Fr Secteur Immobilier Marocain

Direction des Etudes Economiques page 1/29

DOCUMENT DE TRAVAIL DIRECTION DES ETUDES ECONOMIQUES

SOMMAIRE

I. Bulles spculatives immobilires au

niveau mondial

1. Prsentation des bulles immobilires

2. Formation des bulles spculatives dans le

secteur de limmobilier

3. Historique des crashs immobiliers au

niveau mondial

3.1 La crise immobilire amricaine

3.2 Leffondrement du march

immobilier en Espagne

4. Indicateurs de prvention contre les

spculations immobilires

II. Le secteur de limmobilier au Maroc

1. Le secteur du BTP marocain : chiffres cls

1.1 Apport du secteur du BTP la

croissance conomique

1.2 Part du secteur du BTP dans

linvestissement national

1.3 Contribution du secteur du BTP la

cration demplois

2. Offre de logements

2.1 Principaux acteurs de la production

de logements

2.2 Evolution de loffre de logements

2.3 Caractristiques du parc de

logements

3. Demande de logements

3.1 Dterminants de la demande

potentielle de logements

3.2 Dterminants de la demande

solvable ou effective de logements

III. Benchmark et perspectives du secteur

immobilier marocain

1. Comparaison internationale

2. Perspectives de dveloppement du

secteur immobilier marocain

16 septembre 2010

LE SECTEUR IMMOBILIER MAROCAIN : ETAT DES

LIEUX, ENJEUX ET PERSPECTIVES


I. Bulles spculatives immobilires au niveau mondial

1. Prsentation des bulles immobilires

A linstar des diffrentes bulles spculatives des autres secteurs dactivit conomique, une bulle immobilire sidentifie par une hausse diligente des prix dans une zone gographique dtermine. Cette hausse de la valeur des biens immobiliers peut tre amorce par un quartier ou une rgion, pour se propager ensuite toute une ville et, terme, lensemble du territoire dun pays.

En effet, cette croissance des prix du march immobilier est gnralement soutenue par une croyance populaire qui considre que le prix augmente en permanence. En outre, cet

accroissement de la valeur des biens immobiliers volue sans tre influenc par les fondamentaux conomiques tels que la valeur des locations, les revenus des mnages ou salaires.

2. Formation des bulles spculatives dans le secteur de limmobilier

Le march immobilier se trouve essentiellement dsquilibr en raison de plusieurs dysfonctionnements dordre conjoncturels, budgtaires et rglementaires. Les mfaits conjoncturels sont spcialement dus aux fluctuations des taux dintrt des emprunts bancaires octroys de nombreux mnages, ayant la possibilit de sendetter et dacheter des prix

levs. Dans ce cadre, les risques des bulles immobilires prsentent une corrlation oppose celle des taux dintrt.

Quant aux dysfonctionnements budgtaires, ils concernent ladoption, par exemple, dune politique de destruction de logements insalubres sans mettre en uvre une stratgie de construction de logements neufs, ponctue par un manque de vision oprationnelle des autorits locales pour le renouvellement urbain.

Concernant les contraintes rglementaires, elles se rapportent spcifiquement linadquation des rgles fiscales et des lois de protection des petits propritaires qui provoquent une situation de forte spculation sur les parcs immobiliers, cadence par une drglementation du systme bancaire.

3. Historique des crashs immobiliers au niveau mondial

La premire bulle immobilire enregistre lchelle plantaire remonte aux annes 1920, ayant prcd la crise conomique mondiale de 1929. Elle a t amorce aux Etats-Unis, causant un srieux crash immobilier qui a dlaiss des villes entires en chantier et des rgions en tat dbauche. Ce crash a t essentiellement enclench par les facteurs traditionnels provoquant les crises immobilires tels que : le surcrot dmesur des prix, rythm par lassouplissement disproportionn de laccs aux


crdits, et linvestissement excessif de nombreux spculateurs externes.

Le crash immobilier des annes 2000 avait runi toutes les caractristiques ncessaires pour favoriser la prolifration dune crise conomique mondiale, ayant svi depuis lanne 2008. La faiblesse des taux dintrt du crdit offerts par les diffrents tablissements bancaires internationaux, confronts une concurrence acharne, appuys par la titrisation des emprunts contracts.

La plupart des pays dvelopps ou mergents (Etats-Unis, Chine, Espagne, Singapour, Royaume-Uni, Afrique du Sud, France) ont connu des hausses significatives de leur prix du secteur immobilier, dpassant amplement la moyenne de leur inflation nationale de plus de 4%. Le Japon et lAllemagne ont constitu une exception cette rgle, car ils avaient dj subi, ds les annes 1990, une forte correction de leur secteur immobilier.

3.1 La crise immobilire amricaine

Aux Etats-Unis, la flambe des cours de limmobilier constate lors du dbut de la premire dcennie du 21me sicle voluait en fonction des Etats observs. Ainsi, les prix se sont levs, entre les annes 2000-2007, prs de 300% en Californie, notamment la ville de Los Angeles, tandis quils nont pas dpass le cap de 27% Dtroit, principale ville de lEtat de Michigan.

En effet, le crash immobilier amricain rsulte fondamentalement des mthodes trs risques doctroi des emprunts, fondes sur le crdit hypothcaire subprime . Ce crdit consiste offrir des prts immobiliers avec un taux assez lev, permettant de compenser le risque de non remboursement de lemprunt, octroy souvent des mnages ayant des emplois occasionnels, garanti par une hypothque prise sur le bien immobilier.

Cette politique dendettement trs risque a t raffermie par un engouement significatif de laccession la proprit aux Etats-Unis,

acclrant ainsi la propagation de la bulle spculative immobilire amricaine. Cette bulle a fini par clater lchelle internationale en 2007 entranant dans son sillage, partir de lanne 2008, lune des plus grandes crises conomiques et financires plantaires.

3.2 Leffondrement du march immobilier en Espagne

Le pays dtient lun des plus importants taux de proprit au monde avec prs de 80%, en disposant en 2009 de plus de 24 millions de logements construits (maisons, appartements) contre une population de prs de 17 millions de familles, avec 4 millions de logements inoccups. Sur la priode 2000-2008, le taux de remplissage reprsentait peine 70%, tandis que les logements vacants constitus prs de 30%.


Suite lclatement de la bulle spculative immobilire espagnole, rythme par la prolifration de la crise amricaine de subprime , lconomie de ce pays europen a t parmi les plus touche sur la scne

conomique mondiale. Cette prcipitation de lboulement du secteur de limmobilier en Espagne est due principalement laccroissement exorbitant des prix ayant considrablement dpass linflation constate sur lindice des prix la consommation europen.

En effet, lcroulement de lconomie espagnole a t essentiellement aggrav par la forte

dpendance du secteur immobilier dont lactivit est solidement corrle avec plusieurs autres secteurs dactivit conomique. Les raisons ayant conduit le pays la plus importante crise immobilire en Europe sont les suivantes :

1. Le seuil lev dendettement des mnages espagnols en comparaison au reste de lEurope : plus de 700 milliards deuros fin 2009, renforant le taux prvisionnel global des impays de 5 9% en 2010.

2. La faiblesse des taux dintrt, soutenue par une stratgie demprunt et un dlai de remboursement trs complaisants (allants jusqu 50 ans).

3. Expansion des cas de corruption dans les diffrentes municipalits ayant le droit

daffecter arbitrairement les titres de construction des investisseurs peu scrupuleux.

4. Choix privilgi des citoyens espagnols de lacquisition dun logement au dtriment de la location, en raison dune politique fiscale intressante, favorisant ainsi laugmentation anormale des rsidences vides.

4. Indicateurs de prvention contre les spculations immobilires

Une multitude dindicateurs conomiques et financiers sont utiliss lchelle internationale et sont employs distinctement en fonction des besoins de chaque pays. Ces indicateurs reprsentent un instrument incontournable pour dceler les survaluations des biens immobiliers et les ventuelles bulles spculatives y affrentes, en vrifiant si le prix dpens pour un logement reflte rellement sa valeur intrinsque. Ils se

rapportent gnralement des rfrences relatives lvolution des prix des logements, la dette financire, ainsi qu leffet de levier.

Concernant les indicateurs lis lestimation de la survaluation des prix des logements, le ratio le plus pratiqu est celui qui permet de comparer le prix de lacquisition dun logement par rapport au loyer annuel, refltant ainsi pour chaque dollar investi le nombre de dollars ventuels recevoir


en loyer sur le mme logement. Aux Etats-Unis,

ce ratio a progress de prs de 18% au titre de la dernire anne avant le crash, ce qui signifie que le march immobilier amricain a enregistr une hausse dmesure de prix en comparaison un cot du loyer inchang, laissant prsager lexistence dune grave bulle spculative.

Un autre indicateur pertinent est li la comparaison de la variation du nombre des propritaires de logements par rapport celui des locataires. Une tendance haussire de ce ratio durant une priode court et moyen terme, ponctue par une situation des salaires stagnante des mnages, sexpliquerait principalement par un allgement excessif des taux dintrt bancaire, destins notamment des clients risqus et insolvables. Aussi, la croissance de cet indicateur provient-elle dune politique gouvernementale facilitant laccs la proprit des mnages. Cette politique est habituellement fonde sur le soutien financier lors des octrois des crdits et les exonrations de certaines taxes foncires.

Quant aux indicateurs identifiant les bulles spculatives travers lvaluation de limportance de la dette financire engage par les mnages, ils sont essentiellement analyss par le ratio de la mensualit du remboursement de lemprunt compare aux revenus perus par les propritaires. Ce ratio est souvent utilis aux Royaume-Uni, vu quil permet de mesurer laptitude de remboursement des emprunteurs. En France, les emprunteurs sont considrs comme surendetts

ds que leurs dettes dpassent le seuil de 33% en comparaison lensemble de leurs revenus bruts.

Un autre indicateur de rfrence est appliqu aux Etats-Unis et consiste tudier le niveau de solvabilit immobilire travers lexamen de la tendance des prix moyens de limmobilier par rapport aux revenus moyens des mnages. Selon les spcialistes, le march immobilier amricain a t largement survalu de plus de 10% au titre de lanne 2005, soit deux annes avant son affaissement, cause dune volution disproportionne de la valeur des biens immobiliers en juxtaposition aux revenus vraisemblablement stagnants des mnages amricains.


II. Le secteur de limmobilier au Maroc

1. Le secteur du BTP marocain : chiffres cls

Le secteur du BTP est lun des plus dynamiques du tissu conomique marocain. Sa participation la croissance du PIB ne cesse de se raffermir et cest lun des secteurs les plus attractifs en matire dinvestissement et le plus crateur demplois.

1.1 Apport du secteur du BTP la croissance conomique

La valeur ajoute du secteur du BTP a connu une croissance irrgulire mais remarquable au cours des dix dernires annes, comme lillustre le graphique ci-aprs.

Croissance de la VA du secteur du BTP, en %

0,87

8,37 8,66

1,00

8,048,68

9,45

3,36

11,66

6,06

7,96

0

2

4

6

8

10

12

14

1 999

2 000

2 001

2 002

2 003

2 004

2 005

2 006

2 007

2 008

2 009

Source : HCP

La croissance de la valeur ajoute du secteur est passe de 0,87% en 1999 3,36% en 2009, avec une croissance annuelle moyenne de 6,7% sur cette priode. Elle a enregistr son plus haut niveau en 2007 avec 11,66%.

La croissance de la valeur ajoute du secteur du BTP semble se lisser depuis 2003 en ralisant des taux de croissance continuellement suprieurs 6%, lexception de lanne 2009. Aussi, depuis 2003, la croissance de la valeur ajoute du secteur est-elle toujours suprieure celle de lconomie. Le secteur semble donc jouer un rle de locomotive.

Cette remarquable performance confirme le dynamisme du secteur du BTP compar aux autres secteurs, comme il est possible de le constater sur les deux graphiques ci-aprs.

Poids de la VA du secteur du BTP dans la VA

globale, en%

4,33

4,94

5,425,53

5,61

4,88

4,744,61

4,57

4,66

4,61

4,30

4,0

4,5

5,0

5,5

6,0

1 998

1 999

2 000

2 001

2 002

2 003

2 004

2 005

2 006

2 007

2 008

2 009

Contribution du secteur du BTP la croissance du

PIB, en %

3,7

4,5

5,1

5,7

6,2

5,6

6,0

5,7

6,0

4,94,9

3,8

3,0

3,5

4,0

4,5

5,0

5,5

6,0

6,5

1 998

1 999

2 000

2 001

2 002

2 003

2 004

2 005

2 006

2 007

2 008

2 009

Source : HCP


La part de la valeur ajoute du secteur du BTP dans la valeur ajoute globale de lconomie na cess de progresser ces dix dernires annes. Elle est passe de 4,3% en 1998 5,5% en 2009, ce qui dnote du dynamisme du secteur en comparaison aux autres secteurs dactivit.

Ce constat se trouve corrobor par lanalyse de lvolution de la contribution du secteur du BTP la croissance du PIB. Celle-ci na cess de crotre en passant de 3,8% en 1998 6,2% en 2009.

1.2 Part du secteur du BTP dans linvestissement national

Le secteur du BTP est considr comme lun des secteurs les plus attractifs en matire dinvestissements. Il contribue pour prs de la moiti la FBCF globale. Son poids est mme pass 50,4% de la FBCF globale et 2001.

FBCF du secteur du BTP et son poids dans la FBCF

globale

87 567

43 57144,50

48,46

0

20 000

40 000

60 000

80 000

100 000

1 998

1 999

2 000

2 001

2 002

2 003

2 004

2 005

2 006

2 007

2 008

2 009

40

42

44

46

48

50

52

FBCF BTP, en M DH (chelle de gauche)Poids de la FBCF du secteur du BTP dans la FBCF globale, en % (chelle de droite)

Source : HCP

Lattrait de linvestissement dans le secteur du BTP se reflte au niveau de la structure des IDE reus depuis 2001. En effet, sur les 227,2 milliards de dirhams dinvestissements trangers reus par le Maroc entre 2001 et 2009, les secteurs btiment et travaux publics ont canalis 17,2%, soit plus de 39,1 milliards de dirhams.

IDE reus par le secteur du BTP

2,9

31,3

7,5

22,6

9,7

15,9

21,4 25,7

28,4

0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

2 001

2 002

2 003

2 004

2 005

2 006

2 007

2 008

2 009

0

5

10

15

20

25

30

35

IDE "Grands travaux" et "Immobilier" (chelle de gauche), en M DHPart "Grands travaux" et "Immobilier" dans les IDE (chelle de dro ite), en %

Source : Office des Changes

1.3 Contribution du secteur du BTP la cration demplois

Le secteur du BTP est lun des secteurs les plus importants en matire de cration demploi, comme en atteste le graphique ci-aprs.


Cration nette d'emploi, en milliers

63,45

338,13299,68

95,10106,61

385,61

91,40 133,00128,00

-5,85

43,33-7,34

62,0065,0049,0043,4534,67

-4,81

-100

0

100

200

300

400

500

2 001

2 002

2 003

2 004

2 005

2 006

2 007

2 008

2 009

Cration nette d'emplois dont BTP

Source : HCP

La part du secteur du BTP dans la cration nette demplois globale na cess de samliorer depuis 2004. Elle est passe de 10,25% en 2004 65,19% en 2009, avec une moyenne de prs de 40,1% sur lensemble de la priode.

Il convient de signaler ce niveau que lemploi dans le secteur du BTP demeure fortement influenc par la conjoncture et le statut temporaire dune grande partie de la main duvre dexcution. Il est, en partie, informel et difficilement chiffrable.

Par ailleurs, le taux dencadrement dans le secteur du BTP est faible, il est parmi les plus faibles des diffrents secteurs de lconomie. Un besoin de formation important sy fait sentir et conditionne les gains de productivits recherchs dans le secteur. En effet, sur le plan de la qualification des effectifs, le secteur du BTP fait largement appel une main duvre non ou peu qualifie. Ainsi, plus de 2/3 des employs du secteur nont aucun niveau de scolarit.

2. Offre de logements

Le rythme de production de logements semble stre attnu depuis le dbut des annes 2000, tout en consacrant la prdominance de deux types de logements : les maison marocaines et les appartements .

Le parc de logements, quant lui, et malgr la croissance substantielle quil a connu, semble souffrir dun problme dadquation entre loffre et la demande, comme en atteste la part importante du parc inoccup.

2.1 Principaux acteurs de la production de logements

La ralisation des logements se rpartit entre quatre filires de production :

la filire promoteur entreprise organise qui ralise lensemble de la commande publique de logements et une partie des logements en immeubles ;

la filire promoteur-tcheron ralise une part de la production de logements en immeubles ;

la filire autopromoteur-tcheron ralise la quasi totalit des habitations de type marocain et des villas ;

la filire autoconstructeur maallam ralise une grande partie de lhabitat non rglementaire.


Le secteur de la production de logements est marqu par le poids important des units informelles. Selon une estimation du Ministre de lHabitat et de lUrbanisme, en 2000, ces units reprsentaient prs de 90% de lensemble des acteurs et ralisaient prs de 80% de la production. Les units de production organises taient concentres en grande partie dans laxe Rabat- Casablanca qui regroupait 30 % des units. Plus de la moiti des entreprises du secteur organis (54,3%) a t cr aprs 1990 et 54 % ralisaient un chiffre daffaires de moins de 5 millions de DH.

2.2. Evolution de loffre de logements

Le graphique ci-aprs retrace lvolution des logements construits et ce, selon leur structure.

Structure des logements construits, selon les autorisations

de construction

0

20 000

40 000

60 000

80 000

100 000

120 000

140 000

1980

1982

1984

1986

1988

1990

1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004

2006

2008

Appartements Maisons marocaines Villas

Source : HCP et Ministre de lHabitat et de lUrbanisme

Le nombre total de logements construits, selon les autorisations de constructions tels que rpertoris par le HCP, est pass de 38,7 mille logements 105,7 mille entre 1980 et 2008, soit un taux de

progression annuel moyen de 3,66% sur lensemble de la priode. Cette progression est largement due aux performances des types maisons marocaines et appartements .

La production des logements de type maison marocaine a progress au rythme de 4,17% par an en moyenne entre 1980 et 2008. La part de ce type de logements na cess de se renforcer, passant de 55% du total des logements construits en 1980, 64% en 2008. Ceci prouve lattrait que prsente ce type de construction pour les mnages marocains.

La production de logements de type appartement a, quant elle, progress au rythme annuel moyen de 3,08% tout au long de la priode analyse. Sa part dans la production totale de logements a, pour sa part, baiss de 37% en 1980 32% seulement en 2008.

A ce niveau, il convient de signaler que le rythme de croissance de la production de logements semble stre attnu depuis le dbut des annes 2000. La production globale a cr au rythme annuel de 3,28% seulement entre 2000 et 2008, contre 3,8% enregistr une vingtaine danne auparavant. Cette volution est due lattnuation du rythme de production des logements de type appartement , dont le taux de croissance est revenu 0,63% seulement depuis 2000, au lieu de 4,09% par an en moyenne entre 1980 et 2000. Les autres types de logements ont, par contre, amlior le taux de croissance de leur production :


4,96% contre 3,85% pour la catgorie maison marocaine et 2,09% au lieu de 1,23% pour la catgorie villa .

Plusieurs actions ont t entreprises afin de dynamiser loffre de logements. Outre le budget dinvestissement du Ministre de lHabitat et de lUrbanisme, le secteur dispose de diffrentes ressources afin de stimuler son offre et participer donc labsorption du dficit qui sest accumul et lradication du logement insalubre :

Le Fonds Hassan II pour le dveloppement conomique et social qui apporte sa contribution pour le financement de plusieurs projets dhabitat social ;

Le fonds de solidarit de lhabitat, cr en 1984 et qui bnficie dune taxe de solidarit sur le ciment instaure par la loi de finances 20021. Les fonds ainsi mobiliss sont orients vers la viabilisation des terrains afin de les mettre la disposition des promoteurs qui oprent dans le cadre du programme national de prvention et daction de rsorption de lhabitat insalubre.

Par ailleurs, la rserve foncire publique a t longtemps considre parmi les handicaps majeurs qui empchaient loffre de terrains dtre ractive la demande. Lun des principaux fils directeurs de laction gouvernementale pour

1 Taxe porte de 50dh 100dh la tonne en 2003

dpasser cette situation est la mise la disposition des oprateurs, publics et privs, dune assiette foncire puise dans le domaine priv de lEtat. Cette politique a permis la cration de nouvelles villes en consacrant le concept des villes satellites (Tamesna, Tamansourt, etc.) et ce, travers louverture de nouvelles zones lurbanisation. En outre, les pouvoirs publics ont accord des exonrations fiscales aux promoteurs qui sengagent raliser des programmes dhabitat social dans le cadre de conventions conclues avec lEtat et ont pris en charge

lquipement des terrains destins ce type de programmes et ce, afin den matriser le cot du foncier.

2.3 Caractristiques du parc de logements

Le stock ou parc de logements ne constitue pas un ensemble homogne. Il peut tre diffrenci selon sa typologie, son statut doccupation, ou son tat physique.

Entre 1994 et 2004, le stock de logement occup en milieu urbain sest adjug prs de 1,18 millions units additionnelles, soit un taux de croissance annuel moyen de prs de 2,63% sur cette priode. Le rythme de croissance a t plus important au niveau urbain : 3,1%, contre 1,94% seulement en milieu rural.


1994 Urbain Rural Total 2004 Urbain Rural Total

Villa 85 905 4 800 90 705 Villa 110 817 9 100 119 917

Appartement 256 904 5 800 262 704 Appartement 423 568 1 800 425 368

Maison

marocaine1 587 379 221 700 1 809 079

Maison

marocaine2 251 205 417 300 2 668 505

Autres 311 943 1 630 400 1 942 343 Autres 424 196 1 786 600 2 210 796

Total 2 242 131 1 862 700 4 104 831 Total 3 209 786 2 214 800 5 424 586

Effectif des logements occups

Source : Ministre de lHabitat et de lUrbanisme

Aprs un accroissement remarquable de la part des maisons marocaines, celui-ci a connu une relative stabilit depuis 1994. La politique des lotissements, prdominante avant 1994, avait favoris le dveloppement de ce type dhabitation, souvent en auto production.

Depuis 1994, la politique de lotissement a t progressivement relaye par une nouvelle politique de grands programmes de construction, comme le programme de 200.000 logements annonc en 1994 et, plus rcemment, les programmes de villes nouvelles et de villes sans bidonvilles . Cette politique sest adosse un partenariat public-priv afin dacclrer la production de nouveaux logements, ce qui a permis de professionnaliser la promotion immobilire et dacclrer la production de logements sociaux dans le cadre de programmes immeubles.

Ainsi, depuis la fin des annes 1990, un dbut de modification des habitudes dhabitat au Maroc a t amorc, amenant la baisse de la part des

maisons marocaines dans les nouvelles constructions, au profit des immeubles.

La catgorie autres regroupe les logements insalubres ou constructions sommaires qui nont pas le minimum requis pour le confort des mnages qui les occupent. Leur effectif poursuit sa progression, particulirement au niveau urbain o il a cr de 3,1% en moyenne annuelle entre 1994 et 2004, contre 0,92% seulement en milieu rural. Ceci rsulte de lurbanisation croissante de la population, du phnomne dexode rurale et de la prcarit des revenus dun certain nombre de mnages urbains.

Le parc de logement urbain crot donc de manire substantielle, mais cette croissance saccompagne dun phnomne dinoccupation partielle du parc qui tend devenir structurelle et de plus en plus importante.

82-94 94-04 82-04

Logements

occups 1 341 920 2 242 131 3 759 223 4,4 5,3 4,8

Logements

non occups 112 126 400 053 830 600 11,2 7,6 9,5

Total 1 454 046 2 642 184 4 589 823 5,1 5,7 5,4

Taux de croissance annuel moyen

Nombre de logement selon le statut d'occupation

1982 1994 2004


Le parc de logements non occups2 semble avoir progress un rythme deux fois plus importants que celui du parc de logements occups entre

2 Les logements non occups englobent les logements

vacants, secondaires et les logements en construction.


1982 et 2004. Il a reprsent plus de 18% du parc de logement global en 2004, alors quil nen reprsentait que 7,7% en 1982. Les logements non occups le sont principalement en milieu urbain et concernent les maisons marocaines dites modernes et les appartements. En 2004, plus de 822 mille units taient inoccupes en milieu urbain, soit prs de 19,3% du parc urbain. Ce niveau reste trs lev.

Une partie de ce parc inoccup ne pourrait tre mobilise afin de combler le dficit en logements. Une enqute ralise en 2000 par le Secrtariat dEtat lHabitat stipule que sur lensemble du parc de logements inoccups, 63% seraient proposs la vente et 21% la location sans trouver dacqureur. Ce constat laisse donc apparatre une certaine non adquation entre loffre et la demande solvable.

1982 1994 1996 1998 2000 2004

Propritaires 40,9 48,5 55,0 56,5 62,3 56,8

Locataires 43,3 35,0 31,0 28,2 28,0 29,2

Autres 16,8 16,5 14,0 15,3 9,7 14,0

Statut juridique d'occupation des logement en milieu urbain, en %


La baisse continue de la part des mnages locataires confirme laspiration des mnages marocains la proprit. Elle fait galement suite la politique gouvernementale ce sujet, qui a plus uvr la favorisation de lacquisition de logement que lincitation la location ou linvestissement locatif.

1982 1994 2004 1982 1994 2004

Eau potable 64,3 75,1 83,0 2,2 4,0 18,1

Electricit 74,4 80,7 90,0 4,5 9,7 43,2

Cuisine 74,3 84,0 87,2 77,7 77,2 79,9

WC 84,8 91,2 96,0 19,4 32,6 59,0

Milieu ruralMilieu urbain

Parc de logements occups selon la disponibilit des quipements de base


La gnralisation des quipements de base est loin dtre atteinte, mme au niveau urbain. En 2004, 17% des logements urbains ne disposaient pas du raccordement leau potable, 10 % ntaient pas relis au branchement llectricit et 4% ne disposaient pas de sanitaires.

La situation en milieu rural est encore plus

critique, malgr le lancement de certains programmes, tels que le programme

dlectrification rurale global lanc en 1996, ou encore le programme dadduction gnralise en eau potable lanc en 1995.


3. Demande de logements

La demande de logements provient du besoin en logements exprim par les mnages. Elle dpend de la volumtrie de la population et particulirement, du nombre des mnages et de leur taille.

Le besoin en logements sexprime diffremment en fonction du milieu. En milieu rural, le problme se pose avec moins dacuit et ce, du fait de la superposition entre les lieux de travail et dhabitation des mnages et la quasi-absence du problme du foncier. En milieu urbain, la question du logement se pose de manire plus accentue, du fait de la densification de lespace urbain et des contraintes multiples que a induit.

A ce niveau, il faut distinguer entre la demande de logements dite potentielle , induite par lvolution dmographique de la population, et la demande dite effective qui est rellement exprime sur le march.

3.1 Dterminants de la demande potentielle de logements

Etudier la demande potentielle de logements passe par lanalyse de la croissance dmographique, particulirement en milieu urbain, de laccroissement annuel des mnages et de lvolution de leur taille.

3.1.1 Dclration du rythme de la croissance dmographique

Les deux graphiques ci-aprs retracent lvolution de la population marocaine et de son taux daccroissement depuis le dbut des annes 1960.

Population totale, en milliers

31 514

11 635

10 000

15 000

20 000

25 000

30 000

35 000

1960

1964

1968

1972

1976

1980

1984

1988

1992

1996

2000

2004

2008

Taux de croissance de la population totale, en %

1,08

1,08

2,70

2,26

0,00

0,50

1,00

1,50

2,00

2,50

3,00

1961

1965

1969

1973

1977

1981

1985

1989

1993

1997

2001

2005

2009

Source : HCP

La population marocaine a enregistr une forte augmentation depuis lindpendance. Elle sest multiplie par 2,7 fois, passant ainsi de 11,6 millions dhabitant en 1960 31,5 millions en 2009.

Cette volution est le fruit dune forte croissance de la population qui sest poursuivie jusquau


dbut des annes 1980. La croissance de la population sest estompe depuis cette date. Le taux de croissance annuel est pass en dessous de 2% en 1994, avant de se stabiliser aux alentours de 1,08% depuis 2005.

Les deux graphiques ci-aprs prsentent les projections du HCP quant lvolution de la population et de son taux de croissance annuel lhorizon 2030.

Projections de la population totale, en milliers

37 994

31 851

28000

30000

32000

34000

36000

38000

40000

2010

2012

2014

2016

2018

2020

2022

2024

2026

2028

2030

Projections du taux de croissance de la population totale,

en %

0,68

1,07

0,60

0,70

0,80

0,90

1,00

1,10

2010

2012

2014

2016

2018

2020

2022

2024

2026

2028

2030

Source : HCP

Ainsi, les projections du HCP font tat de la poursuite de la dclration du rythme daccroissement de la population marocaine lhorizon 2030. Le taux de croissance annuel de la

population atteindrait 0,68% en 2030 au lieu de 1,07% en 2010 et la population totale slverait prs de 38 millions dhabitants, au lieu de 31,8 millions en 2010.

3.1.2 Urbanisation croissante

La dclration du rythme de croissance de la population marocaine sest accompagne par lurbanisation croissante de celle-ci, comme le montre les deux graphiques ci-aprs.

Population rurale vs urbaine, en milliers

0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

30 000

35 000

1960

1964

1968

1972

1976

1980

1984

1988

1992

1996

2000

2004

2008

Population urbaine Population rurale

Taux de croissance de la population, en %

0

1

2

3

4

5

1961

1965

1969

1973

1977

1981

1985

1989

1993

1997

2001

2005

2009

Urbaine Rurale

Source : HCP

Ainsi, le Maroc est pass dune dominance rurale laube de lindpendance une dominance urbaine actuellement. La population urbaine sest


multiplie de plus de 5,3 entre 1960 et 2009, alors que la population rurale ne sest multiplie que de 1,3 seulement.

La tendance durbanisation de la population a t amorce par le fort accroissement de la population urbaine, particulirement au cours des annes 1970 et 1980. Cet accroissement de la population urbaine rsulte de laction conjugue de la croissance dmographique, de lexode rurale et de llargissement des zones urbaines. En 2009, le taux daccroissement annuel de la population urbaine a t de 1,86%, alors que celui de la population rurale na t que de 0,06%, ce qui en annonce la quasi-stagnation.

Les projections du HCP relatives lvolution de la population marocaine lhorizon 2030 font tat de la poursuite de la tendance durbanisation de la population, vu la stagnation de la population rurale, comme le montrent les deux graphiques ci-aprs.

Projections de l'volution de la population, en milliers

0

10 000

20 000

30 000

40 000

2010

2012

2014

2016

2018

2020

2022

2024

2026

2028

2030

Population urbaine Population rurale

Projections de l'volution du taux d'accroissement de la

population, en %

-0,5

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2010

2012

2014

2016

2018

2020

2022

2024

2026

2028

2030

Urbain rural

Source : HCP

La population urbaine slverait 24,41 millions dhabitants lhorizon 2030, alors que la population rurale atteindrait prs de 13,57 millions dhabitants, contre 18,39 et 13,46 millions respectivement en 2010. Le taux daccroissement annuel de la population en milieu urbain passerait de 1,83% en 2010 1% en 2030. En milieu rural, ce taux sera nul en 2013 et deviendrait mme ngatif entre 2014 et 2017, avant de reprendre une tendance haussire partir de 2018 pour atteindre 0,12% lhorizon 2030.

La part de la population urbaine dans la population totale na donc cess daugmenter depuis lindpendance. Le taux durbanisation est pass de prs de 29,2% en 1960 57,3% en 2009, soit une multiplication par prs de 2.


Taux d'urbanisation, en %

57,30

29,18

20

25

30

35

40

45

50

55

60

1960

1964

1968

1972

1976

1980

1984

1988

1992

1996

2000

2004

2008

Projection de l'volution du taux d'urbanisation, en %

64,27

57,7356

57

58

59

60

61

62

63

64

65

2010

2012

2014

2016

2018

2020

2022

2024

2026

2028

2030

Source : HCP

Selon les projections du HCP, le processus durbanisation de la population entam laube de lindpendance devrait donc se poursuivre. Le taux durbanisation devrait dpasser 64% en 2030.

3.1.3 Accroissement annuel des mnages et volution de leur taille

Les deux tableaux ci-aprs retracent lvolution de laccroissement annuel des mnages sur les 25 dernires annes, ainsi que les projections du HCP lhorizon 2030.

Ensemble urbains ruraux Ensemble urbains ruraux

1982 98,21 79,72 15,08 2010 148 128 21

1994 94,97 90,47 4,50 2015 172 135 36

2004 162,11 99,72 62,39 2020 190 140 50

2005 146,46 106,39 40,07 2025 198 135 63

2006 139,99 106,80 33,20 2030 193 123 71

Anne

Projections de l'accroissement annuel des

mnages, en milliersAnneAccroissement annuel des mnages, en milliers

Source : HCP

En moyenne, le nombre de mnages sest accru de 149,52 mille par an entre 2004 et 2006 : 104,33 mille en milieu urbain et 45,22 mille en milieu rural.

Le nombre de mnages additionnels par an poursuivrait globalement sa tendance haussire lhorizon 2030. En effet, sur la priode allant de 2010 2030, le nombre de mnages saccrotrait en moyenne de 172 mille mnages par an : 132 mille en milieu urbain et 40 milles en milieu rural.

Cependant, cette tendance globale ne doit pas cacher un certain essoufflement de laccroissement annuel des mnages en milieu urbain. En effet, celui-ci devrait stagner entre 2020 et 2024 aux alentours de 140 mille mnages additionnels par an, avant dentamer une baisse poursuivie jusquen 2030.

Pour ce qui est de la taille moyenne des mnages, celle-ci est passe de 5,9 personnes en 1982 5,1 personnes en 2006. La baisse de la taille moyenne des mnages est plus prononce du cot urbain que du cot rural.


Ensemble urbains ruraux Ensemble urbains ruraux

1982 5,9 5,5 6,4 2010 4,9 4,4 5,7

1994 5,9 5,3 6,6 2015 4,6 4,2 5,5

2004 5,2 4,8 6 2020 4,3 3,9 5,1

2005 5,2 4,7 5,9 2025 4 3,7 4,6

2006 5,1 4,6 5,8 2030 3,8 3,6 4,2

AnneProjections de la taille des mnages

AnneTaille des mnages

Source : HCP

Cette baisse sest accompagne du dcroissement du taux doccupation par logement : 6,5 personnes en 1982, 5,9 personnes en 1994 et 5,2 personnes en 2004. Ceci reste toutefois en de de la norme gnralement admise, qui est de 4 5 personnes par logement.

Aussi, malgr son orientation la baisse, le taux de cohabitation3 demeure lev par rapport aux standards admis, particulirement en milieu urbain.

Pour ce qui est des projections lhorizon 2030, le HCP prvoit la poursuite de la baisse de la taille moyenne des mnages. Celle-ci passerait de 4,9 personnes en 2010 3,8 en 2030, comme le montre le tableau ci-dessus. La baisse serait cette fois-ci plus prononce chez les mnages ruraux

que chez les mnages urbains.

Il convient de noter ce niveau que ces chiffres, exprims en moyenne, ne refltent pas les disparits existantes entre les diffrentes couches sociales.

3 La cohabitation dsigne le fait que deux mnages ou plus

puissent partager le mme logement. Cest une manire de combler le dficit en logement.

3.1.4 Evolution de la demande potentielle de logements en milieu urbain

Chaque anne, le besoin additionnel en logements est dtermin principalement par les besoins de la croissance urbaine. La dfinition du dficit en logements au niveau urbain retenu ce niveau est lexcs du nombre de mnages urbains sur leffectif du stock de logements occup. Cette dfinition sous-entend labsence du phnomne de cohabitation des mnages pour combler le dficit de logement et ignore le problme de ladquation entre loffre et de demande, de la prcarit dune partie du stock de logement existant et de la capacit financire des mnages. Mais elle offre lavantage de la simplicit, tout en donnant une ide sur leffort de construction de nouveaux logements quil faut mettre luvre.

Le graphique ci-aprs permet de retracer le dficit de logements en milieu urbain depuis le dbut des annes 1980.

Dficit de logements en milieu urbain

322 029

238 620277 801

0

500 000

1 000 000

1 500 000

2 000 000

2 500 000

3 000 000

3 500 000

4 000 000

1980

1982

1984

1986

1988

1990

1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004

2006

0

50 000

100 000

150 000

200 000

250 000

300 000

350 000

Effectif des mnages urbainsStock de logements occups en milieu urbainDficit


Dficit de logements en milieu urbain en termes de flux

0

20 000

40 000

60 000

80 000

100 000

120 000

140 000

1980

1982

1984

1986

1988

1990

1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004

2006

-15 000

-10 000

-5 000

0

5 000

10 000

15 000

20 000

Flux des mnages urbains Flux de logements urbains occups Dficit

Source : HCP et Ministre de lHabitat et de lUrbanisme

Ainsi, le dficit en logement a connu une progression ascendante jusquen 1994, avec un taux de progression annuel moyen de 1,06%, avec un dficit de plus de 322 mille logements en milieu urbain. Par la suite, il a entam une tendance baissire pour se situer 238,6 milliers en 2006, ce qui sous-entend un relatif effort dabsorption des dficits cumuls. Cet effort apparat de manire encore plus claire si ce dficit est calcul en termes de flux annuels de mnages et de logements occups en milieu urbain.

A partir de la deuxime moiti des annes 1990, le flux de logements urbains occups est devenu structurellement suprieur au flux de mnages urbains, rendant ainsi encore plus clair leffort dabsorption des dficits accumuls. Ceci est le fruit des politiques gouvernementales (programmes de 200.000 logements lanc en 1995, programme de villes sans bidonvilles, etc.).

En 2006, leffectif des logements occups en milieu urbain ressortait plus de 3,4 millions,

alors que le nombre de mnages urbains tait de prs de 3,7 millions. Ainsi, selon la dfinition retenue, le dficit de logements tait de prs de 239 mille.

Entre 2000 et 2008, le nombre de logements construits est pass de 81,67 milliers 105,74 milliers, soit un taux de croissance annuel moyen de 3,28%. En supposant que leffort de construction se poursuivrait au mme rythme les

annes venir et en tenant compte de laccroissement annuel des mnages tel que projet par le HCP, le dficit en logements devrait tre absorb lhorizon de lanne 2027, comme lillustre le tableau ci-aprs.

2010 2015 2020 2026

267 290 241 23

Projection de la demande potentielle non satisfaite (dficit)

de logements en milieu urbain, en milliers

Source : Calcul tabli sur la base des donnes du HCP et du Ministre de lHabitat et de lUrbanisme

Cette rsorption du dficit de logements proviendrait en grande partie de la baisse de la croissance de la population et des mnages urbains. Il convient tout de mme de noter que ces estimations supposent que tout nouveau logement

construit sera occup, ce qui sous-entend une parfaite adquation de loffre la demande.

Seule la stimulation du rythme de production des logements pourrait amener la rsorption du dficit cumul un chancier plus court. Un taux de progression annuel moyen de la production de


logements 5,4% par exemple devrait amener la rsorption du dficit cumul lhorizon 2020. Ceci quivaut la production de 155 mille logements par an entre 2010 et 2020.

3.2 Dterminants de la demande solvable ou effective de logements

Par demande effective ou solvable de logements, il faut entendre la demande de logements capable de se placer sur le march de location ou sur celui de laccs la proprit et qui dispose des moyens financiers lui permettant de rencontrer loffre de logements aux conditions du march.

Trois facteurs sont de nature influencer cette demande : le niveau de revenu ou de vie des mnages, la disponibilit et le cot du financement bancaire et le cot du logement.

3.2.1 Revenu et niveau de vie des mnages

Le niveau de vie des mnages est gnralement apprhend travers leurs dpenses de consommation.

Le tableau ci-aprs donne une illustration de lvolution des dpenses totales des mnages.

Ensemble urbains ruraux

1985 78 878 46 305 32 573

1999 215 184 150 876 64 308

2001 253 186 186 174 67 012

Anne

Dpenses totales des mnages, en MDH

courants

Source : HCP

Entre 1985 et 2001, les dpenses annuelles totales des mnages se sont multiplies par 3,7, alors que la population totale ne sest multiplie que par 1,32 sur la mme priode. Ceci dnote dune amlioration notable du niveau de vie des mnages sur la priode considre.

Toutefois, cette amlioration sest accompagne par le creusement de lcart des dpenses entre les milieux urbain et rural : cet cart sest multipli par 8,7 entre 1985 et 2001, passant ainsi de 13.732 MDH 119.162 MDH. Cet cart est attribuer non seulement lacclration du rythme durbanisation de la population marocaine, mais galement la dtrioration du niveau de vie des mnages ruraux comparativement aux mnages urbains.

Pour ce qui est des dpenses annuelles moyennes par mnages, elles se sont multiplies par plus de 20,3 entre 1960 et 2007, comme le montre le tableau ci-aprs.


Ensemble urbains ruraux

1960 2 480 3 350 2 160

1971 5 380 8 057 4 003

1985 21 475 26 667 16 824

1991 38 600 48 192 28 584

1999 46 339 56 781 32 372

2001 49 333 58 900 33 994

2007 57 925 66 723 43 334

Anne

Dpenses annuelles moyennes par mnages,

en DH courants

Source : HCP

Cette augmentation remarquable sest accompagne par laccentuation de lcart des dpenses entre le mnage urbain et le mnage rural qui sest ainsi multipli par plus de 19,6. A noter, toutefois, que cet cart tend se rtrcir depuis le dbut des annes 2000.

La part des dpenses habitation et nergie est reste quasiment stable depuis 1985, avec prs dun cinquime du budget de consommation des mnages, comme le montre le graphique ci-aprs.

Coefficient budgtaire des dpenses "habitation et

nergie", en %

1520,1 22,1 20,3

8579,9 77,9 79,7

0

20

40

60

80

100

1971 1985 2001 2007

Habitation et nergie Le reste

Source : HCP

Ce poids est lgrement plus lev au niveau des tranches de la population faibles revenus.

Il faut noter ce niveau que la part des dpenses de premire ncessit (alimentation et habillement) demeure trs importante, quoiquen baisse : 64,4% en 1971 contre 43,9% en 2007.

Il ressort de lenqute sur le niveau de vie des mnages ralise par le HCP en 2007 que les classes moyennes cherchent amliorer leur condition dhabitat. En tmoigne laugmentation de 40% de la part des rsidents dans les villas / appartements entre 2001 et 2007, contre 60% pour la classe aise. Aussi, en 2007, 68% des mnages moyens urbains rsident dans des maisons modernes et en sont propritaires concurrence de 63%.

3.2.2 Disponibilit et cot du financement bancaire

Comme le montre le tableau ci-aprs, le systme bancaire contribuait hauteur de 10% seulement au financement des acquisitions de logements en 2000, selon une estimation du Ministre de lHabitat et de lUrbanisme. Lessentiel du financement provenait de lautofinancement et du soutien financier de la famille.

Montant, en

milliers de DHPart en %

Fonds propres 13 809 638 81

Aides familiales 1 534 404 9

Emprunts 1 704 893 10

Total 17 048 935 100

Sources de financement de l'acquisition de logements

en 2000



Les difficults daccs au crdit bancaire des mnages pourraient tre lorigine de cette situation. En effet, la rglementation bancaire a longtemps contribu restreindre le financement de lacquisition de logements au CIH, la BCP et le Crdit Agricole pour le rural. Ce monopole de fait na t lev quen 19984, contribuant ainsi desserrer les contraintes de financement qui pesaient sur les mnages, comme le montre les deux graphiques ci-aprs.

Crdits immobiliers et concours bancaires, en MrdDH

172,3

2712,6

185,9

579,2

0

100

200

300

400

500

600

1989

1991

1993

1995

1997

1999

2001

2003

2005

2007

2009

Crdits immobiliers Total concours bancaires

Accs au crdit immobilier

3,803,520,17

13,01

15,09

0,72

-2

3

8

13

18

1990

1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004

2006

2008

Flux des crdits immobiliers / RNBD, en %

Flux des crdits immobiliers / pargne nationale, en %

Source : Bank Al-Maghrib

4 Un dcret royal datant de 1968 octroyait des bonifications

de taux dintrt sur les prts aux logements conomiques dlivrs par la BCP, le CIH et la CNCA pour le rural. Ces dispositions ont t largies lensemble des tablissements de crdit en mai 1998.

La part des crdits immobiliers dans le total des concours bancaires est ainsi passe de prs de 6,8% en 1999 prs de 30% en 2009, ce qui dnote de lamlioration de laccs des mnages au financement bancaire pour lacquisition de leur logement. Cette notable amlioration sest effectue travers lacclration du rythme de croissance annuel des crdits immobiliers qui a t de prs de 30% en moyenne par an sur la priode allant de 1999 2009, au lieu de 12% seulement pour lensemble des concours bancaires.

Ce constat est corrobor par les deux indicateurs daccs des mnages au crdit immobilier : le flux annuel des crdits immobiliers rapport au RNBD5 et lpargne brute. Le premier indicateur est pass de 0,17% 3,8% entre 1990 et 2009 et le deuxime de 0,72% 13,01% sur la mme priode. Les deux indicateurs ont enregistr leur plus haut niveau en 2000, conscutivement louverture du march du crdit immobilier lensemble des tablissements de crdits.

Plusieurs mesures ont t entreprises afin de renforcer encore davantage laccs des mnages au crdit bancaire et de rallonger la dure des crdits immobiliers :

La cration dun march de la titrisation des crances hypothcaires en 1998 afin de permettre la mobilisation des ressources long terme ncessaires pour

5 Revenu National Brut Disponible


assurer le financement des crdits immobiliers. Toutefois, seul le CIH a eu recours ce march travers trois oprations qui ont port au total sur trois milliards de dirhams seulement ;

La cration de trois fonds de garantie (FOGARIM, FOGALOGE et FOGALEF) en remplacement du systme de ristourne des intrts en vigueur jusquen 2004 et qui ne concernait pas la population revenu irrgulier et excluait donc une grande partie de la population non ligible au crdit bancaire cause de lirrgularit de ses revenus.

Lamlioration de laccs des mnages au crdit bancaire sest accompagne par la baisse du cot des crdits immobiliers, comme en atteste les deux graphiques ci-aprs.

Taux des missions des BDT par adjudication, en %

3

4

5

6

7

8

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

5 ans 10 ans 15 ans

Taux des crdits immobiliers, en %

6,16

5,50

6,30

6,686,76

7,04

5

6

6

7

7

8

T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1

2006 2007 2008 2009 2010

Crdits immobiliers Taux global

Source : Bank Al-Maghrib

Les taux des missions de BDT par adjudication pour les maturits moyen et long terme nont cess de baisser depuis 2001. Ces taux reprsentent une rfrence pour les banques dans ltablissement des taux dbiteurs, quelles majorent par une prime de risque, qui est elle-mme fonction de la qualit du dbiteur et du secteur dactivit en question.

Les taux dintrt dont bnficient les contractants dun crdit immobilier sont plus intressants que les taux appliqus aux autres secteurs dactivit, comme le montre le deuxime graphique ci-haut. En effet, le taux global des banques est toujours suprieur au taux des crdits immobiliers. Toutefois, il convient de noter ce niveau que le spread entre le taux global et le taux des crdits immobiliers tend se rtrcir. De 74 points de base au deuxime trimestre 2006, il est pass 126 points de base au cours du premier trimestre 2008, avant de baisser 34 points de base seulement au quatrime trimestre 2009. Ce rtrcissement concide avec le dbut dun


nouveau de cycle haussier des taux dintrt et devrait reflter une certaine dtrioration du risque relatif au secteur de limmobilier tel que peru par les banquiers.

3.2.3 Cot du logement

La comparaison de lvolution des prix en gnral (ICV) avec celle de la branche habitation sur une longue priode laisse apparatre une forte corrlation (coefficient de corrlation de lordre de 60%), comme le montre le graphique ci-aprs.

Croissance de l'ICV et de la branche Habitat, en %

-2

0

2

4

6

8

10

12

1986

1988

1990

1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004

2006

2008

ICV Habitat

Source : HCP

La croissance de lindice de la branche habitat a t en gnral infrieure celle de lICV sur la priode allant de 1985 2009, lexception de la priode allant de 1999 2005.

Globalement, lICV a progress au rythme de 3,59% en moyenne par an entre 1985 et 2009, alors que lindice habitat a enregistr un taux de progression annuel moyen de 3,37% seulement sur la mme priode.

Cette amlioration semble tre plus intressante au vu de lvolution du SMIG qui a t de 4,5% en moyenne par an sur la priode analyse, ce qui laisse entendre que lvolution globalement favorable observe a profit galement aux tranches bas revenus.

Toutefois, selon une analyse effectue par le Ministre de lHabitat et de lUrbanisme, le cot moyen des transactions immobilires se serait multipli par 2,15 en 2001 (base 1989). Les hausses des prix les plus fortes ont concern les actifs suburbains dont les prix se sont multiplis par 5,75 entre 1989 et 2001.

Ces hausses des prix des transactions immobilires sont plus importantes que celles refltes par lindice des cots dhabitations repris en haut. Ceci signifie que les prix des transactions ont augment plus vite que les autres dpenses lies lhabitat (entretien, maintenance, prestations, etc.). Ces hausses sont aussi plus importantes que celle du SMIG observes sur la mme priode, ce qui dnote dune dtrioration du pouvoir dachat habitat .


5,70% 5,70%6,04%

9,00%

2,50%

5,00%

9,20%

11,50%

5,20% 5,40%

6,20%

2,70%

12,20%

5,10%5,60%

8,90%

6,50%

5,61%

2,90%

12,30%

4,90%

0,00%

2,00%

4,00%

6,00%

8,00%

10,00%

12,00%

14,00%

Maroc Afrique du Sud France Espagne Etats-Unis Core du Sud Turquie

2006 2007 2008

III. Benchmark et perspectives du secteur immobilier marocain

1. Comparaison internationale

Afin de mesurer le poids du secteur immobilier marocain dans lconomie nationale, une comparaison sera effectue par rapport plusieurs pays sur la base des deux indicateurs suivants :

1. la Valeur Ajoute cre par lactivit du BTP rapporte au PIB, permettant de mesurer la contribution relative du secteur du BTP la cration de richesse;

2. Poids de linvestissement du secteur du BTP dans linvestissement global mesur par la Formation Brute de Capital Fixe (FBCF).

Les pays retenus ont t choisis en raison de limportance que revt leur secteur immobilier. Il sagit des pays dvelopps (Etats-Unis, France, Espagne), mergents (Core du Sud, Afrique du Sud, Chili, Turquie) ou des pays ayant une conomie similaire au Maroc (Tunisie, Jordanie, Egypte).

1.1 La valeur ajoute du BTP par rapport au PIB

Le graphique ci-aprs illustre lvolution, entre 2006 et 2008, de lindicateur Valeur Ajoute du BTP rapporte au PIB dans sept pays, y compris le Maroc.

Evolution de lindicateur VA du BTP / PIB entre 2006 et 2008

Sources : Base de donnes de lOCDE, HCP

Sur la base de ces rsultats, lconomie espagnole est la plus dpendante de son secteur du BTP lchelle internationale, suivie par la Core du Sud. Entre 2006 et 2008, cette dpendance sest renforce pour ce premier pays, en passant de 11,5% 12,3%, tandis quelle sest replie de 9,2% 8,9% pour le deuxime.

Le poids du secteur du BTP dans lconomie est deux fois moins important au Maroc quen Espagne. Il est signaler que cet indicateur de mesure au niveau du Maroc sest apprci de 0,34% entre 2006 et 2007, avant de dcrotre de 0,43% en 2008 pour stablir 5,6%.

Lconomie amricaine affiche des rsultats similaires. En effet, le recul de lactivit du BTP entre 2006 2008 a conduit au flchissement du


12,03%

14,22%

21,79%

22,40%

23,14%

26,72%

27,34%

27,76%

36,06%

22,44%

24,21%

10,00% 15,00% 20,00% 25,00% 30,00% 35,00% 40,00%

Afrique du Sud

Jordanie

Egypte

Tunisie

Maroc

Core du Sud

Turquie

Chili

France

Etats-Unis

Espagne

poids du secteur du BTP dans lconomie amricaine, en passant de 5,2% en 2006 4,9% en 2008. Aussi, il faut noter la faible dpendance de lconomie sud-africaine au secteur immobilier, du fait que cet indicateur dans ce pays est quatre fois infrieur celui de lEspagne.

1.2 Poids de linvestissement dans le secteur immobilier

LEspagne se distingue, suivant le graphique ci-dessous, comme le premier investisseur dans le secteur du BTP, reprsentant plus de 36% de sa FBCF au titre de lanne 2008. Ces rsultats confirment la place prpondrante quoccupe cette activit conomique dans ce pays. Toutefois, cette dpendance disproportionne a t nfaste lconomie espagnole, vu que leffondrement de son secteur immobilier au cours de ces deux dernires annes la transform parmi les nations les plus sanctionnes par la crise conomique mondiale actuelle.

Les investissements dans les activits du BTP aux Etats-Unis, au Chili et en France, reprsentent plus du quart de linvestissement global. A linstar des pays ayant une conomie similaire (telle que la Tunisie et lEgypte) ou des grands pays mergents (comme la Core du Sud et la Turquie), linvestissement du secteur du BTP au Maroc reprsente environ 23% de linvestissement global.

Poids de linvestissement BTP dans la FBCF globale en 2008

Sources : United Nations Statistics Division et les Instituts statistiques des pays examins

Concernant la Jordanie et lAfrique du Sud, les investissements en BTP ne constituent pas une

attraction particulire par rapport aux autres activits conomiques du fait quils ne reprsentent respectivement, pour ces deux pays, que 14% et 12%.


2. Perspectives de dveloppement du secteur immobilier marocain

2.1 Dficit en logement

La cadence acclre durbanisation, conjugue linsuffisance des capacits daccueil des villes, na pas permis de compenser le dficit en logement dans le milieu urbain et la carence significative en quipement dans le milieu rural. En effet, la production en logement a t souvent en de de la demande en la matire provoquant, depuis plus dune vingtaine dannes, une accumulation du dficit en habitation. Ce dficit a engendr la multiplication de lhabitat insalubre et la prolifration de la cohabitation, estim actuellement plus dun million dunits.

A compter de lanne 2005, lEtat sest engag produire annuellement plus de 100.000 units sociales afin dattnuer le manque de logement conomique, entranant dans son sillage la mobilisation de plusieurs secteurs conomiques tels que le ciment dont la production sest double durant les dix dernires annes.

Malgr une faible croissance en 2007 de loffre en logement par rapport la demande qui sest leve plus dun million dhabitations, les trois objectifs stratgiques gouvernementaux (relatifs la rsorption du dficit en logement, ladquation entre loffre et la demande ainsi que linstauration des nouveaux mcanismes de production de logements) nont pas gnr tous les rsultats

escompts. Ces objectifs sont certes prometteurs, mais ne sont pas suffisants en dpit de la production de 150.000 units sociales annuellement lhorizon 2012, la construction de 50.000 villas conomiques pour la classe moyenne, le lancement du programme national villes sans bidonvilles et la cration de nouvelles villes.

Par consquent, il serait judicieux de la part des pouvoirs publics, pour faire face au dficit de logement lchelle nationale, dlaborer une stratgie fonde sur lacclration de la ralisation des projets de territoire. Cette conception des projets de dveloppement territoriaux devra identifier concrtement les rgions les plus dficitaires en termes de logements ou damnagement du territoire, tout en augmentant la capacit de production des logements prvus par les objectifs stratgiques gouvernementaux.

Aussi, la vision stratgique nationale devra-t-elle rviser et assouplir diligemment ses documents durbanisme afin de combattre la lenteur administrative et ractiver loctroi des permis dhabitat. En fait, les documents durbanisme nationaux sont galement tenus de prendre en considration la rhabilitation des cits anciennes et la promotion de nouveaux projets dhabitat en milieu rural, en garantissant aux citoyens un

logement convenable, des conditions de vie favorables et un environnement fond sur le dveloppement durable.


Ainsi, la nouvelle vision stratgique nationale sera amene intgrer dans la dynamique du dveloppement socio-conomique lensemble des rgions urbaines et rurales souffrant dune pnurie de logement principalement social. Cette vision stratgique peut tre concrtise grce la

cration dagences foncires rgionales permettant, dune part, didentifier les villes et les territoires ayant le plus besoin du soutien de lEtat et, dautre part, de contrler ou sanctionner des infractions en cas de prolifration des logements insalubres.

2.2 Interventions publiques

Linsuffisance de la lutte contre une spculation immobilire effrne et le mauvais ciblage des investissements reprsentent des obstacles ayant largement sanctionn lapplication du programme national de dveloppement territorial. En effet, Ce constat confirme labsence dune politique volontariste et dune stratgie gouvernementale globale adapte aux besoins locaux des populations.

En outre, le dveloppement urbain et rural a t souvent entach par la dficience des documents durbanisme. Cette dficience est due essentiellement aux complications des procdures mises en place par les administrations concernes et au manque de performance de la gestion urbaine lors des contrles des infrastructures de base, des rpressions des fraudes et de

llaboration des prvisions claires pour le dveloppement territorial.

Toutefois, plusieurs procds peuvent tre appliqus par les pouvoirs publics pour rsoudre convenablement le dficit en logement sur le plan national. En effet, le gouvernement devra acclrer davantage le rythme de production de logements sociaux sur le moyen et le long terme

afin de faire face la demande croissante.

Pour renforcer cette initiative nationale, lEtat

pourra privilgier llargissement de laccs aux crdits immobiliers au profit des citoyens dmunis et revenus modestes ou irrguliers. Il pourra leur offrir des taux de crdit plus intressants par rapport aux taux proposs par les banques, tout en leur procurant un financement intgral ou partiel de leur emprunt immobilier.

Aussi, faut-il entamer une refonte du mode de gestion urbain en optant pour laccroissement de la cadence de traitement des dossiers dautorisations de logement travers : la simplification des procdures (en optant pour des administrations guichet unique), des procdures de drogations et des avantages fiscaux pour les mnages les plus ncessiteux.

Afin de concrtiser une planification et une gestion urbaines approprie, Il est ncessaire galement dtablir un nouveau cadre juridique plus fonctionnel afin dassouplir les aspects juridiques de rfrence tels que : le code de


lurbanisme, larsenal juridique de la construction et le Rglement pour la rgularisation urbaine de lhabitat. Ce cadre juridique devra ainsi privilgier lacclration de la validation des dossiers dautorisation de construction, tout en permettant une lutte plus efficace contre le dficit en logement et lhabitat insalubre.


CONTACTS

Youssef LAHARACH : 93 44 - Salwa SERHANI: 93 87 Saloua TAKARROUMT: 93 77 - Charaf BRITEL: 91 55

Direction des Etudes Economiques; E-mail: [email protected]; Fax: 0537 669436

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