n o v e m b r e 2 0 1 4 : n ° 2 6

h a b i t a t

portrait

portrait

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gam

La dynamique immobilière Marseille à la croisée des chemins en 20 ans, l’Agence d’urbanisme de l’Agglomération marseillaise a participé à l’élabo-

ration du PoS en 1993 et récemment du PLU en 2013. Ces deux documents de planifi-

cation, régulateurs de la construction ont accompagné la transformation du territoire

marseillais. Pour mesurer cette mutation, l’Agence a mis en place l’enquête permis de

construire en 1993 pour traduire les intentions de construction (permis autorisés) en

constructions réelles (permis réalisés). Témoin privilégié de l‘évolution du territoire, elle

a souhaité faire un bilan pour analyser et s’interroger sur cette dynamique immobilière.

Avec près de 5 000 logements livrés en 2013, la construction neuve à marseille est

exceptionnelle et s’inscrit une nouvelle fois à contre-cycle. en effet, avec près de 4 500

logements de moyenne par an depuis 2008, l’indicateur de la construction neuve ne

s’inscrit pas dans la tendance nationale. Contrairement à la plupart des autres territoires,

marseille affiche en 2013 une nouvelle fois, un niveau de production record.

Ce phénomène s’inscrit pourtant dans une conjoncture particulière : morosité éco-

nomique, crise du logement, mais dans un contexte dynamique : nouveau Plan Local

d’Urbanisme, lancement du second Programme Local de l’Habitat, poursuite des grosses

opérations d’aménagement et sans oublier l’évolution du cadre national (ALUr, ordon-

nances, correctifs ALUr) dont un des objectifs est l’accroissement de l’offre de loge-

ments.

Au-delà de l’analyse de la production 2013, ce numéro de "regards" propose des clés de

lecture de la construction neuve à marseille aujourd’hui et revient sur ces vingt dernières

années. enfin, en s’appuyant sur les perspectives de construction et sur la situation du

marché, il évoque les tendances à venir.

ÉditoTrès légitimement, l'accès au logement reste une

préoccupation importante pour les habitants d'un territoire. Et en matière de logement, il en

va comme dans le domaine économique : un marché est mature lorsqu'il offre une palette de

produits de logements adaptée aux différents besoins du parcours résidentiel et compatible avec

le niveau de revenus des locataires ou des futurs acquéreurs.

Sur Marseille, la demande reste forte et la dynamique immobilière observée à la loupe depuis une vingtaine d'années confirme un

niveau important de réalisation de nouvelles constructions.

C'est un indicateur significatif et encourageant qui marque l'évolution positive que connaît

ce territoire. C'est une donnée qui par ailleurs entretient des liens de plus en plus étroits avec

l'économie toute entière bien au delà de la seule filière BTP.

Le présent numéro de REGARDS porte un regard à la fois rétrospectif et prospectif sur le rythme

de constructions à Marseille assujetti certes aux démarches locales mais aussi très dépendant

des mesures de solvabilisation prises au niveau national.

2013, une année record

Pour la sixième année consécutive, la production de loge-

ments neufs à marseille se maintient à un haut niveau.

Avec près de 5 000 logements réalisés, il s’agit même

d’une année record. A noter toutefois qu’en 2013, mar-

seille affiche un ratio de construction de 6 logements

pour 1 000 habitants soit le ratio moyen observé sur le

territoire métropolitain.

Sur ces dix dernières années, la moyenne annuelle s’établit

à 3 800 logements de moyenne. mais, depuis 2008, la pro-

duction de logements neufs a toujours été au dessus de la

barre des 4 000 logements.

Ainsi, malgré le contexte économique défavorable, les six

dernières années affichent une production très forte avec

une moyenne annuelle de près de 4 600 logements.

Une répartition plus homogèneAlors qu’en 2012, les nouvelles livraisons étaient particuliè-

rement concentrées dans la partie nord de la commune, la

production est mieux répartie sur l’ensemble du territoire

en 2013 (XIIe, XIve et Xve arrondissement totalisant 54 % en

2012 et 17 % en 2013).

Les diagrammes et cartes suivants illustrent ces évolutions

dans la localisation de la production sur l’ensemble du ter-

ritoire. Par ailleurs, ils traduisent spatialement les raisons

de la forte production 2013. De façon exceptionnelle, la

moitié des arrondissements a vu le nombre de livraisons à la

hausse (voir diagrammes 1 et 2).

Une année de production 2013 toujours à contre cycleA l’instar de la région PACA qui se distingue des autres régions par son niveau élevé de production de logements, Marseille ne subit pas à ce jour les contrecoups de la crise. Une situation d’autant plus singulière que le niveau de production en 2013 atteint des sommets rarement observés dans la cité phocéenne.

0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Logements di�us Logements enquêtés

N CAP eST, Le PALADIUm - 10e ArronDISSemenT

© A

gam

“ 5 000 logements réalisés en 2013 ”

NOMBRE DE LOGEMENTS PRODUITS EN 2013

EVOLUTION DU POIDS DE LA PRODUCTION 2013 PAR RAPPORT À 2012 PAR ARRONDISSEMENT

180 90 18

en forte hausse (Secteur Centre)

à la hausse (Secteur Est)

dans la même tendance (Secteur Sud)

à la baisse (Secteur Nord)

180 90 18

NOMBRE DE LOGEMENTS PRODUITS EN 2012

Depuis 1993, l’Agam réalise une enquête permis de construire dans le but de suivre la production de logements neufs sur le territoire.

En terme méthodologique, la traduction des autorisations en réalisa-tion passe par l’investigation terrain sur les programmes de 3 loge-ments et plus. En dessous de ce seuil, les logements sont considérés comme diffus. Ces derniers font l’objet d’une estimation : les permis considérés comme réalisés à l’année "N" sont ceux autorisés à l’année "N –1", soit les réalisés 2013 correspondent aux autorisés 2012.

Autre élément important, l’enquête permet de suivre dans le temps toutes les étapes de la construction et mesure le décalage effectif entre une autorisation et sa réalisation physique.

Ce système de suivi de la réalisation tente de palier au limite du sys-tème statistique de l'État et permet à l’ensemble du territoire et de ses acteurs de bénéficier d’un indicateur pertinent. Que ce soit dans le cadre d’exercice d’observation ou de suivi de différents dispositifs, cet outil riche alimente de nombreux travaux.

L’enquête PC - mode d’emploi

0 + 38 mois

Préparation des travaux Chantier

Livraison± 3 à 5 mois ± 8 mois ± 16 à 18 mois

Purge PC / Commercialisation / Achat terrain

Permisde construire

TOTAL : 3 ans et demi(hors recours)=

Logements autorisés=

Logements réalisés

N SCHémA De LA DUrée De vIe D’Un PermIS enTre Le DéPôT DU PC eT LA réALISATIon

N ConSTrUCTIonS eT évoLUTIon De LA ProDUCTIon 2012 - 2013 Source : enquête pc Agam 3 logements et plus)

h a b i t a t

4 La dynamique immobilière Marseille à la croisée des chemins

typologie des logements

en 2013, près d’un quart de la production de logements

neufs concerne des Types 1. Cette forte proportion s’ex-

plique par la réalisation de huit résidences étudiantes totali-

sant 940 logements soit un logement sur cinq.

Autre phénomène particulier de la production 2013 :

le renforcement des Types 3. en effet, 39 % des logements

réalisés en 2013 correspondent à des T3. C’est plus que la

moyenne observée au cours de ces dernières années et que

la part des T3 du parc de logements marseillais.

enfin, la production de grands logements (T4 et plus) pour-

suit sa baisse. Le Type 3, spécificité marseillaise A marseille, un logement construit sur trois est un Type 3 (Cf

graphique en haut). et, eu égard à la structure du parc de lo-

gements dans quelques grandes villes (Cf tableau ci-contre),

la commune de marseille se distingue par une représenta-

tion plus importante de ce type de logement.

est-ce donc une spécificité du parc de logements marseillais ?

en effet, hormis nice, les autres communes ont une part

de Type 3 nettement inférieure. C’est par ailleurs le type de

logement où le rapport entre les locataires (56 %) et les pro-

priétaires (44 %) est le plus équilibré. en effet, pour les petits

logements, les propriétaires occupants sont peu nombreux :

8 % pour les Types 1, 24 % pour les Types 2. Inversement,

la part des propriétaires est prédominante pour les grands

logements : 57 % pour les Types 4, 65 % pour les Types 5 et

76 % pour les Types 6. enfin, il est intéressant de souligner

que la part des propriétaires n’a pas varié entre 2006 et 2011

et reste stable à 44 %.

LILLE

T1

T2

T3

T4

T5 +

MARSEILLE

T1

T2

T3

T4

T5 +

LYON

T1

T2

T3

T4

T5 +

NICE

T1

T2

T3

T4

T5 +

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

T1 T2 T3 T4 T5 et +

Moyenne annuelle 2005-2013 Production 2013 Parc Marseille (FILCOM 2011)

0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

1000

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16

Moyenne annuelle 2000-2012 Total 2012 Total 2013

T ProDUCTIon De LogemenTS PAr ArronDISSemenT en 2012, 2013 eT SUr L’enSembLe De LA PérIoDe 2000-2012

h a b i t a t

5

Taille des programmesAujourd’hui, les 4 578 logements ont été réalisés à travers

113 programmes. Soit une taille moyenne de 40 logements

par programme.

est-ce que cela signifie que la taille des programmes de plus

en plus importante ?

La taille moyenne des programmes est en légère baisse

par rapport à 2012 mais s’inscrit dans la continuité de ces

dernières années. or, ce chiffre ne rend pas bien compte

des contrastes quant à la réalité des programmes réalisés

sur le territoire. D’une part, la programmation étudiante

est très importante avec plus de 940 logements réalisés sur

8 permis et d’autre part, de nombreux petits programmes

collectifs et individuels ont été réalisés en plusieurs

tranches.

0500

1 0001 5002 0002 5003 0003 5004 0004 5005 000

Marseille hors ZAC ZAC

2013

10 %

2000

11 %

2001

17 %

2002

15 %

2003

13 %

2004

24 %

2005

13 %

2012

15 %

2011

33 %

2010

7 %

2009

20 %

2008

24 %

2007

21 %

2006

9 %

N HISTogrAmme ProDUCTIon AnnUeLLe eT PArT De LogemenTS neUfS en ZAC

Une contribution plus faible des opérations publiquesSur marseille près de 480 logements ont été livrés dans

les ZAC en 2013 (10 %). Une production bien en-dessous

du niveau de 2011 (1 230 livraisons neuves). Au cours des

dix dernières années, à seulement deux occasions en 2006

(9 %) et en 2010 (7 %), la contribution des opérations pu-

bliques a été inférieure à celle de 2013 (10 %).

L’année 2013 est marquée par la fin de cycle de la ZAC du

rouet. La programmation montre qu’il reste peu de fon-

cier disponible pour le logement.

© S

olea

m -

Hél

ios i

mag

e

N ZAC DU roUeT

TYPE DE LOGEMENTS LILLE MARSEILLE LYON NICE

1 pièce 19.5 8.3 14.1 13.6

2 pièces 24.5 18.6 24.3 26.7

3 pièces 20.4 33.4 27.6 35

4 pièces 15.2 25.9 20.2 17.6

5 pièces ou plus 20.4 13.8 13.8 7.1 N TAbLeAU ComPArATIf De LA TyPoLogIe De LogemenTS SUr qUeLqUeS grAnDeS vILLeS frAnçAISeS - source FILOCOM

“ 17 % de la production 2013 en ZAC ”

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6 La dynamique immobilière Marseille à la croisée des chemins

trois cycles en 20 ans et une tendance à la haussevingt années d’enquête permis de construire réalisées par

l’Agam ont permis de poser un regard sur la construction de

logements neufs sur marseille et surtout de comparer cette

année exceptionnelle sur une longue période d’observa-

tion de la construction. Le schéma ci-dessous montre cette

évolution longue de la réalisation de nouveaux permis de

construire de 1994 à 2013.

La dynamique de la production de logements neufs a connu

trois périodes bien distinctes :

1. une période basse de 1994 à 2003 : avec une moyenne

annuelle de 2 100 logements neufs par an. en termes

d'événements, cette période dite basse, est ponctuée

par le lancement du projet euroméditerranée et le nou-

veau PoS 2000. A cette période, à marseille, la population

stagne même si le nombre de logements augmente ;

2. une période élevée de 2004 à 2007 : avec une moyenne

annuelle de 3 000 logements neufs par an, et surtout une

courbe représentée dans le graphique qui sous-entend

que la ville est rentrée dans une autre dynamique. L’année

2003 semble donc charnière ;

3. une période de haut niveau de 2008 à 2013 : avec

une moyenne annuelle de 4 100 logements neufs par an.

La croissance de la population est forte et les impacts de

la crise de 2007 n’ont pour l’instant pas affecté la produc-

tion de logements sur marseille.

De la hausse en continu depuis 2003L’évolution de la moyenne annuelle lissée sur les 17 der-

nières années livre une lecture plus tendancielle de l’évolu-

tion du nombre de logements. Depuis 1996, la production

marseillaise en constante croissance, affiche une moyenne

annuelle de plus de 3 000 logements réalisés. Ce repère

permet de dégager trois tendances de production comme

l’indique le graphique.

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

4000

4500

5000

1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

POSDTA

<<< POS 1993

<<< PARC LOGEMENTS 1990369 000

PLU

SCoT

POS

OIN Euroméditerranée

OIN Euroméditerranée II

<<< POPULATION 1990800 550 HABITANTS

797 500 habitants 839 000 habitants

PLH 1 PLH 2

850 600 habitants

385 6

00 lo

gem

ents

405 6

50 lo

gem

ents

419 3

00 lo

gem

ents

PÉRiODE baSSE2 000 logements neufs de moyenne annuelle

PREMiERE PÉRiODE ÉLEVÉE

3 000 logements

DEUXiÈME PÉRiODE DE haUt NiVEaU

4 000 logements de moyenne annuelle

Retour sur 20 années de productionLa radioscopie de 20 ans de production de logements à Marseille montre que la construction neuve a connu trois cycles. Si l’accéléra-tion de la construction à partir de 2003 s’explique par des dispositions nationales favorables et une certaine attractivité du territoire, le "POS" approuvé en 2000 comme traduction de ce contexte et marqueur d’une volonté politique forte a permis la poursuite de la dynamique au-delà de 2007. Ce cas est suffisamment rare pour être souligné.

N HISTogrAmme ProDUCTIon AnnUeLLe eT PArT De LogemenTS neUfS en ZAC

W www.agam.org

Consultez la carte animée sur les 20 ans de contruction à Marseille

Construction et dyna-mique de populationLa production de logements dans un territoire répond à deux types de besoins. En premier lieu, elle doit permettre de répondre aux besoins internes du territoire liés au desserrement des ménages (décohabitation des jeunes, divorces…) et au renouvellement du parc de logements (démolitions-reconstructions). Ensuite, elle doit permettre l’accueil de nouveaux habitants.

Le tableau suivant, met en valeur la relation entre la construction de logements neufs et la démographie et, compare la situation marseillaise à celle de dix autres communes de France.

323

173

135 132

8561 50 41

-16 -40 -40

-50

0

50

100

150

200

250

300

350

Paris

Bordeaux

Lyon

Montpellier

Toulouse

Marseille

Nantes

Lille Strasbourg

Rennes

Nice

Aujourd’hui, sur Marseille pour 100 logements réalisés il y a 85 per-sonnes supplémentaires. Pour comprendre cette situation il est impor-tant de prendre en compte trois paramètres :

- en premier lieu, la taille des ménages qui permet de calculer le nombre de personnes occupants un logement. Sa valeur aujourd’hui de 2,26 (per-sonnes) accuse une légère baisse de 0,03 %.

- ensuite, il faut prendre en compte que tous les logements ne sont pas occu-pés voire occupés de manière permanente. C’est pourquoi, l’estimation doit exclusivement se porter sur les résidences principales et son taux de 90,8 % pareillement en baisse de 0,3 % sur ces cinq dernières années.

- enfin, le dernier paramètre à intégrer correspond aux logements produits pour remplacer les anciens. Soit d’inclure le taux de renouvellement du parc de 0,06 %.

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7

© V

ille

de M

arse

ille

En matière d’urbanisme, la législation s’est longtemps astreinte à enca-drer les constructions afin d’éviter les dérives et effets pervers dus, notamment, au marché. Or, face à l’ampleur de cette crise du logement au niveau national, le législateur a pris le parti de ne plus entraver la construction en zone urbaine.

Ainsi, la loi SRU de 2000 a imposé qu’un véritable projet d’aménage-ment d’ensemble sous tende les documents d’urbanisme (PLU, SCOT…). Elle a protégé les espaces naturels et agricoles et limité l’étalement urbain et le mitage.

La loi Grenelle 2 de 2010 amorce un tournant dans le droit de l’urba-nisme car bien qu’elle continue la protection de certains espaces (conti-nuités écologiques…), elle marque le début d’une législation à la fois plus prescriptive et plus connectée au marché (articulation urbanisme/transport). En effet, si auparavant les documents d’urbanisme se can-tonnaient à déterminer un cadre maximal à respecter (hauteur maxi-male, COS…), désormais ils peuvent imposer des densités minimales à réaliser.

Les ordonnances Duflot de 2013 et la loi ALUR de 2014 vont plus loin et suppriment les "freins" à la densification qui pouvaient exister dans les documents d’urbanisme : COS, superficies minimales, possibilité de dérogations sur les règles de stationnement, de gabarit ou de densité pour des opérations de logements…

Aujourd’hui, la loi n’est plus un encadrement du marché mais plutôt un "levier". Le constat de la crise du logement est clair, l’objectif du législateur aussi. Il faut produire du logement !

Consultez la note réalisée par l’Agam sur la Loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) - volet logement - avril 2014

www.agam.org : accueil > Publications > Autres publications > Notes juridiques

d’une législation d’encadrement à une législation pro-active

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8 La dynamique immobilière Marseille à la croisée des chemins

des tendances à venirLa singularité de la construction neuve à Marseille touche-t-elle à sa fin ? La persistance de la morosité du marché du logement semble finir par avoir des effets au plan local... Des autorisations en baisse et des stocks de logements neufs en hausse depuis 2010. Dans l’an-cien, le volume des transactions est sensiblement en baisse depuis 2011. Ces signes, sont-ils annonciateurs de la fin du contre-cycle ? Aujourd’hui, la commune s’est dotée d’un nouveau PLU en juin 2013, qui ouvre de nouveaux droits à bâtir dans de nombreux secteurs de la commune dans une logique d’un urbanisme plus intensif. En 2014 la loi ALUR est votée et elle est sensée impulser une nouvelle dynamique de la construction de logements. Ces leviers seront-ils suffisants pour maintenir la production à haut niveau ?

Les autorisations de programmes en baisse en 2013

Après trois années consécutives d’augmentation, les

autorisations de programmes sont en baisse en 2013. Ainsi,

5 500 logements ont été autorisés en 2013 soit une baisse de

31 % par rapport à 2012. C’est 9 % de moins que la moyenne

annuelle observée au cours de ces dix dernières années.

Il faudra attendre les chiffres de 2014 pour savoir s’il s’agit

véritablement d’un retournement de tendance ou d’une

baisse ponctuelle comme cela a été le cas en 2009 (voir

diagramme ci-contre).

L’impact du niveau d’autorisations sur le niveau de

production est décalé dans le temps comme le montre le

schéma ci-dessous. D’une part, hors recours, un programme

de logements collectif, est livré en moyenne dans les trois

ans et demi après sa date d’autorisation. D’autre part, le taux

d’abandon des permis autorisés peut augmenter en période

de crise. A titre indicatif, sur les dix dernières années, il

est estimé que près d’un quart des logements autorisés à

marseille ne sont pas mis en chantier.

depuis 2011, un marché à la baisse

L’année 2011 apparaît comme l’année de retournement

de tendance pour le marché immobilier marseillais aussi

bien pour le logement neuf que pour l’ancien. Il convient

de souligner que cette inversion de tendance intervient

tardivement par rapport à d’autres villes où le marché

s’est rétracté avant 2011. Pour ce qui concerne le marché

PaROLES D’actEUR

Stéphane PEREZPrésident de la fédération

des promoteurs immobilier de Provence

“ Malgré un record de logements livrés en 2013 (ventes réalisées en 2011), le marché immobilier ne se porte pas bien. Augmentation des stocks, diminution des réser-vations (-18% entre 2012 et 2013) et prolongement des délais d’écoulement (passage de 7 à 11 mois entre 2012 et 2013) sont dus principalement au contexte économique et à une crise de confiance. Il existe une grande distor-sion entre les capacités d’acquisition des clients et les prix proposés. Le marché se régulant de lui-même, depuis quelques années, on observe une baisse continue du prix au m². Aujourd’hui, cette baisse a atteint une limite tech-nique et les prix du marché ne pourront pas descendre en dessous de la valeur plancher d’aujourd’hui. Les premiers résultats du premier semestre 2014 le montrent, il y a une inflexion de la tendance 2013 qui se concrétise par une baisse des autorisations de programmes et des réserva-tions de logements. Depuis la fin de la loi Scellier, il devient plus difficile de commercialiser les programmes en raison d’une raré-faction des investisseurs. Nous restons néanmoins opti-mistes pour la suite. Un plan de relance a été présenté fin Aout 2014. L’accession devrait être redynamisée par le nouveau prêt à taux zéro (PTZ).Le marché de l’investisse-ment devrait être plus attractif par l’application du dispo-sitif PINEL. Nous sommes actuellement dans l’attente des décrets d’application.Par ailleurs, la transformation de la ville continue. On assiste de nouveau à de grandes opérations d’envergure : rénovation du centre-ville, développement de la ville vers le nord avec Euromed II, et vers l’Est et la vallée de l’Hu-veaune. Mais seule l’attractivité du territoire et la créa-tion d’emplois permettront de construire plus de loge-ments. ”

“ 6 600 logements autorisés en 2013 ”

CONTEXTUALISATION DES DYNAMIQUES IMMOBILIÈRES(données sur Marseille)

0

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

Logements

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

sept

. 201

3

Logementsréalisés

Logementsautorisés

EFFE

T CR

ISE

1999

LOI B

ESSO

N

Dispositif fiscal Contexte macro-économique Réglementation urbanisme

LOI D

E RO

BIEN

PRÊT

À

TAUX

ZÉR

O

LOI S

CELL

IER

TVA

5,5%

ZUS/

ANRU

PTZ

NEU

F

PLAN

REL

ANCE

LOI D

UFLO

T ?

ANTI

CIPA

TION

RÉFO

RME

PC

ANTI

CIPA

TION

PLU

CONT

EXTE

ÉCON

OMIQ

UE

Mise en vente Réservation nette Stock en �n de période

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

4 354 2 751 2 189 2 894 5 091 3 710 3 647 3 116

2 850 2 707 2 318 3 746 4 574 2 951 2 858 2 340

2 468 2 414 2 104 1 195 1 669 2 359 2 690 3 312

T évoLUTIon AnnUeLLe De LA CommerCIALISATIon DeS LogemenTS enTre 2006 eT 2013. Source : Observatoire Immobilier de Provence (OIP)

T ComPArAISon DU nombre D’AUTorISATIonS eT De ProDUCTIon De LogemenTS enTre 2000 eT 2013. Source : enquête PC AgAM

du neuf, les mises en ventes en 2013 sont en baisse de 40 %

par rapport à 2010 et les réservations nettes ont diminué de

moitié aux mêmes dates. Les stocks en fin de période ont

presque triplé entre 2009 et 2013 passant de 1 150 à 3 300

logements. Des délais d’écoulement des stocks ont prati-

quement quadruplé en 4 ans passant de 4 mois fin 2009 à

17 mois fin 2013.

Le marché de l’ancien accuse le même retournement de

tendance en 2011 et affiche trois années consécutives

de baisse du nombre de transactions tant pour les

appartements que pour les maisons. en 2013, le nombre de

transactions a baissé d’environ 25 % par rapport à 2010.

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ille

de M

arse

ille

N vALnATUréAL SAInT-LoUIS - 15e ArronDISSemenT

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10 Marseille Provence 2013, un effet de levier pour le tourisme

Les années à venir à mettre plus que jamais sous "observation"

Alors que le marché donne des signes de faiblesse, le

contexte de construction à marseille bénéficie d’une

double conjonction favorable. Au plan national, la loi ALUr

a modifié les règles d’urbanisme et la suppression des CoS

accroît les droits à bâtir dans le sens de l’intensification

mais cet "effet d’aubaine" doit être finement analysé pour

en diminuer les impacts négatifs..

A priori, elle devrait favoriser la construction notamment

par la densification de certains secteurs jusqu’alors dispo-

sant de droit à construire faible. Au plan local, le nouveau

PLU allait déjà dans ce sens en favorisant la densification

de certains tissus urbains (voir tableau comparatif des CoS

théorique ci-dessous).

La prospective est un exercice difficile et délicat dans une

conjoncture où les incertitudes sont fortes. Ce préalable

étant posé, de nombreux éléments sont à prendre considé-

ration dans l’évolution de la construction neuve à marseille.

A l’avenir, la construction pourrait reposer de plus en plus

sur de petits programmes collectifs que sur des grandes

opérations.

Par ailleurs, le maintien à un rythme soutenu de la

production élevée dépendra de la participation des

opérations publiques au volume global de construction. Les

ZAC devront participer à la production de logements neufs

dans une fourchette oscillant entre 500 et 1 000 logements

(moyenne annuelle sur les 10 dernières années de 640

logements).

De plus, l’impact des mesures de soutien à l’investissement

locatif privé est également à mettre sous observation

ces prochaines années. Le dispositif de la loi Scellier,

en application de 2009 à 2013, a apparemment bien

fonctionné sur marseille. Il paraît important de savoir si les

Principales zones d’accueil de la construction neuve de logements (hors ZAC et Zones Naturelles)

COS THÉORIQUESMoyenne annuelle de production de

2001 à 2002 (POS 2000)COS POS 2000

COS PLU 2013

Impacts sur les droits à bâtir

Tissus centraux 2,15 2,03 Sans effets 670

Noyaux villageois et faubourgs 0,73 1,60 Incitatifs 80

Grands ensembles périphériques 0,75 1,61 Incitatifs 650

Tissus périurbains 0,38 0,35 Sans effets 480

T bILAn De LA ConSTrUCTIon SUr LeS PrInCIPAUX ZonAgeS eT DeS ImPACTS DroITS à bâTIr PLU 2013. Source : POS 2000, PLU 2013, enquête PC AgAM

© A

gam

N réSIDenCe véLoDrome - 8e ArronDISSemenT

“ Le maintien à un rythme soutenu de la pro-duction élevée dépendra de la participation des opérations publiques ”

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11La dynamique immobilière Marseille à la croisée des chemins

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En savoir plus

Cadre législatif• LOIn°2014-366du24mars2014pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (dite loi ALUR), publiée le 26 mars 2014.

• LOIn°2013-569du1er juillet2013habilitant le Gouvernement à adopter des mesures de nature législative pour accélérer les projets de construction 7 ordonnances ont été prises en application de cette loi.

Études• RegardsN°16-HABITAT-TVAréduiteenzoneANRU-Quelsimpacts?Agam, 2014, 4 pages

• ContributionauxÉtatsGénérauxduLogement,Agam, 2013, diaporama 31 pages + données de cadrage 8 pages

• AtlasduparclocatifsocialAgam, 2009, 257 pages.

• ObservatoireHabitat:guidedesoutilsetprocédures,Agam, 2009, 20 fiches

• PLHMPM2012-2018actualisé

• CUMPM,Agam, 2013

Sitesinternet• http://www.territoires.gouv.fr/Site du ministère du Logement, de l’Égalité des Territoires et de la Ruralité : la loi pour l’accès au logement et à un urbanisme rénové (ALUR) est consultable sous l’onglet Logement-hébergement à la rubrique Politiques du logement.

• http://www.marseille-provence.com/Pour Marseille, le PLU et le PLH relèvent désormais de la compétence de la Communauté urbaine Marseille Provence Métropole (CUMPM).

• http://www.marseille.frLa Ville de Marseille met en ligne l’ensemble des informations et formulaires d'urbanisme utiles pour les projets de construction (suivi des demandes de permis de construire, consultation du cadastre, certificat d'urbanisme...).

nouvelles mesures de la Loi Duflot continueront à soutenir

l’investissement locatif privé au plan local. C’est pourquoi

une meilleure connaissance des acheteurs dans le neuf

s’avère fondamental pour bien appréhender les moteurs de

la construction neuve.

malgré une attractivité certaine surtout en matière

d’habitat, la commune est confrontée à une véritable

raréfaction de grandes unités foncières. Ce phénomène

est conforté par un espace urbain de plus en plus restreint

en faveur d’une gestion économe du territoire par ailleurs.

C’est pourquoi, le processus de recyclage du territoire, de

mutation de l’espace c'est-à-dire faire de la ville sur la ville

engendre des coûts élevés et induit un portage foncier

économiquement fort. en ce sens le rôle des acteurs et

des politiques foncières doivent avoir une action forte

dans la construction des prix comme compensation des

imperfections du marché et ambition du développement

local.

en définitif, anticiper sur la construction à venir revient à

résoudre une équation complexe à multiples inconnues.

Toutefois, au niveau de la production, il faut s’attendre à

une baisse, peut-être dès 2014, qui pourrait marquer la

fin d’un cycle exceptionnel. on parlera davantage d’une

normalisation, marseille rentrant alors dans le rang par

rapport aux autres villes.

“ Marseille est confrontée à une véritable raréfaction de grandes unités foncières ”

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Agence d’urbanisme de l’agglomération marseillaiseLouvre & Paix – La Canebière – CS 41858 13221 Marseille cedex 01Tél : 04 88 91 92 31 - e-mail : agam@agam.org

Toutes nos ressources @ portée de clic sur www.agam.orgPour recevoir nos publications dès leur sortie, inscrivez-vous à notre newsletter

Directeur de la publication : Christian BrunnerRédaction : Hamida AndoulsiConception / Réalisation : Pôle graphique AgamMarseille - Novembre 2014Numéro ISSN : 2266-6257

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La dynamique immobilière Marseille à la croisée des chemins

PaROLES D’actEUR

Domnin RaUSchERDirecteur du développement urbain Ville de Marseille

“ Les statistiques montrent bien le dynamisme de notre ville dans la production de logements. Cela correspond aux objectifs assignés par le PLH et aux enjeux liés à nos besoins de développement. Aujourd’hui le PLU de Marseille approuvé fin juin 2013 est porté par l'ambition d'une approche nouvelle fondée sur quelques points fondamentaux :- valoriser les démarches de renouvellement urbain ;- accroire singulièrement les droits à construire notamment

autour des grands axes et des pôles d'échanges et de trans-port ;

- faire des questions patrimoniales un levier de l'attractivité ;- mieux prendre en compte la question du relief, des usages et

de l'identité des territoires condition sine qua non d'un urba-nisme durable et intégré.

une nouvelle méthode Engagée lors de l'élaboration du PLU, elle vise à associer à l'amont mais aussi au moment de la préparation et de l'ins-truction des projets de construction, les acteurs et les profes-sionnels de l'aménagement de manière à nourrir un dialogue constructif au service de la qualité urbaine et architecturale. Pour la première fois à Marseille, un architecte conseil inter-vient en appui des services instructeurs et un architecte de l'Agam siège à la commission technique de l'urbanisme de manière à faire le lien entre l'intention exprimée en amont par la règle d'urbanisme (ou l'orientation d'aménagement) et la façon dont les opérateurs s'en emparent.Élever l'exigence architecturale est aujourd'hui à notre por-tée grâce aux nouveautés sur le contenu du PLU et la nou-velle manière d'instruire les permis. Cet objectif est aussi sti-mulé par la présence de grandes signatures iconiques dont les réalisations permettent de jeter un nouveau regard sur l'architecture contemporaine mais il doit également de

manière aussi impérative concerné l'architecture du quotidien qui fonde l'ancrage du territoire dans sa géographie, son his-toire, ses pratiques constructives.

UNE VALOrISATION fONCIèrE Les collectivités locales disposent d'outils urbains pour ré-pondre aux stratégies de long terme ou mettre en place des mesures plus immédiates. Quel qu'en soit l'horizon, ces deux stratégies ont en commun d'interroger la question foncière dé-clinée dans toute une chaîne d'interventions. La ville de Mar-seille ne néglige aucune de ces opportunités et qu'elle agisse seule ou avec l'EPfr, elle a bien pris conscience que l'aména-gement reste une prérogative publique et que la réponse à apporter aux besoins de logements (mais aussi ne l'oublions pas pour les espaces économiques) requiert une politique fon-cière dynamique. La ville vise ainsi à moyen terme de réaliser le quart des nouveaux logements dans les opérations maîtri-sées (ou en lien ) par la collectivité.

la primauté du renouvellement urbain C'est la nouvelle antienne de l'aménagement urbain à Mar-seille inscrit dans une vision métropolitaine permettant de décliner toute une palette de produits adaptés aux besoins. Mais le renouvellement urbain reste une démarche difficile, longue et dont le modèle économique n'est pas encore stabi-lisé. Les grands tènement fonciers se faisant de plus en plus rares, l'avenir de l'aménagement urbain se situera majoritai-rement sur des îlots plus modestes, plus complexes dans leur libération, leur valorisation, le rapport au voisinage, la prise en compte du stationnement... Acteurs publics et profession-nels de l'aménagement doivent renforcer encore leur colla-boration pour relever ce défi du renouvellement urbain et de l'intensification urbaine au service d'une meilleure qualité de vie en ville. ”