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La Vente d'immeuble en l'Etat Futurd’Achèvement

Définition

Aussi appelé “vente sur plan” ou “achat surplan”, la VEFA est définie par l'art. 618-1 du D.O.C

comme étant : “une convention par laquelle levendeur s'oblige à édifier un immeuble dans undélai déterminé, et l'acquéreur s'engage à en payer le prix au fur et à mesure de l'avancement destravaux. 

Le vendeur conserve ses droits et ses attributions de maître d'ouvrages jusqu'àl'achèvement des travaux de l'immeuble.”  

Elle a pour objet la vente des choses immobilières.Le promoteur immobilier ne pourra vendre l'immeuble, que si ces 3 conditions sontremplies:

• Qu’il soit propriétaire du terrain où sera construit l'immeuble.• Qu'il y ait un début de construction.• Que le contrat préliminaire soit conclu.

• Le transfert de propriété

Loi N°44-00: Le transfert de propriété du vendeur à l'acquéreur ne se fait que parl'inscription de l'acte définitif dans la conservation foncière. Contrairement à laV.E.F.A. française où le transfert de propriété se fait à fur et à mesure des

paiements. Ainsi le promoteur reste propriétaire de l’immeuble jusqu’au derniermoment et après réception de l’intégralité du prix de vente.

L’acquéreur, dans une V.E.F.A, peut céder les droits qu’il tient de ce contrat à unetierce personne après en avoir notifié le vendeur par lettre recommandée avecaccusé de réception et à condition que cette cession soit effectuée dans les mêmesformes et conditions que l’acte préliminaire. Cette cession substitue de plein droit lecessionnaire dans les droits et obligations de l’acquéreur envers le vendeur. Cettedisposition n’est pas d’ordre public et, elle peut être contournée par une clause del’acte préliminaire.

• Pour les immeubles non-immatriculés: Le transfert de propriété n'est valablequ'après la conclusion du contrat définitif, ou après la décision définitive dutribunal.

[*]Pour les immeubles immatriculés: Le transfert de propriété n'est valable qu'encours de l'immatriculation et à partir de l'inscription du contrat définitif ou de ladécision rendue par le tribunal sur les registres fonciers.

• Les étapes

Le contrat de V.E.F.A fait l'objet de 2 actes:

• Le contrat préliminaire• Le contrat définitif 

1. Le contrat préliminaire

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Le contrat préliminaire de la V.E.F.A peut être un acte authentique comme un acteayant date certaine et dressé par un professionnel de droit, notamment un avocatagrée de la Cour Suprême.Il n'est conclu qu'après l'achèvement des travaux du rez-de-chaussée.  Toute demande ou acceptation de paiement avant la signature du contratpréliminaire est nulle et non avenue.

Concernant les mesures obligatoires que le contrat préliminaire doit comporter, ils'agit de:

L'identité des parties contractantes• Le titre de la propriété de l'immeuble immatriculé, objet de la construction.

Sinon on précise les droits réels et les toutes servitudes. [*] Le numéro et ladate de l'autorisation de construire

• La description de l'immeuble, objet de la vente [*] Le prix de vente définitif etles modalités de son paiement

• Les délais de livraison• Les références de la caution bancaire, ou toute autre caution ou assurance, le

cas échéant.

Doivent être joints au dit contrat:

• Les copies conformes des plans d'architecture ne-varietur, du bêton armé etdu cahier des charges.

• Le certificat délivré par l’ingénieur spécialisé attestant l’achèvement desfondations de la construction au niveau du rez-de-chaussée.

2. Le contrat définitif 

- Le vendeur est tenu, dès l’obtention du permis d’habiter ou du certificat deconformité, dans un délai n’excédant pas 30 jours à compter de la date de leurdélivrance, d’en informer l’acquéreur, par lettre recommandée avec accusé deréception, et de requérir l’éclatement du titre foncier, objet de la propriété surlaquelle est édifié l’immeuble en vue de créer un titre foncier de chaque partiedivise lorsque l’immeuble est immatriculé.

- Le contrat définitif ne sera conclu qu’après le versement intégral du prixde l’immeuble ou de la fraction de l’immeuble, par l’acheteur. Lecontrat définitif devra être conclu selon les formes du contrat

préliminaire.- Au cas où l’une des parties refuse de conclure le contrat de vente

définitif dans un délai de 30 jours à compter de la date de lanotification, la partie lésée peut intenter une action en justice visant à laconclusion du contrat définitif ou à la résiliation du contrat de ventepréliminaire.

- En cas de résiliation du contrat par l’une des parties, la partie lésée adroit à une indemnité ne dépassant pas 10% du prix de vente.

- Le jugement définitif ordonnant la conclusion de la vente vaut contratdéfinitif.

• Les modalités de paiementSauf stipulation contraire, l'acquéreur est appelé à payer une partie du prix de laconstruction selon les phases suivantes:

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• L'achèvement des travaux relatifs aux fondations de la construction au niveaudu rez-de-chaussée.

• L'achèvement des gros œuvres de l'ensemble de l'immeuble. [*]L'achèvement des travaux de finition.

• Les pénalités de retard

● En cas de retard dans le paiement des versements, l’acheteur est tenu aupaiement d’une indemnité qui peut atteindre 1% par mois de la somme exigible,sans toutefois dépasser 10% par an.● Cette obligation est également valable pour le promoteur, car le retard dans laconstruction ou la livraison entraîne pour lui le paiement des mêmes indemnitésque celle que supporte le bénéficiaire de l’acte, soit le taux maximal de 1% parmois de retard plafonnée à 10% par an.

• Effets du contrat de V.E.F.A

L'acte préliminaire produira ses effets qui sont des droits et des obligations.

+ Les droits des parties contractantes 

● A l'égard du vendeur: 

- Droit de recevoir une avance sur le prix (la 1ère s'effectue dès laformation du contrat, la 2ème à la fin des travaux de maçonnerie et ladernière à la fin de la construction)

● A l'égard de l'acquéreur: 

- Droit à un cautionnement par le vendeur, en garantie du prix avancé.- Droit de réaliser une pré notation avec l'aval du vendeur.

+ Les obligations à l'égard des parties contractantes 

● A l'égard du vendeur: 

- Il doit constituer une caution bancaire ou toute autre caution similaire,sinon une assurance (afin de permettre à l'acquéreur de récupérer lesversements en cas de non-application du contrat)

- Il droit délivrer une attestation à l'acquéreur.- Quand la construction sera finie, il doit inviter l'acquéreur, dans un délai

de 30 jours, à passer l'acte définitif et à payer.

● A l’ égard de l'acquéreur: 

- Il doit payer la première avance.- Respecter le calendrier des avances.