La dynamique des loyers du parc privé · 2020-04-04 · La dynamique des loyers du parc privé dans la métropole Aix Marseille Provence Sur la période de recensement précédente,

Observatoire des dynamiques de l’habitat à l’échelle de la métropole Aix Marseille Provence

Cahier n°2

La dynamique des loyers

du parc privé dans la métropole

Aix Marseille Provence

Décembre 2015

Obse

rvat

oire

des

dyn

amiq

ues

de l

’hab

itat

à l’é

chel

le d

e la

mét

ropo

le A

ix M

arse

ille

Prov

ence

2

ADIL 13 - Décembre 2015

La dynamique des loyers du parc privé dans la métropole Aix Marseille Provence

Table des matières

Introduction 3

Le parc locatif privé dans la métropole Aix Marseille Provence 4Un parc locatif privé développé mais très concentré 4Une croissance du parc locatif privé dans les villes périphériques 5Une surreprésentation des petits logements 8Peu de place pour les logements individuels dans le parc locatif privé 8Un logement sur deux construit entre 1945 et 1990 8Un parc privé potentiellement indigne très localisé 9Un parc locatif privé principalement occupé par des jeunes et des petits ménages 10Des locataires privés mobiles au nord, captifs de leur logement dans le sud 10De fortes disparités de revenus selon les différents segments du parc et le statut d’occupation 12

Dynamique des loyers du parc privé dans la métropole 13Des niveaux de loyers hétérogènes 14L’influence de l’université Aix-Marseille sur les loyers des petits appartements 14Des prix plutôt homogènes pour les appartements de type 3 et plus 14Vers une stabilisation ou une baisse des loyers à la relocation dans certains secteurs 14Les loyers des locataires stables augmentent moins vite que par le passé 15Observations locales 16

Problèmes de relocation dans les centre-anciens 16Logements étudiants et développement de la colocation 16Baisse des demandes liées aux mutations professionnelles 17Changement d’usage des locations saisonnières 17

Difficultés d’accès au parc locatif privé 18L’apport de neuf déstabilise le marché de l’ancien 18Des conditions d’accès de plus en plus restrictives 18Baisse d’intérêt des particuliers investisseurs 18

Synthèse et perspectives 19

Ce cahier est le deuxième numéro d’une série de cahiers thématiques à

dimension informative et analytique


3

Obse

rvat

oire

des

dyn

amiq

ues

de l

’hab

itat

à l’é

chel

le d

e la

mét

ropo

le A

ix M

arse

ille

Prov

ence


IntroductionDans le cadre du chantier « cohésion sociale et territoriale », la mission métropolitaine a chargé l’ADIL 13 de réaliser plusieurs cahiers thématiques et analytiques, dont celui-ci, qui a pour objet la dynamique des loyers dans le parc privé.

L’ensemble des éléments présentés dans ce cahier a pour objectif d’alimenter et d’enrichir les réflexions préalables à la mise en place de la métropole Aix Marseille Provence. Le suivi de ces indicateurs contribuera à une connaissance plus fine des territoires constituant la métropole.

Afin de mieux appréhender la dynamique des loyers du parc locatif privé, il est important de connaitre sa structure, son évolution ainsi que son état. Il faut porter attention aux caractéristiques de ses occupants, au travers d’indicateurs tels que la composition des ménages, l’âge de la personne de référence ou encore les revenus disponibles.

Après une première photographie du parc locatif privé, l’étude porte plus précisément sur les niveaux de loyers pratiqués au sein de la métropole. Trois échelles d’observation sont proposées :

- les loyers dans leur ensemble,- les loyers à la relocation, à savoir le loyer payé par les locataires entrés dans le logement lors de l’année de

collecte,- les loyers des locataires stables, à savoir le loyer payé par les locataires entrés dans le logement les années

précédant la collecte.

De cette analyse des loyers ressort un certain nombre d’observations locales. Elles sont le constat d’une diversité de marchés immobiliers au sein d’un même territoire, celui de la métropole. L’influence du bassin d’activité présent autour de l’Etang-de-Berre sur les demandes de mutations professionnelles ; le développement de la colocation à Aix-en-Provence, mais aussi à Marseille ; le changement d’usage des locations saisonnières… Autant de sujets propres à des secteurs bien précis.

Cette analyse des loyers a également permis d’identifier certains problèmes qui sont un frein à l’accès au parc locatif privé et empêchent la bonne fluidité du parcours résidentiel. La forte concurrence qui existe aujourd’hui entre le logement neuf et ancien a fragilisé le marché, au point d’entrainer une stabilité du marché, voire une baisse de loyer pour certains produits. L’inadéquation entre les ressources des locataires et le montant des loyers pratiqués reste très présente. Le nombre de demandes de délais de paiement, d’échéanciers ou encore d’impayés ne cesse d’augmenter et traduit une situation économique difficile. Enfin, la rentabilité liée aux investissements locatifs ayant baissé ces dernières années, il est difficile de convaincre de nouveaux investisseurs de s’intéresser au parc locatif privé. Il est également difficile de retenir ceux qui avaient fait ce choix quelques années auparavant. En effet, certains propriétaires bailleurs n’hésitent plus à vendre leurs biens qui sortiront parfois définitivement du parc locatif.

La lecture de cette étude est destinée à apporter les élements de décryptage du fonctionnement parfois complexe de ce marché locatif privé et de ses dynamiques.

Obse

rvat

oire

des

dyn

amiq

ues

de l

’hab

itat

à l’é

chel

le d

e la

mét

ropo

le A

ix M

arse

ille

Prov

ence

4



Le parc locatif privé dans la métropole Aix Marseille Provence

Un parc locatif privé développé mais très concentréAu 1er janvier 2012, le parc locatif privé comptait 247 492 logements, soit 31 % du total des résidences principales de la métropole. Il abrite près de 500 000 personnes. C’est dire l’enjeu que revêt ce segment du logement. À l’échelle nationale, la part des logements locatifs privés est de 25 %. Le sud-est possède un parc locatif privé plus développé qu’ailleurs sur le territoire national.

Le pourcentage élevé enregistré au sein de la métropole Aix Marseille Provence cache des disparités importantes. Les villes d’Aix-en-Provence et de Marseille, influent largement sur ce résultat. En effet, à Aix-en-Provence, 43 % des logements sont issus du parc locatif privé, à Marseille cette part est de 36 %, avec là aussi de fortes disparités selon les arrondissements.

À l’exception de quelques autres communes, la majorité des communes restantes possède un parc locatif privé inférieur aux 25 % enregistrés à l’échelle nationale.

Marseille

Aix-en-ProvenceIstres

Martigues

Salon-de-Provence

AubagnePoids des logements locatifs privés dans l'ensemble du parc

Supérieur à 30 %

Entre 25 et 30 %

Entre 18 et 24 %

Inférieur à 18 %

Le parc locatif privé dans la métropole Aix Marseille Provence en 2012

Sou

rce

: Ins

ee, R

P201

2 ex

ploi

tatio

n pr

inci

pale


5

Obse

rvat

oire

des

dyn

amiq

ues

de l

’hab

itat

à l’é

chel

le d

e la

mét

ropo

le A

ix M

arse

ille

Prov

ence


Structure du parc de logements de la métropole :

- Propriétaires : 51 %

- Locataires : 47 %. Dont locataires du parc privé : 31 % (dont 3 % meublés). Dont locataires du parc social : 16 %

- Logés gratuitement : 3 %Source : Insee, RP 2012

Logements locatifs privés dans les territoires de la métropole

- Agglopole Provence : 14 713 logements, soit 26 % du parc

- Pays d’Aix : 51 247 logements (31 %)

- Pays d’Aubagne et de l’Étoile : 9 610 logements (23 %)

- Pays de Martigues : 5 707 logements (19 %)

- Marseille Provence Métropole : 158 269 logements (34 %)

- Ouest Provence : 7 946 logements (20 %)Source : Insee

68 % des logements du parc locatif privé se concentrent dans les deux villes les plus peuplées de la métropole, Marseille et Aix-en-Provence.

Une croissance du parc locatif privé dans les villes périphériquesEntre 2007 et 2012, le parc locatif privé a augmenté de 8 658 logements, soit une évolution annuelle moyenne de + 0,7 %. Cette évolution s’est ralentie par rapport à la période précédente. Entre 1999 et 2007, ce parc augmentait de + 1,8 % chaque année, soit deux fois plus vite qu’aujourd’hui.

Si la majorité des communes enregistrent une augmentation du nombre de logements locatifs privés, 14 communes sur les 92 qui composent la métropole voient leur parc diminuer.

Au profit de quel autre segment du parc de logement ?1. À Port-de-Bouc, le parc locatif privé a diminué au profit du parc locatif social,2. Pour les communes d’Auriol, Beaurecueil, Cadolive, Cornillon-Confoux, Saint-Antonin-sur-Bayon, Septèmes-les-

Vallons et Vitrolles, la baisse du parc locatif privé s’est faite au bénéfice du parc des propriétaires occupants,3. Enfin, pour les communes d’Aubagne, Charleval, Gréasque, Martigues, Pélissanne et Trets, le parc des propriétaires

mais aussi le parc social se sont accrus au détriment du parc locatif privé.

Les évolutions les plus importantes s’observent en périphérie des grandes villes (Aix-en-Provence, Marseille, Aubagne et Salon-de-Provence), qui enregistrent des évolutions très faibles, voire nulles . S’il est indéniable que le segment locatif privé des communes limitrophes des villes-centres des intercommunalités prend de l’ampleur (marché de report), il faut toutefois tenir compte du fait que ces communes possèdent un parc de logements locatifs peu volumineux (entre 31 et 1 075 logements dénombrés). Les faibles effectifs enregistrés peuvent expliquer ces fortes évolutions.

Le glissement progressif du parc locatif privé des villes-centres vers la périphérie contribue à un certain rééquilibrage territorial de l’offre sur l’ensemble de la métropole.

Obse

rvat

oire

des

dyn

amiq

ues

de l

’hab

itat

à l’é

chel

le d

e la

mét

ropo

le A

ix M

arse

ille

Prov

ence

6



Marseille

Aix-en-

ProvenceIstres

Martigues

Salon-de-

Provence

Aubagne

Taux d'évolution annuel moyen 2007-2012

Supérieur à 3,7 %

Entre 2,1 et 3,7 %

Entre 0,6 et 2,1 %

Inférieur à 0,6 %

Evolution négative

Évolution 2007-2012 du parc locatif privé dans la métropole Aix Marseille Provence

Évolution annuelle moyenne du parc locatif privé par territoire :

Période de recensement 2007-2012

Période de recensement 1999-2007

Agglopole Provence + 2,3 % + 1,7 %Pays d’Aix + 0,7 % + 1,9 %Pays d’Aubagne et de l’Etoile - 0,1 % + 2,6 %Pays de Martigues - 0,8 % + 1,8 %Marseille Provence Métropole + 0,6 % + 1,7 %Ouest Provence + 2,2 % + 3,6 %Métropole Aix Marseille Provence + 0,7 % + 1,8 %

Source : Insee, RP2012 exploitation principale

Sou

rce

: Ins

ee, R

P201

2 ex

ploi

tatio

n pr

inci

pale


7

Obse

rvat

oire

des

dyn

amiq

ues

de l

’hab

itat

à l’é

chel

le d

e la

mét

ropo

le A

ix M

arse

ille

Prov

ence


Sur la période de recensement précédente, 1999-2007, la photographie est complétement différente. Les fortes évolutions du parc locatif privé sont observées sur les franges est et ouest du département et concernent des villes de tailles moyennes, voire importantes. Par ailleurs, le nombre de communes enregistrant une évolution négative du parc locatif privé était deux fois moins importantes (8 sur la période 1999-2007 ; 14 sur la période 2007-2012).

Cette seconde analyse tend à confirmer la tendance actuelle à savoir que le parc locatif privé rencontre des freins à son développement.

Marseille

Aix-en-

ProvenceIstres

Martigues

Salon-de-

Provence

Aubagne

Taux d'évolution annuel moyen 1999-2007

Supérieur à 3,7 %

Entre 2,1 et 3,7 %

Entre 0,6 et 2,1 %

Inférieur à 0,6 %

Evolution négative

Évolution 1999-2007 du parc locatif privé dans la métropole Aix Marseille Provence

Sou

rce

: Ins

ee, R

P201

2 ex

ploi

tatio

n pr

inci

pale

Obse

rvat

oire

des

dyn

amiq

ues

de l

’hab

itat

à l’é

chel

le d

e la

mét

ropo

le A

ix M

arse

ille

Prov

ence

8



Une surreprésentation des petits logementsLes 2 et 3 pièces sont nettement majoritaires dans le parc locatif privé (148 949 logements). 60 % du parc est composé de logements de type 2 et 3. Les T1 représentent 17 % du parc, les T4 et plus 22 %.Au regard des autres parcs de logements, le parc locatif privé se singularise par une surreprésentation des T1 et T2 (46 % dans le parc locatif privé, 16 % dans le parc locatif social, 8 % dans le parc des propriétaires). Cela en fait une de ses spécificités.

La typologie du parc locatif privé et son accès rapide répondent aux besoins de publics qui lui sont propres. Il est le parc privilégié des jeunes, des personnes seules, des personnes en situation d’urgence ou aux ressources financières limitées. Toutefois, il n’est pas occupé uniquement par ces profils et constitue un segment de parc essentiel pour la fluidité des parcours résidentiels de tous les ménages.

Peu de place pour les logements individuels dans le parc locatif privéAu 1er janvier 2012, la métropole comptait 204 726 logements locatifs privés de type collectif (82 %) et 39 439 logements de type individuel (17 %).

L’ensemble des territoires qui composent la métropole sont à dominante collective mais selon des proportions différentes. Si la métropole est constituée d’une majorité de logements de type collectif, le poids de MPM pèse beaucoup sur ce résultat. C’est le territoire qui possède, de loin, le volume et la part les plus élevés de logements collectifs privés (129 137 logements soit 89 % de la totalité des locations dénombrées sur le secteur). Ouest Provence et Agglopole Provence possèdent également une majorité de logements collectifs privés mais dans de moindres proportions (respectivement 62 % et 59 %).

L’offre en logements individuels est donc plutôt limitée au sein de la métropole (17 % contre 30 % en France métropolitaine). De plus, étant rares, les locataires sont très captifs de ce type de logements.

Un logement sur deux construit entre 1945 et 1990116 770 logements locatifs privés de la métropole ont été construits sur la période 1945-1990, soit la moitié du total de ce parc.

Un effort de construction important a été réalisé pendant la période d’après-guerre et ce jusqu’en 1990. Ces logements dominent l’ensemble des territoires de la métropole.

Sou

rce

: Ins

ee, R

P201

2 ex

ploi

tatio

n pr

inci

pale

Sou

rce

: Ins

ee, R

P201

2 ex

ploi

tatio

n pr

inci

pale

Sou

rce

: Ins

ee, R

P201

2 ex

ploi

tatio

n pr

inci

pale

% de résidences principalespotentiellement indignes (parc privé)

Plus de 12%

9 à 12%

6 à 9%

3 à 6%

Moins de 3%

Salon-de-Pce6%899

Aix-en-Pce5%

3076

Aubagne7%

1094

Marseille13%

40444

Martigues5%758

Istres4%526

1%7%

24%

35%

21%

13%17%

29% 31%

16%

5%2%3%

13%

39%34%

10%

2%

T1 T2 T3 T4 T5 T6

Répartition des logements selon le nombre de pièces et le statut d'occupation en 2012

Propriétaire Locataire parc privé Locataire parc social

29% 25% 29%40%

10%

38%

17%

71% 73% 70%59%

89%

62%

82%

Pays

de

Mar

tigue

s

Pays

d'A

ix

Pays

d'A

ubag

ne

Agg

lopo

le P

rove

nce

MPM

Oue

st P

rove

nce

Mét

ropo

le

Répartition des logements locatifs privés selon leur nature en 2012

Maisons Appartements

19%

28%35%

26%

39%

15%

34%

63%

48%44%

49% 48%52%

49%

18%24% 21%

25%

13%

32%

17%

Pays deMartigues

Pays d'Aix Paysd'Aubagne

AgglopoleProvence

MPM OuestProvence

Métropole

Répartition des logements locatifs privés selon l'année d'achévement de la construction en 2012

Avant 1946 1946-1990 1991-2009


9

Obse

rvat

oire

des

dyn

amiq

ues

de l

’hab

itat

à l’é

chel

le d

e la

mét

ropo

le A

ix M

arse

ille

Prov

ence


Au-delà de ce premier constat, des disparités territoriales apparaissent sur la présence d’un parc ancien ou plus récent. Ainsi, trois groupes de territoires se distinguent :1. Le Pays de Martigues, le Pays d’Aix et Agglopole Provence, qui observent un équilibre entre les constructions

faites avant 1946 et entre 1991 et 2009,2. Le Pays d’Aubagne et de l’Étoile et Marseille Provence Métropole dont plus d’un tiers des constructions ont été

faites avant 1946, soit des parcs de logements vieillissants,3. Et enfin, Ouest Provence qui compte un tiers des logements construits après 1991, et dont le parc apparait comme

le plus récent du département.

Un parc privé potentiellement indigne très localiséAu 1er janvier 2011, 59 802 logements métropolitains ont été recensés comme potentiellement indignes, soit 6,7 % du total de logements privés.

Construit principalement avant 1949 (68 %), ce parc privé potentiellement indigne (PPPI) est majoritairement occupé par des ménages locataires (73 %).

Le PPPI est une statistique d’occurrence, il donne une indication sur la probabilité que tel ou tel logement soit indigne. Une grande majorité des communes ont un taux inférieur à 6 %, soit un pourcentage en deçà de ce qui s’observe à l’échelle métropolitaine (7 %). Toutefois, certaines villes concentrent plus de logements potentiellement indignes que les autres. La ville de Marseille est particulièrement touchée par le phénomène (13 % de PPPI).

% de résidences principalespotentiellement indignes (parc privé)

Plus de 12%

9 à 12%

6 à 9%

3 à 6%

Moins de 3%

Salon-de-Pce6%899

Aix-en-Pce5%

3076

Aubagne7%

1094

Marseille13%

40444

Martigues5%758

Istres4%526

Le parc privé potentiellement indigne dans la métropole en 2011

Sour

ce : F

ILO

COM

201

1 - M

EDD

E d’

aprè

s DG

FiP,

trai

tem

ent C

D R

OM

PPP

I Ana

h

Obse

rvat

oire

des

dyn

amiq

ues

de l

’hab

itat

à l’é

chel

le d

e la

mét

ropo

le A

ix M

arse

ille

Prov

ence

10



Un parc locatif privé principalement occupé par des jeunes et des petits ménagesPlus du tiers des occupants du parc locatif privé ont entre 25 et 39 ans et un quart ont entre 40 et 54 ans. Il en est de même pour le parc locatif social mais dans une moindre mesure (56 % entre 25 et 54 ans). Le parc des propriétaires est, quant à lui, davantage peuplé de personnes plus âgées (39 % ont plus de 65 ans contre 15 % dans le parc locatif privé et 25 % dans le parc locatif social).Dans le parc locatif privé, les très jeunes locataires sont surreprésentés par rapport au parc des propriétaires et au parc locatif social (14 % ont moins de 24 ans contre 1 % dans le parc des propriétaires et 3 % dans le parc locatif social).

Cette surreprésentation des jeunes a bien sûr une incidence sur la taille des ménages présents dans le parc locatif privé. Ainsi, 44 % d’entre eux sont des personnes seules.

Pour comparaison, ils sont 28 % parmi les propriétaires occupants et 31 % parmi les locataires du parc locatif social.

La part de personnes seules dans le parc privé est plus marquée au sein de MPM (46 %) et du Pays d’Aix (43 %). Ce constat peut en partie s’expliquer par le nombre important d’étudiants présents sur ces deux territoires.

36%

49%

39%41%

48%

38%

47%

29% 28% 29% 30%26%

29% 27%

18%13%

17%15% 13%

16%14%

17%

10%15% 14% 13%

16%

8%

AgglopoleProvence

Pays d'Aix Pays d'Aubagne Pays de Martigues MPM Ouest Provence Métropole

Taille des ménages du parc locatif privé en 2012

1pers 2pers 3pers 4pers et +

Des locataires privés mobiles au nord, captifs de leur logement dans le sud70 319 logements sont occupés par un locataire du parc privé entré dans les lieux récemment. En effet, 26 % des occupants se sont installés dans leur logement il y a moins de 2 ans.

L’ancienneté d’emménagement donne une indication sur l’ancrage des ménages dans un secteur. Selon le parc de logement, les taux de mobilité ne sont pas les mêmes. Ainsi, d’une manière générale, les propriétaires sont moins mobiles que les locataires ou les personnes logées gratuitement.

Sou

rce

: Ins

ee, R

P201

2 ex

ploi

tatio

n pr

inci

pale

Sou

rce

: Ins

ee, R

P201

2 ex

ploi

tatio

n pr

inci

pale

0% 1%

14%

27%

21%24%

12%

3%

11%

35%

26%

11% 10%

5%

1%2%

23%

33%

17% 17%

8%

-20 ans 20-24 ans 25-39 ans 40-54 ans 55-64 ans 65-79 ans 80 ans et +

Répartition des ménages par âge et statut d'occupation en 2012

Propriétaire Locataire parc privé Locataire parc social


11

Obse

rvat

oire

des

dyn

amiq

ues

de l

’hab

itat

à l’é

chel

le d

e la

mét

ropo

le A

ix M

arse

ille

Prov

ence


Au sein même du parc locatif, le taux de mobilité entre locataires du parc privé et du parc social enregistre des différences significatives. Les locataires issus du parc privé ont tendance à être bien plus mobiles que ceux issus du parc locatif social. Ce segment de parc est accessible rapidement et dispose d’une offre de logements plus importante.

Lorsque l’analyse se porte sur les locataires entrés dans leur logement il y a moins de 2 ans, soit les locataires récents, une nette césure apparait entre le nord et le sud de la métropole.

Au nord de la métropole, un grand nombre de communes ont un taux de nouveaux emménagés supérieur à 29 %. Au sud, les locataires du parc privé sont davantage captifs de leur logement. Les communes de MPM affichent des pourcentages de nouveaux emménagés parmi les plus faibles (25 % et moins).

À l’échelle nationale, sans distinction de parc locatif, un locataire reste en moyenne huit ans

dans son logement. À Marseille, cette durée est portée à dix ans.

Marseille

Aix-en-

ProvenceIstres

Martigues

Salon-de-

Provence

Aubagne

% des locataires du parc privéayant emménagés depuis moins de 2 ansdans leur logement

32 % et plus

entre 29 et 31 %

entre 26 et 28 %

25 % et moins

Nouveaux emménagés du parc locatif privé dans la métropole Aix Marseille Provence

Sour

ce : I

nsee

, RP

2012

Obse

rvat

oire

des

dyn

amiq

ues

de l

’hab

itat

à l’é

chel

le d

e la

mét

ropo

le A

ix M

arse

ille

Prov

ence

12



De fortes disparités de revenus selon les différents segments du parc et le statut d’occupationL’étude des revenus fiscaux des ménages par statut d’occupation permet de resituer les ressources disponibles des occupants du parc locatif privé par rapport aux occupants des autres parcs de logements.

Ainsi, il en ressort que les locataires du secteur privé disposent de revenus bien inférieurs à ceux des propriétaires (entre 1,6 et 2 fois moins élevés selon les territoires), mais supérieurs à ceux observés dans le parc locatif social (entre 1,1 et 1,4 fois plus élevés).

17 046 €18 198 € 18 945 €

16 772 €19 756 € 19 384 €

17 614 €18 601 €22 073 €

23 738 € 23 956 € 23 558 € 24 900 €

20 590 €

36 788 €39 097 € 38 577 €

40 397 €41 955 €

44 488 €

38 711 €

MPM

Pays

de

Mar

tigue

s

Oue

st P

rove

nce

Agg

lopo

le P

rove

nce

Pays

d'A

ubag

ne

Pays

d'A

ix

BdR*

Revenus annuels médians des ménages selon leur statut d'occupation en 2011

Locataires du parc social Locataires du parc privé Propriétaires

MPM est le territoire qui enregistre les ressources les plus faibles pour ses ménages locataires du parc privé (18 601 €/an). A contrario, le Pays d’Aix enregistre les plus élevés (24 900 €/an).

À Marseille, comme souvent dans les grandes agglomérations, des écarts importants de revenus sont constatés entre les ménages les plus aisés et les plus modestes.

Sour

ce : I

nsee

-DG

FiP

Reve

nus fi

scau

x lo

calis

és d

es m

énag

es

Synthèse sur le parc locatif privé dans la métropole

- 247 492 logements locatifs privés

- 31 % du total des résidences principales

- Un parc locatif privé très concentré (68 % de l’offre se situe à Aix-en-Provence et Marseille)

- Une évolution annuelle positive (+ 0,7 %/ an) mais en perte de vitesse (+ 1,8 %/an entre 1999 et 2007)

- Une majorité de T2 et T3 (60 %), mais une surreprésentation des T1 (17 %)

- 82 % de logements locatifs privés sont collectifs

- Un logement sur deux construits entre 1945 et 1990

- 6,7 % de logements privés potentiellement indigne

- Une surreprésentation du public jeune dans le parc locatif privé (14 %) et des ménages seuls (44 %)

- Une mobilité des locataires du secteur privé plus importante dans le nord de la métropole

- Les ressources des occupants du parc privé inférieures à celles des propriétaires mais supérieures à celles des locataires du parc social

*BdR : le revenu médian n’étant pas disponible à l’échelle de la métropole, la valeur des Bouches-du-Rhône est utilisée comme valeur de référence.


13

Obse

rvat

oire

des

dyn

amiq

ues

de l

’hab

itat

à l’é

chel

le d

e la

mét

ropo

le A

ix M

arse

ille

Prov

ence


Dynamique des loyers du parc privé dans la métropole

Quelques principes de la « mécanique » des loyers Le marché de l’immobilier présente la particularité de proposer des logements qui, chacun pris individuellement, ne ressemblent à aucun autre. Chaque logement affiche un niveau de loyer qui lui est propre, défini selon une multitude de critères.

Certains de ces critères, néanmoins, s’appliquent de manière récurrente quel que soit le bien considéré. Ils constituent des points de repères incontournables pour les professionnels de l’immobilier, à savoir :

- La taille du logement, sa localisation et l’ancienneté de son occupant. Ce sont les principaux facteurs explicatifs du niveau des loyers.

- La dégressivité du loyer selon la superficie du logement. A localisation identique, plus un logement est grand moins son prix au m² est élevé.

D’autres facteurs, plus qualitatifs, entrent ensuite en ligne de compte. Ils font la singularité du logement et peuvent faire grimper son prix : prestation de qualité, présence d’équipements (cuisine équipée, balcon …),

mise à disposition d’un box ou d’une place de stationnement … Inversement, un logement situé en rez-de-chaussée, sur rue ou supportant des nuisances (bruits) subira une décote.

Loyer médian des appartementspar zone d'étude (€/m2)

Plus de 13,5 €

12,6 à 13,5 €

11,6 à 12,5 €

10,6 à 11,5 €

Moins de 10,6 €

Pays d'Aix Nord

Pays d'Aix Sud

Aix-en-Provence

MPM Est

MPM Ouest

Marseille

Aubagne

PAE(hors Aubagne)

Istres

Martigues

Salon-de-Provence

Les loyers des appartements du parc privé de la métropole en 2014

Zones d’études :Pour certains secteurs, le loyer médian est appliqué à l’ensemble des communes qui composent la zone. Il s’agit notamment de : Pays d’Aix sud, Pays d’Aix nord, Secteur ouest MPM, Secteur est MPM, Communes structurantes Agglopole Provence, Bourgs en développement Agglopole Provence, Pays d’Aubagne et de l’Etoile (hors Aubagne).

Sour

ce : A

DIL

13

- OD

L 13

- Co

llect

e 20

14

Obse

rvat

oire

des

dyn

amiq

ues

de l

’hab

itat

à l’é

chel

le d

e la

mét

ropo

le A

ix M

arse

ille

Prov

ence

14



Des niveaux de loyers hétérogènesLes niveaux des loyers des appartements au sein de la métropole sont très hétérogènes. Ils sont compris dans une fourchette allant de 10,5 €/m² à 14,6 €/m². La diversité des prix pour un même bien reflète la diversité des offres disponibles tant en volume qu’en qualité.

Les loyers sont moins élevés dans les communes situées à l’ouest de la métropole (entre 10,6 €/m² et 11,5 €/m²), et le sont davantage à Aix-en-Provence, ou dans quelques communes situées à l’est de MPM (supérieurs à 13,6 €/m²).

Les loyers semblent plutôt uniformes sur le reste du territoire (entre 11,6 €/m² et 12,5 €/m²), hormis dans le bassin du Pays d’Aix Sud. Dans ce secteur, très bien desservi par les réseaux autoroutiers, et au carrefour de plusieurs pôles d’activités économiques, les loyers enregistrés se situent dans une fourchette allant de 12,6 €/m² à 13,5 €/m².

L’influence de l’université Aix-Marseille sur les loyers des petits appartementsLe prix au m² est toujours plus élevé pour les petits logements. Au sein du Pays d’Aix et dans MPM, les loyers des T1 sont particulièrement hauts (respectivement 18,9 €/m² et 15,2 €/m²). Ce sont d’ailleurs les territoires où l’on retrouve la plus grande offre locative pour ce type de bien (Pays d’Aix : 14 %, MPM : 15 %, contre 4 % à Ouest Provence par exemple). Dans ces deux territoires qui abritent les différentes facultés et écoles de l’université Aix-Marseille, le marché étudiant impacte directement les loyers en faisant monter les prix. Le Pays d’Aubagne et de l’Etoile enregistre également un montant de loyer assez haut pour ses appartements d’une pièce (15 €/m²).

Il existe un réel décrochage entre le montant des loyers des T1 et celui des T2. Cet écart peut varier entre 2 € et 3,6 €/m² selon les territoires. L’écart le plus important est enregistré au sein du Pays d’Aix où le marché des studios et T1 est réellement à part.

Des prix plutôt homogènes pour les appartements de type 3 et plusHormis le Pays d’Aix, qui pratique des montants de loyers systématiquement plus élevés que les territoires voisins, les prix des appartements de type 3 et plus sont assez homogènes sur la métropole. Les écarts de loyers enregistrés sont inférieurs à 1 €/m².

En termes d’offres locatives, MPM connait un déficit de grands logements . 20 % du total des logements sont composés de 4 pièces ou plus alors que les autres territoires de la métropole en comptent au minimum 30 % (36 % dans Ouest Provence, 37 % dans Agglopole Provence).

Vers une stabilisation ou une baisse des loyers à la relocation dans certains secteursHabituellement, le moment du changement de locataire est le principal vecteur d’augmentation des loyers. Ces loyers sont l’expression de la tendance actuelle des prix pratiqués et donnent une autre lecture du marché immobilier du territoire. Trois profils de territoires peuvent se dégager :1. Agglopole Provence, Pays d’Aubagne et Pays d’Aix : les loyers à la

relocation sont stables, ou n’enregistrent pas de hausse des prix significative.

2. MPM, Pays de Martigues : les loyers à la relocation sont à la hausse. Cette hausse du montant des loyers, tous types confondus, est principalement portée par les augmentations de loyers des petites surfaces (T1 et T2).

3. Ouest Provence : les loyers à la relocation sont à la baisse.

Loyer médian des appartements dans les territoires de la métropole en 2014 (€/m², tous types confondus)- Pays d’Aix : 14,1 €- Pays d’Aubagne : 12,0 €- MPM : 11,9 €- Pays de Martigues : 11,3 €- Agglopole Provence : 11,2 €

- Ouest Provence : 11,0 €Source : ADIL 13 - ODL 13 - Collecte 2014

Loyer médian des appartements dans les territoires de la métropole en 2014 (€/m², tous types confondus) - Loyers à la relocation - Pays d’Aix : 14,4 €- Pays d’Aubagne : 12,4 €- MPM : 12,4 €- Pays de Martigues : 11,8 €- Agglopole Provence : 11,1 €



15

Obse

rvat

oire

des

dyn

amiq

ues

de l

’hab

itat

à l’é

chel

le d

e la

mét

ropo

le A

ix M

arse

ille

Prov

ence


2012 et 2013 ont été deux années très compliquées pour la relocation, mais en 2014, des signes de détente apparaissent dans certains secteurs où les propriétaires ont enfin pris la mesure du problème et acceptent davantage l’inversion du marché. Cela se manifeste par une réduction des temps de négociations et donc de la vacance locative.

Les loyers des locataires stables augmentent moins vite que par le passéUne majorité des ménages (82 %) est restée dans le même logement en 2014. La hausse annuelle de loyer appliquée à ces ménages est indexée sur l’évolution de l’Indice de Référence des Loyers (IRL). Depuis le premier trimestre 2012, celui-ci ne cesse de décroitre. De ce fait, les loyers en cours n’augmentent que très lentement.

A titre d’exemple, suite à l’évolution de l’IRL, un ménage entré dans son logement en février 2012, avec un montant de loyer initial de 750 €/mois, aura connu une augmentation de 17,3 € à la fin de son bail de 3 ans1 (février 2015). A conditions équivalentes, l’évolution aurait été de 29,8 € sur la période 2009-2012.

1. Si le loyer a subi une augmentation automatique conformément à la clause de révision annuelle insérée dans le bail.

Sour

ce : I

nsee

Synthèse de la dynamique des loyers du parc privé dans la métropole- Une stabilité ou baisse des loyers à la relocation pour la majorité des territoires

- Une faible évolution des loyers des locataires stables

122,37

122,96

123,55123,97

124,25124,44

124,66 124,83 125,00 125,15 125,24 125,29 125,19 125,25 125,262,24% 2,20% 2,15%

1,88%

1,54% 1,20%

0,90%0,69%

0,60% 0,57%0,47%

0,37%

0,15% 0,08% 0,02%0,00%

0,50%

1,00%

1,50%

2,00%

2,50%

120,5

121

121,5

122

122,5

123

123,5

124

124,5

125

125,5

126

1er trim.2012

2e trim.2012

3e trim.2012

4e trim.2012

1er trim.2013

2e trim.2013

3e trim.2013

4e trim.2013

1er trim.2014

2e trim.2014

3e trim.2014

4e trim.2014

1er trim.2015

2e trim.2015

3e trim.2015

Evolution et niveau de l'Indice de Référence des Loyers (IRL) sur la période 2012-2015

Niveau Evolution annuelle

Loyer médian des appartements dans les territoires de la métropole en 2014 (€/m², tous types confondus) - Loyers en cours - Pays d’Aix : 14,1 €- Pays d’Aubagne : 12,0 €- MPM : 11,7 €- Pays de Martigues : 11,7 €- Agglopole Provence : 11,2 €


L’enquête 2014 – métropoleLes résultats présentés pour la métropole ont été établis à partir d’un échantillon de 22 933 références de loyers collectées en 2014 auprès de 120 professionnels de la gestion locative. Pour les loyers au m², seules les références dont la surface habitable était renseignée ont été prises en compte

(15 101 références).Source : ADIL 13 - ODL 13 - Collecte 2014

Obse

rvat

oire

des

dyn

amiq

ues

de l

’hab

itat

à l’é

chel

le d

e la

mét

ropo

le A

ix M

arse

ille

Prov

ence

16



Observations locales

Problèmes de relocation dans les centre-anciensLe plus souvent, les centre-anciens concentrent une pluralité de problèmes qui constituent un frein à la location des logements qui y sont situés. Il s’agit des difficultés de stationnement dans un premier temps, mais aussi de contraintes liées au type de bâti (manque de lumière dans un habitat dense, taille des logements, humidité…) ou à l’environnement urbain dans lequel ils s’inscrivent (insécurité, manque de propreté…).

Par ailleurs, les cœurs de ville étant le plus souvent très anciens, les logements y sont vieillissants. On peut y trouver plus fréquemment un habitat indigne ou insalubre.

L’ensemble de ces facteurs fait que l’on assiste à un déplacement des locataires vers la périphérie où les logements sont souvent plus récents. Cette désertion des centre-anciens au bénéfice des autres quartiers peut entrainer une baisse de l’activité économique de ces secteurs qui apparaissent alors peu attractifs.

Certains centre-anciens restent toutefois dynamiques. A Aix-en-Provence, par exemple, le développement d’activités commerciales ainsi que la forte présence d’étudiants contribuent activement à ce dynamisme.

Logements étudiants et développement de la colocationLa problématique du logement étudiant se pose principalement pour la ville d’Aix-en-Provence, et dans une moindre mesure et de manière plus récente, pour Marseille.

Le parc locatif privé est privilégié par les étudiants. Jusque récemment, ces appartements, très plébiscités par cette population jeune, enregistraient un taux d’occupation de 100 % sur l’année. Or, depuis maintenant 3 ans, ce parc connait de la vacance locative. Actuellement, les contraintes économiques des familles, conjuguées à des loyers élevés, font que les logements étudiants ne sont plus loués sur 12 mois (interruption de la location pendant la période estivale).

Aujourd’hui, une nouvelle forme d’habiter semble également se développer avec la colocation. Ce nouveau mode de cohabitation tend à prendre de l’ampleur auprès des étudiants, qui voient là une opportunité de réduire les coûts liés au logement. De ce fait, la demande en petits logements baisse à Aix-en-Provence alors que celle relative aux moyens et grands logements (T3 et +) augmente.

Une question se pose alors. Que va-t-il advenir des petites surfaces si les jeunes, premières cibles de ce type de logement, se tournent aujourd’hui vers des appartements plus grands (l’offre en grands logements dans le parc locatif privé étant limitée et jusqu’alors destinée aux familles) ?

Nombre de logements vacants au sein de la métropole60 727 soit 7 % du total des logements. Ce taux correspond à celui de la vacance dite frictionnelle et nécessaire à la bonne fluidité

des parcours résidentiels.Source : Insee, RP2012 exploitation principale

Sour

ce : A

DIL

13

- OD

L 13

- Co

llect

e 20

14

17,9 €

22,4 €

11,1 €

13,5 €15,0 €

19,4 €

9,6 €

11,9 €12,4 €

16,9 €

7,8 €

10,4 €

Marseille Aix-en-Provence Marseille Aix-en-Provence

T1 T4+

Niveaux des loyers des appartements T1 et T4 et + à Marseille et Aix-en-Provence en 2014

Loyer haut

Loyer médian

Loyer bas


17

Obse

rvat

oire

des

dyn

amiq

ues

de l

’hab

itat

à l’é

chel

le d

e la

mét

ropo

le A

ix M

arse

ille

Prov

ence


Baisse des demandes liées aux mutations professionnellesLe parc locatif privé accueille des profils de population très variés.

Sur le pourtour de l’Etang-de-Berre, les actifs en mutation professionnelle occupent une partie de ce parc. Accompagnés de leur famille, ils viennent s’installer généralement dans de grands logements, souvent en maison individuelle. Ces actifs possèdent une solvabilité solide qui leur permet d’accéder à des biens dont les loyers sont élevés.

Le poids de cette population active aura un impact important sur le marché locatif local et des effets induits sur le territoire (déplacements domicile-travail…).

Les demandes pour accéder au parc locatif privé sont directement corrélées à l’activité économique du pourtour de l’Etang-de-Berre. Celle-ci connaissant un ralentissement depuis la crise de 2008, les demandes se font plus rares, et représentent une vraie perte pour le parc locatif privé.

« Représentant près de 28 000 emplois en 2009, l’industrie est deux fois plus présente sur le pourtour de l’Etang-de-Berre que dans le département. Elle est tournée vers la pétrochimie et la fabrication de matériel de transport, notamment aéronautique. »

« Entre 2008 et 2011, la croissance de l’emploi salarié s’est effondrée et atteint à peine + 0,1 % (+ 2,5 % sur la période 2004-2008). »

« Territoire attractif pour les entreprises entre 2004 et 2011, le pourtour de l’Etang-de-Berre gagne chaque année 150 postes en moyenne. L’essentiel des échanges se fait avec les territoires voisins, en particulier Marseille Provence Métropole et le Pays d’Aix. »

Source : Insee Etudes, n°36 – octobre 2013 – « Pourtour de l’Etang de Berre – Des moteurs économiques qui

s’essoufflent ».

Changement d’usage des locations saisonnièresSur le littoral, un grand nombre de logements sont passés de la location saisonnière au parc des résidences principales au cours des dernières années. Pourtant ces logements ne sont pas toujours adaptés aux besoins d’occupants à l’année (agencement, confort, surfaces habitables…). Leur manque d’attrait fait qu’ils restent plus longtemps que d’autres sur le marché.

Cette problématique se rencontre davantage sur quelques communes littorales de MPM telles que Sausset-les-Pins, Carry-le-Rouet, Ensuès-la-Redonne, mais aussi Martigues.

Nombre de résidences secondaires* au sein de la métropole- 31 118 logements, soit 3 % du total des logements

- À l’échelle nationale ce taux s’élève à 9,5 %.

*Une résidence secondaire est un logement utilisé pour les week-ends, les loisirs ou les vacances. Les logements meublés loués (ou à louer) pour des séjours

touristiques sont également classés en résidences secondaires.

Source : Insee, RP2012 exploitation principale

Obse

rvat

oire

des

dyn

amiq

ues

de l

’hab

itat

à l’é

chel

le d

e la

mét

ropo

le A

ix M

arse

ille

Prov

ence

18



Difficultés d’accès au parc locatif privéSuite à l’analyse des loyers et aux observations locales qui ont pu être faites, un certain nombre de difficultés d’accès au parc locatif privé ont pu être identifiées.

L’apport de neuf déstabilise le marché de l’ancienCes dernières années, le parc locatif privé a vu arriver sur le marché bon nombre de logements neufs issus des différents dispositifs de défiscalisation, au point que l’on assiste aujourd’hui à une « inversion » de marché dans certaines villes. Avec une offre locative privée qui devient par endroit supérieure à la demande, les conséquences de cet apport en logements neufs sont multiples.

Si cet apport en neuf contribue à une meilleure qualité du parc locatif privé, il est aussi une des causes d’une vacance locative sans précédent.

La vacance est un phénomène nécessaire pour permettre à la fois la fluidité des parcours résidentiels et l’entretien du parc de logements. Elle peut être frictionnelle, ce qui correspond au temps normal pour la relocation du bien, ou structurelle. Elle se caractérise alors par une durée d’inoccupation plus longue.

La concurrence avec le parc locatif privé ancien est souvent rude. Les programmes neufs donnent souvent lieu à de l’investissement locatif (dernier en date PINEL), ce qui implique des plafonds de loyers maitrisés. Dans un même quartier, et pour un niveau de prix sensiblement équivalent, le candidat locataire aura à choisir entre un logement neuf de qualité (place de parking, balcon ou terrasse, isolation thermique…) et un logement plus ancien moins bien équipé.

Néanmoins, cette concurrence a également le mérite d’inciter les propriétaires bailleurs dans l’ancien à maintenir leurs logements dans un bon état pour pouvoir le louer le plus rapidement possible. On assiste également à une augmentation des ventes de biens locatifs par les propriétaires bailleurs victimes d’une vacance structurelle. Ils sont devenus obsolètes car inadaptés à la demande (mal agencés, dévalorisés, dans des quartiers peu attractifs…).

Par ailleurs, les critères des locataires se sont nettement aiguisés, ceux-ci ayant une connaissance très fine des offres disponibles via internet et les sites spécialisés dans la location de logements. Un logement qui ne serait pas de qualité et trop cher, serait considéré de fait comme « hors marché » par le particulier.

Des conditions d’accès de plus en plus restrictivesLe parc locatif privé se veut rapide d’accès, ce qui ne veut pas dire qu’il soit facile de l’intégrer. De plus en plus de propriétaires souscrivent à une garantie de loyers impayés pour lesquelles un certain nombre de conditions doivent être respectées. Depuis 2008, ces assurances s’appuient exclusivement sur les ressources du candidat locataire et ne peuvent plus se cumuler avec un garant personne physique.

Le non cumul implique que la personne doit répondre en tous points aux critères des garanties. Ainsi pour la Garantie des Loyers Impayés (GLI) classique, le ménage doit, entre autres, disposer de ressources trois fois supérieures au montant du loyer et être en CDI. Dans le cas d’une souscription à la Garantie des Risques Locatifs (GRL) il faut bénéficier d’un salaire 2,2 fois supérieur au montant du loyer.

Ces conditions restrictives font que les locataires en place sont captifs de leur logement. Même si celui-ci ne correspond plus à la taille du ménage, les locataires ne déménagent pas par crainte de ne pas être éligibles à ces nouvelles réglementations. Ce comportement influe directement sur le taux de mobilité déjà peu élevé dans certains secteurs de la métropole.

Baisse d’intérêt des particuliers investisseursLes placements financiers liés à la pierre ont la réputation d’être les plus solides. Ce sont des projets souvent à moyen ou long terme qui peuvent être particulièrement rentables. Aujourd’hui, pourtant, de nombreux propriétaires bailleurs hésitent à investir dans la pierre. Des produits de défiscalisation moins avantageux (DUFLOT), une réglementation plus complexe et perçue comme trop favorable aux locataires (Loi ALUR), un contexte économique difficile (hausse des impayés, insolvabilité des candidats à la location), autant de facteurs qui rendent les investisseurs frileux. Il existe également le cas de propriétaires bailleurs qui vendent leurs biens lorsque le dispositif de défiscalisation arrive à sa fin ou ceux qui ont connu des incidents de paiement ou de dégradations du bien et qui souhaitent se retirer du parc locatif privé. La hausse du nombre de logements locatifs privés mis à la vente n’a jamais été aussi importante, soulignant une baisse de l’intérêt pour ce parc.


19

Obse

rvat

oire

des

dyn

amiq

ues

de l

’hab

itat

à l’é

chel

le d

e la

mét

ropo

le A

ix M

arse

ille

Prov

ence


Synthèse et perspectivesLa métropole Aix Marseille Provence possède une offre en logements locatifs privés riche mais très concentrée. Le parc locatif privé poursuit d’ailleurs une lente progression dans des villes peu ou moyennement peuplées. Cette progression pourrait, à terme, contribuer au rééquilibrage territorial de l’offre locative privée au sein de l’aire métropolitaine.

Ce volume important de logements locatifs doit s’accompagner d’une démarche qualitative. En effet, il faudra apporter une attention toute particulière à l’entretien du parc ancien qui constitue l’essentiel du parc existant de la métropole (moins d’un quart du bâti a été construit après 1990).

L’apport en logements neufs répond en partie à cette préoccupation car exerce une pression positive sur les propriétaires bailleurs de logements anciens ; s’ils veulent éviter une vacance locative trop longue, ils doivent réaliser des travaux souvent importants.

Mais transitoirement, ces livraisons récentes n’ont pas eu qu’un effet positif sur le parc ancien. Elles ont induit un allongement sans précédent du délai de relocation.

Du point de vue du niveau des loyers, le marché métropolitain tend à se réguler naturellement avec un temps de latence parfois trop long pour les candidats locataires aux ressources modestes.

Au vu de l’ensemble de ces constats, certaines pistes d’amélioration peuvent être proposées : - Favoriser la rénovation du parc locatif privé par une politique incitant fortement à la pratique de loyers maitrisés en contrepartie d’aides publiques aux travaux.- Renforcer la mobilisation du parc privé à des fins sociales en pratiquant notamment l’intermédiation locative.- Attirer les investisseurs institutionnels afin de produire des logements locatifs dits « intermédiaires1 ».- Favoriser l’acquisition-amélioration dans les centres anciens en vue de produire une offre locative de proximité.

Les décideurs locaux, publics et privés, devront s’attacher à mieux travailler ensemble par la mise en place de lieux et de temps d’échanges destinés à trouver des solutions d’amélioration pérénnes pour le parc locatif privé.

1. Les loyers du logement locatif intermédiaire proposent des loyers compris entre le parc social et le parc privé. En échange, le bailleur bénéficie d’une déduction fiscale et éventuellement d’une aide à la réalisation de travaux.

Les 4 cahiers thématiques et analytiques consacrés au logement dans la métropole

Cahier n°1

Le logement social dans la métropole Aix Marseille Provence : quelles disparités territoriales ?

Cahier n°2


Cahier n°3

L’accession sociale à la propriété dans la métropole Aix Marseille Provence : la consommation du prêt à taux zéro

Cahier n°4

L’accès au logement des publics fragilisés dans la métropole Aix Marseille Provence

ADIL 13

ADIL 13 / Agence Départementale d’Information sur le Logement des Bouches-du-RhôneDirecteur de publication : Thierry MOALLIC, Directeur de l’ADIL 13 - Etude et rédaction : Valérie FAYOLLE, Chargée d’études principale et Lisa MICELI, Chargée d’études Habitat - Conception-Réalisation : Agnès PASSAVANT, Chargée de mission - Communication

L’ADIL 13 est conventionnée par le Ministère chargé du logement. Ses missions et son fonctionnement sont prévus à l’article L 366-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Elle est présidée par le Conseil Départemental des Bouches-du-Rhône, son principal partenaire, et vice-présidée par le Préfet des Bouches-du-Rhône. 7, cours Jean Ballard - CS 10117 - 13231 MARSEILLE CEDEX 1 Tél. : 04 96 11 12 00 - Fax : 04 96 11 12 01 - Site Internet : www.adil13.org

Documents

La dynamique des loyers du parc privé · 2020-04-04 · La dynamique des loyers du parc privé dans la métropole Aix Marseille Provence Sur la période de recensement précédente,