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Guide franco-belge de fi scalité immobilièreLa comparaison est plus équilibrée au niveau immobilier, en raison des droits d’enregistrement élevés en Belgique.TEXTE FRÉDÉRIC LEJOINT

S i l’avantage en matière de fiscalité mobilière allait très clairement à la Belgique (voir JV n°48),

la situation est nettement moins claire en matière immobilière. La France dispose d’une fiscalité plus attrayante pour l’acquisition et la donation, mais se montre moins intéressante que la Belgique pour la détention et la vente. Enfin, en matière de droits de succession, la situation est relativement équilibrée, avec un taux marginal plus élevé en France, mais avec une moindre progressivité vers les tranches supérieures de l’impôt sur les droits de succession.

Pour ce qui est de la fi scalité lors de

l’acquisition, il est clair qu’en Belgique les droits seront très supérieurs, presque de l’ordre du simple au double. ” Hélène Cohadon, Banque Transatlantique Belgium

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Fiscalité de l’acquisition : FranceAu niveau des droits d’enregistrement, la Belgique est nettement moins avantageuse que la France, avec des droits de 10 % (région flamande) ou (autres régions) 12,5 %, soit entre 12,5 et 15 % une fois inclus les frais de notaire.

En France, ce niveau se montera à environ 7,5 % une fois inclus les frais de notaire et la taxe de publi-cité foncière. « Les clients sont souvent surpris dans l’autre sens en ce qui concerne le niveau élevé des droits d’enregistrement, qui peuvent constituer un frein à l’acquisition immédiate d’un bien, car ils reculent le moment à partir duquel il sera possible de dégager une plus-value sur l’investissement », sou-ligne Xavier Ceulemans (Ingénierie juridique et fis-cale auprès de la succursale belge de Natixis Banque).

« Pour ce qui est de la fiscalité lors de l’acquisi-tion, il est clair qu’en Belgique les droits seront très supérieurs, presque de l’ordre du simple au double », souligne Hélène Cohadon (Banque Transatlantique Belgium). à noter cependant qu’il existe une grande différence entre les régions en Belgique. Outre des droits d’enregistrement limités à 10 %, la Flandre autorise par exemple de déduire les droits d’enre-gistrement payés lors de l’achat de la première rési-dence principale des droits à payer lors de l’achat ultérieur d’une nouvelle résidence principale. Cette disposition intéressante n’existe pas à Bruxelles ou en Wallonie.

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Fiscalité pendant la détention : BelgiqueDurant la période de détention du bien, la Belgique retrouve un attrait certain. Pour la plupart des contribuables, la taxation du bien immobilier détenu à titre de résidence principale se limitera au paiement annuel du précompte immobilier libératoire. Pour les autres biens détenus (résidence secondaire, location à une personne physique), la taxation sera calculée sur base d’un revenu cadastral, qui n’a plus fait l’objet d’une adaptation depuis 1975, de sorte que le revenu cadastral, qui est censé représenter la valeur locative fictive du bien est relativement faible par rapport aux loyers réellement perçus, en particulier si le bien loué est situé à Bruxelles. Et c’est ce montant, indexé et revalorisé majoré de 40 %, diminué toutefois de 40 % pour frais d’entretien et de réparation, qui sera utilisé pour calculer la base taxable du bien à l’impôt des personnes physiques au titre de revenu immobilier.

à noter toutefois que si le locataire décide d’af-fecter totalement ou partiellement le bien loué à son activité professionnelle, et que l’administration fiscale belge l’apprend (par exemple si le locataire déduit une partie de son loyer dans sa déclaration fiscale au titre de frais professionnels), elle pourra se retourner vers le propriétaire et le taxera sur base des loyers réels perçus. La base imposable sera dans ce cas beaucoup plus importante, et la location sera nettement moins intéressante pour le propriétaire. « Même si le bail signé pour une résidence principale l’interdit formellement, le propriétaire ne pourra opposer le bail au fisc », souligne Caroline Amico (Banque Transatlantique Belgium).

En France, il faudra également s’acquitter de la taxe foncière (payée par le propriétaire) et de la taxe d’habitation (payée par l’occupant au 1er janvier), qui sont déterminées sur base du revenu cadastral. Leur montant pourra être relativement élevé et dépendra de l’endroit où se situe la rési-dence secondaire. « Les expatriés français ne sont jamais choqués par le précompte immobilier belge,

Acte contraignantPour les Français qui achètent un bien en France, il existe toujours la possibilité de se rétracter pendant une période de 7 jours après la signification du compromis, sans devoir se justifier de quelque manière que ce soit. L’habitude sera donc de bloquer le bien et de réfléchir ensuite pendant une semaine. En France, il est généralement introduit une clause de substitution dans les compromis, c’est-à-dire de pouvoir remplacer Paul par Pierre ou par une SCI lors de la signature de l’acte final. « Le système est quelque peu plus contraignant en Belgique, où le fait de signer le compromis engage définitivement le candidat propriétaire (et uniquement le signataire), avec des pénalités qui peuvent être lourdes en cas de rétractation. Ce sont des éléments qui surprennent toujours les candidats propriétaires d’origine française » souligne Hélène Cohadon (Banque Transatlantique Belgium). Et qu’il faut absolument avoir en tête avant de se lancer dans une offre d’achat !

L’imposition belge sur la plus-value d’un bien immobilier hors résidence principale est assez théorique, vu les nombreux éléments

qui peuvent être déduits de celle-ci, avant de calculer l’impôt éventuel. ” Caroline Amico, Banque Transatlantique Belgium

“par rapport à ce qu’ils connaissent en France », sou-ligne Xavier Ceulemans (Natixis Banque). « Les montants seront très variables en fonction du lieu et de la valeur locative du bien, et c’est très compli-qué de savoir exactement de quelle manière cette dernière est calculée », confirme Hélène Cohadon (Banque Transatlantique Belgium). Pour les rési-dences secondaires, le propriétaire sera taxé par le biais de l’Impôt de Solidarité sur la Fortune s’il est éligible et même s’il réside en Belgique, en plus d’une surtaxe éventuelle de 20 % sur la taxe d’ha-bitation selon l’endroit où la résidence secondaire est établie.

Et pour ce qui est des revenus fonciers, ils seront intégrés au revenu globalement imposable (déduction faite de certaines charges comme les intérêts sur emprunt ou les charges de copropriété), et taxés au taux marginal d’imposition sur les reve-nus, ce qui entraînera une taxation très élevée par rapport à la Belgique. D’autant qu’on y ajoutera les prélèvements sociaux de 15,5 % plus la contribu-tion exceptionnelle pour hauts revenus. Il n’y aura toutefois pas de distinction pour l’affectation pro-fessionnelle du bien loué.

« La première question que se posera l’expatrié français devenu résident fiscal belge en matière immobilière est de savoir s’il sera toujours imposé sur le revenu qu’il reçoit de son patrimoine immo-bilier en France. Sur ce sujet, la réponse est assez claire. Il sera imposé par les autorités françaises s’il détient l’immobilier en direct au barème pro-gressif de l’impôt sur le revenu », précise Xavier Ceulemans (Natixis Banque).

« L’expatrié aura par ailleurs l’obligation de mentionner le revenu locatif touché dans sa décla-ration fiscale belge, pour les biens qui sont effec-tivement mis en location en France. Si c’est une résidence secondaire, il devra mentionner la valeur locative réelle du bien étranger. »

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Fiscalité lors de la vente : BelgiqueLors de la vente de la résidence principale, la plus-va-lue sera exonérée en Belgique. Pour un autre bien (résidence secondaire, location), le propriétaire pourrait être amené à payer un impôt de 16,5 % sur la plus-value si la vente intervient moins de cinq ans après la signature de l’acte notarié. « Dans la pra-tique, c’est une imposition assez théorique, vu les nombreux éléments (frais d’acquisition, travaux dont on a conservé les factures, etc.) qui peuvent être déduits de la plus-value réalisée, avant de calculer l’impôt éventuel », précise Caroline Amico (Banque Transatlantique Belgium). Enfin, si l’administration fiscale estime que la plus-value a été dégagée suite à une gestion « à risque » du patrimoine (par exemple en recourant à l’emprunt pour acheter et revendre rapidement et de manière répétée des biens immobi-liers), l’administration pourra imposer cette plus-va-lue spéculative au taux de 33 %.

Durant les cinq dernières années, la France a subi de nombreuses réformes du système de calcul pour l’impôt sur les plus-values immobilières, qui se monte aujourd’hui à 19 % pour l’impôt sur la plus-value en tant que tel, auquel il faudra ajouter 15,5 % de prélèvements sociaux qui seront dûs par les résidents français. Le système d’exonération est passé d’une durée de 15 ans à une durée de 30 ans, pour revenir à 22 ans pour l’impôt sur la plus-value alors que le délai est resté inchangé à 30 ans pour les prélèvements sociaux. « Comme en Belgique, il y a un régime d’exonération de la résidence principale pour

les résidents français», souligne Hélène Cohadon (Banque Transatlantique Belgium).

« La Cour de Justice de l’Union européenne a toutefois récemment considéré que les prélèvements sociaux français ne peuvent être supportés par un contribuable relevant d’un régime de sécurité sociale étranger. Cela signifie donc que la loi votée en juil-let 2012 soumettant aux prélèvements sociaux les revenus fonciers et les plus-values immobilières réa-lisés par les non-résidents, est contraire aux normes

La loi votée en juillet 2012 soumettant aux prélèvements sociaux les revenus fonciers et les plus-values immobilières réalisés par les non-résidents est contraire aux normes européennes et l’état français

va devoir adapter sa législation. ” Xavier Ceulemans, Natixis

“européennes et que l’état français va devoir adapter sa législation », souligne Xavier Ceulemans (Banque Natixis). Dans l’intervalle, les clients qui auraient payé ces prélèvements sociaux sur leurs revenus immobiliers ou sur leur plus-values durant les deux dernières années peuvent aujourd’hui demander à ce que les charges sociales indûment perçues leur soient remboursées.

Fiscalité lors d’une donation : FranceConcernant les donations immobilières, la

France s’avère également plus avantageuse que la Belgique, car il est possible de donner avec un abat-tement de 100.000 euros par parent et par enfant, un abattement qui sera reconstitué au bout de 15 ans, soit 800.000 euros en pleine propriété pour un couple ayant eu quatre enfants (soit en nue propriété pure jusqu’à 1,6 million d’euros par exemple, les droits n’étant en tel cas dus en France que sur la valeur de la nue-propriété, au contraire de la Belgique qui

La Société Civile ImmobilièreUne structuration populaire parmi les expatriés est de détenir des avoirs immobiliers en France par l’intermédiaire d’une SCI translucide (les associés sont redevables de l’impôt sur leur part respective dans le revenu net de la SCI). « Plusieurs arrêts récents sont venus confirmer que les revenus perçus par les résidents fiscaux belges détenteurs de la SCI, doivent être fiscalement considérés comme des revenus immobiliers », souligne Caroline Amico (Banque Transatlantique Belgium), et ne seront donc pas taxés une seconde fois les revenus fonciers sur base de la convention de double imposition franco-belge. « La jurisprudence est unanime à ce sujet. Ils doivent toutefois être mentionnés au titre de revenus immobiliers de source étrangère dans la déclaration fiscale belge. Ces montants ne seront pas taxés, mais seront pris en compte afin de calculer le taux d’imposition sur les revenus en Belgique. »La SCI était également jusqu’ici utilisée pour éviter l’impôt sur les plus-values immobilières en France. La convention franco-belge ne définissait pas la notion de prépondérance immobilière, et ne visait donc pas les parts de SCI, qui relevaient dès lors du régime belge des plus-values mobilières. « L’administration fiscale française a toutefois tendance à essayer de remettre ceci en cause et se verra quoi qu’il en soit, en droit de réclamer l’impôt dès que la notion de société à prépondérance immobilière sera introduite dans la nouvelle convention fiscale franco-belge, dont on peut attendre l’entrée en vigueur peut-être déjà d’ici 2017 », souligne Xavier Ceulemans (Banque Natixis). L’administration fiscale française a déjà introduit récemment cette notion de prépondérance immobilière dans les conventions avec le Luxembourg et l’Allemagne.

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Investissement hôtelierLorsqu’on est résident fiscal français et qu’on souhaite céder son entreprise, les clients choisissent souvent, dans le cadre de leur installation en Belgique, d’apporter les titres de leur société française à une holding belge qui sera amenée à vendre les titres de la société apportée. Si la vente se réalise dans les trois ans qui suivent l’apport des titres, 50 % du produit de cession doit être réinvesti dans les deux ans qui suivent, dans une activité économique, à l’exception de la gestion d’un patrimoine mobilier ou immobilier. à défaut, le sursis de paiement au titre de l’exit tax expirera et la plus-value d’apport sera imposée. « Nous voyons donc aujourd’hui beaucoup de Français dans cette situation qui décident de réinvestir le fruit de la vente des titres dans l’hôtellerie, en Belgique ou dans d’autres pays, et surtout dans des formules de types Apart’hôtel », souligne Xavier Ceulemans (Banque Natixis).

prélève toujours sur la valeur en pleine propriété). « En Belgique, la seule méthode qui existe est celle de la donation échelonnée de 3 ans en 3 ans d’une quote-part de l’immeuble afin de rester à chaque fois dans les taux les plus faibles (3 % jusqu’à 50.000 euros à Bruxelles, et jusqu’à 12.500 euros en Flandre et en Wallonie). Même avec plusieurs enfants, il faut par-fois s’y reprendre à trois fois pour transmettre un bien immobilier d’importance », souligne Caroline Amico (Banque Transatlantique Belgium), qui sou-ligne également que ce type d’opération est en défi-nitive assez peu utilisé pour transmettre un bien immobilier en Belgique.

« En Belgique, ce sera clairement plus long et plus contraignant », confirme Xavier Ceulemans (Banque Natixis), soulignant qu’il existe également une dif-férence franco-belge dans le cas d’une donation immobilière avec réserve d’usufruit. « En Belgique, c’est la valeur vénale (en pleine propriété) du bien qui est prise en compte pour déterminer les droits de donation, tandis qu’en France les droits de donation sont prélevés sur ce qui est réellement donné, et donc la valeur de la nue-propriété en fonction de l’âge de l’usufruitier, ce qui peut faire une différence assez importante dans les montants qui seront dus. »

Si le résident fiscal belge cherche à transmettre un bien en France, les droits de donation ou de muta-tion seront les droits français, et il n’y aura pas de taxation en Belgique.

Fiscalité lors d’une succession : égalitéLors d’une succession, ce sera également le pays où le bien est situé qui déterminera le régime d’im-position à appliquer. « L’expatrié qui viendrait en Belgique notamment pour des motifs fiscaux doit être conscient qu’il existe des dispositions qui ne lui seront pas spécialement plus favorables s’il venait à mourir en Belgique. C’est le cas des droits de succes-sion entre conjoints qui seront prélevés (sauf sur la résidence principale), alors qu’ils n’existent tout sim-plement pas en France », précise Xavier Ceulemans. Si le conjoint survivant bénéfice d’une exonération sur l’habitation familiale en France, le taux marginal d’imposition au titre des droits de succession reste beaucoup plus élevé en France pour la transmission aux enfants, soit 45 %. Ces seuils seront plus rapi-dement atteints en Belgique, dès que la succession atteint 250.000 euros. Pour les patrimoines immo-biliers importants, la progressivité rend le système français nettement moins attractif.

Les droits de succession en Belgique seront différents selon la région de résidence et le degré de parenté, avec un taux marginal qui pourra donc varier de 27 % (en Flandre) et 30 % en ligne directe, jusqu’à 80 % entre tiers. La résidence principale sera totalement exonérée, sauf en Wallonie où cette exo-nération est limitée à 160.000 euros par conjoint. Ici aussi, la Flandre se montre plus intéressante, car il est possible de séparer la transmission en deux masses successorales distinctes (mobilière et immobilière), ce qui permet de bénéficier à deux reprises des tranches les plus basses des droits de succession. © E

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