Examen professionnel de g Examen écrit Épreuve : Droit

Examen professionnel de gérante / gérant d’immeubles 2018

Examen écrit

Épreuve : Droit

Épreuve partielle : Code civil (CC) © Commission suisse des examens de l’économie immobilière

SOLUTIONS Ce document est un corrigé, les solutions correspondent aux attentes de la commission d’examen. D’autres réponses sont possibles tant qu’elles correspondent à la question et qu’elles sont correctes au niveau de leur contenu. Pour les épreuves demandant un nombre précis de réponses, il se peut qu'un nombre supérieur de solutions soit proposé. Toutefois l’évaluation se fait selon le point 5, page 2 "des notes à l’attention des candidats" stipulé dans chaque épreuve.

Nom, prénom: ...................................................................................................

N° de candidat/e: ..................................................................................................

Outils autorisés

Calculatrice de poche

Seul le modèle TI-30X IIB (Texas Instruments) peut être utilisé lors de cette épreuve. Les laptops,

tablettes, smartphones ou autres appareils similaires sont formellement interdits.

Textes légaux

Sont autorisés le CC, le CO, la LP, le CPC, la LTVA et l’OBLF. Les éditions annotées de textes de loi

(WEKA, Orell-Füssli, Schultess et Scyboz & Gilliéron) sont admises et peuvent comporter des mises

en évidence au marqueur fluorescent ainsi que des onglets, mais pas des notes, des compléments

manuscrits ou des fiches personnelles séparées telles que des copies de cours. L’utilisation de

textes légaux téléchargés sur Internet n’est pas autorisée. Les textes légaux doivent être apportés

par les candidats. Les experts se réservent de procéder à un contrôle des textes légaux sur place.

En cas de doute, les experts peuvent retirer un texte et le remplacer par une édition officielle de la

chancellerie fédérale.

Notes à l’attention des candidates / candidats à l’examen

1. Veuillez impérativement compléter l’en-tête de chaque page (N° de candidat). Veuillez

impérativement indiquer votre nom complet en plus du numéro de candidat sur les feuilles

complémentaires.

2. Les réponses doivent figurer dans l’espace vide situé sous la question.

3. Si vous avez utilisé des feuilles complémentaires pour aboutir à une solution, veuillez

impérativement l’indiquer sur la copie de l’épreuve.

4. Vos réponses doivent être bien lisibles. L’évaluation tient également compte de la structure et

de la présentation de votre réponse.

5. Les réponses partielles seront prises en compte dans l’ordre dans lequel elles ont été

données. (Exemple: si le nombre de réponses demandées est 8 et que le candidat en a inscrit

10, seules les 8 premières réponses seront prises en compte.)

6. Temps de réponse: 40 minutes

7. Toutes les feuilles de réponse et notes doivent être remises à la fin de l’examen. En l’absence

de réponse ou de parties de réponse, celle-ci ne sera pas corrigée.

Abréviations

CO Code des obligations

CC Code civil suisse

SIA Société suisse des ingénieurs et architectes

LAT Loi sur l’aménagement du territoire

TVA Taxe sur la valeur ajoutée

MI Maison individuelle

PPE Propriété par étages

N° RF Numéro de feuillet du registre foncier

Épreuves / Sujet Pondération

Vue d’ensemble du droit Pondération

A1 Notions de droit, principes de droit, structure de l’ordre juridique 2

A2 Droit des personnes 2

A3 Principes des droits réels 2

A4 Propriété et registre foncier 2

B1 Droit des personnes 6

B2 Droits réels 10

B3

C1

C2

Droits réels

Droits réels

Droits réels, etc.

6

4

6

Total 40

CC Examen écrit (la présente épreuve) 40

CO, CPC Examen écrit 60

Fiscalité Examen écrit 20

Total 120

A) Groupes de questions à répondre par juste ou faux 8 points

Évaluation des groupes de questions A1 – A4

Décidez, pour chacune des questions, si la déclaration proposée est juste ou fausse.

Cochez (x) à chaque fois la case «juste» ou «faux».

Chacune des réponses est évaluée selon le principe suivant :

Réponse exacte = 0,5 point = 0,5

Réponse fausse = 0,0 point = 0,0

Exercice A1

Notions de droit, principes de droit, structure de l’ordre juridique

Les déclarations suivantes sont-elles justes ou fausses ?

2

Le droit fiscal fait partie du droit privé. juste

faux

0,5

En présence d’une norme légale dispositive, les parties ne sont

pas en droit de convenir d’une disposition contraire.

juste

faux

0,5

Si la Commune charge le jardinier d’entretenir le gazon de la

mairie, il s’agit d’un rapport de droit privé.

juste

faux

0,5

Il appartient au législateur cantonal de fixer l’âge légal de la

majorité civile valable sur son propre territoire.

juste

faux

0,5

Exercice A2

Droit des personnes


2

Le lieu de séjour d’une personne est aussi le lieu auquel elle

est attaquée en justice.

juste

faux

0,5

Le siège d’une association ressort de ses statuts. juste

faux

0,5

La capacité présuppose l’exercice des droits civils. juste

faux

0,5

Il est en principe possible qu’un enfant de trois ans ait des

dettes.

juste

faux

0,5

Exercice A3

Principes des droits réels


2

La propriété est un droit de nature obligationnelle et n’a d’effet

en tant que tel qu’entre les parties contractuelles.

juste

faux

0,5

Le principe de causalité veut que le propriétaire d’une chose

soit, de par la loi, également propriétaire de ses accessoires.

juste

faux

0,5

Le propriétaire d’un bien immobilier doit être inscrit au registre

foncier.

juste

faux

0,5

La copropriété est une forme particulière de la propriété

commune.

juste

faux

0,5

Exercice A4

Propriété et registre foncier


2

Le propriétaire d’une chose peut toujours l’aliéner. juste

faux

0,5

La possession est le moyen par lequel le droit sur une chose mobilière est rendu visible vers l'extérieur.

juste

faux

0,5

Les effets des droits inscrits au grand livre du registre foncier

dépendent de leur inscription au journal pour ce qui concerne

leur rang et la date de leur naissance.

juste

faux

0,5

Le créancier gagiste d’une cédule hypothécaire de registre

ressort du registre foncier.

juste

faux

0,5

B) Exemples d’application du droit des personnes 22 points

et des droits réels

Exercice B1 – Droit des personnes

a) Définissez la capacité juridique.

6

Solution a) :

Capacité à être sujet de droits et d’obligations.

Capacité à être un sujet de droit.

2

(1)

b) Définissez la capacité de discernement.

Solution b) :

Capacité à percevoir la portée de ses actes. (ou) Capacité à agir de manière raisonnable.

2

Margrit Bosshard, veuve de 93 ans, vit seule dans son logement. Elle peut

encore bien maîtriser les tâches quotidiennes, mais ses forces ont décliné et elle

a besoin d’aide pour les nettoyages, qu’elle a donc confié à une tierce personne.

Parallèlement, elle charge sa banque de placer une grande partie de sa fortune

dans des instruments financiers complexes.

c) Que pensez-vous de son discernement en ce qui concerne les deux contrats

en question ? Se peut-il que la capacité de discernement soit présente dans

un cas et pas dans l’autre ?

Solution c) :

La capacité de discernement est relative. Sa présence doit être examinée

séparément pour chaque acte juridique.

La capacité de discernement est probablement présente pour un acte juridique

du quotidien tel que le mandat pour des travaux de nettoyage ; pour un acte

juridique plus délicat tel que le placement de fonds dans des instruments

financiers complexes, on peut en douter.

1

1

Exercice B2 – Droits réels

a) Qu’est-ce qu’une servitude ?

10

Solution a) :

Un droit réel restreint.

1

b) Quel peut être le contenu ou l’objet d’une servitude, d’une manière générale ?

Solution b) :

Le propriétaire est contraint d’adopter une attitude passive – il doit tolérer

quelque chose ou renoncer à quelque chose (droit de vue, une servitude de

passage)

2

c) Quels sont les deux types de servitudes ?

Solution c) :

Servitudes personnelles

Servitudes foncières

1 1

La servitude suivante est inscrite au registre foncier pour une parcelle non bâtie

située dans la zone à bâtir : « Charge : interdiction de bâtir en faveur de la

parcelle n° 4530 du cadastre de X (= parcelle voisine) »

d) De quel type de servitude est l’interdiction de bâtir en question ?

Solution d) :

Servitude foncière

1

e) Pourquoi a-t-on opté ici pour ce type de servitude lors de sa constitution ?

Solution e) :

Cette interdiction de bâtir ne fournit un avantage qu’aux personnes disposant

d’un droit réel sur la parcelle voisine (propriétaires et le cas échéant usufruitiers

ou créanciers hypothécaires) ; l’interdiction de bâtir est opposable à tout

nouveau propriétaire ou autre titulaire d’un droit réel sur la parcelle (acquéreur,

usufruitier, superficiaire)

2

Lors de la vente d’une parcelle grevée de la servitude d’interdiction de bâtir,

cette servitude est ignorée par erreur dans le contrat de vente en la forme

authentique. L’acquéreur n’a ainsi jamais pris connaissance de cette servitude.

Le voisin la lui signale deux mois après le transfert de propriété, le jour du dépôt

de la demande d’autorisation de construire.

f) Cette servitude est-elle également valable pour l’acquéreur qui n’en avait pas

connaissance ? Motivez votre réponse.

Solution f) :

Les droits réels sont des droits absolus et sont opposables à / applicables pour

tout un chacun. La servitude est constituée par son inscription au registre foncier

(principe de l’inscription). La servitude est ainsi réputée accessible aux tiers

(principe de publicité).

L’acquéreur est donc réputé connaître la servitude et celle-ci s’applique

également à son endroit.

2

Exercice B3 – Droits réels

L’agriculteur Werner Bühler a transféré son exploitation à son fis Michael.

Werner Bühler et sa femme Heidi Bühler-Schönenberger obtiennent un droit

d’habitation sur un logement indépendant de la ferme.

a) Expliquez ce qu’est un droit d’habitation à l’aide de quatre caractéristiques.

6

Solution a) :

Le droit d’habitation est une servitude personnelle, la servitude est strictement

personnelle (droit et exercice) – elle est donc intransmissible et prend fin au

décès de l’ayant droit.

L’ayant droit obtient ainsi le droit de loger dans un bâtiment ou une partie de

celui-ci, il ne peut en principe exercer ce droit qu’en personne mais, sauf

restriction explicite à sa personne, peut prendre les membres de sa famille et

de son ménage dans le logement.

Le titulaire d’un droit d’habitation ne peut pas louer le logement à des tiers.

Il ne paie que les charges de l’entretien ordinaire et les avantages dont il jouit

sont imposables, tous les autres impôts ainsi que les intérêts hypothécaires

sont en principe à la charge du propriétaire de l’immeuble grevé.

1

1

1

1

Trois ans plus tard, Michael Bühler, lassé du métier d’agriculteur, traverse une

période de difficultés financières et souhaite vendre l’exploitation agricole à

Stefan, un ami fortuné banquier de son état. Ce dernier entend spéculer sur

l’intégration prochaine des biens-fonds de Michael dans la zone à bâtir.

b) Stefan peut-il acheter les biens-fonds ou l’exploitation agricole de Michael ?

Motivez votre réponse.

Solution b) :

Stefan ne peut pas acheter les biens-fonds (sans autorisation).

Les terrains/exploitations agricoles sont soumis à une restriction par la loi

fédérale sur le droit foncier rural (LDFR).

1

1

C) Questions générales 10 points

Exercice C1 – Droits réels

Depuis des décennies, Emil Kuster est propriétaire de sa maison. Et depuis des

décennies également, il doit rouler sur le terrain du voisin pour pouvoir accéder

à sa maison. Depuis peu, le terrain voisin a changé de propriétaire à la suite

d’une vente. Le nouveau propriétaire interdit maintenant à Emil Kuster de

franchir son terrain, car aucune servitude correspondante n’est inscrite au

registre foncier. Emil Kuster invoque le droit coutumier et le droit de passage

(passage nécessaire).

Que pensez-vous de cette situation juridique ?

4

Solution C1 :

À propos du droit coutumier :

La force obligatoire négative du registre foncier l’emporte.

Une servitude ne naît que lors de son inscription au registre foncier.

Emil Kuster ne peut pas se fonder sur le droit coutumier. Un accord des parties

est donc en principe nécessaire pour fonder une servitude de passage, sous

réserve des règles sur le passage nécessaire (art. 694 CC ; voir ci-dessous)

À propos du droit de passage :

Les perspectives de succès sont bonnes si Emil Kuster exige de son voisin

l’octroi d’un droit de passage (passage nécessaire). Il faut qu’il y ait une issue

insuffisante sure la voie publique et il doit alors dédommager pleinement son

voisin (art. 694 CC).

2

2

Exercice C2 – Droits réels, etc.

Financièrement, Hans Meier a le couteau sur la gorge. Il vend donc son

appartement en PPE pour la somme de 500 000 francs. Lors l’instrumentation

de l’acte authentique, l’acquéreur Peter Gut verse un acompte de 50 000

francs. Le contrat de vente prévoit que « cet acompte ne porte pas d’intérêt et

n’est pas garanti ». Le transfert de la propriété de l’appartement et le versement

du solde du prix de vente doivent intervenir deux mois après l’instrumentation

de l’acte authentique.

Un mois après, l’ouverture de la faillite de Hans Meier est prononcée.

Peter Gut peut-il exiger de l’administration de la faillite qu’elle procède au

transfert de la propriété selon le contrat de vente ? Si non, que devient son

acompte ? Motivez vos réponses.

6

Solution C2 :

Peter Gut ne peut pas exiger de l’administration de la faillite qu’elle exécute le

contrat de vente.

Il peut faire valoir son acompte comme tous les autres créanciers, dans le cadre

de la procédure de faillite. Il reçoit un acte de défaut de biens après faillite pour

le montant non couvert de l’acompte.

2

2

Variante

L’ouverture de la faillite de Hans Meier a pu être retardée. Le transfert de

propriété est intervenu selon la convention.

Mais Peter Gut, lui-même dans une situation financière critique, n’a pas versé

la totalité du solde du prix de vente. Un montant de 50 000 francs reste dû.

Deux semaines après le transfert de propriété, l’ouverture de la faillite de Hans

Meier est prononcée.

Que va entreprendre l’administration de la faillite au sujet des 50 000 francs

dus ?

Solution Variante :

L’administration de la faillite, en qualité de représentante du vendeur, va

requérir l’inscription (temporaire) d’une hypothèque légale dans un délai de

trois mois (art. 837 s CC).

2


Examen écrit

Épreuve : Droit

Épreuve partielle : CO, CPC © Commission suisse des examens de l’économie immobilière


Nom, prénom: ...................................................................................................

N° de candidat/e: ..................................................................................................

Outils autorisés




Textes légaux









Notes à l’attention des candidates / candidats à l’examen


impérativement indiquer votre nom complet en plus du numéro de candidat sur les feuilles

complémentaires.




4. Vos réponses doivent être bien lisibles. L’évaluation tient également compte de la structure

et de la présentation de votre réponse.


données. (Exemple: si le nombre de réponses demandées est 8 et que le candidat en a

inscrit 10, seules les 8 premières réponses seront prises en compte.)


7. Toutes les feuilles de réponse et notes doivent être remises à la fin de l’examen. En

l’absence de réponse ou de parties de réponse, celle-ci ne sera pas corrigée.

Abréviations







A CO, partie générale 30

B CO, partie spéciale 20

C CPC et garanties 10

Total 60

CC Examen écrit 40

CO, CPC Examen écrit (la présente épreuve) 60

Fiscalité Examen écrit 20

Total 120

A) CO, partie générale 30 points







Exercice A1

Les affirmations suivantes sur la notion d’«obligation» sont-elles justes ou fausses ?

2

Les obligations lient toujours uniquement deux personnes. juste

faux

0,5

La loi exige que toutes les obligations soient convenues par

écrit.

juste

faux

0,5

Une obligation est un engagement créant une dette et une

créance.

juste

faux

0,5

Une obligation ne peut naître que par la conclusion d’un

contrat.

juste

faux

0,5

Exercice A2

Les affirmations suivantes sur la notion de «contrat» sont-elles juste ou fausses ?

2

Un contrat est réputé conclu lorsqu’il y a une manifestation

de volonté réciproque et concordante.

juste

faux

0,5

Un contrat renfermant un contenu illicite est annulable. juste

faux

0,5

Toutes les prescriptions de forme s’appliquant aux contrats

sont de nature dispositive.

juste

faux

0,5

Dans les limites de la loi, le contenu du contrat peut être

librement choisi.

juste

faux

0,5


Les réponses aux questions formulées doivent être motivées et complétées par l’indication des dispositions légales pertinentes. Des points sont attribués tant pour l’article de loi que pour la justification correcte.

Exercice A3

Karl offre à Slotan son matériel de pêche parce qu’il en a acheté un nouveau. a) Quelles sont les prescriptions de forme pour ce contrat ?

b) Selon quelle base légale ?

c) Quelles serait les prescriptions de forme si Karl promettait à Slotan qu’il

lui offrira son matériel de pêche ?

d) Selon quelle base légale ?

6

1

2

2

1

Solution A3 : a) Aucune.

b) Art. 11 CO, car aucune prescription de forme n’est prévue pour la

donation de choses mobilières.

c) La promesse de donner n'est valable que si elle est faite par écrit.

d) Art. 243 al. 1 CO

1

2

2

1

Exercice A4

Goran Popovic souhaite louer un photocopieur pour son bureau. Il négocie un

prix avec le magasin. L’appareil est livré mais, en lisant la facture, Goran

Popovic s’aperçoit que le magasin a pour sa part compris que Goran voulait

acheter l’appareil.

a) De quoi sommes-nous en présence ici ?

b) Que doit entreprendre Goran Popovic ?

c) Quel délai Goran Popovic doit-il observer ?

d) Où se trouvent les bases légales ?

e) Quelle est la différence entre les contrats nuls et les contrats annulables ?

10

2

2

2

2

2

Solution A4 :

Une erreur essentielle.

Il doit contester le contrat.

Une année à compter de la découverte de l’erreur.

Art. 24 al. 1 ch 1 et art. 31 CO

Les contrats nuls sont d’emblée invalids, les contrats annulables sont valides

s’ils ne sont pas contestés.

2

2

2

2

2

Exercice A5

Le 17 janvier 2018, Miklos a commandé une nouvelle garniture pour sa chambre

à coucher. La garniture était proposée pour 2’500 francs, livrable en quatre

semaines. Le 20 février 2018, le lit n’est pas encore livré. Le 21 février 2018,

Miklos voit la même garniture dans un autre prospectus pour 2’000 francs.

a) Montrez, en indiquant les dispositions légales pertinentes, comment Miklos

doit procéder pour pouvoir acheter la garniture moins chère?

b) Montrez, en indiquant les dispositions légales pertinentes, ce qui changerait

si le contrat de vente de la première garniture précisait: «Sera livrée le 13

février 2018»?

c) Montrez, en indiquant les dispositions légales pertinentes, quelle serait la

situation juridique si Miklos avait absolument besoin d’un lit et que le même

modèle auprès d’un autre fournisseur coûtait 2800 francs.

10

6

1,5

2,5

Solution A5 :

a) Il doit interpeler le fournisseur (1) pour le mettre en demeure (1) selon l’art.

102 CO (0,5) et lui fixer un délai pour s’exécuter (1), art. 107 CO (0,5). Si

l’exécution n’est pas intervenue à l’échéance de ce délai, Miklos peut se

départir du contrat (2), art. 107 al. 2 CO.

b) Le fournisseur serait alors déjà en demeure le 14 février 2018 (1), de sorte

que Miklos n’aurait plus à l’interpeler, art. 102 al. 2 OR (0,5).

c) Il s’agirait d’un dommage (1) et le fournisseur en demeure devrait à Miklos des

dommages-intérêts (1), art. 103 al. 1 CO (0,5).

6

1,5

2,5

B) CO, partie spéciale 20 points

Évaluation des groupes de questions B1 – B2






Exercice B1

Svetlana et Björn (mariés) souhaitent acquérir un appartement en PPE. Ils ont déjà

pris contact avec un courtier et l’ont chargé de leur chercher un logement.

2

Le contrat avec le courtier peut être conclu valablement par

oral.

juste

faux

0,5

Comme ils sont mariés, tous deux doivent conclure le contrat

avec le courtier.

juste

faux

0,5

Si Svetlana et Björn ne sont pas satisfaits des services du

courtier, ils peuvent résilier le contrat en tout temps.

juste

faux

0,5

Si une rémunération trop élevée a été convenue pour la

transaction, celui-ci peut être diminué par le juge sur demande

de Svetlana et Björn.

juste

faux

0,5

Exercice B2

Le courtier a trouvé un logement approprié pour Svetlana et Björn. Le contrat de

vente proprement dit est reporté. Afin de lier Svetlana et Björn, le courtier conclut

avec eux un contrat sur l’acquisition prévue du logement.

2

Le contrat avec le courtier peut être conclu valablement par oral. juste

faux

0,5

Le contrat avec le courtier ne peut être conclu valablement par

oral que si le prix de vente ne dépasse pas 1 million de francs.

juste

faux

0,5

Ce contrat constitue une promesse de vente liée à un contrat de

vente d’immeuble.

juste

faux

0,5

Comme ils sont mariés, tous deux doivent conclure ce contrat

avec le courtier.

juste

faux

0,5

Évaluation des groupes de questions B3 – B4

Les réponses aux questions formulées doivent être motivées et complétées par l’indication des

dispositions légales pertinentes. Des points sont attribués tant pour l’article de loi que pour la

justification correcte.

Exercice B3

Vanessa Dos Santos a acheté un nouveau sèche-linge pour son logement le 14

mars 2016. Le 1er mars 2018, l’appareil cesse de fonctionner au beau milieu du

programme de séchage.

a) Montrez, en indiquant les dispositions légales pertinentes, comment Vanessa

Dos Santos doit procéder et quels sont tous ses droits qui lui reviennent selon

le code des obligations.

b) Montrez, en indiquant les dispositions légales pertinentes, à quoi Vanessa

Dos Santos doit veiller en termes de délai.

8

6,5

1,5

Solution B3 :

a) Vanessa doit dénoncer le défaut immédiatement (1) auprès du vendeur (1),

art. 201 al. 3 CO (0,5). Elle a le choix entre la résiliation du contrat (1) et la

réduction du prix (1). Comme il s’agit ici de choses fongibles (0,5), elle peut

aussi exiger leur remplacement (1), art. 206 CO (0,5).

b) À la prescription de l’action en garantie, de 2 ans (1), art. 210 al. 1 CO (0,5).

6,5

1,5

Exercice B4

Rafael Kissling prie son ami Luca Lucatoni, menuisier, de lui bâtir une tonnelle;

il lui explique très précisément ce qu’il souhaite et comment la tonnelle doit être

construite. Les deux ne consignent rien par écrit.

Répondez aux questions suivantes en indiquant à chaque fois la disposition

légale pertinente:

a) De quel contrat s’agit-il ici ?

b) Ce contrat devrait-il être conclu par écrit ?

Complément d’information :

Après l’achèvement des travaux, Luca Lucatoni exige un paiement. Rafael

Kissling explique que rien n’est dû, car rien n’a été consigné par écrit.

c) Luca doit-il renoncer à la somme? Motivez votre réponse en précisant la

disposition légale pertinente.

Complément d’information :

Pendant la construction, Luca Lucatoni a signalé à Rafael Kissling par écrit que

la pente de la tonnelle ne suffisait pas pour évacuer l’eau de pluie. Rafael

Kissling a maintenu la construction selon ses plans. L’eau de pluie cause à

présent des dommages au jardin et Rafael Kissling veut en tenir Luca Lucatoni

pour responsable.

d) Luca Lucatoni doit-il prendre en charge des dommages ?

8

1,5

1,5

3,5

1,5

Solution B4 :

a) Contrat d’entreprise, art. 363 ss CO.

b) Non, pas de prescription de forme, art. 11 CO.

c) Non,

Si rien n’a été convenu, le prix est déterminé d'après la valeur du travail et

les dépenses de l'entrepreneur,

Art. 374 CO.

e) Non, il a prévenu le maître d’ouvrage et celui-ci a insisté pour maintenir

l’exécution prévue,

Art. 369 CO.

1,5

1,5

1

2

0,5

1

0.5

C) CPC et garanties 10 points

Évaluation des groupes de questions C1 – C5






Exercice C1

Évaluez si les affirmations suivantes sont justes ou fausses.

2

Le CPC est affaire de droit cantonal. juste

faux

0,5

Le CPC s’applique aussi en procédure pénale. juste

faux

0,5

Le CPC régit le déroulement d’une procédure civile. juste

faux

0,5

Le CPC règle la question de savoir à qui incombe le fardeau de

la preuve.

juste

faux

0,5

Exercice C2


2

Dans les procédures de bail à loyer, il faut d’abord engager une

procédure de conciliation.

juste

faux

0,5

Les autorités de conciliation compétentes sont organisées selon

un modèle paritaire.

juste

faux

0,5

Il peut arriver que le tribunal statuant à trois juges soit composé

du président et de deux représentants des locataires.

juste

faux

0,5

Dans certains cas, l’autorité de conciliation peut trancher. juste

faux

0,5

Exercice C3

La cuisinière du logement de Patrizia Ahmidi ne fonctionne plus, ce qu’elle a signalé

plusieurs fois au bailleur, finalement en menaçant de consigner le loyer. Comme le

bailleur n’a rien entrepris, elle a consigné le loyer auprès de l’office compétent.

2

Dans un tels cas, l’autorité de conciliation peut soumettre une

proposition de jugement.

juste

faux

0,5

Si la proposition est rejetée, cette position doit être dûment

motivée.

juste

faux

0,5

Si le bailleur s’oppose à la proposition, Patrizia Ahmidi reçoit

l’autorisation de procéder.

juste

faux

0,5

Si la proposition de jugement est acceptée, elle a l’effet d’un

jugement entré en force.

juste

faux

0,5

Exercice C4


2

Les garanties servent à assurer le règlement de créances. juste

faux

0,5

On distingue entre les garanties personnelles et les garanties

réelles.

juste

faux

0,5

Le cautionnement est une garantie réelle. juste

faux

0,5

Si une personne mariée donne son cautionnement, le

consentement du conjoint n’est nécessaire que si la somme

dépasse 2000 francs.

juste

faux

0,5

Exercice C5


2

La cession est une garantie personnelle.

juste

faux

0,5

Sauf convention contraire, en cas de non-exécution du contrat,

le créancier peut exiger à la fois l’exécution et la peine.

juste

faux

0,5

Un créancier ne peut céder une créance qu’avec le

consentement du débiteur.

juste

faux

0,5

La cession peut intervenir sur simple convention orale. juste

faux

0,5


Examen écrit

Épreuve : Droit

Épreuve partielle : Fiscalité © Commission suisse des examens de l’économie immobilière


Nom, prénom: ...................................................................................................

N° de candidat/e: ..................................................................................................

Outils autorisés




Textes légaux









Informations à l’intention des candidats à l’examen


impérativement indiquer votre nom complet en plus du numéro de candidat sur les

feuilles complémentaires.




4. Vos réponses doivent être bien lisibles. L’évaluation tient également compte de la

structure et de la présentation de votre réponse.


données. (Exemple: si le nombre de réponses demandées est 8 et que le candidat en a

inscrit 10, seules les 8 premières réponses seront prises en compte.)


7. Toutes les feuilles de réponse et notes doivent être remises à la fin de l’examen. En

l’absence de réponse ou de parties de réponse, celle-ci ne sera pas corrigée.

Abréviations




LTVA Loi sur la TVA



A Le système fiscal suisse 4

B Taxe sur la valeur ajoutée 16

Total 20

CC Examen écrit 40

CO, CPC Examen écrit 60

Fiscalité Examen écrit (la présente épreuve) 20

Total 120

A) Le système fiscal suisse 4 points

Évaluation du groupe de questions A1






Exercice A1

Kristina Esposito, cheffe d’entreprise italienne, déménage en Suisse avec son

ménage, sa voiture et son chien pour y offrir des services de gestion

d’immeubles. Elle s’intéresse au système fédéraliste suisse, a fait quelques

recherches et vous bombarde de questions lors de la signature d’un contrat de

bail pour un logement. Indiquez si les déclarations suivantes sont justes ou

fausses.

4

Les cantons ayant une frontière avec l’étranger possèdent la

souveraineté fiscale en matière de douane.

juste

faux

0,5

Les cantons possèdent la souveraineté fiscale en matière

d’impôt (suggestion : taxe) sur les véhicules à moteur.

juste

faux

0,5

La Confédération prélève l’impôt sur les chiens. juste

faux

0,5

Les cantons prélèvent l’impôt sur le tabac. juste

faux

0,5

Le taux d’imposition désigne l’ampleur de la charge fiscale. juste

faux

0,5

Les impôts donnent droit à une contre-prestation directe de

l’État.

juste

faux

0,5

Le droit fiscal fait partie du droit privé, car les particuliers

doivent payer des impôts.

juste

faux

0,5

Le sujet fiscal répond à la question: qui est assujetti. juste

faux

0,5

B) Taxe sur la valeur ajoutée 16 points

Évaluation du groupe de questions B1



Chacune des réponses est évaluée selon le principe suivant:



Exercice B1

Kristina Esposito continue de bavarder à propos des impôts. Ses déclarations

suivantes sur la TVA en Suisse sont-elles correctes ou pas?

4

Les différents cantons déterminent les prestations pouvant

être imposées par option.

juste

faux

0,5

L’option réduit la taxe occulte. juste

faux

0,5

La TVA fonctionne via un taux d’imposition unique. juste

faux

0,5

L’option n’est possible que pour la location d’immeubles à

usage exclusivement privé.

juste

faux

0,5

La taxe sur la valeur ajoutée est un impôt indirect. juste

faux

0,5

La TVA est aussi qualifiée d’impôt à la consommation. juste

faux

0,5

La déduction de l’impôt préalable est admise dans le cadre

de l’exercice d’une activité dépendante.

juste

faux

0,5

La TVA vise l’imposition fiscale de la consommation de biens

et de services.

juste

faux

0,5

Exercice B2

a) Mentionnez deux des prestations exclues de la TVA dans le secteur

immobilier (0,5 point par mention).

b) Mentionnez deux prestations imposables dans le secteur immobilier (0,5

point par mention).

2

Solution B2 :

a) Vente d’immeubles Location d’habitations et de locaux commerciaux

Autres solutions :

Affermage de terres arables, restaurants Octroi d’un droit de superficie, de passage, de jouissance, de préemption Prestations de communautés PPE …………..

b) Location de logements meublés ou non pour l’hébergement d’hôtes Location de places de camping

Autres solutions :

Location de casiers fermant à clé Location et affermage de dispositifs fixés à demeure

0.5

0.5

0.5

0.5

Exercice B3

Lors de sa fondation en 2017, l’entreprise de Kristina Esposito n'était pas

assujettie à la TVA. Cette année-là, l'entreprise a acheté du matériel

informatique pour la somme de 32 400 francs (TVA 8% incluse). En 2019,

l’entreprise atteindra le seul de chiffre d’affaires déterminant pour l’imposition

et se fera donc inscrire au registre TVA au 1er janvier 2020.

a) Mentionnez les suites fiscales pour l’équipement informatique en 2020 et indiquez l’article pertinent de la LTVA (1 point).

b) Effectuez les calculs correspondants (5 points).

6

Solution B3 :

a) Il y a dégrèvement ultérieur de l’impôt préalable selon l’art. 32 LTVA.

b) Impôt préalable non déduit en 2017 CHF 2400.00 - 20 % d’amortissement pour 2017 CHF -480.00 - 20 % d’amortissement pour 2018 CHF -480.00 - 20 % d’amortissement pour 2019 (3 ans) CHF -480.00 D’où déduction a posteriori de l’impôt préalable: CHF 960.00

*(1 point pour 20%, 1 point pour le montant correct 480, 1 point pour 3 ans)

2x0,5

1

*1

*1

*1

1

Exercice B4

Quelles sont les trois périodes de décompte mentionnées par la LTVA (1,5

point) et quelle est la base légale correspondante (article) de la LTVA (0,5

point) ?

2

Solution B4 :

Trimestriellement

Semestriellement (méthode des taux de la dette fiscale nette)

Mensuellement (sur demande, en présence d’excédents d’impôt préalable réguliers)

Art. 35 al. 1 LTVA

0,5

0,5

0,5

0,5

Exercice B5

L’entreprise assujettie à la TVA de Kristina Espositos réalisera un chiffre

d’affaires de 120 000 francs (hors TVA) au premier trimestre 2020 et relèvera

un total d’impôts préalables déductibles de 2’510 francs.

Quel sera le montant de la créance TVA de l’administration fiscale

compétente ?

2

Solution B5 :

CHF 120’000 x 7.7% = CHF 9’240.-

CHF 9’240 – CHF 2’510 = CHF 6’730.-

1

1


Examen écrit

Épreuve : Connaissances de la construction © Commission suisse des examens de l’économie immobilière


Nom, prénom: ...................................................................................................

N° de candidat/e: ..................................................................................................

Documents et moyens autorisés

Aucun document ou moyen annexe n’est autorisé.

http://www.cseei.ch/

Notes à l’attention des candidates/candidats à l’examen

1. Veiller absolument à remplir l’entête (n° de candidat/e) de chacune des pages. Sur les pages

supplémentaires, inscrire absolument le n° de candidat/e et le nom complet.

2. Les solutions doivent être rédigées dans l’espace libre situé au-dessous de chacune des

questions.

3. Si des pages supplémentaires s’avèrent nécessaires, veiller absolument à ajouter un renvoi

correspondant sur la page de l’épreuve.

4. Les solutions doivent être lisibles. La structure et la présentation comptent dans l’évaluation.

5. Les réponses partielles sont évaluées dans l’ordre indiqué (exemple : si 8 réponses sont

exigées et 10 réponses sont énumérées, seules les 8 premières sont évaluées).

6. Temps disponible : 90 minutes.

7. L’ensemble des feuilles de solutions et des notes doit être remis. Si tout ou partie d’une

épreuve manque, aucune correction n’est effectuée.

Annexes

Aucune annexe est nécessaire pour cet examen.


A Bases de la technique de construction 60

B Droit de l’aménagement du territoire 14

C Droit de la construction 16

Total 90

A) Bases de la technique de construction 60 points

Exercice A1

Lors d’un permis de construire, dans le préavis remis par les autorités, il est

mentionné que vous devez réaliser – lors de l'exécution – un élément de

construction afin de réduire fortement le bruit engendré par le trafic routier de

la route cantonale adjacente à la parcelle.

Citez 2 exemples d’éléments pouvant réduire le bruit.

1 point par réponse correcte.

2

Solution A1 :

1. Talus végétal

2. Mur phonique et/ou précaution acoustique sur les éléments de

fenêtres/portes.

1

1

Exercice A2

En matière de droit au raccordement, si le réseau public est unitaire, de quelle

façon doit-on raccorder les canalisations privées d'une nouvelle construction,

et pour quelle raison ?

Donnez la façon de raccorder le réseau (1 point) et le motif d’une telle obligation

(1 point).

2

Solution A2 :

Le propriétaire est dans l'obligation de mettre en place un réseau séparatif

jusqu'en limite de propriété,

afin d'anticiper sur les futurs assainissements des réseaux publics.

1

1

Exercice A3

Vous êtes gérant d’immeubles et le bureau technique communal vous

demande de raccorder trois immeubles de votre parc immobilier, situés dans

la même rue, au système séparatif.

Expliquer la différence entre un système séparatif et un système unitaire.

0,5 point par réponse correcte.

1

Solution A3 :

Système séparatif : les eaux usées et les eaux claires sont récoltées séparément

selon un réseau de canalisation distinct.

Système unitaire : un seul réseau récolte l'ensemble des eaux claires et usées

0,5

0,5

Exercice A4

Selon la norme SIA 416, la surface nette SN est subdivisée en trois sous-

catégories. Lesquelles ?

Donnez le nom et l’abréviation de chacune des sous catégories.

0,5 point par réponse correcte (abréviation et définition).

1,5

Solution A4 :

a) Surface utile principale - SUP

b) Surface de dégagement - SD

c) Surface d'installation – SI

0,5

0,5

0,5

Exercice A5

Votre client, M. De la Maison, souhaite faire des travaux dans l’immeuble que

vous gerez. Il vous demande de lui soummettre un projet.

Avant de contacter l’architecte, et afin de cerner l’investissement, vous

procédez à un devis estimatif des coûts.

Votre étude sera utilisée par l’architecte, la banque et certains corps de métier.

Donnez la méthode usuelle (et son abréviation) pour ce type d’étude, ainsi

que les sous-chapitres utilisés (4 au minimum).

0,5 point par réponse correcte (abréviation et nom).

2,5

Solution A5 :

CFC : Code des Frais de Construction

1) CFC 1 : Travaux préparatoires

2) CFC 2 : Bâtiment

3) CFC 4 : Aménagements extérieurs

4) CFC 5 : Frais secondaires

0,5

0,5

0,5

0,5

0,5

Exercice A6

Expliquer la différence entre une loi et une norme, en définissant les deux

termes.


2

Solution A6 :

Une loi est une règle juridique d’application obligatoire, elle est immuable.

Une loi contient des règles générales et abstraites. Elle a été édictée dans le

processus législatif prévu par la constitution dont l’application peut être imposée

par les organes de l’état.

Une norme est régie par une organisation, il s’agit de recommandations.

Les normes sont des règles, des lignes directrices ou des caractéristiques qui

font référence à des questions de technique, de bonnes pratiques

professionnelles ou d'éthique et qui ont été émises par un organisme

professionnel reconnu conformément à l'état de la science et de la technologie.

A moins que les normes n'aient été déclarées généralement contraignantes par

les organismes de l’état, elles ne peuvent être imposées que si les parties ont

convenu dans un contrat qu'elles seront applicables.

1

1

Exercice A7

Vous devez réaliser des travaux d'excavation pour un projet en ville. La

parcelle est située entre deux maisons, il n'y a pratiquement pas de place

disponible. La fosse d'excavation ne peut pas être réalisée avec des remblais.

Quelles possibilités existe-t-il pour sécuriser la fosse d'excavation ?

Citez 3 méthodes possibles de sécurisation de la fosse d'excavation qui

conviennent dans un espace restreint.

1. En limite de propriété avec possibilité de s’ancrer dans le terrain voisin

(0,5 point)

2. En milieu urbain (mitoyenneté) (0,5 point)

3. Dans des sols de mauvaise qualité (0,5 point)


1,5

Solution A7 :

1) Parois berlinoises

2) Parois cloutées

3) Parois moulées

Palplanches = réponse admise

0,5

0,5

0,5

Exercice A8

Vous devez organiser, avec l’entreprise de construction, le transport des

coffrages de la surélévation de deux immeubles. L’entreprise vous propose deux

matériaux possibles.

Donnez les 2 matériaux de coffrage les plus utilisés.


2

Solution A8 :

1) Le bois

2) L’acier

1

1

Exercice A9

Vous vous trouvez sur le chantier avec votre apprenti et il vous pose plusieurs

questions concernant le béton armé. Il sait que le béton armé est fait d'eau, de

ciment, gravier et fer à béton. Il ne connait pas d’autres adjuvants ou additifs.

Vous lui posez la question suivante :

Citez 3 adjuvants du béton armé et indiquez leurs fonctions.

0.5 point par adjuvant et 0.5 point pour sa fonction.

3

Solution A9 :

Les accélérateurs : ils accélèrent l'hydratation (le durcissement) du béton.

Les plastifiants : ils augmentent la maniabilité du béton frais, ce qui lui permet

d'être mis en place plus facilement.

Les pigments : ils peuvent être utilisés pour changer la teinte

Les antigels

1

1

1

Exercice A10

Votre client souhaite construire son immeuble de 18 étages avec des éléments

de façade préfabriqués. Vous devez lui expliquer les avantages et incovénients

de son utilisation.

Citer 3 avantages et 3 inconvénients liés à la préfabrication.


3

Solution A10 :

Avantages :

1. Qualité de réalisation

2. Rapidité de mise-en-œuvre

3. Ecologie/gestion des déchets

Inconvénients :

1. Transports

2. Stockage sur chantier

3. Flexibilité (retouches)

0,5

0,5

0,5

0,5

0,5

0,5

Exercice A11

Lors de la surélévation d’un immeuble que vous gérez, on vous propose

l’utilisation de différents types de briques structurelles.

Citez 4 types de brique et leur caractéristique.

0.5 point par réponse correcte.

4

Solution A11 :

Terre cuite – économique, facilité de mise en œuvre

Ciment – mur porteur, résistant à l’infiltration par capillarité

Silico-calcaire – coupe-feu, acoustique, parement esthétique

Monolithe – acoustique – bonne isolation

Béton cellulaire – légèreté

1

1

1

1

Exercice A12

L’entreprise adjudicatrice pour la charpente vous envoie deux plans avec des

construction de toitures possibles en bois.

a.) Nommez les deux constructions de toitures possibles avec le terme

technique correct.


b.) Nommez les différents éléments de construction (1-6) qui sont numérotés

dans les dessins avec le terme technique correct.


5

a.) Types de toitures:

Nom de ce type de toiture : charpente à pannes

Nom de ce type de toiture : charpente à fermettes

b.) Nommez les différents éléments de construction (1-6)

1. Panne intermédiaire

2. Poinçon / Poteau

3. Contrefiche / Entrait ou tirant

4. Panne faîtière

5. Chevron

6. Bras / Lien de faîtage

1

1

0,5

0,5

0,5

0,5

0,5

0,5

Exercice A13

Vous avez des problèmes d’infiltration d’eau dans une toiture plate. Votre

ferblantier, M. Lanceleau, vous envoie son devis.

Donnez en quelques mots la fonction principale de la ferblanterie de toiture

plate.

2 points pour la réponse correcte.

2

Solution A13 :

La ferblanterie assure la liaison étanche entre les différents composants d'une

toiture (cheminées, coupoles, couvertines), ainsi que la circulation de l’eau.

Exercice A14

Votre ferblantier, M. Lanceleau, revient vers vous avec son devis estimatif. Il

vous propose différents matériaux afin de remplacer la bande de solin.

Citez 4 métaux différents utilisés dans les travaux de ferblanterie.


2

Solution A14 :

Le cuivre

Le zinc

L'aluminium

L'inox

Le galvanisé

Laiton

Zinc-titane

0,5

0,5

0,5

0,5

Exercice A15

Vous proposez à votre client de rehausser sa maison de 4 niveaux

supplémentaires. L’ingénieur civil vous indique de contreventer les nouveaux

étages par les façades latérales.

Expliquez la notion de contreventement.

1 point pour la réponse correcte.

1

Solution A15 :

Le contreventement est un système statique destiné à assurer la stabilité

globale d'un ouvrage. Il sert également à stabiliser localement certaines parties

de l'ouvrage (poutres, colonnes) relatives aux phénomènes d'instabilité

(flambage ou déversement).

1

Exercice A16

L’ingénieur civil propose d’assurer le contreventement par une structure

métallique en façade.

Il existe différentes méthodes pour assembler deux éléments d'acier. Citez en 3.

0,5 point pour chaque réponse correcte.

1,5

Solution A16 :

1) Boulonnage (mécanique)

2) Soudure

3) Rivetage

4) Collage

0,5

0,5

0,5

Exercice A17

Afin d’éviter une surcharge du réseau public, les autorités communales vous

imposent de mettre en place un système de rétention pour les eaux claires.

Citez 3 exemples de dispositifs permettant une rétention d'eau claire.

0,5 point pour chaque réponse correcte.

1,5

Solution A17 :

Toiture végétalisée

Bassin de rétention (étang, etc.)

Puits perdu

0,5

0,5

0,5

Exercice A18

Afin d’obtenir le bonus supplémentaire de surface brute de plancher, votre

client, M. De Millevoltz, vous demande de tout mettre en œuvre pour obtenir le

label Minergie.

Citez les 4 étapes à franchir (dans l’ordre) afin d’obtenir ce label.

0,5 point par réponse correcte (l’ordre doit être respecté pour l’attribution des

points)

2

Solution A18 :

1) Confirmation d’achèvement des travaux

2) Certification provisoire

3) Demande de calculs de performance

4) Certification définitive (si les calculs répondent aux exigences)

0,5

0,5

0,5

0,5

Exercice A19

Votre client, M. De Millevoltz, a entendu parler de différents types de labels

Minergie, sans comprendre leurs distinctions.

Expliquez les définitions de Minergie, Minergie P et Minergie ECO.


3

Solution A 19 :

Le label Minergie, qui est un label destiné à des constructions répondant à des

exigences spécifiques au niveau de l'isolation, de l'énergie (production et

consommation), du renouvellement d'air et du respect de l'environnement. Le

but étant la diminution de la consommation de l'énergie.

Minergie P : pose des exigences qui rendent le bâtiment quasiment indépendant

sur le plan énergétique.

Minergie ECO : pose des exigences sur le choix des matériaux sains et

écologiques (notamment l'énergie grise et l'absence des polluants dans les

matériaux). Il est un supplément/complément aux différents types de labels

Minergie

1

1

1

Exercice A20

Mme Du Racel possède deux immeubles que vous gérez. Très versée sur

l’écologie, elle souhaite avoir une production de chaleur moins dommageable

pour l’environnement.

Citez 2 types de production de chaleur à partir de sources d'énergie

renouvelable.


1

Solution A20 :

Capteurs solaires

Chauffage à pellets

Pompe à chaleur alimentée par des sondes géothermiques

0,5

0,5

Groupe de questions à répondre par juste ou faux

Évaluation du groupe de questions de l’exercice A21

Décidez, pour chacune des déclarations suivantes, si sa réponse est juste ou fausse.

Cochez (x) à chaque fois la case « juste » ou « faux ».




Exercice A21

Energie renouvelable : répondez par juste ou faux.


3,5

L’amélioration de l’étanchéité et de l’isolation, ainsi qu'une

ventilation contrôlée, offrent une protection plus fiable contre

les moisissures.

juste

faux

0,5

La consommation d’énergie par mètre carré renseigne aussi

sur la consommation d’énergie par personne.

juste

faux

0,5

Depuis le mois de janvier 2015, toute nouvelle construction

doit être exécutée selon les méthodes Minergie.

juste

faux

0,5

La norme Minergie P désigne et qualifie des bâtiments dont

la consommation d’énergie est plus élevée que celle de

Minergie.

juste

faux

0,5

Avec Minergie ECO, seuls des critères d’écologie de la

construction sont évalués. L’efficacité énergétique de

l’enveloppe du bâtiment ne figure pas parmi les critères.

juste

faux

0,5

La norme Minergie A prévoit la couverture totale des besoins

résiduels par des énergies renouvelables.

juste

faux

0,5

Des coûts supplémentaires sont nécessaires pour certains

labels Minergie.

juste

faux

0,5

Exercice A22

Mme Extra Vagante a reçu des plaintes des locataires liées à l’apparition des

moisissures sur les murs, ainsi que la présence de condensation sur les

fenêtres. Elle souhaite installer une ventilation contrôlée et isoler l’enveloppe de

l’immeuble.

Expliquez la notion de double-flux (1 point).

Citez la caractéristique de la ventilation contrôlée par double flux (1 point).

2

Solution A22 :

Notion de double-flux : l’échange d’air vicié (de l’intérieur du bâtiment) avec un

apport d’air frais de l’extérieur. L’air sortant réchauffe l’air rentrant.

Caractéristiques :

- La récupération de calories

- Ventilation assurée sans ouverture des fenêtres

- Assurer le confort thermique

1

1

Exercice A23

Lors du calcul du bilan thermique pour la mise à l’enquête des travaux de

transformation de l’immeuble appartenant à Mme Extra Vagante, il vous a été

demandé de fournir sa surface de référence énergétique.

Donnez la définition de la surface de référence énergétique (SRE).


2

Solution A23 :

Il s’agit de la somme de toutes les surfaces de plancher des étages et des sous-

sols qui sont inclus dans l’enveloppe thermique utilisée pour le calcul du bilan

thermique d’un immeuble. Par exemple la surface des niveaux habitables

chauffés d’un immeuble résidentiel.

2

Exercice A24

Expliquez les notions suivantes :

a) Pont thermique

b) Carbonatation

c) Bruit solidien

d) Phénomène d’électrolyse


4

Solution A24 :

a) Il s’agit du phénomène provoqué par la transmission de chaleur de l'intérieur

vers l'extérieur de la construction, due à l'interruption de l'isolation thermique ou

lors de l'utilisation d'éléments constructifs avec peu d'inertie thermique.

b) Phénomène constaté notamment dans le béton armé : il s’agit du phénomène

naturel de l’oxydation des fers par carbonatation, surtout quand l’enrobée n’est

pas suffisante pour protéger les fers. Lors de l’oxydation, les fers se dilatent

provoquant l’apparition des taches de rouilles en façades, puis d’autres fissures

et enfin l’éclatement du béton.

c) Il s’agit du bruit transmis par impact sur les éléments constructifs comme

dalles, murs, etc. Exemple bruit des pas.

d) L’électrolyse se produit lorsque deux matériaux se décomposent

chimiquement sous l’effet d’un courant électrique provoqué par des matériaux

incompatibles.

1

1

1

1








Exercice A25

Les chapes : répondez par juste ou faux.


3,5

Le rôle premier d’une chape et d’assurer la planéité de la dalle

permettant de recevoir le revêtement de sol.

juste

faux

0,5

La norme SIA 416 donne les recommandations en matière de

mise en œuvre des chapes.

juste

faux

0,5

Les chapes adhérentes sont des chapes mises en place sur

une couche d’isolation phonique et/ou thermique et

désolidarisée de toutes parties structurelles (horizontale ou/et

verticale) du bâtiment.

juste

faux

0,5

L’outil permettant de lisser la surface d’une chape s’appele

« un hélicoptère ».

juste

faux

0,5

Les serpentins formant un chauffage au sol hydraulique se

situe traditionnellement entre la chape et la dalle.

juste

faux

0,5

Dans les bâtiments d’habitations, les chapes réalisées sont

usuellement de types « flottantes ».

juste

faux

0,5

La bande de rive a la fonction de désolidariser une chape d’un

élément de mur afin d’éviter les ponts accoustiques.

juste

faux

0,5

Exercice A26

Citez un isolant d’origine végétale, un isolant d’origine minérale et un isolant

synthétique (marques exclues).


1,5

Solution A26 :

Origine végétale : laine de chanvre, liège, fibres de bois, etc.

Origine minérale : laine de roche, de verre, d’argile expansée, etc.

Isolant synthétique : polyester, polyuréthane, polystyrène, etc.

0,5

0,5

0,5

B) Droit de l’aménagement du territoire 14 points

Contexte

Loi sur l’aménagement du territoire

La constitution fédérale oblige la Confédération à fixer les principes de l’aménagement du

territoire. Ceux-ci sont mentionnés dans la loi sur l’aménagement du territoire (LAT) et dans

l’ordonnance sur l’aménagement du territoire correspondante (OAT).

Annexes : aucunes.


Évaluation du groupe de questions de l’exercice B1






Exercice B1

L'office fédéral du développement territorial (ARE) a pour mission de préserver

la qualité du cadre de vie et la diversité régionale, de gérer la mobilité, de

ménager les ressources naturelles, de renforcer la compétitivité et d’encourager

les collaborations. Pour ce faire, il a besoin d'outils d'aménagement.

Dites si les plans ci-dessous font partie ou pas de ses outils.

0,5 point par réponse correcte (répondez par juste ou faux)

2,5

Plans sectoriels de surfaces d'assolement

juste

faux

0,5

Plans de zones de construction

juste

faux

0,5

Plans sectoriels de transports

juste

faux

0,5

Plans sectoriels militaires

juste

faux

0,5

Plans sectoriels d'affectation

juste

faux

0,5

Exercice B2

Le plan d’aménagement est un outil indispensable à la planification urbaine.

Donnez la définition du plan d’aménagement.


1

Solution B2 :

Document d'urbanisme qui accompagne les opérations des zones

d'aménagement. Il réglemente les droits d'utilisation des sols pour l'ensemble de

la zone. Le plan d'aménagement est un plan d'affectation spécial.

1

Exercice B3

Tous les cantons établissent un plan directeur. Quel est le contenu minimal

d’un plan directeur ?


3

Solution B3 :

Le plan directeur précise au moins (Art. 8 LAT) :

1) le cours que doit suivre l’aménagement de leur territoire;

2) la façon de coordonner les activités qui ont des effets sur l’organisation du

territoire, afin d’atteindre le développement souhaité

3) une liste de priorités et les moyens à mettre en œuvre.

1

1

1

Exercice B4

Suite à la votation populaire, la Confédération a émis des directives afin de

contraindre les cantons à revoir la mise en application de la loi sur

l’aménagement du territoire (LAT).

Donnez 3 objectifs de la révision partielle de la LAT.


3

Solution B4 :

Le dimensionnement de la zone à bâtir à 15 ans.

Le déclassement des zones à bâtir surdimensionnées.

Utilisation des réserves de terrain à bâtir.

Empêchement du mitage du territoire (réponse acceptée).

Elle assouplit les conditions à remplir pour la pose d’installations solaires

Elle précise les dispositions encadrant la détention de chevaux en zone agricole

1

1

1

Exercice B5

Selon la loi sur l’aménagement du territoire (LAT), les plans d’affectation

règlent le mode d’utilisation du sol.

Donnez les 3 différentes types de zones selon la LAT.


1,5

Solution B5 :

A) Zones à bâtir

B) Zones agricoles

C) Zones à protéger

0,5

0,5

0,5

Exercice B6

Lors d’une demande d’enquête préalable, l’auteur du projet informe son client

que certaines conditions pour construire sur sa parcelle à Vers-chez-Perrin ne

sont pas repectées.

Donnez 3 conditions à respecter pour construire sur une parcelle.


3

Solution B6 :

Etre conforme à la LAT

Avoir une autorisation de construire délivrée par l'autorité compétente

Etre conforme à l'affectation de la zone

Avoir un terrain équipé (réponse acceptée)

Le terrain doit se trouver dans la zone à bâtir en conformité avec

l'affectation de la zone (réponse acceptée)

1

1

1

C) Droit de la construction 16 points

Contexte

Loi sur les constructions (LC),

Loi sur l’aménagement du territoire et les constructions (LATC)

Règlement des constructions et des zones (RCZ)

Selon la zone, le type et la situation des constructions et installations autorisées, il faut observer les

prescriptions de la Confédération, des cantons et des communes.

Annexes : aucunes.

Exercice C1

Vous êtes approché/e par une société internationale qui souhaiterait s’établir

sur sol helvétique. Elle est disposée à vous mandater pour autant que la

construction démarre dans les trois mois à venir.

Vous devez expliquer à votre cliente qu’il est nécessaire de respecter les

différentes étapes du déroulement de la procédure d'autorisation qui ont une

influence considérable sur le planning. On considère que le délai de trois mois

est trop optimiste.

Mentionnez le déroulement de la procédure d'autorisation.

1 point par réponse correcte (maximum 4 points).

4

Solution C1 :

1) Ouverture : dépôt de la demande, publication dans une feuille officielle,

gabarit de construction.

2) Opposition : exigences du droit de la construction, év. négociation de

l’opposition

3) À l’enquête : examen de la demande d'autorisation de construire par les

différents services.

4) Décision : autorisation de construire avec préavis des différents services

concernés.

5) Procédure de recours.

1

1

1

1

Exercice C2

Quelle est l’instance responsable de la réglementation de la procédure

d'autorisation de construire ?


1

Solution C2 :

Le canton où se situe l'objet.

1

Exercice C3

Citez deux documents à annexer avec les plans constituant le dossier de

demande d’autorisation de construire.


2

Solution C3 :

Formulaire de demande d'autorisation de construire

Concept prévention incendie ou sécurité feu

Documents également acceptés :

- Bilan énergétique / Certificat énergétique

- Certificat d’isolation thermique

- Indices : surfaces, volumes, etc.

- Diagnostic amiante/polluants du bâtiments

- Formulaire relatif aux installation techniques du bâtiment

- Déclaration relative à la protection contre le bruit (valeurs limites)

- Rapport impact sur l’environnement

- Calcul des évaluations du rayonnement ionisant

- Informations relatives aux raccordements, gaz, eau etc.

- Plans des canalisations et évacuation des eaux usées

- Diagramme d’ombre projetée

- Extrait du cadastre des sites pollués

- Calcul du nombre de places de parc

- Calcul du nombre de places relatives à l’ordonnance sur la protection

civile

1

1

Exercice C4

Que désigne la couleur rouge sur un plan que l'on s'apprête à déposer à

l'enquête publique ?


1

Solution C4 :

Nouvelle construction proposée.

1


Évaluation du groupe de questions de l’exercice C5






Exercice C5

Les cantons et les communes disposent d’outils pour la gestion de la

densification urbaine.

Evaluez les déclarations suivantes par juste ou faux.

2

L'indice d'utilisation (IU) est le rapport entre l'ensemble de la

surface brute de plancher imputable et la surface de terrain

constructible.

juste

faux

0,5

L'indice d'occupation du sol (IOS) est le rapport entre la

surface constructible d'un bien-fonds et sa surface effective.

juste

faux

0,5

L'indice de surface verte (Sver) est le rapport entre la surface

verte déterminante (Sver) et la surface de terrain

déterminante (Std). La surface verte comprend les surfaces

naturelles et/ou végétalisées.

juste

faux

0,5

Le coefficient de masse est le rapport entre le volume bâti au-

dessus et au-dessous du sol et la surface de terrain effective.

juste

faux

0,5

Exercice C6

Citez l'élément d'architecture à mettre en place afin de garantir la sécurité des

utilisateurs pour éviter la chute depuis un balcon ainsi que son hauteur minimal

selon la norme SIA.

0,5 point pour l’élément et 0,5 point pour la hauteur minimale.

1

Solution C6 :

Un garde-corps.

100 cm 0.5

0.5

Exercice C7

Quelle est l’ordonnance qui a pour but de protéger les individus contre le bruit

nuisible ou incommodant ?

Citez le nom complet (0,5 point) et l’abréviation de cette ordonnance (0,5 point)

?

1

Solution C7 :

Ordonnance sur la protection contre le bruit

OPB

0,5

0,5








Exercice C8

La demande d’autorisation de construire est une procédure à respecter.

Evaluez les déclarations suivantes par juste ou faux.

2

Le non-respect des contraintes lors de la remise de l'autorisation

de construire entraîne l'annulation du permis délivré.

juste

faux

0,5

Les travaux peuvent débuter après l’expiration du délai de

demande d'autorisation.

juste

faux

0,5

Des dérogations peuvent être accordées pour une

augmentation de la densité.

juste

faux

0,5

Mise à part dans le canton d’Appenzell Rhodes-Intérieures les

communes peuvent-elles accorder une dérogation de densité

sans l'avis du canton.

juste

faux

0,5

Exercice C9

Un projet de construction peut être contesté par le biais d’une opposition ou

d’un recours

a) Qui peut s’opposer ?

b) Enumérez trois conditions formelles pour que l'autorité de recours

traite le fond du recours (admission du recours)

Remarque:

a) 0,5 point pour la réponse.

b) 0,5 point par réponse correcte (maximum 1.5 point).

2

Solution C9 :

a) Qui peut s’opposer ?

Tout le monde (seule réponse acceptée)

b) Conditions formelles de recevabilité du recours:

1. Le recours doit être présenté par écrit

2. Il contient une demande et un exposé des motifs

3. Le recours est formé en temps utile prévu par la loi

4. Le droit de recours est accordé au recourant par la loi. Ont le droit de

faire recours :

a) les particuliers qui sont le plus touchés par le projet que le grand

public

b) Autorités habilitées par la loi à faire appel

c) Associations habilités par la loi de faire recours, par exemple dans le

domaine de la protection de l'environnement, de la nature et du

patrimoine, des sentiers pédestres, de l'égalité des chances pour les

handicapés, etc.

5. Le recours allègue que le permis de construire enfreint une disposition

de droit public

0,5

0,5

0,5

0,5


Examen écrit

Épreuve : Gestion du personnel © Commission suisse des examens de l’économie immobilière

SOLUTION MODÈLE

Le présent document constitue une solution modèle, celle attendue par la commission d’examen. D’autres formulations sont possibles dans la mesure où leurs contenus restent corrects et corres-pondent à l’énoncé.

Lorsque les questions exigent un certain nombre de réponses, le modèle en propose souvent da-vantage afin d’offrir un tableau plus complet. La notation reste cependant fondée sur le point 5 des notes à l’attention des candidats à l’examen (page 2).

Nom, prénom: ...................................................................................................

N° de candidat/e: ..................................................................................................

Outils autorisés

Aucun outil n’est autorisé.






questions.




5. Les réponses partielles sont évaluées dans l’ordre indiqué (exemple : si 8 réponses sont exi-

gées et 10 réponses sont énumérées, seules les 8 premières sont évaluées).

6. Temps disponible : 90 minutes



Annexes Pas d’annexe

Abréviations Pas d’abréviation

Épreuves Sujet Pondération

A Caractéristiques d’une équipe, d’un manager et gestion de conflits 18

B Fixation d’objectifs et théories de la motivation 21.5

C Planification et gestion du temps 23.5

D Communication 14

E Délégation 13

Total 90

Contexte

Suite à l’obtention de votre brevet de gérant d’immeubles en 2017, vous avez été engagé·e par la

société « Immofix SA » basée à Lausanne en qualité de gérant·e d’immeubles.

La société « Immofix SA » est spécialisée dans la gérance d’immeubles en location. Elle se com-

pose de 72 personnes, 30 d’entre elles étant réparties en 6 équipes de gérance. Celle dont vous

êtes responsable est composée de 4 collaborateurs·trices : 1 gérant technique, 2 assistantes de

gérant d’immeubles et un apprenti, organisée comme suit :

Certaine que la qualité du climat social est un aspect primordial pour le développement de ses af-

faires, « Immofix SA » compte sur vos compétences managériales pour stabiliser votre équipe et

l’encadrer avec des méthodes de management actuelles, fédératrices et constructives.

Voici la composition et les caractéristiques de votre équipe :

Employée 1 Employée 2 Employé 3 Employé 4

Nom / Prénom Ursula Meyer Martine Dupont François Chap-

puis David

Leuenberger

Âge 63 ans 25 ans 40 ans 15 ans

Fonction Assistante de gé-

rant·e d’im-meubles

Assistante de gé-rant·e d’im-

meubles Gérant technique Apprenti

Caractéristiques

Consciencieuse, aime contrôler le

travail des autres, s’assure de res-pecter les délais

Confiante, atten-tive aux autres, fait avancer les

projets, s’assure d’utiliser au mieux

les qualités de ses collègues

Se met de suite dans l’action, ter-

mine vite, travaille bien sous stress

Imaginatif, intro-verti,

anticonformiste, a toujours de nou-

velles idées

Employé·e chez Immofix depuis le

01.06.1988 01.02.2013 01.03.2017 01.08.2017

A) Caractéristiques d’une équipe, d’un manager 18 points et gestion de conflits

Exercice A1

Lors de votre entretien de fin de temps d’essai, votre directeur vous fait part de ses

impressions sur votre style de conduite. Les exemples mentionnés sont :

- Vous laissez la possibilité à votre équipe de donner leur avis

- Vous avez réussi à créer un climat de confiance

- Vous impliquez vos collaborateurs dans les prises de décision

- Vous prônez la collaboration au sein de votre équipe

Quel est selon vous, le style de management qui correspond à la description

ci-dessus ?

1

Solution A1 :

Participatif/ coopératif

Exercice A2

Citez deux autres styles de management. Pour chacun d’entre eux, veuillez indi-

quer deux caractéristiques, deux points forts et deux points faibles dans les co-

lonnes correspondantes (des mots-clés suffisent).

1 point par style + 0.5 par caractéristiques/points forts/points faibles

8

Solution A2 :

Style de

management Caractéristiques Points forts Points faibles

Autoritaire/

Directif

- Communication des-

cendante / décisions

prises uniquement par

la hiérarchie/imposer

- Il est centré sur le ré-

sultat avec forte impli-

cation de la hiérarchie

- Il y a beaucoup de pro-

cédures, de sanctions

et récompenses

- Sait prendre des

décisions

- Le travail est

bien cadré/défini

- Le travail est ga-

ranti

- La ligne direc-

trice est claire

- Obtention de ré-

sultat rapide

- Efficacité

- Degré de con-

fiance faible

- Perte de motiva-

tion des collabora-

teurs

- Pas d’écoute et

discussion pos-

sible

- Pas de marge de

manœuvre pour

les collaborateurs

- Les collaborateurs sa-

vent exactement ce qui

est attendu d’eux

- Ne connaît pas les pro-

blématiques rencontrés

par ses collaborateurs

et n’en tient pas compte

dans ses décisions.

- Il ne laisse pas de

place aux conflits

- Peu de responsa-

bilités des collabo-

rateurs

- Veut tout contrôler

Laisser

faire/laxiste/

délégatif

- Peu présent

- Laisse faire

- Délègue les responsa-

bilités à son équipe

- Accepte l’initiative

- A besoin de directives

précises et s’en tient

aux prescriptions

- Ne se mouille pas

- Reste neutre

- Centré sur le résultat

avec une peu d’implica-

tion de la hiérarchie

- Fait confiance

- Accroît l’expé-

rience du colla-

borateur

- Valorise les col-

laborateurs

- Motive les colla-

borateurs

- Bonne am-

biance

- Responsabilité

partagée

- Evite les situa-

tions difficiles

- Ne prend pas po-

sition sur les su-

jets dont il est res-

ponsable

- Risque d’échec

élevé

- Gestion stagnante

- Frustration

- Manque de struc-

ture

Persuasif/

paternaliste

- Centré sur le relationnel

avec forte implication

de la hiérarchie

- Souhaite créer son

équipe selon son

propre modèle

- Explique et convainc

- Fait adhérer

- Mobilise, met en valeur

la missions et les colla-

borateurs

- Explique ses décisions

- Montre comment faire

- Encourage les ques-

tions

- Permet de créer

un groupe/ sen-

timent d’appar-

tenance

- Équipe soudée

- Suscite de l’inté-

rêt et la motiva-

tion

- Freine l’autonomie

et l’initiative,

- Système peu ou-

vert sur l’extérieur

Démocratique

- Implication des collabo-

rateurs

- Il faut pour cela de

bons collaborateurs,

bien qualifiés

- Motivant

- Liberté de

s’épanouir

- Longs circuits de

décision

- Nombreuses op-

tions

Situationnel

- Conduite en fonction de

la maturité des collabo-

rateurs ou de la situa-

tion

- Développement

des collabora-

teurs

- Promotion et ac-

compagnement

en fonction de la

situation

- Les collaborateurs

peuvent avoir le

sentiment de ne

pas être traités

sur un pied d’éga-

lité

Exercice A3

Au vu des différentes personnalités, des conflits peuvent survenir dans une équipe.

Pour parvenir à résoudre un conflit et préserver un bon climat de travail, il est im-

portant pour un manager de savoir le détecter et le comprendre.

Citez un exemple (situation) concret pour chaque type de conflit mentionné

ci-dessous (rédigez des phrases complètes, des mots-clés ne suffisent pas).

1 point par exemple correct

3

Solution A3 :

Conflit de valeurs

Exemple : Je ne suis pas d’accord avec mon col-

lègue car il pense que le salaire des hommes doit

être plus élevé que celui des femmes.

Conflits d’intérêts

Exemple : C’est moi qui voulait avoir ce projet.

J’en avais besoin pour avoir ma promotion.

Conflits d’organisation

Exemple : Je ne sais pas quel est mon rôle. Je

m’ennuie, car je n’ai pas assez de travail.

Exercice A4

Notre façon de communiquer peut provoquer des conflits. En effet, certains col-

laborateurs peuvent formuler des messages de manière «ironique» qui peuvent

ne pas être compris. Une théorie explique ces «messages à risques»/«obstacles

de communication».

Citez 6 messages à risque/obstacles à la communication potentiels issus de

notre façon de communiquer. (répondre par mots/termes clés).

1 point par réponse correcte

6

Solution A4 :

1er message :

2ème message :

3ème message :

4ème message :

5ème message :

6ème message :

- Ordonner - Menacer - Faire la morale - Donner des leçons - Argumenter - Critiquer - Flatter

- Sermonner - Crier - Taire - Ignorer - Faire montre d’arrogance - Etiqueter - Rassurer

- Attitude corporelle «négative» - Éviter le contact visuel - Mentir - Insulter - Messages équivoques - Interpréter - Enquêter

B) Fixation d’objectifs et théories de la motivation 21.5 points

Exercice B1

Indiquez si les objectifs suivants sont SMART ou non. En cas de réponse négative,

inscrivez dans la colonne « libellé manquant », le mot complet de la notion man-

quante du « SMART » (S/M/A/R/T). La lettre uniquement ne suffit pas.

L’évaluation est basée sur le principe suivant :

Réponse correcte = 0.5 point

Justification correcte = 0.5 point

5

Solution B1 :

Enoncé de l’objectif Oui Non Libellé manquant

Etablir tous les décomptes de

chauffage de votre porte-

feuille d’immeubles ayant

pour échéance le 31.12.2017

pour le 31.05.2018 au plus

tard.

X

Maintenir, tout au long de

l’année, le même rythme et la

même qualité de travail.

X Spécifique/mesurable

Réaliser les entretiens an-

nuels de mes collaborateurs.

X Temporel

Accompagner mon gérant

technique à l’état des lieux de

Mme Rochat, vendredi à 14h.

X

Veiller à la motivation de mes

collaborateurs jour après

jour.

X Mesurable

Ramener le taux d’absen-

téisme de mon équipe à 0%,

d’ici le 30 juin 2018.

X Réalisable

Exercice B2

Suite à une visite d’immeuble, le propriétaire de ce dernier vous appelle au-

jourd’hui afin de se plaindre de l’état de salubrité de son bien (poussière dans

les escaliers, extérieurs non entretenus, poubelles pleines). Il souhaite que la

situation soit réglée au plus vite.

Suite au feedback que vous avez fait au concierge sur la situation mentionnée

ci-dessus, vous décidez de lui fixer un objectif.

Rédigez l’objectif que vous allez lui soumettre, en respectant le principe SMART

(rédigez une phrase complète, des mots-clés ne suffisent pas).

Notion S en relation avec l’énoncé = 0.5 pt

Notion M en relation avec l’énoncé = 0.5 pt

Notion A/R en relation avec l’énoncé = 0.5 pt

Notion T en relation avec l’énoncé = 0.5 pt

2

Solution B2 : Objectif :

Exemple de réponse : vous avez jusqu’au 31 mars (T) pour nettoyer les cages

d’escaliers (S) afin d’enlever la poussière, nettoyer et entretenir les extérieurs et

vider les poubelles une fois par semaine (M). (L’exemple dans sa globalité doit

être Atteignable et Réalisable).

Toutes les notions du S-M-A/R-T doivent être vérifiables dans la réponse.

Exercice B3

En créant une pyramide à 5 niveaux, Maslow a établi une théorie sur la motiva-

tion.

Nommez ces niveaux.

0.5 point par réponse correcte

2.5

1

2

3

4

5

Besoin d’accomplisse-

ment

de réalisation

Besoin d’estime

Besoins physiologiques

Besoin de sécurité

Besoin d’appartenance ou social

Exercice B4

Placez les exemples suivants dans les étages correspondants de la pyramide

ci-dessous (indiquez le numéro de l’exemple dans la pyramide).

0.5 point par réponse correcte

Veiller aux erreurs héritées de la réponse à l’exercice B3

5

1. Se sentir protégé au travail en cas d’atteinte à la santé psychique

2. Trouver du sens à son travail

3. Recevoir des compliments de son manager

4. Avoir une sécurité d’emploi

5. Avoir un logement pour s’y reposer la nuit

6. Se former et continuer son propre développement

7. Faire partie d’une équipe

8. Solliciter ses propres compétences pour réussir un nouveau projet

9. Avoir une pause de minimum 30 minutes par jour

10. En cas de besoin, recevoir l’appui de son manager

6, 8

2, 3

7

1, 4, 5, 10

5, 9

Exercice B5

En qualité de manager, vous avez pour mission de motiver vos collaborateurs.

Comme vous le savez, il existe deux théories fondamentales de la motivation.

Nous venons de voir celle de Maslow, il existe également celle de Frederick

Herzberg. Complétez cette théorie (principes des facteurs de satisfaction/insa-

tisfaction) de la façon la plus exhaustive possible et par des phrases complètes.

0,5 point par notion « Motivation » et « Hygiène ».

1,5 point par explication de facteur

4

Solution B5 :

Facteurs de satisfaction

Facteurs particuliers à l’homme (facteurs

internes/motivation).

Seuls les facteurs internes sont source de mo-

tivation. Cette motivation est à rapprocher du

contenu des tâches, réussite, promotion, indé-

pendance et autonomie.

Pour satisfaire ces besoins, l’homme ne se

lasse pas d’en faire le plus possible, non seu-

lement pour l’atteindre mais aussi pour dépas-

ser l’objectif qu’il s’est fixé.

Facteurs de insatisfaction

Facteurs propres à tous les êtres vivants (fac-

teurs d’hygiènes)

Ils ne sont pas de véritables sources de moti-

vation, mais simplement de satisfaction. Les

besoins d’hygiène, dès qu’ils sont pourvus, ré-

duisent l’insatisfaction et ne sont donc plus

motivants. Par contre, la non satisfaction de

ces besoins peut être source de mécontente-

ment et donc de démotivation.

Dans ces facteurs, se retrouvent les condi-

tions de travail, les relations d’équipe, la rému-

nération.

Exercice B6

Selon la théorie mentionnée à l’exercice B5, indiquez pour chaque besoin le type

de facteur que cela concerne.

Cochez d’une croix le facteur correspondant au besoin mentionné.


Réponse correcte = 0.5 point

Réponse erronée = 0 point

3

Solution B6 :

Besoin Facteurs

d’insatisfaction Facteurs de satisfaction

La rémunération

X

La reconnaissance

X

Les relations d’équipe

X

L’évolution de carrière

X

La sécurité de l’emploi

X

La responsabilité et l’autonomie dans le travail

X

C) Planification et gestion du temps 23.5 points

Exercice C1

Eisenhower a développé une matrice afin d’optimiser la gestion des tâches et

des priorités.

Dessinez cette matrice de manière exhaustive.

0.5 point par libellé correct (4 cases) et 0.5 point par flèche correcte

3

Solution C1 :

Matrice pour correction

Exercice C2

Vous rentrez de 3 semaines de vacances, vous constatez que vos tâches se

sont accumulées pendant votre absence.

Voici la liste de quelques-unes des tâches à accomplir, dans un délai de 48

heures. En respectant la théorie d’Eisenhower, insérez les éléments mentionnés

ci-dessous dans la matrice que vous avez dessinée à l’exercice C1 (le numéro

de l’exemple suffit).


Elément placé correctement dans la matrice = 0.5 point

Veiller aux erreurs héritées de la réponse à l’exercice C1

4.5

Liste des tâches :

1. Prendre connaissance de la correspondance (e-mails et courrier)

2. Planifier les journées suivantes

3. Prendre connaissance des flyers publicitaires des entreprises parte-naires

4. Fixer les entretiens annuels d’appréciation, le délai arrivant à échéance dans un mois

5. Signer les baux

6. Répondre par courrier à la plainte d’un propriétaire insatisfait

7. Une de vos collaboratrices souhaite prendre deux jours de congé la se-maine prochaine

8. Réfléchir à l’organisation du souper de fin d’année

9. Ecouter sa messagerie téléphonique

Placement dans la matrice de l’exercice C1

1,5,9 4,6

2,7 3,8

Exercice C3

Selon la méthode ALPEN/ALPES, indiquez pour chaque lettre son intitulé com-

plet (Colonne « Description de la lettre ») et les points-clés qui la caractérisent

(Colonne « Contenu et points-clés »).

Pour la colonne « Contenu et points-clés », rédigez des phrases complètes, des

mots-clés ne suffisent.

Par « Description de la lettre » conforme : 0.5 point

Par « Contenu et points-clés » conforme : 0.5 point

5

Solution

C3 :

Lettre Description de la lettre Contenu et points-clés

A

Activités – prendre

note des tâches, activi-

tés et délais

Je prends note de toutes les

tâches et activités que je dois ou

souhaite accomplir le jour suivant.

L Longueur – évaluer la

durée

En regard de chaque tâche ou acti-

vité, je note le temps nécessaire à

son exécution.

P Plages – prévoir des

plages de réserve

Je prévois une marge d’env. 40%

pour les impondérables.

E Égrappage – décider,

fixer des priorités

Je marque les activités qui doivent

absolument être accomplies le jour

en question. Celles-ci ne doivent

pas nécessiter plus de 60% du

temps à disposition.

N/S

Surveillance – contrô-

ler les travaux exécu-

tés et reporter au len-

demain les travaux en

suspens

Deux questions se posent ici : Quelles tâches restent en suspens

et pourquoi ? Quelles en sont les

conséquences pour la planification

des jours suivants ?

Exercice C4

Depuis le développement de son portefeuille, François arrive régulièrement en

retard à ses rendez-vous et vous fait part de son état de fatigue continu, ce qui

ne lui ressemble pas. Vous décidez alors de faire un point de situation avec lui,

quant à la planification de son emploi du temps. Il vous présente, ci-dessous, le

planning d’une journée-type de travail.

Vous constatez quelques incohérences. Mentionnez, dans le tableau prévu à cet

effet (page suivante), trois sources de perte de temps (des mots-clés suffisent)

et justifiez votre réponse (rédigez des phrases complètes, des mots-clés ne suf-

fisent pas).

Temps de déplacement à prendre en considération :

Bureau – Lutry : 15 minutes en voiture

Bureau – Morges : 20 minutes en voiture

Bureau – Chexbres : 20 minutes en voiture

Morges – Chexbres : 30 minutes en voiture


Source d’incohérence/perte de temps correct = 1 point

Justification correcte = 1 point

Veiller aux erreurs héritées de la réponse à l’exercice C3

6

Heures Tâches Lieu

8:00 – 9:00 Correspondance Bureau

9:00 – 10:00 Etat des lieux Lutry est de Lausanne)

10:00 – 11:00 Rendez-vous avec l’entreprise

de nettoyage Netiplus Bureau

11:00 – 12:00 Etat des lieux Lutry

12:00 – 13:00 Repas de midi

13:00 – 14:00 Séance de team Bureau

14:00 – 15:00 Etat des lieux Chexbres (est de Lau-

sanne)

15:00 – 16:00 Etat des lieux Morges (ouest de Lau-

sanne)

16:00 – 17:00 Signature des baux Bureau

Solution C4 :

Source d’incohérence/perte de temps Justification/moyens d’amélioration

1ère source

2ème source

3ème source

Exemples de réponses :

- Manque le temps des imprévus

- Temps de déplacement non compté

- Incohérence dans les lieux de dépla-

cements

Autres :

- villes éloignées, km + agenda

- Beaucoup d’allers-retours

- Planning trop chargé

- Ajouter des réserves d’imprévus

- Ajouter des réserves de déplace-

ment

- Regrouper les lieux de rendez-

vous

- Éviter les allers-retours au bureau

- Mieux évaluer la durée des tâches

- Déléguer

Exercice C5

Suite au développement de votre portefeuille, vous avez obtenu une assistante

de gestionnaire supplémentaire. Suzanne, votre nouvelle collaboratrice, rejoin-

dra donc votre équipe le 1er avril prochain. Afin de garantir sa bonne intégration,

quels sont les éléments auxquels vous devez penser ?

Citez 5 actions distinctes à faire avant son arrivée (des mots-clés suffisent).

1 point pour chaque élément correct.

5

Solution C5 :

1ère action

2ème action

3ème action

4ème action

5ème action

Exemples de solutions :

Communication de son arrivée en interne

Communication de son arrivée à l’externe

S’assurer de la mise en place de ses accès informatiques et de son or-dinateur

Veiller à la préparation de sa place de travail (stylo, bloc de papier)

Commander son badge et clés

Autres solutions :

Prévoir une séance d’explication concernant le cadre de travail (règle-ment, pratiques, horaires, frais, etc.)

Prévoir son plan d’intégration

Prévoir une visite des locaux afin qu’elle puisse prendre ses marques

Personnaliser son accueil le Jour - J (petit-déjeuner, lunch)

S’assurer que son contrat de travail lui soit envoyé

Prévoir des points de situations réguliers durant son temps d’essai

Préparer l’entretien d’entrée

Impliquer un parrain ou une marraine

Cette liste est non exhaustive, d’autres éléments peuvent être proposés.

D) Communication 14 points

Exercice D1

La communication en entreprise fait partie des éléments primordiaux pour la

bonne marche de cette dernière. A ce titre, un théoricien, dénommé Friedmann

Schulz von Thun a ainsi développé un modèle de communication.

Complétez le schéma détaillé ci-dessous correspondant à ce modèle.

Expliquez, en page suivante, chacun des libellés que vous y aurez insérés (rédi-

gez des phrases complètes, des mots-clés ne suffisent pas).


Positionnement correct des 4 facettes + émetteur + récepteur dans le tableau ci-

dessous = 0.5 pt/élément (3.0 pt au total)

Explication des 6 libellés = 0.5 point par explication de libellé correct (page sui-

vante) (3.0 pt au total)

6

Solution D1 :

Message/ Informa-tion

Explications du modèle :

Veiller aux erreurs héritées du schéma.

Explication du modèle : Pour Friedmann Schulz von Thun, il y a toujours 4 types d’informations propul-sées au sein d’une communication entre un emetteur et un récepteur et part du principe que dans la communication, un des éléments les plus importants est l’écoute active et que cette écoute possède quatre dimensions distinctes.

Ceci signifie que chaque message que vous transmettez possède quatre fa-cettes différentes qui communiquent quatre informations qui vont être analysées et interprétées, en fonction de votre humeur, de la relation avec votre interlocu-trice et votre interlocuteur et de vos objectifs. Ces 4 facettes différentes sont : L’information spécifique (les mots bruts, les faits spécifiques et sans interpré-tation). C’est l’information de base, le sujet sur lequel je souhaite donner une information : un point de vue, la restitution d’un fait, un état des choses. L’appel (ce à quoi j’aimerais inciter l’autre personne, l'action recherchée) Il arrive souvent que dans un message se cache une volonté d’obtenir quelque chose de l’autre (action, ordre, demande, désir, etc.) et ceci sans le dire claire-ment. La relation (ma position vis-à-vis de l’autre) chaque message va refléter la qua-lité de la relation, les sentiments éprouvés par les deux interlocuteurs. Cette di-mension du message est souvent exprimée à travers le langage para verbal (la manière de dire les choses) et le langage non verbal (gestuelle, mimiques, réac-tions physiologiques). Le niveau relationnel pose une relation de dominant-do-miné ou de position haute et basse respectivement.

La révélation de soi (le feedback que j’exprime) chaque message que vous envoyez donne de précieuses indications (feedback) sur vous, vos attentes, votre humeur et vos émotions, de manière parfois explicite et souvent implicite-ment. C’est-à-dire que vous laissez à l’autre le soin de « deviner » le contenu de vos pensées…

Terminologie à insérer dans schéma :

Emetteur Récepteur

Contenu objectif /

information factuelle

Relation

Information /

message

Expression

de soi ou ré-

vélation

de soi

Appel

Exercice D2

Selon la théorie de Friedemann Schulz von Thun, pour chaque situation, donnez

l’appellation issue du schéma de l’exercice D1 du type de message utilisé de

votre réaction.

1 point par type de message correct

Veiller aux erreurs héritées de l’exercice D1.

3

Solution D2 :

Situation ... votre collègue dit: Votre réaction Type de message

de votre réaction

« J’ai encore beaucoup de clas-sement à faire d’ici ce soir »

« Je viens t’aider im-médiatement »

Appel

« J’ai encore beaucoup de clas-sement à faire d’ici ce soir »

« Oui, il y en a beau-coup! »

Contenu spéci-

fique / information

factuelle

« Je me sens stressé·e d’aller à cette conférence. »

« Souhaites-tu que je t’y accompagne ? »

Relation

Exercice D3

Il est temps de réaliser les entretiens d’évaluation de votre équipe. Vous avez

prévu de rencontrer Ursula.

En effet, depuis quelques temps, Ursula, employée fidèle et appliquée, arrive

constamment en retard, ne tient plus les délais et semble démotivée. Malgré

plusieurs remises à l’ordre, aucune amélioration n’a été constatée.

Lors de cet entretien, vous décidez de reprendre cette problématique qui dété-

riore le climat de travail de votre équipe, pour lui faire part de votre feedback.

Hormis la théorie de Friedmann Schulz von Thun, indiquez une méthode de

communication applicable pour remédier à cette situation avec succès avec Ur-

sula et argumentez votre point de vue.

1 point pour le nom d’une méthode adéquate

1 point pour une explication correcte de la méthode

Veiller à ne pas répercuter une erreur issue d’une méthode inadéquate à l’ex-

plication

2

Solution D3 :

Méthode applicable :

Explication de la méthode :

Réponses possibles :

Ecoute active (Rogers) : L'écoute active est une technique de communication

qui consiste à utiliser le questionnement et la reformulation afin de s'assurer

que l'on a compris au mieux le message de son interlocuteur et de le lui dé-

montrer.

DESC : Le D.E.S.C. est un outil de communication pour traiter d’un problème

lors d’un conflit avec un collègue, une connaissance personnelle et familiale.

Le D.E.S.C. se décompose en quatre phases bien distinctes :

(D)écrire : c’est expliquer avec des faits concrets et observables une

situation ou un comportement problématique. Cette description doit

être simple et sans exagération ;

(E)xprimer : c’est faire connaître ses sentiments, ses émotions, ses

désaccords que le problème crée chez vous. Vous devez parler de ce

que vous ressentez (angoisse, énervement, peur etc…) ; Le fait d’ex-

primer ses émotions donne de la sincérité à la relation. Mais il faut

apprendre à les verbaliser ;

(S)pécifier : c’est explicitement indiquer ce que l’on souhaite voir modi-

fier pour que le problème et le ressentiment associé ne se reproduise

plus. Ce peut être une modification de comportement, la mise en place

d’actions qui visent à régler ce problème. Vous vous mettez en mode

résolution de problème. Vous suggérez une solution. Il n’est pas ques-

tion d’imposer mais au contraire de trouver une solution commune. Vous

devez être positifs dans vos propos ;

(C)onséquences : c’est donner les conséquences positives, heureuses

qui se réaliseraient si tout se passait comme dans le (S)pécifier. Et in-

versement quels seraient les inconvénients, les conséquences néga-

tives si le problème, comportement persistait.

Méthode « je » (Thomas Gordon) : Premier pilier de la méthode Gordon,

le "message-je" permet de s'affirmer de manière respectueuse (de soi-

même et des autres) ... et efficace. Il s’agit de parler de soi, de parler à

l’autre et non sur l’autre. Il s’agit de s’attribuer les choses et de ne plus

faire porter la responsabilité d’un problème sur l’autre uniquement. Il

s’agit de partir des faits, de passer aux ressentis, aux émotions que l’on

éprouve alors pour dire ce qu’on attend de l’autre et dire ce que nous

allons y gagner chacun.

Thomas Gordon : Le postulat est très simple : « Pour résoudre un problème,

il faut chercher la « satisfaction mutuelle des besoins ». En effet, si j’ai un

problème que je ne peux pas l’exprimer, ou si l’autre à un problème non-

exprimé, ou que je ne l’écoute pas, nous ne pourrons pas avoir une vraie

communication. Il convient donc de provoquer la confrontation des besoins

et d’éviter les messages à risques.

Autres alternatives possibles : Méthode autoritaire (gagnant-perdant) et mé-

thode permissive (perdant-gagnant) ou méthode win-win (gagnant-gagnant)

Exercice D4

Madame Mercier, propriétaire d’un appartement situé à Lausanne, vous fait part

de son mécontentement. François a mal géré la rénovation de l’appartement de

cette dernière. En effet, il a sous-estimé les coûts de la rénovation du bien. Cela

a engendré d’importants frais supplémentaires à la propriétaire.

Afin que cette situation ne se reproduise plus, vous décidez de rencontrer votre

collaborateur pour lui communiquer votre feedback. François étant un bon élé-

ment de votre équipe, vous souhaitez maintenir sa motivation intacte.

Nommez 2 caractéristiques d’un bon feedback et citez 1 exemple issu de la

situation ci-dessus (rédigez des phrases complètes, des mots-clés ne suffisent

pas).

1 point par caractéristique correcte et 1 point pour l’exemple

3

Solution D4 :

Explication :

Un feedback doit être :

- Critique constructive

- Observation objective

- Neutre de tout jugement (opinion)

- Neutre de toute émotion (ressenti)

Il permet de délivrer un message fort, de confronter le collaborateur ou de cla-

rifier un point, dans le but de l’améliorer, tout en gardant la motivation intacte.

Exemple :

François, tu as pour habitude de travailler efficacement et consciencieusement.

Toutefois, Madame Mercier s’est plainte des coûts de rénovation dus à une

mauvaise estimation de ta part.

Nous sommes là aujourd’hui pour discuter de ce point et remédier à la situation,

car je suis sûr que ce n’était pas ton intention au vu de ton professionnalisme.

E) Délégation 13 points

Exercice E1

Nommez et décrivez les 4 niveaux de délégation, par des phrases complètes.

Nom du niveau de délégation correct = 0.5 point

Description du niveau correcte = 1 point

Veiller à ne pas répercuter une erreur de classement du niveau à la description

6

Solution E1 :

Niveau de dé-

légation

Nom du ni-

veau de délé-

gation

Description

1er niveau Autonomie de degré 0

Novice. Elle porte sur des tâches difficiles à as-

sumer ou particulièrement complexes. Le cadre

devra fournir beaucoup d’explications à la per-

sonne à qui il déléguera la tâche.

2e niveau Autonomie minimale

Débutant. Il coïncide avec une étape cruciale

pour le développement professionnel du collabo-

rateur. C’est le moment où son responsable a

acquis un certain degré de confiance et lui ac-

corde de petites responsabilités. Le collabora-

teur a alors un début d’impact sur son environ-

nement de travail. Il importe dans cette phase

d’avoir un dispositif de monitoring.

3e niveau Autorité/

Autonomie modérée

Habitué. Dans cette phase, le collaborateur peut

s’engager dans la prise de décision sans le su-

périeur hiérarchique. Le collaborateur gère ses

propres objectifs. Le défi pour le cadre qui a dé-

légué certaines tâches ou missions est d’avoir

un dispositif de surveillance approprié.

4e niveau Autorité/

autonomie totale

Expert. Le collaborateur a un contrôle complet

sur certaines tâches ou missions. Il est vraisem-

blablement en position de déléguer certaines de

ses activités. Elle implique un certain degré de

maturité et d’expérience dans le travail à accom-

plir. Le cadre est auto-suffisant, fiable et profon-

dément responsable de ses activités.

Exercice E2

Quels sont les points auxquels vous devez penser lorsque vous déléguez une

tâche à l’un de vos collaborateurs ? Nommez-en 4 (rédigez des phrases com-

plètes, des mots-clés ne suffisent pas).

1 point par phrase correcte

4

Solution E2 :

o Je m’assure de l’adéquation des compétences de mon délégataire avec

la mission.

o Je spécifie à mon délégataire la responsabilité d’une mission, d’une

fonction, d’un objectif, et des pouvoirs et ressources que je lui confie.

o Je délègue des pouvoirs qui correspondent à ma propre zone d’autono-

mie.

o J’assume la pleine responsabilité de la mission déléguée vis-à-vis de ma

hiérarchie, des clients, etc.

Autres solutions :

o J’informe mon délégataire des évènements et risques à remettre en

question sa mission, l’atteinte des objectifs, leur pertinence.

o Je fournis un soutien adapté au niveau d’expertise de mon délégataire

et à la complexité de la mission, à l’instabilité du contexte.

o J’accepte que mon délégataire procède de façon différente de la

mienne.

o Je m’assure que le délégataire dispose du temps et/ou des capacités

nécessaires pour remplir la tâche qui lui est confiée.

o Je respecte en outre les principes suivants de la délégation:

o Quoi: de quelles tâches ou tâches partielles s’agit-il; que faut-il

faire?

o Qui: qui doit exécuter la tâche?

o Pourquoi: quel est le but de la tâche; pourquoi doit-elle être exé-

cutée?

o Quand: quels délais doivent être respectés; quand la tâche doit-

elle être entamée et quand doit-elle être achevée?

o Comment: quelles sont les directives à observer; quelle est la

marche à suivre?

o Avec quoi: quels sont les ressources, les instruments ou les mé-

thodes à utiliser; quelles informations faut-il également se procu-

rer?


Exercice E3

Le délégant assume la pleine responsabilité d’une tâche donnée à un·e col-

lègue. Ainsi, en fonction des compétences de vos collaborateurs, vous devez

assurer un suivi du travail effectué. Quelles sont les erreurs à ne pas commettre

en tant que délégant ? Nommez-en 3 (rédigez des phrases complètes, des

mots-clés ne suffisent pas).

1 point par phrase correcte

3

Solution E3 :

Tout contrôler en bridant totalement l’autonomie du délégataire.

Intervenir dans la réalisation de la tâche, sans que le délégataire le

sollicite.

Se limiter à évaluer les résultats en exigeant les méthodes du déléga-

taire.

Autres solutions :

Reprendre les pouvoirs délégués par un contrôle total de l’utilisation

des ressources.

Ne pas témoigner d’intérêt après la délégation; ne pas se tenir au cou-

rant, se désintéresser de l’état d’avancement des travaux.

Retenir des informations relatives à la tâche déléguée.

Bloquer ou ne mettre à disposition que de manière insuffisante les res-

sources nécessaires à l’accomplissement de la tâche déléguée.

Déléguer des tâches qui ne devraient pas l’être, par exemple des fonc-

tions de direction directe.


Lausanne, le 11 juin 2018


Examen écrit

Épreuve : Gestion immobilière

Épreuve partielle : Propriété par étages (PPE) © Commission suisse des examens de l’économie immobilière


Nom, prénom: ...................................................................................................

N° de candidat/e: ..................................................................................................

Votre lieu de travail: NPA.....................Lieu ............................................................

Outils autorisés




Textes légaux














questions.








épreuve manque, aucune correction n’est effectuée

Annexes

1. Annexe 1 : Constitution de propriété par étages et de copropriété distincte

2. Annexe 2 : Règlement feuillet RF Langnau n° 3294 (sans plans)

Abréviations

OR Code des obligations


SIA Société suisse des ingénieurs et des architectes

LAT Loi sur l’aménagement du territoire


MI Maison individuelle


Exercices Sujet Pondération

A Administration générale de PPE, constitution et fin de la

propriété par étages

28

B Bases légales et notions de la propriété par étages, répartition

du fonds, quotes-parts

30

C Questions sur la constitution et le règlement de l’immeuble de

l’examen, dispositions pour la pratique, assurances

33

D Frais d’exploitation impayés, registre foncier 30

E Préparation des assemblées des copropriétaires (convocation,

ordre du jour, propositions, etc.), budget, comptabilité

29

Total 150

A) Administration générale de PPE 28 points

Constitution et fin de la propriété par étages

A1 Constitution et fin de la propriété par étages

Exercice A1.1 – Généralités

a) De quelle forme de propriété est la propriété par étages ?

b) Mentionnez les trois droits légaux dont dispose le propriétaire d’étages.

Remarque :

a) 0,5 point pour la réponse correcte.

b) 1,5 point pour la réponse correcte ; attribution seulement si la réponse

est complète, sinon 0 point.

2

Solution A1.1 :

a) La propriété par étages est une forme particulière de copropriété.

b) Le propriétaire a le droit exclusif d’utiliser, d’administrer et d’aménager intérieurement certaines parties du bâtiment.

1

1


La propriété par étages est constituée par son inscription au registre foncier. Pour requérir l’inscription au registre foncier, il faut disposer d’un titre. a) Mentionnez les deux titres possibles.

b) Décrivez ces deux titres en quelques mots-clés.

Remarque :

a) 1 point par titre correct, total 2 points.

b) 1 point par description, total 2 points.

4

Solution A1.2 :

Titre Description

Acte juridique unilatéral

Une déclaration du propriétaire d’un immeuble ou d’un droit distinct et permanent sur la constitution de parts de copropriété sous la forme de propriétés par étages.

Acte juridique bilatéral Un contrat des copropriétaires sur la constitution de leurs parts de copropriété en propriété par étages.

2

2


Le contenu minimal de l’acte constitutif est prescrit. Mentionnez trois éléments

obligatoires et l’article de loi complet régissant ces prescriptions.

Remarque :

3 points pour les éléments ; 1 point pour l’article de loi complet.

4

Solution A1.3 :

Claire volonté de constituer une copropriété sur un fonds et ce sous

la forme d’une propriété par étages.

Description claire des étages avec indication de leurs parts du fonds

entier en quotes-parts ayant un dénominateur commun.

Délimitation spatiale de chaque étage (quotes-parts).

Article de loi 712e, al. 1 CC.

1

1

1

1


Quelles sont les trois conditions que la construction doit réunir pour

l’attribution d’un droit exclusif.

Remarque :

2 points pour la réponse complète ; si une condition manque, 0 point.

2

Solution A1.4 :

1. Espace délimité et clos

2. Propre accès

3. Unité économique

2


Mentionnez trois situations dans lesquelles la propriété par étages prend fin.

Remarque :


3

Solution A1.5 :

1. Fin de l’immeuble

2. Fin du DDP

3. Radiation au registre foncier

1

1

1

A2 Exploitation de la propriété par étages en général


a) De quel type de contrat, selon la loi, est le contrat d’administration ?

b) Comment peut-il être résilié ?

Remarque :


2

Solution A2.1 :

a) Mandat (articles 394 ss CO).

b) Le mandat peut être révoqué ou répudié en tout temps (art. 404 CO). (Mais si la résiliation intervient en temps inopportun, des dommages-intérêts sont exigibles.)

1

1


Que réglez-vous dans un contrat régissant l’administration d’une propriété

par étages ? Mentionnez quatre éléments du contrat (sans les parties, la

date et le lieu).

Remarque :

0,5 point par réponse correcte ; seules les quatre premières réponses sont évaluées.

2

Solution A2.2 :

1. Honoraires

2. Compétence financière

3. Description de l’immeuble

4. Obligations, tâches

Autres solutions :

5. Prestations spéciales

6. Début et durée du mandat, délai de résiliation

7. Etc.

0.5

0.5

0.5

0.5


Quels sont les trois documents à valeur obligatoire régissant légalement les

obligations de l’administrateur d’une propriété par étages ?

Remarque :


3

Solution A2.3 :

1. Loi (art. 712 s CC)

2. Règlement

3. Mandat d’administration

1

1

1


Indiquez deux possibilités permettant aux copropriétaires d’annuler un

mandat d’administration et précisez à chaque fois la démarche nécessaire

(condition à remplir) et l’article de loi pertinent.

Remarque :

2 points par possibilité avec l’article de loi (sans article de loi : 1 point).

1 point par démarche.

6

Solution A2.4 :

Possibilité Démarche

Résiliation du contrat selon l’art.

404 CO (basé sur l’art. 712 r, al. 1 CC)

Décision de l’assemblée des copropriétaires (majorité simple)

Révocation par le juge

Art. 712 r al. 2 CC

Les copropriétaires minoritaires à l’assemblée peuvent, s’ils ont de justes motifs, par exemple une gestion déloyale, demander au juge de prononcer la révocation.

1 + 1

1

1 + 1

1

B) Bases légales et notions de la propriété par étages,

répartition du fonds, quotes-parts 30 points

B1 Bases légales et notions de la propriété par étages

Exercice B1.1 – Généralités

Le législateur connaît différents immeubles tels que des biens-fonds et des

droits distincts et permanents immatriculés au registre foncier.

a) Mentionnez deux autres « immeubles » au sens du législateur.

b) Mentionnez deux conditions auxquelles un droit distinct et permanent sur

un immeuble peut être immatriculé au registre foncier à titre d’immeuble.

c) Quel droit distinct et permanent rencontrez-vous le plus souvent dans le

domaine de la propriété par étages ?

Remarque :

a) 1 point par réponse correcte, total 2 points.

b) 2 points pour une réponse complète, sinon 0 point.

c) 1 point pour une réponse correcte.

5

Solution B1.1 :

a) Mines et parts de copropriété d’un immeuble

b) Distinct = le droit doit être librement aliénable Permanent = il doit être établi pour une durée minimale de 30 ans

c) Droit de superficie

1 + 1

2

1


La propriété par étages peut être constituée avant la construction du

bâtiment.

a) Qu’exige la loi lorsque la propriété par étages est constituée avant la

construction du bâtiment ?

b) Un règlement doit-il absolument être disponible lors de la constitution

avant la construction du bâtiment ? Motivez votre réponse.

Remarque :

a) 2 points pour la réponse correcte.

b) 2 points avec justification – sans justification 0 point.

4

Solution B1.2 :

a) Selon l’art. 69 de l’ordonnance sur le registre foncier, la constitution d’une

propriété par étages n’est possible avant la construction du bâtiment que

si le plan de répartition est joint à la réquisition d’inscription.

b) Non, le législateur ne prescrit pas, d’une manière générale, qu’un

règlement doit être établi – ni avant ni après la construction du bâtiment.

2

2

Exercice B1.3 – Immeuble de l’examen

La constitution d’une propriété par étages intervient soit par un acte juridique

unilatéral, soit par un acte juridique bilatéral.

Dans le cas de l’immeuble de l’examen, s’agit-il d’un acte juridique unilatéral

ou bilatéral ? Motivez votre réponse.

Remarque :

2 points pour la réponse correcte, avec justification.

2

Solution B1.3 :

Acte juridique unilatéral, car la constitution est requise par Maria Bernasconi AG

(déclaration de constitution).

2

Exercice B1.4 – Immeuble de l’examen

L’immeuble de l’examen comporte un parking souterrain.

a) Comment les différentes places de parc sont-elles réparties, juridiquement ?

b) Les places peuvent-elles être librement négociées/vendues ?


c) Les propriétaires disposent-ils d’un droit de préemption réciproque ?


d) Quelles sont les deux autres possibilités de répartition/attribution des

places d’un parking souterrain et dans quels documents sont-elles

réglées ?

Remarque :

a) 1 point pour la réponse correcte.

b) 1 point pour la réponse correcte, sans justification 0 point.

c) 1 point pour la réponse correcte, sans justification 0 point.

d) 2 points par réponse correcte, total 4 points.

7

Solution B1.4 :

a) Il s’agit d’une copropriété selon l’acte constitutif.

b) Oui, les parts de copropriété n’ont pas été attribuées définitivement à des

unités d’étages et peuvent donc être négociées librement.

c) Non, le droit de préemption légal est supprimé selon l’acte constitutif,

ch. 2.7.

d) Attribution des places de parc via des droits d’usage exclusif

(constitution ou règlement) et via des servitudes (contrat de servitude)

1

1

1

2

2

B2 Répartition du fonds, quotes-parts


Lors de la constitution d’une propriété par étages, l’immeuble est réparti en

quotes-parts.

a) À quoi servent les quotes-parts ?

b) Mentionnez trois situations dans lesquelles les quotes-parts jouent un

rôle.

c) Quelles prescriptions existent pour le calcul des quotes-parts ?

d) Mentionnez quatre facteurs pouvant être pris en compte dans le calcul

des quotes-parts.

Remarque :


b) 1 point par réponse correcte, total 3 points.

c) 1 point pour la réponse correcte.

d) 0,5 point par réponse correcte ; seules les quatre premières réponses

sont évaluées.

7

Solution B2.1 :

a) Elles désignent les parts de copropriété du fonds.

b) Répartition des frais, droit de vote, répartition des prestations d’assurance

lors de destruction du bâtiment.

c) Il n’existe pas de prescriptions pour le calcul des quotes-parts.

d) Droits d’usage exclusif octroyés

Situation de l’étage dans le bâtiment

Ensoleillement, vue, orientation

Immiscions de bruit

Autres solutions :

Accès, utilisabilité

Adéquation particulière de l’unité d’étages

Taille et répartition des espaces de l’unité

1

1 + 1

+ 1

1

0.5

0.5

0.5

0.5

Exercice B2.2

Les quotes-parts peuvent en principe aussi être modifiées.

a) Qui doit consentir à l’adaptation des quotes-parts ? Mentionnez aussi

l’article de loi exact régissant cette situation.

b) Un copropriétaire peut-il exiger une adaptation des quotes-parts si une

nouvelle construction vient lui boucher sa vue sur le lac ? Motivez votre

réponse.

c) Quelle forme doit revêtir une adaptation des quotes-parts ?

Remarque : a) 2 points pour une réponse correcte et complète.

b) 2 points pour une réponse correcte avec justification, sans justification

0 point.

c) 1 point pour une réponse correcte.

5

Solution B2.2 :

a) Il faut le consentement de toutes les personnes directement intéressées

et l’approbation de l’assemblée des copropriétaires. Art 712 e, al. 2 CC.

b) Oui, l’art. 712 e, al. 2 prévoit que chaque copropriétaire peut demander

une rectification si sa part a été, par erreur, fixée inexactement ou devient

inexacte par suite de modifications apportées au bâtiment ou à ses

entours.

c) Une adaptation des quotes-parts doit revêtir la forme authentique.

2

2

1

C) Questions sur la constitution et le règlement de

l’immeuble de l’examen, dispositions pour la pratique,

assurances 33 points

C1 Questions sur la constitution et le règlement de l’immeuble de l’examen

Exercice C1.1 – Immeuble de l’examen

De très fortes rafales de vent (>90 km/h) ont endommagé un volet roulant de

l’unité 3294-7 et celui-ci doit être remplacé. En dépit des avis de tempête, le

propriétaire a laissé le volet roulant baissé et c’est pourquoi il a été

endommagé.

a) Quelle assurance doit couvrir ce sinistre ?

b) Mentionnez trois dispositions à observer, selon le règlement, en ce qui

concerne le remplacement du volet roulant ?

c) Quel article du règlement régit ce point ?

Remarque :

a) 2 points pour la désignation correcte de l’assurance.

b) 3 points (1 point par disposition correcte).

c) 1 point pour l’article correct.

6

Solution C1.1 :

a) Assurance immobilière obligatoire (canton de Berne = AIB, assurance

contre les dommages causés par des éléments naturels, l’immeuble de

l’examen se trouvant dans le canton de Berne. Correct aussi = nom

d’autres assurances immobilières cantonales, par ex. ECA-Vaud).

b) Il est interdit de modifier des parties extérieures au niveau des matériaux,

des couleurs et de l’exécution, c’est-à-dire de s’écarter du concept

esthétique unifié du bâtiment ; les parties d’ouvrage communes ne

doivent pas être endommagées et leur bon fonctionnement ne doit

pas être compromis ; la valeur du bâtiment ne doit être diminuée ;

aucunes nuisances ne doivent être causées aux autres copropriétaires

(règlement, art. 3.3).

Par mot en gras = 1 point.

Si la réponse est correcte seulement par analogie, par ex. «le nouveau

volet roulant doit convenir à l’immeuble actuel = 0,5 point.

c) Art. 3.3 (du règlement).

2

1

1 + 1

1


Le propriétaire du logement en attique 3294-8 vous demande, en votre qualité

d’administrateur, s’il peut installer un spa sur sa terrasse. Le propriétaire du

logement 3294-3 n’est pas d’accord. Il vous l’a signalé par courriel en

précisant qu’il exprimera son opposition lors de la prochaine assemblée.

Le propriétaire du logement en attique a-t-il en principe le droit d’installer un

spa sur la terrasse ? Motivez votre réponse en deux phrases max.

Remarque :

3 points pour la réponse correcte avec justification ; sans justification 0 point.

3

Solution C1.2 :

Oui, il a ce droit. Mais selon l’art. 3.3, la charge des sols ne doit pas être

excessive.

Selon l’art. 3.4. (Spas), le propriétaire du logement 3294-3 (1er étage) ne peut

pas s’y opposer valablement, car le propriétaire du logement en attique ne

doit s’entendre qu’avec les copropriétaires des unités voisines horizontales

et verticales (unités 5084-6 / 3294-5 et 3294-7).

3


Que se passe-t-il avec le droit d’usage exclusif à valeur obligatoire si un

copropriétaire vend son droit exclusif ? Rien de spécial n’a été convenu dans le

contrat de vente.

a) Décrivez en une phrase ce qui se passe avec le droit d’usage exclusif.

b) Où trouvez-vous la réponse à cette question ?

Remarque :


b) 1 point pour le document correct avec l’article complet.

3

Solution C1.3 :

a) Il est automatiquement transféré au nouveau propriétaire (art. 7.1 du

règlement). Points attribués aussi pour la seule mention «nouveau

propriétaire».

b) Règlement, art. 7.1

0 point si le règlement n’est pas mentionné ou si l’article manque.

2

1


La zone commerciale 3294-1 est louée. Le locataire de cette unité, surchargé

de travail, est à l’œuvre jour et nuit et, ces derniers temps, il lui arrive plus

souvent de dormir sur un matelas gonflable dans la buanderie de l’immeuble.

Un copropriétaire remarque la chose et vous signale le cas, en votre qualité

d’administrateur. Il veut que vous résiliiez immédiatement le bail avec ce

locataire.

a) Que répondez-vous au copropriétaire en ce qui concerne le congé ?

b) Comment procédez-vous pour résoudre le problème. Expliquez votre

démarche en deux phrases au plus.

Remarque :


b) 2 points pour la démarche correcte, dûment justifiée.

4

Solution C1.4 :

a) Qu’il doit soumettre sa réclamation par écrit. Le bail a été conclu entre

le propriétaire du garage et le locataire. L’administration n’a aucun

contrat avec le locataire du garage et ne peut donc pas lui donner

son congé.

b) Après deux avertissements restés sans effet, l’administrateur peut

exiger du propriétaire de l’unité d’étages qu’il résilie le contrat de bail avec

le locataire du garage. Justification : art. 5.3 du règlement.

2 points si les mots en gras sont mentionnés ; 1 point si seulement le

règlement et l’article ou seulement la démarche sont mentionnés.

2

2


La prochaine assemblée annuelle ordinaire a lieu le 30 mars 2018. Vous

devez convoquer et présider cette assemblée.

a) Quel est le délai de convocation selon le règlement ?

b) Quelles sont les trois propositions devant, selon le règlement, être

jointes à la convocation ou transmises pendant la durée du délai de

convocation ?

Remarque :


b) 1,5 point (0,5 point par proposition).

2

Solution C1.5 :

a) 20 jours (art. 17.4. du règlement)

b) Budget = 0,5 point

Comptes = 0,5 point

Répartition = 0,5 point

0 point si le texte n’est pas correctement copié du règlement

0.5

0.5

0.5

0.5


Vous avez convoqué l’assemblée ordinaire de manière régulière et présidez celle-ci. Quelles majorités sont nécessaires, selon le règlement, pour les affaires suivantes :

1. Quorum

2. Exclusion d’un copropriétaire

3. Modification du règlement relative aux droits de vote

4. Approbation des comptes annuels

5. Couverture de l’aire des conteneurs

6. Élection du remplaçant d’un membre du comité

Remarque : 1 – 6 : 1 point par majorité correcte

6

1. Quorum :

La moitié des copropriétaires, représentant en outre la moitié de la valeur des parts, mais au moins deux.

2. Exclusion d’un copropriétaire :

Unanimité, art. 23.2. du règlement (l’unanimité, à l’exception du copropriétaire à exclure, habilite un ou plusieurs copropriétaires à déposer une plainte auprès du juge. L’exclusion intervient par décision du juge.)

3. Modification du règlement relative aux droits de vote :

Unanimité, art. 17.11. du règlement

4. Approbation des comptes annuels :

Majorité simple. La majorité des copropriétaires votants.

5. Couverture de l’Aire des conteneurs :

Majorité qualifiée, car il y a augmentation de la valeur. La moitié des copropriétaires, représentant en outre la moitié de la valeur des parts, mais au moins deux.

6. Élection du remplaçant d’un membre du comité :

Majorité simple. La majorité des copropriétaires votants

1

1

1

1

1

1


Après l’approbation des comptes annuels lors de l’assemblée ordinaire, l’un

des copropriétaires ne verse pas dans les délais le solde de son décompte,

soit CHF 3591.80. Son motif : il conteste les travaux administratifs.

a) Le copropriétaire peut-il refuser de verser le solde (oui/non) ?

b) Quel article du règlement régit ce cas ?

c) Devez-vous mettre le copropriétaire en demeure, selon le règlement

(oui/non) ?

d) Quelle sont les conséquences pour le copropriétaire concerné du non-

paiement du montant dû ?

Remarque :


b) 0,5 point pour l’article correct.

c) 0,5 point pour la réponse correcte.

d) 0,5 point pour la réponse correcte.

2

Solution C1.7 :

a) Non.

b) Art. 11.4. du règlement.

c) Non.

d) Intérêt moratoire.

0.5

0.5

0.5

0.5


Lors de l’assemblée ordinaire du 30 mars 2017, il a été décidé de payer la

moitié des frais causés par la rénovation de l’ascenseur réalisée en urgence,

pour des raisons de sécurité, avec le fonds de rénovation.

Valeur d’assurance de l’immeuble CHF 3 450 000.00

État du fonds de rénovation au 31.12.2016 CHF 90 000.00

Apport 2017 CHF 7 500.00

Frais de rénovation de l’ascenseur CHF 120 000.00

a) Quelle majorité est nécessaire pour prélever le montant du fonds de

rénovation ?

b) Où est-ce réglé, légalement ?

c) Le prélèvement du fonds de rénovation est-il admissible (oui/non) ?

d) Motivez la réponse c) avec un calcul.

Remarque :


b) 1 point pour la loi correcte, article compris.

c) 1 point pour la réponse correcte.

d) 2 point pour la réponse correcte.

5

Solution C1.8 :

a) Majorité simple, car travaux indispensables.

b) CC, art. 647c (travaux de construction nécessaires), sans l’article exact

0 point.

c) Non.

d) Art. 10.3. du règlement : aucuns frais de rénovation ne doivent être

imputés au fonds de rénovation avant que celui-ci n’atteigne 3% de

la valeur d’assurance du bâtiment.

Calcul :

Valeur d’assurance x 3% = 3 450 000 x 3 % = 103 500.00

État du fonds de rénovation après l’assemblée : 97 500.00

1 point pour l’explication ou l’article.

1,5 point pour un calcul correct.

1

1

1

2


Le comité de l’immeuble vous apprend que l’unité 3294-6 doit être vendue. Le

comité a décidé, sans impliquer l’administrateur, de former opposition contre

cette vente, pour des raisons personnelles.

a) Que répondez-vous au comité ?

b) Comment motivez-vous votre réponse, en vous fondant sur le règlement ?

Remarque :


b) 1 point pour la justification correcte.

2

Solution C1.9 :

a) L’opposition n’est pas possible.

b) Art. 21.1. Les copropriétaires ne disposent d’aucun droit d’opposition.

1

1

D) Frais d’exploitation impayés, registre foncier 30 points

D1 Généralités sur l’encaissement

Exercice D1.1 – Généralités

La loi prévoit l’hypothèque légale pour garantir les contributions de mauvais

payeurs. Dans quelle loi et à quel article trouvez-vous les bases légales

correspondantes ?

Remarque :

1 point pour la réponse correcte, avec l’article de loi complet.

1

Solution D1.1 : CC, art. 712 i

1


En dépit de plusieurs relances, un copropriétaire n’a pas encore versé sa

contribution pour le 4e trimestre du dernier exercice. Lors de la révision, les

réviseurs vous demandent, en votre qualité d’administrateur, ce qu’il faut

entreprendre pour se garantir sur les objets précieux présents dans le

logement.

Quelles mesures de garantie des créances pouvez-vous prendre, en tant

qu’administrateur ?

Remarque :

2 points pour la désignation correcte de la mesure de garantie des

créances et 1 point pour l’article de loi correct et complet.

3

Solution D1.2 :

Droit de rétention sur les biens mobiliers.

Selon l’art. 712 k CC, une communauté PPE a sur les meubles qui garnissent

les locaux d'un copropriétaire et qui servent soit à leur aménagement soit à

leur usage le même droit de rétention qu'un bailleur de locaux commerciaux.

2

1


Une communauté PPE boucle ses comptes à la fin de l’année civile. Un

copropriétaire a vendu son unité à un nouveau propriétaire avec transfert des

profits et risques au 1er mars 2017. Le contrat de vente daté du 18 mai 2017

est inscrit au registre foncier.

a) Jusqu’à quelle date le vendeur répond-il des contributions à la

communauté PPE ? Indiquez également les bases pertinentes.

b) De quelles possibilités disposent l’acheteur et le vendeur pour régler entre

eux la répartition des contributions à la communauté ? Indiquez un

décompte possible.

c) Qui doit payer la part de l’unité pour la facture des travaux de construction

décidée par la communauté le 15 janvier 2017, à l’occasion d’une

assemblée interne ayant réuni le quorum, et réalisés immédiatement

ensuite, début février 2017. L’administrateur a facturé le montant réparti à

chacun des copropriétaires le 1er mai 2017.

Remarque :

2 points par réponse a), b), c) correcte, total 6 points.

6

Solution D1.3 :

a) Le vendeur répond des frais envers la communauté jusqu’au 18 mai 2017.

La date du transfert des profits et risques constitue une réglementation

interne entre le vendeur et l’acheteur. Pour la communauté, la date

déterminante est celle du transfert de la propriété (Wermelinger, art. 712

h/112).

b) L’acheteur et le vendeur peuvent établir un décompte définitif de la

répartition des frais dans leur contrat, sur la base du budget, ou choisir de

répartir les frais plus tard, sur la base du décompte final, à la fin de

l’exercice de la communauté.

c) En droit, le vendeur était encore propriétaire de l’unité le 1er mai 2017 et

répond donc du paiement de factures éventuelles, même si les profits et

risques avaient débuté rétroactivement au 1er mars 2017 (Wermelinger 712

h/127).

2

2

2


Un copropriétaire ne paie pas ses contributions, en dépit de plusieurs relances

orales et écrites de votre part.

a) Quel est le délai de prescription pour les contributions et avances ?

b) Où trouvez-vous l’indication correspondante dans la loi ? Mentionnez

l’article de loi exact et complet.

c) Quand se prescrit l’avance de frais pour l’année 2017 due par le

copropriétaire au 1er juin 2017 selon la décision de la communauté ?

Remarque :

1 point par réponse correcte, total 3 points.

3

Solution D1.4 :

a) 5 ans

b) Art. 128 ch. 1 CO

c) 5 ans après l’échéance, soit le 31 mai 2022

1

1

1

D2 Généralités sur le registre foncier


Un copropriétaire vous soumet son extrait du registre foncier. Il souhaite que

vous lui expliquiez les notions suivantes :

a) Servitude

b) Annotation

c) Mention

Expliquez ces notions en quelques mots-clés en mentionnant à chaque fois

un exemple.

Remarque :

1 point par explication correcte et par exemple pertinent, max. 6 points.

6

Solution D2.1 :

Notion Explication Exemple

a) Servitude Un fonds est grevé d’une obligation de tolérer ou de renoncer en faveur d’un autre fonds (servitude foncière) ou d’une certaine personne (servitude personnelle).

Droit de passage, droit à une source, droit de construction rapprochée, droit d’habitation, usufruit

b) Annotation Une annotation ne crée pas un droit réel, mais elle garantit les droits sous-jacents contre des droits réels ou annotés constitués ultérieurement.

Droit de préemption, contrat de bail

c) Mention Sert à faire connaître des relations juridiques de droit privé ou public ; n’a qu’un caractère informatif.

Règlement de la PPE, parcelle d’abord, mise en gage de parts de copropriété

1 + 1

1 + 1

1 + 1


Quels sont les buts et les effets du Registre foncier ? Mentionnez quatre buts

et effets.

Remarque :

1 point par réponse correcte, max. 4 points ; seules les quatre premières

réponses sont évaluées.

4

Solution D2.2 :

Principe d’information.

Sécurité du droit.

Le registre foncier recense les droits et obligations associés à un fonds.

Principe de publicité (les droits réels s’appliquent à tout un chacun et tout

un chacun doit donc savoir ce que contient le registre foncier).

Autres solutions :

Les droits réels ne prennent généralement naissance que lors de leur

inscription au RF.

Bonne foi: les acquéreurs de bonne foi peuvent se fier aux inscriptions du

RF.

La loi suppose que les inscriptions au RF sont connues.

1

1

1

1


Qui peut consulter le registre foncier ? Quels renseignements peuvent être

obtenus du registre foncier en fonction de quel intérêt manifesté ? Indiquez deux

types d’intérêt et deux exemples de renseignements chacun.

Remarque :

1 point par intérêt manifesté correctement mentionné et 0,5 point par exemple

pertinent, max. 4 points.

4

Solution D2.3 :

Sans intérêt légitime particulier : désignation du fonds ; nom et identification

du propriétaire ; forme de propriété ; servitudes ; charges foncières ; mentions.

Avec un intérêt légitime rendu vraisemblable (procuration, mandat

d’administrateur, mandat de courtier, etc.) : informations susmentionnées et

droits personnels (par ex. droits de préemption), annotations, restrictions de

droits, hypothèques.

1 +

0.5 +

0.5

1 +

0.5 +

0.5


Quelles indications contient une réquisition d’inscription au registre foncier ?

Mentionnez trois points (le lieu, la date et la signature ne valent aucun point).

Remarque :

1 point par réponse correcte ; seules les trois premières réponses sont

évaluées.

3

Solution D2.4 :

Réquisition du propriétaire foncier de procéder à l’inscription

Biens-fonds concernés

Mention de l’opération

1

1

1

E) Préparation des assemblées des copropriétaires

(convocation, ordre du jour, propositions, etc.),

budget, comptabilité 29 points

E1 Assemblée des copropriétaires

Exercice E1.1 – Immeuble de l’examen

Le propriétaire de l’unité 3294-5 vit en Allemagne et utilise son unité d’étages

comme logement de vacances. Il souhaite que vous lui adressiez toute la

correspondance en Allemagne.

a) Acceptez-vous la demande du propriétaire ?

b) Où est-ce réglé ?

Remarque :


b) 1 point pour la réponse correcte.

2

Solution E1.1 :

a) Non, le copropriétaire doit désigner un représentant en Suisse.

b) Règlement, art 17.4.

1

1


Le 10 septembre 2017, le propriétaire de l’unité 3294-4 a convoqué une

assemblée de sa propre initiative. À la date prévue (20 septembre), tous les

copropriétaires sont présents et souhaitent la tenue de l’assemblée.

L’assemblée peut-elle délibérer valablement ? Motivez votre réponse.

Remarque : 2 points pour la réponse et la justification correctes ; sans justification correcte 0 point.

2

Solution E1.2 :

L’assemblée peut délibérer valablement à titre d’assemblée universelle (art. 17.8. du règlement).

Remarque pour les experts : la mention de l’article n’est pas exigée.

2

Exercice E1.3 – Généralités

Vous avez convoqué l’assemblée ordinaire et, le jour de l’assemblée, vous

constatez que seul le tiers des copropriétaires est présent ou représenté.

L’assemblée ne peut donc pas délibérer valablement.

a) Quelles conditions doivent être réunies pour la tenue de la deuxième

assemblée ?


Remarque :

a) 2 points pour la réponse correcte et complète ; 0 point si la réponse est

incomplète.

b) 1 point pour l’article de loi correct.

3

Solution E1.3 :

a) La deuxième assemblée doit se tenir au moins 10 jours après la première.

Elle peut délibérer valablement si au moins le tiers des copropriétaires est

présent ou représenté.

b) Art. 712 p al. 2+3 CC

2

1


Mentionnez cinq points de l’ordre du jour traités usuellement lors d’une

assemblée ordinaire des copropriétaires.

Remarque :

1 point par réponse correcte ; seules les cinq premières réponses sont

évaluées.

5

- Solution E1.4 :

Approbation du procès-verbal de la dernière assemblée

Approbation des comptes annuels avec répartition des frais

Approbation du budget

Désignation : délégués, comité, réviseurs, commission de construction

Propositions des copropriétaires

Autre solution :

Divers

Remarque pour les corrections : liste non exhaustive.

1

1

1

1

1


Une majorité des copropriétaires souhaite que l’assemblée ne soit tenue que

tous les trois ans.

a) Est-ce admissible ?


Remarque :



2

Solution E1.5 :

a) Non, l’assemblée doit approuver chaque année le devis des frais annuels,

les comptes et la répartition des frais entre les copropriétaires.

b) Art. 712 m al. 1 ch. 4 CC

1

1


Lors de l’assemblée, dans le cadre du point «Divers» de l’ordre du jour, un

copropriétaire propose de faire repeindre toute la façade. Il a déjà obtenu des

offres et souhaite que l’assemblée décide de la réalisation, bien que tous les

copropriétaires ne soient pas personnellement présents.

a) L’assemblée des copropriétaires peut-elle prendre une décision sur cette

proposition ?

b) Où est-ce réglé ? Mentionnez l’article de loi exact.

Remarque :


b) 1 point pour l’article de loi complet et correct.

2

Solution E1.6 :

a) Non, des décisions ne peuvent pas être prises «en dehors de l’ordre du

jour».

b) Art. 67 al. 3 CC.

1

1


a) Quelles conditions doivent être remplies pour que les copropriétaires

puissent convoquer une assemblée de leur propre initiative ?


Remarque :



2

Solution E1.8 :

a) Un cinquième des copropriétaires doit en faire la demande.

b) Art. 64 al. 3 CC

1

1


Un copropriétaire a transféré son objet à ses descendants. Afin qu’il puisse

rester dans le logement, un droit d’habitation gratuit lui a été octroyé.

À qui adressez-vous le dossier de l’assemblée ?

Remarque :


1

Solution E1.9 :

À ses descendants, car il ne s’agit que d’un droit d’habitation.

1

E2 Budget, comptabilité


Indiquez la clé de répartition correcte pour les postes suivants du décompte.

Remarque :

1 point par réponse correcte ; utilisez la grille ci-après.

5

Solution E2.1 : (art. 9 ss du règlement)

Poste du décompte Clé de répartition

Abonnement maintenance ascenseur Clé de répartition séparée pour

l’ascenseur

TV câblée (8 raccordements) Selon le nombre de raccordements

ou les quotes-parts

Réparation du chauffage Selon les surfaces nettes et la

consommation

Facture d’eau Selon la consommation

Réparation de la fenêtre de la cage

d’escalier

Selon les quotes-parts

1

1

1

1

1


Sur la base des indications suivantes et du règlement, calculez la part

maximale recommandée du versement au fonds de rénovation pour l’objet

3294-3.

Valeur vénale : CHF 4 500 600.00

Valeur officielle : CHF 3 200 000.00

Valeur d’assurance du bâtiment : CHF 3 450 000.00

Remarque :


2

Solution E2.2 :

Valeur d’assurance du bâtiment : 3 450 000.00 / versement 1% =

CHF 34 500.00

Quotes-parts 3294-3: 55/1000 = CHF 1’897.50

2


Quelles bases utilisez-vous pour dresser le budget d’une communauté PPE.

Mentionnez trois de ces bases.

Remarque :

1 point par réponse correcte ; seules les trois premières réponses sont

évaluées.

3

Solution E2.3 :

Décompte de l’exercice précédent

Abonnements de maintenance actuels

Offres pour travaux d’entretien à effectuer

Autres solutions :

Contrats d’assurance

Prix actuels des fournisseurs d’énergie

1

1

1

ANNEXE 1 – Constitution de propriété par étages et de copropriété distincte

Minute n° 32945

Acte authentique

Constitution de propriété par étages et de copropriété distincte

Hans Meier, notaire du canton de Berne, avec étude à Langnau, inscrit au registre des notaires du canton de

Berne,

atteste:

Maria Bernasconi AG, à Oberburg BE (CHE-123.416.986), représentée par Mme Maria Bernasconi, de Burg-

dorf, à Oberburg BE, présidente, avec droit de signature individuel,

déclare:

1. RÉGIME DE PROPRIÉTÉ ET DESCRIPTION DU FONDS

Langnau / 3294 ________________________________________________________________________________________________

Description du fonds

Commune 690 Langnau

N° du fonds 3294

Type de fonds Immeuble

E-GRID CH …………………………..

Superficie 1713 m², calcul selon coordonnées, mensuration définitive reconnue

N° du plan 6319

Parties contaminées

Désignation du lieu Bernstrasse

Couverture du sol Bâtiment, 924 m²

Autres surfaces à revêtement dur, 757 m²

Jardin, cour, 32 m²

Bâtiments / constructions Garage/atelier, 924 m²

Mentions mensuration officielle

Remarques

________________________________________________________________________________________________

Fonds dépendants

Sans

________________________________________________________________________________________________

Évaluation officielle

Valeur officielle CHF Valeur de rendement selon LDFR CHF Valable dès l’année fiscale

1 774 500 2004

________________________________________________________________________________________________

2

Propriété

Propriété exclusive

Maria Bernasconi AG, Oberburg 07.07.2002 003-2004/1996/0 Achat

________________________________________________________________________________________________

Mentions

Sans

________________________________________________________________________________________________

Servitudes

04.11.1946 003-III/2193 (C) Restriction d’exploitation commerciale et artisa-

nale ID.003-1998/052924

e.f. LIG Langnau 690/1297













14.12.1950 003-III/3294 (C) Restriction de construction ID.003-1998/052802


13.12.1950 003-II/3294 (C) Restriction d’utilisation ID.003-1998/052803


12.04.1952 004-III/3294 (D) Droit de passage ID.003-1998/052925

à c. LIG Langnau 690/5381

12.04.1952 005-III/3294 (D) Droit d’empiètement ID.003-1998/052926


12.04.1950 003-III/3294 (D) Droit d’empiètement ID.003-1998/052945


________________________________________________________________________________________________

Charges foncières

Sans

________________________________________________________________________________________________

Annotations

Sans

________________________________________________________________________________________________

Droits de gage

04.10.1948 003-II/6020 Cédule hypothécaire nominative, Fr. 150 000.00,

1ère case, max. 6,5%, droit de gage individuel

Créancier gagiste Credit Suisse



Créancier gagiste UBS AG






Créancier gagiste Valiant Bank AG

3

10.07.1959 003-IV/7426 Cédule hypothécaire nominative, Fr. 100 000.00,

2e case, max. 6,5%, droit de profiter des cases libres,

droit de gage individuel

Créancier gagiste UBS SA

07.08.1972 003-1972/5214/0 Cédule hypothécaire nominative, Fr. 50 000.00,

3e case, max. 7%, droit de gage individuel




















________________________________________________________________________________________________

2. CONSTITUTION DE PROPRIÉTÉ PAR ÉTAGES

2.1. Contexte

Maria Bernasconi AG réalise sur son fonds RF Langnau n° 3294 une transformation avec surélévation du bâti-

ment de la Bernstrasse 124 – la zone artisanale du rez-de-chaussée est élargie et trois nouveaux étages sont

construits, avec salle d’exposition/bureau et sept logements au total.

L’autorisation de construire est octroyée valablement. Les travaux de construction ont débuté en janvier 2016.

Une propriété par étages (PPE) doit être constituée pour cet immeuble résidentiel et commercial.

2.2. Déclaration de constitution

Le fonds RF Langnau n° 3294 est divisé en parts de copropriété sous forme de copropriété par étages.

Il s’agit ici d’une constitution de propriété par étages avant la construction du bâtiment, au sens de l’art. 69

ORF, ce qui doit être mentionné au registre foncier sur le feuillet de l’immeuble de base et sur les feuillets

PPE.

Neuf unités d’étages sont constituées. Les locaux marqués en rouge sur les plans ci-joints et désignés par les

numéros des feuillets correspondants du registre foncier, qui forment des espaces délimités et clos et dispo-

sent de leur propre accès, font l’objet de droits exclusifs. Les autres locaux et parties du bâtiment, notamment

4

les zones marquées en vert, sont en revanche destinés à l’utilisation commune. Demeurent réservés les droits

d’usage exclusif réglementaires.

2.3. Plans

Les plans suivants sont réputés faire partie intégrante de la présente minute, sont reconnus comme exacts par

la partie, sont signés et les originaux en sont joints à la présente minute sous forme des annexes suivantes:

Sous-sol (SS) Annexe 1

Rez-de-chaussée (RDC) Annexe 2

1er étage (ÉT1) Annexe 3

2e étage (ÉT2) Annexe 4

Attique (AT) Annexe 5

2.4. Ouverture de feuillets du registre foncier

L’office du registre foncier est chargé d’ouvrir neuf nouveaux feuillets du registre foncier. Les unités d’étages

suivantes sont constituées:

N° du feuil-

let RF

Situation Locaux N° plans

(annexes)

Quotes-parts

1/1000

3294-1 RDC, ÉT1, SS Zone comm. RDC, ÉT1, avec locaux annexes au SS 1 à 3 562

3294-2 ÉT1, SS Logement ÉT1 nord-est, avec local annexe au SS 1 et 3 45

3294-3 ÉT1, SS Logement ÉT1 sud-ouest, avec local annexe au SS 1 et 3 55

3294-4 ÉT2, SS Logement ÉT2 nord-est, avec local annexe au SS 1 et 4 62

3294-5 ÉT2, SS Logement ÉT2 centre, avec local annexe au SS 1 et 4 45

3294-6 ÉT2, SS Logement ÉT2 sud-ouest, avec local annexe au SS 1 et 4 55

3294-7 AT, SS Logement attique nord-est, avec local annexe au SS 1 et 5 52

3294-8 AT, SS Logement attique sud-ouest, avec local annexe au SS 1 et 5 72

3294-9 SS Parking souterrain 1 52

Total 1000

2.5. Calcul des quotes-parts

Les quotes-parts ci-dessus sont basées sur le tableau de calcul reconnu exact par la partie, signé et dont l’ori-

ginal est conservé avec la présente minute sous forme de l’annexe 6.

2.6. Constitution de copropriété distincte

L’unité d’étages n° 3294-9 (parking souterrain avec 12 places de parc simples et 4 places de parc doubles) est

divisée en 16 parts de copropriété distincte, soit 12 part à 5/96 et 4 parts à 9/96.

L’office du registre foncier est chargé d’ouvrir les feuillets RF séparés n° 3294-9-1 à 3294-9-12 (chacun 5/96

part) et n° 3294-9-13 à 3294-9-16 (chacun 9/96 part) pour lesdites parts de copropriété.

5

Le propriétaire d’une part de copropriété a droit à l’usage exclusif de la place de parc simple ou double cor-

respondante marquée comme telle sur le plan de répartition SS (annexe 1) et désignée par le numéro RF.

2.7. Suppression du droit de préemption légal

En application de l’art. 681b al. 1 CC, le droit de préemption légal des copropriétaires sur les parts de copro-

priété du parking souterrain est supprimé, ce qui doit être annoté au registre foncier sur le fonds n° 3294-9.

2.8. Affectation

L’unité d’étages n° 3294-1 est destinée à un usage commercial, notamment pour l’exploitation d’un garage,

d’un atelier auto, de salles d’exposition et de bureaux.

Les unités d’étages n° 3294-2 à 3294-8 sont en principe destinées au logement. Les différentes utilisations

admissibles sont précisées dans le règlement de la PPE.

Le parking souterrain n° 3294-9 est destiné au parcage de voitures et autres véhicules (vélos, motos, etc.). En

raison de cette affectation permanente déterminée par l’aménagement de l’infrastructure de l’immeuble, le

droit de partage des copropriétaires (art. 650 al. 1 CC) est exclu. Une convention spéciale à cet effet et une

annotation au registre foncier sont superflues.

2.9. Règlements

Les dispositions régissant l’exercice du droit exclusif et l’utilisation des parties et équipements communs ainsi

que les dispositions sur les droits d’usage exclusif réglementaires et l’administration de l’immeuble sont réu-

nies dans un règlement de la communauté PPE séparé.

Il existe un règlement d’utilisation et d’administration spécial pour le parking souterrain, n° 3294-9.

Ces deux règlements sont signés par la propriétaire et font partie intégrante du présent acte. Les originaux

respectifs en constituent les annexes 7 et 8 et sont conservés avec la présente minute. Ils doivent être men-

tionnés comme suit dans le registre foncier:

Sur les n° 3294-1 à 3294-9: Règlement de la communauté PPE.

Sur le n° 3294-9: Règlement d’utilisation et d’administration.

2.10. Rectifications

2.10.1. Servitudes

Toutes les servitudes doivent être laissées sur le fonds de base n° 3294 et ne pas être transférées aux unités

d’étages.

2.10.2. Droits de gage immobiliers

Pour information, toutes les cédules hypothécaires nominatives susmentionnées ont été transférées à la Ber-

ner Kantonalbank AG et constituées en garantie avant la réquisition d’inscription du présent acte.

La cession de rang est déclarée pour toutes les cédules hypothécaires envers les servitudes inscrites à la charge

de Langnau/3294.

6

Les cédules hypothécaires de 2e au 9e rang sont à transférer au 1er rang (en concurrence entre elles et pour le

titre correspondant) et à convertir en une cédule hypothécaire de registre globale de 1 542 500.00 francs.

Ensuite, le montant mis en gage doit être augmenté de 2 357 500.00 francs à 3 900 000.00 francs (trois mil-

lions, neuf cent mille francs 00/00). Pour le nouveau montant mis en gage, une cédule hypothécaire de registre

de 3 300 000.00 francs (trois millions, trois cent mille francs 00/00) et une autre de 600 000.00 francs (six cent

mille francs 00/00) doivent être établies, lesquelles délesteront tous les autres fonds et grèveront, en 1er rang,

les unités d’étages, resp. les parts de copropriété suivantes:

CH de 600 000.00 francs: n° 3294-1.

CH de 3 300 000.00 francs: n° 3294-2 à 3294-8 et 3294-9-1 à 3294-9-16 (gage collectif).

UBS AG, Berne (CHE-108.955.216), doit être inscrite au registre foncier comme créancier gagiste immobilier

pour les deux cédules hypothécaires de registre.

Les dispositions suivantes relatives à la rémunération et à l’amortissement de ces cédules hypothécaires

doivent figurer au registre foncier:

«La dette doit porter intérêts et être amortie aux termes et conditions déjà fixés par le créancier; elle doit par

ailleurs être remboursée en cas de résiliation possible en tout temps moyennant un délai de trois mois.»

Un taux d’intérêt maximal de 10% doit être inscrit au registre foncier.

Demeure réservée une déclaration de consentement séparée d’UBS AG.

3. DISPOSITIONS FINALES

3.1. Consentement aux inscriptions

Le consentement à la réquisition de l’ensemble des inscriptions résultant du présent acte au registre foncier

est octroyé.

3.2. Procuration en faveur du notaire

Le notaire est habilité à signer l’ensemble des pièces justificatives et documents liés au présent acte, soit no-

tamment des endossements, des déclarations de cession de rang, des consentements au dégrèvement, des

autorisations de radiation, de changement de créancier, etc.

3.3. Expéditions

La présente minute est réalisée en deux exemplaires sur papier, l’un pour l’office du registre foncier de Bern-

Mittelland et l’autre pour Maria Bernasconi AG.

4. DONT ACTE

Le présent acte est rédigé par le notaire et lu en sa présence par la partie connue de lui et en possession de

ses droits civils. Immédiatement après, interviennent en qualité de témoins:

7

1. Monsieur Peter Müller, né le 03.02.1968, ressortissant allemand, à Langnau

2. Madame Gertrud Huber, née le 19.08.1982, de Langnau BE, à Oberburg BE

Puis le notaire date la minute, qu’il signe et fait signer à la partie.

Instrumentalisé sans interruption et en présence des parties, en l’étude du notaire à Steffisburg, le dix-huit

juillet deux-mille-seize.

18 juillet 2016

Maria Bernasconi AG

Sig. Maria Bernasconi

Le notaire:

Hans Meier

5. ATTESTATION DE TÉMOIGNAGE

À la suite de quoi les témoins font l’attestation suivante:

1. La partie a signé la présente minute devant et avec le notaire.

2. En présence du notaire, elle nous a déclaré avoir lu en sa compagnie l’acte qui constitue une propriété par

étages et une copropriété distincte.

3. Selon notre appréciation, la partie était capable de disposer.

Établi en l’étude du notaire, à Langnau, le dix-huit juillet deux-mille-seize.

18 juillet 2016

Les témoins:

sig. Peter Müller

sig. Gertrud Huber

ANNEXE 2 – Règlement feuillet RF Langnau n.3294

Règlement

de la communauté PPE

Fonds n° 3294, RF Langnau

Immeuble résidentiel et commercial, Bernstrasse, 3550 Langnau

2

Table des matières

1. Champ d’application / objet de la propriété par étages _______________________________ 5

1.1. Champ d’application _____________________________________________________________ 5

1.2. Objet de la propriété par étages _____________________________________________________ 5

2. Quotes-parts et répartition du fonds ____________________________________________ 5

3. Droit exclusif ______________________________________________________________ 5

3.1. Étendue ______________________________________________________________________ 5

3.2. Administration et utilisation ________________________________________________________ 6

3.3. Limites de l’utilisation ____________________________________________________________ 6

3.4. Spas _________________________________________________________________________ 7

3.5. Obligation d’entretien ____________________________________________________________ 7

3.6. Droit d’accès de l’administrateur ____________________________________________________ 7

3.7. Mesures de l’administrateur ________________________________________________________ 7

4. Affectation du bâtiment et utilisations admises ____________________________________ 7

4.1. Généralités ____________________________________________________________________ 7

4.2. Spécificités ____________________________________________________________________ 7

4.3. Animaux domestiques ____________________________________________________________ 8

5. Responsabilité pour des tiers __________________________________________________ 8

5.1. Responsabilité du copropriétaire ____________________________________________________ 8

5.2. Obligation d’informer ____________________________________________________________ 8

5.3. Obligation de résilier le bail ________________________________________________________ 8

6. Utilisation des parties communes _______________________________________________ 9

6.1. Généralités ____________________________________________________________________ 9

6.2. Limites, activités prohibées ________________________________________________________ 9

7. Droits d’usage exclusif réglementaires ___________________________________________ 9

7.1. Généralités ____________________________________________________________________ 9

7.2. Zones extérieures ______________________________________________________________ 10

7.3. Balcons et terrasses _____________________________________________________________ 10

7.4. Place de jeu ___________________________________________________________________ 10

8. Règlement d’immeuble _____________________________________________________ 11

9. Répartition des frais communs ________________________________________________ 11

9.1. Notion de frais communs _________________________________________________________ 11

9.2. Principe de répartition ___________________________________________________________ 11

9.3. Parking souterrain ______________________________________________________________ 11

9.4. Frais d’ascenseur _______________________________________________________________ 12

9.5. Chauffage ____________________________________________________________________ 12

9.6. Consommation d’eau froide et chaude _______________________________________________ 12

9.7. Décision de l’assemblée __________________________________________________________ 12

10. Fonds de rénovation _______________________________________________________ 12

10.1. Constitution __________________________________________________________________ 12

3

10.2. Versements ___________________________________________________________________ 13

10.3. Dépenses ____________________________________________________________________ 13

10.4. Succession ____________________________________________________________________ 13

11. Perception des contributions et avances _________________________________________ 13

11.1. Compétence __________________________________________________________________ 13

11.2. Acomptes ____________________________________________________________________ 13

11.3. Décompte ____________________________________________________________________ 13

11.4. Demeure _____________________________________________________________________ 13

12. Garantie des contributions aux frais communs ____________________________________ 14

12.1. Hypothèque légale ______________________________________________________________ 14

12.2. Droit de rétention ______________________________________________________________ 14

12.3. Mesures de substitution __________________________________________________________ 14

13. Assurance du bâtiment _____________________________________________________ 14

13.1. Généralités ___________________________________________________________________ 14

13.2. Aménagements spéciaux _________________________________________________________ 14

13.3. Assurance responsabilité civile _____________________________________________________ 14

14. Travaux d’entretien et de réfection ____________________________________________ 14

14.1. Principe ______________________________________________________________________ 15

14.2. Travaux ordonnés par le juge ______________________________________________________ 15

14.3. Mesures urgentes ______________________________________________________________ 15

14.4. Prise en charge des frais __________________________________________________________ 15

15. Modifications des quotes-parts _______________________________________________ 15

15.1. Nécessité d’accord et prescriptions de forme __________________________________________ 15

15.2. Prescriptions de forme ___________________________________________________________ 15

15.3. Droit à rectification _____________________________________________________________ 15

16. Administration ___________________________________________________________ 16

17. L’assemblée des copropriétaires _______________________________________________ 16

17.1. Tâches ______________________________________________________________________ 16

17.2. Attributions ___________________________________________________________________ 16

17.3. Dates des assemblées ___________________________________________________________ 16

17.4. Convocation __________________________________________________________________ 16

17.5. Quorum _____________________________________________________________________ 17

17.6. Exercice du droit de vote et représentation ____________________________________________ 17

17.7. Droit de vote en cas d’usufruit _____________________________________________________ 17

17.8. Assemblée universelle ___________________________________________________________ 17

17.9. Décision par voie de circulation ____________________________________________________ 17

17.10. Majorité qualifiée ______________________________________________________________ 17

17.11. Unanimité ____________________________________________________________________ 18

17.12. Contestation des décisions de l’assemblée ____________________________________________ 18

17.13. Parking souterrain ______________________________________________________________ 18

18. Le comité _______________________________________________________________ 19

18.1. Composition __________________________________________________________________ 19

4

18.2. Attributions ___________________________________________________________________ 19

19. L’administrateur __________________________________________________________ 19

19.1. Élection ______________________________________________________________________ 19

19.2. Nomination ___________________________________________________________________ 19

19.3. Révocation ___________________________________________________________________ 19

19.4. Tâches et attributions, généralités __________________________________________________ 19

19.5. Attributions et tâches ___________________________________________________________ 20

19.6. Représentation de la communauté __________________________________________________ 20

19.7. Responsabilité de la communauté pour les actes de l’administrateur _________________________ 21

19.8. Recours contre les décisions de l’administrateur ________________________________________ 21

19.9. Droit de vote __________________________________________________________________ 21

20. L’organe de révision ________________________________________________________ 21

20.1. Élection et durée du mandat ______________________________________________________ 21

20.2. Tâches ______________________________________________________________________ 21

21. Aliénation et grèvement ____________________________________________________ 21

21.1. Aliénation ____________________________________________________________________ 21

21.2. Grèvement ___________________________________________________________________ 21

22. Statut juridique de l’acquéreur ________________________________________________ 22

22.1. Transfert des droits et obligations ___________________________________________________ 22

22.2. Obligation de renseigner _________________________________________________________ 22

22.3. Frais ________________________________________________________________________ 22

23. Exclusion d’un copropriétaire _________________________________________________ 22

23.1. Conditions ____________________________________________________________________ 22

23.2. Décision _____________________________________________________________________ 22

23.3. Exécution ____________________________________________________________________ 22

24. Exclusion d’autres ayants droit ________________________________________________ 23

25. Fin de la propriété par étages _________________________________________________ 23

25.1. Fin _________________________________________________________________________ 23

25.2. Aliénation du fonds entier ________________________________________________________ 23

26. Dispositions légales ________________________________________________________ 23

27. For et domicile____________________________________________________________ 23

27.1. For _________________________________________________________________________ 23

27.2. Domicile de poursuite ___________________________________________________________ 23

27.3. Communications _______________________________________________________________ 23

28. Mention du règlement ______________________________________________________ 24

5

1. CHAMP D’APPLICATION / OBJET DE LA PROPRIÉTÉ PAR ÉTAGES

1.1. Champ d’application

Le présent règlement régit l’utilisation et l’administration du fonds RF Langnau n° 3294 divisé en propriétés

par étages au sens des art. 712a ss CC et comprenant l’immeuble résidentiel et commercial de la Bernstrasse

124, 3550 Langnau, avec zone commerciale, sept unités de logement et un parking souterrain.

1.2. Objet de la propriété par étages

Chacune des unités d’étages est une part de copropriété indissociablement liée au droit exclusif de disposer

de certaines parties et d’en réaliser l’aménagement intérieur.

Les parties de l’ouvrage qui ne font pas l’objet de droits exclusifs sont en principe utilisables communément

par tous les copropriétaires, mais le présent règlement peut attribuer des droits d’usage exclusif à certains

copropriétaires ou à un groupe de copropriétaires.

2. QUOTES-PARTS ET RÉPARTITION DU FONDS

Selon l’acte constitutif, les unités de propriété par étages représentent les quotes-parts suivantes:

Feuillet RF n° Quotes-parts 1/1000

3294-1 562

3294-2 45

3294-3 55

3294-4 62

3294-5 45

3294-6 55

3294-7 52

3294-8 72

3294-9 52

Total 1000

La répartition du bâtiment, la situation et la taille des différentes unités d’étages ressortent des plans n° 1 à 5

annexés à l’acte constitutif de la PPE.

3. DROIT EXCLUSIF

3.1. Étendue

Le droit exclusif comprend les locaux, locaux annexes et équipements attribués à l’unité d’étage concernée

selon l’acte constitutif et les plans de répartition.

6

Font notamment partie du droit exclusif:

Parois intérieures sans fonction porteuse ou d’isolation acoustique.

Crépis ou revêtements des parois et plafonds.

Revêtements de sol.

Fenêtres et portes, y compris les portes d’entrée.

Volets roulants.

Équipements des cuisines et salles d’eau.

Conduites, y compris celles du chauffage par le sol, depuis leur raccordement sur les conduites communes.

Cheminée, le cas échéant.

3.2. Administration et utilisation

Le copropriétaire est libre d’administrer, d’utiliser et d’aménager ses propres locaux ainsi que les installations

et équipements qui en font partie dans la mesure où cela est conciliable avec les mêmes droits de chacun des

autres copropriétaires ainsi qu’avec les intérêts de la communauté et si le présent règlement ne prévoit pas

de restrictions.

Au sein de son unité d’étages, le copropriétaire peut supprimer ou modifier des parties d’ouvrage dans la

mesure où cela n’affecte pas le bâtiment dans son ensemble et les locaux des autres copropriétaires.

3.3. Limites de l’utilisation

Il est interdit au copropriétaire de procéder à toute utilisation ou modification des locaux de son unité d’étage

susceptible

d’endommager des parties d’ouvrage communes ou d’en compromettre le bon fonctionnement;

de diminuer la valeur du bâtiment;

de causer des nuisances aux autres copropriétaires.

Le copropriétaire doit notamment respecter les interdictions suivantes:

Modifications des parties d’ouvrage extérieures (notamment fenêtres, volets roulants) en termes de ma-

tériaux, de couleurs et d’exécution s’écartant du concept esthétique du bâtiment. Si un aménagement ho-

mogène de ces parties d’ouvrage n’est plus possible par manque de tels éléments sur le marché, il faut

recourir à un produit aussi similaire que possible.

Pose d’antennes radio et TV visibles de l’extérieur (y compris antennes paraboliques).

Charge excessive des sols des locaux, balcons et terrasses. Pour ces dernières, la limite de charge absolue

est de 200 kg/m2.

Entreposage de matières inflammables, explosives ou malodorantes dans des locaux non conçus et amé-

nagés spécialement à cet effet ou dans les parties communes de l’immeuble.

Formation d’humidité ou de zones mouillées pouvant affecter négativement le bâtiment ou ses parties.

Modifications des systèmes de chauffage ou d’isolation acoustique ainsi que mesures visant à supprimer

ou compromettre le bon fonctionnement des installations servant au décompte individuel des frais de

chauffage.

7

3.4. Spas

L’installation de spas (bains à remous, jacuzzis) n’est admise que sur entente préalable avec les copropriétaires

des unités voisines horizontales et verticales.

3.5. Obligation d’entretien

Le copropriétaire est tenu d’assurer l’entretien professionnel nécessaire des locaux et équipements qui lui

sont attribués en droit exclusif, de manière à ce que le bâtiment conserve une apparence irréprochable et à

ce que la construction reste en parfait état.

Sont notamment à la charge de chacun des copropriétaires les frais d’entretien, de réfection et de remplace-

ment

des volets roulants, y compris leur dispositif de commande, appartenant à l’unité d’étages concernée;

de toutes les fenêtres des locaux en droit exclusif;

des systèmes de fermeture des portes extérieures ou des portes palières donnant sur des locaux communs.

En prenant ces mesures, le copropriétaire est tenu de veiller à ce que l’apparence homogène du bâtiment ne

soit pas compromise.

3.6. Droit d’accès de l’administrateur

Le copropriétaire doit autoriser l’administrateur et les tiers mandatés par la communauté à pénétrer et sé-

journer dans ses locaux, sur préavis dans un délai raisonnable, pour le constat et la réparation de dommages.

Il en va de même lors de travaux de réfection et de transformation du bâtiment.

3.7. Mesures de l’administrateur

Si le copropriétaire, en dépit d’un avertissement écrit, néglige des travaux d’entretien et de réfection dont

l’exécution serait nécessaire pour préserver l’apparence ou l’état du bâtiment, le juge peut autoriser l’admi-

nistrateur, sur sa demande, à faire réaliser les travaux en question aux frais du copropriétaire négligeant. Le

copropriétaire peut alors, dans les 14 jours suivant sa notification, faire appel de cet arrêt devant l’assemblée

des copropriétaires, qui décide de l’exécution des travaux en question à la majorité simple.

4. AFFECTATION DU BÂTIMENT ET UTILISATIONS ADMISES

4.1. Généralités

D’une manière générale, aucunes activités ne doivent être exercées sur le fonds n° 3294 susceptibles de pro-

voquer des bruits, des vibrations, des intoxications, des odeurs nauséabondes ou des risques d’incendie, ou

de porter atteinte aux principes moraux, à l’hygiène et à l’ordre public. Est notamment exclue l’exploitation

d’écoles de danse et de musique ainsi que de maisons closes.

4.2. Spécificités

L’unité d’étages n° 3294-1 est destinée à un usage commercial, notamment l’exploitation d’un garage auto-

mobile avec service de réparation et atelier, salles d’exposition et bureau.

8

Les unités d’étages n° 3294-2 à 3294-8 sont en principe destinées au logement. Seules peuvent y être exercées

des activités commerciales (artisanat silencieux, bureau) qui ne causent ni désagréments ni dommages aux

habitants et qui ne compromettent pas leur tranquillité.

Les locaux annexes du sous-sol servent de vestiaires, de locaux du personnel, de WC/lavabo, d’entrepôt et de

caves des logements.

Le parking souterrain n° 3294-9 est régi par le règlement d’utilisation et d’administration correspondant.

4.3. Animaux domestiques

La détention d’animaux domestiques est en principe admise dans le cadre de l’usage dans la localité et le

quartier. Le détenteur d’animaux doit toutefois tenir compte des intérêts légitimes des autres occupants. Il

est notamment tenu de prendre les mesures de soin et d’entretien dont ses animaux ont besoin. Il est notam-

ment strictement interdit de laisser les animaux faire leurs besoins dans les parties communes.

Il est interdit aux copropriétaires de détenir des animaux dans un but commercial et de détenir des animaux

d’élevage ou des animaux causant des nuisances excessives (bruits, odeurs, etc.) aux autres habitants de l’im-

meuble et aux voisins.

En cas de non-respect de ces engagements, l’administrateur peut, au cas par cas, émettre des directives à

caractère obligatoire allant jusqu’à l’interdiction de détenir des animaux domestiques. Un recours est possible

contre une telle décision de l’administrateur (ch. 19.8.).

5. RESPONSABILITÉ POUR DES TIERS

5.1. Responsabilité du copropriétaire

Le copropriétaire répond envers la communauté et chacun des autres copropriétaires du respect du règlement

de la communauté par toutes les autres personnes qui appartiennent à son ménage ou à son entreprise ou

qu’il a autorisées par contrat (par ex. location, usufruit, droit d’habitation) à séjourner dans ses locaux ou à les

utiliser.

5.2. Obligation d’informer

Le copropriétaire est tenu d’informer l’administrateur par écrit s’il confie à des tiers l’usage de toute ou partie

de son unité d’étages.

5.3. Obligation de résilier le bail

L’administrateur peut exiger du copropriétaire qu’il résilie le contrat de bail d’un locataire qui enfreint le rè-

glement de la communauté après deux avertissements restés sans effet.

9

6. UTILISATION DES PARTIES COMMUNES

6.1. Généralités

Tout copropriétaire est en droit d’utiliser les parties communes du bâtiment ainsi que les installations et équi-

pements communs dans la mesure où cela est compatible avec ce même droit de chacun des autres copro-

priétaires ainsi qu’avec les intérêts de la communauté.

Sont réputées parties communes notamment toutes les parties d’ouvrage importantes pour la substance, la

structure porteuse et la solidité du bâtiment ou des locaux des autres copropriétaires.

6.2. Limites, activités prohibées

Il n’est pas admis, notamment:

d’apporter de quelconques modifications aux parties communes du bâtiment ainsi qu’aux installations et

équipements communs;

d’entreposer ou de déposer de quelconques objets dans les parties et locaux communs, à moins que ces

locaux soient spécialement prévus à cet effet;

de détenir des animaux domestiques dans les parties communes;

d’apposer des enseignes dans les parties communes sans l’assentiment préalable de l’administrateur; l’as-

sentiment de l’administrateur dépend notamment de la taille, de l’exécution, de la disposition ainsi que du

lieu et de la technique du montage;

de garer des véhicules (voitures, scooters, vélos, etc.) ou des poussettes hors des endroits prévus à cet

effet;

de poser des antennes radio ou TV privées.

7. DROITS D’USAGE EXCLUSIF RÉGLEMENTAIRES

7.1. Généralités

L’assemblée des copropriétaires peut, sur décision unanime de l’ensemble des copropriétaires, octroyer avec

force obligatoire à un ou plusieurs copropriétaires des droits d’usage exclusif de durée déterminée ou indé-

terminée sur des parties communes.

Ces droits d’usage exclusif à valeur obligatoire ne peuvent pas être retirés à leurs détenteurs sans leur con-

sentement exprès. Les parties du fonds et du bâtiment faisant l’objet de droits d’usage exclusif partagent à

tous égard le sort juridique de l’unité d’étage correspondante.

Lors de changement de propriétaire ultérieur, le droit d’usage exclusif à valeur obligatoire est automatique-

ment transmis au nouveau propriétaire, sans mention particulière dans le contrat de vente.

Les parties du fonds et du bâtiment faisant l’objet d’un droit d’usage exclusif (pour les toitures praticables

jusqu’au revêtement d’usure, y compris celui-ci) doivent être entretenues par les ayants droit respectifs à leurs

propres frais, en veillant notamment à en maintenir l’apparence soignée. D’éventuelles modifications des

constructions requièrent une décision de la communauté des copropriétaires conformément aux dispositions

relatives aux parties communes.

10

Les titulaires d’un droit d’usage exclusif doivent plus particulièrement tenir compte de la structure et de l’étan-

chéité du toit lors de l’utilisation de ses parties praticables (terrasses en attique, place de jeu). Les frais d’en-

tretien, de réfection et de réparation liés à la maintenance ou à la remise en état de la fonction d’étanchéité

sont à la charge de la communauté des copropriétaires dans la mesure où il s’agit de remédier aux effets de

l’usure normale. Le cas échéant, la responsabilité des dommages qui ne résultent pas de l’usure normale in-

combe au titulaire du droit d’usage exclusif, resp. au responsable des dommages.

Au reste, les dispositions précédentes sur l’utilisation des parties en droit exclusif s’appliquent par analogie.

7.2. Zones extérieures

L’unité d’étages n° 3294-1 détient un droit d’usage exclusif de durée indéterminée sur les zones extérieures

du rez-de-chaussée hachurées et désignées par le numéro du feuillet correspondant du registre foncier sur le

plan de répartition du rez-de-chaussée (annexe 2 de l’acte constitutif) à titre de surface de dégagement et de

place de parc.

7.3. Balcons et terrasses

Les unités d’étages n° 3294-2 à 3294-8 détiennent un droit d’usage exclusif de durée indéterminée sur les

balcons et terrasses en attique hachurés et désignés par le numéro du feuillet correspondant du registre fon-

cier sur les plans de répartition du 1er et du 2e étages (annexes 3 à 5 de l’acte constitutif).

Les titulaires d’un droit d’usage exclusif sont autorisés à installer des dispositifs d’ombrage (par ex. des stores)

sur ces balcons et terrasses en attique, ceci toutefois en veillant à les adapter à l’apparence du bâtiment en

termes de formes et de matériaux. Il faut ici recourir à un système uniformisé (voir aussi ch. 3.3.).

7.4. Place de jeu

Les unités d’étages n° 3294-2 à 3294-8 détiennent un droit d’usage communautaire de durée indéterminée

sur la place de jeu hachurée et désignée par le numéro du feuillet correspondant du registre foncier sur le

plan de répartition du 1er étage (annexe 3 de l’acte constitutif).

Cette place sert d’aire de jeu communautaire pour les titulaires d’un droit d’usage et ne doit être utilisée que

dans le cadre de cette affectation. Les périodes de repos de midi, de la soirée, des dimanches et jours fériés

doivent être respectées. Il est strictement interdit de salir l’endroit, par exemple avec des excréments de chien,

ou d’y jeter des déchets. Les jeux doivent être traités avec soin. Chaque titulaire du droit d’usage répond de

l’utilisation mesurée et conforme aux prescriptions par les personnes placées sous sa responsabilité, notam-

ment les enfants. Le cas échéant, les personnes qui en sont la cause répondent des dommages et salissures

importantes.

Les frais d’entretien et de réfection de cette place de jeu, y compris les équipements de jeu, sont à la charge

des titulaires du droit d’usage, au prorata de leurs quotes-parts.

Les dispositions relatives à la copropriété ordinaire s’appliquent par analogie pour la prise de décision entre

les titulaires du droit d’usage.

11

8. RÈGLEMENT D’IMMEUBLE

L’assemblée des copropriétaires peut édicter un règlement d’immeuble et y prévoir d’autres prescriptions

relatives à l’utilisation des unités d’étages et des parties, installations et équipements communs.

9. RÉPARTITION DES FRAIS COMMUNS

9.1. Notion de frais communs

Sont réputés communs les frais engendrés par l’utilisation, l’entretien et la rénovation des parties, installations

et équipements communs de l’immeuble ainsi que par l’administration commune.

Sont des frais communs, notamment:

Les frais causés par l’entretien courant (y compris les nettoyages), la réfection et la rénovation des parties,

installations et équipements communs du fonds ainsi que par l’acquisition des machines et appareils né-

cessaires à cet effet.

Les frais d’entretien des installations et équipements communs.

Les frais des travaux exceptionnels de réfection et de transformation.

Les versements au fonds de rénovation.

Les contributions de droit public, impôts et taxes dans la mesure où ils sont mis, dans l’ensemble, à la

charge des copropriétaires.

Les primes d’assurance du bâtiment contre l’incendie et les dégâts d’eau ainsi que pour la responsabilité

civile du propriétaire de l’ouvrage.

Les frais de l’administration, notamment l’indemnité de l’administrateur et du personnel qu’il engage (con-

cierge, etc.).

9.2. Principe de répartition

Sauf réglementation contraire dans certains cas particuliers, les frais communs sont à la charge des coproprié-

taires au prorata de leurs quotes-parts.

Lorsque l’ampleur de l’utilisation de différents équipements a subi une modification sensible et permanente

pour des raisons indépendantes de la volonté du copropriétaire concerné, une autre répartition des frais peut

être exigée. Un copropriétaire qui alourdit les charges communes par des circonstances résultant de son com-

portement doit prendre en charge seul les frais supplémentaires en question.

Si la propriété d’une unité d’étages est divisée entre plusieurs personnes, celles-ci sont responsables solidai-

rement de la part des frais correspondante.

9.3. Parking souterrain

Le parking souterrain (n° 3294-9) fait l’objet d’un décompte séparé, de sorte que ces frais sont exclus de la

répartition générale des frais communs.

12

9.4. Frais d’ascenseur

Les frais d’exploitation, d’entretien et de réfection de l’ascenseur sont répartis comme suit en fonction des

surfaces nettes des unités d’étages (sans locaux annexes) et de facteurs d’étage:

RF n° SU Facteur d’étage Produit Part des frais 1/100

3294-1 1083,7 1 1083,7 45

3294-2 93,3 1,3 121,3 5

3294-3 115,4 1,3 150,0 6

3294-4 132,1 1,6 211,4 9

3294-5 93,3 1,6 149,3 6

3294-6 115,4 1,6 184,6 8

3294-7 108,5 1,9 206,2 9

3294-8 146,7 1,9 278,7 12

Total 100

9.5. Chauffage

Les frais engendrés par l’exploitation, l’entretien et la réfection de l’installation de chauffage central sont

répartis comme suit entre les copropriétaires:

35% des frais d’exploitation (consommation d’énergie, entretien, administration, etc.) ainsi que la totalité

des frais de rénovation de l’installation de chauffage central sont répartis entre les parties prenantes au

prorata des surfaces nettes des unités d’étages (sans les locaux annexes du SS).

65% des frais d’exploitation sont répartis entre les parties prenantes en fonction de la consommation re-

levée par les compteurs de chaleur installés dans chacune des unités d’étages.

9.6. Consommation d’eau froide et chaude

Les frais engendrés par la consommation d’eau froide et chaude sont répartis en fonction de la consommation

relevée par les compteurs installés dans chacune des unités d’étages.

9.7. Décision de l’assemblée

Si la répartition d’une dépense est litigieuse, la décision revient à l’assemblée des copropriétaires sur propo-

sition de l’administrateur.

10. FONDS DE RÉNOVATION

10.1. Constitution

Un fonds de rénovation est constitué pour couvrir partiellement les frais d’entretien, de réfection et de réno-

vation.

13

10.2. Versements

Le fonds est alimenté par des contributions annuelles dont le montant est fixé par décision de l’assemblée des

copropriétaires. En règle générale, ces cotisations ne doivent pas être supérieures à 1% de la valeur d’assu-

rance du bâtiment.

Le fonds de rénovation n’a plus à être alimenté lorsqu’il a atteint l’équivalent de 10% de la valeur d’assurance

du bâtiment.

10.3. Dépenses

Les dépenses à la charge du fonds de rénovation nécessitent une décision de l’assemblée des copropriétaires.

Demeure réservé le règlement de frais pour des travaux indispensables, ne pouvant pas être reportés et pour

le paiement desquels l’administrateur ne dispose d’aucun autre fonds.

Aussi longtemps que le fonds ne dépasse pas l’équivalent de 3% de la valeur d’assurance du bâtiment, aucuns

frais d’entretien et de réfection ne doivent lui être imputés.

10.4. Succession

En aucunes circonstances le copropriétaire ne peut faire valoir un droit au remboursement de sa part du fonds

de rénovation. Le cas échéant, il doit s’entendre directement avec son ayant cause.

11. PERCEPTION DES CONTRIBUTIONS ET AVANCES

11.1. Compétence

Les contributions et avances sont perçues par l’administrateur.

11.2. Acomptes

Les frais sont perçus périodiquement, à l’avance (par ex. semestriellement), sous forme de participations aux

frais d’exploitation. Le montant et la date de versements de ces acomptes sont fixés annuellement par l’as-

semblée des copropriétaires, sur proposition de l’administrateur, en même temps que l’adoption du budget.

11.3. Décompte

La contribution effective pour l’exercice écoulé est déterminée et le décompte définitif est établi sur la base

des comptes annuels approuvés. Sont débiteurs des parts de frais non couvertes ou créanciers d’un éventuel

excédent les copropriétaires inscrits au registre foncier à la fin de l’exercice concerné.

11.4. Demeure

Les versements non effectués dans les délais sont soumis à un intérêt moratoire sans préavis dès la date

d’échéance. L’intérêt moratoire correspond au taux d’intérêt de référence déterminant pour les adaptations

de loyer augmenté de 1%, mais s’élève au minimum à 5% par an.

14

Les réclamations relatives à l’administration, aux parties communes du fonds et du bâtiment ou autres ainsi

qu’à sa propre unité d’étages ne donnent pas droit à refuser de verser les contributions ou les avances aux

frais communs, fonds de rénovation compris.

12. GARANTIE DES CONTRIBUTIONS AUX FRAIS COMMUNS

12.1. Hypothèque légale

La communauté a le droit de faire inscrire une hypothèque légale sur la part d’un copropriétaire défaillant

pour les créances échues des contributions des trois dernières années.

L’inscription doit être requise par l’administrateur au nom de la communauté dans les trois mois suivant une

relance restée sans effet.

12.2. Droit de rétention

La communauté dispose également, pour les mêmes créances, d’un droit de rétention sur les biens mobiliers

se trouvant dans les locaux du copropriétaire et servant à leur aménagement et leur utilisation.

12.3. Mesures de substitution

L’hypothèque légale et le droit de rétention sont utilisables également pour garantir des mesures de substitu-

tion.

13. ASSURANCE DU BÂTIMENT

13.1. Généralités

L’assurance du bâtiment entier contre l’incendie et les dégâts d’eau ainsi que l’assurance RC de la commu-

nauté en qualité de propriétaire de l’ouvrage constituent une affaire commune des copropriétaires.

L’assemblée des copropriétaires décide des risques à assurer. Demeurent réservées les assurances obliga-

toires. La conclusion des contrats d’assurance correspondant intervient par l’intermédiaire de l’administra-

teur.

13.2. Aménagements spéciaux

Un copropriétaire qui consacre des dépenses extraordinaires à l’aménagement de ses locaux est tenu de ver-

ser une part de prime d’assurance supplémentaire, à moins qu’il ne contracte une police d’assurance complé-

mentaire à son propre compte.

13.3. Assurance responsabilité civile

Pour la protection des copropriétaires voisins, chacun des copropriétaires est tenu de conclure une assurance

RC personnelle. L’administrateur est habilité à consulter la police correspondante.

14. TRAVAUX D’ENTRETIEN ET DE RÉFECTION

15

14.1. Principe

La communauté doit faire exécuter les travaux d’entretien, de réfection ou de rénovation nécessaires au main-

tien de la valeur et de l’utilité de l’immeuble. Ces travaux sont ordonnés par l’administrateur dans le cadre de

ses attributions.

14.2. Travaux ordonnés par le juge

Si ces travaux ne sont pas ordonnés ou que les mesures administratives nécessaires à cet effet ne sont pas

décidées par l’assemblée des copropriétaires, chacun des copropriétaires peut demander au juge de les or-

donner et de charger l’administrateur ou un tiers d’en assurer l’exécution.

14.3. Mesures urgentes

Les mesures urgentes, nécessaires sans délai pour éviter à l’objet des dommages imminents ou grandissants,

peuvent, si l’administrateur n’entreprend rien, être prises par chacun des copropriétaires en annonçant la

chose immédiatement à l’administrateur.

14.4. Prise en charge des frais

Dans tous les cas, les copropriétaires assument les charges correspondantes en fonction de la répartition des

frais prévue.

15. MODIFICATIONS DES QUOTES-PARTS

15.1. Nécessité d’accord et prescriptions de forme

Les modifications des quotes-parts nécessitent l’accord de toutes les parties directement concernées et l’ap-

probation de l’assemblée des copropriétaires. Il en va de même pour les modifications de la répartition de

droits exclusifs sur certains locaux ainsi que pour la division ou le regroupement d’unités d’étages.

La conversion de parties communes en parties faisant l’objet d’un droit exclusif ou d’un droit d’usage exclusif

réglementaire nécessite l’approbation de tous les copropriétaires.

15.2. Prescriptions de forme

Pour être valables, les conventions correspondantes doivent revêtir la forme authentique et faire l’objet d’une

inscription au registre foncier.

15.3. Droit à rectification

Chaque copropriétaire peut demander une rectification si sa part devient inexacte par suite de modifications

apportées au bâtiment ou à ses entours.

16

16. ADMINISTRATION

Les organes de la communauté sont l’assemblée des copropriétaires, le comité, l’administrateur et l’organe

de révision.

17. L’ASSEMBLEE DES COPROPRIETAIRES

17.1. Tâches

L’assemblée des copropriétaires règle tous les actes d’administration désignés par la loi, l’acte constitutif ou

le règlement comme relevant des affaires communes et qui ne sont pas de la compétence de l’administrateur.

17.2. Attributions

L’assemblée des copropriétaires a notamment les attributions suivantes:

Nommer et révoquer l’administrateur, surveiller son activité et conclure le contrat d’administration.

Désigner le suppléant de l’administrateur.

Donner quitus à l’administrateur.

Habiliter l’administrateur à mener des actions en justice.

Nommer et révoquer les membres du comité.

Nommer et révoquer l’organe de révision.

Édicter un règlement d’immeuble et autres directives relatives à l’utilisation des parties servant à l’en-

semble des copropriétaires.

Décider des polices d’assurance à contracter.

Décider de la réalisation de travaux d’entretien, de réfection et de rénovation des installations et équipe-

ments communs.

Trancher en cas de recours contre les décisions de l’administrateur.

Approuver les comptes annuels et le budget avec répartition des frais.

Décider des versements au fonds de rénovation.

17.3. Dates des assemblées

L’assemblée annuelle ordinaire a lieu au plus tard six mois après le bouclement des comptes. Les assemblées

extraordinaires sont convoquées par l’administrateur ou par au moins un cinquième des copropriétaires.

17.4. Convocation

L’assemblée des copropriétaires est convoquée par l’administrateur moyennant un délai de 20 jours au moins

et en indiquant par écrit les points à l’ordre du jour. Les propositions pour le budget, les comptes et la répar-

tition des frais entre les copropriétaires doivent être joints à la convocation ou transmis pendant la durée du

délai de convocation.

Les copropriétaires domiciliés à l’étranger doivent désigner un représentant en Suisse (à l’exclusion de l’admi-

nistrateur et de son domicile).

17

17.5. Quorum

L’assemblée peut délibérer valablement si la moitié des copropriétaires, représentant en outre la moitié de la

valeur des parts, mais au moins deux, sont présents ou représentés.

Si l’assemblée n'atteint pas le quorum, une seconde assemblée est convoquée. Celle-ci doit se dérouler au

moins dix jours après la première assemblée. La nouvelle assemblée peut délibérer valablement si le tiers des

copropriétaires est présent ou représenté.

17.6. Exercice du droit de vote et représentation

Sauf disposition contraire dans le règlement ou la loi, l’assemblée prend ses décisions à la majorité simple des

copropriétaires votants.

Plusieurs copropriétaires disposant d’une unité d’étage en commun n’ont qu’une voix, qu’ils doivent exprimer

par l’intermédiaire du représentant qu’ils auront désigné.

Si un copropriétaire détient plus d’une unité d’étages, il peut faire valoir ses droits séparément pour chacune

de ses unités d’étages. Pour la pondération des voix par personne, il dispose d’une voix pour chacune des

unités d’étages lui appartenant.

Un copropriétaire peut se faire représenter par une tierce personne, qui ne doit pas nécessairement apparte-

nir à la communauté. Demeure réservée la représentation légale.

En cas d’égalité des voix, une proposition est réputée rejetée. Il n’existe pas de voix prépondérante.

17.7. Droit de vote en cas d’usufruit

L’usufruitier d’une unité d’étages doit s’entendre avec le propriétaire sur l’exercice du droit de vote.

Sauf convention contraire, l’usufruitier exerce le droit de vote dans toutes les questions d’administration (à

l’exception des modifications du présent règlement) et pour les travaux nécessaires. Pour les travaux de cons-

truction simplement utiles ou servant à l’embellissement ou à la commodité ainsi que pour les modifications

du présent règlement, le propriétaire est réputé détenir le droit de vote.

17.8. Assemblée universelle

Sauf opposition de l’un d’eux et si tous les copropriétaires sont présents ou représentés, les copropriétaires

peuvent en tout temps se réunir en assemblée sans convocation formelle et prendre des décisions sur toutes

les questions relevant de la compétence de l’assemblée.

17.9. Décision par voie de circulation

Toute décision de l’assemblée peut être remplacée par l’accord écrit de tous les copropriétaires (décision par

voie de circulation) si aucun acte authentique n’est requis.

17.10. Majorité qualifiée

Les décisions suivantes nécessitent l’approbation de la majorité des copropriétaires, représentant en outre,

leurs parts réunies, plus de la moitié de la chose:

18

Modifications du présent règlement, si l’unanimité n’est pas requise (cf. chiffre 17.11. ci-après). Les modi-

fications relatives aux droits d’usage exclusif règlementaires nécessitent également le consentement des

propriétaires directement concernés.

Travaux de réfection et de transformation destinés à augmenter la valeur de la chose ou à améliorer son

rendement ou son utilité.

Actes juridiques intervenant dans le cadre d’actes de mutation (par ex. lors de corrections de routes) ainsi

que conclusion de contrats de constitution de servitudes d’accès (droits de passage, droits de conduites,

etc.). Dans de tels cas, l’administrateur est habilité à signer les contrats correspondants.

17.11. Unanimité

Nécessitent l’approbation de tous les copropriétaires:

Décisions portant sur des modifications du présent règlement relatives:

- aux droits de vote des copropriétaires au sein de l’assemblée;

- à la compétence de régler les actes d’administration et le caractère contraignant des décisions de l’as-

semblée des copropriétaires;

- à la désignation des parties du bâtiment faisant l’objet de droits exclusifs;

- aux dispositions sur l’exclusion d’un copropriétaire;

- à l’introduction d’un droit de préemption des copropriétaires et du droit d’opposition à la cession d’uni-

tés d’étages;

à l’annulation du présent règlement;

à l’attribution de droits exclusifs ou de droits d’usage exclusif règlementaires sur des parties communes;

à des modifications de l’affectation des unités d’étages;

à des travaux visant uniquement ou essentiellement l’embellissement de la chose et la commodité;

à des dispositions sur le fonds dans son ensemble, sous réserve du chiffre 17.10. alinéa 3.

à la décision de mettre fin à la propriété par étages.

17.12. Contestation des décisions de l’assemblée

Les décisions des copropriétaires qui enfreignent la loi, l’acte constitutif ou le présent règlement peuvent être

attaquées en justice par chacun des copropriétaires ou par l’administrateur dans un délai d’un mois après en

avoir pris connaissance.

17.13. Parking souterrain

En ce qui concerne le parking souterrain, prière de se référer au règlement d’utilisation et d’administration

séparé.

19

18. LE COMITÉ

18.1. Composition

L’assemblée des copropriétaires peut désigner en son sein un comité de trois personnes au moins pour une

durée de deux ans. Le comité se constitue lui-même.

18.2. Attributions

Le comité a les attributions suivantes:

Conseil de l’administrateur.

Contrôle de la gestion de l’administrateur et établissement d’un rapport à l’attention de l’assemblée des

copropriétaires.

Préparation des actes administratifs de l’assemblée des copropriétaires d’entente avec l’administrateur.

Exécution des tâches qui lui sont confiées par l’assemblée des copropriétaires, quoique les compétences

centrales de l’assemblée telles que l’approbation des comptes et du budget, le droit de vote, la décharge

de l’administration et l’habilitation à mener des actions en justice ne sont pas délégables.

Le comité est habilité à convoquer l’assemblée des copropriétaires en tout temps.

19. L’ADMINISTRATEUR

19.1. Élection

L’assemblée élit un administrateur, parmi les copropriétaires ou des tiers. L’administrateur doit disposer des

aptitudes et de l’expérience nécessaires pour l’exécution des tâches qui lui incombent. Une personne morale

peut aussi être désignée. La durée du mandat est d’un an.

19.2. Nomination

Si l’assemblée ne parvient pas à nommer un administrateur, chacun des copropriétaires peut demander au

juge de le désigner. Le même droit appartient à celui qui a un intérêt légitime, notamment un créancier gagiste.

19.3. Révocation

L’assemblée des copropriétaires peut révoquer en tout temps l’administrateur. Demeurent réservés ses droits

contractuels.

Si au mépris de justes motifs, l’assemblée des copropriétaires refuse de révoquer l’administrateur, tout copro-

priétaire peut, dans un délai d’un mois, demander au juge de prononcer la révocation.

19.4. Tâches et attributions, généralités

L’administrateur accomplit tous les actes d’administration commune conformément aux dispositions de la loi

et du présent règlement ainsi qu’aux décisions de l’assemblée des copropriétaires.

20

Il veille à ce que les prescriptions de la loi, du règlement et du règlement d’immeuble soient respectées tant

dans l’exercice des droits exclusifs et des droits d’usage exclusif que dans l’utilisation des parties communes.

Les compétences financières de l’administrateur sont réglées dans le contrat d’administration.

Les copropriétaires peuvent confier à l’administrateur, contre une indemnité séparée, la location de leurs uni-

tés d’étages.

19.5. Attributions et tâches

L’administrateur assume notamment les tâches et attributions suivantes:

L’administration correcte de l’immeuble et des moyens financiers.

La réalisation d’un rapport de gestion annuel, des comptes annuels avec la répartition des charges ainsi

que du budget avec répartition provisoire des frais à l’attention de l’assemblée des copropriétaires.

La facturation et la perception des contributions et avances.

L’administration et l’utilisation conformes aux dispositions applicables des moyens financiers disponibles,

notamment le placement fiable du fonds de rénovation.

La tenue correcte des comptes et la conservation de tous actes, procès-verbaux, registres et plans relatifs

au fonds.

L’ouverture, la gestion et l’annulation de tous les comptes bancaires et postaux nécessaires à l’exécution

des actes d’administration, y compris la signature des documents bancaires correspondants, au nom de la

communauté des copropriétaires.

L’exécution des décisions de l’assemblée des copropriétaires.

L’engagement et la supervision du concierge.

La conclusion de polices d’assurance et l’engagement de personnel auxiliaire selon les instructions de l’as-

semblée.

L’acquisition de matériel et l’exécution de réparations dans le cadre des compétences fixées par l’assem-

blée des copropriétaires.

La défense des droits résultant de défauts et des droits en dommages-intérêts de la communauté PPE re-

latifs aux constructions et installations communes.

La mise en œuvre de toutes les mesures urgentes requises pour prévenir ou réparer des dommages à la

charge de communauté.

L’administrateur est tenu de renseigner les copropriétaires sur les affaires communes et de leur donner accès

aux livres et actes correspondants.

19.6. Représentation de la communauté

L’administrateur représente la communauté et les copropriétaires envers les tiers, pour toutes les affaires qui

relèvent de l'administration commune.

Pour représenter la communauté en procédure civile, l’administrateur doit disposer de l’autorisation de l’as-

semblée des copropriétaires.

Pour la représentation en première instance en vue de mesures provisionnelles, cette autorisation peut être

octroyée ultérieurement.

21

19.7. Responsabilité de la communauté pour les actes de l’administrateur

Ni la communauté PPE ni les copropriétaires eux-mêmes ne sont tenus responsables des actes accomplis par

l’administrateur en qualité de sujet de droit privé.

19.8. Recours contre les décisions de l’administrateur

Le copropriétaire concerné peut faire recours contre les décisions de l’administrateur dans les 14 jours auprès

de l’assemblée.

La décision de l’assemblée peut être contestée en justice (ch. 17.12.).

19.9. Droit de vote

Si l’administrateur n’est pas lui-même copropriétaire, il ne dispose que d’une voix consultative à l’assemblée

des copropriétaires.

20. L’ORGANE DE RÉVISION

20.1. Élection et durée du mandat

L’assemblée des copropriétaires élit un ou deux réviseurs, aptes à s’acquitter de leurs fonctions et indépen-

dants de l’administration, pour un mandat d’organe de révision d’une durée d’un an. Sont éligibles des copro-

priétaires ou des tiers externes. Une réélection est admissible.

20.2. Tâches

Les réviseurs vérifient si les comptes sont tenus correctement et reflètent fidèlement la situation financière et

le résultat annuel. Ils rendent un rapport à l’assemblée des copropriétaires sur les résultats de leur révision et

émettent une proposition d’approbation ou de rejet des comptes.

21. ALIÉNATION ET GRÈVEMENT

21.1. Aliénation

La propriété par étages est librement aliénable et transmissible par succession. Les copropriétaires ne dispo-

sent d’aucun droit d’opposition contre l’aliénation d’une unité d’étages.

Il n’existe aucun droit de préemption réciproque entre les copropriétaires.

21.2. Grèvement

Tout copropriétaire est en droit de grever librement son unité d’étages de droits de gage et autres droits réels.

22

22. STATUT JURIDIQUE DE L’ACQUÉREUR

22.1. Transfert des droits et obligations

Les règles d’utilisation et d’administration convenues ou décidées (acte constitutif, règlement, règlement

d’immeuble, etc.) ainsi que les décisions de l’assemblée des copropriétaires et, le cas échéant, les jugements

et décisions judiciaires lient sans autre tous les ayants cause d’un copropriétaire de même que les acquéreurs

d’un droit réel grevant une unité d’étages.

22.2. Obligation de renseigner

Chaque copropriétaire est tenu d’informer ses ayants cause des droits et obligations résultant des conventions

et des règlements en vigueur.

L’acquéreur d’une unité d’étages doit informer l’administrateur sans délai de l’exécution du transfert de pro-

priété.

22.3. Frais

Si le transfert de propriété intervient en cours d’exercice, le nouveau propriétaire répond du versement des

avances sur les frais communs dues après la cession, selon le budget et la répartition provisoire des frais ap-

prouvés par l’assemblée des copropriétaires.

Le décompte basé sur la répartition définitive des frais intervient avec la personne qui détient la propriété à

la fin de l’exercice correspondant. Au reste, le décompte intermédiaire est l’affaire de l’ancien et du nouveau

propriétaire.

23. EXCLUSION D’UN COPROPRIÉTAIRE

23.1. Conditions

Un copropriétaire peut être exclu de la communauté lorsque, par son comportement ou celui de personnes

auxquelles il a cédé l’usage de son unité d’étages ou dont il répond, ses obligations envers tous les autres ou

certains copropriétaires sont si gravement enfreintes que l’on ne peut exiger d’eux la continuation de la com-

munauté.

23.2. Décision

L’exclusion intervient par décision du juge sur plainte d’un ou de plusieurs copropriétaires habilités à entre-

prendre cette démarche par une décision unanime de l’assemblée des copropriétaires, la voix du coproprié-

taire à exclure exceptée.

23.3. Exécution

Si le copropriétaire exclu n’aliène pas son unité d’étages dans le délai convenu ou imparti par le juge, celle-ci

est vendue aux enchères selon les dispositions relatives à la réalisation forcée des immeubles. La demande de

vente aux enchères peut être émise par l’administrateur.

23

24. EXCLUSION D’AUTRES AYANTS DROIT

120 Les dispositions relatives à l’exclusion s’appliquent par analogie aux personnes qui détiennent un usu-

fruit ou un droit d’habitation sur une unité d’étages ou qui utilisent celle-ci sur la base d’un bail à loyer ou à

ferme annoté au registre foncier.

25. FIN DE LA PROPRIÉTÉ PAR ÉTAGES

25.1. Fin

La propriété par étages ne peut prendre fin que sur convention de tous les copropriétaires.

Demeure réservée la fin par destruction du bâtiment.

25.2. Aliénation du fonds entier

Si la propriété par étages prend fin par aliénation de l’immeuble dans son ensemble, sauf convention contraire,

les copropriétaires en partagent le produit au prorata de la valeur vénale de chacune des unités d’étages.

26. DISPOSITIONS LÉGALES

Sauf dérogation prévue par le présent règlement, les dispositions du CC, à savoir les art. 712a ss sur la propriété

par étages, 647 ss sur la copropriété et 64 ss sur le droit des associations, s’appliquent à titre de droit supplétif.

27. FOR ET DOMICILE

27.1. For

Les copropriétaires soumettent tous les litiges relatifs aux rapports de copropriété au for du lieu de situation

de l’immeuble.

27.2. Domicile de poursuite

Si le domicile est à l’étranger, le domicile de poursuite pour toutes les prétentions résultant de la propriété

par étages est réputé celui du siège de l’administrateur, à titre de domicile spécial.

27.3. Communications

Les communications aux copropriétaires peuvent être notifiées valablement et globalement à l’adresse de

l’administrateur. L’administrateur est réputé responsable de l’information des copropriétaires, si nécessaire,

dans un délai convenable.

24

28. MENTION DU RÈGLEMENT

Le présent règlement doit faire l’objet d’une mention sur les feuillets du registre foncier de toutes les unités

d’étages.

L’administrateur doit veiller à l’inscription de mentions pour toutes les modifications ultérieures. Il est habilité

à requérir les inscriptions auprès de l’office du registre foncier.

______________________________________

Steffisburg, le 18 juillet 2016

Maria Bernasconi AG


Examen écrit


Épreuve partielle : Comptabilité et reporting © Commission suisse des examens de l’économie immobilière

SOLUTIONS

Ce document est un corrigé, les solutions correspondent aux attentes de la commission d’examen. D’autres réponses sont possibles tant qu’elles correspondent à la question et qu’elles sont correctes au niveau de leur contenu.

Pour les épreuves demandant un nombre précis de réponses, il se peut qu'un nombre supérieur de solutions soit proposé. Toutefois l’évaluation se fait selon le point 5, page 2 "des notes à l’attention des candidats" stipulé dans chaque épreuve.

Nom, prénom: ...................................................................................................

N° de candidat/e: ..................................................................................................

Outils autorisés




Textes légaux










1. Veiller absolument à remplir l’entête (n° de candidat/e) de chacune des pages. Sur les pages supplémentaires, inscrire absolument le n° de candidat/e et le nom complet.

2. Les solutions doivent être rédigées dans l’espace libre situé au-dessous de chacune des questions.

3. Si des pages supplémentaires s’avèrent nécessaires, veiller absolument à ajouter un renvoi correspondant sur la page de l’épreuve.

4. Les solutions doivent être lisibles. La structure et la présentation comptent dans l’évaluation. 5. Les réponses partielles sont évaluées dans l’ordre indiqué (exemple: si 8 réponses sont

exigées et 10 réponses sont énumérées, seules les 8 premières sont évaluées). 6. Temps disponible: 90 minutes 7. L’ensemble des feuilles de solutions et des notes doit être remis. Si tout ou partie d’une


Abréviations





A Budget et reporting 52

B Événements particuliers 9

C Jeux d’écriture 10

D Comptabilité des salaires 8

E Questions générales 11

Total 90

Contexte

L’immeuble se situe à l’Olivenstrasse 14, dans une ville suisse; il a été bâti en 1965 et partiellement

rénové en 1996.

Depuis 1973, l’immeuble appartient à la société Mimosa SA et sa gérance est assurée par la fiduciaire

Valuta GmbH (assujettie à la TVA).

L’immeuble se trouve au centre, à proximité immédiate de la principale rue commerçante. À peu de

distance, on trouve de nombreux transports publics, la gare, un grand parking (Park & Rail), des

possibilités d’achats, un parc de loisirs, des jardins d’enfants, des écoles, etc.

La gérance de l’immeuble englobe l’administration commerciale et technique.

Les mouvements de trésorerie sont effectués via un compte bancaire séparé établi au nom de

Mimosa SA.

La valeur immobilisée totalise 14 500 000 francs et l’immeuble est actuellement grevé d’une

hypothèque équivalant à 40% de cette valeur.

L’immeuble est équipé de son propre chauffage au gaz et d’une pompe à chaleur air-eau (les frais

d’acquisition se sont élevés à 500 000 francs – le montant est inclus dans la valeur immobilisée).

La date d’établissement du décompte des frais accessoires est le 30 juin. Le décompte comprend les

types de frais suivants:

Fais de chauffage selon l’art. 5 OBLF

Ascenseur

Frais d’élimination des déchets

Conciergerie

L’exercice court de janvier à décembre.

Les locataires actuels et les loyers ressortent de l’état des locataires.

Le taux de TVA de 7.7 % est à prendre en considération pour les calculs.

Plan comptable Bilan ACTIF PASSIF 1020 Compte bancaire 2000 Créanciers 1100 Débiteurs Locataires 2100 Créanciers locataires 1150 Ducroire 2300 Créanciers salaires 1200 Frais accessoires 17/18 2400 Passifs transitoires 1210 Frais accessoires 18/19 2500 Hypothèques 1300 Actifs transitoires 2800 Compte courant propriétaire 1400 Immobilisations 2850 Provision pour rénovation du chauffage 2900 Capitaux propres 2990 Résultat reporté Compte de résultat Charges Produits 5000 Assurances immeuble 3400 Loyers nets 5100 Vacants 3520 Autres produits 6100 Redevances annuelles et taxes pour les eaux usées 6150 Frais accessoires à la charge du propriétaire 6200 Entretien des choses louées 6250 Entretien du bâtiment 6300 Commercialisation/publicité 6350 Honoraires de gérance 6400 Intérêts hypothécaires 6500 Frais bancaires et postaux 6600 Provision pour rénovation du chauffage 6650 Provision débiteurs douteux (ducroire)

État des locataires au 1er janvier 2018

Num

éro

Locataire Utilisation Étage Début de la

location Fin de la location

Surface locative

(m2)

Loyer mensuel net (CHF)

Acompte mensuel pour frais

accessoires (CHF)

Loyer mensuel brut (CHF)

Loyer mensuel du marché (CHF)

1 Lambda AG Entrepôt 1er SS 01.06.1997 30.09.2018 140 980.00 70.00 1 050.00 1 225.00

2 Apotheke AG Entrepôt 1er SS 01.10.1966

48 336.00 24.00 360.00 400.00

3 Café Baar Vente 1er SS 01.08.1996

85 595.00 42.50 637.50 701.25

4 Lambda AG Entrepôt RDC 01.06.1997 30.09.2018 398 39 800.00 497.50 40 297.50 41 193.00

5 Apotheke AG Vente RDC 01.10.1966

120 8 000.00 150.00 8 150.00 12 420.00

6 Café Baar Vente RDC 01.08.1996

140 12 250.00 175.00 12 425.00 14 490.00

7 Groupe de médecins

Cabinet 1er étage 01.07.2000

658 52 475.50 822.50 53 298.00 60 865.00

8 Jaguar GmbH Bureau 2e étage 01.09.1980 30.06.2018 398 29 352.50 497.50 29 850.00 39 800.00

9 Caporaso & Partners

Bureau 2e étage 01.04.1995

130 10 400.00 162.50 10 562.50 13 000.00

10 Alla deriva AG Bureau 2e étage 01.06.2005

130 10 725.00 162.50 10 887.50 13 000.00

11 famille Bernasconi

Lgt 3,5 pièces 3e étage 01.02.1998

120 2 550.00 220.00 2 770.00 2 700.00

12 Famille Zeus Lgt 3,5 pièces 3e étage 01.09.1999

120 2 550.00 220.00 2 770.00 2 700.00

13 H. + R. Schwarz - Weiss

Lgt 2,5 pièces 3e étage 01.04.1997

100 1 850.00 150.00 2 000.00 1 950.00

14 Barbara Rossini Lgt 2,5 pièces 3e étage 01.04.1997

100 1 850.00 150.00 2 000.00 1 950.00

15 J. + M. Rousseau Lgt 5,5 pièces 3e étage 01.07.2001

218 4 500.00 250.00 4 750.00 4 750.00

9001 Lambda AG PP SS 01.06.2000 30.09.2018 250.00 0.00 250.00 280.00

9002 Lambda AG PP SS 01.06.2000 30.09.2018 250.00 0.00 250.00 280.00

9003 Lambda AG PP SS 01.06.2000 30.09.2018 250.00 0.00 250.00 280.00

9004 Apotheke AG PP SS

250.00 0.00 250.00 280.00

9005 Apotheke AG PP SS

250.00 0.00 250.00 280.00

9006 Café Baar PP SS

250.00 0.00 250.00 280.00

9007 Café Baar PP SS

250.00 0.00 250.00 280.00


PP SS

250.00 0.00 250.00 280.00


PP SS

250.00 0.00 250.00 280.00


PP SS

250.00 0.00 250.00 280.00


PP SS

250.00 0.00 250.00 280.00


PP SS

250.00 0.00 250.00 280.00


PP SS

250.00 0.00 250.00 280.00

9014 Jaguar GmbH PP SS 01.06.2000 30.06.2018 250.00 0.00 250.00 280.00

9015 Caporaso & Partners

PP SS

250.00 0.00 250.00 280.00

9016 Alla deriva AG PP SS

250.00 0.00 250.00 280.00

9017 Famille Bernasconi

PP SS

250.00 0.00 250.00 280.00

9018 Famille Zeus PP SS

250.00 0.00 250.00 280.00

9020 H. + R. Schwarz - Weiss

PP SS

250.00 0.00 250.00 280.00

9021 Barbara Rossini PP SS

250.00 0.00 250.00 280.00

9022 J. + M. Rousseau PP SS

250.00 0.00 250.00 280.00

9023 J. + M. Rousseau PP SS

250.00 0.00 250.00 280.00

TOTAL mensuel 183 714.00 3 594.00 187 308.00 217 304.25

A) Budget et reporting 52 points

Exercice A1: Budget 2018

Nous sommes en août 2018. Des prévisions trimestrielles doivent être établies

pour l’immeuble de l’Olivenstrasse 14. Les informations suivantes sont à prendre

en compte pour les prévisions au 30 septembre 2018 (pour 9 mois) et au 31

décembre 2018 (pour 12 mois). Un montant doit être attribué à chacun des postes.

Remarques :

Les montants doivent être arrondis à une centaine de francs.

Par «prévisions», on entend ici une base permettant de contrôler le budget au

cours de l’exercice.

1. Utiliser l’état des locataires pour la planification du revenu locatif.

2. Le décompte des frais accessoires 2017/2018 intervient en août. Les acomptes perçus correspondent aux frais

3. Avant que les locaux vacants puissent être reloués, quelques travaux de réfection sont nécessaires: - Bureaux 2e étage: devis de l’ordre de 32 500 à 58 000 francs. - Vente RDC: devis de l’ordre de 180 000 à 245 000 francs. Les travaux doivent être coordonnés et ne seront exécutés qu’au 4e trimestre 2018.

4. Au 1er septembre 2018, le taux hypothécaire de l’emprunt passe de 2 à 0,95%.

5. Les honoraires de gérance s’élèvent à 4% des loyers nets encaissés et sont soumis à la TVA.

6. Le montant de la provision pour la rénovation du chauffage est exceptionnellement relevé de 4 à 6% cette année. L’assainissement n’est prévu que pour dans dix ans.

Les autres postes de charges correspondent aux valeurs effectives au 30 juin

2018, mais doivent adaptés sur la base du budget.

Les chiffres des prévisions au 30 septembre 2018 et au 31 décembre 2018 doivent

être justifiés sur les pages 8 et 9.

32

Remarque pour les corrections: si les prévisions ne sont pas arrondies à 100 francs, réduire de

deux points la notation globale de l’exercice – les arrondis supérieurs ou inférieurs sont considérés

comme valables.

Compte Désignation Budget 2018 Valeurs

effectives au 30.06.2018

Prévisions au 30.09.2018

Prévisions au

31.12.2018

Pt 19

3400 Loyers nets -

2 205 000.00 -1 102 284.00

-1 653 400.00 -1 653 500.00

Avec loyers du marché

-1 684 900.00 (0,75)

-2 204 500.00 - 2 204 600.00

Avec loyers du marché

-2 272 700.00 (0,75) 1,5

3520 Autres produits 0.00 -510.00 -500.00 -700.00

(0,5)

-500.00 -1000.00

(0,5) 1

TOTAL DES PRODUITS Calcul total Calcul total 0.5

5000 Assurances immeuble 22 500.00 22 387.00 22 400.00

(0,5) 22 400.00

(0,5) 1

5100 Vacants 142 000.00 0.00

88 800.00 Avec loyers du marché

120 300.00 (0,75)


370 300.00 (0,75) 1,5

6100 Redevances annuelles et taxes pour les eaux usées 5 500.00 3 840.10

3 800.00 (0,5)

3 800.00 – 7'680.00 5500.00

(0,5) 1

6150 Frais accessoires à la charge du propriétaire 15 000.00 0.00

1 500.00 0.00 (0,5)

4 700.00 0.00 (0,5) 1

6200 Entretien des choses louées 55 000.00 48 320.00

94 000.00 0 point si

< 72 500.00 (0,5)

300 000.00 – 351 300.00 0 point si

< 260 900.00 (0,5) 1

6250 Entretien du bâtiment 45 000.00 18 390.00

20 000.00 – 30 000.00

(0,5)

35 000.00 – 45 000.00

(0,5) 1

6300 Commercialisation/publicité 13 000.00 5 950.00 10 000.00

(0,5) 13 000.00

(0,5) 1

6350 Honoraires de gérance 95‘300.00 47‘619.00

67‘400 Avec loyers du marché

67 400.00 (1)


82 000.00 (1) 2

6400 Intérêts hypothécaires 116 000.00 58 000.00 81 900.00

(0,5) 95 700.00

(0,5) 1

6500 Frais bancaires et postaux 800.00 550.00 500.00 – 800.00

(0,5)

500.00 – 1 100.00

(0,5) 1

6600 Provision pour rénovation du chauffage 20 000.00 10 000.00

22 500.00 (1)

30 000.00 (1) 2

TOTAL DES CHARGES Calcul total Calcul total 0.5

BENEFICE/PERTE -

1 674 900.00 - 887 737.90 - 1 241 050.00

(1) -1 316 050.00

(1) 2

Justification des prévisions au 30 septembre 2018

Cpte Désignation Justification 6,5

3400 Loyers nets Calcul avec loyers nets actuels: 9 x 183 714 = 1 653 426.00 Calcul avec loyers du marché (objets n° 8+9014) 1 684 858.50 (6 x 183 714) + (3 x 194 191.50)

0,5

3520 Autres produits Selon valeur effective (arrondie) 0,5

5000 Assurances immeubles Selon valeur effective (arrondie) 0,5

5100 Vacants Calcul avec loyers du marché Objet 8: 3 x 39'800.00 Objet 9014: 3 x 280.00 Total 120'240.00 Calcul avec loyers nets actuels: Objet 8: 3 x 29'352.50 Objet 9014: 3 x 250.00 Total 88'807.50

0,5

6100 Redevances annuelles et taxes pour les eaux usées

Selon valeurs effectives (arrondies) 0,5

6150 Frais accessoires à la charge du propriétaire

Calcul pour prévision au 30 septembre 2018 L’objet 8 est libéré au 30 juin 2018 – l’acompte est donc à la charge du propriétaire 3 x 497.50 = 1 492.50 ou 0.00 car décompte fait en 08.2019

0,5

6200 Entretien des choses louées

Frais effectifs plus la valeur moyenne des devis obtenus pour la rénovation des surfaces intérieures

0,5

6250 Entretien du bâtiment Selon budget 0,5

6300 Commercialisation/publicité Selon budget 0,5

6350 Honoraires de gérance

Selon prévision au 30 septembre 2018 Calcul avec loyers nets actuels et TVA 7,7% 1 653 500.00 – 88 800.00 = 1 564 700.00 x 4% = 62 588.00 (hors TVA) plus TVA 7,7% = 67 407.30 Calcul avec loyers du marché (vacance) et TVA 7,7% 1 684 900.00 – 120 300.00 = 1 564 600.00 x 4% = 62 584.00 (hors TVA) plus TVA 7,7% = 67 403.00

0,5

6400 Intérêts hypothécaires Intérêts hypothécaires de 2% sur 8 mois et de 0,95% sur 4 mois.

0,5

6500 Frais bancaires et postaux Selon budget 0,5

6600 Provision pour la rénovation du chauffage

De 4 à 6% de la valeur d’acquisition du chauffage (500 000.00)

0,5

Justification des prévisions au 31 décembre 2018

Cpte Désignation Justification 6,5

3400 Loyers nets Calcul avec loyers nets actuels 12 x 183 714 = 2 204 568.00 Calcul avec loyers du marché Objet 1: 3 x 1 225 = 3 675.00 Objet 4: 3 x 41 193 = 123 579.00 Objet 8: 6 x 39 800 = 238 800.00 Objets 9001/9002/9003: 3 x 840.00 = 2 520.00 Objet 9014: 6 x 280.00 = 1 680.00 Total 370 254.00 (pour vacance) Autres objets Objets principaux: 108 081.50 par mois PP: 4 500.00 par mois Pour 12 mois = 1 350 978.00 Pour 9 mois, objets 1/4/9001/9002/9003 = 373 770.00 Pour 6 mois, objets 8 et 9014 = 177 615.00 TOTAL 2 272 617.00

0,5

3520 Autres produits Selon valeur effective (arrondie) 0,5

5000 Assurances immeubles Selon valeur effective (arrondie) 0,5

5100 Vacants Pour prévision au 31 décembre 2018 Calcul avec loyers du marché Objet 1: 3 x 1 225 = 3 675.00 Objet 4: 3 x 41 193 = 123 579.00 Objet 8: 6 x 39 800 = 238 800.00 Objets 9001/9002/9003: 3 x 840.00 = 2 520.00 Objet 9014: 6 x 280.00 = 1 680.00 Total 370 254.00 Calcul avec loyers nets actuels: Objet 1: 3 x 980 = 2 940.00 Objet 4: 3 x 39 800 = 119 400.00 Objet 8: 6 x 29 352 = 176 112.00 Objets 9001/9002/9003: 3 x 750 = 2 250.00 Objet 9014: 6 x 250.00 = 1 500.00 Total 302 202.00

0,5

6100 Redevances annuelles et taxes pour les eaux usées

Selon valeurs effectives (arrondies) 0,5

6150 Frais accessoires à la charge du propriétaire

Objet 1: 3 x 70 = 210.00 Objet 4: 3 x 497.50 = 1 492.50 Objet 8: 6 x 497.50 = 2 985.00 Total 4 687.50 Ou 0.00 car aucune vacance jusqu’au 30 juin

0,5

6200 Entretien des choses louées Frais effectifs plus la valeur moyenne des devis obtenus pour la rénovation des surfaces intérieures

0,5

6250 Entretien du bâtiment Selon budget 0,5

6300 Commercialisation/publicité Selon budget 0,5

6350 Honoraires de gérance

Calcul avec loyers nets actuels et TVA 7,7% 2 205 000.00 – 302 200.00 = 1 902 800.00 x 4% = 76 112.00 (hors TVA) plus TVA 7,7% = 81 972.65 Calcul avec loyers du marché (vacance) et TVA 7,7% 2 272 700.00 – 370 300.00 = 1 902 400.00 x 4% = 76 096.00 (hors TVA) plus TVA 7,7% = 81 955.40

0,5

6400 Intérêts hypothécaires Intérêts hypothécaires de 2% sur 8 mois et de 0,95% sur 4 mois.

0,5

6500 Frais bancaires et postaux Selon budget 0,5

6600 Provision pour la rénovation du chauffage

De 4 à 6% de la valeur d’acquisition du chauffage (500 000.00)

0,5

Exercice A2

Comme convenu dans le contrat de gérance, vous versez son dû au propriétaire

chaque trimestre. Utiliser les valeurs effectives au 30 juin 2018 selon la page 7.

1) Quel peut être le versement maximal au propriétaire en juillet 2018 en

prévoyant une réserve convenable et en tenant compte du versement de

200 000 francs déjà effectué?

2) Quels seront les montants des versements des 3e et 4e trimestres sur la

base des chiffres du 30.09 et du 31.12.?

Calculez les versements possibles au propriétaire et motivez vos réponses en une

à deux phrases. Les calculs doivent être présentés de manière détaillée. Arrondir

les montants à 100 francs.

5

1. Au 30 juin 2018, les comptes indiquent un bénéfice de CHF 887 737.90. Les provisions

de 10 000 francs doivent y être ajoutées car il s’agit de provision comptable et non pas de

mouvement financier. En outre, 80% au maximum peuvent être versés.

Calcul:

CHF 887 737.90 + CHF 10 000.00 (1 point) = CHF 897 737.90 x 80% (1 point) = CHF

718 190.30 (arrondi CHF 718 200.00)

Déduction du versement d’avril (CHF 200 000.00)

Versement en juillet: CHF 518 200.00 (1 point) arrondi à CHF 518 000.00

2. Versement prévisible en octobre 2018:

CHF 1 241 050.00 + 22 500.00 = CHF 1 263 550.00 x 80% = CHF 1 010 840.00

(arrondi CHF 1 010 800.00)

Versement prévisible en octobre: CHF 1 010 800 – CHF 718 200.00 =

CHF 292 600.00 (1 point) arrondi à CHF 292 000.00

Versement prévisible en janvier 2019:

CHF 1 316 050.00 + 30 000.00 = CHF 1 346 050.00 x 80% = CHF 1 076 840.00

(arrondi CHF 1 076 800.00)

CHF 1 076 800.00 – CHF 718 200.00 – CHF 292 000.00 = CHF 66 600.00 (1 point)

(arrondi CHF 66 000.00)

Remarque pour les corrections: les points peuvent être octroyés si le montant à verser se situe entre 70 et 90% des liquidités. Zéro point si la totalité des liquidités est versée.

Exercice A3: Calcul des rendements

Calculez les rendements bruts et nets pour l’immeuble décrit dans le contexte (page

3). Les frais annuels s’élèvent à CHF 253 000.00 (sans les intérêts hypothécaires).

Utilisez les loyers indiqués dans l’état des locataires (page 5).

Présentez les calculs de manière détaillée, résultats y compris. Les résultats

doivent être arrondis à deux décimales.

9

Solution:

1) Rendement brut (max. 3 points)

Etat locatif net x 100 / Valeur immobilisée

((183 714 x 12 = 2 204 568 (0,5 point) x 100) / 14 500 000 (0,5 point) =

15,20% (2 points)

Ou, si le calcul est effectué avec les loyers du marché:

((217 304.25) x 12) x 100) / 14 500 000 = 17,98%

Rendement net (taux hypohécaire 2 % annuel) (max. 3 points) Revenu net x 100 / Capitaux propres

Calcul des intérêts hypothécaires: 5 800 000 x 2% = 116 000

((183 714 x 12 = 2 204 568) – 253 000 – 116 000) = 1 835 568 (=revenu net) (0,5

point)

1 835 568 x 100 / 8 700 000 (0,5 point) = 21,10% (2 points)

Ou, si le calcul est effectué avec les loyers du marché:

(217 304.25 x 12 = 2 607 651) – 253 000 – 116 000 = 2 238 651 (= revenu net)

2 238 651 x 100 / 8 700 000 = 25,73%

2) Calculez le rendement net en tenant compte des modifications suivantes: à l’expiration de l’hypothèque actuelle, au 1er septembre, une nouvelle hypothèque à 0,95% est contractée. Quelle en est l’effet sur le revenu net? Répondez en une à deux phrases et indiquez le calcul. (max. 3 points) Calcul des intérêts hypothécaires: Du 1er janvier au 31 août, 2,00% de CHF 5 800 000.00 = 77 333.33 Du 1er septembre au 31 décembre, 0,95% de CHF 5 800 000.00 = 18 366.66 95 700.00 (1 point)

Le revenu net sera plus élevé de CHF 20 300.00. (1 point) Calcul du rendement net: 2 204‘568 – 253 000 – 95 700 = 1 855 868

1 855 868 x 100 / 8 700 000 = 21,33% (1 point)

Ou, si le calcul est effectué avec les loyers du marché: 2 607 651 – 253 000 – 95 700 = 2 258 951 2 258 951 x 100 / 8 700 000 = 25,96%

Exercice A4: Calcul de ratios

Indiquez les formules et les chiffres correspondants. Prenez pour base le bilan suivant.

Actif

Liquidités 50 000.00

Compte locataires 30 000.00

Divers actifs 20 000.00

Immeubles 5 000 000.00

Total 5 100 000.00

Passif

Créanciers 60 000.00

Passifs transitoires 80 000.00

Hypothèques 3 260 000.00

Capitaux propres (capital et report du bénéfice) 1 500 000.00

Résultat de l’exercice 200 000.00

Total 5 100 000.00

6

a) Taux de couverture des immobilisations 1

Capitaux propes x 100

Immobilisation (1 point si la formule est correcte)

(1'500'000.00 + 200'000.00) x 100 = 34,00 % (1 point pour le résultat)

5 000 000.00

b) Taux de rendement des fonds propres moyens

Bénéfice x 100

(Fonds propres 01.01. + fonds propres 31.12.) / 2 (1 point si la formule est correcte)

200 000.00 x 100 = 12,5 % (1 point pour le résultat)

(1'500'000.00 + 1'700'000.00) / 2

c) Degré de liquidité 1

Liquidités x 100

Dettes à court terme (1 point si la formule est correcte)

50 000.00 x 100 = 35,7% (1 point pour le résultat)

140 000.00

B) Événements particuliers 9 points

Exercice B1: Justification d’écarts budgétaires

Indiquez deux motifs conduisant à

a) dépasser le budget.

b) rester en dessous du budget.

4

1 point par réponse pertinente, max. 4 points.

a) Sinistres non couverts par une assurance, par ex. remplacement

d’anciennes conduites d’eau à la suite de dégâts d’eau. (1 point)

Remplacement de portes d’entrée vitrées à la suite d’effraction. (1 point)

b) Report de l’exécution de travaux importants, par ex. le remplacement

d’une installation. (1 point)

Location intervenant plus tôt que prévu, taux de vacance moins élevé que

prévu au budget. (1 point)

2

2

Exercice B2: Amortissements

Vous avez établi la clôture des comptes annuels pour un immeuble et le propriétaire vous pose les questions suivantes:

a) Énumérez trois motifs d’amortissements.

b) Quelles valeurs exercent une influence sur l’amortissement? Mentionnez trois de ces valeurs.

c) Indiquez deux méthodes d’amortissement.

d) Indiquez deux types de comptabilisation des amortissements.

5

a)

Usure (0,5 point)

Dépréciation technique (0,5 point)

Motifs fiscaux (0,5 point)

b)

Valeur d’achat (0,5 point)

Année de construction / âge de l’immeuble (0,5 point)

Valeur résiduelle (0,5 point)

c)

Amortissement linéaire et constant (% de la valeur initiale) (0,5 point)

ou

Amortissement dégressif (% de la valeur résiduelle) (0,5 point)

Autre solution :

Amortissement progressif

d)

Amortissement direct (comptabilisation directe au compte d’exploitation)

(0,5 point)

Amortissement indirect (via un compte de passif «Rectifications de valeur»

(0,5 point)

1,5

1,5

1

1

C) Jeux d’écriture 10 points

Exercice C

Indiquez les jeux d’écritures correspondant aux énoncés suivants, en utilisant

le plan comptable de la page 4. Ces jeux d’écritures n’ont aucun rapport avec

le contexte décrit plus haut. Nous sommes en décembre 2017.

10

1) Vous recevez un avis de crédit de la banque portant sur CHF 29 000.00 pour les loyers du 1er octobre au 31 décembre 2017.

2) Après un contrôle de plausibilité, vous remarquez que les loyers de décembre des places de parc extérieures (CHF 2500.00) n’ont pas encore été portés en compte.

3) L’assurance RC d’un locataire vous informe qu’elle prendra en charge un dommage causé par le locataire pendant son déménagement dans son appartement. Vous avez déjà payé la facture correspondante. Le dommage portait sur une somme de CHF 1670.00

4) En raison de travaux routiers urgents, un locataire n’a pas pu utiliser sa place de parc extérieure pendant tout le mois de décembre 2017. Il a été convenu avec le locataire d’une réduction de loyer de CHF 255.00 et du versement d’un dédommagement de CHF 50.00. Le paiement intervient en janvier 2018.

5) La prime annuelle de l’assurance dégâts d’eau (CHF 8500.00) est due en juillet 2017. La période de facturation s’étend du 1er août 2017 au 31 juillet 2018. Effectuez l’écriture nécessaire au 31 décembre 2017.

6) Vous recevez le décompte final du fournisseur d’ascenseurs LIFT AG à la suite du remplacement de l’installation complète. La remise intervient le 12 décembre 2017. Le coût global de l’investissement s’élève à CHF 70 000.00. Les acomptes déjà versés totalisent CHF 50 000.00

7) La facture de la direction des travaux pour le remplacement de l’ascenseur n’est pas encore arrivée. Selon le contrat, des honoraires de 9% des frais d’investissement ont été convenus.

8) Le 27 décembre 2017, différentes factures de créanciers sont payées pour une somme totale de CHF 14 525.00

9) Le 31 décembre 2017, un total de CHF 32 100.00 a été versé sur le compte bancaire pour des loyers de janvier 2018.

10) Vous devez porter en compte une rectification de la valeur du ducroire de CHF 2800.00. Le risque de loyers impayés à augmenter.

Cas commerciaux / solution

Remarque pour les corrections: des points ne sont attribués que si les deux écritures (Doit

et Avoir) sont correctes.

N° DEBIT CREDIT Montant Points

1 1020 1100 ou

3400 29 000.00 1

2 1100 3400 2 500.00 1

3 1300 6200 1 670.00 1

4 3400

6200

2100 (1100)

2400

255.00

50.00

0.5

0.5

5 1300 5000 8 500 : 12 x 7

= 4 958.00

1

(0,5 point si

le montant

est faux mais

le jeu

d’écritures

correct)

6 6250

1020

ou

2000

70 000 – 50 000

= 20 000.00

1

(0,5 point si

le montant

est faux mais

le jeu

d’écritures

correct)

7 6250 2400

9% de 70 000

= 6 300.00

+ TVA 7.7 %

= 6'785.10

+ TVA 8.0 %

6'804.00

1

(0,5 point si

le montant

est faux mais

le jeu

d’écritures

correct)

8 2000 1020 14 525.00 1

9 1020 2100 32 100.00 1

10 6650 1150 2 800.00 1

D) Comptabilité des salaires 8 points

Exercice D

Friedrich Berg est le concierge de l’immeuble de l’Olivenstrasse 14. Il travaille à

plein temps et touche un salaire mensuel de 4800 francs. Il reçoit des allocations

familiales de 200 francs par mois pour son fils Mario, 12 ans. En outre, il touche

une indemnité forfaitaire pour frais de téléphone de 100 francs par mois. Le mois

dernier, il a également reçu un défraiement de CHF 121.70 pour le carburant de

la tondeuse à gazon et du matériel de travail.

Des déductions sociales sont prélevées sur son salaire pour les cotisations

AVS/AI/APG et les cotisations AC. La cotisation à la caisse de pension qui est en

outre prélevée de son salaire s’élève à 452 francs. La part à sa charge de la

cotisation à l’assurance-accidents est de 1,081%. La prime pour l’assurance

perte de gain en cas de maladie est payée par l’employeur.

Établissez le décompte de salaire en respectant les conditions suivantes:

- Il doit s’agir du décompte de salaire remis au concierge.

- Il doit être structuré correctement et clairement.

- Le concierge détient une autorisation de séjour C.

8

Description Taux (%) Base Montant

Salaire brut 4 800.00

Allocations pour enfant 1 200.00

Salaire brut 5 000.00

Cotisations AVS/AI/APG 5,125% 4 800.00 - 246.00

Cotisations AC 1,100% 4 800.00 - 52.80

Assurance-accidents 1,081% 4 800.00 - 51.90

Cotisations CP employé - 452.00

Total des déductions - 802.70

Salaire net 4'197.30

Frais de téléphone 100.00

Frais divers 121.70

Total des frais 221.70

Montant versé 4 419.00

Si une position manque, mais que le total versé est correct, on ne déduit qu’un

point.

0,5

0,5

1

0,5

0,5

0,5

0,5

0,5

0,5

0,5

0,5

2

E) Questions générales 11 points

Exercice E1: Salaire de concierge

Quelles assurances ne sont pas obligatoires pour un concierge:

a) Quand il travaille moins de 8 heures par semaine?

b) Quand son salaire brut annuel est inférieur à CHF 21 150.00?

1

a) Accidents non professionnels (0,5 point)

b) La caisse de pension – l’obligation LPP n’apparaît qu’avec un salaire

annuel brut de CHF 21 150.00 (0,5 point)

Exercice E2: Réserves latentes

Pour les questions E2 ci-dessous, le contexte de la page no 3 est à prendre

en compte.

Déterminez si les affirmations suivantes relatives aux réserves latentes sont

justes ou fausses.

2

Le montant des nouvelles réserves latentes constituées

doit être indiqué dans l’annexe du bilan.

juste X

faux

0,5

La dissolution de réserves latentes a pour effet d’exagérer

le bénéfice de la période correspondante.

X

juste

faux

0,5

Si les prix des immeubles montent, cela entraîne une

augmentation des réserves latentes.

X

juste

faux

0,5

La constitution de réserves latentes n’est possible que

dans le passif.

juste X

faux

0,5

Exercice E3: Provisions et écritures transitoires

Définissez les notions suivantes en une à deux phrases.

2

Provisions:

- .... Dettes possibles de valeur indéterminée

- .... Date de la charge non définie

Actifs / passifs transitoires

- .... Certaines parties de créances ou de dettes

- .... Montants clairement définis dans le temps / attribués à une période

0,5

0,5

0,5

0,5

Exercice E4: Compte «Créanciers locataires» (compte n° 2100)

Indiquez deux écritures pouvant figurer dans ce compte.

2


Paiement d’avance des locataires

Acomptes des locataires pour les frais de chauffage

Autres solutions :

Acomptes des locataires pour les frais accessoires

Avoir de locataires, par ex. indemnités pour inconvénients, avoir

résultant de décomptes des frais accessoires

Exercice E5: Compte «Débiteurs locataires» (compte n° 1100)

Indiquez deux écritures pouvant figurer dans ce compte.

2


Loyers impayés

Frais accessoires non payés / décomptes de frais accessoires dus

Autre solution :

Refacturations aux locataires en attente de paiement, par ex. factures de

réparation

Exercice E6: Comptes transitoires

Pour les questions E6 ci-dessous, le contexte de la page no 3 est à prendre

en compte.

Lesquels des cas suivants sont comptabilisés comme actifs transitoires ?

2

La facture d’un courtier payée cette année pour une prestation

qui concerne le prochain exercice.

X

oui

non

0,5

La facture pour une prime d’assurance payée cette année pour

une couverture débutant l’an prochain.

X

oui

non 0,5

La facture portée en compte mais pas encore payée relative à

vos honoraires pour l’établissement du décompte des frais

accessoires.

X

oui

non 0,5

Un ex-locataire nous a menacés de déposer plainte contre nous

l’an prochain. Le motif et le montant de ses exigences ne sont

pas encore connus.

oui X

non

0,5


Examen écrit


Épreuve partielle : LP © Commission suisse des examens de l’économie immobilière


Nom, prénom: ...................................................................................................

N° de candidat/e: ..................................................................................................

Outils autorisés




Textes légaux













questions.









Annexes

Pas d’annexe.

Abréviations

LP Loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite


A Procédure d’introduction 12

B Poursuite par voie de saisie, faillite et réalisation de gage 7

C Poursuite en réalisation de gage immobilier 4

D Mesures conservatoires dans le cadre de l’exécution forcée

(séquestre, rétention) 7

Total 30

A) Procédure d’introduction 12 points

Exercice A1

Un créancier reçoit de l’office des poursuites X une copie de commandement de

payer indiquant que le débiteur a fait opposition, sans la motiver, le 10 mai 2017.

Répondez aux questions suivantes en 1-2 phrases et justifiez votre position :

a) Que signifie ici «opposition» et quelles sont les effets de cette opération ?

b) Le débiteur est-il tenu de respecter des prescriptions quant à la forme de son

opposition et celle-ci doit-elle être motivée ?

c) Que doit entreprendre le créancier pour continuer la procédure de poursuite

et de quelles possibilités ou procédures dispose-t-il ?

7

2

2

3

Solution A1:

a) L’opposition est une déclaration du débiteur selon laquelle il conteste la

créance qui lui est adressée pour des raisons de droit matériel et/ou de droit

d’exécution. L’opposition a pour effet de suspendre la poursuite (LP 78).

L’opposition empêche donc temporairement le créancier de franchir les étapes

suivantes de la poursuite.

b) Le débiteur peut former opposition verbalement ou par écrit auprès de l’office

des poursuites (en principe sans exigence de forme, art. 74 al. 1 LP).

Il n’est en principe pas nécessaire de motiver l’opposition (art. 75 al. 1 LP).

On peut utiliser le terme d’opposition ou une déclaration analogue mais ce n’est

en principe pas nécessaire. Une simple signature à l’endroit prévu à cet effet

sur le commandement de payer suffit.

c) Comme l’opposition bloque la procédure de poursuite, le créancier doit tenter

de lever l’effet de l’opposition. Il dispose pour cela des possibilités suivantes :

- Obtenir un jugement exécutoire dans une procédure civile ou

administrative. Le créancier qui ne possède de titre exécutoire doit

commencer par obtenir une décision exécutoire du juge.

- Obtenir une mainlevée provisoire ou définitive dans une procédure de

mainlevée. Le titre de mainlevée est déterminant pour l’octroi d’une

mainlevée définitive ou provisoire. Le créancier peut déposer sa requête de

mainlevée directement auprès du tribunal compétent.

2

1

1

1

1

1





Réponse exacte = 0,5 point

Réponse fausse = 0,0 point

Exercice A2

Les déclarations suivantes relatives à la réquisition de poursuite sont-elles justes

ou fausses ?

2

a) Une réquisition de poursuite doit toujours être déposée par écrit

par le créancier.

juste

faux

0,5

b) Le montant de la créance peut être libellé en monnaie étrangère

sur l’acte de poursuite.

juste

faux

0,5

c) Il appartient au créancier de déterminer l’adresse exacte du

débiteur.

juste

faux

0,5

d) Lors d’une poursuite en réalisation de gage, le bien remis en

gage doit être indiqué.

juste

faux

0,5

Exercice A3

Quels types de poursuites pour dettes connaissez-vous ?

3

Solution A3 :

1. Poursuite par voie de saisie

1. Poursuite en réalisation de gage

2. Poursuite par voie de faillite

3. Poursuite pour effets de change

1

1

1

B) Poursuite par voie de saisie, faillite et réalisation de gage 7 points

Exercice B1

Lors de l’exécution de la saisie, le préposé aux poursuites saisit le salaire entier

du débiteur.

Cette décision du préposé aux poursuites est-elle correcte ?

Motivez votre réponse en 2-3 phrases et référez-vous aux articles de loi

pertinents.

3

Solution B1 :

Décision : oui non

Justification :

Selon l’art. 93 al. 1 LP, les revenus de toutes sortes peuvent être saisis à

l’exception de ce que le préposé estime indispensable au débiteur et à sa famille.

Le débiteur et sa famille doivent dans tous les cas pouvoir conserver la part

indispensable des revenus, appelée aussi minimum vital. Seul le montant du

salaire dépassant le minimum vital est «relativement saisissable» par l’office

des poursuites.

1

1

1

Exercice B2

L’office des poursuites de Modèleville a reçu une réquisition de continuer la

poursuite contre le débiteur X. Celui-ci est sujet à la poursuite par voie de saisie.

Le débiteur X a-t-il le droit d’être avisé de la poursuite par voie de saisie,

s’il n’y a pas péril en la demeure ?

Motivez votre réponse en 1-2 phrases.

2

Solution B2 :

Décision : oui non

Justification :

Le débiteur doit être avisé de la saisie la veille au plus tard. L'avis rappelle les

dispositions de l'art. 91 (art. 90 LP).

1

1

Exercice B3

Qu’indique la commination de faillite au débiteur et comment celle-ci lui est-elle

notifiée ?


2

Solution B3 :

Le débiteur sait alors qu’il risque la faillite. Il est averti qu’il dispose d’un dernier

délai de paiement de 20 jours, à compter de la notification de la commination de

faillite au débiteur (art. 160 et 166 LP). Le débiteur est averti que le créancier

peut requérir la faillite auprès du juge de la faillite.

La notification de la commination de faillite est opérée par le préposé, par un

employé de l'office ou par la poste (art. 161 LP), c’est-à-dire de la même manière

que celle du commandement de payer.

1

1

C) Poursuite en réalisation de gage immobilier 4 points

Exercice C1

Le créancier garanti par un gage immobilier qui engage une poursuite en

réalisation de gage peut déposer simultanément deux autres réquisitions auprès

de l’office des poursuites.

De quelles réquisitions s’agit-il ?

2

Solution C1 :

- Inscription d’une restriction du droit d’aliéner au sens de l’art. 90 ORFI.

- Extension de la saisie aux loyers et fermages selon l’art. 91 ORFI en

liaison avec l’art. 152 al. 2 LP ou 806 CC.

1

1







Exercice C2

Les déclarations suivantes relatives à la réalisation de gage immobilier sont-elles

justes ou fausses ?

2

a) La réquisition de poursuite peut être déposée auprès de

l’office des poursuites sans exigence de forme.

juste

faux

0,5

b) Pour la poursuite en réalisation de gage immobilier aussi, le

débiteur peut former opposition dans les dix jours à compter

de la notification du commandement de payer.

juste

faux

0,5

c) Le gage immobilier, donc l’immeuble, peut aussi se trouver à

l’étranger.

juste

faux

0,5

d) Le créancier peut exiger la réalisation du gage au plus tard un

an après la notification du commandement de payer au

débiteur.

juste

faux

0,5

D) Mesures conservatoires dans le cadre de 7 points

l’exécution forcée (séquestre, rétention)

Évaluation du groupe de questions de l’exercice D1






Exercice D1

Les déclarations suivantes relatives à la procédure de séquestre sont-elles

justes ou fausses ?

2

a) Le séquestre peut intervenir pendant les féries.

juste

faux

0,5

b) Un créancier peut engager une procédure de séquestre si

sa créance est garantie par un gage.

juste

faux

0,5

c) L’office des poursuites rédige l’ordonnance de séquestre.

juste

faux

0,5

d) Si le créancier n’engage pas la poursuite dans le délai

après réception du procès-verbal de séquestre, les effets

du séquestre cessent.

juste

faux

0,5

Exercice D2

Vous louez des locaux commerciaux à vos clients. Le locataire Ferno SA n’a

plus payé son loyer depuis des mois. Vous avez requis une prise d’inventaire

afin de sauvegarder vos droits de rétention. Aujourd’hui, vous recevez

l’inventaire dressé par l’office des poursuites. La valeur estimée des actifs

figurant dans cet inventaire et se trouvant dans les locaux loués couvre les loyers

impayés.

Questions :

a) Qu’entreprenez-vous ensuite, afin d’éviter que cessent les effets de la prise

d’inventaire pour sauvegarde des droits de rétention ?

b) De quelle disposition légale est dérivé le droit de rétention du bailleur de

locaux commerciaux ?

c) L’inventaire indique que le locataire Ferno SA a sous-loué une partie des

locaux à la société Modèle Sàrl. Les objets mobiliers de Modèle Sàrl

peuvent-ils être concernés par le droit de rétention si Modèle Sàrl a bien

versé ses loyers au locataire principal Ferno SA ? Motivez votre réponse.

5

Solution D2 :

a) Je dois requérir la poursuite en réalisation des gages auprès de l’office

des poursuites du lieu où se trouve la chose louée (les locaux

commerciaux loués) dans les dix jours à compter de la réception de

l’inventaire (validation).

b) Le droit de rétention se fonde sur l’art. 268 CO.

c) Les objets mobiliers de Modèle Sàrl (sous-locataire) ne sont concernés

par le droit de rétention que si cette société n’a pas payé le loyer de la

sous-location au locataire principal (Ferno SA) (art. 268 al. 2 CO). Dans

le cas présent, le loyer de la sous-location a été versé, de sorte que les

meubles de Modèle Sàrl ne sont pas concernés par le droit de rétention.

2

1

2


Examen écrit


Épreuve partielle : LP © Commission suisse des examens de l’économie immobilière


Nom, prénom: ...................................................................................................

N° de candidat/e: ..................................................................................................

Outils autorisés




Textes légaux













questions.









Annexes

Pas d’annexe.

Abréviations

LP Loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite


A Procédure d’introduction 12

B Poursuite par voie de saisie, faillite et réalisation de gage 7

C Poursuite en réalisation de gage immobilier 4

D Mesures conservatoires dans le cadre de l’exécution forcée

(séquestre, rétention) 7

Total 30

A) Procédure d’introduction 12 points

Exercice A1

Un créancier reçoit de l’office des poursuites X une copie de commandement de

payer indiquant que le débiteur a fait opposition, sans la motiver, le 10 mai 2017.

Répondez aux questions suivantes en 1-2 phrases et justifiez votre position :

a) Que signifie ici «opposition» et quelles sont les effets de cette opération ?

b) Le débiteur est-il tenu de respecter des prescriptions quant à la forme de son

opposition et celle-ci doit-elle être motivée ?

c) Que doit entreprendre le créancier pour continuer la procédure de poursuite

et de quelles possibilités ou procédures dispose-t-il ?

7

2

2

3

Solution A1:

a) L’opposition est une déclaration du débiteur selon laquelle il conteste la

créance qui lui est adressée pour des raisons de droit matériel et/ou de droit

d’exécution. L’opposition a pour effet de suspendre la poursuite (LP 78).

L’opposition empêche donc temporairement le créancier de franchir les étapes

suivantes de la poursuite.

b) Le débiteur peut former opposition verbalement ou par écrit auprès de l’office

des poursuites (en principe sans exigence de forme, art. 74 al. 1 LP).

Il n’est en principe pas nécessaire de motiver l’opposition (art. 75 al. 1 LP).

On peut utiliser le terme d’opposition ou une déclaration analogue mais ce n’est

en principe pas nécessaire. Une simple signature à l’endroit prévu à cet effet

sur le commandement de payer suffit.

c) Comme l’opposition bloque la procédure de poursuite, le créancier doit tenter

de lever l’effet de l’opposition. Il dispose pour cela des possibilités suivantes :

- Obtenir un jugement exécutoire dans une procédure civile ou

administrative. Le créancier qui ne possède de titre exécutoire doit

commencer par obtenir une décision exécutoire du juge.

- Obtenir une mainlevée provisoire ou définitive dans une procédure de

mainlevée. Le titre de mainlevée est déterminant pour l’octroi d’une

mainlevée définitive ou provisoire. Le créancier peut déposer sa requête de

mainlevée directement auprès du tribunal compétent.

2

1

1

1

1

1







Exercice A2

Les déclarations suivantes relatives à la réquisition de poursuite sont-elles justes

ou fausses ?

2

a) Une réquisition de poursuite doit toujours être déposée par écrit

par le créancier.

juste

faux

0,5

b) Le montant de la créance peut être libellé en monnaie étrangère

sur l’acte de poursuite.

juste

faux

0,5

c) Il appartient au créancier de déterminer l’adresse exacte du

débiteur.

juste

faux

0,5

d) Lors d’une poursuite en réalisation de gage, le bien remis en

gage doit être indiqué.

juste

faux

0,5

Exercice A3

Quels types de poursuites pour dettes connaissez-vous ? Mentionnez-en 3.

3

Solution A3 :

1. Poursuite par voie de saisie

1. Poursuite en réalisation de gage

2. Poursuite par voie de faillite

Autre solution :

3. Poursuite pour effets de change

1

1

1

B) Poursuite par voie de saisie, faillite et réalisation de gage 7 points

Exercice B1

Lors de l’exécution de la saisie, le préposé aux poursuites saisit le salaire entier

du débiteur.

Cette décision du préposé aux poursuites est-elle correcte ?

Motivez votre réponse en 2-3 phrases et référez-vous aux articles de loi

pertinents.

3

Solution B1 :

Décision : oui non

Justification :

Selon l’art. 93 al. 1 LP, les revenus de toutes sortes peuvent être saisis à

l’exception de ce que le préposé estime indispensable au débiteur et à sa famille.

Le débiteur et sa famille doivent dans tous les cas pouvoir conserver la part

indispensable des revenus, appelée aussi minimum vital. Seul le montant du

salaire dépassant le minimum vital est «relativement saisissable» par l’office

des poursuites.

1

1

1

Exercice B2

L’office des poursuites de Modèleville a reçu une réquisition de continuer la

poursuite contre le débiteur X. Celui-ci est sujet à la poursuite par voie de saisie.

Le débiteur X a-t-il le droit d’être avisé de la poursuite par voie de saisie,

s’il n’y a pas péril en la demeure ?


2

Solution B2 :

Décision : oui non

Justification :

Le débiteur doit être avisé de la saisie la veille au plus tard. L'avis rappelle les

dispositions de l'art. 91 (art. 90 LP).

1

1

Exercice B3

Qu’indique la commination de faillite au débiteur et comment celle-ci lui est-elle

notifiée ?


2

Solution B3 :

Le débiteur sait alors qu’il risque la faillite. Il est averti qu’il dispose d’un dernier

délai de paiement de 20 jours, à compter de la notification de la commination de

faillite au débiteur (art. 160 et 166 LP). Le débiteur est averti que le créancier

peut requérir la faillite auprès du juge de la faillite.

La notification de la commination de faillite est opérée par le préposé, par un

employé de l'office ou par la poste (art. 161 LP), c’est-à-dire de la même manière

que celle du commandement de payer.

1

1

C) Poursuite en réalisation de gage immobilier 4 points

Exercice C1

Le créancier garanti par un gage immobilier qui engage une poursuite en

réalisation de gage peut déposer simultanément deux autres réquisitions auprès

de l’office des poursuites.

De quelles réquisitions s’agit-il ?

2

Solution C1 :

- Inscription d’une restriction du droit d’aliéner au sens de l’art. 90 ORFI.

- Extension de la saisie aux loyers et fermages selon l’art. 91 ORFI en

liaison avec l’art. 152 al. 2 LP ou 806 CC.

1

1







Exercice C2

Les déclarations suivantes relatives à la réalisation de gage immobilier sont-elles

justes ou fausses ?

2

a) La réquisition de poursuite peut être déposée auprès de

l’office des poursuites sans exigence de forme.

juste

faux

0,5

b) Pour la poursuite en réalisation de gage immobilier aussi, le

débiteur peut former opposition dans les dix jours à compter

de la notification du commandement de payer.

juste

faux

0,5

c) Le gage immobilier, donc l’immeuble, peut aussi se trouver à

l’étranger.

juste

faux

0,5

d) Le créancier peut exiger la réalisation du gage au plus tard un

an après la notification du commandement de payer au

débiteur.

juste

faux

0,5

D) Mesures conservatoires dans le cadre de 7 points

l’exécution forcée (séquestre, rétention)

Évaluation du groupe de questions de l’exercice D1






Exercice D1

Les déclarations suivantes relatives à la procédure de séquestre sont-elles

justes ou fausses ?

2

a) Le séquestre peut intervenir pendant les féries.

juste

faux

0,5

b) Un créancier peut engager une procédure de séquestre si

sa créance est garantie par un gage.

juste

faux

0,5

c) L’office des poursuites rédige l’ordonnance de séquestre.

juste

faux

0,5

d) Si le créancier n’engage pas la poursuite dans le délai

après réception du procès-verbal de séquestre, les effets

du séquestre cessent.

juste

faux

0,5

Exercice D2

Vous louez des locaux commerciaux à vos clients. Le locataire Ferno SA n’a

plus payé son loyer depuis des mois. Vous avez requis une prise d’inventaire

afin de sauvegarder vos droits de rétention. Aujourd’hui, vous recevez

l’inventaire dressé par l’office des poursuites. La valeur estimée des actifs

figurant dans cet inventaire et se trouvant dans les locaux loués couvre les loyers

impayés.

Questions :

a) Qu’entreprenez-vous ensuite, afin d’éviter que cessent les effets de la prise

d’inventaire pour sauvegarde des droits de rétention ?

b) De quelle disposition légale est dérivé le droit de rétention du bailleur de

locaux commerciaux ?

c) L’inventaire indique que le locataire Ferno SA a sous-loué une partie des

locaux à la société Modèle Sàrl. Les objets mobiliers de Modèle Sàrl

peuvent-ils être concernés par le droit de rétention si Modèle Sàrl a bien

versé ses loyers au locataire principal Ferno SA ? Motivez votre réponse.

5

Solution D2 :

a) Je dois requérir la poursuite en réalisation des gages auprès de l’office

des poursuites du lieu où se trouve la chose louée (les locaux

commerciaux loués) dans les dix jours à compter de la réception de

l’inventaire (validation).

b) Le droit de rétention se fonde sur l’art. 268 CO.

c) Les objets mobiliers de Modèle Sàrl (sous-locataire) ne sont concernés

par le droit de rétention que si cette société n’a pas payé le loyer de la

sous-location au locataire principal (Ferno SA) (art. 268 al. 2 CO). Dans

le cas présent, le loyer de la sous-location a été versé, de sorte que les

meubles de Modèle Sàrl ne sont pas concernés par le droit de rétention.

2

1

2


Examen écrit


Épreuve partielle : Immeubles locatifs © Commission suisse des examens de l’économie immobilière


Nom, prénom: ...................................................................................................

N° de candidat/e: ..................................................................................................

Canton dans lequel vous exercez vos activités: .....................................................

Outils autorisés




Textes légaux

Sont autorisés le CC, le CO, la LP, le CPC, la LTVA et l’OBLF. Les éditions annotées de textes de

loi (WEKA, Orell-Füssli, Schultess et Scyboz & Gilliéron) sont admises et peuvent comporter des

mises en évidence au marqueur fluorescent ainsi que des onglets, mais pas des notes, des

compléments manuscrits ou des fiches personnelles séparées telles que des copies de

cours. L’utilisation de textes légaux téléchargés sur Internet n’est pas autorisée. Les textes légaux

doivent être apportés par les candidats. Les experts se réservent de procéder à un contrôle des

textes légaux sur place. En cas de doute, les experts peuvent retirer un texte et le remplacer par

une édition officielle de la chancellerie fédérale


1. Veiller absolument à remplir l’entête (n° de candidat/e) de chacune des pages. Sur les

pages supplémentaires, inscrire absolument le n° de candidat/e et le nom complet.


questions.




5. Les réponses partielles sont évaluées dans l’ordre indiqué (exemple: si 8 réponses sont


6. Temps disponible: 210 minutes


épreuve manque, aucune correction n’est effectuée

Annexes (à la fin de la présente épreuve)

1. Annexe 1 : État des locataires

2. Annexe 2 : Indice national des prix à la consommation, base 2005 = 100

3. Annexe 3 : Taux d’intérêt de référence

Abréviations



m2 Mètre carré

CHF francs suisses


A Frais de chauffage et d’exploitation 25

B Activités de location 25

C Entretien d’immeuble, rénovations 20

D Assurances, conciergerie 16

E Modifications des prestations du bail 25

F Défauts, changements de locataires 25

G Congé 25

H Bases, mandat de gérance 19

I Contrat de bail, gérance 30

Total 210

Contexte Bien que vous soyez encore en formation de gérante/gérant d’immeubles, votre chef vous confie

un mandat de gérance indépendante. Vous travaillez depuis quelque temps déjà dans l’entreprise

et possédez aussi le droit de signature individuelle pour toutes les transactions nécessaires à la

gestion du portefeuille. Vous travaillez pour la société ImmoTop AG, Bahnhofstrasse 1, à 6001

Lucerne, et vous acceptez ce défi avec grand plaisir.

Mme Emma Kurz, Bürglenweg 3, 6000 Lucerne, est la propriétaire des immeubles qui vous sont

confiés. Elle n’est pas du métier est a souvent besoin d’explications très complètes.

Un mandat de gérance séparé est conclu pour chacun des immeubles; la compétence financière a

été fixée à 2000 francs et la date du décompte de gérance au 30 avril. Mme Kunz souhaite des

acomptes mensuels équivalant à 80% du revenu locatif net. Votre honoraire s’élève à 4,5% du

revenu locatif annuel net effectif, y compris les frais et une séance mensuelle avec la propriétaire.

Le délai de résiliation est de six mois.

L’immeuble sis Dorfstrasse 6 et 8 à 6204 Sempach est le plus grand du portefeuille. Il s’agit de

deux immeubles collectifs contigus, dont l’état est différent.

L’immeuble de la Dorfstrasse 6 comprend dix logements et a été rénové récemment. Le chauffage

au mazout a été remplacé et fonctionne parfaitement. Le nouvel ascenseur aussi est très apprécié

des locataires.

L’immeuble de la Dorfstrasse 8 se compose de deux étages sur rez et se trouve en mauvais état.

Un restaurant est exploité au rez-de-chaussée et les étages abritent un cabinet médical et quatre

logements. Mme Kurz souhaite faire rénover entièrement cet immeuble. Compte tenu de

l’importance des travaux, il faut toutefois donner leur congé aux locataires actuels.

Il y a quelques mois, Mme Emma Kurz a acquis un bien-fonds, à la Lindenstrasse 15-19, 6301

Zoug, sur lequel elle se prépare à construire, avec une entreprise générale. Elle dispose déjà

d’une autorisation de construire pour trois immeubles collectifs offrant chacun quatre logements de

4 pièces, trois logements de 3 pièces et une surface commerciale de 120 m2 environ au rez-de-

chaussée. Un parking souterrain commun de 30 places est également planifié.

Après l’achèvement des travaux prévu le 1er mai 2018, Mme Kurz entend vendre les immeubles de

la Lindenstrasse 17 et 19, y compris 10 places chacun dans le parking souterrain.

A) Frais de chauffage et d’exploitation 25 points

Contexte

Vous établissez le décompte des frais de chauffage et d’exploitation de

l’immeuble de la Dorfstrasse 8 à Sempach pour la période du 1er octobre 2016

au 30 septembre 2017. Selon la comptabilité, les écritures suivantes ont été

portées en compte pendant cette période :

Stock initial de mazout 01.10.2016 (7000 litres) CHF 5 250.00

Réseau TV câblé 2016, 5 raccordements CHF 1 680.00

Assurance bâtiment 2016 CHF 320.00

Gründaum AG, un arbre coupé CHF 750.00

Services industriels, électricité 01.10.2016 – 31.03.2017 CHF 620.00

Conciergerie 2016 CHF 2 640.00

Maintenance ventilation restaurant 01.10.2016 – 30.09.2017 CHF 630.00

Wärmeprofi AG, réparation du chauffage CHF 520.00

Eau/eaux usées 01.08.2016 – 31.01.2017 CHF 420.00

Livraison de mazout 15.10.2016 (15 000 litres) CHF 12 000.00

Maintenance du chauffage 01.10.2016 – 30.09.2017 CHF 290.00

Assurance bâtiment 2017 CHF 300.00


Remplacement de la soupape de surpression du chauffage CHF 120.00

Elektro AG, remplacement des prises logement Breitenstein CHF 670.00

Conciergerie 2017 CHF 2 700.00


Réseau TV câblé 2017, 5 raccordements CHF 1 720.00

Services industriels, électricité 01.04.2017 – 30.09.2017 CHF 580.00 (Suite de l’énoncé à la page suivante)

Vous examinez les contrats de bail et constatez que les types de frais

suivants peuvent être refacturés:

- Frais de chauffage

- Frais généraux d’exploitation: - Conciergerie

- Électricité

- Eau/eaux usées

- Frais généraux restaurant: - Maintenance et consommation de

l’installation de ventilation

- Réseau TV câblé

(total 5 raccordement: 4 pour les logements, 1 pour le restaurant)

Notez également les points suivants:

- Décompte du mazout selon FIFO / solde final au 30.09.2017 4300 litres

- Gestion du chauffage par le concierge CHF 220.00

- Électricité pour le chauffage CHF 150.00

- Provision pour nettoyage de la citerne CHF 250.00

- Électricité ventilation restaurant CHF 180.00 (installation sur compteur

général)

- Les honoraires de gérance s’élèvent à 3,5% hors TVA

- Clé de répartition: - Chauffage, par m3

- Frais d’exploitation, par m2

- TV câblée, par nombre de raccordements

Vous trouverez ci-joint l’état des locataires.

Exercice A1

Calculez le total des frais de chauffage, sans les honoraires de gérance.

Remarques :

Des points sont attribués pour des solutions partielles. Indiquez donc

clairement la méthode utilisée et mettez bien en évidence le résultat final.

Arrondissez les résultats à 5 centimes de manière mathématiquement

correcte.

4,5

Remarques pour les corrections:

- 3 points pour le total de mazout consommé - 0,5 point pour la prise en compte de la maintenance du chauffage - 1 point pour la prise en compte des deux régularisations et de la provision - 0 point pour le solde final -> si tout est correct, le candidat obtient le

maximum de 4,5 points

Stock initial de mazout 7 000 l CHF 5 250.00 (0,75/l) Livraison de mazout 15 000 l CHF 12 000.00 (0,80/l) Stock final 4 300 l CHF -3 440.00 (0,80/l)

Consommation CHF 13 810.00

Maintenance du chauffage CHF 290.00

Régularisation gestion du chauffage CHF 220.00 Régularisation électricité du chauffage CHF 150.00 Provision pour nettoyage de la citerne CHF 250.00

Total des frais de chauffage CHF 14 720.00

3

0.5

1

Exercice A2

Complétez le décompte ci-après pour le restaurant du RDC en indiquant les chiffres manquants. Notez également la clé de répartition correcte par type de frais.

Structure de la solution :

Calculez d’abord le total des différents types de frais.

Établissez ensuite la part du restaurant à l’aide de la clé de répartition.

Remarques :

Seules seront évaluées les solutions présentées dans le décompte suivant.

Le cas échéant, veuillez arrondir les résultats à 5 centimes de manière mathématiquement correcte.

11

Remarques pour les corrections :

- Si le calcul des frais de chauffage du A1 est faux, ne pas compter une

deuxième erreur et contrôler les calculs sur la base erronée.

- 5 points pour le total correct des FG d’exploitation, 1 point pour le total

correct des FG restaurant, 1 point pour le réseau TV câblé, max. 7 points

- 0,5 point par clé de répartition correcte, max. 2 points

- 0,5 point par montant final par type de frais, max. 2 points (erreur

subséquente si le total du type de frais n’est pas pris en compte

correctement)

- 0,5 point pour l’acompte correct

- 0 point pour le solde final -> si tout est correct, le candidat obtient le

maximum de 11 points

Immeuble Dorfstrasse 8, 6024 Sempach

Décompte de frais de chauffage et d’exploitation 01.10.2016 – 30.09.2017

Décompte Zur weissen Rosen GmbH / Restaurant RDC

Frais de chauffage CHF 14 720.00 (report exercice A1)

Honoraires de gérance CHF 556.40

Total immeuble CHF 15 276.40

Clé de répartition 640/1576 0,5

Part restaurant CHF 6 203.60 0,5

FG d’exploitation CHF 4 225.00 5




Part restaurant CHF 1 486.35 0,5

FG restaurant CHF 810.00 1


Total immeuble CHF 840.60


Part restaurant CHF 840.60 0,5

Réseau TV câblé CHF 1 710.00 1




Part restaurant CHF 354.95

Total part restaurant CHF 8 885.50

Acompte CHF -7 800.00 0,5

Solde du décompte CHF 1 085.50

Exercice A3

Dans votre lettre d’accompagnement, vous rendez les locataires attentifs à

certaines modalités relatives au décompte. Expliquer en quelques mots-

clés quels éléments vous faites figurer dans le courrier.

3

Remarque pour les corrections: 1 point par mention correcte, max. 3 points.

- Délai de paiement - Droit de consultation (au siège de la gérance, sur rendez-vous) - Le décompte est réputé accepté s’il n’est pas contesté dans les 30

jours

Exercice A4

Vous gérez un autre immeuble, pour lequel vous avez jusqu’à présent

seulement établi le décompte des frais de chauffage. Votre client souhaite

que vous réalisiez dorénavant aussi un décompte des frais d’exploitation.

Comment procédez-vous pour séparer les frais?

Structure de la solution:

Indiquez toutes les étapes à franchir et les points à observer jusqu’à

l’achèvement du transfert correct vers la séparation des frais.

4

Remarque pour les corrections: 1 point par mention correcte, max. 4 points.

- Calcul de la valeur moyenne sur au moins trois ans - Réduction du loyer net du montant des frais séparés - Communication au moyen de la formule officielle - Justification claire sur la formule officielle, avec énumération des

différents types de frais

Évaluation du groupe de questions A5


Cochez (x) à chaque fois la case correspondant à votre réponse.




Exercice A5 2,5

Si les frais accessoires sont perçus sous forme de forfaits,

le locataire n’a pas de droit de regard sur les pièces

justificatives.

juste

faux

0,5

Le locataire peut exiger la restitution de frais accessoires

payés par erreur pour cinq ans au maximum.

juste

faux

0,5

S’il peut être démontré qu’un local vacant n’est chauffé

que dans la mesure nécessaire pour éviter des dommages

dus au gel, le bailleur ne doit prendre en charge qu’une

partie des frais de chauffage.

juste

faux

0,5

Selon un arrêt du Tribunal fédéral, il est admissible que les

détails des frais accessoires à payer en plus du loyer net

soient réglés dans les conditions générales du contrat.

juste

faux

0,5

Sauf disposition contraire du contrat de bail, un locataire

quittant l’immeuble pendant la période de décompte a le

droit d’exiger qu’un décompte intermédiaire soit établi pour

lui.

juste

faux

0,5

B) Activités de location 25 points

Évaluation du groupe de questions B1






Exercice B1 Évaluez les déclarations suivantes sur le thème des activités de location :

5

Pour le concept de commercialisation, on peut aussi parler de

concept de mise en valeur.

juste

faux

0,5

Le concept de commercialisation comprend notamment les

mesures de marketing, de publicité et de communication.

juste

faux

0,5

En principe, le courtier en immeubles est responsable de

l’établissement du mandat de gérance.

juste

faux

0,5

Par personne cible, on entend un locataire qui a besoin de

l’offre en question et est disposé à signer le contrat aux

conditions qui lui sont proposées.

juste

faux

0,5

S’il est établi essentiellement en prévision d’un contrat de

gérance ultérieur, le mandat de mise en valeur peut

comprendre uniquement l'activité d'établissement des contrats

de bail

juste

faux

0,5

Lors de l’examen de la situation financière des personnes

intéressées à louer le logement, on veille à ce que loyer

annuel net ne soit pas supérieur à un tiers du revenu annuel

net.

juste

faux

0,5

L’évolution du bénéfice ou de la perte au cours des dernières

années est très importante lors de l’examen d’un locataire

commercial potentiel.

juste

faux

0,5

«Êtes-vous membre d’une association de locataires?» Cette

question n’est pas admise sur le formulaire de candidature.

juste

faux

0,5

Le contrat de bail peut valablement prévoir que la sous-

location est interdite d’une manière générale.

juste

faux

0,5

Dans le cadre du mandat de mise en valeur, vous êtes

responsable de vérifier l'exactitude des frais de construction

juste

faux

0,5

Exercice B2

Mme Kurz envisage de vous confier la mise en valeur de l’immeuble de la

Lindenstrasse 15, 6301 Zoug, qui reste à construire. Elle vous demande de

quelles tâches se charge le collaborateur commercial dans le cadre d’une

mise en valeur.


Mentionnez six tâches génériques figurant au cahier des charges du mandat

de mise en valeur.

Remarque: seules les six premières mentions sont évaluées.

3

Remarques pour les corrections: 0,5 point par réponse correcte, max. 3

points; seules les six premières mentions sont évaluées.

- Conseil dans la fixation des loyers et des frais accessoires

- Création et planification d’annonces

- Réalisation d’un panneau de location/commercialisation

- Réalisation d’un site web

- Réalisation d'une plaquette de commercialisation

- Visite de l’objet avec les prospects

Autres solutions :

- Recherche de renseignements sur les concurrents

- Attribution des logements sur la base des dossiers locataires

- Élaboration des contrats de bail

- Remise des choses louées aux locataires

- Information régulière du client sur l’évolution de la location

- Mise en place d'événements spéciaux

- Annonce des emménagements au contrôle des habitants et aux fournisseurs d’énergie

Exercice B3

Entretemps, Mme Kurz vous a confié le mandat de mise en valeur pour

l’immeuble de la Lindenstrasse 15, 6301 Zoug, et vous prie aujourd’hui de

calculer le montant maximal admissible des loyers et de les répartir entre les

différents objets. Vous disposez des informations suivantes :

Terrain de 3000 m2 à CHF 850/m2

Frais de construction, y c. frais annexes : 16 000 000 CHF

Taux d’intérêt de référence : 1,75 %

Fais de gérance : 3 % du revenu locatif


a) Désignation et formule du calcul du loyer maximal admissible?

b) Article de loi pertinent ?

c) Montant du loyer maximal admissible (indiquer la méthode de résolution)?

d) Mentionnez quatre facteurs influençant le montant du loyer des différents

logements.

Remarque: d) Seules les quatre premières mentions sont évaluées.

6,5

Remarques pour les corrections : pas d’attribution de points partiels; d) 0,5

point par mention correcte, max. 2 points; seules les quatre premières

mentions sont évaluées.

a) - Désignation: rendement brut (couvrant les coûts) 0,5 point - Formule: Revenu locatif net contractuel x 100 0,5 point Valeur immobilisée

b) b) Art. 269a let. c CO 1 point c) c) Coût du terrain: 3000 m2 à CHF 850 2 550 000 CHF

Frais de construction: 16 000 000 CHF Valeur immobilisée: 18 550 000 CHF 1 point RB admissible: 1,75 % (taux de réf.) + 2 % à 2.5 % =3,75 % à 4.25 % 0,5 point VI 18 550 000 x 3,75 % = 695 625 CHF ou VI 18 550 000 x 4.25 % = 788 375 CHF 1 point d) - Montant des investissements - Taille de la chose louée - Locaux annexes, surfaces secondaires - Standard d’aménagement intérieur

Autres solutions :

- Situation de l’objet, étage - Immissions, par ex. bruit - Ensoleillement ou conditions d’éclairage naturel

Exercice B4

Mme Kurz accorde une grande importance à une bonne sélection des

locataires. Expliquez-lui comment vous procédez.


a) Quels sont les trois documents ou renseignements que vous vous

procurez pour la sélection des locataires.

b) Quels sont les quatre critères de sélection dont vous tenez compte pour

évaluer les candidatures.

Remarque: seules les trois, resp. quatre premières mentions sont évaluées.

3,5

Remarques pour les corrections: 0,5 point par réponse correcte, max. a) 1,5

point, b) 2 points; seules les (3/4) premières mentions sont évaluées.

a) - Formulaire de candidature rempli

- Extrait récent du registre des poursuites

- Références (employeur, bailleur)

Autre solution :

- Pièces d'identité

b) - Revenu, situation financière (loyer brut équivalant au plus à un tiers du revenu brut annuel)

- Les personnes conviennent-elles à la communauté ou au quartier (mix de locataires)

- Rapport entre le nombre de personnes et la taille du logement

- Renseignements / références

Exercice B5

Le contrat de location est signé, mais il vous manque un extrait récent du

registre foncier ainsi que les justificatifs correspondants. Mme Kurz séjourne

à l’étranger pour une période prolongée et ne peut pas vous fournir ces

documents. Vous n’avez pas non plus connaissance du numéro de parcelle.


a) Indiquez en quelques mots-clés et dans l’ordre chronologique correct les

informations ou documents nécessaires et les services auxquels vous

vous adressez pour obtenir un extrait actuel du registre foncier, y compris

les pièces justificatives.

b) Mentionnez six types d’informations que vous trouvez dans l’extrait du

registre foncier.

5

Remarques pour les corrections: a) 2 points, pas d’attribution de points

partiels, l’ordre chronologique doit être correct; b) 0,5 point par mention

correcte, max. 3 points; seules les six premières mentions sont évaluées.

a) - Déterminer le numéro de parcelle (numéro cadastral, numéro de feuillet du registre foncier) :

Commander le plan cadastral auprès du géomètre responsable (trouver le numéro de parcelle au moyen d’un géoportail).

- Commander l’extrait du registre foncier avec les pièces justificatives auprès du registre foncier responsable.

b) - Description du fonds

- Fonds dépendants

- Estimation officielle

- Propriété

- Mentions

- Annotations

Autres solutions :

- Servitudes

- Charges foncières

- Droits de gage

- Affaires en cours

Exercice B6

Vous établissez le dossier de location pour l’immeuble de la Lindenstrasse

15, 6301 Zoug, de Mme Kurz. Quelles indications y faites-vous figurer en ce

qui concerne l’équipement des différents logements?


Mentionnez quatre indications susceptibles d’intéresser les candidats

potentiels en termes d'aménagement et d’équipement. Utilisez des termes

génériques.

Remarque: seules les quatre premières mentions sont évaluées.

2

Remarques pour les corrections: 0,5 point par réponse correcte, max. 2

points; seules les quatre premières mentions sont évaluées. La liste de

solutions ci-après n’est pas exhaustive.

- Revêtements intérieurs

- Installations électriques

- Installations techniques (TV, radio, interphone, visiophone, etc.

- Agencement cuisine

Autres solutions :

- Agencement sanitaire

- Portes/fenêtres

- Balcon/terrasse

- Systèmes d'obscurcissement (volets, stores toiles, stores,…)

- Annexes (cave, grenier, etc.)

- Chauffage/ventilation

C) Entretien d’immeuble, rénovations 20 points

Exercice C1

Mme Kurz ne connaît pas le tableau paritaire des amortissements et vous

demande quelle est la durée de vie des éléments suivants :

- Revêtements de sol en linoleum

- Vitrification de parquets

- Réfrigérateur

- Plan de cuisson vitrocéramique

- Lave-vaisselle

- Ascenseur


Quelles parties ont élaboré le tableau paritaire des amortissements ?

Quelle est la durée de vie des éléments susmentionnés selon le

tableau paritaire des amortissements ?

3,5

Remarque pour les corrections: 0,5 point par mention correcte de la durée

de vie.

Fédération romande immobilière et Association suisse des locataires (ASLOCA)

Linoléum: 20 ans

Vitrification de parquets: 10 ans

Réfrigérateur: 10 ans

Plan de cuisson vitrocéramique: 15 ans

Lave-vaisselle 15 ans

Ascenseur: 30 ans

0,5

0,5

0,5

0,5

0,5

0,5

0,5

Exercice C2

Selon la norme SIA 112, le déroulement d’un processus de construction est

subdivisé en six phases. L’une des phases est celle de l’étude du projet,

laquelle est à son tour subdivisée en phases partielles, avec des objectifs

correspondants.


a) Mentionnez les six phases dans l’ordre correct.

b) Décrivez les trois phases partielles et les objectifs de la phase d’étude du

projet, dans l’ordre correct.

6

Remarque pour les corrections: a) / b) si l’ordre n’est pas correct, 0 point pour

la phase ou phase partielle en question. Si une phase manque, les suivantes

comptent si elles figurent dans le bon ordre.

a) 1 Définition des objectifs

2 Études préliminaires

3 Étude du projet

4 Appel d’offres

5 Réalisation

6 Exploitation

b) Phases partielles : Objectifs :

Avant-projet (0,5) Solution optimisée du point de vue de la conception et de la rentabilité (0,5)

Projet de l’ouvrage (0,5)

Projet et coûts optimisés, délais définis (0,5)

Procédure de demande d’autorisation ou dossier de mise à l’enquête (0,5 ; une des deux mentions suffit)

Projet approuvé, coûts et délais vérifiés, crédit de construction approuvé (0,5)

0,5

0,5

0,5

0,5

0,5

0,5

Exercice C3

Dans le cadre de l’exploitation des immeubles, il existe un niveau de gestion

stratégique et un niveau de gestion opérationnel. Quelles sont les quatre

stratégies possibles au niveau de l'exploitation ?


Énumérez les quatre stratégies.

2

- Maintenir - Remplacer - Attendre - Vendre Possible également - Entretien/réparation - Conservation/maintien - Rénovation partielle - Rénovation à valeur ajoutée/transformation - Réhabilitation/remplacement - Nouvelle construction

0,5 0,5 0,5 0,5

Exercice C4

Les contrats d’entreprise pour la transformation de l’immeuble de la

Dorfstrasse 6, 6204 Sempach, ont été soumis à la norme SIA 118. Comme

plusieurs défauts ont déjà été constatés, vous discutez de la marche à suivre

avec Mme Kurz.


a) Mentionnez les trois différents délais de garantie avec leur désignation et

le délai de dénonciation correspondant.

b) Expliquez en quelques mots-clés deux possibilités d’assurer le respect de

l’obligation de garantie.

4

a)

- Deux ans (0,5): Défauts visibles dénoncés avant le terme du délai de garantie, dès connaissance (0,5)

- Cinq ans (0,5): Défauts cachés, à dénoncer immédiatement (0,5)

- Dix ans (0,5): Défauts intentionnellement dissimulés ou non-livraison ou malveillance (0,5) une des trois mentions suffit

b)

- Certificat de garantie d’une assurance ou d’une banque (0,5) - Retenue en espèces portant intérêt (0,5)

Exercice C5

Vous dressez le budget pour les immeubles de Mme Kurz. Vous y faites

notamment figurer les postes de maintenance et de réfection.


Expliquez les deux notions en quelques mots-clés.

2

- Maintenance: Maintien du bon fonctionnement par des mesures simples et régulières (entretien courant)

- Réfection: Restauration de la sécurité et du bon fonctionnement pour prolonger la durée de vie (rénovation)

Exercice C6

Vous discutez avec l’un des concierges de la possibilité de réduire les frais de

chauffage, car quelques locataires s’en sont plaints. Aucune rénovation de

cet immeuble n’est prévue à moyen terme.


Expliquez en quelques mots-clés cinq moyens dont vous disposez pour

réduire les frais de chauffage sans avoir à consentir un investissement

important.

Remarque : seules les cinq premières mentions sont évaluées.

2,5

Remarque pour les corrections: 0,5 point par réponse correcte, max. 2,5 points; seules les cinq premières mentions sont évaluées.

- Adapter les heures de chauffage aux usages des occupants (réduction la

nuit)

- Contrôler les vannes thermostatiques

- Faire enlever les objets ou rideaux placés devant les radiateurs

- Mettre le chauffage hors service hors de la période de chauffage

- Veiller à la propreté de la chaufferie (la poussière et la saleté entravent la

bonne combustion)

Autres solutions :

- Aérer correctement

- Optimiser certains coûts (contrats de maintenance et de livraison de

combustibles plus avantageux

- Mieux régler les courbes de chauffage

- Enlever les tablettes situées au-dessus des radiateurs

- Installer des brise-jets économes sur les robinets

- Audit de la ventilation

- Informer les locataires sur la manière d'effectuer des économies

D) Assurances / Conciergerie 16 points

Exercice D1

Mme Kurz veut que ses immeubles soient correctement assurés et vous prie

de l’assister, en qualité de spécialiste.


a) Quelles assurances doit-elle impérativement conclure ?

b) Quelles assurances recommanderiez-vous car vous avez déjà traité de

tels cas dans le cadre de vos activités précédentes ?

2

a) Assurance immobilière (incendie, ECA, ECAB) 0.5 point (attention aux

exceptions!)

b) Assurance bâtiment privée (dégâts d’eau, bris de glace, etc.) 0,5 point Assurance RC immeuble 0,5 point Assurance perte de revenu locatif (incendie, dégât d'eau) 0.5 point

Exercice D2

Mme Kurz trouve la prime de l’assurance immobilière trop élevée et vous

demande comment l’assurance fixe cette prime.


Expliquer à Mme Kurz les bases de calcul de cette prime.

1

La base est constituée de l’évaluation de la valeur du bâtiment par l’assurance, basée sur le cubage des éléments construits, et du coût de construction (au m3).

Exercice D3

Mme Kurz souhaite maintenant comprendre ce que sont les dommages dus

à des événements naturels et si l’assurance immobilière couvre aussi

d’autres risques.

Structure de la solution

a) Quels sont les événements naturels en question ?

(quatre mentions)

b) Quels autres risques sont couverts par l’assurance immobilière ?

(quatre mentions)

4

Remarques pour les corrections: 0,5 point par réponse correcte; seules les quatre premières mentions sont évaluées pour les questions a et b.

a) Hautes eaux Inondation Avalanches Tempête (plus de 75 km/h)

Autres solutions : Grêle Chute de pierres

b) Incendie Fumée Explosion Foudre

Autre solution : Chute d’avion (aéronefs)

Exercice D4

Emma Oppliger, 92 ans, locataire de l’immeuble de la Brünigstrasse 2, a

oublié de fermer le robinet du lavabo, dont l’écoulement était entravé par une

lavette, d’où l’inondation de la salle de bain. L’eau a pénétré dans le sol puis

dans la salle de bain du logement de l’étage inférieur occupé par Hans Rüegg.

Le revêtement de sol des deux logements doit être remplacé, de même que le

plafond à l’étage inférieur. En outre, les meubles de salle de bain des deux

locataires, qui leur appartiennent en propre, doivent être éliminés et

remplacés.


Qui paie les différents frais ? Énumérez les postes de frais apparus et

indiquez qui doit les prendre en charge.

5

Remarque pour les corrections: 1 point par réponse complète (dommages et payeur)

Les deux sols et le plafond Assurance bâtiment dégâts d’eau Recours de l’assurance bâtiment Assurance RC Oppliger Meubles salle de bain Rüegg Assurance ménage Rüegg Franchise meubles salle de bain Rüegg M. Rüegg / Mme Oppliger Meubles salle de bain Oppliger Mme Oppliger / ou sa RC

Évaluation du groupe de questions D5






Exercice D5 Prenez position sur les déclarations suivantes :

4

Du moment que le concierge n'habite pas l'immeuble, le

service de conciergerie est toujours assujetti à la TVA.

juste

faux

0,5

Un concierge est exempté des réductions sociales

jusqu’à l’âge de 20 ans révolus.

juste

faux

0,5

L’exonération AVS/AI pour retraités s’élève à 16 800

francs.

juste

faux

0,5

Les indemnités de vacances sont de 10,65% pour une

personne âgée de 52 ans.

juste

faux

0,5

Pour les étrangers, on prélève généralement l’impôt à la

source.

juste

faux

0,5

Un concierge ne doit pas forcément relever son temps de

travail.

juste

faux

0,5

Les accidents non professionnels ne sont assurés qu’à

partir d’un temps de travail de 10 heures par semaine.

juste

faux

0,5

Les accidents professionnels doivent toujours être

assurés par le propriétaire de l'immeuble ou la gérance

juste

faux

0,5

E) Modifications des prestations du bail 25 points

Évaluation du groupe de questions E1






Exercice E1 Évaluez l’exactitude des déclarations suivantes.

6

La protection contre les loyers abusifs et autres prétentions

abusives est réglée dans le CO et le CC.

juste

faux

0,5

Si la réserve prévue lors des augmentations de loyer

antérieures n’est pas mentionnée, elle reste tout de même

valable.

juste

faux

0,5

Les baisses de loyer doivent toujours être communiquées

au moyen de la formule officielle.

juste

faux

0,5

Fait foi pour les adaptations de loyer le taux d’intérêt de

référence actuel ou, sur entente avec le propriétaire, le taux

d’intérêt déterminant de la Banque cantonale.

juste

faux

0,5

Une confirmation correcte d'un échelon d’un loyer

échelonné, conformément au bail avec loyer échelonné

selon l’art. 269c CO, ne peut pas être contestée.

juste

faux

0,5

Le bailleur ne peut adapter le loyer qu’une fois par an. juste

faux

0,5

Pour les locaux commerciaux, la comparaison avec les

loyers usuels dans la localité ou le quartier peut se fonder

sur les loyers par m2.

juste

faux

0,5

L’introduction d’une garantie de loyer peut être

communiquée aux locataires au moyen de la formule

officielle.

juste

faux

0,5

Les modifications des délais de paiement des loyers

peuvent être communiquées aux locataires par une simple

lettre.

juste

faux

0,5

Le locataire peut aussi contester une augmentation des

frais accessoires auprès de l’autorité de conciliation.

juste

faux

0,5

Toute société de gérance peut élaborer un formulaire sur

mesure pour la communication des augmentations de loyer

et le faire approuver par l’autorité cantonale compétente.

juste

faux

0,5

Lors d’une adaptation de loyer fondée sur la baisse du taux

d’intérêt de référence, la réserve prévue en cas de

rendement brut ne couvrant pas les coûts peut être activée

simultanément.

juste

faux

0,5

Exercice E2

Mme Kurz a entendu parler des notions de «modifications des prestations du

bail» et d’«adaptations unilatérales du contrat». Elle en ignore la signification.


Expliquez à Mme Kurz le sens de la notion d'«adaptation unilatérale du

contrat» en une ou deux phrases. Mentionnez quatre exemples. Seules les

quatre premières mentions sont évaluées.

4

Une adaptation unilatérale du contrat de bail est une modification des prestations du bail par laquelle le bailleur entend modifier les conditions contractuelles à l'avenir. 2 points

0,5 point par exemple correct, max. 2 points.

- Introduction de nouveaux frais accessoires - Date de décompte - Suppression de surfaces secondaires - Suppression d’une co-utilisation

Autres solutions :

- Augmentations de loyer - Modification des délais de congé - Introduction d’un règlement d’immeuble - etc.

Exercice E3

Comme indiqué plus haut, dans le contexte, l’immeuble de la Dorfstrasse 6 a

été rénové récemment. Vous disposez maintenant du décompte final de ces

travaux, avec les postes suivants.

Chauffage au mazout CHF 25 000

Ascenseur CHF 100 000

La propriétaire souhaite que vous calculiez l’augmentation possible du loyer

mensuel de la famille Lang (logement de 4,5 pièces du 2e étage, 110 m2 sur

800 m2 au total) basée sur les investissements à plus-value.

- Durée de vie chauffage au mazout: 20 ans

- Durée de vie ascenseur: 30 ans

- Taux d’intérêt de référence: 1,75 %

- Majoration pour entretien: 10% rémunération/amortissement


Calculez les investissements à plus-value. La méthode de résolution doit être

clairement compréhensible. Les résultats intermédiaires sont évalués. Tous

les résultats intermédiaires doivent comporter quatre décimales. Le montant

de l’augmentation doit être arrondi mathématiquement à 5 centimes.

10

Chauffage au mazout CHF 25 000.00

Pas de plus-value, simple remplacement – donc pas d’adaptation du loyer

(3 points) Remarque pour les corrections: contrôler les calculs pour répercussion à 10% maximum; si correct également 3 points

Ascenseur CHF 100 000.00

Part à plus-value 100% = CHF 100 000.00 (1 point)

Rémunération du capital (1,75% + 0,5% : 2) = 1,125% (CHF 1125.00) (0,5 point) Amortissement: (100 : 30) = 3,3333% / (CHF 3333.33) (0,5 point) Frais d’entretien (10% de 4,4583%) = 0,4458% / (CHF 445.80) (0,5 point) Taux de répercussion = 4,9041% (0,5 point) ** Total montant répercutable pour l’ascenseur = CHF 4904.13 (1 point) Logement Lang (110 m2 sur 800 m2)

Part mensuelle (4904.13 /800 x 110 /: 12) = CHF 56.20 (3 points)

** la méthode HEV 1% de l'investissement à plus-value est également acceptée (frais d'entretien = 1% = CHF 1'000, tx réperc. 5.4583% = CHF 5458.83, part mensuelle (5458.83/800x110/12) = CHF 62.55

Exercice E4

Comme vous ne parvenez pas à louer le logement de 3,5 pièces de la

Dorfstrasse 6 avec le loyer actuel, vous réduisez celui-ci de 100 francs. Vous

trouvez alors un nouveau locataire en la personne de M. Fröhlich et concluez

un contrat de bail avec lui. Dans le contrat, vous signalez la réduction de 100

francs à titre de réserve de loyer. Après la signature et l’emménagement, M.

Fröhlich conteste la réserve auprès de l’autorité de conciliation.

Cette opposition auprès de l’autorité de conciliation est-elle déjà possible ?


Répondez à la question par oui ou non, puis motivez votre prise de position en

une ou deux phrases. Sans justification, aucun point n’est attribué.

2

Non (1 point)

Le locataire ne peut pas faire opposition contre la réserve lors de la conclusion du contrat. (1 point)

(Il ne peut s’opposer, auprès de l’autorité de conciliation, qu’à la mise en vigueur de la réserve lors de la prochaine adaptation du loyer.)

Exercice E5

Les locataires Iris Kieser et Daniel Eberdorfer occupent le logement de 3,5

pièces au 3e étage de la Dorfstrasse 6. Ils constatent que le loyer est calculé

sur la base d’un taux d’intérêt plus élevé que le taux de référence actuel et

vous adressent une demande de baisse de loyer par écrit.

Vous examinez le contrat de bail et faites les constats suivants.

Loyer actuel: CHF 2430.00

Situation des coûts, taux de référence et IPC: états au 31 janvier 2015

Renchérissement, calcul de 0,5% par an


Calculez le nouveau loyer avec le nouveau niveau des coûts, le nouveau taux

de référence et le nouvel IPC au 31 mars 2017.

La méthode de résolution et les formules correspondantes doivent être

indiquées. Arrondissez le montant obtenu mathématiquement à 5 centimes

près.

3

Taux de référence de 2% à 1,75% = - 2,91% - 70.70 (formule: 3 x100 / (3+ 100)) (0,5 point)

IPC de 102,3 à 102,0 points = - 0,12% - 2.90 Formule (102 – 102,3) / 102,3 x 100 dont x 40% (0,5 point)

Renchérissement de février 2015 à mars 2017 = 1,08% + 26.25 Formule 0,5 / 12 x 26 mois (0,5 point)

Loyer actuel: CHF 2430.00

Baisse du niveau des coûts: CHF – 47.35

Nouveau loyer adapté: CHF 2382.65 (1,5 point)

F) Défauts / changements de locataires 25 points

Exercice F1

Si une chose louée n’est pas remise à la date convenue ou présente des

défauts qui compromettent ou excluent la conformité de la chose à l’usage

auquel elle est destinée, le locataire peut procéder de deux manières.


Indiquez les deux groupes d'articles de loi pertinents et expliquez les deux

possibilités principales en deux phrases chacune au maximum.

4

Remarque pour les corrections: 1 point par possibilité correcte et par mention correcte de l’article de loi pertinent.

Le locataire peut refuser la remise. Le bail est alors réputé non exécuté et les dispositions générales des articles 107-109 CO sur l’inexécution des contrats sont applicables. Le locataire peut accepter la chose louée et faire valoir les prétentions prévues aux articles 259a – 259i relatifs aux droits du locataire en cas de défauts.

Exercice F2

Quatre jours auparavant, vous avez enfin pu remettre le logement du 1er

étage à un nouveau locataire. Celui-ci vous appelle et exige que vous

passiez une nouvelle fois le voir dans le logement pour relever de nouveaux

défauts constatés. Il mentionne par exemple une tache sur la moquette de

la salle de séjour.


Répondez aux questions suivantes :

- Êtes-vous tenu d’obtempérer et de relever les défauts constatés

entretemps par le locataire ?

- De quelles possibilités dispose le locataire pour se protéger de la reprise

à son compte des défauts constatés ?

- Dans quel délai le locataire doit-il faire usage de cette possibilité ?

5

Non, rien ne vous y oblige. 1 point

Le locataire peut dénoncer à la gérance les défauts constatés après coup par lettre recommandée. 2 points

Ces défauts doivent être dénoncés 10 à 14 jours après la reprise de la chose louée. 2 points

Exercice F3 Lors de la restitution d’une chose louée, le bailleur est tenu d’aviser immédiatement le locataire des défauts dont celui-ci répond, si celui-ci est absent ou refuse de signer le protocole de sortie.


Expliquez en une phrase pourquoi cet aspect est particulièrement important.

Indiquez comment le terme «immédiatement» est interprété dans la pratique,

c’est-à-dire de combien de temps dispose le bailleur pour dénoncer de tels

défauts ?

2

À défaut, toutes les prétentions en dommages-intérêts sont nulles (art. 267a CO). La dénonciation des défauts doit intervenir au maximum dans les 48 ou 72 heures ouvrables.

Exercice F4

Un lundi matin, le locataire d’un logement vous appelle, désespéré. Le

samedi précédent, l’un de ses invités a gravement endommagé le vitrage de

la porte du balcon. Il souhaite vous communiquer ses coordonnées afin que

vous puissiez régler le cas directement avec la personne responsable.


Répondez aux questions suivantes :

- Qui est responsable envers le bailleur de la réfection de tels défauts

et dans quel article de loi ce cas est-il réglé ? Indiquez l’article exact

et complet.

- De quel type de défaut s'agit-il ici ?

- Quelle est dans un tel cas la notion générale désignant les proches,

les sous-locataires ou les visiteurs ?

4

Remarque pour les corrections: 1 point par réponse correcte et par mention de l’article de loi (seulement si la mention est complète).

Le locataire répond des défauts envers le bailleur. Art. 259a al. 1 CO

Idem question précédente, cela ne change rien, le locataire reste responsable. 1 point

Auxiliaires. 1 point

Exercice F5

Lors de la restitution d’un logement par un locataire qui l’a occupé depuis la

construction de l’immeuble, dix ans auparavant, vous constatez des défauts

qui ne peuvent PAS être réparés. Les éléments suivants doivent être

remplacés :

- Four - Stores extérieurs à lamelles (aluminium) - Baignoire (acier) - Peinture de la chambre d’enfant


Indiquez la proportion exacte, en %, que le locataire doit prendre en charge

pour chacun de ces défauts selon le tableau paritaire des amortissements.

Remarques : seules sont évaluées des indications exactes en % (max. deux

décimales). Aucun point n’est attribué pour des indications de plage.

4

- Four 33,33% - Stores extérieurs à lamelles (aluminium) 60% - Baignoire (acier) 71,43% - Peinture de la chambre d’enfant 0%

Exercice F6

En présence de défauts imputables au bailleur, le locataire a certains droits

qu’il peut faire valoir.


Énumérez six droits du locataire selon la loi et indiquez à chaque fois l’article

de loi pertinent.

Remarque: les différents droits doivent être indiqués de manière clairement

compréhensible. Les articles de loi doivent être complets. Seules les six

premières mentions sont évaluées.

6

Remarque pour les corrections: 0,5 point par réponse correcte (seulement si clairement compréhensible), 0,5 point par article de loi correct et complet. Remise en état de la chose, art. 259a al. 1 let. a CO Résiliation immédiate pour défauts graves, art. 259b let. a CO Élimination de défauts restreints, art. 259b let. b CO Réduction proportionnelle du loyer, art. 259d al. 1 CO ou 259 a let. b CO Dommages-intérêts, art. 259e CO ou 259a let. c CO Consignation du loyer, art. 259g CO Autre solution: Prise en charge d'un procès contre un tiers 259a let. d CO

G) Congé 25 points

Évaluation du groupe de questions G1






Exercice G1 2

Un congé extraordinaire est admissible en présence d’un

contrat de bail de durée déterminée.

juste

faux

0,5

Un congé pour demeure de paiement peut être contesté. juste

faux

0,5

Une prolongation d’un bail de durée déterminée est exclue

(sauf avec mention d’un projet de rénovation, art. 272, al.

2, let. d CO).

juste

faux

0,5

Le congé pour un logement occupé par une famille ou un

partenariat enregistré intervient sur le même formulaire.

juste

faux

0,5

Exercice G2 La propriétaire de l’immeuble de la Dorfstrasse 8, 6204 Sempach, a décidé

de donner leur congé à tous les locataires en raison du mauvais état de la

construction. Avant d’envoyer le congé, elle souhaite vous poser diverses

questions.


1. Le congé doit-il être motivé sur la formule officielle ? Justifiez votre

réponse en mentionnant l’article de loi pertinent.

2. De quelles possibilités dispose le locataire, après réception du congé,

s’il n’est pas d’accord avec cette décision ? Indiquez sa prochaine

démarche, avec le délai et l’instance.

3. Dans quelle situation le locataire peut-il espérer obtenir une

prolongation de longue durée ? Énumérez les cinq principaux points.

4. Indiquez la durée de prolongation maximale pour les habitations et les

locaux commerciaux.

8

1. Remarques pour les corrections: 0,5 point pour la réponse «non» et la justification correcte; 0,5 point pour l’article de loi correct et complet; max. 1 point. Oui Non Le congé doit être motivé sur demande, art. 257, al. 2 CO

2. Remarques pour les corrections: 0,5 point par mention correcte, max. 1,5 point. Contestation 30 jours Autorité de conciliation compétente

3. Remarques pour les corrections: 1 point par mention correcte, max. 5 points.

- Lorsque le bailleur résilie le bail peu après son début 1 point - Bail de très longue durée 1 point - Situation personnelle / familiale et économique (grand âge, problèmes

de santé, grossesse, changement d’école, possibilités financières limitées, etc.) 1 point

- Situation régnant sur le marché local des habitations et locaux commerciaux (pénurie de logement, manque de logements abordables) 1 point

- Circonstances de la conclusion du contrat et contenu du contrat 1 point

Autre solution :

- Besoin personnel du bailleur et son urgence 1 point

4. Remarques pour les corrections: 0,5 point pour les deux réponses correctes, 0 point si une réponse est incorrecte, max. 0,5 point.

Habitations: 4 ans Locaux commerciaux: 6 ans

Exercice G3

Le bail du cabinet médical de la Dorfstrasse 8 est de durée déterminée et

prend fin au 30 avril 2018. Le bail prévoit une option déterminée qui aurait dû

être exercée douze mois avant l’expiration du contrat. En juin 2017, le locataire

vous annonce qu’il souhaite prolonger le bail pour une nouvelle durée de cinq

ans.

Le loyer par mètre carré convenu à l’époque se situe nettement au-dessus du

prix du marché et le locataire est un bon client, solvable.

La propriétaire vous prie de lui soumettre une proposition permettant de

résoudre la question au mieux.

Remarque: tenez également compte du contexte, en page 3.

4

Recommander à la propriétaire de refuser l’exercice de l’option en dépit de l’excellent loyer pour ne pas entraver le projet de construction. 2 points

Communiquer par écrit au locataire que le délai d’exercice de l’option a été dépassé. 1 point

Conclure avec le locataire un nouveau contrat de bail de durée déterminée (utilisation provisoire). 1 point

Exercice G4

Mentionnez et expliquez les théories de la réception en fournissant à chaque

fois un exemple pratique d’une situation où elles sont pertinentes.

5

Remarques pour les corrections: 1 point pour la mention de cette théorie et 1 point pour l’explication correcte; 0,5 point pour l’exemple. Théorie relative de la réception : Une lettre recommandée n’est réputée délivrée que lorsque le destinataire la reçoit effectivement et au plus tard le septième et dernier jour du délai de garde. Exemples: communication d’une augmentation de loyer, fixation d’un délai en cas de demeure de paiement.

Remarques pour les corrections: 1 point pour la mention de cette théorie et 1 point pour l’explication correcte; 0,5 point pour l’exemple. Théorie absolue de la réception ou théorie de la réception renforcée : Le cas normal dans le droit du bail. Une lettre recommandée est considérée comme délivrée dès que le destinataire est en mesure d’en prendre possession (au plus tard le lendemain du dépôt dans la boîte aux lettres ou case postale). Ceci indépendamment du fait que le destinataire ait effectivement connaissance du courrier. Exemple: congé.

Exercice G5

Pourquoi l’état civil d’un locataire est-il pertinent et où peut-on en prendre

connaissance ?

1

Remarques pour les corrections: 0,5 point pour l’explication correcte et 0,5

point pour le service à consulter, max. 1 point.

Si les conjoints ou partenaires enregistrés locataires d’un logement de famille ne reçoivent pas chacun les documents ayant une portée juridique (par exemple le congé), ceux-ci perdent leur validité.

L’état civil peut être demandé auprès de l’administration de la commune ou du bureau du district. Un des deux services suffit

Exercice G6

Vous avez donné son congé au locataire Hans Meier, Dorfstrasse 6, en

demeure de paiement. Vous avez fixé le délai de remise par écrit et constatez

que la personne n'a pas quitté le logement spontanément. Vous devez

requérir son expulsion auprès du juge.

a) Quelles sont les deux procédures dont vous disposez, d’une manière

générale? Expliquez brièvement dans quelle situation on choisit l’une ou

l’autre.

b) Quelle version choisissez-vous dans ce cas concret? Motivez votre

réponse.

5

Remarque pour les corrections: 1 point par mention correcte et par explication correcte, max. 2 point.

a) 1ère version: Expulsion en procédure simplifiée

Lorsque la valeur litigieuse est inférieure à Fr. 30'000.00 et que le motif

d'expulsion n'est pas clairement établi ou que le locataire le conteste.

2e version: Procédure d’expulsion sommaire

Lorsque les faits sont incontestés et que la situation juridique est évidente ---

> action rapide.

b) En procédure sommaire, car la situation peut être établie au moyen de la fixation de délais et du congé.

H) Bases, mandat de gérance 19 points

Exercice H1 Mme Emma Kurz vous rend visite la semaine prochaine pour un entretien et

vous prie par téléphone de préparer d’ici là un projet de mandat de gérance

pour ses objets restants dans le nouveau complexe de la Lindenstrasse.

Celui-ci doit en substance correspondre aux conventions antérieures.

Structure de la solution

Établissez le projet de mandat de gérance conformément aux conventions

précédentes. Les indications détaillées et un cahier des charges actuel

formant simplement une annexe.

- Structure chronologique selon votre formation

- Les tâches, les procurations et le cahier des charges sont déjà régis

dans une annexe.

Remarque: tenez compte de toutes les informations que vous pouvez trouver dans le présent examen.

19

Contrat de gérance

1 Parties

Emma Kurz Bürglenweg 3 6000 Lucerne 1 point (si complet, avec adresse)

ImmoTop AG Bahnhofplatz 1 6001 Lucerne 1 point (si complet, avec adresse)

2 Immeuble, objets

Lindenstrasse 15, 0.5 point 6301 Zoug 0.5 point

Immeuble mixte avec: 120 m2 de surfaces commerciales 1 point 4 x logements de 4,5 pièces 1 point 3 x logements de 3,5 pièces 1 point 10 places de parc 1 point

3 Début du contrat

1er mai 2018 1 point

4 Durée du contrat, résiliation

Le contrat peut être résilié par les deux parties moyennant un délai de résiliation de six mois 1 point au 30 avril. 1 point

Indication de la durée initiale du contrat = 0 point: mention pas nécessaire

5 Tâches, procuration, cahier des charges

0 point pour une éventuelle énumération, car figurant dans une annexe (selon l’énoncé)

6 Compétence financière

La gérance est habilitée à attribuer des mandats jusqu’à concurrence de 2000 francs. 1 point

7 Dates de décompte

La gérance établit un décompte annuellement, au 30 avril. 1 point

8 Réglementation des paiements

La propriétaire reçoit mensuellement 1 point des acomptes correspondant à 80% des revenus locatifs nets. 1 point

9 Conventions particulières

Une séance a lieu chaque mois entre les parties 1 point, celle-ci est comprise dans les honoraires. 1 point

10 Honoraires, frais

Sont convenus des honoraires équivalant à 4,5% des revenus locatifs nets. 1 point Les honoraires incluent tous les frais. 1 point

11 For

Le for est Zoug. 1 point

12 Lieu, date, signature

0 point, car il ne s’agit que d’un projet

I) Contrat de bail, gérance 30 points

Évaluation du groupe de questions I1






Exercice I1 2

La forme écrite n’est pas obligatoire pour la conclusion

d’un contrat de bail.

juste

faux

0,5

Si des frais accessoires ne sont pas convenus dans le

contrat de bail, le locataire peut considérer que le loyer

convenu couvre l’ensemble des frais.

juste

faux

0,5

La loi prévoit un délai de résiliation minimal de trois

mois pour une chambre meublée.

juste

faux

0,5

Dans un contrat de bail, un responsable solidaire ne

répond que du versement du loyer.

juste

faux

0,5

Exercice I2 Un contrat de bail peut être conclu oralement ou par écrit. De quoi résulte-t-il

et sur quels points essentiels du contrat les parties doivent-elles s’entendre ?

2

Remarque pour les corrections: 0,5 point pour la mention correcte.

Manifestation de volonté réciproque et concordante

Remarques pour les corrections: 0,5 point par mention correcte, max. 1,5 point; max. 2 points pour l’ensemble.

Points essentiels: parties, chose louée, début du bail et loyer

Exercice I3

Énumérez trois droits et trois obligations du locataire ainsi que du bailleur.

Remarque: prière d’écrire directement dans le tableau.

6

Remarque pour les corrections: réponses également correctes: Obligations du locataire: élimination des défauts, restitution de la chose louée, fourniture d’une garantie, obligation d’annonce Obligations du bailleur: octroyer un droit de regard sur les pièces, obligation de renseigner 0.5 point par mention correcte, max. 6 points. Locataire :

Droits : Obligations :

Droit à l’élimination des défauts Paiement du loyer et des FA

État du logement conforme aux termes du contrat

Obligation de tolérer

Droit de laisser les proches parents tels que conjoints s’installer dans le logement sans causer une sur-occupation.

Devoir de diligence et de respect

Contestation du loyer initial Constitution de sûretés

Autres solutions :

Réduction du loyer en cas de défaut de la chose louée

Aviser le bailleur dans le cas de

défauts auxquels il n'est pas tenu

de remédier

Consignation du loyer Remédier aux menus défauts

Bailleur :

Droits : Obligations :

Droit d’accès Remise de la chose dans un état correspondant à l’usage prévu

Approbation du sous-locataire Paiement des charges et taxes

Congé pour besoin personnel Maintenance

Autres solutions :

Résiliation ordinaire (hormis protection contre les congés abusifs)

Entretenir l'objet loué pour qu'il soit dans un état conforme à l'utilisation prévue

Percevoir un loyer Remédier aux défauts

Obligation de renseigner (EDL, loyer précédent sur demande, etc.)

Exercice I4 Expliquez l’option déterminée et l’option ouverte en une à deux phrases.

2

Option déterminée :

Remarque pour les corrections: 1 point s’il ressort de l’explication que les conditions de l’option doivent être déjà définies.

Lorsque toutes les conditions contractuelles du bail à constituer sont fixées à l’avance.

Option ouverte :

Remarque pour les corrections: 1 point s’il ressort de l’explication que les conditions ne sont alors pas encore déterminées.

Max. 2 points.

Si l’exercice de l’option n’entraîne nécessairement pas la continuation du bail aux conditions contractuelles déjà connues.

Exercice I5 Formulez une clause possible d’option déterminée dans le contrat de bail.

3

Remarques pour les corrections : - Droit du locataire - d’exercer l’option - aux mêmes conditions

1 point par mention correcte, max. 3 points.

Le locataire est en droit, à l’expiration de la durée déterminée du bail, de prolonger celui-ci de cinq ans aux mêmes conditions. Le locataire doit exercer son droit de prolongation par lettre recommandée au plus tard douze mois avant l’expiration de la durée du bail.

Exercice I6

Énumérez quatre différentes manières de fournir une prestation de garantie.

2

Remarque pour les corrections: 0,5 point par mention pertinente, max. 2 points.

- Compte bloqué de garantie de loyer (caution en espèces) - Garantie bancaire (contrat de garantie) - Garantie d’assurance (contrat de garantie) - Acte de cautionnement

Autres solutions :

- Assurance caution (cautionnement) - Mise en gage de l’inventaire d’exploitation

Exercice I7 Un contrat de bail ne comporte aucune clause prévoyant à quelle date et à

quelle fréquence le loyer doit être payé.

Dans ce cas, quand le loyer doit-il être payé par le locataire? Expliquez la

situation en une à deux phrases.

2

Remarques pour les corrections: - Fin de la durée de location 1 point - Mention de l’usage dans la localité ou le quartier 1 point

Dans un tel cas, le loyer doit être payé au plus tard à la fin de la durée de location, à moins qu’un autre terme de paiement soit d’usage dans la localité ou le quartier.

Exercice I8 Quelles conditions doivent être remplies pour parfaire un bail avec loyers

échelonnés ?

2

Remarque pour les corrections: 0,5 point par mention pertinente; 0,5 point supplémentaire si les trois conditions sont mentionnées correctement; max. 2 points. - Le bail doit être conclu pour une durée minimale de trois ans. - Le montant de l’augmentation ou des augmentations doit être fixé lors de la

conclusion du bail. - Le loyer peut être augmenté une fois par an au plus.

Exercice I9 La propriétaire, Mme Kurz, s’est vue proposer par une connaissance

d’acheter une parcelle de terrain pour laquelle il existe déjà un projet de

construction. Mme Kurz vous contacte et vous prie de calculer le loyer

couvrant les coûts pour ce projet.

Vous obtenez les indications suivantes:

Achat du terrain CHF 2 800 000

Frais de construction CHF 5 200 000

Valeur immobilisée CHF 8 000 000

Rémunération du capital:

Hypothèque CHF 5 000 000 à 2%

Capitaux propres CHF 3 000 000 à 3%

Énumérez les facteurs de coût dont vous tenez compte pour calculer le loyer

couvrant les coûts. Les facteurs de rémunération du capital figurent déjà

dans le tableau suivant, à titre d’exemples.


- Mentionnez les facteurs de coût dans la colonne «Type de coût»

- Indiquez le pourcentage à prendre en compte dans la colonne

«Pourcentage».

- Indiquez les bases utilisées pour le calcul et permettant, en les multipliant

par le pourcentage correspondant, d’obtenir le montant du facteur de coût

(colonne «Base de calcul»). Opérez un choix entre valeur immobilisée,

frais de construction et loyer couvrant les coûts.

- Les montants n’ont pas à être calculés.

7,5

Remarques pour les corrections:

- Par type de coût pertinent 0,5 point - Par pourcentage correct (fourchette ou nombre précis) 0,5 point - Par base de calcul correcte pour le type de coût 0,5 point

Total max. 7,5 points (chaque case correctement remplie vaut 0.5 point)

Type de coût Pourcentage Base de calcul

Rémunération du capital / hypothèque 2 % Capitaux étrangers

Rémunération du capital / capitaux propres

3 % Capitaux propres

Frais courants pour taxes, exploitation, impôts, assurance

0,25 – 0,50% Valeur immobilisée

Frais d’entretien (réparations et entretien)

0,50 – 1,50% Frais de construction

Amortissements 0,75 – 1,50% Frais de construction

Prime de risque (vacance, etc.)

0,25 – 0,50% Valeur immobilisée

Frais d’exploitation 4,00 – 5,00% Loyer couvrant les coûts

Exercice I10 Après avoir calculé le loyer couvrant les coûts, vous entreprenez de

déterminer le loyer de chacune des choses louées. Vous tenez alors compte

de divers facteurs de pondération des loyers. Énumérez trois de ces facteurs.

Remarque: seules les trois premières mentions sont évaluées.

1,5

Remarques pour les corrections: seules les trois premières mentions sont évaluées. Les éléments tels que la surface du logement, la taille du balcon, de la terrasse ou de la cave constituent des bases de calcul et non des facteurs influant sur la valeur – ces réponses ne valent donc aucun point. 0,5 point par mention correcte, max. 1,5 point.

- Situation par étage - Ascenseur par étage - Ensoleillement

Autres solutions :

- Bruit de la rue - Vue - etc.

État des locataires Dorfstrasse 8, 6204 Sempach

Locataires Type d'objet Étage

Début du

bail

Loyer

brut

Loyer

net Acompte m2 m3

Terme de

congé

Délai de

congé

Zur w eissen Rose GmbH Restaurant RDC 01.05.2003 3 650,00 3 000,00 650,00 200 640 mensuel 6

Cabinet communautaire Sempach Cabinet médical 1er étage 01.05.2008 1 800,00 1 500,00 300,00 120 288 mensuel 6

Huber Kevin Lgt 3 pièces 1er étage 01.04.1998 1 075,00 875,00 200,00 75 180 mensuel 3

Zbinden Regula + Kurt Lgt 4,5 pièces 2e étage 15.06.2015 1 800,00 1 500,00 300,00 105 252 mensuel 3

Breitenstein Hannes Lgt 3 pièces 2e étage 01.03.2011 1 600,00 1 350,00 250,00 90 216 mensuel 3

Huber Kevin PP 01.04.1998 80,00 80,00 mensuel 3

Zbinden Regula + Kurt PP 15.06.2015 80,00 80,00 mensuel 3

Dr Heiterer PP 01.12.2007 80,00 80,00 mensuel 3

Total 10 165,00 8 465,00 1 700,00 590 1576

Indice total

Base décembre 2005 = 100 Source: OFS

Année Jan. Fév. Mars Avril Mai Juin Juillet Août Sept. Oct. Nov. Déc. Moyenne

1990 77,0 77,3 77,6 77,7 78,1 78,2 78,2 79,1 79,5 79,9 80,6 80,6 78,71991 81,3 82,1 82,1 82,3 83,0 83,3 83,4 83,8 84,0 84,0 85,1 84,9 83,31992 85,3 85,9 86,1 86,2 86,5 86,8 86,6 86,8 86,9 87,0 87,9 87,8 86,61993 88,2 88,8 89,2 89,5 89,6 89,5 89,5 89,9 89,9 89,9 89,8 89,9 89,51994 90,0 90,4 90,4 90,5 89,9 90,0 90,0 90,4 90,4 90,3 90,3 90,3 90,31995 91,0 91,8 91,8 91,9 91,7 91,9 91,8 92,1 92,2 92,1 92,0 92,1 91,91996 92,3 92,5 92,6 92,7 92,4 92,6 92,4 92,7 92,7 92,9 92,7 92,8 92,61997 93,1 93,3 93,1 93,2 92,9 93,0 92,9 93,1 93,1 93,1 93,1 93,1 93,11998 93,1 93,2 93,2 93,2 93,0 93,1 93,0 93,3 93,2 93,2 93,0 93,0 93,11999 93,2 93,5 93,6 93,8 93,5 93,7 93,7 94,1 94,3 94,3 94,2 94,5 93,92000 94,7 95,0 95,0 95,1 95,0 95,4 95,4 95,2 95,7 95,6 96,0 96,0 95,32001 95,9 95,8 95,9 96,2 96,7 96,9 96,7 96,2 96,3 96,2 96,3 96,3 96,32002 96,4 96,4 96,4 97,2 97,3 97,2 96,7 96,7 96,8 97,4 97,2 97,1 96,92003 97,2 97,3 97,7 97,9 97,7 97,7 96,9 97,2 97,3 97,8 97,7 97,7 97,52004 97,4 97,4 97,6 98,4 98,6 98,8 97,8 98,1 98,2 99,1 99,2 99,0 98,32005 98,5 98,8 99,0 99,8 99,7 99,5 98,9 99,1 99,5 100,4 100,1 100,0 99,42006 99,8 100,1 100,0 100,9 101,1 101,0 100,4 100,5 100,3 100,7 100,6 100,6 100,52007 99,9 100,1 100,2 101,3 101,6 101,7 101,1 101,0 101,1 101,9 102,4 102,6 101,22008 102,3 102,5 102,8 103,6 104,5 104,6 104,2 103,9 104,0 104,6 103,9 103,4 103,72009 102,5 102,7 102,4 103,3 103,5 103,6 103,0 103,1 103,1 103,7 103,9 103,6 103,22010 103,5 103,7 103,8 104,7 104,6 104,2 103,4 103,4 103,4 103,9 104,2 104,2 103,92011 103,8 104,2 104,9 105,0 105,0 104,7 103,9 103,6 103,9 103,8 103,6 103,4 104,12012 103,0 103,3 103,9 103,9 103,9 103,6 103,1 103,1 103,4 103,6 103,2 103,0 103,42013 102,7 103,0 103,3 103,3 103,4 103,5 103,1 103,1 103,4 103,3 103,3 103,1 103,22014 102,8 102,9 103,3 103,3 103,6 103,6 103,2 103,1 103,3 103,3 103,2 102,7 103,22015 102,3 102,0 102,4 102,2 102,4 102,5 101,8 101,7 101,8 101,9 101,8 101,4 102,02016 101,0 101,2 101,5 101,8 102,0 102,1 101,6 101,5 101,6 101,7 101,5 101,4 101,62017 101,3 101,8 102,0