flw.be - RappoRts · 2020. 9. 14. · 1 b 000 t 0120 11t 0120 Fonds du Logement des familles nombreuses de Wallonie Rappo R ts annuels 2018 Fonds du l ogement des F amilles nomb R

1, rue de Brabant - 6000 Charleroi

Téléphone: 071/207 711Télécopie: 071/207 756

Courriel: [email protected] - www.flw.be

Fonds du Logementdes familles nombreuses de Wallonie

Rapp

oRts

ann

uels

201

8Fo

nds

du l

ogem

ent d

es F

amil

les

nom

bReu

ses

de W

allo

nie

RappoRts annuels 2018

Fonds du logement des Familles nombReuses de Wallonie

Fonds du Logement des FamiLLes nombreuses de WaLLonieSociété coopérative à responsabilité limitée

RappoRtS annuelSsur les opérations de l’exercice 2018

présentés à l’assemblée générale ordinaire du 27 mai 2019

CompteS annuelS au 31 déCembRe 2018

Siège social 67, rue Saint-nicolas - 5000 namur

Siège administratif 1, rue de brabant - 6000 Charleroi

Rpm n° 0421102536 InSCRIptIon FSma n° 026 575a

table deS matIèReS

Chiffres clés globaux 2018 _____________________________________________________________________________________________________________________________________ 3missions et métiers __________________________________________________________________________________________________________________________________________________ 4

RappoRt du ConSeIl d’admInIStRatIon ______________________________________________________________________________5

CHapItRe 1 - leS opéRatIonS de CRédItS ________________________________________________________________________ 12

a. le volume des prêts (tous fonds confondus) ___________________________________________________________________________________13b. les accesspacks (fonds b2)__________________________________________________________________________________________________________________18 C. le crédit intergénérationnel __________________________________________________________________________________________________________________30d. les crédits F.I.S. _________________________________________________________________________________________________________________________________________32e. les écopacks/Rénopacks ______________________________________________________________________________________________________________________33

CHapItRe 2 - l’aIde loCatIVe ________________________________________________________________________________________________ 42

a. les opérations de rénovation ________________________________________________________________________________________________________________43b. entretien du parc locatif _________________________________________________________________________________________________________________________ 50C. Gestion locative _________________________________________________________________________________________________________________________________________51

CHapItRe 3 - leS oRGanISmeS de loGement à FInalIté SoCIale _____________________________ 58

a. évolution du nombre d’asbl agréées ____________________________________________________________________________________________________59b. les régies des quartiers _________________________________________________________________________________________________________________________ 60C. les agences immobilières sociales _____________________________________________________________________________________________________62d. les associations de promotion du logement ____________________________________________________________________________________ 64e. les missions du Fonds à l’égard des oFS __________________________________________________________________________________________ 66

CHapItRe 4 - GouVeRnanCe et IntéGRatIon SoCIétale _______________________________________________74

a. Gouvernance ______________________________________________________________________________________________________________________________________________75b. Intégration sociétale ________________________________________________________________________________________________________________________________79

CHapItRe 5 - RappoRt de GeStIon - CompteS annuelS ______________________________________________ 82

a. Rapport de gestion ___________________________________________________________________________________________________________________________________83b. Comptes annuels ______________________________________________________________________________________________________________________________________96

Glossaire et abréviations ___________________________________________________________________________________________________________________________________ 114Informations et contact ______________________________________________________________________________________________________________________________________120

2 RappoRts annuels FlW 2018

oRGanISmeS à FInalIté SoCIale

87 aSbl aGRééeS

auGmentatIon du paRC loCatIF en 2018

+ 30 loGementS (aIde loCatIVe)

+ 82 loGementS ConVentIonnéS

SubVentIonnéS (aSbl aGRééeS)

CHIFFRe d’aFFaIReS

58.427.888 euR

InVeStISSementS

168.670.153 euR

aCtIVIté « CRédItS »

20.739 CRédItS en CouRS

2.330 aCCoRdéS en 2018

aCtIVIté loCatIVe

1.215 FamIlleS loGéeS

70 ContRatS SIGnéS en 2018

pIed de bIlan

1.555.301.504 euR

detteS FInanCIèReS à + d’un an/CRéanCeS

72,15 %

110.000 bénéFICIaIReS

CHiFFres CLÉs gLobauX 2018

3RappoRts annuels FlW 2018

missions et mÉtiers

le FondS du loGement deS FamIlleS nombReuSeS de wallonIe eSt une entRepRISe ReleVant deS mouVementS CoopéRatIF et aSSoCIatIF ; Son SoCIétaIRe de RéFéRenCe eSt l’aSbl « lIGue deS FamIlleS ».

le FondS appoRte aux FamIlleS et aux aSSoCIatIonS leS ReSSouRCeS et l’aSSIStanCe adaptéeS à CHaque pRojet VISant l’InSeRtIon duRable danS un HabItat de qualIté, éneRGétIquement peRFoRmant et ReSpeC-tueux du patRImoIne exIStant.

SeS mISSIonS Sont ReConnueS d’utIlIté publIque paR le Code wallon du loGement et de l’HabItat duRable.

oCtRoyeR deS CRédItS SoCIaux

Le Fonds octroie aux familles de 3 enfants et plus des prêts à taux très bas pour acheter ou construire leur habitation propre ou pour réaliser des travaux d’amélioration intrinsèque ou énergétique de leur logement ; dans certaines conditions, le Fonds peut également financer des travaux de rénovation de maisons ou d’appartements loués par des propriétaires bailleurs, voire les travaux nécessaires à l’accueil d’un parent âgé dans le logement familial.

RénoVeR et loueR

Le Fonds allie l’approche immobilière et l’accompagnement social, en achetant pour les rénover des bâtiments urbains qu’il loue à des familles nombreuses en état de précarité ou disposant de revenus modestes. À cette fin, il collabore à de nombreux partenariats dans le cadre des programmes communaux du logement.

mettRe Son expeRtISe au SeRVICe deS aSSoCIatIonS

Le Fonds encadre les organismes à finalité sociale agréés par la région : les agences immobilières sociales, les régies des quartiers et les associations de promotion du logement, au service d’une population fragilisée en problématique de logement et nécessitant le plus souvent un accompagnement social.


rapport du ConseiL d’administration

près de 95 % de l’ensemble, dont 86 % en accesspacks et 8 % en Éco/rénopacks.

Les autres investissements (5 %) ont été dédiés à l’aide loca-tive et aux propriétaires bailleurs partenaires des organismes de logement à finalité sociale.

Le volume des investissements réalisé en 2018 a connu une hausse légère par rapport à 2017, principalement en raison de l’augmentation du nombre de prêts dans le secteur du crédit social aux familles nombreuses.

Le tableau ci-dessous détaille les engagements souscrits et les réalisations du Fonds en 2018.

mesdames, messieurs,

Conformément à l’article 34 des statuts, nous avons l’honneur de vous présenter le compte rendu de nos activités au cours de l’exercice 2018 et de soumettre à votre approbation les comptes annuels clôturés au 31 décembre 2018. ils se rapportent au trente-sixième exercice social depuis la création de la société le 17 octobre 1980.

au cours de l’exercice 2018, le Fonds du Logement a réalisé un montant global d’investissements, toutes activités confon-dues, et quel que soit le financement, de 168,7 millions eur.

L’essentiel de ces investissements résulte de l’activité d’octroi de crédits sociaux aux familles nombreuses, qui représentent

année opérations

engagements souscrits avant l’exercice et exé-cutés durant l’exercice

engagements souscrits et exécutés

durant l’exercice

engagements sous-crits et non exécutés

durant l’exercice

engagements de l’exercice

Réalisations de l’exercice

(1) (2) (3) (4) = (2) + (3) (5) = (1) + (2)

nombre Somme nombre Somme nombre Somme nombre Somme nombre Somme

2017

prêts « familles nombreuses » * 162 15.849.483 1.897 135.537.270 141 14.922.352 2.038 150.459.622 2.059 151.386.753

prêts « oFS » 6 333.200 26 1.321.198 3 271.775 29 1.592.973 32 1.654.398

aide locative 4.729.132 4.600.007 2.455.956 - 7.055.963 - 9.329.139

total 20.911.815 141.458.475 17.650.083 159.108.558 162.370.290

2018

prêts « familles nombreuses » * 136 14.084.684 2.197 145.532.997 168 15.010.879 2.365 160.543.876 2.333 159.617.681

prêts « oFS » 6 331.740 13 472.825 1 27.500 14 500.325 19 804.565

aide locative 1.366.323 6.881.584 3.530.599 - 10.412.183 - 8.247.907

total 15.782.747 152.887.406 18.568.978 171.456.384 168.670.153

* hypothécaires et à tempérament

Engagements et réalisations 2018


grâce au financement régional mais aussi par le canal d’une approche crédit unique centrée sur l’accompagnement et la responsabilisation des familles, le Fonds du Logement a réalisé près de 1.000 opérations de prêt hypothécaire de type accesspack pour un montant global de plus de 145 millions eur. 70 % de ces opérations ont permis à des ménages d’accéder à la propriété d’un logement. Cette don-née prend un relief tout particulier quant on sait que 86 % des ménages bénéficiaires des interventions du Fonds relèvent de la catégorie des ménages de conditions les plus modestes. dans un contexte général qui fait la part belle aux analyses crédit (vues avant tout sous le seul angle du risque encouru par l’institution financière), le bilan de la politique menée par le Fonds démontre toute la spécificité de son action et souligne l’importance de soutenir ce public spécifique. au-delà des réalisations chiffrées, il convient également de souligner toute la politique d’accompagne-ment mise en œuvre par le Fonds en vue de préparer aux mieux les familles à s’inscrire dans un projet d’accession responsabilisante à la propriété d’un logement.

leS loGementS loCatIFS

Les familles nombreuses en état de précarité et à revenus modestes rencontrent des obstacles quand il s’agit de prendre en location des logements suffisamment spacieux avec un loyer adapté à leurs ressources. L’étude précitée du Centre d’etudes en Habitat durable confirme à cet égard la vulnérabilité des familles et plus particulièrement quand elles sont monoparentales avec cinq enfants et plus.

Cette vulnérabilité est accrue lorsque ces mêmes familles tirent leurs ressources de revenus de remplacement, ce qui est le cas de la quasi-totalité des familles locataires et can-didates à l’aide locative.

Ces réalités socio-économiques poussent le Fonds à pour-suivre sa mission en réalisant chaque année de nouveaux logements de 3 chambres et plus. en 2018, 30 logements supplémentaires ont été réalisés dans les communes de binche, Charleroi, eupen, La Louvière, mons, namur, tournai, onhaye, seraing, Viroinval, Vresse-sur-semois, Walcourt et Wasseiges. une opération se distingue par la restauration d’un ancien hôpital datant du 17e siècle situé à La Louvière.

leS CRédItS

au même titre que les deux exercices précédents, l’année 2018 peut être également qualifiée d’année record sur le plan de l’activité immobilière en belgique. après une pre-mière partie d’année caractérisée par un certain atten-tisme, la seconde s’est traduite par une activité immobilière élevée, particulièrement en Wallonie. ainsi sur une base annuelle, le baromètre des notaires révèle que le volume des transactions immobilières a augmenté de 1,6 % par rapport à 2017. en région wallonne, cette augmentation atteint 5,5 %.

sur le marché du crédit hypothécaire, les analystes observent une relative continuité entre les deux exercices avec néan-moins une petite différence tenant à l’objet des crédits. en effet, le volume des crédits destinés aux achats est en aug-mentation de près de 5 %, atteignant ainsi son niveau le plus élevé depuis 5 ans. par contre, le volume des crédits hypothécaires ayant un autre objet est en régression de près de 5 %. Cette tendance reflète surtout une diminution du nombre de demande de refinancement, ce qui n’est guère étonnant vu la faiblesse persistante des taux d’intérêt et les vagues de refinancement intervenues au cours des dernières années.

Cette tonicité observée tant au niveau de l’activité immobi-lière que sur le marché du crédit hypothécaire se reflète au niveau de l’activité des prêts du Fonds du Logement. et concernant l’exercice 2018 réalisé par le Fonds, on peut également parler d’année record tant en matière d’octroi de crédits sociaux que pour les crédits à la rénovation à 0 %.

Lancée il y a près de 90 ans, l’activité d’octroi des crédits sociaux destinés aux familles nombreuses constitue la mission historique du Fonds. La réalité sociologique recou-verte par le concept de « famille nombreuse » a évolué au fil du temps ; aujourd’hui près d’une famille nombreuse sur 5 est une famille recomposée, comme l’a révélé une étude récente réalisée par le Centre d’Études en Habitat durable. il n’en reste pas moins que les besoins en logements et en espaces adaptés pour des familles demeurent foncièrement d’actualité et nécessitent clairement un soutien des pou-voirs publics. La tonalité de ce soutien revêt d’autant plus d’importance lorsque les ménages disposent de peu de ressources financières ou présentent des facteurs d’un risque de basculement vers la précarité, comme c’est le cas pour de nombreuses familles monoparentales avec enfants.


de fait, le nombre de candidats à un logement familial s’éle-vait à 861 demandes au 31 décembre 2018, en ce compris les 292 nouvelles candidatures déposées au cours de l’an-née. Ces familles dont les ressources ne suffisent pas pour leur permettre de prendre un bien en location dans le privé confirment la nécessité de continuer à construire ou réno-ver pour augmenter l’offre de logements locatifs à loyer modéré.

leS oRGanISmeS à FInalIté SoCIale

Le Fonds assure une mission de conseil, de coordination, de contrôle et de financement des organismes à finalité sociale que sont les régies de quartiers (rdQ), les agences immobilières sociales (ais) et les associations de promo-tion du logement (apL). au nombre de 87, ces asbL déve-loppent des actions d’insertion par le logement en Wallonie. ensemble, elles couvrent 94% du territoire wallon, avec une présence plus importante dans les provinces du Hainaut et de Liège ; les ais et les apL permettent l’accès à un logement à plus de 6.000 ménages alors que les régies favorisent l’intégration de 1.200 stagiaires par année ; elles assurent un accompagnement social de tous leurs bénéficiaires.

Les régies des quartiers et les associations de promotion du logement ont obtenu de la région la promesse d’une revalorisation future de leur subvention annuelle afin d’aug-menter leurs actions en matière d’insertion par le logement auprès des stagiaires et des ménages accompagnés. Ces structures, qui côtoient des personnes précaires et désaf-filiées de la société, mesurent quotidiennement l’impact de l’exclusion.

Les agences immobilières sociales voient leur parc locatif augmenter de façon constante avec une hausse de 8 % en 2018. Cette augmentation significative résulte de la modi-fication du mode de calcul de leur subvention intervenu en 2017 qui valorise l’accroissement du nombre de logements pris en gestion. parallèlement à leur croissance, une saine gestion et une bonne gouvernance sont indispensables pour asseoir les ais. C’est pour identifier les risques qu’une

en 2018, le montant réalisé en investissement se chiffre à 5,9 millions eur ; il concerne majoritairement des travaux réalisés dans le cadre des programmes communaux mais également l’achat de 6 immeubles qui seront transformés en 12 nouveaux logements localisés à binche, Hensies, La Louvière, mons et rochefort.

Les logements terminés en 2018 atteignent un prix moyen de 154.700 eur comprenant le prix d’achat, les honoraires et travaux tVa comprise. Ce montant reste dans la limite de la nouvelle balise fixée par la Wallonie soit 140.000 eur pour les logements jusqu’à 3 chambres et 160.000 eur pour les logements de 4 chambres et plus. plusieurs de ces logements terminés comptant 4 ou 5 chambres sont parti-culièrement bien adaptés à des familles très nombreuses. parallèlement aux chantiers terminés en 2018, le Fonds a démarré des travaux dans 10 immeubles, lesquels totalise-ront 35 logements supplémentaires.

outre les programmes communaux, le Fonds assure des travaux d’entretien dans son parc locatif soit 1.215 loge-ments loués au 31 décembre 2018. il y développe une poli-tique active de maintien en état de ses logements, notamment les plus anciens ; ceux-ci, occupés depuis plu-sieurs dizaines d’années, requièrent des remises à niveau lors du départ des locataires. Les services techniques du Fonds ont commandé aux entreprises des travaux d’entre-tien et de grosses réparations pour un montant de 1,7 mil-lions eur. depuis 2010, année de démarrage des remises en état des logements anciens, le Fonds a rénové 160 loge-ments, remis depuis lors dans le parc locatif.

au cours de l’année, 70 ménages ont été relogés en loca-tion directe ou via des partenaires. Le loyer moyen est de 339 eur ; il correspond à 15 % des ressources (revenus y compris allocations familiales) des locataires au moment de l’attribution. La plupart de ces familles connaissait une situation de logement difficile, parfois depuis plusieurs années. Le fait d’obtenir un logement correct et accessible permet aux parents de se poser et d’offrir à leurs enfants les conditions nécessaires à leur épanouissement.

alors que les demandes de logements publics représentent 40 % du stock géré par les sLsp, ce ratio monte à 70 % pour les demandes déposées par les familles nombreuses auprès du FLW.


campagne d’audit a démarré en 2018 au cours de laquelle 6 premières ais, toutes volontaires, ont été auditées. Les conclusions, plutôt favorables, sont encourageantes en termes de perspectives et de développement.

dans le cadre de sa mission, le Fonds accorde une grande importance au conseil et à l’accompagnement des struc-tures. en matière de formation, son académie de l’habitat durable et de l’insertion sociale a construit un programme de formation à partir des besoins sectoriels, de façon à aug-menter leurs compétences professionnelles. La plateforme eLisnet qui publie des informations utiles à la gestion mais également des nouvelles du terrain est un véritable trait d’union entre les oFs eux-mêmes et le Fonds. en ce sens, cette plateforme est une lucarne éclairante sur la politique régionale en matière de logement.

Le Fonds a versé les subventions aux 87 asbl pour un mon-tant total de plus de 14 millions eur en 2018. parallèlement, il a contrôlé tous les oFs dont les résultats sont rassurants quant à la santé du secteur. Quelques asbL en difficulté bénéficient d’un accompagnement rapproché du Fonds pour leur éviter des déboires et leur permettre de renouer très rapidement avec l’exercice de leurs missions. en ce qui concerne le financement par le Fonds des travaux des logements à rénover mis à disposition par les proprié-taires solidaires, la demande est constante et maitrisée budgétairement. depuis son origine en 2005, ce dispositif a permis de mettre 740 logements supplémentaires à dis-position de ménages en état de précarité. actuellement, seuls les travaux de réhabilitation et de restructuration sont financés. dans l’optique d’une valorisation accrue du partenariat avec le secteur privé, il est proposé au gouvernement d’élargir le champ d’intervention de l’aide aux propriétaires investisseurs en intégrant la construction de logements.

L’octroi par le FLW, pour compte de la région, de nouvelles réductions de loyers accordées pour les logements gérés par une ais ou une apL, est resté stable par rapport à l’exercice précédent. Le budget consacré à l’ensemble du dispositif s’élève à un peu plus de 1,5 million eur en 2018 et concerne près de 1.700 ménages bénéficiant d’une allo-cation loyer.

La souplesse et la rapidité de réactions des oFs leur per-mettent d’apporter des réponses aux problématiques sociales évolutives. Leur coordination assurée par le Fonds, avec son expertise en matière de gestion et de financement, permet de mutualiser les compétences des uns et des autres pour déployer un réel impact en matière de politique régionale du logement.

enjeux et peRSpeCtIVeS

Les mutations perpétuelles auxquelles le Fonds est soumis sont nombreuses et variées, le Fonds s’y adapte systéma-tiquement en recherchant la solution la plus adaptée sur les plans financier, budgétaire, juridique, institutionnel.

en 2014, le Fonds a été classé par l’institut des comptes nationaux dans le périmètre des administrations publiques dans la comptabilité nationale. Considérant que cette déci-sion de l’iCn et ses conséquences portent atteinte à l’indé-pendance du Fonds, le Conseil d’administration a décidé d’introduire un recours en annulation au Conseil d’etat. bien que la demande ait été déposée le 20 novembre 2015, elle reste toujours pendante. toutefois les contraintes impo-sées à la société de par son classement dans le secteur 13.12 des administrations publiques s’appliquent bel et bien au Fonds.

au niveau financier, le contexte des taux particulièrement bas s’est maintenu en 2018, induisant la poursuite des remboursements anticipés et la détérioration des reve-nus de placement. La mise en garde de la bnb au secteur bancaire en février 2019 pourrait induire un resserrement des conditions d’accès au crédit logement ainsi qu’une augmentation des marges d’intérêt bancaire, contribuant aussi à un ralentissement des remboursements anticipés. au niveau budgétaire par contre, la réduction du volume de garantie octroyé en 2019 par la région sur les finance-ments du Fonds réduira la capacité de production qui, com-binée à un resserrement des conditions d’accès au crédit bancaire, risque de laisser sur le carreau certaines familles en recherche de logement.


en termes juridiques, après avoir entrepris en 2017 la mise en conformité de ses crédits hypothécaires et à tempéra-ment au nouveau cadre légal, le Fonds a instauré en 2018 une série de pratiques et mesures destinées à atteindre l’ensemble des objectifs imposés par le règlement général de protection des données (rgpd). il a également finalisé la mise en place des procédures visant à respecter les dispo-sitions de la loi du 18/09/2017 relative à la lutte contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme et du règlement de la Fsma du 3 juillet 2018. toutes ces mesures contribuent immanquablement à la bonne gou-vernance et à la protection des consommateurs, objectifs auxquels le Fonds adhère pleinement.

dans le domaine spécifique du crédit social, le Fonds accorde depuis 2016 des accesspacks, des rénopacks et des Écopacks. en 2018, il a participé à la réflexion de la région sur la modification d’octroi des « primes » énergie et « logement », ainsi que sur l’instauration de prêts à taux zéro destinés à financer l’adaptation d’un logement au han-dicap, et de prêts à taux zéro destinés à financer le montant des frais d’achats d’un premier logement. dès l’entrée en vigueur de ces projets, prévue pour 2019, le Fonds mettra tout en œuvre pour promouvoir ces nouvelles aides à la propriété.

Les résultats de la grande étude sur les familles nom-breuses en Wallonie et l’accès au logement – état des lieux et perspectives – ont été dévoilés en 2018. Cette étude menée par le CeHd à la demande du Fonds est un outil de perspective unique et précieux des enjeux en matière de logement. il en ressort clairement que les familles nom-breuses bénéficient de conditions de logement moins favorables que les autres ménages, la monoparentalité représentant en outre un facteur aggravant. La poursuite d’une politique du logement spécifique pour les familles nombreuses constitue un enjeu sociétal majeur que le monde politique ne peut ignorer.

À l’automne 2018, le gouvernement wallon a décidé du principe de la fusion des deux organismes publics du logement que sont la sWCs et la sWL au sein d’une même structure à laquelle vient s’adjoindre le Centre d’etudes en Habitat durable. Le paysage institutionnel wallon futur

reflètera de la sorte les paysages flamand et bruxellois où cohabitent une structure publique et une structure issue du monde associatif coopératif, favorisant ainsi la pluralité des acteurs par la prise en considération de la spécificité et la propriété du Fonds du Logement.

Quant au contrat de gestion venu à terme en octobre 2018, le gouvernement wallon a décidé de sa prolongation pour une période de six mois. Le contrat de gestion 2013-2018 doit faire l’objet prochainement d’une évaluation indé-pendante qui permettra de poser les bases du nouveau contrat de gestion. La négociation à cet égard avec le futur gouvernement sera l’occasion pour le Fonds de valoriser son know-how et sa capacité d’adaptation en faveur d’une politique de logement inclusive et soucieuse de l’environ-nement en région wallonne.


tant pour ce qui concerne l’octroi de crédits sociaux, que pour la location de logements à loyer modéré, les familles nombreuses constituent l’adn du Fonds.

et notre adn se modifie : les familles d’aujourd’hui ne sont ni celles d’hier, ni celles de demain ; elles évoluent en termes de structure, de composition et de besoins. afin de pouvoir répondre au mieux à cette évolution, le Fonds a jugé bon, dans le cadre de ses activités, d’actualiser ses connais-sances sur les familles nombreuses.

C’est pour cette raison qu’en juillet 2016, son Conseil d’ad-ministration a décidé de lancer d’une étude sur le thème des familles nombreuses et leur accès au logement. elle a été réalisée par le Centre d’Études en Habitat durable et comporte 3 volets, lesquels ont débouché sur 3 rapports :

1- les grands indicateurs pertinents sur base des sources disponibles pour identifier les familles nombreuses par rapport aux autres familles ;

2- la réalisation et l’analyse d’une enquête en ligne sur les conditions de logement des familles nombreuses en Wallonie, composée de 38 questions et menée auprès de plus de 2.400 participants, avec un taux de réponse de 8,5 % et une bonne représentativité géographique ainsi que selon le nombre d’enfants ;

3- le volet prospective réalisé par une table ronde d’experts dans le domaine, sur la base de scénarios planning mêlant les aspects qualitatifs et quantitatifs à l’horizon 2030.

il ressort de cette étude les constats suivants : – une famille nombreuse sur cinq en Wallonie est monopa-

rentale avec, dans la plupart des cas, une femme à sa tête. – une famille nombreuse sur cinq également est une famille

recomposée, parfois qualifiée « d’accordéon » lorsque sa taille varie au gré des modes de garde. Ces recompo-sitions familiales sont une tendance lourde dont il faudra tenir compte dans les politiques de demain.

– 71,2 % des familles nombreuses sont propriétaires, par-fois au prix d’un équilibre financier précaire.

– 25 % des familles nombreuses vivent dans des logements humides, énergivores ou trop exigus.

ÉTUDE SUR LE LOGEMENT DES FAMILLES NOMBREUSES

– 26,7 % ne disposent pas de chambres à coucher en suffisance, voire se trouvent dans des cas de graves sur- occupation.

– La part du budget des ménages consacré au logement (logement, énergie et eau) est de 38 %.

– Les familles nombreuses monoparentales et celles com-portant 5 enfants et plus rencontrent les plus grandes difficultés.

tous ces indicateurs mettent en évidence la nécessité de renforcer la politique sociale du logement en faveur des familles nombreuses, par l’octroi de crédits hypothécaires sociaux ou la création de grands logements locatifs durables.

L’étude complète est disponible sur le site web du Fonds du Logement, dans la rubrique « dépliants et publications ».


plan du RappoRt

Le rapport est divisé en quatre chapitres.

Le premier chapitre contient un inventaire statistique et social des opérations de prêts. il traite successivement des prêts dans leur ensemble, des prêts hypothécaires (b2), des prêts Fis et des Écopacks/rénopacks.

Les opérations d’aide locative forment l’objet du deuxième chapitre : les opérations de rénovation, les familles relogées et les remises en état du parc ancien.

Le troisième chapitre est consacré aux missions exercées par le Fonds à l’égard des organismes de logement à finalité sociale : les agences immobilières sociales, les régies des quartiers, les associations de promotion du logement.

Le chapitre quatre évoque la gouvernance, la responsabilité environnementale et l’intégration sociétale du Fonds du Logement.

une FamIlle nombReuSe SuR CInq eSt une FamIlle ReCompoSée


A. Le voLume des Prêts (tous fonds confondus) _____________________________________________________13

B. Les AccessPAcks (fonds B2) ______________________________18

c. Le crédit interGénérAtionneL _____________________30

d. Les crédits f.i.s. _______________________________________________________________________________32

e. Les écoPAcks/rénoPAcks _________________________________________33

01

Les opÉrations de CrÉdits« FamiLLes nombreuses »

12 chapitre 01 Les opérations de crédits « famiLLes nombreuses »

Le RÉNOPACK permet de financer les travaux ouvrant le droit au bénéfice d’une prime à la rénovation:

– le remplacement ou la réfection d’une toiture ; – l’assainissement des murs et des sols ; – la réfection d’une installation électrique ; – le remplacement des menuiseries extérieures.

Tous ces travaux doivent respecter les critères techniques définis par la réglementation d’octroi des primes énergie et rénovation, et porter sur des logements construits il y a plus de 20 ans. Les logements dont l’âge est compris entre 10 et 20 ans sont également éligibles au système, mais Écopack et Rénopack sont accordés sous la forme exclu-sive d’un crédit.

Les dispositifs Écopack et Rénopack accordés par le Fonds s’adressent :

– aux ménages de type famille nombreuse titulaires d’un droit réel sur le logement ou locataires de celui-ci et qui l’occupent ;

– aux ménages de type famille nombreuse qui contractent un crédit de type accesspack pour acquérir un logement en vue de l’occuper à titre personnel ;

– aux propriétaires qui donnent un logement en location ou le mettent gratuitement pendant un an à disposition d’un membre de leur famille. à noter que ces derniers ainsi que les propriétaires qui confient un logement en gestion à une aIS ou à une SlSp en vue de sa mise en location ont accès aux primes.

Le montant de l’Écopack ou du Rénopack est de minimum 1.000 EUR et de maximum 30.000 EUR, augmenté du mon-tant de la prime d’assurance-vie éventuelle.

La durée de remboursement est fixée en fonction des capacités financières du demandeur avec un maximum de 15 ans. Toutefois, dans l’hypothèse où l’Écopack ou le Rénopack est accordé de manière concomitante à un l’Accesspack destiné à l’acquisition d’un logement, la durée de son remboursement peut être alignée sur celle de l’Accesspack.

leS dIFFéRentS typeS de CRédItS aCCoRdéS

L'ACCESSPACK est un crédit hypothécaire qui permet aux familles nombreuses d'acheter, de construire, de rénover leur logement et /ou de rembourser un prêt hypothécaire. Le taux d'intérêt est fonction des revenus du ménage et du nombre d’enfants à charge. Le montant du crédit dépendra de la valeur vénale de l’immeuble et ne peut excéder certains plafonds, qui dépendent de la composition de la famille et de localisation du bien. La durée du crédit dépendra des res-sources financières mensuelles du ménage et de leur âge au moment de l’emprunt, avec un maximum de 30 ans. Le crédit devra être totalement remboursé à l'âge de 75 ans.

L’ÉCOPACK et le RÉNOPACK sont deux aides financières composées d’un volet crédit à 0 % et, dans certains cas, d’une prime.

L’ÉCOPACK permet de financer l’ensemble des travaux ouvrant le droit au bénéfice d’une prime énergie, à savoir :

– l’isolation du toit, des murs et des sols ; – l’installation d’un système de chauffage et/ou d’eau

chaude sanitaire suivant : une chaudière au gaz naturel à condensation, une pompe à chaleur, une chaudière bio-masse, un chauffe-eau solaire ;

– la réalisation d’un audit énergétique.

Il peut également financer, sans ouvrir le droit au béné-fice de la prime énergie : l’installation d’une chaudière à condensation au mazout, le placement d’un poêle à pel-lets, la fermeture du volume protégé.

a. Le VoLume des prÊts (tous Fonds ConFondus)

982 aCCeSSpaCkS

656 éCopaCkS

689 RénopaCkS


1. RéalISatIonS 2018

CONTExTE NATIONAL

En Belgique, en 2018, le nombre de nouveaux crédits hypo-thécaires enregistrés a diminué de 4,9 % par rapport à 2017 1.

Nombre de crédits hypothécaires accordés 2

En Belgique 371.979 En Wallonie 139.195 (dont 982 par le FLW)

La BNB précise que les nouveaux crédits hypothécaires conclus en 2018 affichaient à la fois un montant plus élevé et une durée plus longue. Ainsi, le montant médian a aug-menté de 4,5 %, à 104.500 EUR et 38,5 % des nouveaux crédits hypothécaires ont été conclus pour une durée de plus de 20 ans, contre 28 % en 2016. La durée médiane demeure stable à 20 ans.

En ce qui concerne l’âge de l’emprunteur au moment de la conclusion du contrat, plus de 6 nouveaux crédits hypothé-caires sur 10 ont été octroyés à des personnes entre 25 et 44 ans. Les jeunes demeurent bien représentés au sein de la population des nouveaux emprunteurs de crédits hypothé-caires. En 2018, 38 % avaient moins de 35 ans.

Le marché immobilier belge a enregistré en 2018 une augmentation de 1,6 % du nombre de transactions immo-bilières 3. Les marchés immobiliers régionaux ont connu des évolutions contrastées : en Wallonie, la hausse a été de 5,5 %, en Flandre de 0,1 % alors qu’à Bruxelles-Région Capitale le nombre de transactions a baissé de 2,4 %.

En Wallonie, chaque province a contribué à l’augmentation régionale. Les plus fortes augmentations du nombre de transactions immobilières ont été constatées dans les pro-vinces de Namur (+9,0 %), de Liège (+6,1 %) et du Hainaut (+5,8 %). En Province de Luxembourg et en Brabant wallon, le marché immobilier de 2018 a augmenté d’un peu plus de 2 % par rapport à l’année précédente.

Au niveau des prix de l’immobilier, le prix moyen pour l’acqui-sition d’une maison en Belgique est de 251.584 EUR, soit une hausse de 4,6 % par rapport à 2017.Cela représente une augmentation réelle non négligeable de 2,4 % compte tenu d’une inflation de +2,2 % en 2018.

Il faut cependant souligner une forte disparité entre les régions. C’est à Bruxelles-Région Capitale que la plus forte hausse a été observée : 5 % avec un prix moyen qui dépasse pour la première fois la barre symbolique de 450.000 EUR. La Flandre et la Wallonie ont connu des hausses semblables, de respectivement 3,8 % et 3,7 %, avec des prix moyen de 277.304 EUR et 189.257 EUR.

pour le Fonds du Logement des familles nombreuses de Wallonie, l’exercice 2018 se caractérise par une augmen-tation de 13 % du nombre de crédits réalisés, passant de 2.059 crédits en 2017 à 2.330 crédits en 2018, et par une augmentation de 5,4 % des montants octroyés, passant de 151,4 millions eur en 2017 à 159,6 millions eur en 2018.

L’augmentation de l’activité crédit découle du contexte favorable lié au maintien de taux bas, et également aux res-trictions imposées aux demandeurs de crédit par le secteur bancaire classique en termes d’apport minimum de fonds propres. La banque nationale de belgique a de manière régulière rappelé ses recommandations à l’égard des insti-tutions financières, les invitant à limiter les quotités de prêt à 80 % de la valeur des biens financés, à moins de constituer des provisions financières suffisantes. même si les orga-nismes bancaires continuent à accorder des crédits hypo-thécaires à haute quotité, il n’en demeure pas moins que de nombreux ménages se sont tournés vers le crédit social, moins exigeant en termes de capital de départ minimum.

La revalorisation des primes énergie et rénovation inter-venue en février 2018 a également boosté l’intérêt des citoyens pour les crédits de type Écopack et rénopack, contribuant à porter le volume d’activité en matière d’octroi des crédits à un niveau jamais atteint jusqu’ici.

1 banque nationale de belgique, Centrale des crédits aux particuliers, « rapport statistique 2018 », p. 9 2 banque nationale de belgique, Centrale des crédits aux particuliers , statistiques, Chiffres détaillés 2018 3 baromètre des notaires 2018, baromètre n°39

14 CHAPITRE 01 LES OPÉRATIONS dE CRÉdITS « FAmILLES NOmBREUSES »

2. VentIlatIon deS CRédItS Selon leuR natuRe

Le tableau suivant répartit les crédits selon leur nature, ce qui permet de comparer les interventions du Fonds suivant le type d’opérations durant les exercices 2017 et 2018.

L’année 2018 est marquée par une stabilisation de la pro-duction de crédits de type accesspack en termes de nombre de crédits octroyés (soit 982 crédits en 2018 pour 995 crédits en 2017) et en termes de volume (138,1 millions eur en 2018 et 135,3 millions eur en 2017).

Cette stabilité observée entre les deux exercices masque toutefois une évolution qui est de nature à poser question et qui concerne la moyenne du montant prêté. Le montant moyen passe en effet de 142.048 eur à 148.047 eur, soit une augmentation de 4,2 % parfaitement en phase avec l’évolution observée au niveau national.

L’activité d’octroi des Écopacks a connu une augmentation de 40,7 % du nombre de crédits octroyés (656 crédits en 2018, pour 467 en 2017) et une augmentation de près de 1,8 million eur par rapport à l’année 2017, soit un accrois-sement de 51,5 % du montant total.

Catégories des créditsFonds nombre

montants (euR) moyenne (euR)en principal assurance-vie total

accesspacks b2 982 138.084.800 7.297.376 145.382.176 148.047

Interventions spéciales F.I.S. 3 20.622 2.119 22.741 7.580

écopacks b2 (eCo) 656 5.107.260 86.083 5.193.343 7.917

Rénopacks b2 (Reno) 689 8.835.930 183.491 9.019.421 13.091

total 2.330 152.048.612 7.569.069 159.617.681 68.505

Prêts réalisés en 2018 (tous fonds réunis)

Évolution du volume et du taux de croissance des prêts (tous fonds réunis)

année

nombre montants

unitétaux

annuel decroissance

euros x 1000

taux annuel de

croissance

2017 2.059 15,1 151.387 21,8

2018 2.330 13,2 159.618 5,4


une telle évolution traduit bien l’intérêt grandissant des citoyens pour la réalisation de travaux s’inscrivant dans l’op-tique du développement durable et des économies d’énergie. il ne faut évidemment pas non plus négliger l’impact de la revalorisation des primes énergie intervenue en février 2018.

parallèlement, l’activité relative au rénopack a conduit en 2018 à la réalisation de 689 crédits pour un montant global de 8,8 millions eur, soit une augmentation de 16,2 % en nombre de crédits et de 35,8 % en montant octroyé.

L’augmentation est donc moins marquée pour l’activité rénopack, même si les primes rénovation ont également connu une revalorisation similaire. Ce constat tient sans doute au fait que dans le cadre des accesspacks, le Fonds continue comme par le passé à imposer la réalisation de travaux de salubrité qui peuvent être financés via le canal du rénopack. La revalorisation des primes a donc eu moins d’impact sur le volume de cette catégorie de prêt.

Le nombre d’interventions spéciales sur fonds propres (Fis) s’est stabilisé à 3 dossiers en 2018, pour 4 en 2017. Le dispositif de crédits subventionnés par la Wallonie ayant permis de mieux répondre à la grande majorité des situa-tions, le Fonds a pu limiter son intervention à certains dossiers spécifiques. Le Fis demeure un outil permettant aux familles – dans des situations exceptionnelles – de conserver leur logement ou d’accéder à la propriété.

au total, le volume d’activité a donc significativement augmenté en 2018. Cette évolution témoigne de l’intérêt des familles nombreuses pour les crédits proposés par le Fonds. dans un contexte socio-économique compliqué et face aux difficultés auxquelles les familles sont confrontées pour trouver un logement adapté à leur situation, le Fonds apparaît dans de nombreux cas comme la seule alternative pour mener à bien un projet immobilier.

Concrètement, cela se traduit par un nombre très important de sollicitations (demandes de renseignements et d’infor-mations), de rencontres sur l’ensemble du territoire wallon avec ces familles et de mise en place de démarches d’ac-compagnement de celles-ci dans une perspective d’acces-sion responsable à la propriété.

au-delà du renforcement du principe de la responsabilité des prêteurs défini par le Code de droit économique, il nous appartient de préparer aux mieux les ménages à gérer non seulement le paiement des échéances du crédit mais éga-lement l’ensemble des charges que comporte la démarche d’accession à la propriété.

dans un monde qui privilégie l’instantanéité, où la digitalisa-tion des services prend de plus en plus le pas sur le contact humain, le Fonds tient à maintenir l’humain au cœur des dispositifs en place. Cette approche donne une tonalité par-ticulière à la politique d’octroi des crédits sociaux telle que conçue par le Fonds.

Ventilation des crédits selon leur nature

Catégoriesdes crédits

Fonds

2018 2017 2018-2017

nombre

Sommes (euR)nombre

Sommes (euR)nombre

Sommes (euR)

principal

primed’assurance-vie

principal

primed’assurance-vie

principal + prime d’assurance-vie

opérations financées par les ressources garanties par la Région (Fonds b2)

accesspacks b2 982 138.084.800 7.297.376 995 135.291.640 6.046.898 -13 4.043.638

écopacks b2 656 5.107.260 86.083 467 3.371.115 47.208 189 1.775.020

Rénopacks b2 689 8.835.930 183.491 593 6.505.666 101.153 96 2.412.602

total b2 2.327 152.027.990 7.566.950 2.055 145.168.421 6.195.259 272 8.231.260

opérations financées par les ressources propres (FIS)

Interventions spéciales

F.I.S. 3 20.622 2.119 4 22.889 184 -1 -332

total 2.330 152.048.612 7.569.069 2.059 145.191.310 6.195.443 271 8.230.928

16 CHAPITRE 01 LES OPÉRATIONS dE CRÉdITS « FAmILLES NOmBREUSES »

3. RépaRtItIon deS CRédItS paR FamIlle

en 2018, ce sont 1.440 nouvelles familles qui ont bénéficié d’au moins un crédit du Fonds du Logement. par rapport à l’exercice 2017, le nombre de familles bénéficiaires des inter-ventions du Fonds a augmenté de près de 13 %, passant de 1.276 à 1.440. 68 % d’entre elles ont obtenu un accesspack.

par ailleurs, 42 % des accesspacks accordés l’ont été en asso-ciation avec un Écopack et/ou un rénopack, ce qui a impliqué une démultiplication du nombre de contrats de crédit et, revers de la médaille, du formalisme attaché à l’octroi des crédits.

par le biais de l’octroi des crédits sociaux, ces 1.440 familles ont pu concrétiser leur droit à l’accès ou à la conservation d’un logement salubre et énergétiquement performant.

Les différentes catégories de crédits proposés par le Fonds (crédit hypothécaire ou crédit à la consommation) lui per-mettent de proposer des solutions adaptées à chaque situation familiale – et parfois peu onéreuses en termes de frais et de coût. Chaque situation fait en effet l’objet d’une analyse poussée sur la capacité du ménage à honorer ses engagements non seulement à court terme mais dans une optique plus longue, en anticipant sur des événements futurs (la fin programmée d’un contrat de travail, une mise à la retraite, le départ des enfants, ...). L’ensemble de ces facteurs sont pris en considération pour nous permettre de proposer des conseils avisés et la formule de crédit la plus adaptée. des recommandations attirant l’attention des familles sur des points de vigilance sont également formulées.

au-delà de l’intervention financière, ces emprunteurs ont également pu bénéficier d’un accompagnement adéquat dans les aspects administratifs, sociaux et techniques. L’approche du Fonds place ainsi la personne – et singulière-ment les enfants – au cœur des dispositifs d’aides favori-sant l’occupation d’un logement comme lieu de vie propice à l’éducation et à l’épanouissement.

132

574 77

45

227

249

133

689Rénopacks

656Écopacks

982Accesspacks

3FIS

Répartition des crédits par famille

1.440 nouvelles familles bénéficiaires


b. Les aCCesspaCKs (Fonds b2)

financées, 18 concernent des constructions de type cou-rant et 22 sont relatives à des constructions groupées (immeubles vendus par les sociétés de Logement de service public (sLsp) ou des opérateurs publics comme un Cpas ou une commune). Cette raréfaction du nombre de nouvelles constructions découle du prix des terrains à bâtir et du renforcement des exigences urbanistiques et énergé-tiques impactant le coût des constructions ; la difficulté à se constituer un capital de départ suffisant est plus grande encore pour construire une habitation.

Les crédits accesspack comportent souvent un volet pour le financement de travaux. La part des opérations incluant des travaux passe de 76 % à 68 %. Cette diminution s’explique principalement par un recours plus important aux Écopacks et aux rénopacks pour assurer le financement des travaux.

La part des opérations comprenant un volet de refinancement représente 15,4 % des crédits octroyés ; elle est en diminution par rapport à l’an dernier. il convient de relever que dans 80 % des cas, cette opération a été assortie de travaux, les familles ayant profité de cette opportunité pour mettre leur logement aux normes ou pour améliorer leur confort de vie.

Les opérations débouchant sur une accession à la propriété constituent toujours la part la plus importante des interven-tions du Fonds malgré l’augmentation des prix des transac-tions immobilières. Ces chiffres ne doivent toutefois pas masquer la difficulté des familles nombreuses à devenir propriétaire d’un logement. La sécurisation des opérations voulues par le législateur fédéral et recherchée par les créanciers, ainsi que l’augmentation des coûts de ces opé-rations constituent autant d’obstacles de nature à freiner les projets familiaux. Le temps mis à constituer un capital de départ suffisant a tendance à s’allonger.

1. RépaRtItIon deS aCCeSSpaCkS Selon leuR objet

CONTExTE RÉgIONAL

dans l’ensemble des provinces wallonnes, le prix moyen des maisons a augmenté de 3,7 % par rapport à 2017. Le prix moyen d’une maison en Wallonie s’élève à présent à 189.000 EUR.

Le prix moyen des maisons progresse dans les 4 provinces : Hainaut (+ 6,2 %), Liège (+4,0 %), Namur (+ 2,9 %) et Brabant wallon (+2,5 %).

En province de Luxembourg, le prix moyen des maisons reste au même niveau qu’en 2017. Cette province reste cependant la deuxième province la plus chère de Wallonie avec un prix moyen de 194.000 EUR.

À l’exception du Brabant wallon, où le prix moyen d’une maison est de 323.000 EUR, toutes les provinces wallonnes renseignent un prix moyen inférieur à 200.000 EUR.

Le Hainaut enregistre le prix moyen le plus faible du pays : 154.000 EUR.

dans le cadre des crédits accesspack consentis par le Fonds, les achats seuls et les achats couplés à des travaux peu importants constituent la part la plus importante des opérations : ces 2 catégories totalisent 682 opérations soit près de 70 % de l’ensemble. Cette proportion est rela-tivement stable par rapport à 2017 (67 %) et aux années précédentes.

Le montant moyen des opérations d’achat s’établit à 167.000 eur, soit 1,3 % de plus qu’en 2017.

La construction représente un peu plus de 4 % de l’en-semble des opérations en 2018. parmi les 40 opérations

69 % deS CRédItS CouVRent deS aCHatS SeulS ou aVeC tRaVaux peu ImpoRtantS


Répartition des prêts selon leur destination

Catégories affectation des sommes prêtéesnombre Sommes moyenne

C.a. % C.a. %

1 Constructions 40 4,1 6.184.262 4,3 154.607

2 achats 286 29,1 47.728.903 33,3 166.884

3 achats et travaux peu importants 396 40,3 62.124.863 43,3 156.881

4 travaux importants 3 0,3 293.442 0,2 97.814

5 travaux peu importants 95 9,7 2.169.267 1,5 22.834

6 achats et travaux importants 11 1,1 1.603.735 1,1 145.794

7 travaux importants et remboursements de dettes 9 0,9 1.451.074 1,0 161.230

8 travaux peu importants et remboursements de dettes 113 11,5 16.890.000 11,8 149.469

9 Remboursements de dettes 29 3,0 4.936.630 3,4 170.229

total 982 100,0 143.382.176 100,0 146.010

Conscient de ces difficultés, le parlement wallon a adopté un décret, entré en vigueur au 1er janvier 2018, qui instauré un abattement des droits d’enregistrements (application d’un taux 0 %) sur une tranche de 20.000 eur de la base taxable. de manière concrète, cette mesure fiscale se traduit par une diminution globale du coût de l’opération d’une somme allant de 1.000 eur à 2.500 eur. C’est assurément une mesure appréciable de soutien pour les ménages. Le gouvernement wallon a par ailleurs fait part de son intention de mettre en place le principe de la portabilité des droits d’enregistrement, ce qui constituerait une autre mesure positive pour les familles amenées parfois à acquérir un autre immeuble plus adapté à leur taille.

Évolution de la répartition du nombre de crédits selon leur destination

Crédits travaux

dénomination des crédits2017 2018

nombre Sommes nombre Sommes

Construction/aménagement 149 8.888.179 138 8.646.971

opérations mixtes 606 8.179.418 529 8.040.281

Crédits totaux affectés aux travaux 755 17.067.597 667 16.687.252

total des crédits 995 141.338.538 982 145.382.176

% des crédits travaux dans l’ensemble 75,9 12,1 67,9 11,5

Opérations mixtes Constructions Achats Remboursements Travaux seuls

100

90

80

60

40

20

0

%

20184,1

29,1

53,9

10,0

3,0

20174,3

19,7

60,9

10,7

4,4


Répartition des crédits construction

30

25

20

15

10

5

0

Nombre de constructions groupées

Constructions de type courant

Constructions groupées

Nombre de constructions de type courant

7.000.000

6.000.000

5.000.000

4.000.000

3.000.000

2.000.000

1.000.000

0

18

22

17

26

26

17

2017

22

3.109.792 3.665.030

3.499.737 3.519.232

18

2018

2. dIStRIbutIon deS aCCeSSpaCkS Selon leS ReVenuS

en 2018, 87,7 % des crédits octroyés l’ont été à des familles relevant de la catégorie C1, 7,3 % l’ont été à des familles relevant de la catégorie C2 et 5 % pour les catégories C3-C4.

il faut préciser que pour ces deux dernières catégories les taux pratiqués par le Fonds ne se distinguaient pas de la moyenne des taux pratiqués en belgique (pour une quotité d’emprunt entre 80 % et 100 %).

Les crédits accordés à des familles bénéficiant d’un seul revenu représentent 61,5 % du total. Cette part est de 67,5 % dans la catégorie C1.

Ce tableau illustre le caractère profondément social des interventions du Fonds. s’adressant principalement à des familles qui n’ont pas accès au crédit bancaire traditionnel, le crédit social conserve donc pleinement son sens, même en période de taux bas. en effet, comme cela a déjà été sou-ligné, au-delà de l’application de taux inférieurs au taux du

marché, le crédit social propose des prêts à forte quotité pouvant aller jusqu’à 110 % de la valeur vénale du bien. dans ce cadre, le Fonds veille à développer une approche responsabilisante de l’accès à la propriété : nous acceptons une certaine prise de risque moyennant la préexistence d’une situation financièrement saine ou assainie et d’un capital de départ certes réduit. notre objectif consiste à permettre à ces familles de devenir propriétaire de leur logement et surtout de le rester de manière durable ; ce qui suppose la capacité de faire face aux exigences liées au statut de propriétaire comme les charges d’assurances et les charges fiscales ou d’entretien du bâtiment.

Catégories de revenus nombre % Somme

C1 Revenus précaires 861 87,7 127.386.998

C2 Revenus modestes 72 7,3 12.392.174

C3 Revenus moyens 30 3,1 3.661.807

C4 Revenus moyens 19 1,9 1.941.197

total 982 100,0 145.382.176

Répartition des Accesspacks en fonction des catégories de revenus


Évolution de la répartition des Accesspacks en fonction de leur durée

Catégories de revenus, barèmes et taux d’intérêt annuels

Catégories de revenus barèmes maxima

de revenus

taux d’intérêt annuel 2018

01-01 27-02

C1Revenus précaires

I 23.100 1,00 1,00

II 30.000 1,25 1,15

III 36.900 1,50 1,30

C2Revenus modestes

IV 41.500 1,75 1,45

V 46.100 2,00 1,60

C3 Revenus moyens

VI 56.100 2,25 1,75

C4 VII 66.300 2,50 1,90

3. duRée deS aCCeSSpaCkS

Les opérations d’une durée de 25/29 et 30 ans représentent la part dominante des crédits hypothécaires conclus en 2018 (71,2 % du total). La durée moyenne des crédits se situe au-delà des 25 ans et 26 ans. une telle évolution est évidemment à mettre en phase avec l’augmentation du montant moyen prêté.

À noter que le nombre de crédits octroyés en 30 ans ne cesse d’augmenter : il dépasse les 28 % cette année contre 20 % en 2017. Cette significative augmentation a été rendue possible grâce aux conditions auxquelles le Fonds est par-venu à se financer sur le marché des capitaux.

L’allongement de la durée de remboursement des accesspacks montre que les moyens financiers à mobiliser (sous forme d’épargne et principalement sous forme d’emprunt) pour mener à bien une opération immobilière doivent être de plus en plus conséquents compte tenu du coût sans cesse croissant de ces opérations. Vu le niveau modeste des res-sources des familles faisant appel au Fonds du Logement, la seule option envisageable consiste à allonger la durée de remboursement du crédit afin de dégager des mensua-lités en phase avec leur capacité financière. nonobstant cette possibilité d’accorder des crédits assortis de longues durées de remboursement et l’existence de taux bas, de nombreuses familles atteignent une limite qu’il ne sera plus possible de repousser. une restriction des conditions financières d’octroi des crédits (limitation des prêts en 30 ans, augmentation des taux) aurait pour conséquence d’exclure un nombre important de familles de la possibi-lité d’acquérir un immeuble ou requerrait des moyens plus importants au départ.

durée des crédits en années

(1)

2017 2018

nombre de crédits

%nombre de

crédits %

-10 16 1,6 12 1,2

10/14 28 2,8 25 2,5

15/19 107 10,8 94 9,6

20/24 180 18,1 152 15,5

25/29 468 47,0 420 42,8

30 196 19,7 279 28,4

total 995 100,0 982 100,0

1 dans chaque classe, la quasi-totalité des prêts a la durée du seuil de la classe considérée

50

40

30

20

10

0

%

Durée des crédits

-10 10/14 15/19 20/24 25/29 30

2017 2018

Répartition des Accesspacks par catégorie et nombre de revenus

Familles à 1 revenuFamilles à 2 revenus

100

90

80

60

40

20

0

%

43

C1 C2 C3/C46

581

17

280

55


4. loCalISatIon deS CRédItS

L’activité du Fonds du Logement ne se répartit pas de manière égale sur le territoire wallon. mis au point par le Fonds, l’indica-teur de présence est construit sur base du nombre d’opéra-tions et de leur moyenne dans les différents arrondissements wallons. il révèle un taux d’activité du Fonds largement supérieur à la moyenne régionale dans les arrondissements de Charleroi, mouscron, soignies et bastogne. À l’inverse, le taux de présence est largement inférieur à la moyenne dans les arrondissements de nivelles, arlon, Virton et Waremme.

La corrélation est évidente entre la pression immobilière et le taux d’activité du Fonds pour des arrondissements comme nivelles et arlon. La pression foncière rend difficile la réalisation d’une opération pour nos emprunteurs, quand le marché immobilier de l’arrondissement de Charleroi leur reste accessible.

par ailleurs, l’activité du Fonds est inversement corrélée à la situation socio-économique des habitants : le taux de pré-sence du Fonds est d’autant plus élevé que les revenus des habitants sont faibles.

ainsi, si nous considérons le revenu médian par déclaration – c’est-à-dire le revenu qui est au milieu de l’ensemble des déclarations d’une commune, et qui est un bon indicateur du niveau de richesse de la population habitant une commune – les communes les plus riches se situent dans le brabant wallon, à proximité du grand-duché de Luxembourg et dans certaines zones périurbaines (autour de mons, Charleroi, namur et Liège). Les communes les plus pauvres se situent dans les anciens bassins industriels du sillon sambre et meuse, dans les grandes villes (mons, Charleroi, Liège, Verviers) et dans les communes rurales du sud des provinces de Hainaut et de namur et du nord et du sud-ouest de la province de Luxembourg 4. Là où le Fonds est le plus actif.

Face à ces disparités régionales, le règlement du Fonds sou-tient l’octroi de prêts sociaux en fonction du lieu d’implantation du bien. il autorise la majoration des prêts et du maximum de valeur admissible dans les communes étiquetées zones de pression immobilière.

Cette qualification repose sur les prix de vente des maisons ordinaires. est considérée comme zone de pression immo-bilière une commune qui a vu au cours des 5 dernières années le prix moyen des immeubles excéder de plus de 35 %

le prix moyen de la même catégorie d’immeubles en Wallonie. sur cette base, les communes suivantes sont considérées comme zone de pression immobilière : arlon, assesse, aubel, beauvechain, braine-l’alleud, braine-le-Château, Chastre, Chaumont-gistoux, Court-saint-etienne, gembloux, genappe, grez-doiceau, incourt, ittre, Jalhay, Jodoigne, La bruyère, La Hulpe, Lasne, mont-saint-guibert, nivelles, ottignies-Louvain-la-neuve, perwez (nivelles), profondeville, ramillies, rixensart, silly, thimisterClermont, tubize, Villers-la-Ville, Walhain, Waterloo, Wavre.

nonobstant ces mesures et l’application d’une tarification légèrement réduite en matière de droits d’enregistrement, le volume des activités du FLW dans ces zones de pression immobilière est peu significatif (5,6 % en 2018), alors que le niveau des taux d’intérêt devrait y faciliter l’accès à la pro-priété. Force est de constater les limites du dispositif des aides pour les familles souhaitant acquérir dans ces zones.

pRéSentatIon de l’IndICateuR de pRéSenCe

EN 2018, LE FONdS A RÉALISÉ 982 PRêTS POUR UNE POPULATION dE 3.624.377 HABITANTS, SOIT POUR 100.000 HABITANTS :

982 crédits × 100.000 = 27,09 crédits /100.000 habitants3.624.377

pRéSentatIon deS CalCulS pouR CHaque aRRondISSement

POUR LA mêmE ANNÉE, LE FONdS A RÉALISÉ dANS L’ARRONdISSEmENT dE mONS, 78 PRêTS POUR 258.608 HABITANTS, SOIT :

78 crédits × 100.000 = 30,16 crédits /100.000 habitants258.608

SI L’ON COmPARE CE RATIO (30,16) À CELUI dU NOmBRE dE PRêTS POUR L’ENSEmBLE dE LA WALLONIE PAR 100.000 HABITANTS (27,09), LE POURCENTAgE dE PRêTS ACCORdÉS dANS CET ARRONdISSEmENT EST dE :

30,16 × 100 = 111,3 %27,09

Ce dernier pourcentage représente l’indicateur de présence du FLW dans l’arrondissement de mons.

4 https://www.iweps.be/indicateur-statistique/revenu-imposable-net-declaration/


%200

180

160

140

120

100

80

60

40

20

0

Nive

lles

Ath

Char

lero

i

Mon

s

Mou

scro

n

Soig

nies

Thui

n

Tour

nai

Huy

Lièg

e

Verv

iers

War

emm

e

Brabantwallon Hainaut Liège LuxembourgNamur

Arlo

n

Bast

ogne

Mar

che-

en-

Fam

enne

Neuf

chât

eau

Virt

on

Dina

nt

Nam

ur

Phili

ppev

ille

moyenne des Accesspacks par arrondissement avec indicateur de présence

arrondissements moyenne nombre totalIndicateur de

présence

nivelles 182.932 41 38%

neufchâteau 177.248 15 88%

ath 173.138 18 77%

marche-en-Famenne 165.055 10 66%

Verviers 164.349 68 87%

dinant 158.578 33 110%

tournai 155.784 30 75%

Huy 153.711 32 104%

bastogne 150.944 16 123%

namur 150.339 77 90%

arrondissements moyenne nombre totalIndicateur de

présence

arlon 149.087 3 18%

mouscron 147.830 38 184%

waremme 147.288 11 50%

liège 146.419 201 119%

mons 143.164 78 111%

thuin 142.098 38 92%

Soignies 140.391 69 134%

Virton 136.509 8 55%

philippeville 135.371 17 94%

Charleroi 132.413 179 153%

total desarrondissementswallons

148.047 982


Comines-Warneton(arrondissement de Mouscron)

Nombre total

982CRÉDITS

Montant moyen du crédit en Wallonie

148.047

Indicateur de présence en%

115 % 130 % 145 % 160 %35 % 50 % 65 % 80 % 100 %

38147.830

Mouscron

33158.578

Dinant38142.090

Thuin

78143.164

Mons

41182.932Nivelles69

140.391Soignies

30155.784

Tournai

179132.413Charleroi

17135.371

Philippeville

7715O.339

Namur

11147.288

Waremme

15177.248

Neufchâteau

32153.711

Huy

201Liège

68164.349Verviers

10165.055

Marche-en-Famenne

149.087Arlon

8136.509

Virton

16150.944

Bastogne

18 173.138

Ath

Indicateur de présence des crédits en Wallonie (par arrondissement)


Les emprunteurs, très attachés à la quiétude de cette région, ont cherché longtemps l’habitation idéale dont ils rêvaient, tout en constituant une épargne préalable. Cette famille de 3 enfants comptant en outre un parent en invalidité était bien consciente de ne pas correspondre au profil emprun-teur des banques classiques.

Finalement s’est présentée cette maison 3 façades avec grand jardin, garage et passage latéral. elle comportait à l’origine 3 chambres à l’étage et une mini salle de bain au rez-de-chaussée.

L’immeuble nécessitait des travaux de rénovation dont une partie a été réalisée en main d’œuvre personnelle, avec une remarquable qualité d’exécution et de finition. petit à petit, la famille fait son nid avec l’aide d’un précieux papy.

Les travaux suivants ont été effectués : remplacement et isolation de la toiture, des menuiseries extérieures, placement de velux, réfection de l’installation électrique, ajout de quelques radiateurs, création d’une salle de bain à l’étage et d’une salle de douche au rez, plafonnages neufs, équipement de cuisine et pose de parquet. La création de 2 chambres, moins urgente, est prévue dans les combles.

un accesspack hypothécaire a été accordé pour une partie du coût de l’achat (175.170 eur), un autre pour travaux (30.000 eur), tous deux à un taux annuel de 0,80 %, ainsi qu’un rénopack de 21.800 eur à 0 %, sur 25 ans (mensualités de 671, 116 et 76 eur).

RénoVatIon d’une maISon d’HabItatIon à pont-à-CelleS


annéenombre

de crédits

nombre total de personnes

au foyer

effectif moyen de personnes

au foyer

demandeurspersonnes

âgéesautres

parents

enfants

à chargenon

à charge total

au foyermoyennepar foyer

2017 995 4.950 4,97 1.478 25 15 3.144 288 3.432 3,45

2018 982 4.870 4,96 1.482 17 13 3.107 251 3.358 3,42

Composition des familles emprunteuses

Répartition des Accesspacks selon le nombre d’enfants à charge (Fonds B2 - HOP)

nombre d’enfants à charge

2017 2018 Familles attributaires ( %) selon le nombre d’enfants

C.a. (1) % (2) C.a. (1) % (2)

FamIFed au 30/06/18 (3)

3 559 56,2 547 55,7 73,2

4 277 27,8 282 28,7 19,6

5 87 8,7 97 9,9 4,8

6 51 5,1 40 4,1 1,5

7 13 1,3 9 0,9 0,5

8 et + 8 0,8 7 0,7 0,3

total 995 100,0 982 100,0 100,0

(1) C.a. : chiffres absolus(2) pour des raisons d’arrondi, le total des pourcentages des tableaux ne correspond pas toujours exactement au nombre 100 : un écart minime peut exister.(3) Chiffres communiqués par l’agence fédérale pour les allocations familiales. Calculs propres.

5. pRoFIl deS bénéFICIaIReS

5.1. CompoSItIon deS FamIlleS empRunteuSeS

en 2018, 4.870 personnes ont bénéficié des services du Fonds. La famille emprunteuse se compose en moyenne de 5 personnes dont 3,4 enfants. près de 85 % des crédits ont été accordés à des familles composées de 3 ou 4 enfants ; 15 % l’ont été à de très grandes familles (5 enfants et plus).

Les familles monoparentales représentent 36 % des béné-ficiaires, le père y est absent dans près de 9 cas sur 10. il est inutile de préciser que pour les familles nombreuses monoparentales (deux caractéristiques figurant en tête dans les critères de risque de basculement vers la précarité), le

Fonds du Logement de Wallonie représente bien souvent la seule voie d’accès au crédit permettant l’acquisition d’un immeuble.

précisons que parmi ces familles nombreuses figurent un nombre non négligeable de familles recomposées dont la taille varie selon la présence ou non des enfants. une récente étude initiée par le Fonds et réalisée par le Centre d’etude en Habitat durable a mis en évidence tant l’impor-tance du phénomène que les besoins de ces familles, dénommées « familles accordéon » en référence à leur taille variable. Ces besoins spécifiques tiennent en la nécessité de disposer d’espaces suffisamment spacieux que pour accueillir temporairement les enfants. Les évolutions socio-logiques caractérisant les familles méritent assurément qu’une politique spécifique soit menée et que des moyens publics adaptés y soient consacrés.


5.2. ÂGe et pRoFeSSIon deS empRunteuRS

sur le plan des ressources, 75 % des familles bénéficient au moins d’un revenu professionnel et 25 % n’en disposent pas. seuls 22 % des familles emprunteuses disposent de deux revenus professionnels et 16 % sont touchés par le chômage. au total, 32 % des familles connaissent le chômage ou l’inva-lidité de l’un des emprunteurs.

par ailleurs, la dernière décennie a vu l’âge moyen des emprunteurs augmenter. La part des ménages dans lequel un des membres est âgé de 51 ans et plus semble se stabi-liser autour de 10 %. Ceci confirme la tendance : l’acquisition du premier logement intervient de plus en plus tardivement, et les individus concrétisent plusieurs projets immobiliers successifs au cours de leur vie.

Cette évolution a également des impacts sur le coût global du crédit et plus particulièrement sur celui de l’assurance-vie souscrite en vue de prémunir les emprunteurs contre le risque de décès. tant l’allongement de la durée de rembour-sement que l’âge des demandeurs contribuent à augmenter le montant des primes réclamées par les compagnies d’as-surances. au demeurant, le volume des fonds consacrés au financement des primes d’assurance solde restant dû est passé de 6 millions eur en 2017 à 7,3 millions eur en 2018, soit une augmentation de plus de 21 %. Celle-ci découle par-tiellement d’un changement de tarification dans le chef de notre partenaire assureur, mais également de l’allongement des périodes de couverture et de l’augmentation de l’âge moyen des emprunteurs.

Répartition des emprunteurs par groupe d’âge

annéenombre

de famillesFamilles

monoparentales % familles

monoparentales

2017 995 354 36

2018 982 354 36

Évolution du nombre de familles monoparentales

100

90

80

70

60

50

40

30

20

10

0

%

de 31 à 35 ans30 ans et moins

51 ans et plus

de 41 à 45 ansde 46 à 50 ans

de 36 à 40 ans

2018

7,9

16,9

26,6

23,7

15,5

9,4

2017

6,7

15,2

28

24,7

14,6

10,8

mèrepère

en activité Chômeuse Invalide au foyer pensionnée absenteautre (revenu d’intégration)

total

en activité 218 43 43 163 2 39 0 508 Chômeur 11 4 9 29 0 5 0 58 Invalide 22 3 10 19 1 2 1 58 au foyer 12 8 1 2 2 0 5 30 pensionné 3 0 0 1 0 1 0 5 absent 176 47 43 5 3 0 33 307 autre (revenu d’intégration)

0 0 0 15 0 0 1 16

total 442 105 106 234 8 47 40 982

Situation professionnelle des parents - 2018


5.3. ReSSouRCeS FamIlIaleS et CHaRGeS de loGement

L’analyse de la capacité financière des ménages constitue la base de la recevabilité financière d’une demande de crédit. Les dispositions définies par le Code de droit économique sont très strictes : les prêteurs sont tenus de procéder à l’évaluation rigoureuse de la solvabilité du consommateur avant la conclusion du contrat de crédit, et de vérifier que celui-ci sera à même de respecter ses obligations.

dans ce contexte resserré, les revenus du travail consti-tuent souvent un préalable à l’aboutissement d’une opé-ration immobilière. or, sur la base de notre expérience, nous constatons que les personnes disposant d’emplois précaires et celles disposant uniquement de revenus de remplacement parviennent quand même à finaliser une opération débouchant sur l’accession à la propriété.

L’équilibre est parfois difficile à trouver entre une situation financière de court ou moyen terme et les obligations finan-cières d’un crédit de longue durée. pratiquement, le Fonds veille à ce que la charge logement n’excède pas 30 % du niveau des ressources financières de la famille ; la charge idéale se situant à 20 %. Le tableau ci-contre illustre la part globale représentée par les seuls crédits du Fonds.

L’écart grandissant entre le coût d’une opération immo-bilière et la capacité des familles à en assurer le finance-ment constitue un obstacle majeur pour nombre d’entre elles. Certaines doivent attendre le temps de se consti-tuer un capital de départ ou de consolider une situation professionnelle.

Le travail de préparation des familles au cours de la période qui précède la concrétisation d’une opération implique donc un accompagnement important par les préposés du Fonds.

il convient en effet de concilier les principes de prudence et de responsabilisation des prêteurs édictés par le nouveau Code de droit économique avec les moyens limités des ménages qui s’adressent à l’institution.

L’investissement moyen des familles pour l’accès à la pro-priété a, de fait, encore augmenté en 2018 : + 1,6 % par rap-port à 2017.

Le tableau représentant l’évolution du coût de l’investisse-ment pour acquérir et rénover un logement prend en consi-dération les opérations de construction, d’achat, d’achat avec petits ou gros travaux, soit un total de 733 dossiers pour l’année 2018.

Les investissements globaux comprennent : le coût des achats et des travaux, les honoraires d’architectes, les frais d’actes notariés, les droits d’enregistrement, la t Va,... à l’exclusion de la prime unique d’assurance-vie.

Le coût global du logement s’élève en moyenne à 183.222 eur en 2018.

Le montant moyen de crédit en accesspack alloué pour ces opérations est de 159.836 eur en 2018, contre 155.242 eur en 2017, soit une augmentation du montant moyen emprunté de 3 %.

Le coût du logement est financé par l’accesspack et d’autres sources comme les économies des demandeurs, des avances familiales, les apports provenant de crédits com-plémentaires, les crédits travaux Écopacks/rénopacks...

Cette réalité, en particulier pour les familles de condition modeste, souligne l’importance du soutien apporté par les pouvoirs publics dans le cadre de la politique sociale du logement et d’une institution comme le Fonds du Logement.

Part globale représentée par les seuls crédits du Fonds

50

40

30

20

10

0Inférieure

ou égale à 20%

1 %

Supérieure à 30,1%

38 %

18 %

Entre 25,1% et 30%

Entre 20,1% et 25%

44 %


Évolution du coût de l’investissement des familles (EUR)

année nombre de dossiers

Investissement global (euR)

Investissement moyen (euR)

moyenne des crédits accordés en accesspack (euR)

autres financements

(euR)

2017 719 129.591.977 180.239 155.242 24.997

2018 733 134.301.462 183.222 159.836 23.386

Évolution des ressources disponibles et des mensualités

annéeRessources dis-ponibles (euR)

mensualités (euR)

% mens/Ress.

2017 3.099 549 17,7

2018 3.185 563 17,7

Titre d'occupation du logement antérieur

PropriétairesLocataires

42%

58%

2017

PropriétairesLocataires

41%

59%

2018


C. Le CrÉdit intergÉnÉrationneL

Ce crédit à taux réduit finance des travaux d’aménagement permettant l’accueil de personnes âgées d’au moins 60 ans ayant un lien de parenté jusqu’au 3e degré avec l’emprunteur.

en 2018, 17 seniors ont bénéficié de cette mesure contre 25 en 2017.

depuis son lancement en 2009, 283 seniors ont bénéficié de ce crédit.

Le nombre de prêts intergénérationnels tend à se stabiliser avec le temps ; force est de constater que cette formule répond partiellement aux besoins des seniors qui mani-festement aspirent davantage à conserver une certaine autonomie dans leur propre logement. il y a sans doute matière à réflexion pour développer complémentairement des crédits destinés à financer la création de petits loge-ments pour seniors, libérant de la sorte le logement familial pouvant faire le bonheur des ménages avec enfants.

283 SenIoRS ont déjà bénéFICIé de Ce CRédIt

Le prêt intergénérationnel

année prêts intergénérationnels

2017 25

2018 17


L’emprunteuse, maman de trois garçons de 7 à 18 ans, a fait en 2018 l’acquisition de cette spacieuse maison de rangée située à stembert.

madame travaille comme aide-soignante et avait pu constituer quelques économies. elle a également eu la chance de bénéficier de la solidarité de ses proches.

un parent lui a fait un don. des amis ont hébergé provisoirement la famille durant le chantier et ses frères ont réalisé en main d’œuvre personnelle des travaux de bonne qualité. multiples, ces travaux ont permis de rénover une partie de la toiture arrière et de remplacer l’égouttage des caves, le câblage électrique et le compteur, les tuyauteries sanitaires, les menuiseries extérieures, de vérifier la conformité de l’installation au gaz, d’installer une salle de bains neuve au 1er étage et un équipement de cuisine minimum. sans oublier les diverses finitions comme les surfaces des sols et les enduits des murs et des plafonds.

un accesspack hypothécaire de 135.124 eur a été accordé pour l’achat au prix de 122.520 eur à un taux annuel de 1 %. un second accesspack de 20.227 eur a été octroyé pour travaux au même taux. La valeur apportée en main-d’œuvre personnelle est estimée à 10.000 eur.

Le coût total se monte à 155.351 eur à rembourser comme suit : 527 eur/mois pour le premier prêt et 85 eur/mois pour le second.

aCHat et RénoVatIon d’une maISon d’HabItatIon à VeRVIeRS

tRaVaux RéalISéS en maIn-d’œuVRe peRSonnelle


d. Les CrÉdits F.i.s.

Les prêts financés par le fonds d’interventions spéciales (fonds propres de la société) sont accordés aux candi-dats qui atteignent le maximum d’emprunt en fonds b2 sans disposer de l’entièreté des ressources nécessaires au financement de leur projet. Ces prêts peuvent également permettre de débloquer des situations qui ne correspondent pas au cadre juridique défini par la réglementation, comme le refinancement de dettes à caractère non immobilier, ou un refus d’assurance imposant une quotité d’emprunt moindre. de telles interventions permettent bien souvent aux familles concernées de conserver leur logement alors que la péren-nité de son occupation est menacée.

en 2018, le Fonds a octroyé 3 prêts financés via le Fis contre 4 en 2017, avec une moyenne d’intervention de 7.581 eur par prêt.

le FondS d’InteRVentIonS SpéCIaleS eSt RéSeRVé aux SItuatIonS exCeptIonnelleS

Crédits F.I.S.

année nombre montant moyenne

2017 4 23.073 5.768

2018 3 22.742 7.581


À l’heure où la Wallonie s’est engagée dans une véritable stratégie de rénovation énergétique des bâtiments, il ne faudrait pas sous estimer l’impact des primes dans les choix décisionnels des propriétaires de logement.

Zoom SuR l’aCtIon deS entItéS loCaleS

depuis septembre 2015, le FLW a développé un parte-nariat avec les entités locales du Fonds de réduction du Coût global de l’energie. Ces dernières instruisent des dossiers de demandes d’Écopack-rénopack à tem-pérament pour compte du Fonds en qualité de courtier. au-delà du volet financier des opérations, la spécificité de l’action des entités locales tient à l’accompagnement des ménages particulièrement fragilisés qui s’adressent à elles.

une nouvelle convention de partenariat a été négociée en 2018 et est entrée en vigueur le 1er janvier 2019.

au cours de l’exercice 2018, 113 crédits ont été conclus à l’intervention d’une entité locale pour un montant glo-bal de 911.151 eur. Ces crédits se décomposent en 66 Écopacks pour un montant de 388.087 eur et 47 rénopacks pour un montant de 523.065 eur. dans ce contexte global, l’excellente collaboration développée avec l’entité locale « Liège energie » mérite d’être souli-gnée puisque plus de la moitié des crédits ont été signés à son intermédiaire.

1. Volume deS éCopaCkS/RénopaCkS

en 2018, 656 ménages ont bénéficié d’un Écopack, pour un montant de 5,2 millions eur. par rapport à 2017, le nombre d’Écopacks octroyés est passé de 467 à 656, soit une augmentation de 40,5 %.

689 ménages ont bénéficié en 2018 d’un rénopack pour un montant de 9 millions eur. par rapport à 2017, le nombre de rénopacks octroyés est passé de 593 à 689, soit une augmentation de 16 %.

enfin, l’Écopack et le rénopack ont été conjointement octroyés dans 476 dossiers en 2018.

Cette augmentation du volume global d’activité doit être mise en lien avec la revalorisation des primes régionales énergie et rénovation qui est intervenue en février 2018. de même, les actuelles prises de conscience citoyennes sur les enjeux climatiques ont également trouvé un pro-longement dans l’expansion du volume de crédit de type Écopack.

La composante « prime » semble constituer un élément essentiel puisque 95 % des opérations ont été réalisées par un public peuvant prétendre au bénéfice d’une prime. par contre, les bailleurs « traditionnels » qui n’ont pas accès au mécanisme des primes ne représentent que 5 % des interventions en Écopack et en en rénopack.

e. Les ÉCopaCKs/rÉnopaCKs

deS aIdeS à la peRFoRmanCe éneRGétIque et à la RénoVatIon

Réalisations par type de crédit

Réalisations 2018 écopack Rénopack

% crédit 75 % 81 %

% prime 25 % 19 %

Crédit hypothécaire 42 % 52 %

Crédit à tempérament 58 % 48 %


nombre montant prêté (euR) prime (euR) total écopacks (euR) moyenne (euR)

propriétaire occupant 603 3.640.253 1.268.907 4.909.160 8.141

propriétaire bailleur parent 11 49.365 17.113 66.478 6.043

propriétaire bailleur aIS/apl 6 46.138 5.381 51.519 8.587

propriétaire bailleur 36 166.185 0 166.185 4.616

total 656 3.901.941 1.291.401 5.193.342 7.917

nombre montant prêté (euR) prime (euR) total écopacks (euR) moyenne (euR)

propriétaire occupant 642 6.865.354 1.675.120 8.540.474 13.303

propriétaire bailleur parent 10 80.021 17.731 97.752 9.775

propriétaire bailleur aIS/apl 3 18.494 3.994 22.488 7.496

propriétaire bailleur 34 358.707 0 358.707 10.550

total 689 7.322.576 1.696.845 9.019.421 13.091

Écopacks réalisés en 2018

Rénopacks réalisés en 2018

entité locale type de crédit nombre de crédits montant du crédit montant de la prime montant du crédit

CHaRleRoI

écopack 5 15.540,28 3.408,12 12.132,16

Rénopack 5 65.737,36 10.670,86 55.066,50

total 10 81.277,64 14.078,98 67.198,66

Famenne-éneRGIe

écopack 6 52.088,76 13.256,75 38.832,01

Rénopack 3 46.342,79 12.796,00 33.546,79

total 9 98.431,55 26.052,75 72.378,80

la louVIèRe

écopack 8 54.086,87 9.830,75 44.256,12

Rénopack 4 31.370,34 7.269,00 24.101,34

total 12 85.457,21 17.099,75 68.357,46

lIèGe-éneRGIe

écopack 32 162.314,89 28.201,23 134.113,66

Rénopack 26 276.686,72 39.885,10 236.801,62

total 58 439.001,61 68.086,33 370.915,28

pRoVInCe de luxembouRG

écopack 8 55.820,26 1.734,54 54.085,72

Rénopack 6 67.226,94 6.403,68 60.823,26

total 14 123.047,20 8.138,22 114.908,98

pRoVInCe de luxembouRG

écopack 1 3.000,00 600,00 2.400,00

Rénopack 0 0,00 0,00 0,00

total 1 3.000,00 600,00 2.400,00

SoIGnIeS

écopack 6 45.235,60 7.778,82 37.456,78

Rénopack 3 35.700,68 9.469,60 26.231,08

total 9 80.936,28 17.248,42 63.687,86

total GénéRal 113 911.151,49 151.304,45 759.847,04

Réalisations par Entités locales


2. RépaRtItIon deS éCopaCkS/RénopaCkS Selon leuR objet

Les tableaux illustrent la production en Écopack et en rénopack en fonction du type de travaux financés. dès l’instant où un même crédit peut financer plusieurs ouvrages, ces derniers sont plus importants que le nombre de crédits.

en ce qui concerne l’Écopack, c’est l’isolation thermique, avec 64 % des types d’interventions, et le chauffage, avec 25 %, qui mobilisent la majorité des crédits alloués.

en ce qui concerne le rénopack, sur l’ensemble des 1.562 travaux financés, les principaux postes sont : le remplace-ment du toit (40,4 %), le remplacement des menuiseries extérieures (33 %), et la mise à niveau de l’installation électrique (14,2 %).

objettype de travaux Coût des travaux

nombre absolu parts relatives montants absolus (euR) parts relatives

Isolation du toit et travaux induits toiture 427 47,9 % 1.614.731 31,4 %

Isolation des murs et travaux induits murs 130 14,6 % 1.052.421 20,5 %

Isolation des sols 12 1,3 % 49.714 1,0 %

autres travaux 23 2,6 % 100.199 1,9 %

Chaudières et pompes 226 25,3 % 1.677.692 32,6 %

audit énergétique 1 0,1 % 790 0,0 %

energie renouvelable 73 8,2 % 644.536 12,5 %

total 892 100 % 5.140.083 100 %

Objet des Écopacks en 2018

objettype de travaux Coût des travaux

nombre absolu parts relatives montants absolus (euR) parts relatives

Remplacement du toit 476 30,5 % 3.644.978 40,4 %

assainissement/renforcement des murs 68 4,4 % 332.977 3,7 %

Remplacement des menuiseries extérieures 427 27,3 % 2.979.001 33,0 %

Réfection de l'installation électrique 253 16,2 % 1.278.506 14,2 %

travaux de salubrité 47 3,0 % 207.601 2,3 %

Remplacement dispositif de collecte d'évacuation des eaux pluviales

289 18,5 % 557.018 6,2 %

Remplacement supports des aires de circulation de locaux 2 0,1 % 17.893 0,2 %

total 1.562 100 % 9.017.974 100 %

Objet des Rénopacks en 2018


3. dIStRIbutIon deS éCopaCkS/RénopaCkS Selon leS ReVenuS

Le dispositif actuel redéfinit les catégories de revenus et valorise la majoration pour enfant à charge, qui est passée de 2.500 eur à 5.000 eur.

ainsi les familles bénéficiant de revenus des catégories 1 et 2 représentent l’essentiel des demandes : 76,7 % pour les Écopacks et 81,1 % pour les rénopacks.

Ces données indiquent que les dispositifs Écopacks et rénopacks bénéficient principalement aux familles qui en ont sans doute le plus besoin et qu’il n’y a pas d’effet d’aubaine.

Le faible intérêt pour ce type d’aides dans le chef des ménages émargeant aux deux catégories supérieures (C3 et C4) s’explique principalement par le moindre montant des primes énergie et rénovation auxquelles ces ménages peuvent prétendre, par la complexité procédurale pour ces crédits mais aussi par la faiblesse des taux d’intérêt et des rendements des comptes d’épargne. Le taux 0 % des Écopacks/rénopacks n’a en effet plus du tout le même pouvoir d’attractivité.

Catégories nombre % Somme moyenne

C1 440 67,1 3.373.984 7.668

C2 63 9,6 506.326 8.037

C3 66 10,1 477.504 7.235

C4 87 13,3 835.529 9.604

total 656 100,0 5.193.343 7.917

Catégories nombre % Somme moyenne

C1 495 71,8 6.178.693 12.482

C2 64 9,3 977.392 15.272

C3 61 8,9 810.035 13.279

C4 69 10,0 1.053.300 15.265

total 689 100,0 9.019.420 13.091

Répartition des Écopacks selon les catégories de revenus

Répartition des Rénopacks selon les catégories de revenus

le dISpoSItIF pRoFIte aux FamIlleS quI en ont le pluS beSoIn


Écopacks conclus par province

4 % - 24153.429 €

45 % - 2952.232.994 €

12 % - 77795.924 €

5 % - 33272.606 €

35 % - 2271.738.390 € TOTAL: 656

5.193.343 €

Rénopacks conclus par province

4 % - 30383.467 €

46 % - 3154.105.995 €

11 % - 771.111.207 €

5 % - 35497.112 €

34 % - 2322.921.640 € TOTAL: 689

9.019.421 €

HainautBrabant wallon Luxembourg NamurLiège4. duRée et loCalISatIon deS éCopaCkS/RénopaCkS

La durée de remboursement des Écopacks et des rénopacks est fixée en fonction des capacités financières de la famille. La durée moyenne des Écopacks n’a pas beaucoup aug-menté malgré la possibilité d’en aligner la durée sur celle du remboursement de l’accesspack (si les deux crédits sont octroyés simultanément et si l’accesspack a pour objet l’ac-quisition d’un logement).

La part des Écopacks d’une durée de remboursement infé-rieure à 5 ans se situe juste au-dessus des 20 %. Quasi 80 % des Écopacks seront remboursés entre 5 et 15 ans.

Quant aux rénopacks, 80 % seront remboursés entre 5 et 15 ans, et près de 10 % en plus de 15 ans. par rapport à 2017, la proportion de rénopacks remboursés en plus de 15 ans augmente de manière importante (de 1 % à quasi 10 %). en ce qui concerne la répartition par province des Écopacks et des rénopacks, les provinces de Liège et du Hainaut représentent 80 % du nombre total octroyé.

pour ces deux dispositifs, les provinces de Luxembourg et du brabant wallon sont largement sous-représentées. Ces résultats concordent avec les taux de réalisation des accesspacks par province.

Répartition des Écopacks/Rénopacks selon leur durée

60

50

40

30

20

10

0Moins

de 5 ansEntre 5

et 10 ansPlus de 15 ans

Entre 10 et 15 ans

RénopacksÉcopacks


5. leS pRImeS à la RénoVatIondans une optique de simplification administrative, le Fonds a reçu délégation de la Wallonie pour gérer l’octroi des primes liées aux Écopacks (énergie) et aux Rénopacks (logement). Les emprunteurs disposent d’un délai de 2 ans pour réaliser les travaux financés via l’Écopack ou le Rénopack.

dans le processus de gestion, la demande de prime est exa-minée de manière concomitante à la demande de libération de fonds pour payer l’entrepreneur. L’imputation des primes en remboursement anticipé intervient lorsque l’ensemble des travaux financés a été complètement réalisé, ce qui réduit la durée de remboursement à due concurrence, mais contribue à allonger le délai moyen d’octroi des primes.

5.1. leS pRImeS « éneRGIe »

Le Fonds a accordé en 2018 un total de 952.185 eur correspondant à 557 primes générées par les Écopacks octroyés au cours de ces dernières années, soit une moyenne de 1.709 eur par prime.

85 % des primes sont afférents à des Écopacks octroyés en 2017 et 2018. 15 % des primes relevaient d’Écopacks conclus antérieurement (le délai de réalisation des travaux, de 2 ans, peut être exceptionnellement prolongé d’une année).

Le délai moyen pour la libération d’une prime énergie à compter de la date de signature du contrat est de 9 mois (il était de 16 mois en 2017). La moitié des primes est versée dans un délai maximum de 5 mois (ce délai était de 10 mois en 2017).

en ce qui concerne l’objet des primes énergie, près de 80 % de l’ensemble concernent des travaux d’isolation (60 % pour l’isolation des toitures et 18 % pour l’isolation des murs).

Les primes ont bénéficié aux catégories de revenus les plus basse : 76 % des primes ont été versées à des familles relevant des catégories C1 et C2.

année signature

montant des primes versées (euR)

nombre de primes versées

2017 325.614 200

2018 517.045 274

total 952.185 557

Primes énergie octroyées

Catégorie de revenus

montant des primes versées


moyenne des primes

C1 651.962 355 1.837

C2 126.049 66 1.910

C3 90.490 65 1.392

C4 83.683 71 1.179

total 952.184 557 1.709

Primes énergie selon les catégories de revenus

80 % deS pRImeS éneRGIe ConCeRnent l'ISolatIon


délai entre la signature de l’Écopack et le versement de la prime

300

250

200

150

100

50

0

Moins de 6 mois

Entre 6 mois et 1 an

Entre 1 an 1/2et 2 ans

Entre 2 ans 1/2et 3 ans

Entre 2 anset 2 ans 1/2

Entre 3 anset 3 ans 1/2

Entre 1 anet 1 an 1/2

Primes énergie selon le type de travaux

types de travauxmontant des primes

verséesnombre de primes

verséesmoyenne des primes par

destination

Isolation des murs & travaux induits 265.985 99 2.687

Installation de chauffage & travaux induits 72.508 109 665

Isolation des sols, planchers & travaux induits 10.293 10 1.029

Isolation des toitures & travaux induits 598.977 333 1.799

Réalisation audit énergétique 1.386 3 462

Remplacement des châssis/vitrages 3.037 3 1.012

total 952.186 557 1.709


année signature



2017 504.400 432

2018 662.581 498

total 1.273.885 1.047

Primes logement octroyées

Catégorie de revenus



moyenne des primes

C1 977.292 686 1.425

C2 148.495 133 1.117

C3 79.928 107 747

C4 68.171 121 563

total 1.273.886 1.047 1.217

Primes logement selon les catégories de revenus

Primes logement selon le type de travaux

types de travauxmontant des primes

verséesnombre de primes

verséesmoyenne des primes par

destination

Remplacement toiture 606.949 328 1.850

Remplacement menuiserie extérieure 360.093 305 1.181

Installation électrique 156.823 154 1.018

evacuation des eaux 97.635 203 481

travaux d'assèchement 47.014 49 959

travaux sur les aires de circulation 2.308 3 769

Renforcement des murs instables ou la démolition et la reconstruction totales des murs

3.064 5 613

total 1.273.886 1.047 1.217

5.2. leS pRImeS « loGement »

en 2018, le Fonds a libéré un total de 1.273.886 eur correspondant à 1.047 primes, dont 89 % afférents à des rénopacks conclus en 2018 et 2017.

Le délai moyen est de 8 mois entre la conclusion du contrat et le versement de la prime ; la moitié des primes est versée dans un délai de 6 mois.

31 % des primes concernent des travaux de toiture, 29 % des remplacements de menuiseries extérieures et 14 % l’installation électrique.

Les primes ont surtout bénéficié aux catégories de reve-nus les plus faibles : 78 % des primes ont été versées à des familles relevant des catégories C1 et C2.


délai entre la signature du Rénopack et le versement de la prime

500

450

400

350

300

250

200

150

100

50

0Moins

de 6 moisEntre 6 mois

et 1 anEntre 1 an 1/2

et 2 ansEntre 2 ans 1/2

et 3 ansEntre 2 anset 2 ans 1/2

Entre 1 anet 1 an 1/2

la moItIé deS pRImeS eSt VeRSée danS un délaI de SIx moIS

41RAPPORTS ANNUELS FLW 2018

A. LES OPéRATIONS DE RéNOVATION ______________________43

B. ENTRETIEN Du PARc LOcATIF ______________________________________50

c. GESTION LOcATIVE______________________________________________________________________________51

02

L’aideLoCatiVe

42 CHAPITRE 02 L'AIdE LOCATIVE

habitants permanents dans des zones d’équipement touris-tique sont en diminution; 4 seulement ont été réalisés dans les communes de Viroinval, Vresse-sur-semois et Wasseiges.

au 31 décembre 2018, 17 chantiers représentant 69 loge-ments étaient en cours de réalisation.

au terme de l’année, la Wallonie a confirmé sa confiance envers le Fonds en octroyant un nouveau programme d’in-vestissement pour créer 58 logements supplémentaires.

Le Fonds, pour accroître la maîtrise des délais de réalisation des nouveaux logements dans le respect des programmes et des budgets, a réuni dans un service unique centré sur leurs missions les architectes, gestionnaires de chantiers et assis-tants techniques animés par une même logique de métier.

1. 30 loGementS CRééS danS le CadRe deS pRoGRammeS Communaux

L’offre de logements destinés principalement aux familles nombreuses précarisées ou à revenus modestes s’est enrichie en 2018 de 30 logements répartis entre les 4 bureaux régionaux, dont près de la moitié pour celui de namur.

menées dans les entités de binche, Charleroi, eupen, La Louvière, mons, namur, tournai, onhaye, seraing, Viroinval, Vresse-sur-semois, Walcourt et Wasseiges, 17 opérations rassemblent ces 30 logements. elles concernent de petits ensembles comptant de 1 à 4 logements. excepté 2 contri-butions neuves à tournai et Walcourt, il s’agit de restructu-rations de bâtis existants. elles témoignent de l’implication du Fonds qui, outre sa mission de logeur, contribue depuis bientôt 40 ans à la requalification du patrimoine wallon.

La restauration sur La Louvière de l’ancien hôpital saint-Julien (17e siècle) illustre précisément cette dimension. L’opération résulte d’une remarquable collaboration entre l’adminis-tration du patrimoine, la Ville de La Louvière et le Fonds du Logement. C’est une réussite : le site, qui a retrouvé une nouvelle vie, délivre un témoignage du passé tout en offrant aux locataires un confort contemporain.

Les réalisations de 2018 font la part belle aux grands logements qui représentent 75 % des habitations envoyées dans le circuit locatif. Les petits logements destinés aux

a. Les opÉrations de rÉnoVation

35 nouVeaux loGementS en tRaVaux

1.215 FamIlleS loGéeS à la FIn 2018

Nombre de logements rénovés et terminés en 2018, par bureau régional

Évolution du nombre de logements rénovés et terminés

40

30

20

10

02017

14

2018

30

Liège

Mons

Namur

Charleroi3

6

8

13


Le Fonds a acquis 3 immeubles particulièrement bien situés au centre de seraing afin d’en faire de grands logements familiaux. inscrits au pro-gramme communal 2014, proches les uns des autres, ils ont été confiés à l’atelier d’architecture emmanuel grandmaison. Les 3 chantiers ont été menés de front.

D’une structure globalement saine, les immeubles ont fait l’objet d’une approche similaire :Les pièces de vie ont été repensées pour augmenter le confort et l’ergono-mie. Les annexes ont été soit assainies soit démolies pour apporter de la respiration au corps de logis.

Des travaux ont été réalisés pour garantir de bonnes performances énergétiques :

– nouvelle toiture isolée, – remplacement des menuiseries extérieures, – ventilations type C, – nouvelles installations chauffage et sanitaire. – Le remplacement des installations électriques et les parachèvements

ont complété la rénovation de ces logements lumineux et spacieux.

Le coût : – rue Chatqueue, 18, un logement 4 chambres et un logement 1 chambre

adapté pour personne à mobilité réduite achat : 57.684 eur, montant des travaux : 266.322 eur

– rue du papillon, 42, maison unifamiliale de 4 chambres achat : 39.330 eur, montant des travaux : 132.365 eur

– rue du pairay, 94, maison unifamiliale de 3 chambres achat : 34.086 eur, montant des travaux : 122.417 eur

La gestion locative et l’accompagnement social sont assurés par le bureau régional de Liège, qui a attribué les logements de 3, 4 et 5 chambres à des candidats en recherche d’un logement adapté à la taille de leur famille. Le petit logement a été proposé à un locataire du Fonds en attente d’un logement adapté à ses difficultés de mobilité. Les loyers, calculés en fonction des ressources des locataires, se situent entre 206 et 578 eur.

SeRaInG : aCquISItIon-RénoVatIon de 3 ImmeubleS

Les Loyers se situent entre

206 et 578 euR


2. FInanCement deS aCHatS et deS tRaVaux de 2018

Codes utilisés dans les tableaux :

AL FLW : achats d’immeubles non repris dans la subvention, investissements consentis dans le parc existant et supplé-ments survenus pour les opérations subventionnées.

AL PCL : partie non subventionnée pour la création de logements repris dans les programmes communaux du logement, soit 25 % du prix de revient à charge du FLW 1.

AL PAT : partie non subventionnée pour les travaux patrimoniaux.

AL ART 44 : partie non subventionnée pour les travaux d’aménagement des abords et l’équipement collectif de logements publics.

AL RENO : le contrat de gestion du Fonds prévoit en ses articles 36 et 67, des travaux de rénovation du parc ancien. afin de soutenir cette politique de rénovation, la région cofinance les travaux à raison de 1/3 du montant de ceux-ci. Les 2/3 restants sont à charge du FLW. aL reno reprend le montant financé par le Fonds.

Crédits PCL (RW) : partie subventionnée pour la création de logements repris dans les programmes communaux du logement communal, soit 75 % du montant réalisé.

Crédits PAT : partie subventionnée sur les travaux patrimoniaux.

Crédits ART 44 : partie subventionnée pour les travaux d’aménagement des abords et l’équipement collectif de logements publics.

Crédits RENO : le contrat de gestion du Fonds prévoit en ses articles 36 et 67 des travaux de rénovation du parc ancien. afin de soutenir cette politique de rénovation, la région cofinance les travaux à raison de 1/3 du montant de ceux-ci. Les 2/3 restants sont à charge du FLW. Crédits reno reprend le montant financé par la région.

en 2018, le Fonds a investi 1.170.459 eur dans l’acquisition de 6 immeubles, soit un potentiel de 12 logements localisés à binche, Hensies, La Louvière, mons et rochefort.

La cession emphytéotique d’une partie de l’ancienne maison du peuple de Hensies permettra d’y créer 2 logements. Cette opération, intégrée dans le programme communal 2014, est menée en partenariat avec la commune d’Hensies qui prévoit des espaces de service au rez-de-chaussée.

Les autres biens ont été acquis en fonction d’opportunités immobilières saisies dans le marché privé. Ces opérations sont financées par les programmes d’investissement des-tinés à créer de nouveaux logements. un immeuble situé à mons a déjà été confié en gestion à une asbl locale qui héberge et accompagne des personnes en milieu de vie pour raisons de santé mentale.

À rochefort, une maison unifamiliale a été acquise dans le cadre d’un projet de location-achat au bénéfice d’une famille de 6 enfants. elle occupe actuellement les lieux en qualité de locataire, le temps de constituer une épargne suffisante pour acquérir le bien.

depuis 2017, il n’y a plus eu de programme communal. La région a toutefois octroyé au Fonds un programme d’in-vestissement annuel en 2017 et 2018 afin qu’il poursuive sa mission au vu de la pénurie de grands logements locatifs.

Le montant réalisé de 5,8 millions eur concerne essentiel-lement des travaux destinés à créer de nouveaux logements ou à rénover le parc existant.

– pour les opérations financées par les programmes commu-naux du logement, le montant financé par la Wallonie s’élève à 3.366.171 (tableau 5c/Crédits pCL). La contribution du Fonds est de 1.122.057 eur (bilan 5b/aL pCL), soit 25 % du prix moyen.

– pour les travaux réalisés dans le cadre du programme de remise en état des logements anciens, le contrat de gestion soutient la politique d’entretien du parc immobilier du Fonds. La Wallonie prend en charge un tiers du montant des travaux de rénovation soit 131.150 eur (bilan 5c /Crédits reno). Le Fonds assume les deux autres tiers soit 262.300 eur (bilan 5b/ aL reno).

1 pour rappel, les logements créés dans le cadre des programmes communaux sont subventionnés à raison de 75 % du coût total de l’opération. Le prix de revient est fixé à 140.000 eur pour les logements jusque 3 chambres (130.000 eur pour les constructions neuves) et à 160.000 eur pour les logements de 4 chambres et plus.


Le montant de 902.211 eur (bilan 5b/aL FLW) correspond aux investissements du Fonds pour :

– les coûts supplémentaires des logements des programmes communaux, au-delà de sa contribution fixée à 25 % du prix de revient moyen ;

– les investissements réalisés dans les logements existants (interventions ponctuelles en dehors du programme de remise en état) ;

– l’achat d’immeubles qui ne sont pas encore intégrés dans un programme communal du logement.

Le montant repris en pat représente les dernières interven-tions de la restauration de l’ancien hôpital saint-Julien à La Louvière, finalisée en 2018.

en 2018, les crédits alloués par la Wallonie s’élèvent à 3.497.321 eur, toutes opérations confondues, et la contri-bution du Fonds à 2.375.293 eur.

RéalisationsbuReau RéGIonal

totalCHaRleRoI lIèGe monS namuR

achats 234.901 0 774.706 160.852 1.170.459

travaux 1.483.797 643.236 848.196 1.726.927 4.702.156

total 1.718.698 643.236 1.622.902 1.887.779 5.872.615

Réalisations en 2018 (toutes opérations confondues)

Ventilation des montants réalisés - Part FLW

année al Flw al pCl al pat al a44 al Reno part Flw

2017 527.599 1.036.144 240.647 0 895.315 2.699.705

2018 902.211 1.122.057 88.725 0 262.300 2.375.293

année Crédits pCl (Rw) Crédits pat Crédits a44 Crédit Reno part Rw

2017 3.108.431 373.643 0 447.658 3.929.732

2018 3.366.171 0 0 131.150 3.497.321

Ventilation des montants réalisés - Part RW

Ventilation des montants réalisés (toutes opérations confondues)

année part Flw part Rw total

2017 2.699.704 3.929.731 6.629.435

2018 2.375.293 3.497.321 5.872.614

Évolution des montants réalisés (toutes opérations confondues)

6.700.000

5.025.000

3.350.000

1.675.000

02017

6.629.435

2018

5.872.615


Quand le Fonds a acquis en vente publique ce logement sis dans le centre historique de binche, il était à l’abandon dans un état très vétuste, avec des travaux entamés ici et là. Cette maison familiale mitoyenne (rue des archers 34) nécessitait une rénovation complète. sa volumétrie offrait cependant un réel potentiel pour créer un logement familial de qualité. L’opération, inscrite dans le programme communal 2016, a été confiée au bureau d’architecture plan 7 en vue de transformer le bien en un logement de 3 chambres. malgré l’étroitesse du bâti, le bureau d’architecture a exploité de manière très judicieuse les espaces pour en faire des locaux lumineux et bien distribués. Les travaux ont porté sur l’isolation de la toiture, la pose de menuiseries extérieures performantes au niveau énergétique, la reconfiguration complète des espaces et le remplacement des équipements de chauffage, des sani-taires et de l’installation électrique. Les parachèvements et l’aménagement d’une terrasse ont finalisé la métamorphose de cet ancien taudis. Le coût total de l’opération s’élève à 181 572 eur achat et honoraires d’archi-tecte compris. Les travaux représentent un investissement de 130.500 eur La gestion locative est confiée à l’a.b.e.m, agence immobilière sociale de binche, pour un loyer de 350 eur payé au Fonds. Les locataires quant à eux assument un loyer de 411 eur payé à l’a.b.e.m, la différence représentant les frais de gestion pour l’ais.

bInCHe : RéHabIlItatIon d’un CHanCRe en mIlIeu uRbaIn

Coût totaL de L’opÉration

181.572 euR


Le prix de revient plus élevé à Liège s’explique par un nombre plus important de grands logements ainsi que d’opérations résultant d’une acquisition immobilière.

Ceci témoigne d’une bonne maîtrise financière des opérations d’achat-rénovation et de construction neuve, en dépit de facteurs extérieurs contraignants :

– des offres trop rares recueilles par les procédures de mar-chés de travaux empêchent une saine concurrence entre les soumissionnaires ;

– La localisation des immeubles influe sur l’intérêt que peut susciter un appel d’offre. Les contraintes de longs dépla-cements ou d’accès en ville découragent certains entre-preneurs qui préfèrent éviter les chantiers situés en zone rurale ou en milieu urbain ;

– Le Fonds restructure des immeubles anciens requérant des travaux dont l’ampleur est compliquée par des pro-blèmes de stabilité. Leur état de vétusté avancé accroît le risque de mauvaises surprises et impose une réflexion constante visant à minimiser l’impact de ces imprévus ;

– Vu le nombre de chantiers à mener de front, le Fonds délègue une partie de ses missions à des bureaux d’archi-tecture extérieurs. Leurs honoraires gonflent le prix de revient de l’opération.

Les opérations d’achat-rénovation, voire de construction en comblement, constituent un défi. Les exigences tou-jours plus nombreuses imposées au maître d’ouvrage complexifient la gestion des chantiers, et la maîtrise des coûts des travaux requiert une grande rigueur. Le Fonds n’a de cesse d’évoluer pour surmonter ces obstacles et fina-liser ses projets.

3. Coût deS nouVeaux loGementS

3.1. leS loGementS teRmInéS en 2018

Le tableau indique l’estimation du prix de revient moyen des logements terminés en 2018, soit ceux dont la récep-tion provisoire a été accordée entre le 01/01/2018 et le 31/12/2018. il détaille le nombre de logements par bureau régional et distingue le pourcentage du prix de revient moyen consacré à l’acquisition de celui consacré aux travaux.

Le calcul du prix de revient ne prend pas la valeur du terrain. en vertu du contrat de gestion, 1/6 du montant lié à l’achat est déduit à titre de valeur de terrain.

Le prix de revient moyen des logements réalisés dans le cadre des programmes communaux est défini par la Wallonie. Le contrat de gestion du Fonds fixe le coût d’un logement de 4 chambres et plus à 160.000 eur tous frais compris ; jusqu’à 3 chambres, le prix moyen du logement est arrêté à 140.000 eur pour les opérations d’achat-rénovation et à 130.000 eur pour les constructions neuves.

Le coût moyen, soit 152.526 eur, s’intègre dans cette balise, sachant que les 30 logements terminés en 2018 comprennent 11 logements de 4 chambres et plus. spacieux, ceux-ci sont adaptés pour des familles très nombreuses. La plupart se situent dans des centres urbanisés afin d’augmenter l’offre de grands logements locatifs dans les villes.

montantsinvestis (euR)

CHaRleRoI lIèGe monS namuR total

3 chantiers3 logements % 5 chantiers

6 logements % 3 chantiers8 logements % 6 chantiers

13 logements % 17 chantiers30 logements %

achats 40.500 9 109.652 12 237.795 18 458.499 23 846.446 18

travaux 398.295 91 833.994 88 1.050.449 82 1.512.918 77 3.795.656 82

total 438.795 100 943.646 100 1.288.244 100 1.971.417 100 4.642.102 100

moyenne par logement 146.265 157.274 161.031 151.647 154.737

achats 13.500 18.275 29.724 35.269 28.215

travaux 132.765 138.999 131.306 116.378 126.522

Coûts des logements terminés en 2018


Les autres opérations réalisées dans les régions de Charleroi et namur concernent des immeubles acquis par cession emphytéotique, à l’exception toutefois d’une maison située au cœur de binche achetée à l’état de chancre pour un prix d’achat très bas. L’état déplorable du bien n’a pas empêché le chantier de se terminer dans l’année. Cette opération propose une maison 3 chambres en centre urbain, avec des espaces lumineux.

3.2. leS loGementS CommenCéS en 2018

Le tableau indique l’estimation du prix de revient moyen des logements dont le chantier a débuté en 2018, soit ceux dont l’ordre de commencer les travaux a été donné aux entreprises adjudicataires entre le 01/01/2018 et le 31/12/2018.

Les 10 chantiers débutés en 2018 visent exclusivement des opérations d’achat - rénovation et annoncent la créa-tion de 35 nouveaux logements.

Leur prix de revient moyen est estimé à 160.029 eur, soit un coût plus élevé que celui des logements terminés. Ce qui s’explique par un plus grand nombre d’acquisitions immobi-lières par le Fonds.

dans les zones des bureaux régionaux de mons et namur, 4 chantiers concernent des biens acquis en pleine propriété et situés à tournai, mons, perwez et gouvy.

s’il veille à ne pas dépasser la valeur vénale estimée pour un bien, le Fonds concrétise des acquisitions en lien avec les objectifs visés par le contrat de gestion. en outre, l’ex-périence a démontré que les cessions emphytéotiques ne garantissent pas une meilleure maîtrise des prix de revient en raison l’état de vétusté et la longue inoccupation des bâtiments cédés.

montantsinvestis (euR)

CHaRleRoI lIèGe monS namuR total

4 chantiers9 logement

%2 chantiers

6 logements %

2 chantiers11 logements

%2 chantiers

9 logements %

10 chantiers35 logements

%

achats 40.500 3 3.494 1 476.654 26 334.568 24 855.216 15

travaux 1.342.122 97 957.358 99 1.382.105 74 1.064.224 76 4.745.809 85

total 1.382.622 100 960.852 1 1.858.759 100 1.398.792 100 5.601.025 100

moyenne par logement

153.625 160.142 168.978 155.421 160.029

achats 4.500 582 43.332 37.174 24.435

travaux 149.125 159.560 125.646 118.247 135.595

Estimation des coûts des logements commencés en 2018


Le montant des grosses réparations est moins important qu’en 2017 car un certain nombre de travaux réalisés dans les logements anciens sont considérés comme des inves-tissements. au cours de l’année 2018, 8 logements ont été complètement remis aux normes actuelles. actuellement 41 logements font ou vont faire l’objet d’une remise en état.

Ces chantiers retardent la relocation du logement, et expliquent la faible augmentation du parc en 2018, alors que le Fonds crée de nouveaux logements chaque année.

néanmoins la politique de remise en état du parc produit incontestablement des effets positifs sur les conditions de logement des locataires et sur la qualité globale des loge-ments loués. dans ce cadre, le contrat de gestion signé en 2013 précise que le Fonds s’engage à poursuivre la rénova-tion de son parc afin d’en améliorer la qualité et l’efficacité énergétique au bénéfice des locataires. Le gouvernement soutient cette politique de saine gestion immobilière en cofinançant un plan de rénovation du parc ancien dont le principe repose sur une répartition de 2/3 des dépenses à charge du Fonds et d’1/3 à charge de la région. Ce plan assure la pérennité d’un parc constitué de grands loge-ments, raison pour laquelle il est nécessaire que la région et le Fonds continuent d’unir leurs efforts dans ce sens.

Le graphique indique le nombre de logements loués, répartis par bureau régional, en comparaison avec l’année précédente.

Le tableau répartit les montants réalisés concernant l’en-tretien et les grosses réparations dans le parc locatif en 2018 et les compare avec ceux de 2017.

Le parc locatif prend en compte les logements loués au 31 décembre 2018. il exclut ceux qui sont en cours de travaux entre deux locations. dans les cas d’ interventions minimes, le logement rejoint rapidement le circuit locatif ; dans d’autres, une remise en état complète de l’immeuble s’impose. L’aide locative, créée voici bientôt 40 ans, gère un parc ancien. nombreux sont les logements loués qui exigent une réno-vation. C’est l’occasion d’améliorer la performance énergé-tique, de rendre la distribution des locaux plus fonctionnelle, voire d’augmenter l’ensoleillement des pièces de vie. Ces chantiers s’apparentent à des opérations de rénovation et requièrent parfois des permis d’urbanisme.

depuis le début du programme de remise en état du parc, en 2010, 160 logements ont été remis à neuf et reloués.

b. entretien du parC LoCatiF

8 loGementS anCIenS RemIS en état

Évolution du parc locatif

bureau régional

2017 2018

entretienGrosses

réparationsentretien

Grosses réparations

CHaRleRoI 262.673 977.546 219.210 327.810

lIèGe 220.633 174.885 261.719 122.086

monS 205.610 226.091 181.781 121.830

namuR 266.730 412.845 230.629 243.571

total 955.646 1.791.367 893.339 815.297

GRand total

2.747.013 1.708.636

Évolution des charges d’entretien et de grosses réparations (EUR)

2017 2018

1.400

1.200

1.00

800

600

400

200

0LIÈGE MONS NAMUR TOTALCHARLEROI

230 292

234 286

221 223

460 474

1.203 1.217

rem : 1.217 = nombre de logements loués dont 2 à des associations.


en 2018, 31 familles ont quitté un logement du Fonds. six d’entre elles ont vu leur bail résilié par le Juge de paix en rai-son d’arriérés de loyers persistants malgré les différentes démarches effectuées par les intervenants sociaux et un plan de remboursement fixé par jugement. Ces locataires, irréductibles, ont dû se résoudre à quitter leur logement. tous ont libéré les lieux à l’échéance fixée par le Juge de paix sans qu’il ait fallu faire intervenir un huissier de justice.

1. leS ContRatS de 2018

Le Fonds a signé 70 nouveaux contrats en 2018, portant sur les logements confiés en gestion à des partenaires et ceux loués en direct.

Les logements confiés en gestion sont situés dans des communes éloignées des bureaux régionaux : Viroinval, manhay, onhaye, Walcourt ou encore binche, tournai et estinnes. Les partenaires qui en assurent la gestion loca-tive sont implantés dans le tissu local et connaissent les besoins en logement de l’entité et ses environs. en outre, ils développent des collaborations avec différents services de proximité, ce qui leur permet d’étoffer l’accompagnement social qu’ils proposent aux locataires.

parallèlement, le Fonds a loué 38 logements en direct dont 23 à des familles nombreuses. Ces habitations, proches d’un bureau régional, sont proposées aux candidats qui ont introduit leur demande lors des permanences du Fonds. Les conditions d’attribution sont régies par le règlement d’aide locative approuvé par arrêté ministériel le 19 mai 2014. Celui-ci dispose des conditions pour avoir accès à un logement locatif du Fonds ainsi que la manière dont les points de pondération sont octroyés aux candidats sur base des revenus, du logement, du nombre d’enfants, d’une situation de handicap, etc. L’ancienneté de la candi-dature entre également en ligne de compte après 2 ans à dater de l’introduction de la demande.

La majorité des contrats conclus en 2018 concerne des logements issus du parc locatif qui ont été libérés lors du départ des locataires précédents.

C. gestion LoCatiVe

70 nouVeaux ContRatS

loyeR moyen : 339 euRCHaRleRoI

Flw 6lC * 0

19le ** 6

paRtenaIReS 13lC 0

le 13

lIèGe

Flw 8lC 4

9le 4

paRtenaIReS 1lC 1

le 0

namuR

Flw 4lC 1

12le 3

paRtenaIReS 8lC 0

le 8

monS

Flw 20lC 0

30le 20

paRtenaIReS 10lC 6

le 4

total

Flw 38lC 5

70le 33

paRtenaIReS 32lC 7

le 25

*LC : logements créés (programme communal) ** Le : logements existants

Nouveaux contrats signés en 2018


motif des départs nombre

location logement public 2

location apl ou aIS 0

location logement privé 10

acquisition via un crédit Flw 7

acquisition via un autre organisme 1

procédure judiciaire ou expulsion 6

autres 5

décès 0

total 31

Nombre et motif des contrats clôturés en 2018

La taille du logement intervient dans le calcul du loyer par le biais de la prise en compte des ressources mensuelles du ménage. pour les locations directes, l’article 17 du règle-ment d’aide locative définit les modalités de calcul de la façon suivante : « Le loyer contractuel maximum est égal à 15 % des ressources mensuelles des locataires quand il s’agit de ménages à revenus précaires et à 20 % quand il s’agit de ménages à revenus modestes, sans que le montant en base annuelle soit inférieur à 2 % ou supérieur à 6 % du prix de revient actualisé du logement ».

La notion de ressources mensuelles inclut les revenus issus du travail ou de remplacement ainsi que les allocations fami-liales. dès lors, les loyers des grands logements attribués à des familles très nombreuses sont naturellement plus élevés.

Le loyer ne représente qu’une partie du coût de l’habitat. À cela, il convient d’ajouter le prix des consommations énergé-tiques et plus spécifiquement pour les familles du Fonds car celles-ci prennent de grands logements en location. Vu leurs ressources limitées, il est nécessaire que les habitations soient bien isolées, suffisamment ventilées et dotées d’équi-pements de qualité. Le Fonds y est particulièrement attentif quand il réalise de nouveaux logements via les programmes communaux ou quand il remet aux normes ses logements anciens.

parallèlement aux choix techniques qui visent une certaine performance énergétique, l’accompagnement social dispensé aux locataires encourage les comportements responsables dans le chef des habitants.

Ces deux conditions, investissements et comportements, permettent une réduction significative des coûts liés à la consommation énergétique tout en préservant le confort des locataires.

bureau régionalmoyenne des loyers (euR)

Contrats2017

Contrats2018

CHaRleRoI 324 312

lIèGe 346 341

monS 347 388

namuR 308 337

moyenne pondérée générale

325 339

Évolution de la moyenne des loyers

Les autres motifs de départ sont divers. Certains concernent des conventions d’occupation précaires qui, après une période de transition, ont été commuées en contrat de bail. des locataires sont partis à la cloche de bois. notons la situation particulière de cette famille qui a vu son bail résilié par le Juge de paix en raison d’importants arriérés locatifs. mus par un sursaut tardif mais déterminé, les parents de cette famille de 6 enfants se sont engagés dans un plan de remboursement très strict. afin de leur laisser une ultime chance de garder leur logement, le Fonds a conclu avec eux une convention d’occupation précaire. au cours de l’année, alors que la quasi-totalité des arriérés a été remboursée, la convention a pris fin pour être remplacée par un bail.

Certains départs résultent du choix des locataires, devenus propriétaires ou ayant pris un autre logement en location.

2. leS loyeRS

La moyenne des loyers concerne tous les contrats conclus en 2018 et 2017. elle est obtenue en prenant en compte les loyers dus et le nombre de contrats signés sur l’ensemble des bureaux régionaux, pendant l’année concernée. La moyenne des loyers est également ventilée par bureau régional.

Le loyer moyen est légèrement supérieur à celui de l’année précédente ; augmentation qui s’explique par la proportion plus importante de grands logements mis en location en 2018 (33 logements de 3 chambres et 21 logements de 4 à 6 chambres).


Vu la rareté des grands logements locatifs à loyer modéré, l’accès à la propriété est une réponse à la pénurie des habita-tions familiales à loyer modéré. en offrant des perspectives à long terme, l’acquisition immobilière permet à certaines familles nombreuses de trouver de la stabilité pour autant qu’un accompagnement étroit puisse être dispensé. C’est pourquoi le Fonds veille à fournir des conseils en abordant simultanément les aspects techniques, financiers et sociaux pour consolider le projet immobilier de la famille.

4. le pRoFIl deS nouVeaux loCataIReSLes familles logées en 2018 sont très nombreuses puisque la majorité compte de 4 à 8 enfants. or, les chefs de ces mêmes familles sont pour la plupart sans profession et bénéficient de revenus de remplacement issus de l’aide sociale, du chômage ou de la mutuelle.

Ces grands ménages doivent vivre avec des reve-nus planchers qu’il faut répartir entre leurs membres. proportionnellement, les enfants des familles nombreuses en état de précarité disposent de moins de ressources.

Confronté quotidiennement à la précarité des familles can-didates ou locataires, Le Fonds a souhaité que soient ana-lysés leurs besoins en matière de logement. L’étude qu’il a confiée au Centre d’etude et de l’Habitat durable démontre combien les familles nombreuses sont exposées vu leur situation socio-économique plus faible. une grande part

3. l’aCCompaGnement deS loCataIReS

Le nombre total de ménages locataires concerne les loge-ments en location directe du Fonds et ceux confiés en gestion aux oFs, aux Cpas et aux communes. il ventile le nombre de locataires par bureau régional et distingue les familles nombreuses des autres types de ménages.

par autres types de ménages, on entend des ménages qui ne comprennent pas au moins 3 enfants à charge et qui ne peuvent être considérés comme des familles nombreuses.

Le Fonds compte 981 familles nombreuses logées. parmi celles-ci, 585 ont conclu un contrat de location directe avec le Fonds ; 483 autres familles occupent des logements gérés par les ais, les apL, les communes ou les Cpas.

Le Fonds assure la gestion directe de ses logements quand ceux-ci sont proches des bureaux régionaux. La proximité géographique permet de garantir un accompagnement social soutenu chaque fois que la situation d’une famille l’exige. Les nouveaux locataires bénéficient d’une atten-tion accrue de la part des intervenants sociaux, le temps de s’assurer qu’ils sont en capacité de gérer leur logement en bon père de famille et de respecter les obligations locatives.

Les contrats de bail sont généralement de longue durée. La plupart des locataires ont connu une situation de loge-ment difficile et instable. Le fait de pouvoir se poser chez soi permet aux parents comme aux enfants de retrouver des points de repères et une cohésion familiale. Le sen-timent de sécurité qu’apporte le fait d’avoir un logement dans lequel on peut se projeter vers l’avenir est un préalable nécessaire au développement d’autres projets tels que des formations, la reprise en main de sa santé, une scolarité régulière, la recherche d’emploi, etc. Le premier objectif des intervenants sociaux vise donc la stabilité dans le logement et le développement d’une relation contractuelle harmo-nieuse. ensuite, si les locataires sont preneurs, l’accompa-gnement peut se poursuivre vers d’autres objectifs. L’accès à la propriété en est un qui tient particulièrement à cœur des familles. soutenues dans leurs démarches et bénéficiant d’un prêt à taux dégressif, certaines d’entre elles peuvent envisager l’acquisition de leur logement.

bureau régionalFamilles

nombreusespetits ménages

ou isoléstotal

CHaRleRoI 212 21 233

lIèGe 240 45 285

monS 183 40 223

namuR 347 127 474

total 982 233 1.215

Total des ménages locataires


d’entre elles ne dispose pas d’un logement approprié. une sur 4 vit dans un logement très exigu, fortement sur-occupé alors qu’elle y consacre près de 40 % de ses ressources.

C’est dire combien la rareté des grands logements locatifs constitue une réelle problématique sociétale. Les enfants issus de familles nombreuses en état de précarité gran-dissent dans des conditions matérielles nettement moins bonnes que les autres enfants. Les plus vulnérables sont ceux qui vivent dans des familles monoparentales dont les ressources proviennent de revenus de remplacement. pour celles-ci, la seule voie vers un logement décent est celle qu’offrent les logements sociaux ou d’utilité publique, en nombre insuffisant.

de bonnes conditions de logement sont indispensables pour permettre à un enfant de s’épanouir et à ses parents d’exercer leur rôle. Le système familial est un élément essentiel de la cohésion de notre société ; il donne une place et une identité à chacun, il permet de s’identifier, d’apprendre et de grandir. C’est aussi le système dans le lequel la solidarité s’exerce le plus fréquemment et le plus naturellement. C’est pourquoi aucune famille, aucun enfant ne devrait vivre dans un logement inapproprié.

Face à ces constats, le Fonds se mobilise pour augmen-ter l’offre et la qualité de logements adaptés aux grandes familles que ce soit par de nouvelles opérations ou par la préservation de son parc immobilier.

Nombre d'enfants à charge dans les familles logées

nombre d’enfants à charge

Contrats signés en

2017 2018

0 à 2 2 1

3 20 9

4 7 4

5 3 1

6 2 6

7 1 1

8 1 1

total 36 23

Caractère du logement antérieur occupé par les locataires

logement antérieur 2017 2018

améliorable et surpeuplé 2 5

Surpeuplé 15 10

améliorable 0 0

non améliorable et surpeuplé 2 2

Sans 14 4

Sous-total (a) 33 21

logements normaux (b) 3 2

total (a)+(b) 36 23

Statut professionnel (contrats signés)

Provenance des revenus (contrats signés)

2017 2018

travail 1 2

Chômage 7 8

aide sociale 23 11

pension 2 0

mutuelle 3 2

Sans 0 0

total 36 23

40

35

30

25

20

15

10

5

0

Ouvrier

Employé

Sans profession

2017

32

31

2018

32

18


5. leS CandIdatS loCataIReS

Les bureaux régionaux tiennent des permanences au cours desquelles les candidats à un logement se présentent en vue d’introduire une demande de logement adapté à la taille de leur famille. ils y sont accueillis par des intervenants sociaux qui les aident à constituer leur dossier et à rassembler les documents indispensables pour que la candidature soit effective. en 2018, le Fonds a enregistré 292 nouvelles demandes.

parallèlement à ces démarches, les intervenants sociaux du Fonds écoutent les difficultés exprimées par les parents en recherche d’un logement. Les permanences sont aussi des lieux d’expression où les parcours de « mal-logement » sont racontés. Les témoignages attestent de l’insalubrité et de l’insécurité de certaines habitations, et de la douloureuse expérience des familles qui, sans logement, sont obligées de se séparer au gré des hébergements provisoires.

bien que la plupart des candidats aient besoin d’un relogement à court terme au vu de leur situation, les délais d’attente se comptent en années. La demande, plus importante que l’offre, laisse peu de logements vacants. Les familles une fois logées sont très stables dans leur habitation dans la durée. Le Fonds voudrait créer davantage de logements mais la pression immobilière, les exigences et contraintes liées aux chantiers de rénovation et le coût des travaux constituent autant d’obstacles qui freinent le nombre de logements créés.

Les situations sociales décrites supra nous imposent de trouver des alternatives pour offrir davantage de pos-sibilités de logement. Celles-ci passent par l’exploration d’autres formes d’habitat et par une mobilisation accrue des opérateurs. L’accroissement du nombre de logements disponibles dépend aussi et surtout des politiques com-munale, régionale et fédérale : la mobilisation des réserves foncières, la valorisation des étages au dessus des com-merces, la diminution du coût des équipements, la sim-plification administrative pour faciliter les démarches, la construction de nouveaux logements.

bureau régional

Candidatures enregistrées en 2018

total des candidatures fin 2018

CHaRleRoI 72 138

lIeGe 119 535

monS 24 56

namuR 77 132

total 292 861

Candidatures enregistrées en 2018 et total des candidatures fin 2018

un délaI d'attente de pluSIeuRS annéeS


L'ermitage saint-Julien de boussoit (qui doit son nom à un hospice du moyen Âge) comporte trois corps de bâtiments : la maison des censiers, la maison du chapelain et la chapelle. Le tout forme un ensemble de grande qualité patrimoniale.

on trouve à proximité une école et de nombreux commerces.

Le Fonds a restauré la maison des censiers et la maison du chapelain pour y créer 5 logements. La Ville de la Louvière s’est chargée de la restauration de la chapelle et de l’aménagement du parvis. Ces deux interventions conjuguées offrent un bel ensemble cohérent au centre d’un quartier résidentiel arboré.

Les bâtiments, restés à l’abandon depuis plusieurs décennies, ont subi l’usure du temps et plusieurs pillages. La disparition d’anciens croisillons de pierre a endommagé et fragilisé bon nombre d’encadrements de baies en pierre de taille. Quant aux planchers et boiseries, ils ont souffert d’infil-trations essaimées sur le site avant d’être envahis par la mérule.

L’approche architecturale se devait de préserver ce témoignage exemplaire du passé tout en concevant des logements conformes aux exigences de notre époque. Le résultat provient d’un subtil équilibre entre ces deux approches : les aménagements de la volumétrie du site respectent le formalisme et les matériaux anciens alors que les apports contemporains sont traités de manière non équivoque et sont identifiables au premier regard.

La maison du chapelain comprend 2 logements unifamiliaux à structure verticale de 3 chambres s’étageant sur 2 et 3 niveaux. on accède à ces 2 logements par le petit patio emmuré jouxtant la chapelle. trois apparte-ments dont 2 duplex de 2 chambres et un vaste logement de 3 chambres ont été réalisés dans la maison des censiers. une partie du rez-de-chaus-sée, la « salle aux fresques », accueille également un local communautaire disposant d’une kitchinette et de sanitaires.

la louVIèRe : le SIte de l’eRmItaGe SaInt-julIen tRanSFoRmé en 5 loGementS

RénoVatIon patRImonIale

CHAPITRE 02 L'AIdE LOCATIVE

photos extérieurs : Fabrice dor, spW, dgo4

56

un jardin communautaire et une zone de stationnement à front de voirie desservent les 5 logements.

Le coût de l’opération s’élève globalement à 1.539.951 eur, logements et local communautaire compris. Ce montant comprend les interventions patrimoniales financées par l’agence wallonne du patrimoine. Les travaux relatifs à la création des logements ont été inscrits dans les programmes communaux 2006 et 2009. en raison de la spécificité du site et de ses exi-gences, une subvention complémentaire et exceptionnelle a été octroyée. déduction faites de ces interventions, le prix moyen par logement, pris en compte pour le calcul des loyers, s’élève à 152.800 eur.

Les logements sont loués en direct par le bureau régional de mons qui assure également l’accompagnement social des locataires, ainsi que l’animation des lieux de vie communs : le local aux fresques et les jardins. Les loyers calculés sur base des ressources des locataires se situent entre 249 et 333 eur.

Le local hébergeant les fresques cherche encore une affectation qui en permette l’accès au public. La situation relativement décentrée de boussoit par rapport à mons et La Louvière rend difficile l’investissement du site par une association.

Coût moyen par Logement

152.800 euRCoût totaL de L’opÉration

1.539.951 euR


03

Les organismesde Logement À FinaLitÉ soCiaLe

a. éVolutIon du nombRe d’aSbl aGRééeS __________________________________________59

b. leS RéGIeS deS quaRtIeRS _____________________60

C. leS aGenCeS ImmobIlIèReS SoCIaleS _______________________________________________________62

d. leS aSSoCIatIonS de pRomotIon du loGement _________________64

e. leS mISSIonS du FondS à l’éGaRd deS oFS ______________________________________66

58 CHAPITRE 03 LES ORgANISmES dE LOgEmENT À FINALITÉ SOCIALE

une association a introduit un recours en annulation sur le refus ministériel, conformément aux dispositions prévues dans l’arrêté du gouvernement wallon du 12 décembre 2013 relatif aux organismes de logement à finalité sociale.

À ce jour, l’ensemble des oFs couvre 94 % du territoire wallon, la majorité d’entre eux étant implantée dans les provinces du Hainaut et de Liège.

Les organismes de logement à finalité sociale (oFs) que sont les agences immobilières sociales, les associations de promotion du logement et les régies des quartiers sont des associations sans but lucratif agréées par le gouvernement wallon pour une période de 10 ans. ensemble, elles œuvrent pour le droit au logement et pour l’insertion sociale des ménages rencontrant des difficultés à se loger durablement.

au 31 décembre 2018, la Wallonie comptabilise 87 asso-ciations agréées en qualité d’organismes de logement à finalité sociale, soit une structure de moins par rapport à l’exercice précédent. La régie des quartiers d’engis avait cessé ses activités en 2017. L’agrément régional lui restait acquis dans l’attente de la dissolution volontaire et de la liquidation de l’asbL, lesquelles ont été concrétisées en avril 2018.

au cours de l’année, le Fonds a analysé les demandes de renouvellement de l’agrément régional pour les agences immobilières sociales Centre ardenne, pays de Huy et sambre Logements ainsi que pour les associations de promotion du logement saint Lambert - Château mondron et miroir vagabond. toutes ont reçu l’accord ministériel sur proposition du Fonds.

par ailleurs, le Fonds a reçu et instruit les demandes d’agré-ment régional pour 2 régies des quartiers et pour 4 struc-tures souhaitant obtenir l’agrément en qualité d’association de promotion du logement. dès lors que ces associations rencontraient l’ensemble des critères réglementaires, les demandes ont été soumises à l’approbation ministérielle. aucune de ces structures n’a cependant été agréée faute de moyens budgétaires.

a. ÉVoLution du nombre d’asbL agrÉÉes

87 aSbl ReConnueS en tant qu’oRGanISmeS de loGement à FInalIté SoCIale

exercice Rdq 1 aIS 2 apl 3 oFS 4

2017 33 32 23 88

2018 32 32 23 871 rdQ : régies des quartiers2 ais : agences immobilières sociales 3 apL : associations de promotion du logement 4 oFs : organismes à finalité sociale

Nombre d’organismes à finalité sociale agréés

Localisation des OFS au 31 décembre 2018

Les organismesde Logement À FinaLitÉ soCiaLe

brabant wallon Rdq aIS apl total

Hainaut 4 1 2 7

liège 13 12 10 35

luxembourg 10 12 7 29

namur 1 3 1 5

total 4 4 3 11

total 32 32 23 87


au cours de l’année. de leur côté, les partenaires locaux des régies existantes éprouvent toujours plus de difficultés à honorer leur participation financière destinée à soutenir le fonctionnement de la structure.

C’est pourquoi les régies ont entrepris plusieurs démarches au niveau régional afin d’être reconnues comme partenaire incontournable de l’insertion des personnes exclues de la société.

dans cette dynamique, le projet de création d’une fédération sous la forme d’une asbL est réactivé afin de défendre les intérêts du secteur et de promouvoir ses possibilités d’apport dans les territoires où elles sont implantées.

en 2018, il existe en Wallonie 32 régies des quartiers en activité.

Celles-ci poursuivent une politique d’insertion intégrée par le logement en visant l’amélioration des conditions de vie des habitants des quartiers du territoire couvert et l’insertion socioprofessionnelle des personnes les plus éloignées de l’emploi.

Le Fonds a été régulièrement sollicité pour des projets de création de nouvelles régies ou de services d’activités citoyennes (saC) supplémentaires couvrant de nouveaux territoires. Comme expliqué précédemment, aucun agrément n’a été accordé par la région en 2018.

Les régies continuent de développer des projets innovants en créant de nombreux partenariats afin d’amplifier leurs actions d’insertion par le logement pour les publics préca-risés. La situation est cependant loin d’être aisée en raison du désengagement de certains Cpas, de communes ou encore de sociétés de logement – les trois partenaires ins-titutionnels de base d’une régie – eux-mêmes confrontés à la diminution de leurs ressources.

L’année 2018 est mitigée dans la mesure où les régies des quartiers ont obtenu de la région la promesse d’une reva-lorisation de leur subvention pour pouvoir financer deux équivalents temps-plein par service. bien que les besoins soient réels, ces promesses n’ont pas pu être concrétisées

b. Les rÉgies des Quartiers

pouR l'InSeRtIon à l'emploI et à la FoRmatIon

ASBL

SAC

70

60

50

40

30

20

10

02017

3364 3263

2018

Nombre de SAC et de régies des quartiers


1

2

3

4

5

6

7

Amay

Andenne

Enghien/Ecaussinnes

Boussu

Charleroi

Notre Maison

Châtelet

8

9

10

11

12

13

14

Chaudfontaine/Vaux

Courcelles

Comines

Dinant

Fontaine-L'Évêque

Des Couteliers

Grâce-Hollogne

15

16

17

18

19

20

21

Havre-sac

Herstal

Insersambre

La Famennoise/Marche-en-Famenne

La Louvière/Manage

Liège

Mons/Frameries/Colfontaine

22

23

24

25

26

27

Namur

De la Dyle

Citoyenneté Mouscron

Régie d'habitat rural en Val-de-Sambre

Saint-Ghislain

Seraing

28

29

30

31

Solid'ArtCités de Waremme

Tubize

Verviers

Saint-Nicolas 32 Braine-L'alleud

1

2

3

3

45

6

7

8

9

10

11

12

13

14 15

17

18

19

20

2122

2323

23

25

26

27

2829

30

313116

32

624

Répartition des RdQ sur le territoire wallon


un panel de 6 ais, suffisamment représentatif de l’ensemble du secteur, a été constitué pour établir la cartographie des risques.

début 2018, le plan d’audit a été fixé par le Comité d’audit du Fonds et approuvé par son Conseil d’administration. Ce plan consiste en l’analyse du contrôle interne et l’audit spécifique sur deux risques majeurs mis en évidence par la cartographie, à savoir les locataires (arriérés locatifs) et les pertes de revenus (subsides).

Les ais, constituant l’échantillon, se sont portées candidates pour être auditées en premier lieu. préalablement aux audits, le Fonds a organisé une réunion d’information à l’endroit des présidents des asbL concernées.

Les conclusions des audits sont globalement positives, l’accent étant mis principalement sur la nécessité de for-maliser les procédures existantes au sein des structures. La mise en œuvre des différentes pistes proposées dans le plan d’actions devrait permettre à chaque ais de renforcer son dispositif en fonction des risques identifiés.

au 31 décembre 2018, les 32 ais existantes couvrent quasi l’ensemble du territoire wallon puisque 237 communes sont desservies. ainsi, 92 % des habitants de la Wallonie bénéficient des services d’une ais garantissant à tout pro-priétaire bailleur le même service de prise en gestion et des aides travaux.

Le Fonds n’a réceptionné aucune nouvelle demande d’agré-ment, ce qui s’explique sans doute par la couverture quasi complète du territoire. en revanche, certaines communes qui ne s’étaient pas encore affiliées à une ais envisagent de le faire. en 2018, la commune de Ham-sur-Heure-nalinnes a rejoint l’ais sambre Logements.

Le mode de calcul de la subvention octroyée aux ais, revu en 2017, visait leur stabilité financière, l’accroissement du nombre de logements pris en gestion et le renforcement de l’accueil de ménages précarisés. Ces dispositions leur ont effectivement permis d’augmenter leur parc locatif de 8 % en 2018 pour atteindre un total de 5.989 logements. Ceux-ci, destinés prioritairement à des ménages précaires, contribuent activement à soutenir une politique régionale d’insertion par le logement.

Le développement des ais nécessite la mise en place d’outils de gestion et d’appui permettant au secteur de poursuivre sa professionnalisation et de renforcer son efficacité grâce à une meilleure maîtrise des risques. C’est dans ce contexte que les premières ais ont été auditées en 2018, suivant une méthodologie adaptée à leur réalité.

C. Les agenCes immobiLières soCiaLes

32 aIS aGRééeS en wallonIe

5.989 loGementS en GeStIon

237 CommuneS deSSeRVIeS

35

30

25

20

15

10

5

02017

32 32

2018

Nombre d’agences immobilières sociales


29

30

31

32

29 30 3132

ABEM

Charleroi Logement

Des Rivières

Logicentre

Mons Logement

Mouscron Logement

AIS HAINAUT AIS LIÈGE

AIS LUXEMBOURG

AIS NAMUR

Prologer

Promo-Logement

Sambre-Logements

Sud Hainaut

Tournai Logement

Du Val de Dendre

Haute Ardenne

Liège Logement

Ourthe-Amblève

Pays de Huy

Seraing

Logeo

AIS BRABANT WALLON

Brabant Wallon

Wohnraum für Alle

AIS Baye

Basse-Meuse

Aux portes de Liège

AIS du Pays de Herve

AIS Tri-Landum

Centre Ardenne

LogeSud

Nord-Luxembourg

Un toit pour tous

Gembloux-Fosses

L.o.G.D.Phi

Gestion Logement Namur


Répartition des AIS sur le territoire wallon


Les associations de promotion du logement (apL) accom-pagnent prioritairement les ménages en grande précarité en développant les missions qui lui sont dévolues par l’arrêté du gouvernement wallon du 12 décembre 2013 relatif aux oFs, à savoir : favoriser l’intégration sociale par la mise à disposition de logements décents, procurer une assistance gratuite en matière administrative, technique ou juridique relative au logement à un public plus large et développer des projets expérimentaux en lien avec les deux premières missions énoncées.

Comparativement à l’exercice précédent, le nombre d’apL agréées reste stable.

alors que la précarité des ménages s’accroît, les apL se mobilisent pour obtenir une reconnaissance de l’accompa-gnement social qu’elles dispensent à leurs bénéficiaires. après avoir démontré l’importance d’un accompagnement personnalisé et d’une réelle proximité avec les ménages accompagnés, les apL ont obtenu de la région la promesse d’une revalorisation de leur subvention ainsi que la prise en compte des nouvelles demandes d’agrément qui ont été refusées en 2018.

La répartition des apL est encore très inégale sur le territoire wallon où les milieux ruraux sont particulièrement peu desservis. or, l’appauvrissement de la population y est bien réel, accentué par l’isolement des habitants vu l’insuffi-sance des réponses institutionnelles qui y sont apportées. La région y a été sensibilisée par les apL elles-mêmes qui espèrent l’octroi de nouveaux agréments à court terme.

d. Les assoCiations de promotion du Logement

23 aSbl ReConnueS en tant qu’apl

APL (agréées) APL (subventionnées)

25

20

15

10

5

02018

2323

2017

2323

Nombre d’associations de promotion du logement


Collectif Logement

Habitat Service

Le Cortil

Maison Marie-Louise

L’Accueil

Racynes

Thaïs

APL LIÈGEAPL HAINAUT

APL LUXEMBOURG


DAL

L’Étape

Relogeas

Solidarités Nouvelles

Comme Chez Nous

St-Lambert - Château Mondron

Loginove

Compagnons

Maisons Internationale

FEES APL BRABANT WALLON

Habitat et Participation

Droits Quotidiens

APL NAMURGABS

Logement et InsertionAbbeyfield en Wallonie asbl Miroir Vagabond

Mons Charleroi Namur liège et Herstal

Répartition des APL sur le territoire wallon


e. Les missions du Fonds À L’Égard des oFs

La diffusion d’informations pertinentes aux oFs est un des facteurs de développement du secteur. C’est pour-quoi le Fonds veille à publier régulièrement des actualités ou des nouveautés via la plateforme eLisnet accessible aux structures. Ces dernières y trouvent des informations règlementaires et des modèles de documents. en 2018, le Fonds y a ajouté une rubrique d’actualités épinglées en page d’accueil qui permet de partager des nouvelles du terrain ainsi que les appels à projets en relation avec le secteur.

des séances d’informations sont également programmées lors des commissions en fonction de l’actualité. en 2018, le Fonds a sensibilisé l’ensemble des oFs au règlement général de protection des données (rgpd) ; il a également réalisé un dossier complet tenant compte des spécificités de chaque type d’oFs afin que ceux-ci mettent rapidement en ordre leur structure et respectent toutes les dispositions légales.

pour les régies des quartiers, particulièrement concernées par la sécurité et l’hygiène au travail pour leurs stagiaires, le Fonds a élaboré un dossier traitant de ces questions en collaboration avec un groupe constitué d’encadrants. Ce dossier, circonstancié et dûment documenté, a été diffusé sur eLisnet à disposition de l’ensemble du secteur.

L’accompagnement individualisé des structures est une dimension à laquelle le Fonds accorde beaucoup d’im-portance car il en observe l’impact positif sur la gestion quotidienne et le développement des asbL. un accompa-gnement spécifique se met en place à la demande d’un oFs lui-même qui, confronté à une difficulté souhaite se faire aider ou sur proposition du Fonds s’il l’estime néces-saire. Les employés du Fonds désignés en qualité d’obser-vateurs assistent aux réunions des organes de gestion des oFs. Cette proximité leur permet d’être attentifs aux projets menés, à la gestion de l’asbL par ses instances et de répondre le cas échéant à une demande, un besoin ou

1. le ConSeIloutre les aspects règlementaires et financiers, le Fonds exerce également sa mission de conseil à travers les forma-tions, la diffusion d’informations pertinentes et l’accompa-gnement personnalisé des structures.

Le programme de formation développé par l’académie de l’Habitat durable et de l’insertion sociale du Fonds du Logement est élaboré à partir des besoins qui ont été analysés en concertation avec les oFs.

en 2018, un comité pédagogique a été constitué avec les ais afin d’identifier les besoins de formation de ce secteur en développement. Face au défi que représente l’augmenta-tion constante de leur parc locatif, il est nécessaire de veil-ler à ce que les équipes en place soient outillées pour gérer la croissance du volume d’activités.

Le Fonds a également accompagné la réflexion des régies qui, confrontées à la précarité grandissante de leurs stagiaires, souhaitent accroître les compétences pédagogiques de leurs équipes. Les apL, quant à elles, insistent sur l’impor-tance d’une approche pluridisciplinaire pour accompagner les ménages touchés par la pauvreté.

L’analyse des besoins de formation réalisée en concerta-tion avec les oFs permet au Fonds de prendre la mesure de leurs attentes et de leurs spécificités. il peut dès lors iden-tifier les besoins par métier mais également dégager des pistes d’action plus globales en matière de formation. À titre d’exemple, le Fonds a organisé des modules d’utilisation du logiciel immoassist pour les ais et des formations sur le management d’équipe pour l’ensemble des oFs.

au cours de l’année écoulée, l’académie de l’habitat durable et de l’insertion sociale du Fonds du Logement a accueilli 225 participants.


au cours de l’année écoulée, le Fonds a accompagné 3 agences immobilières sociales en matières comptable et administrative, ainsi qu’une régie des quartiers en matière de gestion des ressources humaines.

par ailleurs, constatant que deux régies des quartiers ne respectaient pas plusieurs indicateurs de gestion au cours d’exercices consécutifs, les services du Fonds ont rencon-tré leurs responsables afin d’en comprendre les raisons et d’évaluer avec eux la nécessité d’élaborer un plan d’actions.

une difficulté en alertant le service d’encadrement des oFs. dans ce cas, le Fonds apporte son expertise et son soutien périodique rapproché en matière de ressources humaines, de gestion et/ou financement, ou encore en gestion immo-bilière. son intervention a pour but d’aider l’asbL à surmon-ter le plus rapidement possible ses difficultés pour éviter tout risque de déconfiture et renouer avec ses missions d’insertion par le logement.

aIS apl Rdq documentations/ Circulaires

RèGlementatIonFormations encadrants

Cadre institutionnel dans lequel les oFS déploient leurs activités x x x xprêts et subventions aux propriétaires bailleurs x x xles bases des marchés publics x x x x

Conseils

admInIStRatIon et GeStIon RHFormations encadrants

Gestion du temps et organisation du travail dans une aSbl x x x xComprendre, prévenir et gérer des tensions / des conflits x x x xmanagement d’équipe x x x xInitiation excel x x x xbase des données Immoassist x xbase de données de gestion des régies « RoGeR » x x

Conseils

Conseil pour des aSbl en difficultés x x xelaboration des outils pour la gestion RH x xdossier RGpd x x x x

aCtIon SoCIaleFormations encadrants

projet de vie/projet professionnel du stagiaire en Rdq x xdéfinir la relation d’aide et communiquer en relation d’aide : les bases x xHygiène et bien-être sur le lieu de travail en Rdq x x

ComptabIlIté et FInanCeSFormations encadrants

Gestion comptable x x x xImmobIlIeRFormations encadrants

Savoir habiter. droit au logement x xFormations stagiaires

Savoir habiter. droit au logement x xConseils

CommunICatIonFormations encadrants

Conseils

Thèmes développés en 2018


identifient et les points communs qui les rassemblent dans ce travail global et durable d’insertion de leurs bénéficiaires dans leur logement et plus largement dans la société. À la suite de ces réflexions, il s’est avéré utile de développer des rencontres sous-régionales où les oFs auront la possibilité de mutualiser leurs compétences par bassin.

Les commissions sectorielles restent le lieu pour des ren-contres enrichissantes entre oFs. toutefois, la volonté de tous les acteurs est de les rendre davantage interactives de manière à ce que la dynamique entraîne des retombées sur les pratiques de terrain et les modalités de gestion des asbL agréées en tant qu’oFs.

Le rôle du Fonds reste de proposer des outils et des contenus théoriques, de sorte que les oFs puissent y trouver matière à gérer au mieux leur association, que ce soit en matière juridique, administrative ou d’accompagnement technico-social des bénéficiaires.

2. la CooRdInatIonLa mission de coordination s’organise essentiellement au sein du Forum eLis : Ensemble pour le logement et l’insertion sociale.

en 2018, 16 commissions sectorielles et 8 réunions du bureau se sont tenues. Ces dernières ont été motivées par la préparation de chantiers importants comme l’adaptation des pratiques aux nouvelles normes européennes liées à la protection de la vie privée et la conférence régionale des oFs, organisée tous les 2 ans par le Fonds et le Forum eLis.

Cette dernière a eu lieu à rixensart le 21 septembre 2018, pour aborder avec des spécialistes de l’ingénierie sociale la thématique de l’insertion par le logement. Chaque type d’oFs a pu témoigner de sa pratique dans le domaine et par-tager ses réflexions avec le public. La conférence a égale-ment incité les participants à établir les spécificités qui les

Coordination : actions 2018

– préparation et organisation de la 9e conférence régionale des oFs sur le thème de l’insertion par le logement

– préparation des rencontres par bassin entre oFs – préparation du dossier modèle relatif au rgpd – examen des modifications de l’agW du 12/12/2013 relatif aux oFs

– Lancement de la rubrique « actualités »

– plan de formation et commission pédagogique

– Formation des administrateurs – positionnement des rdQ dans

le paysage de la formation/Forem réforme ape

– problématique des extrémismes – echange de pratiques et

de projets innovants – information sur l’aerdQ – présentation dossier final

« sécurité et hygiène » – information sur les rencontres

avec les ministres de l’emploi/Formation et du Logement

– relations FLW/rdQ – mémorandum – Constitution d’une fédération

– présentation de l’ais tri-Landum – normes de gestion ais -

proposition de modifications – déclaration des ménages

Catégorie 1 – représentation proportionnelle

dans les organes de gestion et de contrôle

– Fonctionnement de la commis-sion et charte

– rapport d’activités exercice 2017

– relations oFs/FLW – objectifs et organisation

du Forum eLis

Suivi réduction loyers

Financement travaux : prêts et subventions

modification de l’aGw du 12/12/2013 et des « faîtières » du logement

Forum Elis

Bureau ELIS

ElisNet

Commission RdQ Commission AIS Commission APL

Résultats des normes de gestion 2016


3. le ContRôleLa mission de contrôle du Fonds à l’égard des organismes de logement à finalité sociale porte sur les aspects régle-mentaires, l’octroi et l’utilisation des subventions ainsi que sur le respect des normes de gestion applicables à chaque type d’oFs.

au cours de l’année écoulée, les 87 associations agréées ont été contrôlées sur base du volet administratif et financier de leur rapport d’activités. durant la même période, le per-sonnel du Fonds a procédé au contrôle de 43 associations en leur siège administratif : 9 ais, 7 apL et 27 rdQ.

une analyse globale des normes de gestion applicables aux ais, sur base de l’exercice 2017, montre une bonne maî-trise des vides locatifs et une diminution des impayés alors que le nombre de logements gérés continue à progresser significativement. en revanche, les trésoreries se tassent quelque peu comparativement aux exercices précédents. deux éléments expliquent ce tassement : les investisse-ments immobiliers réalisés par certaines ais pour leurs bureaux et l’impact du nouveau mode de calcul de la sub-vention qui n’est pas encore perceptible puisqu’entré en vigueur le 1er janvier 2017.

Quant aux régies des quartiers, elles sont tenues de respec-ter 4 normes d’ordre financier et 4 autres relevant du niveau pédagogique. L’ensemble des normes est globalement bien respecté, les moyennes des quatre normes financières se maintenant dans les chiffres exigés.

depuis l’exercice 2016, les associations de promotion du logement doivent respecter 6 normes de gestion. L’analyse sectorielle confirme la maîtrise de l’endettement et le respect des équilibres bilantaires.

si les résultats sont globalement positifs pour l’ensemble des 3 types d’oFs, l’analyse des indicateurs par structure permet d’identifier les difficultés que certaines d’entre elles rencontrent. Les services du Fonds restent très attentifs à l’évolution de ces asbL et entretiennent des contacts réguliers avec leurs responsables.

Le contrôle des OFS en 2018

35

30

25

20

15

10

5

0AIS

329

32

RDQ

3232 27

APL

7

23

Nombre d’ASBL subventionnées au 31/12/2018 - Total : 87

Contrôles sur base des rapports d’activités - Total : 87

Contrôles sur place - Total : 43

23


Le montant global de la subvention de fonctionnement à verser aux 87 organismes agréés s’élève à 14.133.469 eur en 2018. outre l’indexation annuelle, le refinancement du secteur des ais intervenu en 2017 impacte significative-ment le montant global de la subvention des oFs qui est en hausse constante. La subvention complémentaire versée aux ais et aux apL, impliquées dans le plan Habitat permanent (Hp), est en baisse par rapport aux exercices précédents, principale-ment en raison d’une diminution du montant réservé aux apL en 2018 ; celui-ci a été ramené à 70 % du montant forfaitaire qui leur avait été alloué en 2017.

La fête des voisins n’a pas été organisée par les régies des quartiers en 2018 faute de budget régional spécifique.

Subventions de fonctionnement aux OFS

année

Rdq aIS apl

totalnbre de SaC

montant (en euR)

nbre d’aISmontant (en euR)

nbre d’aplmontant (en euR)

2017 64 4.955.974 32 6.358.763 23 1.725.090 13.039.827

2018 63 4.983.324 32 7.331.732 23 1.818.413 14.133.469

Subventions spécifiques aux OFS

annéeplan Hp

(en euR)Fête des voisins

(en euR)Réductions des loyers

(en euR)

2017 202.000 20.231 1.424.825

2018 187.000 / 1.835.947

4. le FInanCement GénéRal deS aCtIVItéSLe Fonds est chargé de verser les subventions régionales aux organismes de logement à finalité sociale.

une avance équivalant à 5/12e de la subvention de fonc-tionnement pro-méritée est versée au cours du premier tri-mestre de chaque année aux asbL pour assurer la continuité de leur trésorerie. Ce montant s’est élevé à 5.414.880 eur en 2018.

Le solde de la subvention est liquidé aux organismes béné-ficiaires après analyse et validation de leur rapport d’activités relatif à l’exercice précédent.


L’évolution démographique et sociétale va d’une part aug-menter le manque criant de logements locatifs adaptés aux différents schémas familiaux et d’autre part nécessiter l’utilisation parcimonieuse de la surface habitable. il faut envisager de redynamiser le centre des villes et des villages de manière optimale.

depuis l’origine, le dispositif d’aide est mis en place afin de favoriser la réhabilitation et la restructuration de bâtiments. or, il est intéressant en terme de coût et de performance énergétique d’opter en tout ou en partie pour la construction ou la reconstruction.

dans cette optique, il est proposé au gouvernement d’élargir le champ réglementaire d’intervention de l’aide aux proprié-taires investisseurs, en intégrant la construction de loge-ments dans un cadre bien déterminé, et en favorisant les opérations de rénovation ou de construction dans un lieu de vie existant.

5. le FInanCement deS tRaVauxLes tableaux suivants indiquent pour les deux périodes concernées le nombre d’opérations, le nombre de logements, le type de financement octroyé pour la réalisation de ces logements, ainsi que le montant des aides accordées selon qu’il s’agit de crédits ou de subventions.

en 2018, 82 logements ont été offerts en location, soit 9 unités de plus qu’au cours de l’année 2017. La majorité d’entre eux, soit 76 %, proviennent du patrimoine des pro-priétaires privés personnes physiques. Le parc immobilier des apL s’est étoffé de 6 logements grâce au dispositif de financement du Fonds. Les 13 autres nouveaux logements sont propriété de personnes morales telles que les asbL et les Fabriques d’église.

Le coût global des travaux de réhabilitation et de restructu-ration des logements réalisés s’élève à 8.130.000 eur pour une intervention totale du Fonds de 5.722.000 eur, ce qui a conduit les propriétaires solidaires à investir personnelle-ment plus de 30 % du coût de l’opération.

en outre, on constate que les propriétaires investisseurs sont sensibles à l’amélioration de la performance énergétique du logement rénové. pour la moitié des opérations, lorsque le projet le permet, ils n’hésitent pas à faire appel au com-plément offert par le dispositif du Fonds. Ce complément permet d’améliorer la performance énergétique via une meilleure isolation, un remplacement des menuiseries extérieures et l’installation d’un chauffage performant.

initié en 2005 par le Fonds, le dispositif mis en place dans le cadre d’un partenariat public-privé a permis de créer 740 logements destinés aux personnes précarisées. un peu plus de la moitié de ces logements compte 3 chambres et plus. Cela met en évidence la capacité du Fonds à initier des projets innovants pour augmenter l’offre de logements familiaux.

Nombre d’opérations et de logements financés

période nombre de logements nombre d’opérations nombre de subventions nombre de prêts/subventions

2017 73 37 19 18

2018 82 45 11 34

périodeVolume

des crédits(euR)

Volume de subventions

(euR)

Volume total

(euR)

2017 969.123 3.900.120 4.869.243

2018 1.659.765 4.062.885 5.722.650


une vieille grange située non loin de Vielsam a retrouvé une nouvelle jeunesse grâce à une remarquable restructuration. L’immeuble a été divisé en deux logements comprenant chacun trois chambres spacieuses et disposant d’un espace extérieur privatif.

Le propriétaire a réalisé une grande partie des travaux en main d’œuvre personnelle. Ce bâtiment est construit dans le respect des performances énergétiques actuelles tout en alliant matériaux traditionnels et modernes. un puits de lumière a été intégré pour offrir une belle luminosité au living disposé en longueur. Les locaux techniques et de services sont judicieusement intégrés à l’avant de la maison.

La commune de Vielsalm est située à proximité de la « baraque de Fraiture » où des touristes affluent et n’hésitent pas à acquérir des logements destinés à des secondes résidences. Ce redéploiement démographique ne laisse que peu de chance aux personnes précarisées de trouver des logements adaptés à leurs revenus. ici, le propriétaire a construit son projet avec la réelle conviction d’aider les personnes précarisées à se loger.

Les deux familles locataires sont ravies du logement qu’elles occupent depuis quelques mois. elles profitent de la faible consommation calorifique de leur nouveau logement porteur d’un certificat peb b.

L’une des familles occupait auparavant un logement social situé dans un quartier où les conflits de voisinage lui rendaient la vie pénible. elle affirmait subir au quotidien les désagréments des quartiers difficiles. Ces locataires sont très reconnaissants envers l’ais de pouvoir occuper ce logement à loyer adapté, où ils retrouvent calme et sérénité.

CRéatIon de 2 loGementS à VIelSam

Coût des traVauX

303.763 euRprÊt

24.800 euRsubVention

137.000 euR


en 2018, le Fonds, qui assure le traitement administratif et financier de cette mesure, a marqué son accord sur 402 dossiers, dont 86 % concernaient des ménages à revenus précaires.

depuis 2016, le nombre de nouvelles demandes dépasse annuellement la barre des 400 unités, alors que les demandes pour les logements composés de 3 chambres et plus ne font que diminuer. en effet, ce type de logement ne représente en 2018 que 26 % des dossiers accordés.

Le tableau suivant nous informe quant à l’impact financier de la mesure et met en exergue le coût cumulatif du dispo-sitif. Le coût global s’élève à un montant de 5.440.660 eur pour 1.867 aides accordées par le Fonds.

Les besoins budgétaires étant cumulatifs d’année en année, ceux-ci exigent un effort sans cesse croissant. Vu l’importance de la courbe de croissance des budgets et la moindre proportion des allocations loyers octroyées pour des logements d’au moins 3 chambres, le Fonds propose à nouveau de cibler l’effort sur le soutien aux familles nom-breuses afin qu’elles puissent prendre en location, auprès des ais ou des apL, un logement salubre adapté à leurs besoins.

6. le FInanCement de la RéduCtIon deS loyeRS

Ces tableaux présentent l’évolution et l’affectation des allo-cations loyers octroyées depuis l’origine du dispositif.

depuis 2011, la Wallonie a mis en place un dispositif de réduction du montant du loyer dû à une ais ou une apL par des ménages à revenus précaires ou modestes, et ouvert de manière limitative aux ménages disposant de revenus moyens.

Le premier tableau montre l’augmentation des dossiers traités et octroyés depuis le début de la mesure.

Cette augmentation est la conséquence de l’application de l’arrêté du gouvernement wallon du 20 juin 2013 qui a élargi les conditions d’accès à l’aide à tout nouveau loge-ment pris en gestion ou en location par une ais ou une apL. L’arrêté du gouvernement wallon du 23 décembre 2010 limitait l’accès à cette mesure aux logements composés de 3 chambres et plus.

Réductions de loyers (ALLOC) accordées via le FLW

nombre d’octrois

Revenus ménages type de logement

précaires modestes moyensStudio ou

1 ch.2 ch. 3 ch. 4 ch. 5 ch.

2017 415 371 40 4 133 153 94 28 7

2018 402 345 56 1 150 146 78 24 4

Évolution du nombre d’ALLOC octroyées et des montants alloués

nombre d'alloC montants alloués (euR)

octroyées cumuléesalloC de l'année

en coursalloC des années

précédentestotal

2017 415 1.465 331.152 1.093.673 1.424.825

2018 402 1.867 319.492 1.516.455 1.835.947


04

gouVernanCe et intÉgration soCiÉtaLe

a. GouVeRnanCe _____________________________________________75

b. IntéGRatIon SoCIétale ___________________________79

74 CHAPITRE 04 gOUVERNANCE ET INTÉgRATION SOCIÉTALE

– la reconduction de messieurs marc minet et mathieu giLLion, sur proposition de la Ligue des Familles, pour un nouveau terme de 4 ans.

La même assemblée générale a ratifié à l’unanimité : – d’une part, la nomination par le conseil d’administration de

mai 2017 de monsieur Christophe barbieuX et de madame albine Quisenaire au poste d’administrateur ;

– d’autre part, la nomination par le conseil d’administration de mars 2018 de monsieur mathieu giLLion pour achever, jusqu’en mai 2018, le mandat de feu madame yolande guiLmot.

Le conseil d'administration

Le conseil d’administration arrête les orientations de la politique générale de la société et exerce les missions qui lui sont légalement réservées.

Conformément aux statuts, le conseil d’administration du Fonds est composé de 13 administrateurs nommés pour une durée de quatre ans : 5 sur proposition de la Ligue des Familles, 4 sur proposition du gouvernement wallon et 4 sur proposition conjointe de la Ligue et du gouvernement wallon.

À la fin de l’exercice 2018, le conseil d’administration est composé des 13 membres suivants :

– marc minet, président – Christophe barbieuX, Vice-président – Claudia Camut, administrateur – ingrid CoLiCis, administrateur – albert FLament, administrateur – mathieu giLLion, administrateur – Caroline LeVeugLe-Vanden daeL, administrateur – Huberte LoXHet, administrateur – omar marHraoui, administrateur – marie-sophie roisin, administrateur – rodrigue soyer, administrateur – andré tesain, administrateur de référence – renild tHiebaut, administrateur

1. leS oRGaneS de la SoCIétéLe Fonds du Logement de Wallonie est une société coopé-rative à responsabilité limitée dont les missions sont recon-nues d’utilité publique par le Code wallon du Logement et de l’Habitat durable. ses organes de gestion et de contrôle sont les suivants :

– l’assemblée générale, – le conseil d’administration, assisté du bureau, du Comité

aLm et du Comité d’audit, – le directeur général, – le Collège des commissaires-réviseurs, – les Commissaires du gouvernement wallon.

L'assemblée générale

L’assemblée générale est constituée de coopérateurs qui détiennent des parts dans la société, à savoir la Ligue des Familles, principal détenteur avec 98,14 % des parts, et 19 personnes physiques.

Lors de l’assemblée générale ordinaire du Fonds du 28 mai 2018, il a été procédé à :

– la nomination, sur proposition du gouvernement, de madame ingrid CoLiCis, pour achever jusqu’en mai 2021 le mandat de madame albine Quisenaire ;

– la nomination de monsieur omar marHraoui, sur proposition du gouvernement, pour un terme de 4 ans, en remplace-ment de monsieur olivier deVauX, dont le mandat est venu à expiration en mai 2018 mais qui a démissionné en sep-tembre 2017 ;

a. gouVernanCe

VeRS l’exCellenCe danS la qualIté deS SeRVICeS et leS CondItIonS de FonCtIonnement

gouVernanCe et intÉgration soCiÉtaLe


Le Collège des commissaires

Le contrôle des comptes de la société est assuré collégiale-ment par :

– La société audiCia, représentée par madame stéphanie empain et monsieur philippe beriot.

– La Cour des Comptes, représentée par monsieur alain boLLy.

Les commissaires du Gouvernement wallon

deux commissaires du gouvernement près le Fonds du Logement de Wallonie veillent au respect des dispositions légales et réglementaires ainsi que de l’intérêt général.

Lors de sa séance du 24 juillet 2018, le gouvernement wallon a désigné monsieur Xavier LoubeLLe, en qualité de com-missaire du gouvernement, en remplacement de monsieur régis doyen.

Les deux actuels commissaires du gouvernement près le Fonds du Logement sont :

– madame séverine Voisin – monsieur Xavier LoubeLLe

Le directeur général et les deux Commissaires du gouvernement wallon assistent aux réunions du conseil d’administration.

Le président et le Vice-président du conseil d’administration composent le bureau qui, avec le directeur général et l’ad-ministrateur de référence, prépare les réunions du conseil.

Le conseil d’administration est également assisté d’un comité aLm dynamique et statique pour la gestion des actifs-passifs de la société.

Ce dernier se compose comme suit : – les membres du bureau, – le directeur général, – un représentant de l’inspection des Finances, – un représentant de la trésorerie wallonne, – les Commissaires du gouvernement wallon, – un représentant de la Cellule d’informations Financières, – un expert financier.

Le comité est assisté par la direction « administration et Finances » du Fonds.

Le conseil d’administration s’est également doté, par décision du 8 septembre 2014, d’un comité d’audit, qui fixe la program-mation des audits à mener au sein des organismes à finalité sociale.

par ailleurs, dans le cadre de la formation continue des admi-nistrateurs, ceux-ci ont pu bénéficier, en octobre 2018, d’une formation sur les missions de l’office de la naissance et de l’enfance (one) dispensée par madame Claudia Camut, présidente de l’one.

Le Directeur général

Le directeur général assure la gestion journalière et exécute les décisions du conseil d’administration. dans ce cadre, il dirige une équipe de 178 employés, se composant de 9 services répartis sur 7 sites géographiques localisés à mons, Charleroi, namur et Liège. L’organigramme repris dans le présent rapport précise la composition des différents services.

La direction générale est assurée par monsieur Vincent sCiarra.


Organigramme du Fonds du Logement de Wallonie au 31/12/2018

dIReCtIon GénéRale

ConSeIl d’admInIStRatIon

SeRVICeS opéRatIonnelS

CRédItS aux FamIlleS HabItat SoCIal

1 directrice

Cellule de CooRdInatIon et d’appuI1 Responsable - 2 juristes

Cellule de CooRdInatIon et d’appuI1 adjoint à la direction

2 assistantes administratives 1 Gestionnaire d’immeubles

1 Chef de projet senior 1 Responsable technique

1 Chargée de mission

maRCHeS publICS et dRoIt ImmobIlIeR1 Responsable de bureau

1 Gestionnaire administratif 1 assistante administrative

oCtRoI deS CRédItS

SuIVI deS CRédItSexpeRtISeS

ImmobIlIèReS

aIde loCatIVeoRGanISmeS à

FInalIté SoCIale

1 directeurSeRVICe

aRCHIteCtuRebuReaux

RéGIonauxenCadRement

deS oFSpRopRIétaIReS

SolIdaIReSSIèGe

buReaux RéGIonaux

1 directeur-adjoint1 Gestionnaire de référence6 Gestionnaires administratifs3 assistantes administratives

4 Responsables régionaux4 Gestionnaires de référence14 Gestionnaires administratifs9 assistantes administratives

1 directeur

1 Intervenante sociale3 Responsables d’équipe1 expert en processus1 juriste 3 Gestionnaires de référence9 Gestionnaires administratifs5 assistantes administratives2 employés logistiques

1 directeur

3 experts immobi-liers-architectes3 experts immobiliers1 assistante administrative

1 directeur-adjoint7 architectes3 Gestionnaires de chantiers1 assistante technique- dessinatrice2 assistantes techniques4 assistantes administratives (part-time)

4 Responsables régionaux6 Intervenants sociaux3 Gestionnaires d’immeubles - Coordinateur7 Gestionnaires d’immeubles5 techniciens de maintenance12 assistantes administratives

1 Responsable1 Chargée de formation1 Chargée de communication2 Chargés de mission1 assistante administrative

1 Responsable2 Gestionnaires administratifs2 Chargés de missions immobilières

SeRVICeS de SuppoRt

admInIStRatIon et FInanCeS InFoRmatIque et téléCommunICatIonS étudeS et pRoteCtIon deS donnéeS CommunICatIon

1 directrice

1 directrice-adjointe1 adjoint à la direction1 Chef comptable1 attaché3 Comptables1 expert en contrôle interne1 expert RH2 Gestionnaires payroll1 Chargée de formation3 employés logistique1 Concierge1 assistante de direction1 attachée de direction

1 directeur

1 Chef de projet informatique senior1 Chef de projet informatique 2 analystes-programmeurs2 experts systèmes-réseaux1 Spécialiste systèmes-réseaux1 technicien informatique

1 Conseiller - délégué à la protection des données

1 Responsable

audIt InteRne SIppt

Sous-traitance par un professionnel de l’audit

1 Conseiller en prévention


3. RemeRCIementS au peRSonnelen 2018, sept membres du personnel ont pris leur retraite, après avoir manifesté leur dévouement au Fonds et aux familles pendant de longues années.

il s’agit de : – madame gabriela CaL, gestionnaire de référence au service

octroi des crédits de Charleroi ; – madame giuseppina CangiaLosi, responsable régionale

du service octroi des crédits de Liège ; – madame Valéria Curini, intervenante sociale à l’aide locative

de mons ; – madame Chantal dumay, assistante administrative au service

octroi des crédits de Charleroi ; – madame michèle dumay, responsable d’équipe au service

suivi des crédits ; – madame marie-anne gaiLLy, expert immobilier-architecte

au service des expertises immobilières ; – monsieur michel Henriet, expert immobilier-architecte

au service des expertises immobilières.

par ailleurs, deux membres du personnel se sont vu décerner une décoration du travail. il s’agit de :

– monsieur maurice Vestens, directeur du service suivi des crédits, qui a reçu la médaille d’or de l’ordre de la couronne ;

– monsieur angelo sCarito, technicien informatique, qui a reçu la décoration du travail de seconde classe.

nous leur renouvelons toutes nos félicitations et le témoi-gnage de notre reconnaissance.

2. l’aCadémIe de l’HabItat duRable et de l’InSeRtIon SoCIalemise en place en 2012, l’académie vise le développement d’une vision stratégique d’ensemble et la constitution d’un plan général de formations en adéquation avec les besoins spécifiques et les priorités de l’entreprise. il s’agit aussi d’anticiper les besoins et les mouvements du personnel du Fonds et des oFs, en fonction de l’évolution des métiers et des missions.

L’académie a pour mission de concevoir, d’organiser et d’as-surer le suivi des divers programmes de formation, confiés à des intervenants externes ou à des experts internes.

Le plan de formation 2018 poursuit trois buts complémentaires : – ➢intensifier la transversalité entre services ; – ➢renforcer la coopération entre employés ; – ➢former la gestion de projets en développant les complé-

mentarités de métiers au sein du Fonds.

en 2018, plusieurs jours de formation ont été organisés à l’attention des nouveaux collaborateurs, du personnel des services divers, du management et du middle management, notamment dans les matières suivantes :

– le Codt ; – les risques psycho-sociaux, – le business Continuity management, – l’assurance-incendie ; – le management d’équipe ; – les missions et métiers du Fonds ; – l’octroi des crédits ; – les marchés publics.

Quant au programme des formations dispensées en 2018 aux organismes à finalité sociale, il figure en page 67 du présent rapport.


la paRtICIpatIon à la VIe éConomIque et SoCIaleLa présence du Fonds ou à défaut la mise à disposition de dépliants au public a été assurée dans divers salons consa-crés à la construction, à la rénovation et à l’aménagement du logement et de l’habitat :

– le salon « batirama » à tournai, en janvier 2018, – le salon « batimoi » à marche, en janvier 2018, – le salon « batibouw » à bruxelles, en février 2018, – le salon « energie et Habitat » à namur, en octobre 2018, – le salon « Habitat » à Liège, en novembre/décembre 2018.

dans le cadre de la 5e édition du prix Hainaut horizons, le prix du développement durable de la province de Hainaut, 3 nominés ont été retenus parmi les 23 initiatives repérées sur tout le territoire du Hainaut dont fait partie la régie d’ha-bitat rural en Val de sambre, organisme d’insertion à finalité sociale situé dans les bâtiments de la Ferme de Forestaille à Lobbes, propriété du Fonds.

nouVeaux loCaux L’année 2018 a connu deux déménagements au sein des services du Fonds du Logement :

– en janvier, le bureau régional du service octroi des crédits de Charleroi a emménagé dans le bâtiment situé Quai arthur rimbaud, 18 à Charleroi. assurant depuis quelques temps la permanence de La Louvière, l’équipe tient égale-ment une nouvelle permanence à thuin ;

– en décembre, le bureau régional du service octroi des cré-dits de namur a emménagé à la place Léopold, 6 à namur. L’immeuble accueille aux étages supérieurs de nouveaux ménages locataires et aux étages inférieurs le service du Fonds.

quelqueS manIFeStatIonSen avril 2018, les observateurs désignés par le Fonds du Logement auprès des organismes à finalité sociale (que sont les agences immobilières sociales, les associations de promo-tion du logement et les régies des quartiers) se sont rencon-trés afin d’échanger leurs expériences sur leur mandat. pour rappel, l’observateur, qui est qualifié de « courroie de trans-mission », est désigné en tant que tel par l’agW du 12.12.2013 relatif aux organismes de logement à finalité sociale.

il assiste aux réunions des organes de gestion des asbL avec une voix consultative assurant le lien avec les adminis-trateurs des asbL. il rend compte des réunions auxquelles il assiste et peut créer de la transversalité entre les services du Fonds. À ce jour, 52 collaborateurs provenant de différents services se partagent 83 mandats.

en juin 2018, à l’occasion de la publication de l’étude sur le thème « Les familles nombreuses et l’accès au logement en Wallonie - État des lieux et prospective », réalisée par le Centre d’etudes en Habitat durable (CeHd), à la demande du Fonds, ce dernier a organisé une conférence de presse en vue de rendre public les résultats.

une interview a également été diffusée sur bel rtL pour l’occasion.

par ailleurs, en novembre 2018, dans le cadre de la semaine « air - Climat - Énergie », le Fonds s’est associé à la démarche en relayant sur sa page d’accueil intranet les impacts envi-ronnementaux et sociaux du numérique à l’aide de quelques trucs et astuces relatifs à nos comportements.

b. intÉgration soCiÉtaLe

11 anS d’aCtIonS ContRe l’InoCCupatIon ImmobIlIèRe


– les primes aux investissements économiseurs d’énergie et de rénovation de logement,

– l’insertion de la notion d’habitation légère dans le Code wallon du Logement et de l’Habitat durable,

– l’assurance contre le risque de perte de revenus, – le rapprochement des missions dévolues à la sWL, à la sWCs

et au CeHd au sein de l’agence Wallonne de l’Habitation sociale, – l’exercice par la communauté germanophone des compé-

tences de la région wallonne en matière de logement.

Le Fonds a par ailleurs été invité par le pôle Logement à présenter ses activités et en particulier sa contribution à la politique régionale.

CollaboRatIon aVeC la banque du ConSeIl de l’euRopeLe programme de logements sociaux pour les familles modestes et précaires en belgique est arrivé à son terme en novembre 2018. Ce programme, qui a duré 9 ans, a bénéficié à près de 4.000 familles.

L’objectif de ce programme, pour le Fonds et la Ceb, était de réduire la pauvreté infantile et d’améliorer l’accès à des loge-ments décents et abordables pour les familles nombreuses, y compris les familles monoparentales disposant d’un revenu modeste et précaire.

dans le cadre de la collaboration du Fonds avec la Ceb, le magazine de la banque de développement du Conseil de l’europe « inFo » (n° 4/2018) a consacré un article aux acti-vités du Fonds intitulé : « garantir un logement aux familles vulnérables de belgique ».

le RéSeau HabItat et FRanCopHonIeprésent sur la scène internationale depuis 30 ans, le réseau Habitat et Francophonie (rHF) est le réseau inter-national des professionnels de l’habitat social dans les pays francophones. il permet à ses membres, qu’ils soient aménageurs, constructeurs, gestionnaires, financeurs ou collectivités, d’optimiser leurs pratiques et d’accroître leurs performances grâce aux échanges d’expériences.

CollaboRatIon aVeC leS entIteS loCaleS du FondS de ReduCtIon du Coût Global de l’eneRGIe (FRCe)

depuis 2015 et la régionalisation du FrCe, le Fonds collabore avec les entités locales qui accompagnent les ménages en situation de précarité dans le cadre de la constitution des dossiers de prêts éco/rénopacks. depuis lors, le FrCe est placé sous le contrôle de la sWCs.

une convention de collaboration entre la sWCs, les entités locales et le FLW avait déjà été signée en 2016.

Consécutivement à l’entrée en vigueur du Code de droit économique, les entités locales ont dû solliciter leur agré-ment en tant que courtier en crédit à la consommation auprès de la Fsma. sur les 9 entités locales, 7 ont introduit une demande d’agrément validée par la Fsma.

en 2018, une nouvelle convention d’une durée de 2 ans a été signée par les parties en valorisant l’aspect accompagne-ment social au bénéfice des ménages précarisés en vue de les sensibiliser aux économies d’énergie et de les inciter à adopter de bons réflexes de consommation.

le pôle loGementLe pôle Logement, dont est membre le FLW, est un organe consultatif chargé de remettre des avis, de formuler des observations, des suggestions, des propositions ou des recommandations en matière de logement à la demande du gouvernement wallon ou d’initiative.

en 2018, le pôle a émis un avis sur entre autres les matières suivantes :

– les mesures relatives au logement, – le mécanisme d’octroi de prêts à taux zéro pour les jeunes

ménages dans le cadre d’une acquisition immobilière et pour les personnes âgées et/ou affectées d’un handicap dans le cadre de l’adaptation de leur logement,

– la création d’une norme d’aptitude intergénérationnelle de l’habitat et la mise en place d’un système « Qualipack »,

– la location des logements d’utilité publique par la sWL et par les sociétés de logement de service public,

– le programme exceptionnel de création et d’entretien de logements,


Housing europe, dont est membre le FLW, exerce principa-lement deux missions : constituer un lien de rencontre et de partage de connaissances, d’études et d’expériences entre fournisseurs européens de logements, et défendre la vision et les intérêts de ses membres pour un logement décent et accessible à tous auprès des institutions européennes.

Ce réseau a célébré son 30e anniversaire à tallinn, en estonie, en juin 2018.

À cette occasion, il a organisé son assemblée générale et sa conférence internationale sous le thème « Habitable et abor-dable dans les villes numérisées ».

CoFaCeLa Confédération des organisations familiales dans la Communauté européenne (CoFaCe) a été fondée en 1958.

Le rôle de la CoFaCe, dont est membre le FLW, est de stimuler l'innovation en facilitant les échanges transnationaux et en favorisant un apprentissage mutuel sur les politiques et pratiques efficaces entre les organisations membres de la CoFaCe, visant à soutenir les politiques nationales et sous-nationales dans l'intérêt des familles. La CoFaCe organise des séminaires, des groupes d'experts, des conférences...

La CoFaCe est au cœur des préoccupations en matière de logement, de handicap et de la politique sociale.

La CoFaCe a célébré son 60e anniversaire le 15 mai 2018, date de la Journée internationale des familles qui s’est concentrée cette année sur « Les familles et les sociétés inclusives ».

Le réseau Habitat et Francophonie est actuellement pré-sent dans 13 pays francophones situés sur 3 continents et compte 57 organismes membres.

au-delà de la conférence internationale annuelle, le réseau organise aussi des rencontres et des échanges réguliers entre professionnels de l’habitat. Ces moments forts de partage d’expériences et de pratiques permettent de s’ouvrir à de nou-velles perspectives par la découverte d’approches originales.

ainsi, la 51e conférence du réseau s’est déroulée à namur et Charleroi en juin 2018, sur le thème : « réinventer le loge-ment social ».

organisée en partenariat avec la société Wallonne du Logement (sWL), le service public de Wallonie (dgo4) et le Fonds du Logement de Wallonie (FLW), elle a réuni 150 per-sonnes, venues de divers pays : belgique, France, tunisie, Cameroun, Québec, maroc, mali, sénégal, république Centrafricaine, burkina Faso, gabon, rdC, mauritanie,...

Éclairages conceptuels, tables rondes, séances de travail permettant de se questionner, d’échanger et de débattre, témoignages, visites professionnelles étaient au rendez-vous de cette importante rencontre.À cette occasion, Housing europe et le réseau Habitat et Francophonie ont signé, le 20 juin 2018, une déclaration conjointe en vue de lancer un appel à l’action à tous les niveaux de pouvoir et à toutes les parties prenantes pour :

– accroître la production de logements abordables en mobili-sant les investissements publics nécessaires en partenariat avec les acteurs locaux,

– soutenir la rénovation du parc de logements existants et/ou insalubres dans une perspective de développement durable,

– rendre les villes plus inclusives face aux défis d’aujourd’hui et de demain et permettre l’accès pour tous aux services de base.

HouSInG euRope Créé en 1988, ce réseau de 43 fédérations nationales et régionales réunit environ 43.000 fournisseurs de logements publics, sociaux et de coopération dans 23 pays. au total, il gère plus de 26 millions de foyers, soit environ 11 % des loge-ments existants dans l’union européenne.


CHapItRe 05a. RappoRt de GeStIon______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________83

b. CompteS annuelS___________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________96

rapport de gestion

Comptes annueLs

82 CHAPITRE 05 RAPPORT dE gESTION - COmPTES ANNUELS

Conseil d’etat. Cette demande a été introduite le 20 novembre 2015, la décision est toujours pendante au moment d’écrire ces lignes.

– La réforme des primes énergie et rénovation envisagée par le gouvernement wallon est attendue pour le second tri-mestre 2019.Les principales modifications concernent le passage obligé de l’auditeur énergétique pour prioriser les travaux à réaliser, la modification des montants de primes et l’élargissement des conditions d’accès. outre la réforme des primes, le gouvernement envisage également l’absorp-tion de l’écopack par le rénopack. est également prévu l’octroi de prêts à taux zéro pour l’adaptation d’un logement au handicap ou pour le financement des frais d’achat d’un premier logement.

– dès l’adoption des textes, le Fonds du Logement pren-dra les mesures organisationnelles nécessaires pour contribuer à la mise en œuvre de la politique désirée par le gouvernement.

– Le contrat de gestion 2013-2018 s’est terminé en octobre 2018, le gouvernement wallon a décidé de sa prolongation pour 6 mois. Le nouveau contrat de gestion devrait voir le jour en 2019 après la procédure d’évaluation du contrat de gestion 2013-2018.

– Le gouvernement wallon a limité le pouvoir d’emprunt garanti par la Wallonie à 50 millions eur. nonobstant la valorisation des ressources propres de la société, la déci-sion du gouvernement aura pour conséquence, sans ajustement budgétaire régional, dans l’intervalle, une réduction importante de la production en prêts hypothé-caires en 2019.

objeCtIFS et polItIqueS de la SoCIété en matIèRe de GeStIon deS RISqueS

Risques financiersLe Comité aLm du Fonds veille à la maîtrise des principaux risques auxquels est confronté le Fonds et plus particuliè-rement des risques de taux et de liquidité.

Les comptes annuels soumis à l’approbation de l’assemblée générale présentent un total de bilan de 1.555.301.504 eur au 31.12.2018 (contre 1.532.110.149 eur au 31.12.2017) et un bénéfice de 1.920.781 eur (contre 234.386 eur).

FondS pRopReS

Les fonds propres de la société s’élèvent à 176.897.812 eur. ils se décomposent en capital pour 6.318 eur, en réserves pour 135.195.844 eur et en subsides en capital pour 41.695.650 eur. La majorité du capital est détenue à concurrence de 98,4 % des parts par la Ligue des Familles asbL, le solde étant souscrit par 19 personnes physiques.

FIlIaleS

Le Fonds ne détient aucune filiale au 31/12/2018. en avril 2017, le Fonds a revendu à ethias la participation qu’elle détenait dans Whestia, générant une plus-value de 12.318.633,79 eur intégrée dans les comptes 2017.

eVénementS ImpoRtantS SuRVenuS depuIS la ClôtuRe de l’exeRCICe

aucun événement majeur n’est survenu depuis la clôture de l’exercice.

CIRConStanCeS SuSCeptIbleS d’aVoIR une InFluenCe notable SuR la SoCIété

– dans le cadre du système européen des comptes (seC 2010), le Fonds a été classé par l’institut des Comptes nationaux dans le secteur des administrations publiques, s 1312, en septembre 2014. Cette intégration entraîne des conséquences importantes en termes de reporting et de production de statistiques de la part du Fonds envers la Wallonie et l’iCn destinés à déterminer l’impact seC de la Wallonie. outre ces nouvelles contraintes administratives, cette décision porte atteinte à l’indépendance et l’autono-mie d’action du Fonds. C’est pourquoi le Conseil d’adminis-tration a contesté ce classement et a décidé d’introduire une requête en annulation de la décision de l’iCn auprès du

a. rapport de gestion


de façon ciblée, les contraintes imposées par la loi du 18 septembre 2017 relative à la prévention du blanchiment de capitaux et du financement du terrorisme et à la limitation de l'utilisation des espèces (loi bC/Ft) auront permis au Fonds de développer des outils liés au contrôle interne et à la gestion des risques. L’expérience acquise dans ce cadre sera capitalisée pour l’encadrement d’autres risques aux-quels notre société est confrontée.

audIt InteRne

dans le cadre du déploiement de son système de contrôle interne et dans le respect des dispositions légales, le Fonds du Logement s’est doté d’un service d’audit interne.

dans un premier temps, cette charge a été confiée à un professionnel de l’audit.

mISe en œuVRe de la loI antI-blanCHIment

dans le cadre de son activité d’organisme prêteur, le Fonds est tenu de se conformer aux dispositions de la loi du 18 septembre 2017 contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme (loi bC/Ft), ainsi qu’au règlement de la Fsma du 3 juillet 2018, approuvé par ar du 30 juillet 2018 (m.b. 07/08/2018).

dès lors, diverses démarches ont été entreprises, notamment en matière d’organisation et de contrôle interne.

en termes organisationnels, le Fonds a complété le rôle de son responsable blanchiment opérationnel (amLCo - anty money Laundering Compliance officer), par un volet straté-gique. À présent, outre l’analyse des situations atypiques et des déclarations de soupçon à la Cellule de traitement des informations Financières (CtiF), il s’assure de l’adéquation entre les mesures opérationnelles et les conclusions de l’évaluation globale des risques imposée par la loi.

un comité de lutte contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme (comité LbC/Ft) a été institué en vue d’encadrer et cadencer l’évaluation globale des risques, tout en prônant le principe de proportionnalité lors de la répercussion des résultats sur l’analyse individuelle des risques, gage d’efficience des procédures opérationnelles qui en découleront.

dans le cadre de la gestion de sa dette, le Fonds emprunte prioritairement à taux fixe, le reste étant levé à taux flottant. La dette à taux flottant est partiellement couverte.

La dette à taux flottant permet le remboursement anticipé des créanciers, particulièrement en période de hausse des remboursements anticipés de la part des familles comme cela a encore été le cas cette année. en 2018, le Fonds a procédé au remboursement anticipé de deux emprunts pour un montant total de 27,7 millions eur.

Risques de créditÀ côté de l’exposition au risque de taux et de liquidité, le Fonds est soumis au risque de crédit dans le cadre de son activité de prêt hypothécaire, nonobstant les garanties et cautions constituées. La maîtrise de ce risque est assurée en amont par une analyse fine en termes financiers et en termes sociaux et en aval par un accompagnement social et technique personnalisé des emprunteurs. Ces deux caractéristiques de gestion permettent de contenir le contentieux à un niveau faible comme le montre la partie du rapport consacrée à la tenue des remboursements.

Gestion globale des risques - contrôle interneLa gestion des risques passe inévitablement par une fine connaissance des activités mais également des processus et procédures d’une société.

C’est dans cette optique que le déploiement et la coordina-tion du projet de contrôle interne ont été confiés à un expert en contrôle interne qui a initié au travers d’une démarche transversale une cartographie des processus majeurs, socle indispensable au développement d’un système de contrôle interne efficient, et de maîtrise des risques.

sur base du référentiel Coso, l’évaluation des risques, composante du processus de contrôle interne, implique préalablement d’identifier et d’analyser les risques. pour développer cet aspect de façon optimale, le Fonds vise des actions globales mais également des actions ciblées.

de façon globale, l’action du Fonds a privilégié des actions de sensibilisation du personnel au contrôle interne et à la gestion des risques. pour la suite, un état des lieux de la composante « environnement de contrôle » sera réalisé en 2019, afin d’identifier les éléments qui permettront le développement d’un terreau favorable à l’évolution du sys-tème de contrôle interne de la société.


L’arrêté de l'exécutif régional Wallon du 2 mai 1991 qui déter-mine les conditions auxquelles sont subordonnées les auto-risations d'emprunt à accorder au Fonds du Logement des Familles nombreuses de Wallonie stipule en son article 4, que les prêts et les opérations d'aide locative effectués au moyen des capitaux du fonds b2 font l'objet d'une compta-bilité distincte. L'article 4 de l'arrêté du gouvernement wallon du 17 mars 1999 portant exécution de l'article 183 du Code wallon du logement et de l’habitat durable reprend une dispo-sition analogue.

Cela signifie que nous procédons à une comptabilisation séparée des opérations selon qu'elles affectent les avoirs du fonds b2 ou ceux du patrimoine propre de la société, appelé fonds ab.

depuis 1989, le système dit de prime en capital, est appli-qué : la région verse au Fonds du Logement une prime qui est la somme actualisée sur vingt ans de l’intervention de la région dans la charge d’intérêt des emprunts. Cette prime couvre également, dans les limites retenues, les variations de taux aux échéances quinquennales. Cette couverture pour variation de taux a été supprimée en 2008. Ce système a été appliqué, complètement de 1990 à 2008, appliqué partiellement en 2009 et 2012 et supprimé en 2010 et 2011.

Ce système a été remplacé en 2013 par l’arrêté ministériel du 3 juillet 2013 portant fixation des modalités et des paramètres de financement par la région wallonne des activités du Fonds du Logement des familles nombreuses de Wallonie qui fixe notamment un nouveau système de financement des activités hypothécaires via une dotation en capital correspondant à la somme actualisée des différen-tiels de flux entre les créances hypothécaires et les dettes financières y afférentes.

La comptabilisation séparée des opérations en fonds ab et en fonds b2 exige l'établissement de deux situations bilan-taires distinctes conduisant à des résultats séparés.

Ces comptabilités distinctes visent à permettre l'exercice des contrôles.

mais quand les comptes sont dressés, le Fonds doit procéder à la fusion en un seul état de tous les postes des deux bilans et des deux comptes de résultats, la législation sur les socié-tés exigeant la publication d'une seule situation par société.

parmi les autres actions imposées par le nouveau texte, citons la révision de la politique d’acceptation de nos clients, et l’évaluation globale des risques.

Cette dernière a été réalisée selon la méthodologie d’analyse des risques de type « top-down/ bottum-up ». dans une première phase le focus a été mis sur l’identification des principaux risques bC/Ft et des niveaux où ils se situent (produits, départements, ...).

La seconde étape a porté sur l’analyse de la réalité de terrain en s’intéressant aux processus, procédures et actions de maîtrise agissant sur les risques globaux (bottom-up).

des scénarios d’événements de risque ont alors été dévelop-pés et « scorés » et l’ensemble des étapes a été synthétisé au sein d’une matrice globale des risques, véritable outil de pilotage et de suivi des risques bC/Ft.

enfin, d’autres aspects ont également été analysés et/ ou revus, tels que le principe de vigilance , le délai de conservation des documents, la formation continue et permanente du personnel ou encore la mise en place d’une procédure pour les lanceurs d’alerte.

Conformément au règlement de la Fsma du 3 juillet 2018, le Fonds a établi son rapport d’activité bC/Ft annuel 2017, et en a transmis une copie, à la Fsma et au commissaire réviseur agréé.

par la suite, le Fonds du logement, au travers des actions entreprises et coordonnées par son comité LbC/Ft, continuera à veiller au respect et à la formalisation de l’ensemble des aspects réglementaires.

pRéSentatIon et dIVISIon deS CompteS

nos comptes annuels sont dressés suivant le modèle résul-tant des prescriptions du Code des sociétés et du schéma dérogatoire autorisé par la dépêche du 15 janvier 1987 du ministère des affaires economiques en application de l’article 125 du même Code.

Les documents qui suivent sont entièrement basés sur les normes rendues obligatoires par les dispositions précitées. il est cependant utile de préciser les grandes lignes de notre comptabilité.


86

1. enCouRS deS CRédItS et SoldeS deS aVanCeS tRaVaux non déCaISSéeSLe solde des crédits hypothécaires et à tempérament s'élève, au 31.12.2018, à 1.303.613.115 eur.

La majoration de l’encours par rapport à fin 2017 est de 23.334.310 eur, soit une croissance de 1,8 %.

Le tableau ci-après précise l'évolution du nombre et de l'encours des crédits en un an, en distinguant les capitaux prêtés dans les différents fonds.

Le commentaire de ces comptes prévu par la loi sous forme d'annexe aux comptes annuels est réalisé et pour le fonds ab et pour le fonds b2.

de plus, les subdivisions concernées sont complétées par des tableaux statistiques relatifs à l'évolution des prêts.

La suite du rapport présente une analyse des grandes com-posantes des comptes sous les subdivisions suivantes :

1. l'encours des crédits et solde des avances travaux non décaissées ;

2. la tenue des remboursements ;3. les amortissements sur créances ;4. l’aide locative - provisions gros entretiens et réparations ;5. la ventilation des frais généraux ;6. les primes en capital ;7. la gestion actif - passif ;8. les résultats ;9. l’affectation et les prélèvements du résultat.

origine des capitaux

évolution de l’encours des crédits consentis

Solde au 31.12.2018 Solde au 31.12.2017 différences

nombre montant nombre montant nombre montant

Fonds ab 172 1.334.171 242 1.533.707 -70 -199.536

Fonds b2 20.567 1.302.278.944 20.266 1.278.745.098 301 23.533.846

tous Fonds réunis 20.739 1.303.613.115 20.508 1.280.278.805 231 23.334.310

CHAPITRE 05 RAPPORT dE gESTION - COmPTES ANNUELS


Les tableaux ci-après réunissent des informations plus com-plètes sur l'évolution des encours des crédits par fonds.

dans le premier tableau se trouvent, pour chaque fonds, le solde au début de l'année et les mouvements financiers de l'année qui conduisent au nouveau solde en fin d'année.

Le second tableau présente les mouvements 2018 des avances travaux accordées mais non encore prélevées.

À noter qu’une opération financée par deux fonds distincts est comptabilisée comme deux crédits.

mouvements de l’annéeFonds ab Fonds b2 totaux

n montant n montant n montant

débiteurs-emprunteursau 31.12.2017nouveaux crédits en 2018

2423

1.533.70769.960

20.2661.891

1.278.745.098142.678.567

20.5081.894

1.280.278.805142.748.527

Intérêts débités en 2018Frais débités en 2018

245//

1.603.66723.547

201

22.157//

1.421.423.66521.118.765

492.602

22.40200

1.423.027.33221.142.312

492.803

à déduireRemboursements perçus en 2018Crédits soldés en 2018 à nouveau au 31.12.2018

245 /

73172

1.627.415293.244

/1.334.171

22.157 /

1.59020.567

1.443.035.032140.756.088

/1.302.278.944

22.402

01.663

20.739

1.444.662.447141.049.332

/1.303.613.115

Analyse des comptes au 31.12.2018 - débiteurs - Crédits immobiliers - mouvements de l’année 2018

Analyse des comptes au 31.12.2018 - Situation des avancés travaux - mouvements de l’année 2018

mouvements de l’annéeFonds ab Fonds b2 totaux

n montant n montant n montant

avances travauxau 31.12.2017nouvelles avances travaux en 2018

1

2

60.000

65.982

665

1.906

10.025.667

28.956.733

666

1.908

10.085.667

29.022.715

Conversion en 2018Réduction en 2018

31/

125.98260.000

0

2.5711.014

/

38.982.40011.288.995

320.286

2.5741.015

0

39.108.382 11.348.995

320.286

à nouveau au 31.12.2018 3 65.982 1.557 27.373.119 1.559 27.439.101

Le tableau ci-dessous fait apparaître notamment que le nombre d'emprunteurs en retard de plus de deux mois, soit 923, représente, au 31 décembre 2018, 4,45 % du nombre total des emprunteurs. Le nombre de prêts en litigieux , à la même date, augmente de 17 unités en un an.

Le montant total des arriérés connaît une diminution de 10.027 eur par rapport à l’an dernier, qui s’explique princi-palement par la baisse du montant des arriérés de un à deux mois, comme le montre le tableau ci-après.

2. tenue deS RembouRSementS

Le nombre d'emprunteurs en retard de paiement, moindre que celui en avance, s’élève à 2.200 au 31 décembre 2018 en diminution de 169 unités par rapport à 2017. La valeur moyenne d'un arriéré, de loin supérieure à celle des avances, s’élève à 4.609,62 eur en 2018.

CRédItS en aRRIéRéS et en aVanCeS (y CompRIS leS lItIGIeux)

annéenombre

de prêts

arriérésRemboursements

en avance

nombremontant

(euR)nombre

montant (euR)

2017 20.508 2.369 9.478.486 5.899 1.180.736

2018 20.739 2.200 10.141.170 5.956 1.270.751

nombRe de CRédItS aVeC RetaRd d’éCHéanCe

année 1 à 2 moisplus de 2 mois

arriérés litigieux

total

2017 1.260 989 120 2.369

2018 1.140 923 137 2.200

(1) arriérés litigieux : arriérés d’un dossier dans lequel la réalisation déficitaire (de gré à gré ou forcée) du gage hypothécaire principal est intervenue en cours d’exercice comptable concerné, avec réception de tout ou partie du prix de vente. Le solde à recouvrer fait basculer la créance en litigieuse. Celle-ci fait néanmoins l’objet d’un recouvrement au moins partiel voire intégral (ex : réalisation d’un gage complémentaire, décès de la personne assurée dont on avait maintenu l’assurance-vie au moins partiellement à concurrence du solde à recouvrer, ...). Ce n’est donc que si un dossier litigieux n’a pu et n’offre aucune perspective raisonnable de récupération dans des délais annuels rapprochés qu’il passera en statut de dossier irrécouvrable.

abstraction faite des litigieux, les arriérés des crédits en cours de remboursement représentent 0,4 % de l’encours total, en légère diminution par rapport à l’an dernier.

leS meSuReS d’apuRement deS aRRIéRéS

depuis longtemps, le FLW adopte, face à la problématique des arriérés, une stratégie de gestion souple et adaptée à chaque emprunteur défaillant. elle privilégie, dans la mesure où un dialogue existe, le maintien des familles dans leur logement pour les raisons suivantes :

– socialement et humainement, c’est bien souvent la meil-leure solution et ce tout particulièrement pour les enfants ;

– financièrement parce que la vente publique d’un bien, outre le constat d’un échec, ne garantit pas le recouvrement des montants exigibles. Ce qui n’est souhaitable ni pour la famille, ni pour le FLW.

L’on peut considérer que le Fonds du Logement, comme prêteur social, vise à harmoniser au mieux ses buts de mission (essentiellement permettre à la famille de conser-ver la propriété de son logement) et ses buts de système (essentiellement assurer l’existence de l’institution grâce aux remboursements effectifs).

C’est ainsi que :

– un accompagnement technique et/ou social peut être réalisé chaque fois que nécessaire pour permettre à la famille d’être aidée dans la concrétisation de choix à opérer, de décisions à prendre, d’actions à entreprendre au besoin via la mise en œuvre de certains partenariats, voire dans l’encadrement des remboursements à effectuer (ex : cession amiable auprès d’un employeur, d’une mutuelle, d’une caisse de chômage, ...).

menSualItéS en RetaRd d’éCHéanCe (euR)

année 1 à 2 moisplus de 2 mois

total

2017 463.349 5.093.667 5.557.016

2018 439.859 5.107.130 5.546.989


– Charleroi : 26 – mons : 13 – tournai : 10 – namur : 1 – dinant : 7 – Liège : 15 – Verviers : 4 – Huy : 1 – neufchâteau, arlon et marche-en-Famenne : 7 – nivelles : 2

notre expérience en la matière conduit à considérer l'impact de cette disposition comme très bénéfique, dans la mesure où, avant que des situations irréversibles ne se développent, un dialogue peut s'instaurer entre le Juge et les parties concernées qui, le plus souvent, conduit à des résultats positifs au travers de la signature de procès-verbaux de conciliation.

L’article 732 du code judiciaire confie au Juge de paix la compétence de la conciliation dans le cadre des prêts à tempérament. 2 dossiers en ont fait l’objet en 2018.

leS pRoCéduReS de RèGlement ColleCtIF de detteS

en 2018, 46 dossiers (54 en 2017) ont débouché sur un jugement d’admissibilité de pareilles procédures. au total, ce sont actuellement 446 dossiers de prêts dans lesquels nous sommes confrontés à une procédure en règlement collectif depuis l’entrée en vigueur de la loi, en 1999.

dans la plupart des cas, un avocat a été désigné comme médiateur, mais plus rarement des Cpas et certaines asso-ciations agréées par la région wallonne.

si une approche en termes d'arriéré à l'égard du Fonds du Logement s'avère fort satisfaisante même pour ces dos-siers, il convient toutefois de ne pas occulter la situation de surendettement des familles nombreuses concernées et ce, tant en nombre de créanciers, qu'en importance de créances et d'arriérés.

dans quelques cas seulement, mais dont le nombre est croissant au cours de ces dernières années, le logement familial a dû être réalisé de gré à gré par les emprunteurs, chaque fois à un prix optimal. par contre, la plupart des autres familles nombreuses endettées ou surendettées

– Le Fonds du Logement met ses compétences diverses ainsi que ses relations institutionnelles privilégiées à dis-position des familles emprunteuses qui en ont besoin. il assure chaque fois que possible, lui-même, sa représenta-tion en justice (conciliations judiciaires devant les Juges des saisies dans le cadre des prêts hypothécaires et devant les Juges de paix dans celui des prêts à tempérament, règlements collectifs devant les tribunaux du travail). il gère lui-même ses dossiers de procédure sans externalisation auprès d’avocats. Le Fonds du Logement fait assurer les immeubles hypothéqués quand ils ne le sont pas ou plus. il œuvre en partenariat avec les services compétents du service public de Wallonie pour la finalisation des dossiers d’assurance perte de revenus, de prime à la rénovation ou à l’énergie, utilisant le mandat lui conféré par les emprunteurs.

– Le Fonds du Logement, malgré une exigibilité notifiée, limite toujours sa récupération coercitive à l’apurement de l’arriéré, alors que bien d’autres sociétés la font porter sur la totalité du solde devenu exigible.

– des programmes d’apurement raisonnables de l’arriéré sont proposés et acceptés, notamment dans le cadre des procédures imposées par le législateur en vue de protéger les débiteurs (conciliation devant les Juges des saisies et les Juges de paix et règlement collectif des dettes) et les aides régionales spécifiques (assurance perte de revenus).

– L’assurance perte de revenus, de la région wallonne, est systématiquement activée lorsque l’emprunteur respecte les conditions d’octroi.

leS pRoCéduReS de ConCIlIatIon

L’article 147/24 du Livre Vii du nouveau code de droit éco-nomique confie au Juge des saisies la compétence de connaître de la procédure de conciliation qu'elle organise et qui doit précéder la procédure de saisie-exécution immobi-lière concernant les prêts hypothécaires.

L'exigence du préliminaire de la conciliation s'inscrit dans la problématique de la lutte contre le surendettement. en 2018, 89 (contre 118 en 2017) requêtes en conciliation ont ainsi été déposées par le Fonds du Logement qui y délègue systématiquement un de ses représentants. Ces requêtes se ventilent essentiellement comme suit, selon les arrondissements :


conserveront la propriété de leur logement et leur cadre de vie, dans le même temps où la mensualité du prêt sera considérée comme charge incompressible et versée par le médiateur au Fonds du Logement. de la sorte, cette loi contribue à renforcer la protection du logement familial.

l’aSSuRanCe peRte de ReVenuS

dans la tenue des remboursements, l'assurance perte de revenus joue assurément un rôle.

Cette intervention de la région wallonne a été introduite fin décembre 1986. elle prévoit la possibilité pour les emprun-teurs d'un organisme de crédit reconnu, dont le Fonds du Logement, de bénéficier d'une assurance garantissant, en cas de perte de revenu professionnel, le paiement des charges afférentes aux emprunts contractés en vue de la réalisation d'opérations immobilières.

L'assurance garantit le paiement de trois années de charges hypothécaires avec un maximum de 6.200 eur par année d'assurance et une intervention totale limitée à 18.600 eur et ce, pendant la période de couverture comprise dans les huit premières années du prêt.

en 2018, comme en moyenne au cours des cinq derniers exercices, c'est près de 30 % des prêts qui sont ou seront couverts. L'assurance est intervenue dans 84 prêts et les montants enregistrés s'élèvent à 225.778 eur. Ces montants sont loin d'être négligeables (61,49 % des mensualités attendues pour l'année, relatives à ces mêmes prêts).

L'absence d'une couverture n'aurait certes pas conduit nécessairement à un arriéré de même ampleur. sa mise en œuvre a néanmoins atténué le choc de la perte d'emploi pour les familles et, ce faisant, elle a bénéficié tant à celles-ci qu'au Fonds.

Cela étant, lorsque les emprunteurs ne respectent pas leurs engagements, le recours aux poursuites judiciaires et à la vente des immeubles est inévitable.

leS VenteS d’ImmeubleS

L'année 2018 a été marquée par la vente définitive de 100 (108 en 2017) immeubles d'emprunteurs en contentieux de remboursement. Ce nombre se décompose en :

– 94 ventes de gré à gré, dont 14 dans le cadre d’une pro-cédure en règlement collectif de dettes, 1 dans le cadre d’une faillite, 1 dans le cadre d’une administration pro-visoire et 10 dans le cadre d’une transcription de saisie- exécution ;

– 6 ventes judiciaires ou forcées, à la requête d’un tiers-créancier (3) ou du FLW (3).

Les ventes de gré à gré restent les plus nombreuses. en effet, dans le cas où la vente de l'immeuble paraît inévitable, le FLW incite les emprunteurs à rechercher un amateur pour une acquisition de gré à gré, parce que celle-ci se réalise presque toujours à un prix plus favorable, tout en évitant d’importants frais de procédure, ce qui correspond à l'intérêt aussi bien du Fonds que de l'emprunteur.

3. amoRtISSementS SuR CRéanCeSLes amortissements sur créances se subdivisent traditionnel-lement en deux groupes : les amortissements pour créances individualisées et les amortissements pour créances non individualisées.

Les amortissements pour créances individualisées visent à fournir les provisions nécessaires pour couvrir les pertes résultant des loyers impayés dans le cas des immeubles loués ou de la disparition effective du gage hypothécaire à la suite d'une vente forcée déficitaire. avant que celle-ci n'intervienne, les pertes résultant de la non-récupération des soldes des prêts, lorsque les arriérés sont égaux ou supérieurs à une année de mensualités, peuvent être anti-cipées. une provision est constituée à concurrence de 50 % des soldes de ces prêts. dans les comptes annuels, ces montants sont comptabilisés comme réduction de valeur des postes correspondants de l'actif.

au 31/12/2018, les réductions de valeur cumulées repré-sentent un total de 17.371.378 eur.

Les autres amortissements, c'est-à-dire ceux pour créances non individualisées, fournissent les provisions nécessaires pour couvrir les risques de pertes résultant de la disparition éventuelle du gage hypothécaire. dans les comptes annuels, ces montants sont repris comme dotations aux réserves.


L'article 4, 2º de l'arrêté de l'exécutif régional Wallon du 15 février 1984 et l'article 4 de l'arrêté du même exécutif en date du 2 mai 1991, limitent leur montant à 0,30 % de l'encours hypothécaire au 31 décembre de l'exercice, défal-cation faite des débiteurs douteux. L'article 4 de l'arrêté du gouvernement wallon du 17 mars 1999 reprend une dispo-sition analogue.

au 31/12/2018, les provisions pour créances non indivi-dualisées représentent un total de 3.936.847 eur.

4. aIde loCatIVe - pRoVISIon pouR GRoS entRetIenS et RepaRatIonS

dans le cadre de la gestion normale de son parc locatif et en raison du vieillissement de ce dernier, le Fonds élabore un programme de remise en état de ses logements. une partie de ces travaux est assimilée à de gros entretiens et réparations.

La volonté du Conseil d’administration est de disposer constamment d’une enveloppe de provision qui soit suffi-sante pour couvrir l’estimation de 15 années de gros entre-tiens et réparations.

Fin 2017, une nouvelle estimation sur 15 ans des besoins annuels en gros entretiens et réparations a été réalisée.

Cette estimation est réalisée : – sur base de la statistique 2016 du coût des travaux de

gros entretiens et réparations des immeubles classés par tranche d’âge depuis le dernier projet. Ces montants ont été ensuite indexés annuellement sur l’horizon tem-porel de la projection ;

– sur base du stock de logements existants classés par tranche d’âge depuis le dernier projet et en tenant compte de son évolution et de son vieillissement sur l’horizon de la projection (glissement progressif d’une tranche d’âge à une autre) ;

– en tenant compte de l’incidence future de la règle d’éva-luation des immobilisations corporelles.

Les mouvements du compte de provision pour gros entre-tiens et réparations des immeubles de l’aide locative sont les suivants :

– solde au 31/12/2017 15.065.087 – utilisation de la provision pour

gros entretiens et réparations -815.297 – dotation à la provision pour gros entretiens 220.594 – solde au 31/12/2018 14.470.384

5. pRImeS en CapItal

depuis 1989, l'intervention de la région wallonne dans le financement du Fonds du Logement de Wallonie a pris la forme d’une prime ou dotation en capital qui est égale à la valeur actualisée des subsides que la région aurait dû ver-ser sur base d'un emprunt contracté pour financer la tota-lité du montant d'activité autorisée et complétée, jusqu’en 2007, par une dotation de couverture du risque de variation des taux.

Les primes en capital versées jusqu’en 2009 et partiel-lement en 2012 au Fonds du Logement de Wallonie – qui ne répondent pas à la définition comptable des subsides en capital qui doivent s'amortir au même rythme que les immobilisations corporelles que ceux-ci financent – sont comptabilisées dans les comptes de régularisation, au passif du bilan, en tant que "produits à reporter".

au terme des 20 années du cycle de la dotation, un solde comptable subsiste, soit positif, soit négatif.

Le Conseil d’administration du 15/02/2010 a décidé que, lors de la matérialisation de ces soldes, les éventuels excédents comptables sont transférés dans un compte transitoire qualifié de « compte de stabilisation de la dotation en capital à affecter » avant d’être affectés aux dotations qui s’avèrent insuffisantes.

L’affectation se réalise en priorité aux dotations des années les plus anciennes dont le solde déficitaire apparaît comme certain et en dotant progressivement les années les plus récentes.


pour le surplus, les produits à reporter du compte de sta-bilisation non affectés à la couverture des dotations anciennes ont vocation à terme à venir s’intégrer aux réserves qui servent entre autres, le cas échéant, à apurer la perte du fonds b2. dans ce cadre, la perte courante avant impôts du fonds b2 d’un exercice comptable est apurée par un prélèvement d’un montant identique sur le compte de stabilisation assurant ainsi le lien comptable avec les règles fixées par l’article 10, §1er de l’arrêté ministériel du 3 juillet 2013 portant fixation des modalités et paramètres de financement par la région wallonne des activités du Fonds.

À partir de 2013, un nouveau système de financement de l’activité hypothécaire a été introduit de manière à couvrir totalement par année programme le différentiel actualisé des flux tant en capital qu’en intérêts entre les créances hypothécaires et les dettes financières y afférentes confor-mément à l’arrêté ministériel précité.

Le différentiel de flux est déterminé par deux tableaux d’amortissement consolidés de l’ensemble des créances individuelles et des dettes financières individuelles sans que le différentiel entre le taux d’intérêt débiteur moyen et le taux d’intérêt créditeur moyen ne puisse excéder 190 bp.

Le différentiel actualisé sur base de la courbe zéro coupon au 1er jour de l’année programme est comptabilisé dans le compte de régularisation « produits à reporter ». La reprise de ce montant en compte de résultats « autres produits financiers » se fait sur base linéaire en fonction de la durée moyenne des créances et des dettes.

Les mouvements de ce compte en 2018 sont les suivants : – solde des comptes au 31/12/2017 : +290.333.560 – primes en capital 2018 +22.753.218 – prélèvements 2018

(ancien et nouveau systèmes) -17.656.920 – prélèvements pour apurement

de la perte courante du fonds b2 -3.461.113 – solde du compte au 31/12/2018 : +291.968.744

6. GeStIon aCtIF - paSSIF

Le Fonds s’est doté d’un Comité aLm (asset & Liability management), dans le cadre de son contrat de gestion.

Ce Comité est composé de représentants de la région wallonne (administration de la trésorerie, inspection des Finances, commissaires du gouvernement, Cellule d’infor-mation Financière), du consultant du Fonds et de représen-tants du Conseil d’administration du Fonds et de la direction.

Ce Comité s’attache à piloter la gestion du bilan dans sa globalité et dans une perspective de maîtrise du risque de taux et du risque de liquidité.

L’exercice s’inscrit dans une perspective temporelle tout à fait pertinente pour en tirer des recommandations de gestion au Conseil d’administration.

par rapport à la méthodologie mise en place et la qualité de la démarche, une bonne corrélation a pu être établie entre les données projetées au cours d’un semestre, après cor-rections statistiques (dont les coefficients sont revus et adaptés régulièrement) sur les ouvertures de crédit et les créances hypothécaires d’une part, et les flux réellement enregistrés au cours du semestre suivant, d’autre part. Cette cohérence entre les projections réalisées en t-1 et les réalisations en t nous donne une assurance raisonnable quant à la fiabilité des données pour les flux futurs.

Les orientations qui s’en dégagent déterminent les straté-gies à mettre en place en termes de caractéristiques des emprunts à lever, d’opérations de couverture des emprunts réalisés, de volume d’activités, de moyens de trésorerie, de politique de taux d’intérêt.

en intégrant le souci de gestion saine et dynamique, elles permettent aussi la maximisation des moyens mis à notre disposition via le mécanisme de la prime en capital.


8. aFFeCtatIon et pRélèVementS du RéSultat

1° Fonds AB

bénéfice de l’exercice propre au Fonds ab s’élève à ________________________________________________________1.493.678 prélèvement sur les réserves ________________________________________________ 1.116

montant total à affecter _________________________________________________ 1.494.794

Affectations :

il est proposé de répartir le solde comme suit :- au Fonds de réserves pour interventions spéciales,

des sommes reçues à cette fin, soit _____________________ 1.292.774- aux parts sociales, conformément

à l’article 19, 2° des statuts, un dividende de 2,50 % sur leur montant libéré (6.318 eur) arrondi à 0,16 eur la part ____________________________________________________________163

- aux réserves statutaires, le surplus, soit __________________201.855- à la réserve légale, _____________________________________________________________________________ 0

TOTAL : _____________________________________________________________________________________________ 1.494.794

2° Fonds B2

bénéfice de l’exercice propre au fonds b2 s'élève à ___________________________________________________________ 427.103prélèvement sur les réserves ____________________________________________ 18.534

montant total à affecter ________________________________________________________ 445.267

Affectations :

- attribution d’une dotation complémentaire aux réserves pour amortissement de créances, calculée sur base de l’article 4, des arrêtés de l’exécutif Wallon des 15 février 1984 et 2 mai 1991 et de l’article 4 de l’a.g.W. du 17 mars 1999, d’un montant de _____________________________ 117.822

- il est proposé d’affecter le solde à la réserve indisponible_____________________________________________327.805

TOTAL : ___________________________________________________________________________________________________ 445.627

7. RéSultatS

La tenue de comptabilités distinctes pour le fonds ab et pour le fonds b2 conduit à dégager des résultats distincts.

Les résultats des opérations du fonds ab s'élèvent à 1.493.678 eur. Ceux des opérations du fonds b2 s'élèvent à 427.103 eur, soit au total un bénéfice de 1.920.781 eur.

en fonds ab, après prélèvement sur les réserves et avant affectation et distribution du bénéfice, l'exercice clôture avec un bénéfice de 1.494.794 eur; de même, en fonds b2, il clôture avec un boni de 445.627 eur.

Les principaux postes des comptes de résultats sont détail-lés ci-après :

1° Résultats du Fonds AB

pour dégager le solde disponible du Fonds ab, il faut du produit brut des opérations _________________________2.085.257- déduire :a) les charges d’exploitation

et les charges financières ___________544.618b) les charges exceptionnelles _________46.924c) les impôts sur le résultat _________________________37 591.579reste, par différence, le solde repris aux comptes_____________________________________________1.493.678

2° Résultats du Fonds B2

pour dégager le solde du Fonds b2, il faut, du produit brut des opérations ______________________57.035.195- déduire : a) les charges d’exploitation

et les charges financières ____ 56.543.458b) les charges exceptionnelles _________62.776c) les impôts sur le résultat __________________ 1.858 56.608.092reste, par différence, le solde repris aux comptes_________________________________________________ 427.103


FONdS dU LOgEmENT dES FAmILLES NOmBREUSES dE WALLONIE SCRL EN ABRÉgÉ « F.L.W. » SCRL

RAPPORT dU COLLègE dE COmmISSAIRES

À L’ASSEmBLÉE gÉNÉRALE dES COOPÉRATEURS dE LA SOCIÉTÉ COOPÉRATIVE À RESPONSABILITÉ LImITÉE « FONdS dU LOgEmENT dES FAmILLES NOmBREUSES dE WALLONIE », EN ABRÉgÉ « F.L.W. », POUR L’ExERCICE CLOS LE 31 dÉCEmBRE 2018

dans le cadre du contrôle légal des comptes annuels de la société coopérative à responsabilité limitée « F.L.W. », nous vous présentons notre rapport du commissaire. Celui-ci inclut notre rapport sur l’audit des comptes annuels ainsi que notre rapport sur les autres obligations légales et réglementaires. Ces rapports constituent un ensemble et sont inséparables.

audicia sprL a été nommé en tant que commissaire par l’assemblée générale du 24 mai 2016, conformément à la proposition de l’organe de gestion sur présentation du conseil d’entreprise. Le mandat de commissaire d’audicia sprL vient à échéance à la date de l’assemblée générale statuant sur les comptes annuels clôturés au 31 décembre 2018. nous avons exercé le contrôle légal des comptes annuels de la société coopérative à responsabilité limitée « F.L.W. » durant 3 exercices consécutifs.

en vertu de l’article 185bis du Code wallon du logement, un membre du collège de commissaires a été nommé par la chambre française de la Cour des comptes en date du 29 avril 2008.

RAppORT SUR L’AUDIT DES COMpTES ANNUELS

Opinion sans réserve

nous avons procédé au contrôle légal des comptes annuels de la société, comprenant le bilan au 31 décembre 2018, ainsi que le compte de résultats pour l’exercice clos à cette date et l’annexe, dont le total du bilan s’élève à € 1.555.301.504 et dont le compte de résultats se solde par un bénéfice de l’exercice de € 1.920.781.

À notre avis, ces comptes annuels donnent une image fidèle du patrimoine et de la situation financière de la société au 31 décembre 2018, ainsi que de ses résultats pour l’exercice clos à cette date, conformément au référentiel comptable applicable en belgique.

Fondement de l’opinion sans réserve

nous avons effectué notre audit selon les normes internationales d’audit (isa) telles qu’applicables en belgique. Les responsabilités qui nous incombent en vertu de ces normes sont plus amplement décrites dans la section « nos responsabilités relatives à l’audit des comptes annuels » du présent rapport. nous nous sommes conformés à toutes les exigences déontologiques qui s’appliquent à l’audit des comptes annuels en belgique, en ce compris celles concernant l’indépendance.

nous avons obtenu de l’organe de gestion et des préposés de la société, les explications et informations requises pour notre audit.

nous estimons que les éléments probants que nous avons recueillis sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion.

Responsabilités de l’organe de gestion relatives aux comptes annuels

L’organe de gestion est responsable de l'établissement des comptes annuels donnant une image fidèle conformément au référentiel comptable applicable en belgique, ainsi que de la mise en place du contrôle interne qu’il estime nécessaire à l’établissement de comptes annuels ne comportant pas d’anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d’erreurs.

Lors de l’établissement des comptes annuels, il incombe à l’organe de gestion d’évaluer la capacité de la société à poursuivre son exploitation, de fournir, le cas échéant, des informations relatives à la continuité d’exploitation et d’appliquer le principe comptable de continuité d’exploita-tion, sauf si l’organe de gestion a l’intention de mettre la société en liquidation ou de cesser ses activités ou s’il ne peut envisager une autre solution alternative réaliste.

Nos responsabilités relatives à l’audit des comptes annuels

nos objectifs sont d’obtenir l’assurance raisonnable que les comptes annuels pris dans leur ensemble ne comportent pas d’anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d’erreurs, et d’émettre un rapport du commissaire contenant notre opinion. L’assurance raisonnable correspond à un niveau élevé d’assurance, qui ne garantit toutefois pas qu’un audit réalisé conformément aux normes isa permettra de toujours détecter toute anomalie significative existante. Les anomalies peuvent provenir de fraudes ou résulter d’erreurs et sont considérées comme significatives lorsqu'il est raisonnable de s'attendre à ce que, prises individuellement ou en cumulé, elles puissent influencer les décisions économiques que les utilisateurs des comptes annuels prennent en se fondant sur ceux-ci.

dans le cadre d’un audit réalisé conformément aux normes isa et tout au long de celui-ci, nous exerçons notre jugement professionnel et faisons preuve d’esprit critique. en outre :

– nous identifions et évaluons les risques que les comptes annuels comportent des anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d’erreurs, définissons et mettons en œuvre des procédures d’audit en réponse à ces risques, et recueillons des élé-ments probants suffisants et appropriés pour fonder notre opinion. Le risque de non-détection d’une anomalie significative provenant d’une fraude est plus élevé que celui d’une anomalie significative résultant d’une erreur, car la fraude peut impliquer la collusion, la falsification, les omissions volontaires, les fausses déclarations ou le contournement du contrôle interne;

– nous prenons connaissance du contrôle interne pertinent pour l’audit afin de définir des procédures d’audit appropriées en la circonstance, mais non dans le but d’exprimer une opinion sur l’efficacité du contrôle interne de la société;

– nous apprécions le caractère approprié des méthodes comptables retenues et le caractère raisonnable des estimations comptables faites par l’organe de gestion, de même que des informations fournies les concernant par ce dernier;


AUdICIA ScPRL représentée par

philippe BERIOTréviseur d’entreprises associé

COUR dES COmPTESreprésentée par

Alain BOLLYmembre de la Cour - greffier

– nous concluons quant au caractère approprié de l’application par l’organe de gestion du principe comptable de continuité d’exploitation et, selon les éléments probants recueillis, quant à l’existence ou non d’une incertitude significative liée à des événements ou situations susceptibles de jeter un doute important sur la capacité de la société à poursuivre son exploitation. si nous concluons à l’existence d’une incertitude significative, nous sommes tenus d’attirer l’attention des lecteurs de notre rapport du commissaire sur les informations fournies dans les comptes annuels au sujet de cette incertitude ou, si ces informations ne sont pas adéquates, d’exprimer une opinion modifiée. nos conclusions s’appuient sur les éléments probants recueillis jusqu’à la date de notre rapport du commissaire. Cependant, des situations ou événements futurs pourraient conduire la société à cesser son exploitation;

– nous apprécions la présentation d’ensemble, la structure et le contenu des comptes annuels et évaluons si les comptes annuels reflètent les opérations et événements sous-jacents d'une manière telle qu'ils en donnent une image fidèle.

nous communiquons à l’organe de gestion notamment l’étendue des travaux d'audit et le calendrier de réalisation prévus, ainsi que les constations importantes relevées lors de notre audit, y compris toute faiblesse significative dans le contrôle interne.

RAppORT SUR LES AUTRES OBLIGATIONS LÉGALES ET RÉGLEMENTAIRES

Responsabilités de l’organe de gestion

L’organe de gestion est responsable de la préparation et du contenu du rapport de gestion et du bilan social et du respect des dispositions légales et réglementaires applicables à la tenue de la comptabilité ainsi que du respect du Code des sociétés et des statuts de la société.

Responsabilités du collège de commissaires

dans le cadre de notre mandat et conformément à la norme belge complémentaire aux normes internationales d’audit (isa) applicables en belgique, notre responsabilité est de vérifier, dans ses aspects significatifs, le rapport de gestion, et le respect de certaines dispositions du Code des sociétés, ainsi que de faire rapport sur ces éléments.

Aspects relatifs au rapport de gestion

À l’issue des vérifications spécifiques sur le rapport de gestion, nous sommes d’avis que celui-ci concorde avec les comptes annuels pour le même exercice et a été établi conformément aux articles 95 et 96 du Code des sociétés.

dans le cadre de notre audit des comptes annuels, nous devons également apprécier, en particulier sur la base de notre connaissance acquise lors de l’audit, si le rapport de gestion comporte une anomalie significative, à savoir une information incorrectement formulée ou autrement trompeuse. sur la base de ces travaux, nous n’avons pas d’anomalie significative à vous communiquer.

nous n’exprimons aucune forme d’assurance que ce soit sur le rapport de gestion.

Mention relative au bilan social

Le bilan social, à déposer à la banque nationale de belgique conformément à l’article 100, § 1er, 6°/2 du Code des sociétés, traite, tant au niveau de la forme qu’au niveau du contenu, des mentions requises par la loi, et ne comprend pas d’incohérences significatives par rapport aux informations dont nous disposons dans le cadre de notre mandat.

Mentions relatives à l’indépendance

– audicia et la Cour des comptes n’ont pas effectué de missions incompatibles avec le contrôle légal des comptes annuels et nous sommes restés indépendants vis-à-vis de la société au cours de notre mandat.

– il n’y a pas eu de missions complémentaires compatibles avec le contrôle légal des comptes annuels visées à l’article 134 du Code des sociétés qui ont fait l’objet d’honoraires.

Autres mentions

– sans préjudice d’aspects formels d’importance mineure, la comptabilité est tenue conformément aux dispositions légales et réglementaires applicables en belgique et au plan comptable qui découle du schéma dérogatoire autorisé par dépêche du 15 janvier 1987 du ministère des affaires économiques, en vertu de la nature particulière des activités du F.L.W. et ce, en application de l’article iii.94 du Code de droit économique (a priori article 95 du livre iii dudit code en vigueur à l’époque de la dépêche en question).

– La répartition des résultats proposée à l’assemblée générale est conforme aux dispositions légales et statutaires.

– nous n’avons pas connaissance d’opération conclue ou de décision prise en violation des statuts ou du Code des sociétés qui devrait être mentionnée dans notre rapport.

Charleroi, le 18 avril 2019

Le CoLLège des Commissaires


1. BILAN APRèS RÉPARTITION

ACTIF 2018 2017

ACTIFS IMMOBILISÉS 20/28 89.294.833 90.633.812

III. ImmOBILISATIONS CORPORELLES (annexe III) 22/27 89.292.181 90.631.160

A. Terrains et constructions 22 65.719.448 67.983.960

C. mobilier et matériel roulant 24 290.518 270.514

d. Location - financement et droits similaires 25 14.113.963 12.502.946

E. Autres immobilisations corporelles 26 55.806 59.168

F. Immobilisations en cours et acomptes versés 27 9.112.446 9.814.572

IV. ImmOBILISATIONS FINANCIèRES (annexe IV et V) 28 2.652 2.652

A. Entreprises liées 280/1

1. participations 280 - -

2. Créances 281 - -

B. Autres entreprises avec lesquelles il existe 282/3 - -

un lien de participation

1. actions et parts 282 - -

C. Autres immobilisations financières 284/8 2.652 2.652

1. actions et parts 284 129 129

2. Créances et cautionnements en numéraire 285/8 2.523 2.523

ACTIFS CIRCULANTS 29/58 1.466.006.671 1.441.476.337

V. CRÉANCES 292/6 1.318.948.897 1.283.374.223

A. Crédits hypothécaires 292 1.263.330.752 1.239.606.170

2. Crédits hypothécaires sans reconstitution 2922 1.263.330.752 1.239.606.170

C. Crédits à tempérament 294 24.602.479 25.881.724

d. Autres crédits et avances 295 13.035.228 2.821.008

E. Autres débiteurs 296 17.980.438 15.065.321

VIII. PLACEmENTS dE TRÉSORERIE (annexe VI) 50/53 84.863.370 126.560.490

B. Autres placements 51/53 84.863.370 126.560.490

Ix. VALEURS dISPONIBLES 54/58 61.132.532 30.311.876

x. COmPTES dE RÉgULARISATION (annexe VII) 490/1 1.061.872 1.229.748

TOTAL DE L’ACTIF 20/58 1.555.301.504 1.532.110.149

Comptes annueLs AU 31 dECEmBRE 2018


PASSIF 2018 2017

CApITAUX pROpRES 10/15 176.897.812 175.126.077

I. CAPITAL (annexes VIII) 10 6.318 6.318

A. Capital souscrit 100 25.261 25.261

B. Capital non appelé (-) 101 (18.943) (18.943)

IV. RÉSERVES 13 135.195.844 133.275.226

A. Réserve légale 130 2.526 2.526

B. Réserves indisponibles 131 135.193.318 133.272.700

2. autres 1311 135.193.318 133.272.700

VI. SUBSIdES EN CAPITAL 15 41.695.650 41.844.533

pROVISIONS ET IMpOTS DIFFÉRÉS 16 16.903.529 17.454.944

VII. A. Provisions pour risques et charges 160/5 14.709.021 15.252.600

1. pensions et obligations similaires 160 86.637 47.513

3. grosses réparations et gros entretiens 162 14.470.384 15.065.087

4. autres risques et charges (annexe iX) 163/5 152.000 140.000

B. Impôts différés 168 2.194.508 2.202.344

DETTES 17/49 1.361.500.163 1.339.529.128

VIII. dETTES À PLUS d’UN AN (annexe x) 17 951.711.237 923.632.492

A. dettes financières 170/4 951.711.237 923.632.492

2. emprunts obligataires non subordonnés 171 902.141.152 874.770.445

3. dettes de location financement 172 - -

8. autres emprunts 174 49.570.085 48.862.047

d. Autres dettes 178/9 - -

Ix. dETTES À UN AN AU PLUS (annexe x) 42/48 99.691.613 107.500.685

A. dettes à plus d’un an échéant dans l’année 42 71.393.460 69.284.755

B. dettes financières 43 - -

C. dettes commerciales 44 1.207.314 2.873.289

1. Fournisseurs 440/4 1.207.314 2.873.289

E. dettes fiscales, salariales et sociales 45 1.446.265 1.496.709

1. impôts 450/3 40.935 82.617

2. rémunérations et charges sociales 454/9 1.405.330 1.414.092

F. Autres dettes 47/48 25.644.574 33.845.932

x. COmPTES dE RÉgULARISATION (annexe xI) 492/3 310.097.313 308.395.951

TOTAL DU pASSIF 10/49 1 555.301.504 1.532.110.149


2. RÉSULTATS (SOUS FORmE dE LISTE)

2018 2017

I-IV. PROdUITS d’ExPLOITATION

ET PROdUITS FINANCIERS 75/74 58.427.888 55.535.707

A. Intérêts sur et produits des crédits 7510 21.077.262 21.876.725

1. Crédits hypothécaires 7511 21.025.888 21.874.494

2. Crédits à tempérament 7512 51.374 2.231

B. Produits des placements 7518 171.316 192.526

C. Produits des immobilisations financières 750 - -

d. Autres produits financiers (annexe xII, 1, A) 752/9 25.715.236 22.418.793

E. Autres produits d’exploitation (annexe xII, 1, B) 74 11.464.074 11.047.663

II-V. CHARgES d’ExPLOITATION

ET CHARgES FINANCIèRES (-) 65/64 (57.088.076) (67.898.169)

A. Charges de dettes 650 (30.117.695) (31.271.234)

B. Autres charges financières (annexe xII, 2, B) 652/9 (164.734) (946)

C. Services et biens divers 61 (4.268.523) (5.683.857)

d. Rémunérations, charges sociales et pensions (annexe xII, 2, C) 62 (13.694.239) (13.810.839)

F. Amortissements et réductions de valeur sur frais d’établissement, 630 (7.410.334) (7.518.259)

sur immobilisations incorporelles et corporelles

g. Réductions de valeur (dotations (-), reprises (+)) (annexe xII, 2, E) 651 (1.204.340) (3.040.898)

1. sur crédits et placements 6517 (1.204.340) (3.040.898)

H. Provisions pour risques et charges (dotations (+), reprises (-)) 635/7 543.579 (5.825.799)

(annexe xII, 2, F)

I. Autres charges d’exploitation (annexe xII, 2, g) 640 (771.790) (746.337)

VI. BÉNÉFICE/PERTE COURANT AVANT ImPOT (+) 70/65 1.339.809 (12.362.460)

VII. PROdUITS ExCEPTIONNELS 76 502.780 12.601.436

A. Reprises amort. et réd. val. 760 - -

B. Reprises amort. et réd. val. sur immobilisations financières 761 - -

d. Plus-values sur réalisation d’actifs immobilisés 763 393.245 12.429.648

E. Autres produits exceptionnels (annexe xIV, A) 764/9 109.535 171.788

VIII. CHARgES ExCEPTIONNELLES (-) 66 (109.700) (145.575)

B. Réductions de valeur sur immobilisations financières 661 - -

d. moins-values sur réalisation d’actifs immobilisés 663 - (62.299)

E. Autres charges exceptionnelles 664/8 (109.700) (83.276)


2018 2017

Ix. BÉNÉFICE/PERTE dE L’ExERCICE AVANT ImPOTS (+) 70/66 1.732.889 93.401

Ixbis.

A. Prélèvements sur les impôts différés (+) 780 189.787 191.738

B. Transfert aux impôts différés (-) 680 -

x. ImPOTS SUR LE RÉSULTAT (+) (-) 67/77 (1.895) (50.753)

1. impôts sur le résultat (annexe XV) 670/3 (1.895) (50.753)

2. régularisations d’impôts et reprises de provisions fiscales 77 - -

xI. BÉNÉFICE/PERTE dE L’ExERCICE (+) 70/67 1.920.781 234.386

xIII. BÉNÉFICE dE L’ExERCICE À AFFECTER 70/68 1.920.781 234.386

AFFECTATION ET pRÉLèVEMENTS

A. Bénéfice à affecter 70/69 1.920.781 234.386

1. bénéfice de l’exercice à affecter 70/68 1.920.781 234.386

B. Prélèvements sur les capitaux propres 791/2 19.640 (13.298.084)

2. sur les réserves 792 19.640 (13.298.084)

C. Affectations aux capitaux propres (-) 691/2 1.940.258 (13.532.308)

1. À la réserve légale 6920 - -

2. aux autres réserves 6921 (1.940.258) 13.532.308

F. Bénéfice à distribuer (-) 694/6 (163) (163)

1. rémunération du capital 694 163 163


100

3. ANNExE (EN EUROS)

III. ÉTAT dES ImmOBILISATIONS CORPORELLES, (rubrique 22 à 27 de l’actif)

GLOBAL GLOBAL GLOBAL GLOBAL GLOBAL Terrains et Mobilier Location Autres Immobilisations constructions et matériel financement immo- en cours et roulant et droits bilisations acomptes similaires corporelles versés (rubr. 22) (rubr. 24) (rubr. 25) (rubr. 26) (rubr. 27)

A) VALEUR D’ACqUISITION

au terme de l’exercice précédent 815 167.645.655 3.257.362 20.486.308 80.683 9.814.573

mutations de l’exercice :

- acquisitions, y compris la production immobilisée 816 2.204.439 149.731 83.678 0 3.638.937

- Cessions et désaffectations (-) 817 (168 632) (31 775) 0 0 0

- transferts d’une rubrique à une autre (+) (-) 818 1.780.416 0 2.560.647 0 (4.341.063)

Écart de conversion 0 0 0 0 0

au terme de l’exercice 819 171.461.877 3.375.318 23.130.633 80.683 9.112.446

C) AMORTISSEMENTS ET RÉDUCTIONS DE VALEURS (-)

au terme de l’exercice précédent 826 (99.661.694) (2.986.848) (7.983.362) (21.516) 0


- actés 827 (6.243.938) (129.727) (1.033.308) (3.362) 0

- repris car excédentaires (-) 828 0 0 0 0 0

- acquis de tiers 829 0 0 0 0 0

- annulés à la suite de cessions et désaffectations (-) 830 163.203 31.775 0 0 0

- transférés d’une rubrique à une autre (+) (-) 831 0 0 0 0 0

au terme de l’exercice 832 (105.742.429) (3.084.800) (9.016.671) (24.878) 0

D) VALEUR COMpTABLE NETTE AU TERME DE L’EXERCICE (A) - (C) 833 65.719.448 290.518 14.113.963 55.806 9.112.446

CHAPITRE 05 RAPPORT dE gESTION - COmPTES ANNUELS


IV. ÉTAT dES ImmOBILISATIONS FINANCIèRES, (rubrique 28 de l’actif)

GLOBAL GLOBAL Autres entreprises avec lesquelles Autres entreprises il existe un lien de participation (rubrique 282) (rubrique 284)

1) pARTICIpATIONS, ACTIONS ET pARTS

a) Valeur d'acquisition

au terme de l'exercice précédent 835 0 764

mutations de l’exercice

- acquisitions 836

- cessions et retraits (-) 837

- transferts d'une rubrique à une autre 838

au terme de l’exercice 839 0 764

c) Réductions de valeurs

au terme de l'exercice précédent 846 0 (248)

mutations de l’exercice

- actées 847 0 0

- reprises 848 0 0

- annulées à la suite de cessions et retraits (-) 850 0 0

- transférées d’une rubrique à une autre 844 0 0

au terme de l’exercice 855 0 (248)

d) montants non appelés

au terme de l’exercice précédent 853 0 387

mutations de l’exercice (+) (-) 854 0 0

au terme de l’exercice 852 0 (387)

Valeur comptable nette au terme de l’exercice 856 - 129

2. CRÉANCES

Valeur comptable nette au terme de l’exercice précedent 857 0 2.523


additions 858 0 0

remboursements (-) 859 0 0

Valeur comptable nette au terme de l’exercice 864 0 2.523

V. A. PARTICIPATIONS ET dROITS SOCIAUx dÉTENUS dANS d’AUTRES ENTREPRISES

sont mentionnées ci-après, les entreprises dans lesquelles l'entreprise détient une participation (comprise dans les rubriques 280 et 282 de l'actif) ainsi que les autres entreprises dans lesquelles l'entreprise détient des droits sociaux (compris dans les rubriques 284 et 51/53 de l'actif) représentant 10 % au moins du capital souscrit.

dénomination, adresse complète du siège et pour les entreprises de droit belge mention du numéro d’entreprise

droits sociaux détenus données extraites des derniers comptes annuels disponibles

directement par les filiales

comptes annuels arrêtes

code devise

capitaux propres

résultat net

nombre % (+) ou(-) en unités

- - - - - - -

2018 2017

VI. PLACEmENTS dE TRÉSORERIE, AUTRES PLACEmENTS, (rubrique 51/53 de l’actif)

actions et parts 51 29.511.735 28.753.426

titres à revenu fixe 52 38.500.000 43.500.000

Comptes à terme détenus auprès des établissements de crédit 53 16.851.635 54.307.064

avec une durée résiduelle ou de préavis :

- d’un mois au plus 8686 0 0

- de plus d’un mois à un an au plus 8687 12.276.635 48.907.064

- de plus d’un an 8688 4.575.000 5.400.000

autres placements de trésorerie non repris ci-avant 8689 0 0

VII. COmPTES dE RÉgULARISATION

1. Charges à reporter 490 716.606 859.472

2. produits acquis 491 345.266 370.276

3. divers 495 0 0

1.061.872 1.229.748

VIII. ÉTAT dU CAPITAL

A. CApITAL SOCIAL

1. Capital souscrit (rubrique 100 du passif)

au terme de l’exercice précédent 8700 25.261 25.311

modifications au cours de l’exercice 0 0

au terme de l’exercice 8701 25.261 25.261

2. représentation du capital

2.1. Catégories d’actions

parts sociales de 24,79 eur 1.019 1.019

2.2. actions nominatives ou au porteur :

- nominatives 8702 1.019 1.019

- au porteur 8703 0 0


B. CApITAL NON LIBÉRÉ

MONTANT MONTANT NON AppELÉ AppELÉ, (rubrique 101) NON VERSÉ (EN EUROS) (EN EUROS)

actionnaires redevables de libération

Ligue des Familles a.s.b.L. 18.590,00 0

monsieur andrianne philippe 18,59 0

monsieur antHoine philippe 18,59 0

monsieur barbieuX Christophe 18,59 0

madame Camut Claudia 18,59 0

madame CHabot-seronVaLLe yvonne 18,59 0

monsieur FLament albert 18,59 0

madame HaLbardier-moLLe mady 18,59 0

madame imbereCHts Hélène 18,59 0

monsieur Laurent Luc 18,59 0

madame Lebrun-tonon nicole 18,59 0

madame LoXHet Huberte 18,59 0

monsieur minet marc 18,59 0

monsieur paQuet Hubert 18,59 0

madame roisin marie-sophie 18,59 0

monsieur sCiarra Vincent 18,59 0

monsieur tesain andré 18,59 0

monsieur tHiebaut renild 18,59 0

madame Vanden daeL Caroline 18,59 0

monsieur VerJans andré 18,59 0

TOTAL 18.943,21 0

Ix. PROVISIONS POUR AUTRES RISQUES ET CHARgES

2018 2017

provision pour risque d’intérêts 0 0

autres 152.000 140.000

TOTAL 152.000 140.000


x. ÉTAT dES dETTES

DETTES (OU pARTIE DES DETTES)

A. VENTILATION DES DETTES EChÉANT AYANT + D’UN AYANT + DE à L’ORIGINE à pLUS D’UN AN, DANS AN MAIS 5 ANS 5 ANS à EN FONCTION DE LEUR L’ANNÉE AU pLUS à COURIR DURÉE RÉSIDUELLE COURIR

rubrique 42 rubrique 17

dettes financières 880 71.393.459 253.286.834 698.424.407 2. emprunts obligataires non subordonnés 882 64.837.870 249.613.783 652.527.370 3. dettes de location financement et assimilés 883 0 0 0 Autres dettes 890 6.548.399 3.673.051 45.897.037

TOTAL 891 71.393.459 253.286.834 698.424.407

DETTES (OU pARTIE DES DETTES) GARANTIES pAR

B. DETTES GARANTIES LES pOUVOIRS DES SûRETÉS RÉELLES (COMpRISES DANS LES pUBLICS BELGES CONSTITUÉES RUBRIqUES 17 ET 42/48 DU pASSIF) SUR LES ACTIFS DE L'ENTREpRISE

dettes financières 892 964.460.701 0 2. emprunts obligataires non subordonnés 894 964.460.701 0

TOTAL 906 964.460.701 0

2018 2017

C. DETTES FISCALES, SALARIALES ET SOCIALES

1. Impôts (rubrique 450/3 du passif) a) dettes fiscales échues 9072 0 0 b) dettes fiscales non échues 9073 40.225 31.864 c) dettes fiscales estimées 450 710 50.753

2. Rémunérations et charges sociales (rubrique 454/9 du passif) a) dettes échues envers l’office national 9076 0 0 de sécurité sociale b) autres dettes salariales et sociales 9077 1.405.330 1.414.092

CHAPITRE 05 RAPPORT dE gESTION - COmPTES ANNUELS104

xI. COmPTES dE RÉgULARISATION

2018 2017

1. Charges à imputer 492 10.000.890 9.288.993

intérêts courus et non échus 9.664.119 8.983.301

divers 336.771 305 692

2. Produits à reporter 493 300.096.423 299.106.958

produits divers à reporter 8.127.679 8.773.398

divers 0 0

produits à reporter (primes en capital) 291.968.744 290.333.560

xII. RÉSULTATS d’ExPLOITATION ET RÉSULTATS FINANCIERS

1. Produits d’exploitation et produits financiers (rubrique 75/74)

a. autres produits financiers (rubrique 752/9)

- subsides en capital 9125 3.732.093 3.756.341

- subsides en intérêts 21.269.340 18.482.562

- plus-values réalisées sur actifs circulants 713.803 179.890

- autres 0 0

b. autres produits d’exploitation (rubrique 74)

- Loyers échus et charges locatives récupérées 5.183.547 5.057.648

- produits divers 4.987.752 4.826.832

- dotation F.i.s. 1.292.775 1.163.183

2. Charges d’exploitation et charges financières (rubrique 65/64)

b. autres charges financières (rubrique 652/9)

- montant de l’escompte à charge de l’entreprise sur la négociation de créances 0 0

- autres 0 0

- Charges financières diverses 164.734 946

C1. travailleurs inscrits au registre du personnel

a) nombre total à la date de clôture 9086 181 178

b) effectif moyen du personnel calculé en équivalents temps plein 9087 170,9 171,6

c) nombre effectif d’heures prestées 9088 243.507 251.772

C2. Frais de personnel (rubrique 62) 13.694.239 13.810.839

a) rémunérations et avantages sociaux directs 620 9.602.175 9.638.664

b) Cotisations patronales d’assurances sociales 621 2.362.832 2.455.597

c) primes patronales pour assurances extra-légales 622 1.592.835 1.579.094

d) autres frais de personnel 623 136.397 137.484

e) pensions 624 0 0

e. réductions de valeur sur actifs circulants (rubrique 651) 1.204.340 3.040.898

- actées 6510 1.585.766 3.216.673

- reprises (-) 6511 (381.426) (175.775)


2018 2017

F. provisions pour risques et charges (rubrique 635/7) (543.539) 5.825.799

- Constitutions 9115 327.725 7.787.424

- utilisations et reprises (-) 9116 (871.264) (1.961.625)

g. autres charges d’exploitation (rubrique 640/7)

- impôts et taxes relatifs à l’exploitation 640 771.790 746.337

- autres 641/7 0 0

H. personnel intérimaire et personnes mises à la disposition de l’entreprise

1. nombre total à la date de clôture 9096 0 0

2. nombre moyen calculé en équivalents temps plein 9097 0,08 0,53

nombre effectif d’heures prestées 9098 157 987

Frais pour l’entreprise 617 7.201 42.053

xIV. RÉSULTATS ExCEPTIONNELS

a. Ventilation des autres produits eXCeptionneLs (rubrique 764/9),

s’ils sont importants

- récupérations diverses 91.441 150.813

- récupérations diverses relatives aux locataires 18.094 20.975

- récupérations diverses et quote-part d’un boni de liquidation 0 0

xV. ImPOTS SUR LE RÉSULTAT

a. dÉtaiL de La rubriQue 670/3

1. impôts sur le résultat de l’exercice : 9134 1.895 50.753

a) impôts et précomptes dus ou versés 9135 0 0

b) excédent de versements d’impôts ou de précomptes porté à l’actif (-) 9136 0 0

c) suppléments d’impôts estimés (portés à la rubrique 450/3 du passif) 9137 0 0

2. impôts sur le résultat d’exercices antérieurs : 9138 0 0

a) suppléments d’impôts dus ou versés 9139 0 0

xVI. TAxES SUR LA VALEUR AjOUTÉE ET ImPOTS À CHARgE dE TIERS

b. montants retenus à charge de tiers, au titre de :

1. précompte professionnel 9147 2.527.632 2.597.834

2. précompte mobilier 9148 49 44

xVII. dROITS ET ENgAgEmENTS HORS BILAN

engagements importants d’acquisition d’immobilisations

- engagements commandes à reporter 3.530.599 2.455.956

- Cautionnements reçus travaux d'immobilisation 938.715 801.135

engagements d'opérations de prêts

- Crédits consentis non signés 15.010.879 14.942.647

- avances travaux consenties non signées 403.984 51.500

- avances travaux signées non prélevées 14.457.169 7.260.606


2018 2017

xIx. RELATIONS FINANCIèRES AVEC

A. LES ADMINISTRATEURS ET GÉRANTS 18.832 17.578

B. LES pERSONNES phYSIqUES OU MORALES qUI CONTRôLENT

DIRECTEMENT OU INDIRECTEMENT L’ENTREpRISE SANS ETRE LIÉES

à CELLE-CI

C. LES AUTRES ENTREpRISES CONTRôLÉES DIRECTEMENT

OU INDIRECTEMENT pAR LES pERSONNES CITÉES SOUS B

4. rémunérations directes ou indirectes et pensions attribuées,

à charge du compte de résultats, pour autant que cette mention ne porte pas

à titre exclusif ou principal sur la situation d’une seule personne identifiable :

- aux administrateurs et gérants 9503

- aux anciens administrateurs et anciens gérants 9504

D. LE OU LES COMMISSAIRE(S) ET LES pERSONNES AVEC LESqUELLES

IL EST LIÉ (ILS SONT LIÉS)

1. Émoluments des commissaires 9505 34.818 31.792

2. Émoluments pour prestations exceptionnelles ou missions

particulières accomplies au sein de la société par le(s) commissaire(s)

a. autres missions d’attestation 95061 0 0

b. missions de conseils fiscaux 95062

c. autres missions extérieures à la mission révisorale 95063 0 0

3. Émoluments pour prestations exceptionnelles ou missions particulières

accomplies au sein de la société par des personnes avec lesquelles

le ou les commissaire(s) est lié (sont liés)

a. autres missions d’attestation 95081

b. missions de conseils fiscaux 95082

c. autres missions extérieures à la mission révisorale 95083


4. BILAN SOCIAL ANNÉE 2018

numéros des commissions paritaires dont dépend l’entreprise : 200

ÉTAT dES PERSONNES OCCUPÉES

TRAVAILLEURS pOUR LESqUELS L’ENTREpRISE A INTRODUIT UNE DECLARATION DIMONA OU qUI SONT INSCRITS

AU REGISTRE GENERAL DU pERSONNEL

Au cours de l’exercice Codes total 1. Hommes 2. Femmes

Nombre moyen de travailleurs temps plein 1001 136,1 69,3 66,8 temps partiel 1002 45,6 12,3 33,3 total en équivalents temps plein (etp) 1003 170,9 78,7 92,2 Nombre effectif d’heures prestées temps plein 1011 195.080,9 99.612,0 95.468,9 temps plein 1012 48.426,2 12.916,8 35.509,4 total 1013 243.507,1 112.528,8 130.978,3 Frais de personnel temps plein 1021 10.780.786,50 5.762.302,44 5.018.484,05 temps partiel 1022 2.629.422,36 709.718,16 1.919.704,21 total 1023 13.410.208,86 6.472.020,60 6.938.188,26 Montant des avantages accordés en sus du salaire 1033 284.030,03 137.078,27 146.951,76

Au cours de l’exercice précédent Codes p. total 1p. Hommes 2p. Femmes

nombre moyen de travailleurs en etp 1003 171,6 76,6 95,0 nombre d’heures effectivement prestées 1013 251.772,4 111.875,4 139.897,0 Frais de personnel 1023 13.557.460,7 6.396.288,6 7.161.172,1 montant des avantages accordés en sus du salaire 1033 253.378,2 119.541,6 133.836,6

n° 0421102536

à la date de clôture de l’exercice Codes 1.temps plein 2. temps partiel 3. total en équivalents temps plein

Nombre de travailleur 105 141 40 171,8

Par type de contrat de travail

Contrat à durée indéterminée 110 138 40 168,8 Contrat à durée déterminée 111 3 0 3,0 Contrat pour l’exécution d’un travail nettement défini 112 0 0 0,0 Contrat de remplacement 113 0 0 0

Par sexe et niveau d’études Hommes 120 73 11 81,4 de niveau primaire 1200 1 1 1,8 de niveau secondaire 1201 15 1 15,8 de niveau supérieur non universitaire 1202 37 4 39,9 de niveau universitaire 1203 20 5 23,9


pERSONNEL INTÉRIMAIRE ET pERSONNES MISES à LA DISpOSITION DE L’ENTREpRISE

Au cours de l’exercice Codes 1. personnel intérimaire 2. personnes mises à la disposition de l’entreprise

nombre moyen de personnes occupées 150 0,08 0 nombre effectif d’heures prestées 151 156,9 0 Frais pour l’entreprise 152 7.201 0

TABLEAU dES mOUVEmENTS dU PERSONNEL AU COURS dE L’ExERCICE

Codes 1.temps plein 2. temps partiel 3. total en équivalents temps plein

ENTRÉES

Nombre de travailleurs pour lesquels l’entreprise a introduit une déclaration dImONA ou qui ont été inscrits au registre général du personnel au cours de l’exercice 205 38 2 39,0

Par type de contrat de travail Contrat à durée indéterminée 210 13 1 13,5 Contrat à durée déterminée 211 25 1 25,5 Contrat pour l’exécution d’un travail nettement défini 212 0 0 0,0 Contrat de remplacement 213 0 0 0,0

SORTIES

Nombre de travailleurs dont la date de fin de contrat a été inscrite dans une déclaration dImONA ou au registre général du personnel au cours de l’exercice 305 31 6 35,5

Par type de contrat de travail Contrat à durée indéterminée 310 10 5 14,0 Contrat à durée déterminée 311 21 1 21,5 Contrat pour l’exécution d’un travail nettement défini 312 0 0 0,0 Contrat de remplacement 313 0 0 0,0

n° 0421102536

Femmes 121 68 29 90,4 de niveau primaire 1210 1 0 1,0 de niveau secondaire 1211 12 10 19,7 de niveau supérieur non universitaire 1212 33 12 42,4 de niveau universitaire 1213 22 7 27,3

Par catégorie professionnelle

personnel de direction 130 7 0 7 employés 134 134 40 164,8 ouvriers 132 0 0 0,0 autres 133 0 0 0,0

RAPPORTS ANNUELS FLW 2018 109

n° 0421102536

Par motif de fin de contrat pension 340 2 4 5,2 Chômage avec complément d'entreprise 341 2 0 2,0 Licenciement 342 3 0 3,0 autre motif 343 24 2 25,3 dont : le nombre de personnes qui continuent, au moins

à mi-temps, à prester des services au profit de l’entreprise comme indépendants 350 0 0 0

RENSEIgNEmENTS SUR LES FORmATIONS POUR LES TRAVAILLEURS AU COURS dE L’ExERCICE

Codes Hommes Codes Femmes Initiatives en matière de formation professionnelle continue à caractère formel à charge de l’employeur nombre de travailleurs concernés 5801 66 5811 88 nombre d’heures de formation suivies 5802 1.663,20 5812 1.764,00 Coût net pour l’entreprise 5803 103.665,94 5813 92.973,56 dont coût brut directement lié aux formations 58031 91.128,29 58131 79.416,53 dont cotisations payées et versements à des fonds collectifs 58032 12.537,65 58132 13.557,03 dont subventions et autres avantages financiers reçus (à déduire) 58033 58133 Initiatives en matière de formation professionnelle continue à caractère moins formel ou informel à charge de l’employeur nombre de travailleurs concernés 5821 12 5831 5 nombre d’heures de formation suivies 5822 432 5832 180 Coût net pour l’entreprise 5823 23.575,03 5833 8.499,53 Initiatives en matière de formation professionnelle initiale à charge de l’employeur nombre de travailleurs concernés 5841 5851 nombre d’heures de formation suivies 5842 5852 Coût net pour l’entreprise 5843 5853


RéGIme de penSIon deS dIRIGeantS et deS membReS du peRSonnelLes membres du personnel bénéficient d’une assurance de groupe qui a pour but d’assurer des rentes de retraite complémentaire à la pension légale.

La loi du 28 avril 2003 relative aux pensions complémen-taires et la loi anti-discrimination du 25 février 2003 ont nécessité une adaptation du plan existant qui a été figé au 31 décembre 2006. Les nouvelles dispositions du plan initié au 1er janvier 2007 visent à assurer une pension complémentaire égale à 30 % de la pension légale majorée de 80 % de la différence entre la rémunération annuelle et la pension légale calculée au prorata de la carrière au FLW sur base d’un âge terme à 65 ans. Ce plan a été fermé au 31/12/2017.

au 01/01/2018, un nouveau plan de pension à contribu-tion définie a été instauré pour les nouveaux entrants.

des polices d'assurances de groupe existent pour couvrir les engagements dérivant de ces dispositions.

CompteS d’oRdRe - Compte « dRoItS et enGaGementS dIVeRS »dix conventions de « produits dérivés » relatives à des couvertures d’emprunts sont en vigueur au 31 décembre 2018. il s'agit des opérations suivantes :

NATURE dE L’OPÉRATION mONTANT NOTIONNEL PÉRIOdE d’APPLICATION

achat d’un irs 7.500.000,00 eur du 24 octobre 2003 au 24 octobre 2023Vente d’un irs 17.104.653,00 eur du 24 avril 2008 au 24 octobre 2023achat d’un irs 17.104.653,00 eur du 23 décembre 2004 au 23 décembre 2024Vente d’un irs 17.104.653,00 eur du 23 juin 2008 au 23 décembre 2024achat d’un irs 6.753.878,00 eur du 24 avril 2009 au 24 octobre 2023Vente d’un irs 6.753.878,00 eur du 24 avril 2009au 24 octobre 2023achat irs 6.753.878,00 eur du 24 avril 2006 au 24 octobre 2024achat irs 22.500.000,00 eur du 16 juin 2013 au 16 juin 2028achat irs 5.700.000,00 eur du 10 septembre 2012 au 9 septembre 2019 achat irs 5.700.000,00 eur du 10 septembre 2012 au 8 septembre 2027

TOTAL 112.975.591,00 EUR


InFoRmatIonS RelatIVeS aux métHodeS d’éValuatIon utIlISéeSLes éléments constitutifs du patrimoine sont repris à l'in-ventaire pour leur valeur d'acquisition ou de construction, les dettes et les créances pour leur montant restant dû.

ACTIF

III. ImmOBILISATIONS CORPORELLES

a) Valeur comptable

– les travaux en cours sont enregistrés au prix facturé par le fournisseur;

– les frais accessoires comprennent entre autres, les frais de notaire, les impôts et taxes non déductibles.

À partir de l’année 2018, les règles d’imputation des factures travaux dans les immeubles sont établies comme suit :

– dans le cadre de la création de nouveaux immeubles, les travaux réalisés sont imputés en immobilisations corpo-relles, à l’exception des travaux préliminaires d’assainis-sement et d’évacuation qui sont pris en charge.

– dans le cadre d’immeubles existants déjà dans le parc locatif, l’installation de nouveaux équipements, le rem-placement d’installations et d’équipements de plus de 20 ans ou de meilleure qualité sont également imputés en immobilisations corporelles. Les honoraires d’architecte et des bureaux d’études, la coordination sécurité-santé et les impétrants sont également activés.

Les travaux de démolitions intérieures sont comptabilisés en immobilisations corporelles dans la mesure où ils apportent une plus-value à l’immeuble.

b) Taux d’amortissement

Les amortissements sur immobilisations représentent la perte conventionnelle subie sur la valeur des actifs.

La première annuité d’amortissement relative aux immobi-lisations acquises ou constituées au cours de l’exercice est calculée sur une base de 40 % de la valeur totale des acqui-sitions de l’année ; pour les annuités d’amortissement des années ultérieures la base est de 100 % comme par le passé.

en ce qui concerne les immeubles sociaux, l'imputation, à titre d'amortissement, est faite sur une durée de 33 ans, à concurrence d'une charge annuelle de 3 % calculée sur le montant des capitaux investis, défalcation faite d'une fraction représentant la contrevaleur du terrain, fixée convention-nellement et en accord avec l'administration fiscale à un sixième du prix de revient initial.

Le cas échéant, l'amortissement est limité à la partie de l'immeuble destinée à usage professionnel.

en ce qui concerne les immeubles acquis dans le cadre des opérations d'aide locative, l'imputation à titre d'amortisse-ment est faite à concurrence d'une charge de 5 % calculée sur le montant des capitaux investis, défalcation faite d’une fraction représentant la contrevaleur du terrain, fixée conventionnellement et en accord avec l’administration fiscale à un sixième du prix de revient initial.

en ce qui concerne les immeubles que le Fonds a été amené à acquérir dans le cadre de procédures de saisie-exécution immobilière exercées à l'égard d'emprunteurs, l'amortisse-ment est calculé de la même façon que pour les immeubles de l’aide locative.

Les amortissements sur matériel et mobilier représentent la dépréciation subie sur la valeur des meubles, matériel et machines de bureau, dépréciation qui n'a été prise en compte que pour la partie fiscalement admise, soit 10 % linéaire. Ce taux est de 20 % pour le charroi automobile et de 33,33 % pour le matériel informatique.

III.B. INSTALLATIONS, mACHINES ET OUTILLAgE

Ces éléments sont, vu leur faible importance, imputés direc-tement en charge.

III.F. ImmOBILISATIONS EN COURS ET ACOmPTES VERSÉS

À partir de l’exercice 2011, les immeubles bâtis rénovés suite à une première acquisition sont comptabilisés en immobili-sations en cours jusqu’à la première mise en location.

IV. ImmOBILISATIONS FINANCIèRES

Les immobilisations financières sont évaluées à leur valeur d’acquisition et sont portées au bilan pour cette même valeur, déduction faite des amortissements et réductions de valeurs y afférentes.


V. CRÉANCESLes pertes sur créances ont été comptabilisées dans les circonstances suivantes :

– quand le débiteur, qui n’a pas honoré ses engagements, a été poursuivi et que sa garantie a disparu par la vente forcée du bien donné en gage ;

– quand le débiteur est en retard de remboursements d’au moins une année ;

– quand le locataire laisse des loyers impayés.

PASSIF

IV. B. RÉSERVES INdISPONIBLES

elles comprennent les réserves non distribuables en cas de démission des coopérateurs ou des réserves indiquées comme telles par l'assemblée générale et notamment la réserve pour amortissement de créances douteuses prévue par l'article 4, 2° de l'arrêté de l'exécutif régional Wallon du 15 février 1984 et l'article 4 de l'arrêté de l'exécutif régional Wallon du 2 mai 1991, calculée à raison de 0,30 % du montant dû par les débiteurs hypothécaires.

dans cette rubrique est également comprise la réserve indisponible prévue à l'article 5 du même arrêté du 15 février 1984 et à l'article 4 de l'arrêté du 2 mai 1991, représentant les bénéfices, réalisés par le fonds b2.

VII. PROVISION POUR RISQUES ET CHARgES

– provision pour pensions et obligations similaires.une provision spéciale est constituée à raison des engage-ments résultant de la prise en charge par le Fonds d'indem-nités en faveur des agents prépensionnés. elle est calculée sur base de la période s'écoulant entre la date de la pré-pension et la date de la pension légale de chaque employé.

– provision pour grosses réparations et gros entretien.une provision est constituée pour les grosses réparations et le gros entretien des immeubles de l'aide locative et des immeubles propres. À partir de l’exercice 2011, la provision effectuée pour les logements de l’aide locative doit permettre de couvrir au moins 15 années de travaux. une dotation est constituée dès que la provision est inférieure à l’esti-mation des travaux nécessaires au cours des 15 années ultérieures.

À partir de 2018, sont considérés comme gros entretiens et réparations, le remplacement dans le parc existant d’équipements ou d’installations de moins de 20 ans et

sans amélioration notable de la qualité, les travaux de démolitions extérieures et les travaux de gestion d’im-meubles qui atteignent le seuil minimum de 3.750 eur.

– provision pour risque d’intérêts.Le système de financement, dit de prime en capital, que la région wallonne a introduit en 1989, met à charge du Fonds du Logement un risque de variation des taux d'intérêts des emprunts aux révisions quinquennales.

Ce risque, dont le niveau est apprécié au moment du calcul de la prime, doit être provisionné. La provision est calculée en tenant compte du taux initial de l'emprunt et de l'hypothèse de variation de taux retenue pour le calcul de la prime, des éventuelles conventions de couverture signées avec les banques et des éventuels excédents de prime en capital.

Ix.E. PROVISIONS FISCALES, SOCIALES ET SALARIALES

– provision pour pécules de vacances. La dotation à la provision pour pécules de vacances est

constituée en fonction du taux admis chaque année par l'administration des Contributions et compte tenu des prestations effectives des membres du personnel pou-vant bénéficier légalement du double pécule de vacances.

– provision pour impôts. La dotation à la provision pour impôts est constituée en

fonction des taux spéciaux d'imposition qui s'appliquent à notre institution.

x. COmPTE dE RÉgULARISATION

depuis 2013, la dotation en capital est déterminée comme étant la somme actualisée du différentiel de flux résultant de deux tableaux d’amortissement consolidés de l’ensemble des créances hypothécaires individuelles et des dettes financières individuelles et comptabilisée en compte de produits à reporter. La reprise de ce montant en compte de résultats « autres produits financiers » se fait annuel-lement sur base linéaire en fonction de la durée moyenne des créances et des dettes.

en ce qui concerne le solde comptable des anciennes dota-tions en capital avant 2010 qui subsiste au terme des 20 ans du cycle de la dotation, il est d’abord affecté à la couver-ture des dotations anciennes déficitaires et ensuite à partir de l’exercice 2018, à la couverture de la perte annuelle cou-rante avant impôts du fonds b2.


nos opérations sont réparties en plusieurs catégories dénommées fonds. esquissons une rapide présentation des abréviations utilisées pour les distinguer.

Fonds B2

Cette dénomination est attribuée aux opérations réalisées au moyen des capitaux provenant d’emprunts auxquels la région attache sa garantie et des primes en capital.

En matière de crédits, le fonds B2 reprend :

– les prêts hypothécaires ordinaires (b2 - Hop) – les Écopacks (b2 - eCo) – les rénopacks (b2 - reno) – les prêts oFs (b2 - oF1)

Fonds B OU AB

L’appellation est réservée aux opérations réalisées au moyen de nos ressources propres.

Ce fonds reprend :

– le FIS ou Fonds d’interventions spéciales. il octroie des prêts dans des cas exceptionnels ; – le FAT ou Fonds d’achat de terrains. son objectif est de faciliter aux futurs constructeurs l’achat du terrain à bâtir par l’octroi

de prêts à taux réduits et dégressifs ; – le Fonds OFS. il permet l’octroi de prêts pour la rénovation de logements donnés en gestion à un oFs.

gLossaire et abrÉViations

114


116


118


1, rue de brabant - 6000 Charleroitéléphone : 071/207.711 - télécopie : 071/207.756Courriel : [email protected] www.flw.be

Éditeur responsable : Vincent sciarra, directeur général

Conception graphique et réalisation : Violette bernard Impression : ipm printing

© Fonds du Logement des familles nombreuses de Wallonie 2019

1, rue de Brabant - 6000 Charleroi

Téléphone: 071/207 711Télécopie: 071/207 756

Courriel: [email protected] - www.flw.be

Fonds du Logementdes familles nombreuses de Wallonie

Rapp

oRts

ann

uels

201

8Fo

nds

du l

ogem

ent d

es F

amil

les

nom

bReu

ses

de W

allo

nie

RappoRts annuels 2018

Fonds du logement des Familles nombReuses de Wallonie

Documents

flw.be - RappoRts · 2020. 9. 14. · 1 b 000 t 0120 11t 0120 Fonds du Logement des familles nombreuses de Wallonie Rappo R ts annuels 2018 Fonds du l ogement des F amilles nomb R