ISBN 978-2-89472-566-5 · Se lancer dans l’achat d’un plex : 10 étapes pour choisir la bonne propriété et faire de l’argent avec l’argent des autres (Guides Les affaires)

SE LANCER DANSL'ACHAT D'UN PLEX

PATRICK DENONCOURT

10 ÉTAPES POUR CHOISIRLA BONNE PROPRIÉTÉ ET FAIRE

DE L'ARGENT AVEC L'ARGENT DES AUTRES

PATRICK DENONCOURT

SE LANCER DANS L’ACHAT D’UN PLEX

ISBN 978-2-89472-566-5

Rayon librairie Immobilier24,95 $

Titulaire d’une maîtrise en sciences de l’Institut Armand-Frappier, Patrick Denoncourta une longue feuille de route en matière d'immobilier. Propriétaire de duplex, il scrute sans relâche le marché immobilier québécois à la recherche de sa prochaine acquisition. Il est également membre d’un groupe d’investisseurs privés aux États-Unis.

Est-il encore temps d'investir dans l'achat d'un plex ? Bien sûr ! répond l'expert en immobilier Patrick Denoncourt. Le marché fournit de belles occasions aux acheteurs. Mais il est crucial de choisir la bonne propriété pour bénéficier d'un investissement rentable plutôt que de se retrouver avec une dépense.

Proposant un plan d'achat en 10 étapes, l'auteur répond à toutes les questions que se posent les acheteurs : Comment constituer une mise de fonds sans mettre son REER en péril ? Quel juste prix payer ? Quoi surveiller durant la visite ? Comment conclure la transaction ? Comment s'assurer des locataires fiables et fidèles ? Calculs à l'appui, il explique de façon utile et accessible tout ce qu'il faut savoir pour mettre la main sur une vraie bonne affaire et faire fructifier son investissement.

De l’amélioration du dossier de crédit jusqu'au calcul des augmentations de loyer en passant par la réduction des impôts et la gestion des locataires, couvre chacune des préoccupations du futur propriétaire. Prenez dès maintenant les clés... de votre indépendance financière !

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Extrait de la publication

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Les Éditions Transcontinental5800, rue Saint-Denis, bureau 900Montréal (Québec) H2S 3L5Téléphone : 514 273-1066 ou 1 800 565-5531www.livres.transcontinental.ca

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Catalogage avant publication de Bibliothèque et Archives nationales du Québec et Bibliothèque et Archives CanadaDenoncourt, Patrick, 1977-Se lancer dans l’achat d’un plex : 10 étapes pour choisir la bonne propriété et faire de l’argent avec l’argent des autres(Guides Les affaires)ISBN 978-2-89472-566-51. Immeubles - Investissements - Guides, manuels, etc. I. Titre. II. Collection: Guides Les affaires.

HD1382.5.D462 2012 332.63’24 C2012-941444-1

Révision : Lyne RoyCorrection : Jacinthe LesageConception graphique de la couverture : Isabelle DucharmeMise en pages : Diane MarquetteImpression : Transcontinental Gagné

Imprimé au Canada© Les Éditions Transcontinental, 2012.Dépôt légal – Bibliothèque et Archives nationales du Québec, 3e trimestre 2012Bibliothèque et Archives Canada

Tous droits de traduction, de reproduction et d’adaptation réservés.

quuuuuuuuuuuuuuuCCCCCCuuuuuuuuuuuuuuuuurNous reconnaissons l’aide financière du gouvernement du Canada par l’entremise du Fonds du livre du Canada pour nos activités d’édition. Nous remercions également la SODEC de son appui financier (programmes Aide à l’édition et Aide à la promotion).

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Patrick Denoncourt




Table des matières

Introduction • L’eLdorado immobiLier .................... 9

Étape 1 • CoNNaÎTre Le marCHÉ aCTUeL ............... 13

Les cycles immobiliers : la roue tourne et tourne ...................... 14La crise pétrolière de 1979 ...................................................... 14La crise des savings and loans (1986-1992) ............................... 16La bulle de l’an 2000… Yahooooo ! .......................................... 17La crise des subprimes (de 2006 à… on ne sait plus !) ................. 18

Sommes-nous plus malins que les Américains ? ........................ 20

Quand on se compare au pays, on se désole… ......................... 24

Étape 2 • eN FiNir aVeC SeS maUVaiSeS HabiTUdeS de CoNSommaTioN ............... 31

Avoir du crédit ........................................................................ 31

Rebâtir son crédit .................................................................... 33

Le bon côté du crédit .............................................................. 34

Des offres alléchantes .............................................................. 36

Le dossier de crédit .................................................................. 38Jeu-questionnaire sur les dossiers et les pointages de crédit .......... 43

Jeu-questionnaire sur les cartes de crédit ................................... 43



Se lancer danS l’achat d’un plex

Étape 3 • dÉTermiNer SoN ProFiL d’iNVeSTiSSeUr ................................................ 45

Les services d’un courtier hypothécaire .................................... 46Le calcul de l’amortissement brut de la dette (ABD) .................. 48Le calcul de l’amortissement total de la dette (ATD) .................. 52

La préautorisation ................................................................... 56

La multiplicité des prêts .......................................................... 58Jeu-questionnaire sur les hypothèques ...................................... 61

La rupture de contrat .............................................................. 61

Un paiement par-ci, un paiement par-là .................................. 65

Les assurances .......................................................................... 68

Étape 4 • CoNSTiTUer Sa miSe de FoNdS ................. 71

L’assurance hypothécaire .......................................................... 72

Où trouver l’argent ? ................................................................ 74

Se prêter son argent : le REER ................................................. 76

Le REER des autres ................................................................. 79

RAPer sans REER ................................................................... 80

Le REER autogéré avec un courtier ......................................... 83

La petite séduction des banques ............................................... 85

Le don, ou savoir recevoir les bras grands ouverts .................... 88

Les prêteurs non conventionnels .............................................. 89

Utiliser sa police d’assurance vie, de son vivant ........................ 90

Le solde de prix de vente ......................................................... 91

Acquérir d’autres propriétés avec la valeur nette estimée et l’effet de levier ..................................................................... 93

La marge de crédit hypothécaire .............................................. 99

D’autres astuces créatives… ..................................................... 101

Le coup de pouce des instances municipales ............................ 103



table deS matièreS

Étape 5 • aVoir La boSSe deS maTHS immobiLiÈreS .................................................. 107

Le multiplicateur du revenu brut et le prix par appartement .... 108

Déterminer le rendement ........................................................ 110Le rendement annuel de l’immeuble ........................................ 116Le rendement de la mise de fonds ............................................ 119

Combien faudrait-il payer ces plex ? ........................................ 126

Étape 6 • aLLer SUr Le TerraiN aVeC LeS ProS ..... 133

Le courtier ou l’agent immobilier ............................................ 134Le rôle du courtier ................................................................. 136À vérifier au cours de la première visite ..................................... 137Les clauses échappatoires de l’offre ........................................... 139

L’inspecteur en bâtiment ......................................................... 142À la recherche de quoi au juste ? ............................................... 142

Conclure la transaction............................................................ 148

Le notaire ................................................................................ 149

Étape 7 • ÉCoNomiSer de L’imPÔT aVeC L’aide d’UN aUTre Pro : Le FiSCaLiSTe .... 153

Réduire ses impôts avec ses dépenses ........................................ 154Les dépenses courantes .......................................................... 154Les dépenses capitalisables ...................................................... 159

Réduire ses impôts grâce à l’amortissement .............................. 160

Réduire ses impôts grâce au partage des revenus ...................... 162

D’autres astuces pour réduire ses impôts .................................. 163

« Et si je voulais vendre ? » ........................................................ 164Des astuces pour payer moins d’impôt à la vente de l’immeuble ..... 164

Le fisc et l’achat, la réno, la revente .......................................... 166




Étape 8 • Faire de SeS LoCaTaireS de boNS CLieNTS ............................................. 169

L’importance de s’annoncer ..................................................... 169

Gérer les visites : rien de sorcier ! .............................................. 171

Une offre de service, un contrat signé : le bail .......................... 174

Les droits et responsabilités du propriétaire ............................. 177La CORPIQ : le club des proprios ........................................... 178

Les droits et responsabilités du locataire................................... 179Les associations prolocataires ................................................... 181

Que faire quand l’oiseau quitte le nid trop tôt ? Sous-location et cession de bail ............................................... 182

Étape 9 • GÉrer L’aUGmeNTaTioN deS LoYerS, Pierre aNGULaire dU reNdemeNT immobiLier ....................................................... 185

Comment faire ? ...................................................................... 186

Comment procéder en cas de litige ? ........................................ 187

« J’augmente de combien ? » ..................................................... 190

Étape 10 • TraVaiLLer iNTeLLiGemmeNT eN S’iNSPiraNT deS aUTreS ...................... 201

Mon parcours .......................................................................... 201

Devenir propriétaire ? .............................................................. 203

La perle rare ? Difficile à trouver .............................................. 206

Passer à l’action ....................................................................... 210

Des rénovations pas chères et vraiment payantes ...................... 215

La force du nombre ................................................................. 219

Être riche de ses connaissances ................................................. 219

Conclusion • PoUrQUoi aCHeTer maiNTeNaNT .... 221



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Introduction

L’eLdorado immobiLier

L’Eldorado était cette mythique contrée d’Amérique du Sud regorgeant d’or et de joyaux que les conquistadors espagnols cherchaient déses-pérément. Pour plusieurs, réussir dans le domaine de l’immobilier équivaut à rêver de ces riches contrées lointaines. Je vous arrête tout de suite dans votre rêverie ! L’immobilier peut effectivement vous rappor-ter, mais encore faut-il savoir où vous aventurer.

Ne vous attendez pas à lire un ouvrage sur la motivation. Je laisse cela à d’autres auteurs, probablement bien meilleurs que moi pour vous faire rêver. Toutefois, je veux faire en sorte que votre eldorado immo-bilier devienne réalité. Je veux que nous travaillions ensemble, une étape après l’autre, pour que vous preniez les meilleures décisions. Ce ne sont pas les 10 commandements de l’investisseur immobilier que vous trouverez dans ce guide, mais bien 10 étapes pratiques pour faire de votre aventure immobilière un réel succès.

Tout part de l’indépendance financière, une indépendance qui passe nécessairement par la création de revenus passifs, ce foin engrangé sans qu’on ait à se casser la tête tous les jours. Au même titre que certains gagnent de l’argent avec une invention, des revenus publicitaires ou des droits d’auteur, vous pouvez toucher des loyers. D’ailleurs, tous ceux qui ont augmenté leurs revenus passifs grâce à l’immobilier vous diront la même chose : « Pourquoi n’ai-je pas commencé plus tôt ? » La réponse est simple : personne ne sensibilise les jeunes à l’importance de se créer ce




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type de revenu pour devenir plus indépendants financièrement, et ce, le plus tôt possible.

Beaucoup trop de gens ne travaillent que pour l’argent, et loin de moi l’idée de vous donner des leçons, puisque j’en fais encore partie. Rien de plus normal quand on s’est fait dire et redire dès sa tendre enfance qu’un bon emploi était le seul gage d’un bon salaire. Cependant, rares sont ceux qui deviendront financièrement indépendants grâce à cet emploi – et cela, on ne se le fait pas dire.

En bons judéo-chrétiens, d’autres rétorqueront qu’il n’y a pas que l’argent dans la vie. Possible, mais pourquoi devriez-vous absolument choisir entre une bonne santé, une belle petite famille et l’indépendance financière ? Pourquoi ne pas aspirer à jouir de tout cela ?

Pensez-y : votre argent, si durement gagné, est systématiquement effacé par la crème à récurer préférée des Québécois, et j’ai nommé le VIM, pour voiture, impôt, maison. Personne ne peut échapper à ce trio infernal : la voiture, c’est la liberté ; la maison, la sécurité ; l’impôt, un mal nécessaire. Les quelques miettes qui vous restent seront proba-blement dépensées dans les deux seules semaines de vacances que vous ayez afin d’oublier que votre ceinture est trop serrée.

La cerise sur le gâteau : votre épargne-retraite, qui devra vous fournir le pain quotidien pour 20, 30 voire 40 ans. Si vous écoutez un peu les nouvelles, vous avez probablement déjà entendu qu’il fallait idéalement avoir amassé un million de dollars au moment de prendre sa retraite. Pourquoi une telle somme ? C’est le montant qui procure un revenu décent de 40 000 $ (avant impôts) pour 25 années de retraite. Mais qu’arriverait-il si vous viviez 10 ans de plus ? Et surtout, comment parvenir à ce chiffre magique de un million de dollars ? Pas évident d’économiser au bas mot 1 200 $ par mois pendant 30 ans, et ce, à un taux de rendement de 5 % ! Ne comptez pas plus sur l’État-providence pour vous aider quand vous serez à la retraite. Pour la génération des



Introduction • L’eldorado immobilier

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20-40 ans dont je fais partie, cette caisse de prestations de retraite du gouvernement sera tout simplement asséchée étant donné le faible taux de natalité au Québec et l’irresponsabilité des gouvernements. Je ne vous apprendrai rien en vous disant que le Québec est la province la plus endettée du Canada, et la plus taxée de surcroît.

Parfois, je me demande pour qui je travaille : pour moi ou pour le gouvernement ? À voir comment ce dernier gère mon argent, je crois vraiment qu’il méprise notre système économique. Si je gérais mon argent comme il gère ses finances, il y a longtemps que j’aurais fait faillite ! Bref, comptez davantage sur vous et essayez de vous sevrer progressivement des mamelles de l’État. Les revenus passifs sont là pour vous conduire vers l’indépendance financière.

L’important dans la vie n’est pas nécessairement de travailler fort, mais plutôt de travailler intelligemment et efficacement. Étudier en appre-nant des erreurs des autres et en suivant leurs conseils est justement une façon de travailler intelligemment. D’où ce livre, qui vous apprendra à générer des revenus passifs grâce à l’immobilier. Vous y découvrirez notamment comment les investisseurs s’inspirent des cycles immobiliers, comment préparer votre dossier pour les banques et quelles sont les options pour constituer la mise de fonds nécessaire à l’acquisition d’un immeuble. Vous apprendrez quoi acheter selon vos aspirations et comment dénicher des aubaines. Vous saurez reconnaître le potentiel d’investissement d’un immeuble et calculer les rendements générés par celui-ci, tout en saisissant les avantages fiscaux dont peut profiter le propriétaire d’un immeuble locatif. Vous serez également invité à voir vos locataires comme des clients et à cerner les responsa-bilités que cela incombe.

Vos connaissances, que vous enrichirez à la lecture de ce livre, représentent le plus grand actif que vous ne pourrez jamais posséder. Délaissez vos vieilles habitudes et arrêtez un moment de travailler pour




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de l’argent. Apprenez plutôt à faire travailler l’argent pour vous ! Créez-vous des revenus passifs !

Avant que nous commencions cette incursion dans le monde immobilier, j’aimerais que vous réfléchissiez deux minutes à cette maxime :

Accepter de faire maintenant ce que les autres refusent de faire afin de faire plus tard ce que les autres ne pourront faire !

Gardez-la toujours à l’esprit si vous voulez faire les choses différemment.



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Étape 1

CoNNaÎTre Le marCHÉ aCTUeL

Une première mise en garde : l’immobilier demande du temps. Du temps pour faire vos recherches, du temps pour vos rénovations, du temps à consacrer à vos locataires. N’ayez crainte, les conseils que vous découvrirez au fil des étapes vous aideront à en gagner énormément.

Ma deuxième mise en garde, pour continuer en force : ne soyez pas dupe. Vous n’êtes pas le premier à penser que l’immobilier est un bon placement. Vous êtes en compétition avec des centaines d’autres ache-teurs. Cela dit, ce n’est pas parce qu’un immeuble vous convient qu’il convient automatiquement à un autre. Plus vite vous saurez évaluer la rentabilité d’un immeuble, plus grandes seront vos chances de trouver le bon investissement immobilier pour vous.

Nous parlons bien d’investissement ici, et non d’aveuglement. Gardez vos coups de cœur pour l’achat de votre première maison ou de votre chalet. Acheter un plex, c’est un investissement. Je le répète : INVES-TISSEMENT. Il faut que l’immeuble vous rapporte de l’argent MAINTENANT. Votre but premier sera toujours de dénicher les aubaines, d’où la rentabilité de l’opération. Le but, je le répète, n’est pas de payer le prix du marché, mais moins. N’oubliez pas que les revenus passifs sont là pour amener de l’argent dans vos poches mois après mois, année après année, et non pas pour les vider à petit feu.




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Vous avez acheté ce livre parce qu’on vous a dit que l’immobilier était un bon véhicule de placement et une heureuse façon de diversifier votre portefeuille. Pourquoi devriez-vous le lire jusqu’au bout ? Parce que chaque étape vous révèle un avantage dont ne jouissent pas nécessaire-ment les autres investisseurs. Cela fera de vous un investisseur au cou-rant du marché actuel, de ses rouages et de ses subtilités.

Tout le monde connaît cet adage : « Savoir d’où on vient permet de sa-voir où on va. » Eh bien, cela vaut aussi en immobilier. Si on gardait en mémoire les mauvais coups du passé, on éviterait de répéter bien des erreurs. Mais l’homme étant ce qu’il est, il oublie vite ! Voici donc une courte histoire de l’immobilier nord-américain.

Les cycles immobiliers : la roue tourne et tourne

Vous connaissez le principe du cycle de la vie ? Quelque chose naît, grandit, s’épanouit, puis s’éteint. Le marché immobilier en Amérique du Nord fonctionne de la même façon. Il a connu trois principaux cy-cles au cours des 30 dernières années. Et à trois reprises, l’homme a commis les mêmes erreurs.

Les médias utilisent souvent le terme « bulle » pour désigner les cycles, une bulle qui grossit, grossit et grossit encore au point d’éclater. Qu’est-ce qui fait gonfler cette bulle, selon vous ? Dans le mille, l’appât du gain ! La cupidité ! En immobilier, toutes les bulles ont commencé à grossir quand le prix de vente des immeubles a augmenté démesuré-ment, tandis que les revenus des acheteurs, eux, stagnaient au plancher.

La crise pétrolière de 1979

Pourquoi le même scénario s’est-il répété au cours des 30 dernières années ? Back to the future, retournons au début des années 1980. À ce moment-là, il n’y avait pas que Michael Jackson au sommet ; l’inflation y trônait fièrement à la suite d’une crise pétrolière sans précédent. L’Iran


Étape 1 • CONNAÎTRE LE MARCHÉ ACTUEL

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fournissait à l’époque 10 % de la production mondiale de la précieuse ressource. Pour soutenir la Révolution islamique, les employés du secteur pétrolier ont déclenché une grève qui a paralysé pendant plusieurs jours l’économie des pays industrialisés1. En deux ans seulement, le prix du baril a plus que doublé pour atteindre l’équivalent en dollars d’aujourd’hui de 100 $ l’unité2.

Cette flambée des coûts énergétiques a fait grimper les coûts de produc-tion des entreprises et, bien sûr, les prix de vente. L’inflation était à ce point élevée3 que les prix de l’ensemble des biens ont augmenté de 77 % au Québec4. La Banque du Canada n’a alors eu d’autre choix que de réagir en bon chien de garde de notre économie. Un des objectifs de cette banque centrale est de maintenir l’inflation à un niveau bas et sta-ble, avec un taux d’accroissement annuel de 2 % par rapport à l’indice des prix à la consommation. Autrement dit, elle doit faire en sorte que votre litre de lait ne vous coûte pas 50 ¢ de plus en quelques mois si votre salaire n’a pas augmenté. La Banque du Canada a donc pris à l’époque la décision de hausser radicalement les taux d’intérêt à 16 % pour éviter toute spéculation reliée à une hyperinflation. Ce faisant, elle voulait dé-gonfler la bulle économique au lieu de voir celle-ci éclater à la face des cupides capitalistes qui misaient sur l’augmentation des coûts énergéti-ques. Or, en voulant remettre la balance économique à niveau pour le bien commun, la Banque du Canada a fait quelques dommages collaté-raux. Imaginez-vous rembourser votre prêt hypothécaire à raison de 2 000 $ par mois et que, soudainement, vos paiements passent à 4 000 $ ! Des milliers de propriétaires ont fait faillite, si bien que le prix des pro-priétés est tombé en chute libre, soit de 20,9 % entre 1982 et 19845.

1. www.teheran.ir/spip.php ?article23 2. www.connaissancedesenergies.org/fiche-pedagogique/choc-petrolier3. www.bankofcanada.ca/wp-content/uploads/2010/06/longworthf.pdf4. http ://fciq.ca/pdf/mot_economiste/fr/me_032011.pdf 5. www.desjardins.com/fr/a_propos/etudes_economiques/actualites/point_vue_economique/

pve60622.pdf




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Grâce à cet effondrement des prix, les cinq années suivantes (de 1982 à 1986) ont offert de magnifiques occasions d’investir. Malheureusement, cela a engendré un deuxième petit monstre, et une nouvelle bulle im-mobilière a pris forme.

La crise des savings and loans (1986-1992)

Avec des taux d’intérêt à un niveau plus normal, le secteur immobilier reprenait de la vigueur. L’inflation du début des années 1980 avait amené les propriétaires à imposer à leurs locataires une augmentation de loyer substantielle afin de minimiser l’impact de la baisse fulgurante du prix de vente des immeubles. Lorsque les taux sont redescendus, les loyers, eux, n’ont pas suivi.

Cet élan massif de capitaux vers les occasions proposées par le marché de l’immobilier s’est évidemment soldé par l’éclatement d’une bulle immobilière en 1986, entraînant avec elle tout le secteur financier des institutions d’épargne, nommées savings and loans aux États-Unis, tenues par des gestionnaires à la politique de crédit laxiste et aux investissements plus que risqués. Le gouvernement américain a dépensé alors environ 115 milliards de dollars6 pour sauver l’ensemble de ce secteur, contribuant largement à son déficit. Malheureusement, la stabilité du système financier américain est souvent garante de celle des autres pays. Je sais, je me répète, mais l’histoire également : l’avidité est la source de bien des problèmes ! De 1990 à 1997, récession oblige, l’humeur n’était plus à la fête, pas plus au Canada qu’aux États-Unis.

Que fait-on dans ces temps difficiles ? On se serre la ceinture et on dé-pense moins ! Dépenser moins entraîne un autre problème : moins de capitaux circulent dans les différents secteurs économiques. Cela s’est fait particulièrement sentir dans le marché immobilier ; la valeur des

6. www.xerion-finance.com/news/37/65/Analyse-de-la-crise-des-savings-and-loans.htm



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résidences a reculé de 22,8 %7, et ce, malgré une inflation parfaitement maîtrisée par la Banque du Canada.

Quand personne n’achète, l’unique solution pour les vendeurs consiste à baisser les prix.

La bulle de l’an 2000… Yahooooo !

Qu’obtient-on en immobilier quand il n’y aucune inflation en vue et que les taux d’intérêt sont à la baisse ? Vous avez deviné… une nouvelle possibilité de bulle ! Ajoutez à cela une reprise économique (à partir de 1998), une politique de souplesse dans l’autorisation des prêts ainsi qu’un réajustement – même faible – du prix des maisons, et toutes les conditions favorables à la création d’une troisième bulle sont réunies. Cette fois-ci, ce n’est pas tant une bulle immobilière qui s’est formée qu’une bulle technologique.

Avant l’éclatement de la bulle en 2000, on estimait que, pour profiter des hauts rendements, un foyer sur deux en Amérique du Nord8 avait investi dans ces jeunes sociétés du marché Internet cotées à la Bourse. Chiffre énorme, surtout quand on sait que l’engouement ne remontait pas à plus loin que 1995. Une fois de plus, la raison prend le bord lorsque la folie du gain facile s’empare de soi ! Bien sûr, tout ce qui monte devant forcé-ment redescendre un jour, les titres boursiers surévalués de cette nouvelle ère de l’économie virtuelle ont chuté pendant l’été 2000.

Afin de stimuler l’économie, la Banque du Canada a provoqué une baisse marquée des taux d’intérêt. Cette décision a suscité une fois de plus un important déplacement de capitaux vers l’immobilier. C’est ainsi : les gens retournent toujours vers la pierre, le sacro-saint placement en temps

7. http ://www.desjardins.com/fr/a_propos/etudes_economiques/actualites/point_vue_economique/pve60622.pdf

8. http ://fr.wikipedia.org/wiki/Bulle_Internet




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de crise. Une fois de plus, les investisseurs immobiliers de l’époque ont pu profiter de cette manne que sont les cycles immobiliers.

La crise des subprimes (de 2006 à… on ne sait plus !)

En 2006, l’ombre de la nouvelle bulle immobilière a plané sur nos voisins du Sud : la fameuse crise des subprimes, parfois appelée crise du secteur des prêts hypothécaires à risque. Les subprimes étaient des prêts risqués (prêt hypothécaire, carte de crédit, location de voiture, etc.) accordés à des gens peu solvables et dont le ratio d’endettement dépassait les 55 %. Ce marché était devenu si important qu’il était évalué à plus de 600 milliards de dollars américains en 20069, soit 23 % des prêts hypothécaires accordés aux États-Unis. C’est énorme ! Comme au Canada, puisque les taux d’intérêt étaient historiquement bas, les institutions de crédit américaines augmentaient la part de subprimes dans leur portefeuille afin de profiter des taux d’intérêt élevés.

Les banques spécialisées dans le crédit regroupaient ces créances avec d’autres valeurs de fonds d’investissement classiques. Ces prêts à risques élevés étaient par exemple massivement utilisés dans ce qu’on appelait les PCAA (papier commercial adossé à des actifs) en raison des hauts taux d’intérêt auxquels ils étaient associés. Pour simplifier les choses, disons que les PCAA sont des titres d’emprunt à court terme dont les paiements sont garantis par différentes sources de revenus de plus long terme, dont les créances hypothécaires douteuses. Les transactions étaient à ce point complexes que même certains gestionnaires de porte-feuille ne s’y retrouvaient plus, alors imaginez les investisseurs ! Cette déresponsabilisation par rapport au risque a incité les institutions prê-teuses à accorder un plus grand nombre de ces prêts à risques élevés.

Aux États-Unis, vous pouviez donc acheter une maison peu importe votre situation financière. Vous pouviez par la suite ne rembourser que

9. http ://fea-upcam.fr/data/document_collections/29/doc_266_fr.pdf




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les intérêts hypothécaires. Ces mêmes intérêts vous étaient remis sous la forme d’un remboursement d’impôt. Saisi par le syndrome du TPG – Toujours Plus Gros –, vous pouviez par la suite revendre votre maison le double, acquérir une maison plus chère, et ce, sans jamais avoir remboursé un sou du capital. Vous comprendrez que plus coûteuse était votre deuxième demeure, plus important était ensuite votre remboursement d’impôt. Ce merveilleux système fonctionne très bien tant et aussi longtemps que les taux d’intérêt sont stables et que le marché américain de l’immobilier s’apprécie régulièrement.

Malheureusement pour tous ces propriétaires, la Réserve fédérale des États-Unis, l’équivalent de notre Banque du Canada, a progressi-vement relevé son taux directeur de 1 % à 5,25 % entre 2004 et 200610, provoquant un début d’hécatombe. Les emprunteurs à risque, ayant la possibilité d’emprunter jusqu’à 110 % de la valeur de l’immeuble, obtenaient généralement les premières années (de 1 à 3 ans) un taux promotionnel bas, mais le reste du terme était à taux variable. Le choix de ces Américains de s’endetter à outrance était en partie motivé par le fait qu’ils avaient l’option de ne payer que les intérêts hypothécaires chaque mois ; ces mêmes intérêts étaient de surcroît déductibles d’im-pôts. Mais lorsque la période de grâce était écoulée, ces emprunteurs kamikazes faisaient face à une hausse rapide de leurs mensualités. Qu’à cela ne tienne, dans le marché immobilier américain, les propriétaires pouvaient tout simplement abandonner leurs dettes en cédant leur propriété à la banque.

Comme si ce n’était pas assez, le gouvernement américain a implanté, pour encourager ce non-sens, divers programmes, comme le Community Reinvestment Act qui empêchait – dans une certaine mesure – les insti-tutions financières de refuser un prêt. Au surplus, le Departement of Hosing and Urban Development imposait aux banques d’atteindre un pourcentage cible de prêts hypothécaires accordés aux moins fortunés.

10. www.fgm.usj.edu.lb/files/a132008.pdf



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Jamais le rêve américain ne s’était aussi bien porté et n’avait été aussi « créditable » !

En 2007, 15 % de ces gens n’arrivaient tout simplement plus à rem-bourser leur dette hypothécaire11. Les établissements de crédit ne pou-vaient tout bonnement plus garantir la mise en vendant la maison, si bien que l’afflux massif de ventes causé par un non-remboursement du crédit s’est transformé en une réelle crise du crédit. Et parce que ces mêmes créances risquées avaient été revendues sous forme d’obliga-tions aux épargnants de partout au monde, cette crise américaine du crédit a contaminé le reste des marchés financiers de la planète.

Sommes-nous plus malins que les Américains ?

À l’heure actuelle, cette crise des subprimes a entraîné la saisie de plus de neuf millions de propriétés aux États-Unis. Un Américain sur quatre possède une propriété de valeur nette négative12. Cette crise du crédit a touché certains États plus que d’autres ; la Floride et la Californie, no-tamment, ont vu le prix des maisons chuter de 30 % à 60 % en moins de 6 mois. Heureusement, les règles qui s’appliquent au marché immobilier et au crédit au Canada sont fort différentes de celles des États-Unis.

Notre système fait en sorte que les banques canadiennes n’assument aucune responsabilité quand une hypothèque est jugée à risque, c’est-à-dire lorsque la mise de fonds est minimale (moins de 20 % du prix de vente). La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), une entité du gouvernement fédéral, prend en charge ces hypothèques à risque, d’où la fameuse prime de la SCHL. Pour éviter que nous soyons éclaboussés par nos voisins du Sud, la Banque du Canada n’a eu d’autre choix que de baisser son taux directeur afin d’encourager le

11. www.banque-credit.org/pages/la-crise-financiere-au-usa.html 12. www.bankofcanada.ca/wp-content/uploads/2011/06/disc150611.pdf



SE LANCER DANSL'ACHAT D'UN PLEX

PATRICK DENONCOURT

10 ÉTAPES POUR CHOISIRLA BONNE PROPRIÉTÉ ET FAIRE

DE L'ARGENT AVEC L'ARGENT DES AUTRES

PATRICK DENONCOURT

SE LANCER DANS L’ACHAT D’UN PLEX

ISBN 978-2-89472-566-5

Rayon librairie Immobilier24,95 $

Titulaire d’une maîtrise en sciences de l’Institut Armand-Frappier, Patrick Denoncourta une longue feuille de route en matière d'immobilier. Propriétaire de duplex, il scrute sans relâche le marché immobilier québécois à la recherche de sa prochaine acquisition. Il est également membre d’un groupe d’investisseurs privés aux États-Unis.

Est-il encore temps d'investir dans l'achat d'un plex ? Bien sûr ! répond l'expert en immobilier Patrick Denoncourt. Le marché fournit de belles occasions aux acheteurs. Mais il est crucial de choisir la bonne propriété pour bénéficier d'un investissement rentable plutôt que de se retrouver avec une dépense.

Proposant un plan d'achat en 10 étapes, l'auteur répond à toutes les questions que se posent les acheteurs : Comment constituer une mise de fonds sans mettre son REER en péril ? Quel juste prix payer ? Quoi surveiller durant la visite ? Comment conclure la transaction ? Comment s'assurer des locataires fiables et fidèles ? Calculs à l'appui, il explique de façon utile et accessible tout ce qu'il faut savoir pour mettre la main sur une vraie bonne affaire et faire fructifier son investissement.

De l’amélioration du dossier de crédit jusqu'au calcul des augmentations de loyer en passant par la réduction des impôts et la gestion des locataires, couvre chacune des préoccupations du futur propriétaire. Prenez dès maintenant les clés... de votre indépendance financière !

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Documents

ISBN 978-2-89472-566-5 · Se lancer dans l’achat d’un plex : 10 étapes pour choisir la bonne propriété et faire de l’argent avec l’argent des autres (Guides Les affaires)