FOCUS SUR LES LOYERS DES COMMERCES - Sorbonne Immo€¦ · Baisse de la fréquentation des centres commerciaux. Fréquentation des centres commerciaux Janvier 2009 + 0,8 % Février

SAINSARD EXPERTSSAINSARD EXPERTS

FOCUS SURFOCUS SURLES LOYERS DES COMMERCESLES LOYERS DES COMMERCES

18 JUIN 200918 JUIN 2009


I I –– ETUDE DU CONTEXTE ETUDE DU CONTEXTE GENERALGENERAL

CONSTATS ET PERSPECTIVESCONSTATS ET PERSPECTIVES


1 1 –– UNE CONJONCTURE ECONOMIQUE UNE CONJONCTURE ECONOMIQUE ACTUELLE DEFAVORABLEACTUELLE DEFAVORABLE

ContexteContexte dede crisecrise économiqueéconomique mondialemondiale..

EnEn FranceFrance ::RalentissementRalentissement dede lala consommationconsommation desdesménagesménages..EnEn 20082008,, l'indicel'indice desdes prixprix àà lala consommationconsommation aaaugmentéaugmenté dede 00,,11 %% (il(il fautfaut remonterremonter àà 19571957 pourpourtrouvertrouver uneune progressionprogression aussiaussi faible)faible)..


2 2 –– L'ACTIVITE DES COMMERCES EN L'ACTIVITE DES COMMERCES EN FRANCEFRANCE

Années

Evolution du chiffre d'affaires des enseignes

de centre ville et de centre commercial

2003 + 0,9 % 2004 + 3,1 % 2005 + 2,2 % 2006 + 3,4 % 2007 + 3,1 % 2008 - 0,4 %

Source : PROCOS


Années

Evolution du chiffre d'affaires des enseignes

de moyennes surfaces des parcs d'activité

2003 + 0,3 % 2004 + 4,0 % 2005 + 3,7 % 2006 + 3,7 % 2007 + 4,0 % 2008 - 0,7 %

Source : PROCOS


Baisse de la fréquentation des centres commerciaux.Baisse de la fréquentation des centres commerciaux.

Fréquentation des

centres commerciaux Janvier 2009 + 0,8 % Février 2009 – 6,7 % Mars 2009 – 4,9 % Avril 2009 – 4,7 %

Source : CNCC.


3 3 –– L'EVOLUTION DES VALEURS LOCATIVES L'EVOLUTION DES VALEURS LOCATIVES DE MARCHEDE MARCHE

Ville Valeur locative "prime" en 2000

Valeur locative "prime" en juin 2009

Evolution

Paris Av. des Champs

Elysées

9 150 € le m² (pair) 4 600 € le m² (impair)

10 000 € le m² (pair) 7 000 € le m² (impair)

+ 9 % + 52 %

Paris Rue du faubourg Saint

Honoré 4 600 € le m² 7 000 € le m² + 52 %

Paris Rue de Passy

3 000 € le m² 3 000 € le m² + 0 %

Paris Rue du Commerce

1 400 € le m² 2 000 € le m² + 43 %

Source : CBRE Surface en m² pondérés (pondération commercialisateur) Valeur locative pour des nouvelles locations sans cession ni droit d'entrée.


Ville Valeur locative "prime" en 2001

Valeur locative "prime" en 2008

Evolution

Nice Avenue Jean Médecin

980 € le m² 1 500 € le m² + 53 %

Strasbourg Rue du Vieux Marché

aux Poissons 990 € le m² 1 000 € le m² + 1 %

Toulouse Rue Rémusat

457 € le m² 800 € le m² + 75 %

Source : ATISREAL. Surface en m² pondérés (pondération commercialisateur) Valeur locative pour des nouvelles locations sans cession ni droit d'entrée.


4 4 –– L'EVOLUTION DES LOYERS DES BAUX EN L'EVOLUTION DES LOYERS DES BAUX EN COURSCOURS

AuAu courscours dede cesces dernièresdernières années,années, l'indicel'indice dudu coûtcoût dede lalaconstructionconstruction sursur lequellequel sontsont indexésindexés ouou révisésrévisés lala plupartplupart desdesloyersloyers commerciaux,commerciaux, aa connuconnu uneune forteforte haussehausse ::

++ 2525,,44 %% enen 55 ansans (du(du 44èmeème trimestretrimestre 20032003 auau 44èmeème trimestretrimestre20082008))..

++ 4343,,00 %% enen 99 ansans (du(du 44èmeème trimestretrimestre 19991999 auau 44èmeème trimestretrimestre20082008))..

PourPour certainscertains emplacements,emplacements, lala valeurvaleur locativelocative dede marchémarché (loyers(loyersconstatésconstatés pourpour lesles nouvellesnouvelles locations)locations) aa moinsmoins augmentéaugmenté quequel'évolutionl'évolution dede l'indicel'indice..


CAS PRATIQUECAS PRATIQUE

CA en 2002 : 900 000 CA en 2002 : 900 000 €€..Loyer annuel en 2002 : 81 000 Loyer annuel en 2002 : 81 000 €€..

Taux d'effort en 2002 : 9 %.Taux d'effort en 2002 : 9 %.

CA

(évolution PROCOS) Loyer annuel

(indexation ICC) Taux d’effort

2002 900 000 € 81 000 € 9,0 %

2003 908 100 € 82 677 € 9,1 %

2004 936 251 € 85 613 € 9,1 % 2005 956 849 € 88 757 € 9,3 %

2006 989 381 € 95 187 € 9,6 % 2007 1 020 052 € 96 795 € 9,5 %

2008 1 015 972 € 104 622 € 10,3 % Evolution entre

2002 et 2008 + 12,9 % + 29,2 % + 14,4 %


II II –– LA VALEUR LOCATIVE DE LA VALEUR LOCATIVE DE MARCHE ETMARCHE ET

LA VALEUR LOCATIVE DE LA VALEUR LOCATIVE DE RENOUVELLEMENTRENOUVELLEMENT


Pour les boutiques, il existe deux valeurs Pour les boutiques, il existe deux valeurs locativeslocatives ::

1 1 –– La valeur locative de marchéLa valeur locative de marché qui correspond aux qui correspond aux loyers constatés pour des nouvelles locations.loyers constatés pour des nouvelles locations.

2 2 –– La valeur locative de renouvellementLa valeur locative de renouvellement qui qui correspond aux montants des loyers constatés lors correspond aux montants des loyers constatés lors des renouvellements de baux.des renouvellements de baux.

Pour les bons emplacements, la valeur locative de Pour les bons emplacements, la valeur locative de marché est généralement supérieure à la valeur marché est généralement supérieure à la valeur locative de renouvellement.locative de renouvellement.


III III –– LES POSSIBILITES DE LES POSSIBILITES DE FIXATION DU LOYER A LA FIXATION DU LOYER A LA

VALEUR LOCATIVE DE VALEUR LOCATIVE DE RENOUVELLEMENTRENOUVELLEMENT


PRINCIPEPRINCIPELe principe général ne permet de faire varier le loyer Le principe général ne permet de faire varier le loyer des boutiques que dans la limite de l'évolution de des boutiques que dans la limite de l'évolution de l'indice du coût de la construction (ou de l'indice l'indice du coût de la construction (ou de l'indice contractuellement choisi).contractuellement choisi).

EXEPTIONSEXEPTIONSCependant, le statut des baux commerciaux permet Cependant, le statut des baux commerciaux permet dans certains cas de fixer le loyer à la valeur dans certains cas de fixer le loyer à la valeur locative.locative.


LES POSSIBILITES DE FIXER LE LOYER A LA VALEUR LOCATIVELES POSSIBILITES DE FIXER LE LOYER A LA VALEUR LOCATIVE

LorsLors dudu renouvellementrenouvellement :: SiSi lele loyerloyer plafonnéplafonné estest supérieursupérieur àà lala valeurvaleur locativelocative dede

renouvellementrenouvellement.. S'ilS'il existeexiste unun motifmotif dede déplafonnementdéplafonnement (durée(durée contractuellecontractuelle dudu bailbail

supérieuresupérieure àà 99 ans,ans, duréedurée effectiveeffective dudu bailbail supérieuresupérieure àà 1212 ans,ans, locauxlocaux ààusageusage exclusifexclusif dede bureaux,bureaux, locauxlocaux monovalents,monovalents, modificationmodification desdes facteursfacteurslocauxlocaux dede commercialitécommercialité……))..

LorsLors desdes révisionsrévisions triennalestriennales :: S'ilS'il existeexiste uneune modificationmodification matériellematérielle desdes facteursfacteurs locauxlocaux dede

commercialitécommercialité ayantayant entraînéentraîné parpar elleelle--mêmemême uneune variationvariation dede plusplus dede1010 %% dede lala valeurvaleur locativelocative (article(article LL..145145--3838 dudu CodeCode dede Commerce)Commerce)..

AA touttout momentmoment :: SiSi lesles conditionsconditions dede l'articlel'article LL..145145--3939 dudu CodeCode dede CommerceCommerce sontsont

rempliesremplies ::--IndexationIndexation annuelleannuelle dudu bailbail etet variationvariation dudu loyerloyer indexéindexé dede plusplus dede 2525%% depuisdepuis sasa dernièredernière fixationfixation contractuellecontractuelle ouou judiciairejudiciaire..


CAS PRATIQUECAS PRATIQUE

Boutique située dans la meilleure partie de la rue de Passy.Boutique située dans la meilleure partie de la rue de Passy.Nouvelle location par une enseigne de prêtNouvelle location par une enseigne de prêt--àà--porter en 2001.porter en 2001.--Bail de 12 ans.Bail de 12 ans.--Indexation annuelle du loyer.Indexation annuelle du loyer.--Loyer en 2001(valeur locative de marché) : Loyer en 2001(valeur locative de marché) : 2 000 2 000 €€ le m² P par an.le m² P par an.-- Evolution de l'ICC du 4ème trimestre 2001 au 4ème trimestre 2008 : +Evolution de l'ICC du 4ème trimestre 2001 au 4ème trimestre 2008 : + 33,6 %.33,6 %.

Montant du loyer actuellement réglé : Montant du loyer actuellement réglé : 2 000 2 000 €€ + 33,6 % = + 33,6 % = 2 672 2 672 €€ le m² P/an.le m² P/an.

Valeur locative actuelle de renouvellement judiciaire :Valeur locative actuelle de renouvellement judiciaire :Environ Environ 11 400400 €€ / 1 500 / 1 500 €€ le m² P/an.le m² P/an.

Soit un différentiel de loyer de près de 50 % entre la valeur locative de Soit un différentiel de loyer de près de 50 % entre la valeur locative de marché et la valeur locative de renouvellement.marché et la valeur locative de renouvellement.

Cette baisse Cette baisse "potentielle""potentielle" est applicable sans délai sur demande du est applicable sans délai sur demande du locataire fondée sur l'article L.143locataire fondée sur l'article L.143--39 du Code de Commerce.39 du Code de Commerce.


IV IV –– LA SYNTHESELA SYNTHESE


La période de crise économique entraîne une baisse de La période de crise économique entraîne une baisse de la charge locative admissible par les commerçants.la charge locative admissible par les commerçants.Il peut donc exister un risque pour des locataires dont le Il peut donc exister un risque pour des locataires dont le taux d'effort est déjà élevé (notamment dans certains taux d'effort est déjà élevé (notamment dans certains centres commerciaux).centres commerciaux).

Le nombre limité de bons emplacements, les cessions Le nombre limité de bons emplacements, les cessions ou pas de porte souvent versés par les locataires, ainsi ou pas de porte souvent versés par les locataires, ainsi que les aménagements intérieurs qu'ils ont financés, que les aménagements intérieurs qu'ils ont financés, réduisent le risque de vacance.réduisent le risque de vacance.De plus, contrairement à d'autres actifs (bureaux), la De plus, contrairement à d'autres actifs (bureaux), la clientèle des commerces est attachée à l'emplacement.clientèle des commerces est attachée à l'emplacement.Les commerces situés sur des emplacements de Les commerces situés sur des emplacements de commercialité secondaire, seront plus touchés que le commercialité secondaire, seront plus touchés que le commerces situés sur des emplacements «commerces situés sur des emplacements « primesprimes ».».


Certains baux dont le loyer d’origine était déjà élevé, font Certains baux dont le loyer d’origine était déjà élevé, font ressortir actuellement (par l'application de l'ICC) un loyer ressortir actuellement (par l'application de l'ICC) un loyer supérieur à la valeur locative de renouvellement.supérieur à la valeur locative de renouvellement.Dans ce cas, le loyer pourra être fixé à la valeur locative Dans ce cas, le loyer pourra être fixé à la valeur locative de renouvellement à l'expiration du bail ou à tout de renouvellement à l'expiration du bail ou à tout moment si les conditions de l'article L.145moment si les conditions de l'article L.145--39 sont 39 sont remplies.remplies.


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SAINSARD EXPERTS SAINSARD EXPERTS 92 rue de la Tour 75116 Paris92 rue de la Tour 75116 Paris

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