2018

LA DFISCALISATION

IMMOBILIRE

LES CONDITIONS RESPECTERLa loi Pinel est un dispositif qui sadresse uniquement aux logements neufs ou en tat futur dachvement. Certains logements anciens sont toutefois ligibles au dispositif mais ils doivent avoir fait lobjet dune rhabilitation lourde et tre remis ltat neuf, tout en respectant lensemble des conditions qui vont suivre. Le logement neuf doit ensuite tre affect la location, et doit tre occup titre de rsidence principale par le locataire.

Deux oprations maximum par an La loi Pinel est plus souple que sa prdcesseur Duflot en ce point : il est dsormais possible dacheter deux logements par an et de bnficier davantages fiscaux sur les deux oprations.

Le montant maximum retenu pour le calcul de la rduction dimpt est de 300 000 (rpartis dans un ou deux logements). Il est possible dinvestir une somme suprieure, cependant une fois dpass ce seuil, le dispositif Pinel noffre plus davantages et la rduction dimpt sappliquera dans la limite de 300 000 euros.

Autre limite du dispositif : les avantages fiscaux sinterrompent lorsque le prix dachat est suprieur 5 500 euros le mtre carr. Au mme titre que la limite sur le montant total de linvestissement, il est possible dacheter un logement dont le prix au mtre carr est suprieur 5 500 euros, mais cependant sans pouvoir bnficier des avantages fiscaux au-del de ce seuil.

Linvestisseur doit respecter le zonage fix par la loi Pinel. En effet il nest pas possible de bnficier du dispositif partout en France, puisque lobjectif de la loi est dencourager la construction de logements neufs uniquement dans des zones densment peuples.

Le zonage est rparti de la faon suivante Zone A Bis : Paris et 29 communes de la Petite Couronne Zone A : Proche Banlieue parisienne, Cte dAzur, Genevois, Ajaccio, Annemasse, Frjus, Lille, Lyon, Marseille Aix-en-Provence, Meaux, Menton, Montpellier, NiceZone B1 : Agglomrations de plus de 250 000 habitants, grande couronne parisienne, Annecy, Bayonne, Caen, Chambry, Cluses, Dijon, La Rochelle, Le Havre, Saint-Malo, DOM, Corse

Liste des villes en annexe

LES AMBITIONS DE LA LOILa vise principale de la loi est dencourager la construction de nouveaux logements par le biais davantages fiscaux offerts aux acqureurs, afin de rduire la tension locative prsente dans les grandes villes et en priphrie des grandes villes. Elle prsente galement dautres ambitions : Amliorer la qualit du parc locatif avec des biens

de grande qualit et qui rpondent des normes nergtiques prcises

Limiter la hausse des loyers dans des zones o la demande est trs importante

Rguler les constructions de logements en fonction des besoins et des zones gographiques

Soutenir lactivit conomique par le levier fiscal

POURQUOI INVESTIR EN PINEL?La loi Pinel fait bnficier aux investisseurs de rductions dimpts importantes. Sous rserve de respecter lensemble des conditions cites prcdemment, le bailleur peut profiter davantages fiscaux, variables selon la dure de la location et le montant de lacquisition :Si le bailleur sengage louer son bien pour une dure de 6 ans, il bnficiera dune rduction dimpt quivalente 12% du montant de lacquisition.

Si le bailleur sengage louer son bien pour une dure de 9 ans, il bnficiera dune rduction dimpt quivalente 18% du montant de lacquisition.

Dernire possibilit, sil sengage louer son bien pour une dure de 12 ans, il bnficiera dune rduction dimpt quivalente 21% du montant de lacquisition.

Enfin, un investissement en Loi Pinel prsente galement un autre intrt, savoir la dduction de toutes les charges telles que la taxe foncire, les frais de grance ou encore les intrts demprunts etc.

DFISCALISATION

LA LOI PINEL

Composition du foyer locataire

Lieu de situation du logement

Zone A bis (en ) Reste de la zone A (en ) Zone B1 (en )

Personne seule 37 126 37 126 30 260

Couple 55 486 55 486 40 410

Personne seule ou couple ayant une personne charge 72 737 66 699 48 596

Personne seule ou couple ayant deux personnes charges 86 843 79 893 58 666

Personne seule ou couple ayant trois personnes charge 103 326 94 579 69 014

Personne seule ou couple ayant quatre personnes charge 116 268 106 431 77 778

Majoration par personne charge supplmentaire partir de la

cinquime+12 954 +11 859 +8 677

Lencadrement des loyers Le bailleur en Loi Pinel devra respecter des plafonds de loyers, dfinis par deux paramtres : la zone dans laquelle se situe le bien et la notion de coefficients

Le prix des loyers sont galement encadrs par le principe des coefficients multiplicateurs et la taille du logement va dterminer le niveau des loyers appliqus. Le coefficient multiplicateur peut accroitre ou diminuer le plafond de loyer en fonction de la surface habitable du logement : plus le logement est grand, plus le coefficient est faible et vice versa.La formule pour le calcul du plafond de loyer est la suivante : 0,7 + (19 / surface utile). La surface utile correspond la surface habitable, majore des annexes, en fonction de leur nature, dans la limite de 8 mtres carrs.Prenons pour exemple un appartement neuf de 55 m Nice. Situ en zone A, le loyer devrait tre plafonn 686,85 euros (12,49/m x 55m). Cependant, il faut galement prendre en compte le coefficient multiplicateur, qui va venir impacter le plafond retenu pour le loyer. Dans le cas prsent ce plafond va tre augment puisque le coefficient multiplicateur est suprieur 1, savoir : 0,7 + (19 / 55m), soit 1,045. Ainsi le plafond de loyer que le bailleur devra respecter afin dtre ligible la Loi Pinel sera gal 686,85 x 1,045, soit 720,16 euros.

Les revenus des locataires Autre condition dligibilit la loi Pinel, les revenus des locataires. Ces derniers ne doivent pas dpasser certains seuils de revenus, qui sont dtermins en fonction de la zone du bien et de la composition du foyer.

Ces plafonds de revenus sont cependant levs et reprsentent plus de 80% de la population franaise, ce qui offre au propritaire un vaste choix dans la slection du locataire. Lengagement de location du bien doit au dpart tre de 6 ans minimum et peut atteindre 9 ans. Une fois cette priode coule, deux possibilits soffrent au propritaire. Il peut dcider de poursuivre la location de son bien sous le dispositif Pinel pour une, ou deux priodes de 3 ans, dans la limite de 12 ans ou bien il peut dcider de rcuprer la pleine proprit de son bien. Dans le premier cas il continuera de bnficier des avantages du dispositif et sil opte pour la deuxime possibilit, les avantages accords prendront fin.

Les normes nergtiquesLes logements doivent respecter les normes RT 2012, qui sont un ensemble de normes nergtiques fixs par le gouvernement.

FINANCEMENT SUR LES 9 PREMIRES ANNES

EXEMPLE D'ACQUISITION

Exemple de simulation en Loi PINEL (1)

VOUS FINANCEZ Remboursement mensuel

VOUS BNFICIEZ DE Loyer moyen mensuel (net de charges et de Taxe Foncire) Rduction dimpts mensuelle

EFFORT DPARGNE MOYEN MENSUEL:

Prix ttc de votre appartementFrais dacquisition (acte + garantie de prt)Rcupration de la TVA (20%)Montant total de linvestissementApport personnel

21% (2) de rduction dimpts sur 12 ans Dernires normes thermiques et phoniques (RT 2012) Possibilit de louer aux ascendants et descendants (hors du foyer fiscal)

-797

150 000 7 500

16 722 157 500

15 000

+597

=200 (1)

(1) Exemple dacquisition gnrique dun bien immobilier neuf de 38m de surface utile et dun montant de 150 000 TTC (stationnement inclus) en zone B1 dfinie en annexe de larticle 199 nonovicies du CGI, dans le cadre fiscal Pinel 2015, soit un montant dinvestissement total de 157 500 aprs provision sur frais dacquisition de 7 500 ; Hypothse dapport personnel de 15 000 ; Financement bancaire : Mensualits demprunt de 797,70 (assurance incluse), sur la base dun prt amortissable dune dure de 20 ans au taux fixe de 2,85% + assurance (Taux moyen constat auprs de 6 banques nationales et organismes de crdit au 10 fvrier 2015), cot total du crdit de 48 947,51 (assurance incluse, hors intrts intercalaires) ; Effort moyen dpargne mensuel de 200 ; Loyer mensuel moyen dun montant 398 , index sur lindice de rfrence (hypothse dindexation 1,0 % par an, net de charges et hors taxe foncire). Gain dimpt moyen de 245 / mois pendant les 9 premires annes (Rduction dimpts Pinel sur la base dune rduction de 18 % sur le prix de revient. (Rduction dimpts Pinel mensuelle sur la base dune rduction de 18 % sur le prix de revient de lopration + prise en compte dun dficit ou bnfice foncier moyen pour une TMI 30 %, sous rserve du respect de plafonds de loyers et de ressources du locataire en zone B1 dfini par dcret du 1er octobre 2014).(2) Rduction dimpt de 21% de lacquisition selon les conditions dligibilit de la loi Pinel pour un engagement locatif de 12 ans.

SIMULATION

INVESTISSEMENT PINEL

Liste des communes ligibles la loi Pinel zone A Bis

Paris, Chatou, Le Chesnay, Croissy-sur-Seine, Maisons-Laffitte, Marly-le-Roi, Le Pecq,

Rocquencourt, Saint-Germain-en-Laye, Vlizy-Villacoublay, Versailles, Le Vsinet, Viroflay,

Antony, Asnires-sur-Seine, Bagneux, Bois-Colombes, Boulogne-Billancourt, Bourg-la-Reine,

Chtenay-Malabry, Chtillon, Chaville, Clamart, Clichy, Colombes, Courbevoie, Fontenay-aux-

Roses, Garches, La Garenne-Colombes, Issy-les-Moulineaux, Levallois-Perret, Malakoff, Marnes-

la-Coquette, Meudon, Montrouge, Nanterre, Neuilly-sur-Seine, Le Plessis-Robinson,Puteaux,

Rueil-Malmaison, Saint-Cloud, Sceaux, Svres, Suresnes, Vanves, Vaucresson, Ville-dAvray,

Aubervilliers, Bagnolet, Les Lilas, Montreuil, Neuilly-Plaisance, Pantin, Le Pr-Saint-Gervais, Le

Raincy,