ETUDE PRÉ-OPÉRATIONNELLE COPROPRIÉTÉ … · PRÉSENTATION SOLIHA EST PARISIEN 12/05/2016 2 BAT A BAT B BAT C CENTRE COMMERCIAL ANNEXE NBRE ... • Loyers HC compatibles avec les

SYNTHÈSE ETUDE PRÉ OPÉRATIONNELLE

EST PARISIEN

estparisien.soliha.fr

COPROPRIÉTÉ RASPAILETUDE PRÉ-OPÉRATIONNELLE

IVRY-SUR-SEINE

•

centre commercial + bâtiment boxes)

• 1090 lots (lot principaux = 402 logements et 5 locaux commerciaux).

• .

• Parking en sous-de parking et des boxes en surface

CARACTÉRISTIQUES

12/05/2016PRÉSENTATION SOLIHA EST PARISIEN 2

BAT A BAT B BAT CCENTRE

COMMERCIALANNEXE NBRE

Logements 210 108 84 402

Typologies

Locaux commerciaux 5 5

caves (sous-sol) 210 108 84 402

Boxes (surface) 66 66

Places parking (surface) 215 215

Places parking (sous-sol) 121 121

TOTAL LOTS 420 216 168 5 281 1090

118 F2 / 212 F3 / 36 F4 / 36 F5

Le bâtiment A :

- R+10

- orientation est / ouest

- 210 appartements (2 et 3 pièces) + 1 loge

-

Le bâtiment B :

- R+12

- orientation est / ouest

- 108 appartements (2 et 3 pièces)

-

Le bâtiment C :

- R+ 6

- orientation nord / sud

- 84 appartements (2 à 5 pièces) + 1 loge

-


CARACTÉRISTIQUES

Equipements et services


Oui Non Remarques

Chauffage collectif x Chaudière gaz à condensation

Eau froide x avec compteurs divisionnaires

ECS collectif x Ind. gaz ou électrique

Ascenseur x au total 16 machines (1 par entrée)

Espaces verts x

Parking / garage x places de parking en surface et en sous-sol

Boxes x en surface

Caves x

Vide-ordures x en fonctionnement

Local poubelle x

Locaux collectifs (vélo, poussettes) x

Gardien x 2 couples

Logement du gardien x

Interphone /digicode x

CARACTÉRISTIQUES

Un secteur à forts enjeux urbains

• Localisation = centre-ville

• Quartier prioritaire politique

de la ville

• ZAC Gagarine-Truillot

LOCALISATION


La requalification de la résidence, un des axes structurants du projet urbain Gagarine - Truillot

LOCALISATION


Le programme de la ZAC

- Démolition / Réhabilitation de logements sociaux

- Construction de nouveau logements sociaux et privés

- Requalification / création de nouveaux espaces publics

- Création de nouveaux commerces et locaux

- Création de nouveaux équipements publics

LOCALISATION


Emprise foncière :

• Référence cadastrale : 000 AM 46

• Surface de la parcelle : 19 932 m²

Structure juridique : simple (absence syndicats secondaires, AFUL/ASL..)

Contexte de construction :

• L’immeuble construit par une société anonyme immobilière de construction, la

société « Ivry Raspail »

• L’objet de cette société était la construction de plusieurs corps de bâtiment à usage

principal d’habitation et leur division en lots destinés à être accordés en jouissance

puis en propriété aux actionnaires de la société.

Mise en copropriété

• Règlement de copropriété ancien : date de publication- 29/04/1964

• 2 modificatifs votés (28/06/79 et 26/02/13)- publication non confirmé

• 2015)

VOLET JURIDIQUE ET FONCIER


2 types de parties communes:

•

• PC spéciales (appartenant à certains copropriétaires)

• 1- Parties communes aux copropriétaires de chaque bâtiment (A, B et C)

• 2- Parties communes aux copropriétaires de places de garage en sous-sol

• 3- Parties communes aux copropriétaires de boxes en surface

• 4- Parties communes aux copropriétaires de locaux commerciaux

7 clefs de répartition des frais :

• Charges générales Charges locations de compteurs EF

• Charges bâtiment Charges tantièmes EF

• Charges chauffage

• Charges garages en sous-sol

• Charges locaux commerciaux

VOLET JURIDIQUE ET FONCIER


• La copropriété comprend un parc diversifié

allant du F2 au F5.

• Répartition contrastée entre les bâtiments :

VOLET IMMOBILIER- CARACTÉRISTIQUES DU PARC


F233%F3

67%

Bât. A

F233%

F361%

F56%

Bât. B

F214%

F37%

F443%

F536%

Bât. C

% Ensemble

résidence

Surfaces

moyennes (m²)

F2 29% 42

F3 53% 58

F4 9% 70

F5 9% 85

TOTAL 100% 58

Structure de propriété : majorité PO

PB : majoritairement appartement

• 5 propriétaires bailleurs personnes morales (SCI, sociétés).

• 10 propriétaires bailleurs louent plusieurs logements (3 au maximum).

• la

VOLET IMMOBILIER STRUCTURE DE PROPRIÉTÉ


PO- 55%PB- 35%

PLC- 1%PLA- 6%

Autres- 3%

Statuts de propriété

Nb

Propriétaires occupants (PO) 224

Propriétaires bailleurs (PB) 141

Propriétaires de locaux

commerciaux ou d’activité

(PLC)

3

Propriétaires de locaux

annexes: boxes, places de

stationnement (PLA)

24

Autres situations (propriétaires

occupants et bailleurs,

situations non définies)

14

Total 406

• majorité PO sur les 3 bâtiments

• Variations des proportions par bâtiment (en fonction des typologies)

• Plus de locataires sur le bâtiments A et B

• Plus de PO sur le bâtiment C

VOLET IMMOBILIER


Nombre de transactions

• Rythme assez élevé sur les appartements (en moyenne 20 ventes / an),

• Les transactions concernent majoritairement les petites surfaces ; 86% des ventes de F2 et de F3

VOLET IMMOBILIER MARCHE IMMOBILIER / TRANSACTIONS


Prix de vente :

• moyenne (sur 6 ans et demie): 3 226 /m²

• moyenne pour 2015 : 3 403 /m²

• Décrochage de 15,2% par rapport aux

moyennes de la ville (environ 4 001

/m² en 2015

• Parmi les adresses les moins chères de

Ivry-sur-Seine



Evolution des prix :

• Globalement : stabilité, voire évolution légèrement à la hausse entre 2009 et 2015.

• F3 : évolution à

la baisse



Marché de la location

• Valeurs proches à ceux de la ville (environ 14 /m²)

• Loyers HC compatibles avec les plafonds du loyer intermédiaire ANAH (mais très éloignés des plafonds du loyers social ANAH).

VOLET IMMOBILIER MARCHE IMMOBILIER / LOCATIONS


• Public enquêté : propriétaires occupants et bailleurs et locataires

• Questionnaires renseignés directement en ligne

• Possibilité de recevoir un questionnaire papier (sur demande)

• Possibilité de saisie assistée (déplacement d’un enquêteur sur place)

Déroulement

• Fin 2015- début 2016

• Préalablement au démarrage : affiches sur parties communes + envoi d’un courrier

accompagné d’une note explicative (procédure de saisie en ligne)

• Relances en porte à porte (2ème quinzaine de janvier)

• Réunion d’information avec le concours de la Ville

VOLET SOCIO-ÉCONOMIQUE


(questionnaire validé par le CS)

• profil des propriétaires et occupants

• des logements

• Le ressenti thermique, les besoins et les souhaits en matière de travaux

Taux de retour

• Taux de réponse « ménages » : 30,5% des ménages enquêtés (69% PO / 10% LOC / 21% PB)

• Taux de réponse « logements » : 33% des logements de la résidence



Echantillon bien reparti et représentatif



Profil des occupants

• 50% ménages de petite taille

• Taille moyenne : 2,7 personnes / ménage

• Plus de familles parmi les locataires (65%)

• Plus de couples et personnes seules

parmi les propriétaires (53%)

• Par bâtiment :

• personnes seules et familles (A et B)

• couples et familles (C)



Profil économique des occupants

• Actifs, salariés du secteur privé (40%) ou fonctionnaires (10%).

• 31% de retraités (38% parmi les PO) plus nombreux dans les bâtiments A et C

• 13% de situations de précarité recensés chômage (8%), RSA (3%), invalidité (2%) -répartition homogène sur

• Le revenu moyen annuel moyen = 23 900 ;

• il est plus important pour le groupe des propriétaires (environ 25 000 ).

• Faible endettement des propriétaires occupants

• 58

• 33%

• Les ménages les plus endettés se concentrent dans les bâtiments B et surtout A.



Stabilité résidentielle

• population assez stable (surtout PO) : 57% des PO résident 10 ans.

• dans le bâtiment C )



Eligibilité aux aides ANAH

• 69% des PO ont des revenus inférieurs

aux .

• Dont 62% ont des ressources inférieurs

aux plafonds ANAH « très modeste ».

Comparaison avec les plafonds de ressource du logement social

• 84 % des PO ont des revenus inférieurs

aux plafonds du logement social.

• Dont 44% ont des ressources inférieurs ou

aux plafonds «très sociaux »

(PLA I, PLUS MIN)



• Indicateur : croissement 2 indicateurs (tranche de ressources anah et endettement)

• Capacité limité.

• uniquement 20% des ménages aurait la capacité .



Modalités de gestion

• Syndic professionnel (le cabinet IFNOR) depuis avril 2010.

• Même gestionnaire depuis 2010

• Mandat de 1 an (échéance 30/06/2016)

Conseil syndical

• 15 personnes (13 PO et 2 PB).

• Tous les bâtiments sont représentés : 4 conseillers du bâtiment A, 2 conseillers du bâtiment B et 9 conseillers du bâtiment C.

• La plupart des membres reconduit son mandat depuis plusieurs années.

• Mandat actuel de trois ans ( 30/06/17).

VOLET GESTION ET FONCTIONNEMENT


Implication des copropriétaires

• 1 seule AG par an (période 2011-2015),

• Niveaux de participation assez bas et en constante baisse

• Les niveaux de participation constatés ne permettent pas une prise de décisions fluide (résolutions nécessitant la majorité absolue votées le plus souvent en deuxième lecture)



Modalités de gestion comptable

• comptable calé

• Avance de trésorerie réajusté périodiquement. En 2015 = 166 224,80 .

• Depuis 2014, constitution la réalisation des et conservation = 56 000 (28 000 pour le bâtiment A, 15 000 pour le bâtiment B et 13 000

pour le bâtiment C).

• .



Les dépenses courantes

• Un budget en baisse (changement de mode de chauffage)

• Charges trimestrielles 2016 en moyenne : environ 626

• Variation selon la typologie des appartements (484 pour un F2, 561 pour un F3, 637 pour un F4 et 714 pour un F5).



Structure des dépenses courantes

• 3 postes principaux de dépenses :

- Les frais de personnel (33%)

- Le chauffage, énergie et combustible

(17%)

- L’eau (16%)

• Le poste « frais de personnel » ne cesse pas d’augmenter (+17% sur 5 ans).

• les postes « eau » et « chauffage / énergie / combustible) ont sensiblement diminué

par rapport à 2010 (-12% pour l’eau et -9% pour le chauffage).



• Coût moyen (41,10 /m²/an) inférieur à la valeur moyenne OSCAR pour des immeubles du même type (45,10 /m²/an).





Les dépenses exceptionnelles

• En moyenne, 27 par trimestre et par logement (essentiellement travaux votés)



Indicateurs financiers

Dettes de la copropriété

• nette diminution de la dette vis-à-vis des fournisseurs depuis 2014.

• Au 30/09/2015, 14 352 , dont EDF (4 129 ).

Dettes des copropriétaires

• Impayés en diminution (13% du budget)



Structure des impayés (au 30/09/15) :

• Nombre de débiteurs relativement important (31% du total)

• 10 copropriétaires concentrent 67% de la dette totale (impayés de plus de 3 000 ).

• Les gros débiteurs sont majoritairement de propriétaires bailleurs (7/10) ; les autres statuts concernés sont: 2 propriétaires occupants et 1 copropriétaire au même temps bailleur et occupant.



Recouvrement

• Protocole de recouvrement clair et voté en AG

• Actions judiciaires menées régulièrement : 10 procédures actuellement en cours

3 saisies immobilières (propriétaires débiteurs de plus de 10 000 , représentant au total 47 800 environ).

1 succession non réglée (rapprochement du notaire)

7 propriétaires avec des dettes un peu moins importantes (2 dans la tranche de 1001 à 3000 , 3 dans la tranche de 3001 à 5000 et 2 dans la tranche de 5 001 à 10 000 ).



Trésorerie

• Nette augmentation des marges en terme de trésorerie depuis 2012



Etat des bâtiments

• état de dégradation moyen : A et B (0,50), C (0,45)

• Bâtiments correctement entretenus et répondant globalement aux réglementations en vigueur.

Problématique centrale :

• du bâti (nécessité -terrasse et des façades)

• faible performance énergétique (bâtiments énergivores, non isolés)

Problématiques particulières :

• Risque pour les personnes (A, B et C) - Les épaufrures et éclats de béton au niveau de la façade (

• Risque structurel relatif aux épaufrures des poteaux (A, B et C): structure porteuse des péristyles et du bâtiment

•

VOLET TECHNIQUE ET ÉNERGÉTIQUE


Bâtiment A



• Bâtiment B



Bâtiment C



Derniers travaux votés / réalisés (éléments communs)

Production de chauffage collectif :

•

condensation, au gaz (auparavant chauffage fuel)

•

P1/P2/P3 (16 ans)

Autres travaux collectifs réalisés/ en cours



Voté Réalisé Montant voté Montant payé

Audit énergétique 2012 2013 30 745,57 € 2012 30 747,51 €

Réfection des joints

d'étainchéité -chaussée au

pour tour des box

2014 15 000,00 €

Reprise structure et joint

d'étanchéité2015 87 000,00 €

appels fonds

Derniers travaux votés / réalisés

• Bâtiment A




2011 11 832,82 €

2012 458,18 €

Réparation partielle des

façades - bât A2014 5 000,00 €

Remplacement des fontes

fuyardes -bât A2015 25 000,00 €

Remplacement portes hall et

contrôles d'accès - bât A2015 51 000,00 €

appels fonds

Mise aux normes ascenseur

(2010-2013) - bât A 2012 2013 12 291,00 € 12 291,00 €

• Bâtiment B

• Bâtiment C




Mise aux normes ascenseur

(2010-2013) - bât B2011 2013 14 385,00 € 10 889,48 € 2012 14 385,00 €

Remplacement des fontes

fuyardes -bât B2015 28 000,00 €

Remplacement portes hall et

contrôles d'accès - bât B2015 22 000,00 €

appels fonds

Performance énergétique

• Audit énergétique réalisé en 2013 par E2C

• Bâtiments énergivores : E (258 KWhEP/m².an)

• Actualisation (après travaux de chauffage

et calorifugeage du réseau) :

D (227 KWhEP/m².an)

Les principaux postes déperditifs :

• parois verticales, menuiseries et toiture

(60% des pertes)



Etat des logements

• Echantillon de 51 logements représentatifs visités (ensemble escaliers, types, toutes localisations, PO/LOC)

• Globalement en état de dégradation moyen (71% du total)

• 18% des logements : dégradation importante (dont 14% F2 et F3 et dont 12% locataires)

•

fréquentes (7 enquêtes depuis 2014, essentiellement dans le bâtiment A).



FAIBLE MOYENNE IMPORTANTE TOTAL

F2 6% 18% 4% 27%

F3 2% 43% 10% 55%

F4 0% 4% 4% 8%

F5 4% 6% 0% 10%

TOTAL 12% 71% 18% 100%

PO LOC NR TOTAL

FAIBLE 12% 0% 0% 12%

MOYENNE 45% 24% 2% 71%

IMPORTANTE 6% 12% 0% 18%

TOTAL 63% 35% 2% 100%

Etat des logements

• Les principaux désordres rencontrés:

•

mauvais état)

• Installations électriques anciennes

• Systèmes de production ECS anciens

• Inconfort thermique (lié en partie à des aménagements non adaptés dans les

logements



Etat des logements



Etat des logements

Installations gaz / électricité à revoir

Décloisonement loggia / descente EU ménagères dan la cuisine



Préconisation de travaux parties communes : programme et estimation du coût

Scénario de travaux à court terme (3-5 ans):

• énergétique :

Passage en étiquette C (141 KWhEP/m².an)

gain énergétique de 38%

•

• Fermeture des loggias (de préférence avec déviation des descentes EU pour permettre le décloisonnement)

• Remplacement des menuiseries

•





Bâtiment A Bâtiment B Bâtiment C Ensemble

(€ HT) (€ HT) (€ HT) (€ HT)

275 014 € 120 890 € 252 480 € 648 384 € X X X

1 415 579 € 1 508 796 € 355 829 € 3 280 204 € X X

164 271 € 72 900 € 144 631 € 381 802 € X X

948 220 € 488 780 € 491 720 € 1 928 720 € X X

237 557 € 121 385 € 88 655 € 447 597 € X X X

195 300 € 100 440 € 78 120 € 373 860 € X X X

- € X

3 235 941 € 2 413 191 € 1 411 435 € 7 060 567 €

15 409 € 22 344 € 16 803 € 17 564 €

17 843 € 25 830 € 19 444 € 20 323 € Quote part moyenne / logement TTC

(honoraires compris)

Mis

e e

n

co

nfo

rmit

é

Travaux prioritaires / court terme (3-5 ans)

Quote part moyenne / logement HT

Diagnostic électrique, investigation sur les réseaux

(EP, EU, EV), réseaux de chaleur

Sous total travaux prioriatires / court terme

Changement de l’ensemble des menuiseries

incluant la fermeture des loggias, skydômes et

porte d’entrée inchangée

Réfection de l’ensemble des réseaux d’évacuation

(EP, EU, EV)

Installation d’une VMC dans l’ensemble du bâtiment

en utilisant le réseau de ventilation existante

Réfection de l’étanchéité de la toiture-terrasse avec

isolation thermique + sécurisation des terrasses

avec des garde-corps

Réfection (scellement garde-corps, joints

étanchéité, etc.) et ravalement de l’immeuble avec

isolation thermique de l’ensemble des murs

Réfection et isolation des péristyles (travaux de

structure : poteaux)

Valo

risati

on

/

Am

éli

ora

tio

n

Vo

let

én

erg

éti

qu

e

San

té /

sécu

rité

Avantages et contraintes

Réfection et isolation de la toiture

Avantages :

Ouvrage dégradé il est nécessaire

Elimine les problèmes sur le long terme

Permet une mise aux normes au niveau de à la toiture (garde-corps)

thermique : élimine les ponts thermique et donc les déperditions de chaleur

Contraintes :

• Coût

• Pas de financements publics sans le poste isolation thermique




Réfection et isolation de façades (inclue la reprise de structure et la réfection des joints de dilatation)

Avantages :

Ouvrage dégradé il est nécessaire

Elimine les problèmes de chute de matériaux et de

thermique : élimine les ponts thermique et donc les déperditions de chaleur,impact sur les consommations de chauffage

Impact sur du bien (effet patrimonial)

Contraintes :

• Coût

• Pas de financements publics sans le poste isolation thermique

• Induit des études techniques complémentaires : diagnostic amiante avec relevés de lafaçade et étude thermique (procédée isolant thermique, vérification des isolationsthermiques internes qui aurait pu être mise en place pour éviter les condensations)




Réfection et isolation de

Autres contraintes :

• Nécessité de travailler la question de la ventilation efficace des logements (le bâtimentdevienne étanche, les problèmes peuvent

• Autorisations administratives obligatoires (changement des façades).

• Attention la façade Est du bâtiment C est en limite de parcelle (épaisseur de peutdéborder sur la parcelle voisine)




Fermeture des loggias (avec déviation des descentes EP)

Avantages:

• Disparition des ponts thermiques

• Rend accessible des conduits sur toute leur hauteur

• Améliore la valeur du bien

•

administratives

Contraintes :

• Démarches administratives à faire

• Nécessite dans les logements pour déposer les descentes existantes et induitsdes travaux complémentaires dans les parties privatives

• Réflexion obligatoire sur de ces espaces (été, effet de serre)

• Sans déviation des descentes EP, décloisonnement interdit de la paroi entre la loggia et lacuisine (risque sanitaire lié aux descentes)




Avantages :

Impact sur la ventilation : renouvellement efficace (complément aux autres postes detravaux)

Elimine les problèmes constatés dans les logements

Permet de réguler le débit et de ce fait la température des logements (amélioration duconfort thermique)

Contraintes :

• Nécessite le détalonnage de des portes à du logement

• Nécessite une organisation des flux : menuiseries avec grille uniquement dansles pièces sèches (modification règlement interne)

• Nécessite régulier des filtres

• Nécessite l aux occupants



Les travaux à plus long terme :




(€ HT) (€ HT) (€ HT) (€ HT)

27 300 € 14 040 € 10 920 € 52 260 € X X X

283 500 € 145 800 € 129 000 € 558 300 € X

42 000 € 21 600 € 16 800 € 80 400 € X X X

352 800 € 181 440 € 156 720 € 690 960 €

1 680 € 1 680 € 1 866 € 1 719 €

San

té /

sécu

rité

Mis

e e

n

co

nfo

rmit

é

Valo

risati

on

/

Am

éli

ora

tio

n

Vo

let

én

erg

éti

qu

e

Travaux à moyen terme (5-10 ans)


Confinement des vides ordures

Sous total travaux moyen terme

Mise en sécurité des installations électriques des

parties communes*

Mise aux normes des ascenseurs (2018)

*Comprend : raccordement des éclairages communs (intérieurs et extérieurs) sur des détecteurs de




(€ HT) (€ HT) (€ HT) (€ HT)

65 100 € 33 480 € 37 200 € 135 780 €

310 € 310 € 443 € 338 €

Vo

let

én

erg

éti

qu

e

Sous total travaux long terme


Travaux à long terme (+ de 10 ans)

Réactualiser les mesures d’évacuations relatives

aux skydômes en partie privative

65 100 € X 33 480 € 37 200 € 135 780 €

Amélioration de la sécurité incendie : risque

propagation depuis les caves

Détecteur de fumée

Pose de porte Coupe-Feu au niveau des caves et

des logements

San

té /

sécu

rité

Mis

e e

n

co

nfo

rmit

é

Valo

risati

on

/

Am

éli

ora

tio

n

SYNTHÈSE


Les constats :

• Un immeuble vieillissant, nécessitant des interventions importantes sur bâti àcourt terme

• Des travaux de conservation qui ne peuvent pas bénéficier aide publique ne sontpas couplés avec des travaux énergétique.

• Une opportunité : un scénario énergétique permettant de modifier significativement laperformance énergétique globale de la résidence (passage étiquette C, gain 38%)

• Des travaux onéreux (environ 20 000 /logement)

• Des copropriétaires majoritairement occupants modestes voire très modestes, avec un faiblepotentiel sans la mobilisation de financements publics

• Une situation favorable pour engager des travaux, en raison amélioration de lasituation financière de la copropriété

• Un projet complexe et une copropriété qui reste très fragile = un risque de dérapage si lemontage opérationnel pas bien préparé et accompagné

• Une résidence à forts enjeux urbains car située au secteur en rénovation appuyépar les pouvoirs publics

SYNTHÈSE


Les recommandations :

• Favoriser la réalisation du scénario de travaux à court terme (projet à forte composanteénergétique)

• Intégrer la copropriété dans un dispositif CD permettant :

La mobilisation ingénierie spécifique (fluidification du projet,limitation des risques de dérapage)

de financement publics (limités au projet énergétique), notamment pourles PO à faibles ressources

La coordination avec le projet urbain

SYNTHÈSE


Approche financière:

• En cas uniquement de réalisation du scénario de travaux décrit en page 50

Mobilisation Mobilisation Mobilisation

anah J J J

Ville L J J

ASE anah J J J

ASE CG J L J

Eco PTZ J J J

Eco PTZ "habiter mieux" J J J

Credit d'impôt DD J J J

valorisation CEE J L L

Credit d'impôt

Autres

DIFFUS- aides ind. OPAH CD- aide SDC OPAH CD - Mixage SDC+ind

Subventions

Primes

Prêts

Documents

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