CONSTRUIRE ET AMÉNAGER EN MONDE RURAL

Etude de faisabilité, Avoine - 3A Studio

Etude de faisabilité, Pouancé - 3A Studio

Etude de faisabilité, Port-des-Barques - 3A Studio

L’ Agence SIAM Conseil (qui a repris récemment les compétences du cabinet Agapes, spécialisé dans le développement durable) a décidé de consacrer une part importante de son ac�vité à ces demandes nouvelles des pe�tes

communes.

Les communes de taille modeste ne disposent aujourd’hui d’aucun conseil dans le domaine du montage d’opérations d’habitat.

Autant de questions posées, autant d’interrogations qui restent souvent sans réponses précises.

4Quel programme pouvons-nous imaginer ?

4Pouvons-nous introduire une certaine mixité dans le montage ?

4Pouvons-nous imposer une conception durable dans les aménagements ?

4L’opération souhaitée est-elle équilibrée financièrement ?

4Peut-elle se faire en plusieurs tranches adaptées aux besoins et aux moyens en équipements de la commune ?

4Quelle procédure d’urbanisme est la mieux adaptée au contexte de l’opération ?

4Comment recherche-t-on le futur partenaire aménageur ?

Notre souhait : mettre notre capacité d’expertise, de conseil et d’accompagnement au service des petites communes.

La nouvelle en�té dispose des deux compétences complémentaires nécessaires à une bonne appréhension de l’aménagement : la programma�on, les procédures et les finances d’une part et la qualité des aménagements d’autre part.

Alors que faire ? LAISSER MOURIR LES VILLAGES OU INVENTER DES

SOLUTIONS NOUVELLES ?

Les communes rurales et péri urbaines se voient actuellement reléguées au rang de parias du développement.Les nouveaux documents de planification leur dénient quasiment tout droit au développement.

Les aménageurs lotisseurs ont déserté les petites communes.Pendant ce temps les écoles et les commerces locaux menacent de fermeture...

Or des familles cherchent un logement et veulent scolariser leurs enfants dans ces communes. Les maires ne peuvent leur offrir de perspectives.

QUELQUES ILLUSTRATIONS :

Port des Barques (17)• Commune de 1800 habitants située à l’embouchure de la Charente. Sinistrée par la

tempête Xynthia, elle se doit de répondre au défi de la reconstruction pour permettre aux habitants touchés de rester vivre dans leur commune de résidence. 3 terrains sont susceptibles de répondre aux besoins.

• L’équipe SIAM Conseil (ex SIAM-Centre) mandatée propose une programmation sur les 3 terrains (locatif, primo et petits terrains à bâtir) : 30 logements sur le 1er et une vingtaine sur les deux suivants. Un bilan financier de l’opération permet aux élus de mesurer l’intérêt des opérations. Des Tables Rondes sont organisées avec plusieurs acteurs régionaux de l’immobilier qui confirment les valeurs inscrites dans les bilans de SIAM Conseil.

• SIAM Conseil organise une consultation officielle des aménageurs : deux sociétés répondent à l’attente des élus et sont retenues pour aménager les deux 1ers sites.

• La commune étend la mission de SIAM Conseil pour l’accompagner jusqu’au démarrage des travaux. Phase en cours.

Communauté de Communes du Vouvrillon (37)• Communauté composée de 8 communes qui totalisent 20 200 habitants, située au nord de l’agglomération tourangelle. La

communauté est confrontée au devenir d’une friche industrielle lourde au cœur d’un secteur à vocation touristique et viticole. Elle souhaite se rendre acquéreur du bien vacant qui constitue une verrue dans le paysage classé du vignoble et envisage de le convertir en secteur résidentiel.

• La communauté a confié au cabinet SIAM Conseil (assisté d’une équipe technique) une mission 1 d’expertise de la valeur du bien au regard de la qualité des locaux, mais également en fonction de la destination future des biens. Une mission 2 a consisté à proposer aux élus communautaires une programmation habitat, ainsi que la définition des coûts d’aménagement et enfin, après validation des deux 1ères étapes, une mission 3 consacrée à la proposition d’un schéma de maîtrise d’ouvrage.

• L’Agence a assisté la communauté dans ses négociations avec les services de l’Etat et avec le propriétaire.

• Elle a retenu l’hypothèse d’un lotissement de 30 unités environ dont le produit permet à la communauté de couvrir une part significative du coût de l’ensemble.

Etival-lès-le-Mans (72)• Commune rurale de 2100 habitants située à 20 km du Mans. Etival souhaite, à l’issue de l’approbation de son PLU, ouvrir une zone classée AU1 de 4 ha environ à

l’urbanisation. Les candidats aménageurs, qui s’étaient manifestés avant la crise, sont aujourd’hui aux abonnés absents. Ils ont cependant laissé aux propriétaires le souvenir de valeurs supérieures à ce que le marché actuel peut supporter.

• La commune a confié à l’agence une mission de faisabilité destinée à étudier les conditions de sortie d’une opération d’une cinquantaine d’unités associant du locatif et des lots de terrains à bâtir.

• La seconde mission consiste à assister la commune dans ses relations avec les propriétaires des terrains et à envisager les conditions financières d’un accord entre les deux parties.

• La 3ème phase de la mission consistera à proposer un schéma procédural et de maîtrise d’ouvrage : étude en cours.

Pouancé (49)• Commune de 3000 habitants, située à l’intersection de trois départements :

l’Ille et Vilaine, la Loire Atlantique et le Maine et Loire et à une quinzaine de kilomètres de Châteaubriant, Pouancé souhaite aménager un secteur classé en 1AU de 2,3 ha afin de proposer des terrains attractifs pour les habitants de la commune. Son objectif est de maîtriser les prix de vente des terrains tout en assurant la qualité de ce nouveau quartier, situé dans la perspective du château médiéval.

• La commune a confié à l’agence SIAM Conseil (ex-AgAPEs) une mission d’assistance à l’élaboration du permis d’aménager, destinée à définir les objectifs de l’opération en relation avec les enjeux environnementaux et énergétiques du site, puis à encadrer la qualité des aménagements et de la construction.

• Une séance de sensibilisation suivie de visites d’opérations et d’ateliers de travail sur les scénarios d’aménagement ont permis d’aboutir à la définition des principes d’aménagement.

• La mission entre actuellement dans la phase de transcription des règles et préconisations dans le règlement écrit et graphique du permis d’aménager et dans le cahier des charges à la construction.

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Etude de faisabilité, Pouancé - 3A Studio

Etude de faisabilité, Port-des-Barques - 3A Studio

Etude de faisabilité, Site Corona- Urban’ism

contact : SIAM Conseil, tours@siamconseil.com tél. 02 47 36 20 21 - h�p://www.siamconseil.com/contact : SIAM Conseil, tours@siamconseil.com tél. 02 47 36 20 21 - h�p://www.siamconseil.com/

Le

DÉVELOPPEMENT DURABLE EN MONDE RURAL ET PÉRI-URBAIN

Une démarche simple adaptée au contexte et aux moyens des petites communes : La prise en compte du développement durable :

LA PROGRAMMATION :• Capacité, types de financements, taille

des terrains etc.• Quel développement durable ? • Quel besoin foncier ?

1

LE MONTAGE FINANCIER :• Quel équilibre financier ?• Quel effort communal ? Quelles

participations de l’aménageur ?

3

LE PHASAGE :• Combien de tranches de réalisation ?

Quelle durée ?

2

LES ORIENTATIONS D’AMÉNAGEMENT :• Quel schéma d’aménagement ?

Comment traduit-on les orientations de programme et de développement durable sur le site retenu ?

4

LE STATUT DE L’OPÉRATION ET LE TYPE D’OPÉRATEURS :• Maîtrise d’ouvrage communale ou privée ?• Mode de sélection des futurs opérateurs ?

6 LA PROCÉDURE D’URBANISME ET LES ADAPTATIONS RÈGLEMENTAIRES :• Permis d’aménager ? ou Z.A.C. ?• PAE, PUP ou participations fiscales ?

5

LA NÉGOCIATION FONCIÈRE : • A quel prix le foncier doit il être négocié ?• Participation possible aux rencontres avec

les propriétaires fonciers.

7

L’ACCOMPAGNEMENT EN PHASE OPÉRATIONELLE :• Rédaction du cahier des charges de

consultation,• Organisation de la consultation,• Analyse des offres,• Animation des auditions et rédaction du

rapport d’analyse,• Rédaction du protocole avec l’opérateur

retenu.

9

LA CONSULTATION :Celle-ci peut revêtir deux formes différentes :1. La consultation d’opérateurs

aménageurs quand le contexte le permet. Dans ce cas, elle intègre :• Rédaction du cahier des charges de

consultation,• Organisation de la consultation,• Analyse des offres,• Animation des auditions et rédaction du

rapport d’analyse,• Rédaction du protocole avec l’opérateur

retenu.2. La consultation d’équipes de maîtrise

d’oeuvre : dans ce cas, elle reprend les missions identiques à celles mentionnées ci-dessus.

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La prise en compte du développement durable s’intègre à chaque étape et s’adapte à tout type de procédure. Nous accompagnons les communes pour que l’équipe municipale exprime ses propres réponses à 4 questions principales :

LA SENSIBILISATION AUX ITEMS DU DÉVELOPPEMENT DURABLE ET DÉFINITION DES OBJECTIFS DE LA COMMUNE :

Une séance de sensibilisation. Elle peut être l’occasion d’asso-cier les services mais aussi les habitants.Engagement politique pour l’en-vironnement formalisé par une charte d’objectifs et de moyens d’action.

1

ELABORATION D’UN GUIDE DE LA CONSTRUCTION BBC :

Destiné aux acquéreurs, ce guide technique contextualisé et illustré vise à former et sécu-riser les particuliers dans leurs relations avec leurs maîtres d’oeuvre/constructeurs. Il s’agit d’anticiper la future réglementa-tion thermique tout en réduisant les coûts d’amortissement de la construction.

3

SENSIBILISATION, DÉFINITION DES OBJECTIFS PUIS TRANSCRIPTION EN ORIENTATIONS D’AMÉNAGEMENT :

Cette mission comprend l’assistance pour la transcription des objectifs dans les orientations d’aménagement du projet.

2

1. Quels sont les objectifs environnementaux de la commune ?2. Comment les inclure dans la procédure d’urbanisme ?3. Quels partenariats et quels outils de mise en oeuvre possibles ?4. Quels indicateurs de suivi ?

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Guide remis par la Commune de Châteauneuf-sur-Loire

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ELABORATION D’UN LIVRET D’ACCUEIL DES ACQUÉREURS :

Document pédagogique, il est le sup-port de communication de la commune vis-à-vis des acquéreurs.Il expose de manière accessible et lisible la philosophie d’aménagement du nouveau quartier.Il formalise et facilite l’appropriation de la démarche (comprendre les choix qui ont été faits en termes de règles de construction, de conditions d’implan-tation...).Ce document est aussi le relais en-tre l’aménagement, la construction durable, et les gestes simples du quotidien.

4Livret d‛accueil

du Quartier des Ouzines

Visites d’opérations exemplaires avec les élus de Chauvigny

Livret d’accueil des acquéreurs - Sepvret

Guide de la construction BBC - Châteauneuf-sur-Loire

La démarche présentée correspond au déroulement optimal de la méthode, celle qui permet d’aller au terme de la mission.Beaucoup de communes qui nous sollicitent ne souhaitent s’engager que partiellement tant que la faisabilité de l’opération n’est pas démontrée. Dans ces cas les missions 1, 2, et 3 constituent la tranche ferme. Les suivantes pouvant être engagées ultérieurement au travers de tranches optionnelles.Le coût des missions qui nous sont confiées varie de moins de 4 000 € pour des missions d’expertise rapide jusqu’à 15 000€ pour des missions complètes intégrant une phase de conception.Souple et adaptable aux objectifs propres à chaque équipe municipale, la démarche peut être engagée sous l’angle de la programmation et de la faisabilité ou de la définition des attentes de la Commune en matière de développement durable.