Hébergement et relogement des personnes vivant dans des

logements insalubres

Auteur du diaporama : Lucie Lavogiez (DDTM 59)

séminaire/formation lutte contre l’habitat indigne

La Saline les Bains - septembre 2010

Pascal Jéhannin (ARS Nord-Pas de Calais)

Déroulement

1) La notion d'occupant2) Le débiteur de l'obligation = qui doit faire?3) La proposition de relogement/hébergement4) Le relogement5) L'hébergement6) Les dispositifs d'accompagnement7) La récupération des frais ou de l'indemnité

Art L 521-1 et suivants du CCH (code de la construction et de l'habitation)

La notion d'occupant

« pour l’application du présent chapitre, l’occupant est le titulaire d’un droit réel conférant l’usage, le locataire, le sous-locataire ou l’occupant de bonne foi des locaux à usage d’habitation et de locaux d’hébergement constituant son habitation principale »

CCH : art. L.521-1

Propriétaires occupants Vide # vacant Cas des squatters Cas des personnes expulsées :Voir date jugement d'expulsion et date de l'arrêté d'insalubrité.

Attention possibilité que le juge accorde un plan d'apurement au locataire = maintien droit d'occupation tant que le plan est respecté

Cas des congés donnés par le propriétaire :Voir date d'effet du congé et date de notification de l'arrêté

La notion d'occupant

Le débiteur de l'obligation = qui doit héberger / reloger

Arrêté d'insalubrité / de péril :

Le propriétaire / exploitant / nu-propriétaire

En cas de défaillance : (L521-3-2 CCH) Péril = maire

Insalubrité = préfet • Sauf si maire délégataire du droit de réservation préfet• Sauf en OPAH, ZAC ou RI = collectivité• Sauf accord ponctuel ou convention avec une commune

Opération d'aménagement : (restauration immobilière, secteur sauvegardé)Personne publique qui a pris l'initiative de l'opération

d'aménagementArt L 314-1 et suivants du code de l'urbanisme

Pas d'obligation de relogement ou d'hébergement en 1311-4 (danger sanitaire ponctuel)

Si bail à réhabilitation ou viager, obligations hébergement/relogement sont transférées aux preneurs / débirentiers.

Le débiteur de l'obligation = qui doit héberger / reloger

La proposition

Obligation de résultat La proposition d’hébergement ou de relogement

doit être effective. Le propriétaire est tenu d’informer le préfet de

l’offre d’hébergement ou de relogement (dans le délai fixé par l’arrêté)

!! Importance des délais fixés dans l'arrêté !!- délai pour informer de la proposition- délai pour interdiction d'habiter

A adapter selon les situations.

La proposition

Nombre de proposition : pour le propriétaire = 1

Proposition adaptée :

- pour un relogement : « cette obligation est satisfaite par la présentation à l'occupant de l'offre d'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités » (L 521-3-1 II CCH)

- pour un hébergement : « le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins » (art L 521-3-1 I CCH)

La proposition

En cas de défaillance du propriétaire, intérêt de formaliser le constat de cette défaillance, et de la notifier au propriétaire

Le relogement

En accompagnement du propriétaire :- opérateurs MOUS, PIG, OPAH- dispositifs locaux ...

En substitution du propriétaire (pour le préfet)= mobilisation des dispositifs PDALPD

Sur le parc HLM : accord collectif, contingent préfectoral

Sur le parc privé subventionné : utilisation du droit de proposition préfet pour les logements conventionnés très sociaux ANAH (LCTS)

Insalubrité irrémédiable, remédiable avec suroccupation, locaux impropres à l'habitation. + handicap

PDALPD = Plan Départemental pour le Logement des Personnes Défavorisées.

Loi Besson 1990

Plan co-piloté Etat / Département, et associe les partenaires du logement et du social = bailleurs HLM et privés, associations agréées pour l'insertion ou le logement des personnes défavorisées, CAF, CCAS, collecteurs 1 %, collectivités dotées d'un PLH...

Actions pour Développer l'offre de logements + pour définir les prioritaires pour l'attribution des logements

Doit comporter un volet LHI (+ expulsion ...)

Le relogement

PDALPD : Instances de relogement (comités techniques, comités relogement.....)

Outils pour favoriser les relogements : Accord collectif (parc social) Contingent préfectoral (parc social) = 25 % des LS +

autres contingents le cas échéant Intermédiation locative (parc privé)

Le relogementLe relogement

Pour l'insalubrité irrémédiable, le bailleur qui reloge récupère l'indemnité équivalente à 12 mois du nouveau loyer (hors charge) auprès du propriétaire défaillant. (art L 521-3-2 IV CCH)

!! Relogement parc social = demande de logement social active et à jour !!

Intérêt d'un suivi social avant le relogement, et parfois après:

Par les services sociaux départementaux Par les services sociaux communaux (CCAS) Par les opérateurs MOUS, OPAH, PIG, RHI, intermédiation

locative... Par une association mandatée dans le cadre du FSL (Fonds de

Solidarité Logement, gestion Conseil Général)

Prise de relais éventuelle entre ces différents intervenants

Le relogement

Art L 521-3-3 CCH (loi 25/03/2009)Le représentant de l'Etat dans le département ou le maire

sont réputés avoir satisfait à l'obligation de relogement s'ils ont proposé aux personnes concernées qui, faute d'offre de relogement, occupent des locaux au-delà de la date de prise d'effet de l'interdiction définitive d'habiter, un accueil dans une structure d'hébergement, un établissement ou un logement de transition, un logement-foyer ou une résidence hôtelière à vocation sociale, à titre temporaire dans l'attente d'un relogement définitif.

Le relogement

Art L521-3-2 CCH :

Si l'occupant a refusé 3 offres de relogement qui lui ont été faites (en substitution du propriétaire),

le juge peut être saisi d'une demande tendant à la résiliation du bail ou du droit d'occupation

et à l'autorisation d'expulser l'occupant.

Le relogement

DALO = dernier recours, doit 'sanctionner' les dispositifs de droit commun qui n'ont pas abouti à une solution.

Opposabilité du droit au relogement des occupants de logements insalubres existe déjà de par le CSP et le CCH

DALO ne devrait intervenir qu'à la marge pour les situations d'insalubrité, et plutôt pour sanctionner la défaillance conjointe du propriétaire puis de la puissance publique.Mais possibilité de reconnaître prioritaire et urgent avant un AP selon situation ....

Le relogement

Art 83 loi MLLE du 25/03/2009 – art L 523-3-3 CCH :« Pour assurer le relogement à titre temporaire ou définitif des occupants, en application du II de l'article L. 521-3-2, le représentant de l'Etat dans le département peut user des prérogatives qu'il tient de l'article L. 441-2-3. »

= traitement idem requérant prioritaire et urgent par la commission de médiation (mais sans besoin de passer par la commission)

Le relogement

Si le relogement se fait par le biais du DALO alors qu'un AP insalubrité existe, application du L 441-2-3-3 CCH :

« [...] l'indemnité dont le propriétaire ou l'exploitant est redevable en application des IV et VI de l'article L. 521-3-2 est versée à l'Etat. »

Le relogement

L'hébergement

En substitution du propriétaire (pour le préfet):Les solutions à trouver dans les 'produits existants', ou dispositif local à mettre en place (ex : logements-tiroirs ).

En accompagnement du propriétaire :- opérateurs MOUS, PIG, OPAH- dispositifs locaux ...

Travaux d'urgence, insalubrité remédiable sans suroccupation

L'hébergement

Dispositifs d'hébergements institutionnels (CHRS, places ALT...) !! le coût de l'hébergement doit être récupéré auprès du propriétaire!

Logements foyers (Foyer Jeune Travailleur, Foyer travailleur Migrant, Résidence Sociale), ou Résidences Hôtelières à Vocation Sociale

Hôtel (problème des prestations / pas de cuisine)

Gîte

Logements ordinaires utilisés aux fins d'hébergement (parc privé / parc social)

Mobil-homes

.....

A chaque solution un contrat d'occupation particulier y inclure une spécificité pour que l'occupant

( = le ménage hébergé) n'assume pas le coût , mais que le coût soit assumé par le propriétaire du logement insalubre directement , soit assumé par un intermédiaire qui le reportera sur le propriétaire.

L'hébergement

Selon les situations, CCAS, associations, commune, EPCI, opérateur PIG/MOUS/OPAH, bailleur social....

L'hébergement – quelques cas de figure

Propriétaire assurant l'hébergement dans un autre logement de son parc : contrat occupant / propriétaire

Propriétaire assurant l'hébergement dans un logement appartenant à un tiers : contrat propriétaire / tiers 'logeur' et contrat propriétaire/occupant

La puissance publique assure l'hébergement en substitution du propriétaire :

Recours à un intermédiaire : contrat intermédiaire/'logeur' et contrat intermédiaire/occupant

Contrat direct 'logeur'/occupant Sous-entend un accord/convention/protocole entre puissance

publique et les intervenants, intermédiaire et logeur...

L'hébergement Art 93 loi MLLE25/03/2009 = L 521-3-4 CCH

« Dans les cas prévus à l'article L. 521-1 et aux fins de faciliter l'hébergement des occupants par les propriétaires ou exploitants qui y sont tenus ou, en cas de défaillance de ceux-ci, par les autorités publiques compétentes, tout bailleur ou toute structure d'hébergement, nonobstant toute stipulation contraire, peut conclure avec toute personne, publique ou privée, la convention nécessaire à la mise à disposition de locaux ou logements, à titre d'occupation précaire[...] »

L'hébergement L 521-3-4 CCH un bailleur social peut désormais

conclure directement une convention d'occupation temporaire avec l'occupant (et adresser la 'facture' au propriétaire du logement insalubre).

L'occupation prend fin au plus tard quand l'arrêté d'insalubrité cesse de produire ses effets (= terme du mois qui suit la notification de la mainlevée de l'arrêté)

Pas de droit au maintien dans les lieux pour l'occupant

Hébergement = difficulté du caractère temporaire :

Meublé / question stockage des affaires personnelles des occupants

Assurance du lieu d'hébergement par l'occupant = extension de l'assurance du logement initial

Clés / accès au logement initial Les charges liées au logement initial continuent d'être dues

par l'occupant Les consommations de fluides sont dues par l'occupant, mais

pas le loyer (donc pas d'APL !!)

L'hébergement

+ question de la prise en charge des frais de déménagement (*2) , d'ouverture de compteur, du mobilier et garde-meuble, de la vacance ....

Si l'occupant se maintient dans le lieu d'hébergement au-delà du terme de la convention d'occupation temporaire, expulsion possible par le propriétaire du logement insalubre ou à défaut par l'Etat aux frais du propriétaire (du logement insalubre)

cf art L521-3-4 CCH

L'hébergement

!!! ACCOMPAGNEMENT SOCIAL

INDISPENSABLE !!!!

L'hébergement

Par les services sociaux départementaux Par les services sociaux communaux (CCAS) Par les opérateurs MOUS, OPAH, PIG, RHI, intermédiation locative... Par une association mandatée dans le cadre du FSL (Fonds de Solidarité

Logement, gestion Conseil Général)

La récupération des frais Irrémédiable = indemnité de 12 mois Remédiable = loyers correspondant à l'hébergement (y compris

quand suroccupation : une période 'd'hébergement' précède le relogement définitif)

Art L521-3-2 CCHVI. - La créance résultant de la substitution de la collectivité publique aux propriétaires ou exploitants qui ne se conforment pas aux obligations d'hébergement et de relogement qui leur sont faites par le présent article est recouvrée soit comme en matière de contributions directes par la personne publique créancière, soit par l'émission par le maire ou le préfet d'un titre exécutoire au profit de l'organisme ayant assuré l'hébergement ou le relogement.

Par la personne publique créancière pour l'Etat relogement via DALO, ou si l'Etat a remboursé directement l'organisme

(notamment pour hébergement )cf annexe VII « Habitat indigne » à la circulaire programmation du 16/03/2007 relative à la politique du logement et à la programmation des financement aidés de l'Etat pour 2007 - budget 135-03-01

Après mandatement, demande d'émission d'un titre de perception – recouvrement assuré par services de la Trésorerie

La récupération des frais

Emission d'un titre exécutoire au profit de l'organisme ayant hébergé ou relogé : L’organisme adresse au Préfet sa demande avec :

• Références des occupants, de l'arrêté et du logement insalubre• date du relogement/hébergement• le prix du loyer mensuel, charges exclues• le montant total de la créance

Le Préfet prend un arrêté rendant cette créance exécutoire, qu’il renvoie à l’organisme logeur.

L’organisme tente de recouvrir directement auprès du propriétaire, à l’appui de la facture rendue exécutoire.(cf loi de 1991 relative aux procédures civiles d’exécution)

La récupération des frais

Les frais d'hébergement/relogement assumés par la puissance publique peuvent être repris dans le privilège spécial immobilier qui peut être inscrit sur l'immeuble insalubre afin de garantir la créance.

Pour les frais de relogement/hébergement, importance de la date à laquelle le privilège est inscrit pour la prise de rang. S'il n'y a pas eu d'inscription prévisionnelle au moment de l'arrêté ou de la mise en demeure, le privilège (pour frais H ou L) prend rang à la date de l'émission du titre s'il est présenté à l'inscription dans les 2 mois à compter de l'émission.

art 2384-1 du code civil – loi MLLE art 89

La récupération des frais

Rappel

En insalubrité irrémédiable, le propriétaire est tenu de verser à l'occupant une indemnité égale à 3 mois de don nouveau loyer, destinée à couvrir les frais de réinstallation.

Bibliographie

« Guide de l'hébergement et du relogement dans les situations d'habitat indigne »

PNLHI - octobre 2008 + ANNEXES(site internet – rubrique ouvrages)http://www.habitatindigne.logement.gouv.fr/IMG/pdf/

86_Guide_relogement_oct_2009_cle5ba616.pdf

!!! attention mises à jour suite loi MLLE 25/03/2009...