1Instance Nationale de la rénovation urbaineInstance Nationale de la rénovation urbaine

Mai 2006Mai 2006

La Rénovation urbaine

en Ile-de-France

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L’AORIF L’AORIF l’UNION SOCIALE POUR L’HABITAT IDFl’UNION SOCIALE POUR L’HABITAT IDF

Organisation professionnelle au service des organismes d’HLM franciliens (offices, E.S.H, coopératives, crédits immobiliers)

147 adhérents : plus d’1 million de logements sociaux

30 salariés au siège et dans les huit départements

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LA SITUATION DU LOGEMENT SOCIALLA SITUATION DU LOGEMENT SOCIAL

1 200 000 logements sociaux en Ile-de-France

Un patrimoine social très inégalement réparti sur la région qui entraîne de fortes disparités sociales et urbaines (Données OLS)

51 % des logements sociaux, dont l’occupation sociale est la plus précaire, sont concentrés sur 8,5 % des communes (qui logent 1/3 de la population francilienne)

54 % des communes ne possèdent pas ou peu de logements sociaux

Le parc social se paupérise : en 70, le revenu moyen des

locataires HLM se situaient à 10% en dessous du revenu moyen régional.

Il est aujourd’hui à 30% en dessous.

Le parc social accueille deux fois plus de familles monoparentales que l’ensemble du parc.

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LA LOCALISATION DU PARC SOCIALLA LOCALISATION DU PARC SOCIAL (Enquête PLS 2004)(Enquête PLS 2004)

5UNE SPECIALISATION TERRITORIALE MARQUEEUNE SPECIALISATION TERRITORIALE MARQUEE

La géographie prioritaire de l’Ile-de-France : La géographie prioritaire de l’Ile-de-France : ZUS, ZRU, ZFUZUS, ZRU, ZFU

6LA SITUATION DU LOGEMENT EN ILE-DE-FRANCELA SITUATION DU LOGEMENT EN ILE-DE-FRANCE Une crise majeure du logement :

La vacance est à son plus bas niveau avec un taux de 1,3%.

Une offre insuffisante : les objectifs de production du Schéma Directeur n’ont pas été respectés depuis de nombreuses années (40 000 logements contre 53 000 et maintenant 60 000).

Une production de logements sociaux qui reste néanmoins soutenue mais inférieure aux objectifs (environ 15 000 contre 20 000).

Une diminution des taux de rotation

Une demande sans cesse croissante : 350 000 demandeurs à fin 2005.

1999 2006

Grande Couronne 10 7

Petite Couronne 8 5

Paris 7 3

7

LES TERRITOIRES PRIORITAIRES LES TERRITOIRES PRIORITAIRES

157 ZUS / 751 au niveau national

3 170 468 habitants en ZUS et ZRU (RGP 1999)

145 PRU recensés en Ile-de-France, dont 111 « reconnus » par l’ANRU (409 à l’échelle nationale)

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LES TERRITOIRES PRIORITAIRESLES TERRITOIRES PRIORITAIRES

145 projets recensés, dont 111 « reconnus » par l’ANRUA ce jour 51 dossiers « engagés »

27

2427

33

Projets conventionnés

Projets pré-conventionnés

Projets déposés à l'ANRU

Projets en cours d'élaboration

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LES TERRITOIRES PRIORITAIRESLES TERRITOIRES PRIORITAIRES

Répartition des 111 dossiers : 55 cercle 1 (188 France entière)

56 cercle 2 (123 France entière)

20

7

18

617

43

Conventionnés cercle 1

Conventionnés Cercle 2

Pré-conventionnés Cercle 1

Pré-conventionnés Cercle 2

En cours Cercle 1

En cours Cercle 2

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LES ENJEUX FINANCIERSLES ENJEUX FINANCIERS

Sur 51 dossiers engagés :

7,5 milliards d’euros d’investissements, dont : 2,7 milliards de financement ANRU, soit 36% 2,8 milliards de financement bailleurs, soit 37,8%

37%

36%

27%

Part Bailleurs

Part ANRU

Autres

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LE VOLET HABITAT SOCIALLE VOLET HABITAT SOCIAL

24 000

26 000

52 700

67 500 Démolitions

Constructions

Réhabilitations

Résidentialisations

Opérations programmées dans les 51 dossiers engagés (en nb de logements)

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UNE OPERATION ANRUUNE OPERATION ANRU

Une opération ANRU c’est : Une opération d’aménagement

En milieu occupé Nécessitant de recréer un parcellaire Structurellement déficitaire

Des opérations de réhabilitations des bâtiments et des espaces extérieurs (résidentialisation)

Des opérations de constructions, locatif social (au titre du 1 pour 1), locatif libre (intervention de l’Association foncière logement) et accession à la propriété (incitation fiscale).

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UNE OPERATION D’AMENAGEMENT EN UNE OPERATION D’AMENAGEMENT EN MILIEU OCCUPEMILIEU OCCUPE

Un préalable :

le relogement : un processus sensible dans un marché tendu et dans un contexte d’absence d’intercommunalité.

Une obligation :

la concertation dont l’échelle reste à définir (Les immeubles voués à la démolition, le quartier, la commune).

Un objectif :

recréer une diversité sociale ce qui veut dire l’accueil de nouveaux habitants.

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UNE OPERATION D’AMENAGEMENT UNE OPERATION D’AMENAGEMENT STRUCTURELLEMENT DEFICITAIRESTRUCTURELLEMENT DEFICITAIRE

Les immeubles démolis sont souvent ceux qui dégagent un autofinancement positif pour les bailleurs.

Ceci a conduit l’ANRU à indemniser les pertes d’autofinancement et le passif.

Le coût technique des démolitions a été multiplié par 3 à 5 en cinq ans du fait des réglementations sur l’amiante et sur la gestion des déchets de chantier.

Des besoins importants de modernisation des équipements publics.

De faibles recettes en terme de charges foncières.

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DES OPERATIONS DE REHABILITATIONS : DES OPERATIONS DE REHABILITATIONS : LE NOUVEAU « CONCEPT » DE RESIDENTIALISATIONLE NOUVEAU « CONCEPT » DE RESIDENTIALISATION

Une volonté de dissocier l’espace public de l’espace privé.

Une réponse aux attentes des habitants en terme de sécurité et de stationnement.

Une valorisation en terme d’image des immeubles qui deviennent des résidences.

Mais

Un risque de généralisation sans discernement.

Un enjeu difficile en terme de maintenance et de pérennité .

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DES OPERATIONS DE CONSTRUCTIONDES OPERATIONS DE CONSTRUCTION

Deux enjeux forts

Élargissement du périmètre de reconstitution de l’offre sociale dans un contexte de faible intercommunalité

Diversification de l’offre in situ

17LA LOCALISATION PREVISIONNELLE DES LA LOCALISATION PREVISIONNELLE DES PROGRAMMES DE RECONSTRUCTION DES PROGRAMMES DE RECONSTRUCTION DES

LOGEMENTS DEMOLISLOGEMENTS DEMOLIS

• Reconstitution sur site : entre 50 et 60 %

• Reconstitution hors environ 20 %

site, sur commune :

• Reconstitution hors entre 20 et 30 %

Commune (agglomération ou

Département) :

Un aléa non négligeable : les terrains destinés aux programmes hors commune ne sont pas toujours identifiés.