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mai 2017
Impact du dispositif Duflot/Pinel sur la dynamique investisseurs
en Pays de la Loire
n° 207
Table des matièresPrésentation du dispositif Duflot / Pinel...............................................................................................2Sa mise en œuvre en Pays de la Loire..................................................................................................2
2013 : lancement du dispositif.........................................................................................................2Bilan du dispositif au 31/12/2016....................................................................................................3
Le profil des communes demandant l’agrément.........................................................................4Le profil des communes agréées.................................................................................................5
Quel impact a eu le dispositif Pinel sur la dynamique investisseurs ?.................................................7Connaître les logements ayant bénéficié du Duflot/Pinel................................................................7La dynamique de l’investissement locatif privé depuis le 1er janvier 2009.....................................8
À l’échelle régionale...................................................................................................................8À l’échelle départementale........................................................................................................10À l’échelle intercommunale......................................................................................................11Selon le zonage A/B/C..............................................................................................................13
Le zonage A/B/C................................................................................................................................15Révision du zonage A/B/C en 2014...............................................................................................15Réforme territoriale........................................................................................................................16
1
Présentation du dispositif Duflot / PinelLe dispositif a été créé par la loi du 29 décembre 2012 n°2012-1509 du 29 décembre 2012 etprécisé par le décret du 19 juin 20131.
Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pour l’acquisition ou la constructiond’un logement neuf, en contrepartie d’un engagement à le louer nu à usage d’habitation principaleet à un prix inférieur à celui du marché, pendant six ans minimum. Il peut être prolongé en option àneuf ou douze ans. La loi de finances pour 2017 a prorogé le dispositif jusqu’à la fin 2017.
Le dispositif « Duflot » est devenu « Pinel » en 2014. La principale évolution a porté sur la duréede la période de mise en location (6, 9 ou 12 ans) et des niveaux de réduction d’impôts afférents.
Sa mise en œuvre en Pays de la Loire2013 : lancement du dispositif La région compte alors 39 communes en zone B1, 97 communes en zone B2 et 1 360 communesen zone C.
La méthodologie régionale d’analyse des demandes d’agrément sur la zone B2 est arrêtée, avecles partenaires, au cours du premier semestre 2013. Au-delà de l’examen des dossiers descollectivités, sont analysés :
• l’engagement de la collectivité dans la production de logements locatifs sociaux
◦ taux de logements locatifs sociaux
◦ production de logements locatifs sociaux réalisés entre 2010 et 2016 comparés à lacommercialisation de logements en investissement locatif privé.
La prise en compte de la production de logements locatifs sociaux a pour but d’éviter que lamobilisation du foncier au profit de l’investissement locatif se fasse au détriment de celle àdestination du logement locatif social.
• l’aménagement du territoire
Les outils de planification (plan départemental de l’habitat, programme local de l’habitat, plan locald’urbanisme, schéma de cohérence territoriale) et la desserte en transports collectifs sontégalement pris en considération.
• les tensions du parc locatif privé
La tension est analysée à partir de dix indicateurs tels que les niveaux de loyer, la vacance, leprix des terrains et la dynamique de construction.
1 Décret n° 2013-517 du 19 juin 2013 relatif à la réduction des plafonds de loyer et à l'agrément prévus respectivement au second alinéa du III et au deuxième alinéa du IV de l'article 199 novovicies du code général des impôts
1 investissement locatif privé 2
Bilan du dispositif au 31/12/2016
La région connaît une bonne dynamique avec 111 demandes d’agrément sur la période 2013-2016. 2013 constitue une année record en termes de volume de demandes déposées (58) etd’agréments délivrés (25)2. Près des 2/3 des demandes émanent de la Loire-Atlantique, plus d’unquart du Maine-et-Loire, 23 % de la Vendée, 15 % de la Sarthe et un peu plus de 5 % de laMayenne. Ces résultats sont à analyser au regard du poids des communes B2 plus important surles départements en tête.
S’agissant du nombre de communes agréés, les équilibres diffèrent. En effet, plus de 40 % desagréments sont délivrés sur la Loire-Atlantique contre 6 % en Sarthe.
2 6 agréments sont caduques car Batz-sur-Mer, La Bernerie-en-Retz, Guérande, Pornic, Saint-Nazaire et Trignac sont passées en zone B1 suite à la révision du zonage.
1 investissement locatif privé 3
44 49 53 72 85 PdL0
20
40
60
80
100
120
3429
617
25
111
2113
6 3 6
49
Demandes d'agrément au dispositif Duflot/Pinel
Bilan 2013-2016
Nombre de demandes Nombre d’agréments
45 %
100 %
18 %24 %62 %
Le profil des communes demandant l’agrément
Source : Insee
Près des 3/4 des communes demandant un agrément ont un PLH exécutoire et disposentd’un réseau de transports collectifs. 2013 est marquée par une forte affluence de demandes enraison de la mise en place du dispositif de dérogation, et notamment de communes B2 de tailleconséquente telles qu’Angers ou Saint-Nazaire, ce qui explique le nombre moyen d’habitants plusélevé.
Sources : Insee, RPLS, inventaire SRU, SISAL,ECLN
35 % des communes demandant un agrément sont soumis à l’obligation de production de 20 % ou25 % de logements locatifs sociaux, dite SRU. Les communes en 2013 connaissent une plusforte dynamique en matière de politique de l’habitat, en témoignent le taux moyen de LLS,ainsi que le nombre moyen de logements locatifs sociaux (LLS) financés et de logementscommercialisés en investissement locatif privé.
1 investissement locatif privé 4
2013 28 18,5% 32 15,8
2014 3 5,7% 21 3,5
2015 2 7,3% 13 1,7
2016 5 5,6% 9 1,9
Total 38 9,3% 19 5,7
NB communes SRU
Taux moyen de LLS
Volume annuel moyen de LLS
financés
Volume annuel moyen ILP1
NB communes
2013 58 39 43
2014 12 12 7
2015 17 9 5
2016 24 17 24
Total 111 77 79
NB moyen habitants
NB communes PLH exécutoire
NB communes avec réseau de
transport14 316
6 957
4 181
3 622
5 837
Le profil des communes agréées
Le préfet de région a délivré 49 agréments, toutefois 7 communes sont passés B1. Parconséquent, seuls 42 arrêtés portant agrément sont en vigueur. Aujourd’hui plus d’1/3 descommunes en zone B2 est agréé en Pays de la Loire. La zone B1 étant bénéficiaire de droit audispositif, 91 communes sont couvertes par le Pinel.
1 investissement locatif privé 5
Dans l’analyse des demandes des communes, une attention particulière est portée sur le logementlocatif social (taux de LLS et production annuelle), afin d’éviter que le foncier mobilisé pourl’investissement locatif privé le soit au détriment du foncier dédié au logement social. De manièregénérale, l’enjeu est de délivrer un agrément aux territoires sur lesquels la production delogements défiscalisés ne viendra pas déstabiliser le marché, notamment en créant de la vacance,et s’effectuera dans le développement équilibré de l’offre sur l’ensemble des secteurs du logement,notamment dans le secteur locatif social.
Source : Insee
Les communes agréées sont clairement inscrites dans une dynamique habitat puisque l’ensembledes communes dispose soit d’un PLH engagé/en cours d’élaboration, soit d’un PLHexécutoire (86 %). Plus des 3/4 des communes est équipé d’un réseau de transports encommun. Ces résultats s’expliquent par l’attention portée aux politiques locales d’habitat,d’aménagement et de déplacement dans l’analyse des demandes.
Sources : Insee, RPLS, inventaire SRU, SISAL,ECLN
3/5ème des communes est soumis à l’obligation SRU, il s’agit surtout des communes agréées en2013. Ce constat est à corréler avec le taux moyen de LLS et le volume annuel de LLS financésplus élevés sur cette année.
Il apparaît par ailleurs que les communes agréées en 2013 sont caractérisées par une plus fortedynamique en matière d’investissement locatif privé, cette situation est liée au fait qu’à cettepériode des villes de taille conséquente, chefs lieux de département, ont bénéficié d’un agrément.
1 investissement locatif privé 6
NB communes
2013 25 21 22
2014 12 11 7
2015 4 4 1
2016 8 6 8
Total 49 42 38
NB moyen habitants
NB communes PLH exécutoire
NB communes avec réseau de
transport
15 978
6 957
7 403
6 348
8 894
2013 21 21,8% 64 32
2014 3 5,7% 21 4
2015 1 16,0% 38 2
2016 5 7,0% 21 4
Total 30 15,2% 44 18
NB communes SRU
Taux moyen de LLS
Volume annuel moyen de LLS
financés
Volume annuel moyen ILP
Quel impact a eu le dispositif Pinel sur la dynamique investisseurs ?
Connaître les logements ayant bénéficié du Duflot/PinelLa plupart des logements loués par un investisseur sont issus d’un dispositif de défiscalisation.Toutefois, aucune source fiable n’est actuellement disponible pour connaître exactement leparc de logements défiscalisés. Seule la source fiscale pourrait fournir cette information.
Les acteurs de l’habitat disposent de plusieurs sources sur les logements vendus à investisseurs,cependant aucune information n'est fournie quant au bénéfice d'une défiscalisation. Deuxprincipales sources sont disponibles dans la région :
• L’Enquête sur la Commercialisation des Logements Neufs (ECLN) : enquêtetrimestrielle assurant le suivi de la commercialisation des logements neufs destinés à lavente aux particuliers. L’enquête (exhaustive sur son champ) couvre les permis de 5logements et plus destinés à la vente aux particuliers. La collecte des données est faite pardes enquêteurs et/ou par voie postale. Le questionnaire de base décrit le programme deconstruction. Il est rempli la première fois pour tout nouveau programme suivi parl’enquête ;
• L’enquête réalisée par l’Observatoire du LOgement de la Métropole Atlantique(OLOMA) sur la commercialisation des programmes de logements neufs en promotionimmobilière et en accession sociale (de 5 logements et plus), et en lots à bâtir. Lastatistique principale concerne les logements ordinaires vendus à propriétaires occupantsou investisseurs, en résidence principale ou secondaire. Est également établi un compte àpart des ventes en bloc à bailleurs sociaux en premier lieu et, en second lieu, aux autresbailleurs institutionnels privés. La collecte de données est réalisée par le bureau d’étudesAdéquation chaque fin de trimestre auprès des opérateurs pour recueil des grilles de prixdes programmes en cours de commercialisation (au semestre pour le lot aménagé).
Les données disponibles sur les logements vendus en investissement locatif (IL) se limitant auxprogrammes de plus de 5 logements, la connaissance se borne au collectif et à l’individuel groupé.Les logements individuels diffus sont de fait exclus de l’analyse. Cela pose question dansune région telle que les Pays de la Loire caractérisée par une part prépondérante de logementsindividuels tant sur le parc (71,1%)3 qu’au sein des logements défiscalisés (46 %)4.
Par ailleurs, si on sait identifier la part d’IL parmi les ventes, on ne dispose d’aucune certitudequant au bénéfice d’une défiscalisation. On suppose que la majorité des IL sont des logementsdéfiscalisés.
3 Source : Filocom 20154 Source : étude de la DREAL L’ investissement locatif privé en Pays de la Loire : quelle réalité ?
1 investissement locatif privé 7
La dynamique de l’investissement locatif privé depuis le 1er janvier 20095
À l’échelle régionale
La dynamique en 2016 en termes d’investissement locatif privé est plus de deux fois supérieure àcelle qui a caractérisé la dernière année du dispositif Scellier.
L’ILP a connu un ralentissement entre 2012 et 2014. Les résultats sur l’année 2012 s’expliquentnotamment par une baisse du taux de la réduction d'impôt et des conditions d'accès durcies, telleque l’introduction d’un coût de revient maximal au mètre carré acheté (4 000 € en zone B1, 2 100 €en zone B2 et 2 000 € en zone C). S’agissant de la période 2013-2014, les volumes très modéréssont liés au fait que le dispositif Duflot n’a pas fortement attiré les investisseurs. Ce dispositif, depar son ambition de créer une offre de logements pour les ménages aux ressources intermédiairessur les territoires les plus tendus, se caractérisait par des plafonds de ressources plus bas que leScellier et une forte territorialisation6.
La forte croissance de l’ILP en 2015 réside dans l’introduction au 1er septembre 2014 d’uneréforme du dispositif Duflot par la ministre Pinel :
• la durée de location peut désormais être de 6, 9 ou 12 ans. Cette évolution permettait derassurer les investisseurs qui pouvaient – dans le contexte de crise économique – craindrede s’engager sur une durée longue (6 ans au lieu de 9 ans) ;
• la défiscalisation peut se faire sur une période plus importante (21 % pour un engagementsur 12 ans) ;
• possibilité de louer à ses ascendants ou descendants, dans un foyer fiscal séparé.
Le dispositif Pinel marque la relance de l’ILP dans la région dès 2015. Plus de 4 000 logementssont achetés par des propriétaires bailleurs, soit 1,5 fois plus qu’en 2014. La dynamique sepoursuit en 2016, où là plus de 5 000 logements sont produits en ILP, soit deux fois plus qu’en2013. La tendance se confirme en 2016 : l’ILP porte la dynamique de commercialisation,
5 Les analyses ci-après ont été réalisées à partir d’ECLN.
6 Contrairement au Scellier, le Duflot n’était ouvert de droit que sur le B1.
1 investissement locatif privé 8
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 20160
1000
2000
3000
4000
5000
6000
7000
8000
6730
6005
4649 48374617
6213
72266861
2 488
4 254
3 508
2 534 2 4482 744
4 259
5 363
Ventes ILP
Dispositif Scellier Dispositif Duflot Dispositif Pinel
avec près des 3/4 des logements vendus.
Sans surprise, les logements à investisseurs dans les programmes de plus de 5 logements sontmajoritairement collectifs. Ce constat, bien qu’influencé par la source, s’explique notamment par laterritorialisation des dispositifs de défiscalisation, accrue à partir du dispositif Duflot. En effet, plusun territoire est tendu, plus le foncier est cher, donc l’investisseur s’oriente donc naturellement versle logement collectif.
1 investissement locatif privé 9
À l’échelle départementale
En volume, le dispositif Duflot/Pinel aconnu un plus grand succès avec14 903 logements vendus contre12 896 pour le dispositif Scellier, avecun poids plus important de la Loire-Atlantique.
Ce constat cache en effet desdisparités. En effet, le Maine-et-Loireet la Sarthe enregistrent une baissedes ventes à investisseurs entre 2013et 2016.
Cette situation s’explique en partie par la forte territorialisation du Duflot/Pinel ouvert de droit sur les seules zones A et B1, et sur agrément en zone B2. La plus forte croissance (+ 23 %) concerne la Loire-Atlantique, département comprenant le plus de communes en zone B1.
Les dynamiques de marché étaient sensiblement différentes. En effet, les volumes de ventes étaient plus importants pendant le Scellier que durant le Duflot/Pinel. Ainsi, à l’échelle régionale, l’investissement locatif privé représentait 54 % des ventes sur la 2009-2012 contre 65 % sur 2013-2016.
L’investissement locatif privé a doncporté les commercialisations.
Sur tous les départements, saufla Vendée, la part des ventesinvestisseurs au sein des ventess’est accrûe, passant de 56 % à69 % en Loire-Atlantique, de48 % à 53 % en Maine-et-Loire,de 47 % à 58 % en Mayenne etde 51 % à 53 % en Sarthe. LaVendée connaît une légèrediminution d’un point (53 % à52 %).
1 investissement locatif privé 10
Loire-Atlantique Maine-et-Loire Mayenne Sarthe Vendée0
5 000
10 000
15 000
20 000
9 595
1 454142 477 1 228
11 800
1 246203 409 1 245
Dynamique investisseurs entre 2009 et 2016
Duflot/Pinel
Scellier
À l’échelle intercommunale
EPCI chefs lieux de départements
Volume de logements vendus à investisseurs entre 2009 et 2016
Dans la continuité des analyses supra, Nantes Métropole est de loin l’EPCI chef-lieu dedépartement le plus dynamique. Sur les 14 800 logements vendus à investisseurs sur 2013-2016en Pays de la Loire, près de 70 % étaient situés sur la métropole nantaise. Sur les 11 800 ILPcommercialisés sur la Loire-Atlantique, 86 % ont été réalisés sur Nantes métropole.
En seconde place arrive Angers Loire Métropole qui représente 8 % des logements vendus àinvestisseurs sur la région 2013-2016. 11 communes sur les 30 qui composent l’EPCI bénéficientd’un agrément pour bénéficier du dispositif Duflot/Pinel. Le faible résultat au 1er semestre 2013s’explique par le fait que l’arrêté portant agrément de ces communes n’a été pris qu’au 29 juin2013. Le nombre d’ILP a été multiplié par 3 entre le 1er semestre 2013 et le 2ème semestre2016.
S’agissant des autres EPCI chef-lieu de département, les dynamiques sont moins fortes, voirefaibles s’agissant de Laval agglomération : seulement 40 logements sont en moyenne vendus àinvestisseurs depuis le lancement du dispositif Duflot/Pinel.
1 investissement locatif privé 11
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Nantes Métropole 2286
Angers Loire Métropole 347 564 301 129 174 190 381 489 322
Laval Agglomération 54 18 30 25 101 19 19 51 40
Le Mans Métropole 124 115 143 63 117 77 95 120 107
La Roche Sur Yon Agglomération 75 41 49 23 43 75 79 78 58
PAYS DE LA LOIRE
Moy. Annuelle
1 421 2 817 2 198 1 721 1 462 2 008 3 102 3 562
2 488 4 254 3 508 2 534 2 448 2 744 4 259 5 363 3 450
Territoires littoraux
Les zonages varient selon les EPCI, et cela impacte fortement les marchés locaux. Les EPCIcomprenant des communes B1 attirent davantage les investisseurs, de par les rendementsescomptés.
Le territoire littoral le plus dynamique est la CARENE avec 7 % des investissements réalisés enLoire-Atlantique sur 2013-2016. Son niveau de ventes à investisseurs est quasiment deux foissupérieur à celui du Mans Métropole sur la période. Viennent ensuite Les Sables d’OlonneAgglomération avec une production d’ILP 1,7 fois supérieure à celle de La Roche sur YonAgglomération.
Cap Atlantique représente 3 % du volume départemental de logements vendus à investisseurs.Toutefois, ce résultat est supérieur à celui de Laval Agglomération et de La Roche sur YonAgglomération.
Pornic Agglo a connu des fluctuations sur les ventes à investisseurs. Son volume de production estquasiment équivalent à La Roche sur Yon agglomération.
Le Pays de Saint Gilles Croix de Vie – qui comprend une commune en B1 et une commune en B2agréée – connaît une dynamique plus importante à partir de début 2015. Cette situation peuts’expliquer par l’agrément de Saint Hilaire de Riez intervenu début 2015.
Océan Marais de Monts, contrairement aux autres EPCI, ne dispose d’aucune commune en B1.Océan Marais de Monts a 5 communes en B2 dont 2 agréées fin 2016. Par conséquent,l’intercommunalité n’a pas bénéficié du dispositif Duflot/Pinel sur la période 2013-2016, ce qui peutexpliquer l’absence de logements vendus à investisseurs.
1 investissement locatif privé 12
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 20160
50
100
150
200
250
300
350
400
Dynamique investisseurs sur le littoral
Pays de St Gilles-Croix-De-Vie Pornic Agglo Les Sables d'Olonne Agglomération
Cap Atlantique CARENE Océan Marais de Monts
Selon le zonage A/B/C
La zone B1 a largement profitédu dispositif Duflot/Pinelpuisque plus de 80 % deslogements vendus àinvestisseurs étaient situés enzone B1.
Logiquement, la zone C adavantage bénéficié dudispositif Scellier (2,7 fois plus de
logements vendus que sur la période
du Duflot/Pinel).
Ces constats sont sanssurprise compte-tenu de laterritorialisation accrue duDuflot/Pinel.
La forte présence de communes B1 sur la Loire-Atlantique explique l’augmentation des ventes àinvestisseurs lors de la mise en place du Duflot/Pinel. La zone B1 connaît une hausse globale de23 % de logements vendus à investisseurs portée par la Loire-Atlantique (+23,5 %) ; la Vendéequant à elle enregistre une plus faible augmentation (+ 5,2 %). S’agissant de la zone B2, ellerencontre une diminution de 3,6 % des ventes à investisseur entre le Scellier et le Duflot/Pinel dueprincipalement à la baisse des ventes en Maine-et-Loire (-14%). La zone C n’étant plus éligible àla défiscalisation, très peu d’investissements y ont été réalisés, à noter toutefois que la dynamiqueétait assez faible sur 2009-2012.
1 investissement locatif privé 13
14
Le zonage A/B/C
Révision du zonage A/B/C en 2014
La révision du zonage A/B/C a été engagée début 2013. À cette occasion, la DREAL Pays de laLoire a participé au groupe de travail national chargé de l’élaboration de la méthodologie derévision du zonage.
Le projet de zonage a fait l’objet d’un important travail préparatoire au niveau des services de l’Étatentre août et septembre 2013. Le projet de zonage en résultant a été présenté, en septembre2013, à l’ensemble des acteurs locaux de l’habitat lors d’un CADOL7 et d’un bureau du ComitéRégional de l’Habitat (CRH). Une large concertation locale a ensuite été engagée entre septembreet novembre 2013. La concertation s’est déroulée d’une part, à l’échelon régional, avecl’ensemble des membres du CRH, ainsi que les associations et fédérations présentes au groupede travail national. Elle a ensuite été déclinée au niveau départemental auprès des EPCI et desdélégataires des aides à la pierre.
Début 2014, la DREAL a transmis au ministre en charge du logement la proposition de zonageémanant de la concertation. Le nouveau zonage a été défini par arrêté du 1 er août 2014. La régioncompte alors 49 communes en zone B1 (+ 10 communes), 118 communes en zone B2 (+ 21communes) et 1 329 communes en zone C (- 31 communes).
7 Commission d’Animation des Dispositifs d’Observation Locaux
15
Réforme territorialeAu 1er janvier 2017, le paysage a quelque peu évolué avec la fusion des communes, on recensedésormais : 49 communes B1, 115 communes B2 et 1 192 communes C.
La fusion des communes peut conduire à deux cas de figure :
• fusion de communes aux zonages distincts◦ La nouvelle commune est rattachée à la zone se caractérisant par le déséquilibre le
plus important entre l'offre et la demande de logements. Ainsi, si une commune C etune autre B2 fusionnent, la nouvelle commune relèvera du B2 ;
▪ Cette situation a concerné Longuenée en Anjou et Garennes sur Loire.
• fusion de communes B2 dont seulement l’une d’entre elles est agréée◦ Dans cette hypothèse, un agrément temporaire de 4 mois est délivré par le Préfet de
région à la commune qui n’en bénéficie pas. La commune nouvelle devra dans cettepériode déposer une nouvelle demande si elle souhaite maintenir son bénéfice audispositif.
▪ Cette situation a concerné Verrière en Anjou, agréée fin 2016.
16
Pour en savoir plus :
• « L’ investissement locatif privé en Pays de la Loire : quelle réalité? » DREAL Pays de la Loire / CEREMA, juillet 2016
• Le dispositif Pinel
• Le dispositif Scellier
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