Journées d’information 2013 - PRESENTATION · Journées d’information 2013 ». Questions de droit immobilier. Par David Boulanger, Directeur du CRIDON Nord-Est et du CFPN-Lille,

». Journées d’information 2013

». Questions de droit immobilier.

Par David Boulanger, Directeur du CRIDON Nord-Est et du CFPN-Lille,

Maître de conférences à la Faculté de droit de Douai,

Par Damien Dutrieux, Consultant au CRIDON Nord-Est,

Maître de conférences associé à l’Université de Lille 2,

Par Hélène Paerels, Consultante au CRIDON Nord-Est, Docteur en droit,

et Frédéric Vauvillé, Conseiller Scientifique du CRIDON Nord-Est,

Professeur agrégé des Universités.

Journées d’information 2013 » Droit immobilier

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». Questions d’actualité de la vente d’immeubles.

Par David Boulanger, Directeur du CRIDON Nord-Est et du CFPN-Lille,

Maître de conférences à la Faculté de droit de Douai


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PARTIE I : COMMENT ORGANISER LA MISE EN ŒUVRE DE LA RÉFORME DES DIAGNOSTICS AMIANTE ET PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE ?

A.] Amiante

1. Décret n° 2011-629 du 3 juin 2011 relatif à la protection de la population contre les risques sanitaires liés à une exposition à l’amiante dans les immeubles bâtis (cf. page 7).

2. Arrêté du 12 décembre 2012 relatif aux critères d’évaluation de l’état de conservation des matériaux et produits de la liste A contenant de l’amiante et au contenu du rapport de repérage (cf. page 18).

3. Arrêté du 12 décembre 2012 relatif aux critères d’évaluation de l’état de conservation des matériaux et produits de la liste B contenant de l’amiante et du risque de dégradation lié à l’environnement ainsi que le contenu du rapport de repérage (cf. page 26).

4. Arrêté du 21 décembre 2012 relatif aux recommandations générales de sécurité et au contenu de la fiche récapitulative du « dossier technique amiante » (cf. page 32).

B.] DPE

1. Arrêté du 24 décembre 2012 relatif à la base de données introduite par le décret n° 2011-807 du 5 juillet 2011 relatif à la transmission des diagnostics de performance énergétique à l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie » (cf. page 39).

2. Courrier des ministères du logement et de l’écologie du 19 décembre 2012 (cf. page 41).

PARTIE II : FAUT-IL OUVRIR UN DÉLAI DE RÉTRACTATION LORSQU’UNE SCI ACQUIERT UN LOGEMENT ?

1. Cass. Civ. 3, 24 octobre 2012 (cf. page 44).


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PARTIE III : QUEL EST LE DERNIER ÉTAT DE LA JURISPRUDENCE EN MATIÈRE DE VENTE D’UN TERRAIN POLLUÉ ?

1. Cass. Civ. 3, 29 février 2012 (cf. page 45).

2. Cass. Civ. 3, 11 juillet 2012 (cf. page 46).

3. Cass. Civ. 3, 16 janvier 2013 (cf. page 47).

4. Conseil d’État n° 354188, 1er mars 2013 (cf. page 49).

5. Article L. 512-18, Code de l’environnement (cf. page 52).


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1. Décret n° 2011-629 du 3 juin 2011 relatif à la protection de la population contre les risques sanitaires liés à une exposition à l’amiante dans les immeubles bâtis.












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2. Arrêté du 12 décembre 2012 relatif aux critères d’évaluation de l’état de conservation des matériaux et produits de la liste A contenant de l’amiante et au contenu du rapport de repérage.


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3. Arrêté du 12 décembre 2012 relatif aux critères d’évaluation de l’état de conservation des matériaux et produits de la liste B contenant de l’amiante et du risque de dégradation lié à l’environnement ainsi que le contenu du rapport de repérage.


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4. Arrêté du 21 décembre 2012 relatif aux recommandations générales de sécurité et au contenu de la fiche récapitulative du « dossier technique amiante ».


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2.] DPE

1. Arrêté du 24 décembre 2012 relatif à la base de données introduite par le décret n° 2011-807 du 5 juillet 2011 relatif à la transmission des diagnostics de performance énergétique à l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie».


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2. Courrier des ministères du logement et de l’écologie du 19 décembre 2012.


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PARTIE II : FAUT-IL OUVRIR UN DÉLAI DE RÉTRACTATION LORSQU’UNE SCI ACQUIERT UN LOGEMENT ?

Jurisprudence :

1. Cass. Civ. 3, 24 octobre 2012.

COUR DE CASSATION Chambre civile 3

Audience publique du mercredi 24 octobre 2012

n° de pourvoi: 11-18774 Publié au bulletin

Rejet

M. Terrier, président M. Maunand, conseiller rapporteur M. Petit, avocat général SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Piwnica et Molinié, avocat(s)

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 15 avril 2011), que, suivant promesse synallagmatique de vente notariée du 23 juillet 2008, Mme X... a vendu un immeuble, appelé villa Léopolda, à la société civile immobilière Foncière du Trého (la société Foncière du Trého) et, suivant acte sous seing privé du même jour, divers biens mobiliers sous la condition que la vente immobilière se réalise ; que l’acquéreur, qui a refusé de régulariser la vente au motif qu’il n’avait pas bénéficié du délai de rétractation prévu par l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation et qui n’a pas obtenu la restitution de l’indemnité d’immobilisation séquestrée entre les mains du notaire, a

assigné Mme X... à cette fin ; que, se présentant comme "l’acquéreur ultime", M. Y... est intervenu volontairement à l’instance ; que Mme X... a sollicité le versement de l’indemnité d’immobilisation ;Sur le premier moyen :Attendu que la société Foncière du Trého et M. Y... font grief à l’arrêt de les débouter de leur demande et d’accueillir celle de Mme X..., alors, selon le moyen :1°/ que l’acquéreur non professionnel bénéficie d’un délai de rétractation de sept jours par application des dispositions de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation ; que les personnes morales, qui ne sont pas exclues de la catégorie des acquéreurs non professionnels, bénéficient des dispositions susvisées en cas d’acquisition d’un bien immobilier à usage d’habitation des personnes physiques pour le compte desquelles elles agissent ; qu’en déduisant le caractère professionnel de l’acte en cause de l’objet social statutaire de la société sans rechercher, concrètement, comme elle était invitée à le faire, à partir de l’activité réelle de la société, si cet acte n’avait pas un caractère non professionnel, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation ;2°/ qu’en affirmant, par un motif erroné et inopérant, qu’eu égard à son objet social la société civile immobilière en cause a réalisé un acte ayant un rapport direct avec une activité professionnelle, sans rechercher si, ayant été constituée dans le seul but de réaliser l’acquisition de la villa Léopolda pour l’usage personnel de M. Y..., cette société n’était pas dépourvue d’activité


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professionnelle, la cour d’appel a derechef privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé ;Mais attendu qu’ayant constaté, par motifs propres et adoptés, que l’objet social de la société Foncière du Trého était l’acquisition, l’administration et la gestion par location ou autrement de tous immeubles et biens immobiliers meublés et aménagés et relevé que l’acte avait un rapport direct avec cet objet social, la cour d’appel, qui, sans être tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, en a déduit à bon droit que la société Foncière du Trého n’étant pas un acquéreur non professionnel ne pouvait bénéficier des dispositions de l’article L. 271-1 du code de la

construction et de l’habitation, a légalement justifié sa décision Et attendu qu’il n’y a pas lieu de statuer sur le second moyen qui ne serait pas de nature à permettre l’admission du pourvoi ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi Condamne la société Foncière du Trého et M. Y... aux dépens ; Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne la société Foncière du Trého et M. Y... à payer à Mme X... la somme de 2 500 euros ; Décision attaquée: Cour d’appel d’Aix-en-Provence, du 15 avril 2011

PARTIE III : QUEL EST LE DERNIER ÉTAT DE LA JURISPRUDENCE EN MATIÈRE DE VENTE D’UN TERRAIN POLLUÉ ?

Jurisprudence :

1. Cass. Civ. 3, 29 février 2012.


Audience publique mercredi 29 février 2012

N° de pourvoi: 11-10318 Publié au bulletin

Cassation M. Terrier, président M. Maunand, conseiller rapporteur SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, SCP Vincent et Ohl, avocat(s)



Sur le moyen unique :Vu l’article 1603 du code civil Attendu, selon l’arrêt attaqué (Colmar, 28

octobre 2010), que M. X..., décédé depuis lors, et son épouse ont vendu à la société civile immobilière Le Plazza (la SCI) des immeubles constitués notamment de terrains et d’entrepôts commerciaux destinés à être démolis pour permettre l’édification d’immeubles d’habitation ; qu’une des clauses de l’acte mentionnait que les biens vendus avaient fait l’objet d’une dépollution par la société Lisec France, ce qui était attesté par cette entreprise selon courrier adressé à l’acquéreur, et que le dernier locataire des lieux, la société Bolloré énergie, avait fait établir un dossier de cessation d’activité avec indication de remise en état du site, dossier dont l’acquéreur reconnaissait être en possession préalablement à l’acte de vente ; que, faisant valoir que la réhabilitation du site n’avait pas été réalisée, la SCI a assigné Mme X... en paiement du coût des travaux de


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dépollution ;Attendu que pour débouter la SCI de sa demande, l’arrêt retient que le vendeur avait fourni à l’acquéreur tous les éléments relatifs à l’état des travaux de dépollution et des mesures prises pour la réhabilitation du site d’où il ressortait qu’il avait été mis un terme aux sources de pollution et à l’extension de celle-ci, mais que subsistait une pollution résiduelle qui devait être éliminée progressivement et naturellement, que le vendeur n’avait pris aucun engagement personnel de dépollution du site et que l’acquéreur, qui avait connaissance avant de signer l’acte de vente de l’état des travaux qui avaient été exécutés, ainsi que de leurs limites, ne pouvait pas reprocher au vendeur la découverte, au cours des travaux de construction, d’une nouvelle poche de contamination résiduelle aux hydrocarbures nécessitant une opération complémentaire de dépollution ;Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait relevé que l’acte de vente mentionnait que l’immeuble avait fait l’objet d’une dépollution, ce dont il résultait que le bien vendu était présenté comme dépollué et que les vendeurs étaient tenus de livrer un bien

conforme à cette caractéristique, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 28 octobre 2010, entre les parties, par la cour d’appel de Colmar ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Metz ;Condamne Mme X... aux dépens ;Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X... ; la condamne à payer à la société civile immobilière Le Plazza la somme de 2 500 euros ;Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé ;Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf février deux mille douze. Décision attaquée : Cour d’appel de Colmar du 28 octobre 2010

2. Cass. Civ. 3, 11 juillet 2012.


Audience publique du mercredi 11 juillet 2012

N° de pourvoi: 11-10478 Publié au bulletin

Rejet

M. Terrier (président et rapporteur), président M. Bruntz, avocat général SCP Le Griel, SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat(s)



Sur le moyen unique : Attendu, selon l’arrêt attaqué (Toulouse, 18 octobre 2010), que Mmes X... et Y... ont donné à bail à Mme Z... un terrain pour l’exercice d’une activité de conditionnement et de commercialisation de produits chimiques, installation classée pour la protection de l’environnement ; que le bail a été résilié et la liquidation judiciaire de Mme Z... clôturée pour insuffisance d’actifs ; que des produits chimiques avaient été abandonnés sur le site dont les propriétaires ont repris possession ; que le préfet a confié à l’agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (l’ADEME) le soin de conduire les travaux d’élimination des déchets abandonnés ; que l’ADEME, après avoir mené à bien ces travaux, a assigné Mmes X... et Y... pour les voir condamner, sur le fondement de


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l’article L. 541-2 du code de l’environnement, à lui régler la somme de 246 917 euros ;

Attendu que l’ADEME fait grief à l’arrêt de rejeter cette demande, alors, selon le moyen, qu’aux termes de l’article L. 541-2 du code l’environnement, toute personne qui produit ou détient des déchets dans des conditions de nature à produire des effets nocifs sur le sol, la flore et la faune, à dégrader les sites ou les paysages, à polluer l’air ou les eaux, à engendrer des bruits et des odeurs et, d’une façon générale, à porter atteinte à la santé de l’homme et à l’environnement, est tenue d’en assurer ou d’en faire assurer l’élimination dans des conditions propres à éviter lesdits effets et qu’aux termes de l’article 1er de la directive CEE 75-442 du 15 juillet 1975, on entend par " détenteur " le producteur des déchets ou la personne physique ou morale qui a les déchets " en sa possession " ; que ce texte qualifie de détenteur la personne qui a les déchets en sa possession, sans qu’il puisse être dérogé à cette qualification pour une quelconque raison et que le propriétaire d’un terrain sur lequel se trouvent des déchets en est donc le détenteur dès lors qu’il jouit des attributs de son droit de propriété, lesquels lui confèrent la possession desdits déchets ; qu’en déboutant l’ADEME de ses demandes dirigées contre les Mmes X... et Y..., aux motifs que, bien qu’ayant recouvré les attributs de leur droit de propriété sur le terrain sur lequel se trouvaient des déchets, elles n’avaient pas, à l’occasion de la production de ces déchets, eu de pouvoir de contrôle et de direction sur l’activité qui les avait générés, cependant qu’elles n’avaient pas elles-mêmes, par leur propre activité, contribué à un risque de pollution, et aux motifs que l’abandon des déchets sur leur

terrain ne leur était pas imputable, la cour d’appel a violé l’article L. 541-2 du code l’environnement interprété à la lumière des objectifs assignés aux Etats membres par la directive CEE 75-442 du 15 juillet 1975 ;

Mais attendu qu’en l’absence de tout autre responsable, le propriétaire d’un terrain où des déchets ont été entreposés en est, à ce seul titre, le détenteur au sens des articles L. 541-1 et suivants du code de l’environnement dans leur rédaction applicable, tels qu’éclairés par les dispositions de la directive CEE n° 75-442 du 15 juillet 1975, applicable, à moins qu’il ne démontre être étranger au fait de leur abandon et ne l’avoir pas permis ou facilité par négligence ou complaisance ; qu’ayant, par motifs propres et adoptés, retenu que si Mmes X... et Y... étaient propriétaires du terrain sur lequel des déchets avaient été abandonnés par l’exploitant, elles ne pouvaient pas se voir reprocher un comportement fautif, la cour d’appel en a exactement déduit qu’elles n’étaient pas débitrices de l’obligation d’élimination de ces déchets et tenues de régler à l’ADEME le coût des travaux ; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne l’ADEME aux dépens ; Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne l’ADEME à payer à Mme X... et à Mme Estève, divorcée A..., la somme globale de 2 500 euros ; rejette la demande de l’ADEME ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze juillet deux mille douze.

3. Cass. Civ. 3, 16 janvier 2013.


Audience publique mercredi 16 janvier 2013


Cassation partielle

M. Terrier (président), président Me Spinosi, SCP Boullez, SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat(s)


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Donne acte à la SCI LM du désistement de son pourvoi en ce qu’il est dirigé contre M. X..., M. Y..., Mme Christine et Carole Z..., Mme A..., veuve Z..., Mme B..., veuve Z... et M. C..., ès qualités ; Attendu, selon l’arrêt attaqué (Nîmes, 27 octobre 2011), que par actes authentiques du 13 juin 1994, la société Jager chimie France (la société Jager) et la société SICAP ont vendu à la société civile immobilière LM (la SCI) un terrain et des bâtiments ; que les deux actes de vente prévoyaient notamment que la société SICAP, ancienne exploitante du site industriel, demeurait contractuellement tenue de garantir le traitement futur de toute pollution détectée et la remise en état du terrain ; que la société Burgeap a été mandatée par la société SICAP pour procéder à des travaux de remise en état ; qu’un procès-verbal de conformité des travaux réalisés a été établi le 14 janvier 2000 par l’inspecteur des installations classées ; qu’estimant avoir subi un préjudice du fait de la perte de locations pendant quatre années car le terrain était pollué, la SCI a assigné la société SICAP, aux droits de laquelle se trouve désormais la société Cray Valley, et la société Jager, en paiement de dommages-intérêts ; Sur le premier moyen, pris en ses deuxième et troisième branches : Attendu que la SCI fait grief à l’arrêt de la déclarer mal fondée en ses demandes, alors, selon le moyen : 1°/ que l’obligation de délivrance impose au vendeur de livrer un bien conforme aux caractéristiques mentionnées dans l’acte de vente : qu’il résulte des constatations auxquelles la juridiction du second degré a procédé que la SCI LM entendait donner aux terrains une affectation industrielle et commerciale et que l’une des parcelles serait affectée dans un délai de quatre ans à la construction d’un immeuble industriel ; qu’en retenant, pour exonérer le vendeur de tout manquement à une obligation de délivrance, qu’il n’était pas mentionné dans l’acte de vente d’affectation à une mise en location de locaux

d’habitation ou à usage de bureaux, notamment dans un délai quelconque, au lieu de rechercher si le manquement du vendeur à son obligation de délivrance ne résultait pas suffisamment de ce que le terrain n’avait donc pas pu recevoir l’affectation prévue à l’origine par son acquéreur dans l’acte de vente en conséquence de la pollution du terrain qui avait fait obstacle à la réalisation des projets de construction prévus dans l’acte de vente, la cour d’appel a violé l’article 1603 du code civil ; 2°/ que caractérise un manquement à l’obligation de délivrance, la livraison d’un bien qui ne présente pas les caractéristiques mentionnées dans l’acte de vente ; qu’il résulte des constatations auxquelles la juridiction du second degré que la SCI LM n’avait pas mesuré toute la portée du risque de pollution, même si elle avait été informée de son existence ; qu’en décidant cependant que la société Jager chimie avait livré un bien conforme à sa description dans l’acte de vente qui mentionnait l’existence d’un risque de pollution, bien que la SCI LM n’en ait pas mesuré l’étendue, ce dont il résultait que le bien livré n’était pas conforme aux prévisions de l’acte de vente, la cour d’appel a violé l’article 1603 du code civil ; Mais attendu qu’ayant constaté que l’acquéreur déclarait être parfaitement informé du fait que le terrain avait servi de cadre à l’exploitation par la société SICAP d’une activité de production de résines de synthèse ayant fait l’objet d’une autorisation d’exploiter, qu’en annexe de l’acte de vente se trouvait un tableau de stockage recensant de façon exhaustive les produits chimiques stockés par l’exploitant dans ses installations bâties sur ce terrain et le rapport d’un expert faisant état de l’utilisation de nombreux produits toxiques pouvant avoir pollué le sous-sol et la nappe phréatique exigeant des travaux de recherche et des analyses importantes, et relevé que la SCI LM avait été clairement informée de l’existence d’un risque de pollution, qu’elle avait renoncé expressément à engager la responsabilité du vendeur de ce chef et que la convention des parties avait donc porté sur un terrain comportant un risque de pollution connu de l’acquéreur, la cour d’appel a pu, par ces seuls motifs, en déduire que la délivrance du terrain était conforme à la convention des parties et que la SCI devait être déboutée de


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ses demandes dirigées contre le vendeur ; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ; Mais sur le premier moyen, pris en ses quatrième, cinquième et septième branches : Vu l’article 34 du décret du 21 septembre 1977, pris pour l’application de la loi du 19 juillet 1976, dans sa rédaction applicable, et l’article 1382 du code civil ; Attendu que pour débouter la SCI de sa demande de dommages-intérêts dirigée contre la société Cray Valley, l’arrêt retient notamment que l’article 34 du décret du 21 septembre 1977 n’imposait à l’exploitant d’un site industriel soumis à autorisation que d’informer le préfet dans le mois suivant la cessation d’activité et de remettre le site en état sous réserve d’injonctions administratives si tel n’était pas le cas, qu’il n’y a eu aucun manquement de la société SICAP à ses obligations administratives en dehors d’un défaut de délai légal pour respecter cette procédure qui n’a pas été sanctionné par l’administration, que les deux actes de vente stipulaient que la société SICAP demeurait contractuellement tenue de garantir le traitement futur de toute pollution détectée et la remise en état antérieure du terrain sans qu’un délai soit prévu à cet effet et que la SCI ne justifie pas de l’avoir mis en demeure avant le 14 janvier 2000 pour dépolluer le terrain ; Qu’en statuant ainsi, alors que l’article 34 du décret du 21 septembre 1977 impose à l’exploitant de remettre le site de l’installation dans un état tel qu’il ne s’y manifeste aucun des dangers ou inconvénients mentionnés à l’article 1er de la loi du 19 juillet 1976, sans qu’il y ait lieu à mise en demeure, la cour d’appel a violé les textes susvisés ; Sur le second moyen, en ce qu’il fait grief à l’arrêt de condamner la SCI à payer des dommages-intérêts à la société Jager : Vu l’article 1382 du code civil ; Attendu que pour condamner la SCI à payer à la société Jager chimie France des dommages-intérêts pour procédure abusive, l’arrêt retient que la présentation fallacieuse des informations acquises au moment de la vente traduit suffisamment une intention de nuire et que la procédure d’appel a nécessité de retarder la dissolution de la société qui était prévue ; Qu’en statuant ainsi, par des motifs qui ne suffisent pas à caractériser une faute commise par la SCI dans l’exercice de son droit

d’appel, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ; Et sur le second moyen, en ce qu’il fait grief à l’arrêt de condamner la SCI à payer des dommages-intérêts à la société Cray Valley : Vu l’article 624 du code de procédure civile ; Attendu que la cassation prononcée sur le premier moyen entraîne la cassation par voie de conséquence sur le second moyen en ce qu’il a condamné la SCI à payer à la société Cray Valley la somme de 10 000 euros pour procédure abusive ; Et attendu qu’il n’y pas lieu de statuer sur le premier moyen, pris en sa première branche, qui ne serait pas de nature à permettre l’admission du pourvoi ;

PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu’il a débouté la SCI LM de ses demandes dirigées contre la société Jager chimie France, l’arrêt rendu le 27 octobre 2011, entre les parties, par la cour d’appel de Nîmes ; remet, en conséquence, sur le surplus, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Nîmes, autrement composée ; Condamne la société Cray Valley aux dépens ; Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne la société Cray Valley à payer la somme de 2 500 euros à la SCI LM ; rejette les autres demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize janvier deux mille treize.

Décision attaquée : Cour d’appel de Nîmes du 27 octobre 2011

4. Conseil d'État n° 354188, 1er mars 2013.

CONSEIL D’ETAT 6ème et 1ère sous-sections réunies

Lecture du vendredi 1 mars 2013


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ECLI:FR:CESSR:2013:354188.20130301 Mentionné dans les tables du recueil Lebon

Mme Sophie Roussel, rapporteur M. Xavier de Lesquen, rapporteur public SCP DEFRENOIS, LEVIS ; SCP NICOLAY, DE LANOUVELLE, HANNOTIN, avocats


Vu le pourvoi sommaire et le mémoire complémentaire, enregistrés les 21 novembre 2011 et 20 février 2012 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour la société Natiocrédimurs, dont le siège est au 46/52, rue Arago à Puteaux (92800), et la société Finamur, dont le siège est au 1-3, rue Passeur de Boulogne à Issy-les-Moulineaux (92861) ; les sociétés requérantes demandent au Conseil d'Etat : 1°) d'annuler l'arrêt n° 09LY00514 du 20 septembre 2011 de la cour administrative d'appel de Lyon en tant qu'il a, à la demande de la commune d'Issoire, d'une part, annulé le jugement n° 0701719-0702148 du 4 décembre 2008 en ce qu'il avait annulé les dispositions des arrêtés du maire d'Issoire des 27 juillet et 16 octobre 2007 leur faisant injonction de prendre les mesures nécessaires pour l'évacuation des déchets entreposés sur des terrains leur appartenant vers des filières spécialisées et prescrit qu'à défaut d'exécution, la commune ferait procéder d'office aux travaux de déblaiement précités, aux frais, risques et périls des propriétaires défaillants et, d'autre part, rejeté leurs conclusions présentées à ce titre devant le tribunal administratif ; 2°) réglant l'affaire au fond dans cette mesure, de rejeter sur ce point l'appel de la commune ; 3°) de mettre à la charge de la commune d'Issoire la somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; Vu les autres pièces du dossier ; Vu la directive 2006/12/CE du 5 avril 2006 ; Vu la directive 2008/98/CE du 19 novembre 2008 ; Vu le code de l'environnement ; Vu le code de justice administrative ;

Après avoir entendu en séance publique : - le rapport de Mme Sophie Roussel, Auditeur, - les observations de la SCP Defrenois, Levis, avocat de la société Natiocrédimurs, et de la société Finamur et de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle, Hannotin, avocat de la commune d'Issoire, - les conclusions de M. Xavier de Lesquen, rapporteur public ;

La parole ayant été à nouveau donnée à la SCP Defrenois, Levis, avocat de la société Natiocrédimurs et de la société Finamur, et à la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle, Hannotin, avocat de la commune d'Issoire ; 1. Considérant, d'une part, qu'aux termes de l'article 1er de la directive 2006/12/CE du 5 avril 2006 relative aux déchets : " Aux fins de la présente directive, on entend par : / (...) b) producteur : toute personne dont l'activité a produit des déchets ("producteur initial ") et / ou toute personne qui a effectué des opérations de prétraitement, de mélange ou autres conduisant à un changement de nature ou de composition de ces déchets ; / c) détenteur : le producteur des déchets ou la personne physique ou morale qui a les déchets en sa possession (...) " ; qu'aux termes de l'article 8 de cette directive : " Les Etats membres prennent les dispositions nécessaires pour que tout détenteur de déchets : / a) les remette à un ramasseur privé ou public ou à une entreprise qui effectue les opérations visées aux annexes II A ou II B ou / b) en assure lui-même la valorisation ou l'élimination en se conformant aux dispositions de la présente directive (...) " ; que, suivant l'article 15 de la même directive : " Conformément au principe du "pollueur-payeur", le coût de l'élimination des déchets doit être supporté par : / a) le détenteur qui remet des déchets à un ramasseur ou à une entreprise visée à l'article 9, / et/ou b) les détenteurs antérieurs ou le producteur du produit générateur de déchets " ; 2. Considérant, d'autre part, que les articles L. 541-1 à L. 541-3 du code de l'environnement ont assuré la transposition des dispositions précitées de la directive 2006/12/CE ; que selon l'article L. 541-2 de ce code, dans sa rédaction en vigueur à la date de l'arrêté litigieux : " Toute personne qui produit ou


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détient des déchets dans des conditions de nature à produire des effets nocifs sur le sol, la flore et la faune, à dégrader les sites ou les paysages, à polluer l'air ou les eaux, à engendrer des bruits et des odeurs et, d'une façon générale, à porter atteinte à la santé de l'homme et à l'environnement, est tenue d'en assurer ou d'en faire assurer l'élimination conformément aux dispositions du présent chapitre, dans des conditions propres à éviter lesdits effets. / L'élimination des déchets comporte les opérations de collecte, transport, stockage, tri et traitement nécessaires à la récupération des éléments et matériaux réutilisables ou de l'énergie, ainsi qu'au dépôt ou au rejet dans le milieu naturel de tous autres produits dans des conditions propres à éviter les nuisances mentionnées à l'alinéa précédent " ; qu'aux termes de l'article L. 541-3 du même code, dans sa rédaction applicable au litige : " En cas de pollution des sols, de risque de pollution des sols, ou au cas où des déchets sont abandonnés, déposés ou traités contrairement aux prescriptions du présent chapitre et des règlements pris pour leur application, l'autorité titulaire du pouvoir de police peut, après mise en demeure, assurer d'office l'exécution des travaux nécessaires aux frais du responsable (...) " ; 3. Considérant que le responsable des déchets au sens de l'article L. 541-3 du code de l'environnement, tel qu'interprété à la lumière des dispositions précitées de la directive du 5 avril 2006, s'entend des seuls producteurs ou autres détenteurs des déchets ; que si, en l'absence de tout producteur ou tout autre détenteur connu de déchets, le propriétaire du terrain sur lequel ont été entreposés ces déchets peut être regardé comme leur détenteur au sens de l'article L. 541-2 du code de l'environnement, notamment s'il a fait preuve de négligence à l'égard d'abandons sur son terrain, et être de ce fait assujetti à l'obligation d'éliminer ces déchets, la responsabilité du propriétaire du terrain au titre de la police des déchets ne revêt qu'un caractère subsidiaire par rapport à celle encourue par le producteur ou les autres détenteurs de ces déchets et peut être recherchée s'il apparaît que tout autre détenteur de ces déchets est inconnu ou a disparu ;

4. Considérant qu'il ressort des énonciations de l'arrêt attaqué que, par acte notarié du 11 mai 1999, les sociétés Natiocrédimurs et Ucabail Immobilier, aux droits de laquelle vient désormais la société Finamur, ont conclu un contrat de crédit-bail immobilier avec la société anonyme Repol pour l'acquisition et le financement de la construction d'un ensemble immobilier à usage industriel situé sur le parc industriel et technologique de Lavaur, sur le territoire de la commune d'Issoire (Puy-de-Dôme) ; que la société anonyme Repol et la société sous-locataire TBI, filiales de la société anonyme TBI Holding, ont commencé à exploiter le site édifié, pour la fabrication de polyols-polyester par transformation de bouteilles en plastique recyclées, à la fin du premier semestre de l'année 2000 ; qu'à la suite d'un incendie et d'une explosion survenus le 29 juillet 2002 et ayant gravement endommagé les bâtiments et installations de l'ensemble immobilier, le maire d'Issoire a adressé, le 27 juillet 2007, aux sociétés propriétaires du site, une mise en demeure d'une part, de procéder à la démolition des installations concernées et, d'autre part, de prendre les mesures nécessaires à l'évacuation des déchets présents sur le site vers des filières d'élimination spécialisées, sur le fondement des dispositions de l'article L. 541-3 du code de l'environnement citées au point 2 ; que ces demandes n'ayant pas été suivies d'effet, le maire a adressé auxdits propriétaires un nouvel arrêté du 16 octobre 2007, renouvelant cette mise en demeure et prescrivant qu'à défaut d'exécution de cet arrêté, la commune ferait procéder d'office aux mesures prescrites, aux frais et risques des sociétés concernées ; que, par un jugement du 4 décembre 2008, le tribunal administratif de Clermont-Ferrand a annulé, à la demande des sociétés Natiocrédimurs et Finamur, ces deux arrêtés ; que par les articles 3 et 4 de l'arrêt attaqué du 20 septembre 2011, la cour administrative d'appel de Lyon a annulé ce jugement en tant qu'il avait annulé les dispositions de ces arrêtés relatives à la police des déchets et rejeté la demande des sociétés Natiocrédimurs et Finamur tendant à leur annulation ; 5. Considérant que, pour juger que le maire avait pu légalement mettre ces sociétés en demeure de prendre les mesures nécessaires à


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l'évacuation des déchets situés sur ce terrain, la cour s'est fondée sur la circonstance qu'elles devaient être regardées, en leur seule qualité de propriétaires du terrain sur lequel avaient été stockés les déchets produits par la société chargée de l'exploitation du site, comme détentrices de ces déchets au sens des dispositions citées ci-dessus de l'article L. 541-2 du code de l'environnement, après avoir écarté comme inopérante la circonstance que la société chargée de l'exploitation du site, productrice de ces déchets, était connue ; qu'il résulte de ce qui a été dit au point 3 que la cour a, ce faisant, commis une erreur de droit ; 6. Considérant qu'il résulte de ce qui précède que, sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens du pourvoi, les sociétés Natiocrédimurs et Finamur sont fondées à demander l'annulation de l'arrêt de la cour administrative d'appel de Lyon du 20 septembre 2011 en tant que, après avoir réformé le jugement du tribunal administratif de Clermont-Ferrand du 4 décembre 2008, il a rejeté leur demande tendant à l'annulation des dispositions des arrêtés des 27 juillet et 16 octobre 2007 relatives à la police des déchets ; 7. Considérant que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu'il soit fait droit aux conclusions présentées à ce titre par la commune d'Issoire ;

qu'en revanche il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de cette commune la somme de 1 500 euros à verser respectivement à la société Natiocrédimurs et à la société Finamur ;

D E C I D E : Article 1er : Les articles 3 et 4 de l'arrêt de la cour administrative d'appel de Lyon du 20 septembre 2011 sont annulés. Article 2 : L'affaire est renvoyée, dans cette mesure, à la cour administrative d'appel de Lyon. Article 3 : La commune d'Issoire versera à la société Natiocrédimurs et à la société Finamur une somme de 1 500 euros chacune au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Article 4 : Les conclusions de la commune d'Issoire présentées au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées. Article 5 : La présente décision sera notifiée à la société Natiocrédimurs, à la société Finamur et à la commune d'Issoire. Copie en sera adressée à la ministre de l'écologie, du développement durable et de l'énergie.

Code :

5. Code de l’environnement

Article L. 512-18

L’exploitant d’une installation classée relevant des catégories visées à l’article L. 516-1 est tenu de mettre à jour à chaque changement notable des conditions d’exploitation un état de la pollution des sols sur lesquels est sise l’installation. Cet état est transmis par l’exploitant au préfet, au maire de la commune concernée et, le cas échéant, au président de l’établissement public de coopération

intercommunale compétent en matière d’urbanisme concerné ainsi qu’au propriétaire du terrain sur lequel est sise l’installation. Le dernier état réalisé est joint à toute promesse unilatérale de vente ou d’achat et à tout contrat réalisant ou constatant la vente des terrains sur lesquels est sise l’installation classée. Les modalités d’application du présent article sont définies par décret en Conseil d’Etat.


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». Le terrain à bâtir en droit de l’urbanisme. Par Damien Dutrieux,

Consultant au CRIDON Nord-Est, Maître de conférences associé à l’Université de Lille 2


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INTRODUCTION :

Le terrain à bâtir et le droit de l’expropriation (C. expr., art. L. 13-15-II)

•. Critère matériel de constructibilité (desserte par des équipements) •. Critère juridique de constructibilité (secteur où des constructions sont admises)

PARTIE I : TERRAIN À BÂTIR ET RÈGLES LOCALES D’URBANISME

A.] L’existence d’un document local d’urbanisme

1- L’existence d’un plan local d’urbanisme ou d’un document en tenant lieu

2- L’existence d’une carte communale

B.] L’absence d’un document local d’urbanisme

1- La règle de la constructibilité limitée (C. urb., art. L. 111-1-2)

2- Les exceptions prévues par l’article L. 111-1-2

PARTIE II : TERRAIN À BÂTIR ET CERTIFICAT D’URBANISME

A.] Les informations apportées sur la qualité du terrain

1- Les insuffisances du certificat informatif

2 - Les indications du certificat opérationnel

B.] La remise en cause du certificat d’urbanisme

1- Le retrait du certificat

2- Le certificat erroné ou incomplet


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PARTIE III : LA DISTINCTION ENTRE TERRAIN ÉQUIPÉ ET TERRAIN DESSERVI

A.] Le terrain desservi

1- L’existence des réseaux

2- Le caractère suffisant des réseaux

B.] Le terrain équipé

1- Une obligation pour les lots du lotissement soumis à permis d’aménager

2- Une faculté pour le terrain aliéné sans division préalable

PARTIE IV : LE BORNAGE DU TERRAIN À BÂTIR

A.] Une option théorique

1- La lettre de l’article L. 111-5-3 du Code de l’urbanisme

2- Le bornage « impossible »

B.] Une nécessité pratique

1- Bornage et obligation de délivrance

2- Bornage et respect du prospect

CONCLUSION :

La prise en compte de la définition propre au droit de l’urbanisme par le droit fiscal : l’article 257 du CGI.


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Code :

. Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique :

Article L. 13-15

I-Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance ; toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions du II du présent article, sera seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 11-1 ou, dans le cas visé à l’article L. 11-3, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat. Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la même date, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne pourra être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués :

par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée ;

par la perspective de modifications aux règles d’utilisation des sols ;

par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique, de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble.

II-1° La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 11-1 ou, dans le cas visé à l’article L. 11-3, un an avant la

déclaration d’utilité publique sont, quelle que soit leur utilisation, tout à la fois :

a) Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols rendu public ou approuvé comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone ;

b) Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols rendu public ou approuvé ou par un document d’urbanisme en tenant lieu, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés soit dans une partie actuellement urbanisée d’une commune, soit dans une partie de commune désignée conjointement comme constructible par le conseil municipal et le représentant de l’Etat dans le département en application de l’article L. 111-1-3 du code de l’urbanisme.

Les terrains qui, à l’une des dates indiquées ci-dessus, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément au paragraphe I du présent article.

2° Les possibilités de construction à retenir pour l’évaluation des terrains à bâtir ainsi qualifiés conformément au 1° ci-dessus ne peuvent excéder celles qui résultent du plafond légal de densité.

L’évaluation des terrains à bâtir tient compte des possibilités légales et effectives de construction qui existaient à l’une ou l’autre des dates de référence prévues au 1° ci-dessus, de la capacité des équipements susvisés, des servitudes affectant l’utilisation


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des sols et notamment des servitudes d’utilité publique, y compris les restrictions administratives au droit de construire, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive ;

3° Lorsqu’il s’agit de l’expropriation d’une installation sportive visée par la loi n° 2156 du 26 mai 1941, relative au recensement, à la protection et à l’utilisation des locaux et terrains de sports, des bassins de natation et des piscines, ainsi qu’il est dit à l’article 4 de ladite loi modifié par l’article 19 de la loi n° 75-988 du 29 octobre 1975 relative au développement de l’éducation physique et du sport, " l’indemnité d’expropriation doit être fixée en tenant compte exclusivement de la destination sportive de l’immeuble et des installations qu’il comporte. "

4° Lorsqu’il s’agit de l’expropriation d’un terrain réservé par un plan d’occupation des sols au sens du 8° de l’article L. 123-1-5 du code de l’urbanisme, le terrain est considéré, pour son évaluation, comme ayant cessé d’être compris dans un emplacement réservé ; la date de référence prévue ci-dessus est alors celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols et délimitant la zone dans laquelle est situé l’emplacement réservé.

III.-La valeur d’un fonds de commerce portant sur l’exploitation d’un établissement aux fins d’hébergement est estimée en prenant en compte la réalité de la gestion hôtelière de l’établissement et est réduite, le cas échéant, du montant estimé des travaux nécessaires pour assurer la sécurité ou la salubrité des locaux tels que résultant notamment de l’exécution des mesures de police prescrites au propriétaire ou à l’exploitant ainsi que de celui des frais de relogement dus en application des articles L. 521-1 à L. 521-4 du code de la construction et de l’habitation.

. Code général des impôts

Article 257

I.-Les opérations concourant à la production ou à la livraison d’immeubles sont soumises à

la taxe sur la valeur ajoutée dans les conditions qui suivent.

1. Sont assimilés à des biens corporels et suivent le régime du bien immeuble auquel ils se rapportent :

1° Les droits réels immobiliers, à l’exception des locations résultant de baux qui confèrent un droit de jouissance ;

2° Les droits relatifs aux promesses de vente ;

3° Les parts d’intérêts et actions dont la possession assure en droit ou en fait l’attribution en propriété ou en jouissance d’un bien immeuble ou d’une fraction d’un bien immeuble ;

4° Les droits au titre d’un contrat de fiducie représentatifs d’un bien immeuble.

2. Sont considérés :

1° Comme terrains à bâtir, les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application d’un plan local d’urbanisme, d’un autre document d’urbanisme en tenant lieu, d’une carte communale ou de l’article L. 111-1-2 du code de l’urbanisme ;

2° Comme immeubles neufs, les immeubles qui ne sont pas achevés depuis plus de cinq années, qu’ils résultent d’une construction nouvelle ou de travaux portant sur des immeubles existants qui ont consisté en une surélévation ou qui ont rendu à l’état neuf :

a) Soit la majorité des fondations ;

b) Soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage ;

c) Soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement ;

d) Soit l’ensemble des éléments de second œuvre tels qu’énumérés par décret en Conseil d’Etat, dans une proportion fixée par ce décret qui ne peut être inférieure à la moitié pour chacun d’entre eux.

3. Sont également soumises à la taxe sur la valeur ajoutée :


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1° Lorsqu’elles sont réalisées par des personnes assujetties au sens de l’article 256 A :

a) Sans préjudice des dispositions du II, les livraisons à soi-même d’immeubles neufs lorsque ceux-ci ne sont pas vendus dans les deux ans qui suivent leur achèvement ;

b) Les livraisons à soi-même des travaux immobiliers mentionnés au III de l’article 278 sexies ;

2° Lorsqu’elles sont réalisées, hors d’une activité économique visée à l’article 256 A, par toute personne, dès lors assujettie à la taxe sur la valeur ajoutée à ce titre :

a) (abrogé) ;

b) La livraison à soi-même de logements visés au II de l’article 278 sexies.

II.-Les opérations suivantes sont assimilées, selon le cas, à des livraisons de biens ou à des prestations de services effectuées à titre onéreux.

1. Sont assimilés à des livraisons de biens effectuées à titre onéreux :

1° Le prélèvement par un assujetti d’un bien de son entreprise pour ses besoins privés ou ceux de son personnel ou qu’il transmet à titre gratuit ou, plus généralement, qu’il affecte à des fins étrangères à son entreprise, lorsque ce bien ou les éléments le composant ont ouvert droit à une déduction complète ou partielle de la taxe sur la valeur ajoutée. Toutefois, ne sont pas visés les prélèvements effectués pour les besoins de l’entreprise pour donner des cadeaux de faible valeur et des échantillons. Le montant à retenir pour l’imposition des prélèvements correspondant aux cadeaux de faible valeur est fixé par arrêté. Cette limite s’applique par objet et par an pour un même bénéficiaire ;

2° L’affectation par un assujetti aux besoins de son entreprise d’un bien produit, construit, extrait, transformé, acheté, importé ou ayant fait l’objet d’une acquisition intracommunautaire dans le cadre de son entreprise lorsque l’acquisition d’un tel bien auprès d’un autre assujetti, réputée faite au moment de l’affectation, ne lui ouvrirait pas droit à déduction complète parce que le droit

à déduction de la taxe afférente au bien fait l’objet d’une exclusion ou d’une limitation ou peut faire l’objet d’une régularisation ; cette disposition s’applique notamment en cas d’affectation de biens à des opérations situées hors du champ d’application de la taxe sur la valeur ajoutée ;

3° L’affectation d’un bien par un assujetti à un secteur d’activité exonéré n’ouvrant pas droit à déduction, lorsque ce bien a ouvert droit à une déduction complète ou partielle de la taxe sur la valeur ajoutée lors de son acquisition ou de son affectation conformément au 2° ;

4° La détention de biens par un assujetti ou par ses ayants droit en cas de cessation de son activité économique taxable, lorsque ces biens ont ouvert droit à déduction complète ou partielle lors de leur acquisition ou de leur affectation conformément au 2°.

2. Sont assimilées à des prestations de services effectuées à titre onéreux :

1° L’utilisation d’un bien affecté à l’entreprise pour les besoins privés de l’assujetti ou pour ceux de son personnel ou, plus généralement, à des fins étrangères à son entreprise, lorsque ce bien a ouvert droit à une déduction complète ou partielle de la taxe sur la valeur ajoutée ;

2° Les prestations de services à titre gratuit effectuées par l’assujetti pour ses besoins privés ou pour ceux de son personnel ou, plus généralement, à des fins étrangères à son entreprise.

3. Un décret en Conseil d’Etat définit les opérations désignées ci-dessus ainsi que le moment où la taxe devient exigible.

III.-Sont également soumis à la taxe sur la valeur ajoutée :

1° La cession d’aéronefs ou d’éléments d’aéronefs par les compagnies de navigation aérienne mentionnées au 4° du II de l’article 262 à d’autres compagnies ne remplissant pas les conditions fixées à cet article. Les modalités d’application de cette disposition sont fixées, en tant que de besoin, par des arrêtés du ministre chargé de l’économie et des finances ;


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2° Les biens et produits mentionnés aux 2° et 3° du II de l’article 262 lorsqu’ils cessent d’être utilisés dans les conditions prévues par cet article. Les modalités d’application de cette disposition sont fixées, en tant que de besoin, par des arrêtés du ministre chargé de l’économie et des finances ;

3° La contribution à l’audiovisuel public ;

4° Les sommes attribuées par les sociétés de course au titre des gains de course réalisés par les entraîneurs pour les chevaux dont ils sont propriétaires

. Code de l’urbanisme

Article L. 111-1-2

En l’absence de plan local d’urbanisme ou de carte communale opposable aux tiers, ou de tout document d’urbanisme en tenant lieu, seules sont autorisées, en dehors des parties actuellement urbanisées de la commune :

1° L’adaptation, le changement de destination, la réfection, l’extension des constructions existantes ou la construction de bâtiments nouveaux à usage d’habitation à l’intérieur du périmètre regroupant les bâtiments d’une ancienne exploitation agricole, dans le respect des traditions architecturales locales ;

2° Les constructions et installations nécessaires à l’exploitation agricole, à des équipements collectifs dès lors qu’elles ne sont pas incompatibles avec l’exercice d’une activité agricole, pastorale ou forestière sur le terrain sur lequel elles sont implantées, à la réalisation d’aires d’accueil ou de terrains de passage des gens du voyage, à la mise en valeur des ressources naturelles et à la réalisation d’opérations d’intérêt national.

Les projets de constructions, aménagements, installations et travaux ayant pour conséquence une réduction des surfaces situées dans les espaces autres qu’urbanisés et sur lesquelles est exercée une activité agricole ou qui sont à vocation agricole doivent être préalablement soumis pour avis par le représentant de l’Etat dans le département à la commission départementale

de la consommation des espaces agricoles prévue à l’article L. 112-1-1 du code rural et de la pêche maritime. Cet avis est réputé favorable s’il n’est pas intervenu dans un délai d’un mois à compter de la saisine de la commission ;

3° Les constructions et installations incompatibles avec le voisinage des zones habitées et l’extension mesurée des constructions et installations existantes.

4° Les constructions ou installations, sur délibération motivée du conseil municipal, si celui-ci considère que l’intérêt de la commune, en particulier pour éviter une diminution de la population communale, le justifie, dès lors qu’elles ne portent pas atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages, à la salubrité et à la sécurité publique, qu’elles n’entraînent pas un surcroît important de dépenses publiques et que le projet n’est pas contraire aux objectifs visés à l’article L. 110 et aux dispositions des chapitres V et VI du titre IV du livre Ier ou aux directives territoriales d’aménagement précisant leurs modalités d’application.

NOTA:

Loi n° 2010-874 du 28 juillet 2010 artcile 51 IV : Les présentes dispositions entrent en vigueur à une date et dans les conditions fixées par décret en Conseil d’Etat et au plus tard le 28 janvier 2011.

Article L. 111-5-3

Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un terrain indiquant l’intention de l’acquéreur de construire un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel sur ce terrain mentionne si le descriptif dudit terrain résulte d’un bornage. Lorsque le terrain est un lot de lotissement, est issu d’une division effectuée à l’intérieur d’une zone d’aménagement concerté par la personne publique ou privée chargée de l’aménagement ou est issu d’un remembrement réalisé par une association foncière urbaine, la mention du descriptif du terrain résultant du bornage est inscrite dans la promesse ou le contrat.


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Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d’achat ou l’acquéreur du terrain peut intenter l’action en nullité sur le fondement de l’absence de l’une ou l’autre mention visée au premier alinéa selon le cas, avant l’expiration du délai d’un mois à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente. La signature de cet acte authentique comportant ladite mention entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre l’action en nullité de la promesse ou du contrat qui l’a précédé, fondée sur l’absence de cette mention.

Article L. 124-2

Les cartes communales respectent les principes énoncés aux articles L. 110 et L. 121-1.

Elles délimitent les secteurs où les constructions sont autorisées et les secteurs où les constructions ne sont pas admises, à l’exception de l’adaptation, du changement de destination, de la réfection ou de l’extension des constructions existantes ou des constructions et installations nécessaires à des équipements collectifs dès lors qu’elles ne sont pas incompatibles avec l’exercice d’une activité agricole, pastorale ou forestière sur le terrain sur lequel elles sont implantées et qu’elles ne portent pas atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages, à l’exploitation agricole ou forestière et à la mise en valeur des ressources naturelles.

Les cartes communales sont approuvées, après enquête publique réalisée conformément au chapitre III du titre II du livre Ier du code de l’environnement, consultation de la chambre d’agriculture et avis de la commission départementale de la consommation des espaces agricoles prévue à l’article L. 112-1-1 du code rural et de la pêche maritime, par le conseil municipal et le préfet. Cette commission rend son avis au plus tard deux mois après la transmission du projet de carte par le maire. A défaut, cet avis est réputé favorable. A l’issue de l’enquête publique, la carte communale, éventuellement modifiée pour tenir compte des avis qui ont été joints au dossier, des

observations du public et du rapport du commissaire ou de la commission d’enquête, est approuvée par le conseil municipal ou par délibération de l’établissement public de coopération intercommunale compétent. Elle est alors transmise par le maire ou par le président de l’établissement public de coopération intercommunale au préfet. Celui-ci dispose d’un délai de deux mois pour l’approuver. A l’expiration de ce délai, le préfet est réputé avoir approuvé la carte. La carte approuvée est tenue à disposition du public.

La carte communale est révisée selon les modalités définies à l’alinéa précédent. Toutefois, le projet de révision n’est soumis à la commission départementale de la consommation des espaces agricoles que s’il a pour conséquence une réduction des surfaces des zones agricoles dans une commune située en dehors du périmètre d’un schéma de cohérence territoriale approuvé.

La carte communale peut faire l’objet d’une modification simplifiée lorsque la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale envisage de rectifier une erreur matérielle. La modification simplifiée est engagée à l’initiative du maire ou du président de l’établissement public de coopération intercommunale qui établit le projet de modification.

Le projet de modification et l’exposé de ses motifs sont mis à disposition du public pendant un mois, dans des conditions lui permettant de formuler ses observations. Ces observations sont enregistrées et conservées. Les modalités de la mise à disposition sont précisées par l’organe délibérant de l’établissement public prévu aux articles L. 122-4 et L. 122-4-1 et portées à la connaissance du public au moins huit jours avant le début de cette mise à disposition.

A l’issue de la mise à disposition, le maire ou le président de l’établissement public en présente le bilan devant le conseil municipal ou l’organe délibérant de l’établissement public, qui en délibère et adopte le projet, éventuellement modifié pour tenir compte des observations du public, par délibération motivée.


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Elles doivent être compatibles, s’il y a lieu, avec les dispositions du schéma de cohérence territoriale, du schéma de secteur, du schéma de mise en valeur de la mer, de la charte du parc naturel régional ou du parc national, ainsi que du plan de déplacements urbains et du programme local de l’habitat. Elles doivent également, s’il y a lieu, être compatibles avec les orientations fondamentales d’une gestion équilibrée de la ressource en eau et les objectifs de qualité et de quantité des eaux définis par les schémas directeurs d’aménagement et de gestion des eaux en application de l’article L. 212-1 du code de l’environnement, à l’exception des orientations fondamentales relatives à la prévention des inondations lorsqu’un plan de gestion des risques d’inondation, mentionné à l’article L. 566-7 du même code, est approuvé. Elles doivent également être compatibles avec les objectifs de protection définis par les schémas d’aménagement et de gestion des eaux en application de l’article L. 212-3 du même code, avec les objectifs de gestion des risques d’inondation définis par les plans de gestion des risques d’inondation en application de l’article L. 566-7 du même code, ainsi qu’avec les orientations fondamentales et les dispositions des plans de gestion des risques d’inondation définis en application des 1° et 3° du même article L. 566-7. Lorsqu’un de ces documents est approuvé après l’approbation d’une carte communale, cette dernière doit, si nécessaire, être rendue compatible dans un délai de trois ans.

NOTA:

Loi n° 2010-874 du 28 juillet 2010 artcile 51 IV : Les présentes dispositions entrent en vigueur à une date et dans les conditions fixées par décret en Conseil d’Etat et au plus tard le 28 janvier 2011.

Article L. 410-1

Le certificat d’urbanisme, en fonction de la demande présentée :

a) Indique les dispositions d’urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations d’urbanisme applicables à un terrain ;

b) Indique en outre, lorsque la demande a précisé la nature de l’opération envisagée ainsi que la localisation approximative et la destination des bâtiments projetés, si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de cette opération ainsi que l’état des équipements publics existants ou prévus.

Lorsqu’une demande d’autorisation ou une déclaration préalable est déposée dans le délai de dix-huit mois à compter de la délivrance d’un certificat d’urbanisme, les dispositions d’urbanisme, le régime des taxes et participations d’urbanisme ainsi que les limitations administratives au droit de propriété tels qu’ils existaient à la date du certificat ne peuvent être remis en cause à l’exception des dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique.

Lorsque le projet est soumis à avis ou accord d’un service de l’Etat, les certificats d’urbanisme le mentionnent expressément. Il en est de même lorsqu’un sursis à statuer serait opposable à une déclaration préalable ou à une demande de permis.

Le certificat d’urbanisme est délivré dans les formes, conditions et délais déterminés par décret en Conseil d’Etat par l’autorité compétente mentionnée au a et au b de l’article L. 422-1 du présent code.

Article R. 123-5

Les zones urbaines sont dites "zones U". Peuvent être classés en zone urbaine, les secteurs déjà urbanisés et les secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter.

Article R. 123-6

Les zones à urbaniser sont dites " zones AU ". Peuvent être classés en zone à urbaniser les secteurs à caractère naturel de la commune destinés à être ouverts à l’urbanisation.

Lorsque les voies publiques et les réseaux d’eau, d’électricité et, le cas échéant, d’assainissement existant à la périphérie immédiate d’une zone AU ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à


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implanter dans l’ensemble de cette zone, les orientations d’aménagement et de programmation et le règlement définissent les conditions d’aménagement et d’équipement de la zone. Les constructions y sont autorisées soit lors de la réalisation d’une opération d’aménagement d’ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone prévus par les orientations d’aménagement et de programmation et le règlement.

Lorsque les voies publiques et les réseaux d’eau, d’électricité et, le cas échéant, d’assainissement existant à la périphérie immédiate d’une zone AU n’ont pas une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l’ensemble de cette zone, son ouverture à l’urbanisation peut être subordonnée à une modification ou à une révision du plan local d’urbanisme.

Jurisprudence :

-1-

Cass. 3ième civ., 19 décembre 2007, pourvoi n° 06-21998 […]

Attendu que l’arrêt attaqué (Versailles, 19 septembre 2006) fixe l’indemnité revenant aux consorts X... à la suite de l’expropriation au profit du département du Val d’Oise de biens immobiliers leur appartenant ;

[…]

Sur le second moyen :

Attendu que les consorts X... font grief à l’arrêt attaqué d’avoir fixé à 58 155 euros l’indemnité leur revenant après avoir exclu la qualification de terrain à bâtir, alors, selon le moyen :

1°/ qu’est située dans un secteur désigné comme constructible par le plan d’occupation des sols et peut dès lors bénéficier de la qualification de terrain à bâtir, la parcelle qui en zone NC bénéficie cependant d’une constructibilité liée à un usage agricole ; qu’en décidant le contraire, la cour d’appel a violé l’article L. 13-15 II du code de l’expropriation ;

2°/ qu’en statuant comme elle l’a fait, après avoir constaté que les parcelles des consorts X... qui bénéficient d’une constructibilité liée à leur usage agricole sont en outre situées à proximité des réseaux de viabilité, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences de ses propres constatations au regard de l’article L.

13-15 II du code de l’expropriation qu’elle a violé ;

Mais attendu qu’ayant relevé, au vu des dispositions du plan d’occupation des sols de la commune (POS), que les parcelles expropriées étaient situées en zone non constructible du POS qui n’autorisait que des constructions liées aux besoins de leur exploitation agricole, la cour d’appel a pu retenir que les conditions prévues par l’article L. 13-15 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique pour leur conférer le caractère de terrains à bâtir n’étaient pas réunies ;

[…]

-2-

CE, 5 novembre 1984, n° 49964, Association « S.O.S. Boulevard de Strasbourg » […]

Considérant que si, aux termes de l’article R. 123-18 du code de l’urbanisme, les zones urbaines délimitées par les plans d’occupation des sols « sont des zones dans lesquelles les capacités des équipements publics existants ou en cours de réalisation permettent d’admettre immédiatement des constructions », ces dispositions n’ont pas pour objet et ne pourraient avoir légalement pour effet de faire obstacle à l’application dans ces zones des dispositions de l’article L. 421-5 du code de l’urbanisme selon lesquelles


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« lorsque, compte tenu de la destination de la construction projetée, des travaux portant sur les réseaux publics de distribution d’eau, d’assainissement ou de distribution d’électricité sont nécessaires pour assurer la desserte de ladite construction, le permis de construire ne peut être accordé si l’autorité qui le délivre n’est pas en mesure d’indiquer dans quel délai et par quelle collectivité publique ou par quel concessionnaire de service public lesdits travaux doivent être exécutés » ;

Cons. qu’il ne résulte pas de l’instruction qu’à la date de l’arrêté du préfet accordant le permis de construire, la commune de Bourges était en mesure d’indiquer le délai de réalisation des travaux d’extension du réseau communal d’assainissement nécessaire pour assurer la desserte de la construction projetée par la société Servimo dans une zone urbaine du plan d’occupation des sols de Bourges, publié le 21 juillet 1981 ; que, dès lors, le préfet du Cher a méconnu les dispositions législatives précitées en délivrant ce permis de construire ; qu’il suit de là que le ministre de l’urbanisme et du logement n’est pas fondé à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif d’Orléans a annulé l’arrêté accordant le permis de construire à la société Servimo ;

[…]

-3-

CE, 13 juin 2012, n° 351356, Mme Marie-Hélène B. et Mme Catherine A. […]

Considérant qu’aux termes de l’article L. 111-5 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction antérieure à la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains : « Il ne peut plus être construit sur toute partie détachée d’un terrain dont la totalité des droits de construire, compte tenu notamment du coefficient d’occupation du sol en vigueur, a été précédemment utilisée. / Lorsqu’une partie est détachée d’un terrain dont les droits de construire n’ont été que partiellement utilisés, il ne peut y être construit que dans la limite des droits qui n’ont pas été utilisés avant la division (...) » ;

qu’aux termes du premier alinéa de l’article L. 123-19 du même code, dans sa rédaction applicable à la date de la décision attaquée : « Les plans d’occupation des sols approuvés avant l’entrée en vigueur de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 précitée ont les mêmes effets que les plans locaux d’urbanisme. Ils sont soumis au régime juridique des plans locaux d’urbanisme défini par les articles L. 123-1-1 à L. 123-18. Les dispositions de l’article L. 123-1, dans leur rédaction antérieure à cette loi, leur demeurent applicables » ; que selon l’article L. 123-1, dans sa rédaction antérieure à la loi du 13 décembre 2000 : « Les plans d’occupation des sols fixent (...) les règles générales et les servitudes d’utilisation des sols » ; qu’il résulte de ces dispositions que si un plan d’occupation des sols peut fixer des règles relatives à la superficie minimale des terrains, il ne peut obliger à tenir compte, pour apprécier cette superficie, des droits à construire déjà utilisés sur des parcelles détachées, que sur le fondement d’une disposition législative expresse ; que si les dispositions de l’article L. 111-5 du code de l’urbanisme citées ci-dessus fournissaient une telle base législative, ces dispositions ont été abrogées par cette même loi du 13 décembre 2000 ;

Considérant qu’il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que l’article 5-NB du règlement du plan d’occupation des sols de la commune de Fuveau subordonnait la constructibilité en secteur NB 2 à une superficie minimale de 10 000 mètres carrés et prévoyait qu’en cas de détachement d’une propriété bâtie, cette règle de superficie minimale devait également être appliquée à l’unité foncière restant attachée à la construction ; qu’il résulte de ce qui a été dit ci-dessus qu’en jugeant que cet article 5-NB, qui avait pour objet et pour effet de prendre en compte, pour le calcul de la superficie minimale, les terrains bâtis détachés de la parcelle objet du permis de construire, pouvait être appliqué malgré l’entrée en vigueur de la loi du 13 décembre 2000 abrogeant l’article L. 111-5 qui, contrairement à ce que soutient la commune de Fuveau, en était la seule base légale, la cour


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administrative d’appel de Marseille a commis une erreur de droit ; que, par suite, et sans qu’il soit besoin d’examiner l’autre moyen du pourvoi, Mmes B et A sont fondées à demander, pour ce motif, l’annulation de l’arrêt attaqué ;

[…]

-4-

CE, 4 novembre 1994, n° 102929, Société civile immobilière « Le Parc de Vaugien » […]

Sur les conclusions dirigées contre le jugement du 4 mars 1988 :

Considérant qu’aux termes de l’article L.410-1 du code de l’urbanisme : « ... si la demande formulée en vue de réaliser l’opération projetée sur le terrain, notamment la demande de permis de construire prévue à l’article L.421-1 est déposée dans le délai d’un an à compter de la délivrance d’un certificat d’urbanisme et respecte les dispositions d’urbanisme mentionnées dans ledit certificat, celles-ci ne peuvent être remises en cause »

... ; que si la règle ainsi fixée confère à la personne à laquelle un certificat d’urbanisme a été délivré un droit à voir sa demande de permis de construire, lorsque celle-ci a été déposée dans l’année qui suit, examinée au regard des dispositions d’urbanisme mentionnées dans ledit certificat, elle n’a ni pour objet ni pour effet de justifier légalement la délivrance d’un permis de construire fondé sur lesdites dispositions dans le cas où celles-ci sont illégales ; que, par suite, l’existence d’un certificat d’urbanisme positif délivré le 21 mars 1986 à la société civile immobilière « Le Parc de Vaugien » n’était pas de nature à rendre inopérant le moyen, présenté à l’appui du recours formé contre le permis de construire accordé à la même société le 22 mai 1987, et tiré de l’illégalité des dispositions d’urbanisme mentionnées dans ledit certificat ; que, dès lors, la société requérante n’est pas fondée à soutenir que le tribunal administratif aurait dû écarter ce moyen ;

[…]


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». Le terrain à bâtir en droit fiscal Etat des lieux en 2013.

Par Hélène Paerels, Consultante au CRIDON Nord-Est,

Docteur en droit


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PARTIE I : DÉFINITION DU TERRAIN À BÂTIR EN DROIT FISCAL

A.] La définition du terrain à bâtir en TVA immobilière et taxes forfaitaires sur la cession de terrains devenus constructibles

1. Le terrain à bâtir est un terrain nu ou supportant un immeuble inutilisable.

2. Le terrain à bâtir est situé en zone constructible du document d’urbanisme.

B.] La définition du terrain à bâtir selon l’article 1594-O-G du CGI

PARTIE II : LES RÈGLES D’IMPOSITION SPÉCIFIQUES AUX TERRAINS À BÂTIR

A.] En phase de détention : règles spécifiques d’imposition des terrains à bâtir dans le domaine de la taxe foncière sur les propriétés non bâties

B.] En phase de cession

1. Les règles particulières en cas de cession d’un terrain à bâtir « isolé »

a. Les règles particulières en plus-values immobilières des particuliers

b. La taxe forfaitaire nationale sur la cession de terrains devenus constructibles

c. La taxe forfaitaire hors Ile de France sur le produit de la valorisation des terrains nus et immeubles bâtis résultant de la réalisation d’infrastructures de transports collectifs

d. La taxe forfaitaire communale sur la cession de terrains devenus constructibles


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2. Les règles particulières en cas de cession d’un terrain à bâtir situé dans un lotissement créé par le vendeur

a. L’imposition particulière du lotisseur occasionnel

b. Le lotisseur et la taxe forfaitaire communale

c. Le lotisseur et la taxe forfaitaire nationale

d. Le lotisseur et la TVA immobilière


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Documents utiles


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EXTRAIT DE LA DÉCISION DU CONSEIL CONSTITUTIONNEL N° 2012-662 DC DU 29 DÉCEMBRE 2012

Jurisprudence :

nationale

« Considérant que l’article 15 aménage le régime d’imposition des plus-values immobilières ; que, d’une part, il soumet les plus-values réalisées lors de la cession de terrains à bâtir, pour les cessions intervenues à compter du 1er janvier 2015, au barème progressif de l’impôt sur le revenu ; qu’en particulier, il insère après l’article 150 VH du code général des impôts, un article 150 VH bis aux termes duquel « l’impôt sur le revenu afférent aux plus-values réalisées lors de la cession de terrains à bâtir mentionnés au I de l’article 150 VC ou de droits s’y rapportant, dû dans les conditions prévues aux articles 150 VF à 150 VH, n’est pas libératoire de l’impôt sur le revenu net global défini à l’article 158 » et ajoute dans l’article 200 B du même code un paragraphe II en vertu duquel les plus-values mentionnées à l’article 150 VH bis sont prises en compte pour la détermination du revenu net global défini à l’article 158 ; que, d’autre part, le même article 15 supprime, en modifiant le premier alinéa du paragraphe I de l’article 150 VC et le paragraphe II de l’article 150 VD du code général des impôts, tout abattement pour durée de détention pour les cessions de terrains à bâtir intervenues à compter du 1er janvier 2013 ; que, toutefois, sont exceptées de cette disposition, en vertu du B du paragraphe IV de l’article 15, les plus-values pour lesquelles une promesse de vente a acquis date certaine avant le 1er janvier 2013 et l’acte de vente est signé avant le 1er janvier 2015 ; qu’en outre, le paragraphe II de l’article 15 maintient, pour les cessions réalisées au cours de l’année 2013 de droits et biens immobiliers autres que les terrains à bâtir, un abattement de 20 % sur les plus-values nettes imposables ; qu’enfin, en vertu du paragraphe

III de l’article 15 sont exonérées les plus-values réalisées lors de la vente d’immeubles à des organismes gérant des logements sociaux ou à une collectivité territoriale, un établissement public de coopération intercommunale ou un établissement public foncier de l’État, en vue de leur cession aux organismes précités, si les biens sont cédés avant le 31 décembre 2014 ;

Considérant que les députés requérants soutiennent que l’imposition globale sur les plus-values immobilières réalisées à l’occasion de la cession d’un terrain à bâtir revêt un caractère confiscatoire ; qu’en instituant une différence d’imposition au sein de la catégorie des plus-values immobilières entre les terrains à bâtir soumis au barème de l’impôt sur le revenu et les autres biens immobiliers, le législateur aurait méconnu le principe d’égalité devant les charges publiques ; qu’en ne prévoyant aucun abattement pour durée de détention en ce qui concerne les terrains à bâtir, le législateur n’aurait pas pris en compte les capacités contributives réelles des contribuables ; que l’exonération des plus-values immobilières prévue lorsque la cession est réalisée au profit d’un bailleur social pour réaliser des logements sociaux, alors qu’une telle exonération n’est pas étendue aux bailleurs privés, porterait atteinte à l’égalité devant l’impôt ; qu’enfin, le dispositif serait entaché d’inintelligibilité ;

Considérant qu’il ressort des travaux préparatoires que le législateur a entendu modifier le régime d’imposition des plus-values immobilières réalisées lors de la cession de terrains à bâtir afin d’augmenter les recettes fiscales et de lutter contre la rétention des ressources foncières par les propriétaires ; qu’à ces fins, il a soumis au barème de l’impôt sur le


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revenu, et non plus à un prélèvement au taux forfaitaire de 19 %, les plus-values réalisées lors de la cession de terrains à bâtir pour les cessions intervenues à compter du 1er janvier 2015 ; qu’il a supprimé tout abattement pour durée de détention à compter du 1er janvier 2013, à l’exception des cessions pour lesquelles une promesse de vente a acquis date certaine avant cette date et l’acte de vente est signé avant le 1er janvier 2015 ;

Considérant que, toutefois, les plus-values immobilières sur les terrains à bâtir seront soumises au barème de l’impôt sur le revenu tel que modifié par l’article 3 de la loi déférée, à la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus, prévue par l’article 223 sexies du code général des impôts, aux prélèvements sociaux prévus par l’article 16 de l’ordonnance n° 96-50 du 24 janvier 1996, par l’article L. 14-10-4 du code de l’action sociale et des familles, par l’article 1600-0 F bis du code général des impôts et par les articles L. 136-7 et L. 245-15 du code de la sécurité sociale, à la taxe obligatoire versée à l’Agence de services et de paiements en vertu de l’article 1605 nonies du

code général des impôts ainsi que, le cas échéant, à l’une des taxes facultatives alternatives que peuvent instituer les communes en vertu de l’article 1529 du même code ou l’autorité organisatrice de transport urbain, en application de l’article 1609 nonies F du même code ; que ces dispositions peuvent conduire, après déduction d’une fraction de la contribution sociale généralisée, à un taux marginal maximal d’imposition de 82 % qui aurait pour effet de faire peser sur une catégorie de contribuables une charge excessive au regard de cette capacité contributive ; que, dans ces conditions, les dispositions de l’article 15 de la loi déférée portent atteinte à l’égalité devant les charges publiques ; Considérant qu’il résulte de ce qui précède que l’article 15 doit être déclaré contraire à la Constitution »

ATTENTION

Le Bofip - la nouvelle forme de la doctrine administrative depuis le 12 septembre 2012 – évolue à droit constant.

Les extraits du Bofip qui figurent dans ce document ont été sortis le 7 mars 2013. Ils peuvent avoir été modifiés depuis cette date


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LE TERRAIN À BÂTIR ET LA TVA IMMOBILIÈRE

Doctrine administratif :

•. Extrait du Bofip :

BOI-TVA-IMM-10-10-10-20-20120912

TVA - Opérations concourant à la production ou à la livraison d’immeubles - Règles générales applicables aux opérations immobilières - Champ d’application - Livraisons d’immeubles réalisées par un assujetti agissant en tant que tel - Livraisons d’immeubles imposables de plein droit

Les livraisons d’immeubles réalisées par un assujetti agissant en tant que tel sont soumises à la TVA à l’exception de celles qui sont exonérées en application de l’article 261-5 du code général des impôts (CGI).

Sont par conséquent imposables de plein droit les livraisons d’immeubles autres que de terrains qui ne sont pas à bâtir et d’immeubles bâtis achevés depuis plus de cinq ans, à savoir les livraisons de terrains à bâtir au sens de l’article 257-I-2-1° du CGI ainsi que d’immeubles bâtis dans les cinq ans qui suivent leur achèvement.

I. Livraisons de terrains à bâtir

A. Définition des terrains à bâtir

Le 1° du 2 du I de l’article 257 du CGI retient une définition objective du terrain à bâtir (TAB) qui prescrit de considérer comme tels tous les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application des documents qui caractérisent leur situation au regard des règles d’urbanisme. Sont donc sans incidence sur cette qualification tant les intentions de l’acquéreur du terrain que l’emploi qui en est effectivement fait, quand bien même ils déterminent le régime des droits de mutation quand l’acquéreur est un assujetti à la TVA (cf. article 1594-0 G du CGI).

Ce faisant, le législateur a retenu une définition de nature administrative, autonome des

définitions fiscales connues par ailleurs qui reposent sur un critère de constructibilité effective. En l’espèce, aux termes mêmes du texte, la qualification de terrain à bâtir sera acquise dès lors que « des constructions peuvent être autorisées en application des documents (d’urbanisme) », indépendamment de la question de savoir si la réalisation concrète d’une construction se trouve en outre subordonnée à la réalisation d’autres conditions tenant, par exemple, à des exigences de surface, de densité ou de consistance, ou encore au respect de servitudes du fait de tiers.

Il s’agit donc des terrains pour lesquels, au moment de leur livraison, la documentation publique opposable ne fait pas obstacle à construire, quelle que soit la densité de construction autorisée et sans qu’il soit nécessaire d’apporter préalablement une modification aux documents en cause.

Les documents d’urbanisme pertinents sont le plan local d’urbanisme (PLU) ou tout autre document d’urbanisme en tenant lieu et, pour les petites communes qui n’en sont pas dotées, la carte communale. Pour les terrains qui n’entrent dans les prévisions d’aucun de ces documents d’urbanisme, des constructions peuvent être autorisées conformément aux prescriptions de l’article L111-1-2 du code de l’urbanisme.

A cet égard, le terme « construction » tel que visé au 1° du 2 du I de l’article 257 du CGI doit être entendu au sens large de « construction incorporée au sol », c’est-à-dire de « bâtiment » tel que défini par le 2 de l’article 12 de la directive 2006/112/CE du 28 novembre 2006 relative au système commun de la TVA, ce qui inclut notamment les routes, voies ferrées, ponts, tunnels, digues, barrages, pylônes,


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lignes électriques, conduites d’eau ou de gaz, parcs de stationnement, murs de clôture, constructions industrielles diverses, etc.

Sur cette base doivent être considérés comme terrains à bâtir au moment de la livraison, sous réserve que le règlement du document d’urbanisme ou le règlement national d’urbanisme (RNU) et les dispositions particulières aux zones de montagne et au littoral le permettent, les terrains situés dans les zones et périmètres ci-après.

1. Zones urbaines

Les zones urbaines (ou zones « U ») sont définies à l’article R*123-5 du code de l’urbanisme.

2. Zones à urbaniser

L’article R*123-6 du code de l’urbanisme est relatif aux zones à urbaniser (ou zones « AU »). Peuvent être classés en zone à urbaniser les secteurs à caractère naturel de la commune destinés à être ouverts à l’urbanisation.

On distingue deux types de zones à urbaniser selon que les voies publiques et les réseaux existant à la périphérie immédiate d’une telle zone ont ou n’ont pas une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans la zone :

- lorsque les voies publiques et les réseaux d’eau, d’électricité et, le cas échéant, d’assainissement existant à la périphérie immédiate d’une zone « AU » ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l’ensemble de cette zone, les constructions y sont autorisées, soit lors de la réalisation d’une opération d’aménagement d’ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone. Ce sont donc des zones ouvertes à l’urbanisation (zones « NA » dans les POS) ;

- à l’inverse, lorsque les voies et réseaux installés à proximité de la zone ne sont pas suffisants pour desservir les constructions édifiées dans la zone, l’ouverture à l’urbanisation peut être subordonnée à une modification ou une révision du PLU. Auquel cas, le terrain

demeurera qualifié comme n’étant pas à bâtir tant que la modification ne sera pas intervenue.

3. Zones constructibles des cartes communales

IL n’y a pas d’appellation particulière pour ces zones en carte communale. La carte communale délimite les secteurs où les constructions sont autorisées et ceux où elles ne sont pas admises (art. L124-2 du code de l’urbanisme).

4. Parties constructibles des communes

Il s’agit des terrains situés dans la partie actuellement urbanisée de la commune et des terrains rendus constructibles par délibération du conseil municipal en vertu du 4° de l’article L 111-1-2 du code de l’urbanisme.

5. Périmètres constructibles en zones naturelles et forestières

L’article R*123-8 du code de l’urbanisme conduit à classer en zones naturelles et forestières, dites « zones N », les secteurs de la commune à protéger en raison soit de la qualité des sites, des milieux naturels, des paysages et de leur intérêt, soit de l’existence d’une exploitation forestière, soit de leur caractère d’espaces naturels. Outre des périmètres à l’intérieur desquels s’effectuent des transferts de possibilités de construire prévus à l’article L123-4 du code de l’urbanisme, des constructions peuvent être autorisées dans des secteurs de taille et de capacité d’accueil limitées à la condition qu’elles ne portent pas atteinte ni à la préservation des sols agricoles et forestiers ni à la sauvegarde des sites, milieux naturels et paysages (zones correspondant aux zones NB ou aux périmètres constructibles situés dans les zones NC et ND des POS).

En revanche, doivent être présumés comme n’étant pas à bâtir au sens de l’article 257 du CGI les terrains classés en zones agricoles dites « zones A » en application de l’article R*123-7 du code de l’urbanisme (lesquelles zones sont constituées des secteurs de la commune à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles), alors même que les constructions et installations nécessaires aux services publics ou


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d’intérêt collectif et à l’exploitation agricole peuvent y être autorisées.

Pour autant, la cession d’un terrain qui serait assortie dans l’acte des indications faisant apparaître que le terrain bénéficie d’une autorisation de construire à ce titre devrait être qualifiée de terrain à bâtir au sens du 1° du 2 du I de l’article 257 du CGI.

B. Distinction entre terrain à bâtir et immeuble bâti

IL ressort tant de l’articulation de la directive que du texte législatif national que les notions de terrain à bâtir et d’immeuble bâti sont exclusives l’une de l’autre. Ainsi peut seul constituer un terrain à bâtir un terrain qui ne comporte pas d’ores et déjà des « bâtiments », au sens de « construction incorporée au sol » (cf. § 10 ci-dessus), qu’il s’agisse d’immeubles neufs ou d’immeubles achevés depuis plus de cinq ans.

A cet effet, toutefois, on ne doit entendre par immeuble bâti qu’une construction qui se trouve en état d’être utilisée en tant que telle pour un usage quelconque sans qu’il soit nécessaire à cette fin d’y réaliser un immeuble neuf au sens de la définition exposée au 2° du 2 du I de l’article 257 du CGI, et ce, même si cette construction est destinée à être démolie par l’acquéreur. En sens inverse, dès lors qu’il est situé dans une zone où les constructions peuvent être autorisées, un immeuble dont l’état le rend impropre à un quelconque usage devra être assimilé à un terrain à bâtir (ruine résultant d’une démolition plus ou moins avancée, bâtiment rendu inutilisable par suite de son état durable d’abandon, immeuble frappé d’un arrêté de péril, chantier inabouti, etc..).

Remarque :

La définition de l’article 257-I-2-2° du CGI englobe les constructions nouvelles, les surélévations et les remises à l’état neuf.


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•. Le champ d’application de la TVA immobilière : Tableaux synthétiques

Cession réalisée par un vendeur n’ayant pas la qualité d’assujetti agissant en tant que tel

Cession non soumise à TVA

Cession réalisée par un vendeur ayant la qualité d’assujetti agissant en tant que tel

Opérations imposables de plein droit

Opérations imposables sur option

TAB TNAB

Immeubles achevés depuis moins de cinq ans

Immeubles achevés depuis plus de cinq ans

LE TERRAIN À BÂTIR DANS LE DOMAINE DES PLUS-VALUES IMMOBILIÈRES



BOI-RFPI-PVI-10-40-10-20120912

IV. Dépendances immédiates et nécessaires

Les dépendances immédiates et nécessaires de la résidence principale dont la cession est exonérée, sont également exonérées à la condition que leur cession intervienne

simultanément avec celle desdits immeubles (3° du II de l’article 150 U du CGI).

Les dépendances immédiates et nécessaires de la résidence exonérée doivent former avec elle un tout indissociable et, par conséquent, être cédées en même temps que celle-ci. La circonstance que la vente soit réalisée auprès des acquéreurs distincts ne fait pas obstacle au bénéfice de l’exonération, toutes conditions


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étant par ailleurs remplie. Dans cette situation, il est admis de considérer que la condition de cession simultanée est satisfaite lorsque les cessions interviennent dans un délai normal.

A. Notion de dépendances immédiates et nécessaires

1. Terrain à bâtir

Lorsque l’immeuble est vendu comme terrain à bâtir, c’est-à-dire lorsqu’il s’agit d’un terrain sur lequel des constructions peuvent être autorisées en application des documents d’urbanisme (1° du 2 du I de l’article 257 du CGI), les dépendances immédiates et nécessaires s’entendent uniquement :

- des locaux et aires de stationnement utilisés par le propriétaire comme annexes à son habitation (garage, parking, remise, maison de gardien) ;

- des cours, des passages, et en général, de tous les terrains servant de voies d’accès à l’habitation et à ses annexes.

Ainsi, lorsqu’un terrain, qui constitue une dépendance de la résidence principale, est vendu comme terrain à bâtir, l’exonération prévue au 3° du II de l’article 150 U du CGI ne peut s’appliquer, à l’exception des dépendances qui constituent des locaux et aires de stationnement utilisés par le propriétaire comme annexes à son habitation (garage, parking, remise, maison de gardien) ainsi que des cours, des passages, et , en général, de tous les terrains servant de voies d’accès à l’habitation et à ses annexes. En effet, l’exclusion de telles cessions tient à la nature des terrains concernés, soit des terrains à bâtir, qui ne peuvent pas, en toute hypothèse, être considérés comme des dépendances immédiates et nécessaires.

2. Terrain entourant l’immeuble

Dans les autres cas, cette notion est interprétée de manière plus large. Il est admis, en effet, que l’exonération porte sur l’ensemble du terrain (y compris l’assise de la construction) entourant l’immeuble.

•. RES N°2005/42 (FI)

Cession d’une dépendance de l’habitation principale

Question :

La cession de la résidence principale ainsi que celle d’un terrain y attenant peuvent-elles être exonérées d’impôt sur les plus-values, lorsqu’elles sont réalisées au profit de deux acquéreurs distincts ?

Réponse :

Les plus-values réalisées lors de la cession de la résidence principale du cédant au jour de la cession sont exonérées. Cette exonération s’applique également aux dépendances immédiates et nécessaires cédées simultanément avec cet immeuble (CGI, art. 150 U -II 1° et 3°).

Lorsque l’immeuble n’est pas vendu comme terrain à bâtir, il est admis que l’exonération applicable aux dépendances immédiates et nécessaires porte sur l’ensemble du terrain entourant l’immeuble, quelle que soit sa superficie.

La circonstance que la vente est réalisée auprès d’acquéreurs distincts ne fait pas obstacle au bénéfice de l’exonération toutes conditions étant par ailleurs remplies. La cession des dépendances doit notamment intervenir simultanément avec l’habitation ou dans un délai rapproché.

3. Chambres de bonnes et garages

Le point de savoir si une chambre de bonne ou un garage constitue la dépendance immédiate et nécessaire de la résidence principale est une question de fait. Toutefois, il n’y a pas lieu d’écarter la notion de dépendance immédiate et nécessaire :

- pour les garages situés à une distance inférieure à 1 km de la résidence principale ;

- pour les chambres de bonnes situées dans le même immeuble que la résidence principale. Si tel n’est pas le cas, la cession de la chambre est traitée comme une cession ordinaire. Il s’agit toutefois d’une présomption simple susceptible de preuve contraire. En outre, si la chambre de bonne peut être regardée comme une extension de la résidence principale, il n’y a plus lieu de faire application des critères liés à la


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dépendance : c’est au regard de la notion d’unité d’habitation qu’il convient d’apprécier si la cession de l’ensemble immobilier peut bénéficier de l’exonération.

4. Monuments historiques

En raison de leur caractère particulier, il est admis que les parcs et jardins des monuments historiques ne soient pas dissociés des éléments bâtis (immeubles proprement dits et constructions accessoires). Ceux-ci doivent être considérés comme dépendances immédiates et nécessaires à moins bien sûr qu’ils ne soient destinés, en fait, à être livrés à la construction.

Cette solution est strictement limitée aux immeubles suivants :

- immeubles classés monuments historiques ;

- immeubles inscrits à l’inventaire supplémentaire ;

- immeubles qui font partie du patrimoine national à raison de leur caractère historique ou artistique particulier, et qui ont fait l’objet d’un agrément spécial accordé par le Ministre du Budget en vue de permettre la déduction des charges foncières, soit du revenu global, soit des revenus fonciers ;

- immeubles ayant reçu le label délivré par la « Fondation du patrimoine » en application de l’article 2 de la loi n° 96-590 du 2 juillet 1996

relative à la « Fondation du patrimoine » si ce label a été accordé sur avis favorable du service départemental de l’architecture et du patrimoine.

B. Dépendances cédées simultanément avec la résidence principale

Pour être exonérées, les dépendances immédiates et nécessaires de la résidence exonérée doivent former avec elle un tout indissociable et, par conséquent, être cédées en même temps que celle-ci.

La circonstance que la vente soit réalisée auprès d’acquéreurs distincts ne fait pas obstacle au bénéfice de l’exonération toutes conditions étant par ailleurs remplies.

Ainsi, l’exonération s’applique aux garages ou aux chambres de bonnes qui sont considérés comme des dépendances immédiates et nécessaires du logement même dans l’hypothèse où l’acquéreur du garage ou de la chambre est différent de celui de la maison d’habitation. Dans cette situation, il est admis de réputer la condition de cession simultanée satisfaite lorsque les cessions interviennent dans un délai normal (voir sur cette dernière notion III-A).


BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20-20120912

V. Frais de voirie, réseaux et distribution

Les frais de voirie, réseaux et distribution exposés sur des terrains à bâtir viennent en majoration du prix d’acquisition, qu’ils soient ou non imposés par les collectivités territoriales ou leurs groupements (5° du II de l’article 150 VB du CGI).

Ainsi, les frais d’aménagement et de viabilisation d’un terrain, supportés par un contribuable dans le cadre d’une opération de lotissement, peuvent être retenus pour le calcul de la plus-value imposable, bien qu’ils ne soient pas imposés par les collectivités territoriales.


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Code :

Article 1609 nonies G du CGI

Créé par LOI n°2012-1510 du 29 décembre 2012 - art. 70 (VD)

I.-Il est institué une taxe sur les plus-values réalisées dans les conditions prévues aux articles 150 U et 150 UB à 150 UD par les personnes physiques ou les sociétés ou groupements qui relèvent des articles 8 à 8 ter et dans celles prévues à l’article 244 bis A par les contribuables non domiciliés fiscalement en France assujettis à l’impôt sur le revenu.

La taxe ne s’applique pas aux plus-values réalisées lors de la cession de terrains à bâtir mentionnés au I de l’article 150 VC ou de droits s’y rapportant.

Le produit de la taxe est affecté, pour les cessions intervenues jusqu’au 31 décembre 2015, au fonds mentionné à l’article L. 452-1-1 du code de la construction et de l’habitation, dans la limite du plafond prévu au I de l’article 46 de la loi n° 2011-1977 du 28 décembre 2011 de finances pour 2012.

II.-La taxe est assise sur le montant imposable des plus-values déterminé dans les conditions prévues, selon le cas, aux articles 150 V à 150 VD ou au II de l’article 244 bis A du présent code.Elle est due par le cédant et exigible lors de la cession.

III.-La taxe est due à raison des plus-values imposables d’un montant supérieur à 50 000 €, selon le barème suivant appliqué au montant total de la plus-value imposable :

(En euros)

MONTANT DE LA PLUS-VALUE imposable

MONTANT DE LA TAXE

De 50 001 à 60 000 2 % PV-[(60 000-PV) × 1/20]

De 60 001 à 100 000 2 % PV

De 100 001 à 110 000 3 % PV-[(110 000-PV) × 1/10]

De 110 001 à 150 000 3 % PV

De 150 001 à 160 000 4 % PV-[(160 000-PV) × 15/100]

De 160 001 à 200 000 4 % PV

De 200 001 à 210 000 5 % PV-[(210 000-PV) × 20/100]

De 210 001 à 250 000 5 % PV

De 250 001 à 260 000 6 % PV-[(260 000-PV) × 25/100]

Supérieur à 260 000 6 % PV

(PV = montant de la plus-value imposable)

IV.-Une déclaration, conforme à un modèle établi par l’administration, retrace les éléments servant à la liquidation de la taxe. Elle est déposée dans les conditions prévues aux 1°, 2° et 4° du I et au II de l’article 150 VG.V.-La taxe est versée lors du dépôt de la déclaration prévue au IV du présent article. Les I à II bis de l’article 150 VF, le second alinéa du I et les II et III de l’article 150 VH et le IV de l’article 244 bis A sont applicables. VI.-La taxe est contrôlée sous les mêmes garanties et sanctions qu’en matière d’impôt sur le revenu. NOTA: Loi n° 2012-1510 du 29 décembre 2012, art. 70-C : ces dispositions s’appliquent aux plus-values réalisées au titre des cessions intervenues à compter du 1er janvier 2013, à l’exception de celles pour lesquelles une promesse de vente a acquis date certaine avant le 7 décembre 2012.

LE TERRAIN À BÂTIR ET LA TAXE FORFAITAIRE NATIONALE SUR LA CESSION À TITRE ONÉREUX DE TERRAINS NUS DEVENUS CONSTRUCTIBLES


•. BOI-RFPI-TDC-20-20120912 RFPI – Taxe sur la cession à titre onéreux de terrains nus devenus constructibles perçue au profit de l’Agence de services et de paiement

L’article 55 de la loi de modernisation de l’agriculture et de la pêche (n° 2010-874 du 27 juillet 2010) a institué une taxe, codifiée sous l’article 1605 nonies du code général des impôts (CGI), sur la cession à titre onéreux de terrains nus ou de droits relatifs à des terrains nus rendus constructibles du fait de leur classement, postérieurement au 13 janvier 2010, par un plan local d’urbanisme ou par un autre document d’urbanisme en tenant lieu, en zone urbaine ou à urbaniser ouverte à l’urbanisation ou, par une carte communale, dans une zone où les constructions sont autorisées, ou par application de l’article L111-1-2 du code de l’urbanisme.Le produit de cette taxe, perçue au profit de l’Agence de services et de paiement mentionnée au chapitre III du titre Ier du livre III du code rural et de la pêche maritime, est affecté à un fonds pour l’installation des jeunes agriculteurs. Ce fonds finance des mesures en faveur des jeunes agriculteurs visant à faciliter l’accès au foncier et à développer des projets innovants. Celles de ces mesures qui sont dans le champ de compétences de l’Établissement national des produits de l’agriculture et de la mer mentionné à l’article L621-1 du code rural et de la pêche maritime sont mises en œuvre par cet établissement dans le cadre d’une convention avec l’Agence de services et de paiement.La taxe est exigible lors de la première cession à titre onéreux intervenue après que le terrain a été rendu constructible

postérieurement au 13 janvier 2010. Elle est due par le cédant.La taxe est assise sur un montant égal au prix de cession défini à l’article 150 VA du CGI, diminué du prix d’acquisition stipulé dans les actes ou, à défaut, de la valeur vénale réelle à la date d’entrée dans le patrimoine du cédant d’après une déclaration détaillée et estimative des parties, actualisé en fonction du dernier indice des prix à la consommation hors tabac publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE). Cette assiette est réduite d’un dixième par année écoulée à compter de la date à laquelle le terrain a été rendu constructible au-delà de la huitième année.La taxe ne s’applique pas aux cessions de terrains pour lesquels une déclaration d’utilité publique a été prononcée en vue d’une expropriation, de terrains dont le prix de cession défini à l’article 150 VA du CGI est inférieur à 15 000 € ou lorsque le rapport entre le prix de cession et le prix d’acquisition ou la valeur vénale, actualisé, est inférieur à 10.Le taux de la taxe est de 5 % lorsque le rapport entre le prix de cession du terrain et le prix d’acquisition ou la valeur vénale, actualisé, est supérieur à 10 et inférieur à 30. Au-delà de cette limite, la part de la plus-value restant à taxer est soumise à un taux de 10 %.La taxe est due par le cédant, qui doit déposer lors de la cession une déclaration conforme à un modèle établi par l’administration lors de l’enregistrement de l’acte. La taxe est versée lors du dépôt de cette déclaration.La taxe peut se cumuler avec d’autres dispositifs fiscaux applicables aux mutations à titre onéreux de terrains nus, dès lors que la cession d’un terrain, soumise à la


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taxe prévue à l’article 1605 nonies du CGI, se trouve également dans le champ d’application de ces dispositifs.Ainsi, la taxe peut le cas échéant se cumuler avec :- l’impôt sur le revenu (auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux (CSG, CRDS, etc)) afférent à la plus-value immobilière réalisée par les particuliers. Il en est ainsi lorsque la plus-value immobilière afférente au bien cédé est exonérée par l’effet de l’abattement pour durée de détention: cette exonération reste acquise et seule la taxe prévue à l’article 1605 nonies du CGI est due.

Pour plus de précisions sur le régime d’imposition des plus-values immobilières, il convient de se reporter au BOI-RFPI-PVI.

- l’impôt sur le revenu afférent à la plus-value professionnelle relevant de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, des bénéfices agricoles ou des bénéfices non commerciaux, réalisée lors de la cession d’un terrain par une entreprise individuelle ou par une société ou un groupement relevant du régime d’imposition défini à l’article 8 du CGI, à proportion des droits détenus par des personnes physiques ;

- l’impôt sur les sociétés afférent à la plus-value réalisée lors de la cession d’un terrain par une personne morale soumise à l’impôt sur les sociétés ou par une société ou un groupement relevant du régime d’imposition défini à l’article 8 du CGI, à proportion des droits détenus par des personnes morales soumises à l’impôt sur les sociétés ;

- la taxe sur la cession de terrains devenus constructibles prévue à l’article 1529 du CGI. Il

en est ainsi lorsque le terrain cédé se situe sur le territoire d’une commune ou d’un établissement public de coopération intercommunale ayant institué la taxe, facultative, prévue au dit article 1529 du CGI.

Pour plus de précisions sur cette taxe, voir BOI-RFPI-TDC-10 ;

- les taxes facultatives, instituées sur délibération des autorités compétentes, sur le produit de la valorisation des terrains nus et des immeubles bâtis résultant de la réalisation d’infrastructures de transports collectifs en site propre et sur la valorisation des terrains nus et des immeubles bâtis résultant de la réalisation d’infrastructures ferroviaires, codifiées sous l’article 1609 nonies F du CGI. Il en est ainsi lorsque le terrain cédé se situe dans un périmètre arrêté par l’État ou l’autorité organisatrice de transport qui ne peut s’éloigner de plus de 1 200 mètres d’une station de transports collectifs, créée ou desservie à l’occasion de la réalisation du projet de transports collectifs en site propre, ou d’une entrée de gare ferroviaire.

Le présent titre est ainsi divisé en deux chapitres :

- le champ d’application de la taxe (chapitre 1, BOI-RFPI-TDC-20-10) ;

- les modalités de détermination de la taxe (chapitre 2, BOI-RFPI-TDC-20-20).

•. BOI-RFPI-TDC-20-10-20121008

RFPI – Taxe sur la cession à titre onéreux de terrains nus devenus constructibles perçue au profit de l’Agence de services et de paiement – Champ d’application.

I. PERSONNES REDEVABLES

La taxe codifiée sous l’article 1605 nonies du code général des impôts (CGI) s’applique quelle que soit la qualité du cédant. Sont donc soumises à la taxe les cessions réalisées par les personnes physiques (cf I-A), les personnes


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morales (cf I-B), et les contribuables domiciliés hors de France (cf I-C).

A. PERSONNES PHYSIQUES

1. PARTICULIERS

Sont soumises à la taxe les cessions réalisées par les particuliers dans la gestion de leur patrimoine privé. Il s’agit des personnes physiques soumises à l’impôt sur le revenu afférent aux plus-values immobilières des particuliers dans les conditions prévues à l’article 150 U du CGI.

Toutefois, contrairement au régime des plus-values immobilières des particuliers, il n'est pas prévu d'exonération pour les titulaires de pensions de vieillesse ou d'une carte d'invalidité.

2. PROFESSIONNELS

La taxe s’applique également aux cessions réalisées dans le cadre d’une activité professionnelle individuelle imposable à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), des bénéfices agricoles (BA) ou des bénéfices non commerciaux (BNC), lorsque les terrains ou les droits relatifs à des terrains, entrant dans le champ d’application de la taxe, sont inscrits à l’actif d’une telle activité.

B. PERSONNES MORALES

Sont soumises à la taxe les cessions réalisées par l’ensemble des personnes morales, quels que soient leur régime fiscal et leur qualité, dès lors qu’aucune exclusion n’est prévue par l’article 1605 nonies du CGI.

1. PERSONNES MORALES DONT LES MEMBRES SONT PASSIBLES DE L’IMPÔT SUR LE REVENU

Il s’agit notamment :

- des sociétés de personnes translucides, quel que soit le régime d’imposition applicable aux plus-values qu’elles réalisent (plus-values immobilières des particuliers ou plus-values professionnelles) : sociétés civiles immobilières (SCI), sociétés de personnes ayant un objet industriel, commercial, artisanal, agricole ou non commercial, etc ;

- des sociétés transparentes au sens de l’article 1655 ter du CGI (sociétés immobilières de copropriété).

2. PERSONNES MORALES PLACÉES DANS LE CHAMP OU HORS CHAMP DE L’IMPÔT SUR LES SOCIÉTÉS

L’ensemble des personnes morales est redevable de la taxe.

D’une part, les personnes morales placées totalement ou partiellement dans le champ de l’impôt sur les sociétés, comme par exemple :

les personnes morales passibles de l’impôt sur les sociétés en application du 1 de l’article 206 du CGI :

- personnes morales effectivement imposées à l’impôt sur les sociétés au taux de droit commun. Ainsi, sont notamment redevables de la taxe une société par actions simplifiée ou une régie communale dotée de l’autonomie financière qui exerce une activité lucrative ;


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- personnes morales exonérées d’impôt sur les sociétés. Ainsi, sont notamment redevables de la taxe une région (totalement exonérée d’impôt sur les sociétés en application du 6° du 1 de l’article 207 du CGI), un établissement public de recherche (exonéré d’impôt sur les sociétés à raison de certaines de ses activités en application du 9° du 1 de l’article 207 du CGI) ou une société bénéficiant du régime d’exonération des sociétés d’investissements immobiliers cotées prévu à l’article 208 C du CGI.

- les personnes morales passibles de l’impôt sur les sociétés en application du 5 de l’article 206 du CGI. Ainsi, est notamment redevable de la taxe une association régie par la loi du 1er juillet 1901 qui ne réalise pas d’activité lucrative.

D’autre part, les personnes morales placées hors du champ de l’impôt sur les sociétés : ainsi, sont notamment redevables de la taxe les établissements scientifiques, d’enseignement ou d’assistance.

C. CONTRIBUABLES DOMICILIÉS HORS DE FRANCE

La taxe s’applique aux cessions réalisées par des personnes domiciliées hors de France, que ces personnes soient soumises au prélèvement prévu à l’article 244 bis A du CGI ou qu’elles en soient exonérées.

II. BIENS CONCERNÉS

La taxe s’applique aux seules cessions à titre onéreux de terrains nus ou de droits relatifs à des terrains nus (cf II-A) rendus constructibles du fait de leur classement, par un plan local d’urbanisme ou par un autre document d’urbanisme en tenant lieu, en zone urbaine ou à urbaniser ouverte à l’urbanisation, ou par une carte communale, dans une zone où les

constructions sont autorisées, ou par application de l’article L111-1-2 du code de l’urbanisme (cf II-B), à une date postérieure au 13 janvier 2010 (cf II-C).

A. TERRAINS NUS ET DROITS RELATIFS À DES TERRAINS NUS

Sont soumises à la taxe prévue à l’article 1605 nonies du CGI, les cessions de terrains nus et les cessions de droits relatifs à des terrains nus. Les cessions de droits sociaux ou de parts sociales n’entrent pas dans le champ d’application de la taxe.

Par ailleurs, il n’est pas tenu compte de l’origine de propriété des terrains ou des droits relatifs à ces terrains (acquisition à titre onéreux ou à titre gratuit), de l’intention spéculative ou non du cédant ou encore de l’affectation ou de la destination du bien ou droit concerné.

1. TERRAINS NUS

Entrent dans le champ d’application de la taxe :

- les terrains nus ;

- les terrains supportant une construction dont l’état la rend impropre à un quelconque usage (ruine résultant d’une démolition plus ou moins avancée, bâtiment rendu inutilisable par suite de son état durable d’abandon, immeuble frappé d’un arrêté de péril, chantier inabouti, etc).

2. TERRAINS NUS AYANT FAIT L’OBJET D’UN LOTISSEMENT

La taxe s’applique aux cessions de terrains nus rendus constructibles divisés en lots.


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3. TERRAINS NUS INSCRITS À L’ACTIF D’UNE SOCIÉTÉ OU ENTREPRISE

La taxe s’applique également aux cessions de terrains nus rendus constructibles figurant à l’actif d’une société ou d’une entreprise industrielle, artisanale, commerciale, agricole ou affectés à l’exercice d’une profession non commerciale.

4. DROITS RELATIFS À DES TERRAINS NUS

Il s’agit des droits réels immobiliers portant sur des terrains nus : usufruit, nue-propriété, servitudes, mitoyenneté, bail emphytéotique, etc.

B. CLASSEMENT DES TERRAINS EN ZONE CONSTRUCTIBLE

La taxe s’applique aux cessions à titre onéreux de terrains nus ou de droits relatifs à des terrains nus rendus constructibles du fait de leur classement, postérieurement au 13 janvier 2010, par un plan local d’urbanisme ou par un autre document d’urbanisme en tenant lieu, en zone urbaine ou à urbaniser ouverte à l’urbanisation, ou par une carte communale, dans une zone où les constructions sont autorisées, ou par application de l’article L111-1-2 du code de l’urbanisme.

1. PLAN LOCAL D’URBANISME OU DOCUMENT D’URBANISME EN TENANT LIEU

Les plans locaux d’urbanisme (PLU) sont les documents locaux définis aux articles L123-1 à L123-20 du code de l’urbanisme. Ils peuvent être établis dans toutes les communes. Les PLU doivent notamment délimiter les zones urbaines ou à urbaniser.

L’article L123-19 du code de l’urbanisme dispose que les plans d’occupation des sols (POS) approuvés avant l’entrée en vigueur de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement

urbains (soit le 1er avril 2001) ont les mêmes effets et sont soumis au même régime juridique que les PLU.

Dans un secteur sauvegardé, les programmes de rénovation et d’aménagement sont encadrés par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV). Le PSMV est un document d’urbanisme qui, sur le périmètre des secteurs sauvegardés, se substitue au plan d’occupation des sols (POS) ou au plan local d’urbanisme (PLU) lorsqu’ils existent. Le PSMV est élaboré conjointement par l’État et la commune ou l’EPCI compétent pour l’élaboration des documents locaux d’urbanisme (art. L313-1 à L313-3 du code de l’urbanisme et R313-1 à R313-23 du code de l’urbanisme).

Les précisions apportées aux n°140 à 160 du BOI-RFPI-TDC-10-10 sont applicables.

2. CARTE COMMUNALE

L’article L124-1 du code de l’urbanisme, tel qu’il résulte de la loi n° 2000-1208 relative à la solidarité et au renouvellement urbains (SRU), dispose que « Les communes qui ne sont pas dotées d’un plan local d’urbanisme peuvent élaborer, le cas échéant dans le cadre de groupements intercommunaux, une carte communale précisant les modalités d’application des règles générales d’urbanisme prises en application de l’article L111-1 du code de l’urbanisme.

Les cartes communales concernées par cette disposition sont celles adoptées à compter de l’entrée en vigueur de la loi précitée, soit le 1er avril 2001.

La carte communale délimite les secteurs où les constructions sont autorisées et ceux où elles ne sont pas admises (art. L124-2 du code de l’urbanisme).


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Ne constituent pas des cartes communales pour l’application des présentes dispositions, les cartes dites communales antérieures à la loi SRU précitée, y compris lorsqu’elles sont reconnues comme des documents d’urbanisme par la jurisprudence (Conseil d’État (CE), arrêt du 29 avril 1983, recueil CE page 168, commune de Regny).

De même, les communes qui ne disposent d’aucun document d’urbanisme et dans lesquelles sont appliquées les modalités d’application des règles nationales d’urbanisme (MARNU) ne sont pas considérées comme disposant d’une carte communale pour l’application des présentes dispositions.

3. APPLICATION DE L’ARTICLE L111-1-2 DU CODE DE L’URBANISME (RÈGLEMENT NATIONAL D’URBANISME)

La taxe s’applique également dans les communes qui, à défaut d’avoir établi un des documents locaux d’urbanisme précités, sont soumises au règlement national d’urbanisme (RNU).

L’article L111-1-2 du code de l’urbanisme dispose qu’« en l’absence de plan local d’urbanisme ou de carte communale opposable aux tiers, ou de tout document d’urbanisme en tenant lieu, seules sont autorisées, en dehors des parties actuellement urbanisées de la commune :

1° L’adaptation, le changement de destination, la réfection, l’extension des constructions existantes ou la construction de bâtiments nouveaux à usage d’habitation à l’intérieur du périmètre regroupant les bâtiments d’une ancienne exploitation agricole, dans le respect des traditions architecturales locales ;

2° Les constructions et installations nécessaires à l’exploitation agricole, à des

équipements collectifs dès lors qu’elles ne sont pas incompatibles avec l’exercice d’une activité agricole, pastorale ou forestière sur le terrain sur lequel elles sont implantées, à la réalisation d’aires d’accueil ou de terrains de passage des gens du voyage, à la mise en valeur des ressources naturelles et à la réalisation d’opérations d’intérêt national.

Les projets de constructions, aménagements, installations et travaux ayant pour conséquence une réduction des surfaces situées dans les espaces autres qu’urbanisés et sur lesquelles est exercée une activité agricole ou qui sont à vocation agricole doivent être préalablement soumis pour avis par le représentant de l’État dans le département à la commission départementale de la consommation des espaces agricoles prévue à l’article L112-1-1 du code rural et de la pêche maritime. Cet avis est réputé favorable s’il n’est pas intervenu dans un délai d’un mois à compter de la saisine de la commission ;

3° Les constructions et installations incompatibles avec le voisinage des zones habitées et l’extension mesurée des constructions et installations existantes.

4° Les constructions ou installations, sur délibération motivée du conseil municipal, si celui-ci considère que l’intérêt de la commune, en particulier pour éviter une diminution de la population communale, le justifie, dès lors qu’elles ne portent pas atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages, à la salubrité et à la sécurité publique, qu’elles n’entraînent pas un surcroît important de dépenses publiques et que le projet n’est pas contraire aux objectifs visés à l’article L110 du code de l’urbanisme et aux dispositions des chapitres V et VI du titre IV du livre Ier ou aux directives territoriales d’aménagement précisant leurs modalités d’application.


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Cet article introduit le principe de la constructibilité limitée sur le territoire des communes dépourvues de PLU ou de document de planification urbaine en tenant lieu.

Il s’applique dans toutes les communes qui n’ont pas de document d’urbanisme approuvé, y compris à celles qui ont prescrit un tel document jusqu’à ce qu’il soit opposable : PLU, carte communale, anciens plans d’aménagement de zone (PAZ) et plans de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV). En cas de document d’urbanisme partiel, l’article L111-1-2 du code de l’urbanisme ne s’applique que sur la partie du territoire non couverte par le document d’urbanisme.

Lorsque le document d’urbanisme applicable a été annulé ou a été déclaré illégal par le juge administratif, le document d’urbanisme précédent s’applique. S’il n’y avait pas de document précédemment ou si le document précédent est illégal, l’article L111-1-2 du code de l’urbanisme est applicable.

Le règle de la constructibilité limitée s’applique aux terrains ne relevant pas des « parties actuellement urbanisées » d’une commune, pour lesquelles l’article L111-1-2 du code de l’urbanisme ne s’oppose pas à l’implantation de construction, sous réserve que les autres articles du Règlement National d’Urbanisme et les servitudes n’y fassent pas obstacle.

En dehors des « parties actuellement urbanisées » d’une commune, l’article L111-1-2 du code de l’urbanisme autorise à déroger à la règle de constructibilité limitée dans quatre exceptions :

- trois exceptions par nature : il s’agit des cas prévus aux 1°, 2° et 3° de l’article L111-1-2 du code de l’urbanisme, pour lesquels la construction est autorisée en raison de

la nature des travaux ou constructions, sans délibération motivée du conseil municipal ;

- une exception justifiée par l’intérêt communal : il s’agit du cas prévu au 4° de l’article précité, pour lequel le conseil municipal doit se prononcer par délibération motivée sur l’intérêt du projet de construction.

En pratique, la taxe prévue à l’article 1605 nonies du CGI ne s’appliquera qu’aux cessions de terrains nus rendus constructibles, postérieurement au 13 janvier 2010, par une délibération du conseil municipal prise en application du 4° de l’article L111-1-2 du code de l’urbanisme.

C. DATE DE CLASSEMENT

Conformément au I de l’article 1605 nonies du CGI, la taxe s’applique aux cessions à titre onéreux de terrains nus ou de droits relatifs à des terrains nus, du fait de leur classement en terrains constructibles postérieurement au 13 janvier 2010 :

- par un plan local d’urbanisme ou par un autre document d’urbanisme en tenant lieu, en zone urbaine ou à urbaniser ouverte à l’urbanisation ;

- par une carte communale dans une zone où les constructions sont autorisées ;

- par application de l’article L111-1-2 du code de l’urbanisme.

Par conséquent, les cessions à titre onéreux de terrains nus rendus constructibles ou de droits relatifs à ces terrains, pour lesquels la décision de classement est intervenue au plus tard le 13 janvier 2010 inclus n’entrent pas dans le champ d’application de la taxe instaurée par l’article 1605 nonies du CGI.


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1. PLAN LOCAL D’URBANISME OU DOCUMENT EN TENANT LIEU

IL s’agit de la date à laquelle revêt un caractère exécutoire la délibération du conseil municipal ou de l’organe délibérant qui approuve le plan, sa modification ou sa révision.

Les précisions apportées au n° 420 du BOI-RFPI-TDC-10-10 sont applicables.

2. CARTE COMMUNALE

IL s’agit de la date à laquelle la carte approuvée par une délibération du conseil municipal est également approuvée par un arrêté préfectoral, en application des dispositions de l’article L124-2 du code de l’urbanisme.

3. APPLICATION DE L’ARTICLE L111-1-2 DU CODE DE L’URBANISME

Il s’agit de la date à laquelle le conseil municipal s’est prononcé par délibération motivée sur l’intérêt du projet de construction sur le fondement du 4° de l’article L111-1-2 du code de l’urbanisme.

III. OPÉRATIONS IMPOSABLES

La taxe prévue à l’article 1605 nonies du CGI s’applique à la première cession à titre onéreux de terrains nus ou de droits relatifs à des terrains nus rendus constructibles du fait de leur classement postérieurement au 13 janvier 2010.

A. CESSION À TITRE ONÉREUX

La taxe s’applique uniquement aux cessions à titre onéreux. Les mutations à titre gratuit, entre vifs ou pour cause de mort, sont exclues du champ d’application de la taxe.

Il n’y a pas lieu de tenir compte des motifs qui conduisent les redevables à céder leurs biens

ou droits, de la forme et du caractère de la cession qui peut être amiable, volontaire ou judiciaire (voir toutefois n°300 sur l’exonération applicable aux cessions de terrains pour lesquels une déclaration d’utilité publique a été prononcée en vue d’une expropriation), des modalités de paiement du prix, ni de l’affectation donnée par le cédant aux disponibilités dégagées par la cession.

Il peut s’agir d’une vente, d’un échange, d’un partage, d’une licitation, d’un apport en sociétés, etc. Pour plus de précisions sur la notion de cession à titre onéreux, voir le BOI-RFPI-PVI-10-30

B. PREMIÈRE CESSION

La taxe ne s’applique qu’à la première cession à titre onéreux de terrains nus ou des droits relatifs à des terrains nus rendus constructibles postérieurement au 13 janvier 2010.

Lorsque le terrain fait l’objet, après son classement, d’une ou plusieurs mutations à titre gratuit, avant d’être cédé pour la première fois à titre onéreux, la taxe reste due à raison de cette dernière opération. Toutefois, en pratique, ces cessions bénéficient, dans la plupart des cas, de l’exonération en fonction du rapport existant entre le prix de cession et le prix d’acquisition telle que mentionnée au IV-C.

IV. OPÉRATIONS EXONÉRÉES

En application des dispositions des II et III de l’article 1605 nonies du CGI, la taxe ne s’applique pas :

- aux cessions de terrains pour lesquels une déclaration d’utilité publique a été prononcée en vue d’une expropriation (cf IV-A) ;


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- aux cessions de terrains ou de droits relatifs à ces terrains dont le prix de cession défini à l’article 150 VA est inférieur à 15 000 € (cf IV-B) ;

- lorsque le rapport entre le prix de cession et le prix d’acquisition ou la valeur vénale n’excède pas 10 (cf IV-C ) ;

- aux cessions de terrains réalisées plus de dix-huit ans ans après la date à laquelle le terrain a été rendu constructible (cf IV-D).

A. EXONÉRATION DES CESSIONS DE TERRAINS POUR LESQUELS UNE DÉCLARATION D’UTILITÉ PUBLIQUE A ÉTÉ PRONONCÉE EN VUE D’UNE EXPROPRIATION

En application des dispositions du 1° du III de l’article 1605 nonies du CGI, sont exonérées de la taxe les cessions de terrains pour lesquels une déclaration d’utilité publique a été prononcée en vue d’une expropriation.

L’exonération de la taxe n’est pas subordonnée au remploi de l’intégralité de l’indemnité dans l’acquisition, la construction, la reconstruction ou l’agrandissement d’un ou de plusieurs immeubles dans un délai de douze mois à compter de la date de perception de l’indemnité, contrairement à l’exonération applicable aux plus-values immobilières des particuliers codifiée au 4° du II de l’article 150 U du CGI.

Les précisions apportées au BOI-RFPI-PVI-10-40-60 sont applicables mutatis mutandis.

Il est admis, compte tenu du caractère très particulier de ces opérations, que cette exonération s’applique, sous les mêmes conditions et limites, lorsque la cession du terrain résulte de l’exercice par le contribuable du droit de délaissement prévu aux articles L111-11 du code de l’urbanisme, L123-2 du code de l’urbanisme, L123-17 du code de l’urbanisme et L311-2 du code de

l’urbanisme dans les conditions prévues aux articles L230-1 et suivants du code de l’urbanisme. Il en est également ainsi des cessions de terrains exposés à un risque naturel majeur effectuées dans le cadre de la procédure d’acquisition amiable mentionnée au I de l’article L561-3 du code de l’environnement.

B. EXONÉRATION TENANT AU MONTANT DE LA CESSION

En application des dispositions du 1° du III de l’article 1605 nonies du CGI, sont exonérées de la taxe les cessions de terrains dont le prix de cession défini à l’article 150 VA du CGI est inférieur à 15 000 €.

Pour plus de précisions sur le prix de cession défini à l’article 150 VA du CGI, se reporter au BOI-RFPI-TDC-20-20 au II-A.

Le seuil de 15 000 € s’apprécie par bien et non annuellement.

1. CESSION DE PLUSIEURS PARCELLES OU LOTS

Les précisions apportées au n°360 du BOI-RFPI-TDC-10-10 sont applicables.

2. CESSION D’UN TERRAIN DÉTENU EN INDIVISION OU D’UN TERRAIN DÉMEMBRÉ DÉTENU EN INDIVISION

Les précisions apportées au BOI-RFPI-PVI-10-40-70 sont applicables.

C. EXONÉRATION DES CESSIONS DE TERRAINS DONT LE RAPPORT ENTRE LE PRIX DE CESSION ET LE PRIX D’ACQUISITION OU LA VALEUR VÉNALE N’EXCÈDE PAS 10

La taxe ne s’applique pas lorsque le rapport entre le prix de cession (BOI-RFPI-TDC-20-20 au II-A) et le prix d’acquisition ou la valeur vénale, définis au II de l’article 1605 nonies du CGI (BOI-RFPI-TDC-20-20 au II-B), est inférieur


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ou égal à 10, c’est-à-dire lorsque le prix de cession est au plus égal à dix fois le prix d’acquisition actualisé.

Exemples :

Pour l’application de l’exonération prévue au 2° du III de l’article 1605 nonies du CGI, il convient de comparer le prix de cession à un

montant égal à dix fois le prix d’acquisition actualisé.

Exemple 1 Exemple 2 Prix d’acquisition actualisé 18 000 € 18 000 €Prix d’acquisition actualisé x 10 (rapport de 1 à 10) 180 000 € 180 000 €

Prix de cession défini à l’article 150 VA 200 000 € 150 000 €

Cession soumise à la taxe Cession exonérée de la taxe

Lorsque le rapport entre le prix de cession et le prix d’acquisition ou la valeur vénale est supérieur à 10, la taxe s’applique sur l’intégralité de l’assiette de la plus-value définie au II de l’article 1605 nonies du CGI (BOI-RFPI-TDC-20-20 au II).

D. EXONÉRATION DES CESSIONS DE TERRAINS RÉALISÉES PLUS DE 18 ANS APRÈS LA DATE À LAQUELLE LE TERRAIN A ÉTÉ RENDU CONSTRUCTIBLE

Le second alinéa du II de l’article 1605 nonies du CGI dispose que l’assiette de la taxe est réduite d’un dixième par année écoulée à compter de la date à laquelle le terrain a été rendu constructible au-delà de la huitième année.

Il résulte de ces dispositions que, par l’effet de cet abattement d’un dixième par année écoulée au-delà de la huitième année, les cessions de terrains réalisées plus de 18 ans après la date à laquelle le terrain a été rendu constructible du fait de son classement postérieurement au 13 janvier 2010, sont exonérées de la taxe.

Compte tenu du champ d’application de la taxe, qui est limité aux cessions de terrains nus rendus constructibles postérieurement au 13 janvier 2010, l’exonération totale de la taxe ne sera en pratique acquise que pour des cessions réalisées au plus tôt à compter de l’année 2028.

1. MODALITÉS DE CALCUL DE L’ABATTEMENT DE 10 %

Le décompte de la réduction d’assiette s’effectue à compter de la date de classement du terrain en zone constructible, et non à compter de la date d’acquisition du terrain par le contribuable.

2. DATE DE CLASSEMENT

La date qui constitue le point de départ du délai de dix-huit ans est celle à laquelle le terrain a été rendu constructible du fait de son classement :

- par un plan local d’urbanisme, ou un document d’urbanisme en tenant lieu, dans une zone urbaine ou dans une zone à urbaniser ouverte à l’urbanisation ( cf II-C-1) ;


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- par une carte communale, dans une zone constructible (cf II-C-2) ;

- par application de l’article L111-1-2 du code l’urbanisme (cf II-C-3).

3. DATE DE CESSION

La date qui constitue le terme du délai est celle du fait générateur de la taxe, c’est-à-dire la première cession à titre onéreux du terrain (voir III) intervenue après son classement, postérieurement au 13 janvier 2010, en terrain constructible.

Il y a lieu de considérer que la cession est intervenue :

- à la date portée dans l’acte, si celui-ci est passé en la forme authentique ;

- dans les autres cas, à la date à laquelle le contrat régulièrement formé entre les parties.

Les précisions apportées au BOI-RFPI-PVI-30-10 sont applicables.

•.BOI-RFPI-TDC-20-20-20121227

RFPI – Taxe sur la cession à titre onéreux de terrains nus devenus constructibles perçue au profit de l’Agence de services et de paiement – Modalités de détermination

I. FAIT GÉNÉRATEUR

Le fait générateur de la taxe est constitué par la première cession à titre onéreux de terrains nus rendus constructibles postérieurement au 13 janvier 2010. Les cessions à titre onéreux ultérieures ne donnent pas lieu à imposition à la taxe.

II. ASSIETTE

La taxe est assise sur un montant égal au prix de cession défini à l’article 150 VA du code général des impôts (CGI) (II-A), diminué du prix d’acquisition stipulé dans les actes ou, à défaut, de la valeur vénale réelle à la date d’entrée dans le patrimoine du cédant d’après une déclaration détaillée et estimative des parties, actualisé en fonction du dernier indice des prix à la consommation hors tabac publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques (II-B). L’assiette de la taxe est réduite d’un dixième par année écoulée à compter de la date à laquelle le

terrain a été rendu constructible au-delà de la huitième année (II-C).

A. PRIX DE CESSION

Le prix de cession à retenir pour déterminer l’assiette de la taxe est celui défini à l’article 150 VA du CGI, soit le prix réel tel qu’il a été stipulé dans l’acte. Lorsqu’une dissimulation de prix est établie, le prix porté dans l’acte doit être majoré du montant de cette dissimulation. Lorsqu’un bien est cédé contre une rente viagère, le prix de cession retenu pour ce bien est la valeur en capital de la rente, à l’exclusion des intérêts (CGI, art. 150 VA, I ).

Le prix de cession est majoré de toutes les charges et indemnités mentionnées au deuxième alinéa du I de l’article 683 du CGI. Les indemnités d’assurance consécutives à un sinistre partiel ou total d’un immeuble ne sont pas prises en compte (CGI, art. 150 VA, II ).

Le prix de cession est réduit, sur justificatifs, du montant de la taxe sur la valeur ajoutée acquittée et des frais, définis par décret, supportés par le vendeur à l’occasion de cette cession (CGI, art. 150 VA, III ).


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Remarque : Ces frais sont définis par l’article 41 duovicies H de l’annexe III au CGI, issu du décret n°2003-1386 du 31 décembre 2003 pris pour l’application des articles 150 VA, 150 VB du CGI et 150 VG du CGI et relatif aux frais à prendre en compte pour la détermination des plus-values réalisées par les particuliers et aux mentions à porter sur l’extrait d’acte et modifiant l’annexe III à ce code.

Pour plus de précisions sur le prix de cession à retenir, se reporter au BOI-RFPI-PVI-20-10-10.

B. PRIX D’ACQUISITION ACTUALISÉ

1. PRIX D’ACQUISITION

Aux termes du premier alinéa du II de l’article 1605 nonies du CGI, le prix d’acquisition à retenir est le prix stipulé dans les actes ou, à défaut, la valeur vénale réelle à la date d’entrée dans le patrimoine du cédant d’après une déclaration détaillée et estimative des parties.

2. PRIX STIPULÉ DANS LES ACTES

Il convient de retenir le prix d’acquisition entendu au sens du I de l’article 150 VB du CGI, c’est-à-dire :

- en cas d’acquisition à titre onéreux, le prix acquitté par le cédant tel que stipulé dans l’acte (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10) ;

- en cas d’acquisition à titre gratuit, la valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit, y compris pour les immeubles reçus par dévolution successorale ou testamentaire ne faisant pas l’objet d’un acte stricto sensu (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10).

3. VALEUR VÉNALE RÉELLE À LA DATE D’ENTRÉE DANS LE PATRIMOINE DU

CÉDANT D’APRÈS UNE DÉCLARATION ESTIMATIVE DES PARTIES

Dans les cas exceptionnels où le prix d’acquisition n’est pas connu du fait de l’absence d’acte translatif de propriété lors de l’entrée dans le patrimoine du cédant (par exemple, succession non déposée, succession non imposable en France, acquisition par prescription acquisitive), le premier alinéa du II de l’article 1605 nonies du CGI dispose qu’il convient de retenir la valeur vénale réelle à la date d’entrée dans le patrimoine du cédant d’après une déclaration détaillée et estimative des parties.

A titre de règle pratique, il peut être retenu la valeur qui figure dans l’attestation immobilière de propriété publiée à la conservation des hypothèques, à la condition que celle-ci mentionne la valeur vénale réelle du bien à la date d’entrée dans le patrimoine du cédant.

La détermination de la valeur vénale réelle à la date d’entrée dans le patrimoine du cédant est effectuée par le contribuable, sous sa responsabilité, et peut être justifiée par tous moyens (prix du marché, attestation d’expert, etc). Il est précisé que la valeur vénale retenue est susceptible d’être remise en cause par l’administration, dans les conditions de droit commun, si elle est manifestement majorée en vue de minorer l’assiette de la taxe.

4. INDEXATION DU PRIX D’ACQUISITION OU DE LA VALEUR VÉNALE RÉELLE

Pour la détermination de l’assiette de la taxe, le prix d’acquisition ou la valeur vénale réelle est actualisé en fonction du dernier indice des prix à la consommation hors tabac. Cet indice, publié mensuellement, peut être consulté sur le site internet de l’INSEE (www.insee.fr).

La base de référence, qui mesure une variation de prix entre deux périodes, est, à la


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date de publication de la présente instruction, la base 100 de 1998. En effet, afin de tenir compte des évolutions de l’économie, l’INSEE revoit périodiquement la base de référence de cet indice des prix à la consommation (IPC). Cette base, qui existe depuis 1914, en est à sa huitième génération (base remise à 100 en 1914, 1949, 1957, 1962, 1970, 1980, 1990 et 1998), dont les quatre dernières (1970, 1980, 1990 et 1998) sont accessibles sur le site internet de l’INSEE.

Ainsi, pour actualiser le prix d’acquisition, il convient de multiplier ce prix par l’évolution de l’indice des prix à la consommation entre deux dates. Cette évolution est obtenue par le rapport entre deux valeurs de l’indice d’une même base. La formule de calcul est alors la suivante :

Prix d’acquisition x (Dernier indice mensuel des prix à la consommation publié au jour de la cession / Dernier indice mensuel des prix à la consommation publié au jour de l’acquisition) = Montant revalorisé du prix d’acquisition

Lorsque la date d’acquisition du terrain est intervenue antérieurement à l’année 1998 (dernière base 100 en vigueur) et couvre donc plusieurs générations d’indices, il est nécessaire, pour calculer un prix d’acquisition actualisé, de procéder en autant d’étapes que de séries d’indices concernées.

Cela étant, afin de simplifier le calcul du prix d’acquisition actualisé, il est admis, à titre de règle pratique, que les contribuables utilisent, pour les cessions soumises à la taxe réalisées depuis 2012, les coefficients d’érosion monétaire qui figurent au BOI-ANNX-000097 (il convient de consulter la version de l’annexe se rapportant à l’année de la cession).

5. CONVERSION DES ANCIENS FRANCS ET DES FRANCS EN EUROS

Avant de procéder à l’indexation du prix d’acquisition, il convient, lorsque la date d’acquisition du terrain est antérieure au 1er janvier 2002, de convertir en euros le prix mentionné en francs en divisant ce prix par 6,55957

Lorsque le prix d’acquisition du terrain est exprimé en anciens francs (acquisition antérieure au 1er janvier 1960), il doit, préalablement à sa conversion en euros, être converti en francs en le divisant par 100.

C. RÉDUCTION DE L’ASSIETTE DE LA TAXE

L’assiette de la taxe est réduite d’un abattement de 10 % par année de détention au-delà de la huitième année suivant la date à laquelle le terrain concerné a été rendu constructible.

Les modalités de calcul de cet abattement sont exposées au IV-D-1 §370 du BOI-RFPI-TDC-20-10.

III. TAUX

En application du IV de l’article 1605 nonies du CGI, le taux de la taxe varie en fonction du rapport existant entre le prix de cession et le prix d’acquisition. Il est de 5 % lorsque le rapport entre le prix de cession du terrain et le prix d’acquisition ou la valeur vénale définis au II de l’article 1605 nonies est supérieur à 10 et inférieur ou égal à 30. Au-delà de cette limite, la part de la plus-value restant à taxer est soumise à un taux de 10 %.


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Exemples :

Exemple 1

Prix de cession du terrain nu rendu constructible : 140 000 €

Prix d’acquisition actualisé : 5 000 €

Assiette de la taxe : 135 000 € (140 000 – 5 000) Le rapport entre le prix de cession et le prix d’acquisition actualisé est de 28

(140 000 / 5 000).

Par conséquent, l’intégralité de la plus-value sera taxée au taux de 5 %.

Assiette de la taxe

Taux applicable

Montant de la taxe

Part de la plus-value inférieure ou égale à 30 fois le prix d’acquisition soit 150 000 € (5 000 X 30)

135 000 € 5 % 6 750 €

Part de la plus-value restant à taxer (sans objet) 10 %

Total 135 000 € 6 750 €

Exemple 2

Prix de cession du terrain nu rendu constructible : 287 000 €

Prix d’acquisition actualisé : 7 000 €

Assiette de la taxe : 280 000 € (287 000 – 7 000) Le rapport entre le prix de cession et le prix d’acquisition actualisé est de 41

(287 000 / 7 000).

Par conséquent, le taux de la taxe sera de :

- 5 % pour la fraction de la plus-value inférieure ou égale à 30 fois le prix d’acquisition ;

- 10 % pour la fraction de la plus-value restant à taxer. Assiette de la taxe

Taux applicable

Montant de la taxe

Part de la plus-value inférieure ou égale à 30 fois le prix d’acquisition soit 210 000 € (7 000 X 30)

135 000 € 5 % 6 750 €


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Part de la plus-value restant à taxer (280 000 – 210 000)

70 000 € 10 % 7 000 €

Total 280 000 € 17 500 €

IV. OBLIGATIONS DÉCLARATIVES ET DE PAIEMENT DE LA TAXE

Le V de l’article 1605 nonies du CGI prévoit qu’une déclaration, conforme à un modèle établi par l’administration, retrace les éléments servant à la liquidation de la taxe. Elle est déposée dans les conditions prévues aux 1° et 4° du I et au II de l’article 150 VG du CGI.

En application de l’article 331 K bis de l’annexe III au CGI, issu du décret n° 2011-2066 du 30 décembre 2011, la déclaration mentionnée au premier alinéa du V de l’article 1605 nonies du CGI doit être signée par le cédant ou par son mandataire. Dans ce dernier cas, le mandat doit figurer dans l’acte de cession ou être joint à l’appui de la déclaration. Il comporte, outre l’acceptation du mandataire, l’indication des nom, prénom(s) et adresse du mandant, l’habilitation du mandataire à signer les déclarations et, le cas échéant, à verser l’impôt correspondant à celles-ci ainsi que la reconnaissance, par le mandant, qu’il demeurera personnellement responsable de l’impôt, et notamment des suppléments de droits et pénalités qui pourraient être réclamés à la suite d’un contrôle.

L’imprimé 2048-IMM (CERFA 12 359)utilisé pour déclarer les plus-values immobilières a été aménagé par l’ajout d’un feuillet supplémentaire permettant de retracer les éléments servant à la liquidation, le cas échéant, de la taxe. Cet imprimé est téléchargeable sur le site www.impots.gouv.fr à la rubrique de recherche de formulaires.

Redevable de la taxe :

La taxe est due et versée par la personne physique, la société ou le groupement qui cède le terrain (CGI, art. 150 VF).

Lorsque la taxe est due par un non-résident, elle est acquittée sous la responsabilité d’un représentant fiscal (CGI, art. 244 bis A, IV-al.1).

La taxe est en principe déclarée et payée à la conservation des hypothèques (IV-A). Des obligations déclaratives et de paiement spécifiques sont toutefois prévues lorsque le transfert de propriété est constaté par un acte autre que notarié (IV-B).

A. TRANSFERT DE PROPRIÉTÉ CONSTATÉ PAR UN ACTE NOTARIÉ

1. PRINCIPE : DÉCLARATION ET PAIEMENT À LA CONSERVATION DES HYPOTHÈQUES

Lorsque la cession du terrain donne lieu à l’application de la taxe, la déclaration doit être déposée à la conservation des hypothèques du lieu de situation du terrain, accompagnée du paiement correspondant, sous peine de refus du dépôt ou de la formalité. Lorsque cette cession ne donne pas lieu à l’application de la taxe, le cédant est dispensé du dépôt de la déclaration et l’acte doit alors comporter certaines mentions obligatoires permettant de justifier de l’exonération ou de l’absence de taxation de cette opération.

A. OBLIGATIONS DÉCLARATIVES

1° DÉCLARATION

La déclaration doit être déposée dans les conditions prévues aux 1° et 4° du I de l’article


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150 VG du CGI applicable en matière de plus-values immobilières des particuliers.

Lorsque la cession du terrain est constatée par un acte notarié, la déclaration doit être déposée à la conservation des hypothèques, à l’appui de la réquisition de publier. Pour les cessions de biens situés en Alsace-Moselle, la déclaration est remise lors de la présentation à l’enregistrement (CGI, art. 150 VG, I-1°).

Dans les autres cas, la déclaration doit être déposée au service des impôts des entreprises (SIE - pôle enregistrement) dont relève le domicile du vendeur dans un délai d’un mois à compter de la cession (CGI, art. 150 VG, I-4°).

L’absence de déclaration entraîne le refus du dépôt ou de la formalité de l’enregistrement lorsque l’acte ne contient pas l’une des mentions indiquées aux §160 et §170 .

2° DISPENSE DE DÉCLARATION

Le deuxième alinéa du V de l’article 1605 nonies du CGI prévoit que lorsque la cession est exonérée de la taxe en application du III ou par l’effet de l’abattement prévu au second alinéa du II du même article, aucune déclaration ne doit être déposée.

Il s’agit des cessions de terrains :

- pour lesquelles une déclaration d’utilité publique a été prononcée en vue d’une expropriation (CGI, art. 1605 nonies, III-1°) ;

- dont le prix de cession défini à l’article 150 VA du CGI est inférieur à 15 000 € (CGI, art. 1605 nonies, III-1°) ;

- dont le rapport entre le prix de cession et le prix d’acquisition ou la valeur vénale actualisé est inférieur à 10 (CGI, art. 1605 nonies, III-2°) ;

- réalisées plus de 18 ans après la date à laquelle le terrain a été rendu constructible (CGI, art. 1605 nonies, II-al.2).

3° MENTIONS DANS L’ACTE

Aux termes du deuxième alinéa du V de l’article 1605 nonies du CGI, l’acte de cession soumis à la formalité fusionnée ou présenté à l’enregistrement doit préciser, sous peine de refus de dépôt ou de la formalité d’enregistrement, la nature et le fondement de l’exonération de la taxe ou de l’absence de taxation.

Pour l’application de ces dispositions, certaines mentions doivent obligatoirement figurer dans l’acte pour les cas d’exonération de la taxe ou de l’absence de taxation.

Ainsi, conformément aux dispositions de l’article 331 K ter de l’annexe III au CGI, issu du décret n° 2011-2066 du 30 décembre 2011, l’accomplissement de la formalité de l’enregistrement ou de la formalité fusionnée est subordonné, pour tout acte constatant la cession à titre onéreux d’un terrain nu ou de droits relatifs à un tel terrain, et qui n’est pas accompagné de la déclaration mentionnée au IV-A-1, à la mention dans l’acte :

- soit que le terrain nu n’est pas situé dans une zone constructible. Ces éléments sont justifiés par le cédant, à la demande de l’administration, au moyen du certificat d’urbanisme mentionné à l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme précisant que le terrain ne peut faire l’objet, du fait de sa localisation, de sa desserte ou de ses caractéristiques, d’aucune autorisation de construction. Ce justificatif n’a pas à être produit lors de l’accomplissement de la formalité de publicité foncière ;


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- soit que le terrain n’est pas constructible, alors même qu’il est situé dans une des zones mentionnées au premier alinéa du I de l’article 1605 nonies du CGI. Ces éléments sont justifiés par le cédant, à la demande de l’administration, au moyen du certificat d’urbanisme mentionné à l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme précisant que le terrain ne peut faire l’objet, du fait de sa localisation, de sa desserte ou de ses caractéristiques, d’aucune autorisation de construction. Ce justificatif n’a pas à être produit lors de l’accomplissement de la formalité de publicité foncière ;

- soit que le terrain a été rendu constructible du fait de son classement antérieurement au 14 janvier 2010, par un document d’urbanisme ou par application de l’article L. 111-1-2 du code de l’urbanisme. Ces éléments sont justifiés par le cédant, à la demande de l’administration, au moyen du certificat d’urbanisme mentionné à l’article L410-1 du code de l’urbanisme ou d’une attestation, établie par la commune ou, le cas échéant, par l’établissement public de coopération intercommunale compétent pour l’élaboration des documents locaux d’urbanisme, et précisant la date à laquelle le terrain est devenu constructible ou, à défaut, que cet événement est intervenu antérieurement au 14 janvier 2010. Ce justificatif n’a pas à être produit lors de l’accomplissement de la formalité de publicité foncière ;

- soit que le terrain se situe dans la partie actuellement urbanisée de la commune au sens de l’article L. 111-1-2 du code de l’urbanisme. Ces éléments sont justifiés par le cédant, à la demande de l’administration, au moyen

du certificat d’urbanisme mentionné à l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme précisant que le terrain se situe dans la partie actuellement urbanisée de la commune. Ce justificatif n’a pas à être produit lors de l’accomplissement de la formalité de publicité foncière ;

- soit que la plus-value réalisée par le cédant est exonérée de la taxe en application du 1° ou du 2° du III de l’article 1605 nonies du CGI en précisant les références aux dispositions de l’article précité en vertu desquelles la taxe ne s’applique pas ;

- soit que la plus-value réalisée par le cédant est exonérée de la taxe en application du second alinéa du II de l’article 1605 nonies du CGI, c’est-à-dire que la cession est réalisée plus de 18 ans après la date à laquelle le terrain a été rendu constructible, du fait de son classement postérieurement au 13 janvier 2010. Ces éléments sont justifiés par le cédant, à la demande de l’administration, au moyen d’un certificat d’urbanisme ou d’une attestation, établie par la commune ou, le cas échéant, par l’établissement public de coopération intercommunale compétent pour l’élaboration des documents locaux d’urbanisme, et précisant la date à laquelle le terrain est devenu constructible ou, à défaut, que cet événement est intervenu depuis plus de dix-huit ans. Le justificatif correspondant n’a pas à être produit lors de l’accomplissement de la formalité de publicité foncière ;

- soit que le terrain a fait l’objet, depuis la date à laquelle il a été rendu constructible postérieurement au 13 janvier 2010, d’une cession à titre


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onéreux antérieure à la mutation constatée dans l’acte.

Lorsque l’acte ne contient pas l’une de ces mentions, l’absence de déclaration entraîne le refus du dépôt ou de la formalité de l’enregistrement (CGI, art. 150 VG, I-1°) (cf. toutefois IV-A-1-a-1° §140).

B. OBLIGATIONS DE PAIEMENT

La taxe doit être versée lors du dépôt de la déclaration, avant l’exécution de la formalité de l’enregistrement ou de la formalité fusionnée. Le dépôt ou la formalité est refusé :

- à défaut de paiement préalable (sauf pour les exceptions prévues, cf. IV-A-2-b §220) ;

- ou s’il existe une discordance entre le montant de la taxe figurant sur la déclaration et le montant effectivement versé lors de la réquisition ou de la présentation à l’enregistrement.

Sauf dispositions contraires, il est fait application des règles d’exigibilité et de recouvrement prévues aux articles 1701 à 1704 du CGI, aux 1° à 4° de l’article 1705 du CGI et aux articles 1706 du CGI et 1711 du CGI (CGI, art. 150 VH, II ).

Le dépôt tardif de la déclaration donne lieu à l’application de l’intérêt de retard à compter du premier jour du mois qui suit celui au cours duquel cette déclaration aurait dû être déposée (CGI, art. 647, III).

2. EXCEPTIONS

A. OBLIGATIONS DÉCLARATIVES

Lorsque le transfert de propriété est constaté par un acte notarié, la déclaration doit être déposée au service des impôts dont relève le

domicile du vendeur dans un délai d’un mois à compter de la date de l’acte :

- lorsque la taxe ne peut être intégralement acquittée en raison de créances primant le privilège du Trésor ;

- lorsque la cession est constatée au profit de l’État, des établissements publics nationaux, des groupements d’intérêt public, ou d’une collectivité territoriale ou d’un établissement public local désigné à l’article L. 1311-5 du code général des collectivités territoriales.

Dans ces situations, l’absence de déclaration à l’appui de la réquisition de publier ou de la présentation à l’enregistrement n’entraîne pas le refus du dépôt ou de la formalité (CGI, art. 150 VG, II-3°), sous réserve que l’acte notarié précise que la taxe ne peut être intégralement acquittée ou que la cession est constatée au profit d’une collectivité mentionnée au 1° du II de l’article 150 VG du CGI, et mentionne le lieu où le notaire rédacteur de l’acte dépose la déclaration.

Pour plus de précisions, se reporter au BOI-RFPI-PVI-30-40.

B. OBLIGATIONS DE PAIEMENT

La taxe doit être payée au service des impôts des entreprises (SIE – pôle enregistrement) où la déclaration a été déposée par :

- le vendeur lorsque la taxe n’a pu être acquittée à la conservation des hypothèques en raison de créances primant le privilège du Trésor ;

- le notaire lorsque la cession est constatée au profit d’une collectivité publique (CGI, art. 150 VH, III-2°).

Il est fait application, le cas échéant, des règles d’exigibilité et de recouvrement


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prévues au titre IV du livre des procédures fiscales pour les impôts recouvrés par les comptables de la direction générale des impôts (CGI, art. 150 VH, I-al 2).

B. TRANSFERT DE PROPRIÉTÉ CONSTATÉ PAR UN ACTE AUTRE QUE NOTARIÉ

La deuxième phrase du premier alinéa du V de l’article 1605 nonies du CGI renvoie aux dérogations applicables en matière de plus-values immobilières des particuliers.

1. TRANSFERT DE PROPRIÉTÉ CONSTATÉ PAR UN ACTE PASSÉ EN LA FORME ADMINISTRATIVE

Pour les actes passés en la forme administrative qui constatent une mutation immobilière amiable ou forcée de biens au profit de l’État, des établissements publics nationaux, des groupements d’intérêt public, ou d’une collectivité territoriale ou d’un établissement public local désigné à l’article L. 1311-13 du code général des collectivités territoriales, la déclaration est déposée à la collectivité publique cessionnaire préalablement à la réquisition de publier ou à la présentation à l’enregistrement.

Dans ces situations, l’absence de déclaration à l’appui de la réquisition de publier ou de la présentation à l’enregistrement n’entraîne pas le refus du dépôt ou de la formalité (CGI, art. 150 VG, II-1°).


2. TRANSFERT DE PROPRIÉTÉ CONSTATÉ PAR UNE ORDONNANCE JUDICIAIRE

Pour les cessions constatées par une ordonnance judiciaire, la déclaration est déposée au service des impôts dont relève le domicile du vendeur dans un délai d’un mois à compter de la date du versement du prix de cession.

Dans cette situation, l’absence de déclaration à l’appui de la réquisition de publier ou de la présentation à l’enregistrement n’entraîne pas le refus du dépôt ou de la formalité (CGI, art. 150 VG, II-2°).

Pour plus de précisions, se reporter BOI-RFPI-PVI-30-40.

V. MODALITÉS DE CONTRÔLE ET SANCTIONS APPLICABLES

Conformément aux dispositions de l’article L. 10 du livre des procédures fiscales (LPF), l’administration contrôle les déclarations servant à la liquidation de la taxe prévue à l’article 1605 nonies du CGI. Les sanctions de droit commun sont applicables.

LE TERRAIN À BÂTIR ET LA TAXE FORFAITAIRE COMMUNALE SUR LES CESSIONS DE TERRAINS NUS DEVENUS CONSTRUCTIBLES


•. BOI-RFPI-TDC-10-20120912

RFPI - Taxe sur la cession à titre onéreux de terrains nus devenus constructibles instituée par les communes et les EPIC

Codifiée à l’article 1529 du code général des impôts (CGI), la taxe sur les cessions de terrains nus devenus constructibles peut être instituée par les communes et les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI), compétents pour l’élaboration des documents locaux d’urbanisme.

Communes et établissements publics de coopération intercommunale concernés : Il s’agit des communes disposant d’un plan local d’urbanisme (PLU), d’un document d’urbanisme en tenant lieu ou d’une carte communale.

La taxe forfaitaire peut être instituée dans chaque commune ou établissement public dans les conditions exposées ci-après.

Lorsque la commune ne dispose d’aucun de ces documents d’urbanisme ou que l’établissement public de coopération intercommunale compétent pour l’élaboration des documents d’urbanisme n’a pas exercé cette compétence, la décision du conseil municipal ou de l’organe délibérant, même régulière, n’a alors pas de portée pratique, dès lors que la taxe ne s’applique qu’aux cessions de terrains rendus constructibles du fait de leur classement par un plan local d’urbanisme ou un document en tenant lieu ou une carte communale.

Nécessité d’une délibération du conseil municipal ou de l’organe délibérant de

l’établissement public : La taxe forfaitaire est instituée par une délibération du conseil municipal ou de l’organe délibérant. Cette délibération s’applique, aux cessions réalisées à compter du premier jour du troisième mois qui suit la date à laquelle elle est intervenue (VI de l’article 1529 du CGI). Toutefois, le conseil municipal ou l’organe délibérant peut choisir une date d’application différente, sous réserve qu’elle soit postérieure à celle prévue par la loi.

Notification de la délibération au préfet et aux services fiscaux : Lorsqu’une commune ou un EPCI décide d’instituer la taxe forfaitaire sur la cession des terrains devenus constructibles sur son territoire, il lui appartient de notifier la délibération au préfet et au directeur des services fiscaux compétents.

La délibération devient exécutoire dès sa transmission au préfet. Ce dernier dispose de deux mois à compter de la réception de la délibération pour déférer, le cas échéant, la décision devant le tribunal administratif. Cette procédure ne remet pas en cause le caractère exécutoire de la délibération.

La notification de la délibération au directeur des services fiscaux, par la commune ou par l’EPCI, doit intervenir au plus tard le premier jour du deuxième mois suivant la date à laquelle la délibération est intervenue.

Lorsque cette transmission intervient après cette date, il est admis, à titre de règle pratique, que la taxe ne s’applique pas aux cessions réalisées à compter du premier jour du troisième mois qui suit la date de la


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délibération, mais à compter du premier jour du deuxième mois qui suit la date de la notification aux services fiscaux (VI de l’article 1529 du CGI).

L’article 317 C de l’annexe II au CGI prévoit l’obligation pour les EPCI qui instituent la taxe forfaitaire de joindre à la notification de la délibération aux services fiscaux la liste des communes qu’ils regroupent.

Lorsqu’une délibération du conseil municipal ou de l’organe délibérant de l’établissement public décide de supprimer la taxe forfaitaire précédemment instituée, cette décision s’applique à la date à laquelle cette délibération devient exécutoire, c’est-à-dire à la date de réception par les services de la préfecture de la délibération pour l’exercice du contrôle de légalité.

A titre de règle pratique, les communes et les EPCI sont invités, parallèlement à la transmission de leur délibération aux services de la préfecture, à informer les services fiscaux de leur décision de rapporter l’institution de la taxe forfaitaire.

La taxe forfaitaire mentionnée à l’article 1529 du CGI s’applique aux cessions réalisées par les personnes physiques et les sociétés et groupements soumis à l’impôt sur le revenu afférent à la plus-value dans les conditions prévues à l’article 150 U du CGI, et par les contribuables domiciliés hors de France assujettis à l’impôt sur le revenu soumis au prélèvement dans les conditions prévues à l’article 244 bis A du CGI.

Cependant, elle ne s’applique pas aux cessions de terrains exonérées en matière de plus-values immobilières des particuliers en vertu des 3° à 8° du II de l’article 150 U du CGI ; aux cessions de terrains classés en terrains

constructibles depuis plus de 18 ans ; aux cessions de terrains dont le prix de cession est inférieur au triple du prix d’acquisition.

Cette taxe sur la cession de terrains nus rendus constructibles devient exigible lors de la première cession à titre onéreux du terrain intervenue après son classement en zone constructible.

Une déclaration, conforme à un modèle établi par l’administration (imprimé n° 2048-IMM) (CERFA 12359), retrace les éléments servant à la liquidation de la taxe. Cette déclaration doit être déposée dans les conditions prévues aux 1° et 4° du I et au II de l’article 150 VG du CGI. La taxe est due par le cédant et elle doit être versée lors du dépôt de la déclaration.

Remarque : Une liste des communes ayant institué la taxe, régulièrement mise à jour, peut être consultée sur le portail fiscal (www.colloc.bercy.gouv.fr).

(Cf. Également : RM REPENTIN n° 2219, JO SENAT du 19 juin 2008 p. 1219).

Cette imposition peut se cumuler, le cas échéant, avec l’impôt sur le revenu afférent à la plus-value immobilière réalisée par les particuliers.

Le présent titre est ainsi divisé en deux chapitres :

- le premier chapitre (chapitre 1, BOI-RFPI-TDC-10-10) examine le champ d’application de la taxe ;

- le second chapitre (chapitre 2, BOI-RFPI-TDC-10-20) développe les modalités de détermination de la taxe.

•. BOI-RFPI-TDC-10-10-20120912

RFPI – Taxe sur la cession à titre onéreux de terrains nus devenus constructibles instituée par les communes et les EPIC – Champ d’application

I. PERSONNES CONCERNÉES

La taxe s’applique aux cessions réalisées :

- par les personnes physiques soumises à l’impôt sur le revenu afférent aux plus-values immobilières des particuliers dans les conditions prévues


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à l’article 150 U du code général des impôts CGI ;

- par les sociétés et groupements soumis à l’impôt sur le revenu afférent aux plus-values immobilières des particuliers dans les conditions prévues à l’article 150 U du CGI ;

- par les contribuables qui ne sont pas fiscalement domiciliés en France, assujettis à l’impôt sur le revenu, soumis au prélèvement, dans les conditions prévues à l’article 244 bis A du CGI.

A. PERSONNES PHYSIQUES

1. PRINCIPE

Sont soumises à la taxe forfaitaire les cessions réalisées par les particuliers dans la gestion de leur patrimoine privé. Il s’agit des personnes physiques soumises à l’impôt sur le revenu afférent aux plus-values immobilières des particuliers dans les conditions prévues à l’article 150 U du CGI.

La taxe ne s’applique pas aux profits tirés d’une activité professionnelle imposables à l’impôt sur le revenu au titre des bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles et bénéfices non commerciaux.

Dès lors, les profits réalisés par les marchands de biens et lotisseurs ayant cette qualité, ainsi que les profits de construction réalisés à titre habituel, ne sont pas concernés par la taxe forfaitaire sur la cession à titre onéreux de terrains devenus constructibles.

2. EXCEPTIONS

Ne sont pas soumis à la taxe forfaitaire certains titulaires de pensions de vieillesse ou de la carte d’invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l’article L341-4 du code de la sécurité sociale qui cèdent un immeuble, une partie d’immeuble ou un droit relatif à ces biens.

En effet, en application du III de l’article 150 U du CGI, ces personnes n’entrent pas dans le champ d’application du régime d’imposition des plus-values immobilières des particuliers à la double condition que :

- elles ne soient pas passibles de l’impôt de solidarité sur la fortune au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la cession ;

- leur revenu fiscal de référence de l’avant-dernière année précédant celle de la cession soit inférieur à la limite prévue au I de l’article 1417 du CGI, appréciée au titre de cette année.

Pour plus de précisions, se reporter au BOI-RFPI-PVI-10-10

3. SOCIÉTÉS ET GROUPEMENTS SOUMIS À L’IMPÔT SUR LE REVENU ET DONT LE SIÈGE EST EN FRANCE

Sont soumises à la taxe forfaitaire les cessions de terrains réalisées par des sociétés ou groupements soumis à l’impôt sur le revenu afférent aux plus-values immobilières des particuliers dans les conditions prévues à l’article 150 U du CGI, c’est-à-dire des sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés.

Sont donc exclues les personnes morales et sociétés passibles de l’impôt sur les sociétés selon le régime d’imposition de droit commun (1 à 4 de l’article 206 CGI ) ainsi que selon le régime spécial prévu aux 5 de l’ article 206 du CGI et 219 bis du CGI (collectivités sans but lucratif).

4. SOCIÉTÉS DE PERSONNES TRANSLUCIDES

Les sociétés de personnes translucides s’entendent des sociétés qui relèvent des articles 8 à 8 ter du CGI, c’est-à-dire des sociétés dont les résultats sont imposés à l’impôt sur le revenu entre les mains des associés.

Les sociétés ou groupements soumis au régime fiscal des sociétés de personnes ont une personnalité distincte de celle de leurs associés. En conséquence, ces sociétés ou


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groupements constituent en principe des sujets d’imposition.

Lorsque ces sociétés ou groupements ont leur siège hors de France, ils sont soumis au régime prévu par l‘article 244 bis A du CGI (voir I-B).

Lorsque ces sociétés ou groupements ont leur siège en France, leurs associés non résidents sont imposables dans les mêmes conditions que les associés résidents, à raison de la quote-part du résultat de la société de personnes correspondant à leurs droits.

Sont toutefois exclues les sociétés de personnes ayant un objet industriel, commercial, artisanal, agricole ou non commercial, dès lors que les plus-values qu’elles réalisent relèvent du régime des plus-values professionnelles.

5. SOCIÉTÉS TRANSPARENTES

Les sociétés transparentes, au sens de l’article 1655 ter du CGI, sont des sociétés immobilières de copropriété qui ont pour unique objet :

- soit la construction ou l’acquisition d’immeubles ou de groupes d’immeubles en vue de leur division par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance ;

- soit la gestion de ces immeubles ou groupes d’immeubles ainsi divisés ;

- soit la location pour le compte d’un ou plusieurs des membres de la société de tout ou partie des immeubles ou fractions d’immeubles appartenant à chacun de ces membres.

Les sociétés transparentes, au sens de l’article 1655 ter du CGI, sont réputées, sur le plan fiscal, ne pas avoir de personnalité distincte de celle de leurs membres. Elles ne sont donc pas personnellement soumises à la taxe forfaitaire sur les cessions de terrains devenus constructibles qu’elles réalisent.

Dès lors, leurs associés sont traités fiscalement comme s’ils étaient directement propriétaires des immeubles possédés par la société et auxquels donnent vocation les droits sociaux qu’ils détiennent. Lorsqu’il s’agit de personnes physiques agissant dans le cadre de leur

patrimoine privé ou de sociétés qui relèvent des des articles 8 à 8 ter du CGI , ces associés doivent être imposés pour les profits occasionnels retirés, le cas échéant, de la vente par la société de terrains composant le patrimoine de celle-ci.

B. CONTRIBUABLES DOMICILIÉS HORS DE FRANCE

La taxe s’applique aux cessions réalisées par les contribuables qui ne sont pas fiscalement domiciliés en France, assujettis à l’impôt sur le revenu, soumis au prélèvement, dans les conditions prévues à l’article 244 bis A du CGI.

En effet, en application de l’article 244 bis A du CGI, et sous réserve des conventions internationales, sont soumis à un prélèvement sur les plus-values réalisées à titre occasionnel résultant de la cession d’immeubles, de droits immobiliers ou d’actions et parts de sociétés non cotées en bourse et dont l’actif est à la clôture des trois exercices qui précèdent la cession constitué principalement par de tels biens ou droits :

- les personnes physiques qui ne sont pas fiscalement domiciliées en France au sens de l’article 4 B du CGI ;

- les personnes morales ou organismes, quelle qu’en soit la forme, dont le siège est situé hors de France ;

- depuis le 1er janvier 2005, les sociétés ou groupements dont le siège social est situé en France et qui relèvent des articles 8 à 8 TER du CGI au prorata des droits sociaux détenus par des associés qui ne sont pas domiciliés en France ou dont le siège social est situé hors de France.

Pour plus de précisions, se référer au BOI-RFPI-PVINR.

II. BIENS CONCERNÉS

La taxe forfaitaire s’applique aux seules cessions de terrains nus qui ont été rendus constructibles en raison de leur classement par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu, dans une zone urbaine ou dans une zone à urbaniser ouverte


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à l’urbanisation ou par une carte communale dans une zone constructible.

A. NATURE DES TERRAINS

Entrent dans le champ d’application de la taxe forfaitaire :

- les terrains nus ;

- les terrains à bâtir au sens du 1° du 2 de l’article 257 du CGI (BOI-TVA-IMM-20-10-10-10).

Remarque :

A cet égard, sont compris dans le champ de la taxe les terrains à bâtir, y compris lorsque ceux-ci comportent des bâtiments destinés à être démolis. Compte tenu de la réforme du régime de la taxe sur la valeur ajoutée sur les opérations immobilières issue de l’article 16 de la loi de finances rectificative pour 2010 (n°2010-237 du 9 mars 2010), les terrains supportant des bâtiments destinés à être démolis s’entendent désormais des terrains supportant une construction dont l’état la rend impropre à un quelconque usage (ruine résultant d’une démolition plus ou moins avancée, bâtiment rendu inutilisable par suite de son état durable d’abandon, immeuble frappée d’un arrêté de péril, chantier inabouti, etc.). En ce sens, RM Voisin n° 101544 publiée le 8/03/2011.

Les terrains comportant des bâtiments qui ne sont pas destinés à être démolis n’entrent pas dans le champ d’application de la taxe forfaitaire.

La taxe s’applique également aux cessions de terrains divisés en lots.

En revanche, lorsque les marchands de biens et lotisseurs ayant cette qualité, acquièrent des terrains en vue de les revendre après lotissement, les profits correspondants sont imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux et n’entrent donc pas dans le champ d’application de la taxe.

La taxe ne s’applique pas aux cessions de terrains figurant à l’actif d’une entreprise industrielle, artisanale, commerciale, agricole

ou affectés à l’exercice d’une profession non commerciale.

B. CLASSEMENT DES TERRAINS EN ZONE CONSTRUCTIBLE

La taxe s’applique aux terrains devenus constructibles en raison de leur classement par un plan local d’urbanisme, ou un document d’urbanisme en tenant lieu, dans une zone urbaine ou dans une zone à urbaniser ouverte à l’urbanisation ou par une carte communale dans une zone constructible.

Elle s’applique ainsi notamment aux cessions de terrains devenus constructibles en raison de leur classement par un plan d’occupation des sols (POS), que ce classement soit intervenu avant l’entrée en vigueur de la loi 2000-1208 relative à la solidarité et au renouvellement urbains (SRU) du 13 décembre 2000, ou après cette date.

Elle ne s’applique pas aux cessions de terrains situés dans des communes ne disposant d’aucun de ces documents d’urbanisme, même lorsque la commune concernée, ou l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI) dont elle est membre, décide d’instituer la taxe. Il s’agit notamment des communes qui, à défaut d’avoir établi un des documents locaux d’urbanisme précités, sont soumises au règlement national d’urbanisme (RNU).

1. PLAN LOCAL D’URBANISME OU DOCUMENT D’URBANISME EN TENANT LIEU

Les plans locaux d’urbanisme (PLU) sont les documents locaux définis aux articles L123-1 à L123-20 du code de l’urbanisme. Ils peuvent être établis dans toutes les communes. Les PLU doivent notamment délimiter les zones urbaines ou à urbaniser.

L’article L123-19 du code précité dispose que les plans d’occupation des sols (POS) approuvés avant l’entrée en vigueur de la loi 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains (soit le 1er avril 2001) ont les mêmes effets et sont soumis au même régime juridique que les PLU.


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Dans un secteur sauvegardé, les programmes de rénovation et d’aménagement sont encadrés par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV). Le PSMV est un document d’urbanisme qui, sur le périmètre des secteurs sauvegardés, se substitue au plan d’occupation des sols (POS) ou au plan local d’urbanisme (PLU) lorsqu’ils existent. Le PSMV est élaboré conjointement par l’État et la commune ou l’EPCI compétent pour l’élaboration des documents locaux d’urbanisme (Code de l’urbanisme, art, L313-1 à L313-2-1 et R313-1 à R313-22).

A. ZONES URBAINES

L’article R*123-5 du code de l’urbanisme définit les zones urbaines (ou zones « U »). Peuvent être classés en zone urbaine, les secteurs déjà urbanisés et les secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter. Les zones « U » sont en principe constructibles.

Les zones « U » des PLU correspondent aux zones urbaines (ou zones « U ») des POS définies dans l’article R*123-18 du code de l’urbanisme dans sa version en vigueur en 2001.

B. ZONES À URBANISER

L’article R*123-6 du code de l’urbanisme est relatif aux zones à urbaniser (ou zones « AU »). Peuvent être classés en zone à urbaniser les secteurs à caractère naturel de la commune destinés à être ouverts à l’urbanisation.

On distingue deux types de zones à urbaniser, selon que les voies publiques et les réseaux existant à la périphérie immédiate d’une telle zone ont ou non une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans la zone.

Lorsque les voies publiques et les réseaux d’eau, d’électricité et, le cas échéant, d’assainissement existant à la périphérie immédiate d’une zone « AU » ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l’ensemble de cette zone, les constructions y sont autorisées, soit lors de la

réalisation d’une opération d’aménagement d’ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone.

A l’inverse, lorsque les voies et réseaux installés à proximité de la zone ne sont pas suffisants pour desservir les constructions édifiées dans la zone, l’ouverture à l’urbanisation peut être subordonnée à une modification ou une révision du PLU.

Seules les cessions de terrains situés dans la première catégorie, c’est-à-dire les zones à urbaniser ouvertes à l’urbanisation, peuvent être soumises à la taxe forfaitaire. Ces zones correspondent aux zones d’urbanisation future, dites zones « NA » dans les POS.

Remarque :

Lorsqu’une commune ou un EPCI décide de réaliser ou de faire réaliser l’aménagement et l’équipement de terrains en créant une zone d’aménagement concerté (ZAC, voir art. L 311-1 et suivants du code de l’urbanisme), la cession de ces terrains est susceptible de donner lieu à l’application de la taxe forfaitaire dès lors qu’ils sont situés dans l’une des zones définies au II-B-1, et toutes autres conditions étant par ailleurs remplies. Cela étant, la taxe forfaitaire ne s’applique pas, sous certaines conditions, aux terrains pour lesquels une déclaration d’utilité publique a été prononcée en vue d’une expropriation ou dont la cession résulte de l’exercice par le contribuable du droit de délaissement (voir au IV-A-2).

2. CARTE COMMUNALE

L’article L124-1 du code de l’urbanisme, tel qu’il résulte de la loi 2000-1208 relative à la solidarité et au renouvellement urbains (SRU), dispose que : « Les communes qui ne sont pas dotées d’un plan local d’urbanisme peuvent élaborer, le cas échéant dans le cadre de groupements intercommunaux, une carte communale précisant les modalités d’application des règles générales d’urbanisme... ».

Les cartes communales concernées par cette disposition sont celles adoptées à compter de l’entrée en vigueur de la loi précitée, soit le 1er avril 2001.

La carte communale délimite les secteurs où les constructions sont autorisées et ceux où


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elles ne sont pas admises (Code de l’urbanisme, art L124-2).

Ne constituent pas des cartes communales pour l’application de ces dispositions, les cartes dites communales antérieures à la loi SRU précitée, y compris lorsqu’elles sont reconnues comme des documents d’urbanisme par la jurisprudence (CE 29/04 /1983, n° 32105 42452 recueil CE p. 168 commune de Regny).

De même, les communes qui ne disposent d’aucun document d’urbanisme, et dans lesquelles sont appliquées les modalités d’application des règles nationales d’urbanisme (MARNU), ne sont pas considérées comme disposant d’une carte communale pour l’application de ces dispositions.

3. TERRAINS PARTIELLEMENT SITUÉS DANS UNE ZONE CONSTRUCTIBLE

RES N° 2009/06 (FI) :

Taxe forfaitaire sur les terrains devenus constructibles. Terrains concernés. Situation des terrains partiellement situés dans une zone constructible.

Question : Un terrain constitué d’une seule parcelle cadastrale entre-t-il dans le champ d’application de la taxe forfaitaire prévue à l’article 1529 du code général des impôts (CGI) lorsqu’il est situé pour partie dans une zone constructible et pour l’autre partie dans une zone non constructible ?

Réponse :

L’article 26 de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, complété par l’article 19 de la loi de finances rectificative pour 2006, permet aux communes, pour les cessions intervenues à compter du 1er janvier 2007, d’instituer une taxe forfaitaire sur la cession à titre onéreux de terrains nus devenus constructibles consécutivement à leur classement par un plan local d’urbanisme (PLU) ou un document d’urbanisme en tenant lieu dans une zone urbaine ou dans une zone à urbaniser ouverte à l’urbanisation ou par une carte communale dans une zone constructible.

Dans cette situation, la taxe forfaitaire est due au titre de la cession de la partie du terrain située en zone constructible.

Pour la détermination du prix de cession à retenir pour le calcul de la taxe, il convient de distinguer la part du prix de cession afférente à chacune des fractions concernées.

Cette répartition est effectuée par le contribuable, sous sa responsabilité, et peut être justifiée par tous moyens (prix du marché, attestation d’expert...)

Il est précisé que cette répartition du prix de cession ne saurait en tout état de cause être établie en fonction de la seule superficie de chaque fraction concernée, dès lors que le prix au m2 de la partie du terrain située en zone constructible est en principe supérieur au prix au m2 de l’autre partie du terrain.

Enfin, la répartition retenue est susceptible d’être remise en cause par l’administration, dans les conditions de droit commun, si elle conduit à une minoration manifeste de la valeur de la fraction du prix de cession afférente à la partie du terrain située en zone constructible.

III. OPÉRATIONS IMPOSABLES

Seules sont imposables à la taxe forfaitaire sur les terrains nus devenus constructibles les cessions de terrains réalisées à titre onéreux.

A. CESSIONS DE TERRAINS

Seules les cessions de terrains sont soumises à la taxe forfaitaire. Les cessions de droits relatifs à un terrain (nue-propriété, usufruit), de droits sociaux ou de parts sociales n’entrent pas dans le champ d’application de la taxe.

Il n’est pas tenu compte :

- de l’origine de propriété des terrains cédés (acquisition à titre onéreux ou à titre gratuit) ;

- de l’intention spéculative ou non du cédant (voir cependant I-A-1 et II-A § 100 pour les profits de lotissement) ;


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- de l’affectation ou de la destination des terrains (voir cependant II-A § 110 et III-B-4 pour les terrains figurant à l’actif d’une entreprise individuelle).

B. CESSIONS À TITRE ONÉREUX

La taxe forfaitaire s’applique uniquement aux cessions à titre onéreux. Les mutations à titre gratuit, entre vifs ou par décès, sont exclues du champ d’application de la taxe.

Il n’y a pas lieu de tenir compte :

- des motifs qui ont conduit le contribuable à céder son terrain ;

- de la forme et du caractère de la cession qui peut être amiable, volontaire ou judiciaire (voir toutefois au n°330 l’exonération applicable en cas d’expropriation pour cause d’utilité publique) ;

- des modalités de paiement du prix qui peut être différé ou consister en une rente viagère (sur le prix de cession à retenir voir n° 460) ;

- de l’affectation donnée par le contribuable aux disponibilités dégagées par la cession.

1. VENTES ET OPÉRATIONS ASSIMILÉES

Constituent notamment des cessions à titre onéreux :

- les ventes ;

- les expropriations malgré leur caractère de vente forcée (sauf celles exonérées sous condition de remploi, voir n°330) ;

- les échanges. L’échange d’un bien, même sans soulte, doit être considéré comme une vente suivie d’un achat. La cession réalisée par chaque coéchangiste entre donc dans le champ d’application de la taxe forfaitaire (sauf les échanges couverts par l’exonération applicable aux remembrements et opérations assimilées) ;

- les apports en société.

2. PARTAGES

Le partage est un acte juridique qui met fin à une indivision en répartissant les biens entre les différents coïndivisaires.

A. PRINCIPE

Les partages constituent des cessions à titre onéreux imposables à la taxe forfaitaire à hauteur des droits appartenant aux copartageants autres que l’attributaire et qui, du fait du partage, sont cédés par eux à ce dernier.

En d’autres termes, la taxe forfaitaire n’est due que lorsqu’une soulte est versée par le ou les attributaires aux autres copartageants.

B. EXCEPTION

Il a paru possible d’admettre que les partages qui interviennent entre les membres originaires de l’indivision ou leurs descendants ne constituent pas des cessions à titre onéreux, à la condition qu’ils portent sur des biens provenant d’une indivision successorale ou conjugale (indivision de communauté conjugale ou indivision entre époux séparés de biens). Aucune taxe n’est donc due à cette occasion, même si le partage s’effectue à charge de soulte.

Cette mesure de tempérament ne s’applique pas notamment aux soultes exprimées :

- dans les partages de biens indivis reçus par voie de donation-partage ; - dans les partages d’immeubles reçus en conversion du prix de vente d’un terrain à bâtir recueilli dans le patrimoine du de cujus.

Lorsque les immeubles partagés ne peuvent être réputés provenir d’une indivision successorale ou de communauté conjugale, le partage constitue une mutation à titre onéreux, mais seulement dans la proportion des droits appartenant aux copartageants autres que l’attributaire.


108

3. LICITATIONS

La licitation consiste en une vente, soit aux enchères, soit à l’amiable, de biens indivis.

A. LICITATION AU PROFIT D’UN TIERS ÉTRANGER À L’INDIVISION

Lorsque la licitation est effectuée au profit d’un tiers étranger à l’indivision, elle constitue une cession à titre onéreux. La plus-value est imposable à la taxe forfaitaire au nom de chaque coïndivisaire pour sa part dans l’indivision. Il n’y a pas lieu à cet égard de distinguer suivant que la licitation fait ou non cesser l’indivision à l’égard de tous les biens et de tous les indivisaires. Il en est de même en cas de cession de droits successifs.

B. LICITATION AU PROFIT D’UN COÏNDIVISAIRE

Lorsque la licitation est effectuée au profit d’un coïndivisaire ou ses descendants, il convient de procéder à la même distinction que pour les partages, suivant que la licitation porte ou non sur un bien provenant d’une indivision successorale ou conjugale (voir n°230 à 250).

4. INSCRIPTION À L’ACTIF DU BILAN D’UNE ENTREPRISE INDIVIDUELLE

L’inscription d’un bien à l’actif d’une entreprise individuelle (ou dans certains cas son affectation à l’exercice de la profession) ne constitue pas une cession à titre onéreux et n’entre donc pas dans le champ d’application de la taxe forfaitaire.

Les précisions apportées dans le BOI-RFPI-PVI-10-30 sur la notion de cession à titre onéreux sont applicables.

IV. OPÉRATIONS EXONÉRÉES

En application des dispositions des 3ème à 5ème alinéa du II de l’article 1529 , la taxe ne s’applique pas :

- aux cessions de terrains exonérées d’impôt au titre des plus-values

immobilières des particuliers en application des dispositions des 3° à 8° du II de l’article 150 U du CGI ;

- aux cessions de terrains classés en zone constructible depuis plus de 18 ans au moment de la cession ;

- lorsque le prix de cession du terrain est inférieur à trois fois le prix d’acquisition de celui-ci.

A. EXONÉRATIONS EN MATIÈRE DE PLUS-VALUES IMMOBILIÈRES

La taxe forfaitaire ne s’applique pas aux cessions mentionnées aux 3° à 8° du II de l’article 150 U du CGI. Il s’agit des cessions de terrains :

- qui constituent les dépendances immédiates et nécessaires de l’habitation principale du cédant, lorsque ces dépendances sont cédées conjointement (3° du II de l’article 150 U du CGI) ;

- pour lesquels une déclaration d’utilité publique a été prononcée en vue d’une expropriation lorsque la condition de remploi est satisfaite (4° du II de l’article 150 U du CGI) ;

- échangés dans le cadre d’opérations de remembrement ou assimilées (5° du II de l’article 150 U du CGI°) ;

- dont le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 € (6° du II de l’article 150 U du CGI°) ;

- avant le 31 décembre 2011 au profit d’un organisme en charge du logement social (7° du II de l’article 150 U du CGI) ;

- avant le 31 décembre 2011 à une collectivité territoriale, à un établissement public de coopération intercommunale compétent ou à un établissement public foncier mentionné aux articles L321-1 du code de l’urbanisme et L324-1 du code de l’urbanisme en vue de leur cession à un organisme en charge du logement social (8° du II de l’article 150 U CGI).


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1. EXONÉRATIONS PERMANENTES

A. DÉPENDANCES IMMÉDIATES ET NÉCESSAIRES DE L’HABITATION PRINCIPALE

Sont exonérées de taxe forfaitaire les cessions de terrains qui constituent des dépendances immédiates et nécessaires de l’habitation principale du cédant au jour de la cession ou de l’habitation en France des non-résidents définie au 2° du II de l’article 150 U du CGI, à condition que leur cession intervienne simultanément avec celle desdits immeubles (3° du II de l’article 150 U du CGI).


B. EXPROPRIATIONS

Sont exonérées de taxe forfaitaire les cessions de terrains pour lesquels une déclaration d’utilité publique a été prononcée en vue d’une expropriation. Cette exonération est subordonnée au remploi de l’intégralité de l’indemnité par l’acquisition, la construction, la reconstruction ou l’agrandissement d’un ou de plusieurs immeubles dans un délai de douze mois à compter de la date de perception de l’indemnité ( 4° du II de l’article 150 U du CGI).

Il est admis, compte tenu du caractère très particulier de ces opérations, que cette exonération s’applique, sous les mêmes conditions et limites, lorsque la cession du terrain résulte de l’exercice par le contribuable du droit de délaissement prévu aux articles L111-11, L123-2, L123-17 et L311-2 du code de l’urbanisme dans les conditions prévues aux articles L230-1 et suivants du code de l’urbanisme. Il en est également ainsi des cessions de terrains exposés à un risque naturel majeur effectuées dans le cadre de la procédure d’acquisition amiable mentionnée au I de l’article L561-3 du code de l’environnement.


C. OPÉRATIONS DE REMEMBREMENT OU ASSIMILÉES

Sont exonérées de taxe forfaitaire les cessions de terrains échangés dans le cadre d’opérations de remembrement ou assimilées ( 5° du II de l’article 150 U du CGI).

Dès lors que le fait générateur de la taxe est constitué par la première cession à titre onéreux du terrain après son classement en zone constructible, si l’échange dans le cadre de l’opération de remembrement qui constitue une cession à titre onéreux est intervenu après que le terrain a été rendu constructible, la cession ultérieure de la parcelle concernée n’entre pas dans le champ de la taxe. Lorsque l’initiative du remembrement appartient effectivement aux propriétaires fonciers groupés en association foncière urbaine libre (AFU), l’opération de remembrement s’inscrit nécessairement dans le processus de développement, urbain de la commune (RM DAVID n° 11662, JO SENAT du 13 mai 2010 p. 1225).


D. MONTANT DES CESSIONS

Sont exonérées de taxe forfaitaire les cessions de terrains dont le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 € ( 6° du II de l’article 150 U du CGI). Le seuil d’imposition de 15 000 € s’apprécie par bien et non annuellement.

En cas de cession de plusieurs parcelles ou lots, il convient de distinguer selon que la cession est réalisée auprès d’acquéreurs distincts ou d’un même acquéreur.

En cas de cession de parcelles ou de lots à des acquéreurs distincts, il y a lieu d’apprécier le seuil d’imposition cession par cession, c’est-à-dire acquéreur par acquéreur.


110

En cas de cession à un même acquéreur de plusieurs parcelles non adjacentes et faisant l’objet de références cadastrales distinctes, il y a lieu d’apprécier le seuil d’imposition parcelle par parcelle.

En cas de cession à un même acquéreur de plusieurs parcelles d’un seul tenant, même si ces parcelles font l’objet de références cadastrales distinctes, il y a lieu d’apprécier le seuil d’imposition globalement.

En cas de cession d’un terrain détenu en indivision, le seuil de 15 000 € s’apprécie au regard de chaque quote-part indivise du terrain, sans qu’il soit besoin de connaître la valeur totale de celui-ci.

Il en est de même en cas de cession d’un terrain détenu par des époux ou acquis en tontine.

2. EXONÉRATIONS TEMPORAIRES

A. CESSIONS DE TERRAINS AU PROFIT D’ORGANISMES DE LOGEMENTS SOCIAUX

Sont exonérés de taxe forfaitaire les terrains cédés avant le 31 décembre 2011 à un organisme d’habitations à loyer modéré, à une société d’économie mixte gérant des logements sociaux, à l’association mentionnée à l’article L313-34 du code de la construction et de l’habitation, aux sociétés civiles immobilières dont cette association détient la majorité des parts pour les logements visés au 4° de l’article L351-2 du code de la construction et de l’habitation ou à un organisme bénéficiant de l’agrément relatif à la maîtrise d’ouvrage prévu à l’article L365-2 du code de la construction et de l’habitation (7° du II de l’article 150 U du CGI).

B. CESSIONS DE TERRAINS À UNE COLLECTIVITÉ TERRITORIALE EN VUE DE LEUR CESSION À UN ORGANISME DE LOGEMENTS SOCIAUX

Sont exonérés de taxe forfaitaire les terrains cédés avant le 31 décembre 2011 à une collectivité territoriale, à un établissement public de coopération intercommunale compétent ou à un établissement public foncier mentionné aux articles L321-1 et L324-

1 du code de l’urbanisme en vue de leur cession à l’un des organismes mentionnés au 7° du II de l’article 150 U du CGI (voir n°380).

B. TERRAINS CLASSÉS EN ZONE CONSTRUCTIBLE DEPUIS PLUS DE 18 ANS

La taxe forfaitaire ne s’applique pas aux cessions portant sur des terrains qui sont classés en zone constructible depuis plus de 18 ans ( b du II de l’article 1529 du CGI).

A. DATE DE CLASSEMENT

La date qui constitue le point de départ du délai est celle à laquelle le terrain est devenu constructible en raison de son classement :

- par un plan local d’urbanisme, ou un document d’urbanisme en tenant lieu, dans une zone urbaine ou dans une zone à urbaniser ouverte à l’urbanisation (voir II-B-1) ;

- ou par une carte communale dans une zone constructible (voir II-B-2).

1° PLAN LOCAL D’URBANISME OU DOCUMENT EN TENANT LIEU

Il s’agit de la date à laquelle revêt un caractère exécutoire la délibération du conseil municipal ou de l’organe délibérant qui approuve le plan, sa modification ou sa révision.

Lorsque la commune est couverte par un schéma de cohérence territoriale (SCOT), la délibération approuvant le PLU est exécutoire dès l’accomplissement des formalités de publicité et sa transmission au préfet. En l’absence de Scot couvrant le territoire de la commune, l’acte publié approuvant le PLU n’est exécutoire qu’un mois après sa transmission au préfet, en application des dispositions prévues à l’article L123-12 du code de l’urbanisme.

Lorsque la commune fait partie d’un EPCI compétent en matière de plan local d’urbanisme, les dispositions du code de l’urbanisme relatives aux plans locaux d’urbanisme (C. urb., art. L123-1 à L123-20) sont applicables à cet établissement public, qui exerce cette compétence en concertation avec


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chacune des communes concernées (C. urb., art. L123-18).

Lorsque le classement du terrain en zone constructible résulte d’une modification ou d’une révision du plan, la date à prendre en compte s’entend de celle à laquelle cette modification ou cette révision, ayant fait l’objet d’une enquête publique, est approuvée (C. urb., art. L123-13).

Lorsqu’un terrain a été successivement classé, d’abord dans une zone « U » ou dans une zone « NA » d’un POS, puis, suite à la révision du POS et à sa transformation en PLU, dans une zone « U » ou dans une zone « AU » ouverte à l’urbanisation d’un PLU, il convient de retenir, pour la détermination de l’exonération pour durée de détention, la date de classement la plus ancienne.

2° CARTE COMMUNALE

Il s’agit de la date à laquelle la carte approuvée par une délibération du conseil municipal est également approuvée par un arrêté préfectoral, en application des dispositions prévues à l’article L124-2 du code de l’urbanisme.

B. DATE DE CESSION

La date qui constitue le terme du délai est celle du fait générateur de la taxe forfaitaire, c’est-à-dire la première cession à titre onéreux du terrain (voir BOI-RFPI-TDC-10-20 au I-A) intervenue après son classement en zone constructible (voir II-B).

Il y a lieu de considérer que la cession est intervenue :

- à la date portée dans l’acte, si celui-ci est passé en la forme authentique ;

- dans les autres cas, à la date à laquelle le contrat régulièrement formé entre les parties acquiert date certaine.

Ainsi, une promesse synallagmatique de vente établie par acte sous seing privé vaut vente dès lors qu’elle n’est assortie d’aucune condition suspensive. Conformément aux dispositions de l’article 1328 du code civil, trois événements

confèrent une date certaine à un acte sous seing privé :

- l’enregistrement de l’acte ;

- le décès de l’un de ceux qui ont signé l’acte. L’acte reçoit une date fixe à la date du décès ;

- la constatation de la substance de l’acte sous seing privé dans un acte dressé par un officier public.

Les précisions données au n° 20 à 50 du BOI-RFPI-PVI-20-20 sont applicables.

C. CESSIONS DE TERRAINS DONT LE PRIX EST INFÉRIEUR À UN CERTAIN MONTANT

La taxe ne s’applique pas lorsque le prix de cession du terrain, défini à l’article 150 VA du CGI (voir n°460 et BOI-RFPI-TDC-10-20 n°40), est inférieur au prix d’acquisition effectivement acquitté par le cédant et tel qu’il a été stipulé dans l’acte (voir n°470), majoré d’un montant égal à 200 % de ce prix , c’est-à-dire lorsque le prix de cession est inférieur au triple du prix d’acquisition (c du II de l’article 1529 du CGI ).

A. PRIX DE CESSION

Le prix de cession à retenir est le prix réel tel qu’il a été stipulé dans l’acte (voir BOI-RFPI-TDC-10-20).

B. PRIX D’ACQUISITION

Le prix d’acquisition à retenir est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu’il a été stipulé dans l’acte. Les majorations relatives aux frais et dépenses mentionnées à l’article 150 VB du CGI ne sont pas prises en compte.

En cas d’acquisition à titre gratuit, le prix d’acquisition s’entend de la valeur vénale au jour de la mutation à titre gratuit qui l’a fait entrer dans le patrimoine du cédant, c’est-à-dire au jour de la succession, de la donation-partage ou de la donation simple, telle que retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit.


112

En l’absence de dépôt d’une déclaration de succession ou d’exonération expresse, l’application stricte du droit doit conduire à retenir un prix d’acquisition pour un montant nul.

Toutefois, il est admis, lorsque la succession ne devait donner lieu à aucune imposition ou lorsqu’elle n’était pas imposable en France, de retenir la valeur qui figure dans l’attestation immobilière, à la condition que celle-ci corresponde à la valeur réelle du bien, au jour de la mutation à titre gratuit qui l’a fait entrer dans le patrimoine du cédant.

S’agissant d’une mesure de tempérament, ces dispositions doivent être appliquées strictement. Il en résulte qu’elles ne peuvent être appliquées qu’aux seules situations dans lesquelles l’absence de dépôt d’une déclaration de succession n’a pas eu pour effet d’éluder les droits dus.

Par ailleurs, lorsqu’une déclaration de succession a été régulièrement déposée et que celle-ci fait l’objet d’une rectification dans le délai légal par les ayants droit, il convient d’appliquer les règles précisées dans le BOI-ENR-DMTG-10-40-10-60 qui conservent toute leur portée pour l’application du régime actuel

d’imposition des plus-values immobilières comme pour celui de la taxe forfaitaire mentionnée à l’article 1529 du CGI.

Sur le prix d’acquisition à retenir en cas de cession, après réunion de propriété, d’un terrain dont la propriété était démembrée ou en cas de cession d’un terrain reçu par succession avant le 1er janvier 2004, il convient de se reporter au BOI-RFPI-PVI-20-10-10.

Lorsque la cession porte sur un bien ayant figuré à l’actif d’une entreprise, le prix d’acquisition à retenir pour l’application des dispositions prévues à l’article 1529 du CGI s’entend de la valeur vénale du terrain au jour du retrait.

Exemple :

La taxe forfaitaire ne s’applique que lorsque le prix de cession est supérieur à trois fois le prix d’acquisition du terrain.

Pour l’application de l’exonération prévue au 5ème alinéa du II de l’article 1529 du CGI, il convient donc de comparer le prix de cession mentionné aux N°460 à un montant égal à trois fois le prix d’acquisition mentionné au N° 470.

Exemple 1 Exemple 2

Prix d’acquisition 30.000 € 30.000 €

Prix d’acquisition x 3 90.000 € 90.000 €

Prix de cession (y compris les réductions et majorations)

100.000 € 70.000 €

Cession soumise à la taxe Cession exonérée

•. BOI-RFPI-TDC-10-20-20121227 RFPI – Taxe sur la cession à titre onéreux de terrains nus devenus constructibles

instituée par les communes et les EPIC- Modalités de détermination


113

I. DÉTERMINATION DE LA TAXE

A. FAIT GÉNÉRATEUR DE LA TAXE

Le fait générateur de la taxe forfaitaire est constitué par la première cession à titre onéreux du terrain nu, intervenue après son classement en zone constructible (sur la date à retenir, se reporter au BOI-RFPI-TDC-10-10). Les cessions à titre onéreux ultérieures ne donnent pas lieu à l’imposition à la taxe forfaitaire.

La taxe s’applique uniquement aux cessions à titre onéreux (BOI-RFPI-TDC-10-10). Les mutations à titre gratuit, entre vifs ou par décès, sont exclues du champ d’application de la taxe.

Lorsque le terrain fait l’objet, après son classement, d’une ou plusieurs mutations à titre gratuit, avant d’être cédé pour la première fois à titre onéreux, la taxe reste due à raison de cette dernière opération. Toutefois, en pratique, ces cessions bénéficient dans la plupart des cas de l’exonération en fonction du prix d’acquisition et du prix de cession, telle que mentionnée au BOI-RFPI-TDC-10-10.

B. CALCUL DE LA TAXE

1. ASSIETTE DE LA TAXE

Modifiée par l’article 38 de la loi n°2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion, l’assiette de la taxe est par principe égale à la plus-value réalisée. Toutefois, en l’absence d’éléments de référence permettant de calculer la plus-value, la taxe est alors calculée selon les règles antérieures sur une assiette égale aux 2/3 du prix de vente du terrain.

A. PAR PRINCIPE, CALCUL DE LA TAXE SUR LA PLUS-VALUE RÉALISÉE

L’assiette de la taxe est par principe égale à la plus-value réalisée, déterminée par différence entre le prix de cession du terrain défini à l’article 150 VA du CGI et le prix d’acquisition stipulé dans les actes, actualisé en fonction du dernier indice des prix à la consommation hors

tabac publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques.

1° PREMIER TERME DE LA DIFFÉRENCE, LE PRIX DE CESSION DU TERRAIN

Le prix de cession à retenir pour déterminer la base imposable est celui défini à l’article 150 VA du CGI, à savoir le prix réel tel qu’il a été stipulé dans l’acte.

Lorsqu’une dissimulation de prix est établie, le prix porté dans l’acte doit être majoré du montant de cette dissimulation. Lorsqu’un bien est cédé contre une rente viagère, le prix de cession retenu pour ce bien est la valeur en capital de la rente, à l’exclusion des intérêts (CGI, art. 150 VA, I).

Le prix de cession est majoré de toutes les charges et indemnités mentionnées au deuxième alinéa du I de l’article 683 du CGI. Les indemnités d’assurance consécutives à un sinistre partiel ou total d’un immeuble ne sont pas prises en compte (CGI, art. 150 VA, II).

Le prix de cession est réduit, sur justificatifs, du montant de la taxe sur la valeur ajoutée acquittée et des frais, définis par décret, supportés par le vendeur à l’occasion de cette cession (CGI, art. 150 VA, III).

Remarque : Ces frais sont définis par l’article 41 duovicies H de l’annexe III au CGI, issu du décret n° 2003-1386 du 31 décembre 2003 pris pour l’application des articles 150 VA du CGI, 150 VB du CGI et 150 VG du CGI et relatif aux frais à prendre en compte pour la détermination des plus-values réalisées par les particuliers et aux mentions à porter sur l’extrait d’acte et modifiant l’annexe III au CGI.

Les précisions apportées sur le prix de cession au BOI-RFPI-PVI-20-10-10 sont applicables.

2° SECOND TERME DE LA DIFFÉRENCE, LE PRIX D’ACQUISITION ACTUALISÉ DU TERRAIN

A° PRIX D’ACQUISITION

Aux termes du premier alinéa du III de l’article 1529 du CGI, le prix d’acquisition à retenir est le prix stipulé dans les actes.


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Il convient de retenir le prix d’acquisition entendu au sens du I de l’article 150 VB du CGI, c’est-à-dire :

- en cas d’acquisition à titre onéreux, le prix acquitté par le cédant tel que stipulé dans l’acte (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10) ;

- en cas d’acquisition à titre gratuit, la valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit, y compris pour les immeubles reçus par dévolution successorale ou testamentaire ne faisant pas l’objet d’un acte stricto sensu (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10).

B° INDEXATION DU PRIX D’ACQUISITION

Pour la détermination de l’assiette de la taxe, le prix d’acquisition défini au §50 est actualisé en fonction du dernier indice des prix à la consommation hors tabac. Cet indice, publié mensuellement, peut être consulté sur le site internet de l’INSEE (www.insee.fr).

La base de référence, qui mesure une variation de prix entre deux périodes, est la base 100 de 1998. En effet, afin de tenir compte des évolutions de l’économie, l’INSEE revoit périodiquement la base de référence de cet indice des prix à la consommation (IPC). Cette base, qui existe depuis 1914, en est à sa huitième génération (base remise à 100 en 1914, 1949, 1957, 1962, 1970, 1980, 1990 et 1998), dont les quatre dernières (1970, 1980, 1990 et 1998) sont accessibles sur le site internet de l’INSEE.

Ainsi, pour actualiser le prix d’acquisition, il convient de multiplier ce prix par l’évolution de l’indice des prix à la consommation entre deux dates. Cette évolution est obtenue par le rapport entre deux valeurs de l’indice d’une même base. La formule de calcul est alors la suivante :

Prix d’acquisition x (Dernier indice mensuel des prix à la consommation publié au jour de la cession / Dernier indice mensuel des prix à la consommation publié au jour de l’acquisition) = Montant revalorisé du prix d’acquisition

Lorsque la date d’acquisition du terrain est intervenue antérieurement à l’année 1998

(dernière base 100 en vigueur) et couvre donc plusieurs générations d’indices, il est nécessaire, pour calculer un prix d’acquisition actualisé, de procéder en autant d’étapes que de séries d’indices concernées.

Cela étant, afin de simplifier le calcul du prix d’acquisition actualisé, il est admis, à titre de règle pratique, que les contribuables utilisent, pour les cessions soumises à la taxe réalisées depuis l’année 2012, les coefficients d’érosion monétaire qui figurent au BOI-ANNX-000097 (il convient de consulter la version de l’annexe se rapportant à l’année de la cession).

C° CONVERSION DES ANCIENS FRANCS ET DES FRANCS EN EUROS

Avant de procéder à l’indexation du prix d’acquisition, il convient, lorsque la date d’acquisition du terrain est antérieure au 1er janvier 2002, de convertir en euros le prix mentionné en francs en divisant ce prix par 6,55957.

Lorsque le prix d’acquisition du terrain est exprimé en anciens francs (acquisition antérieure au 1er janvier 1960), il doit, préalablement à sa conversion en euros, être converti en francs en le divisant par 100.

B. PAR EXCEPTION, CALCUL DE LA TAXE SUR LES DEUX TIERS DU PRIX DE CESSION EN L’ABSENCE D’ÉLÉMENTS DE RÉFÉRENCE

En l’absence d’éléments de référence, la taxe continue d’être calculée sur une assiette forfaitaire égale aux deux tiers du prix de cession du terrain.

Il s’agit de cas exceptionnels où le prix d’acquisition du terrain n’est pas connu ou n’est pas déterminable en l’absence de tout élément de référence (par exemple, succession non déposée, succession non imposable en France, acquisition par prescription acquisitive).

2. TAUX

La taxe est égale à 10 % de l’assiette définie ci-avant.


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II. OBLIGATIONS DÉCLARATIVES ET DE PAIEMENT, MODALITÉS DE CONTRÔLE ET SANCTIONS APPLICABLES

La taxe est due par le cédant. Elle est versée lors du dépôt de l’imprimé n° 2048-IMM (CERFA 12359, téléchargeable sur le site www.gouv.fr dans la rubrique de recherche de formulaires) dans les conditions prévues pour l’imposition des plus-values immobilières. Celui-ci retrace les éléments servant à la liquidation, le cas échéant de la taxe et/ou de la plus-value immobilière.

A. OBLIGATIONS DÉCLARATIVES ET DE PAIEMENT DE LA TAXE SUR LA CESSION À TITRE ONÉREUX DE TERRAINS NUS RENDUS CONSTRUCTIBLES

1. OBLIGATIONS DÉCLARATIVES

Le IV de l’article 1529 du CGI prévoit qu’une déclaration, conforme à un modèle établi par l’administration, retrace les éléments servant à la liquidation de la taxe. Elle est déposée dans les conditions prévues au 1° et 4° de l’article 150 VG du CGI .

La déclaration doit être signée par le cédant ou par son mandataire. Dans ce dernier cas, le mandat doit figurer dans l’acte de cession ou être joint à l’appui de la déclaration. Il comporte, outre l’acceptation du mandataire, l’indication des nom, prénoms et adresse du mandant, l’habilitation du mandataire à signer la déclaration et, le cas échéant, à verser l’impôt correspondant à celle-ci ainsi que la reconnaissance, par le mandant, qu’il demeurera personnellement responsable de l’impôt, et notamment des suppléments de droits et pénalités qui pourraient être réclamés à la suite d’un contrôle (CGI, ann. II, art.74 SH auquel renvoie l’article 317 A de l‘annexe II au CGI).

2. REDEVABLE DE LA TAXE

La taxe forfaitaire est due et versée par la personne physique, la société ou le groupement qui cède le terrain (CGI, art.150 VF auquel renvoie le V de l’article 1529 du CGI).

Lorsque la taxe est due par un non-résident, elle est acquittée sous la responsabilité d’un représentant fiscal (CGI, art. 244 bis A) Pour plus de précisions sur les modalités de désignation d’un représentant fiscal, il convient de se reporter au BOI-RFPI-PVINR-30-20.

La taxe forfaitaire est, en principe, déclarée et payée à la conservation des hypothèques. Des obligations déclaratives et de paiement spécifiques sont toutefois prévues lorsque le transfert de propriété est constaté par un acte autre que notarié.

3. TRANSFERT DE PROPRIÉTÉ CONSTATÉ PAR UN ACTE NOTARIÉ

A. PRINCIPE : DÉCLARATION ET PAIEMENT À LA CONSERVATION DES HYPOTHÈQUES

Lorsque la cession du terrain donne lieu à l’application de la taxe forfaitaire, la déclaration doit être déposée à la conservation des hypothèques du lieu de situation du terrain, accompagnée du paiement de la taxe, sous peine de refus du dépôt ou de la formalité (cf. §210). Lorsque cette cession ne donne pas lieu à l’application de la taxe forfaitaire, le cédant est dispensé du dépôt de la déclaration et l’acte doit alors comporter certaines mentions obligatoires permettant de justifier de l’exonération ou de l’absence de taxation de cette opération (cf. II-A-3-b-2° §210 et §220).

1° OBLIGATIONS DÉCLARATIVES

Déclaration

La déclaration doit être déposée dans les conditions prévues au 1° et 4° du I de l’article 150 VG du CGI applicable en matière de plus-values immobilières des particuliers.

Lorsque la cession du terrain est constatée par un acte notarié, la déclaration doit être déposée à la conservation des hypothèques, à l’appui de la réquisition de publier. Pour les cessions de biens situés en Alsace/Moselle, la déclaration est remise lors de la présentation à l’enregistrement.

Dans les autres cas, la déclaration doit être déposée au service des impôts dont relève le


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domicile du vendeur dans un délai d’un mois à compter de la cession.

L’absence de déclaration entraîne le refus du dépôt ou de la formalité de l’enregistrement lorsque l’acte ne contient pas l’une des mentions indiquées au II-A-4 §230.

Dispense de déclaration

Le deuxième alinéa du IV de l’article 1529 du CGI prévoit que lorsque la cession est exonérée de taxe forfaitaire en application du troisième ou du quatrième alinéa du II du même article, aucune déclaration ne doit être déposée.

Il s’agit :

- des cessions de terrains exonérées en matière de plus-values immobilières des particuliers en vertu des 3° à 8° du II de l’article 150 U du CGI (CGI, art. 1529, II-a) ;

- des cessions portant sur des terrains qui sont classés en terrains constructibles depuis plus de dix-huit ans (CGI, art. 1529, II-b).

Aux termes de l’article 1529 du CGI, l’acte de cession soumis à la formalité fusionnée ou présenté à l’enregistrement doit préciser, sous peine de refus de dépôt ou de la formalité d’enregistrement, la nature et le fondement de l’exonération de la taxe forfaitaire ou de l’absence de taxation.

Pour l’application de ces dispositions, l’article 317 B de l’annexe II au CGI prévoit les mentions qui, dans une telle situation, doivent obligatoirement figurer dans l’acte.

Ainsi, l’accomplissement de la formalité de l’enregistrement ou de la formalité fusionnée est subordonné, pour tout acte constatant la cession à titre onéreux d’un terrain nu situé sur le territoire d’une commune ou d’un établissement public de coopération intercommunale dans lequel la taxe est exigible, et qui n’est pas accompagné de la déclaration mentionnée au II §110, à la mention, selon le cas, dans l’acte :

- soit que le cédant n’est pas soumis à l’impôt sur le revenu afférent à la plus-value dans les conditions prévues à au I de l’article 150 U du CGI ou au

prélèvement prévu à l’article 244 bis A du CGI ;

- soit que la plus-value réalisée par le cédant est exonérée d’impôt sur le revenu en application du II de l’article 150 U du CGI en précisant les références aux dispositions de l’article précité en vertu desquelles elle est exonérée ;

- soit que le terrain n’est pas situé dans une des zones mentionnée à l’article 1529 du CGI ;

- soit que le terrain n’est pas constructible, alors même qu’il est situé dans une des zones mentionnées à l’article 1529 du CGI. Ces éléments sont justifiés par le cédant, à la demande de l’administration, au moyen du certificat d’urbanisme mentionné à l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme précisant que le terrain ne peut faire l’objet, du fait de sa localisation, de sa desserte ou de ses caractéristiques, d’aucune autorisation de construction. Ce justificatif n’a pas à être produit lors de l’accomplissement de la formalité de publicité foncière ;

- soit que le terrain est constructible depuis plus de dix-huit ans. Ces éléments sont justifiés par le cédant, à la demande de l’administration, au moyen d’un certificat d’urbanisme ou d’une attestation, établi par la commune ou, le cas échéant, par l’établissement public de coopération intercommunale, et précisant la date à laquelle le terrain est devenu constructible ou, à défaut, que cet événement est intervenu depuis plus de dix-huit ans. Le justificatif correspondant n’a pas à être produit lors de l’accomplissement de la formalité de publicité foncière ;

- soit que le terrain a fait l’objet, depuis la date à laquelle il a été rendu constructible, d’une cession à titre onéreux antérieure à la mutation constatée dans l’acte.

Lorsque l’acte ne contient pas l’une des mentions prévues par l’article 317 B de l’annexe II au CGI, l’absence de déclaration entraîne le refus du dépôt ou de la formalité de


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l’enregistrement (CGI, art. 150 VG) (cf. toutefois II-A-4-b §250).

2° OBLIGATIONS DE PAIEMENT

La taxe forfaitaire doit être versée lors du dépôt de la déclaration, avant l’exécution de la formalité de l’enregistrement ou de la formalité fusionnée. Le dépôt ou la formalité est refusé :

- à défaut de paiement préalable (sauf pour les exceptions prévues, cf. §260) ;

- ou s’il existe une discordance entre le montant de la taxe figurant sur la déclaration et le montant effectivement versé lors de la réquisition ou de la présentation à l’enregistrement.

Sauf dispositions contraires, conformément au II de l’article 150 VH du CGI , il est fait application des règles d’exigibilité et de recouvrement prévues de l’article 1701 du CGI à l‘article 1704 du CGI, aux 1° à 4 °de l’article 1705 du CGI et aux articles 1706 du CGI et 1711 du CGI.

Le dépôt tardif de la déclaration donne lieu à l’application de l’intérêt de retard à compter du premier jour du mois qui suit celui au cours duquel cette déclaration aurait dû être déposée, soit dans un délai de deux mois à compter de la date de l’acte (CGI, art. 647, III).

B. EXCEPTIONS

1° EN CE QUI CONCERNE LES OBLIGATIONS DÉCLARATIVES

Lorsque le transfert de propriété est constaté par un acte notarié, la déclaration doit être déposée au service des impôts dont relève le domicile du vendeur dans un délai d’un mois à compter de la date de l’acte :

- lorsque la taxe forfaitaire ne peut être intégralement acquittée en raison de créances primant le privilège du Trésor ;

- lorsque la cession est constatée au profit de l’État, des établissements publics nationaux, des groupements d’intérêt public, ou d’une collectivité territoriale ou d’un établissement public

local désigné à l’article L. 1311-5 du code général des collectivités territoriales.

Dans ces situations, l’absence de déclaration à l’appui de la réquisition de publier ou de la présentation à l’enregistrement n’entraîne pas le refus du dépôt ou de la formalité (CGI, art. 150 VG, II-3°), sous réserve que l’acte notarié précise que la taxe forfaitaire ne peut être intégralement acquittée ou que la cession est constatée au profit d’une collectivité mentionnée au 1° du II de l’article 150 VG du CGI , et mentionne le lieu où le notaire rédacteur de l’acte dépose la déclaration.


2° EN CE QUI CONCERNE LES OBLIGATIONS DE PAIEMENT

La taxe forfaitaire doit être payée au service des impôts où la déclaration a été déposée par :

- le vendeur lorsque la taxe forfaitaire n’a pas pu être acquittée à la conservation des hypothèques en raison de créances primant le privilège du Trésor ;

- le notaire lorsque la cession est constatée au profit d’une collectivité publique (CGI, art. 150 VH, III-2°).

Il est fait application, le cas échéant, des règles d’exigibilité et de recouvrement prévues au titre IV du Livre des Procédures Fiscales pour les impôts recouvrés par les comptables de la Direction générale des finances publiques (CGI, art. 150 VH, I).

4. TRANSFERT DE PROPRIÉTÉ CONSTATÉ PAR UN ACTE AUTRE QUE NOTARIÉ

En ce qui concerne les transferts de propriété constaté par un acte autre que notarié, l’article 1529 du CGI renvoie aux dérogations applicables en matière de plus-values immobilières des particuliers.


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A. TRANSFERT DE PROPRIÉTÉ CONSTATÉ PAR UN ACTE PASSÉ EN LA FORME ADMINISTRATIVE

Pour les actes passés en la forme administrative qui constatent une mutation immobilière amiable ou forcée de biens au profit de l’État, des établissements publics nationaux, des groupements d’intérêt public, ou d’une collectivité territoriale ou d’un établissement public local désigné à l’article L. 1311-5 du code général des collectivités territoriales, la déclaration est remise à la collectivité publique cessionnaire préalablement à la réquisition de publier ou à la présentation à l’enregistrement.

Dans ces situations, l’absence de déclaration à l’appui de la réquisition de publier ou de la présentation à l’enregistrement n’entraîne pas le refus du dépôt ou de la formalité (CGI, art. 150 VG, II-1°).


B. TRANSFERT DE PROPRIÉTÉ CONSTATÉ PAR UNE ORDONNANCES JUDICIAIRE

Pour les cessions constatées par une ordonnance judiciaire, la déclaration doit être déposée au pôle enregistrement du service des impôts dont relève le domicile du vendeur dans un délai d’un mois à compter de la date du versement du prix de cession.

Dans cette situation, l’absence de déclaration à l’appui de la réquisition de publier ou de la présentation à l’enregistrement n’entraîne pas le refus du dépôt ou de la formalité (CGI, art. 150 VG, II-2°).


B. MODALITÉS DE CONTRÔLE ET SANCTIONS APPLICABLES

Les précisions apportées dans le BOI-RFPI-30-50 sont applicables.


•. RM : Réponse ministérielle à Monsieur Ambroise DUPONT, n° 01459, Journal Officiel Sénat du 7 février 2013, p. 340.

Texte de la question :

M. Ambroise Dupont attire l’attention de M. le ministre de l’économie et des finances sur la taxe relative à la cession des terrains nus devenus constructibles, régie par l’article 1529 du code général des impôts modifié par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009.

Cette taxe forfaitaire est instituée et perçue par les communes et établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) sur la cession à titre onéreux de terrains nus qui ont été rendus constructibles du fait de leur

classement par un plan local d’urbanisme ou par un document d’urbanisme en tenant lieu.

Le classement d’un terrain en zone constructible implique de lourdes conséquences financières pour les communes qui doivent financer les équipements publics accompagnant cette ouverture.

En zone rurale, nombre de propriétaires de terrains cédés nus et réalisant une plus-value échappent pourtant au versement de cette taxe. En effet, la taxe ne s’applique pas aux profits tirés d’une activité professionnelle imposables au titre des bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles et bénéfices non commerciaux. Les terrains en


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question appartiennent le plus souvent à des exploitants déjà imposés aux bénéfices agricoles.

Ce mécanisme empêche donc les communes de percevoir le produit de la taxe alors que des charges nouvelles pèseront sur elles du fait de l’urbanisation ainsi créée.

Il lui demande, en conséquence, de bien vouloir lui préciser les mesures qu’il entend prendre pour assurer aux communes et EPCI de bénéficier pleinement de la taxe relative à la cession des terrains nus devenus constructibles, ce qui était d’ailleurs l’esprit de la loi instituant l’article 1529 du code général des impôts.

Réponse du Ministère de l’économie et des finances

Conformément au I de l’article 1529 du code général des impôts (CGI), les communes ou, avec l’accord de l’ensemble des communes qu’ils regroupent, les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) compétents pour l’élaboration des documents locaux d’urbanisme, peuvent instituer une taxe forfaitaire sur la cession à titre onéreux de terrains nus devenus constructibles à la suite de leur classement, par un plan local d’urbanisme (PLU) ou un document d’urbanisme en tenant lieu, dans une zone urbaine ou dans une zone à urbaniser ouverte à l’urbanisation ou par une carte communale dans une zone constructible. Cette taxe, due par le cédant, s’applique aux cessions réalisées par les personnes physiques et les sociétés et groupements soumis à l’impôt sur le revenu afférent à la plus-value dans les conditions prévues à l’article 150 U du CGI, ainsi qu’aux contribuables non fiscalement domiciliés en France soumis au prélèvement dans les conditions prévues à l’article 244 bis A du même code. Dès lors, la taxe n’est pas applicable aux profits tirés d’une activité professionnelle imposable à l’impôt sur le revenu au titre des bénéfices industriels et commerciaux, des bénéfices agricoles ou des bénéfices non commerciaux. Pour autant, si les cessions de terrains devenus constructibles réalisées par des exploitants agricoles ne sont pas soumises à la taxe lorsque les terrains sont

inscrits à l’actif de leur exploitation, il n’en va pas de même lorsque ces terrains ont été conservés dans leur patrimoine privé. En effet, conformément aux dispositions de l’article 38 sexdecies D de l’annexe III au CGI, les exploitants agricoles peuvent, sur option, conserver dans leur patrimoine privé les terres utilisées pour les besoins de leur exploitation. À ce titre, les plus-values de cession de ces terrains relèvent du régime des plus-values immobilières des particuliers et les terrains à bâtir ainsi cédés font l’objet de la taxation prévue à l’article 1529 du CGI. Par ailleurs, lors de la mise en place de la taxe sur les cessions de terrains devenus constructibles, la fiscalité applicable sur la cession de tels biens permettait, le plus souvent, aux personnes physiques qui détenaient les terrains d’être exonérées de taxation sur les plus-values du fait d’une longue détention, ce qui n’était pas le cas pour les professionnels qui ne bénéficient d’aucun régime d’exonération pour la détermination des plus-values professionnelles sur la cession de terrains devenus constructibles. En effet, les cessions de terrains à bâtir sont exclues des dispositifs d’exonération ou d’abattement applicables aux plus-values professionnelles qui sont prévus aux articles 151 septies (exonération des plus-values réalisées par les très petites entreprises), 151 septies A (exonération des plus-values réalisées lors de la transmission de l’entreprise à la suite du départ à la retraite de l’exploitant), 151 septies B (abattement pour durée de détention de 10 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième lors de la cession d’un bien immobilier affecté à l’exploitation) et 238 quindecies du CGI (exonération des plus-values réalisées lors de la transmission d’une entreprise individuelle ou d’une branche complète d’activité). Il est donc apparu légitime de ne taxer que les personnes qui ne subissaient aucune imposition ou qu’une faible imposition et qui, de plus, bénéficiaient pleinement de la plus-value importante résultant d’une décision de classement de la commune et des aménagements financés par celle-ci. Pour l’ensemble de ces raisons, il n’est pas envisagé de modifier la législation fiscale applicable en la matière.

LE TERRAIN À BÂTIR ET LA TAXE FORFAITAIRE HORS ILE DE FRANCE SUR LE PRODUIT DE LA VALORISATION DES TERRAINS NUS ET DES IMMEUBLES BÂTIS RÉSULTANT DE LA RÉALISATION D’INFRASTRUCTURES DE TRANSPORTS COLLECTIFS


•. BOI-RFPI-VTN-20120912

RFPI - VTN - Taxes forfaitaires sur le produit de la valorisation des terrains nus et des immeubles bâtis

Le I de l’article 64 de la loi portant

engagement national pour l’environnement (n° 2010-788 du 12 juillet 2010) institue hors Ile-de-France deux taxes facultatives, codifiées sous l’article 1609 nonies F du code général des impôts (CGI) :

- une taxe instituée sur délibération des autorités organisatrices de transports urbains (AOTU) sur le produit de la valorisation des terrains nus et des immeubles bâtis résultant de la réalisation d’infrastructures de transports collectifs en site propre ;

- une taxe instituée sur délibération de l’Etat ou des régions, autorités organisatrices des services de transports ferroviaires régionaux de voyageurs, sur la valorisation des terrains nus et des immeubles bâtis résultant de la réalisation d’infrastructures ferroviaires.

I. Champ d’application des taxes forfaitaires hors Ile-de-France sur le produit des valorisations immobilières résultant de la réalisation d’infrastructures de transports

A. Autorités affectataires

Destinées exclusivement au financement de la réalisation, du réaménagement ou de la modernisation des équipements et infrastructures de transport, ces taxes sont affectées :

- au budget de l’autorité organisatrice de transport ;

- à l’Agence de financement des infrastructures de transport de France (AFITF) lorsqu’elle est instituée par l’Etat.

B. Personnes redevables

Le II de l’article 1609 nonies F du CGI prévoit que ces taxes s’appliquent aux cessions à titre onéreux d’immeubles, de droits relatifs à des immeubles et aux cessions de participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière représentatives de ces immeubles réalisées :

- par les personnes physiques ;


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- par les sociétés ou groupements soumis à l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés ;

- par les contribuables qui ne sont pas fiscalement domiciliés en France assujettis à l’impôt sur le revenu, soumis au prélèvement dans les conditions prévues à l’article 244 bis A du CGI.

1. Personnes physiques

Sont soumises aux taxes forfaitaires les cessions réalisées par les particuliers dans la gestion de leur patrimoine privé. Il s’agit des personnes physiques soumises à l’impôt sur le revenu afférent aux plus values immobilières des particuliers dans les conditions prévues à l’article 150 U du CGI.

La taxe s’applique également aux cessions réalisées dans le cadre d’une activité professionnelle individuelle imposable à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), des bénéfices agricoles (BA) ou des bénéfices non commerciaux (BNC).

2. Sociétés et groupements

Sont soumises à la taxe les cessions réalisées par l’ensemble des sociétés et groupements, quels que soient leur qualité et leur régime fiscal, dès lors qu’en effet aucune exclusion n’est prévue par l’article 1609 nonies Fdu CGI.

3. Contribuables domiciliés hors de France

Les taxes s’appliquent aux cessions réalisées par les contribuables qui ne sont pas fiscalement domiciliés en France assujettis à l’impôt sur le revenu, soumis au prélèvement dans les conditions prévues à l’article 244 bis A du CGI.

C. Biens concernés

Conformément au II de l’article 1609 nonies F du CGI, ces taxes s’appliquent aux cessions à titre onéreux :

- de terrains et d’immeubles bâtis ;

- de droits relatifs à ces biens. Il s’agit des droits réels immobiliers : usufruit, nue-propriété, servitudes, droit de surélévation, mitoyenneté, bail emphytéotique, etc ;

- de participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière, définies au I de l’article 726, représentatives de ces immeubles.

D. Opérations imposables

1. Cession à titre onéreux

Les taxes forfaitaires hors Ile-de-France sur le produit des valorisations immobilières résultant de la réalisation d’infrastructures de transports s’appliquent uniquement aux cessions à titre onéreux. Les mutations à titre gratuite sont exclues de leur champ d’application.

2. Application dans l’espace

Les taxes forfaitaires ne s’appliquent pas dans la région Ile-de-France.

Le périmètre d’application des taxes est arrêté par délibération des autorités organisatrices de transport urbain ou par l’Etat ou les régions, autorités organisatrices des services de transport ferroviaires décidant d’instituer la taxe. Dans ces cas, le périmètre ainsi défini ne peut s’éloigner de plus de 1 200 mètres d’une entrée de gare de voyageurs prévue pour le projet d’infrastructure au titre duquel la taxe a été instituée.

E. Opérations exonérées

En application des dispositions du II de l’article 1609 nonies F du CGI, les taxes ne s’appliquent pas :

1. A la première vente en l’état futur d’achèvement ou première vente après l’achèvement de l’immeuble

Sont exonérées de la taxe, la première vente en l’état futur d’achèvement et la première vente après leur achèvement d’immeubles, sous réserve qu’ils n’aient pas fait l’objet d’une première vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Par conséquent, les profits réalisés par les promoteurs-constructeurs sont exclus du champ d’application de ces taxes.

2. A la vente de terrains au titre desquelles la taxe prévue par l’article 1529 du CGI est due

Afin d’éviter un cumul de taxes, les cessions de terrains nus devenus constructibles ayant


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supporté la taxe locale facultative prévue à l’article 1529 du CGI sont exclues du champ des nouvelles taxes sur la valorisation.

Pour plus de précisions sur la taxe sur les cessions de terrains nus devenus constructibles prévue à l’article 1529 du CGI, voir BOI-RFPI-TDC-10.

3. Aux transferts de propriété opérés dans les conditions prévues par l’article L 12-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique

Sont visés les biens qui ont été expropriés pour les besoins de la réalisation de l’infrastructure de transport concernée.

4. Aux cessions de terrains et bâtiments par les gestionnaires d’infrastructures de transports collectifs ferroviaires ou guidés

Sont exclus du champ d’application des taxes les terrains et bâtiments vendus par les gestionnaires d’infrastructures de transports collectifs ferroviaires ou guidés, comme par exemple Réseau Ferré de France (RFF).

5. Aux cessions de biens qui ont été acquis postérieurement à la mise en service de l’équipement d’infrastructure concerné

Les biens qui ont été acquis et vendus après la mise en service de la gare de voyageurs concernée intègrent sont exclues du champ d’application des taxes.

6. Aux cessions réalisées au profit d’organismes chargés du logement social

Ainsi, sont exclus du champ d’application des taxes, les cessions réalisées, directement ou indirectement, au profit d’organismes chargés du logement social. Il s’agit des cessions de :

- terrains et bâtiments qui sont vendus à un organisme HLM, à une SEM gérant des logements sociaux, à l’association mentionnée à l’article l’article L 313-34 du code de la construction et de l’habitation, aux sociétés civiles immobilières dont cette association détient la majorité des parts pour les logements visés au 4° de l’article L 351-2 dudit code ou à un organisme bénéficiant de l’agrément relatif à la maîtrise d’ouvrage prévu à l’article

l’article L 365-2 du code de la construction et de l’habitation ;

- terrains et bâtiments qui sont vendus à une collectivité territoriale, à un établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent ou à un établissement public foncier mentionné aux articles L 321-1 et L 324-1 du code de l’urbanisme en vue de leur cession à l’un des organismes mentionnés au premier tiret ; en cas de non-respect de cette condition dans un délai d’un an à compter de l’acquisition des biens, la collectivité territoriale ou l’EPCI compétent reverse à l’Etat ou à la région d’Ile-de-France, selon le cas, le montant dû au titre du I de l’article 1609 nonies F du CGI ; ce délai est porté à trois ans pour les cessions réalisées par un établissement public foncier au profit de l’un des organismes susmentionnés.

II. Modalités de détermination de la taxe

A. Fait générateur de la taxe

Le fait générateur de la taxe est constitué par chacune des cessions à titre onéreux intervenue au cours de la période d’application de la taxe.

B. Assiette de la taxe

Les taxes forfaitaires sont assises sur un montant égal à 80 % de la différence entre, d’une part, le prix de cession défini à l’article 150 VA du CGI , d’autre part, le prix d’acquisition défini à l’article 150 VB du même code (BOI-RFPI-PVI-20-10).

Le prix d’acquisition ainsi que les dépenses et frais retenus en majoration de ce prix sont actualisés en fonction du dernier indice des prix à la consommation hors tabac publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE) à la date de l’acquisition du bien ou de la réalisation.

La plus-value ainsi déterminée est diminuée du montant de la plus-value imposée en application des articles 150 U et suivants du CGI.


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C. Taux et plafonnement du montant des taxes

1. Taux plein lorsque la cession porte sur des biens ou droits entièrement situés à moins de 800 mètres d’une entrée de gare de voyageurs

Le taux de la taxe est de 15 % pour les autorités organisatrices de transports urbains, 5 % pour la région et 5 % pour l’Etat lorsque la cession porte sur des biens ou droits relatifs à ces biens entièrement situés à une distance de moins de 800 mètres d’une entrée de gare de voyageurs prévue pour le projet d’infrastructure au titre duquel la taxe a été instituée.

2. Diminution du taux lorsque la cession porte sur des biens ou droits entièrement situés entre 800 mètres et moins de 1 200 mètres d’une entrée de gare de voyageurs

Au-delà de 800 mètres, et lorsque la cession porte sur des biens ou droits relatifs à ces biens entièrement situés à une distance de moins de 1 200 mètres d’une entrée de gare de voyageurs prévue pour le projet d’infrastructure au titre duquel la taxe a été instituée, le taux de la taxe est de 7,5 % pour les autorités organisatrices de transports urbains, 2,5 % pour la région et 2,5% pour l’État. Les biens situés en partie à une distance de moins de 1 200 mètres et en partie au-delà ne sont pas soumis à la taxe.

3. Plafonnement du montant total des ces taxes et règle de répartition entre les autorités affectataires des taxes

Le montant total de ces taxes ne peut excéder 5 % du prix de cession. En cas d’excédent, celui-ci s’impute, à due proportion, sur le produit de la taxe due aux autorités organisatrices de transports urbains (AOTU), sur celui de la taxe due à la région et sur celui de la taxe due à l’État.

III. Obligations déclaratives et recouvrement

La taxe est due par le cédant.

Une déclaration conforme à un modèle établi par l’administration est déposée lors de

l’enregistrement de l’acte de cession dans les conditions prévues par l’article 1529 du CGI (BOI-RFPI-TDC-10-20).

Les obligations déclaratives et de paiement sont donc identiques à celles prévues en matière de plus-values immobilières des particuliers, c’est-à-dire que la déclaration et le paiement s’effectuent en principe à la conservation des hypothèques.

Lorsque aucune plus-value, calculée selon les modalités prévues au II-B, n’est constatée, aucune déclaration n’est déposée.

L’acte de cession soumis à la formalité fusionnée ou présenté à l’enregistrement précise, sous peine du refus de dépôt ou de la formalité d’enregistrement, les fondements de cette absence de taxation.

IV. Caractéristiques de la délibération instituant la taxe

La délibération décidant d’instituer la taxe fixe :

- sa date d’entrée en vigueur, qui ne peut intervenir plus de deux ans après la publication ou l’affichage de la déclaration d’utilité publique ou de la déclaration de projet ;

- la durée pendant laquelle cette taxe est exigible, qui ne peut excéder quinze ans ;

- le périmètre d’application de la taxe : les terrains et les immeubles soumis à la taxe ne peuvent être situés à plus de 1 200 mètres d’une station de transports collectifs, créée ou desservie à l’occasion de la réalisation du projet de transports collectifs en site propre, ou d’une entrée de gare ferroviaire.

Elle est notifiée aux services fiscaux au plus tard le premier jour du deuxième mois qui suit la date à laquelle elle est intervenue. A défaut, la taxe n’est pas due.

CONCLUSION


•. RM :

Réponse ministérielle à Monsieur Gwenegan BUI, n° 11403, Journal officiel Assemblée Nationale 12 février 2013, p. 1570.

Texte de la question

M. Gwenegan Bui attire l’attention de M. le ministre délégué auprès du ministre de l’économie et des finances, chargé du budget, sur le régime d’imposition des plus-values immobilières. Le projet de loi de finances pour 2013 n’a pas modifié le taux forfaitaire d’imposition des plus-values immobilières, toujours fixé à 19 %. Le projet du nouveau Président de la République prévoyait une remise à plat de la fiscalité. Une des hypothèses pour aller vers plus de justice fiscale consiste à effectuer une taxation non plus forfaitaire mais selon un barème progressif. Il lui demande donc si cette mesure sera inscrite dans le projet de loi de finances pour 2014 et quelles en seraient les principales modalités.

Texte de la réponse

En vue de répondre à la crise du logement, marquée par une insuffisance de l’offre face à la demande, le Gouvernement, conformément aux orientations du Président de la République, s’est fixé pour objectif la construction de 500 000 logements par an, dont 150 000 logements sociaux. Pour contribuer à atteindre cet objectif, le projet de loi de finances pour 2013 présenté par le Gouvernement mobilisait la fiscalité pour soutenir l’offre de logement, en vue de créer un « choc d’offre » en incitant à la mise sur le marché de biens immobiliers A cet effet, le Gouvernement avait prévu une réforme du

régime d’imposition des plus-values immobilières destinée à lutter contre la rétention des ressources foncières et à accroître l’offre de logements. En premier lieu, il était prévu de réformer le régime fiscal des plus-values de cession de terrains à bâtir, par la suppression, dès le 1er janvier 2013, de l’abattement pour durée de détention pour le calcul des plus-values de l’espèce, puis, à compter du 1er janvier 2015, par l’imposition de ces plus-values au barème progressif de l’impôt sur le revenu. En effet, le souci de lutter contre la rétention foncière et d’accroître l’offre conduisait à neutraliser l’impact de la fiscalité dans le choix des propriétaires de céder ou non leurs biens immobiliers, par la suppression pour les cessions de terrains à bâtir de l’incitation fiscale à la conservation des biens résultant de l’abattement pour durée de détention. En outre, l’imposition au barème progressif des plus-values concernées constitue une mesure de justice fiscale qui participe à la mise en place d’un régime pérenne spécifique pour les cessions de tels biens, et cela d’autant plus que les prix des terrains à bâtir découlent directement, d’une part, de la décision de classement en terrain constructible prise par la collectivité locale, d’autre part, de la pénurie de terrain de ce type. Il était donc légitime que l’enrichissement qui en découle soit soumis à une fiscalité plus élevée si le contribuable ne remettait pas sur le marché, avant l’entrée en vigueur de la taxation au barème progressif de l’impôt sur le revenu, les biens immobiliers faisant actuellement défaut. Le projet de loi de finances pour 2013 comportait par ailleurs une mesure exceptionnelle de court terme, ciblée sur la seule année 2013, contribuant à la remise sur le marché immobilier de biens autres que des terrains à bâtir. A cet effet, pour les cessions


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réalisées en 2013, un abattement supplémentaire de 20 % devait s’appliquer sur les plus-values nettes imposables. Au total, l’article 15 de la loi de finances pour 2013, tel qu’adopté par le Parlement, était de nature à répondre aux besoins de fluidité du marché immobilier et de construction massive de logements, tout en répondant à l’objectif de justice fiscale poursuivi par le Gouvernement. Cela étant, dans une appréciation globale des impositions pesant sur les cessions de terrains à bâtir, le Conseil constitutionnel, dans sa décision n° 2012-662 DC du 29 décembre 2012, a censuré les dispositions de l’article 15

précité de la loi de finances pour 2013. Dès lors, et compte tenu de l’intensité de la crise du logement, le Gouvernement entend engager une nouvelle réflexion, dans le respect des exigences formulées par le Conseil constitutionnel, en vue de la mise en place d’une fiscalité plus juste, propre à améliorer l’offre de logements en incitant à la mise sur le marché des ressources immobilières dont notre pays a besoin.


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». Questions de droit hypothécaire. Par Frédéric Vauvillé,

Conseiller Scientifique du CRIDON Nord-Est, Professeur agrégé des Universités


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PARTIE.I : LA VENTE D’UN IMMEUBLE GRÉVÉ D’UN COMMANDEMENT DE SAISIE.

A.] La durée de validité du commandement

B.] La vente sous condition de mainlevée

1- Les textes

2- La jurisprudence

C.] La vente amiable autorisée par le juge

1- La question de la consignation

2- La nature de la vente

D.] La vente par adjudication aux enchères publiques

1- La vente amiable avant l’audience d’adjudication

. L’hypothèse d’accord

. L’hypothèse de désaccord

2- La revente après l’adjudication

PARTIE.II : HYPOTHÈQUE ET ASSURANCE

A.] Le code des assurances : subrogation et opposition

B.] Conséquences pratiques

. L’information de l’assureur par le notaire

. La question de la résiliation

PARTIE.III : HYPOTHÈQUE ET DONATION

A.] L’information du donataire

1- Le droit de suite du créancier

2- La procédure de purge

B.] L’information du donateur : la déchéance du terme


129


130

Législation :

JORF n°0294 du 20 décembre 2011, Texte n°15

Ordonnance n° 2011-1895 du 19 décembre 2011 relative à la partie législative du code des procédures civiles d’exécution

[…]

LIVRE III : LA SAISIE IMMOBILIÈRE

TITRE Ier : DISPOSITIONS GÉNÉRALES

Chapitre unique

Article L. 311-1

La saisie immobilière tend à la vente forcée de l’immeuble du débiteur ou, le cas échéant, du tiers détenteur en vue de la distribution de son prix.

Article L. . 311-2

Tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier.

Article L. 311-3

Est nulle toute convention portant qu’à défaut d’exécution des engagements pris envers lui, le créancier peut faire vendre les immeubles de son débiteur en dehors des formes prescrites pour la saisie immobilière.

Article L. 311-4

Lorsque la poursuite est engagée en vertu d’une décision de justice exécutoire par provision, la vente forcée ne peut intervenir qu’après une décision définitive passée en force de chose jugée.

Toutefois, pendant le délai de l’opposition, aucune poursuite ne peut être engagée en vertu d’une décision rendue par défaut.

Article L. 311-5

Le créancier qui a procédé à la saisie d’un immeuble de son débiteur ne peut engager une nouvelle procédure de saisie sur un autre bien immobilier de celui-ci que dans le cas d’insuffisance du bien déjà saisi.

Le créancier ne peut saisir les immeubles qui ne sont pas hypothéqués en sa faveur que dans le cas où l’hypothèque dont il bénéficie ne lui permet pas d’être rempli de ses droits.

Article L. 311-6

Sauf dispositions législatives particulières, la saisie immobilière peut porter sur tous les droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession.

Article L. 311-7

La saisie des immeubles communs est poursuivie contre les deux époux.

Article L. 311-8

Les immeubles d’un mineur, même émancipé, ou d’un majeur en curatelle ou en tutelle ne peuvent être saisis avant la discussion de leurs meubles.

Toutefois, la discussion des meubles n’est pas requise avant la saisie des immeubles indivis entre un majeur et un mineur ou un majeur en curatelle ou en tutelle, si la dette leur est commune. Elle ne l’est pas non plus dans le cas où les poursuites ont commencé alors que le majeur n’était pas encore placé sous curatelle ou sous tutelle.

TITRE II : LA SAISIE ET LA VENTE DE L’IMMEUBLE

Chapitre Ier : La saisie de l’immeuble

Article L. 321-1

Le créancier saisit l’immeuble par acte signifié au débiteur ou au tiers détenteur.


131

Article L. 321-2

L’acte de saisie rend l’immeuble indisponible et restreint les droits de jouissance et d’administration du saisi.

Celui-ci ne peut ni aliéner le bien ni le grever de droits réels sous réserve des dispositions de l’article L. 322-1.

A moins que le bien soit loué, le saisi en est constitué séquestre sauf à ce que les circonstances justifient la désignation d’un tiers ou l’expulsion du débiteur pour cause grave.

Article L. 321-3

L’acte de saisie d’un immeuble emporte saisie de ses fruits, sauf l’effet d’une saisie antérieure.

Article L. 321-4

Les baux consentis par le débiteur après l’acte de saisie sont, quelle que soit leur durée, inopposables au créancier poursuivant comme à l’acquéreur.

La preuve de l’antériorité du bail peut être faite par tout moyen.

Article L. 321-5

La saisie immobilière est opposable aux tiers à partir de sa publication au fichier immobilier.

Les aliénations non publiées ou publiées postérieurement et qui n’ont pas été faites dans les conditions prévues à l’article L. 322-1 sont inopposables au créancier poursuivant comme à l’acquéreur, sauf consignation auprès de la Caisse des dépôts et consignations d’une somme suffisante pour acquitter en principal, intérêts et frais, ce qui est dû aux créanciers inscrits ainsi qu’au créancier poursuivant ; la somme ainsi consignée leur est affectée spécialement.

Sont pareillement inopposables les inscriptions du chef du saisi qui n’ont pas été prises antérieurement à la publication de la saisie, sous réserve du droit pour le vendeur, le prêteur de deniers pour l’acquisition et le copartageant d’inscrire, dans les délais prévus par les articles 2379 à 2381 du code civil, le privilège qui leur est conféré par l’article 2374 du même code.

Article L. 321-6

En cas de saisies simultanées de plusieurs de ses immeubles, le débiteur peut demander au juge le cantonnement de celles-ci.

Il peut également solliciter du juge une conversion partielle des saisies en hypothèque sur certains de ses immeubles qui prendra rang au jour de la publication de la saisie, sous réserve de l’inscription de la sûreté dans le mois de la notification de la décision.

Chapitre II : La vente de l’immeuble saisi

Section 1 : Dispositions générales

Article L. 322-1

Les biens sont vendus soit à l’amiable sur autorisation judiciaire, soit par adjudication.

Article L. 322-2

L’huissier de justice instrumentaire peut pénétrer dans les lieux et, le cas échéant, faire procéder à l’ouverture des portes et des meubles, afin de décrire l’immeuble saisi.

En l’absence de l’occupant du local ou si ce dernier en refuse l’accès, l’huissier de justice procède comme il est dit aux articles L. 142-1 et L. 142-2. Lorsque les lieux sont occupés par un tiers en vertu d’un droit opposable au débiteur, l’huissier de justice ne peut y pénétrer que sur autorisation préalable du juge de l’exécution, à défaut d’accord de l’occupant.

Section 2 : La vente amiable sur autorisation judiciaire

Article L. 322-3

La vente amiable sur autorisation judiciaire produit les effets d’une vente volontaire. Elle ne peut pas donner lieu à rescision pour lésion.

Article L. 322-4

L’acte notarié de vente n’est établi que sur consignation du prix et des frais de la vente auprès de la Caisse des dépôts et consignations et justification du paiement des frais taxés.

Section 3 : La vente par adjudication

Article L. 322-5

L’adjudication de l’immeuble a lieu aux enchères publiques à l’audience du juge.


132

Article L. 322-6

Le montant de la mise à prix est fixé par le créancier poursuivant. A défaut d’enchère, celui-ci est déclaré adjudicataire d’office à ce montant.

Le débiteur peut, en cas d’insuffisance manifeste du montant de la mise à prix, saisir le juge afin de voir fixer une mise à prix en rapport avec la valeur vénale de l’immeuble et les conditions du marché. Toutefois, à défaut d’enchère, le poursuivant ne peut être déclaré adjudicataire que pour la mise à prix initiale.

Article L. 322-7

Sous réserve des incapacités tenant aux fonctions qu’elle exerce, toute personne peut se porter enchérisseur si elle justifie de garanties de paiement.

Article L. 322-8

L’adjudication ne peut donner lieu à déclaration de command.

Article L. 322-9

L’adjudicataire verse le prix sur un compte séquestre ou le consigne auprès de la Caisse des dépôts et consignations et paye les frais de la vente.

Il ne peut, avant le versement ou la consignation et le paiement, accomplir un acte de disposition sur le bien à l’exception de la constitution d’une hypothèque accessoire à un contrat de prêt destiné à financer l’acquisition de ce bien.

Article L. 322-10

L’adjudication emporte vente forcée du bien saisi et en transmet la propriété à l’adjudicataire.

Elle ne confère à celui-ci d’autres droits que ceux appartenant au saisi. Ce dernier est tenu, à l’égard de l’adjudicataire, à la délivrance du bien et à la garantie d’éviction.

Article L. 322-11

Le titre de vente n’est délivré à l’adjudicataire que sur justification du paiement des frais taxés.

Article L. 322-12

A défaut de versement du prix ou de sa consignation et de paiement des frais, la vente est résolue de plein droit.

L’adjudicataire défaillant est tenu au paiement de la différence entre son enchère et le prix de la revente, si celui-ci est moindre. Il ne peut prétendre à la répétition des sommes qu’il a acquittées.

Article L. 322-13

Le jugement d’adjudication constitue un titre d’expulsion à l’encontre du saisi.

Section 4 : Dispositions communes

Article L. 322-14

Le versement du prix ou sa consignation et le paiement des frais de la vente purgent de plein droit l’immeuble de toute hypothèque et de tout privilège du chef du débiteur à compter de la publication du titre de vente.

TITRE III : LA DISTRIBUTION DU PRIX

Chapitre Ier : Dispositions générales

Article L. 331-1

Seuls sont admis à faire valoir leurs droits sur le prix de la vente le créancier poursuivant, les créanciers inscrits sur l’immeuble saisi à la date de la publication du commandement de payer valant saisie, les créanciers inscrits sur l’immeuble avant la publication du titre de vente et qui sont intervenus dans la procédure ainsi que les créanciers énumérés au 1° bis de l’article 2374 et à l’article 2375 du code civil.

Article L. 331-2

Les créanciers sommés de déclarer leur créance et qui ont omis de le faire sont déchus du bénéfice de leur sûreté pour la distribution du prix de vente de l’immeuble.

Chapitre II : La distribution amiable

Le présent chapitre ne comprend pas de dispositions législatives.


133

Chapitre III : La distribution judiciaire

Le présent chapitre ne comprend pas de dispositions législatives.

Chapitre IV : Dispositions communes

Article L. 334-1

Si la distribution du prix n’est pas intervenue dans un délai fixé par voie réglementaire, son

versement ou sa consignation produit, à l’égard du débiteur, tous les effets d’un paiement à hauteur de la part du prix de vente qui sera remise aux créanciers après la distribution.

JORF n°0125 du 31 mai 2012, Texte n°1

Décret n° 2012-783 du 30 mai 2012 relatif à la partie réglementaire du code des procédures civiles d’exécution

[…]

LIVRE III : LA SAISIE IMMOBILIÈRE

TITRE Ier : DISPOSITIONS GÉNÉRALES

Chapitre unique

Article R. 311-1

La procédure de saisie immobilière est régie par les dispositions du présent livre et par celles qui ne lui sont pas contraires du livre Ier du présent code.

Section 1 : La compétence territoriale

Article R. 311-2

La saisie immobilière est poursuivie devant le juge de l’exécution du tribunal de grande instance dans le ressort duquel est situé l’immeuble saisi.

Article R. 311-3

Lorsqu’un créancier a procédé simultanément à la saisie de plusieurs immeubles d’un même débiteur situés dans des ressorts de plusieurs tribunaux de grande instance, la procédure est portée devant le juge de l’exécution du tribunal dans le ressort duquel est situé l’immeuble saisi où demeure le débiteur, à défaut, devant le juge du ressort dans lequel est situé l’un quelconque des immeubles.

Section 2 : La procédure

Article R. 311-4

Les parties sont, sauf disposition contraire, tenues de constituer avocat.

Article R. 311-5

A peine d’irrecevabilité prononcée d’office, aucune contestation ni aucune demande incidente ne peut, sauf dispositions contraires, être formée après l’audience d’orientation prévue à l’article R. 322-15 à moins qu’elle porte sur les actes de procédure postérieurs à celle-ci. Dans ce cas, la contestation ou la demande incidente est formée dans un délai de quinze jours à compter de la notification de l’acte.

Article R. 311-6

A moins qu’il en soit disposé autrement, toute contestation ou demande incidente est formée par le dépôt au greffe de conclusions signées d’un avocat.

La communication des conclusions et des pièces entre avocats est faite dans les conditions prévues par l’article 815 du code de procédure civile. La communication des conclusions est faite par signification au débiteur qui n’a pas constitué avocat.

Lorsque la contestation ou la demande incidente ne peut être examinée à l’audience d’orientation, le greffe convoque les parties à une audience par lettre recommandée avec demande d’avis de réception dans un délai de quinze jours à compter du dépôt de la contestation ou de la demande.

L’examen des contestations et des demandes incidentes ne suspend pas le cours de la procédure.


134

Article R. 311-7

Les jugements sont, sauf disposition contraire, susceptibles d’appel. L’appel est formé dans un délai de quinze jours à compter de la notification qui en est faite. Sous réserve des dispositions de l’article R. 322-19, l’appel est jugé selon la procédure prévue à l’article 905 du code de procédure civile.

La notification des décisions est faite par voie de signification. Toutefois, lorsqu’en vertu d’une disposition particulière le juge de l’exécution statue par ordonnance rendue en dernier ressort, sa décision est notifiée par le greffe simultanément aux parties et à leurs avocats. Il en va de même pour la notification du jugement d’orientation vers une vente amiable lorsque le débiteur n’a pas constitué avocat et des décisions rendues en application des articles R. 311-11 et R. 321-21.

Les jugements statuant sur les contestations ou les demandes incidentes ne sont pas susceptibles d’opposition.

Article R. 311-8

La demande en distraction de tout ou partie des biens saisis peut être formée jusqu’à la vente du bien saisi.

Article R. 311-9

Les créanciers inscrits et les créanciers énumérés au 1° bis de l’article 2374 et à l’article 2375 du code civil peuvent, à compter de la publication du commandement valant saisie et à tout moment de la procédure, demander au juge de l’exécution leur subrogation dans les droits du poursuivant, par voie de demande incidente ou verbalement à l’audience d’adjudication.

La subrogation peut être sollicitée en cas de désistement du créancier poursuivant ou s’il y a négligence, fraude, collusion ou toute autre cause de retard imputable au poursuivant.

La décision qui rejette la demande de subrogation n’est pas susceptible de recours à moins qu’elle mette fin à la procédure.

La subrogation emporte substitution dans les poursuites et dans les droits et obligations fixés au cahier des conditions de vente prévu à l’article R. 322-10.

Le poursuivant contre lequel la subrogation est prononcée est tenu de remettre les pièces de la poursuite au subrogé qui en accuse réception. Tant que cette remise n’a pas lieu, le poursuivant n’est pas déchargé de ses obligations.

Article R. 311-10

La nullité des actes de la procédure de saisie immobilière est régie par la section IV du chapitre II du titre V du livre Ier du code de procédure civile.

Article R. 311-11

Les délais prévus par les articles R. 321-1, R. 321-6, R. 322-6, R. 322-10 et R. 322-31 ainsi que les délais de deux et trois mois prévus par l’article R. 322-4 sont prescrits à peine de caducité du commandement de payer valant saisie.

Toute partie intéressée peut demander au juge de l’exécution de déclarer la caducité et d’ordonner, en tant que de besoin, qu’il en soit fait mention en marge de la copie du commandement publié au bureau des hypothèques.

Il n’est pas fait droit à la demande si le créancier poursuivant justifie d’un motif légitime.

La déclaration de la caducité peut également être rapportée si le créancier poursuivant fait connaître au greffe du juge de l’exécution, dans un délai de quinze jours à compter du prononcé de celle-ci, le motif légitime qu’il n’aurait pas été en mesure d’invoquer en temps utile.

TITRE II : LA SAISIE ET LA VENTE DE L’IMMEUBLE

Chapitre Ier : La saisie de l’immeuble

Section 1 : L’acte de saisie

Sous-section 1 : La délivrance du commandement de payer valant saisie au débiteur

Article R. 321-1

En application de l’article L. 321-1, la procédure d’exécution est engagée par la signification au débiteur ou au tiers détenteur


135

d’un commandement de payer valant saisie à la requête du créancier poursuivant.

La délivrance du commandement est un acte de disposition, réalisé aux risques du créancier.

Dans le cas où un immeuble appartenant en propre à l’un des époux constitue la résidence de la famille, le commandement est dénoncé à son conjoint, au plus tard le premier jour ouvrable suivant la signification de l’acte.

Article R. 321-2

Lorsque la saisie porte sur des immeubles situés dans le ressort de plusieurs bureaux des hypothèques, il est établi un commandement de payer par ressort.

Article R. 321-3

Outre les mentions prescrites pour les actes d’huissier de justice, le commandement de payer valant saisie comporte :

1° La constitution d’avocat du créancier poursuivant, laquelle emporte élection de domicile ;

2° L’indication de la date et de la nature du titre exécutoire en vertu duquel le commandement est délivré ;

3° Le décompte des sommes réclamées en principal, frais et intérêts échus ainsi que l’indication du taux des intérêts moratoires ;

4° L’avertissement que le débiteur doit payer ces sommes dans un délai de huit jours, qu’à défaut de paiement, la procédure à fin de vente de l’immeuble se poursuivra et qu’à cet effet, le débiteur sera assigné à comparaître à une audience du juge de l’exécution pour voir statuer sur les modalités de la procédure ;

5° La désignation de chacun des biens ou droits sur lesquels porte la saisie immobilière, telle qu’exigée par les règles de la publicité foncière ;

6° L’indication que le commandement vaut saisie de l’immeuble et que le bien est indisponible à l’égard du débiteur à compter de la signification de l’acte et à l’égard des tiers à compter de la publication de celui-ci au bureau des hypothèques ;

7° L’indication que le commandement vaut saisie des fruits et que le débiteur en est séquestre ;

8° L’indication que le débiteur garde la possibilité de rechercher un acquéreur de l’immeuble saisi pour procéder à sa vente amiable ou de donner mandat à cet effet et la mention que cette vente ne pourra néanmoins être conclue qu’après autorisation du juge de l’exécution ;

9° La sommation, lorsque le bien fait l’objet d’un bail, d’avoir à indiquer à l’huissier de justice les nom, prénom et adresse du preneur ou, s’il s’agit d’une personne morale, sa dénomination et son siège social ;

10° L’indication qu’un huissier de justice pourra pénétrer dans les lieux afin de dresser un procès-verbal de description de l’immeuble ;

11° L’indication du juge de l’exécution territorialement compétent pour connaître de la procédure de saisie et des contestations et demandes incidentes y afférentes ;

12° L’indication que le débiteur qui en fait préalablement la demande peut bénéficier, pour la procédure de saisie, de l’aide juridictionnelle s’il remplit les conditions de ressources prévues par la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique et le décret n° 91-1266 du 19 décembre 1991 portant application de cette loi ;

13° L’indication, si le débiteur est une personne physique, que s’il s’estime en situation de surendettement, il a la faculté de saisir la commission de surendettement des particuliers instituée par l’article L. 331-1 du code de la consommation.

Si le créancier saisissant agit en vertu d’une transmission, à quelque titre que ce soit, de la créance contenue dans le titre exécutoire fondant les poursuites, le commandement vise l’acte de transmission à moins que le débiteur n’en ait été régulièrement avisé au préalable.

Lorsque le commandement de payer valant saisie est signifié à la personne qui a consenti une hypothèque sur l’un de ses biens pour garantir la dette d’un tiers, le délai de sommation prévu au 4° est porté à un mois.


136

Les mentions prévues au présent article sont prescrites à peine de nullité. Toutefois, la nullité n’est pas encourue au motif que les sommes réclamées sont supérieures à celles qui sont dues au créancier.

Sous-section 2 : La délivrance du commandement de payer valant saisie au tiers détenteur

Article R. 321-4

La saisie immobilière diligentée par les créanciers titulaires d’un droit de suite est poursuivie contre le tiers détenteur du bien.

Article R. 321-5

Le créancier poursuivant fait signifier un commandement de payer valant saisie au débiteur principal. L’acte comporte la mention que ce commandement est délivré au tiers détenteur.

Le commandement de payer valant saisie est signifié à la diligence du créancier poursuivant au tiers détenteur. Il comporte les mentions énumérées à l’article R. 321-3. Toutefois, l’avertissement prévu au 4° est remplacé par la sommation d’avoir à satisfaire à l’une des obligations énoncées à l’article 2463 du code civil dans un délai d’un mois et la mention du débiteur aux 6°, 7°, 8°, 12° et 13° s’entend de celle du tiers détenteur. Le commandement rappelle les dispositions de l’article 2464 du code civil.

Section 2 : La publication de l’acte de saisie

Article R. 321-6

Le commandement de payer valant saisie est publié au bureau des hypothèques du lieu de situation de l’immeuble dans un délai de deux mois à compter de sa signification.

Article R. 321-7

Les formalités de publicité sont régies par le décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière et le décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955 pris pour l’application de ce décret.

Lorsque l’exécution de la formalité de publication a été retardée en raison d’un rejet notifié par le conservateur des hypothèques, le délai de deux mois prévu à l’article R. 321-6 est

augmenté du nombre de jours écoulés entre le dépôt du commandement au bureau des hypothèques et l’exécution de la formalité. La date du dépôt est constatée au registre prévu à l’article 2453 du code civil.

S’il est dans l’impossibilité d’y procéder à l’instant de la réquisition, le conservateur fait mention, sur le commandement qui lui est déposé, de la date du dépôt.

Section 3 : La pluralité de biens ou de saisies

Article R. 321-8

Si la publication de plusieurs commandements valant saisie du même immeuble est requise simultanément, seul est publié le commandement qui mentionne le titre exécutoire portant la date la plus ancienne. Lorsque des titres portent la même date, seul le commandement le plus ancien est publié ; si les commandements sont de la même date, seul est publié celui dont la créance en principal est la plus élevée.

Article R. 321-9

Lorsqu’un commandement de payer valant saisie a déjà été publié, il n’y a pas lieu de publier un nouveau commandement relatif au même bien.

Toutefois, si le nouveau commandement présenté au bureau des hypothèques comprend plus d’immeubles que le précédent, il est publié pour les biens non compris dans celui-ci. Le nouveau créancier poursuivant est tenu de dénoncer le commandement publié au précédent créancier qui poursuivra les deux procédures si elles sont au même état ; dans le cas contraire, ce dernier suspend sa propre poursuite et suit la nouvelle procédure jusqu’à ce qu’elle soit au même état.

Faute pour le précédent créancier de poursuivre la nouvelle saisie à lui dénoncée, le nouveau créancier peut demander la subrogation dans les conditions fixées à l’article R. 311-9.

Article R. 321-10

Dans les cas prévus à l’article R. 321-8 et au premier alinéa de l’article R. 321-9, le conservateur des hypothèques mentionne le ou les actes qui ne sont pas publiés en marge


137

de la copie du précédent commandement publié dans l’ordre de leur présentation, avec les nom, prénom et domicile du ou des nouveaux poursuivants ou, s’il s’agit d’une personne morale, sa dénomination et son siège social ainsi que l’indication de l’avocat qui le ou les représente.

Il indique également, en marge ou à la suite de la copie du commandement présenté, son refus de le publier. Il y mentionne, en outre, chacun des commandements antérieurement publiés ou mentionnés avec les indications énoncées à l’alinéa précédent et celle du juge de l’exécution compétent pour connaître de la saisie.

La radiation de la saisie ne peut être opérée sans le consentement des créanciers poursuivants postérieurs.

Article R. 321-11

En cas de jonction d’instances, la procédure est continuée par le créancier dont le commandement a été publié en premier.

Si les commandements ont été publiés le même jour, la procédure est poursuivie par le créancier dont le commandement est le premier en date et si les commandements sont du même jour, par celui dont la créance en principal est la plus élevée.

Article R. 321-12

Le juge de l’exécution fait droit à la demande du débiteur tendant à ce que les effets de la saisie soient provisoirement cantonnés à un ou plusieurs de ses immeubles lorsque celui-ci établit que la valeur de ces biens est suffisante pour désintéresser le créancier poursuivant et les créanciers inscrits. Le jugement rendu indique les immeubles sur lesquels les poursuites sont provisoirement suspendues. Après la vente définitive, le créancier peut reprendre les poursuites sur les biens ainsi exceptés si le prix des biens adjugés ne suffit pas à le désintéresser.

Lorsque, dans les mêmes conditions, le juge ordonne la radiation de la saisie sur les immeubles initialement saisis qu’il désigne et l’inscription d’une hypothèque judiciaire, le créancier poursuivant, pour voir l’inscription prendre rang à la date de la publication du

commandement de payer valant saisie, fait procéder à la publication du jugement en marge de la copie du commandement et à l’inscription de l’hypothèque, dans les conditions du droit commun.

Section 4 : Les effets de l’acte de saisie et de sa publication

Sous-section 1 : Dispositions générales

Article R. 321-13

L’indisponibilité du bien, la saisie de ses fruits et la restriction aux droits de jouissance et d’administration du débiteur courent à l’égard de celui-ci à compter de la signification du commandement de payer valant saisie.

Ces effets courent à l’égard des tiers du jour de la publication du commandement.

Dans le cas où une convention a été conclue antérieurement à la publication du commandement par le débiteur saisi en violation des effets attachés à la signification du commandement, sa nullité est déclarée par le juge à la demande du cocontractant.

Sous-section 2 : L’indisponibilité du bien saisi

Article R. 321-14

Pour rendre opposable une aliénation publiée postérieurement à la publication du commandement de payer valant saisie, la consignation prévue au deuxième alinéa de l’article L. 321-5 est signifiée au créancier poursuivant ainsi qu’aux créanciers inscrits avant l’audience d’adjudication sans qu’il puisse être accordé de délai pour y procéder.

Sous-section 3 : La restriction aux droits du saisi

Article R. 321-15

A moins que son expulsion soit ordonnée, le débiteur conserve l’usage de l’immeuble saisi sous réserve de n’accomplir aucun acte matériel susceptible d’en amoindrir la valeur, à peine de dommages et intérêts et sans préjudice, s’il y a lieu, des peines prévues par l’article 314-6 du code pénal.

Si les circonstances le justifient, le juge de l’exécution peut, à la demande du créancier poursuivant ou du débiteur, autoriser


138

l’accomplissement de certains actes sur le bien saisi.

Sous-section 4 : La saisie des fruits

Article R. 321-16

Les fruits immobilisés à compter de la signification du commandement de payer valant saisie sont distribués avec le prix de l’immeuble selon le même ordre que la distribution de celui-ci.

Article R. 321-17

Le créancier poursuivant peut autoriser le saisi à vendre les fruits à l’amiable ou faire procéder lui-même, sur autorisation du juge de l’exécution, à la coupe et à la vente des fruits qui seront vendus aux enchères ou par tout autre moyen dans le délai que le juge aura fixé.

Le prix est déposé entre les mains du séquestre désigné par le créancier poursuivant ou consignés à la Caisse des dépôts et consignations.

Article R. 321-18

Le créancier poursuivant peut, par acte d’huissier de justice, s’opposer à ce que le locataire se libère des loyers et fermages entre les mains du débiteur et lui faire obligation de les verser entre les mains d’un séquestre qu’il désigne ou de les consigner à la Caisse des dépôts et consignations.

A défaut d’une telle opposition, les paiements faits au débiteur sont valables et celui-ci est séquestre des sommes reçues.

Sous-section 5 : Les effets du commandement à l’égard du tiers détenteur

Article R. 321-19

La signification du commandement de payer valant saisie au tiers détenteur produit à l’égard de celui-ci les effets attachés à la signification du commandement de payer valant saisie au débiteur.

A défaut pour le tiers détenteur de satisfaire à la sommation qui lui est faite, la saisie immobilière et la vente sont poursuivies à l’encontre de celui-ci selon les modalités prévues par le présent livre.

Sous-section 6 : La péremption du commandement de payer valant saisie

Article R. 321-20

Le commandement de payer valant saisie cesse de plein droit de produire effet si, dans les deux ans de sa publication, il n’a pas été mentionné en marge de cette publication un jugement constatant la vente du bien saisi.

En cas de refus du dépôt du commandement ou de rejet de la formalité de publication, le délai de deux ans ne commence à courir qu’à compter de la régularisation de la demande ou de la décision mentionnée à l’article 26 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière.

Article R. 321-21

A l’expiration du délai prévu à l’article R. 321-20 et jusqu’à la publication du titre de vente, toute partie intéressée peut demander au juge de l’exécution de constater la péremption du commandement et d’ordonner la mention de celle-ci en marge de la copie du commandement publié au bureau des hypothèques.

Article R. 321-22

Ce délai est suspendu ou prorogé, selon le cas, par la mention en marge de la copie du commandement publié d’une décision de justice ordonnant la suspension des procédures d’exécution, le report de la vente, la prorogation des effets du commandement ou la décision ordonnant la réitération des enchères.

Chapitre II : La vente de l’immeuble saisi

Section 1 : Les actes préparatoires à la vente

Sous-section 1 : Le procès-verbal de description des lieux

Article R. 322-1

A l’expiration d’un délai de huit jours à compter de la délivrance du commandement de payer valant saisie et à défaut de paiement, l’huissier de justice instrumentaire peut pénétrer dans les lieux dans les conditions prévues par l’article L. 322-2.

Article R. 322-2


139

Le procès-verbal de description comprend :

1° La description des lieux, leur composition et leur superficie ;

2° L’indication des conditions d’occupation et l’identité des occupants ainsi que la mention des droits dont ils se prévalent ;

3° Le cas échéant, le nom et l’adresse du syndic de copropriété ;

4° Tous autres renseignements utiles sur l’immeuble fournis, notamment, par l’occupant.

Article R. 322-3

L’huissier de justice peut utiliser tout moyen approprié pour décrire les lieux et se faire assister par tout professionnel qualifié en cas de nécessité.

Sous-section 2 : L’assignation à comparaître

Paragraphe 1 : L’assignation du débiteur

Article R. 322-4

Dans les deux mois qui suivent la publication au bureau des hypothèques du commandement de payer valant saisie, le créancier poursuivant assigne le débiteur saisi à comparaître devant le juge de l’exécution à une audience d’orientation.

L’assignation est délivrée dans un délai compris entre un et trois mois avant la date de l’audience.

Article R. 322-5

Outre les mentions prévues par l’article 56 du code de procédure civile, l’assignation comprend à peine de nullité :

1° L’indication des lieu, jour et heure de l’audience d’orientation du juge de l’exécution ;

2° L’indication que l’audience d’orientation a pour objet d’examiner la validité de la saisie, de statuer sur les contestations et demandes incidentes liées à celle-ci et de déterminer les modalités selon lesquelles la procédure sera poursuivie ;

3° L’information que, si le débiteur n’est pas présent ou représenté par un avocat à l’audience, la procédure sera poursuivie en

vente forcée, sur les seules indications fournies par le créancier ;

4° La sommation de prendre connaissance des conditions de la vente figurant dans le cahier des conditions de vente qui peut être consulté au greffe du juge de l’exécution où il sera déposé le cinquième jour ouvrable au plus tard après l’assignation ou au cabinet de l’avocat du créancier poursuivant ;

5° L’indication de la mise à prix telle que fixée dans le cahier des conditions de vente et de la possibilité d’en contester le montant pour insuffisance manifeste ;

6° L’avertissement que le débiteur peut demander au juge de l’exécution à être autorisé à vendre le bien saisi à l’amiable s’il justifie qu’une vente non judiciaire peut être conclue dans des conditions satisfaisantes ;

7° L’indication, en caractères très apparents, qu’à peine d’irrecevabilité, toute contestation ou demande incidente est déposée au greffe du juge de l’exécution par conclusions d’avocat au plus tard lors de l’audience ;

8° Le rappel des dispositions des articles R. 322-16 et R. 322-17 ;

9° L’indication que le débiteur, qui en fait préalablement la demande, peut bénéficier de l’aide juridictionnelle pour la procédure de saisie, s’il remplit les conditions de ressources prévues par la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique et le décret n° 91-1266 du 19 décembre 1991 portant application de cette loi.

Paragraphe 2 : L’assignation des créanciers inscrits

Article R. 322-6

Au plus tard le cinquième jour ouvrable suivant la délivrance de l’assignation au débiteur, le commandement de payer valant saisie est dénoncé aux créanciers inscrits au jour de la publication du commandement.

La dénonciation vaut assignation à comparaître à l’audience d’orientation.

Article R. 322-7


140

Outre les mentions prévues par l’article 56 du code de procédure civile, la dénonciation comprend à peine de nullité :

1° L’indication des lieu, jour et heure de l’audience d’orientation ;

2° La sommation de prendre connaissance du cahier des conditions de vente qui peut être consulté au greffe du juge de l’exécution où il est déposé le cinquième jour ouvrable au plus tard après la date de l’assignation du débiteur à l’audience d’orientation ou au cabinet de l’avocat du créancier poursuivant ;

3° L’indication de la mise à prix telle que fixée dans le cahier des conditions de vente ;

4° La sommation d’avoir à déclarer les créances inscrites sur le bien saisi, en principal, frais et intérêts échus, avec l’indication du taux des intérêts moratoires, par acte d’avocat déposé au greffe du juge de l’exécution et accompagné d’une copie du titre de créance et du bordereau d’inscription et à dénoncer le même jour ou le premier jour ouvrable suivant cette déclaration au créancier poursuivant et au débiteur, dans les mêmes formes ou par signification ;

5° La reproduction, en caractères très apparents, des articles L. 331-2 et R. 322-12 ;

6° La reproduction de l’article R. 311-6.

Article R. 322-8

La dénonciation aux créanciers inscrits peut être faite aux domiciles élus sur les bordereaux d’inscription.

Elle peut être faite aux héritiers collectivement sans désignation des noms et qualités respectifs, à domicile élu ou, à défaut, au domicile du défunt.

Paragraphe 3 : Disposition commune

Article R. 322-9

La mention de la délivrance de l’assignation et des dénonciations est portée en marge de la copie du commandement de payer valant saisie publiée au bureau des hypothèques dans les huit jours de la dernière signification en date.

Du jour de cette mention, l’inscription du commandement ne peut plus être radiée que

du consentement de tous les créanciers inscrits ou en vertu d’un jugement qui leur soit opposable.

Sous-section 3 : Le dépôt au greffe du cahier des conditions de vente et de l’état hypothécaire

Article R. 322-10

Au plus tard le cinquième jour ouvrable suivant l’assignation délivrée au débiteur saisi, le créancier poursuivant dépose au greffe du juge de l’exécution un cahier des conditions de vente comportant l’état descriptif de l’immeuble et les modalités de la vente. Il y est joint la copie de l’assignation délivrée au débiteur et un état hypothécaire certifié à la date de la publication du commandement de payer valant saisie.

Le cahier des conditions de vente contient à peine de nullité :

1° L’énonciation du titre exécutoire en vertu duquel les poursuites sont exercées ;

2° Le décompte des sommes dues au créancier poursuivant en principal, frais et intérêts échus ainsi que l’indication du taux des intérêts moratoires ;

3° L’énonciation du commandement de payer valant saisie avec la mention de sa publication et des autres actes et jugements intervenus postérieurement ;

4° La désignation de l’immeuble saisi, l’origine de propriété, les servitudes grevant l’immeuble, les baux consentis sur celui-ci et le procès-verbal de description ;

5° Les conditions de la vente judiciaire et la mise à prix fixée par le créancier poursuivant ;

6° La désignation d’un séquestre des fonds provenant de la vente ou de la Caisse des dépôts et consignations.

Article R. 322-11

Le cahier des conditions de vente est élaboré sous la responsabilité du créancier poursuivant.

Il peut être consulté au greffe du juge de l’exécution ou au cabinet de l’avocat du créancier poursuivant.


141

Sous réserve des dispositions de l’article L. 322-6 relatives au montant de la mise à prix, les stipulations du cahier des conditions de vente peuvent être contestées par tout intéressé.

Sous-section 4 : Les déclarations de créance

Article R. 322-12

Le délai dans lequel le créancier inscrit, à qui a été dénoncé le commandement de payer valant saisie, déclare sa créance est de deux mois à compter de la dénonciation.

Toutefois, le créancier qui justifie que sa défaillance n’est pas de son fait peut demander à être autorisé à déclarer sa créance postérieurement au délai imparti. Le juge statue par ordonnance sur requête qui est déposée, à peine d’irrecevabilité, quinze jours au plus tard avant la date fixée pour l’audience d’adjudication ou de constatation de la vente amiable.

Article R. 322-13

Les créanciers qui ont inscrit leur sûreté sur l’immeuble après la publication du commandement de payer valant saisie mais avant la publication de la vente, interviennent à la procédure en déclarant leur créance, arrêtée en principal frais et intérêts échus au jour de la déclaration. A peine d’irrecevabilité, la déclaration est faite par acte d’avocat déposé au greffe du juge de l’exécution dans un délai d’un mois suivant l’inscription et est accompagnée d’une copie du titre de créance et du bordereau d’inscription et d’un état hypothécaire levé à la date de l’inscription. La déclaration est dénoncée, dans les mêmes formes ou par signification, le même jour ou le premier jour ouvrable suivant, au créancier poursuivant et au débiteur.

Article R. 322-14

Le créancier poursuivant se fait remettre par le greffe copie des créances produites en vue d’établir le projet de distribution prévu à l’article R. 332-3.

Section 2 : L’audience d’orientation

Article R. 322-15

A l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les

conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

Lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

Article R. 322-16

La demande du débiteur tendant à la suspension de la procédure de saisie immobilière en raison de sa situation de surendettement est formée dans les conditions prévues par l’article R. 331-11-1 du code de la consommation.

Article R. 322-17

La demande du débiteur aux fins d’autorisation de la vente amiable de l’immeuble ainsi que les actes consécutifs à cette vente sont dispensés du ministère d’avocat. Cette demande peut être formulée verbalement à l’audience d’orientation.

Article R. 322-18

Le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires.

Article R. 322-19

L’appel contre le jugement d’orientation est formé, instruit et jugé selon la procédure à jour fixe sans que l’appelant ait à se prévaloir dans sa requête d’un péril.

Lorsque l’appel est formé contre un jugement ordonnant la vente par adjudication, la cour statue au plus tard un mois avant la date prévue pour l’adjudication. A défaut, le juge de l’exécution peut, à la demande du créancier poursuivant, reporter la date de l’audience de vente forcée. Lorsqu’une suspension des poursuites résultant de l’application de l’article R. 121-22 interdit de tenir l’audience d’adjudication à la date qui était prévue et que


142

le jugement ordonnant l’adjudication a été confirmé en appel, la date de l’adjudication est fixée sur requête par ordonnance du juge de l’exécution. Les décisions du juge de l’exécution rendues en application du présent alinéa ne sont pas susceptibles d’appel.

Section 3 : La vente amiable sur autorisation judiciaire

Article R. 322-20

La demande tendant à la vente amiable de l’immeuble peut être présentée et jugée avant la signification de l’assignation à comparaître à l’audience d’orientation sous réserve pour le débiteur de mettre en cause les créanciers inscrits sur le bien.

La décision qui fait droit à la demande suspend le cours de la procédure d’exécution à l’exception du délai imparti aux créanciers inscrits pour déclarer leur créance.

Article R. 322-21

Le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente.

Le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant.

Il fixe la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.

A cette audience, le juge ne peut accorder un délai supplémentaire que si le demandeur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente. Ce délai ne peut excéder trois mois.

Article R. 322-22

Le débiteur accomplit les diligences nécessaires à la conclusion de la vente amiable. Il rend compte au créancier poursuivant, sur sa demande, des démarches accomplies à cette fin.

Le créancier poursuivant peut, à tout moment, assigner le débiteur devant le juge aux fins de

voir constater sa carence et ordonner la reprise de la procédure sur vente forcée.

Lorsque la reprise de la procédure est postérieure à l’audience d’orientation, le juge fixe la date de l’audience d’adjudication qui se tient dans un délai compris entre deux et quatre mois. La décision est notifiée au débiteur saisi, au créancier poursuivant et aux créanciers inscrits.

La décision qui ordonne la reprise de la procédure n’est pas susceptible d’appel.

Article R. 322-23

Le prix de vente de l’immeuble ainsi que toute somme acquittée par l’acquéreur à quelque titre que ce soit sont consignés auprès de la Caisse des dépôts et consignations et acquis aux créanciers participant à la distribution ainsi que, le cas échéant, au débiteur, pour leur être distribués.

En cas de défaut de conclusion de la vente du fait de l’acquéreur et sous réserve des dispositions législatives ou réglementaires relatives à son droit de rétractation, les versements effectués par celui-ci restent consignés pour être ajoutés au prix de vente dans la distribution.

Article R. 322-24

Le notaire chargé d’établir l’acte de vente peut obtenir, contre récépissé, la remise par le créancier poursuivant des documents recueillis pour l’élaboration du cahier des conditions de vente.

Les frais taxés sont versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente.

Article R. 322-25

A l’audience à laquelle l’affaire est rappelée, le juge s’assure que l’acte de vente est conforme aux conditions qu’il a fixées, et que le prix a été consigné. Il ne constate la vente que lorsque ces conditions sont remplies. Il ordonne alors la radiation des inscriptions d’hypothèque et de privilège prises du chef du débiteur.

Le jugement ainsi rendu n’est pas susceptible d’appel.

Le conservateur des hypothèques qui procède à la publication du jugement en fait mention en


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marge de la publication de la copie du commandement et procède aux radiations des inscriptions correspondantes.

A défaut de pouvoir constater la vente amiable, le juge ordonne la vente forcée dans les conditions prévues aux troisième et quatrième alinéas de l’article R. 322-22.

Section 4 : La vente par adjudication

Sous-section 1 : Dispositions générales

Article R. 322-26

Lorsque le juge de l’exécution ordonne la vente forcée, il fixe la date de l’audience à laquelle il y sera procédé dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter du prononcé de sa décision.

Le juge détermine les modalités de visite de l’immeuble à la demande du créancier poursuivant.

Article R. 322-27

Au jour indiqué, le créancier poursuivant ou, à défaut, tout créancier inscrit, alors subrogé dans les poursuites, sollicite la vente.

Si aucun créancier ne sollicite la vente, le juge constate la caducité du commandement de payer valant saisie. Dans ce cas, le créancier poursuivant défaillant conserve à sa charge l’ensemble des frais de saisie engagés sauf décision contraire du juge spécialement motivée.

Article R. 322-28

La vente forcée ne peut être reportée que pour un cas de force majeure ou sur la demande de la commission de surendettement formée en application des articles L. 331-3-1 ou L. 331-5 du code de la consommation.

Article R. 322-29

Lorsque la vente forcée est renvoyée à une audience ultérieure, il est procédé à une nouvelle publicité dans les formes et délais de la première vente forcée.

Sous-section 2 : La publicité

Article R. 322-30

La vente forcée est poursuivie après une publicité visant à permettre l’information du

plus grand nombre d’enchérisseurs possible dans les conditions prévues à la présente section.

Paragraphe 1 : La publicité de droit commun

Article R. 322-31

La vente forcée est annoncée à l’initiative du créancier poursuivant dans un délai compris entre un et deux mois avant l’audience d’adjudication.

A cette fin, le créancier poursuivant rédige un avis, en assure le dépôt au greffe du juge de l’exécution pour qu’il soit affiché sans délai dans les locaux de la juridiction, à un emplacement aisément accessible au public, et fait procéder à sa publication dans un des journaux d’annonces légales diffusé dans l’arrondissement de la situation de l’immeuble saisi.

L’avis indique :

1° Les nom, prénoms et domicile du créancier poursuivant et de son avocat ;

2° La désignation de l’immeuble saisi et une description sommaire indiquant sa nature, son occupation éventuelle et tous éléments connus relatifs à sa superficie ainsi que, le cas échéant, les dates et heures de visite ;

3° Le montant de la mise à prix ;

4° Les jour, heure et lieu de la vente ;

5° L’indication que les enchères ne peuvent être portées que par un avocat inscrit au barreau du tribunal de grande instance du lieu de la vente ;

6° L’indication que le cahier des conditions de vente peut être consulté au greffe du juge de l’exécution ou au cabinet de l’avocat du poursuivant.

L’avis publié dans le journal d’annonces légales ne comporte aucune autre mention.

L’avis affiché est rédigé en caractères dont la hauteur ne peut être inférieure à celle du corps 30, sur format A3 (40 × 29,7 cm).

Article R. 322-32

Dans le délai mentionné à l’article R. 322-31 et à la diligence du créancier poursuivant, un avis simplifié est apposé à l’entrée ou, à défaut, en


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limite de l’immeuble saisi et publié dans deux éditions périodiques de journaux à diffusion locale ou régionale, au tarif des annonces ordinaires.

Cet avis indique, à l’exclusion du caractère forcé de la vente et de l’identité du débiteur :

1° La mise en vente aux enchères publiques de l’immeuble ;

2° La nature de l’immeuble et son adresse ;

3° Le montant de la mise à prix ;

4° Les jour, heure et lieu de la vente ;

5° L’indication que le cahier des conditions de vente peut être consulté au greffe du juge de l’exécution ou au cabinet de l’avocat du poursuivant.

Le format et la taille des caractères de l’avis apposé sur l’immeuble sont identiques à ceux mentionnés à l’article R. 322-31.

Article R. 322-33

Il est justifié de l’insertion des avis dans les journaux par un exemplaire de ceux-ci et de l’avis apposé au lieu de l’immeuble par un procès-verbal d’huissier de justice.

Article R. 322-34

Au premier jour ouvrable suivant la vente et hors le cas où celle-ci est réalisée après surenchère, un extrait du procès-verbal d’audience, avec mention du prix d’adjudication et des frais taxés, est affiché par le greffe à la porte de la salle d’audience pendant le délai au cours duquel la surenchère peut être exercée.

L’extrait mentionne la description sommaire de l’immeuble telle que figurant dans l’avis initial, le prix de la vente et des frais taxés ainsi que l’indication du greffe compétent pour recevoir les offres de surenchère et du délai de dix jours suivant la vente pour les former.

Article R. 322-35

En cas de surenchère ou de réitération des enchères, la nouvelle vente est précédée de la publicité de droit commun.

Article R. 322-36

Le créancier poursuivant ou les créanciers inscrits peuvent, sans avoir à recueillir l’autorisation du juge, recourir à tous moyens complémentaires d’information à l’effet d’annoncer la vente. Ces moyens ne doivent ni entraîner des frais pour le débiteur ni faire apparaître le caractère forcé de la vente ou le nom du débiteur.

Paragraphe 2 : L’aménagement judiciaire de la publicité

Article R. 322-37

Le juge de l’exécution peut être saisi par le créancier poursuivant, l’un des créanciers inscrits ou la partie saisie d’une requête tendant à aménager, restreindre ou compléter les mesures de publicité prévues aux articles R. 322-31 à R. 322-35.

La requête est formée, selon le cas, à l’audience d’orientation, deux mois au plus tard avant l’audience d’adjudication ou dans un délai de deux jours ouvrables à compter de la vente.

Le juge tient compte de la nature, de la valeur, de la situation de l’immeuble et de toutes autres circonstances particulières.

Il peut notamment ordonner :

1° Que soit adjoint aux mentions prévues aux articles R. 322-31 et R. 322-32 toute autre indication ou document relatif à l’immeuble ;

2° Que les mesures de publicité soient accomplies par d’autres modes de communication qu’il indique ;

3° Que les avis mentionnés aux articles R. 322-32 et R. 322-34 soient affichés au lieu qu’il désigne dans les communes de la situation des biens.

Lorsque le juge statue par ordonnance, sa décision n’est pas susceptible d’appel.

Article R. 322-38

Les mesures de publicité ordonnées par le juge en application de l’article R. 322-37 sont réalisées à la diligence et aux frais avancés de la partie qui les sollicite.

Sous-section 3 : Les enchères

Paragraphe 1 : La capacité d’enchérir


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Article R. 322-39

Ne peuvent se porter enchérisseurs, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées :

1° Le débiteur saisi ;

2° Les auxiliaires de justice qui sont intervenus à un titre quelconque dans la procédure ;

3° Les magistrats de la juridiction devant laquelle la vente est poursuivie.

Paragraphe 2 : Le déroulement des enchères

Article R. 322-40

Les enchères sont portées par le ministère d’un avocat inscrit au barreau du tribunal de grande instance devant lequel la vente est poursuivie.

Celui-ci ne peut être porteur que d’un seul mandat.

Article R. 322-41

Avant de porter les enchères, l’avocat se fait remettre par son mandant et contre récépissé une caution bancaire irrévocable ou un chèque de banque rédigé à l’ordre du séquestre ou de la Caisse des dépôts et consignations selon les indications du cahier des conditions de vente, représentant 10 % du montant de la mise à prix, sans que le montant de cette garantie puisse être inférieur à 3 000 €.

Le récépissé reproduit les dispositions des troisième et quatrième alinéas du présent article.

La somme encaissée par le séquestre ou la Caisse des dépôts et consignations est restituée dès l’issue de l’audience d’adjudication à l’enchérisseur qui n’a pas été déclaré adjudicataire.

Lorsque l’adjudicataire est défaillant, la somme versée ou la caution apportée est acquise aux créanciers participant à la distribution et, le cas échéant, au débiteur pour leur être distribuée avec le prix de l’immeuble.

Article R. 322-42

Les frais de poursuite dûment justifiés par le créancier poursuivant et, le cas échéant, par le surenchérisseur sont taxés par le juge et publiquement annoncés avant l’ouverture des enchères. Il ne peut rien être exigé au-delà du

montant de la taxe. Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Article R. 322-43

Le juge rappelle que les enchères partiront du montant de la mise à prix fixé, selon le cas, dans le cahier des conditions de vente ou par la décision judiciaire prévue au deuxième alinéa de l’article L. 322-6.

Article R. 322-44

Les enchères sont pures et simples.

Chaque enchère doit couvrir l’enchère qui la précède.

Article R. 322-45

Les enchères sont arrêtées lorsque quatre-vingt-dix secondes se sont écoulées depuis la dernière enchère. Ce temps est décompté par tout moyen visuel ou sonore qui signale au public chaque seconde écoulée.

Le juge constate sur-le-champ le montant de la dernière enchère, laquelle emporte adjudication.

Article R. 322-46

L’avocat dernier enchérisseur est tenu de déclarer au greffier l’identité de son mandant avant l’issue de l’audience.

Article R. 322-47

A défaut d’enchère et lorsque le montant de la mise à prix a été modifié par le juge, le bien est immédiatement remis en vente sur baisses successives de ce montant, le cas échéant jusqu’au montant de la mise à prix initiale.

Paragraphe 3 : La nullité des enchères

Article R. 322-48

Les dispositions de la présente section sont prescrites à peine de nullité de l’enchère soulevée d’office.

Toute nouvelle enchère régulièrement portée couvre la nullité des enchères précédentes.

La nullité de la dernière enchère entraîne de plein droit la nullité de l’adjudication.

Article R. 322-49

Les contestations relatives à la validité des enchères sont formées verbalement à


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l’audience, par ministère d’avocat. Le juge statue sur-le-champ et, le cas échéant, reprend immédiatement les enchères dans les conditions prévues à l’article R. 322-43.

Sous-section 4 : La surenchère

Article R. 322-50

Toute personne peut faire une surenchère du dixième au moins du prix principal de la vente.

Article R. 322-51

A peine d’irrecevabilité, la surenchère est formée par acte d’avocat et déposée au greffe du juge de l’exécution dans les dix jours suivant l’adjudication. Elle vaut demande de fixation d’une audience de surenchère.

L’avocat atteste s’être fait remettre de son mandant une caution bancaire irrévocable ou un chèque de banque du dixième du prix principal de la vente.

La déclaration de surenchère ne peut être rétractée.

Article R. 322-52

Au plus tard le troisième jour ouvrable suivant la déclaration de surenchère, le surenchérisseur la dénonce par acte d’huissier de justice ou par notification entre avocats au créancier poursuivant, à l’adjudicataire et au débiteur saisi, à peine d’irrecevabilité. L’acte de dénonciation rappelle les dispositions de l’article R. 311-6 et du deuxième alinéa du présent article ; une copie de l’attestation prévue au deuxième alinéa de l’article R. 322-51 y est jointe.

La validité de la surenchère peut être contestée dans les quinze jours de sa dénonciation.

Article R. 322-53

L’audience de surenchère est fixée par le juge de l’exécution à une date comprise dans un délai de deux à quatre mois suivant la déclaration de surenchère.

En cas de contestation de la déclaration de surenchère, ce délai court à compter de la date de la décision de rejet.

Le débiteur saisi, le créancier poursuivant, les créanciers inscrits, l’adjudicataire et le

surenchérisseur sont avisés par le greffe de la date de l’audience par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Article R. 322-54

Les formalités de publicité sont réalisées à la diligence du surenchérisseur ou, à son défaut, du créancier poursuivant, sur la mise à prix modifiée par la surenchère.

Article R. 322-55

Le jour de l’audience, les enchères sont reprises dans les conditions prévues par les articles R. 322-39 à R. 322-49, sur la mise à prix modifiée par la surenchère.

Si cette surenchère n’est pas couverte, le surenchérisseur est déclaré adjudicataire.

Aucune surenchère ne pourra être reçue sur la seconde adjudication.

Sous-section 5 : Le paiement du prix

Article R. 322-56

Le versement au séquestre ou la consignation auprès de la Caisse des dépôts et consignations du prix auquel est tenu l’adjudicataire en application de l’article L. 322-12 est opéré dans un délai de deux mois à compter de la date d’adjudication définitive, à peine de réitération des enchères. Passé ce délai, le prix de vente est augmenté de plein droit des intérêts au taux légal jusqu’au versement complet du prix ou sa consignation.

Article R. 322-57

Lorsque les fonds sont séquestrés, ils produisent intérêt à un taux fixé par le cahier des conditions de vente et qui ne peut être inférieur au taux d’intérêt servi par la Caisse des dépôts et consignations. Les intérêts sont acquis aux créanciers et, le cas échéant, au débiteur, pour leur être distribués avec le prix de l’immeuble.

Article R. 322-58

Les frais de poursuite et, le cas échéant, de surenchère taxés et les droits de mutation sont payés par l’adjudicataire par priorité en sus du prix. Il en est fourni justificatif au greffe avant l’expiration du délai de deux mois à compter de la date d’adjudication définitive, à peine de réitération des enchères.


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Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Sous-section 6 : Le jugement d’adjudication et le titre de vente

Article R. 322-59

Outre les mentions prescrites pour tout jugement, le jugement d’adjudication vise le jugement d’orientation, les jugements tranchant les contestations et le cahier des conditions de vente. Il désigne le créancier poursuivant et, le cas échéant, le créancier subrogé dans ses droits. Il mentionne les formalités de publicité et leur date, la désignation de l’immeuble adjugé, les date et lieu de la vente forcée, l’identité de l’adjudicataire, le prix d’adjudication et le montant des frais taxés. Il comporte, le cas échéant, les contestations qu’il tranche.

Article R. 322-60

Le jugement d’adjudication est notifié par le créancier poursuivant, au débiteur, aux créanciers inscrits, à l’adjudicataire ainsi qu’à toute personne ayant élevé une contestation tranchée par la décision.

Seul le jugement d’adjudication qui statue sur une contestation est susceptible d’appel de ce chef dans un délai de quinze jours à compter de sa notification.

Article R. 322-61

Le titre de vente consiste dans l’expédition du cahier des conditions de vente revêtue de la formule exécutoire, à la suite de laquelle est transcrit le jugement d’adjudication.

Si les renseignements d’identité fournis par l’adjudicataire sont incomplets au regard des exigences de la publicité foncière, l’avocat de l’adjudicataire les complète par une déclaration écrite remise au greffe au plus tard le troisième jour ouvrable suivant l’audience d’adjudication. Cette déclaration complémentaire est annexée au titre de vente. En cas de difficulté, le greffe en réfère au juge qui statue par une ordonnance non susceptible d’appel.

Article R. 322-62

Le titre de vente est délivré par le greffier à l’adjudicataire. Il l’est également, à sa

demande, au créancier poursuivant pour procéder aux formalités de publicité du titre à défaut de diligence à cet effet par l’adjudicataire.

Si la vente forcée comprend plusieurs lots, il est délivré une expédition par acquéreur.

La quittance du paiement des frais est annexée au titre de vente.

Article R. 322-63

Le titre de vente est publié au bureau des hypothèques selon les règles prévues pour les ventes judiciaires, à la requête de l’acquéreur ou, à son défaut, du créancier poursuivant la distribution.

Sous-section 7 : Les effets de l’adjudication

Article R. 322-64

Sauf si le cahier des conditions de vente prévoit le maintien dans les lieux du débiteur saisi, l’adjudicataire peut mettre à exécution le titre d’expulsion dont il dispose à l’encontre du saisi et de tout occupant de son chef n’ayant aucun droit qui lui soit opposable à compter du versement du prix ou de sa consignation et du paiement des frais taxés.

Article R. 322-65

Sur requête de l’adjudicataire, le juge de l’exécution, qui constate la purge des hypothèques et privilèges pris sur l’immeuble du chef du débiteur, ordonne la radiation des inscriptions correspondantes au bureau des hypothèques.

L’ordonnance n’est pas susceptible d’appel.

Sous-section 8 : La réitération des enchères

Article R. 322-66

A défaut pour l’adjudicataire de payer dans les délais prescrits le prix, les frais taxés ou les droits de mutation, le bien est remis en vente à la demande du créancier poursuivant, d’un créancier inscrit ou du débiteur saisi, aux conditions de la première vente forcée.

Article R. 322-67

Toute personne qui poursuit la réitération des enchères se fait délivrer par le greffe un certificat constatant que l’adjudicataire n’a pas justifié du versement du prix ou de sa


148

consignation ou du paiement des frais taxés ou des droits de mutation.

La personne qui poursuit la réitération des enchères fait signifier le certificat au saisi, à l’adjudicataire et, le cas échéant, au créancier ayant sollicité la vente.

Outre les mentions prescrites pour les actes d’huissier de justice, la signification faite à l’acquéreur comporte, à peine de nullité :

1° La sommation d’avoir à payer le prix, les frais taxés et les droits de mutation dans un délai de huit jours ;

2° Le rappel des dispositions du deuxième alinéa de l’article L. 322-12 et des articles R. 311-6, R. 322-56, R. 322-58, R. 322-68, R. 322-69 et R. 322-72.

Article R. 322-68

L’adjudicataire peut contester le certificat dans un délai de quinze jours suivant sa signification. La décision du juge de l’exécution statuant sur cette contestation n’est pas susceptible d’appel.

Article R. 322-69

Faute pour l’adjudicataire de satisfaire à la sommation qui lui a été faite, l’immeuble est remis en vente par la voie d’une nouvelle adjudication.

La nouvelle audience de vente est fixée par le juge de l’exécution sur requête de la partie qui poursuit la réitération des enchères, à une date comprise dans un délai de deux à quatre mois suivant la date de la signification du certificat du greffe à l’acquéreur.

En cas de contestation du certificat prévu à l’article R. 322-67, ce délai court à compter de la date de la décision de rejet.

Le débiteur saisi, le créancier poursuivant, les créanciers inscrits et l’adjudicataire défaillant sont avisés par le greffe de la date de l’audience par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Article R. 322-70

Les formalités de publicité sont réitérées dans les formes et conditions prévues par les articles R. 322-31 à R. 322-36.

Elles comportent, en outre, le montant de l’adjudication.

Article R. 322-71

Le jour de l’audience, les enchères sont réitérées dans les conditions prévues par les articles R. 322-39 à R. 322-49.

Article R. 322-72

L’adjudicataire défaillant de la vente initiale conserve à sa charge les frais taxés lors de cette adjudication. Passé un délai de deux mois suivant celle-ci, il est tenu des intérêts au taux légal sur son enchère jusqu’à la nouvelle vente.

La personne déclarée adjudicataire à l’issue de la nouvelle adjudication doit les frais afférents à celle-ci.

TITRE III : LA DISTRIBUTION DU PRIX

Chapitre Ier : Dispositions générales

Article R. 331-1

La distribution du prix de l’immeuble est poursuivie à la diligence du créancier saisissant ou, à son défaut, du créancier le plus diligent ou du débiteur.

Article R. 331-2

Les frais de la procédure de distribution, hormis ceux des contestations ou réclamations, sont avancés par la partie sollicitant la distribution et prélevés par priorité à tous autres.

Article R. 331-3

La procédure de distribution du prix de l’immeuble régie par le présent titre s’applique, sauf dispositions contraires, à la répartition entre créanciers du prix d’un immeuble vendu en dehors de toute procédure d’exécution, après purge des inscriptions.

En ce cas, la procédure est poursuivie par la partie la plus diligente devant le tribunal de grande instance.

La juridiction désigne un séquestre des fonds, à moins que la consignation auprès de la Caisse des dépôts et consignations ne soit ordonnée. La rétribution du séquestre est prélevée sur les fonds à répartir et supportée par les créanciers, au prorata de la somme qui revient


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à chacun d’eux. En cas de contestation, cette rétribution est fixée par le tribunal.

Chapitre II : La distribution amiable

Article R. 332-1

Lorsqu’il n’existe qu’un créancier répondant aux conditions de l’article L. 331-1, celui-ci adresse, dans un délai de deux mois suivant la publication du titre de vente, au séquestre ou à la Caisse des dépôts et consignations, une demande de paiement de sa créance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

La demande de paiement est motivée.

Lorsque la distribution fait suite à une saisie immobilière, la demande est accompagnée d’un état hypothécaire certifié à la date de la publication du commandement de payer valant saisie, d’une copie revêtue de la formule exécutoire du jugement d’orientation et, selon le cas, du jugement d’adjudication ou du jugement constatant la fin de l’instance, à laquelle est annexée une copie du contrat de vente amiable ainsi que d’un certificat du greffe du juge de l’exécution attestant qu’aucun créancier inscrit après la date de la publication du commandement n’est intervenu dans la procédure. Le certificat du greffe ne peut être délivré avant l’expiration d’un délai d’un mois suivant la publication du titre de vente.

Le séquestre ou la Caisse des dépôts et consignations procède au paiement dans le mois de la demande. A l’expiration de ce délai, les sommes dues portent intérêt au taux légal.

Dans le même délai, il informe le débiteur du montant versé au créancier et, le cas échéant, lui remet le solde.

Le séquestre ou la Caisse des dépôts et consignations ne peut refuser le paiement que si les documents produits démontrent l’existence d’un autre créancier répondant aux conditions de l’article L. 331-1. En cas de contestation, le juge de l’exécution est saisi par le créancier poursuivant ou le débiteur.

Article R. 332-2

Lorsqu’il existe plusieurs créanciers répondant aux conditions de l’article L. 331-1, la partie

poursuivante notifie, dans les deux mois suivant la publication du titre de vente, une demande de déclaration actualisée des créances aux créanciers inscrits ainsi que, si elle en a connaissance, aux créanciers énumérés à l’article 2375 du code civil.

Le décompte actualisé est produit par conclusions d’avocat, dans les quinze jours suivants la demande qui en est faite. A défaut, le créancier est déchu des intérêts postérieurs à la déclaration prévue au 4° de l’article R. 322-7 ou à l’article R. 322-13. Lorsqu’une déclaration de créance n’avait pas à être faite en vertu de ces dispositions, la demande de déclaration actualisée de créance vaut sommation au sens de l’article L. 331-2.

Nonobstant la déchéance qu’ils encourent dans la procédure de distribution en application de l’article L. 331-2, les créanciers sommés de déclarer leur créance et qui ont omis de le faire peuvent y procéder dans les formes prévues par l’alinéa ci-dessus aux fins de se voir répartir le solde éventuel.

Article R. 332-3

La partie poursuivante élabore un projet de distribution. A cette fin, elle peut convoquer les créanciers.

Article R. 332-4

Le projet de distribution est établi et notifié aux créanciers mentionnés à l’article R. 332-2 et au débiteur ainsi que, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au syndic qui a formé l’opposition prévue par l’article 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans un délai d’un mois suivant l’expiration du délai imparti aux créanciers pour actualiser leur créance.

Article R. 332-5

La notification mentionne à peine de nullité :

1° Qu’une contestation motivée peut être formée par acte d’avocat à avocat, auprès de la partie poursuivante, accompagnée des pièces justificatives nécessaires ;

2° Qu’à défaut de contestation dans le délai de quinze jours suivant la réception de la notification, le projet est réputé accepté et


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qu’il sera soumis au juge de l’exécution aux fins d’homologation.

Article R. 332-6

A défaut de contestation ou de réclamation dans les quinze jours suivant la réception de la notification, la partie poursuivante, ou, à défaut, toute partie au projet de distribution sollicite son homologation par le juge. A peine d’irrecevabilité, la requête est formée dans un délai d’un mois à compter de l’expiration du délai précédent.

Le juge de l’exécution confère force exécutoire au projet de distribution après avoir vérifié que tous les créanciers parties à la procédure et le débiteur ont été en mesure de faire valoir leurs contestations ou réclamations dans le délai prévu à l’article R. 332-5.

Article R. 332-7

Lorsque le projet de distribution fait l’objet d’une contestation, le requérant convoque les créanciers parties à la procédure et le débiteur. Les intéressés sont réunis dans un délai compris entre quinze jours et un mois suivant la première contestation.

Article R. 332-8

Si les créanciers parties à la procédure et le débiteur parviennent à un accord sur la distribution du prix et, lorsqu’il est fait application de l’article R. 331-3, sur la mainlevée des inscriptions et publications, il en est dressé un procès-verbal signé des créanciers et du débiteur.

Une copie en est remise ou adressée au débiteur et aux créanciers.

A la requête de la partie la plus diligente, le juge de l’exécution confère force exécutoire au procès-verbal d’accord sur production de celui-ci, après en avoir vérifié la régularité.

Article R. 332-9

Les notifications et les convocations auxquelles donne lieu le présent chapitre sont faites conformément aux règles des notifications entre avocats, sauf à procéder par voie de signification à l’égard du débiteur n’ayant pas constitué avocat. L’article 652 du code de procédure civile est applicable.

Article R. 332-10

Aux requêtes mentionnées aux articles R. 332-6 et R. 332-8 sont joints :

1° Un état hypothécaire postérieur à la publication de la vente ;

2° Les justificatifs de réception du projet de distribution ;

3° Le projet de distribution ou le procès-verbal d’accord contenant, le cas échéant, autorisation de mainlevée des inscriptions et radiation du commandement de payer valant saisie.

Lorsque le prix de vente provient d’une saisie immobilière, il est joint en outre :

1° Le cahier des conditions de vente ;

2° Le jugement d’orientation ;

3° Selon le cas, le jugement constatant la vente auquel est annexée la copie du contrat de vente amiable ou le jugement d’adjudication.

L’ordonnance statuant sur la requête n’est pas susceptible d’appel.

Chapitre III : La distribution judiciaire

Article R. 333-1

A défaut de procès-verbal d’accord revêtu de la formule exécutoire, la partie poursuivante saisit le juge de l’exécution en lui transmettant le projet de distribution, un procès-verbal exposant les difficultés rencontrées ainsi que tous documents utiles.

A défaut de diligence de la partie poursuivante, toute partie intéressée peut saisir le juge de l’exécution d’une requête aux fins de distribution judiciaire. Lorsque la distribution porte sur des sommes provenant d’une saisie immobilière, la demande est formée conformément à l’article R. 311-6. A défaut, elle est formée par assignation.

Article R. 333-2

Lorsqu’il y a lieu à ventilation du prix de plusieurs immeubles vendus collectivement, le juge, à la demande des parties ou d’office, peut désigner un expert par ordonnance. Le juge fixe le délai dans lequel l’expert dépose son rapport au vu duquel la ventilation sera prononcée.


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Article R. 333-3

Le juge établit l’état des répartitions et statue sur les frais de distribution. Le cas échéant, le juge ordonne la radiation des inscriptions des hypothèques et privilèges sur l’immeuble prises du chef du débiteur.

L’appel contre le jugement établissant l’état des répartitions a un effet suspensif.

Chapitre IV : Dispositions communes

Article R. 334-1

Après la publication du titre de vente et au vu d’un état hypothécaire, le créancier de premier rang peut demander, par requête au juge de l’exécution, à être payé à titre provisionnel pour le principal de sa créance par le séquestre ou la Caisse des dépôts et consignations.

La décision du juge de l’exécution est notifiée par le créancier de premier rang au débiteur et aux créanciers inscrits lesquels disposent d’un délai de quinze jours pour faire opposition à cette décision. Les intérêts, frais et accessoires de cette créance sont payés une fois le projet de distribution devenu définitif.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Article R. 334-2

Le séquestre ou la Caisse des dépôts et consignations procède au paiement des créanciers et le cas échéant du débiteur, dans le mois de la notification qui lui est faite, selon le cas, du projet de distribution homologué ou du procès-verbal d’accord revêtu de la formule exécutoire ou d’une copie revêtue de la formule exécutoire de la décision arrêtant l’état de répartition.

Article R. 334-3

Le délai à l’expiration duquel le versement du prix de vente ou sa consignation auprès de la Caisse des dépôts par l’acquéreur produit à l’égard du débiteur tous les effets d’un paiement est de six mois.

Jurisprudence :

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

1re Chambre B

ARRÊT AU FOND DU 06 DECEMBRE 2012

RESUMÉ

Alors qu'un commandement de saisie venait d'être délivré sur un immeuble à usage industriel, le saisi a signé une promesse synallagmatique de vente portant sur le bien litigieux. Les contractants ont assorti la promesse de vente d'une condition suspensive de mainlevée des hypothèques et inscriptions grevant le bien et notamment de la radiation du commandement de saisie immobilière. La condition de radiation a été réalisée, mais en application de l’article 2198 du Code civil, le droit de signer une promesse

synallagmatique de vente était lui-même conditionné à la radiation préalable du commandement de saisie. Le saisi n'était pas encore réinvesti dans son droit de s'engager et de contracter une obligation, soumise ou non à conditions, à propos de ce bien. Cette situation d'indisponibilité du bien a en toute hypothèse complètement faussé la relation contractuelle, le promettant étant dans une situation inégale, de faiblesse, prêt à accepter toutes les conditions imposées par le co-contractant pour éviter la saisie. En conséquence, la promesse synallagmatique de vente portant sur un bien indisponible, est atteinte de nullité.


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Doctrine administrative :

RM :

Question n° : 94727 de Mme Muriel Marland-Militello (Union pour un Mouvement Populaire - Alpes-Maritimes)Ministère interrogé > Justice et libertésMinistère attributaire > Justice et libertés Rubrique > saisies et sûretés Tête d’analyse > saisie immobilière Analyse > mise à prix. Réglementation

Question publiée au JO le : 30/11/2010 page : 13139 Réponse publiée au JO le : 19/07/2011 page : 7870 Date de renouvellement : 08/03/2011 Date de renouvellement : 14/06/2011

Texte de la question

Mme Muriel Marland-Militello appelle l’attention de M. le garde des sceaux, ministre de la justice et des libertés, sur les modalités relatives aux procédures de saisie immobilière. En effet le décret n° 2006-936 du 27 juillet 2006 relatif aux procédures de saisie immobilière et de distribution du prix d’un immeuble ne permet plus de procéder à la vente amiable sans autorisation judiciaire. Et de plus la vente n’est possible que dans la mesure où le prix de vente n’est pas inférieur à celui fixé par le juge de l’exécution ayant autorisé cette vente amiable. Pourtant dans certains cas, le prix fixé se révèle supérieur au prix du marché permettant de trouver rapidement acquéreur. Or, même dans le cas où la somme proposée par l’acquéreur suffit à couvrir intégralement le montant des créances, la vente amiable ne peut pas être autorisée et la vente par adjudication judiciaire du bien devient inévitable, ce qui retarde le paiement des créanciers et n’est pas le plus agréable pour le débiteur. Aussi aimerait-elle savoir s’il serait envisageable de modifier le décret sus-mentionné afin que le montant fixé par le juge de l’exécution ne bloque pas la vente amiable si le montant de l’opération couvre l’intégralité des montants dus aux créanciers inscrits.

Texte de la réponse

Le débiteur qui fait l’objet d’une procédure de saisie immobilière peut vendre lui-même son bien, de gré à gré, dans trois hypothèses,

répondant à des régimes différents. En premier lieu, le débiteur peut être autorisé à vendre à l’amiable son bien sur autorisation judiciaire, en application de l’article 2201 du code civil. Dans ce cas, le décret n° 2006-936 du 27 juillet 2006 relatif aux procédures de saisie immobilière et de distribution du prix d’un immeuble encadre les conditions de vente amiable, à l’effet d’éviter, dans l’intérêt commun des parties, que le débiteur ne vende son bien à vil prix, notamment pour échapper aux poursuites. Le juge de l’exécution autorise la vente amiable à la demande du débiteur, après s’être assuré qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes, compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur. Le jugement qui autorise la vente amiable mentionne notamment le prix en deçà duquel le bien immobilier ne peut être vendu, en fonction des éléments fournis par les parties, en particulier le débiteur. Ce faisant, le juge ne fixe pas le prix de vente, mais un montant minimal en rapport avec l’état du marché, de façon à laisser une certaine marge de manœuvre au débiteur dans la vente de son bien. En revanche, si ce plancher ne peut être respecté par le débiteur, il est apparu préférable, tant dans son intérêt que dans celui de ses créanciers, que la vente ait lieu alors aux enchères publiques. En deuxième lieu, l’article 2200 du code civil autorise, en toute hypothèse, le débiteur à vendre le bien avec désintéressement des créanciers. En effet, en application de cet article, la vente du bien par le débiteur est opposable aux créanciers lorsque l’acquéreur consigne une somme suffisante pour acquitter en principal, intérêts et frais, ce qui est dû aux créanciers inscrits ainsi qu’au saisissant, cette somme étant alors affectée au paiement de ces derniers. Dans ce cas, le débiteur qui dispose d’un acquéreur pour un prix suffisant pour désintéresser ses créanciers peut conclure la vente, même si ce prix s’avère inférieur au montant éventuellement fixé par le juge de l’exécution


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ayant autorisé une vente amiable. En troisième lieu, il est toujours permis aux parties de mettre un terme à la procédure de saisie immobilière, notamment en s’accordant sur la vente du bien à un montant désintéressant en tout ou partie les créanciers dans la procédure. Dans ces conditions, il n’apparaît pas

souhaitable de modifier la procédure de saisie immobilière.

Article :

. Code des assurances

Article L. 121-13

Les indemnités dues par suite d’assurance contre l’incendie, contre la grêle, contre la mortalité du bétail, ou les autres risques, sont attribuées sans qu’il y ait besoin de délégation expresse, aux créanciers privilégiés ou hypothécaires, suivant leur rang.

Néanmoins, les paiements faits de bonne foi avant opposition sont valables.

Il en est de même des indemnités dues en cas de sinistre par le locataire ou par le

voisin, par application des articles 1733 et 1382 du code civil.

En cas d’assurance du risque locatif ou du recours du voisin, l’assureur ne peut payer à un autre que le propriétaire de l’objet loué, le voisin ou le tiers subrogé à leurs droits, tout ou partie de la somme due, tant que lesdits propriétaire, voisin ou tiers subrogé n’ont pas été désintéressés des conséquences du sinistre, jusqu’à concurrence de ladite somme.

Jurisprudence :


Audience publique du 13 novembre 1997


Rejet

Président : M. Lemontey ., président Rapporteur : M. Bouscharain., conseiller apporteur

Avocat général : M. Gaunet., avocat général Avocats : la SCP Célice, Blancpain et Soltner, M. Vuitton., avocat(s)


LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Donne acte à la société CALIF du désistement de son pourvoi en ce qu’il est dirigé contre Mme X..., née Y... ;

Sur le moyen unique, pris en ses trois branches :

Attendu que la société Crédit à l’industrie française (CALIF), a consenti à Mme X..., en

vue de l’acquisition d’un fonds de commerce, un prêt garanti par un nantissement sur celui-ci, l’emprunteuse ayant délégué au prêteur l’indemnité de l’assurance couvrant le risque d’incendie contractée auprès des Assurances générales de France (AGF) ; que le prêteur a, en vertu de l’article L. 121-13 du Code des assurances, formé opposition au paiement de


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l’indemnité entre les mains de cet assureur et lui a demandé de l’aviser pour le cas où l’assuré cesserait d’être garanti par la police en cause ; que les AGF, sans répondre au prêteur, ont résilié la police pour défaut de paiement des primes ; que l’emprunteuse a ultérieurement cessé de rembourser le prêt ; que les locaux dans lesquels le fonds était exploité ont été détruits par incendie ; que le prêteur a recherché en justice la responsabilité de l’assureur en raison de son absence de réponse à sa demande d’information ;

Attendu que la société CALIF fait grief à l’arrêt attaqué (Paris, 28 juin 1995) de l’avoir déboutée de cette prétention, alors, selon le moyen, d’une part, que l’assureur qui n’informe pas le créancier duquel il a reçu une opposition du défaut de paiement des primes par l’assuré, engage sa responsabilité envers ce créancier, la cour d’appel, en décidant que le silence gardé par l’assureur n’était pas constitutif d’une faute ayant violé l’article 1382 du Code civil ; alors, d’autre part, que constitue une faute le silence gardé par l’assureur sur le refus d’assumer l’obligation d’information relative à une éventuelle résiliation de la police d’assurance, la cour d’appel, en décidant le contraire, ayant derechef violé l’article 1382 du Code civil ; alors, enfin, que, la police ayant été résiliée plus de 6 mois avant la défaillance de l’emprunteuse, les démarches qu’aurait pu alors effectuer la société prêteuse ne lui auraient pas permis de bénéficier de la police d’assurance, de sorte que la négligence de cette société ne pouvait être la cause directe de son préjudice, la cour d’appel ayant encore violé le texte précité ;

Mais attendu que l’opposition du créancier a pour seul effet d’informer l’assureur de l’existence de la délégation et de lui interdire de se libérer entre les mains de l’assuré ; que l’assureur ne peut se voir imposer unilatéralement par un tiers au contrat d’assurance une information sur la cessation de celui-ci et qu’aucune faute ne peut donc lui être imputée de ce chef ; d’où il suit qu’en aucune de ses branches, dont la troisième critique un motif surabondant, le moyen n’est fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi.

Décision attaquée : Cour d’appel de Paris , du 28 juin 1995


Audience publique du 13 novembre 2002


Rejet

Aubert, conseiller le plus ancien faisant fonction président M. Bouscharain., conseiller apporteur Mme Petit., avocat général La SCP Célice, Blancpain et Soltner, la SCP Baraduc et Duhamel, la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez., avocat(s)


LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant

Attendu qu’au mois d’avril 1985, la Banque hypothécaire européenne (BHE), créancier hypothécaire des époux X..., a, en application de l’article L. 121-13 du Code des assurances, fait opposition à titre éventuel au paiement des indemnités d’assurance relatives à l’immeuble affecté en garantie, entre les mains de la compagnie AGF, auprès de laquelle M. X... avait souscrit une assurance contre l’incendie ; que ce dernier ayant été placé en redressement puis en liquidation judiciaires, son mandataire liquidateur, Mme Y..., a souscrit une nouvelle police, se substituant à la précédente, à effet du 7 janvier 1988 ; que l’immeuble a été détruit par un incendie au mois de juillet 1991, et l’indemnité d’assurance versée entre les mains du mandataire liquidateur le 7 décembre 1993 ; que, par actes des 19 avril 1995 et 11 juin 1996, la BHE, devenue Banque immobilière européenne, soutenant que ce


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paiement lui était inopposable, a fait assigner le mandataire liquidateur et l’assureur, le premier en restitution, lesecond en paiement de l’indemnité d’assurance ; que l’arrêt confirmatif attaqué (Toulouse, 17 septembre 1998) l’a débouté de ses demandes ;

Sur les premier et second moyens réunis, pris en leurs quatre branches, tel qu’ils figurent au mémoire en demande et sont reproduits en annexe au présent arrêt ;

Attendu, sur la troisième branche du premier moyen, qu’il résulte de l’article L. 121-13 du Code des assurances que l’opposition du créancier a pour seul effet d’informer l’assureur de l’existence de la délégation et de lui interdire de se libérer entre les mains de l’assuré ;

que l’assureur n’est pas, sauf stipulation contraire de son contrat, tenu d’informer le créancier opposant de la cessation de celui-ci et qu’aucune faute ne saurait lui être imputée de ce chef en l’absence d’une telle stipulation ; que la cour d’appel, ayant constaté que la police initiale avait été résiliée et remplacée, plus de trois ans avant l’incendie, par une nouvelle police qui, souscrite par le mandataire liquidateur, n’avait fait l’objet d’aucune opposition de la part du créancier hypothécaire, en a déduit que le paiement de l’indemnité d’assurance, intervenu avant toute opposition, devait être tenu pour valable ; qu’elle a, par ces seuls motifs, procédant de son appréciation souveraine de la bonne foi de l’assureur et du bénéficiaire du paiement, légalement justifié sa décision au regard de l’article L. 121-13, alinéa 2, du Code des assurances ; d’où il suit que les moyens, mal fondés en leur troisième branche, sont pour le surplus inopérants, en ce qu’ils critiquent soit les motifs erronés mais surabondants pris de ce que l’action directe du créancier hypothécaire contre l’assureur serait soumise à la prescription biennale de l’article L. 114-1 du Code précité, ou de ce que son droit personnel sur l’indemnité d’assurance serait primé par les créances superprivilégiées ou par les dettes prévues à l’article 40 de la loi du 25 janvier 1985, soit à des motifs dont la cour d’appel n’a tiré aucune conséquence juridique ;Et sur le troisième

moyen, pris en ses deux branches, tel qu’il figure au mémoire en demande et est reproduit en annexe au présent arrêt ;

Attendu qu’en relevant que l’immeuble litigieux faisait partie de l’actif de la liquidation judiciaire de M. X..., la cour d’appel a répondu aux conclusions prétendument délaissées ; que le moyen manque en fait ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ; Condamne la Banque immobilière européenne, devenue la Compagnie européenne d’opérations immobilières aux dépens ;Vu l’article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette les demandes présentées par la Compagnie européenne d’opérations immobilières, venant aux droits de la BIE, la condamne à payer aux Assurances générales de France la somme de 800 euros et à Mme Y..., ès qualités, celle de 2 000 euros ;Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize novembre deux mille deux.

TRANSPORT D’INDEMNITE D’ASSURANCES L’EMPRUNTEUR s’oblige à justifier au PRÊTEUR, dans les deux mois des présentes, d’une police d’assurance contre l’incendie des biens ci-dessus désignés, pour un montant au moins égal à leur valeur. Si le bien donné en garantie est un terrain sur lequel une construction doit être édifiée, cette justification devra être apportée dans les deux mois de la mise hors d’eau de la construction. Tant que l’EMPRUNTEUR sera débiteur en vertu des présentes, ces biens devront rester assurés pour un montant au moins égal. Ce montant devra être augmenté si le PRÊTEUR le demande, notamment en vue de parer à toutes pertes pouvant résulter de l’application de la règle proportionnelle. A défaut d’accord, le nouveau montant sera fixé à dires d’experts. A toute demande du PRÊTEUR, l’EMPRUNTEUR devra justifier des assurances et du paiement des primes.


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Faute d’exécution de ces divers engagements, le PRÊTEUR pourra : - assurer lui-même les biens dont s’agit jusqu’au montant ci-dessus prévu à une ou plusieurs compagnies de son choix, aux frais de l’EMPRUNTEUR ; - agir contre l’EMPRUNTEUR comme il est dit sous le titre « Exigibilité anticipée » des conditions du prêt. En cas de sinistre, les sommes dues par les compagnies devront être versées au PRÊTEUR, sans le concours et hors la présence de l’EMPRUNTEUR, et ce jusqu'à concurrence du montant de la créance du PRÊTEUR en principal, intérêts et accessoires, d’après l’évaluation présentée par lui. Si le PRÊTEUR a trop perçu, l’EMPRUNTEUR aura un recours contre lui, mais il ne pourra en exercer

aucun contre les compagnies qui seront valablement déchargées dans les conditions ci-dessus prévues. Les présentes seront notifiées aux compagnies d’assurances. A cet effet, les parties requièrent le Notaire soussigné d’effectuer toutes formalités utiles. Notification des présentes avec opposition au paiement de l’indemnité sera faite à la compagnie d’assurance intéressée aux frais de l’EMPRUNTEUR.

Code :

. Code civil

Article 2474

Le tiers détenteur qui veut purger sa propriété en payant le prix, observe les formalités qui sont établies dans le chapitre VI du présent titre.

Article 2475

Lorsque, à l’occasion de la vente d’un immeuble hypothéqué, tous les créanciers inscrits conviennent avec le débiteur que le prix en sera affecté au paiement total ou partiel de leurs créances ou de certaines d’entre elles, ils exercent leur droit de préférence sur le prix et ils peuvent l’opposer à tout cessionnaire comme à tout créancier saisissant de la créance de prix. Par l’effet de ce paiement, l’immeuble est purgé du droit de suite attaché à l’hypothèque. A défaut de l’accord prévu au premier alinéa, il est procédé aux formalités de purge conformément aux articles ci-après.

Article 2476

Les contrats translatifs de la propriété d’immeubles ou droits réels immobiliers que les tiers détenteurs voudront purger de privilèges et hypothèques, seront publiés au

service chargé de la publicité foncière de la situation des biens, conformément aux lois et règlements concernant la publicité foncière.

Article 2477

La simple publication au service chargé de la publicité foncière des titres translatifs de propriété ne purge pas les hypothèques et privilèges établis sur l’immeuble. Le vendeur ne transmet à l’acquéreur que la propriété et les droits qu’il avait lui-même sur la chose vendue : il les transmet sous l’affectation des mêmes privilèges et hypothèques dont la chose vendue était grevée.

Article 2478

Si le nouveau propriétaire veut se garantir de l’effet des poursuites autorisées dans le chapitre VI du présent titre, il est tenu, soit avant les poursuites, soit dans le mois, au plus tard, à compter de la première sommation qui lui est faite de notifier aux créanciers, aux domiciles par eux élus dans leurs inscriptions : 1° Extrait de son titre, contenant seulement la date et la qualité de l’acte, le nom et la désignation précise du vendeur ou du donateur, la nature et la situation de la chose


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vendue ou donnée ; et, s’il s’agit d’un corps de biens, la dénomination générale seulement du domaine et des arrondissements dans lesquels il est situé, le prix et les charges faisant partie du prix de la vente, ou l’évaluation de la chose si elle a été donnée ; 2° Extrait de la publication de l’acte de vente ; 3° Un état hypothécaire sommaire sur formalités faisant apparaître les charges réelles qui grèvent l’immeuble.

Article 2479

L’acquéreur ou le donataire déclarera, par le même acte, qu’il est prêt à acquitter, sur-le-champ, les dettes et charges hypothécaires, jusqu’à concurrence seulement du prix, ou, s’il a reçu l’immeuble par donation, de la valeur qu’il a déclarée sans distinction des dettes exigibles ou non exigibles.

Article 2480

Lorsque le nouveau propriétaire a fait cette notification dans le délai fixé, tout créancier dont le titre est inscrit, peut requérir la mise de l’immeuble aux enchères et adjudications publiques, à la charge : 1° Que cette réquisition sera signifiée au nouveau propriétaire dans quarante jours, au plus tard, de la notification faite à la requête de ce dernier ; 2° Qu’elle contiendra soumission du requérant, de porter ou de faire porter le prix à un dixième en sus de celui qui aura été stipulé dans le contrat, ou déclaré par le nouveau propriétaire ; 3° Que la même signification sera faite dans le même délai au précédent propriétaire, débiteur principal ; 4° Que l’original et les copies de ces exploits seront signés par le créancier requérant, ou par son fondé de procuration expresse, lequel, en ce cas, est tenu de donner copie de sa procuration ; 5° Qu’il offrira de donner caution jusqu’à concurrence du prix et des charges. Le tout à peine de nullité.

Article 2481

A défaut, par les créanciers, d’avoir requis la mise aux enchères dans le délai et les formes prescrites, la valeur de l’immeuble demeure

définitivement fixée au prix stipulé dans le contrat, ou déclaré par le nouveau propriétaire lequel est, en conséquence, libéré de tout privilège et hypothèque, en payant ledit prix aux créanciers qui seront en ordre de recevoir, ou en le consignant.

Article 2482

En cas de revente sur enchères, elle aura lieu suivant les formes établies pour les ventes forcées sur saisie immobilière, à la diligence soit du créancier qui l’aura requise, soit du nouveau propriétaire. Le poursuivant énoncera dans les affiches le prix stipulé dans le contrat, ou déclaré, et la somme en sus à laquelle le créancier s’est obligé de la porter ou faire porter.

Article 2483

L’adjudicataire est tenu, au-delà du prix de son adjudication, de restituer à l’acquéreur ou au donataire dépossédé les frais et loyaux coûts de son contrat, ceux de la publication au fichier immobilier, ceux de notification et ceux faits par lui pour parvenir à la revente.

Article 2484

L’acquéreur ou le donataire qui conserve l’immeuble mis aux enchères, en se rendant dernier enchérisseur, n’est pas tenu de faire publier le jugement d’adjudication.

Article 2485

Le désistement du créancier requérant la mise aux enchères, ne peut, même quand le créancier paierait le montant de la soumission, empêcher l’adjudication publique, si ce n’est du consentement exprès de tous les autres créanciers hypothécaires.

Article 2486

L’acquéreur qui se sera rendu adjudicataire aura son recours tel que de droit contre le vendeur, pour le remboursement de ce qui excède le prix stipulé par son titre, et pour l’intérêt de cet excédent, à compter du jour de chaque paiement.


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Article 2487

Dans le cas où le titre du nouveau propriétaire comprendrait des immeubles et des meubles, ou plusieurs immeubles, les uns hypothéqués, les autres non hypothéqués, situés dans le même ou relevant du ressort territorial de plusieurs services chargés de la publicité foncière, aliénés pour un seul et même prix, ou pour des prix distincts et séparés, soumis ou non à la même exploitation, le prix de chaque immeuble frappé d’inscriptions particulières et séparées, sera déclaré dans la notification du

nouveau propriétaire, par ventilation, s’il y a lieu, du prix total exprimé dans le titre. Le créancier surenchérisseur ne pourra, en aucun cas, être contraint d’étendre sa soumission ni sur le mobilier, ni sur d’autres immeubles que ceux qui sont hypothéqués à sa créance et situés dans le même arrondissement ; sauf le recours du nouveau propriétaire contre ses auteurs, pour l’indemnité du dommage qu’il éprouverait, soit de la division des objets de son acquisition, soit de celle des exploitations.