SEPTEMBRE 2019

10 minutes sur

L’habitat dans les centres-villes varois en chiffres

d’après le recensement de la population 2015 de l’INSEE et l’atlas des 100 centres anciens

de la Région Sud PACA 2016

des ménages de 1 personne habitent en centre-ville contre 30 % en dehors.

des logements construits depuis 1970 sont implantés en centre-ville.18 %

HABITER EN CENTRE-VILLE : AMÉLIORER, DIVERSIFIER ET ADAPTER L’OFFRE DE LOGEMENTS

Les Matinales de l’audat.var

Pourrières (83)

Volonne (04)

La Seyne-sur-Mer (83)

45 %

de taux de vacance des logements dans les centres-villes contre 5 % en dehors.

15 %

des ménages en centre-ville sont sous le seuil de pauvreté contre 13 % en dehors.

21 %

Pourrières (83) La Seyne-sur-Mer (83)

Donner envie d’habiter en centre-ville repose sur deux fondamentaux : des logements adaptés aux modes de vie actuels (configuration du logement, qualité énergétique, volumes, espaces extérieurs, etc.) et la qualité de vie au sein du centre-ville (commerces, services, équipements, commodités, etc.). L’un ne va pas sans l’autre. Pour que les services de proximité fonctionnent, il faut des habitants à proximité et, inversement, pour qu’il y ait des habitants, il faut répondre à leurs besoins et envies.

Donner envie d’habiter en centre-ville - 3 exemples pour y parvenir

Sandrine COSSERAT, maire de Volonne

C’est en impliquant toutes les parties prenantes (commerçants, habitants, professionnels de la santé, partenaires, etc.) qu’un projet peut naître et convaincre les financeurs.

Ecoquartier de Volonne (04)

À Volonne, pour enrayer la dévitalisation du centre-villageois, l’équipe municipale a engagé dès 2014 un

projet d’aménagement participatif en s’appuyant sur les dents creuses du quartier. Ce projet au programme mixte a pour enjeux de conforter le rôle fédérateur du centre-bourg, d’offrir des logements abordables, d’inscrire le village dans la transition énergétique et numérique.

L’opération comprend 22 logements sociaux labellisés « Bâtiment durable méditerranéen », BDM niveau argent. Ces logements de qualité, avec des charges inférieures à 50  euros/mois, ont attiré quatre fois plus de demandeurs qu’il n’existe de logements.

L’écoquartier de Volonne se dote également d’une maison de santé (BDM Or) qui accueille 21 professionnels libéraux regroupés en collectif, mutualisant non seulement leurs locaux mais également leurs connaissances. Cet équipement attire dans un périmètre dépassant largement la commune.

La démarche a aussi permis de créer une cantine scolaire avec un projet d’accueil intergénérationnel, d’agrandir la crèche, de créer des jardins pédagogiques, de désimperméabiliser le quartier ou encore de mettre en place un réseau de chaleur bois/gaz vers neuf bâtiments.

A ce jour, trois nouveaux commerces se sont installés en centre-ville et une classe a été réouverte. La patientèle de la maison de santé engendre des flux nouveaux participant à l’animation du village.

À Pourrières, le plan local d’urbanisme a mis en lumière des difficultés d’accès au logement pour les

seniors et les jeunes actifs du fait du prix conséquent du foncier et d’une dévitalisation croissante des commerces du centre-ville.

La municipalité a alors fait le choix de réaliser une greffe urbaine pour enrayer la fuite des habitants et des commerces

dans la plaine. Elle a ainsi implanté une crèche, proche des écoles, et un foyer pour adultes handicapés. Le bailleur social Var Habitat a été sollicité pour acheter deux terrains et y construire des logements collectifs et individuels, en proposant des prix 30 % en dessous des prix de marché. Pour équilibrer ses opérations et favoriser une vie de quartier, le bailleur social a implanté 500 m² de commerces et services de santé et revendu une partie de terrain à un supermarché, équipement plébiscité par les habitants.

Cette greffe urbaine a servi de locomotive pour attirer des investisseurs privés. Depuis, de nouveaux commerces ont ouvert en centre-ville.

À la Seyne-sur-Mer, dès la fermeture des chantiers navals en 1988, le centre-ville a été inscrit dans une

démarche de requalification (OPAH, Contrat de Ville, aides du FEDER, etc.). En 2004, un projet global conduit par la SAGEM au travers d’une Convention Publique d’Aménagement est mis en œuvre. Celui-ci avait pour but de :

› mettre en valeur ce qui fait la qualité du centre-ville (façades, moulures, etc.) ;

› améliorer le confort des logements. 292 logements du parc des résidences principales du centre-ville ont ainsi été réhabilités (soit 10%) et cela grâce à un travail de proximité effectué auprès des propriétaires occupants. De plus, 104 logements sont sortis de l’insalubrité (soit 87% des logements repérés en 2011) et 114 logements vacants ont été remis sur le marché ;

› adapter le bâti aux modes de vie actuels en restructurant des îlots (volumes, luminosité, terrasses, ascenseurs, etc.) ;

› intervenir sur les espaces publics et les équipements pour créer du lien social et rendre le quartier agréable à vivre ;

› sensibiliser les habitants sur les économies d’énergie, sur les risques pour la santé liés à l’habitat, etc.

HABITER EN CENTRE-VILLE

Favoriser l’habitat participatif en centre-ville - Pourquoi et comment ?

L’Agence de rénovation énergétique Var-Est (AREVE) est un service public gratuit qui regroupe l’espace info énergie et le réseau professionnel de partenaires locaux. Elle intervient sur les territoires de la Communauté d’Agglomération Var Estérel Méditerranée, Dracénie Provence Verdon agglomération et la Communauté de communes du Pays de Fayence.

Les missions de l’AREVE sont :

› de mettre en réseau les propriétaires souhaitant faire des travaux énergétiques et les artisans capables de les faire ;

› met en réseau les professionnels de la rénovation énergétique ;

› enfin, de renseigner les propriétaires sur les aides et les dispositifs de rénovation énergétique.

Les structures équivalentes à l’AREVE dans le Var sont : l’Agence des Politiques Energétiques du Var et « Bien chez soi » de la Métropole Toulon Provence Méditerranée.

La rénovation énergétique des logements, qui peut nous aider ? L’exemple de l’AREVE

L’habitat participatif, c’est quoi ?

La loi Alur reconnait l’habitat participatif depuis 2014 comme une « démarche citoyenne ».

Dans un projet d’habitat participatif, un collectif de futurs propriétaires occupants initie la démarche, travaille ensemble à la conception, à la réalisation et à la gestion de leurs logements. Ceux-ci peuvent être diversifiés et personnalisés, mais en revanche les espaces et équipements que les habitants souhaitent mutualiser/partager et surtout les modes de gestion et les règles de vie sont décidés par tous.

Il existe trois types d’habitat participatif :

› l’autopromotion (exemple les Colibres à Forcalquier) ;

› la coopérative d’habitants (exemple Maison Oasis à Lorgues) ;

› le projet mixte avec un maître d’ouvrage professionnel (exemple Mascobado, Montpellier).

Pierre-Charles MARAIS, directeur de la société coopérative d’intérêt collectif (SCIC) REGAIN

L’habitat participatif c’est d’abord un projet de vivre ensemble qui place l’humain au coeur du projet.

L’habitat participatif, en chiffres

700 projets en France dont 167 réalisés

58 projets en Région Sud dont, entre autres :

> 13 livrés en milieu périurbain ;

> 3 en cours en centre-ville ;

> 6 incluant du logement social. Les Colibres, Forcalquier (04)

Et pourquoi pas en centre-ville ?

Les projets d’habitat participatif se développent essentiellement en territoire détendu. Seulement 37% des projets français se font en centre-urbain ou centre bourg. Pourtant, les avantages de ce type d’opération sont nombreux :

› Un intérêt économique, car l’autopromotion, en supprimant les intermédiaires, permet d’avoir des prix compétitifs ;

› Une qualité écologique des projets, car les futurs résidents construisent pour eux et sont motivés par les gains à long terme ;

› Une composition sociale et intergénérationnelle visée par quasiment tous les projets ;

› Une capacité à animer un quartier et ouvrir leurs espaces communs à tous.

Pour se développer en centre-ville dense ou sur des projets de réhabilitation, les collectifs ont besoin de l’aide des collectivités au travers d’appels à projet (exemple à Avignon ou à Strasbourg), de cessions de terrain (exemple Forcalquier ou Marseille) ou encore d’une volonté politique forte d’inclure de l’habitat participatif dans des projets d’ensemble (exemple ZAC Montpellier).

https://www.areve83.fr/

DIRECTEUR DE LA PUBLICATION : DANIEL DROZ-VINCENT RÉDACTEUR : ELODIE LE MOAL, NATHALIE DROULEZ, MARC ESPONDACRÉDITS GRAPHIQUES : AUDAT.VAR, ASSOCIATION VOL SAINTE-VICTOIRE, VAR HABITAT, BLOG LES COLIBRESIMPRIMÉ PAR : VEOPRINT

PROCHAIN ÉVÈNEMENT : LA NATURE EN VILLEUn partenariat CAUE 83 et audat.var / Le 3 décembre 2019Foyer des anciens, place Paul Lemoyne à Ollioules

Successivement repoussée, domestiquée, ignorée, la nature n’a pas toujours tenu la même place dans le paysage urbain. Aujourd’hui, considérant tous les services et bienfaits qu’elle apporte, les regards évoluent. Il n’est plus question de composer la ville sans la nature. Le CAUE 83 et l’audat.var vous proposent d’échanger autour des enjeux actuels de la nature en ville à travers le partage d’expériences depuis la conception d’un projet jusqu’à la gestion écologique au quotidien.

Les acteurs de l’habitat en centre-villeL’économie de la réussite

Pour l’EPF PACA et Var Habitat, intervenir en centre-ville aujourd’hui nécessite une collaboration public-privé renouvelée afin de faciliter et de sécuriser la venue d’investisseurs privés, à la fois pour des raisons de faisabilité financière mais aussi de diversité des produits logements qui seront offerts. L’EPF PACA insiste également sur le besoin de mobiliser des outils plus coercitifs comme les déclaration d’utilité publique (DUP) qui permettront de réduire les délais et donc les incertitudes et les coûts de projet. Action Logement évoque son Plan d’Investissement Volontaire, palette d’outils pour les propriétaires bailleurs et occupants, comme des subventions pour la rénovation énergétique des logements ou pour des travaux d’adaptation au vieillissement de logements privés par exemple.

La clef de l’accompagnement des élus du territoire

Il faut également un portage politique fort en particulier du maire avec une vision claire de sa stratégie de peuplement, souligne Var Habitat. Le renforcement de l’ingénierie de projet et de mise en œuvre est dès lors indispensable pour construire cette vision. Action Logement s’engage auprès des collectivités, en matière d’animation et de diagnostic, pour contribuer à identifier en amont les besoins des salariés et la gamme des réponses possibles en matière d’habitat. L’AROHLM ajoute que des réflexions sont menées pour offrir des outils et des experts pour le portage foncier, et l’aménagement urbain dans le cadre d’une mutualisation de cette ingénierie entre organismes HLM.

La diversification et l’innovation

Plus spécifiquement en matière de diversification de l’offre, l’AROHLM insiste sur le déploiement prometteur de l’outil du bail réel solidaire au travers du montage d’organisme réel solidaire et en mobilisant les dispositifs VIR (vente d’immeuble à rénover) et DIIF (dispositif d’intervention immobilière et foncière) dans le cadre d’opérations de revitalisation de territoire (ORT). L’EPF PACA y contribuera en amont encore plus, notamment par la possibilité de mobiliser des fonds SRU pour financer la décote de foncier pour les organismes de foncier solidaire, programmes en prêt locatif social (PLS) ou résidences sociales. Action logement précise qu’elle peut financer du locatif social intermédiaire et accompagner l’accession sociale.

De gauche à droite : M. ESPONDA, Directeur adjoint à l’audat.var ; M. AUBRY, Directeur général de Var Habitat ; D. LAPACHERIE, Directeur Général Adjoint Opérationnel de l’EPF PACA ; A. CHEMIER, Chargée de mission cohésion sociale et territoriale à l’AROHLM PACA et Corse ; P. SAGNES, Directeur régional d’Action Logement.

› EPF PACA

Créé en 2001, l’Etablissement Public Foncier PACA met en œuvre, pour le compte de l’Etat et des collectivités territoriales qui en ont la compétence, des stratégies foncières publiques. Il bénéficie des prérogatives de la puissance publique en matière d’interventions foncières pour réaliser sa mission.

› ARoHLM PACA & Corse

La vocation de l’Association Régionale des Organismes HLM de Provence-Alpes-Côte d’Azur et Corse, créée en 1975, est d’assurer la représentation territoriale du mouvement HLM régional auprès des pouvoirs publics et des partenaires locaux, ainsi que de contribuer au développement professionnel et à l’action inter-organismes.

› Var Habitat

Var Habitat est un Office Public de l’Habitat rattaché au Conseil départemental. Premier bailleur du Var, il est présent dans 88 communes varoises et bas-alpines. Par ces différentes missions, il accompagne et conseille les communes : étude de faisabilité, conception, réalisation et gestion immobilière.

› Action Logement

Collecteur du « 1 % logement » et acteur de référence du logement social et intermédiaire en France, Action Logement accompagne les salariés dans leur mobilité résidentielle et professionnelle, aide à construire et financer des logements sociaux et intermédiaires, finance la mise en œuvre de la politique publique du renouvellement urbain, de la revitalisation du centre des 222 villes du programme national Action Cœur de Ville, etc.

HABITER EN CENTRE-VILLE