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(30) du 13 au 19 juin 2009 les affaires www.lesaffaires.com www.lesaffaires.com les affaires du 13 au 19 juin 2009 (31)
Les vraies aubaines sont aux États-UnisVouz voulez acquérir une résidence secon-daire à prix d’aubaine ? Tournez-vous vers les États-Unis, comme l’on déjà fait de nombreux Québécois.
Les Américains subissent un ouragan qui fait surgir les aubaines pour les étrangers : chute boursière, récession, crise du crédit, dégrin-golade des prix de l’immobilier et saisies à profusion. Pour couronner le tout, le huard s’est fortement apprécié par rapport au dollar américain, ce qui accroît l’attrait d’investir aux États-Unis .
Vincent Fournier, gestionnaire de portefeuilles chez Claret, a acheté avec son père une pro-priété bordant sur 160 pieds le lac Champlain. La maison est située près de Port Kent, dans l’État de New York, en face de Burlington.
« Je suis amateur de planche à voile. J’avais le choix entre le lac Memphrémagog et le lac Champlain. C’est moitié moins cher au lac Champlain », dit le financier de 35 ans, sans vouloir révéler le prix qu’il a payé son coin de paradis situé à 1 h 20 de Montréal.
Plusieurs amants de villégiature canadiens arpentent les rives américaines du lac Cham-plain. « Les agents immobiliers constatent une recrudescence de Canadiens depuis 2007 », dit M. Fournier. Ils n’en avaient pas vu autant depuis le début des années 1970, quand le dollar cana-dien valait plus cher que la devise américaine.
M. Fournier a été capable de négocier, mais il a vite constaté que les vendeurs n’étaient pas prêts à céder leur cottage contre une bouchée
de pain. « Les prix ont baissé d’au plus 20 % par rapport à leur sommet », dit-il.
La Floride bon marchéLe véliplanchiste a jeté son dévolu sur l’État de New York, mais bon nombre de Québécois sont intéressés à tirer profit de la baisse des prix des résidences situées en Floride.
« C’est un très bon temps pour investir », dit le courtier Marcel Beaumont, de Paradise Pro-perties of Florida. M. Beaumont reçoit présen-tement plus de 100 courriels par semaine en provenance d’acheteurs potentiels du Canada et d’Europe, sur ses sites Internet (au Canada, www.floridausa.ca).
Gilles Kennedy, du Saguenay, est l’un de ses clients. En avril dernier, il a acheté pour moins
de 300 000 $ un penthouse avec vue sur l’océan dans un immeuble récent de West Palm Beach. La journée de notre entretien, M. Kennedy faisait une offre sur une deuxième copropriété. Il envisage de s’en procurer une troisième.
« Je suis propriétaire de 100 appartements locatifs au Québec et j’ai toujours voulu avoir un logement en Floride en tant qu’investisse-ment. J’ai payé mon penthouse un tiers du prix payé en prévente en 2007. Si d’ici cinq ans, le marché double, j’aurai fait une bonne affaire », dit l’homme de 40 ans, qui a commencé à ma-gasiner son condo en 2008.
L’attente de 15 mois lui a été profitable, car les prix ont continué à glisser. « Entre 100 000 et 200 000 $, on peut trouver un condo très confor-table. C’est un marché d’acheteurs », dit-il.
Petit prix, gros problèmesVétéran de la scène immobilière floridienne, Yves Beauchamp, courtier chez World Realty Net, prévient toutefois les Québécois de ne pas rêver en couleurs. « Les copro priétés à 50 000 $ ne constituent pas nécessairement une bonne affaire », dit M. Beauchamp, également copro-priétaire du journal Le Soleil de la Floride.
Leur état peut laisser à désirer, surtout si la propriété a été saisie par la banque et est restée longtemps à vendre.
La copropriété peut aussi faire partie d’un complexe aux trois quarts vide dont l’entretien a été négligé, de sorte que les frais communs sont appelés à bondir prochainement. A.D.
investir investir
occasion se présente enfin de réaliser votre vieux rêve d’acheter à prix abordable un chalet niché sur le bord de l’eau.
Pour la première fois depuis plu-sieurs années, les vendeurs de rési-dence secondaire n’ont plus le gros bout du bâton sur les acheteurs. Avec le ralentissement économique, la chute de la Bourse et le resserrement du crédit, le marché du chalet est revenu à une situation d’équilibre
entre vendeurs et acheteurs, même dans le créneau fort prisé des bords de lac, affirment les experts.
« Le marché s’est essoufflé, souligne Alain Laplante, président de la Chambre immobi-lière de l’Estrie. On parle d’un marché en équi-libre, sur le point d’être un marché favorable aux acheteurs. »
Les prix se stabilisentRègle générale, les prix ne baissent pas encore mais, au moins, ils ont cessé d’augmenter, comme ils le faisaient les années antérieures.
Est-ce que les prix pourraient diminuer d’ici un ou deux ans ? Cela dépendra de l’ampleur
de la récession; aucun expert n’ose se prononcer à ce moment-ci.
M. Laplante constate que le nombre des pro-priétés à vendre augmente en Estrie et que les délais de vente s’allongent, à des niveaux plus conformes à la moyenne historique. Il n’observe toutefois pas encore de baisse de prix des propriétés.
L’acheteur peut maintenant prendre son temps pour trouver la propriété de ses rêves, contrai-rement à la situation qui avait cours ces derniè-res années. « Il peut négocier davantage », dit Peter Reindler, courtier de Royal LePage Action, qui a des bureaux dans les Cantons-de-l’Est.
Les transactions ont été rares entre novembre et février, reconnaît-il, mais l’activité a repris depuis, grâce à la faiblesse des taux d’intérêt.
Selon la firme Royal LePage, qui publie chaque année un rapport sur le marché des chalets, le prix des propriétés de villégiature sont stables depuis 2004 sur le bord des plus beaux lacs des Cantons-de-l’Est.
En 2008, il fallait débourser entre 400 000 et 500 000 $ pour acheter une propriété quatre saisons de trois chambres, avec un terrain don-nant sur 100 pieds de rive. Le rapport 2009 de Royal LePage est attendu sous peu.
Les bonnes valeurs trouvent preneurCela dit, le marché des résidences secondaires est loin d’être au point mort. Il existe toujours une forte demande pour les propriétés riverai-nes offertes à un prix raisonnable.
Par exemple, Céline Boisvert a vendu son chalet sur le bord de la rivière Petite-Nation à Ripon, en Outaouais, en seulement trois se-maines ce printemps. Pour moins de 175 000 $, l’acheteur a mis la main sur une résidence quatre saisons érigée en 2006 sur un terrain de 10 000 pied carrés.
La génération X vient gonfler le rang des acheteursOn assiste au même phénomène dans les Lau-rentides, dit André Charbonneau, évaluateur agréé, de la région de Mont-Tremblant.
L’activité reste vigoureuse dans le secteur au nord de Tremblant. « Beaucoup de jeunes qui voulaient acheter une résidence secondaire depuis deux ou trois ans ne l’ont pas fait parce que les prix étaient trop élevés. Aujourd’hui, les prix sont plus négociables », dit Rose Girard, présidente de la Chambre immobilière des Laurentides.
L’arrivée des jeunes de la génération X, nés entre 1965 et 1980, a été soulignée dans le récent rapport Re/Max sur l’état du marché de la propriété secondaire au Canada.
Ils sont venus rejoindre les baby-boomers qui animent le marché depuis quelques années. « La tendance démographique milite en faveur d’un engouement pour la propriété de villégia-ture », note Hélène Bégin, économiste chez Desjardins.
Des occasions à TremblantAndré Charbonneau souligne que les prix se maintiennent pour les propriétés riveraines des plus beaux lacs des Laurentides, et ceux des résidences les plus attrayantes peuvent même continuer de s’apprécier légèrement.
M. Charbonneau donne l’exemple d’un chalet de 900 pieds carrés situé sur le chemin du Lac- Duhamel, à Mont Tremblant, vendu au prix de 269 000 $ en janvier dernier. La propriété riveraine s’est appréciée de 7,5 % en 18 mois.
Les chasseurs d’aubaine doivent se rabattre sur d’autres produits. Par exemple, les proprié-tés en forêt, sans attraits particuliers pour la villégiature, seraient difficiles à vendre, selon l’évaluateur.
Chez Intrawest, les propriétaires de copro-priété ont connu des jours plus heureux. « Au bas des pentes de ski, le marché est difficile pour les condos », constate Rose Girard, de la Cham-bre immobilière des Laurentides.
Pour certaines résidences hôtelières indé-pendantes, la baisse de prix atteint 5 % par rapport à l’an passé, signale M. Charbonneau. Les immeubles affiliés à une bannière, comme Marriott, s’en tirent mieux.
Un appartement de 1 039 pieds carrés au Marriott s’est vendu 375 000 $ en mai dernier, soit seulement 5 000 $ de plus que le prix payé par son précédent propriétaire en 2003.
Autour de Tremblant, à moins d’une heure de la montagne, le marché reste actif pour les propriétés de 100 000 à 450 000 $.
Les Américains sont partisQue ce soit à Tremblant ou en Estrie, de nom-breux Américains ont vendu leur résidence secondaire. Le krach immobilier au sud de la frontière et la dépréciation du billet vert les ont chassés du Canada.
Le phénomène contribue au relâchement observé dans le marché des résidences secon-daires au pays, selon le rapport de Re/Max Ontario-Atlantique Canada.
À vous d’en profiter. z
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Charles DesGroseilliers, un directeur artistique de 33 ans, est tenté par une copropriété à South Beach, au sud de Miami.
Il souhaite acheter avec un ami une copro-priété à distance de marche de la plage à un prix variant entre 100 000 et 175 000 $. Il envisage de l’offrir en location sur Internet.
Locataire à Montréal, M. DesGroseilliers considère faire une meilleure affaire en inves-tissant là-bas plutôt que d’acheter à Montréal, où les prix sont trop élevés, selon lui.
Pour tous les Québécois qui, comme lui, rêvent d’un condo à Orlando, voici six conseils pour réaliser le meilleur investissement qui soit.
1L’argent est roi« Les acheteurs qui peuvent se passer d’une
hypothèque aux États-Unis sont nettement avantagés », dit le courtier Marcel Beaumont, un retraité du service de police de Montréal.
Pour ce faire, les Canadiens puisent dans leurs économies ou contractent une nouvelle hypo-thèque sur leur bien immobilier au Canada.
Acheter comptant en Floride permet de béné-ficier d’une plus grande flexibilité pour saisir une occasion ainsi que de délais et de frais de transaction moindres.
Autre avantage, les Canadiens neutralisent le risque de change en payant comptant.
2S’adjoindre des conseillersAcheter une maison au Québec n’est pas
simple, alors imaginez à l’étranger ! Le marché immobilier floridien est plus risqué et com-plexe que jamais.
Le choix d’un agent immobilier compétent qui connaît bien le quartier où vous songez à investir est capital.
3Attention aux fraisFrais de transaction, frais de copropriété,
assurances, taxes, tout est plus cher aux États-Unis. Il faut prévoir ces montants dans son budget, surtout que plusieurs de ces frais sont susceptibles de varier.
« Il y a des associations [de copropriété] qui demandent de payer les frais communs six mois à l’avance », dit Yves Beauchamp, courtier chez World Realty Net.
4Les copropriétés ne sont pas toutes pour vous
« Si vous avez moins de 55 ans et que vous dé-sirez louer votre copropriété, le choix d’unités
à vendre se réduit considérablement, avertit Gilles Kennedy, un investisseur du Saguenay.
En effet, plusieurs immeubles en Floride sont destinés en exclusivité aux retraités de 55 ans et plus. « Environ 80 % des associations de copropriétaires ont des restrictions sur la loca-tion des unités », dit M. Beaumont.
5Maximiser les revenus de locationL’association de copropriétaires autorise la
location à des tiers. Parfait. Pour maximiser vos revenus de location, annoncez sur des sites spécialisés, recommande Christine Karpinski, auteur de How to Rent Vacation Properties By Owner. Elle suggère les sites CyberRentals, HomeAway, Vacation Rentals et VRBO.
6Le fisc, cet ami qui veut votre bienThéoriquement, les revenus de location
doivent être déclarés à l’Oncle Sam chaque année. Une convention fiscale entre le Canada et les États-Unis évite la double imposition.
Par ailleurs, à la revente d’un appartement, un impôt s’applique sur le gain en capital. À la conclusion de la transaction, le dépositaire légal retiendra un pourcentage de la vente qu’il re-mettra au fisc. A.D.
Six conseils avant d’acheter en Floride
L’
ChALeTSà venDre Le marché est favorable
aux acheteurs
248 000 $ USPrix médian des propriétés acquises.
77 %ont payé leur propriété comptant.
20 %des acheteurs envisagent de l’offrir en location.
Le profil des acheteurs canadiens en Floride
Source : Florida Association of Realtors, 2008
« C’est moitié moins cher au lac Champlain qu’au lac Memphrémagog », dit Vincent Fournier, qui a acquis un chalet près de Port Kent. [Photo : Gilles Delisle]
par André Dubuc > [email protected]
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