Immobilier et société en mutation éléments de réflexion sur la ville de demain -

7/28/2019 Immobilier et socit en mutation lments de rflexion sur la ville de demain - www.metrecarre.ma

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#12013

Les Cah iers dela cha i re Immobi l ie r et

Dve loppement durab le

Immob i l i e r et soc iten mutat ion :

lments de rf lex ion

sur la v i l l e de demain


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You have the answer*

Depuis sa cration en 1907, lESSEC cultive un modle spcique fond

sur une identit et des valeurs fortes :

linnovation, louverture, la responsabilit et lexcellence.

Acteur europen de rfrence sur la scne acadmique mondiale, lESSEC

se donne pour mission de former les managers responsables de demain.

Sa pdagogie fonde sur lexprience de lindividu, le dveloppement de sa

crativit et de son esprit critique, lcoute et le questionnement se dcline

dans une gamme complte de programmes de la formation initiale la

formation continue pour former des entrepreneurs et des dirigeants dentrepriseambitieux, conomiquement efcaces et socialement responsables.

Par son activit intense de recherche (plus de700 articles et ouvrages au coursdes 5 dernires annes) et ses 18 chairesdenseignement et de recherche,

associant professeurs et entreprises, lESSEC contribue lamlioration de la

conduite des organisations par la production de savoirs, concepts et mthodes de

management en phase avec les ds du 21e sicle.

Face aux nouveaux enjeux de la globalisation, lESSEC poursuit son

dveloppement avec un objectif ambitieux : faire partie des 20 plus infuentesBusiness Schools mondiales et simposer comme un acteur majeur de la

formation en Asie.

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4 400tudiants dont 1 520 tudiants internationaux

5 000managers en formation permanente

90nationalits reprsentes sur les3campus42 000diplms travers le monde
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Immob i l i e r et soc it

en mutat ion : lments de rf lex ionsur la v i l le de demain

Les Cah iers dela cha i re Immob i l ie r et Dve loppement durab le

#1

Sous la direction

d'Ingrid Nappi-Choulet et de Margot Beauchamps
http://www.essec-immobilier.com/


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La chaire Immobilier et Dveloppement durable tient remercier chacun des

intervenants de ce cahier qui ont cru en ce projet et accept de prendre part

cette aventure.

Nous remercions galement en particulier Liliane Guignier, directeur de lacommunication, che de cabinet Poste Immo, Graldine Lemoine, responsablecommunication corporate Foncire des Rgions et Andranne Gallety, directeurmarketing & communication Forma pour leur accompagnement et leur

implication tout au long de ce projet.

Une mention spciale au MIPIM reprsent par Jean-Marc Andr qui nous a

accord sa conance pour ce premier numro des Cahiers de la Chaire.

Merci galement tous ceux qui ont aid sa mise en uvre : Pascal Constantin,

Vronique Zisswiller, Maka Seng, Olivier Barale, Anne-Lise Pnisson, Jason

Grundy, Guillaume Gratiaux, Romain Gailhac, Nicolas Maciocia, Maud Brossillonet Vronique Guilloton.

Chaire Immobilier et Dveloppement durable, 2013

Tous droits de reproduction, d'adaptation et d'excution rservs pour tous les pays.

Parution du premier Cahier de la chaire Immobilier et Dveloppement durable

avec le soutien du MIPIM.

Le MIPIM est le premier orum mondial des proessionnels de l'immobilier et uneplace de march internationale. Il se tient chaque anne dbut mars au Palais des

Festivals de Cannes. Pour sa 24e dition, le MIPIM lance un nouvel espace ddi,

le MIPIM Innovation Forum, qui met en scne les initiatives innovantes destines

renorcer la valeur d'un porteeuille immobilier.

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Sommaire

Introduction 19

Chapitre 1.Regards croiss sur les mutations urbaines et sociales 25

- Entretien avec Jean Viard ........................................................................................................................................................................................... 27Directeur de recherche CNRS au CEVIPOF

- Entretien avec Alain dIribarne ....................................................................................................................................................................... 34Directeur de recherches au CNRS,

Fondation Maison des sciences de lhomme

- Entretien avec Pierre Veltz ...................................................................................................................................................................................... 40Prsident-directeur gnral du conseil dadministration

de ltablissement public de Paris-Saclay

- Entretien avec Nicolas Gilsoul ......................................................................................................................................................................... 48Grand Prix de Rome, architecte et paysagiste

Chapitre 2. Immobilier, innovation et entreprises 53

Nouvelles ormes dorganisation du travail et immobilier dentreprise 55

- Entretien avec Ghislain Grimm ........................................................................................................................................................................ 55Directeur associ de Forma, Paris

- Le point de vue dAlain Crozier .................................................................................................................................................................... 63Prsident de Microsoft France, Paris

Diversit des stratgies immobilires 65

- Entretien avec Olivier Estve ............................................................................................................................................................................ 65Directeur gnral dlgu de Foncire des Rgions, Paris

- Le point de vue de Laurence Barths ............................................................................................................................................. 74Directrice gnrale adjointe de Dassault Systmes

Les nouveaux espaces de travail 77

- Entretien avec Frdric Bleuse ...................................................................................................................................................................... 77Directeur gnral de Regus France

- Lexprience nerlandaise des Smart Work Centers vue par Ger Baron....... 82Directeur Amsterdam Innovation Motor, Pays-Bas

- Entretien avec Rachel Picard .............................................................................................................................................................................. 85Directrice gnrale de Gares & Connexions, Paris

5
http://www.cevipof.com/fr/l-equipe/les-chercheurs/chercheurs/bdd/equipe/28http://www.cevipof.com/fr/l-equipe/les-chercheurs/chercheurs/bdd/equipe/28


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Le bail vert ou le dialogue au service de la perormance nergtique 89

- Entretien avec Philippe Pelletier ................................................................................................................................................................ 89

Avocat associ, Lefvre Pelletier et associs,Prsident du Plan Btiment Grenelle, Paris

Pour en savoir plus 92

Chapitre 3. Immobilier, innovation etnouveaux modes de vie et de consommation 95

Nouveaux modes dhabiter la ville 97

- Entretien avec ric Lamoulen ........................................................................................................................................................................... 97

Directeur gnral de la SACVL, Socit anonymede construction de la Ville de Lyon

- Le point de vue de Michael Levie ........................................................................................................................................................ 104Fondateur de CitizenM, Voorschoten, Pays-Bas

Le commerce lheure dInternet 106

- Entretien avec Jrme Le Grelle ........................................................................................................................................................... 106Prsident de Convergences-CVL, Paris

- Le point de vue de Franois Bellanger ...................................................................................................................................... 112Directeur de Transit City, think-tank de prospective

sur la ville et les modes de vie, Paris

La logistique urbaine dans la ville de demain 114

- Entretien avec Christian Clret ..................................................................................................................................................................... 114Directeur de limmobilier du Groupe La Poste et

Directeur gnral de Poste Immo, Paris

- Le point de vue de Clemens Goss ....................................................................................................................................................... 120Directeur de limmobilier dAmazon pour lEurope continentale, Luxembourg

Smart Grids: limmobilier connect son environnement 123

- Entretien avec Stphane Qur ................................................................................................................................................................. 123Directeur du dveloppement urbain, Groupe GDF-Suez, Paris

- Le point de vue dAndr Santini ................................................................................................................................................................ 127Dput-Maire dIssy-les-Moulineaux

Pour en savoir plus 129 7
http://www.citizenm.com/http://www.gdfsuez.com/activites/panorama/developpement-urbain/les-convictions-de-gdf-suez/http://www.gdfsuez.com/activites/panorama/developpement-urbain/les-convictions-de-gdf-suez/http://www.citizenm.com/


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Cre en janvier 2003, soutenue depuis 2010 par Poste Immo ainsi que par Foncire

des Rgions et Forma depuis 2012, la chaire Immobilier et Dveloppement durablede lESSEC a pour objecti de avoriser la ois lenseignement et la recherche

en conomie, nance et management de limmobilier en prenant en compte les

enjeux du dveloppement durable.

LESSEC est aujourdhui la premire grande cole de management en France et

parmi les premires en Europe crer un ple de comptence dans ce domaine,

la ois en ormation initiale et en ormation continue. La chaire orme les

tudiants de la Grande cole pour devenir de uturs spcialistes et managers

directement oprationnels dans des mtiers en perptuelle volution, dans un

contexte de nanciarisation de limmobilier et en tenant compte des nouvelles

problmatiques de dveloppement durable. La chaire permet ses tudiants de

suivre des enseignements accrdits par la RICS.

La chaire est galement un lieu de production et de recherches acadmiques

orientes sur le management et la stratgie immobilire des entreprises et des

investisseurs. La conrence annuelle de la chaire est un moment de partage et de

rfexion entre universitaires et proessionnels de limmobilier et de lenvironnement

urbain. En 2012-2013, la chaire sintresse en particulier aux stratgies des dirents

acteurs de limmobilier de transormer leur patrimoine bti pour ladapter aux

nouveaux besoins et usages lis aux mutations technologiques et socitales.

www.essec-immobilier.com8

N 1 - 2013Cahier de la chaire Immobilier et Dveloppement durable
http://www.essec-immobilier.com/http://www.youtube.com/watch?v=fSpNZJYQkn8&feature=youtu.behttp://www.essec-immobilier.com/http://www.youtube.com/watch?v=fSpNZJYQkn8&feature=youtu.be


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Ce premier numro des cahiers de la chaire Immobilier et

Dveloppement durable sintresse aux mutations de la

socit et de limmobilier qui dessinent peu peu notre

ville de demain. Au-del de la question des innovations

technologiques et techniques qui se sont multiplies ces

dernires annes, la socit est elle-mme en proonde

mutation, intgrant notamment de nouvelles ormes

dorganisation du travail et de nouvelles gnrations

de salaris ainsi que de nouveaux modes de vie et de

consommation. Ces mutations sociales et culturelles sont

autant de acteurs de transormations de nos rapports lespace, et notamment aux espaces btis des villes.

Dans le contexte de contraintes environnementales accrues,

nous souhaitons montrer que les acteurs de limmobilier

imaginent aujourdhui les pratiques qui dessineront la ville

de demain. Soutenus par Poste Immo, Foncire des Rgions

et Form'a, les travaux de la chaire reftent les mutations

de l'immobilier, c'est--dire la ncessit aujourd'hui de

penser l'immobilier en intgrant les nouveaux enjeux

environnementaux et les problmatiques managriales des

entreprises. Je les remercie de participer cette rfexion

sur les nouveaux enjeux de lindustrie et du secteur de

limmobilier.

Ingrid Nappi-ChouletProesseur titulaire

de la chaire Immobilier et Dveloppement durable

9

Avant-propos

Hermance

Triay


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10


Poste Immo, loprateur immobilier global du Groupe La Poste, est un acteurmajeur avec un parc exceptionnel de 7,4 millions de mtres carrs, reprsentant

plus de 12 244 immeubles tertiaires, industriels et commerciaux sur lensemble du

territoire.

Filiale dun groupe historiquement inscrit dans une dmarche responsable et

citoyenne, Poste Immo place le respect de lenvironnement et la responsabilit

sociale au cur de sa stratgie.

www.poste-immo.r
http://www.poste-immo.fr/http://www.poste-immo.fr/


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Avec un parc de plus de 13 000 immeubles rpartis sur

lensemble du territoire, limmobilier de la Poste rime avec

territorialit et proximit.

Les missions de service public qui ondent lidentit du

Groupe conrent son immobilier un rle singulier et

unique notamment dans sa vocation socitale.

Limmobilier levier dinnovation et de transormation

est au cur de la problmatique de changement de la

Poste aujourdhui totalement ouverte la concurrence :

perormance conomique, conditions de travail, accueil du

public.Depuis toujours la Poste avec ses bureaux de Poste mais

aussi avec ses locaux dactivit a prouv la pertinence

des btiments mixtes au cur des villes, prguration

symbolique des valeurs et des usages de limmobilier de

demain.

Limmobilier ne peut plus se concevoir dans une vision

technique, juridique ou nancire, il doit se penser comme

lintgrateur des problmatiques socitales au cur de la

cit, oreur de solutions et de services valeur ajoute,

construits avec lensemble de ses parties prenantes.

Tel est le champ de lambition daujourdhui et de demain

ouvert limmobilier de la Poste et port par sa liale Poste

Immo.

Les atouts de Poste Immo pour russir cette ambition,

ce sont ses collaborateurs, des proessionnels la double

culture immobilire et postale.

La chaire de lESSEC dmontre lengagement de Poste Immo

en aveur de la recherche en immobilier et des comptences

de demain.

Christian Clret

Directeur de limmobilier du Groupe La Poste,Directeur gnral de Poste Immo

11

PaTrick

SordoilleT

Avant-propos


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12


12

Partenaire de la stratgie immobilire des entreprises, Foncire des Rgionsconoit leurs cts des solutions immobilires durables et innovantes avec un

double objecti : valoriser le patrimoine urbain existant et concevoir limmobilier

de demain. Foncire des Rgions dtient et gre un patrimoine d'environ 10 Md

lou principalement des grands comptes leaders de leur secteur. Cette culture

du partenariat responsable repose sur des valeurs et des savoir-aire cls : vision,

partenariat et expertise.

www.oncieredesregions.r
http://www.foncieredesregions.fr/http://www.foncieredesregions.fr/


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Limmobilier se conjugue deux temps : au temps court des

cycles conomiques de plus en plus rapides et incertains, et

au temps long, durable, de la pierre et de la ville. Ds lors,

dans un environnement toujours plus contraint et soumis

des changements brutaux, comment concilier ou r concilier

les deux temporalits de notre activit ? Chez Foncire des

Rgions, nous avons pris le parti de nous appuyer sur deux

de nos atouts les plus puissants : notre adaptabilit et notre

engagement pour lexcellence. Lexcellence avec nous-

mmes, tout dabord, mais aussi et surtout, lexcellence

dans nos interactions avec nos parties prenantes : en cela, lesoutien la rfexion prospective et la recherche, mais aussi

la ormation des talents de demain nous apparat comme

ondamental.

Forts de cette double dynamique, nous accompagnons

ainsi nos partenaires, les lus et les entreprises, dans

leur stratgie territoriale et immobilire en menant des

oprations urbaines denvergure, pour transormer et

repenser durablement le patrimoine daujourdhui et de

demain. Dvelopper de nouveaux espaces tertiaires aux

cts de grands utilisateurs, comme cest le cas Vlizy-

Villacoublay, construire la ville sur la ville, avec Euromed

Center Marseille, contribuer la rnovation du patrimoine

parisien, avec Carr Suren, sont autant dexemples de la

vision long terme et responsable de la socit exprime par

Foncire des Rgions.

Une vision dexcellence que nous sommes ers de partager

aux cts de nos partenaires de la chaire Immobilier et

Dveloppement durable de lESSEC.

Christophe KullmannDirecteur gnral de Foncire des Rgions

13

Avant-propos


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14


14

Cabinet de conseil en immobilier dentreprise et en amnagement cr en1990, Forma est prsent toutes les tapes du cycle de vie du bien immobilier :

stratgie immobilire, amnagement denvironnement de travail, management de

la mobilit. Cest travers le concept Imaginative Workplace que Forma a

traduit sa vision innovante des environnements de travail nouvelle gnration.

Forma est le premier cabinet spcialis en Conception & Amnagement

denvironnement de travail tre certi ISO 9001 et ISO 14001.

www.orma.r
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Ce nest pas une crise, cest un changement de monde .

Cest par cette armation que Michel Serres* nous

rappelle limmensit des bouleversements que connaissent

actuellement nos Socits en gnral et le monde de

lentreprise en particulier.

Les directions immobilires se retrouvent ainsi au cur

de la transormation de lentreprise, avec une ormidable

opportunit dorchestrer ses mutations : optimisation des

ressources (localisation, surace, nergie), intgrationdes nouvelles technologies, accueil des nouveaux modes

et nouveaux espaces de travail (nomadisme, tltravail,

telecentre, tiers lieux), attractivit des talents et intgration

des nouvelles gnrations dans les Campus dentreprise.

Cest dans ce contexte que Forma, en tant que conseil,

accompagne les directions immobilires avec des solutions

innovantes de conception des environnements de travail, et

sinscrit naturellement dans la recherche et lchange avec

les dcideurs de demain, au travers de notre partenariat

avec la chaire Immobilier et Dveloppement durable de

lESSEC, dont ces cahiers reftent une premire vision de

ce monde changeant !

Philippe DavidPrsident de Forma

*Philosophe, historien des sciences et homme de lettres ranais.

15

Avant-propos


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Ingrid Nappi-ChouleIngrid Nappi-Choulet est chercheur et proesseur lESSEC,

titulaire de la chaire Immobilier et Dveloppement durable quelle

a cre en 2003. Habilite diriger des recherches en gestion

et en amnagement-urbanisme, elle enseigne lconomie et le

management de limmobilier.

Elle est galement ondatrice et responsable de lOMI (Observatoire

du management immobilier).

Elle a crit de nombreux articles sur les cycles immobiliers et sur le management de

limmobilier dentreprise. Elle est lauteur de quatre ouvrages : Les bureaux, analyse dune

crise (ditions ADEF, 1997), Management et Marketing de limmobilier (ditions Dunod,

1999), Les mutations de l'immobilier : de la Finance au Dveloppement durable (ditions

Autrement, 2009) etImmobilier dentreprise : analyse conomique des marchs (ditions

Economica, 2010).

www.ingridnappichoulet.com

Margo BeauchampsMargot Beauchamps, doctorante en gographie et amnagement

du territoire l'universit de Paris 1 - Panthon Sorbonne,

s'intresse aux mutations sociales et spatiales lies l'essor

des tlcommunications. Elle a intgr la chaire Immobilier et

Dveloppement durable de l'ESSEC en 2012 pour participer

l'animation de la recherche dans le domaine de l'immobilier et des

mutations urbaines.

Franck

Juery

16
http://www.ingridnappichoulet.com/http://www.ingridnappichoulet.com/


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Introduction

Dans un monde urbain connaissantdes transormations sociales et spa-

tiales rapides, limmobilier est au cur

dun paradoxe. Conu pour marquer

durablement le paysage urbain, en

particulier dans le contexte europen

imprgn par la notion de patrimoine

architectural, limmobilier peut-il tre

une entre pertinente pour penser

la ville de demain, qui doit tre agile,

souple, ractive aux changements

rapides de la socit ? Dans un monde

de plus en plus mobile, commentpenser limmobilierqui era la matire

de la ville de demain ?

Ce premier numro des Cahiers de la

chaire Immobilier et Dveloppement

durable entend montrer que les

acteurs de limmobilier doivent prendre

le temps dimaginer les pratiques qui

dessineront la ville de demain.

travers une vingtaine dentretiens

conduits auprs de chercheurs, dac-

teurs publics et du monde de lentre-

prise, en prise avec limmobilier, cet

ouvrage propose des clairages sur les

ds que posent les mutations sociales

et urbaines aux acteurs de limmobilier,

sur les manires dont ces derniers y

rpondent aujourdhui et sur les inno-

vations qui esquissent la ville de

demain.

Ces enjeux concernent les acteurs de

limmobilier au sens large : investis-

seurs, matres douvrage, construc-

teurs, architectes, urbanistes, lus, etc.Les rfexions quils suscitent doivent

tre engages direntes chelles,

temporelles et spatiales : du btiment

lchelle mtropolitaine, du temps du

retour sur investissement celui des

gnrations utures.

Le contexte de cette rfexion est

marqu par des mutations sociales,

conomiques, techniques qui ont pro-ondment transorm, en quelques

dcennies, nos socits : vieillissement

dmographique, allongement de la

dure de vie, mobilit gnralise des

individus et des entreprises, interna-

tionalisation de lconomie, fexibi-

lit accrue des modes de production,

essor des techniques dinormation et

de communication, transormation des

pratiques de loisirs, talement urbain,

crise cologique (raraction des res-

sources nergtiques, pollution deseaux, des sols et de lair). Plus rcem-

ment, la gnralisation des outils de

tlcommunications mobiles, lessor

du commerce lectronique, ont en-

gendr de nouvelles manires dinte-

ragir, de travailler et de consommer.

Lensemble de ces pratiques sinscri-

vent dans lespace et modient notre

rapport ce dernier, comme le sou-

ligne Jean Viard dans le premier cha-

pitre. Elles transorment galement

nos aons doccuper les logements,

les bureaux et les commerces et nos

aons de circuler dans les villes.

Les entreprises, soumises des exi-gences de fexibilit accrues dans un

contexte de comptition internatio-

nale, ont connu au cours des dernires

dcennies des mutations successives

de leur mode dorganisation, comme

le rappelle Alain dIribarne dans le

premier chapitre. Ces transormations

dans lorganisation des modes de pro-

duction se traduisent spatialement

Les rexions doivent sengager direntes

chelles, temporelles et spatiales : du btiment

lchelle mtropolitaine, du temps du retour sur

investissement celui des gnrations utures.

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dans les stratgies immobilires des

entreprises. Les implantations privil-

gies par les entreprises ont vari au

cours du temps, en onction des prix duoncier, notamment, les distances par-

courues par les salaris tant une des

variables dajustement sur lesquelles

ont longtemps compt les entreprises.

Aprs un loignement des centres

urbains visant limiter les cots im-

mobiliers, les entreprises ont prouv

les limites, y compris conomiques,

dun mode dorganisation qui nglige

limportance du bien-tre des salaris,

observe Alain dIribarne. Avec Ghislain

Grimm et Olivier Estve, il constateque nombre dentreprises ont rcem-

ment transorm leur mode de mana-

gementpour inverser cette tendance,

parois sous leet de contraintes l-

gislatives et rglementaires. Les entre-

prises privilgient dsormais pour leurs

bureaux des implantations o leurs sa-

laris pourront se rendre acilement en

transport en commun et qui oriront

une grande diversit de services de

proximit au quotidien. La qualit des

amnagements intrieurs doit gale-

ment refter lattention grandissante

au bien-tre des salaris. La peror-

mance des salaris et lesprit dinnova-

tion peuvent tre encourags par un

eort de conception du projet dentre-

prise, y compris du projet immobilier,

respectueux des besoins et du conort

des salaris, laissant place la convi-

vialit et aux jeux. Alain Crozier nous le

montre avec lexemple du sige pari-

sien de Microsot.Limmobilier commercial nchappe

pas laggiornamento ncessaire de

son onctionnement. Lessor du com-

merce en ligne bouleverse les modes

de consommation et rednit le rle

des suraces commerciales, comme

le montrent Franois Bellanger et

Jrme Le Grelle. Il suscite galement

des enjeux logistiques nouveaux, long-

temps rests dans langle mort des r-

fexions urbanistiques, et qui se posent

galement en termes immobiliers,

comme en tmoignent Clemens Gosset Christian Clret.

Les mnages ont galement suivi le

mouvement dun loignement des

centres urbains, mais laugmentation

constante des prix onciers et immobi-

liers dans les centres des grandes ag-

glomrations ne permet pas ce retour

vers les centres que lon observe dans

limmobilier de bureau et limmobi-

lier commercial. Ltalement urbain

et lallongement des distances domi-cile-travail exercent ainsi une pression

croissante sur lenvironnement, tant

lchelle locale, avec larticialisation

des sols qui dcoule de lmiettement

de la ville, qu lchelle globale avec

limpact des dplacements motori-

ss engendrs par ltalement. Avec

lentretien dric Lamoulen, celui de

Nicolas Gilsoul et celui de Jean Viard,

ce sont les voix du sociologue, de lar-

chitecte et du gestionnaire de parcs

de logements qui slvent lunisson

pour appeler une conception renou-

vele des environnements urbains lais-

sant une plus large place la nature

en ville pour rpondre au besoin de

verdure des citadins, qui conduit, en

mme temps que le renchrissement

du oncier, ltalement urbain.

Les ds lis aux enjeux environne-

mentaux de la construction et de la

rnovation de limmobilier, mais aussiaux mobilits urbaines, constituent

une opportunit pour acclrer les

changements dans lorganisation de

nos socits urbaines. Les exprimen-

tations sociales, architecturales et les

innovations techniques orent des

perspectives intressantes pour imagi-

ner la ville de demain, qui se devra

dtre conome en nergie, surtout18


19/130

dans un contexte de crise conomique.

Les technologies de linormation et de

la communication ouvrent la voie des

transormations dans la manire deconcevoir et de grer nos btiments,

notamment dans leur interaction avec

leur environnement. Enn, elles sont

de plus en plus mobilises pour une

gestion plus ecace des services

urbains.

Lirruption du numrique dans la

plupart des actes de nos vies quoti-

diennes conduit la production dune

innit de donnes, dinormations

chires ou smantiques sur les pulsa-

tions de la vie urbaine. Linormatisationde la socit au cours des trente der-

nires annes, la diusion plus rcente

des pratiques de tlcommunication

numrique, notamment mobiles, et le

ait quinstitutions, entreprises, parti-

culiers deviennent tous producteurs

de donnes, aboutit lmergence

dune couche inormationnelle qui

se superpose aux direntes strates

de la ville. La convergence du num-

rique miniaturis et des tlcommuni-

cations, en particulier sans l, permet

des objets, toujours plus nombreux,

de produire des inormations et de les

communiquer, augmentant dautant

les traces numriques de nos pratiques

quotidiennes.

Le terme de ville intelligente est

de plus en plus mobilis non seule-

ment pour rendre compte de la crois-

sance des donnes numriques dis-

ponibles, mais surtout pour exprimer

lhorizon dattente que constitue uneville capable de mettre prot cette

couche inormationnelle au service

dune meilleure allocation et gestion

des ressources urbaines et dune meil-

leure ecacit des services en rseau.

Dans un contexte de congestion

urbaine, de congestion sur les rseaux

de transport, de crise du logement, de

pression sur les ressources nerg-

tiques et de crise des liquidits, la cir-

culation dinormations toujours plus

nombreuses ouvre la voie une trans-

ormation des modes de vie, des ma-nires de concevoir les projets urbains

et de grer les services urbains.

Dans la perspective de la rduction

des dpenses nergtiques, cette

couche inormationnelle peut tre mo-

bilise dans le dploiement de smart

grids, cest--dire des rseaux de fux

dnergie (lectricit, ou gaz ou deau)

intelligents . Ces derniers reposent

sur lintgration de capteurs capables

dagrger des inormations sur laconsommation et la production dner-

gie. En mesurant nement et en temps

rel la consommation dnergie des

dirents objets, des pices, des bti-

ments, aux dirents moments de la

journe, de la semaine, ils permettent

aux consommateurs dadapter leurs

comportements, de reprer immdia-

tement les uites et autres dysonc-

tionnements, comme en tmoigne,

propos des parcs de logements, len-

tretien dric Lamoulen. Ces smart

grids permettent de passer dun

systme centralis de production, de

consommation et de gestion de lner-gie, o la production de lnergie tait

le ait de quelques grands producteurs

dnergie dorigine essentiellement nu-

claire et hydrolectrique un modle

dcentralis permettant de tirer le

meilleur parti des nergies renouve-

lables disponibles localement (solaire,

olien, etc.). Cest sur ce principe que

peuvent se dvelopper des projets de

Lirruption du numrique dans la plupart des actes

de nos vies quotidiennes conduit la production

dune infnit de donnes, dinormations chires ou

smantiques sur les pulsations de la vie urbaine.

19

Introduction


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Btiments nergie Positive (BEPOS).

Ces solutions techniques ne rendent

pas pour autant inutiles les dmarches

de sensibilisation, de dialogues autourdes usages vertueux des btiments du

point de vue de la consommation

nergtique. Cest tout le sens de la

dmarche du bail vert , que pr-

sente Philippe Pelletier dans le deu-

xime chapitre, et qui cre une ins-

tance de dialogue entre locataires et

propritaires des locaux usage de

bureaux et commerces.

une chelle plus large, du quartier

la ville, les smart grids permettent par

exemple dajuster lclairage public

la luminosit ambiante et la rquen-

tation des rues, dutiliser au cours de

la journe lnergie produite dans le

logement pour alimenter les bureaux

et quipements publics, comme lex-

plique Andr Santini propos du

projet IssyGrid Issy-les-Moulineaux.

Au-del de la question nergtique, la

couche inormationnelle qui se tisse

dans la ville est mobilise dans la

plupart des services urbains et trans-

orme les mtiers de gestion de ces ser-

vices. Cela conduit, comme le soulignePierre Veltz, lmergence de nou-

veaux acteurs, au croisement des sec-

teurs de lnergie et de linormation,

qui prennent une importance nouvelle

dans la abrique de la ville et de son

immobilier. Lentretien de Stphane

Qur, directeur du dveloppement

urbain du groupe GDF-Suez, dans le

troisime chapitre en tmoigne.

La couche inormationnelle de la ville

qui merge permet galement dima-

giner de nouveaux modes de partages

des objets, mais aussi des espacesprivs. Dans un contexte de renchris-

sement des prix onciers et immobiliers

dans les centres urbains, et de crise

nancire, une partie des ressources

immobilires actuelles, quil sagisse de

logements, de parkings, de bureaux,

etc., est paradoxalement sous-utilise.

Lide de mettre prot les possibili-

ts oertes par Internet en mettant

en relation utilisateurs, propritaires

pour aciliter le partage dans le temps

de ces ressources immobilires trouveun cho grandissant. Le dveloppe-

ment des espaces de travail fexibles,

lous la journe, dont tmoignent

les entretiens de Frdric Bleuse et de

Ger Baron, est une des maniestations

possibles de cette transition vers une

conomie immobilire plus en phase

avec les usages rels des espaces,

notamment de travail, usages bou-

leverss en particulier par lessor du

tltravail, comme le souligne Ghislain

Grimm. Ces innovations ne signent pas

la n du bureau entendu comme lieu

de travail collecti propre une entre-

prise. Linnovation et le travail collec-

ti ncessitent encore bien souvent la

cration de lieux physiques acilitant

les changes entre collaborateurs,

comme le montrent Laurence Barths

et Olivier Estve. Les changes en

ligne viennent alors en complment de

ces relations noues en ace ace.

Si lessor des lieux de travail fexiblesne signe pas la n des bureaux, les

transormations des modes de vie, de

travail, de consommation, marqus par

une mobilit gnralise et par la fexi-

bilit quintroduisent les techniques

de tlcommunication, renouvellent

les enjeux de limmobilier de bureau.

Limmobilier de bureau est en eet tra-

vaill par les enjeux plus gnraux de

Ces innovations ne signent pas la fn du bureau

entendu comme lieu de travail collecti propre

une entreprise. Linnovation et le travail collecti

ncessitent encore bien souvent la cration de

lieux physiques acilitant les changes entre

collaborateurs.

20


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lamnagement urbain et de lagence-

ment des btiments au sein des villes.

La valorisation croissante de la proxi-

mit comme horizon de la ville idaleconduit la plupart des contributeurs

de ce cahier insister sur la nces-

saire remise en cause de la segmen-

tation des onctions au sein des villes.

Le bureau, comme les autres onctions

des espaces immobiliers, doit tre

connect avec lensemble des res-

sources urbaines pour devenir un vri-

table lieu de vie, accessible et ouvert

sur la ville. Il ne peut donc plus tre

question de concevoir un immeuble de

bureau (pas plus quun immeuble delogement) sans gard pour son mode

dinteraction avec la ville, les trans-

ports qui le desservent, les ressources

quore lenvironnement proche, rap-

pellent Olivier Estve, Ghislain Grimm.

Christian Clret insiste sur la nces-

sit de cette diversit des onctions

lchelle de la proximit qui consti-

tue lessence de lurbanit et donne,

avec lexemple du projet de reonte

de la poste du Louvre, un aperu de

ce que pourraient constituer lavenir

des projets immobiliers ralisant cet

idal de multionctionnalit. travers

lespace des gares, qui connaissent

des transormations proondes, Rachel

Picard montre que lessor des mobili-

ts avorise la mixit des usages des

lieux de transit.

Pour aborder limpact des volutionssociales sur la ville et son immobilier,

ce premier numro des Cahiers de lachaire Immobilier et Dveloppementdurable est organis en trois temps.Le premier chapitre ait le point surles mutations sociales et urbaines

travers les regards de quatre person-

nalits, au croisement de la sociolo-

gie, de lconomie, de lurbanisme et

de larchitecture. Cette rfexion em-brasse le temps long de lhistoire des

villes tout en proposant un clairage

sur les tendances luvre dans la

ville en construction.

Le deuxime chapitre tudie les rela-tions entre limmobilier et lentreprise.

La premire section prsente lim-

pact des volutions de lorganisation

des entreprises sur la conception des

espaces de travail. La deuxime section

sintresse la diversit des stratgies

immobilires des entreprises. Dansun troisime temps sont prsents

les nouveaux espaces qui mergent

avec lessor du travail nomade. Une

quatrime section de ce chapitre pr-

sente lintrt de l annexe verte au

bail sign entre locataires et propri-

taires pour la rduction des consom-

mations nergtiques des bureaux et

commerces.

Le troisime et dernier chapitre ques-tionne les transormations des rapports

limmobilier en lien avec lvolution

des modes de vie et de consommation.

La premire section sintresse plus

particulirement au logement et lh-

tellerie. La deuxime section prsente

les impacts de lvolution des modes

de consommation pour les acteurs

de limmobilier commercial. Dans un

troisime temps, il sagit didentier

les besoins en termes de logistique

urbaine lis ces nouveaux modes de

consommation. Louvrage se terminesur les apports des technologies de

linormation dans la construction de la

ville de demain.

21

Introduction


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Chapitre 1

Regards croiss

sur les mutations

urbaines et sociales

Penser limmobilier et la ville de demain ncessite

une analyse pralable des transormations

proondes de notre socit et de ses territoires.

Ce chapitre donne la parole quatre penseurs de

la socit en articulation avec son inscription

spatiale pour proposer quatre regards au

croisement de la sociologie, de lconomie,

de la gographie, de lurbanisme et de

larchitecture, ports par des personnalits

oprationnellement impliques dans la

transormation de nos villes et de nos socits

en tant qulu, amnageur, architecte


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Ont particip ce chapitre :

Jean ViardDirecteur de recherche CNRS au CEVIPOF

Alain dIribarneDirecteur de recherches au CNRS,

Fondation Maison des sciences de lhomme

Pierre VeltzChercheur en conomie et sociologie et

Prsident-directeur gnral du conseil dadministration

de ltablissement public de Paris-Saclay

Nicolas GilsoulGrand prix de Rome, architecte et paysagiste
http://www.cevipof.com/fr/l-equipe/les-chercheurs/chercheurs/bdd/equipe/28http://www.media-paris-saclay.fr/paris-saclay/http://www.media-paris-saclay.fr/paris-saclay/http://www.cevipof.com/fr/l-equipe/les-chercheurs/chercheurs/bdd/equipe/28


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Regards croiss sur les mutations urbaines et socialesChapitre 1

Enreien avec Jean ViardDireceur de recherche CNRS au CEVIPOF

Sociologue et diplm en conomie, Jean

Viard analyse depuis plus de trente ans

lvolution des modes de vie des Franais et

porte une attention particulire laugmen-

tation du temps libre et aux pratiques qui en

dcoulent, la mobilit, et lvolution de

nos rapports lespace. Conseiller municipal

Marseille, il est galement vice-prsident

de la communaut urbaine Marseille Pro-

vence Mtropole, charg de la transorma-

tion du vieux port et des dchets. Il sint-

resse en tant que chercheur et en tant qulu

aux enjeux politiques des recongurations

de nos manires de vivre.

Quelles sont pour vous lesprincipales volutions sociales desdernires dcennies ? En quoi uneentre par les temps sociaux est-elle

pertinente pour bien identier leursenjeux ?

La dure de vie, et la vitesse laquelle

se droulent nos direntes activits,

sont les changements les plus radicaux

de nos socits. Car paradoxalement,

plus on a de temps, plus on va vite

pour lutiliser. La dure de vie a aug-

ment de 40 % en un sicle dans les

pays dvelopps et cette augmenta-

tion saccompagne dune densication

de lusage du temps : on tlphone en

voiture ou on coute la radio, on part

en voyage pour quatre jours, on lit des

livres plus courts Aujourdhui nous

continuons gagner trois heures de

vie par jour et en mme temps le temps

de sommeil sest rduit de deux, voire

trois heures par nuit en deux gnra-

tions. Autrement dit, notre vie active

augmente de cinq heures par jour par

rapport nos grands-parents et nous

avons gagn 21 ans de vie depuis 1950.

ct du temps objecti, mdical, le

temps disponible pour des activits sest

considrablement transorm. Depuis

les annes 1920, la dure moyenne de

vie est passe de 500 000 700 000

heures tandis que la part consacre

au travail que lon estimait autour de

200 000 heures aprs la guerre de

1914, est estime aujourdhui moins

de 70 000 heures (en France, il aut

cotiser 63 000 heures pour avoir droit

la retraite). Les temps contraints,sommeil et travail, qui taient majori-

taires aprs 1914, sont trs nettement

minoritaires un sicle plus tard : si lon

te les 30 000 heures consacres

en moyenne aux tudes, les 70 000

de travail et les 200 000 heures de

sommeil, il reste 400 000 heures dis-

ponibles pour dautres activits. Dont

100 000 que lon va passer devant la

La dure de vie et la vitesse laquelle se droulent

nos direntes activits sont les

changements les plus radicauxde nos socits.

400 000Cest le nombre

moyen dheures

dont disposent

les Franais pour

leur temps libre

au cours dune vie.
http://www.cevipof.com/fr/l-equipe/les-chercheurs/chercheurs/bdd/equipe/28http://www.cevipof.com/fr/l-equipe/les-chercheurs/chercheurs/bdd/equipe/28


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tlvision ! Et ce qui est dcisi com-

prendre est que plus la vie est longue

plus on la vit par squences courtes

dans tous les domaines (aectis, rsi-dentiels, proessionnels) car la vie est

assez longue pour que lon dispose de

plusieurs chances. On peut reonder

une amille, changer de vie, de mtier.

La question essentielle devenant qui

choisit et qui subit et comment la

socit produit des lets de scurisa-

tion pour les passages.

Quelles en sont les consquencesmajeures ?

Une des consquences majeures est

que les normes et les valeurs qui se

construisaient essentiellement par la

socialisation dans le monde de travail

sont de plus en plus structures par les

activits lies au

temps libre et

lducation. La tl-

vision et les va-

cances ont t des

vecteurs puissants

de construction de

nouvelles normes sociales, de nou-

veaux rapports au corps, lesthtique,

aux jeux, aux voyages, la nature. Nos

pratiques urbaines ont t transor-

mes par les vacances et lessor du

temps libre.

Lallongement de la dure de vie a

galement conduit lmergence

dune socit qui compte quatre g-

nrations et non plus seulement trois.

En moyenne, on perd ses parents 63ans, ce qui a des rpercussions trs im-

portantes sur les modes de transmis-

sion culturelle mais aussi sur la trans-

mission du patrimoine, qui advient au

moment de la retraite et non plus au

mitan de lge adulte. Lhritage se

transorme plus en objets de loisirs

quen investissements.

Le changement du rapport au temps

et laugmentation des vitesses duti-

lisation de ce temps nous ont ait

passer dune culture de la sdentarit,

une culture du repaire, avec des dpla-cements plus ou moins grands, une

culture de la mobilit avec des lieux

repres et des totems. Linvention dob-

jets techniques (du train la voiture et

au tlphone xe puis portable et

Internet) nous a permis dlargir consi-

drablement notre chelle daction

par une mobilit physique ou virtuelle.

Nous sommes passs dune socit

o lon parcourait environ cinq kilo-

mtres par jour dans les annes 1950

une socit o lon en parcourt enmoyenne 45 par jour (les Amricains

en parcourent dj 70), sans compter

les kilomtres virtuels.

Ce rcit des bouleversements soci-

taux cache bien entendu de grandes

disparits mme si le

mouvement de ond

est vritablement

celui dune ormi-

dable hausse des mo-

bilits. Ces ingalits

dans la mobilit sont

en train de restructurer nos territoires

politiques. Quand le prsident de la

Rpublique ait environ 500 kilomtres

par jour, certains citoyens ne sortent

pas de leurs quartiers ou de leurs vil-

lages, voire de leurs grands ensembles.

Il existe des quartiers de relgation, ce

qui dsigne, par contrecoup, des stra-

tgies politiques possibles pour dmo-

cratiser laccs la mobilit, physique

mais aussi virtuelle. Par exemple, lagnralisation du haut dbit dans les

banlieues et le rural, ou lintgration du

dpart en vacances dans les projets

ducatis. Ce bouleversement des

temps sociaux et des vitesses a bien

sr des consquences proondes sur le

rapport quentretiennent les groupes

sociaux aux territoires.

Nos pratiques urbaines ont

t transormes par

les vacances et lessor

du temps libre.

12 %Cest la part du temps

consacr au travail.


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Quels impacts ont cesbouleversements sur les territoires ?

Laugmentation de la mobilit sestaccompagne de ltalement urbain et

de transerts massis de populations

(fux de retraits migrants des rgions

productives aux grandes rgions

touristiques, fux vers Paris dtudiants

qui y restent quelques annes, etc.).

Cela conduit une nouvelle segmen-

tation du territoire selon direntes

dimensions (territoires productis/ter-

ritoires rsidentiels ; centres urbains/

priphries, qui peuvent tre rurales

ou priurbaines). Les villes deviennentles lieux du clibat, de la rencontre,

de linteraction (rencontre daaire,

interaction culturelle, rencontre amou-

reuse), tandis que les amilles, mais

aussi les entreprises qui sagrandissent,

tendent sinstaller dans le priurbain

(et pas seulement, loin de l, dans les

zones damnagements conues pour

avoriser linnovation). Les trajectoires

rsidentielles dessinent un cycle de

vie qui assigne aux mtropoles le rle

de hub de la mise en relation pour les

tudiants et jeunes actis, mme si ces

trajectoires et le degr de mobilit di-

rent selon les milieux sociaux.

cela sajoute un autre bouleverse-

ment majeur dans la construction du

lien social. La socialisation des indi-

vidus se ait de plus en plus dans le

cadre du domicile, qui sest ouvert : on

y reoit beaucoup plus quautreois o

la rencontre extra-amiliale se aisait

essentiellement dans lespace public.Ce dernier ne joue plus quoccasion-

nellement ce rle (lors des maniesta-

tions, des matchs de ootball, du bal du

14 juillet, ou encore de catastrophes).

Le lien social sest privatis. Nouschangeons avec de plus en plus de

gens, mais dans lespace priv. Cest

ce que jappelle la civilisation du bar-

becue . Le jardin priv, dtenu par

50 % des Franais, devient un lieu de

sociabilit et prolonge louverture du

domicile sur le monde par Internet, la

tlvision, le tlphone. Notre socitnest donc pas en manque de liens,

mais les liens se sont dvelopps dans

la sphre prive. Nous sommes dans

une socit du bonheur priv et du

malheur public. Si le sens de la commu-

naut nationale, ou celui de la commu-

naut europenne ou humaine peine

sarmer, les individus parviennent

pour la plupart dployer des stra-

tgies conomiques, territoriales, so-

ciales, gagnantes ; 70 80 % des

Franais sestiment heureux dans leur

vie prive, proessionnelle, sexuelle,

etc. Ce bonheur priv laisse de ct 20

30 % de la population qui se trouvent

dans des niches dexclusion : 1,5 million

de emmes levant seules leurs enants

(consquence de la rupture des

couples) et deux millions denants,

soit prs de quatre millions de per-

sonnes pauvres concentres dans les

quartiers populaires, qui reprsentent

la majorit des usagers des Restos du

cur. Mais il y a dautres poches dex-

clusion, les anciennes rgions indus-

trielles, les arrivants rcents, une partiede la jeunesse

Les centres villes ne demeurent-ilspas des lieux de construction du liensocial dans lespace public ?

Le groupe social le plus mobile dans

la ville est celui des jeunes et des cli-

bataires. Laccessibilit de ce groupe

Les villes deviennent les lieux du clibat, de larencontre, de linteraction (rencontre daaire,

interaction culturelle, rencontre amoureuse), tandis

que les amilles, mais aussi les entreprises qui

sagrandissent, tendent sinstaller dans le priurbain.


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au cur de la ville est donc un enjeu

majeur. Les projets permettant de

relier aux centres-villes par les trans-

ports en commun les cits univer-sitaires et les quartiers populaires,

qui concentrent la jeunesse, sont es-

sentiels dans lapprentissage par les

jeunes de la dynamique urbaine, de la

rencontre pratique, des stratgies de

construction de la mobilit. Et cette

mobilit physique est le corollaire dun

apprentissage de la mobilit qui sera

celle des vies amoureuses et proes-

sionnelles. La mme acculturation agit

dans les dirents champs.

La ville contemporaine se construitaussi partir des mobilits virtuelles

qui consolident les rseaux sociaux

(plus ortement ceux construits dans

la proximit que dans la distance).

Lducation linteraction en ligne et

aux mdias, en particulier pour les ca-

tgories populaires, est donc, paral-

llement lapprentissage de la ville,

essentielle dans la construction du lien

social. Il aut intgrer les jeunes des

milieux populaires dans la socit de la

mobilit par le virtuel en mme temps

que par la mobilit physique pour en-

richir leur rapport lespace et largir

leur palette dopportunits sociales et

culturelles. Lcole a un rle primordial

jouer dans lapprentissage de la mo-

bilit, notamment virtuelle. Les dparts

en vacances des jeunes, qui sont des

modes dexprimentation de la mobi-

lit, est un enjeu politique de la respon-

sabilit des collectivits territoriales.

Cet enjeu dapprentissage de larticu-lation entre mobilit relle et mobilit

virtuelle est videmment crucial pour

le monde rural au sein duquel Internet

ore des opportunits nouvelles dac-

cder une ore culturelle, des oc-

casions dinteraction, en substitut de la

mobilit physique.

Quels enjeux politiques soulventces transormations sociales etterritoriales ?

Aujourdhui, plus de 60 % des sala-

ris ranchissent une limite commu-

nale en allant travailler, ce qui im-

plique une dissociation entre le lieu de

vote et celui du travail. En prenant en

compte les retraits et autres inactis,

on constate que le cur de llectorat

est reprsent par des citoyens den-

dant des intrts de propritaires et

de locataires (la valeur de leur bien, le

silence, la scurit et de bonnes coles

pour leurs enants), ce qui dessine une dmocratie du sommeil qui occulte

les enjeux de dveloppement cono-

mique, de solidarit sociale avec les

plus davoriss, des grands projets.

Paralllement, la rquence accrue des

mobilits rsidentielles (six millions de

Franais, soit 10 % de la population,

dmnagent chaque anne) ait de

llectorat dune commune non plus un

stock mais un fux de population rsi-

dant en un temps T sur le territoire, ce

qui bouleverse la manire dont se

structure le dbat politique, autreois

construit sur des antagonismes

sociaux construits dans la dure.

Le modle de la mobilit gnralise,

qui, pour la majorit de la population

onctionne bien, ne dsigne plus de

projet commun. On nappartient plus

une classe sociale mais des en-

sembles de groupes dnis par le

mtier, le revenu, lorigine, le genre, les

meurs, lge Nos appartenances mul-tiples complexient le jeu social et po-

litique. On change demploi en

moyenne tous les onze ans en France,

de partenaire amoureux tous les huit

ans. La question sociale que pose la

rquence de ces ruptures (proes-

sionnelles, amiliales) est celle de la

marge de libert des individus. Certains

groupes ont une capacit choisir et

10 %des Franais

dmnagent chaque

anne.


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dautres subissent la dsaliation. La

gure du Sans Domicile Fixe est le reli-

quat de ces dsaliations multiples

qui rsulte de cette mobilit subie.Dans lensemble, les carts de res-

sources (patrimoine et revenus) se

sont rduits, mais lcart entre le 0,1 %

des plus riches et les plus pauvres se

sont accrus de telle sorte que ces deux

extrmes nont plus aucun rrent

nancier commun. Le groupe le plus

ragile est essentiellement constitu

de emmes et de jeunes. Les mres

dsalies cumulent les handicaps

car les activits contraintes limitent

leur capacit daction, notammentproessionnelle, et donc leur revenu.

Alors que la pauvret daprs-guerre

concernait surtout les personnes

ges, les retraits ont aujourdhui un

revenu suprieur celui des jeunes

actis, et de plus, stable. Ils sont majori-

tairement propritaires et sans enant

charge. Do leurs aides massives

leurs petits-enants.

La gestion individuelle de linvestisse-

ment oncier et immobilier dans une

socit de la rupture proessionnelle

et amiliale rapide devient extrme-

ment complexe. Lenjeu est de aire

de la rupture rpte un phnomne

positi quand il est choisi, alors que

le discours collecti reste largement

ngati. La vrit est que plus la vie

est longue, plus elle ore de chances

pour exprimenter aprs des rup-

tures. Nous sommes dans une socit,

encore consolider et dmocratiser,

de chances multiples, en particulierpour les jeunes.

Comment apprhendez-vous cettecatgorie des jeunes ?

Laugmentation dune vingtaine dan-

nes de la dure de vie depuis la n de

la guerre conduit lmergence dun

nouvel ge. Alors que les annes 1950

et 1960 ont invent ladolescence, nous

voyons aujourdhui apparatre, entre 18

et 28 ans, une phase dexprimenta-

tion avec les jeunes adultes (dduca-tion, des relations amoureuses, des bri-

colages proessionnels, des stratgies

dhabitat). En onction du capital sco-

laire et conomique, la mobilit proes-

sionnelle est plus ou moins choisie ou

subie, mais cela dessine un nouveau

modle culturel. La stabilit amiliale

et proessionnelle (premier enant,

premier Contrat dure indtermine)

advient aujourdhui prs de dix ans plus

tard quaprs-guerre, autour de 28 ans

en moyenne. On peut voir ce nouvel

ge comme une priode dchecs, mais

il serait rducteur de ne considrer que

lexclusion subie, qui concerne certes

la partie non diplme de la jeunesse.

Cest galement un moment dinsta-

bilit passionnant, une longue priode

dapprentissages, damours, de tes,

servant dinitiation au monde moderne,

bien plus complexe.

Les stabilits proessionnelle et ami-

liale tant lies, lintgration par le lo-

gement des jeunes davoriss est une

des pistes suivre : la stabilit rsiden-

tielle qui contribue la mise en couple

et la construction amiliale peut airemerger le dsir de travail et donc din-

sertion proessionnelle. Cest une des lo-

giques possibles dintgration. Aider les

jeunes entrer dans la socit de mobi-

lit ou rebondir aprs un rat (rupture

amoureuse, amiliale qui conduit d-

cohabiter, rupture proessionnelle) est

un imprati qui ncessite de construire

un projet politique commun.

Laugmentation dune vingtaine dannes

de la dure de vie depuis la fn de la guerre

conduit lmergence dun nouvel ge.


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Faciliter laccs au logement pour les

jeunes ncessite notamment de revoir

en proondeur la gestion de lattribu-

tion des logements sociaux. La gestionactuelle est absolument inadapte la

mobilit extrme de la socit actuelle.

Il aut aider les jeunes adultes dco-

habiter mme avant davoir un salaire,

inventer une politique de soutien puis-

sant vis--vis des amilles monoparen-

tales, et uvrer la mobilit des

seniors dont 48 % dclarent dsirer

dmnager au moment de leur re-

traite. Aider cette moiti des retraits

qui le souhaitent dmnager, en par-

ticulier la partie rsidant en rgion pa-risienne, vers leur rgion dorigine ou

vers les rgions attractives que sont le

grand Ouest et le Sud, notamment par

la mobilit entre direntes rgions au

sein du parc de logement social, serait

une manire de rduire la tension pour

laccs au logement, en particulier

Paris. On peut pour cela imaginer que

les bailleurs sociaux parisiens cons-

truisent dans ces rgions pour y loger

leurs retraits dmnager. Ces

derniers gagneraient en qualit de vie,

et cela librerait (pour un cot

moindre) une partie du parc HLM au

service de laccs au logement Paris

pour les plus jeunes.

Le cadre bti de nos vies est-il adapt aux nouveaux enjeuxsociaux que vous dcrivez ?

Laugmentation du temps libre a

conduit limportation des pratiquesde vacances dans les villes. Le modle

vers lequel tend la ville daujourdhui

est donc celui dune ville haussman-

nienne permettant la mise en circula-

tion des personnes mais orant dans

le mme temps des espaces de loisirs

se superposant lespace urbain tradi-

tionnel. En tmoigne le succs de Paris

Plage, du vlo en ville. Les amnage-

ments urbains renouvellent le rapport

la nature, aux corps, travers des

promenades urbaines qui rduisent la

place donne lautomobile au protdu piton. Les amnagements des

berges et des littoraux dessinent de

nouvelles relations des citadins leau :

Bordeaux, Orlans renouent avec leur

feuve, Marseille avec la mer. La priva-

tisation du lien social, construit de plus

en plus dans lespace domestique, a

renorc le besoin de lieux publics, de

rencontres alatoires. La culture spa-

tiale des vacances se mlange la

culture spatiale de lurbanit autour

de lieux estis et de territoires qui se

rapproprient leau, le vgtal. Notre

urbanit est ainsi devenue un mlange

entre la ville de Haussmann et le club

Med ou le camping. Et ce sont de

grands vnements qui en structurent

le temps l o, hier, le rythme des se-

maines et des saisons taient les seuls

marqueurs du temps.

Paralllement ce besoin durbanit

acilitant les rencontres alatoires dans

un environnement qui ait une place

nouvelle aux lments naturels , le

cadre intime du logement doit lui aussi

voluer. La dmocratisation du temps

libre produit un besoin de dmocrati-ser laccs au soleil qui pourrait devenir

un objecti de lurbanisme. Prs dun

tiers des Franais dispose dune rsi-

dence secondaire (11 % du parc de lo-

gements correspond des rsidences

secondaires). Pour cette portion de

la population, lenvironnement urbain

extrmement dense dans lequel elle

volue au quotidien est compens par

La privatisation du lien social,

construit de plus en plus dans lespace

domestique, a renorc le besoin

de lieux de rencontres alatoires.

48 %des sniors dclarent

dsirer dmnager

au moment de leur

retraite.


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laccs rgulier des maisons indivi-

duelles avec jardin. Pour les autres, il

importe de dmocratiser laccs un

petit espace extrieur priv. Si chaquecitadin disposait dun espace (terrasse,

petit jardin) prserv du regard des

autres et permettant de aire un petit

barbecue, davoir quelques plantes et

un petit point deau, cela permettrait

de rduire ltalement urbain, car une

des raisons pour lesquelles les gens

quittent les centres urbains tient leur

dsir de mener un mode de vie que le

logement urbain ne leur permet pas.

Retenons donc le rle considrable

des bouleversements de notre espace/temps, son apport une culture de la

mobilit, pour comprendre le change-

ment dans nos socits. Un phno-

mne tant quantitati que qualitati.

Cela entrane que dans une socit ole travail ne pse plus que 12 % du

temps collecti, les modes de vie do-

minent aujourdhui les logiques de pro-

duction, le sot attire le hard, lentre-

prise suit lhabitant, les grandes

appartenances hsitent et la socit

des vies compltes chres Jean

Fourasti nous impose son nouveau

rythme. Notre problme tant alors de

paraire notre analyse de ce mouve-

ment et de trouver les voies pour plus

dgalit et de mieux vivre.

11 %du parc de logements

correspond

des rsidences

secondaires.


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Enreien avec Alain dIribarneDireceur de recherches au CNRS, Fondaion Maison des

sciences de lhomme

Sociologue et conomiste au sein du Laboratoire dco-

nomie et de sociologie du travail (LEST) Aix-en-Pro-

vence puis au LAIOS (Laboratoire danthropologie des

institutions et des organisations sociales) Paris, Alain

dIribarne est galement prsident du conseil scien-

tique dActino, lobservatoire de la qualit de vie au

bureau. Il est spcialiste du lien entre travail et organi-

sation de lespace et sintresse la manire dont les

environnements de travail infuencent la perormance

des entreprises et le bien-tre des travailleurs. Dans cet

entretien, il met en perspective lvolution des environ-

nements de travail en France au cours des dernires

dcennies avec le rapport de limmobilier dentreprise

avec la ville.

Quelles volutions a connulorganisation des entreprises aucours des dernires dcennies ?Comment ces volutionsorganisationnelles se reftent-ellesen termes dimmobilier ?

Lvolution de lorganisation de lentre-

prise est lie la remise en cause, au

milieu des annes 1970 et au dbut des

annes 1980, du modle de croissance

de laprs-guerre ond sur lorganisa-

tion de la production dans une logique

de masse. Lpuisement de ce modledaprs-guerre conduit les entre-prises produire de la valeur sur lesservices associs : on rentre alors dansune socit de service mme si elle

reste industrielle. Les logiques de seg-mentation des marchs, de singularisa-

tion et dinnovation se dveloppent et

le besoin de mieux connatre le client

pour mieux rpondre ses attentes,

ont pour consquence que lorganisa-

tion productive est revue pour rduire

le nombre de lignes hirarchiques,

pour avoriser la polyvalence des sala-

ris, dont les ouvriers et employs les

moins qualis, an de limiter les dys-

onctionnements. Au cours des annes

1980 et 1990, le modle post-taylorien

qui prend le pas, prne lentreprise

fexible. Les volutions technologiques

contribuent la mobilit et lagilit

des entreprises, dsormais capables

dajuster rapidement leur organisa-

tion des contraintes changeantes et

aux marchs. La nanciarisation de

lconomie ait du management et du

changement organisationnel des outilsau service du temps court dans un

contexte trs comptiti.

Cest dans cette perspective que larexion sur les cots immobiliers delentreprise prend de limportance.Dans ce contexte se dveloppent les

open spaces qui permettent de rduire

les suraces occupes par lentreprise

et rpond galement la volont de

Au cours des annes 1980 et

1990, le modle post-taylorien qui

prend le pas, prne lentreprise

exible.
http://www.actineo.fr/http://www.actineo.fr/http://www.actineo.fr/http://www.actineo.fr/


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avoriser la coopration en quipe

de projet, la transversalit, source de

crativit. Cette premire vague de

cration dopen spaces conduit unrejet rapide de ce type despace qui

symbolise pour les salaris les nou-

veaux modes de management visant

un ort taux de retour sur investis-

sement, tout prix. Il sagissait de pla-

teaux aiblement personnalisables, ai-

blement appropriables, conus dans la

logique selon laquelle tout ce qui est

susceptible de crer une atmosphre

et est au service de la convivialit est

un surcot. Paralllement, les dmna-

gements et les implantations en pri-phrie, parois lointaine, inaccessible

en transport en commun ont t un

des moyens privilgis pour rduire les

cots xes et donc amliorer les per-

ormances de lentreprise.

Une srie dchecs a rvl aux entre-

prises que les prsupposs, les atten-

dus entraient en contradiction avec le

comportement des gens. La recherche

de rduction des cots par tous les

moyens a t contreproductive parce

que la logique conomique pure sap-

puyait sur des hypothses daccepta-

tion des contraintes par les salaris qui

se sont avres ausses. La capacit de

rsistance des salaris a t susam-

ment orte pour que les vertus atten-

dues du modle ne sappliquent pas.

Les entreprises se sont aperues que

la capacit dinsoumission perdure

mme avec des niveaux de chmage

levs. Traditionnellement on observe

trois manires pour le aible de sadap-ter. La premire, que lon peut appeler

Voice consiste entrer en confit

(donner de la voix) ; la deuxime,

Exit consiste partir et la troisime,

lanomie consiste rester tout en

cessant de se simpliquer. Le taux

d exit tend diminuer en raison du

taux de chmage, le voice est ga-

lement aaibli par la dsorganisation

de la reprsentation collective. Reste

donc lanomie. Les entreprises, les plus

grandes en particulier, se plaignent de

laaiblissement de limplication dessalaris et inventent de nouvelles ma-

nires de les motiver (y compris pour

les cadres intermdiaires, voire les

cadres suprieurs).

Ces checs ont conduit les entreprises revoir leur stratgie et sintres-ser aux notions de plaisir et de sou-rance au travail. On observe un retourvers des lieux o les salaris peuvent

mieux articuler leur vie proessionnelle

et leur vie personnelle. La question des

problmes de transport est rintgre

dans la problmatique immobilire.

Le constat, notamment que la rpar-

tition du travail domestique a volu

bien moins rapidement que la mini-

sation de la population salarie, tous

les niveaux hirarchiques, conduisant

les emmes encaisser des distor-

sions importantes dans leur vie de tous

les jours, a oblig les entreprises se

poser la question du temps daccs

au lieu de travail et donc de la locali-

sation. Paralllement se sont dvelop-

ps de nombreux services aux salaris

de type ancillaires (garderies, etc.) pris

en charge par les entreprises soit di-rectement, soit par des prestataires

de services locaux an de prendre en

compte linadaptation des horaires de

ce type de service avec les horaires de

travail.

Un nouveau genre dopen space est

apparu pour prendre compte la ois

le bien-tre des salaris et les besoins

en termes de travail. En particulier,

StRESScest le premier mot

choisi pour qualifer le

travail par 78 % des actis

devant intrt par

43 % (Sondage OBEA-In-

raorces pour20 Minutes et

France Info, octobre 2009).

Un nouveau genre dopen space est apparu pourprendre compte la ois le bien-tre des salaris et

les besoins en termes de travail.


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lidentication de besoins diversis

en onction des types de moments

dans le travail : besoin de concentra-

tion, de travail de groupe, (petits ougrands groupes), besoins de collabo-

ration ormelle, ortement structure,

ou au contraire dun onctionnement

spontan. Les cahiers des charges

voluent : les architectes, les concep-

teurs, les space planners ont compris

quen acilitant lappropriation de les-

pace on permettait aux salaris dtre

plus productis. De plus, ils conoivent

les espaces de travail et les btiments

en relation avec lidentit de lentre-

prise ou avec limage quelle souhaitedonner, ce qui conduit diversier les

produits immobiliers et sloigner

des produits standards qui dominaient

jusque dans les annes 1990.

Pensez-vous que les pouvoirs publics(par le biais de la rglementationavec les plans de bien-tre autravail) ont jou un rle plusimportant que la volont de rendre

les entreprises plus perormantes ?Ou bien y a-t-il eu une convergence ?

Les entreprises sont trs contraintes

par lvolution du droit du travail et

surtout de la jurisprudence. La res-

ponsabilit pnale de lencadrement

des entreprises est de plus en plus

engage, des niveaux assez bas

dans la hirarchie. Incontestablement,

laugmentation considrable du risque

juridique a jou un rle moteur. En la

matire, un changement radical sestopr quand la jurisprudence a ait

passer les entreprises dobligations

de moyens des obligations de rsul-

tat. Il est rsult, en eet, pour elles,

quen cas de mise en cause par un de

ses salaris, lentreprise ne peut plus

voquer pour sa dense le ait quelle

a ait des eorts pour mettre en place

des pratiques prventives ou des pra-

tiques correctrices. Elle doit galement

pouvoir montrer quelle a obtenu des

rsultats de sorte que lassignation est

inonde ou mal onde. Bien plus, aucas o la situation pathogne ayant

entran un problme grave de sant

au travail serait constate et rsulterait

du comportement dun salari, il serait

de la responsabilit de lentreprise et

donc de lencadrement , dempcher

le salari davoir de telles pratiques.

Il en irait par exemple ainsi pour un

salari qui aurait, sur les lieux de travail,

des dures du travail inconsidres .

Inversement, en ce qui concerne le t-

ltravail, le cadre lgislati et rgle-mentaire a ait obstacle son dvelop-

pement. Les juristes dentreprise ont

rein les directions des ressources hu-

maines car le droit du travail considre

quen cas de travail domicile, lentre-

prise assume les mmes responsabili-

ts juridiques dans le logement que

dans le bureau. Le tltravail sest

malgr tout dvelopp en dehors de

tout cadre rglementaire, en quelque

sorte vampiris par le grand mouve-

ment de la mobilit qui, dabord avec

les ordinateurs portables puis avec les

tlphones et, surtout les smart-

phones, devient une pratique de travail

de plus en plus rpandue. Il existe en la

matire, dans la socit ranaise, un

cart entre le onctionnement rel des

entreprises et sa ormalisation juri-

dique en raison paradoxalement de la

prgnance des lois et des textes rgle-

mentaires. Ce dcalage rend trs di-

cile la lecture et lanalyse de la ralit.Un autre domaine aujourdhui gale-

ment intressant suivre, en matire

dactions lgislatives et rglementaires

concernant le bti est celui de lco-

construction avec les volutions des

normes environnementales et, singu-

lirement, les normes nergtiques

et, en corollaire les labels ou certica-

tions : Haute qualit environnementale,

9 %Cest la part ofcielle

des tltravailleurs

ranais selon le

Centre danalyse

stratgique en 2009,

mais dans les aits,

58 % des cadres

travaillent chez eux en

rentrant le soir, 50 %

en week-end, 38 %

en congs ou en RTT

(sondage Tissot-Opinion

Way, Janvier, 2011).


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Btiment basse consommation, etc.

Le plus intressant en relation avec

notre propos est que les premiers r-

sultats de retour dexprience surdes immeubles en onctionnement ont

montr que les co-perormances

relles taient loin de celles thoriques

et que les carts provenaient pour les-

sentiel des comportements constats

des usagers du bti. De tels constats,

conduisent nouveau prendre en

compte les comportements humains

et les pratiques proessionnelles dans

les rfexions et, surtout dans le calcul

des perormances. Ainsi, dun point

de vue pratique, se retrouve posela mme question qui touche la re-

cherche de la perormance : aut-il

chercher adapter les comportements

humains en les rationalisant en les

normalisant , travers par exemple

des actions de ormation et/ou din-

citations et de coercitions, ou aut-il

procder au contraire des choix

techniques qui, prenant acte des com-

portements humains, chercheraient

sadapter eux, voir les mobiliser en

aveur des perormances nergtiques

recherches. Le choix entre les deux

options nest pas neutre. En eet, si

l'on considre que c'est aux hommes

d'adapter leurs comportements et non

aux dispositis techniques de s'adap-

ter aux comportements humains, on

ait peser des exigences supplmen-

taires sur des salaris dj saturs de

contraintes.

Enn, au-del de leurs rles lgis-

latis et rglementaires, en particu-lier en matire durbanisme, il ne aut

pas oublier que les pouvoirs publics,

aussi bien ltat que les collectivits

locales de toutes sortes, sont gale-

ment des btisseurs importants par le

montant des travaux quils nancent

et commanditent chaque anne, tant

de manire plus ou moins directe les

matres douvrage. Ils ont donc, en la

matire, non seulement une capacit

structurer des espaces btis, mais

aussi, une possibilit dexercer un rle

dexemplarit tant dans le domainearchitectural que dans celui des

amnagements.

Comment peuvent sarticuler letemps long de nos cadres btis et letemps court de linvestissementimmobilier ?

La ville et le bti cristallisent sur le

temps long les traces de lactivit

humaine. Comme tous les arteacts

techniques, ils portent les traces dessocits dans lesquelles ils ont t

conus, labors et mis en uvre et

ils traduisent les strates de ces soci-

ts. En tant que cadre de nos vies, ils

doivent tre ecaces pour le onction-

nement conomique (lieu de produc-

tion et dchange de richesses) mais

galement en termes de cadre de vie

de bien-tre, de bonheur. Ces deux

dimensions du cadre bti de nos villes

nous obligent rfchir, entre autre,

sur larticulation des temporalits, celle

du temps long et celle du temps court.

Cette rfexion est dautant plus essen-tielle que le temps conomique et le

temps social se distordent : sous lin-

fuence des nanciers, le temps cono-

mique sest considrablement rac-

courci avec la logique du taux de

retour dinvestissements de plus en

plus exigeants. Lurbain et limmobilier

daujourdhui portent les traces de ces

contradictions. En creux, cela nous

En tant que matres douvrage, les pouvoirs publics

ont la capacit de structurer les espaces btis et

dexercer un rle dexemple tant dans le domaine

architectural que dans celui des amnagements.


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rvle limportance de la vision dont

doivent tre porteurs le matre dou-

vrage et le commanditaire des ou-

vrages qui ont la ville. Tradition-nellement le prince clair tait le

commanditaire de lespace. Le cadre

bti des villes ranaises, italiennes, al-

lemandes, espagnoles nous rvle lim-

portance quy revtaient les grandes

amilles travers des btiments qui

sont aujourdhui presque tous devenus

des btiments publics. Il est ncessaire

didentier les commanditaires dau-

jourdhui, la vision dont ils sont por-

teurs et la manire dont ils arbitrent

avec les contraintes conomiques aux-quelles ils sont soumis.

La question centrale est celle de laplace de lhumain dans ces projets quiont la ville. Lhumain est-il considrseulement comme un cot ou gale-

ment comme une recette ? partir du

moment o lon considre quun inves-

tissement na de valeur que sil est va-

loris travers des activits humaines

et que celles-ci sont orchestres dans

le cadre dun systme dmocratique,

le cahier des charges pour la construc-

tion de lespace bti se onde sur lide

de garantir un environnement o lhu-

main, libre, est capable de se mobiliser

car il trouve du sens dans ses activits,

o les modalits du vivre-ensemblesont dnies.

La construction de repres devient

absolument essentielle et renvoie

aux questions didentit individuelle

et didentit collective, de commu-

nication (arteacts techniques de la

communication, codes sociaux de la

communication). Or, la ville est bien

le cadre au sein duquel sorganisent

ces codes sociaux. On peut dnir la

cit comme un espace dchange et

de vie, espace de vie en commun. Les

immeubles sont des composantes dela cit : espace de travail, espace de

vie, bureaux (sous-composante dun

immeuble). De la cellule individuelledu bureau la ville, la problmatiqueest celle de larticulation des chellespour abriquer de la cohrence. un niveau suprieur, ce projet relve

du politique. Mais les entreprises sont

appeles de plus en plus assumer des

responsabilits beaucoup plus grandes

quauparavant, travers la notion de

Responsabilit sociale des entreprises.Cette exigence mane la ois du poli-

tique et des salaris car le brouillage

des rontires entre vie prive et vie

proessionnelle, la porosit des temps

et des lieux pose la question du sens

du travail. Ce systme clat cherche

se reconstruire sur une base ontolo-

gique. Cest pour cette raison que lon

a vu apparatre le concept de Work

Lie Harmony qui consiste recher-

cher une harmonie qui englobe len-

semble des acettes de la vie dune

personne : vie proessionnelle, ami-

liale, sociale, etc., et de ce ait, est

inniment plus exigeante que la re-

cherche dune harmonie sur le lieu de

travail qui ne prendrait pas en compte

les autres aspects de la personnalit

du salari. Lobjecti tait de rconci-lier la vie hors travail avec celle dansle travail, la vie de la cit sur les lieuxde travail. Aujourdhui on sinterroge

sur la manire de rarticuler dans uneperspective ontologique ces dirents

temps et lieux qui se sont dissocis, en

particulier sous leet des technolo-

gies de linormation.

La ville, lieu de vie (vivante et non

ossilise), lieu de construction et de

rinterprtation est un objet vivant.

Lun des enjeux majeurs poss aux

La ville est le cadre au sein duquel

sorganisent les codes sociaux.


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urbanistes et aux btisseurs, est de se

rapproprier les lments du pass de

la ville pour y insrer les lments du

prsent, de aire en sorte que le cadrebti ancien qui compose nos villes soit

adapt nos usages daujourdhui.

La manire dont la municipalit de

Bordeaux a rinvesti lancien port et

les quais de la Garonne est un exemple

de russite urbanistique. Il sagit dun

Documents

Immobilier et société en mutation éléments de réflexion sur la ville de demain -