Journée d’étude du LIFTI –5 Juin 2018 –IAE de ParisÉconomique, sociale, environnementale : Quelle valeur pour le foncier et l’immobilier ?

Par RANAIVOARIMANANAChercheur associé

La valorisation foncière de l’infrastructure routière ou « plus-value foncière »

Le cas de la ville de Tananarive (Madagascar)

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PLAN

1. Définition préalable : « plus-value foncière » ? 2. Méthodologie et objet de recherche

3. Résultats

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• Plus-value: augmentation de la valeur d’un bien• « Plus-value foncière » ou valorisation foncière : englobe la rente

foncière…

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• Double paradoxe: foisonnement et faible recherches sur les terrains africains // évidence « effet structurant »

• Zones d’ombres : « capacité d’anticipation des promoteurs » du futur tracé des routes et « coalition opaques entre élites économiques et politiques»

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• Inscription du raisonnement dans la lignée de :

üOFFNER (1993) : effet congruence

üFRITSCH (1999): importance du contexte spatial

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• Choix des (nouvelles) routes de Tananarive (2005-2012) :

hiatus : amélioration de l’accessibilité des quartiers avec l’arrivée des routes et concurrence d’usages des sols

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• Problématique générale :

Dans quelle mesure l’infrastructure routière constitue-t-elle la condition d’une possible valorisation des terrains aux abords du tracé bien qu’elle cristallise les « relations foncières » (Le Meur, 2002) entre les acteurs urbains ?

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• La « plus-value foncière » existe ;

• La valorisation foncière s’inscrit dans une stratégie d’anticipation spatio-temporelle des acteurs urbains ;

• La matérialisation de la valorisation dépend du levier foncier mobilisable qui pourrait impulser la coopération d’action;

vHypothèses: séquences d’idées

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vMéthodologie

ü« Complexité » = Approche interdisciplinaire

üPasserelle entre modèles « centrés » et « décentrés » (PADEIRO, 2009) = chaînes causales structurelles

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üObservations terrains, Entretiens

üCorpus documentaire :Archives BNF Gallica, textes réglementaires, etc.

üConstitution des données : Prix de l’offre foncière (2005-2012)

petites annonces des agences immobilièresüPermis de construire délivré entre

2005-2012

üReconstitution du bilan financier des promoteurs via le compte à rebours

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Effet imperceptible d’anticipation et levier foncier de l’urbanisme de coalition dans la fabrique urbaine à proximité des infrastructures routières.

üLa valorisation foncière des infrastructures résulte d’un effet imperceptible d’anticipation foncière dans le temps long

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La valorisation des terrains résulte de l’urbanisme de coalition grâce au support foncier

ünégociation des règles d’urbanisme

üInstrumentation du PPP par les promoteurs-aménageurs

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üPermanence du tracé et repositionnement des acteurs

üUrbanisme de coalition via le levier foncier

• Apports

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Tester « urbanisme de coalition » dans d’autres terrains :

ü cas Philippins (Grand Manille) (Mouton, 2017)

ücas du CIN dans le cadre du Grand Paris

• Perspectives

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Par RANAIVOARIMANANAChercheur associé

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