En partenariat avec : Région Rhône Alpes · Charge foncière/ m² de sdp* Charge foncière unitaire** Charge foncière/ m² de sdp* Charge foncière unitaire** 2 900 €/m² 200

Mandataire :

Co-traitants :

Région Rhône Alpes

Septembre 2013

Mandataire :

Co-traitants :

Région Rhône Alpes

Etude foncière et immobilière du marché de la région d’Annemasse

Atelier 2 -Leviers opérationnels pour favoriser le logement abordable

En partenariat avec :

Leviers opérationnels pour favoriser le logement abordable

2

� Constituer les « cadres d’objectifs et de valeurs de sortie » nécessaires à la réussite des opérations à venir … dans l’objectif de répondre aux besoins de développement équilibré des territoires ; les décliner dans un programme

> Définir le logement abordable

� Actionner les leviers

> Leviers urbains : choix des formes urbaines, calibrage et traitement du stationnement ;> Leviers programmatiques : choix des contenus, définition typologique de l’offre ;> Leviers liés au montage : tva minorée, habitat participatif …> Leviers dans la démarche opérationnelle

� Définir les impacts sur la valeur du foncier

> Le triangle prix de sortie, coût de construction, charge foncière>Approfondissement de l’étude de cas

FONCEO / SAFER RA / ADEQUATION / ADEF - Région Rhône Alpes / Agglomération d’Annemasse – Atelier 2 - Septembre 2013

Définir le logement abordable

3FONCEO / SAFER RA / ADEQUATION / ADEF - Région Rhône Alpes / Agglomération d’Annemasse – Atelier 2 - Septembre 2013

En introduction : à vous la parole – tour de table

Quelle est votre définition du logement

abordable ?

Quelles réflexions sur le développement

d’une accession abordable sur votre

territoire ?


Propositions de définition du logement abordable

� Ensemble des offres de logements neufs s’intercalant entre le logement locatif social et le logement libre neuf◦ Eviter que le développement aux extrémités et le 1 pour 1 au centre ◦ Raisonner locatif et accession◦ Prendre en compte les objectifs du territoire en matière de logement locatif social

� Une définition relative au niveau de désolvabilisation induit par le décalage entre l’offre libre neuve promue sur le territoire et le budget logement des ménages locaux◦ Remettre au cœur de la démarche les capacités d’accès au logement des ménages locaux. ◦ Répondre aux besoins des ménages des 4e, 5e voire 6e déciles de revenus en fonction des

configurations locales.

� La nécessité de se doter d’un objectif large, d’une stratégie d’encadrement des prix flexibles, adaptée à chaque projet urbain/ spécificité du territoire.


Remettre au cœur de la démarche les capacités d’accès au logement des ménages locaux

Tenir compte des budgets logements corrélés aux revenus des ménages que la collectivité souhaite aider dans leur parcours résidentiel

� Des revenus qui s’apprécient et se dispersent jusqu’à l’âge de la retraite où ils commencent àfortement s’éroder

� Des revenus qui s’apprécient et se dispersent avec l’élargissement de la structure familiale� Des revenus fortement discriminés en fonction du statut d’occupation

6

Etape 1 : la connaissance du budget logement des ménages en fonction du parcours résidentielHypothèse d'une primo-accession - Ménages d'Annemasse les Voirons - Source : traitement Adequation des données DGI 2010

104 K€87 K€

118 K€151 K€

66 K€82 K€

171 K€140 K€

202 K€234 K€

98 K€133 K€

264 K€

212 K€

297 K€

339 K€

142 K€

211 K€

0 K€

50 K€

100 K€

150 K€

200 K€

250 K€

300 K€

350 K€

Ensemble <30 ans 30-39ans Propriété occupante Locatif s ocial Locatif libre

Budget plancher classes moyennes Classes moyennes Budget médian classes moyennes Budget plafond classes moyennes264 K€171 104


Objectiver la nécessité d’une offre en accession abordable

Quantifier pour accélérer la prise de conscience…

7

Source : Traitement croisé par Adequation des données de marché et INSEE DGI 2010

Ménages ne pouvant accéder à l'offre (neuve et ancienne) Attention, résultats non additifs

10 930

12 270

6 620

35%

31%

19%

En accession

En location

En location déduction faitedes ménages sociaux


Se donner des repères de prix/ m², se doter d’un objectif large

8

Décile 1

Décile 2

Décile 3

Décile 10

Décile 9

Décile 8

Décile 4

Décile 5

Décile 6

Décile 7

30% des ménages = classes modestes

40% des ménages = classes

moyennes

30% des ménages = classes

aisées

2300€/m²

2800€/m²

3300€/m²

4000€/m²

4800€/m²

< 2300 €/ m²

> 4800 €/ m²

Part propriétaires

40%

60%

Une gamme à +/-2350 €

> PSLA

Une gamme à +/-3100- 3300 € > accords de prix maîtrisés, PLS

investisseur

Une gamme à +/-2600 € > habitat participatif, formes

urbaines plus économiques

Neuf =4.070 € /m² prix/ m² hors pk ventes 20124.410 €/ m² prix/ m² offre disponible fin 2012


A vous la parole – tour de table

Quels points d’appui et freins identifiés à

la démarche de développement d’une

offre en accession abordable ?


Leviers au service de l’accession abordable


9 leviers au service du logement abordable

� Le choix de la forme urbaine

� Le traitement du stationnement

� La densité

� La définition du programme : segments de marché et équilibres typologiques

� La tva minorée : PSLA, 500 m ANRU et PLS « privé »

� L’habitat participatif

� Minoration foncière et accords de prix maîtrisés

� L’ingénierie locale

La relation avec les propriétaires fonciers et opérateurs



1. Forme urbaine

12

A charge foncière égale, plus le coût de construction/ m²baisse, plus il est possible de minorer le prix de sortie

2. Stationnement

Stationnement hors sol = économie de 80 à100 € HT /m² sur le coût de construction � -150 à - 200 € TTC /m² sur le prix de sortie dans un montage classique en TVA 19,6 %

3. Densité

Coût de construction 1540 €/ m² Coût de construction 1300 €/ m²Surface de plancher 500 m² Surface de plancher 300 m²

Charge foncière/ m² de sdp* Charge foncière unitaire** Charge foncière/ m² de sdp* Charge foncière unitaire**2 900 €/m² 200 €/ m² sdp 100 000 € 450 €/ m² sdp 135 000 € 3 000 €/m² 250 €/ m² sdp 125 000 € 500 €/ m² sdp 150 000 € 3 300 €/m² 400 €/ m² sdp 200 000 € 650 €/ m² sdp 195 000 € 3 800 €/m² 600 €/ m² sdp 300 000 € 800 €/ m² sdp 240 000 €

* sdp = surface de plancher** pour l'ensemble de l'immeuble

R+4 R+2Prix de sortie

(par m² habitable)

Positionner le curseur entre charges foncières adaptées aux objectifs de prix de sortie et recettes nécessaires àl’aménageur pour équilibrer les dépenses, entre majoration de la charge foncière/ m² et m²développés ? Oser travailler la globalité des assiettes foncières ?



Quels retours d’expérience sur le

développement d’offre intermédiaires ?

La question du stationnement des

logements ?



4. Le programme

14

Studios & T2 � 4 et 5 Pièces

> Coût de construction - 110 € HT m² habitable

> Prix de vente - 200 €/ m²habitable / – 13 K€

59 m² habitable par logement

64 m² habitable par logement

A envisager sous l’angle d’une bonification des capacités constructives et non « à la place de »…

Logements

Locaux non résidentiels

5. TVA minorée Des prix de vente ou loyers plafonnés + des plafonds de ressources

> Le PSLA (prêt social location –accession)

> L’accession dans les 500 mètres autour d’un PRU

Pérenniser les périmètres de rénovation urbaine ?

Créer les conditions d’une accélération des mutations foncières et des projets urbains inscrits dans ces périmètres ?

Basculer d’une géographie « au compas » àune géométrie variable ?

> Le PLS « privé »

Des zones de développement ciblées pour servir la rentabilité attendue



6. Habitat participatif

15

Economie sur le

prix de venteRisque

Acquérir le foncier et assurer la

maîtrise d’ouvrage de l’opération avec

une AMO

12 à 15 % +++

Acquérir seulement le foncier et

passer un contrat de promotion

immobilière (CPI) avec un opérateur

8 à 10 % ++

Acheter les logements en VEFA à un

opérateur qui acquiert le foncier et

assure la maîtrise d’ouvrage

6 à 7 % +

Options ouvertes à la coopérative

d’habitants

Economies substantielles pour les futurs acquéreurs (- 6 à 12 %)

+

Risque +/- important pour l’acquéreur suivant le montage juridique.

7. Prix maîtrisés

8. Ingénierie locale

Exemple de Montpellier Agglomération / Serm

- Clauses insérées dans le CCTP et les actes de cession de droits à construire entre l’aménageur et les promoteurs

immobiliers - Engagements de l’accédant à la

propriété aidée pendant 7ans

Imaginer la « suite » du dispositif….Quelles possibilités d’encadrer le partage

de la plus-value entre collectivité et acquéreur ?

Revente à la collectivité/ à son bailleur pour réinjecter le logement dans le circuit

du dispositif d’accession abordable ?

Aménagement/ règlement de copropriété

+ compacité des terrains + coût de construction modéré lié àla forme individuelle du logement

Exemple : logement de 110 m² à255.000 € (135.000 € le terrain de

450 m² + 120 000 € la maison)



Mettez-vous en œuvre l’un ou l’autre de ces

dispositifs ou pourriez-vous envisager de la

faire ?

Jusqu’où allez vous dans la définition de l’offre

logement attendue ?

Quels retours d’expérience, préalables ?



9. relation avec les propriétaires fonciers et opérateurs

17

Intégrer positivement les stratégies/ attentes des propriétaires fonciers « institutionnels » / majeurs dans les problématiques d’aménagement ?

Re-positionner les propriétaires institutionnels en amont des opérations d’aménagement ?Travailler à bilans ouverts ? Mutualiser la valorisation des fonciers de l’ensemble des propriétaires concernés par une opération d’aménagement ?

�Adapter les procédures de consultation aux objectifs poursuivis

Arrêter le prix du foncier en concordance avec un objectif de prix de sortie et sur la base d’un cahier des charges de construction précis ?

Dissocier le choix financier du choix sur la qualité

Donner aux acteurs l’occasion d’apporter leur valeur ajoutée aux projets. Promouvoir un processus de travail sans présager des résultats ?

�Une place à part pour le logement social ?

Anticiper et bien répartir les opérations en VEFA et en maîtrise d’ouvrage directe ?

Consulter les bailleurs pour les opérations en VEFA avant les opérateurs privés ?

Fixer le prix de la VEFA dans une fourchette adéquate au contexte de financements actuels ?

�


Définir les impacts sur la valeur du foncier


Le triangle prix de sortie, coût de construction, charge foncière

Prix de sortie

Coût de construction

Charge foncière

Marché libre 3 500 € 1 400 € 600 € HT HC/ m²Marché libre, stationnement aérien : bonification de la charge foncière 3 500 € 1 320 € 680 € HT HC/ m²Marché libre, stationnement aérien : minoration du prix 3 300 € 1 320 € 600 € HT HC/ m²

Marché libre, intermédiaire urbain 3 500 € 1 200 € 800 € HT HC/ m²Marché libre, intermédiaire urbain 3 100 € 1 200 € 600 € HT HC/ m²Marché libre, tva minorée & ingéniérie produit 2 900 €* 1 260 € 600 € HT HC/ m²Prix maîtrisés, minoration charge foncière 3 300 € 1 400 € 500 € HT HC/ m²Accession sociale tva pleine 2 700 € 1 400 € 200 € HT HC/ m²Accession sociale tva minorée 2 416 € 1 400 € 200 € HT HC/ m²Levier forme urbaine + minoration charge foncière 2 700 € 1 200 € 400 € HT HC/ m²

* Prix en tva minorée



Connaissez-vous les niveaux de charge

foncière et coûts de construction

pratiqués sur votre territoire ?

De quelles tendances les opérateurs

font-ils état ?


Exemple de l’application du ++ et du – à partir d’un projet concret : l’exemple d’Ambilly, 12.900 m² d’emprise foncière, 6600 m² de plancher

350 €/ m² foncier/ 684 €/ m²shon

Dépenses globales = 6,3 millions/ 957 €/ m² shon

40% de l’offre administrée à200 €/ m² shon > Reste 5,8 millions de dépenses à couvrir

Valorisation de la charge foncière logement libre à 1460 €/ m² shon = prix de sortie 5900 €/ m² habitableOu valorisation de la charge foncière au prix du marchéactuel et financement d’un déficit d’opération = 3,1 millions

= Majoration de la shon> Minoration de la CF logement libre de 1460 à 1100 €/ m² shon> Ou minoration du déficit à1,2 millions

21

Attentes des propriétaires

fonciers

+ Coûts d'aménagement

+ Adaptation aux objectifs

PLH

Variables d'ajustement

Mise en œuvre des

outils

Du foncier vers le projet, le processus ++

Du projet vers le foncier, le processus - -

Prix de vente adaptés

Recettes foncières afférentes

Adaptation aux objectifs

PLH

Déduction coûts

d'aménagement

Mise en œuvre des

outils

Logement libre 3900 €/ m², logement abordable 3300 €/ m²

Locatif social 200 €/ m² shon, abordable 400 €/ m² shon, libre 670 €/ m² shon

30% locatif social, 10% abordable, 60% libre > Recettes globales = 3,3 millions

1,8 millions d’aménagement à déduire des recettes soit un solde de 1,5 millions pour l’achat du foncier soit 117 €/ m² foncier – 230 €/ m² shon

= Majoration de la shon de 20%> Valorisation selon CF logement libre pour revaloriser le foncier/ financer les équipements = + 884 K€> Ou valorisation sur CF logement abordable = + 528 K€> Ou pas de revalorisation des recettes et répercussion de la baisse de la CF/ m² sur les prix de sortie > 3400 €/ m²


Exemple de l’application du ++ et du – à partir d’un projet concret : l’exemple de Machilly, 33.000 m² d’emprise foncière, 6500 m² de plancher

150 €/ m² foncier/ 762 €/ m²shon

Dépenses globales = 6,7 millions/ 1035 €/ m² shon

30 % de l’offre administrée à200 €/ m² shon, 5% commerce services à 180 €/ m² shon > Reste 6,3 millions de dépenses à couvrir

Valorisation de la charge foncière logement libre à 1460 €/ m² shon = prix de sortie 5000 €/ m² habitableOu valorisation de la charge foncière au prix du marchéactuel et financement d’un déficit d’opération = 3 millions

= Majoration de la shon> Minoration de la CF logement libre de 1460 à 1100 €/ m² shon> Ou minoration du déficit à 1,1 million

22

Attentes des propriétaires

fonciers

+ Coûts d'aménagement

+ Adaptation aux objectifs

PLH

Variables d'ajustement

Mise en œuvre des

outils

Du foncier vers le projet, le processus ++

Du projet vers le foncier, le processus - -

Prix de vente adaptés

Recettes foncières afférentes

Adaptation aux objectifs

PLH

Déduction coûts

d'aménagement

Mise en œuvre des

outils

Logement libre 3900 €/ m², logement abordable 3300 €/ m²

Locatif social 200 €/ m² shon, abordable 400 €/ m² shon, libre 750 €/ m² shon

30% locatif social, 10% abordable, 60% libre > Recettes globales = 3,8 millions

1,8 millions d’aménagement à déduire des recettes soit un solde de 2 millions pour l’achat du foncier soit 62 €/ m²foncier – 316 €/ m² shon

= Majoration de la shon de 20%> Valorisation selon CF logement libre pour revaloriser le foncier/ financer les équipements = + 975 K€> Ou valorisation sur CF logement abordable = + 611 K€> Ou pas de revalorisation des recettes et répercussion de la baisse de la CF/ m² sur les prix de sortie > 3400 €/ m²



En quelques mots, que retenez-vous de nos

échanges ?

Principaux freins à lever et axes de travail pour

développer le logement abordable ?


Documents

En partenariat avec : Région Rhône Alpes · Charge foncière/ m² de sdp* Charge foncière unitaire** Charge foncière/ m² de sdp* Charge foncière unitaire** 2 900 €/m² 200