JOE CAPRERAFAIRE DE L’IMMOBILIER UNE SCIENCE

20 ANS1997 - 2017

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FAIRE DE L’IMMOBILIERUNE SCIENCE

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SOMMAIRE

BIOGRAPHIE UNE FRUCTUEUSE CARRIÈRE DE 20 ANS DANS L’IMMOBILIER PAGE 3

VILLAGE IC’EST GRÂCE À CET IMMEUBLE QUE J’AI ACQUIS LA PLUPART DES CONNAISSANCES QUI ME SERVENT AUJOURD’HUI POUR ACHETER ET GÉRER D’AUTRES PROPRIÉTÉS. PAGE 4

VILLAGE IIPARFOIS, POUR AVANCER, IL FAUT SAVOIR METTRE LA THÉORIE DE CÔTÉ ET FAIRE PREUVE DE BON SENS. PAGE 6

VILLAGETREEÀ CE JOUR, C’EST LA SEULE PROPRIÉTÉ QUI M’A PERMIS DE FAIRE DES BÉNÉFICES AVANT MÊME QUE LA VENTE SOIT NOTARIÉE. PAGE 8

VILLAGE IIIL’ACQUISITION DE CETTE PROPRIÉTÉ A PROUVÉ QUE LES CHOSES ARRIVENT LORSQU’ON S’Y ATTEND LE MOINS. PAGE 10

VILLAGE TOWER 1&2GRÂCE À UNE IDÉE FAUSSE QUE LE VENDEUR SE FAISAIT DE MOI, J’AI PU ACQUÉRIR CETTE PROPRIÉTÉ À UN PRIX RÉDUIT. PAGE 12

VILLAGE WEST 1&2MA PREMIÈRE ACQUISITION ACHETÉE À UN VENDEUR NON MONTRÉALAIS. ELLE S’EST AVÉRÉE ÊTRE LA PROPRIÉTÉ LA MIEUX GÉRÉE QUE J’AI JAMAIS ACHETÉE. PAGE 14

VILLAGE PARK 1&2TELS DES DIAMANTS BRUTS, BEAUCOUP DE TRAVAIL A ÉTÉ NÉCESSAIRE POUR FAIRE BRILLER CES PROPRIÉTÉS. PAGE 16

VILLAGE DE LA MONTÉEIDÉALEMENT SITUÉ ENTRE DEUX HÔPITAUX, CE BÂTIMENT AVAIT TOUT POUR PLAIRE. PAGE 18

VILLAGE GRANDLA PREMIÈRE GRANDE PROPRIÉTÉ À LAQUELLE J’AI ÉTÉ CONFRONTÉ. ELLE EST SIMILAIRE À MES AUTRES PROPRIÉTÉS, SAUF QUE TOUT Y EST EXPONENTIEL. PAGE 20

VILLAGE MAPLE 1&2SITUÉE DANS UN QUARTIER RÉSIDENTIEL DE L’OUEST-DE-L’ÎLE DE MONTRÉAL, CETTE PROPRIÉTÉ DÉGAGE UN AIR DE MAISON AVEC SES APPARTEMENTS EN DUPLEX. PAGE 22

MONTREAL 1™ - LA GRANDEUR DU PASSÉ EST MAINTENANT L'AVENIR PAGE 24

TÉMOIGNAGES PAGE 27

EditriceFrance Goyet, présidente

GraphisteJean-Pierre Croquet

RédacteursJoe Caprera

Mariane Landriau

PhotographeJohn Olivieri

Publié par

INNO Magazine inc.323 boulevard Manseau,

Joliette, QuébecJ6E 3C9

Tél. : 514 871 1511 / 844 871 1511ISSN 1920-0161

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JOE CAPRERA

Une fructueuse carrière de 20 ans dans l’immobilier

Homme d’affaires déterminé, passionné et inventif,

Joe Caprera célèbre cette année ses 20 ans de carrière

dans le domaine de l’immobilier. En 1997, alors qu’il occupait

un poste d’ingénieur dans une firme de génie-conseil

d e M o n t r é a l , i l f a i t l ’ a c q u i s i t i o n d e 7 2 l o g e m e n t s

dans l'arrondissement de Saint-Laurent. Cet investissement

marque alors le début d’une carrière fort prometteuse.

En 1998, M. Caprera fonde SAXXCORP, une entreprise

de gestion de bâtiments, avec le désir d’offrir un service

exceptionnel aux occupants de ses immeubles. En 1999,

il quitte son emploi afin de se lancer à son compte en tant que

consultant professionnel en génie mécanique pour le domaine

de l’immobilier.

À partir de 2002, il décide de s’investir davantage dans son parc

immobilier, qui comprend aujourd’hui plus que 1200 logements

locatifs répartis sur nombreuses immeubles situés sur l’île

de Montréal dans l’arrondissement de Saint-Laurent, Outremont

et Pierrefonds, et dans les Villes de Dollard-Des Ormeaux,

Côte-Saint-Luc, et Kirkland.

La naissance de MONTREAL 1™C’est au cours de ses voyages à New York et dans

d’autres grandes villes américaines que commence à germer

l’idée de MONTREAL 1™, un projet d’immeuble à usage mixte

qui sera implanté au centre-ville de Montréal, à proximité

du quartier des affaires.

Conçu par Joe Caprera lui-même, MONTREAL 1™ se divisera

en t ro is sect ions d ist inctes : les 20 premiers étages

comprendront des espaces commerciaux locatifs de classe

A+, en plus d’une galerie d’art pour artistes montréalais,

d’un auditorium et d’un restaurant raffiné; les 20 étages suivants

incluront des appartements luxueux (studio ou 1 à 3 chambres)

en location, munis pour la plupart de balcons de 3 m2. Dans

les 20 étages supérieurs seront aménagés des condominiums

de grand luxe dont la superficie variera d’une unité à l’autre,

pour atteindre jusqu’à 3 200 m2 pour les appartements-

terrasses de deux étages – ils compteront parmi les plus grands

penthouses dans l’Est du Canada.

Le but de MONTREAL 1™ consiste à attirer de nouveau

des sièges sociaux d’entreprises à Montréal en leur offrant

p l us de se r v i ces a f i n d ’ accommode r l eu r s cad res

et leurs employés. « C’est un type d’immeuble qui n’existe

pas à Montréal. J’ai toujours dit que notre ville manquait

d’immeubles de catégorie haut de gamme. J’ai remarqué,

dans les autres métropoles d’Amérique du Nord, qu’on attire

beaucoup de gens riches de l’extérieur grâce à des bureaux

et à des logements de qualité supérieure. À leur tour, ces gens

apportent de la r ichesse à notre vi l le et font stimuler

notre économie. »

Un design distinctif et une clientèle diversifiéeL’architecture de MONTREAL 1™ ne manquera certes pas

d’attirer les regards par son design élancé, son revêtement

bleuté, à l’image des couleurs de la province, et ses accents

d’aluminium. Implantée sur la base commerciale, la tour

résidentielle formera une diagonale présentant 24 côtés.

Cette configuration particulière permettra aux résidents

de bénéficier de plusieurs points de vue exceptionnels

de Montréal et ses environs par la fenestration abondante.

Entre chacun des blocs de vocation différente, on trouvera

un étage réservé aux espaces communs pour les résidents,

notamment un centre de condi t ionnement phys ique,

un spa, une sal le de jeux pour les enfants, une sal le

de cinéma, une salle à manger extravagante équipée

d’une cuisine gastronomique raffinée et une salle de billard.

La diversité de l’offre de services permet d’accommoder

tant les famil les que les couples et les gens d’affaires

effectuant un séjour prolongé.

Actuellement, Joe Caprera finalise ses premières offres

avec des investisseurs afin de démarrer le projet, qui devrait voir

le jour en 2022. La grandeur du passé est maintenant l'avenir.

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2055 rue Dutrisac, Ville St-Laurent

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: Joh

n Ol

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VILLAGE I

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En 1996, une idée a commencé à me démanger. Je voulais

devenir indépendant financièrement et j’avais le temps et l’énergie

pour me concentrer là-dessus. L’ ingénier ie m’ intéressai t ,

mais j’en voulais plus. J’étais jeune et je voulais en faire davantage.

J’ai toujours aimé les immeubles et je m’intéressais beaucoup

à la manière dont mon père gérait ses propriétés. Je me suis donc

lancé à la recherche d’un bien immobilier résidentiel à vendre.

Certaines propriétés étaient trop chères, d’autres dégradées,

ou trop petites pour en tirer des bénéfices.

Le 7 décembre 1997, j’ai acquis ma première propriété. Ce n’était

pas n’importe laquelle. Un complexe résidentiel de 72 unités

sur 6 étages. Je dois préciser que je ne l’ai pas acquis tout seul,

mon père m’a aidé financièrement. À l’âge de 28 ans, j’avais

un prêt hypothécaire de 2,9 millions de dollars et 72 appartements

à gérer. Ce n’était pas facile. C’était beaucoup à gérer. J’étais

décidé à le faire moi-même, donc c’est ce que j’ai fait. J’ai travaillé

de longues heures et passé BEAUCOUP de nuits blanches. J’ai

appr is t rès tôt que le seul moyen d’augmenter les loyers

consiste à investir de l’argent dans sa propriété. Les gens ne vous

donneront pas plus d’argent pour rien. Sans parler des institutions

financières. Elles n’évalueront pas mieux votre propriété, sauf

si les revenus sont plus élevés qu’avant. BEAUCOUP de défis

se sont présentés à moi et je les ai toujours relevés avec succès.

Le bâtiment avait besoin d’un nouvel aspect. Si je voulais pouvoir

rivaliser avec le voisin (que j’ai racheté cinq ans plus tard), je devais

rendre mon immeuble plus attrayant sous tous les angles. En mars

1998, j’ai donc signé mon plus gros contrat jusqu’alors. Il s’agissait

d’un contrat de 178 000 $ pour remplacer toutes les fenêtres

et les portes de l’immeuble. C’était un défi. Je n’avais pas beaucoup

d’argent en poche, mais je devais le faire pour que l’immeuble

devienne plus attirant et rentable, qu’il permette d’augmenter

les revenus et naturellement de réduire les coûts en énergie.

J’ai réussi à conclure un accord avec l’entrepreneur pour échelonner

les paiements et les travaux ont commencé. Je n’avais jamais

envisagé de prendre une ligne de crédit ou un prêt supplémentaire.

À l’époque, je ne connaissais rien de cela. Il faut savoir que j’ai été

élevé par une famille qui n’a jamais parlé de prêts ou de crédits.

Tout ce que mon père possédait, il l’avait payé. Pas de crédit.

C’est en achetant mon premier immeuble que j’ai aussi appris

comment fonctionne la Régie du logement au Québec. La Régie

protège les intérêts des propriétaires et des locataires, bien que

les locataires soient souvent favorisés. J’ai également appris

qu’au Québec, le socialisme prime sur le capitalisme. On ne peut

pas augmenter le loyer comme on veut. I l faut le faire selon

les règles socialistes du Québec. Le propriétaire doit quelque chose

au locataire, puisqu’il est le PLUS riche. Vraiment? Riche?

N’est-ce pas celui qui prend le plus de risques? Le propriétaire

prend le risque d’acquérir une propriété pour loger des locataires

qui ne veulent pas prendre ce risque.

Une fois toutes les portes et fenêtres remplacées, j’ai décidé

de mettre en valeur les extérieurs. Je devais rendre l’immeuble

plus attrayant que celui d’à côté. À ce moment-là, je ne pouvais

pas dépenser beaucoup d’argent dans de grandes rénovations

puisque je devais encore rembourser les portes et les fenêtres.

J’ai donc décidé de faire des améliorations moins coûteuses,

mais qui se verraient.

La propriété a bénéficié de nombreuses transformations et elle est

aujourd’hui très respectée dans le quartier.

C’est grâce à cet immeuble que j’ai acquis la plupart des connaissances

qui me servent aujourd’hui lorsque j’achète une propriété. Ce fut

ma formation en gestion de patrimoine.

Cette propriété ne fait désormais plus partie de mon portefeuille.

C’est grâce à cet immeuble que j’ai acquis la plupart des connaissances qui me servent aujourd’hui pour acheter et gérer d’autres propriétés.

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2005 rue Dutrisac, Ville St-Laurent

Comme lors de ma première acquisition en 1997, aucun agent

de vente n’est intervenu lors de l’achat de cet immeuble. C’était

une vente privée.

Tout a commencé en novembre 2000. Cela faisait presque trois ans

que j’avais acheté mon premier immeuble et je commençais

à m’habituer à être propriétaire et à toutes les responsabilités

que cela implique. J’avais accumulé une belle réserve de capitaux

et j’étais prêt pour un nouveau défi. J’ai donc décidé d’approcher

le propriétaire du bâtiment voisin. Il s’agissait d’un complexe

de 80 unités sur six étages avec un garage au sous-sol. Il avait été

construit par le même promoteur que l’immeuble que je possédais

déjà. Il était semblable, mais construit trois ans après le mien.

M. Bergeron et sa famille en étaient propriétaires.

J’ai rencontré M. Bergeron un après-midi de novembre 2000

a u b u re a u d e s o n i m m e u b l e . L a p re m i è re r e n c o n t r e

se passa bien. Nous étions à l’aise, nous avons parlé d’immobilier,

de ses propr iétés, de son t rava i l à la raff iner ie et du fa i t

que les locataires se plaignent toujours. Il souhaitait vendre

le bâtiment, mais pas le brader. J’ai fait plusieurs offres sans succès.

J’étais pourtant déterminé à acheter cette propriété. Enfin,

l e 18 oc tobre 2001 , ap rès de nombreuses d i scuss ions

et contre-offres, nous avons trouvé un accord. M. Bergeron

a signé mon offre. Ce fut une longue aventure. L’immeuble m’était

assigné et le processus de financement commença.

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: Joh

n Ol

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VILLAGE II

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Le financement n’était pas si simple. C’était seulement mon second

achat, j’étais jeune et peu reconnu par les institutions financières.

Mon nom n’était pas encore connu, donc lorsque je me présentais,

on ne me reconnaissait pas.

J’ai dû négocier ardemment pour obtenir le financement maximal

possible. La Banque Royale du Canada (RBC) avait approché

M. Bergeron pour refinancer sa propriété avant qu’il signe mon offre.

Maintenant que l’offre était signée, cette banque souhaitait

financer la propriété et M. Bergeron s’est assuré qu’elle obtienne

les bonnes informations sur la propriété et sur moi-même, ce qui

aurait dû simplifier le processus. Mais il n’en fut rien, la banque

sous-évaluait la propriété, ce qui rendait diff ic i le d’obtenir

le financement maximal requis. Si l’immeuble était sous-évalué,

cela impliquait que je devrais mettre plus d’argent de ma poche,

de l’argent que je n’avais pas. Je savais que quelque chose

n’allait pas avec les calculs de la banque. Leurs chiffres n’étaient

pas logiques. Ils étaient bien loin de mes calculs, et mes calculs

étaient très prudents. Étant dans une impasse avec les bureaux

de Montréal, j’ai décidé de contacter le siège de la RBC à Toronto.

Mes chances étaient minces, mais je n’avais rien à perdre.

J’ai parlé à un vice-président du financement et je lui ai expliqué

que les employés de Montréal n’évaluaient pas la propriété

à sa juste valeur. Je lui ai expliqué que j’étais aussi propriétaire

de l’immeuble voisin et que j’avais de bons antécédents. Je l’ai

aussi informé que s’il m’aidait avec cette propriété, je ferais

peut-être appel à la RBC pour refinancer mon premier immeuble

(ce que j’ai finalement fait, et la banque m’a octroyé le meilleur taux).

Ils ont dû sentir la passion dans ma voix, car trois jours plus tard,

à l’heure du souper, le même vice-président de la RBC de Toronto

m’a appelé pour m’informer que la banque acceptait de financer

le montant que je souhaitais et au taux que j’avais demandé.

J’étais sous le choc. Moi, gamin de Saint-Laurent, j’ai pu réaliser

quelque chose que personne n’aurait pu prévoir. J’ai commencé

une nouvelle relation d’affaires avec la RBC. C’est à ce moment-là

que j ’a i réa l isé qu’en par lant avec les bonnes personnes

et en expliquant précisément sa vision, on peut obtenir ce qu’on veut.

Cela ne veut pas dire que les gens de Montréal n’étaient pas

les bons pour cette vente. Seulement, ils ne voulaient pas s’écarter

d e l e u r s t a b l e a u x f i n a n c i e r s e t d e l e u r s s t a t i s t i q u e s .

Parfois, il faut mettre la théorie de côté et utiliser le bon sens

si l'on veut avancer. Les années suivantes, la RBC a financé

deux autres de mes immeubles.

Au moment même où j’ai obtenu les clés du bâtiment, j’ai réalisé

que le concierge n’était pas fait pour moi. Après en avoir changé,

j’ai pu commencer les rénovations. Je ne peux pas faire des travaux

dans un bâtiment si mon personnel n’est pas sur la même longueur

d’onde que moi. J’ai commencé par faire remplacer les portes

et les fenêtres. Cela a amélioré le confort des occupants pendant

l’hiver et lorsqu’il pleut. Les coûts en énergie étaient aussi réduits

en période hivernale. Après m’être occupé de l’enveloppe

du bâtiment, je me suis penché sur l’intérieur.

J’ai commencé avec les garages. Ils avaient besoin de plus

d’éclairage, les anciens luminaires ont donc été remplacés

par des nouveaux. Ensuite, j’ai décidé de repeindre toute la zone

de garage en blanc et jaune sur le tiers inférieur. Ces travaux

m’ont permis de louer les 15 espaces vides et d’augmenter

les loyers des garages occupés.

Une fois que les garages ont été terminés, j’ai commencé

à rénover les couloirs et le hall d’entrée. Les portes bleues,

l es murs roses et les moquettes grises ne pouvaient pas rester

ainsi. Les couloirs ont été refaits dans les couleurs de ma marque

de fabrique : les portes vert forêt, les murs couleurs taupe/sable

et des moquettes vert foncé. Cette nouvelle palette de couleurs

a attiré une meilleure clientèle et a conféré à l’immeuble une ambiance

plus moderne et plus vive. Les néons froids du couloir furent vite

remplacés par des appliques d’aluminium en forme de torche

à haut rendement et à la lumière chaude. Les couloirs étaient

identiques à ceux de mon premier immeuble.

Ce fut ensuite au tour du local technique. Les chaudières à pétrole

ont été remplacées par des chaudières au gaz naturel à haut

rendement énergétique. Ces chaudières sont non seulement

plus propres, mais leur efficacité atteint 95 %, soit 30 % de plus

que celles à pétrole. Pour terminer les principales rénovations,

le toit, qui se faisait vieux, a été remplacé par une nouvelle

membrane sur une couche d’isolation.

Les rénovations et le nouveau personnel ont permis à l’immeuble

de re t rouve r sa r i chesse e t sa respec tab i l i t é du débu t

des années 70. Le coût total des rénovations s’élève à 2,1 millions $.

Cette propriété ne fait désormais plus partie de mon portefeuille.

Parfois, pour avancer, il faut savoir mettre la théorie de côté et faire preuve de bon sens.

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2211 rue Gold, Ville St-Laurent

M. Vil leneuve, un représentant des quatre propriétaires

du 2211 rue Gold, m’a contacté en mars 2004. Il m’a annoncé

que les propr iéta i res du bât iment ava ient des d i ff icu l tés

à c o l l a b o re r e t q u ’ i l s v o u l a i e n t l e v e n d re . I l s ’ a g i s s a i t

d’une structure en bois sur 4 étages comportant 72 unités,

avec un ascenseu r e t un n i veau d ’espaces de ga rage .

Le bâtiment dispose de 4 escaliers de secours, d’un centre

de remise en forme et d’une piscine intérieure chauffée.

J’étais intéressé, donc j’ai fait ma première offre aux vendeurs.

Évidemment, elle n’a pas été acceptée. Je visais trop bas,

ils visaient trop haut. J’ai demandé à les rencontrer mais c’était

difficile. Certains ne se parlaient même plus, cela aurait été gênant

de les réunir autour d’une même table. J’ai donc décidé de faire

une deuxième offre. Nous nous sommes entendus sur ma troisième

offre. L’accord stipulait notamment que nous devions signer

la vente chez un notaire avant la mi-juillet 2004.

VILLAGETREE

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: Joh

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L’audit préalable a commencé immédiatement et s’est bien

déroulé. Avant la vente, tout s’est bien déroulé, y compris

le financement. La date de la vente était prévue pour le 15 juillet

2004. Mi-juin, les vendeurs ont décidé qu’ils ne voulaient plus

vendre mi-juillet et que nous devrions attendre 2005. Apparemment,

ils avaient réalisé trop de transactions en 2004 et préféraient

vendre en 2005 pour des raisons fiscales.

Je ne pouvais pas laisser cela arriver. Je n’avais pas renouvelé

mes invest issements en banque à cause de cet te vente

et je ne comptais pas perdre 11 000 $ de bénéfices mensuels

en moyenne parce qu’ils n’avaient pas fait attention à la date.

De plus, conclure la vente en janvier impliquait que je devrais

immédiatement supporter les coûts en énergie de l’hiver, ce qui

affecterait ma trésorerie pour les mois suivants, et entraînerait donc

une baisse des bénéfices.

J’ai donc fait une proposition aux vendeurs : si nous repoussions

la vente à janvier 2005, le retard engendrerait un coût de 12 000 $

par mois (400 $ par jour). Chaque mois à partir du 15 juillet 2004,

les vendeurs devraient déposer chez le notaire un chèque certifié

en fiducie d’un montant de 12 000 $. Ils ont donné leur accord

et la vente a été signée le 24 janvier 2005. Au moment de la vente,

j’avais déjà réalisé plus de 80 000 $ de bénéfices sans même être

encore propriétaire. Le notaire Grenache a remarqué qu’au cours

de sa longue carrière, il n’avait jamais vu une vente qui avait permis

à l’acheteur de réaliser des bénéfices avant même d’acquérir

la propriété.

Lors de l’acquisition du 2211 Gold, j’ai fait ce que je fais toujours

lorsque j’achète une propriété : je l’ai personnalisée à la Joe

Caprera. J’ai commencé à nettoyer le bâtiment (je l’admets,

pas personnellement) et à organiser les espaces loués comme

les garages et les espaces de casiers. J’ai vérifié qui occupait

ces espaces et si leur location était payée.

Une fo is la s i tuat ion du bât iment c la r i f iée ( in format ions

sur les locataires, loyers, garages et casiers attribués aux locataires),

j’ai décidé de rénover/moderniser l’espace. Le bâtiment était plutôt

sombre. Beaucoup de couleurs foncées et des surfaces sales

dans les parties communes, empêchaient toute luminosité.

D’une cer ta ine manière , ce la témoigna i t de la re la t ion

entre les anciens propriétaires. En juillet 2005, j’ai donc donné

une couche de peinture fraîche dans toutes les parties communes.

Tout a changé le 24 septembre 2005. C’était un samedi ensoleillé,

il faisait autour de 15 degrés. J’ai reçu un appel de Peggy (la femme

du concierge), qui m’informait que le bâtiment avait pris feu

et que je devais venir. Quand je suis arrivé, plusieurs camions

de pompiers étaient déjà sur place et des flammes sortaient

des portes et des fenêtres. Un nuage de fumée noire s’élevait

au-dessus du to i t et monta i t vers le c ie l . C’éta i t un enfer,

un véritable désastre. J’étais sans voix.

Le feu avait pris dans la cuisine de l’appartement 212. La partenaire

d’un des locataires (pas locataire elle-même) préparait à manger

quand elle a perdu le contrôle des casseroles sur le feu.

La reconstruction a commencé immédiatement. Les jours suivants,

j’ai engagé un entrepreneur général, un architecte et un ingénieur

en structures pour commencer au p lus v i te le processus

de démolition, le nettoyage et la reconstruction.

La reconstruction a duré 9 mois. Pendant les travaux, j’ai aussi

investi 300 000 $ pour rénover les 24 appartements au nord,

ceux qui n’avaient pas été touchés par l’incendie, pour les adapter

aux standards des 48 appartements en reconstruction.

Pendant la phase de reconstruction, j’ai lancé un processus

de location. Avec l’aide de l’architecte, j’ai obtenu des dessins

de présentation pour chaque appartement et cela m’a aidé à louer

sur plan à de nouveaux locataires grâce à un bureau s i tué

dans le garage. J ’a i fa i t fa i re des panneaux « À louer »

et de la publicité dans le journal local : « Appartements neufs à louer

à St-Laurent ». Il n’y avait pas eu d’appartements neufs à louer

à St-Laurent depuis t rès longtemps. Un mois après la f in

de la construction, 68 des 72 appartements étaient déjà loués

au prix actuel du marché pour des appartements neufs. Seulement

3 des anciens locataires sont revenus, ils sont toujours là depuis.

Aujourd’hui, une décennie plus tard, le 2211 rue Gold est

toujours considéré comme un nouveau bâtiment sur le marché

de la location à St-Laurent.

À ce jour, c’est la seule propriété qui m’a permis de faire des bénéfices avant même que la vente soit notariée.

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975 du Ruisseau, Ville St-Laurent

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: Joh

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VILLAGE III

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Cela a eu l ieu en novembre 2005, lorsque M. Ceccere,

un de mes locataires, m’a contacté pour m’informer que le 975

du Ruisseau était à vendre. Un ami à lui qui y habitait avait été

informé par le concierge que le bâtiment était à vendre.

La propr ié té m’ in téressa i t v ra iment . E l le é ta i t ad jacente

à mes propriétés à Dutrisac. Je l’avais visitée plusieurs fois

les années précédentes. Elle avait besoin de beaucoup d’entretien,

et elle était en partie vétuste. Cette propriété était identique

à la mienne : mêmes forme, disposition et conception, mais elle était

plus récente de quelques années.

Un mercredi de novembre 2005, en fin d’après-midi, j’ai téléphoné

à Alfid, la nouvelle société de gestion. Ils avaient repris la gestion

de la société depuis un certain temps. Lorsque j’ai été accueilli

par le réceptionniste qui m’a informé que l’immeuble était sous

la responsabilité de M. Jean-Luc Binette, qui se trouvait alors

à Québec. J ’a i é té mis en contact avec lu i d i rectement

par téléphone. Je me suis présenté et j’ai demandé si la propriété

était à vendre. Il m’a annoncé que oui, et qu’ils en demandaient

5 575 000 $. J’ai immédiatement dit à M. Binette que je l’achetais

et que j’aimerais le rencontrer en personne le plus vite possible

pour signer une offre d’achat. Il était d’accord et m’a demandé

de le rencontrer le lendemain (le jeudi) à 10 h dans son bureau

sur la Place d’Armes pour signer l’offre. Nous nous sommes serré

la main avec fermeté puis nous avons immédiatement signé l’offre.

Le jour suivant, le vendredi, j’ai déposé 50 000 $ à mon notaire

en fiducie. J’avais eu cet immeuble. Le 27 avril 2006, je suis

devenu propriétaire du 975 du Ruisseau.

En moins de 72 heures, j’avais conclu une vente avec un audit

préalable pour 80 appartements. Encore aujourd’hui, aucune

de mes offres n’a été acceptée aussi rapidement. Je dois aussi

préciser qu’à ce moment-là, je n’étais pas prêt à acheter un nouvel

immeuble. J’étais en train de reconstruire le 2211 rue Gold

suite à un important incendie. Mais je savais que si je ne saisissais

pas cette opportunité tout de suite, je l’aurais regretté.

Le 975 du Ruisseau était bien construit et bien situé, mais il avait

besoin de beaucoup de travaux. Il avait été négligé par le propriétaire

et les gérants ne pouvaient probablement pas y investir beaucoup

d’argent. Le toit devait être rénové, les fenêtres et les portes

des balcons devaient aussi être remplacées et les chaudières

étaient tellement inefficaces que les dépenses en chauffage

étaient 2,5 fois plus importantes que dans l’immeuble voisin.

En 18 mois, j’ai refait tout le toit, changé toutes les fenêtres

et les portes de balcon et remplacé les chaudières par des modèles

plus efficaces. J’ai investi 1,8 million de dollars. Cet argent était

bien dépensé. Le bâtiment était maintenant étanche à l’eau

grâce au nouveau toit et à l’air grâce aux nouvelles portes

et fenêtres. Les nouvelles chaudières au gaz à haut rendement

énergétique permettaient de chauffer l’eau plus rapidement

et d’économiser plus de 70 000 $ par an. L’esthétique du bâtiment

était plus attrayante grâce aux nouvelles fenêtres et portes

de balcon et aux nouveaux solins autour du bâtiment.

Les locataires étaient stupéfaits de voir autant de changements

se produire en si peu de temps. Beaucoup de locataires de longue

date expliquaient que leur immeuble n’avait jamais bénéficié

de beaucoup d’attention. L’argent investi m’a permis d’augmenter

les loyers et d’attirer une meilleure clientèle.

Dans les années qui ont suivi, j’ai refait les couloirs, les garages,

installé des éclairages efficaces, réaménagé l’extérieur avec des pavés

en pierre modernes, des éclairages et plus de plantes autour

de l’entrée principale.

Aujourd’hui, onze ans plus tard, le 975 du Ruisseau est un bâtiment

respecté dans l’arrondissement de Saint-Laurent, beaucoup

de retraités, de diplomates et de professionnels y habitent.

L’acquisition de cette propriété a prouvé que les choses arrivent lorsqu’on s’y attend le moins.

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7910 & 7920 Chemin de la Côte-Saint-Luc, Côte-Saint-Luc

La ville de Côte-Saint-Luc m'intriguait depuis mes années

de Cégep. J’avais plusieurs amis qui y vivaient. C'était un endroit

huppé à la population principalement anglophone et plutôt

bourgeoise. Lorsque l’on m'a proposé les 7910 et 7920 Côte-

Saint-Luc, j'ai décidé d’accorder plus d'attention à cette annonce

que si elle avait été située à Laval ou sur la Rive-Sud. Je n'avais

rien contre ces endroits, mais si je devais quitter Saint-Laurent,

c e s e r a i t p o u r u n q u a r t i e r q u i m ' i n t é re s s e v r a i m e n t .

Côte-Saint-Luc était l'un d'eux.

Le projet consistait en deux tours en béton de neuf étages, chacune

équipée de deux ascenseurs et d'un parc de stationnement intérieur.

Au total, les numéros 7910 et 7920 comprenaient près de 200 unités.

C'était alors mon plus gros achat. Ce qui m'impressionnait

dans ces bâtiments, c'était la hauteur des plafonds et la superficie

des appartements. Tous les plafonds faisaient neuf pieds de haut

et les appartements était 30 % à 40 % plus grands que la plupart

de ceux construits aujourd'hui. Les plafonds de neuf pieds sont

rares de nos jours. On en trouve dans la plupart des appartements

de luxe, mais jamais dans des unités en location.

En octobre 2006, lorsque j'ai contacté le vendeur pour la première

fois, j'avais 37 ans, et j'en paraissais 30. J'étais propriétaire de plus

de 300 appartements, mais à moins de me connaître et de savoir

ce que je possède, on ne penserait pas que je suis capable d'acheter

un tel projet. Donc, quand j'ai contacté le vendeur pour acheter

ses deux propriétés, il ne pensait pas que j'étais en mesure

de les acheter.

Je lui ai expliqué que le prix n’avait aucun sens et qu'il devrait

proposer d'autres avantages pour rendre son offre intéressante.

Les bâtiments étaient sous un prêt hypothécaire fermé avec Montrose

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: Joh

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Mortgage Corporation (de Winnipeg), et une des clauses stipulait

que le prêt ne pourrait pas être remboursé avant la date d'expiration

et qu'un second prêt ne pourrait jamais être appliqué à ces propriétés.

En février 2007, j'ai fait une seule proposition. Si le vendeur

ne l'acceptait pas, je n'insisterais pas. Finalement, il a suffi

d'une seule proposition.

Dans mon offre, j'ai imaginé le montant du prêt existant, j'y ai ajouté

un dépôt comptant de 500 000 $ (mon argent) et un prêt personnel

de 4,1 millions de dollars (jusqu'à l'expiration du premier prêt

hypothécaire) à un taux d'intérêt préférentiel.C'était un pari

avec de faibles chances de réussite, mais c'est ce que la propriété

valait à mes yeux et j'étais prêt à allouer ce budget à la vente.

5 jours après avoir envoyé cette offre, elle me revint acceptée. J'étais

sous le choc! C'était impossible. Je n'aurais jamais signé un accord

pareil. Mais visiblement, le vendeur qui avait signé sous-estimait

mes capacités.

Deux jours après s’être rencontrés pour échanger les documents

signés, j'ai reçu une lettre par fax m'informant qu'il voulait

se retirer de l'accord. Je n'étais pas très surpris, mais je ne comptais

pas abandonner. Après que mon avocat lui ait envoyé une lettre,

j'ai téléphoné au vendeur pour lui demander pourquoi. Il a dit qu'il

ne soupçonnait pas que je possédais autant de biens, et que

cela me permettrait facilement d'assumer cet accord. Il a précisé

que j'allais obtenir les immeubles pour 35 % de moins que leur valeur

sur le marché. Je le savais.

Le 23 septembre 2007, la vente fut notariée devant le notaire

Dolman. L'accord de Montrose Mortgage Corporation pour transférer

le prêt existant à mon nom a été très long à obtenir. Nous avons

dû repousser la date de la vente deux fois à cause de retards

de la société hypothécaire.

Dès que je suis devenu propriétaire, j'ai changé le personnel

de l'immeuble. Les bâtiments étaient sales et avaient besoin

d'un grand ménage. L’admin is t rat ion éta i t un désast re .

Certains locataires payaient deux fois le loyer d'un même mois

alors que d'autres payaient tous les trois mois.

Maintenant qu'une équipe compétente était en place et que les loyers

étaient à jour, j'ai commencé les rénovations des bâtiments.

En avril 2008, j'ai commencé à remplacer toutes les fenêtres

et les portes ainsi que les balustrades des balcons. Les travaux

se sont très bien déroulés et ont coûté 1 050 000 $. Il a fallu

six mois pour tout installer. Les bâtiments en avaient besoin.

Les nouve l les fenêtres et portes off rent p lus de confor t

aux locataires pendant l'hiver et réduisent les dépenses en énergie

pour le chauffage. Cela permetta i t également de garant i r

un bâtiment étanche à l'air et à l'eau de l’intérieur. Les nouvelles

fenêt res , por tes e t ba lus t rades donna ient au bât iment

une nouvelle apparence.

Une fo is tout ce la terminé, l 'année suivante, j 'a i repeint

tous les couloirs et les cages d'escaliers et j'ai remplacé les moquettes

des couloirs. J'ai remplacé les couleurs méditerranéennes

sur les murs et les portes par mes couleurs standard, le vert forêt

et le taupe. L'éc la i rage du coulo i r a ensui te été remplacé

par des appliques à haute efficacité énergétique. Quand tout cela

fut fini, j'ai décidé de remplacer les moquettes des couloirs.

Enfin, les couloirs ressemblaient à ceux d'un hôtel de luxe.

Ils étaient propres, modernes, les couleurs contrastantes et l'éclairage

donnaient un sentiment de richesse. Désormais, les bâtiments

étaient attrayants aussi bien de l'extérieur que de l'intérieur.

En 2015, l'enveloppe extérieure a subi d'importantes réparations.

Les colonnes en béton vieill issaient et il fallait s'en occuper.

Plus d'un million de dollars a été déboursé pour réparer les colonnes

en béton et de nombreux balcons. C'était nécessaire. Les travaux

ont duré huit mois.

Depuis que je les ai achetées en 2007, les propriétés ont fait l'objet

de nombreuses rénovations plus ou moins coûteuses et compliquées.

Finalement, j'ai investi plus de 5 millions de dollars pour rénover

ces bâtiments. Ils ont gagné énormément de valeur depuis le jour

où je les ai achetés. Leur valeur sur le marché a augmenté de plus

de 250 % depuis mon achat. Tout cela grâce à une vente que je pensais

ne jamais conclure.

Grâce à l’idée fausse que le vendeur se faisait de moi, j’ai pu acquérir cette propriété à un prix réduit.

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4450 & 4452 boulevard des Sources, Dollard-Des-Ormeaux

VILLAGE WEST 1&2

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: Joh

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En octobre 2008, M. Benoit de CB Richard Ellis m’a contacté

pour m’informer que Transglobe REIT (à l’époque, la troisième

société de placement immobilier du Canada) était en restructuration

et que le 4450 et le 4452 Des Sources étaient à vendre dans le but

d’alléger leur portefeuille de propriétés.

Le 4450 et le 4452 Des Sources sont deux propriétés similaires

et voisines qui contiennent un total de 168 unités. Les deux

propriétés sont entourées de grands espaces verts, de nombreux

arbres et séparées par une piscine extérieure. Elles ont un air

de complexe touristique et sont isolées des propriétés avoisinantes.

Construites sur trois étages, elles disposent d’un sous-sol qui

abrite des garages et des casiers. Les bâtiments ne sont pas hauts,

mais ils sont longs.

En novembre 2008, j’ai décidé de faire une offre. C’était la première

fois que j’achetais une propriété à une société située ailleurs

qu’à Montréal. Après une première offre refusée, de nombreux

appels et propositions, la seconde offre a été signée quelques jours

avant Noël, en décembre 2008. Le 22 avril 2009, la vente fut

signée devant le notaire Doleman et je suis devenu propriétaire

des bâtiments.

Les propriétés étaient très bien gérées. Ce sont encore aujourd’hui

les bâtiments les mieux gérés que j’ai achetés. Tout était consigné,

chaque appartement et place de stationnement louée était identifiée.

Tous les paiements de loyers étaient à jour et les montants

correspondaient aux prix listés. Il a été facile de reprendre cela.

Le seul problème que j’ai immédiatement rencontré fut le personnel

— les concierges. Donc, quelques mois après avoir acquis

les propriétés, j’ai remplacé le couple qui s’occupait des deux

bât iments par deux nouveaux couples, un par bât iment.

Cet arrangement était plus adapté, il permettait d’être plus efficace

au serv ice des locata i res. Une fo is le personnel en p lace,

j ’ai commencé à faire des travaux sur les bâtiments.

Comme c’était l’été, j’ai commencé par l’extérieur. Le premier point

à améliorer était la sécurité extérieure. Un éclairage très efficace

a été installé le long du périmètre des bâtiments pour une meilleure

visibilité la nuit. Ensuite, il fallait s’occuper de l’esthétique. Rampes,

soffites et ornements, tout a été repeint avec les couleurs faisant

ma marque de fabrique. Les balustrades rouillées des balcons

ont été rapidement repeintes en vert forêt et les soffites blancs

et bruns ont été repeints en couleur taupe. Les bâtiments avaient l’air

frais et animés. Les locataires étaient très contents de mon approche.

L’hiver arrivé, j’ai commencé les travaux à l’intérieur des bâtiments.

Les couloirs, les portes des appartements et le hall d’entrée ont été

repeints. De nouveau, les couleurs vert forêt et taupe se retrouvent

à l’intérieur du bâtiment. Les sols en marbre du hall ont été polis

et c i rés pour un rendu plus sophist iqué lorsque l ’on entre

dans le bâtiment. Une fois tout cela terminé, les luminaires

intérieurs ont été remplacés par des modèles plus efficaces

et plus modernes. De nombreux visiteurs venus voir leurs familles

ne reconnaissaient plus le bâtiment. Une femme a dit qu’elle se sentait

comme au Ritz Carlton. Je ne pense pas qu’elle y ait déjà été,

on était quelques crans en dessous.

En 2011, nous avons remplacé toutes les fenêtres et les portes

de balcons avec des modèles plus efficaces. Comme pour mes autres

propriétés, cette installation a amélioré le confort des occupants

et a rédu i t la per te de cha leur e t les coûts en énerg ie .

Cela a également amélioré l’apparence des bâtiments, maintenant

plus modernes par rapport au style démodé d’avant.

En 2012, les clés d’accès au bâtiment ont été remplacées par des clés

homologuées. Cela nous permet de contrôler toutes les clés

des portes d’entrée et des garages. Ces nouvelles clés ne peuvent

être copiées. La seule manière d’en obtenir une autre est de passer

par mon administration.

J’ai investi près de 3,9 millions de dollars dans ces bâtiments

en huit ans. L’argent investi m’a permis d’obtenir une meilleure

clientèle et donc des loyers plus importants. Les bâtiments

correspondent maintenant à la vision que j’en avais en 2008.

Ma première acquisition auprès d’un vendeur non montréalais s’est avérée être la mieux gérée.

16

2323 & 2525 rue Modugno, Ville St-Laurent

J’étais sur mes propriétés de Côte-Saint-Luc quand on m’a

mentionné les deux immeubles de la rue Modugno. C’était début

juillet 2009, je me trouvais en compagnie du poseur de portes

de garage lorsque Nathan Elberg, un agent immobilier, m’a téléphoné.

Nathan m’a appelé pour me demander si je comptais vendre

mes deux propriétés du chemin de la Côte-Saint-Luc. Je lui ai dit

qu’elles n’étaient pas à vendre, mais que je souhaitais en acheter

d’autres. Il m’a annoncé que deux propriétés de moins de 160 unités

sur la rue Modugno étaient à vendre, mais qu’elles ne se trouvaient

pas encore sur le marché. C’était une bonne chose pour moi. Mettre

une propriété sur le marché augmentera toujours son prix de vente

à cause de la concurrence entre les acheteurs, donc souvent,

les propriétés sont vendues plus cher que ce qu’elles valent.

À ce moment-là, la seule chose que je pouvais lui demander était

l’adresse des deux propriétés. Je lui reviendrais quand je les aurai

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: Joh

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VILLAGE PARK 1&2

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visitées discrètement. C’est ce que je fais à chaque fois qu’une propriété

est à vendre : je la visite en y louant un appartement. Ce processus

me permet de voir tout le bâtiment, hormis le local technique et le toit.

Quand j’ai vu les propriétés, j’ai réalisé qu’elles avaient besoin

de travaux et qu’elles avaient beaucoup de potentiel. Elles étaient

bien situées, dans l’arrondissement de Saint-Laurent. L’emplacement

était idéal. Près du centre commercial Place Vertu, de l’aréna

municipal, d’un grand parc avec plusieurs stades de soccer,

des arrêts de bus et à quelques minutes des rues principales.

Les propriétés étaient bien situées. Quelques années après

les avoir achetées, la ville a fait construire une grande bibliothèque

publique et un important complexe sportif à quelques centaines

de mètres. Des immeubles adjacents aux propriétés se vendaient

à plus de 300 000 $ à ce moment-là. Quand j’ai vu cela, je n’ai pas

hésité. Je voulais les acheter.

J’ai fait une proposition et une contre-proposition, toutes deux

refusées. Pour accélérer le processus, j’ai décidé qu’il serait mieux

que je rencontre le propriétaire et que je lui demande directement

son prix final.

Je procède toujours ainsi (notamment quand le propriétaire vit

à Montréal ou dans les environs) si mon offre est refusée. Les gens

semblent plus compatissants et moins axés sur les affaires

quand ils me rencontrent, que je leur explique ce que je possède

et comment je peux améliorer leur propriété. Souvent, quand

je mentionne combien je compte investir dans leur propriété,

i ls réévaluent leur prix. La plupart des vendeurs souhaitent

entendre cela, en particulier s’ils sont propriétaires du bâtiment

depuis longtemps. Ils ne veulent pas le vendre à quelqu’un qui va

le laisser tomber en ruines. Même s’i ls ont un prix en tête,

ils espèrent que le nouveau propriétaire s’occupera correctement

de la propriété. J’ imagine qu’i ls se sentent rassurés, cela

ne fonctionne pas à chaque fois, mais je peux dire que c’est le cas

la plupart du temps. Cela ne marchera jamais si le vendeur est

une entreprise publique. Il n’y aura aucune connexion. L’approche

est plus pragmatique.

Dans ce cas, la rencontre a aidé. Nous nous sommes entendus

sur un prix de vente sans l’intervention d’un agent. J’allais pouvoir

l’acquérir sans encombre.

Le financement fut simple et direct. Le créancier actuel, First

Nat ional, a rendu très simple le transfert du prêt existant

à mon nom. Ma relation avec First National fonctionnait si bien que

j’ai décidé de les garder même après l’expiration du prêt original,

au moment du renouvellement. Ils sont toujours créanciers pour

cette propriété.

Comme je l’ai mentionné, les bâtiments sont situés dans le meilleur

endroit de Saint-Laurent. À proximité de tout. Cependant,

leur apparence et leur fonctionnement étaient à revoir. Les immeubles

avaient besoin d’être modernisés. Les loyers étaient extrêmement

bas pour un tel emplacement, la seule manière d’augmenter les loyers

était de réduire les dépenses et d’investir beaucoup d’argent

dans les bâtiments. J’ai investi dans une nouvelle chaufferie,

un nouveau toit, de nouvelles fenêtres et portes de balcon. Sur le plan

esthétique, j’ai repeint tous les éléments extérieurs en métal

et les ornements. J’ai rénové tous les couloirs, installé un système

électronique de surve i l lance et de sécur i té pour accéder

aux bâtiments. En fin de compte, j’ai investi 4,3 millions de dollars

pour tous ces travaux. C’était amplement nécessaire.

Aujourd’hui, ces deux propriétés ont gagné beaucoup de valeur

et de respect. Elles logent d’excellents locataires, notamment

des familles, des professionnels et des retraités. Les bâtiments

sont maintenant plus rentables. J’ai réussi à réduire leur coût

d’exploitation de 35 % en y augmentant le confort et la sécurité.

Tels des diamants bruts, beaucoup de travail a été nécessaire pour faire briller ces propriétés.

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3501 Chemin de la Côte-Ste-Catherine, Montréal

VILLAGE DE LA MONTÉE

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On m’a proposé ce bâtiment en juin 2011 alors que j’étais

à Manhattan. Nathan Elberg m’a envoyé un courriel disant

qu’un bâtiment de 64 unités situé sur le Chemin de la Côte

Ste-Catherine était à vendre.

Ce bâtiment est l’un des derniers construits en béton avant

que la mode des condominiums n’arrive, au milieu des années 80.

Ce bâtiment de six étages est idéalement situé entre l’Hôpital

général juif et l’Hôpital pour enfants Sainte-Justine. Il n’y a pas

de meilleur emplacement que le centre-ville.

Ce bâtiment m’intéressait vraiment. M. Domon et son associé/

associée en étaient propriétaires depuis le début. Il était arrivé

à un moment de sa vie où l’immobilier était devenu trop lourd

à gérer et il voulait arrêter.

Donc, le 16 août 2011, j’ai fait une offre d’achat pour la propriété.

L’offre a été acceptée immédiatement. Il voulait vraiment vendre,

donc nous n’avons pas perdu de temps.

La propriété était très bien entretenue et gérée. M. Domon avait

tout le contrôle dessus et nous n’avons pas eu de surprises

pendant la période d’audit préalable. Ce que nous avons vu

correspondait à ce qui était présenté dans les documents initiaux.

La propriété avait une petite hypothèque et devait être refinancée.

C’était un avantage pour moi. J’ai contacté MCap Financial

pour obtenir le financement et i ls n’avaient pas d’objections,

ni concernant le bâtiment, ni le montant du prêt. Tout s’est

bien déroulé.

Le 12 janvier 2012, l’acte de vente fut signé devant le notaire

Dolman et je suis devenu propriétaire.

La transition fut fluide et facile. La première chose dont j’ai dû

m’occuper était de trouver un nouveau concierge. Le concierge

de l’époque avait un certain âge et ne voulait pas travailler davantage

dans la propriété. Je l’ai donc remplacé par une personne responsable

qui avait les connaissances nécessaires pour réaliser les réparations

et l’entretien, un poste qui peut parfois être très exigeant. Le bâtiment

était géré et entretenu correctement, mais il manquait de caractère.

Le premier élément à traiter était le hall d’entrée. Si je voulais attirer

une meilleure clientèle, il fallait que le hall soit plus séduisant.

Les sols en céramique et les panneaux muraux en mélamine furent

vite remplacés par des sols et des murs en marbre et des miroirs.

Les plafonds ont été décorés de panneaux avec des éclairages

DEL. La boîte aux lettres a également été remplacée et j’ai créé

un bureau de location pour que les locataires viennent signer

leur bail et payer leur loyer.

Une fois le hall d’entrée rénové, ce fut le tour du couloir. Les murs

et les portes ont tous été repeints. Les murs grisâtres et les portes

bordeaux (qui furent un jour à la mode) ont été repeints : des tons

taupe/beige sur les murs et vert forêt sur les portes. Nous avons

également remplacé les luminaires à incandescence par des unités

modernes à haut rendement énergét ique. Après les murs

et les plafonds, nous avons remplacé les moquettes des sols.

Les parties communes ont été transformées en endroits modernes

et élégants à la manière d’un hôtel première classe. Cela a conféré

richesse et élégance au bâtiment.

Ce fut ensuite le tour du garage. Il était sombre et peu fonctionnel,

i l devait être mieux écla iré. J’a i donc décidé de remplacer

l’éclairage à incandescence par des appliques fluorescentes

et de redistribuer l’éclairage pour le rendre plus uniforme.

En 2017, j’ai décidé de remplacer les fenêtres extérieures et les portes

vitrées coulissantes de tous les appartements. Il était temps.

Elles avaient plus de 30 ans et cela commençait à se voir. Comme

l’entrepreneur devait se rendre dans tous les appartements, j’ai décidé

de remplacer les rambardes des balcons par des nouvelles

en aluminium. Ainsi, on réduisait les coûts et les désagréments

pour les locataires. Nous sommes intervenus une fois dans chaque

appartement pour remplacer les fenêtres, les portes et les rambardes.

Aujourd’hui, six ans après avoir acheté le bâtiment, sa valeur

a considérablement augmenté. Une gestion adéquate et de nombreux

travaux de rénovat ion ont contr ibué à augmenter la valeur

de la propriété. L’emplacement joue également un rôle important

dans l’augmentation de la valeur. L’achat du 3501 Chemin

de la Côte-Ste-Catherine est un autre succès.

Situé entre deux hôpitaux, ce bâtiment avait tout pour plaire.

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175 boulevard Deguire, Ville St-Laurent

Oui, le 175 boulevard Deguire est l ’achat le p lus cher

et le plus important que j’ai fait jusqu’alors. Il abrite près de 200

appartements sur 15 étages, 4 étages de stat ionnement

sous-terrain et deux ascenseurs à grande vitesse. Tout ceci repose

sur 61 000 pieds carrés de terrain. C’est immense.

En mars 2012, tout juste deux mois après avo i r acheté

le 3501 Côte-Sainte-Catherine, M. Benoit de CBRE m’a téléphoné

pour me dire que le 175 était à vendre. Le propriétaire voulait

le vendre et CBRE était mandaté pour cela.

VILLAGE GRAND

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: Joh

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La première GRANDE propriété à laquelle j’ai été confronté, elle est similaire à mes autres propriétés, sauf que tout y est exponentiel.

J’ai donc relancé un processus d’offre. Nous nous sommes

tous réunis, y compris le propriétaire (vendeur) et en juin 2012,

une offre a été acceptée. Le 23 septembre 2012, la vente fut

conclue et le 175 boulevard Deguire m’appartenait.

C’est l’emplacement du bâtiment qui a d’abord attiré mon attention.

Il était situé dans l’arrondissement de Saint-Laurent près de mon bureau

et de mes propres immeubles. Vu la taille de ce bâtiment, il était

important qu’il se trouve à proximité de mon bureau et de mes autres

employés dans le cas où ils auraient besoin d’aide. Croyez-moi,

avec la taille du 175 boulevard Deguire, c’est arrivé souvent.

C’était également important qu’il se trouve près de mon bureau.

La proximité a facilité sa gestion. Le bâtiment est aussi situé

dans une forêt de tours d’habitation du même type, il sera donc

simple de le louer à condition que je propose quelque chose

de différent des autres; il faut toujours avoir un temps d’avance.

Le second élément qui m’a attiré était le prix. En comparaison

avec d’autres bâtiments de cette taille, il était vendu à prix réduit.

Compte tenu de la structure et de l’emplacement, le prix était

un avantage pour moi. Cela ne veut pas dire que le bâtiment était

en parfaite condition. Au contraire, il avait besoin de beaucoup

d’attention, mais il s’agissait surtout d’éléments esthétiques.

En fait, toute l’esthétique était à refaire.

En janvier 2013, 3 mois après avoir acheté la propriété, j’ai donc

lancé le remplacement de toutes les fenêtres et des portes

des balcons. Ces travaux ont coûté 1,8 million de dollars et n’ont

duré que 4 mois. L’installation était très bien organisée. La propriété

en avait bien besoin. Cet investissement offrirait plus de confort aux

locataires durant l’hiver et réduirait les dépenses en énergie

pour le chauffage. Cela permettait également une meilleure étanchéité

à l’air et à l’eau. Du point de vue esthétique, ce changement a donné

un nouvel aspect au bâtiment. Aujourd’hui encore, il s’agit du seul

bâtiment de la rue dont les fenêtres et les portes ont toutes été

remplacées en une seule fois.

Au moment de remplacer les portes des balcons et les fenêtres,

j’ai réalisé que les balustrades des balcons devaient également

être changées. Des balustrades fragiles ou défectueuses n’ont pas

leur place sur une structure de 15 étages. J’ai donc négocié

avec l’entreprise qui installait les portes et fenêtres pour remplacer

les balustrades en même temps. Cela permettrait de réduire

les coûts et les dérangements pour les locataires. Chaque appartement

recevait une unique visite pour remplacer les fenêtres, les portes

et les balustrades.

En l’espace d’un an, le bâtiment avait complètement changé

d’al lure et avait gagné beaucoup de valeur sur le marché.

Les 2 premiers millions investis avaient fait une grande différence.

Tout le monde parlait de nous. Tout le monde voulait savoir qui était

le nouveau propriétaire du bâtiment. Le 175 boulevard Deguire

n’avait pas vu autant de changements depuis sa construction.

Maintenant que l’enveloppe du bâtiment avait été améliorée,

le système de contrôle du chauffage devait être changé. En fait,

il ne pouvait pas être contrôlé. Il n’y a pas d’intérêt à produire

de la chaleur sans pouvoir la contrôler. Une télécommande dotée

d’un microprocesseur électronique a été installée pour chaque

chaudière, avec différents niveaux de chauffage. Les chaudières

ont ensu i te é té net toyées et cont rô lées pour ê t re p lus

performantes. Ces travaux et équipements coûteux ont permis

aux chaudières de produire de la chaleur selon une courbe

correspondant à la température extérieure. La chaleur est donc

répartie plus uniformément pour améliorer le confort des occupants,

notamment pendant les saisons froides.

Pendant les mois suivant la rédaction de ce texte, le bâtiment

va connaître d’importantes rénovations intérieures. Les couloirs

vont être entièrement rénovés, avec de nouvelles moquettes,

des éclairages très efficaces et des surfaces en porcelaine devant

toutes les portes d’ascenseurs sur les 14 étages. Les couloirs

et les por tes des appar tements seront ensu i te repe ints

pour contraster avec la moquette et les surfaces en porcelaine.

En 2017, le bâtiment aura bénéficié de 4,3 millions de dollars

de rénovations et modifications. Le marché et les investisseurs

s’accordent à estimer la valeur de la propriété 2,34 fois plus haute

qu’en 2012.

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4875 & 4905 Des Érables, Pierrefonds

VILLAGE MAPLE 1&2

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: Joh

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Octobre 2013, j’étais à l’aéroport, en route pour Manhattan,

quand Henri m’a contacté à propos du 4875 & 4905 Des Érables.

Henri m’a annoncé que M. Anthony (à qui j’avais acheté le 2323

& 2525 Modugno) voula i t vendre ses propr iétés de la rue

Des Érables situées sur l’île ouest au bord de Kirkland, à Pierrefonds.

Les bâtiments datent de la fin des années 70. Ils comprennent

130 unités réparties sur 4 étages. Beaucoup d’unités à deux

ou trois chambres s’articulent sur deux étages, un aménagement

que j’ai trouvé intéressant, avec les pièces à vivre sur un étage

et les chambres sur un autre. Le chauffage se faisait par plinthes

électriques, un avantage par rapport au système à l’eau bouillante

par pompes et valves motorisées.

J ’a i exp l iqué à Henr i que je n ’é ta is pas tout à fa i t p rê t

à acheter ces propriétés parce que j’avais des affaires personnelles

plus urgentes à traiter.

Donc en 2015, j’ai repris contact avec M. Henri et j’ai décidé

de faire une offre. J’ai rencontré Henri et M. Anthony à mon bureau

en juillet 2015 pour trouver un arrangement. Nous sommes tous

les deux des négociateurs tenaces, i l a donc fallu plusieurs

conversations et de la persuasion avant de pouvoir coucher sur papier

nos négociations verbales. En janvier 2016, nous avons conclu

un arrangement et une offre a été rédigée et signée. Et le 31 août

2016, la vente fut notariée devant le notaire Malkinson.

Une fois propriétaire, j’ai réalisé que le personnel n’était pas

compétent. Ils n’étaient pas efficaces et évidemment, je n’appréciais

pas cela. Ils n’avaient pas l’expérience nécessaire pour faire

fonctionner et entretenir de tels bâtiments. Donc, en quelques mois,

le personnel a été remplacé.

Les bâtiments étaient correctement gérés, mais ils manquaient

de caractère. J’ai immédiatement commencé à restructurer

les extérieurs. Les travaux comprenaient la peinture des éléments

métalliques, la modification des balcons et le nettoyage des extérieurs.

Lorsque la saison froide est arr ivée, j’ai décidé de travai l ler

sur l’intérieur. L’éclairage intérieur des parties communes a entièrement

été remplacé par des luminaires à DEL modernes. Cela permettait

un meilleur éclairage pour une consommation bien moindre

que celle des ampoules à incandescence.

Dans les mois à venir, nous allons remplacer toutes les poignées

de porte des appartements, repeindre les portes, les couloirs

et les cages d’escaliers, puis remplacer toutes les moquettes

dans les couloirs. Les couleurs démodées des murs et des portes

seront remplacées par des couleurs modernes et les portes seront

peintes dans une teinte de vert foncé, ma signature.

Dans les mois et les années à veni r, le système d’accès

aux bâtiments sera remplacé par des cartes d’accès électroniques

et des caméras de sécurité surveilleront les bâtiments. Les fenêtres

et les portes coulissantes extérieures seront par la suite remplacées

par des modèles plus efficaces.

Une fo is tous les t ravaux terminés, les propr ié tés auront

bénéficié de plus de 3 millions de dollars de rénovations et seront

les plus modernes du quartier.

Située dans un quartier résidentiel de l’Ouest-de-l’Île de Montréal,cette propriété, avec ses appartements en duplex, dégage un air de maison.

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MONTREAL 1™

Photo

: TLA

Arch

itecte

s

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La grandeur du passé est maintenant l'avenir

Un monument marque distinctement le paysage d’un site

ou d’un lieu — Bienvenue à MONTREAL 1™.

MONTREAL 1™ est un complexe à usage mixte de 62 étages.

Au cœur du centre-ville de Montréal, ce complexe hébergera

des bureaux commerciaux ainsi que des résidences luxueuses

et ultra-luxueuses. Le bâtiment disposera de trois entrées principales

distinctes pour les trois types d’occupants du bâtiment.

MONTREAL 1™ sera en verre, d’apparence moderne et internationale,

principalement bleu avec des touches d’aluminium. Le bleu

rappe l le ra la cou leur o f f ic ie l le du Québec et l ’a lumin ium

représentera une des plus abondantes ressources naturelles

de la province. Les occupants du bâtiment disposeront de grandes

baies vitrées sur toute la hauteur de chaque étage. Cela leur

permettra de sentir une ouverture sur l’environnement extérieur.

Un monde sans limites.

MONTREAL 1™ sera divisé en trois sections de vingt étages. Les vingt

premiers seront à usage commercial, notamment de bureaux AAA+

une galerie d’art, un amphithéâtre de 400 sièges et un restaurant

étoilé au guide Michelin. Les vingt étages supérieurs abriteront

des appartements de luxe en location, du studio aux appartements

à trois chambres. La dernière section se composera d’appartements

de grand luxe qui seront vendus à différents acheteurs. Ces unités

i ront de 600 pieds carrés à des appartements penthouse

en duplex de 10 000 pieds carrés. Entre ces trois sections,

deux étages de serv ice proposeront des aménagements

pour les besoins et le confort des occupants. En sous-sol,

MONTREAL 1™ proposera 6 étages de stat ionnement

réservés aux besoins des occupants.

La structure de MONTREAL 1™ est unique dans la ville. La tour

résidentielle de 24 côtés sera placée en diagonale sur la base

commerciale cubique. Cette configuration permettra aux résidences

luxueuses et ultra-luxueuses de profiter de trois angles de vue

différents sur Montréal et ses environs. Les étages de services

comprendront : un centre de bien-être, une salle de jeu pour

les enfants, une salle d’arts et de travaux manuels, une salle

de cinéma, un salon pour les amateurs de cigares, une bibliothèque,

une sal le de récept ion pr ivée équipée d’une cuisine de chef

complète, une salle de billard, un service de ménage et de concierge.

Pour les individus ou les familles qui occuperont MONTREAL 1™,

le complexe proposera également des services discrets de sécurité

et de limousine. Pour les occupants qui ont un chauffeur, il y aura

également un salon pour les chauffeurs adjacent à chacune

des trois entrées.

Chaque entrée sera aménagée différemment et couverte de marbre

italien avec des détails en aluminium. Les résidents et les invités

pénétrant par les entrées de la résidence seront accueillis en tout

temps par un portier et une équipe de concierges.

Les appartements ultra-luxueux de MONTREAL 1™ seront uniques

dans la ville. Les unités seront décorées avec des matériaux riches

et résistants. Dès que vous passerez l’immense porte principale

de la rés idence, les so ls en marbres vous accue i l le ront

dans un espace ouvert inondé de lumière naturelle qui vous offre

une vue à couper le souffle. Les cuisines disposeront d’appareils

de comptoir européens et de placards fabr iqués en I ta l ie,

et les sols seront en marbre italien. La salle de bains principale sera

couverte de marbre italien et la robinetterie importée d’Europe.

Les résidents de MONTREAL 1™ seront servis par les professionnels

expérimentés les plus compétents, qui connaissent le monde

du luxe et de l ’u l t ra luxe. L’équipe aura p lus ieurs années

d’expérience dans l’accueil et les services dans les résidences

les plus raffinées du monde.

Bienvenue dans notre Monument. Bienvenue à MONTREAL 1™.

™

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MONTREAL 1™

Photo

: TLA

Arch

itecte

s

En janvier 2009 alors que les États-Unis d’Amérique subissaientune grande récession, je reçois un appel de Joe Caprera. J’étais en pleinmilieu du fleuve St-Laurent sur le pont Champlain. Joe désiraitrefinancer le 7910 Cote St-Luc. Il y a des appels que l’on se souvientplus longtemps que d’autres car cela a été le début de ma compagnieet le début de plusieurs transactions ensemble.

Quand j’ai reçu un appel pour les 20 ans dans l’immobilier je me suisinterrogé à savoir ce que Joe faisait de différent pour avoir autantde succès. Au delà du fameux ‘location location location’qu’est ce que ça prend pour réussir en immobilier?

J’ai commencé à gr i ffonner des idées e t la l is te fût assezsurprenante voire longue :

Du flegme : Trouver une bâtisse qui manque d’amour et luien donner !

Un plan : Joe me dit souvent je ferai ceci, cela, ça et ça…

Lorsque je re tourne je suis souvent agréablement surpr isde la vitesse et de la qualité des travaux.

Du t ravai l : Parfois je reçois des courr ie ls à 6h du matinet des messages à 7h, nul doute que c’est un matinal!

Du leadership : Pour tout met t re cela en place i l en fautpas mal de même que d’être pragmatique, lorsque j’ai besoind’une information ce n’est pas long que je l’obtiens.

S’entourer de bonnes personnes : Avoir ce flair est peut-êtreplus difficile a réaliser que l’on pense et parfois l’équipe change,savoir s’adapter et tout cela, le faire sans grand remue ménage.Toutes ces qual i tés dans la même personne c’est un gagede succès.

S’i l y avait un temple de la renommé de l’ immobilier, Joes’y dirige directement mais encore quelques saisons à ce rythmeet l’on devra le comparer à Wayne Gretzky.

Félicitation Joe tu es un bâtisseur exceptionnel et le Canadaa besoin de personnes comme toi! Je te souhaite un autre 20 ansde succès et j’espère t’aider à y arriver.

Alain Dufour B.A.A., É.A., PrésidentLa Corporation financière Trium Inc.

Joe Caprera le Michael Bossy de l’immobilier

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Témoignages

Je connais Joe depuis maintenant près de 10 ans et je dois direque nos rencontres et échanges n’ont jamais été ennuyants.Au fil des années, Joe m’a fait réaliser que de bâtir une telleentreprise nécessitait des aptitudes et qualités qui ne sont pasdonnées à tous.

Dans mon domaine, j ’a i le pr ivi lège de côtoyer la crèmede la crème des gens d’affaires qui ont du succès et plusieurst r a i t s d e c a r a c t è r e s o n t u n d é n om i n a t e u r c ommu nde leurs pe rsonna l i t é s . Ces qua l i t é s que l ’on re t rouveparticulièrement chez Joe sont: la Confiance, l’Ambition,la Passion, le Respect, l’Énergie, l’Ingéniosité et l’Autonomie.

Lors de nos multiples rendez-vous, plusieurs expériences que Joem’a partagées, tel son premier projet immobilier en 1997,son plan d’affa i res méthodique e t son approche uniquepour négocier l ’acquis i t ion de nouvel les propriétés fontétat de ses qualités. Que dire de sa passion pour les voitureset surtout son implication dans plusieurs causes caritativesd’envergure qui confirment qu’il garde toujours son côté humain.

Au cours des dernières 20 années, le succès d’affaire de Joea été méticuleusement bâti petit à petit à force de travailacharné et de détermination. Pour ma part, je me réjouis déjàà la perspective de réussite de Joe pour les 20 prochaines années.

Marc Bernard , CPA, CMA, CFAVice-président gestion des investissements

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