Examen écrit Épreuve: Droit Partie: Code civil (CC)

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Examen écrit

Épreuve: Droit

Partie: Code civil (CC)

SOLUTIONS Ce document est un corrigé, les solutions correspondent aux attentes de la commission

sont correctes au niveau de leur contenu. Pour les épreuves demandant un nombre précis de réponses, il se peut qu'un nombre supérieur

Nom, prénom: ...................................................................................................

N° de candidat/e: ..................................................................................................

Outils autorisés

Calculatrice de poche

Seul le modèle TI-30X IIB (Texas Instruments) peut être utilisé lors de cette épreuve. Les laptops,

tablettes, smartphones ou autres appareils similaires sont formellement interdits.

Textes légaux

Sont autorisés le CC, le CO, la LP, le CPC, la LTVA et l’OBLF. Les éditions annotées de textes de

loi (WEKA, Orell-Füssli, Schultess et Scyboz & Gilliéron) sont admises et peuvent comporter des

mises en évidence au marqueur fluorescent ainsi que des onglets, mais pas des notes, des

compléments manuscrits ou des fiches personnelles séparées telles que des copies de

cours. L’utilisation de textes légaux téléchargés sur Internet n’est pas autorisée. Les textes légaux

doivent être apportés par les candidats. Les experts se réservent de procéder à un contrôle des

textes légaux sur place. En cas de doute, les experts peuvent retirer un texte et le remplacer par

une édition officielle de la chancellerie fédérale.

8

Partie: Droit; code civil Numéro de candidat/e _____________________

Page 2 sur 11

Notes à l’attention des candidates/candidats à l’examen

1. Veiller absolument à remplir l’entête (n° de candidat/e) de chacune des pages. Sur les

pages supplémentaires, inscrire absolument le n° de candidat/e et le nom complet.

2. Les solutions doivent être rédigées dans l’espace libre situé au-dessous de chacune des

questions.

3. Si des pages supplémentaires s’avèrent nécessaires, veiller absolument à ajouter un renvoi

correspondant sur la page de l’épreuve.

4. Les solutions doivent être lisibles. La structure et la présentation comptent dans l’évaluation.

5. Les réponses partielles sont évaluées dans l’ordre indiqué (exemple: si 8 réponses sont

exigées et 10 réponses sont énumérées, seules les 8 premières sont évaluées).

6. Temps disponible: 40 minutes

7. L’ensemble des feuilles de solutions et des notes doit être remis. Si tout ou partie d’une

épreuve manque, aucune correction n’est effectuée.

Annexes

Sans

Abréviations

CO Code des obligations

CC Code civil suisse

Épreuves Sujet Pondération

Vue d’ensemble du droit

A1 Notions de droit, principes de droit, structure de l’ordre juridique 2

A2 Droit des personnes 2

A3 Principes des droites réels 2

A4 Possession et registre foncier 2

B1 Droit des personnes 4

B2 Droits réels 8

B3

B4

C1

C2

Droits réels

Droits réels

Registre foncier

Droits réels, etc.

10

2

4

4

Total 40

CC Examen écrit (la présente partie) 40

CO/CPC

Fiscalité

Examen écrit

Examen écrit

60

20

Total 120

8


Page 3 sur 11

A) Groupes de questions à répondre par juste ou faux 8 points

Évaluation des groupes de questions A1 – A4

Décidez, pour chacune des questions, si la déclaration proposée est juste ou fausse.

Cochez (x) à chaque fois la case «juste» ou «faux».

Chacune des réponses est évaluée selon le principe suivant:

Réponse exacte = 0,5 point = 0,5 Réponse fausse = 0,0 point = 0,0

Exercice A1 – Notions de droit, principes de droit, structure de l’ordre juridique

Les déclarations suivantes sont-elles justes ou fausses ?

2

Si un groupe de yodel loue la salle communale, il s’agit de droit

public.

juste

faux

0,5

Une norme de droit dispositif ne doit être observée qu’en

l’absence d’un accord contractuel.

juste

faux

0,5

Le registre des réserves de propriété pour les motocycles est

tenu par l’Office de la circulation routière.

juste

faux

0,5

L’accord de Paris sur le climat appartient au droit privé. juste

faux

0,5

Exercice A2 – Droit des personnes


2

Walter, 90 ans, rédige un mandat pour cause d’inaptitude. Cela

limite l’exercice de ses droits.

juste

faux

0,5

Marc et Susie ne veulent pas se marier, mais se faire inscrire en

tant que «partenaires enregistrés». Est-ce possible ?

juste

faux

0,5

La capacité juridique d’une personne physique ne débute

qu’avec l’inscription au registre des naissances, à l’office de

l’état civil.

juste

faux

0,5

Une personne morale agit par l’intermédiaire de ses organes. juste

faux

0,5

8


Page 4 sur 11

Exercice A3 – Principes des droits réels


2

Le principe de l’antériorité relève du droit impératif, de sorte que

même des conventions entre les parties ne peuvent pas

s’écarter de cette hiérarchie des droits réels.

juste

faux

0,5

Le transfert de propriété d’un immeuble à la suite d’un achat

nécessite une inscription au registre foncier.

juste

faux

0,5

Les héritiers sont inscrits comme propriétaires au registre

foncier dans l’ordre successoral correspondant à leurs parts

successorales.

juste

faux

0,5

Les parties sont libres de faire inscrire au registre foncier une

dette foncière allemande en euros sur un immeuble situé en

Suisse.

juste

faux

0,5

Exercice A4 – Possession et registre foncier


2

Tout possesseur est propriétaire. juste

faux

0,5

La possession est le moyen de publicité par lequel le droit sur

une chose mobilière est rendu visible vers l’extérieur.

juste

faux

0,5

Une cédule hypothécaire est annotée au registre foncier. juste

faux

0,5

Le registre foncier est tenu par l’Office fédéral du registre foncier

à Berne. Il a des filiales dans toute la Suisse.

juste

faux

0,5

8


Page 5 sur 11

B) Exemples d’application du droit des personnes

et des droits réels 24 points

Exercice B1

Droit des personnes

Question 1

Définissez la capacité juridique.

4

1

Capacité à être sujet de droits et d’obligations. (ou) Capacité à être un sujet de droit.

Question 2

Définissez la capacité de discernement.

1

Capacité à percevoir la portée de ses actes. (ou) Capacité à agir de manière raisonnable.

Question 3

Werner Moser, 95 ans, veuf, vit seul dans son logement. Il peut toujours

maîtriser les activités quotidiennes, mais ses forces ont décliné et il a besoin

d’aide pour les travaux de nettoyage, dont il a chargé une tierce personne.

Parallèlement, il charge sa banque d’investir une partie de sa fortune dans des

instruments financiers complexes.

Que pensez-vous de sa capacité de discernement dans le cadre de ces deux

mandats ? La capacité de discernement peut-elle être présente dans un cas et

pas dans l’autre ?

2

La capacité de discernement est relative. Sa présence doit être examinée séparément pour chaque acte juridique.

Ici, la capacité de discernement est probablement présente pour un acte juridique «quotidien» tel qu’un mandat pour des travaux de nettoyage; pour un acte juridique plus délicat tel que le placement de fonds dans des instruments financiers complexes, ce n’est probablement pas le cas.

8


Page 6 sur 11

Exercice B2

Droits réels

Contexte

Monika Zuber-Gruber, mariée sous le régime de la participation aux acquêts,

veut vendre sa maison de vacances à Ernest Müller.

Questions

1. Définissez et désignez l’«acte générateur d’obligation».

2. Quelle forme est requise ici pour l’acte générateur d’obligation ?

3. Le conjoint de Monika Zuber-Gruber doit-il signer l’acte ?

4. Définissez et désignez l’«acte de disposition».

8

2

1

1

2

Question 1 :

Constitution d’une obligation de procéder à une disposition. Fonde le droit obligatoire de fournir une certaine prestation. Contrat de vente

Question 2 :

Acte authentique

Question 3 :

oui non

Question 4 :

Génération immédiate d’une modification du droit. Fonde un droit absolu sur l’élément de fortune lui-même.

Inscription au registre foncier.

8


Page 7 sur 11

Suite exercice B2

Question 5

À la date du transfert de propriété, Ernest Müller aurait dû verser à Monika

Zuber-Gruber le solde du prix de vente, soit 300’000 francs. Deux mois et demi

après le transfert de propriété, ce montant reste impayé. Monika Zuber-Gruber

apprend alors qu’Ernest Müller a déjà revendu la maison de vacances et s’est

éclipsé en Amérique du Sud.

Que recommanderiez-vous à Monika Zuber-Gruber?

2

Question 5 :

Requérir l’inscription de l’hypothèque légale du vendeur avant l’expiration du délai de trois mois (art. 837 al.1 CC & art. 838 CC).

Exercice B3

Droits réels

En décembre 2011, Jean a fait don de son immeuble à son fils Marcel, sous

réserve toutefois de bénéficier d’un usufruit en sa faveur.

Question :

1. Expliquez ce qu’est un usufruit en en mentionnant six caractéristiques.

10

6

Question 1 :

L’usufruit est une servitude personnelle.

La servitude ne peut pas être transférée.

La servitude s’éteint au décès du bénéficiaire.

La servitude dure au maximum 100 ans.

L’usufruitier a un droit de jouissance complet sur la chose.

L’usufruitier a la possession, l’usage et la jouissance de la chose.

Autres réponses possibles :

L’usufruitier peut louer et affermer la chose.

L’usufruitier est tenu d’acquitter les impôts sur le produit et la fortune.

L’usufruitier supporte les frais ordinaires d’entretien et les dépenses.

d’exploitation de la chose ainsi que les intérêts des dettes dont elle est grevée

et les primes d’assurances.

8


Page 8 sur 11

Suite exercice B3

À la date du don, l’immeuble n’était grevé d’aucun droit de gage. Marcel

connaît des difficultés financières et constitue une cédule hypothécaire sur

l’immeuble (sans l’assentiment de son père Jean). La cédule hypothécaire est

remise à Daniel, ami et créancier de Marcel.

Questions

2. Marcel était-il en droit de constituer une cédule hypothécaire sans

l’assentiment de son père ? Motivez votre réponse.

3. Que devient l’usufruit si Marcel ne parvient plus à honorer ses

engagements financiers et que Daniel exige la réalisation forcée de

l’immeuble ?

2

2

Question 2 :

Marcel avait le droit de créer une cédule hypothécaire sans l’accord de son père. En qualité de propriétaire, il peut disposer de l’immeuble. L’existence d’un usufruit ne limite pas son pouvoir de disposition.

Question 3 :

La cédule hypothécaire est de rang inférieur à celui de l’usufruit (principe de l’antériorité). L’usufruit ne peut donc pas être éteint par la procédure de réalisation forcée et l’acquéreur doit tolérer le maintien de l’usufruit.

8


Page 9 sur 11

Exercice B4

Droits réels

Sven est coursier à vélo indépendant. Pendant ses vacances à l’étranger, il

confie son vélo à son ami Mario. Quand il revient chez lui, il rencontre par

hasard Marcel, qui lui montre le vélo qu’il vient d’acheter. Il s’avère que ce vélo

est celui que Sven a prêté à Mario.


2

Si Marcel a acheté le vélo à Mario de bonne foi, il est protégé dans

son acquisition.

juste

faux

0,5

Sven peut reprendre le vélo à Marcel, si nécessaire avec

l’intervention de la police.

juste

faux

0,5

Si Marcel savait lors de l’achat que le vélo appartenait à Sven, il

doit rendre le vélo à Sven.

juste

faux

0,5

Le vélo doit dans tous les cas être restitué à Sven, car il s’agit d’un

bien insaisissable.

juste

faux

0,5

8


Page 10 sur 11

C) Questions générales 8 points

Exercice C1

Registre foncier

Selon le droit du bail actuel, un contrat de bail en cours est transmis à

. Une de vos connaissances

souhaite ouvrir une droguerie et loue des locaux à cet effet dans un

immeuble commercial.

1. Elle vous demande si, en dépit du principe du maintien des baux, il ne

serait pas nécessaire de faire annoter son contrat de bail de 10 ans au

registre foncier ? Motivez votre réponse.

2. Comment appelle-t-on un droit personnel annoté au registre foncier ?

4

2

2

Question 1 :

Si le contrat de bail n’est pas annoté au registre foncier et qu’il n’est pas explicitement transféré par le bailleur lors d’une vente, le nouveau propriétaire peut, en certaines circonstances, résilier le bail avant l’échéance de la durée de dix ans. L’annotation du contrat de bail permet d’assurer le transfert du bail aux ayants cause du bailleur.

Question 2 :

Droit réel limité.

8


Page 11 sur 11

Exercice C2

Droits réels, etc.

Pascal Pleite est l’unique associé et le directeur de la société PP Sanitär

GmbH, laquelle est au bord de la faillite. Il a besoin de toute urgence d’un petit

véhicule de livraison pour l’entreprise. Il a convenu avec le revendeur que le

prix de vente du véhicule d’occasion, soit 10’000 francs, pourrait être versé par

tranches. Connaissant la situation financière précaire de son client, le

commerçant rédige un contrat de vente aux termes duquel le véhicule ne

deviendra la propriété de PP Sanitär GmbH que lors du versement de la

dernière tranche. Le contrat est signé par les deux parties lors de la réception

du véhicule. Aucune autre mesure n’est prise. Deux semaines plus tard, la

faillite de PP Sanitär GmbH est ouverte. L’administration de la faillite estime

que PP Sanitär GmbH est propriétaire du véhicule de livraison et le revendeur

est d’avis que l’objet est toujours sa propriété.

Question :

Qui a raison ? Motivez votre réponse.

4

L’administration de la faillite a raison.

Le transfert de la détention du véhicule à PP Sanitär GmbH marque également le transfert de la propriété de l’objet (art. 714 CC).

Pour empêcher le transfert de la propriété, la réserve de propriété aurait dû être inscrite dans un registre public au domicile de la Sàrl (art. 715 CC).

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Examen professionnel d’experte/expert en estimations immobilières 2018

Examen écrit

Epreuve : Droit

Partie : CO/CPC © Commission suisse des examens de l’économie immobilière



Nom, prénom: ...................................................................................................

N° de candidat/e: ..................................................................................................

Outils autorisés




Textes légaux









8

Partie: Droit; CO/CPC Numéro de candidat/e _____________________

Page 2 sur 9

Informations à l’intention des candidats à l’examen

1. Veuillez impérativement compléter l’en-tête de chaque page (N° de candidat). Veuillez

impérativement indiquer votre nom complet en plus du numéro de candidat sur les feuilles

complémentaires.

2. Les réponses doivent figurer dans l’espace vide situé sous la question.

3. Si vous avez utilisé des feuilles complémentaires pour aboutir à une solution, veuillez

impérativement l’indiquer sur la copie de l’épreuve.

4. Vos réponses doivent être bien lisibles. L’évaluation tient également compte de la structure

et de la présentation de votre réponse.

5. Les réponses partielles seront prises en compte dans l’ordre dans lequel elles ont été

données. (Exemple: si le nombre de réponses demandées est 8 et que le candidat en a

inscrit 10, seules les 8 premières réponses seront prises en compte.)

6. Temps disponible : 60 minutes/60 points (resp. 120 minutes/120 points pour les trois

épreuves de droit ensemble.)

7. Toutes les feuilles de réponse et notes doivent être remises à la fin de l’examen. En

l’absence de réponse ou de parties de réponse, celle-ci ne sera pas corrigée.

Abréviations

CO Code des obligations

CC Code civil suisse


Vue d’ensemble du droit Pondération

A CO partie générale 30

B CO partie spéciale 20

C CPC, garanties 10

Total 60

CC

CO/CPC

Examen écrit

Examen écrit (la présente partie)

40

60

Fiscalité Examen écrit 20

Total 120

8


Page 3 sur 9

A) CO, partie générale 30 points

Évaluation des groupes de questions A1 – A2




Réponse exacte = 0,5 point = 0,5

Réponse fausse = 0,0 point = 0,0

Exercice A1

Les affirmations suivantes sont-elles justes ou fausses?

2

Une créance implique un acte juridique bilatéral.

juste

faux

0,5

Les créances naissent uniquement par contrat.

juste

faux

0,5

Les créances doivent revêtir la forme écrite pour être valables.

juste

faux

0,5

Un acte juridique unilatéral aussi peut engendrer une créance.

juste

faux

0,5

Exercice A2

Les affirmations suivantes sur la naissance d’un contrat sont-elles justes ou

fausses?

2

Un contrat est parfait par une manifestation de volonté réciproque

et concordante.

juste

faux

0,5

Un contrat peut aussi être parfait par un acte concluant.

juste

faux

0,5

Les contrats dont un contenu est illicite peuvent être annulés.

juste

faux

0,5

Les contrats nuls doivent être attaqués dans un délai d’un an.

juste

faux

0,5

8


Page 4 sur 9

Exercice A3

Indiquez en précisant l’article de loi pertinent si les offres suivantes sont

contraignantes et le cas échéant, pendant combien de temps:

1. Stavros Damnoni souhaite faire repeindre son logement de 3 pièces et

demande un devis par téléphone. Le peintre explique que le prix sera de

l’ordre de 3’750 francs.

2. Paula Pini envoie des prospectus dans lesquels elle offre ses tableaux à

des prix d’action.

3. Marcel Kornus, joaillier, dépose un bracelet dans sa vitrine accompagné

d’une étiquette indiquant 250 francs.

4. Magnus Holzweg, menuisier, rédige une offre écrite sans précision quant

au délai pour la fabrication d’une table de balcon.

5. La société Hemd&Co vend des chemises en lin «2 pour 1, jusqu’à

épuisement du stock».

10

Solution A3 :

1. Offre contraignante pendant la durée de la conversation, art. 4 al .1 CO.

2. Ne constitue pas une offre, art. 7 al. 2 CO.

3. Constitue une offre, art. 7 al. 3 CO.

4. Offre contraignante jusqu’au moment où l’auteur peut s’attendre à recevoir

une réponse, art. 5 al. 1 CO.

5. Offre contraignante jusqu’à épuisement du stock, art. 7 al. 1 CO.

8


Page 5 sur 9

Exercice A4

Heiri Kolass veut vendre sa voiture, qu’il devait présenter au contrôle des

véhicules automobiles le mois passé et dont la date de l’entretien est échue.

Malgré cela, il rédige l’annonce suivante : «VW Golf, 7 ans, sans accident,

contrôle 2017, entretien à jour, 7000 francs.» Tanja Sulger s’intéresse au

véhicule et l’achète pour le prix demandé, après que Heiri Kolass lui ait une

nouvelle fois confirmé lors de la remise que le véhicule avait passé le contrôle

et subi l’entretien. Peu après l’achat, Tanja Sulger reçoit une convocation de

l’Office de la circulation routière pour le contrôle de la voiture. Tanja souhaite

rendre la voiture à Heiri et récupérer son argent.

Sur quelles dispositions de la partie générale du code des obligations Tanja

peut-elle se fonder pour tenter de récupérer son argent et à quoi doit-elle prêter

attention?

10

Solution A4 :

Tanja peut invoquer l’erreur, voire le dol (art. 24, resp. 28 CO) et

contester le contrat (art. 31 CO).

La contestation rend le contrat nul et non avenu.

Tanja doit exiger le remboursement de son versement en se fondant sur

l’obligation résultant de l’enrichissement illégitime (art. 62 CO)

Elle doit observer le délai de prescription.

Exercice A5

Aline Hausotter était en route vers son lieu de travail le matin du 23 décembre.

En arrivant à 9 heures chez son employeur, Skytele AG, elle a glissé sur le

verglas en franchissant le chemin piéton traversant le terrain de Kosmos AG

(propriétaire de l’immeuble dans lequel Skytele AG avait ses bureaux) et, dans

sa chute, a subi une grave déchirure des ligaments croisés. Les frais médicaux

ont totalisé 6’579 francs, dont 657.90 francs à la charge d’Aline Hausotter.

Indiquez, en précisant les dispositions légales pertinentes, si elle peut exiger le

remboursement de ce montant et si oui de qui et à quel titre.

6

Solution A5 :

Responsabilité de propriétaire de Kosmos AG (art. 58 CO).

Conditions remplies: dommage (657.90 francs), illicéité (lésions corporelles),

lien de causalité adéquat (chute et blessure).

Responsabilité causale, aucune faute n’est nécessaire.

8


Page 6 sur 9

B) CO, partie spéciale 20 points

Évaluation des groupes de questions B1 – B2


Cochez (x) à chaque fois la case correspondant à votre réponse.


Réponse exacte = 1 point = 1


Exercice B1

Indiquez si les déclarations suivantes sur le contrat d’entreprise sont justes ou

fausses.

4

La loi exige que tout contrat d’entreprise revête la forme écrite.

juste

faux

Le contrat d’entreprise est exécuté lorsque l’entrepreneur entame ses activités.

juste

faux

Les contrats d’entreprise comprenant des travaux de peinture dans un immeuble doivent revêtir la forme authentique.

juste

faux

Les contrats d’entreprise sont révocables en tout temps.

juste

faux

Exercice B2

Martin Barholder est traduit en justice par un locataire. Il se fait assister et représenter par Hans Moser, avocat. Évaluez si les affirmations suivantes sont justes ou fausses.

4

Le contrat entre Martin Barholder et l’avocat Hans Moser doit être conclu par écrit.

juste

faux

L’avocat Hans Moser ne touche ses honoraires que s’il gagne le procès, car la loi prévoit qu’une victoire est due dans ce type de contrat.

juste

faux

Martin Barholder peut en tout temps résilier le contrat qui le lie à Hans Moser en tant qu’avocat.

juste

faux

L’avocat Hans Moser répond de l’exécution consciencieuse de son travail.

juste

faux

8


Page 7 sur 9

Exercice B3

Paul Schwarzkopf commande un pupitre pour son bureau auprès d’Innendeko AG. L’objet doit être livré dans quatre semaines environ. Six semaines plus tard, Paul Schwarzkopf n’a aucune nouvelle du fournisseur.

Question

a) De quel type de contrat s’agit-il et dans quels articles de loi est-il réglé ?

Paul Schwarzkopf voit la même table dans un autre commerce, où il peut l’emporter le jour-même, ce qu’il fait, sans en informer Innendeko AG. Le lendemain, Innendeko AG livre la table commandée.

Question

b) Expliquez la situation juridique en précisant les dispositions légalespertinentes et indiquez si Paul Schwarzkopf doit accepter la livraisond’Innendeko AG.

6

Solution B3 :

a) Contrat de vente au sens des art. 184 ss CO.

b) Paul Schwarzkopf aurait d’abord dû mettre Innendeko AG en demeure (2)et lui fixer un délai pour s’exécuter (1), en indiquant qu’il se départirait ducontrat si la livraison n’intervenait pas dans ledit délai (1), art. 102 CO(0,5), art. 107 ss CO (0,5).

Exercice B4

Le 7 mai 2018, Petra Saxer a acheté un téléviseur dans un commerce spécialisé.

Questions

a) Que doit faire Petra Saxer et quels sont ses droits si elle constate le 8mai 2018 que l’écran est rayé?

b) Que doit faire Petra Saxer si elle constate le 17 juillet 2018 que latélécommande infrarouge ne fonctionne pas?

c) De quels droits dispose Petra Saxer si le téléviseur tombe en panne le 8mai 2020?

Répondez aux questions en indiquant les dispositions légales pertinentes.

6

Solution B4 :

a) Petra Saxer doit informer le vendeur sans délai (avis de défaut) (1), art.

201 al. 1 CO (0,5). Elle dispose ensuite du droit d’exiger une réduction du

prix ou la résiliation du contrat (1), art. 205 al. 1 CO, 0,5.

b) Défaut caché, à dénoncer aussitôt, art. 201 al. 3 CO.

c) Les droits sont prescrits, art. 210 CO.

Examen professionnel d’experte/expert en estimations immobilières 2018 Partie: Droit; CO/CPC Numéro de candidat/e _____________________

Page 8 sur 9

C) CPC, garanties et prescription 10 points Évaluation des groupes de questions C1 – C4 Décidez, pour chacune des questions, si la déclaration proposée est juste ou fausse. Cochez (x) à chaque fois la case correspondant à votre réponse. Chacune des réponses est évaluée selon le principe suivant: Réponse exacte = 0,5 point = 0,5 Réponse fausse = 0,0 point = 0,0

Exercice C1

Les déclarations suivantes sont-elles juste ou fausses ?

2

Le code de procédure civile règle également la procédure en droit pénal.

juste

faux

0,5

Le CPC contient exclusivement des dispositions cantonales. juste

faux

0,5

Le CPC contient des dispositions spéciales pour les rapports de bail et d’affermage.

juste

faux

0,5

Le CPC règle la compétence matérielle et fonctionnelle des tribunaux.

juste

faux

0,5

Exercice C2

Patrizia Zanni a fait consigner son loyer d’un montant de 1’875 francs, car le chauffage n’y fonctionne plus depuis plusieurs jours. Évaluez si les déclarations suivantes sont justes ou fausses.

2

Dans les litiges relatifs aux baux à loyer ou à ferme d’habitations ou de locaux commerciaux, l’autorité de conciliation se compose d’un président et de représentants siégeant paritairement.

juste

faux

0,5

L’autorité de conciliation peut exceptionnellement procéder à un échange d’écritures préalable.

juste

faux

0,5

L’autorité de conciliation peut soumettre une proposition de jugement aux parties.

juste

faux

0,5

L’autorité de conciliation peut, sur requête du demandeur, statuer au fond dans les litiges patrimoniaux dont la valeur litigieuse ne dépasse pas 2’000 francs.

juste

faux

0,5

8


Page 9 sur 9

Exercice C3

Joanne prête Fr. 8'000.- à Aline pour une formation. Pour garantir le remboursement, Daniel promet de verser le montant à Joanne si Aline n’est pas en mesure de rembourser Joanne. Évaluez si les déclarations suivantes sont justes ou fausses.

2

Si Aline et Daniel sont mariés, Daniel peut valablement s’engager

envers à Joanne oralement.

juste

faux

Si Daniel est marié avec Heidi, il a besoin du consentement écrit

de Heidi.

juste

faux

L’engagement de Daniel envers Joanne doit dans tous les cas

faire l’objet d’un acte authentique.

juste

faux

Joanne peut d’emblée exiger le montant de Daniel sans intervenir

d’abord auprès d’Aline.

juste

faux

Exercice C4

Kostas a posé de nouveaux revêtements de sol dans le cabinet dentaire de

Maximilian. Il a facturé ces travaux le 10 mai 2013. Cette facture reste impayée à

ce jour. Indiquez si les déclarations suivantes sont justes ou fausses.

4

La créance est forcément prescrite aujourd’hui.

juste

faux

Si Maximilian a résidé à l’étranger du 1er janvier 2014 au 31

décembre 2016, la créance n’est pas prescrite.

juste

faux

La créance n’est pas prescrite si Maximilian en a versé la moitié le

10 janvier 2017.

juste

faux

Si la créance est prescrite, le juge doit le signaler à Maximilian.

juste

faux

La prescription de la créance peut être empêchée si Kostas

adresse une relance à Maximilian.

juste

faux

Kostas et Maximilian pourraient convenir par écrit de renoncer à

faire valoir la prescription.

juste

faux

La prescription de la créance peut être empêchée si Kostas

dépose une requête de conciliation.

juste

faux

Si la prescription est interrompue, un nouveau délai de prescription

commence ensuite à courir.

juste

faux

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Examen écrit

Épreuve : Droit

Partie : Fiscalité © Commission suisse des examens de l’économie immobilière



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N° de candidat/e: ..................................................................................................

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Textes légaux









Examen 8

Partie: Droit; fiscalité Numéro de candidat/e _____________________

Page 2 sur 5

Informations à l’intention des candidats à l’examen

1. Veuillez impérativement compléter l’en-tête de chaque page (N° de candidat). Veuillez

impérativement indiquer votre nom complet en plus du numéro de candidat sur les feuilles

complémentaires.

2. Les réponses doivent figurer dans l’espace vide situé sous la question.

3. Si vous avez utilisé des feuilles complémentaires pour aboutir à une solution, veuillez

impérativement l’indiquer sur la copie de l’épreuve.

4. Vos réponses doivent être bien lisibles. L’évaluation tient également compte de la structure

et de la présentation de votre réponse.

5. Les réponses partielles seront prises en compte dans l’ordre dans lequel elles ont été

données. (Exemple: si le nombre de réponses demandées est 8 et que le candidat en a

inscrit 10, seules les 8 premières réponses seront prises en compte.)

6. Temps disponible : 20 minutes

7. Toutes les feuilles de réponse et notes doivent être remises à la fin de l’examen. En

l’absence de réponse ou de parties de réponse, celle-ci ne sera pas corrigée.


Vue d’ensemble du droit Pondération

A Le système fiscal suisse 4

B Taxe sur la valeur ajoutée 16

Total 20

CC Examen écrit 40

CO/CPC

Fiscalité

Examen écrit

Examen écrit (la présente partie)

60

20

Total 120

Examen 8


Page 3 sur 5

A) Le système fiscal suisse 4 points

Évaluation du groupe de questions A






Exercice A

Paul Miller a développé une plateforme de financement participatif par prêt

(crowdlending) pour des financements immobiliers aux États-Unis et a

maintenant déménagé en Suisse y pour offrir ce service. Intéressé par le

système fiscal suisse, il a fait quelques recherches et vous bombarde de

questions lors de la signature du contrat de bail d’un logement. Déterminez si

les déclarations suivantes sont justes ou fausses.

4

Les charges publiques sont constituées des services obligatoires et

des taxes publiques.

juste

faux

Les impôts donnent droit à une contre-prestation directe de l’État.

juste

faux

Les impôts d’affectation servent à couvrir les besoins financiers

généraux.

juste

faux

Les taxes douanières sont prélevées par les cantons frontaliers.

juste

faux

Les impôts sur le tabac sont prélevés par la Confédération.

juste

faux

Le droit fiscal fait partie du droit administratif.

juste

faux

Le sujet fiscal est ce qui est imposé.

juste

faux

Le taux d’imposition désigne l’ampleur de la charge fiscale.

juste

faux

Examen 8


Page 4 sur 5

B) Taxe sur la valeur ajoutée 16 points

Évaluation du groupe de questions B1






Exercice B1

Paul Miller continue de bavarder à propos de la TVA. Ses déclarations

suivantes sur la TVA en Suisse sont-elles correctes ou pas ?

4

La TVA vise à imposer la consommation de biens, mais pas de

services.

juste

faux

La TVA vise à imposer tous les niveaux de la chaîne de création

de valeur.

juste

faux

Les opérations des banques et des assurances ne peuvent pas

être imposées par option.

juste

faux

La TVA est un impôt indirect.

juste

faux

La TVA fonctionne via un taux d’imposition unique.

juste

faux

La période d’imposition de la TVA coïncide avec l’année civile.

juste

faux

Les créances TVA se prescrivent par 15 ans à compter du terme

de la période fiscale pendant laquelle elles sont apparues.

juste

faux

L’option favorise la taxe occulte.

juste

faux

Exercice B2

Entretemps, Paul Miller a fondé une entreprise et celle-ci est assujettie à la

TVA. Quelles méthodes de décompte peut-il choisir ?

2

Solution B2

Méthode effective

Méthode forfaitaire (taux de la dette fiscale nette)

Examen 8


Page 5 sur 5

Exercice B3

En 2019, Paul Miller achètera pour 54’000 francs (TVA 8% incl.)

d’équipements informatiques pour son entreprise assujettie à la TVA. Mais plus

tard, il n’utilisera l'installation qu’à des fins privées et celle-ci sera donc

transférée dans sa fortune privée en 2021.

Mentionnez les incidences fiscales en matière de TVA du transfert de l’installation dans la fortune privée en indiquant l’article pertinent de la LTVA (1 point) et effectuez les calculs correspondants (4 points).

Question complémentaire: quelle modification faudrait-il apporter au calcul s’il s’agissait non pas d’équipements informatiques mais d’un immeuble (1 point) ?

6

Solution B3

Il y a prestation à soi-même selon l’art. 31 LTVA.

Impôt préalable déduit lors de l’achat Fr. 4’000.00

- 20 % d’amortissement pour 2019 Fr. - 800.00

- 20 % d’amortissement pour 2020 Fr. - 800.00

D’où correction de l’impôt préalable Fr. 2’400.00

Question complémentaire: amortissement de 5% au lieu de 20% par an.

Exercice B4

Décrivez brièvement le but de la déduction de l’impôt préalable (1 point) et

mentionnez sa condition de base (1 point).

2

Solution B4

Permettre l’allégement fiscal de la consommation de biens et de services

Éviter la taxe occulte

Éviter le cumul de la TVA

Condition de base :

Utilisation des biens et services pour une activité entrepreneuriale

Exercice B5

Quels sont les deux types de décompte TVA (1 point) et lequel ne peut être

utilisé que sur demande (1 point)?

2

Solution B5

Décompte selon les contre-prestations convenues ou perçues.

Décompte selon les contre-prestations perçues.

cseei

Rue du Midi 2

1003 Lausanne

T +41 (0) 21 601 24 81

[email protected]

www.cseei.ch


Examen écrit

Épreuve : Connaissances de la construction

© Commission suisse des examens de l’économie immobilière



Nom, prénom: ...................................................................................................

N° de candidat/e: ..................................................................................................

Outils autorisés

Aucun

8

Épreuve: Connaissances de la construction Numéro de candidat/e _____________________

Page 2 sur 31


1. Veiller absolument à remplir l’entête (n° de candidat/e) de chacune des pages. Sur les

pages supplémentaires (brouillons ou annexes), inscrire absolument le n° de candidat/e et le

nom complet.


questions.








épreuve manque, aucune correction ne sera effectuée.

Annexes

Pas d’annexe.

Épreuve Sujet Pondération

A Bases de la technique de construction 60

B Droit de l’aménagement du territoire 14

C Droit de la construction 16

Total 90

8


Page 3 sur 31

A) Groupe d’exercices

Bases de la technique de construction 60 points

PLANS

Exercice A1

Les autorités exigent différents plans pour la procédure d’autorisation de

construire d’un immeuble collectif. Mentionnez quatre plans, avec leur échelle,

nécessaires dans le cadre d’une demande d’autorisation de construire.

Remarques: les mentions multiples ou les variantes de plans identiques ne

comptent qu’une fois (exemple: la réponse «plan SS / plan RDC / plan horizontal

1er étage» ne compte que pour un plan).

Remarque :

1 point par réponse correcte.

4

Solution A1

- Plan différents niveaux, 1:100

- Coupe, 1:100

- Façade, 1:100

- Plan cadastral (plan de situation), 1:500


- Plan des canalisations, 1:100 (admis)

- Plan de quartier 1:100 (admis)

8


Page 4 sur 31

ORGANISATIONS ET PUBLICATIONS

Groupe de questions à répondre par juste ou faux

Évaluation du groupe de questions de l’exercice A2

Décidez, pour chacune des déclarations suivantes, si sa réponse est juste ou fausse.

Cochez (x) à chaque fois la case « juste » ou « faux ».




Exercice A2

Répondez par juste ou faux aux affirmations suivantes sur le thème des

organisations et publications.

3

Avec le Code des frais de construction CFC, la SIA prescrit la structuration des coûts dans la construction.

juste

faux

Dans la construction, il existe un catalogue normalisé pour la réalisation de listes de prestations. Ce catalogue est appelé le CAN (abréviation).

juste

faux

Le BPA établit le Répertoire suisse de la protection incendie pour les assurances incendie cantonales et émet des recommandations pour les directives techniques.

juste

faux

Le système des couleurs CRB définit le code selon lequel les couleurs correspondantes peuvent être mélangées. Ce système permet d’assurer que les couleurs codées soient toujours mélangées de la même manière.

juste

faux

Dans la construction, l’abréviation CFE signifie «Code des frais par éléments». La structuration est ici basée sur les éléments constructifs, c’est-à-dire par ex. toiture, façade, etc.

juste

faux

La SUVA établit des ordonnances, des directives et des mémentos consacrés à la sécurité sur les chantiers.

juste

faux

Exercice A3

Après de longues recherches, le maître d’ouvrage a enfin trouvé l’architecte pour la réalisation de sa maison. Il s’agit maintenant d’établir le contrat d’architecture. Celui-ci doit être basé sur le règlement SIA 102 concernant les prestations et honoraires des architectes. Mentionnez les trois principales prestations de l’architecte selon le règlement SIA 102.

Remarque: 1 point par réponse correcte.

3

Solution A3

1. Étude du projet2. Appel d’offres3. Exécution / Réalisation (admis : dossier pour l’enquête, exécution, etc.)

8


Page 5 sur 31

CONSTRUCTION, ENVELOPPE

Exercice A4

Un bâtiment repose toujours sur des fondations. Celles-ci font partie de la structure porteuse. Le choix du type de fondations dépend d’un certain nombre de facteurs et de conditions. Il existe différents types de fondations, dites plates (ou superficielles) ou profondes.

a) Définissez les principales fonctions des fondations en deux à trois phrases.

b) Mentionnez trois facteurs importants pour le choix du type de fondations.

c) Mentionnez deux types de fondations plates et deux types de fondations

profondes.

Remarques:

a) 1 point pour la réponse correcte.

b) 0,5 point par réponse correcte.

c) 0,5 point par réponse correcte.

4,5

Solution A4

a) Fonctions des fondations

Les fondations ont pour fonctions d’assurer l’assise et la portance du

bâtiment, d’en transférer les charges dans le sol et d’y assurer son ancrage.

La stabilité doit être garantie et aucun tassement inadmissible ne doit pouvoir

intervenir.

b) Facteurs déterminants pour le choix du type de fondations

- Caractéristiques du sol

- Système structurel porteur choisi / structure porteuse

- Eaux de pente et eaux souterraines

Autre réponse possible :

- Influences des constructions voisines

c) Fondations plates

- Radier

- Semelle isolée


- - Semelle filante

-

Fondations profondes

- Pieux de soutènement

- Pieux flottants

8


Page 6 sur 31

Exercice A5

Une maison se compose de différents éléments de construction. L’enveloppe est un

élément important du bâtiment. Répondez aux questions suivantes relatives à

l’enveloppe du bâtiment:

a) Mentionnez (en mots-clés) six fonctions centrales d’un mur extérieur.

b) Esquissez les différentes couches d’une façade compacte. Dessinez les

couches en centimètres et nommez-les.

Remarques:

a) 0,5 point par réponse correcte.

b) 1 point max. pour une esquisse avec les dimensions correctes;

2 points pour la désignation correcte des couches.

6

Solution A5

a) Fonctions centrales d’un mur extérieur

- Portance

- Isolation thermique et acoustique

- Délimitation de l’espace

- Protection contre les intempéries

- Protection contre l’incendie

- Étanchéité


- Esthétique

- Rentabilité

- Protection contre les influences mécaniques

b) Coupe d’une façade compacte (esquisse demandée)

Noms des différentes couches:

1) Crépi extérieur

2) Isolation thermique

3) Maçonnerie

4) Crépi intérieur

8


Page 7 sur 31

Exercice A6

Outre les mesures énergétiques, l’assainissement d’immeubles collectifs anciens inclut généralement aussi l’agrandissement des balcons ou la pose de nouveaux balcons. Cela permet de rehausser sensiblement la valeur d’un immeuble, surtout si ces balcons sont vitrés.

Répondez aux questions suivantes relatives à la construction de balcons:

a) Des aspects du droit de la construction doivent être éclaircis. Mentionnez troispoints importants à cet égard.

b) Quels aspects techniques de la construction doivent être éclaircis de manièredétaillée pour la réalisation? Mentionnez trois points importants.

Remarques:

a) 0,5 point par réponse correcte.

b) 0,5 point par réponse correcte.

3

Solution A6

a) Aspects importants du droit de la construction- Respect du règlement de construction - Procédure de mise à l’enquête - Obtention du permis de construire

b) Aspects importants de la technique de construction- Fondations - Raccord à la façade isolé (prévention de ponts thermiques) - Ancrage dans la dalle de l’étage - Transition dans la zone du seuil

Exercice A7

Les constructions en bois sont généralement différenciées en fonction du type de contreventement de leurs murs. Mentionnez trois types de construction en bois.

Remarque: 1 point par réponse correcte.

3

Solution A7

1. Construction en panneaux massifs

2. Construction à colombages

3. Construction à ossature


- Construction à poteaux et poutres

- Construction à ossature croisée

8


Page 8 sur 31








Exercice A8

Répondez par juste ou faux aux affirmations suivantes relatives aux fenêtres, aux portes et aux protections solaires.

3,5

Dans une fenêtre, un meneau est un renfort vertical visant à rigidifier la fenêtre pour améliorer sa résistance à la pression du vent.

juste

faux

Dans la construction, les systèmes de vitrage sont différenciés en

fonction de leur méthode de pose – à sec ou par voie mouillée – à

battue (cadre / parclose) ou collée

juste

faux

Il existe différentes classifications pour les portes. La classe de

résistance E1-E3 désigne la résistance au feu d’une porte.

juste

faux

Les portes extérieures subissent différentes contraintes climatiques.

La déformation du vantail qui en résulte exerce une influence

cruciale sur le bon fonctionnement de la porte. Il existe donc des

classes climatiques définissant les exigences imposées aux portes à

cet égard.

juste

faux

Selon SIA 500, les portes d’entrée doivent être adaptées aux

personnes handicapées. La largeur d’une porte d’entrée d’un

immeuble collectif de dix logements ou plus doit être d’au moins 80

cm.

juste

faux

Les garde-corps vitrés qui protègent les personnes contre les

chutes, sont également appelés « verre de sécurité feuilleté (VSG) »

juste

faux

Les volets roulants empilables offrent une meilleure protection

contre l’effraction et une meilleure régulation de la lumière que les

stores à lamelles.

juste

faux

8


Page 9 sur 31

TECHNIQUE DOMESTIQUE

Exercice A9

Dans un circuit électrique, il y a trois valeurs importantes. Mentionnez ces valeurs et l’unité correspondante (en laquelle la valeur est mesurée).

Remarque: 1 point par réponse correcte (valeur et unité correspondante).

3

Solution A9

Valeurs importantes dans un circuit électrique:

1) Tension, mesurée en volts

2) Courant (intensité), mesuré en ampères

3) Résistance, mesurée en ohms

Exercice A10

La dureté de l’eau indique la quantité de calcium et de magnésium dissoute dans l’eau.

a) Comment la dureté de l’eau est-elle indiquée en Suisse?b) Que recommandez-vous à un propriétaire qui se plaint d’une dureté trop

élevée de l’eau?

Remarque: 0,5 point par réponse correcte.

1

Solution A10

a) Échelle française de dureté

b) Fourniture et pose d’un adoucisseur d’eau

Exercice A11

Les tuyaux des conduites sous pression doivent être raccordés par des systèmes résistant à la pression. Il existe plusieurs moyens de raccorder des conduits sous pression dans le domaine sanitaire. Mentionnez deux systèmes de raccordement typique dans le domaine sanitaire.


1

Solution A11

Systèmes de raccordement de tuyaux résistant à la pression :

- Vissés - Compressés - Soudés - Enfichés

8


Page 10 sur 31

Exercice A12

Le dimensionnement des installations de chauffage et de ventilation est régi par des bases légales et des normes.

a) Mentionnez deux bases légales pour les installations de chauffage et deventilation.

b) Mentionnez une norme SIA réglant le dimensionnement des installations dechauffage et de ventilation.

Remarque: a) 1 point par réponse correcte.b) 0.5 pour la réponse correcte

2,5

Solution A12

a) Bases légales:

- Loi sur l’énergie

- Loi sur la protection des eaux


- Ordonnance sur la protection de l’air

b) Normes SIA:

- SIA 380/1 Besoins de chaleur pour le chauffage


- SIA 180 Protection thermique, protection contre l’humidité et climat intérieur

dans les bâtiments

8


Page 11 sur 31

Exercice A13

Le radon est un gaz rare qui apparaît à différents endroits de Suisse.

a) Expliquez en une à deux phrases ce qu’est le radon et quels sont ses effets.b) Indiquez une mesure de construction pouvant être prévues afin de protéger

les occupants ou les utilisateurs des bâtiments.

Remarques:

a) 1 point pour la réponse correcte.b) 0,5 point pour la réponse correcte

1,5

Solution A13

a) Radon:

- Le radon est un gaz rare radioactif. Le radon et ses produits de filiation

constituent une part considérable de l’irradiation naturelle. En Suisse, le

radon est présent essentiellement dans les régions alpines comportant des

roches primaires (granit). Il peut pénétrer dans les caves par des fentes et

causer des cancers du poumon.

b) Mesures de protection:

- Séparation entre les caves et les locaux d’habitation (par ex. à l’aide de portes

étanches)


- Ventilation naturelle des caves

- Introduction d’air extérieur dans les locaux d’habitation par des fenêtres ou

des installations de ventilation

- Les enveloppes de bâtiment en contact avec le terrain doivent être étanches

(radier et murs en contact avec le terrain entièrement bétonnés)

- Système d’évacuation de l’air sous les fondations (drainage du radon)

- Ventilation sous le bâtiment (vide sanitaire sous le radier)

8


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Exercice A14

Les nouveaux logements sont de plus en plus souvent équipés d’installations de ventilation forcée. Mentionnez les composants (1-6) de l’installation de ventilation esquissée ci-après.


3

Solution A14

Installation de ventilation dans la construction de logement:

1) Extraction de l’air

2) Apport d’air extérieur

3) Récupération de chaleur (échangeur)

4) Ventilateurs d’aération douce

5) Air repris (vicié)

6) Air tempéré pulsé

8


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AMENAGEMENTS INTERIEURS :

Exercice A15

Lors de la construction de logements, on utilise différents types de chapes.

a) Expliquez en une à deux phrases ce qu’est une chape rapportée.

b) Mentionnez deux applications typiques des chapes rapportées.

Remarques:

a) 1 point pour la réponse correcte.

b) 1 point par réponse correcte.

3

Solution A15

a) Dans la pratique, la chape rapportée est souvent qualifiée de chape de

mortier. Elle est posée directement sur le support (par ex. une dalle en

béton). Le mortier doit être lié au support sur toute sa surface.

b) Applications typiques

- Caves

- Parkings souterrains


- Balcons

- Sols soumis à de fortes contraintes

- Charges utiles élevées

8


Page 14 sur 31








Exercice A16

Répondez par juste ou faux aux affirmations suivantes relatives aux revêtements de sol.

3

La pose à bâtons rompus est une méthode typique utilisée

exclusivement pour les carrelages.

juste

faux

Pour la pose d’un revêtement sur la chape, le poseur doit procéder à une mesure de l’humidité. On parle ici de mesure selon la méthode CM (Carbide Measurement).

juste

faux

Les carrelages en grès cérame sont résistants au gel et peuvent

aussi être utilisés à l’extérieur.

juste

faux

Les parquets peuvent aussi être flottants.

juste

faux

Le linoleum est essentiellement composé de PVC.

juste

faux

Le granit est un sol composé de fragments de pierre colorés, sans

joints et poli.

juste

faux

8


Page 15 sur 31

DOMMAGES DE CONSTRUCTION ET PHYSIQUE DU BATIMENT :

Exercice A17

Les dommages dus à la condensation dans les logements sont un problème fréquent dans les bâtiments.

a) Expliquez en deux à trois phrases en quoi consiste les dégâts decondensation pouvant apparaître dans les logements. Indiquez commentet pourquoi ces dommages apparaissent et par quels facteurs ils sontfavorisés.

b) Indiquez trois exemples typiques de situations dans lesquelles cesdégâts peuvent apparaître.

Remarques: a) 2 points pour la réponse correcte.b) 0,5 point par réponse correcte.

3,5

Solution A17

a) Explications sur les dommages dus à la condensation

Les dégâts de condensation apparaissent souvent près des fenêtres, enhiver, lors de grandes différences de température avec les mursextérieurs. La température de la surface de la paroi et l’humidité de l’airjouent ici un rôle crucial en produisant ce qu’on appelle un point derosée, au-delà duquel l’humidité de l’air se condense sur la paroi. Si cettecondensation ne sèche pas, les parois deviennent grises, humides, etdes moisissures peuvent s’installer.

b) Trois exemples typiques de situations favorisant la condensation et lesdommages correspondants :

- Locaux dont l’air est très humide (salle de bain, cuisine) - Locaux mal isolés (parois dont la surface présente une basse

température) - Présence de ponts thermiques


- Locaux ou parties de locaux mal aérés (locaux d’angle ou sans fenêtre ni ventilation artificielle suffisante).

- Parois de murs extérieurs situées derrière des meubles

8


Page 16 sur 31

Exercice A18

Une bonne aération des logements est indispensable pour éviter des dommages

à la construction. Mi-janvier, une famille emménage dans un immeuble collectif

dont vous assurez la gérance. Le bâtiment date de 1955 et les logements ne

disposent pas d’une ventilation contrôlée. Lors de l’emménagement, on vous

demande ce que vous recommandez en matière d’aération pendant les mois

d’hiver. La famille a entendu parler de deux types d’aération.

a) Mentionnez les deux types d’aération.

b) Lequel de ces types d’aération recommandez-vous à la famille, pendant

la saison froide ?

c) Indiquez à la famille deux avantages majeurs de cette méthode d’aération

par rapport à l’autre.

Remarques :

a) 0,5 point par réponse correcte.b) 0,5 point pour la réponse correcte.c) 1 point par réponse correcte.

3,5

Solution A18

a) Types d’aération :

- Aération «en grand»

- Aération permanente

b) Recommandation :

Aération en grand

c) Deux avantages majeurs :

- La perte d’énergie est moins importante

- Les parties d’ouvrage (surfaces des parois) proches des fenêtres se

refroidissent moins

8


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Exercice A19

Répondez par juste ou faux aux affirmations suivantes relatives à la physique du bâtiment.

3

Le bruit de pas est une forme de bruit solidien.

juste

faux

L’eau a deux états physiques différents.

juste

faux

Plus la valeur U est élevée, plus l'isolation thermique d'un

élément de construction est bonne.

juste

faux

La thermographie d’une façade avec fenêtre montre à quels

endroits interviennent les principales pertes d’énergie. Ces

endroits apparaissent en bleu.

juste

faux

Il existe différents types de ponts thermiques, par ex. les ponts

thermiques matériels.

juste

faux

Lorsqu’on connaît l’évolution exacte des températures à travers

les différentes couches d’une façade, on peut déterminer si des

problèmes de condensation peuvent apparaître.

juste

faux

8


Page 18 sur 31

Exercice A20

Aujourd'hui, de nombreux bâtiments sont équipés de systèmes solaires et/ou photovoltaïques.

Expliquez en 1-2 phrases la différence la plus importante entre un système solaire et un système photovoltaïque.

Remarque :


2

Solution A20

Différence entre un système solaire et un système photovoltaïque.

- Avec le système solaire (collecteurs solaires), l'énergie solaire est utilisée

pour la production d'eau chaude

- Le système photovoltaïque convertit la lumière du soleil en électricité.

8


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B) Groupe d’exercices

Droit de l’aménagement du territoire 14 points

Contexte

Loi sur l’aménagement du territoire

La constitution fédérale oblige la Confédération à fixer les principes de l’aménagement du

territoire. Ceux-ci sont mentionnés dans la loi sur l’aménagement du territoire (LAT) et dans

l’ordonnance sur l’aménagement du territoire correspondante (OAT).

Annexes: sans

Exercice B1

Chaque canton doit établir un plan directeur et le réviser périodiquement.

Répondez aux questions suivantes:

a) Nommez 3 des 4 parties du territoire qui doivent au moins être désignéesdans le plan directeur ?

b) Après combien d’années doit intervenir une révision du plan directeur, enrègle générale ?

Remarques:

a) 0,5 point par réponse correcte.b) 0,5 point pour la réponse correcte.

2

Solution B1

a) Nommez 3 des 4 parties du territoire doivent qui doivent au moins être

désignées dans le plan directeur :

- Les parties du territoire qui se prêtent à l’agriculture.

- Les parties du territoire qui se distinguent par leur beauté ou leur valeur,

ont une importance pour le délassement ou exercent une fonction

écologique marquante.

- Les parties du territoire qui sont gravement menacées par des forces

naturelles ou par des nuisances.


- Les parties du territoire qui se prêtent à la production d’électricité à partir

d’énergies renouvelables

b) Après combien d’années doit intervenir une révision du plan directeur, en

règle générale ?

10 ans (aussi admissible: 10 – 15 ans)

8


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Exercice B2

L’aire forestière est une zone non constructible.

Où trouvez les prescriptions régissant ce qu’est la forêt au sens des lois,

comment l’aire forestière peut être exploitée et quels bâtiments y sont

admissibles ?

Remarque :


1

Solution B2

Loi fédérale sur les forêts

0,5 point seulement si seul le «droit fédéral» est mentionné.

Exercice B3

Il arrive régulièrement que des bâtiments doivent être construits dans la zone

agricole. Mentionnez deux cas dans lesquels une nouvelle construction peut être

conforme à la zone agricole.

Remarque:


2

Solution B3

- Constructions et installations nécessaires à l’exploitation agricole ou à

l’horticulture productrice.

- Constructions et installations nécessaires à la production d'énergie à partir de

biomasse.


- Constructions et installations servant au développement interne d’une

exploitation agricole ou d’une exploitation pratiquant l’horticulture productrice

(également admissible).

- Constructions et installations nécessaires à la détention de chevaux, si elles

sont réalisées dans une entreprise agricole existante (également admissible).

8


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Exercice B4

Dans certains cas, la Confédération intervient elle-même dans l’aménagement du

territoire, notamment à travers des conceptions et des plans sectoriels.

Mentionnez trois conceptions de la Confédération.

Remarques:


3

Solution B4

- Conception énergie éolienne.

- Conception relative au transport ferroviaire de marchandises.

- Conception «Paysage Suisse».


- Conception des installations sportives d’importance nationale

Exercice B5

La distinction entre zones à bâtir et zones non constructibles est l’une des principales caractéristiques du droit de l’aménagement du territoire. À certains endroits, les réserves de terrain à bâtir sont encore suffisantes, ailleurs de nouvelles zones à bâtir doivent être désignées.

Mentionnez quatre conditions d’attribution de nouvelles zones à bâtir.

Remarque:

0,5 point par réponse correcte.

2

Solution B5

- Le terrain doit se prêter à la construction.

- Le terrain sera probablement nécessaire à la construction dans les quinze

prochaines années même si toutes les possibilités d’utilisation des zones à

bâtir réservées ont été épuisées et il sera équipé et construit à cette

échéance.

- Les terres cultivées ne sont pas morcelées.

- Sa disponibilité est garantie sur le plan juridique.


- Le plan directeur peut être mis en œuvre (également admissible: 0,5 point)

8


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Groupes de questions à répondre par juste ou faux

Évaluation des groupes de questions des exercices B6 et B7






Exercice B6

Les plans sectoriels, directeurs et d’affectation ont des forces obligatoires

spéciales, visent un aménagement spécifique de certaines régions et sont

édictés par différents organes. Évaluez les affirmations suivantes:

2

Les plans d’affectation spéciaux s’écartent de la réglementation ordinaire des constructions. Ils doivent donc toujours obtenir l’approbation d’une autorité supérieure.

juste

faux

Les plans directeurs sont toujours édictés au niveau fédéral – il n’existe pas de plans directeurs cantonaux.

juste

faux

Les plans d’affectation généraux sont établis à l’échelle de la parcelle.

juste

faux

Les plans directeurs peuvent être attaqués par des plaintes des différents propriétaires fonciers concernés aussitôt après leur adoption.

juste

faux

8


Page 23 sur 31

Exercice B7

La Confédération, les cantons et les communes ont différentes compétences dans

la procédure d’aménagement du territoire.

Approuvez-vous les affirmations suivantes ?

2

Les plans d’affectation ou leurs modifications n’ont pas à être

approuvés par une autorité cantonale pour avoir force obligatoire

– la décision de la commune suffit.

juste

faux

Les cantons peuvent renoncer à désigner des zones de

protection s’ils prévoient d’autres mesures appropriées.

juste

faux

Si les cantons ne parviennent pas à s’entendre entre eux ou

avec une autorité fédérale sur la modification d’un plan directeur,

le Conseil fédéral tranche en dernier ressort.

juste

faux

Les plans sectoriels de la Confédération priment toujours la

compétence cantonale en matière d’aménagement du territoire.

juste

faux

8


Page 24 sur 31

C) Groupes d’exercices

Droit de la construction 16 points

Contexte

Loi sur les constructions (LC),

loi sur l’aménagement du territoire et les constructions (LATC)

Règlement des constructions et des zones (RCZ)

Selon la zone, le type et la situation des constructions et installations autorisées, il faut observer

les prescriptions de la Confédération, des cantons et des communes.

Annexes: sans

Exercice C1

Votre client possède un fonds non bâti. Celui-ci se situe en zone à bâtir

(bâtiments d’habitation), mais il n’est pas encore équipé.

Le site se trouve le long d’une route très fréquentée et il est exposé à des

nuisances sonores nocturnes considérables dues à une ligne ferroviaire proche.

Le lieu est donc extrêmement bruyant mais votre client souhaite tout de même y

construire une habitation.

Expliquez-lui les conditions à remplir pour que le fonds puisse être équipé, en

vous basant sur les exigences légales imposées aux bâtiments dans les zones

de bruit.

Remarque:


3

Solution C1

- Les valeurs de planification pour l’exposition au bruit doivent être respectées.

- Des mesures d’aménagement, de conception ou de construction sont prises pour assurer le respect des valeurs de planification pour l’exposition au bruit.

- L’autorité d’exécution octroie une dérogation pour de petites parties des zones à bâtir.

8


Page 25 sur 31

Exercice C2

La loi sur l’aménagement du territoire prévoit que les constructions et les

installations ne peuvent être réalisées ou modifiées qu’avec l’autorisation des

autorités. Votre client possède un immeuble collectif et souhaite l’équiper d’une

installation solaire. Il a entendu dire que le législateur a simplifié la procédure

d’autorisation pour les installations solaires, notamment en matière d’esthétique.

a) Indiquez-lui si son hypothèse est correcte, donc si l’exploitation

d’installations solaires prime les exigences esthétiques du règlement des

constructions.

b) Expliquez-lui les trois conditions auxquelles la réalisation d’une nouvelle

installation solaire ne nécessite pas d’autorisation de construire.

Remarques:

a) 1 point pour la réponse correcte.b) 0,5 point par réponse correcte.

2,5

Solution C2

a) L’intérêt à exploiter l’énergie solaire prime-t-il les exigences esthétiques du

règlement des constructions lors de la réalisation d’installations solaires ?

En principe oui : l’exploitation de l’énergie solaire prime les exigences

esthétiques du règlement des constructions mais pas dans tous les cas

(réponse suffisante).

Dans les zones de protection ou sur les monuments inscrits au patrimoine, la

pose de panneaux solaires reste soumise à autorisation; mais dans toutes les

autres zones, notamment aussi lorsqu’elles ne sont pas destinées

spécifiquement à l’exploitation de l’énergie solaire, il suffit de signaler la

construction à l’autorité compétente.

b) À quelles conditions la réalisation d’une nouvelle installation solaire ne

nécessite-elle pas d’autorisation de construire ?

- La construction se trouve dans une zone désignée par le canton comme

peu sensible en termes d’esthétique et où l’annonce de la construction de

l’installation solaire à l’autorité compétente suffit.

- La construction ne se trouve pas dans une zone désignée par le canton

comme étant protégée, dans laquelle la réalisation d’installations solaires a

été déclarée soumise à autorisation.

- L’installation n’est pas prévue sur un monument d’importance nationale ou

cantonale.

8


Page 26 sur 31

Exercice C3

Votre client possède un fonds situé en zone à bâtir et souhaite construire. Le

fonds est délimité au nord par une forêt et au sud par un petit cours d’eau de

quelques mètres de largeur.

a) Existe-t-il des prescriptions fédérales ou cantonales régissant les

distances entre un bâtiment et la forêt?

b) Où est réglée la distance devant séparer un bâtiment d’un cours d’eau ?

c) Quelle est la distance minimale jusqu’au cours d’eau ?

Remarque:

0,5 point pour la réponse correcte.

1,5

Solution C3

a) Où est réglée la distance devant séparer un bâtiment de la forêt ?

Dans le droit cantonal.

b) Où est réglée la distance devant séparer un bâtiment d’un cours d’eau ?

Dans l’ordonnance fédérale sur la protection des eaux.


Droit de la protection des eaux/de l’environnement de la Confédération.

c) Quelle est la distance minimale jusqu’au cours d’eau ?

Cela dépend du canton, le minimum est en tout cas est de 8 mètres.A Genève elle est au minimum de 10 mètres.

8


Page 27 sur 31

Exercice C4

La durée de la procédure d’autorisation de construire joue souvent un rôle

majeur pour le coût d’un projet de construction. On souhaite généralement une

procédure rapide, mais certaines étapes doivent obligatoirement être

respectées.

Décrivez le déroulement d’une procédure d’autorisation de construire et indiquez

les quatre étapes absolument indispensables.

Remarque:

1 point par réponse correcte (max. 4 points).

4

Solution C4

1) Ouverture: dépôt de la demande d’autorisation, publication dans la Feuille

officielle, pose éventuel de gabarits sur les lieux.

2) Mise à l’enquête publique: demande de communication de la décision,

éventuellement opposition.

3) Examen de la demande d’autorisation par l’autorité compétente.

4) Décision: octroi de l’autorisation de construire ou non.

Autre réponse possible : procédure de recours.

8


Page 28 sur 31

Exercice C5

Une procédure d’autorisation de construire est un processus administratif au

cours duquel le droit d’être entendu doit être garanti et cela aussi pour des

personnes et des organisations qui n’approuvent pas le projet de construction

mais la procédure diffère selon les cantons.

La majorité des cantons a opté pour une procédure d’opposition permettant aux

opposants de présenter leurs objections au projet, ce qu’ils doivent faire pour

obtenir ensuite la possibilité de déposer un recours en cas d’octroi de

l’autorisation de construire. Le canton de Zurich utilise ici une autre procédure.

Les procédures étant différentes, vous devez choisir l’une des deux possibilités

suivantes pour répondre à la question.

1) Vous répondez à la question en fonction de la procédure d’opposition en

vigueur dans tous les cantons sauf celui de Zurich :

a) Qui peut former opposition ?

b) Que peut-on faire valoir au moyen de l’opposition ?

Remarque:

0,5 point par réponse correcte.

OU

2) Vous répondez à la question en fonction de la procédure d’opposition en

vigueur dans le canton de Zurich :

a) Quel acte juridique doit accomplir un opposant avant l’octroi d’une

autorisation de construire pour avoir ensuite la possibilité de recourir

contre une décision positive ?

Remarque:

1 point pour la réponse correcte.

1

Solution C5

1) Dans tous les cantons sauf celui de Zurich, on peut former opposition contre

un projet de construction.

a) Qui peut former opposition ?

- Tout un chacun ayant un intérêt direct.

b) Que peut-on faire valoir au moyen de l’opposition ?

- Tout ce qui vient à l’esprit des opposants.

8


Page 29 sur 31

OU

2) En relation avec la procédure en vigueur dans le canton de Zurich :

a) Quel acte juridique doit accomplir un opposant avant l’octroi d’une

autorisation de construire pour avoir ensuite la possibilité de recourir

contre une décision positive ?

Demande de transmission de la décision d’autorisation (réponse

suffisante)

(La demande ne doit pas forcément contenir une requête formulée, ni

mentionner les motifs d’opposition, ni indiquer, à cette étape, si la

personne ou l’organisation concernée pourrait être habilitée à recourir.

Mais en règle générale, la transmission de la décision est soumise au

versement d’un émolument de chancellerie. La décision d’autorisation

doit être transmise même si le requérant a dépassé le délai de 20 jours

– il peut faire valoir son droit jusqu’à la prise de la décision.)

8


Page 30 sur 31

Groupes de questions à répondre par juste ou faux

Évaluation des groupes de questions des exercices C6 et C7

Décidez, pour chacune des déclarations suivantes, si sa réponse est juste ou fausse. Cochez (x) à chaque fois la case « juste » ou « faux ».




Exercice C6

Avant de construire, il faut effectuer différents calculs pour déterminer ce qu’on

peut bâtir sur le fonds et pour quelle affectation. Plusieurs termes techniques sont

utilisés dans ce cadre. Indiquez si les définitions suivantes sont correctes:

2

Le coefficient de masse est le rapport entre le volume bâti

au-dessus du terrain et la surface de terrain déterminante.

juste

faux

La surface de terrain déterminante comprend les terrains ou

parties de terrains compris dans la zone à bâtir correspondante

sous déduction des surfaces des accès ainsi que des surfaces

relatives au réseau routier d’ordre supérieur (principal, collecteur

et de desserte).

juste

faux

L’indice brut d’utilisation du sol est le rapport entre la somme des

surfaces de plancher et la surface de terrain déterminante.

juste

faux

L’indice de surface verte est le rapport entre la surface verte

déterminante (somme des surfaces naturelles ou végétalisées qui

sont perméables et ne servent ni au dépôt ni au stationnement) et

la surface de terrain déterminante.

juste

faux

8


Page 31 sur 31

Exercice C7

La construction est réglementée par un grand nombre de directives techniques.

Indiquez si les déclarations suivantes sont correctes:

2

Le «Modèle de prescriptions énergétiques des cantons» actuel

(MoPEC 2014) est applicable dans toute la Suisse.

juste

faux

Toute demande d’autorisation de construire d'un bâtiment

destiné à la résidence de personnes ou d'animaux doit être

accompagnée d'un document attestant des mesures de

protection contre l’incendie.

juste

faux

La réalisation de citernes à mazout ne nécessite une autorisation

cantonale que dans les secteurs de protection des eaux

particulièrement exposés.

juste

faux

Lors de leur construction, les nouveaux immeubles collectifs

comprenant plus de dix logements doivent être équipés

d’appareils fournissant des données pour le décompte individuel

des frais de chauffage.

juste

faux

cseei

Rue du Midi 2

1003 Lausanne

T +41 (0) 21 601 24 80

[email protected]

www.cseei.ch

Examen professionnel d’experte / expert en estimations immobilières 2018

Examen écrit

Épreuve : EP, EE

Épreuve partielle : Economie d’entreprise © Commission suisse des examens de l’économie immobilière



stipulé dans chaque épreuve.

Nom, prénom: ...................................................................................................

N° de candidat/e: ..................................................................................................

Outils autorisés




Textes légaux





cours. L’utilisation de textes légaux téléchargés sur internet n’est pas autorisée. Les textes légaux




en estimations immobilières 2018

Épreuve partielle Numéro de candidat/e _____________________

Page 2 sur 11


1. Veiller absolument à remplir l’entête (n° de candidat/e) de chacune des pages. Sur les pages

supplémentaires, inscrire absolument le n° de candidat/e et le nom complet.


questions.




5. Les réponses partielles sont évaluées dans l’ordre indiqué (exemple : si 8 réponses sont


6. Temps disponible pour la partie Économie d’entreprise : 30 minutes



Annexes

Sans

Abréviations

CC Code civil suisse CO Code des obligations Cst. Constitution fédérale EE Économie d’entreprise EP Économie politique

Épreuves Sujets Pondération

A1 L’évaluation du bilan et ratios sur immobilisations 4

A2 Amortissements : méthodes directe et indirecte 2,5

A3 Capacité d’autofinancement : méthodes directe et

indirecte

3

A4 Cash-flow et capacité d’autofinancement 2,5

A5 L’actif immobilisé 4

A6 Décompte trimestriel de la TVA 4

B1-B5 Questions à choix multiple 10

Total 30



Page 3 sur 11

A) Partie A 20 points

Exercice A1

L’actif immobilisé d’un bilan au 31.12.2017 présente le compte

« Immobilisations industrielles » pour une valeur de CHF 4'500'000, ainsi que

le compte « Amortissements cumulés sur immobilisations industrielles » pour

une valeur de CHF 2'300'000. Le compte « Amortissements » quant à lui

s’élève à CHF 2'950'000. Le comptable vous informe qu’il y a une réserve

latente de CHF 100'000 existant sur les immobilisations industrielles. Une

« Dette hypothécaire » d’une valeur de CHF 900'000 figure dans les dettes à

long terme. Les « Capitaux propres » du bilan s’élèvent à CHF 1'150'000.

Veuillez répondre aux questions suivantes en vous basant sur la donnée

ci-dessus :

1) Quelle est la valeur comptable des immobilisations industrielles acceptéepar le code des obligations ?

2) Quelle est la valeur comptable à prendre en compte pour cesimmobilisations industrielles lorsque l’entreprise établit un bilananalytique ?

3) Est-ce que la valeur comptable de ces immobilisations reflète sa valeur demarché ? Justifiez votre réponse par une explication succincte.

4) Veuillez calculer le ratio de la « règle d’or du bilan ».

4a) Jugez-vous ce résultat en dessous de la norme, dans la norme ou au-dessus de la norme ? Justifiez votre réponse.

5) Veuillez calculer le ratio du degré de couverture des immobilisations.

5a) Jugez-vous ce résultat en dessous de la norme, dans la norme ou au-dessus de la norme ? Justifiez votre réponse.

6) En langage comptable, comment appelle-t-on l’addition des fondsétrangers à long terme et des capitaux propres ?

4



Page 4 sur 11

Solution A1

1) CHF 2'100'000 (4'500'000 – 2'300'000 – 100'000)

2) CHF 2'200'000 (4'500'000 – 2'300'000)

3) Non, car les actifs immobiliers et mobiliers sont évalués à leur valeurd’acquisition ou à leur prix de revient. Le Conseil fédéral (CF) indique qu’ilfaudrait avoir un bien similaire (impossible pour un immeuble), traité dansun marché actif (impossible aussi) pour une comparaison fiable. Lespertes de valeur dues à l’usure et au temps peuvent donc être évaluéespar l’amortissement comptable, ou par le biais de correction de valeur(art. 960a, al. 3 CO)

4) Règle d’or = (capitaux propres + dettes à long terme) / actifs immobilisés

(1'150'000 + 900'000) / 2'200'000 = 93,18 %

4a) En dessous de la norme. En effet, l’actif immobilisé doit être financépar les fonds étrangers à long terme et les capitaux propres. Il estabsolument nécessaire que ce ratio soit supérieur à 100% pour qu’il y aitune concordance des échéances entre la durée pendant laquelle un actifest mobilisé et la durée pendant laquelle le capital utilisé pour sonfinancement est à disposition.

5) Degré de couverture des immobilisations = capitaux propres / actifsimmobilisés 1'150'000 / 2'200'000 = 52,27 %

5a) Dans la norme pour une PME, en dessous de la norme pour unegrande entreprise (les deux appréciations sont acceptées). Ce résultatindique qu’un peu plus de la moitié des immobilisations sont financéespar les fonds propres et l’autre petite moitié par des capitaux étrangers àlong terme. Il est courant pour les PME d’avoir ce ratio inférieur à 100 %sans que cela ne représente un risque majeur. Dans les grandesentreprises, il est courant que ce ratio soit supérieur à 100%.

6) Les capitaux permanents.



Page 5 sur 11

Exercice A2

1) Veuillez décrire le fonctionnement de la comptabilisation directe et

indirecte des amortissements.

L’amortissement direct consiste à (cochez la ou les opérations à effectuer) :

comptabiliser l’amortissement au crédit des comptes d’actif immobilisé

débiter le compte d’amortissements

créditer le compte d’amortissements

créditer le compte d’amortissements cumulés

L’amortissement indirect consiste à (cochez la ou les opérations à

effectuer) :

comptabiliser l’amortissement au crédit des comptes d’actif immobilisé

débiter le compte d’amortissements



2) Quelle méthode permet de conserver la valeur d’acquisition des

immobilisations ?

2,5

1

1

0,5

Solution A2

1) Amortisssement direct

X comptabiliser l’amortissement au crédit des comptes d’actif immobilisé

X débiter le compte d’amortissements



Amortissement indirect

comptabiliser l’amortissement au crédit des comptes d’actifs immobilisés

X débiter le compte d’amortissements


X créditer le compte d’amortissements cumulés

2) L’amortissment indirect



Page 6 sur 11

Exercice A3

1) Sur la base des deux comptes de résultat ci-dessous, déterminez la

capacité d’autofinancement (CAF) des entreprises « Westiti » et « Estoril »,

avec la méthode directe et avec la méthode indirecte.

Compte de résultat Westiti Compte de résultat Estoril

Achat

marchandises

110 Ventes

nettes

200 Achat

marchandises

170 Ventes

nettes

300

Salaires et frais

généraux

40 Salaires et frais

généraux

80

Amortissements 20 Amortissements 40

Bénéfice net 30 Bénéfice net 10

200 200 300 300

2) Quelle conclusion simple pouvez-vous tirer de la comparaison des

capacités d’autofinancement et du bénéfice net de ces deux entreprises ?

3

2

1

Solution A3

1) Westiti

Méthode directe => 200 – 110 – 40 = 50

Méthode indirecte => 20 + 30 = 50

Estoril

Méthode directe => 300 – 170 – 80 = 50

Méthode indirecte => 40 +10 = 50

2) Ces deux entreprises ont dégagé la même CAF, soit 50. Le bénéfice de

l’exercice est inférieur à la CAF en raison des amortissements comptables

enregistrés. Ces charges sont plus importantes dans l’entreprise Estoril

que dans l’entreprise Westiti. Le résultat net varie donc d’un cas à l’autre.



Page 7 sur 11

Exercice A4

Cash-flow et capacité d’autofinancement.

Les affirmations ci-dessous sont-elles en relation avec la notion de capacité

d’autofinancement (CAF) ou sont-elles plutôt relatives à la notion de cash-

flow ? Justifiez votre choix par une croix dans la colonne appropriée.

CAF Cash-

flow

Inclut les postes du bilan qui ont généré des entrées et

des sorties de liquidité.

Fait abstraction des délais de paiement des charges ou

d’encaissements des produits.

Prend en compte les éléments du compte de résultat

uniquement.

Tient compte des activités d’investissement et de

financement.

Mesure le surplus d’actifs circulants, par rapport aux

dettes à court terme, généré par l’exploitation de

l’entreprise.

2,5

0,5

0,5

0,5

0,5

0,5

Solution A4

CAF Cash-

flow

Inclut les postes du bilan qui ont généré des entrées et

des sorties de liquidité. X

Fait abstraction des délais de paiement des charges ou

d’encaissements des produits. X

Prend en compte les éléments du compte de résultat

uniquement. X

Tient compte des activités d’investissement et de

financement. X

Mesure le surplus d’actifs circulants, par rapport aux

dettes à court terme, généré par l’exploitation de

l’entreprise.

X



Page 8 sur 11

Exercice A5

Quelles sont les quatre rubriques de l’actif immobilisé identifiées dans le code

des obligations ? Veuillez illustrer ces rubriques avec deux exemples ou un

commentaire explicatif.

Rubriques de l’actif

immobilisé

Exemples ou commentaire

4

1

1

1

1

Solution A5

Rubriques de l’actif

immobilisé

Exemples ou commentaire

Immobilisations

financières

Placements financiers à long terme (actions,

obligations ou fonds de placement)

Participations Parts du capital d’une autre entreprise qui sont

détenues à long terme et confèrent au détenteur

une influence notable. L’influence est présumée

notable lorsque les parts du capital détenues

donnent droit au moins à 20 % des droits de vote.

Immobilisations

corporelles

Peuvent être mobilières (machines, mobilier,

installations, parc informatique, véhicules, outillage,

etc.) ou immobilières (bâtiments, usines, terrains

non bâtis, etc.)

Immobilisations

incorporelles

Brevets, marques commerciales ou achetées,

licences de fabrication, franchises, goodwill ou fonds

de commerce (valeur estimée de la clientèle, de

l’enseigne ou du nom commercial, à payer par un

commerçant qui rachète une entreprise)



Page 9 sur 11

Exercice A6

Comptabilisation de la TVA.

1) Quelle est la nature des comptes suivants ? Cochez la bonne réponse.

Compte : Impôt préalable Compte : TVA due

Actif Actif

Passif Passif

Charges Charges

Produits Produits

2) Citez les deux éléments distincts sur lesquels l’entreprise peut prétendreà la récupération de l’impôt préalable.

3) Dans quel cas – au lieu de payer la TVA – l’entreprise reçoit-elle unremboursement de la part de l’Administration fédérale des contributions ?

4) Quels sont les deux taux principaux de TVA en Suisse valables dès le

1er janvier 2018 ?

4

1

1

1

1

Solutions A6

1) Compte : Impôt préalable Compte : TVA due

X Actif Actif

Passif X Passif

Charges Charges

Produits Produits

2) L’impôt préalable peut être récupéré sur :

1. les achats de marchandises (TVA sur coûts des marchandises, frais

de transports, TVA douanière)

2. les investissements et frais généraux (TVA sur investissements en

actifs immobilisés, TVA sur prestations imposables comme la téléphonie,

les carburants, certains coûts en électricité, matériel de bureau ou

informatique, la publicité. La TVA n’est pas calculée sur les loyers payés

par l’entreprise, les assurances, les amortissements).

3) Si la TVA due est inférieure aux impôts préalables

4) 7,7% et 2,5%



Page 10 sur 11

B) Groupe de questions à répondre par juste ou faux 10 points

Évaluation des groupes d’exercices B



Chacune des réponses est évaluée selon le principe suivant :



Exercice B1 2

L’octroi d’un crédit bancaire à court terme permet d’améliorer le

niveau de la capacité d’autofinancement.

juste

faux

Les états financiers d’une entreprise se composent de deux

éléments : le bilan et le compte de résultat.

juste

faux

Lorsque les pertes cumulées dépassent la valeur du capital-

actions, l’entreprise se trouve en surendettement et doit en aviser

le juge pour un éventuel dépôt de bilan, à moins de mesures

d’assainissement drastiques.

juste

faux

Les parties prenantes, ou « stakeholders », sont constituées par les

actionnaires ou les associés de l’entreprise.

juste

faux

Exercice B2 2

Le goodwill est aussi nommé fonds de commerce et représente la

valeur estimée de la réputation, de la clientèle d’une entreprise, lors

du rachat de cette dernière par un nouvel acquéreur.

juste

faux

Les terrains non bâtis ont généralement un taux d’amortissement

de 5 % par an.

juste

faux

L’évaluation des postes du bilan doit se faire selon le principe de

prudence (art. 960 al. 2 CO) sans toutefois « empêcher une

appréciation fiable de la situation économique de l’entreprise ».

Raison pour laquelle les réserves latentes sont autorisées en

Suisse pour certains postes du bilan.

juste

faux

Une augmentation des réserves latentes induit une augmentation

des produits et donc une augmentation du résultat net.

juste

faux



Page 11 sur 11

Exercice B3 2

L’établissement d’une réserve de réévaluation sur un immeuble correspond à une écriture comptable sans effet monétaire.

juste

faux

Les ratios de liquidité permettent d’évaluer la solvabilité de l’entreprise en comparant certains actifs circulants par rapport à ses dettes à court terme.

juste

faux

Le fond de roulement net est déterminé par la valeur des capitaux permanents moins la valeur des actifs immobilisés.

juste

faux

La rentabilité de l’entreprise est calculée grâce au résultat net.

juste

faux

Exercice B4 2

La marge brute correspond à la différence entre le total des ventes nettes et le total des achats en relations avec ces ventes.

juste

faux

Les organes de la SA se composent de deux éléments : l’assemblée générale des actionnaires et le conseil d’administration.

juste

faux

La Sàrl n’a pas l’obligation de se soumettre à une révision de sa comptabilité.

juste

faux

Le capital minimum d’une Sàrl est fixé à CHF 20'000.-.

juste

faux

Exercice B5 2

L’acronyme IFRS signifie « International Financial References Supervision ».

juste

faux

Dans le cadre des SWISS GAAP RPC, les réserves latentes arbitraires ne sont pas autorisées.

juste

faux

Selon le CO, il n’existe que deux types d’actions, les actions nominatives et les actions au porteur.

juste

faux

Dans les ratios de liquidité, lorsque le current ratio (ratio de liquidité générale) avoisine les 150%, il est possible d’affirmer que l’entreprise est en excellente santé de trésorerie, quel que soit le type d’activité.

juste

faux

cseei

Rue du Midi 2

1003 Lausanne

T +41 (0) 21 601 24 80

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Examen écrit

Épreuve : EP, EE

Épreuve partielle : Economie politique EP © Commission suisse des examens de l’économie immobilière



stipulé dans chaque épreuve.

Nom, prénom: ...................................................................................................

N° de candidat/e: ..................................................................................................

Outils autorisés




Textes légaux









8

Épreuve partielle : EP/EE, économie politique Numéro de candidat/e _____________________

Page 2 sur 9





questions.









Annexes

Sans

Abréviations



A1 Besoins de l’individu 5

A2 Rationalité des choix 3

A3 Objectifs de la politique économique 2

A4 Formes de marché 2

A5 Fixation des prix 2

A6 Systèmes économiques 3

A7 Politique économique 4

A8 Défaillances du marché 3

A9 Défaillances de l’Etat 2

B1-B2 Questions à choix multiple 4

Total 30

8


Page 3 sur 9


Exercice A1

La pyramide générale des besoins d’Abraham Maslow peut être analysée sous le

prisme des besoins en matière immobilière. Remplissez le tableau ci-dessous en

relation avec la structure décrite par le célèbre psychologue américain. Pour la

dernière colonne, citez – pour chaque niveau – un exemple de besoin lié au

secteur immobilier qui aura un impact sur la production d’objets immobiliers.

5

Solutions A1

Niveaux de

la pyramide

Types de besoins généraux Exemple pour le secteur

immobilier

5 Epanouissement, réalisation Construction de la maison de ses

rêves (en paille, écologique, en

carton, etc.)

4 Estime, reconnaissance,

prestige, indépendance

Un architecte construit un immeuble

qui sort de l’ordinaire, ou vise un prix

d’architecture, ou rêve d’avoir son

propre cabinet d’architecture ; un

dictateur fait construire un palais

démesuré

3 Besoins sociaux Habitats collectifs, homes,

écoquartiers

2 Sécurité Logements de qualité ; système

d’alarme ; achat d’un bien immobilier

1 Besoins physiologiques, vitaux Se loger, avoir un toit ; construction

de logements

Niveaux de

la pyramide

Types de besoins généraux Exemple pour le secteur

immobilier

5

4

3

2

1

1

1

1

1

1

8


Page 4 sur 9

Exercice A2

Le prix Nobel d’économie 2017, l’Américain Richard H. Thaler, a été récompensé

pour ses travaux sur les mécanismes psychologiques et sociaux à l'œuvre dans

les décisions des consommateurs ou des investisseurs. Il a démontré les limites

de la rationalité et a promis d'essayer de dépenser son prix "de la façon la plus

irrationnelle possible".

A) Dans le cadre d’une location immobilière, citez l’exemple d’un acte rationnel.

B) Dans le même cadre, citez deux situations qui entraînent parfois l’individu

hors des sentiers de la rationalité.

C) Avec le million de francs reçu par la Fondation Nobel, veuillez conseiller

M. Thaler pour une dépense « la plus irrationnelle possible » dans le secteur

immobilier.

3

1

1

1

Solution A2

A) Obtenir un résultat maximal en engageant un minimum de ressources.

Location qui présente un bon rapport qualité-prix.

B) Les contraintes du marché : pénurie de logements, location d’urgence (trop

cher, mais pas le choix) ; appartement de luxe très cher pour impressionner

son entourage ; le coup de cœur, etc.

C) Dépense totalement disproportionnée, voire délirante (payer un million pour

dormir dans une yourte et aider ainsi un village en Mongolie) ou coup de

folie (dormir une nuit dans le lit de la Reine d’Angleterre, être autorisé à

dormir dans la pyramide de Chéops, acheter quelques m2 de trottoir sur

Sunset Boulevard à Los Angeles, etc.).

8


Page 5 sur 9

Exercice A3

Les objectifs de la politique économique peuvent être résumés sous la forme

d’un hexagone dit « magique ». En partant de la nécessité de construire de

nouveaux logements pour une population en augmentation constante (cas de la

Suisse), décrivez :

A) un exemple qui démontre l’harmonie des (ou du moins de deux) objectifs

B) un exemple qui démontre la concurrence ou le caractère antinomique decertains objectifs.

2

1

1

Solution A3

A) La construction de logements va stimuler la croissance économique et

lutter contre le chômage.

B) En stimulant la croissance, la construction de logements va multiplier lesnuisances écologiques et stimuler l’inflation.

Exercice A4

En matière d'offre, dans notre système d'économie de marché, les formes de marché peuvent être diverses.

A) Classez, dans l'ordre décroissant de leur importance en nombre, les formes

de marché suivantes: monopole – duopole – oligopole – concurrence

monopolistique.

B) Citez deux motifs qui incitent un Etat, dans certains domaines, à instaurer un

monopole public.

2

1

1

Solution A4

A) Concurrence monopolistique – oligopole – monopole – duopole

B) Recherche de l’intérêt général ; préservation de certaines ressources

Autre réponse possible : volonté de contrôler un secteur stratégique, etc.

8


Page 6 sur 9

Exercice A5

La théorie économique enseigne que le prix résulte de la rencontre de l'offre et de

la demande. La réalité économique montre que la fixation du prix dépend d'un

certain nombre d'autres critères.

Citez deux éléments qui – sans remettre fondamentalement en cause la théorie

de base – démontrent que la détermination d'un prix dans notre système

d'économie de marché subit d'autres influences que les simples forces du marché.

2

2

Solution A5

Intervention de l’Etat (coût du produit plus élevé pour respecter des normes environnementales ou sécuritaires).

Ecoulement du temps (baisse volontaire des prix de certains produits périssables).


Impact des coûts de production (volonté d’une entreprise de ne pas vendre à perte).

Impact des formes de marché (tentation du monopoleur d’augmenter les prix – ententes cartellaires fréquentes en cas d’oligopole).

Exercice A6

A) Depuis quand le système d'économie de marché n'a-t-il plus de concurrent ?

B) Citez deux éléments qui ont entraîné le déclin puis la chute du système

économique qui a bousculé l'économie de marché au XXe siècle.

3

1

2

Solution A6

A) Depuis l’effondrement du communisme au début des années 1990.

B) Impossibilité de planifier l’économie d’un pays entier – Démotivation des

travailleurs.

8


Page 7 sur 9

Exercice A7

La politique économique d'un Etat s'articule autour d'une série d'actions possibles

dans le court terme ou dans le plus long terme.

A) Comment appelle-t-on la politique d'un Etat qui vise à agir à court terme ?

Citez deux éléments ou aspects de cette politique.

B) Même question lorsqu'un Etat souhaite influencer la vie économique sur le

long terme. Citez également deux aspects ou domaines de cette politique qui

justifient l'intervention de l'Etat en matière économique.

4

2

2

Solution A7

A) Politique conjoncturelle : politique monétaire, politique budgétaire

Autres réponses possibles : politique fiscale, politique sociale.

B) Politique structurelle : L’Etat agit par des politiques sectorielles dans

l’éducation, la santé, la recherche, l’énergie, les transports, etc.

Exercice A8

La théorie économique libérale soutient que les forces du marché se suffisent à

elles-mêmes et qu'un marché est ainsi capable de s'autoréguler. Les

défaillances du marché prouvent le contraire.

Citez trois cas de défaillance du marché qui démontrent la nécessité d’un certain

niveau de régulation étatique.

3

Solution A8

1. La limitation de la concurrence (sans régulation, les monopoless’imposent).

2. Impact sur les biens communs (l’air, les poissons, les ressourcescommunes se dégradent ou disparaissent).

3. Coûts externes élevés (pollution, bruit et autres nuisances se développent).


Information asymétrique (impossible de tout savoir et de tout connaître).

8


Page 8 sur 9

Exercice A9

L’intervention de l’Etat est une réponse souvent efficace pour lutter contre les défaillances du marché.

Citez deux cas où cette intervention peut, au contraire, s’avérer contreproductive voire nuisible, à tel point qu’on parle de défaillance de l’Etat.

2

Solution A9

1. Cas des Etats corrompus ou incapables.

2. Mesures qui produisent l’effet contraire à celui escompté (effet cobra).

8


Page 9 sur 9

B) Groupe de questions à répondre par juste ou faux 4 points

Évaluation du groupe de questions B1 – B2


Cochez (x) à chaque fois la case correspondant à votre réponse.

Chacune des réponses est évaluée selon le principe suivant :



Exercice B1

Analyse des besoins

2

Les besoins vitaux de l’individu sont illimités.

juste

faux

La plus grande partie des Egyptiens – comme tout le monde – ont des

besoins qui s’arrêtent, la plupart du temps, au niveau 3 de la

pyramide de Maslow.

juste

faux

Le besoin de respirer est le besoin économique le plus important.

juste

faux

Les besoins d’un individu évoluent dans le temps et diffèrent d’un

individu à l’autre.

juste

faux

Exercice B2

Questions diverses

2

L’inélasticité de la demande se vérifie avec les biens de première

nécessité.

juste

faux

On parle d’offre élastique pour les biens dont il existe une grande

réserve rapidement disponible à la vente.

juste

faux

La courbe de l’offre traduit les intentions des acheteurs.

juste

faux

En Suisse, Orange (devenu Salt) fait partie d’un oligopole sans lien

avec le duopole des deux géants oranges.

juste

faux

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Examen écrit

Épreuve : EP, EE

Épreuve partielle : Financement immobilier © Commission suisse des examens de l’économie immobilière



Nom, prénom: ...................................................................................................

N° de candidat/e: ..................................................................................................

Outils autorisés




Textes légaux









immobilières 2018

Épreuve partielle: EP/EE, financement immobilier Numéro de candidat/e _____________________

Page 2 sur 10





questions.






6. Temps disponible pour la partie Financement immobilier : 30 minutes



Annexes

Sans

Abréviations



A1 - A6 Connaissances en financement immobilier 8

A7 - A9 Crédit de construction 4

A10 Fonds étrangers 3

B1 - B2 Cas pratiques 12

C1 - C5 Choix multiples 3

Total 30

immobilières 2018


Page 3 sur 10


Exercice A1

En termes de financement de logement, que signifie la notion de 20/80 ? 0,5

Solution A1

Fonds propres/fonds étrangers

ou

20% = part de fonds propres / 80% = part du prêt hypothécaire

Exercice A2

Quelles sont les 3 méthodes de comptabilisation d’un amortissement

hypothécaire ?

1,5

Solution A2

Direct

Indirect

Extraordinaire

Exercice A3

Veuillez citer les 3 phases de chaque affaire de crédit.

1,5

Solution A3

1) Examen du crédit

2) Accord et montage du crédit

3) Surveillance de crédit

immobilières 2018


Page 4 sur 10

Exercice A4

Quels sont les différents types de risques de crédit ?

Mentionnez les quatre principales catégories de risques de crédit qu’une

banque doit prendre en compte.

2

Solution A4

1. Les risques de défaut

2. Les risques de marché

3. Les risques opérationnels

4. Les risques de liquidité

( Détail (non exigé) :

Exercice A5

Pour l’octroi d’un financement, quels sont les 3 principaux critères cumulés pris en

compte par un organisme de financement ?

1,5

Solution A5

1) Revenus du débiteur

2) Fonds propres

3) Valeur du bien

immobilières 2018


Page 5 sur 10

Exercice A6

Dans un calcul d’établissement des charges hypothécaires, qu’advient-il des

éventuels montants annuels dus pour le leasing ou le petit crédit ?

Veuillez citer les 2 options possibles.

1

Solution A6

1. Frais y relatifs sont rajoutés aux charges hypothécaires ou

2. Frais y relatifs sont déduits des revenus du débiteur

Exercice A7

Dans le cadre d’un crédit de construction, par qui sont signés les bons de

paiement lorsqu’ils sont envoyés à la banque ?

2

Solution A7

Le client (ou maître d’ouvrage, ou propriétaire)

L’architecte (ou l’entreprise générale)

Exercice A8

En matière de crédit, qu’entend-on par la notion de « consolidation » ?

1

Solution A8

La consolidation est le transfert d’un crédit de construction en un prêt

hypothécaire une fois les travaux achevés.

Exercice A9

Lorsqu’un artisan voit ses factures en souffrance, de quel moyen dispose-t-il

pour préserver ses intérêts et dans quel délai ?

1

Solution A9

L’inscription d’une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs

Dans les 4 mois qui suivent l’achèvement de ses travaux (art. 839 al. 2 CC)

immobilières 2018


Page 6 sur 10

Exercice A10

Quelle est la part maximum de fonds étrangers possibles pour les projets

suivants :

A) Immeuble locatif

B) Terrain en zone agricole

C) Terrain avec permis de construire en force

D) Crédit de construction pour un appartement de vacances

E) Villas en DDP

F) Immeuble mixte

3

Solution A10

A) Immeuble locatif : 80%

B) Terrain en zone agricole : 0%

C) Terrain avec permis de construire en force : 50%

D) Crédit de construction pour un appartement de vacances : 50 à 66%

E) Villas en DDP : 80%

F) Immeuble mixte : 60 à 75%

immobilières 2018


Page 7 sur 10

B) Partie B 12 points

Exercice B1

De quel revenu minimum annuel brut doit disposer un débiteur pour l’acquisition

d’un bien immobilier dont la valeur reconnue est de CHF 1’200'000.-, compte

tenu d’un taux d’avance de 80% ?

Prendre en considération le fait que notre débiteur doit aussi s’acquitter d’une

pension alimentaire de CHF 1'000.- par mois pour son fils de 4 ans.

Etablissez le calcul complet.

4

Solution B1

Prix d'achat 1'200'000.--

PH 1er rang 800'000.-- 5% 000.--

PH 2ème rang 160'000.-- 5% 000.--

Amortissement 2e Rang En 15 ans 666.65

Frais d'entretien 200'000.-- 1% 000.--

Total des charges 666.65

Total des charges = 1/3 du revenu brut 70'666.65 x 3 212'000.-

Pensions alimentaires 1'000.-- x 12 12'000.-

Revenus nécessaires 224'000.-

Aussi OK avec charges = 33% du revenu brut 70'666.65 / 33% 214'141.35

Pension alimentaires 1'000.-- x 12 12'000.-

Revenus nécessaires 226'141.35

immobilières 2018


Page 8 sur 10

Exercice B2

Le revenu brut d’un immeuble locatif représente la somme de CHF 500'000.-.

Les fonds propres investis, hors frais d’acquisition, s’élèvent à CHF 1'700'000.-.

Les charges hypothécaires réelles du prêt à 80% ainsi que les charges courantes

de l’immeuble s’élèvent à CHF 350'000.-, hors amortissement et impôts.

Sur cette base, déterminez le rendement brut et le rendement net de l’objet

(en %).

Développez le calcul selon les standards (hors frais d’achat).

3

Solution B2

/20% 8'500'000.- Taux de rendement brut 500'000.- / 8'500'000 % 5.88 %

Calcul du rendement net 150'000.00 Taux de rendement net 150'000.- / 1'700'000 % 8.82 %

Exercice B3

Citez 2 possibilités pour améliorer le rendement net d’un bien immobilier.

3

Solution B3

1) Augmentation des loyers ou du revenu locatif

2) Réduction des charges d’immeubles ou hypothécaires

immobilières 2018


Page 9 sur 10

Exercice B4

En tant qu’institut de financement, déterminez s’il est possible de répondre

favorablement à une demande de prêt d’un montant de CHF 1'040’000.- ?

M. Paul (1975) et son épouse Marie (1976) souhaitent acquérir une villa d’un

prix retenu de CHF 1'300'000.-.

Paul et Marie ont 2 enfants (2006 et 2010).

Revenus de Paul : CHF 140'000.-

Revenus de Marie : CHF 90'000.-

Fonds propres cash : CHF 100'000.-

Avoirs 2ème pilier : CHF 100'000.-

Prêt de tiers obtenu : CHF 120'000.- au taux d’intérêt de 3%

2

Solution B4

Les fonds propres minimaux ne provenant pas du 2ème pilier nécessaires

(selon les directives relatives aux exigences minimales pour les financements

hypothécaires de Swissbanking dès le 1.9.2014) sont de 10 % de la valeur

de nantissement.

Les prêts rémunérés ou remboursables ne font pas partie des fonds

propres.

Partant du principe que le prix de CHF 1'300'000.- correspond à la valeur de

nantissement, les fonds propres requis (hors 2ème pilier et prêts de tiers)

devraient être de CHF 130'000.-.

Donc financement refusé ou pas possible pour ce

couple.

immobilières 2018


Page 10 sur 10

C) Questions à choix multiples 3 points

Soulignez, pour chacune des questions C1 à C3, la réponse correcte.

Exercice C1

En Suisse, selon la BNS, à combien se monte le volume hypothécaire national

à fin 2017 ?

CHF 800 mrds CHF 900 mrds CHF 1'000 mrds

Exercice C2

Au 1.10.2017, quelle modification le Conseil fédéral a-t-il introduite en matière

de 2ème pilier ?

A) Réduction de la limite de retrait LPP de CHF 20'000.- à CHF 10'000.-

B) Réduction de la limite de remboursement (après retrait) à CHF 10'000.-

C) Accepter la possibilité de retraits partiels anticipés à intervalle de 3 ans

Exercice C3

Pour une personne de 52 ans qui souhaite acheter son propre logement, le

retrait de sa prestation de libre passage LPP est limité à 10% de la valeur du

bien immobilier ?

VRAI / FAUX

1

1

1

Solution C3

C1 : CHF 1'000 mrds

C2 : réponse B

C3 : Faux

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Examen écrit

Épreuve : EP, EE

Épreuve partielle : Marchés immobiliers et

commercialisation © Commission suisse des examens de l’économie immobilière

SOLUTIONS

correctes au niveau de leur contenu. Pour les épreuves demandant un nombre précis de réponses, il se peut qu'un nombre supérieur

Nom, prénom: ...................................................................................................

N° de candidat/e: ..................................................................................................

Outils autorisés




Textes légaux

Sont autorisés le CC, le CO, la LP, le CPC, la LTVA et l’OBLF. Les éditions annotées de textes de loi

(WEKA, Orell-Füssli, Schultess et Scyboz & Gilliéron) sont admises et peuvent comporter des mises

en évidence au marqueur fluorescent ainsi que des onglets, mais pas des notes, des compléments

manuscrits ou des fiches personnelles séparées telles que des copies de cours. L’utilisation de

textes légaux téléchargés sur internet n’est pas autorisée. Les textes légaux doivent être apportés

par les candidats. Les experts se réservent de procéder à un contrôle des textes légaux sur place.

En cas de doute, les experts peuvent retirer un texte et le remplacer par une édition officielle de la

chancellerie fédérale.


Épreuve partielle : EP/EE, marchés immobiliers, commercialisation Numéro de candidat/e _____________________

Page 2 sur 9





questions.






6. Temps disponible pour la partie Marchés immobiliers et commercialisation : 30 minutes



Annexes

Sans

Abréviations



A1 -

A15

Divers 30

Total 30



Page 3 sur 9

Exercice A1

De quel facteur économique dépend principalement la demande immobilière :

A) pour les bureaux et les surfaces commerciales ?

B) pour le logement ?

1

Solution A1

A) De la croissance économique

B) De l’évolution démographique (et des salaires)

0,5 par facteur

Exercice A2

Une société étrangère vendant des prestations de haut de gamme souhaite

s’installer en Suisse et vous demande conseil pour implanter ses différents

services internes. Quel est le critère de situation le plus important pour chaque

service ?

Précisez également la cible du prix de location (bas, moyen ou élevé) de

chaque lieu.

3,5

Solution A2

Les différents services Critère le plus important Prix de location

Ses agences Rue avec fréquentation élevée (fort passage), visibilité

élevé

Son siège Lieu d’excellente réputation moyen ou élevé

Son back-office Lieu avec accès facile aux transports et avec des commodités (restauration, salle de sport, etc.)

moyen ou bas

Ses archives La situation est secondaire bas

Son centre de conseil à distance

Idem back office moyen ou bas



Page 4 sur 9

Exercice A3

Un nouveau type de placement immobilier indirect non côté a fait son apparition

récemment en Suisse. Lequel ?

1

Solution A3

Le crowdfunding (financement participatif)

Exercice A4

Citez 5 signes annonciateurs d’une bulle immobilière.

2,5

Solution A4

1) Liquidité excessive

2) Appétit du risque supérieur à la moyenne

3) Longue phase de hausse des prix immobiliers

4) Décorrélation (fort décalage) des prix de l’immobilier par rapport à

l’évolution des revenus

5) Décorrélation des prix de l’immobilier par rapport à l’évolution des prix à la

consommation


6) Décorrélation des prix de l’immobilier par rapport à l’évolution des loyers

annuels

7) Part élevée de transactions immobilières spéculatives

8) Croissance importante, voire démesurée des volumes de crédits

hypothécaires

9) Examen du crédit insuffisant lors de l’octroi de ce dernier

10) Activité de la construction excédentaire

11) Surenchère de l’offre

12) Le secteur de la construction prend trop de poids dans le PIB national

13) Longue période de taux d’intérêt bas



Page 5 sur 9

Exercice A5

Expliquez les raisons pour lesquelles les marchés immobiliers sont souvent en

déséquilibre, l’offre n’arrivant pas à s’adapter à la demande ?

2

Solution A5

Car l’offre est très inélastique : si la demande augmente, il n’est pas possible de construire rapidement de nouvelles surfaces et on se trouvera dans une situation d’excédent de demande. Si la demande diminue, les surfaces ne peuvent pas être détruites et on observera un excédent d’offre.

Exercice A6

Citez deux types d’acheteur dans l’immobilier et mentionnez, pour chacun de ces deux types, le critère économique qui va motiver leur choix.

2

Solution A6

Types d’acheteur Que recherchent-ils ?

Investisseurs le meilleur rendement par rapport au risque

Usagers la meilleure qualité par rapport au coût/prix

Exercice A7

Le taux de propriétaires Suisse est le plus bas du continent ; quelle en est la raison principale ? Ce taux a pourtant progressé ces dernières années ; citez deux raisons qui expliquent cette progression.

1,5

Solution A7

1) Le taux d’endettement élevé sur le long terme, qui rend le risque élevé.L’endettement n’est pas dans la culture helvétique.

2) Augmentation des revenus ; taux hypothécaires bas avec possibilité debloquer les taux ; démocratisation de la PPE.



Page 6 sur 9

Exercice A8

Le taux de vacances a augmenté en Suisse cette année. Citez les deux raisons principales qui expliquent cette évolution.

1

Solution A8

1) Ralentissement de l’augmentation de la population (baisse de la croissancedémographie) et

2) parallèlement, croissance de l’offre immobilière (la construction delogement continue à croître)

Exercice A9

Après avoir stagné en 2015, puis baissé en 2016, les prix des logements en PPE ont augmenté de 0,3% au premier semestre 2017. Citez les trois raisons principales qui expliquent cette surprenante dynamique de hausse.

1,5

Solution A9

1) L’économie a évolué de manière favorable, le taux de chômage demeurantbas et le revenu disponible ayant augmenté ces dernières années.

2) Le nombre de logements proposés à la vente a diminué.

3) Elargissement de l’offre en matière de crédits hypothécaires proposant destaux hypothécaires très attractifs.

Exercice A10

Citez deux raisons qui expliquent la très probable augmentation du prix des villas individuelles au cours des prochaines années ?

2

Solution A10

1) La construction de villas individuelles va devenir difficile en raison des prixdes terrains élevés (où il est plus rentable de construire des villasmitoyennes ou des appartements).

2) Volonté des autorités de densifier (LAT et LAT2 en discussionactuellement).



Page 7 sur 9

Exercice A11

Une entreprise de construction de petite taille vous mandate dans le but d’augmenter son chiffre d’affaires à moyen et long terme.

Détaillez les 4 étapes que vous allez entreprendre lors de l’audit de l’entreprise en question.

4

Solution A11

1 pt par étape

Les 4 éléments de l’audit Les 4 P du marketing-mix

Détails de chaque étape

Produit Tester la qualité du service de ladite entreprise (qualité du travail, délais) et se poser la question sur sa valeur ajoutée, ce qui la différencie de la concurrence.

Prix L’entreprise est-elle concurrentielle au niveau de ses prix ? Analyse des prix appliqués par la concurrence.

La distribution, l’emplacement

L’entreprise est-elle située dans un marché urbain avec beaucoup de projets de construction ou est-elle placée dans une vallée sans activités immobilières ?

La communication Physique: publicité sur les véhicules, dans les chantiers, uniforme des employés au nom de l’entreprise, promotions, fidélisation de la clientèle, concours, relations publiques, communiqués de presse, participation aux salons et foires. Virtuelle : sites internet avec vidéos, photos, testimonial, etc. Présence sur les réseaux sociaux, blog, etc. Accueil : accueil téléphonique, la qualité de traitement des appels et prise en charge des demandes, etc.



Page 8 sur 9

Exercice A12

Un vendeur affiche un prix de vente beaucoup trop élevé pour son bien immobilier ; la demande n’est donc pas au rendez-vous. Quelles sont alors les deux options possibles pour ce vendeur ?

Indiquez pour chaque option une conséquence ou un risque probable.

2

Solution A12

1) Afficher une baisse de prix.Risque : une baisse de prix affichée fait fuir les acquéreurs, ce qui conduità un risque (a) d’un délai de vente rallongé et (b) au risque de devoir vendrele bien à un prix inférieur au marché (l’image négative de la baisse de prixpeut limiter le nombre d’acquéreurs potentiels, la vente ne se déroulera pasdans des conditions idéales).

2) Retirer l’objet du marché pendant un certain temps, afin que la baisse deprix soit moins visible.Risque : le délai de vente sera augmenté.

Exercice A13

Vous devez chercher des objets immobiliers d’investissement pour un investisseur. Où pouvez-vous trouver des objets à vendre ?

Citez 4 possibilités.

2

Solution A13

1) Portail internet, annonces immobilières électroniques, papier, etc.

2) Auprès des agences immobilières

3) Auprès des offices de poursuites et faillites

4) Auprès des services contentieux/vente des établissements bancaires


5) Faire appel à des chasseurs immobiliers



Page 9 sur 9

Exercice A14

A) Qu’est-ce que la segmentation des prix en matière immobilière ?

B) Pourquoi est-il plus prudent de l’utiliser pour donner un avis sur la demandeque de parler d’un prix au mètre carré général ?

2

Solution A14

A. Diviser la demande par tranche de prix. Car le prix est en rapport avec la

capacité financière de la population.

B. Le prix par mètre carré général est imprécis car il dépend évidemment de la

surface. On devrait également parler plutôt de prix au mètre carré par

segment de surface. En effet, les petits appartements ont des prix au m2 plus

élevés que les grands appartements.

Exercice A15

Quel est le type d’objet immobilier présentant actuellement le plus de risques de bulle immobilière ?

Expliquez pourquoi.

2

Solution A15

Le marché des immeubles de placement, car prix élevés et augmentation du taux de vacants.

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Examen écrit

Épreuve : Estimation immobilière

Partie : Estimation de la valeur de marché © Commission suisse des examens de l’économie immobilière

SOLUTIONS Ce document est un corrigé, les solutions correspondent aux attentes de la commission d’examen.

D’autres réponses sont possibles tant qu’elles correspondent à la question et qu’elles sont correctes

au niveau de leur contenu.

Pour les épreuves demandant un nombre précis de réponses, il se peut qu'un nombre supérieur de

solutions soit proposé. Toutefois l’évaluation se fait selon le point 5, page 2 "des notes à l’attention

des candidats" stipulé dans chaque épreuve.

Nom, prénom: ...................................................................................................

N° de candidat/e: ..................................................................................................

Outils autorisés




Règle graduée

Textes légaux

Sont autorisés le CC, le CO, la LP, le CPC, la LTVA et l’OBLF. Les éditions annotées de textes de loi

(WEKA, Orell-Füssli, Schultess et Scyboz & Gilliéron) sont admises et peuvent comporter des mises

en évidence au marqueur fluorescent ainsi que des onglets, mais pas des notes, des compléments

manuscrits ou des fiches personnelles séparées telles que des copies de cours. L’utilisation de

textes légaux téléchargés sur Internet n’est pas autorisée. Les textes légaux doivent être apportés

par les candidats. Les experts se réservent de procéder à un contrôle des textes légaux sur place.

En cas de doute, les experts peuvent retirer un texte et le remplacer par une édition officielle de la

chancellerie fédérale.

immobilières 2018

Épreuve : Estimation immo. Partie : Estim. valeur de marché Numéro de candidat/e _____________________

Page 2 sur 28



supplémentaires éventuelles, inscrire absolument le n° de candidat/e et le nom complet.

2. Si des réponses sont rédigées sur des pages séparées, veuillez absolument les numéroter et

y inscrire votre n° de candidat/e, votre nom complet, ainsi que le n° de la question à laquelle

il est répondu.




5. Temps disponible : 240 minutes

6. L’ensemble des feuilles de solutions et des notes doit être remis à la fin de l’examen. Si tout

ou partie d’une épreuve manque, aucune correction n’est effectuée.

Annexes

Annexe 1 : Feuillet du Registre foncier, bien-fonds RF 1234

Annexe 2 : Feuillet du Registre foncier, bien-fonds RF DDP (1235)


Annexe 4 : Macro et micro-situations de l’immeuble, plans topographiques

Annexe 5 : Extrait de la mensuration cadastrale, échelle 1 : 2’500


Annexe 7 : Plans schématiques des immeubles, échelle 1 : 500 (surfaces)

Annexe 8 : Coupes schématiques des immeubles, échelle 1 : 500 et 1 :100 (cubages)

Questions / Sujet Pondération

A Evaluation d’un immeuble bâti 125

A1 Données métriques (m2, m3) d’un immeuble bâti 25

A2 Evaluation de la valeur vénale des immeubles 91

A3 Options d’agrandissement des immeubles 9

B Evaluation d’un terrain 75

B1 Investissements, prix de revient des coûts de construction et valorisation 25

B2 Rentabilisation, valeur escomptée future, taux de rendement requis et financement 50

C QCM thématique 40

C1 Questions générales sur les évaluations 12

C2 Questions sur la VI 13

C3 Questions sur la VR 15

Total 240

immobilières 2018


Page 3 sur 28

Dispositions relatives à l’examen

La présentation de vos calculs et de vos commentaires forme la base de l’estimation que vous

remettez au client. Celui-ci est très exigeant. C’est pourquoi les calculs et commentaires incomplets,

incompréhensibles ou manquants entraînent des réductions des points attribués.

Les exigences suivantes doivent être observées lors de l’élaboration des solutions :

Transparence, clarté

Il doit ressortir clairement de votre présentation comment vous avez obtenu les résultats de vos

calculs. Vos solutions doivent donc montrer la progression entière et sans lacune des calculs qui

mènent à vos résultats. En outre, toutes les valeurs utilisées et autant que possible les résultats

intermédiaires doivent être désignés de manière claire et univoque.

Hypothèses

Partout où des hypothèses ou des estimations sont nécessaires pour poursuivre vos calculs, ces

éléments doivent être clairement indiqués comme tels. Les points suivants doivent être observés

dans ce cadre :

- Description de l’hypothèse ou description de la valeur estimée.

- Argumentation sur le bien-fondé de l’hypothèse ou de l’estimation en

phrases entières. L’argumentaire doit se référer au cas en question et

montrer pourquoi vous estimez que l’hypothèse avancée ou la valeur

estimée est correcte.

Présentation

Les calculs doivent être rédigés de manière claire et aisément compréhensible. Réfléchissez à la

meilleure manière de présenter les solutions avant d’entamer les calculs. Prêtez ici une attention

particulière aux points suivants :

- Les descriptions, les argumentations sur les hypothèses et les valeurs

estimées doivent toujours figurer directement dans les étapes de calcul

où elles sont utilisées.

- La présentation doit favoriser la transparence de la démonstration. Un

tableau ou une liste avec des subdivisions pertinentes peuvent s’avérer

utiles.

- Une écriture lisible aide à discerner les différentes étapes du calcul et à

les rendre aisément compréhensibles.

- Des modifications et des corrections fréquentes rendent le travail peu

clair.

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Question A – Evaluation d’un immeuble bâti 125 points

Informations

Contexte et directives

World Society Ltd a construit la première étape de son siège européen à Genève en 2004 sur la

parcelle RF 1234 (en vert sur le plan cadastral Annexe 6). L'autorisation de construire a été délivrée

sur base d'un Indice d'Utilisation du Sol (IUS) de 0,40. World Society Ltd a en outre acquis le Droit

Distinct et Permanent DDP (1235), en jaune sur le plan cadastral Annexe 6, en tant que

superficiaire, afin de permettre une seconde étape en extension de la première. La Fondation de

Promotion Economique en est la superficiante, soit la propriétaire de la parcelle RF 1236. Cette

Fondation possède également en tant que superficiante et superficiaire les parcelles RF 341 et

DDP (2410), en orange sur le plan cadastral Annexe 6, limitrophes du complexe immobilier de

World Society Ltd. World Society Ltd a achevé le chantier de la première étape sur RF 1234 en

2004, et celui de l'extension par la seconde étape construite sur le DDP (1235) en 2010. Par suite

d’une révision de la réglementation des constructions en 2009, l’Indice d’Utilisation du Sol (IUS)

maximal légalisé a été porté de 0,40 à 0,50 pour la zone dans laquelle les deux étapes de

constructions ont été réalisées.

Le patrimoine immobilier de World Society Ltd est dès lors composé des immeubles suivants :

Parcelle RF 1234 acquise en pleine propriété (en vert sur le plan cadastral Annexe 6). Parcelle

RF DDP (1235) sur RF 1236, Droit distinct et permanent échéant au 30.04.2079 (en jaune sur

le plan cadastral Annexe 6). Ce DDP a été contractuellement conclu avec une rente foncière

annuelle de 20.- CHF/m2 de terrain par an, et comporte une indemnité contractuelle à

l'exercice futur du droit de retour au superficiant convenue à la valeur intrinsèque dépréciée

des constructions faisant retour à l'échéance.

Les bâtiments construits sur les biens-fonds ci-dessus en deux étapes de construction (2004

puis 2010), qui sont parfaitement identiques, tant en surfaces exploitables qu'en volumes,

qualités constructives, équipements, et potentiel de marché. Seules leur configuration foncière

et leur année de construction diffèrent (2004 pour la première étape, 2010 pour la seconde).

Veuillez-vous référer aux annexes concernant les données métriques des immeubles en plans et

coupe, et les surfaces foncières selon les Feuillets RF fournis en annexes. Dans vos calculs,

considérez que les surfaces locatives nettes (SN) correspondent à 85% des Surfaces Brutes hors-

sol (SBP) déterminantes pour le calcul de l'Indice d'Utilisation du Sol (IUS).

Concernant le Droit Distinct et Permanent DDP (1235) tenez compte dans vos calculs de la durée

contractuelle de ce droit, des conditions de la rente foncière, ainsi que de l'indemnité due au

superficiaire à l'exercice du droit de retour au superficiant à l'échéance du contrat.

Veuillez répondre aux questions suivantes de manière claire et structurée, avec toutes les étapes

intermédiaires de vos calculs. La clarté et la lisibilité de vos réponses sont prises en compte dans

la notation. Expliquez et argumentez vos choix lorsque vous déterminez des taux, des charges ou

des revenus. Les réponses raturées, tracées ou non lisibles, ne sont pas prises en compte dans la

correction.

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Question A1

Etablissez pour chaque bâtiment un décompte des surfaces brutes totales, des

surfaces brutes hors-sol pour IUS, des surfaces locatives nettes par niveaux,

ainsi que du volume SIA 416 hors-sol, en sous-sol, et total. Veuillez vous référer

aux annexes pour les données métriques, et à l'énoncé pour le solde.

Décomposez toutes les étapes de calcul de manière logique et structurée, en

partant des contenances en m2 des parcelles.

Reportez les résultats de vos calculs dans le tableau ci-dessous, et le détail de

vos calculs en page suivante :

25

RF 1234 RF DDP (1235)

Surface du terrain 5'400 m2 4'320 m2

Indice d’utilisation du Sol (IUS) 0,40 0,50

Surfaces brutes (SBP) Totales

Surfaces brutes (SBP) Hors-Sol

Eventuelle réserve de droits à bâtir (SBP)

4'160 m2

2'160 m2

540 m2

4'160 m2

2'160 m2

Aucune

Surfaces locatives nettes (SN) Hors-sol

Eventuelle réserve de droits à bâtir (SN)

1’836 m2

459 m2

1’836 m2

Aucune

Volume sia 416 14'160 m3 14'160 m3

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Détail des calculs, données métriques Pleine propriété RF 1234 :

Surface du terrain 5'400 m2

SBP Hors-Sol pour IUS 5'400 m2 x 0,40 (IUS) = 2'160 m2 SBP

Réserve DAB = 0,50 – 0,40 = 0,10 ; 0,10 x 5'400 m2 = 540 m2 SBP

Surfaces brutes SBP par niveaux :

Surfaces Sous-Sol : 50 m x 40 m = 2'000 m2 SBP

Surfaces Hors-Sol : Rez 40 m x 30 m = 1'200 m2 SBP

16 m x 10 m = 160 m2 SBP

Total Rez = 1'360 m2 SBP

1er étage 16 m x 50 m = 800 m2 SBP

Total SBP du bâtiment 4'160 m2 SBP

Surfaces Locatives Nettes SN :

Total SN Locative Hors-Sol 2'160 m2 SBP x 0,85 = 1'836 m2 SN

SN Locative de la Réserve de DAB 540 m2 SBP x 0,85 = 459 m2 SN

Cubage sia 416 :

Sous-Sol 2'000 m2 x 3,30 m = 6'600 m3

Rez 1'360 m2 x 3,50 m = 4'760 m3

1er étage 800 m2 x 3,50 m = 2'800 m3

Total cubage sia 416 = 14'160 m3

D’éventuelles erreurs de calculs concernant les surfaces ne devront pas faire

l’objet d’une seconde correction pour les cubages si les reports sont corrects.

Détail des calculs, données métriques RF DDP (1235)

Surface du terrain 4'320 m2

SBP Hors-Sol pour IUS 4'320 m2 x 0,50 (IUS) = 2'160 m2 SBP

Réserve DAB = Aucune

Surfaces brutes SBP par niveaux : Idem ci-dessus

Total SBP du bâtiment 4'160 m2 SBP

Surfaces Locatives Nettes SN : Idem ci-dessus

Total SN Locative Hors-Sol 1'836 m2 SN

Cubage sia 416 : Idem ci-dessus

Total cubage sia 416 14'160 m3

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Question A2

World Society Ltd vous mandate pour évaluer les valeurs vénales des

immeubles composant son parc immobilier.

Question A2a

Considérant la première étape de construction datant de 2004, quelle est

la Valeur Vénale du bien-fonds RF 1234 et de ses constructions ? Compte

tenu d'un immeuble administratif et du marché immobilier local, fondez

votre évaluation sur la méthode de la Valeur Actuelle Améliorée. Ne tenez

aucun compte du potentiel théorique de densification éventuelle. Établissez

votre évaluation sans égard pour l’indexation des revenus et des charges

(inflation future supposée nulle), sauf pour les coûts futurs de rénovations.

Considérez les paramètres suivants :

Taux net sur base d'une exigence de rendement des capitaux propres

fixée par votre mandante à 6,00%. Ratio de financement (capitaux

étrangers) de 65% avec un taux hypothécaire historique moyen fixé à

hauteur de 4,25% tout en tenant compte du taux hypothécaire actuel

de référence selon OFL.

Référence des loyers de marché retenue à 450.- CHF/m2 par an,

dépôts et archives à 200.- CHF/m2 par an, parkings à 150.- CHF/mois.

Le risque locatif (vacance locative) en comparatif du marché local est

retenu à hauteur de 3,0% de l’état locatif théorique.

Les charges Opex (courantes, administration, gestion, entretien)

représentent 12% de l'état locatif théorique, les provisions Capex

(provisions pour travaux futurs en annuités) sont à établir sur base de

3 cycles de rénovations de 25 ans, pour un coût de 30% de la Valeur

à neuf CFC 2 (750.- CHF/m3 sia 416). Tenez compte d'une

augmentation des coûts de construction de 0,70% par an

(renchérissement des coûts de construction). Horizon temps du calcul

de 100 ans.

Arrondissez le résultat final en francs à la dizaine de milliers de francs et

les taux en pourcentages à deux chiffres après la virgule.

Développez vos calculs de manière logique et structurée en page suivante.

91

35

immobilières 2018


Page 8 sur 28

Développements de vos calculs :

a) Revenus locatifs Bruts

Bureaux (énoncé) 1'836 m2 SN x 450.- CHF/m2.an = 826'200.- CHF/an

Dépôts (voir plans) 400 m2 x 200.- CHF/m2.an = 80'000.- CHF/an

Parkings (voir plans) 54 places x 1'800.- CHF/an = 97'200.- CHF/an

Total EL théorique en comparatif de marché 1'003'400.- CHF/an

b) Taux Net

Taux hypothécaire de Référence OFL 1,50%

Taux hypothécaire moyen historique 4,25%

Taux Capitaux Etrangers (moyenne) 2,88% soit (1,50% + 4,25%) / 2

Coût Moyen Pondéré du Capital WACC

Capitaux Etrangers 2,88% x 65% = 1,87%

Capitaux Propres 6,00% x 35% = 2,10%

Taux net = 3,97%

Autres méthodes acceptées si argumentées et cohérentes.

c) Revenus locatifs Nets

Rubrique Montant Ratio Taux/Prime

Etat Locatif brut 1'003'400.- 100,0% 4,67%

Charges Opex -120'408.- -12,0% -0,56%

Risque Locatif - 30'102.- -3,0% -0,14%

Revenus Locatifs Nets 852'890.- 85,0% 3,97%

d) Valeur Vénale avant prise en compte des provisions Capex

Rente annuelle nette 852'890.- CHF/an pendant 100 ans à 3,97%

Facteur d’Actualisation de Rente (FAR) postnumerando 𝐹𝐴𝑅 = (1+𝑖)𝑛−1

𝑖∗(1+𝑖)𝑛

Valeur Actuelle = 24,68273 x 852'890.- = 21'051'654.-

e) Provisions Capex par cycles et annuités

Valeur à neuf CFC 2 14'160 m3 x 750.- CHF/m3 = 10'620'000.-

Part concernée par les rénovations 30% x 10'620'000.- = 3'186'000.-

Construction 2004 Durée du cycle = 25 ans, évaluation en 2018

1ère rénovation 2029 (2004 + 25) dans 11 ans (2029 – 2018)

2ème rénovation 2054 dans 36 ans


./. Provision pour 1ère Rénovation

Valeur aujourd’hui = 3'186'000.- échéance dans n = 11 ans

i = 0,70% (renchérissement) 𝐹𝐴𝑅 = (1 + 𝑖)𝑛

Valeur future indexée = 3'440'091.- ; i =3,97% ; 𝐹𝐴𝑅 = 1

(1+𝑖)𝑛

Valeur actualisée = 0,65173 x 3'440'091.- = - 2'242'017.-

Méthode alternative acceptée :

Prise en compte d’un taux d’actualisation réel et non nominal

Taux i Réel = 3,97% - 0,70 % = 3,27%

FAR postnumerando à 3,27% = 0,70201 x 3'186'000.- = 2'236'597.-

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Page 9 sur 28

Veuillez accepter et considérer comme corrects des légers écarts sur les résultats

obtenus si les provisions sont calculées sur base d’une actualisation au taux réel.

./. Provision pour 2ème Rénovation




(1+𝑖)𝑛






(1+𝑖)𝑛

Valeur actualisée = 0,09310 x 4'875'773.- = - 453'912.-

Total Valeur Vénale (Valeur Actualisée) de RF 1234 17'350'000.-

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Question A2b

Considérant la seconde étape de construction datant de 2010, quelle est la valeur vénale du bien-fonds RF DDP (1235) sur 1236 ? Ne fondez votre évaluation que sur la valeur actuelle des encaissés locatifs nets. Les paramètres d'évaluation demeurent identiques à ceux de l'énoncé de la question A2a. Fondez vos calculs sur une valeur établie en date du 30.04.2018. Pour l’indemnité au droit de retour, tenez compte du renchérissement des coûts de construction et de la vétusté des ouvrages.

25

Développements de vos calculs :

a) Revenus locatifs Bruts Idem A2a 1'003'400.- CHF/an

b) Taux Net Idem A2a 3,97%

En cas de calcul incorrect sanctionné à la question A2a, veuillez accepter

comme corrects des calculs fondés sur le taux ou les revenus déterminés par le

candidat dans la question A2a si les résultats sont mathématiquement

adéquats.

c) Revenus locatifs Nets


Etat Locatif brut 1'003'400.- 100,0% 5,20%

Charges Opex -120'408.- -12,0% -0,62%

Risque Locatif - 30'102.- -3,0% -0,16%

Rente Foncière -86'400.- -8,6% -0,45%


Rente Foncière = 4'320 m2 x 20.- CHF/m2.an = 86'400.-

d) Valeur Vénale avant prise en compte des provisions Capex et indemnité

Rente annuelle nette 766'490.- CHF/an pendant 61 ans à 3,97% (échéance du

DDP au 30.04.2079 et évaluation au 30.04.2018, admis 61,00 ans).

Facteur d’Actualisation de Rente (FAR) postnumerando 𝐹𝐴𝑅 = (1+𝑖)𝑛−1

𝑖∗(1+𝑖)𝑛

Valeur Actuelle = 22,85114 x 766'490.- = 17'515'172.-

e) Provisions Capex par cycles et annuités

Valeur à neuf CFC 2 14'160 m3 x 750.- CHF/m3 = 10'620'000.-

Part concernée par les rénovations 30% x 10'620'000.- = 3'186'000.-

Construction 2010 Durée du cycle = 25 ans, évaluation en 2018

1ère rénovation 2035 (2010 + 25) dans 17 ans (2035 – 2018)


3ème rénovation 2085 dans 67 ans Après échéance du DDP

./. Provision pour 1ère Rénovation




(1+𝑖)𝑛


immobilières 2018


Page 11 sur 28

Veuillez accepter et considérer comme corrects des légers écarts sur les résultats

obtenus si les provisions sont calculées sur base d’une actualisation au taux réel.





(1+𝑖)𝑛

Valeur actualisée = 0,19502 x 4'270'547.- = - 832'847.-


Survenant après échéance contractuelle du DDP et exercice

du droit de retour au superficiant, sans impact sur la Valeur vénale.

Valeur actualisée = - 0.-

+ Indemnité au Droit de retour à l’échéance contractuelle

Calcul en Valeur Intrinsèque, soit tenant compte du renchérissement et de la

dépréciation de la vétusté des ouvrages.

Valeur Intrinsèque à neuf aujourd’hui 14'160 m3 x 750.- CHF/m3 = 10'620'000.-

Échéance dans 61 ans (2079 – 2018), i = 0,70%

Valeur à Neuf Future indexée = 16'252'577.-

Dernière rénovation selon les cycles ci-dessus = 2060

Vétusté projetée à l’échéance (1% par an) de 19%, soit (2079 – 2060) x 1%

Valeur Résiduelle dépréciée Future = 0,81 x 16'252'577.- = 13'164'587.-

Échéance dans 61 ans (2079 – 2018)

i = 3,97% postnumerando ; 𝐹𝐴𝑅 = (1+𝑖)𝑛−1

𝑖∗(1+𝑖)𝑛

Valeur actualisée = 0,09310 x 13'164'587.- = + 1’225'561.-

Veuillez considérer comme corrects des calculs de la vétusté

basés sur d’autres méthodes (Ross par exemple), pour autant

qu’elles soient cohérentes et correctement appliquées.

Total Valeur Vénale (Valeur Actualisée) de RF DDP (1235) 16'060'000.-

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Page 12 sur 28

Question A2c

Considérant l'intégralité de son patrimoine immobilier, quelle est sa valeur vénale en y incluant le potentiel de densification ? Votre calcul devra sur baser sur une Valeur Résiduelle incluant une projection du potentiel identifié de création de valeur par densification, sous déduction de l'intégralité des coûts de constructions liés au chantier. Fondez votre analyse sur les facteurs suivants :

Volume SIA 416 de l'extension sur le même ratio m3/m2 SBP pour IUSque ceux des bâtiments existants, ainsi que le ratio SBP par étage / SBPtotal. Ratio SN locative / SBP places de parkings / SBP sous-solégalement identiques. L'extension ne comportera pas de dépôt.

Mêmes niveaux de loyers pour les bureaux et parkings. Ratio decharges Opex et risque locatif inchangés. Tenez compte des provisionsCapex à hauteur de 10% des revenus locatifs. Horizon-temps identiquede 100 ans, avec construction en 2019, soit 12 mois de chantier.

Pour les frais d'investissement, considérez le même montant enCHF/m3 SIA 416 que pour les Questions A2a et A2b. Lesaménagements extérieurs CFC 4 sont à prendre en compte à hauteurde 250'000.- pour une réfection après chantier, les frais secondairesCFC 5 à hauteur de 6% des coûts totaux évalués.

Veuillez remplir le tableau ci-dessous pour l'évaluation de la densification (colonne Extension) uniquement pour l’immeuble possédant une réserve de Droits à bâtir (DAB), et développer l’intégralité des calculs y relatifs en pages suivantes.

31

Existant Extension

A m2 SBP construits hors-sol pour IUS 2'160 m2

B Réserve de Droits à Bâtir (DAB) 540 m2

C m3 sia 416 14'160 m3 3'540 m3

D Ratio m3 / m2 SBP

(Soit ratio C/A)

6,56 Soit :

540 m2 x 6,56

E Surface Sous-Sol 2'000 m2 500 m2

F Ratio surface Sous-Sol / Hors-Sol

(Soit ratio E/A) 0,93 Soit :

540 m2 x 0,93

G Nombre de parkings

(Arrondissez à l’entier supérieur) 54 pl. 14 places

H Ratio m2 Sous-Sol / Parking

(Soit ratio E/G) 37,04 Soit :

500 m2 / 37,04

Surface

SBP

Ratio

SN/SBP

Réserve de droits à bâtir …..540 m2 x …85 % = ………459 m2 SN

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Développement de vos calculs pour la Valeur vénale résiduelle du terrain et la

Valeur vénale globale du patrimoine immobilier (A2a + A2b + A2c) :

1) Report de la Valeur Vénale de RF 1234 selon A2a 17'350'000.-

2) Report de la Valeur Vénale de RF DDP (1235) selon A2b 16'060'000.-

3) Valeur Résiduelle de la Réserve de Droits à bâtir A2c

3.1) Revenus locatifs Bruts théoriques du potentiel de densification

Bureaux 459 m2 SN x 450.- CHF/m2.an = 206'550.- CHF/an

Parkings 14 places x 1'800.- CHF/an = 25'200.- CHF/an

Total EL théorique en comparatif de marché 231'750.- CHF/an

3.2) Taux Net Idem A2a et A2b 3,97%

3.3) Revenus locatifs Nets


Etat Locatif brut 231'750.- 100,0% 5,29%

Charges Opex -27'810.- -12,0% -0,64%

Annuités Capex -23'175.- -10,0% -0,53%

Risque Locatif -6'953.- -3,0% -0,16%


3.4) Valeur Actuelle Future projetée après densification

Rente annuelle nette 173'813.- CHF/an pendant 100 ans à 3,97%

Facteur d’Actualisation de Rente (FAR) postnumerando ; 𝐹𝐴𝑅 = (1+𝑖)𝑛−1

𝑖∗(1+𝑖)𝑛

Valeur Actualisée Future = 24,68273 x 173'813.- = 4'290'167.-

3.5) Coûts de construction nécessaire

CFC 0 Terrain (pour mémoire) 0.-

CFC 2 Bâtiment 3'540 m3 x 750.- 2'655'000.-

CFC 4 Am. extérieurs (énoncé) 250'000.-

CFC 5 Frais secondaires 2'905'000.- x 6% 174'300.-

./. Soit Prix Revient estimé de la densification -3'079'300.-

3.6) Valeur Résiduelle Future de la Densification 1'210'867.-

./. Frais de commercialisation, pertes locatives Pour mémoire

3.7) Valeur Résiduelle Actuelle de la Densification

Valeur future = 1'210'867.- dans 1 an ; i =3,97% ; 𝐹𝐴𝑅 = 1

(1+𝑖)𝑛

Valeur actualisée A2c = 0,96182 x 1'210'867.- = 1’160'000.-

TOTAL VALEUR VENALE DES ACTIFS IMMOBILIERS 34'570'000.-

Incluant la Réserve de Droits à Bâtir (A2a + A2b + A2c)

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Question A3

World Society Ltd vous informe qu'elle prévoit à court terme un besoin

d'environ 460 m2 de Surfaces Nettes Locatives (SN) supplémentaires par

rapport aux surfaces exploitables existantes sur RF 1234 et DDP (1235). Pour

des raisons pratiques et fonctionnelles, votre mandante souhaite disposer de

ces surfaces en un unique ensemble immobilier compact. L'acquisition d'un

nouvel immeuble éloigné des immeubles évalués n'est donc pas souhaitée

par votre client. Tenez également compte qu'une augmentation ultérieure des

besoins en surfaces est prévue par votre cliente à plus long terme.

Question A3a

Quelles possibilités pouvez-vous proposer à votre mandante pour

répondre à ses besoins d'agrandissement de ses immeubles. Citez-en

trois et expliquez en une seule phrase en quoi elles consistent.

9

3

1. Développer à court terme la réserve de droits à bâtir de la parcelle RF

1234 en sa possession, négocier avec le Département un IUS

supérieur pour répondre aux besoins à plus long terme.

2. Négocier avec la Fondation de Promotion superficiante l'acquisition du

DDP (2410) sur RF 341 limitrophe à la seconde étape, permettant de

réaliser ses besoins à court et plus long terme.

3. Vendre les immeubles évalués et acquérir un autre immeuble ou un

terrain à bâtir, permettant ainsi d'augmenter les surfaces exploitables

au sein d'un complexe immobilier unique selon les besoins planifiés.

Autres possibilités de réponses pertinentes acceptées si cohérentes

et argumentées adéquatement.

immobilières 2018


Page 15 sur 28

Question A3b

Mentionnez pour chacune d'entre-elles les avantages et les inconvénients.

Motivez votre réponse au moyen du tableau ci-dessous, en un maximum de

deux phrases par alternative.

6

Alternatives de

développement

Avantages Inconvénients

Développer la réserve

de DAB existante sur

RF 1234.

Patrimoine possédé,

rapidité, coûts

moindres.

Incertitudes sur la

possibilité d'obtenir

l'IUS nécessaire tant

que l'autorisation

n'est pas en force.

Risque d'oppositions

de voisins en cas de

densification.

Acquérir le DDP

(2431) limitrophe.

Pas de coûts fonciers

ni de pertes

d'exploitation, malgré

la rente foncière.

Incertitudes sur la

possibilité de

l'acquérir, rente

foncière, pas de

pleine propriété.

Marché étroit, risques

de pression haussière

sur les coûts.

Vendre le site et

relocaliser le siège par

l'acquisition d'un autre

immeuble.

Nouveau complexe

avec possibilité d'une

nouvelle typologie de

locaux totalement

adaptée.

Coûts importants,

pertes d'exploitation,

temps pour le

réaliser, planification

et organisation du

déménagement.

immobilières 2018


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Question B – Évaluation d’un terrain 75 points

Informations

Contexte et directives

Un Client vous contacte pour évaluer un terrain qu'il souhaite acquérir afin d'y construire à l'avenir un immeuble résidentiel locatif. Vous avez fait une première évaluation de ce terrain, basée sur son potentiel constructif, et établi un projet de plan financier pour réaliser ce potentiel. Ils contenaient les paramètres suivants :

Zone de Moyenne densité. Indice d'Utilisation du Sol (IUS) maximum légal de 0,80. Surfacefoncière selon cadastre 2'625 m2. La situation est en périphérie d'une agglomération urbaine,l'immeuble sera implanté en zone piétonne et ne comportera pas de parking. Un parking publicavec possibilités d'abonnements est à proximité. Volume total envisagé pour le projet selonnorme sia 416 de 7'980 m3 hors-sol et sous-sol. Le gabarit autorisé est de 4 niveaux hors-sol(soit R+3). Votre client a cependant souhaité se limiter à un étage de moins afin de limiter lerisque d'oppositions de voisins. Le total des Surfaces Brutes de Plancher (SBP) hors sol estretenu au maximum de l'Indice d'Utilisation du Sol (IUS). Les surfaces locatives nettes (SN)seront de 80% des Surfaces Brutes de Plancher (SN/SBP = 80%).

Frais d'Investissements globaux de 8'550'000.- incluant 192'000.- de pertes locatives initialeset 5% de Marge de Risques et Bénéfices attendue sur le Prix de Revient CFC 0 à 5.

Rentabilité brute exigée de 5,00%, avec un ratio de financement de 70% de capitauxétrangers. Par prudence, votre client vous a demandé d'anticiper des coûts durables derémunération des capitaux étrangers à 3,00%. Vous avez tenu compte d'un ratio global decharges y compris les provisions Capex pour travaux futurs de 20% de l'Etat Locatif escomptéfutur (charges courantes, administratives et d'entretien, provisions pour travaux futurs enannuités). Le risque locatif est estimé à 2,0% de l'Etat Locatif théorique dans le marché local.

Vous avez établi le calcul des Classes de Situation selon la méthode Naegeli pour le Foncier comme suit :

1 Macro situation 5.5

2 Affectation 5.5

3 Micro-situation 4.0

4 Accessibilité 5.0

5 Contexte de marché 4.0

Total notation 24.0 / 5 = 4,8 x 6,25% = 30,0 %

La part attribuable au terrain (incidence foncière en %) est donc de 30,0 % du Prix de Revient total de l’opération CFC 0 à 5, admis être la Valeur Intrinsèque de l’immeuble après travaux.

immobilières 2018


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Lexique

SBP Surface Brute de Plancher, correspondant au calcul de l'Indice d'Utilisation du Sol (IUS).

SN Surface Nette, correspondant aux surfaces locatives.

IUS Indice d'Utilisation du Sol (Rapport entre les surfaces brutes hors-

sol et la surface du terrain).

Capex Provision effectuée dans le but de couvrir les coûts futurs de

rénovation de l'immeuble, par annuités.

Opex Charges relatives à l'exploitation d'un immeuble de rendement

(courantes, administration et gestion, entretien et maintenance pour

son maintien en état).

Coûts de construction Ensemble des coûts relatifs à la construction de l'immeuble,

CFC 1-2-4-5.

Prix de revient Total des coûts relatifs à la réalisation de l'immeuble, incluant le prix

d'achat du terrain CFC 0 en plus des coûts de construction.

Frais d’investissement Total global des coûts et des dépenses investies dans la promotion

immobilière. Ces coûts doivent être rentabilisés sur le marché locatif

après achèvement du chantier. Ils incluent la marge de Risques et

Bénéfices, ainsi que les pertes locatives initiales avant la conclusion

des baux locatifs, en plus des coûts de construction et du prix d'achat

du terrain.

Date d’évaluation 30.04.2018

Veuillez répondre aux questions qui suivent en détaillant toutes les étapes intermédiaires de calcul.

La clarté et la lisibilité des résultats sont pris en compte dans la notation.

immobilières 2018


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Question B1 – Investissements

Question B1a

Sur quel montant de prix de revient (coûts du terrain CFC 0 et coûts de

construction CFC 1 à 5) vous êtes-vous basé pour votre plan financier ? Tenez

compte des pertes locatives ainsi que de la marge de risques et bénéfices

attendue par le promoteur immobilier.

25

5

Frais d’investissements globaux 8‘550‘000.-

./. Pertes locatives initiales, frais de commercialisation -192'000.-

Prix de Revient yc marge de Risques et Bénéfices 8'358'000.- 105%

./. Marge de Risques et Bénéfices -398'000.- 5%

Prix de Revient de l’opération CFC 0 à 5 7'960'000.- 100%

Question B1b

Votre client vous informe que le vendeur souhaite un prix de vente du terrain à

1'000.- CHF/m2. Une marge de négociation est pressentie aux environs de 10%.

Que conseillez-vous à votre client, sur la base de votre propre évaluation ?

5

Prix de Revient de l’opération CFC 0 à 5 (Selon B1a) 7'960'000.- 100%

./. CFC 1 à 5 : Coûts de construction -5'572'000.- 70%

CFC 0 : Part attribuable selon Classes de Situation 2'388'000.- 30%

Surface du terrain selon énoncé 2'625 m2

Soit Valeur du terrain en CHF/m2 : 2'388’000 / 2'625 m2 = 910.- CHF/m2

Votre appréciation sur le prix demandé par le vendeur, en une seule phrase :

Le prix demandé est trop élevé, il est recommandé de le négocier à la baisse sur

une cible de 910.- CHF/m2 de terrain, ce qui semble réaliste selon les

négociations en cours.

immobilières 2018


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Question B1c

Votre client vous informe qu'après de multiples négociations, le vendeur a fixé un

prix minimum à 950.- CHF/m2 de terrain. Quelles sont les propositions de

modifications des paramètres d'évaluation du plan financier que vous pouvez lui

proposer afin d'atteindre quand même son objectif de rentabilité malgré des coûts

fonciers augmentés ? Mentionnez-en cinq, seules les cinq premières seront

prises en compte.

5

1. Diminuer les coûts de construction _____________________________

2. Diminuer la marge de risques et bénéfices _______________________

3. Augmenter les loyers cibles en sortie de l’opération ________________

4. Diminuer la rentabilité attendue sur le capital propre investi __________

5. Augmenter la dette hypothécaire (les capitaux étrangers) ___________

Question B1d

Considérant des coûts CFC 1 d'adaptation des réseaux existants (égouts,

réseaux gaz et électricité) de CHF 160'000.-, des frais secondaires CFC 5 pris

en compte à hauteur de 6% des CFC 1 à 4, ainsi qu'un CFC 4 de 160.- CHF/m2,

sur quels coûts de construction CFC 2 en CHF/m3 avez-vous établi votre

évaluation ? La valeur attribuée au terrain CFC 0 demeure inchangée.

10

Prix de Revient de l’opération CFC 0 à 5 (Selon B1a) 7'960'000.- 100%

./. CFC 0 Part attribuable au foncier (Selon B1b) -2'388'000.- 30%

Coûts de construction CFC 1 à 5 106% 5'572'000.- 70%

./. CFC 5 Frais secondaires 6% -315'396.-

Intermédiaire CFC 1-2-4 100% 5'256'604.-

./. CFC 1 Adaptation des réseaux -160'000.-

./. CFC 4 Aménagements extérieurs

Surface du terrain 2'625 m2 ; IUS maximum = 0,80

Surface SBP hors-sol = 2'100 m2 (2'625 m2 x 0,80)

Gabarit R+2, soit 3 niveaux soit Assise au sol = 2'100 m2 / 3 = 700 m2 SBP

Surface des aménagements :

2'625 m2 – 700 m2 = 1'925 m2

Soit 1'925 m2 x 160.- -308'000.-

CFC 2 Solde attribuable aux coûts de construction 4'788'604.-

Soit pour 7'980 m3 sia 416 :

4'788'604.- / 7'980 m3 = 600.- CHF/m3

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Question B2 – Rentabilité de l’opération

Question B2a

Sur quel niveau de loyers moyens futurs après chantier en CHF/m2 par an vous

êtes-vous fondé pour évaluer la promotion immobilière ? Arrondissez le résultat

au franc.

50

10

Investissements globaux 8'550'000.-

(Doit correspondre au total des coûts de construction, acquisition du terrain,

pertes locatives initiales et coûts de commercialisation, marge de risques et

bénéfices du promoteur immobilier)

Rentabilité brute exigée par le promoteur immobilier 5.00%

Etat Locatif escompté futur 8'550'000.- x 5.00% = 427'500.- CHF/an

SBP hors-sol selon IUS 0,80 = 2'625 m2 x 0,80 = 2'100 m2 SBP

Ratio SN / SBP = 80% x 2'100 m2 SBP = 1'680 m2 SN Locative

Niveau des loyers escomptés = 427'500.- / 1'680 m2 = 254.- CHF/m2 par an

Question B2b

Sur quelle rentabilité des fonds propres investis par le promoteur dans la

promotion immobilière vous êtes-vous fondé pour l'évaluer ? Arrondissez le

résultat à deux chiffres après la virgule.

12

Taux Brut requis 5.00% 427'500.- 100.0%

Charges globales yc Capex -1.00% -85'500.- -20.0%

Risque Locatif -0.10% -8'550.- -2.0%

Taux & Rendement nets 3.90% 333'450.- 78.0%

WACC (coût moyen pondéré du capital, ci-dessus) = 3.90%

./. Capitaux Etrangers -70% x 3.00% = -2.10%

Rendement pondéré des Capitaux propres = 1.80%

Part des Capitaux propres = 100% - 70% = 30%

Rendement des Capitaux propres = 1.80% / 30% = 6.00%

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Question B2c

Votre client a contacté une banque pour étudier le financement de l'opération.

Après le premier entretien, votre client reconsidère la structure de financement

de l'affaire. Quels seraient les effets d'une augmentation du recours au capital

étranger dans son financement ? Considérez au moins trois facteurs

économiques qui seraient modifiés de ce fait, qu'ils impactent l'évaluation

immobilière ou non.

9

1. Impact sur l’augmentation de la rentabilité des Capitaux propres

investis, par effet de levier. Les Capitaux étrangers étant rémunérés à

un taux inférieur à celui des Capitaux propres, une augmentation du

capital étranger induira un capital propre immobilisé moindre, pour une

génération de cash-flow net équivalente. La rentabilité du Capital propre

sera donc accrue.

2. Impact sur l’augmentation du risque global de l'opération jusqu’à

l’achèvement de la commercialisation locative complète de

l'immeuble en fin de chantier. Un recours accru au Capital étranger

augmentera les charges sur le poste du service de la dette. Même si elle

ne modifie pas l'évaluation immobilière (EBIT), cette charge devra être

assumée par le promoteur même si elle s'avère supérieure aux revenus

locatifs nets effectifs en cours de commercialisation locative. Cette

situation pourrait générer un besoin d'injection de liquidités en début

d'exploitation de l'immeuble, et augmenter de fait les frais

d’investissements globaux de la promotion immobilière.

3. Impact sur la fiscalité, quoique ce facteur n'influence pas l'analyse

économique de la promotion immobilière. Un recours accru aux Capitaux

étrangers contribuera à augmenter la déductibilité fiscale de la dette

hypothécaire (sur la fortune) et du service de la dette (sur les revenus).

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Question B2d

Suite à ce dialogue, votre client souhaite optimiser le rendement de ses capitaux

propres. Envisagez une optimisation des coûts de construction de l'opération,

tous les autres paramètres du plan financier demeurant inchangés, afin que la

rentabilité sur fonds propres soit de 7.00%. Quelle modification des coûts CFC 1

à CFC 5 en pourcent devez-vous envisager pour ce faire, tenant compte de coûts

fonciers inchangés et d'une marge de Risques et Bénéfices portée à 10% en

fonction des risques accrus ? Arrondissez les investissements à la dizaine de

millier de francs.

19

Nouvelle WACC en fonction de l’exigence accrue de rentabilité :

Capitaux étrangers 70% x 3.00% = 2.10%

Capitaux propres 30% x 7.00% = 2.10%

Taux Net, Coût moyen pondéré du capital = WACC 4.20%

Etat Locatif net selon B2b 333'450.-

Ratio de charges = 20% et risque locatif 2% (inchangés selon énoncés)

Revenus & Taux nets 4.20% 333'450.- 78%

Charges Opex & Capex 1.08% 85'500.- 20%

Risque locatif 0.11% 8'550.- 2%

Revenus & Taux bruts 5.38% 427'500.- 100%

Frais d’investissement globaux plafond (calculs nets ou bruts acceptés)

427'500.- / 5.38% = 7'940'000.-

333'450.- / 4.20% = 7'940'000.-

./. Pertes locatives initiales, frais de commercialisation -192'000.-

Prix de Revient CFC 0 à 5 yc Risques et Bénéfices 7'748'000.- 110%

./. Marge de Risques et Bénéfices selon énoncé -704'364.- -10%

Prix de Revient CFC 0 à 5 hors Risques et Bénéfices 7'043'636.- 100%

./. Valeur attribuable au foncier selon B1b -2'388'000.-

Coûts de construction CFC 1 à 5 résultants 4'655'636.-

./. Report Coûts antérieurs CFC 1 à 5 selon B1b -5'572'000.-

Diminution des coûts de construction requise -916'364.-

Soit diminution en pourcentage :

-916'364.- / 5'572'000 = -16.4%

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Question C – QCM thématique 40 points

Évaluation du groupe de questions C1 à C3

Veuillez cocher OUI les affirmations totalement et intégralement correctes. Celles qui sont incorrectes ou contiennent même partiellement des affirmations inexactes doivent être cochées NON. Plusieurs réponses correctes par question sont possibles.

Question C1 - Questions générales sur les évaluations

Question C1a

En matière de responsabilité de l'expert immobilier envers son client,

lesquelles des phrases ci-dessous sont-elles correctes concernant l'affirmation

: "Une évaluation immobilière en valeur vénale n'étant par nature pas une

science exacte, son auteur n'est lié par aucune responsabilité envers son client

quant aux conclusions de l'évaluation." ?

12

5

C'est correct, car une évaluation est un simple avis, que le client se

doit d'interpréter et de comprendre à ses risques et périls.

oui

non

C'est faux, car l'évaluation est une science exacte.

oui

non

C'est faux, car le contrat d'évaluation est un contrat d'entreprise et

non de mandat.

oui

non

C'est correct, car l'expert ne répond pas des actes de son client

effectués sans le consulter au préalable.

oui

non

C'est faux, car l'expert demeure responsable de la pertinence de son

évaluation envers son client, et doit assumer son mandat avec toute

la diligence requise d'un spécialiste de son domaine.

oui

non

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Question C1b

Les hypothèses d'évaluation doivent-elles être mentionnées dans un rapport

d'expertise ?

1

Lorsque l'expert identifie des facteurs de risques particuliers pouvant

générer une fluctuation éventuelle future de la valeur, il se doit de

mentionner les hypothèses d'évaluation qu'il a retenues concernant la

quantification de ces risques, même si leur survenance est aléatoire.

oui

non

Question C1c

La Valeur établie dans un rapport d'expertise dépend-elle du but de l'évaluation ?

1

Un client vous contacte pour évaluer l’usine qu’il exploite en usage

propre pour la fabrication d’appareillages électriques. Cette évaluation

vous est demandée dans un but comptable, à la clôture du bilan au

31.12.2017. Le 1er février 2018, le propriétaire décide de vendre l’actif

sur le marché afin de réorganiser sa production et restructurer son

bilan. Est-il adéquat de se fonder sur l’évaluation que vous avez

effectuée sans autre investigation ?

oui

non

Question C1d

Un client souhaitant acquérir un immeuble vous mandate à titre onéreux pour

une évaluation en Valeur vénale dans le cadre d'une transaction. Est-ce adéquat

et correct du point de vue de l'éthique et de la déontologie professionnelles de :

5

Mener à bien le mandat, même si vous ne bénéficiez pas d'un titre

d'estimateur immobilier, mais en ayant l’expérience et les

compétences requises pour en assumer la responsabilité ?

oui

non

Transmettre confidentiellement le rapport à un confrère qui doit

évaluer la propriété voisine, sans l'accord explicite du client qui vous a

mandaté ?

oui

non

Négocier avec le vendeur en toute discrétion afin d'articuler une

valeur qui lui convienne ?

oui

non

Transmettre votre évaluation à la banque qui financera l'acquisition

sur demande du mandant ?

oui

non

D‘évaluer à titre onéreux le même immeuble pour un second

acquéreur intéressé, votre premier mandant vous ayant annoncé

renoncer à l'acquérir ?

oui

non

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Question C2 – Questions sur la valeur intrinsèque

Question C2a

La valeur intrinsèque d'un bâtiment correspond-elle aux définitions suivantes ?

13

4

A l'évaluation des coûts de reconstruction d'un bâtiment identique,

avec une valeur foncière évaluée entre autres méthodes à l'aide des

Classes de Situations (Selon W. Naegeli).

oui

non

A l'évaluation de la reconstruction d'un bâtiment similaire, sous

déduction de sa vétusté et de son obsolescence, en y intégrant le

foncier sur base de l'incidence foncière ou d'un calcul selon les

Classes de Situation. Cette évaluation est généralement libellée par

CFC.

oui

non

A l'arbitrage économique d'acquérir sur le marché un terrain nu

équivalent en qualité de situation pour y construire un bâtiment

similaire, sous déduction de la vétusté et en tenant compte de son

obsolescence.

oui

non

Au montant de la couverture d'assurance incendie auquel est ajouté

la valeur du terrain, évaluée avec la méthode des Classes de

Situation (CS) par exemple.

oui

non

Question C2b

Parmi les paramètres d’évaluation ci-dessous, lesquels influencent la Valeur

intrinsèque d’un immeuble, y compris la valeur attribuable au foncier ?

5

La demande de marché pour l'immeuble évalué, lorsqu'elle conduit

les acheteurs à proposer aux vendeurs des prix inférieurs aux coûts

estimés de construction dépréciés de la vétusté et de l’obsolescence

de l'immeuble en y incluant le terrain ?

oui

non

La demande de marché pour l'immeuble évalué, lorsqu'elle conduit

les acheteurs à proposer aux vendeurs des prix supérieurs aux coûts

estimés de construction dépréciés de la vétusté et de l’obsolescence

de l'immeuble en y incluant le terrain ?

oui

non

La centralité de l'immeuble, la qualité de ses abords directs, l'offre

en services et infrastructures à proximité ?

oui

non

Une source de nuisances dans le voisinage de l'actif, telles que

routes, aéroports, lignes à haute tension, STEP, porcherie ?

oui

non

La disponibilité de terrains nus non bâtis à la vente dans une qualité

de situation équivalente ?

oui

non

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Question C2c

Un bâtiment en fin de cycle de rénovation présentera-t-il ?

4

Une vétusté prononcée, correspondant aux coûts de rénovation pour

en supprimer les dégradations provoquées par le vieillissement des

ouvrages, dont l'évaluation devra tenir compte en fonction des

durées de vie respectives de chaque partie d'ouvrage ?

oui

non

Une obsolescence prononcée, correspondant au décalage entre les

prestations qualitatives offertes par l'immeuble évalué et les

exigences des acheteurs potentiels de cet immeuble. Ils sont

quantifiés sur base des coûts de rénovation de l'immeuble pour y

apporter ces qualités attendues.

oui

non

Une vétusté et une obsolescence prononcées, dont l'évaluation

devra tenir compte en logique de coûts de rénovation pour une

remise à neuf, ainsi que de la dépréciation liée à l'absence des

qualités requises de l'immeuble au regard des exigences du marché

sur le segment considéré.

oui

non

Un risque accru que des coûts de dépollution ou décontamination

soient engendrés (amiante, PCB, plomb, etc.) ?

oui

non

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Question C3 – Questions sur la valeur de rendement

Question C3a

Les écarts entre les valeurs intrinsèque et de rendement d'un immeuble de

rendement peuvent-ils être générés ou augmentés par :

15

7

Un qualitatif constructif excédant l'usuel du marché local, qui ne peut

pas être correctement renté sur le marché locatif ?

oui

non

Un qualitatif constructif excellent et supérieur à l'usuel comparatif du

marché, qui est correctement renté par des loyers supérieurs au

niveau comparatif de marché estimé ?

oui

non

Un qualitatif constructif insuffisant au regard de l'usuel du marché

local, avec une pénurie d'offre sur le marché locatif, et des loyers

élevés en résultant ?

oui

non

Un qualitatif constructif insuffisant au regard de l'usuel du marché

local, avec une suroffre d'objets comparables sur le marché locatif,

induisant un taux de vacance élevé ?

oui

non

Une dégradation des conditions de financement, qui renchérit le

crédit et augmente l'exigence de rendement des investisseurs sur le

marché immobilier ?

oui

non

Une pénurie d'actifs construits à vendre compte tenu d'une demande

très soutenue des investisseurs pour acquérir des immeubles en

exploitation ?

oui

non

Des alternatives de placement attractives pour les investisseurs sur

d'autres véhicules de placements que les immeubles de rendement,

ainsi que d'une suroffre locative dans le marché local ?

oui

non

Question C3b

Dans la composition du taux de capitalisation brut, comment la prime pour les

charges courantes et d'exploitation, d'entretien, d'administration et de gestion,

ainsi que les provisions pour travaux futurs par annuités, se calcule-t-elle ?

4

Un ratio de charges de 20% de l'EL capitalisé induira une prime sur

taux net de 20% du taux net.

oui

non


taux net de 20% du taux brut.

oui

non


taux brut de 20% du taux net.

oui

non


taux brut de 20% du taux brut.

oui

non

immobilières 2018


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Question C3c

Pour un calcul correct de la valeur de rendement d'un immeuble locatif,

comment définissez-vous l'état locatif pertinent et comment constituez-vous

correctement le taux de capitalisation brute ?

4

Lorsque les acomptes de charges des locataires (chauffage, eau

chaude, frais annexes) sont inclus dans l'Etat Locatif qui vous est

remis comme base d'évaluation, alors qu'ils ne figurent pas dans les

comptes de gestion de l'immeuble (soit des charges assumées par

le propriétaire), l'Etat Locatif pertinent à considérer devra-t-il les

inclure ?

oui

non

Est-il correct de considérer que les encaissés locatifs d'un immeuble

capitalisés au taux brut débouchent sur une valeur en capital

identique à celle des revenus nets capitalisés au taux net ?

oui

non

Le taux de vacance locative naturelle du marché locatif modifie-t-il le

taux net (WACC, coût moyen pondéré du capital) par l'application

d'une prime ?

oui

non

Les rénovations d'immeubles étant couramment financées par les

banques, est-il nécessaire de tenir compte de leurs coûts futurs

probables dans la composition du taux brut de capitalisation par

l'application d'une prime sur le taux net ?

oui

non

Fin de l’examen

cseei Rue du Midi 2 1003 Lausanne T +41 (0) 21 601 24 80 [email protected] www.cseei.ch


Examen écrit

Épreuve : Estimation immobilière

Partie : Estimation de la valeur de marché © Commission suisse des examens de l’économie immobilière

Annexes


Annexe 2 : Feuillet du Registre foncier, bien-fonds RF DDP (1235)


Annexe 4 : Macro et micro-situations de l’immeuble, plans topographiques



Annexe 7 : Plans schématiques des immeubles, échelle 1 : 500 (surfaces)

Annexe 8 : Coupes schématiques des immeubles, échelle 1 : 500 et 1 :100 (cubages)

Annexe 1 DOCUMENT A USAGE DE L’EXAMEN BFEI-CSEEI EXCLUSIVEMENT / DONNEES FACTICES

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Extrait du registre foncier Bien-fonds Genève / 1234 Cet extrait n'a aucun effet juridique!

Description de l'immeuble Commune politique 6689.9 Genève Tenue du registre foncier fédérale Numéro d'immeuble 1234 Forme de registre foncier fédérale E-GRID CH 11155 11222 33 Surface 5’400 m², Mensuration Officielle Mutation Numéro(s) plan(s): 999 Part de surface grevée Nom local Sous le champ Couverture du sol Bâtiments/Constructions Bureaux, N° bâtiment: E22

Garage en sous-sol: E23 Rue de l’Amirauté 11, 1299 Genève Mention de la mensuration officielle Observation Immeubles dépendants Aucun

Propriété Propriété individuelle WORLD SOCIETY SA , société anonyme, ZOUG 12.11.2003 Z567 Achat

Mentions Aucune

Servitudes 25.01.1947 A103 (D) (Type A) Restriction au droit de bâtir

ID.2004/00145287, 66744 à charge de B-F Genève, 12/9999

05.09.1989 6681 (C) (Type G) Canalisations souterraines (électricité) ID.2000/015718, 87154 en faveur de SERVICES INDUSTRIELS DE GENEVE, entreprise de droit public, GENEVE

Charges foncières Aucune

Annotations (Profit des cases libres, voir droits de gage) Aucune

Texte contrat Servitude, (Type A)

ID.2004/00145287, 66744

Voir plan

Voir conditions

Droits de gage immobilier 01.01.1990 5640 Cédule hypothécaire sur papier au porteur, Fr. 60'000'000.00, 1er rang,

Intérêt max. 12%, Droit de gage individuel Porteur HYPOFINANCE TRADE SA, BALE 01.01.1990 5640

Affaires en suspens Affaires du registre foncier jusqu'au 28.06.2017 Aucune

Explications: 1. Rubriques "Mentions", "Servitudes", "Charges foncières", "Annotations", "Droits de gage immobiliers": la colonne de gauche contient la date et la pièce justificative

de l'inscription sur l'immeuble (rang); la colonne de droite contient la date et la pièce justificative d'une inscription complémentaire. 2. Rubriques "Mentions", "Servitudes", "Charges foncières", "Annotations": C = charge; D = droit; CD = dominants servants indéterminés; DI = fonds dominants

indéterminés. 3. ID = numéro d'identification d'un droit. R = radiation d'un droit.


Extrait du registre foncier Bien-fonds Genève / DDP (1235) Cet extrait n'a aucun effet juridique!

Description de l'immeuble Commune politique 6689.9 Genève Tenue du registre foncier fédérale Numéro d'immeuble DDP 1235 Forme de registre foncier fédérale E-GRID CH 11755 11222 33 DDP 007-385248 (D) 30.04.2003 010-39558 (D) DDP Superficie, jusqu'au 30.04.2079

ID.007-2003/003872 à la charge de B-F Genève 1236

Surface 4’320 m², Mensuration Officielle Mutation Numéro(s) plan(s): 999 Part de surface grevée Nom local Sous le champ Couverture du sol Bâtiments/Constructions Bureaux, N° bâtiment: F488

Garage en sous-sol: F501 Rue de l’Amirauté 12, 1299 Genève Mention de la mensuration officielle Observation Immeubles dépendants Aucun

Propriété Propriété individuelle WORLD SOCIETY SA , société anonyme, ZOUG 12.01.2003 Z567 Achat

Mentions Aucune

Servitudes Aucune


Annotations (Profit des cases libres, voir droits de gage)

04.05.2003 111-389248 Conditions spéciales quant à l'indemnité de retour du droit de superficie ID.007-2003/000000

Texte contrat

ID.2012/015719, 85955 Voir conditions


Intérêt max. 12%, Droit de gage individuel Porteur SOCIETE HYPOTHECAIRE, BERNE 01.01.1990 5640





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Extrait du registre foncier Bien-fonds Genève / 1236 Cet extrait n'a aucun effet juridique!

Description de l'immeuble Commune politique 6689.9 Genève Tenue du registre foncier fédérale Numéro d'immeuble 1236 Forme de registre foncier fédérale E-GRID CH 11755 11222 33 DDP 007-385248 (C) 30.04.2003 010-39558 (C) DDP Superficie, jusqu'au 30.04.2079

ID.007-2003/003872 au bénéfice de B-F Genève DDP 1235

Surface 4’320 m², Mensuration Officielle Mutation Numéro(s) plan(s): 999 Part de surface grevée Nom local Sous le champ Couverture du sol Bâtiments/Constructions Bureaux, N° bâtiment: F488

Garage en sous-sol: F501 Incorporés au DDP 1235

Rue de l’Amirauté 12, 1299 Genève

Mention de la mensuration officielle Observation Immeubles dépendants Aucun

Propriété Propriété individuelle PROMOTION ECONOMIQUE, Fondation, GENEVE 01.01.1962 B520 Achat

Mentions Aucune

Servitudes 04.05.1976 007-385248 (C) DDP Superficie, jusqu'au 30.04.2079 ID.007-

2000/003872

05.09.1989 6681 (C) (Type G) Canalisations souterraines (électricité) ID.2012/015719, 85955

en faveur de SERVICES INDUSTRIELS DE GENEVE, entreprise de droit public, GENEVE


Annotations (Profit des cases libres, voir droits de gage)

04.05.2003 111-389248 Conditions spéciales quant à l'indemnité de retour du droit de superficie ID.007-2003/000000

Texte contrat

ID.2012/015719, 85955 Voir conditions


Intérêt max. 12%, Droit de gage individuel Porteur HYP-HOP, ZURICH 01.01.1961 8520





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Genève

1234, 1236, DDP (1235)999

Annexe 5DOCUMENT A USAGE DE L’EXAMEN BFEI-CSEEI EXCLUSIVEMENT / DONNEES FACTICES

Rue d

e l'Am

irauté11

12

Genève

1234, 1236, DDP (1235)999

Annexe 6

F488

E22

984

985

341

979

977

980

983

982

981

978

80,00 m

DOCUMENT A USAGE DE L’EXAMEN BFEI-CSEEI EXCLUSIVEMENT / DONNEES FACTICESATTENTION : NE PAS PRENDRE DE COTE GRAPHIQUE (ECHELLE APPROXIMATIVE). VEUILLEZ VOUS REFERER AUX FEUILLETS RF EN ANNEXES POUR LES SURFACES DES TERRAINS.

DP 872

DDP (2410)

54,00

m

DDP (1235)

1236

80,00

m

67,50 m1234

1ère

ETAPE (

2004

)

2ème E

TAPE (

2010

)

E23

F501

Plans Schématiques Ech 1:5001er Etage

Seconde étape (Constr. 2010) Incorporée au DDP (1235) s/ 1236

Bâtiments F488, F501 Ratio SN Locative / SBP = 85%

Annexe 7DOCUMENT A USAGE DE L’EXAMEN BFEI-CSEEI EXCLUSIVEMENT / DONNEES FACTICES 0 m 5 m 10 m 20 m

50,00 m

16,0

0 m

14,0

0 m

30,00 m

50,00 m

16,00 m14,00 m

40,00 m10,00 m

30,0

0 m

Rez-de-Chaussée Ratio SN Locative / SBP = 85%

50,00 m

16,0

0 m

14,0

0 m

40,00 m

Sous-Sol Stationnement : 54 places

Dépôts, Archives : 400 m2 SN Locative

DDP (1235) Bâtiments F488, F501

RF 1234 Bâtiments E23, E22

10,0

0 m

Bureaux

Bureaux

Bureaux

Services

Bureaux Open Spaces

Hall distributifConférences

Dépôts, Archives 400 m2 SN Locative

Parking

Entrée / Sortie

CVSE CVSE

Accès

10,00 m

Coupe Schématique Ech 1:500

Annexe 8DOCUMENT A USAGE DE L’EXAMEN BFEI-CSEEI EXCLUSIVEMENT / DONNEES FACTICES

0 m 5 m 10 m 20 m

16,00 m 14,00 m

DDP (1235) Bâtiments F488, F501

RF 1234 Bâtiments E23, E22

Bureaux

Bureaux

Bureaux

Bureaux

10,00 m

40,00 m

Parking Dépôt

Bureaux

Parking

Bureaux+ 3.50

+/- 0.00

+ 7.00

- 2.80

Coupe Schématique Ech 1:100 0 m 1 m 2 m 4 m

Faux-plafond

Faux-plancher

Façade rideau poteaux-traverses

Dalle BA

Radier BA frais sur frais

Complexe d'étanchéité multicouches

Sous-Sol

Rez

1er Etage

+/- 0.00

Faux-plafond

Faux-plancher

+ 7.00

- 2.80

+ 3.50

260

9026

090

350

350

230

50

330

50

Dispositions structurelles voir Cahier des charges Ingénieur Civil N° 236-4.

Service = 500 daN/m2; CP 350 kg/m3 emin = 2 cm

cseei Rue du Midi 2 1003 Lausanne T +41 (0) 21 601 24 80 [email protected] www.cseei.ch


Examen écrit Épreuve : Estimation immobilière Partie : Mathématiques financières © Commission suisse des examens de l’économie immobilière

SOLUTIONS Ce document est un corrigé, les solutions correspondent aux attentes de la commission d’examen. D’autres réponses sont possibles tant qu’elles correspondent à la question et qu’elles sont correctes au niveau de leur contenu. Pour les épreuves demandant un nombre précis de réponses, il se peut qu'un nombre supérieur de solutions soit proposé. Toutefois l’évaluation se fait selon le point 5, page 2 "des notes à l’attention des candidats" stipulé dans chaque épreuve.

Nom, prénom: ...................................................................................................

N° de candidat/e: ..................................................................................................

Outils autorisés

Calculatrice de poche Seul le modèle TI-30X IIB (Texas Instruments) peut être utilisé lors de cette épreuve. Les laptops,


Textes légaux Sont autorisés le CC, le CO, la LP, le CPC, la LTVA, l’OBLF, la LFAIE et la LDFR. Les éditions

annotées de textes de loi (WEKA, Orell-Füssli, Schultess et Scyboz & Gilliéron) sont admises et

peuvent comporter des mises en évidence au marqueur fluorescent ainsi que des onglets, mais pas

des notes, des compléments manuscrits ou des fiches personnelles séparées telles que des

copies de cours. L’utilisation de textes légaux téléchargés sur Internet n’est pas autorisée. Les textes

légaux doivent être apportés par les candidats. Les experts se réservent de procéder à un contrôle

des textes légaux sur place. En cas de doute, les experts peuvent retirer un texte et le remplacer par


en estimations immobilières 2018 Épreuve: Estimation immobilière. Partie: Math. financières Numéro de candidat/e _____________________

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questions.









Annexes

Table de mortalité


A Mathématiques financières

A1 - Définitions

A2 - Exemples de calcul

15

30

B Droit d’habitation 30

C Construction ou location 45

Total 120


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A) Mathématiques financières

A1 - Définitions 15 points

Définissez les termes techniques suivants des mathématiques financières en une ou deux phrases au maximum. Pénalité en présence de simples mots-clés ou de longues explications.

Capitalisation 2,5

Solution

Détermination du capital final résultant du capital initial et des intérêts et

intérêts composés. La capitalisation représente toujours une valeur finale

future, ce qu'on appelle la valeur finale simple.

Actualisation 2,5

Solution

L'actualisation (escompte) produit la valeur actuelle d'un paiement futur,

ce qu'on appelle la valeur actuelle simple.

Valeur finale d’une rente 2,5

Solution

Détermination du capital final résultant du capital initial augmenté du

paiement régulier de montants fixes (rente) ainsi que des intérêts et

intérêts composés.


Page 4 sur 14

Valeur actuelle (d’une rente) 2,5

Solution

La valeur actuelle (d'une rente) exprime la valeur d'un flux de trésorerie

(futur) à la date actuelle.

Annuité 2,5

Solution

Un versement régulier composé de deux éléments : intérêt et

remboursement.

Paiement annuel comprenant le capital et l'intérêt pour :

a) le remboursement d'une dette

ou

b) l'alimentation d'un fonds destiné à financer un investissement futur.

Actualisation d’une rente 2,5

Solution

L'actualisation d'une rente produit la valeur actuelle d'une rente perpétuelle.


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A2 - Exemples de calcul 30 points

Contexte

Un couple de retraités économes verse 1000 francs chaque début d’année sur un compte d’épargne, ceci depuis huit ans déjà. Ils ont ouvert ce compte sans versement initial et le taux d’intérêt est resté inchangé depuis lors, à 1,25% (sans prise en compte des frais bancaires et des impôts).

a) Quel est le capital disponible à la fin de la 8e année, avec les intérêts et lesintérêts composés ?Décrivez et désignez toutes les étapes de calcul.

15

7

Solution

Facteur de Capitalisation de rente prae-numerando (versements anticipés)

Facteur prae-numerando = (1+i) x ( ( (1+i)n -1 ) / i ) Facteur post-numerando

Rente annuelle = 1'000.- ; Durée n = 8 ans ; Intérêts i = 1,25%

Valeur en Capital = Rente annuelle x Facteur

= 1000 x (1+1,25%) x ( ( (1+1,25%)8 -1 ) / 1,25% ) = 1000 x 1,0125 x ( ( (1,0125)8 -1 ) / 0,0125 ) = 1000 x 1,0125 x ( 0,10449 / 0,0125 )

= 1000 x (1,0125 x 8,35889 )

= 1000 x 8,46338

= 8'463,40 CHF

b) Quel capital (intérêts et intérêts composés compris) est disponible à la fin dela 8e année si un montant initial de 1000 francs a été versé lors del’ouverture du compte ?Décrivez et désignez toutes les étapes de calcul.

5

Solution

Facteur de Capitalisation (versement initial unique)

Facteur = (1+i)n

Versement initial unique = 1'000.- ; Durée n = 8 ans ; Intérêts i = 1,25%

Valeur Finale simple = Capital initial x Facteur

= 1000 x (1+1,25%)8 = 1000 x (1,0125)8 = 1000 x 1,10449

= 1'104,50 CHF


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c) Quel montant initial aurait-on dû verser lors de l’ouverture du compte pourque 1000 francs soient disponibles à la fin de la 8e année ?Décrivez et désignez toutes les étapes de calcul.

3

Solution

Facteur d’Actualisation (sur base d’un versement initial unique)

Facteur = 1 / (1+i)n

Capital final futur = 1'000.- ; Durée n = 8 ans ; Intérêts i = 1,25%

Valeur Actuelle simple = Capital futur x Facteur

= 1000 x (1 / (1+1,25%)8 ) = 1000 x (1 / (1,0125)8 ) = 1000 x 0,90540

= 905,40 CHF

Contexte

Un propriétaire foncier a reçu une proposition de contrat hypothécaire pour examen. Il vous prie de l’aider en votre qualité de professionnel des finances. La somme due est de 500 000 francs, avec amortissement annuel et rémunération du capital de 2%. Le remboursement et le service de la dette interviennent en dix tranches annuelles égales, la première échéant à la fin de la 1ère année.

a) Quel est le montant de la tranche annuelle ?Décrivez et désignez toutes les étapes de calcul.

15

6

Solution

Facteur d’Actualisation de Rente (FAR) postnumerando (incluant les intérêts et les remboursements, l’ensemble en annuités fixes)

FAR = (1 / (1+i)n ) x ( ( (1+i)n -1 ) / i )

Capital = 500'000.- ; Durée n = 10 ans ; Intérêts i = 2,0%

Valeur en Capital / FAR = Tranche annuelle

500'000 / ( (1 / (1+i)n ) x ( ( (1+i)n -1 ) / i ) ) =

500'000 / ( (1 / (1,02)10 ) x ( ( (1,02)10 -1 ) / 0,02 ) ) =

500'000 / ( 0,82035 x ( 0,21899 / 0,02 ) ) =

500'000 / ( 0,82035 x 10,94972 ) =

500'000 / 8,98259 = 55'663,25 CHF


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b) Quelle est la part d’intérêt la 2e année ?Décrivez et désignez toutes les étapes de calcul.

5

Solution

Première Tranche : 55'663,25 CHF ./. Intérêts (500'000.- x 2,0%) _-10'000.- CHF Soit Amortissement 45'663,25 CHF

Dette initiale 500’000.- CHF ./. Amortissement 1ère Tranche _-45'663,25 CHF (Voir ci-dessus) Dette à la fin de la première Tranche 454'336,75 CHF

Seconde Tranche : Intérêts (454'336,75 x 2,0%) 9'086,75 CHF

c) Quelle est la tranche annuelle si elle doit être payée en début d’année ?Décrivez et désignez toutes les étapes de calcul.

4

Solution

Facteur d’Actualisation de Rente (FAR) praenumerando (versements anticipés)

FAR praenumerando = (1+i) x FAR postnumerando= (1+2,0%) x 8,98259 (Voir a. ci-dessus) = 9,16224

Capital / FAR = Tranche annuelle 500'000 / 9,16224 = 54'571,85 CHF


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B) Droit d’habitation 30 points

Contexte

Madame Gerber (69 ans), propriétaire d’une petite maison individuelle, annonce à ses enfants qu’elle souhaite leur remettre la maison, mais en continuant d’y résider aussi longtemps que possible, et qu’elle payerait un loyer pour cela. Madame Gerber veut un droit d’habitation viager sur sa propre maison, garage compris, et verserait CHF 12'000.- nets par an pour cela.

Les principaux chiffres :

Coût de construction à neuf CFC 0 150 000 CFC 2 550 000 CFC 4 + 5 100 000

Dépréciation actuelle 120 000

Revenu locatif en cas de location à des tiers 23 000 (net annuel, conforme au marché, loué en l’état)

Frais d’exploitation annuels en % de la location à des tiers 14%

Taux d’intérêt du calcul 2,5%

Cycle de rénovation 30% des CFC 2 tous les 35 ans

Exercice B1

Calculez la valeur vénale avec et sans droit d’habitation. Décrivez et désignez toutes les étapes de calcul.

30

Solution

Possibilité 1 : Basée sur la Valeur Intrinsèque

1a) Valeur Vénale sans DH

Valeur intrinsèque CFC 0 à 5 ................................................................ 800’000 ./. Dépréciation (vétusté, obsolescence) ............................................ _-120’000 Total Valeur Vénale sans DH ............................................................. 680’000

1b) Calcul de la Valeur en Capital du DH

Espérance de vie de la bénéficiaire (Voir table de mortalité)........ n = 21,64 ans Taux d’intérêt du calcul actuariel .......................................................... i = 2,5% Facteur d’Actualisation de Rente (FAR) postnumerando

FAR postnumerando = (1 - ( 1 / (1+i)n ) ) / i

= (1 - ( 1 / (1,025)21,64 ) ) / 0,025

= (1 - ( 1 / 1,70634 ) ) / 0,025 = 0,41395 / 0,025

= 16,55795


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Calcul des revenus locatifs nets au profit du nu propriétaire Loyer annuel encaissé de Mme Gerber .................................................. 12’000 ./. Charges et frais d’exploitation annuels 14% x 23’000 .......................... -3’220 ./. Provisions pour rénovations futures

Valeur à neuf CFC 2 = 550’000 Coût des rénovations = 30% x 550'000 = 165’000 Cycles n = 35 ans, i = 2,5% Facteur d’actualisation pour annuité des coûts de rénovation

FAR = ( (1 + i)n -1 ) / i

= ( 1,02535 -1 ) / 0,025 = 1,37321 / 0,025 = 54,92821

Annuité = 165'000 / 54,92821 ........................................................... _-3’004 Total Rente annuelle nette = ................................................................. 5’776

Valeur en Capital de la rente nette perçue sur l’espérance de vie de la bénéficiaire 5'776.- CHF/an pendant 21,64 ans à 2,5% par an (FAR = 16,55795) 5'776 x 16,55795 = 95'639.- CHF

Contribution actualisée de la Valeur Future de la maison faisant retour en pleine propriété au nu propriétaire, à l’échéance de l’espérance de vie de Mme Gerber. Valeur Future à l’échéance (sans DH) 680'000 dans n = 21,64 ans, i = 2,5%

Facteur d’actualisation = 1 / (1 + i)n

= 1 / (1,025)21,64

= 1 / 1,70634 = 0,58605 Valeur Actualisée de la Valeur future de marché sans DH 680'000 x 0,58605 = 398'514.- CHF

1c) TOTAL VALEUR DE MARCHE AVEC LE DH 494'153.- CHF

Possibilité 2 : Basée sur la Valeur Actualisée des Revenus

2a) Valeur Vénale sans DH Calcul des revenus locatifs nets théoriques de marché Loyer en comparatif de marché, en l’état ................................................ 23’000 ./. Charges et frais d’exploitation annuels 14% x 23’000 .......................... -3’220 ./. Provisions pour rénovations futures

Valeur à neuf CFC 2 = 550’000 Coût des rénovations = 30% x 550'000 = 165’000 Cycles n = 35 ans, i = 2,5% Facteur d’actualisation pour annuité des coûts de rénovation

FAR = ( (1 + i)n -1 ) / i

= ( 1,02535 -1 ) / 0,025 = 1,37321 / 0,025 = 54,92821

Annuité = 165'000 / 54,92821 ........................................................... _-3’004 Total Rente annuelle nette = ............................................................... 16’776

Total Valeur Vénale sans DH = 16'776 / 2,50% = ............................... 671’040

2b) Calcul des Revenus moindres pour le DH

Revenus locatifs théoriques de marché 23'000 ./. Loyer encaissé de Mme Gerber _-12’000 Soit manques à gagner annuel = 11’000 Rente annuelle nette de 11'000.- CHF/an pendant 21,64 ans à 2,50% par an

Espérance de vie de la bénéficiaire (Voir table de mortalité)........ n = 21,64 ans Taux d’intérêt du calcul actuariel .......................................................... i = 2,5%


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Facteur d’Actualisation de Rente (FAR) postnumerando


= (1 - ( 1 / (1,025)21,64 ) ) / 0,025

= (1 - ( 1 / 1,70634 ) ) / 0,025

= 0,41395 / 0,025 = 16,55795

Valeur en Capital des manques à gagner temporaires durant le DH -11'000 x 16,55795 ........................................................................ -182’137

2c) TOTAL VALEUR DE MARCHE AVEC LE DH 671'040 - 182'137 = ......................................................................... 488’903

Veuillez considérer comme corrects de légers écarts de résultats selon les arrondis effectués sur les facteurs d’actualisation. Une pertinence au millier de Francs doit être admise.

En cas d’erreur commise à l’une étape des calculs, ne pas péjorer ultérieurement la notation des résultats en découlant si des reports de résultats erronés conduisent à un résultat mathématiquement correct, quoique comportant une erreur partielle à l’une des étapes de résolution.


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C) Construction ou location / Parcage 45 points

Contexte « Construction ou location »

Un client a un projet de construction pour un immeuble de bureaux qu’il entend utiliser lui-même mais en guise d’alternative, il souhaite savoir combien de temps il pourrait louer un objet équivalent aux mêmes conditions. Les loyers à payer seraient alors financés par le placement alternatif pour le montant de l’investissement correspondant au projet de construction.

Vous disposez des données suivantes pour les calculs :

Prix du terrain 200 000 Volume de la construction (m3) 1 975 CHF / m3 550 Aménagements extérieurs et frais secondaires 152 250 Surface utile principale en m2 500 CHF / m2 / an (loyer net) 140 Cycle de rénovation 45% des CFC 2 tous les 35 ans Conditions de location Paiement annuel, en fin d’année Taux d’intérêt du calcul pour la valeur actuelle 3,75% Taux d’intérêt du calcul pour le placement alternatif 3,0% Horizon d’évaluation pour la valeur actuelle 100 ans

45

Exercice C1

Calculez le montant du placement alternatif en fonction de la valeur immobilisée

pour la nouvelle construction.

4

Coûts de construction à neuf

CFC 0 200’000

CFC 2 1'975 m3 x 550.- CHF/m3 = 1'086’250

CFC 4+5 Global _152’250

Total valeur immobilisée 1'438’500


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Exercice C2

Déterminez le montant du loyer annuel.

3

Surface utile principale ................................................................. Loyer annuel

500 m2 x 140.- CHF/m2 par an = ......................................................... 70'000.-

Exercice C3

Calculez la période pendant laquelle le loyer pourrait être payé.

7

Rendement du placement i = 3,0% Capital investi = 1'438'500.- CHF soit intérêts annuels = 43'155.- CHF/an Loyer immobilier à couvrir = - 70'000.- CHF/an Le rendement du placement n’est pas suffisant pour couvrir le Loyer, il ne sera possible de l’assumer qu’en consommant le capital investi.

Paramètres d’arbitrage à considérer dans ce cas : Valeur Future en Capital du paiement du Loyer = Valeur actuelle du Capital investi A l’échéance, le Capital est entièrement consommé.

- Loyer x (1 + i)n – 1 = Capital (avec facteur de capitalisation post-numerando) i

(1 + i)n – 1 = (- Capital / Loyer); (1 + i)n = ( i x (- Capital / Loyer) ) +1 i

log((1 + i)n) = log( ix(-Capital / Loyer) +1) ; n x log(1 + i) = log( i x (- Cap / Loyer)+1 )

Durée n = log( i x (- Cap / Loyer)+1) = log( (-3% x 20,55) + 1) = log(1+i) log (1,03)

Durée n = log(-0,6165+1) = log(0,3835) = -0,41623 = -32,42 ans log(1,03) log(1,03) 0,01284

Le flux annuel est négatif, soit correspondant à une dépense, car le loyer est supérieur au produit des intérêts du placement.


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Exercice C4

Calculez la valeur actuelle pour le projet de construction.

17

Valeur locative nette 500 m2 x 140.- CHF/m2 par an = ........................................................... 70’000 ./. Frais d’exploitation 70'000 x 15% = ................................................. _-10’500 Rente annuelle nette ............................................................................. 59’500

Facteur d’Actualisation de Rente (FAR) postnumerando n = 100 ans, i = 3,75%


= (1 - ( 1 / (1,0375)100 ) ) / 0,0375

= (1 - ( 1 / 39,70183 ) ) / 0,0375

= 0,97481 / 0,0375 = 25,99499

Valeur Actuelle du projet avant prise en compte des coûts de rénovation 59'500 x 25,99499 = ......................................................................... 1'546’702

./. Déduction pour première rénovation ; n = dans 35 ans ; i = 3,75% Coûts = 45% x 1'086'250 = 488'813.- Facteur d’actualisation des coûts de rénovations futures en valeur actuelle

FAR = 1 / (1 + i)n

= 1 / 1,037535 = 1 / 3,62730 = 0,27569 488'813 x 0,27569 ............................................................. -134’759

./. Déduction pour seconde rénovation ; n = dans 70 ans ; i = 3,75%

FAR = 1 / (1 + i)n

= 1 / 1,037570 = 1 / 13,15732 = 0,07600 488'813 x 0,07600 .............................................................. -37’151

./. Déduction pour troisième rénovation ; n = dans 105 ans après l’échéance de l’horizon-temps d’évaluation ....................................................................... -0

TOTAL VALEUR ACTUELLE DU PROJET ...................................... 1'374’792

Exercice C5

La solution de location est-elle financièrement intéressante à long terme pour le client ou faut-il lui préférer le projet de construction ? Motivez votre décision en une à deux phrases.

3

La variante de location n'est pas attractive, car le capital investi dans le placement

alternatif ne permet de payer le loyer immobilier de 70’000.- CHF/an que pendant

32 ans environ. Sur le long terme (pour une durée supérieure à 33 ans), le projet

de construction est plus rentable et économiquement intéressant.

D'autres réponses et argumentaires sont possibles ; elles devront être évaluées par

les correcteurs selon la pertinence et la cohérence avec les résultats proposés par

les candidats.


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Fin de l’examen

Contexte « Parcage »

Il est possible de convenir d’un droit d’utilisation pour les places de parc des clients. Celui-ci est réglé par un paiement unique pour un droit réel de durée illimitée.

Calculez le montant du paiement unique en tenant compte des données suivantes :

Valeur locative par place de parc, en CHF par mois 30

Frais d’exploitation et d’entretien 10% à la charge des ayants-doit en % de la valeur locative

Provisions à la charge des ayants-droit 5% en % de la valeur locative

Nombre de places de parc 17

Taux d’intérêt du calcul 3,75%

11

Revenus locatifs nets des parkings (CHF/an) 17 places x 12 mois x 30.- CHF/mois = .................................................... 6’120 ./. Frais d’exploitation et d’entretien ; 6'120 x 10% = .................................. -612 ./. Provisions ; 6'120 x 5% = ..................................................................... _-306 Total de la Valeur locative du droit d’utilisation des parkings = .............. 5’202

1) Possibilité Actualisation perpétuelle

Facteur d’actualisation de la rente perpétuelle = 26,66667 Valeur du droit d’utilisation (paiement unique en capital) = 5'202 x 26,67 = 138’720

2) Possibilité Capitalisation

Valeur du droit d’utilisation (paiement unique en capital) = 5'202 / 3,75% = 138’720

Examen professionnel d’experte/expert en estimations immobilières 2018 Partie : Estimation immobilière - Mathématiques financières

Annexe 1 - Espérance moyenne de vie (Mortalité) - Stauffer/ Schaetzle 2010

Âge Homme Femme Âge Homme Femme Âge Homme Femme 0 84.16 88.19 50 35.56 39.11 100 3.26 3.51 1 83.35 87.36 51 34.63 38.15 101 3.08 3.31 2 82.39 86.40 52 33.70 37.20 102 2.91 3.11 3 81.41 85.41 53 32.78 36.25 103 2.75 2.93 4 80.42 84.42 54 31.86 35.30 104 2.60 2.75 5 79.43 83.43 55 30.95 34.36 105 2.45 2.59 6 78.43 82.43 56 30.04 33.42 106 2.31 2.44 7 77.44 81.44 57 29.14 32.48 107 2.17 2.29 8 76.44 80.44 58 28.25 31.55 108 2.03 2.16 9 75.44 79.44 59 27.36 30.62 109 1.89 2.03 10 74.44 78.44 60 26.48 29.70 110 1.73 1.90 11 73.44 77.45 61 25.61 28.78 111 1.52 1.78 12 72.45 76.45 62 24.74 27.87 112 1.18 1.65 13 71.46 75.46 63 23.88 26.96 113 0.66 1.52 14 70.47 74.46 64 23.03 26.06 114 0.50 1.39 15 69.48 73.47 65 22.19 25.17 115 1.10 16 68.49 72.48 66 21.35 24.28 116 0.65 17 67.60 71.49 67 20.52 23.39 117 0.50 18 66.52 70.49 68 19.70 22.51 19 65.54 69.50 69 18.89 21.64 20 64.56 68.51 70 18.09 20.77 21 63.58 67.52 71 17.29 19.91 22 62.60 66.53 72 16.51 19.06 23 61.62 65.54 73 15.73 18.21 24 60.65 64.55 74 14.97 17.38 25 59.67 63.56 75 14.22 16.55 26 58.70 62.57 76 13.49 15.73 27 57.73 61.58 77 12.77 14.92 28 56.75 60.60 78 12.07 14.12 29 55.78 59.61 79 11.38 13.34 30 54.81 58.62 80 10.72 12.58 31 53.84 57.64 81 10.08 11.83 32 52.87 56.65 82 9.47 11.11 33 51.89 55.67 83 8.89 10.40 34 50.92 54.68 84 8.33 9.73 35 49.95 53.70 85 7.80 9.09 36 48.98 52.72 86 7.31 8.48 37 48.01 51.74 87 6.85 7.90 38 47.04 50.76 88 6.43 7.37 39 46.07 49.78 89 6.05 6.87 40 45.10 48.80 90 5.70 6.42 41 44.14 47.82 91 5.38 6.01 42 43.17 46.85 92 5.09 5.65 43 42.21 45.88 93 4.83 5.33 44 41.25 44.90 94 4.57 5.03 45 40.30 43.93 95 4.33 4.75 46 39.34 42.96 96 4.09 4.48 47 38.39 42.00 97 3.87 4.22 48 37.44 41.03 98 3.66 3.97 49 36.50 40.07 99 3.45 3.73

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Examen écrit Épreuve: Droit Partie: Code civil (CC)