LA LETTRE DU CENTRE TECHNIQUE RÉGIONAL DE LA CONSOMMATION D’ILE-DE-FRANCE

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Avant tout : Tous nos vœux de meilleure santé et prompt rétablissement à notre Président Hervé Gambert.

Le projet de travail en commun avec la Bretagne et la Normandie arrive à son terme. Nous pouvons, ainsi, dans nos trois régions informer, prévenir, accompagner tous ceux et toutes celles qui, au moment où ils quittent la vie active, n’ont pas toujours tous les atouts en main pour orienter la suite de leur vie.

Le document réalisé est un document papier qui va permettre une forme de diffusion utile mais insuffisante.

Nous sommes dans l’ère du numérique, nul ne peut s’en abstraire et pourtant notre culture en ce domaine est souvent parcellaire. Elle ne nous donne pas le sentiment d’avoir toujours l’impact souhaité face à « la machine ».

Si le numérique –et au-delà l’intelligence artificielle- doivent rester des outils à notre service, on ne peut pas lui demander d’avoir une valeur morale. En revanche, nous nous devons de l’exiger des concepteurs afin de pouvoir continuer à contrôler nos choix, nos décisions tout en respectant notre vie privée. Nous avons besoin de confiance et d’informations et refuser que « certains » décident à notre place, fassent circuler sans notre accord nos informations les plus intimes sans garde fous ni droit de réponse ou de correction.

Les évolutions technologiques qui apportent changements et facilités dans notre quotidien sont arrivées à un point où nous ne pouvons plus rester passifs. Prendre conscience de l’intérêt de ces changements exige que nous soyons vigilants afin d’être acteurs pour le respect de notre liberté et de notre vie privée.

La tâche est rude et loin d’être gagnée tant les enjeux scientifiques et économiques dépassent l’intérêt du simple citoyen.

Il appartient aux associations de consommateurs et donc au CTRC d’informer mais aussi de faire prendre conscience des enjeux. Le système doit continuer à évoluer avec nous et non loin de nous. En Mai 2018, un nouveau texte le RGPD (Règlement Général sur la Protection des Données) entre en vigueur. Il s’agit d’un ensemble de règles communes pour tous les acteurs traitant des données personnelles des citoyens européens plus protecteur que les textes précédents.

C’est par une sensibilisation des consommateurs que le cadre de ce règlement deviendra efficient, le CTRC s’engage afin de renforcer les droits individuels et collectifs de chacun.

Micheline BERNARD HARLAUT

Vie des Associations 2• Le livre blanc des 50 ans de l’INC

En Bref 3• Résultat 2017 de la DGCCRF• Le CCSF rappelle les règles autour

de l’Assurance emprunteur…

Actualités 4-5• Publication du Troisième tableau

de bord par l’Observatoire National de la Précarité Energétique

• Prévention des expulsions locatives

Juridique 5-11• Baisse de l’aide personnalisée au

logement (APL) et réduction de loyer de solidarité (RLS)

• Les impayés de loyer• Le traitement des impayés par les

organismes payeurs (OP)• Les impayés de loyers et/ou

expulsion et rôle de l’huissier de justice

Jurisprudence 12

• La reprise illicite d’un logement suffit à ouvrir droit à réparation pour le locataire

• Indexation de l ’indemnité d’occupation

N° 161 - Mars 2018

Edit

oSommaire

Le livre blanc des 50 ans de l’INC‘’Si le numérique et l’intelligence artificielle ont irrigué l’ensemble de la réflexion, cela montre que ce n’est pas un simple effet de mode mais effectivement une révolution qui dépasse largement la sphère économique.’’

’’ Que reste d’humain dans les pratiques et les relations ? Quelles sont les recommandations des observateurs et des experts pour mieux protéger et accompagner les plus “60 millions de consommateurs” français et les plus de 700 millions de consommateurs européens ?’’

Ce sont les questions qui ont animé le débat prospectif consacré aux changements de nos modes de consommation à l’ère de la société numérique organisé par l’Institut national de la consommation (INC), le 15 mars 2018 à l’occasion de son cinquantième anniversaire, sous forme d’ateliers.Dans chaque atelier se sont réunis : scientifiques, sociologues, membres de la société civile, professionnels et dirigeants du monde de l’entreprise et des pouvoirs publics. Ils ont débattu et apporté leur expertise dans quatre domaines : la santé, la ville, l’alimentation et sur le thème plus transversal de l’intelligence artificielle.

Au terme de ces travaux, l’INC a défini 5 grands chantiers prioritaires, qui contribuent à penser le consommateur à l’ère du numérique.

n Relever le défi de l’intelligence artificielle en travaillant en partenariat étroit avec les entreprisesL’INC propose de s’entourer d’un comité consultatif et prospectif, avec l’appui de l’Etat, d’autorités indépendantes et d’entreprises (de la multinationale à la startup) de tous secteurs d’activité. En vue d’inciter toutes les parties à se doter d’une politique de management éthique en définissant collectivement une feuille de route pour encadrer l’intelligence artificielle.

n Travailler avec les territoires, au plus près des spécificités localesL’INC envisage de renforcer ses échanges au niveau territorial, avec les élus des collectivités locales pour mener des actions sur des sujets comme la santé, la mobilité, la fracture numérique.

n Faire du consommateur un partenaireL’INC va engager des consultations via notamment sa ‘’communauté de consommateurs-experts’’ bien informés, investis, présents sur les réseaux sociaux, pour permettre de faire remonter les interrogations et suggestions des consommateurs et ainsi mieux répondre aux attentes des consommateurs.

n Améliorer la relation de confiance entre consommateurs et entreprises grâce à l’effectivité de la protection des données personnelles

L’impact du règlement général sur la protection des données (RGPD) sera effectif le 25 mai 2018 et aura des conséquences sur les entreprises mais également sur le quotidien des consommateurs. Ce règlement européen apportera une nouvelle ‘’protection’’ au consommateur, dont il faudra expliquer les modalités et les enjeux.

n Penser l’avenir du contexte de la consommationL’INC souhaite créer une structure d’étude légère, réactive ‘’le consoLab’’, composée de startups et de chercheurs pour mieux anticiper les nouveaux enjeux.

Pour que le consommateur puisse tirer au mieux parti du monde de demain, l’INC s’engage en parallèle à faire évoluer ses approches et ses pratiques de façon encore plus novatrice.

Ces réflexions croisées et la synthèse de tous ces ateliers et les recommandations qui en sont issus ont fait l’objet d’un livre blanc intitulé : ‘’Demain : un consommateur augmenté ou diminué ?’’ qui propose des recommandations aux différents acteurs de la consommation et présente les chantiers que l’INC entend mener dans les années à venir pour assurer une meilleure information des consommateurs et auxquels les associations de consommateurs doivent également être formées.

Source : Communiqué de presse de l’INC du 15 mars 2018

VIE DES ASSOCIATIONS

ConsoLien - n° 161 - Mars 20182

ConsoLien - n° 161 - Mars 2018 3

En bref

Résultats 2017 de la DGCCRFAu total, sur l’année 2017, la DGCCRF a enregistré 71 333 réclamations de consommateurs (soit une augmentation de 3 % par rapport à 2016).L’administration a été saisie par les consommateurs 33 551 fois par messagerie électronique, 21 146 fois par téléphone, 13 468 fois par courrier et 3 168 fois lors de rendez-vous dans ses services d’accueil. Ces saisines concernaient :• une pratique commerciale trompeuse (18 %), • un litige lié à un démarchage à domicile ou téléphonique (7 %) • ou encore la contestation du prix ou du montant de la facture (6 %). • Les autres réclamations concernaient notamment la mauvaise information

précontractuelle (4 %), un défaut d’information du consommateur sur les prix (4 %) et des escroqueries (4 %)

Dans le numérique : La DGCCRF a mené trois assignations contre Apple, Amazon et Google. Pour Apple et Google, l’enquête a identifié des clauses abusives dans les contrats conclus avec les développeurs pour les places de marché (AppStore et Google Play). Amazon est assigné devant le Tribunal de commerce de Paris pour des clauses abusives.

u Pour en savoir plus télécharger ici

Pour aider les consommateurs dans leurs démarches, le Comité consultatif du secteur financier (CCSF) a publié le 14 février 2018 un document d’information sur les règles permettant de choisir une assurance externe à celle de la banque dans le cadre d’un prêt immobilier.Après avoir présenté les grands types de garanties en assurance emprunteur : décès, incapacité de travail/invalidité et perte d’emploi, le CCSF rappelle que l’emprunteur peut choisir une autre assurance que celle proposée par l’établissement prêteur :

• Lors d’un nouveau prêt immobilier (loi Lagarde)• Dans les 12 mois qui suivent la signature de l’offre de prêt (loi Hamon)• A chaque date anniversaire du contrat d’assurance depuis le 1er janvier 2018 (loi

dite Bourquin du 21 février 2017)Pour chaque étape du processus, le CCSF fait le point sur les documents à fournir et les délais à respecter.Le CCSF précise qu’en cas de demande de substitution après la première échéance, c’est la date d’anniversaire du contrat d’assurance qui doit être retenue comme date d’échéance, le délai pour adresser la lettre de résiliation à l’assureur devant être d’au moins deux mois avant cette date mais ne lève pas l’ambiguïté relative à la date d’échéance, ce qui génère un vrai casse-tête parmi tous les courtiers, a fortiori parmi les emprunteurs qui souhaitent profiter de cette nouvelle disposition.

Le CCSF rappelle les règles autour de l’Assurance emprunteur...

u Pour en savoir plus : dépliant et communiqué de presse

Actualités

Publication du Troisième tableau de bord par l’Observatoire National de la Précarité

Energétique

Prévention des expulsions locatives

L’Observatoire national de la précarité énergétique (ONPE) a publié le jeudi 1er mars 2018 la troisième édition de son tableau de bord d’indicateurs, incluant les chiffres de l’année 2017 qui sont toujours alarmants malgré les aides allouées aux ménages en situation de précarité énergétique.

En effet la facture énergétique des ménages n’a cessé de croître ces dernières années, atteignant encore 1 925 euros en 2017 pour les ménages les plus précaires, contre 1 584 euros pour la moyenne nationale.

Inégaux face à cette dépense courante, 34% des ménages les plus démunis ont indiqué avoir été contraints de diminuer le chauffage dans leur logement et témoignent de leur difficulté à payer leurs factures, malgré les dispositifs d’aides mis à leurs disposition.Le document détaille les résultats des dispositifs d’aide, confirmant la montée en charge du programme «Habiter mieux», et la forte progression du nombre de ménages bénéficiaires des tarifs sociaux de l’électricité et du gaz ces dernières années.

u Pour en savoir plus : l’édition 2017 du Tableau de bord de la précarité énergétique ; Le site de l’Observatoire national de la précarité énergétique : http://www.onpe.org/

ConsoLien - n° 161 - Mars 20184

Dans le cadre de la mise en œuvre du Logement d’abord, le ministre de la Cohésion des territoires, Jacques MÉZARD et le secrétaire d’État à la Cohésion des territoires, Julien DENORMANDIE ont réuni le comité de pilotage du plan d’actions interministériel de prévention des expulsions locatives le 9 mars 2018.

Lancé en mars 2016, le plan d’actions interministériel de préventions des expulsions locatives était le premier document à établir à l’échelle nationale une stratégie globale pour réduire le nombre d’expulsions locatives. Il avait été construit à partir d’un rapport inter-inspection (IGAS, IGA, IGSJ et CGEDD) d’évaluation de la prévention des expulsions locatives paru en août 2014.

Au-delà des éléments de constat, le rapport présentait 48 recommandations pour réduire le nombre d’expulsions et améliorer l’accompagnement des personnes concernées.

Pour garantir l’effectivité de ses recommandations et piloter sa mise en œuvre, un pôle national de prévention des expulsions a été créé au sein de la Délégation interministérielle à l’hébergement et à l’accès au logement et dispose de moyens dédiés ainsi que de référents au sein de chaque ministère concerné. Un an et demi après le lancement du plan, 38 des 48 recommandations initiales ont été mises en œuvre ou sont en cours de déploiement.

Le comité de pilotage du 9 mars visait également à présenter les axes du second plan d’actions interministériel  de prévention des expulsions locatives, intégré au  Plan quinquennal pour le Logement d’abord. L’objectif annoncé de la mise à jour de ce plan est de faire diminuer de manière plus significative le nombre de décisions judiciaires d’expulsion sur l’ensemble du territoire national. Il prévoit notamment :

• La réforme de l’articulation des procédures d’expulsion et de surendettement, inscrite dans

Actualités

Juridique

ConsoLien - n° 161 - Mars 2018 5

Baisse de l’aide personnalisée au logement (APL) et réduction de loyer de solidarité (RLS)

Les textes d’application de l’article 126 de la loi du 30 décembre 2017 de finances 2018 relatifs à la réduction de loyer de solidarité (RLS) et au calcul de l’aide personnalisée au logement (APL) ont été publiés au Journal officiel du 28 février 2018 :

• Le décret n° 2018-136 du 27 février 2018 concerne la baisse de l’aide personnalisée au logement dans le cadre du dispositif de réduction de loyer de solidarité. Il fixe la réduction de l’aide personnalisée au logement qui est appliquée consécutivement à la mise en œuvre de la réduction de loyer de solidarité pour les locataires concernés par l’article L. 442-2-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette réduction

est fixée à 98 % du montant de la réduction de loyer de solidarité appliquée.

• L’arrêté du 27 février 2018 traite de la prise en compte de la réduction de loyer de solidarité dans le calcul de l’aide personnalisée au logement. Il adapte les dispositions de l’arrêté du 3 juillet 1978 modifié relatif au calcul de l’aide personnalisée au logement aux dispositions de l’article R. 351-17-2 du code de la construction modifié consécutivement à la mise en œuvre de la réduction de loyer de solidarité et à sa prise en compte dans le calcul de l’aide personnalisée au logement en secteur locatif (hors foyers).

le projet de loi ELAN  : il s’agit de permettre le maintien dans leur logement des locataires de bonne foi ayant repris le paiement de leur loyer et s’acquittant du remboursement de leur dette locative ;

• l’amélioration des outils de  traitement des signalements précoces  au sein des comités locaux de prévention des expulsions pour agir le plus en amont possible ;

• le renforcement de l’efficacité des  dispositifs d’apurement de la dette  via une réforme du fonctionnement des  Fonds de solidarité au logement (FSL)  (préciser les critères d’attribution, optimiser l’utilisation des fonds en faveur du maintien dans le logement...) ;

• la formalisation d’une méthodologie de priorisation des signalements CCAPEX et de mise en place des sous-commissions CCAPEX pour pérenniser le portage de sous-commissions par les communes ;

• le développement de mécanismes de relogement

précoce par la mise en place d’un  dispositif de départemental de coordination entre les bailleurs sociaux  au sein de la Charte de prévention piloté par le préfet ;

• la  simplification de l’information à destina-tion des locataires : transmission d’informations par  SMS, envoi d’un  courrier type  au locataire explicitant les implications d’une décision d’expulsion conditionnelle...

• l’amélioration de la prise en charge de publics spécifiques  (personnes sortant de prison, de prise en charge hospitalière, personnes en souffrance psychiques…),

• Une  évaluation de l’impact  des politiques de prévention des expulsions locatives via la définition d’objectifs nationaux de réduction du nombre d’expulsions, la publication d’un rapport annuel national de la prévention des expulsions et l’évaluation du coût global de la procédure d’expulsion et des coûts évités par le mise en œuvre du dispositif de prévention.

u Consulter le communiqué de presse du gouvernement

Juridique

Les impayés de loyers

ConsoLien - n° 161 - Mars 20186

DÉFINITION DE L’IMPAYÉ : montant égal à au moins 2 fois le montant mensuel du loyer avec charges (ou échéance de prêt). Ce montant doit être appréhendé en montant net (déduction faite de l’aide au logement) ou brut (sans déduction de l’aide au logement), en fonction du mode de versement de la prestation.

L’existence d’un impayé au moment de la demande ne fait pas obstacle à l’ouverture du droit à l’AL ou APL, que ce soit pour le logement concerné par la demande ou pour le

logement précédent. La connaissance d’un impayé n’entraîne pas la suspension systématique du versement de l’AL ou APL.

Dans les relations bailleurs / locataires, le défaut de paiement d’un seul terme de loyer, même partiel, est suffisant pour engager une procédure en vue de la résiliation du bail dans le secteur privé, comme dans le secteur social. Cependant, pour les locataires percevant des aides au logement, l’impayé sera constitué de manière différente selon que l’aide est versée en tiers payant ou à l’allocataire directement

[ Dans la relation bailleur/locataireLe défaut de paiement d’un seul terme de loyer même partiel est suffisant pour engager une procédure en vue de la résiliation du bail dans le secteur privé, comme dans le secteur social.

[ Pour les aides au logement La circulaire du 22 mars 2017 précise la nouvelle définition de l’impayé. La notion d’impayé est unifiée : l’impayé est désormais défini exclusivement en termes de montant, quel que soit le mode de paiement de l’aide (tiers payant ou versement à l’allocataire). L’impayé peut être constitué du loyer et le cas échéant des charges locatives, mais aussi uniquement de charges locatives: il est précisément constitué dès lors que son montant est égal à au moins 2 fois le montant mensuel du loyer avec charges (ou échéance de prêt), sans considération du caractère continu ou discontinu de la défaillance.

mises en œuvre que plus tard au cours du 1er semestre, avec un rattrapage au titre des mois écoulés.La baisse de l’APL devant être appliquée concomitamment à la RLS, la mise en œuvre différée n’aura pas d’effet pour le locataire.

QUEL AVANTAGE POUR L’ALLOCATAIRE ?Lorsque le ménage bénéficie de la RLS, le montant de l’APL est diminué à hauteur de 98 % de la RLS. En dessous de 10 euros par mois, il n’est pas procédé à son versement.

Ainsi, pour un couple avec un enfant à charge en zone II, la réduction de loyer (RLS) est de 38,2 € et celle de l’APL sera de 37,43 € par mois (98 % de 38,2 €). Concrètement, le ménage voit donc son loyer baisser effectivement de 2 %.

Pour le locataire, la ristourne est donc faible. D’autant que le montant des ALP a déjà été raboté de 5 € depuis octobre 2017.

• L’arrêté du 27 février 2018 concerne la réduction de loyer de solidarité et fixe les plafonds de ressources permettant le bénéfice de la réduction de loyer de solidarité instituée par l’article 126 de la loi n° 2017-1837 de finances pour 2018 ainsi que le montant de cette réduction.

• L’arrêté du  27 février 2018  traite du maintien dérogatoire de l’aide personnalisée au logement destinée à l’accession à la propriété pour les logements anciens et dans certaines communes. Il précise la liste des communes ne se caractérisant pas par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logement dans lesquelles l’aide personnalisée au logement destinée à l’accession à la propriété est, par dérogation, maintenue jusqu’au 1er janvier 2020.

La date d’entrée en vigueur de ces dispositions est fixée par l’article 126 de la loi de finances pour 2018 au 1er février. Cependant, pour des raisons techniques, elles ne devraient être

Le traitement des impayéspar les organismes payeurs (OP)

Juridique

A noter

ConsoLien - n° 161 - Mars 2018 7

En cas d’impayé, comme défini précédemment, celui-ci doit être déclaré à l’organisme payeur par le bailleur dans un délai de deux mois, et non plus trois, suivant la constitution de l’impayé. L’organisme payeur informe alors la CCAPEX des situations d’impayé et de l’évolution de la situation de l’allocataire.

n Non-signalement de l’impayé par le bailleur et sanctions Il n’est pas nécessaire de signaler un loyer impayé par le bailleur à l‘organisme payeur dès le premier incident de paiement. Ce n’est qu’une fois l’impayé constitué que le signalement s’impose et s’il ne le fait pas, il est exposé à des sanctions pénales ou financières (Article L.351-12 du CCH  et articles L.542-2-1 et L.831-2-1 du CSS).

Tout premier signalement d’impayé à la CCAPEX vaut saisine et alerte de cette commission.

Dès lors que l’impayé est constitué, la Caf dispose de trois possibilités en fonction du montant de l’impayé et/ou de la situation socio-financière de l’allocataire. Elle peut :

  renvoyer le dossier au bailleur afin que celui-ci établisse un plan d’apurement de la dette dans un délai de six mois, faute de quoi il saisira le Fonds de solidarité logement (FSL) pour qu’il établisse un dispositif d’apurement de la dette dans un délai de trois mois.

  peut aussi saisir directement le FSL qui dispose dans ce cas d’un délai de six mois pour proposer un dispositif d’apurement.

  Si le FSL n’a pas fait connaître son dispositif d’apurement dans le délai de trois ou six mois,

selon les cas, l’organisme payeur met en demeure l’allocataire de reprendre le paiement du loyer courant et d’apurer l’intégralité de sa dette en remboursant chaque mois au bailleur 1/36ème de sa dette pendant trente-six mois à compter du mois suivant la mise en demeure.

La procédure est identique en secteur locatif et en accession mais en location, il convient d’informer la CCAPEX alors qu’en accession, c’est le comité responsable du plan local d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées qui est compétent et doit être informé (PDALHPD).

Pour les impayés d’un montant égal ou inférieur à 100 euros, l’organisme payeur

peut proposer de mettre en place une procédure de traitement simplifié, dont les modalités sont précisées par un arrêté du 5 août 2016.

Quelle que soit la procédure mise en place, les aides au logement ne sont suspendues qu’en cas de mauvaise exécution du plan ou du dispositif d’apurement, de refus de s’engager sur le dispositif d’apurement ou de non-reprise du paiement de la dépense courante de logement.

Et il est même prévu que si l’allocataire s’acquitte de celle-ci, ou s’il se trouve dans une situation sociale difficile et qu’il en règle la moitié, déduction faite de l’aide, l’organisme payeur peut décider du maintien du versement de l’aide au logement, notamment pour tenir compte des recommandations de la CCAPEX.

Juridique

ConsoLien - n° 161 - Mars 20188

Schéma traitement des impayés par les OP

Composition de l’ impayé : loyer et/ou charges locatives, ou échéance de prêt.

Lorsque la composition de l’ impayé représente une dette d’un montant >2 mois de loyers et de charges (ou échéances de prêt) net

(versement des aides au logement en tiers payant) ou brut (sans tiers payant), l’ impayé est constitué.

Signalement de l’ impayé Par le bailleur sous deux mois à l’organisme payeur des aides Si aide versée

directement, proposition au bailleur de passer en tiers-payant Réponse du bailleur sous 2 mois Renvoi vers le bailleur

Pour proposition, sous 6 mois, d’un plan d’apurement (délai réduit à 2 mois

Au choix de l’organisme

payeur Procédure de traitement simplifié

Saisine directe du FSL

Pour proposition sous 6 mois d’un plan

d’apurement

L’organismepayeur informe la CCAPEX. La saisine de l’organisme payeur vaut saisine de la CCAPEX

Plan d’apurement Proposé par le

bailleur et approuvé par l’OP

Saisine du FSL Pour proposition

sous 3 mois d’un plan d’apurement

Plan d’apurement Proposé directement par le FSL ou plan par défaut de 36 mois en cas d'échec

Informationde la CCAPEX

Echec

Plan d’apurement Proposé par le FSL après échec

d’un renvoi au bailleur ou plan par défaut de 36 mois en cas d’échec

du FSL

Information de la CCAPEX

Contrôle par l’organisme payeur (OP) du respect du plan d’apurement

Non-respect du plan d’apurement ou constitution d’une nouvelle dette : Suspension des

aides

Respect du plan d’apurement : Maintien des aides

du FSL

Juridique

A noter

ConsoLien - n° 161 - Mars 2018 9

En cas d’impayés de loyers, si le propriétaire et le locataire sont de bonne foi et de bonne volonté, le problème sera résolu et chaque partie pourra obtenir satisfaction (étalement de la dette, aides,…). Si le locataire demeure muet ou ne respecte pas l’accord conclu entre lui et le bailleur, ce dernier se tournera vers l’huissier de justice afin d’obtenir le règlement de la dette locative et éventuellement le départ du locataire.

[ Au stade du recouvrement de l’impayé

A ce stade, l’huissier de justice peut signifier au locataire une sommation de payer Une sommation de payer est un  acte d’huissier mettant en demeure le débiteur de payer sa dette. Elle informe le locataire des risques de poursuites judiciaires s’il ne fait pas droit à la demande de paiement. Toutefois,  elle ne vaut pas titre exécutoire mais constitue un élément de preuve et le point de départ des intérêts moratoires sur la somme due (article 1344-1 du Code civil).

S’agissant d’une procédure de recouvrement amiable, la charge des frais

revient alors au bailleur, le locataire ne paye que le principal de la dette.

Si cette sommation demeure sans effet et les sommes réclamées ne sont toujours pas

réglées, le propriétaire peut mettre en place de mesures conservatoires

Leur mise en place nécessite des conditions de forme et des conditions de fond :  Pour les conditions de forme, les mesures

conservatoires sont des actes rédigés par les huissiers de justice qui nécessitent un bail écrit (article L.511-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution) ou, à défaut de bail écrit, une autorisation du Juge de l’exécution.   Les conditions de fond le bailleur doit apporter la

preuve que des circonstances sont susceptibles de menacer le recouvrement de sa dette locative et que sa créance est fondée en son principe.

Impayés le loyers et/ou expulsionet rôle de l’huissier de justice

La conversion en mesure définitive des mesures conservatoires se fait au moyen d’un titre exécutoire. Ces mesures conservatoires peuvent s’exercer sur les comptes bancaires du locataire, sur ses comptes-titres, voire sur ses biens mobiliers ou immobiliers.

Le titre exécutoire peut être obtenu à la suite d’une ordonnance d’injonction de payer non contestée par le débiteur ou d’une assignation devant le Juge compétent, à savoir le Tribunal d’Instance.

[ Au stade de la Signification des actes en vue de résiliation du bailSi le propriétaire a pour objectif non seulement le recouvrement de l’impayé mais aussi le départ forcé du locataire débiteur. L’huissier lui signifiera un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail opposable au locataire débiteur, clause prévue à l’article 24 de la loi du 6 juillet 89.Dans ce type de bail, trois cas permettent d’utiliser le commandement visant la clause résolutoire : le défaut de paiement du loyer et des charges

ou le non-versement du dépôt de garantie, la non-souscription d’une assurance garantis-

sant les risques locatifs et un troisième cas issu de la loi n°2007-

297 du 5 mars 2007 relative à la prévention de la délinquance, à savoir le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée.

Ce commandement de payer est un acte obligatoirement signifié par huissier de justice selon la loi.

En l’absence de réaction du locataire dans le délai de deux mois, une assignation pourra lui être signifiée en vue de faire constater au Juge l’acquisition de cette clause résolutoire. Une simple constatation

Juridique

ConsoLien - n° 161 - Mars 201810

sera demandée au Juge qui pourra cependant, comme la loi le lui permet (article 24 de la loi du 6 juillet 1989), accorder même d’office des délais au locataire. Mais une assignation classique, dite au fond, sera nécessaire, si en plus des cas visés par la clause résolutoire, d’autres violations de ses obligations par le locataire ont été révélées.

Le Juge, s’il fait droit à la demande du bailleur, pourra prononcer une condamnation au paiement des arriérés de loyer et à une indemnité d’occupation jusqu’au départ définitif du locataire et ainsi prononcer la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

[ Au stade de l’expulsion Dès qu’une ordonnance de référé ou d’un jugement assorti ou non de l’exécution provisoire est obtenu, cette décision devra être signifiée au locataire conformément aux règles des articles 502 et

suivant du Code de Procédure Civile et L.411-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution afin de pouvoir recevoir exécution.

A défaut d’exécution volontaire de la décision de justice par le locataire, un commandement de quitter les lieux pourrait lui être signifié (article L.412-1 du CPCE), commandement qui fera l’objet d’une information obligatoire au représentant de l’Etat dans le département. L’huissier de justice se charge de la signification du commandement, formalité obligatoire soumise à un formalisme précis, c’est dans cet acte que l’huissier de justice va indiquer le délai donné au débiteur locataire pour quitter les lieux et la date à partir de laquelle l’expulsion pourra être réalisée.

La loi prévoit un délai de deux mois pour quitter les lieux (sauf réduction en cas d’entrée dans les lieux par voie de fait) et le respect de la trêve hivernale.

Si à l’issue de ce délai figurant obligatoirement dans le commandement de quitter les lieux, le locataire reste sur place, l’huissier de justice, après une tentative infructueuse, pourra requérir le concours de la force publique afin d’être assisté dans l’expulsion du locataire.

La trêve hivernale…Cette trêve des expulsions a été instaurée par la loi du 3 décembre 1956, suite au combat de l’Abbé Pierre.Initialement prévue du 1er novembre de l’année en cours au 15 mars de l’année suivante, elle a été repoussée au 31 mars par la loi ALUR du 24 mars 2014.

Son principe c’est l’interdiction d’expulser mais pas de poursuivre

Contrairement à ce qu’on croit à tort, les procédures judiciaires en résolution judiciaire de bail et expulsion pour non-paiement des loyers restent possibles pendant la trêve hivernale.

Par conséquent le bailleur peut assigner son locataire et obtenir une décision d’expulsion (ordonnance de référé ou jugement) entre novembre et mars.

Seule l’expulsion physique et matérielle des lieux est suspendue pendant l’hiver.

L’article L 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit qu’il ne peut être procédé à toute expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés ne soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Le juge a la faculté d’ordonner l’expulsion, en dérogation à cet article, lorsque les personnes sont entrées dans les locaux par voie de fait.

La trêve hivernale interdit également les coupures de gaz et d’électricité en cas de factures impayées.

En revanche, le propriétaire peut signifier par huissier au locataire le commandement de quitter les lieux et mettre en œuvre la procédure d’expulsion qui ne sera exécutée qu’à l’expiration de la trêve hivernale.

Juridique

ConsoLien - n° 161 - Mars 2018 11

Parallèlement à cette procédure d’éviction du locataire des lieux loués, une procédure

de recouvrement pourra être poursuivie sur les biens mobiliers ou immobiliers du locataire.

Le Préfet représentant de l’Etat dans le département a un délai de deux mois pour accorder son concours. A l’issue de ce délai, soit il accorde le concours de la Force Publique, soit son refus est explicite, soit son refus est implicite et en raison du silence gardé par lui pendant ces deux mois.

A noter

Depuis la loi Alur : «Le fait de forcer un tiers à quitter les lieux qu’il habite sans avoir obtenu le concours de l’Etat dans les conditions prévues à l’article L. 153-1 du CPCE, à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes, est puni de trois ans d’emprisonnement et de 30000 euros d’amende», article 226-4-2 code pénal.

Réforme des notifications prévues par la loi au Préfet et à la CCAPEXL’article 152 de la loi du 27 janvier 2017 rend obligatoire la transmission par voie dématérialisée des notifications prévues par la loi au Préfet et à la CCAPEX en matière de résiliation de baux d’habitation et d’expulsion des locaux à usage d’habitation. Cette transmission dématérialisée sera obligatoire au 31 décembre 2017 et s’effectuera par le biais d’une plateforme électronique unique, EXPLOC, permettant l’interfaçage de l’ensemble des administrations concernées et de l’huissier de justice.

Cette modalité d’échange dématérialisé est entrée en vigueur le 31 décembre 2017.

Ces obligations sont applicables à compter de la mise en œuvre opérationnelle des modules d’EXPLOC permettant ces échanges et au plus tard le 31 décembre 2017, s’agissant des huissiers, ou le 30 juin 2019, s’agissant de la saisine de la CCAPEX par les bailleurs personnes morales en amont de l’assignation.

Les signalements CCAPEX peuvent toujours être faits par le bailleur par LRAR jusqu’au 30/06/2019.

Schéma récapitulatif de la procédure de l’ impayé à l’expulsion

Information ou saisine de la CCAPEX à différents stades de la procédure

Commandementde payer

Mise en demeure ou sommation

de payer

Assignation

2 mois minimum

Commandementde quitter

les lieux

Demande de

concours de la force

publique

Expulsionsi

accord du

préfet

Audience

Significationdu

jugement

2 mois minimum

2 mois minimum

Diagnostic financier et

social

Demande de délais au juge pour s’acquitter de la dette et/ou quitter les lieux

Décision du juge : - Délais de paiement (3 ans maximum) et le cas échéant suspension

de la clause résolutoire : le bail reste en cours - Résiliation du bail et condamnation, avec ou sans délais, au

paiement des sommes dues et/ou à l’expulsion

Information sur la possibil ité de saisir la commissionDALO

Demande de délais au juge de l’exécution pour quitter les lieux

Huissier de justice

Jurisprudences

ConsoLien - n° 161 - Mars 201812

La reprise illicite d’un logement suffit à ouvrir droit à réparation pour le locataire

(Cass., 3ème civ., 6 juillet 2017, n°16-15752)Dans cette affaire, le locataire avait quitté lui-même le logement avec ses meubles et l’huissier avait alors dressé un procès-verbal de reprise des lieux et fait changer les serrures. Le locataire avait alors assigné l’huissier en justice pour demander réparation du préjudice, la Cour d’appel de Douai l’avait débouté de sa demande d’indemnisation suite à la reprise du logement par le propriétaire sans autorisation légale au motif que le dommage matériel ou moral n’était pas prouvé. La Cour de Cassation a cassé cette décision, considérant que ‘’la seule constatation d’une reprise illicite d’un logement ouvre droit à réparation’’. Le droit à réparation s’applique même si le départ du locataire est volontaire et qu’il dispose d’un nouveau logement.

Indexation de l’indemnité d’occupation(Cass. Civ III, N° de pourvoi 17-70008 du 4.7.17)

Le preneur des lieux est redevable d’une indemnité d’occupation, à défaut de leur libération à la date de l’expiration du bail, destinée à la fois à rémunérer la jouissance des locaux occupés et à réparer le préju-dice subi par le bailleur résultant de l’indisponibilité de son bien. Cette indemnité est souverainement fixée par les juges du fond lorsque les parties ne sont pas d’accord sur son montant. Souvent, elle correspond au montant du loyer contractuel.

Les juges peuvent-ils indexer l’indemnité d’occupation et selon quelles modalités ? En réponse, la Cour de cassation considère que les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour évaluer le montant de l’indemnité due par l’occupant sans droit ni titre et peuvent conformément au principe de la réparation intégrale du préjudice l’assortir des modalités qu’ils estiment nécessaires.