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LA VENTE IMMOBILIERE EN EUROPE

FICHES PRATIQUES DE DROIT INTERNATIONAL FISCAL COMPARE

LYON JUIN 2013

Professeur : Henri Delorme

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FICHE N°0 PROPOS LIMINAIRES Mesdames, mesdemoiselles et messieurs, le patrimoine immobilier constitue une grande composante du patrimoine national détenu par les agents économiques. Ce patrimoine est constitué par les logements, les bâtiments industriels administratifs ou commerciaux, les stocks immobiliers détenus par les professionnelles terrains à bâtir, les terres agricoles et leurs bâtiments d'exploitation. La transmission à titre onéreux, de ces éléments pose de nombreux problèmes fiscaux tant en France que dans les pays voisins membres de la C.E.E. "Acheter un bien immobilier en Europe ? Quelles sont les conséquences pratiques, juridiques, fiscales? Telle est la question que se pose le notaire de l'an 2013

. En clair, acheter un bien immobilier en Europe ne s'improvise pas Chaque pays a ses spécificités, à connaître avant de s'engager. Avant toute prise de décision, il conviendra de se renseigner sur un aspect fondamental: celui de la fiscalité de l'investissement immobilier. Dans l'ensemble, l'ouverture des frontières et la liberté des mouvements de capitaux permet au citoyen européen (ressortissant des pays membres de l'Union européenne) d'acquérir un bien dans un des états membres sans restriction. La fluidité de la circulation des capitaux est un catalyseur nonobstant quelques restrictions administratives à caractère douanier. En France, il paraît impensable 'envisager une acquisition immobilière sans la signature d'un acte authentique par-

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devant notaire, une telle situation est identique en Italie, en Allemagne ou en Espagne.

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FICHE N°1

POURQUOI RECOURIR AU DROIT FISCAL COMPARE ? Si l’on voulait être ambitieux, il faudrait même évoquer les systèmes bancaires comparés, mais nous commettrions le hors sujet que l’on sanctionne chez tous les étudiants. - La sélection des pays relève d’un choix délibérément pragmatique, en effet, nous travaillerons sur des fiches dans la première partie volume 1 - le Droit comparé de la vente immobilière en France, Grande Bretagne, Allemagne... en droit privé. Ensuite, il en sera de même pour la deuxième partie volume 2 le Droit comparé de la vente immobilière en France, Grande-Bretagne, Allemagne ... en droit fiscal. La réflexion se fera pour assurer une bonne comparaison des systèmes autour du même axe de travail pour chaque pays Entrée patrimoniale : traitement fiscal de l’acquéreur. Les droits de mutation Cette partie sera volontairement écourtée sans toutefois faire l’impasse sur ce point intimement lié à des expatriations quelle que soient leur motif On peut classer lesdites sous deux catégories :

- Implantation à l’étranger pour des raisons fiscales ,les pays riverains européens, riverains du notre et principaux bénéficiaires étant la Belgique et la Suisse Implantation à l’étranger pour des raisons économiques pures ou professionnelles, le principal pays étant le Royaume Uni pour les flux de travailleurs et l’Espagne pour des raisons de loisirs, les autres l’étant au gré des investissements.

- L e notaire dans son rôle de conseil

Sortie patrimoniale : traitement fiscal du vendeur Les plus values des non-résidents Le séminaire mettra davantage l’accent sur cet aspect de la question puisque chaque jour le notaire est confronté à ces aspects Le notaire dans son rôle de rédacteur d’acte

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FICHE N°2/A

LA FISCALITE COMPAREE SUR LES MUTATIONS

A TITRE ONEREUX IMMOBILIERES EN EUROPE

LA FRANCE La réforme de la fiscalité s'est articulée autour d'un axe fort : Baisse des taux avec harmonisation de fait à un taux proche d’un taux unique proche de 5 % pour l'ensemble des mutations à titre onéreux. Il est difficile de passer sous silence, la suppression de la T.V.A. sur les terrains acquis par des particuliers constructeurs d'immeubles autres que professionnels. Depuis le 11 mars 2010 on assiste à une remise à plat de la TVA immobilière et on peut dire qu’elle disparaît avec ce terme générique qu’elle véhiculait depuis 1963.

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Ce grand virage oblige la profession notariale à pratiquer le grand écart pour gérer les dispositions rétroactives de certaines lois de finances, - la mise à jour des tablettes oblige l'anticipation, l'allègement fiscal ne s'accompagnant pas toujours de simplification. L'assiette, quant à elle, est constituée par les valeurs, le prix loyalement stipulé dans l'acte plus les charges augmentatives du prix étant admises si la vente « rentre »dans le marché local. A cet égard l'administration dispose dans le délai de la prescription triennale de la possibilité de substituer au prix, une valeur établie par comparaison avec des biens de même nature qualifiée d'intrinsèquement similaires et provenant de mutations récentes sur le marché évoqué. I FISCALITE DE L’ACQUEREUR Champ d’application des DMTO Les immeubles achevés depuis + de cinq ans quel que soit la qualité de l’acquéreur et le statut du vendeur Exigibilité Le jour de l’acte notarié

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Assiette Prix stipulé dans l’acte pour autant que la valeur vénale ne soit pas supérieure Taux à compter du 1/01/2011 Le montant des droits se décompose en plusieurs droits perçus par l'Etat et les différentes collectivités locales du lieu d'établissement du bien. Les taux sont les suivants. * Une taxe départementale au taux de 3,80%. Ce taux peut être réduit par les Conseils Généraux avec un plancher de 1% * Une taxe communale au taux de 1,20%. * Un prélèvement au profit de l'Etat au taux de 2,37% qui s'applique au montant du droit départemental. Soit un taux global de 5,09%. Exonérations : Prévues seulement au bénéfice de collectivités pas d’exonération liées au montant du prix Redevable L’acquéreur Bénéficiaires : Diverses collectivités (cf. supra) II FISCALITE DU VENDEUR

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Au-delà des règles d’assiette qui n’ont pas changé, la durée de détention joue un rôle évident dans l’imposition

Depuis le 1er janvier 2004 les pouvoirs publics ont élargi l’assiette fiscale (moins D’exonérations que par le passé) fixé un taux uniforme et proportionnel qui est actuellement de 19% +prélèvements sociaux.13, 5% actuellement, ils passeront à 15,5% à partir du 1er juillet 2013. L’Etat prélève son dû de façon très précoce puisqu’il n’attend plus l’émission de l’IR l’année suivante mais dans les mois du fait générateur. Est-ce que les choses vont changer ? Au jour du séminaire il serait question d’un abattement de 5% par an à partir de la 2 ème année de détention ce qui conduirait à l’exonération au bout de vingt deux ans De plus la plus value serait ajoutée aux revenus et serait taxée au taux marginal du contribuable avec système de quotient qi écrêterait la progressivité. Quid du rôle du notariat dans la déclaration de la plus value ?? Le prélèvement proche d’une retenue à la source reposait surtout sur la profession notariale qui voit ses taches de publicité foncière alourdies ; il fallait payer un prix de

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la simplification, jusqu’ici le notariat a été reconnu comme un véritable partenaire des pouvoirs publics.

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FICHE N°2/B


A TITRE ONEREUX IMMOBILIERES EN EUROPE L’ANGLETERRE I FISCALITE DE L’ACQUEREUR Tva immobilière ? Existe t-il une T.V.A immobilière au Royaume Uni? A noter que pour l‘application de la VAT on englobe dans la réflexion l’Angleterre, le Pays de Galles, l’Ecosse, l’Irlande du Nord et leurs eaux territoriales ainsi que l’île de Man qui a instauré une VAT analogue. En revanche elle ne comprend pas les îles Anglo-normandes. Les immeubles rentrent dans la catégorie de fournitures de biens qui généralement voient un assujetti transférer la propriété exclusive de biens à un autre. La notion de livraison à soi même existe au R.U (elle ne sera pas développée ici). L’application de la VAT aux opérations portant sur des immeubles est assez complexe, certaines opérations étant pleinement imposables, d’autres sont exonérées, et d’autres bénéficient du taux zéro. Un tableau du régime fiscal des terrains, immeubles et travaux de construction issu du Mémento LEFEBVRE ROYAUME UNI dresse les grandes lignes de la fiscalité VAT immobilière.

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OPERATIONS VISEES REGIME APPLICABLE

(1)Sont considérés comme neufs les immeubles cédés dans les 3 ans de leur achèvement. Toutefois ne peuvent être considérés comme neufs les immeubles qui intègrent des structures préexistantes sauf s’ils ‘agit uniquement de fondations, de sous-sols ou de façades conservées en applications de normes d’urbanisme Champ d’application des DMTO La section 54 du STAMP ACT de 1891 définit l'expression "transfert par ente «comme tout acte et tout arrêté ou ordre de toute Cour ou de tout commissaire, par lequel un bien est transféré au moyen d'une vente à un acheteur, ou toute personne en son nom ou sous sa direction. Le terme d'acte inclut tout document écrit (section 122 du STAMP ACT. Si aucun acte n'est utilisé, aucun droit ne peut être levé. Les termes de la section 54 du STAMP ACT définissent un acte comme un transfert par vente dès lors que cet acte réalise le transfert du bien à partir d'une vente. Il convient de noter le paradoxe suivant: le terme "vente «n’est en fait pas défini par la législation, il implique seulement un vendeur, un acheteur, un objet vendu et un prix de vente.

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Au Royaume Uni Pour qu'une transaction soit considérée comme une vente la réunion des deux éléments suivants est nécessaire : -le consentement mutuel est déterminant, l'absence de cet élément contractuel ne permettra pas de définir la transaction comme une vente; -un prix en argent doit être payé ou promis; c'est cette condition qui différencie la vente de l'échange qui sera imposé différemment sous un autre chef d'imposition Exigibilité Lors du transfert Assiette Le droit ad valorem s'applique non pas d'après la valeur du bien cédé mais d'après le montant de la contre partie de la vente. Taux Au Royaume Uni les cessions et transferts d'immeubles sont soumis par le STAMP ACT de 1891 (cédule 1) aux droits de timbre. Le taux du droit est déterminé en fonction du prix qu'il s'agisse d'un immeuble professionnel, agricole ou d'habitation. Ainsi pour un immeuble valant entre 60 000 £ et 250 000 £ le taux de 1% s’applique. Prix de l’immeuble entre 250 000 £ et 500 000 £ taux de 3% Prix de l’immeuble au delà de 500 000£ taux de 4%

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Exonération Peu de régimes spéciaux sauf à exonérer les immeubles en Entreprise Area (situés dans une zone d’entreprise) voire depuis le 1er décembre 2003 exonération des 150 000 premières livres pour les immeubles professionnels Pour résumer exonération de toute cession inférieure à 60 000 £ (environ 91.500 €) pour les immeubles d’habitation et de toute cession inférieure à 150 000 £ (environ 229 500 €) pour les autres Redevable Le nouveau possesseur Bénéficiaire L’Etat II FISCALITE DU VENDEUR Le CAPITAL GAIN TAX ACT date de 1965 avec effet au 6 avril 1965, ses dispositions en vigueur ont fait l'objet d'une codification en 1979.

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Champ d’application Sont imposées les plus values réalisées lors de la « cession d'immeubles » rappelons que l’absence de définition de la vente, nous conduit à parler de l'aliénation d'un bien ("disposal of assets" en anglais) Cette notion d'aliénation est très large puisqu'elle couvre non seulement les cessions à titre onéreux mais également les mutations à titre gratuit, telles les donations, expropriations, échanges, opérations de leasing. Détermination de la matière imposable: l’assiette La plus value imposable est égale au paiement en espèces ou en nature reçu à l'occasion de l'aliénation, diminué du coût de revient. La notion de coût de revient d'un bien (section 32 du CAPITAL GAIN TAX ACT 1979) Le coût du bien équivaut au coût d'acquisition augmenté des dépenses exposées lors de l'acquisition et de l'aliénation du bien et des dépenses d'amélioration du bien. En cas d'héritage la valeur vénale sera retenue. Ne seront pas retenues les dépenses déjà pris en compte dans l'assiette de l'Income Tax, de même que les dépense d'entretien, ce coût de revient est revu par le jeu d'une indexation complexe non développée ici. Taux et liquidation de l’impôt La plus value est imposée après un abattement de £ 6000 pour un célibataire passant à £ 12000 pour un couple marié. Les personnes qui ne résident pas au Royaume-Uni ne sont pas de nature à imposer les gains en capital sur la vente de biens au Royaume-Uni à moins qu'ils aient résidé au Royaume-Uni au cours des cinq dernières années. Les plus-values sont taxées à des taux progressifs, passant de 18% à 28%. En date du 23 Juin 2010, le taux d'imposition des gains en capital de 18% s'appliquait aux plus-values jusqu'au seuil de taux de base et 28% sur les gains en capital au-dessus du seuil de taux de base.

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L'abattement personnel pour gains en capital est £ 10,600 (€ 12,484) en 2011-2013 et l'année d'imposition £ 10,100 (€ 11,895) l'année d'imposition 2010-2011. L’usage du coefficient d’érosion monétaire a été supprimé avec l'ensemble du précédent système d'impôt sur le revenu basé sur la CGT. Toutefois, un £ 40,000 (€ 47,108) l'allégement de laisser est disponible pour chaque contribuable. Si la maison était la résidence principale pendant toute la période du propriétaire de la propriété, pas la CGT est payable, et les tranches proportionnelles sont disponibles Qu'est-ce que «résident» signifie? Une personne est toujours considérée comme résident s'il est présent au Royaume-Uni depuis plus de 183 jours. Dans la fiscalité des plus values ,le non résident ne bénéficiera pas de l’abattement de 10 600 £

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Payable le 1er décembre de l'année suivant la fin de l'année d’imposition considérée ou dans les 30 jours d'un avis d'imposition s'il est postérieur à cette date. L'Etat n'exige pas de dépôt de déclaration spéciale, les renseignements sont connus sur la feuille d'impôt sur le revenu

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FICHE N°2C



L’ALLEMAGNE En Allemagne l'impôt sur les mutations immobilières à titre onéreux est classé parmi les impôts sur la dépense. Cet impôt sur les transactions s'appelle le GRUNDERWERBSTEUERGESETZ (GrEStG. Son fondement légal repose sur une loi du 17 décembre 1983 (B.G.B.I. 1982 I 1977 pour tenir compte de la réunification, dernièrement amendée par la loi du 11 octobre 1995(BGBI 1995 1-1250). Outre Rhin il n'y a pas précisément de régime des plus values et l'imposition du gain en capital immobilier est relativement rare. I FISCALITE DE L’ACQUEREUR Tva immobilière ? La T.V.A immobilière en Allemagne est pratiquement inexistante puisque la plupart des opérations portant sur des immeubles échappent à la T.V.A (parmi elles, les locations. Les cessions et autres transferts (comme les apports en société d'immeubles) sont exonérées de T.V.A. en application de l'article 4§9 de l'U.ST.G., si lesdits immeubles sont passibles des droits de mutation ( Grunderderwerbsteuer). Cette exonération vise également la première livraison d'immeuble neuf après l'achèvement de la construction à condition que le terrain soit transféré avec l'immeuble. ..Les retraits d'actif sont à la fois exonérés de T.V.A. et de droits de mutation.

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Champ d’application des DMTO Celui ci se présente comme un impôt sur les ventes d'immeubles et de terrains; si bien qu'y sera soumise toute conclusion de contrat de vente ou de toute autre convention portant sur la transmission à titre onéreux de la propriété d'un immeuble ou d'un terrain situé sur le territoire national. Exigibilité Lors du transfert Assiette L'article 8 du GrEStG dispose que l'impôt est calculé sur la contre-prestation", soit en général sur le prix de vente+ charges non permanentes grevant les biens immobiliers+les rémunérations accordées à des personnes autre que le vendeur afin qu’elles renoncent à l’acquisition du bien+les rémunérations versées au vendeur par une personne autre que l’acquéreur. A défaut de prix de vente (cas de la concentration de parts de sociétés) on retient comme base la valeur de l'immeuble. Taux C'est un taux ad valorem de 3, 50%.(qui fut de 2% avant la réunification, l’augmentation de 1,5% fut affectée au financement de cette dernière)

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Exonération Les acquisitions immobilières ne dépassant 2500€. Les acquisitions immobilières par le conjoint du vendeur. Le rachat d’un bien immobilier par le fiduciant, lors de la fin d’une fiducie (« Treuhandverhältniss ») Redevable L'acquéreur de l'immeuble et le vendeur sont tous les deux débiteurs solidaires de l'impôt à payer. Bénéficiaire Les "LANDER"

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II FISCALITE DU VENDEUR Champ d'application. Si la propriété a été détenue pendant plus de dix ans, les gains encourus par les ventes de biens n'attirent pas les gains en capital. Sinon, les gains en capital réalisés par un particulier provenant de la vente de la propriété dans les dix ans après l'acquisition sont taxés à des taux progressifs standards impôt sur le revenu ainsi que les suppléments de solidarité. Les coûts d'acquisition et des coûts d'amélioration sont déductibles du prix de vente lors du calcul des gains en capital imposables. Détermination de la matière imposable : l’assiette La plus value sera nommée "BENEFICE DE SPÉCULATION" et son montant sera égal à la différence entre le produit de la vente et prix d'acquisition augmenté des frais dits professionnels. Exemple : Achat d'un bien à BONN: immeuble 205 000€ Frais d'acquisition 51200€ Le bien est revendu un an après la date d'acquisition moyennant un prix de 511.900€ Du point de vue légal il s'agit donc d'une opération de spéculation qui sera soumise à l'impôt de la manière suivante: Montant du bénéfice de spéculation: Prix de vente 511 900€ Prix d'achat 205.000€ Frais d'achat 51200€ TOTAL DES FRAIS 256.200€ BENEFICE DE SPECULATION 255.700€ Exonérations Les bénéfices de spéculation inférieurs à 510€ sont exonérés (alinéa 4 du § 23 ESTG)

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Taux et liquidation Le taux d'imposition résultera de l'application du barème général d’impôt sur le revenu qui relève du procédé du "SPLITTING c'est à dire l'utilisation de quatre zones d’imposition. 1ére zone..PROGRESSIVE 2ème zone-..PROPORTIONNELLE 3ème zone-..PROGRESSIVE 4ème zone..-PROPORTIONNELLE

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FICHE N°2/D


A TITRE ONEREUX IMMOBILIERES EN EUROPE L'Espagne justifie l'imposition des plus values à l'occasion d'un évènement qualifié d'augmentation ou diminution patrimoniale. L'article 20 de la loi n'44/1978 du 8 septembre 1978 définit les augmentations et diminutions patrimoniales comme étant «les variations de valeur du patrimoine du contribuable qui sont mises en évidence à l'occasion d'un changement quelconque dans la composition de celui-ci, sans faire de distinction entre les plus values privées et les plus values professionnelles. Tant qu'elles sont latentes, elles ne sont pas imposables. L’Espagne I FISCALITE DE L’ACQUEREUR Tva immobilière ? En Espagne, l'IVA (Impuesto sobre el valor anadido) a vu le jour grâce à l'entrée de l'Espagne dans la CEE le ler janvier 1986, la refonte de l'IGTE (Impuesto general sobre et trafico de los empresas) a été rendue nécessaire par la 6ème directive européenne. A-LA TVA IMMOBILIERE Existe t-il une T.V.A. immobilière en Espagne ? Curieusement les textes n'utilisent jamais le terme "assujetti " mais celui d'entreprise "empresario" ou de professionnels SI l'on s'en tient au texte fiscal il existe une T.V.A. à un taux de 6 % réduit pour la construction ou la réhabilitation directe par des promoteurs d'habitation à caractère social placés sous un régime administratif spécial ainsi que pour la vente des immeubles d'habitation et des garages en dépendant Taux normal: 15%.

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Champ d’application des DMTO Cet impôt n'est dû que si l'IVA ou le droit d'apport n'est pas perçu. En effet l'article 414 de la toi 3711992 sur l'IVA prescrit expressément l'incompatibilité des deux impôts. Les règles de taxation au regard de la multiplicité des taux sont simples puisque le taux unique ad valorem de 6 % s'applique à toute mutation de bien immeuble En revanche les règles d'assiette présente une apparence complexe et sont multiples; toutefois elles présentent l'avantage de s'appuyer sur des valeurs faibles Exigibilité Lors du transfert Assiette a)Les immeubles industriels et commerciaux On retient la valeur du bilan, une valeur comptable. b) Immeubles agricoles La valeur du bien est une valeur capitalisée qui consiste à multiplier le bénéfice forfaitaire annuel par 26 c) Immeubles d'habitation. La valeur (cadastrale) du bien acquis (actualisée) sera déterminée en appliquant des coefficients de 2,333 pour des biens acquis avant 1979 à 1 pour des biens acquis en 1988

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Taux 6%

Redevable L’acquéreur Bénéficiaire L’Etat II FISCALITE DU VENDEUR Champ d'application Les gains en capital ( Impuesto de Plusvalia ) De fait le critère spéculatif disparaît puisque tout changement dans la consistance patrimoniale déclenche l’imposition: tel sera le cas de la vente d'immeuble. Les plus values réalisées à l'occasion d'une donation, ou d'un legs sont imposées au nom du donateur ou du défunt. Détermination de la matière imposable: l'assiette

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Le montant de la variation patrimoniale peut s'analyser comme étant la différence entre la valeur de vente et d'acquisition, soit le prix de vente moins le prix d'acquisition.

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La valeur d'acquisition est constituée par l'addition, du montant réel de l'achat et du coût des améliorations effectuées sur les biens acquis et des impôts et charges étatiques ou locales inhérentes à la transmission qui ont été payées lors de l'acquisition. Les plus et moins values se compensent Exonérations Les mutations pour un montant inférieur à 3005 € durant 1année civile sont exonérées. Les mutations qui interviennent au-delà d'un délai de 20 ans de détention ..abattement de 5% par an au-delà de la 2ème année. Les plus values qui font l'objet d'un emploi des fonds dégagés pour acheter sa résidence principale. Les plus values de cession « mortes causa. Les plus values de cession réalisées par les contribuables âgés de plus de 65 ans- lors de la mise en viager de leur habitation principale Taux et liquidation. Les augmentations de patrimoine sont considérées comme des revenus irréguliers, dès lors la progressivité sera atténuée par un système de quotient établi en étroite relation avec la durée de détentions défaut ce sera un quotient quinquennal. En revanche, les plus values à moins d'un an sont considérées comme des revenus irréguliers (ou les revenus occultes.)Il n'existe pas de système d'étalement de l'impôt sur les plus values, en Espagne Non résidents Les non-résidents qui vendent leur propriété espagnole payent l’impôt sur les gains en capital. S’ils vendent après avoir été propriétaire pendant un an ou moins, leur gain en capital seront imposés à des taux progressifs. Au 01 Janvier 2010, les gains s’ils vendent après avoir été propriétaires pendant un an ou moins, leur gain en capital seront imposés à des taux progressifs L’impôt est perçu à 19% sur le premier% € 6000 et 21 sur le montant restant.

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Le gain ou perte en capital sur la vente des biens est calculée comme, de transférer le coût d'acquisition moindre prix (prix d'acquisition et les frais connexes) et de l'amortissement minimum, moins appropriée. Le coût d'acquisition est indexé en appliquant un coefficient publié chaque année par les lois budgétaires, sur la base de l'année d'acquisition. D'autre part, le gain ou perte en capital sur une propriété qui a été transféré à titre gratuit ou à titre d'héritage est calculé comme, transférer prix d'acquisition moindre prix. Un non-résident ne peut pas déployer sur le gain dans une nouvelle maison. Pour les biens acquis avant le 31 Décembre 1994, mais plus tard le 31 Décembre 1986, l'allégement d'inflation est donné. Le gain est donc réduit de 11,1% pour chaque année ou partie d'un an, la propriété a été détenue avant le 31 Décembre 1994. Trois pour cent (3%) du gain en capital doit être retenu et payé par l'acheteur aux autorités fiscales espagnoles. Toutefois, l'acheteur de la propriété espagnole des non-résidents n’est pas tenu de retenir ces 3% des gains en capital si les non-résidents ont possédé la propriété avant le 31 Décembre 1996, sans amélioration pour les plus de 10 ans (comme indiqué dans l'acte de vente notarié), ou les biens ont été apportées dans le capital d'une société espagnole. De nombreux français continuant à investir en Espagne malgré la crise de l’immobilier, quelques recommandations sont à faire : Il est précisé que lors de l'acquisition, l'acquéreur fait une rétention de 10% du montant de la vente. En outre le non-résident doit remplir une déclaration au titre de la plus value immobilière, laquelle est imposable au taux de 35%. - SI le montant de la retenue versée par l’acquéreur au trésor espagnol excède le montant dû au titre de la plus value effectivement réalisée, le trop perçu lui sera restitué. Cette procédure à la charge de l'acquéreur ne sera pas applicable lorsque la cession porte sur un bien immobilier détenu par le non résident depuis 20 ans.

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De plus, les non-résidents ne peuvent imputer les moins- values subies sur les plus values et n'ont droit: ..-ni. à l'exonération prévue en cas de la plus value de cession à l'achat de la résidence principale; ..-ni à l'exonération pour les cessions inférieures à 3005€ Les 35 % correspondent à une retenue à la source (qui avoisine le taux moyen dû par les résidents). Les investissements immobiliers sont libres sauf s'ils dépassent 30.050.000€ ou s'ils sont réalisés par une personne résident dans un paradis fiscal. Si tel était le cas, il faut satisfaire à des formalités particulières. Il convient de noter que pour rapatrier les fonds provenant de la vente, il faut fournir la copie de l'acte de vente et prouver que les droits de mutation ont été acquittés.

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FICHE N°2/E



LE PORTUGAL I FISCALITE DE L’ACQUEREUR Champ d’application des DMTO Les ventes sont visées par l’IMT qui sera perçu après un certain cérémonial relatif à l’Escritura devant notaire Les différentes étapes : Après avoir rédigé et signé un compromis de vente on doit penser à l’inscription au bureau des impôts, une fois la remise des documents ainsi que les coordonnés de l’acquéreur faites au Notaire Exigibilité Date de l’acte Assiette Le prix de vente

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Taux Payement de la "IMT" celle-ci varie entre 0 et 6 % de la valeur d'achat

II FISCALITE DU VENDEUR : Les plus-values réalisées par des non-résidents sur la vente de la propriété portugaise sont imposés à un taux forfaitaire de 25%. Le gain imposable est calculé en déduisant le suivant à partir du prix de vente: le coût d'acquisition, coûts de transfert de propriété et des coûts d'amélioration engagés dans les 5 dernières années avant la vente. Les non-résidents sont tenus de désigner un représentant local au Portugal à des fins fiscales. La nomination doit être faite par écrit et doit montrer l'acceptation expresse du représentant. Non-respect de cette obligation encourt une amende pouvant aller jusqu'à € 5.000. Le représentant remplit toutes les obligations fiscales du non-résident telles que le dépôt des déclarations de revenus et de payer l'impôt à payer. En outre, les revenus de source portugaise de non-résidents ne peuvent pas être transférés à l'étranger que si elle est prouvée de façon concluante que toute obligation fiscale sous-jacente est payée ou assurés de manière adéquate. Le non-respect de cette interdiction encourt une amende pouvant aller jusqu'à € 25.000

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FICHE N°2/F



L’ITALIE En Italie les acquisitions à titre onéreux font l'objet d'un impôt classé dans la catégorie Impôt sur le capital L'Italie possède un système d'enregistrement assez voisin du nôtre. Ainsi les fonctionnaires de I'Enregistrement n'ont pour mission de vérifier la validité ou l'efficacité des actes. Ils se bornent à les rattacher à telle ou telle catégorie d'opération pour y appliquer le tarif prévu. Quant aux plus values elles relèvent d’un système cédulaire En Italie, les revenus de base qui constituent le revenu global sont au nombre de cinq: ..- revenus fonciers (catégorie A) ..revenus du capital (catégorie B) ..revenus du travail (catégorie C) ..-revenus des entreprises (. catégorie D) ..revenus divers (catégorie E) Les plus values réalisée à l'occasion des ventes d'immeubles rentrent dans la

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catégorie E, également dans le cadre de 1’impôt sur le revenu des personnes physiques. La plus value comprise dans la cédule E sera la plus value spéculative des particuliers alors que celle afférente aux biens d'entreprise sera dans la cédule C. I FISCALITE DE L’ACQUEREUR Tva immobilière ? En Italie, il existe l'IVA (Unposto sui Valore Agglunto) Le décret DPR (Décret du Président de la République) n'633 du 26 octobre 1972 consacre l'entrée en vigueur de le T.V.A italienne le 1/01/1973, premier résultat tangible de l'effort d'harmonisation européenne de l'Italie. La modification du DPR n°24 du 29/01/1979 et celle du 31 mars 1979 (DPR n°94) achèvent la mise en harmonie avec les prescriptions de la 6ème directive européenne déjà évoquée dans l'ouvrage. D'autres textes complètent l'outil légal à savoir le DPR n°793 du 3 0/12/1 81 et le DPR n°506 du 5/06/1982. Existe t-il une TVA immobilière en Italie? Elle semblerait toucher à priori les professionnels puisqu'une entreprise de construction qui vend un immeuble est taxée à 20%, pour des locaux professionnels taux réduit à 10% pour les cas d’habitation principale ou de rénovation et réduit à 4% dans le cas du logement social. Champ d’application des DMTO Le régime fiscal des droits d'enregistrement en Italie a été entièrement remanié par le décret du Président de la République du 26 octobre 1972 n°634 (D.P.R.) qui est entré en vigueur le ler janvier 1973 et le dernier état de ce régime résulte du D P R du 26 avril 1986 n°131, qui dans la suite du propos sera toujours désigné en abrégé D P R.

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L'article 2 du DPR dispose que sont assujettis à 'enregistrement les actes écrits passés sur le territoire italien ou des actes passés à l'étranger portant sur le transfert des biens immobiliers situés en Italie. Assiette L'assiette des droits est formée différemment selon les cas suivants: ..-pour les contrats à titre onéreux translatifs ou constitutifs de droits réels: valeur du bien à la date de l'acte (cas général); -pour les échanges: plus forte des valeurs des biens échangés -pour les contrats comportant une obligation de faire en contrepartie de la cession d'un bien ou une autre obligation de faire, on compare la valeur du bien avec la prestation et on retient la plus élevée des deux sommes. Taux

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Aménagements fiscaux Certaines ventes au profit de l'Etat ou collectivités locales sont soumises à un droit fixe de 80€ Ce même droit fixe trouve à s'appliquer si l'acte concerne des immeubles situés à l'étranger. L'acte sous condition suspensive est soumis à un droit fixe de 80€ (la différence avec la fiscalité française tient au fait que ce droit fixe s'impute sur les droits proportionnels en cas de réalisation de la condition.) Redevable Acquéreur

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Paiement de l’impôt L’impôt sera appelé principal lorsqu'il est liquidé lors de l’enregistrement (à la résidence légale du notaire) Outre les notaires qui ont rédigé, reçu ou authentifié l'acte et les personnes dans l'intérêt desquelles l'enregistrement est requis, les parties contractantes sont solidaires dans le paiement de l'impôt .N.B. La responsabilité des notaires n'est pas étendue aux impôts supplétifs(impôt nommé ainsi en Italie lorsqu'il est recouvré à la suite d'une erreur inexactitude ou omission. 6°- Le bénéficiaire de l'impôt L'Etat II FISCALITE DU VENDEUR Les gains provenant de la vente de biens immobiliers détenus depuis plus de cinq ans ne sont pas imposables. Les gains provenant de la vente de biens détenus depuis moins de cinq ans sont imposés comme un revenu. Les plus-values sont calculées comme la vente de coûts d'acquisition moins prix et les dépenses connexes. Champ d'application La plus value imposable sera celle: ..réalisée à l'occasion de la vente de terrains lotis ou viabilisés; ..,-réalisée à l'occasion de la vente d’immeubles acquis ou construits depuis moins de 5ans à l'exclusion des immeubles acquis par héritage ou donation; ..-réalisée à l'occasion de la vente de terrains réalisée dans les5 ans de l'acquisition. Détermination de la matière imposable: l'assiette. Le gain en capital se définit comme le gain résultant de la réalisation d'un bien à un prix supérieur au coût normal non amorti (ce coût est apprécié de façon, similaire à notre législation)

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Le taux et la liquidation La plus value sera calculée à part en appliquant au montant de celle ci le taux correspondant à la moitié du revenu global net du contribuable pendant la période triennale antérieure à l'année du fait générateur à défaut, on applique un taux de 10%. Cette méthode ressemble beaucoup à la technique du quotient quinquennal français. convient de rappeler que la plus value n'est pas globalisée et qu'il faudra tenir compte de l’impôt local éventuel

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FICHE N°2/G



LA SUISSE I FISCALITE DE L’ACQUEREUR Champ d’application des DMTO Il n’existe pas au niveau de la Confédération de droits de mutation à titre onéreux. Par contre les cantons disposent de prérogatives pour prélever des droits à l’occasion des ventes immobilières, certaines communes prélèvent leurs droits elles aussi notamment dans le canton de VAUD, FRIBOURG ou bien ZURICH. Tous les droits portant sur des immeubles au sens de la définition que peut donner le registre foncier. On traitera du gain en capital sur le territoire Suisse puisque nos voisins helvétiques ont institué un impôt spécial sur les gains immobiliers Assiette Prix Taux Les droits sont généralement calculés sur la base du prix stipulé y compris les frais accessoires que doit assumer l’acquéreur. Comme il a été indiqué plus haut les taux varient selon les cantons, ces taux sont tous proportionnels sauf dans le canton du Valais ou du Tessin (progressifs) ou dans le canton de Zurich (dégressifs)

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Redevable Acquéreur II FISCALITE DU VENDEUR Champ d’application Les immeubles appartenant à la fortune privée des contribuables personnes physiques.

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La taxation se situera au niveau cantonal puisque au niveau fédéral ceux ci sont exonérés. Sont cependant exonérées les aliénations moyennant un prix inférieur à un montant minimum qui varie de 500 FS pour BALE à 5000 FS pour VD Au niveau fédéral, les gains provenant de la vente de la propriété privée ne sont pas imposables, et les gains provenant de la vente des biens d'entreprise sont imposés comme un revenu. Au niveau cantonal et communal, un bien immobilier impôt sur les gains est imposée sur la vente de la propriété privée et d'affaires. Les taux pour les gains en capital sont habituellement progressive et plus la propriété est détenue, la baisse des impôts. Une période plus courte, il faudrait posséder un supplément et les deux niveaux cantonal et communal sont applicables. Ce qui suit sont les règles cantonales pour la cession de biens immobiliers:

• Le taux normal est applicable après la période de détention de quatre à cinq ans. Le fardeau de haut se situe généralement entre 25% à 50%.

• L'impôt est réduit progressivement, après avoir dépassé les quatre à cinq ans de propriété. La tranche maximale autorisée est de 50% à 70% de l'impôt à payer.

• Un supplément de jusqu'à 50% de la taxe normale ne peut être imposée sur les gains à court terme à savoir les propriétés vendues dans les quatre ou cinq premières années.

• Deux systèmes sont utilisés pour calculer les gains en capital imposables, le système

de Zurich et le système de Saint-Gall. Les deux systèmes sont très similaires, puisque le calcul pour les gains en capital

imposables est des frais de vente prix moins coûts d'acquisition et d'amélioration pour les deux systèmes.

Leur principale différence réside dans le calcul des plus-values sur biens

d'entreprise. Le système de Zurich s'applique essentiellement la même formule à la propriété des entreprises comme la propriété privée, et l'amortissement des sujets repris à l'impôt, tandis que le système Saint-Gall soumet tous les gains en capital provenant des entreprises et la propriété privée entièrement à l'impôt sur le revenu. Détermination de la matière imposable : l’assiette Le produit de la vente sera logiquement diminué du prix de revient et des frais accessoires, on rejoint la notion française d’impenses. Toutefois les cantons conservent une liberté pour apprécier la notion d’impenses. Leur point commun est que l’impense contribue à l’augmentation de la valeur de

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l’immeuble, ainsi dans cette logique certains cantons excluent les travaux d’entretien tout en admettant les travaux d’amélioration. La durée de détention Elle joue un rôle dans le droit fiscal suisse Si l’immeuble cédé a été détenu pendant une période excédant un certain nombre d’années (entre 5 et 30 ans) l’administration fiscale suisse admet que l’on puisse substituer au prix d’acquisition la valeur vénale du bien lors de l’acquisition. Cette substitution est faite sur l’initiative du contribuable, par exemple à Genève lorsque l’acquisition remonte à plus de 10 ans, le contribuable peut invoquer comme prix d’acquisition l’estimation fiscale de l’immeuble 10 ans avant l’aliénation majorée de 30%. Les modalités d’imposition Chaque plus value immobilière est imposée séparément avec des taux qui sont soit progressifs soit proportionnels.

Chaque transfert devra faire l’objet d’une déclaration distincte compte tenu du fait que la plus value est imposée à part. Compte tenu du principe de l’annualité le dépôt de la déclaration et le paiement s’effectuera en même temps que le dépôt des déclarations de revenu. (au mois de mars de l’année suivant celle de la réalisation du gain, l’impôt sera établi par avis.

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FICHE N°2/H



LA BELGIQUE Il n'y a pas de restrictions à la propriété étrangère dans l'acquisition foncière belge. Après avoir décidé quels sont les biens à l'achat, signe l'acheteur potentiel d'une convention d'achat (compromis de vente ou verkoopcompromis). Cela engage immédiatement l'acheteur d'acheter la propriété, étant donné que le vendeur est de bonne foi. L'acheteur et le vendeur sont représentés chacun par un avocat ou un notaire. Il ya des coûts fixes état convenus pour les services du notaire. Ces coûts varient également en fonction de la propriété, mais en moyenne, il se situe autour de 1,6%. En général, l'immobilier peut être acquise par simple accord. Habituellement, un contrat écrit privée obligatoire (acte authentique ou authentieke) est entré dans la suite de la promesse de vente notariée. Un tel contrat est généralement rédigé par un avocat et peut contenir des conditions dans lesquelles la validité de la vente est dépendante. A cette époque, un dépôt de généralement 10% du prix de vente est faite, et placé dans un compte bloqué jusqu'à l'acte notarié est délivré. Après la signature de l'acte notarié par les deux parties, les clés qui changeront de mains. La vente devrait alors être inscrit sur le registre officiel dans les quatre mois suivant la signature de l'acte, lorsque les droits de 12,5% du prix de vente deviennent exigibles. Il faut en moyenne 132 jours pour compléter les deux procédures nécessaires pour enregistrer une propriété en Belgique. I FISCALITE DE L’ACQUEREUR Champ d’application des DMTO Les mutations à titre onéreux Assiette Le prix

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Taux : 12,5% Taxe d'enregistrement de 12,5% est payable pour la plupart des propriétés. taxe d'inscription de 10% s'applique à la Flandre. Pour les immeubles bas de gamme avec Revenu cadastral / inkomen kadastral inférieur à € 740, immatriculation fiscale peut être réduite à 6% (5% en Flandre). Pour les propriétés neuves à savoir moins de deux ans, une TVA de 21% est payable par l'acheteur. Par conséquent, de nouvelles propriétés ont des frais d'inscription plus élevés. Redevable Acquéreur

II FISCALITE DU VENDEUR Champ d’application les gains en capital PLUS VALUES En général, les plus-values réalisées par des personnes non engagées dans des activités commerciales ne sont pas imposables. Cependant, des cas spécifiques sont soumis à une imposition séparée.

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FICHE N°2/I

LA FISCALITE COMPAREE DES DROITS DE MUTATION

A TITRE ONEREUX EN EUROPE

SYNTHESE DROITS DE MUTATION SUR LES BIENS IMMEUBLES EN UROPE (immeubles d’habitation et immobilier professionnel)

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FICHE N°3

LES CONVENTIONS INTERNATIONALES

La souveraineté fiscale A l’instar du droit civil, chaque pays reste dans sa diversité organisée et conserve le droit d’imposer sur son sol en prenant soin d’éviter les doubles impositions en matière de fiscalité de gain en capital, alors qu’en matière d’acquisition immobilière le lieu de situation de l’immeuble sera déterminant. TERRITORIALITE DE LA LOI FISCALE FRANCAISE CONCERNANT LES DROITS D'ENREGISTREMENT 1-PRINCIPE DE L'APPLICATION TERRITORIALE. Il faut distinguer les droits frappant les opérations et ceux frappant les actes. Cette distinction s'impose à partir de l'instant où le critère de rattachement au système fiscal français est différent. C’est en effet tantôt la localisation des biens sur lesquels portent les opérations imposables tantôt la localisation de l'acte instrumentaire formant le titre de l'opération imposable qui détermine la territorialité du droit d'enregistrement. A) Les droits substantiels. De tels droits frappent les mutations à titre onéreux d’immeubles même en l'absence d'acte dressé pour les constater (article 638 du CG.1) Ie critère de rattachement à. I'impôt français de ces mutations est la localisation des biens dont elles sont l'objet de telle sorte que sont soumis à l'enregistrement-. ..les immeubles situés en France ... Le critère ainsi dégagé de la localisation étant

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supposé rempli, il importe peu de savoir: ..si les parties sont de nationalité française ou étrangère (Cass.civ 8/11/189I) et si leur domicile ou leur résidence sont en France ou à l'étranger; ..si (dans l'hypothèse où la mutation est constatée par écrit) l'acte a été dressé en France ou à l'étranger en la forme authentique. En effet si la mutation si la mutation a été constatée par un acte passé à l'étranger, qu'il soit authentique ou s.s.p; il n'a en France que la valeur d'un acte s.s.p. qui ne peut donc pas être soumis à publicité foncière. Toutefois la mutation devra être déclarée à la Recette des impôts du lieu de situation du bien dans le délai de 1 mois: ainsi seront perçus les droits départementaux d'enregistrement et non la taxe départementale de publicité foncière. Les actes dressés ultérieurement en vue de la publication sont dispensés de la T.P.F. (Doc-de Base 7 C 1214) B) Les droits formels, Le fait générateur de tels droits est la rédaction d'un écrit constatant l'opération

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La transmission à titre onéreux de propriété d'immeubles situés hors de France supporte un droit proportionnel spécial de 5% prévu à l'article 714 du C.G.I). S'agissant de mutation à titre onéreux d’immeubles (la nature mobilière ou immobilière du bien est définie par les critères légaux du pays dans lequel se trouve le bien) il convient d'opposer aux droits substantiels sur les immeubles français, le droit formel de l'article 714 du C.G.I sur les immeubles étrangers- En tant que droit d'acte ce droit n'est exigible que si un acte est dressé en France ou y est volontairement présenté à la formalité. En effet, la mutation d'immeubles situés à l'étranger par un acte passé en France n'est soumise à aucune formalité, quand bien même, il serait fait usage en France de l'acte passé à l'étranger. L'assiette du droit prévu à l'article 714 est établie sur le prix exprimé en y ajoutant les charges en capital. On peut considérer que l'administration ne pourra ni invoquer une valeur vénale supérieure ni la prendre pour base de liquidation. CAS PARTICULIER: Acte unique dressé pour un immeuble sis en France et un autre à l'étranger ou en T.OM.)Le notaire devra faire une ventilation. , en vue de la perception des droits. TERRITORIALITE DE LA LOI FISCALE FRANCAISE CONCERNANT LES PLUS VALUES Les plus values immobilières réalisées en hors de France par un résident fiscal français ne seront pas imposées en France mais dans le pays où se trouve l’immeuble En vertu de quoi la France aura comme ses voisins le droit de percevoir l’impôt sur la plus value lors d’une vente réalisée par un non résident

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Ce sujet fiscal fait l’objet d’une approche technique au sein d’un dossier, faisant l’objet d’une étude séparée. LES CONVENTIONS INTERNATIONALES Le principe sur lequel repose la fiscalité immobilière internationale est fondamentalement celui du lieu de situation des immeubles. Les Etats ont toujours considéré que le lien évidemment très étroit entre un immeuble et le sol sur lequel il est situé suffit à fonder l'imposition des plus values. Cela ne signifie pas, naturellement que l'Etat de la résidence du propriétaire n'a pas concurremment le droit d'imposer. Au contraire, cet Etat aura tendance à considérer que l'immeuble est un élément important du patrimoine du contribuable, et qu’" il serait contraire à l'équité de ne pas imposer ce dernier. Il acceptera de voir son droit d'imposition- limité par les conventions internationales; celles ci ont pour but essentiellement d'éviter les doubles impositions et concernent dans cet ouvrage les plus values (gains en capital) En documentation il convient de se reporter utilement au jurisclasseur. .. le- DROIT FISCAL INTERNATIONAL FASC 354 J. La plupart des pays de la C.E.F-(dont le Royaume Uni, L'Allemagne, l’Italie, l'Espagne) ont signé des conventions internationales avec la France dont voici la liste:

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ROYAUME UNI : Impôt sur les gains en capital (CAPITAL GAINS TAX) Convention internationale du 22 mai 1868, aménagée par un avenant d' octobre 1987 ALLEMAGNE : Convention du 21 juillet 1959 sur l’IRPP ITALIE:Convention-du 29 octobre 1958 ESPAGNE: Avenant du 6 décembre 1977 Le dénominateur commun de ces conventions concernant les plus values est l'article 13 du modèle de convention de l’OCDE Cette disposition s'établit comme suit: AI 1 "Les sains qu'un résident d'un Etat contractant tire de l'aliénation de biens immobiliers visés à l'article 6 et situés dans l'autre. Etat contractant. sont imposables dans cet autre Etat" La diversité des législations nationales dans le domaine de l'imposition des sains en capital est telle que 1’article 13 du modèle de convention de l’OCDE. ne donne pas de définition détaillée des gains en capital .... JURISCLASSEUR DROIT FISCAL INTERNATIONAL FASC.354 J. LE PRINCIPE DE NON-DISCRIMINATION Ce principe ne soulève en principe aucun problème d'interprétation depuis la Réponse MESMIN qui a donné l'occasion au Ministre de préciser, à propos des personnes physiques, que la clause de non-discrimination s'applique à identité de situation, notamment en ce qui concerne le domicile fiscal. L'OCDE, lors de la révision de 1992, a confirmé clairement ce point de vue.

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Ainsi, il est permis d'imposer les non- résidents d'une manière différente, par exemple par le biais de retenues à la source dont certaines -peuvent être libératoires, ou de leur appliquer, comme c'est le cas en France, un taux minimum d'imposition. En revanche doivent être traités en France de la même manière, par exemple. un Français et un Américain qui sont ou non tous deux résidents en France ou bien tous deux non résidents de France et ayant des revenus de source française. Plus exactement l'américain ne peut être moins favorablement traité que le Français. Deux exemples peuvent illustrer les propos qui précèdent. ler exemple: Français et étranger sont tous deux résidents en France. Le mécanisme du quotient familial s'applique tout aussi bien à l'un qu'à l'autre. 2ème exemple: Français et étranger sont tous deux non résidents de France Ils doivent se voir appliquer le même traitement dans tous les secteurs de notre fiscalité (assiette, taux, modalités d'imposition, etc.) L'application de ce principe conduit par exemple, à accorder à des personnes qui n'ont pas la nationalité française le bénéfice des dispositions de l'article 150 C du C.G.I. (article qui permet aux Français non domiciliés en France d'être exonérés d'impôt sur la plus value qu'ils réalisent lors de la cession d'un immeuble ou d'une partie d'immeuble qui constitue leur résidence en France dans la limite d'une résidence par contribuable.

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Annexe 1 COMPARAISON Taxation des plus values en Europe

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Internetobibliographie

Sites internet des administrations fiscales étrangères

Europe :

http://ec.europa.eu

Allemagne :

http://www.bundesfinanzministerium.de

Australie :

http://www.ato.gov.au

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Autriche :

http://www.bmf.gv.at

Belgique :

http://www.fiscus.fgov.be

Canada :

http://www.cra-arc.gc.ca

55

Chypre

http://www.mof.gov.cy

Danemark

http://www.skm.dk

Espagne

http://www.aeat.es

56

Estonie :

http://www.fin.ee

États Unis

http://www.irs.gov

Finlande

http://www.vero.fi

57

Grèce

http://www.mof-glk.gr

Hongrie

http://en.apeh.hu

Inde

http://www.finmin.nic.in

58

Irlande

http://www.revenue.ie

Italie :

http://www.agenziaentrate.it

Lituanie

http://www.vmi.lt

59

Luxembourg

http://www.mf.public.lu

Malte

htt://www.mnin.gov.mt

Norvège

http://www.regjeringen.no

60

Nouvelle-Zélande

http://www.ird.govt.nz

Pays-Bas

http://www.belastingdienst.nl

Pologne

http://www.mofnet.gov.pl

61

Portugal

http://www.dgci.min-financas.pt

Roumanie

http://www.mfinante.ro

Royaume Uni

http://www.hmrc.gov.uk

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Suède

http://www.skatteverket.se

Slovaquie

http://www.finance.gov.sk

Slovénie

http://www.mf.gov.si

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Turquie

http://www.maliye.gov.tr L’IMMOBILIER DANS LE MONDE http://www.globalpropertyguide.com/

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FICHE 4

LE NOTAIRE ET LA FISCALITE DES NON RESIDENTS

Les cessions immobilières des non résidents en raison de situation d’extranéité mobilisent l’énergie du notaire. Dans un contexte réglementaire français ou européen instable cette partie sera utile pour donner des points de repères aux participants de cette session Bien que le mot cession présente une acception large, seule la partie relative à la cession à titre onéreux sera abordée, la cession à titre gratuit relevant d’un tout autre domaine non moins complexe les successions internationales I -PRATIQUE NOTARIALE Nonobstant l’autonomie du droit fiscal ,il serait fâcheux de ne point commencer par définir la loi applicable au contrat de vente de l’immeuble La loi applicable au fond est régie par le principe de l’autonomie de la volonte,à savoir la loi choisie par les parties et pour aller dans l’absurde les parties pourraient aller jusqu’à « dépecer » le contrat pour le soumettre à plusieurs lois. Dans la généralité des cas les parties sont muettes et c’est en l’absence de choix que la loi du lieu de situation de l’immeuble trouvera à s’appliquer Le paiement est régi par la loi du contrat et cet aspect sera abordé dans le volet notarial de Maitre Perret La forme de la vente est comme celle de tout contrat soumise à la loi du lieu ou elle est conclue Personne n’est sans savoir que pour assurer la publicité foncière la loi française exige que l’acte soit passé en la forme authentique (ce qui implique que c’est impérativement un notaire français qui passera la vente) L’état et la capacité des parties des personnes seront régis par la loi nationale de votre non résident. Et pour conclure ce mini volet la loi applicable au régime matrimonial qui se détermine depuis le 1er septembre 1992 au moyen des règles de conflits établies par la convention de la Haye du 14 mars 1978 II –PRATIQUE FISCALE Le régime fiscal des plus values repose sur le socle des plus values des résidents français L’objectif du jour est de faire ressortir les spécificités du régime fiscal des non résidents afin d’éviter la redondance avec des enseignements suivis à ce jour.

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Les conventions internationales ont résolu le problème des plus values des non résidents, les plus values sont imposables dans l’Etat contractant où ces biens sont situés. A – Les exonérations Rappel des exonérations des résidents Voir précis de fiscalité §3346 et suivants Les non-résidents bénéficient des mêmes exonérations que les résidents (principe de non discrimination oblige) à l’exception de celles relatives à la résidence principale et à la cession d’une résidence secondaire lorsque le cédant n’est pas propriétaire de sa résidence et de la résidence de certains retraités et invalides Toutefois il existe deux exonérations spécifiques à ce type de client sous conditions de nationalité. Ainsi les ressortissants (nationalité pas résidence) de l’UE, d’Islande, du Liechtenstein, de Norvège ou d’un état qui bénéficie d’une clause de non discrimination :

- sont exonérés dans les mêmes conditions qu’un français titulaire d’une pension de vieillesse ou d’une carte d’invalidité, conformément aux dispositions de l’article 150-U III du CGI

- sont exonérés lorsqu’ils vendent leur habitation en France dans la limite d’une résidence par contribuable à la double condition que le cédant ait été domicilié en France de manière continue pendant au moins 2 ans à un moment quelconque antérieur à la cession et qu’il ait eu la libre disposition du bien au moins depuis le premier janvier de l’année précédant celle de cette cession (article 150-U II-2° du CGI)

Il n’est pas inutile de rappeler que les non-résidents évoqués par le dispositif se présentent à l’étude es-qualité de particulier. Si le non résident exploite une entreprise commerciale, agricole, ou libérale, dès lors que son immeuble est inscrit à l’actif du bilan la plus value relève du régime des plus values professionnelles B- Le redevable Le redevable comme dans le cas des résidents français est évidemment le cédant, mais il lui faut répondre devant l’administration fiscale des erreurs, omissions et inexactitudes et des rappels fiscaux subséquents Il lui faut mandater un représentant fiscal qui peut être :

- l’acquéreur (cas moyennement fréquent) - un contribuable résidant en France et solvable qui doit obtenir un agrément

occasionnel (cas assez rare) - une société accréditée ayant obtenu un agrément permanent (cas le plus

fréquent)

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Ni un notaire ni un avocat n’ont vocation à se prétendre représentant accrédité. Ce représentant (dans l’un ou l’autre des 3 cas ci-dessus cités est solidairement responsable avec le redevable légal initial ou supplétif Afin d’alléger les obligations fiscales des usagers, l’administration a prévu des cas de dispense : -la cession est exonérée parce que le cédant est propriétaire du bien depuis plus de 30 ans -le prix de cession est inférieur à 150 000€ par cédant. En cas d’indivision ce seuil vaut pour chaque indivisaire, tandis qu’il s’apprécie par rapport au prix de cession pour les couples mariés C- Le taux d’imposition Par application de l’article 244 bis A du CGI, les non résidents sont soumis à un prélèvement libératoire sur les plus values immobilières : -19% +15 5%,soit 34,5% pour les personnes physiques ou associées des sociétés dont les associés sont personnellement imposables ,qui résident dans un pays de l’UE , en Islande, au Liechtenstein ou en Norvège.-33,33% (1/3)+15,5% soit 48,5% pour les autres personnes physiques, ainsi que pour les personnes morales quel que soit le lieu de leur siège social - 75%+15,5% soit 90,5% pour les personnes morales ou physiques domiciliées dans un état non coopératif au sens de l’article 238 –O-A du CGI La liste « noire » des ETNC pour l’année 2012

• Guatemala

• Niue

• Brunei

• Iles Marshall

• Philippines

• Montserrat

• Nauru

• Botswana (entrée au 1er janvier 2013)

Le site du SARF à télécharger sur ITunes ou le lien

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Documents

LA VENTE IMMOBILIERE EN EUROPE EN FICHES …lyon.nvp.free.fr/supports/LYON2013_FISCALITE.pdf · juridiques, fiscales? Telle est la question que se pose le notaire de l'an 2013 . En