Le prêt est garanti par ce bien immobilier remis en gage.

Définition :

Le crédit hypothécaire est un prêt accordé par une banque, une assurance ou une caisse de pension à un propriétaire d’un bien immobilier.

0

100

200

300

400

500

600

700

800

1969 1979 1989 1999 2009

Endettement hypothécaire en Suisse

Source : http://www.bfs.admin.ch/bfs/portal/fr/index/themen/12/04/blank/kennzahlen/spartaetigkeit.Document.21364.xls

1978Fr. 22’000.-

par hab.

2004Fr. 73'464.-

par hab.

2008Fr. 89’260.-

par hab.

580 milliards(2004)

688 milliards(2008)

70 milliards(1969)

Taux

0

1

2

3

4

5

6

7

8

Evolution des taux hypothécaires

78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09

4,80%

Rév. 10.11.09

De combien s’endettent les propriétaires pour réaliserleur rêve immobilier ?

Titre vingt-deuxième: Du gage immobilierChapitre premier: Dispositions générales

Art. 793

I. Formes du gage immobilier

1 Le gage immobilier peut être constitué sous forme

d'hypothèque, de cédule hypothécaire ou de lettre de rente.

2 Toute autre forme est prohibée.

Code Civil Suisse

Lettre de rente

Art. 847B. De la lettre de renteLa lettre de rente est une créance constituée en charge foncière sur un immeuble.La lettre de rente est exclusive de toute obligation personnelle et n'exprime pas la cause de la créance.

Pas deresponsabilité

personnelle

Obligationde fournir une

prestation

Lettre de rente

En Suisse, la lettre de rente n’est utilisée que dans ces cantons :

Droit de gage immobilierAvant 1900

1.1- Du Moyen Age à 1800 Le crédit foncier, dont l'existence est attestée depuis le Moyen Age sous de multiples formes et désignations, était le moyen auquel on recourait habituellement pour se procurer de l'argent.En Suisse, comme dans le reste du Saint Empire, la Lettre de rente était largement répandue. Elle permettait d'effectuer des placements contre Intérêt sans violer l'interdiction du prêt à intérêt ( Usure ); en effet, c'est un immeuble grevé qui répondait du paiement périodique des intérêts (et non pas le débiteur personnellement ni par l'ensemble de ses biens); initialement, il n'y avait aucune possibilité de résiliation ou d'amortissement, seuls comptaient le placement du capital et son rendement. La lettre de rente était un Titre négociable.

Hypothèque

Chapitre II. De l'hypothèqueArt. 824

L'hypothèque peut être constituée pour sûreté d'une créance quelconque, actuelle, future ou simplement éventuelle.

Droit réelpour garantir

une créance

Registre foncier

L'hypothèque (art. 824 CCS)

L'hypothèque ne constitue pas un papier valeur. Elle n'est qu'un document confirmant l'inscription du droit de gage au registre foncier.

Chapitre III. De la cédule hypothécaire Art. 842A. De la cédule hypothécaireLa cédule hypothécaire est une créance personnelle garantie par un gage immobilier.

Cédule

Le débiteurrépond sur tous

ses biens

Introduction de la cédule hypothécaire sans titre; Le DFJP lance une procédure de consultation sur une révision partielle des droits réels immobiliers et du

droit du registre foncier

(Communiqué de presse du 21.04.2004, Département fédéral de justice et police)

Berne, le 21.04.2004 La modification du code civil (droits réels immobiliers et droit du registre foncier) prévoit l’introduction de la cédule hypothécaire sans titre, ainsi que d’autres innovations. Ce mercredi, le Conseil fédéral a chargé le Département fédéral de justice et police (DFJP) de lancer une procédure de consultation, qui s’achèvera à la fin novembre 2004, sur les quelque cent articles formant l’avant-projet .Il s’agit de la plus importante révision partielle des droits réels immobiliers et du droit du registre foncier depuis l’entrée en vigueur du code civil en 1912.

L’introduction, comme alternative à la cédule hypothécaire sur papier, de la cédule hypothécaire sans titre, générée par l’inscription au registre foncier, constitue la principale innovation de l’avant-projet. Renoncer à l’émission d’un titre de gage permet d’économiser les frais liés à sa conservation en lieu sûr et à sa transmission entre les banques, les études de notaires et les bureaux du registre foncier. La cédule de registre présente aussi l’avantage de ne pouvoir être égarée, ce qui évite les procédures d’annulation longues et coûteuses que nécessite d’ordinaire la perte d’un titre de gage. La cédule hypothécaire actuelle, sur papier, est cependant maintenue; les parties pourront choisir la forme qui leur convient le mieux.

Cédule hypothécaire

Hypothèque

Lettre de rente

Registre foncier

oui oui

oui ouile RF

non

le créancier

reconnaissance de dette

papier- valeur

oui

oui oui

non oui

Hypothèque CéduleActe authentique rédigé par un notaire

Inscription du gage au Registre Foncier

L'acte notarié est remis et conservé par ...

Forme du titre

Peut être négocié, cédé, vendu

La garantie porte sur le gage immobilier

La garantie porte également sur tous les

autres biens de l'emprunteur

Exemple de financement

Prix d'achat avec frais annexes 600'000.-

Fonds propres 20% 120'000.- -----------------

Montant du crédit 480'000.- =========

Hypothèque 1er rang 2/3 prix d'achat 400'000.-

Hypothèque 2e rang 80'000.- -----------------

Total crédit hypothécaire 480'000.-

Intérêt et amortissementsIntérêt hypothèque 1er rang 4 1/2 % 18'000.- 2e rang 5 1/4 % 4'200.-Amortissement 1 % sur 400'000.- 4'000.- 5 % sur 80'000.- 4'000.-

-----------------Charge financière annuelle 30'200.-Coûts annexes 1 % du p. a. 6'000.-

-----------------Charge annuelle totale 36'200.-

=========Charge mensuelle 3'017.-

Revenu mimimum : fr.119'550.-

Le rang

Le rang est l’ordre de priorité du remboursement du prêt en cas de vente forcée. Ainsi, une hypothèque en 1er rang sera remboursée la première; s’il reste de l’argent, le 2e rang sera remboursé, et ainsi de suite ...

Art. 816VII. Réalisation du droit de gage1. Mode de la réalisation1 Faute par le débiteur de satisfaire à ses obligations, le créancier a le droit de se payer sur le prix de l'immeuble.2 Est nulle toute clause qui autoriserait le créancier à s'approprier l'immeuble à défaut de paiement.

Art. 8172. Distribution du prix1 Le prix de vente de l'immeuble est distribué entre les créanciers selon leur rang.2 Les créanciers de même rang concourent au marc le franc.

Art. 8933. Rang des droits de gage1 Les créanciers sont payés selon leur rang, lorsque la chose est grevée de plusieurs droits de gage.2 Le rang est déterminé par la date de la constitution des gages.

Art. 27 ORF Lorsque le rang d'une inscription ne découle pas de la date de cette inscription, le feuillet doit en faire état expressément.

Calculs des annuités

L’annuité est la somme annuelle à payer au créancier.

Elle se compose de deux parties :

Amortissement(remboursement

de la dette)

Intérêt(loyer de l’argent)

a n

n u

i t é

L’annuité peut se calculer selon deux systèmes...

Hypothèque 500'000.- fr. Annuités constantes 38'750.-Intérêt 5.75 % Amortissement const. 10'000.-Amortissement init. 2 %

soldes amortis. intérêts annuités soldes amortis. intérêts annuités1 500'000.- 10'000.- 28'750.- 38'750.- 500'000.- 10'000.- 28'750.- 38'750.-2 490'000.- 10'000.- 28'175.- 38'175.- 490'000.- 10'575.- 28'175.- 38'750.-3 480'000.- 10'000.- 27'600.- 37'600.- 479'425.- 11'183.- 27'567.- 38'750.-4 470'000.- 10'000.- 27'025.- 37'025.- 468'242.- 11'826.- 26'924.- 38'750.-5 460'000.- 10'000.- 26'450.- 36'450.- 456'416.- 12'506.- 26'244.- 38'750.-6 450'000.- 10'000.- 25'875.- 35'875.- 443'910.- 13'225.- 25'525.- 38'750.-7 440'000.- 10'000.- 25'300.- 35'300.- 430'685.- 13'986.- 24'764.- 38'750.-8 430'000.- 10'000.- 24'725.- 34'725.- 416'699.- 14'790.- 23'960.- 38'750.-9 420'000.- 10'000.- 24'150.- 34'150.- 401'909.- 15'640.- 23'110.- 38'750.-

10 410'000.- 10'000.- 23'575.- 33'575.- 386'269.- 16'540.- 22'210.- 38'750.-11 400'000.- 10'000.- 23'000.- 33'000.- 369'729.- 17'491.- 21'259.- 38'750.-12 390'000.- 10'000.- 22'425.- 32'425.- 352'239.- 18'496.- 20'254.- 38'750.-13 380'000.- 10'000.- 21'850.- 31'850.- 333'743.- 19'560.- 19'190.- 38'750.-14 370'000.- 10'000.- 21'275.- 31'275.- 314'183.- 20'684.- 18'066.- 38'750.-15 360'000.- 10'000.- 20'700.- 30'700.- 293'498.- 21'874.- 16'876.- 38'750.-16 350'000.- 10'000.- 20'125.- 30'125.- 271'624.- 23'132.- 15'618.- 38'750.-17 340'000.- 10'000.- 19'550.- 29'550.- 248'493.- 24'462.- 14'288.- 38'750.-18 330'000.- 10'000.- 18'975.- 28'975.- 224'031.- 25'868.- 12'882.- 38'750.-19 320'000.- 10'000.- 18'400.- 28'400.- 198'163.- 27'356.- 11'394.- 38'750.-

Amortissement constant Annuités constantes

0.-

5'000.-

10'000.-

15'000.-

20'000.-

25'000.-

30'000.-

35'000.-

40'000.-

1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25

intérêts

amortis.

0.-

5'000.-

10'000.-

15'000.-

20'000.-

25'000.-

30'000.-

35'000.-

40'000.-

Annuités constantes Annuités à amortissement constantAnnuités

fixes

Annuités dégressives

0.-

100'000.-

200'000.-

300'000.-

400'000.-

500'000.-

600'000.-

1 4 7 10 13 16 19 22 25 28 31 34 37 40 43 46 49 52

Etat de la dette

Annuités fixes

Annuités dégressives

soldes amortis. intérêts annuités1 500'000.- 10'000.- 28'750.- 38'750.-2 490'000.- 10'000.- 28'175.- 38'175.-3 480'000.- 10'000.- 27'600.- 37'600.-4 470'000.- 10'000.- 23'500.- 33'500.-

Amortissement constant

Il arrive souvent que le taux appliqué change. Ici, par exemple, il passe de 5.75 % à 5% dès la 3ème année.

Dans le cas de l’amortissement constant, seul l’intérêt est modifié.

5.75%

5 %

Annuités dégressives

soldes amortis. intérêts annuités1 500'000.- 10'000.- 28'750.- 38'750.-2 490'000.- 10'000.- 28'175.- 38'175.-3 480'000.- 10'000.- 27'600.- 37'600.-4 470'000.- 10'000.- 23'500.- 33'500.-5 460'000.- 10'000.- 23'000.- 33'000.-

Amortissement constant

Le taux passe de 5.75 % à 5% dès la 3ème année.

Dans le cas de l’annuité constante certaines banques maintiennent l’annuité de départ, d’autres recalculent l’intérêt avec le solde et l’amortissement de l’année suivante, comme si le taux n’avait pas changé (ici 468’242.- et 11’826.-)

5.75%

5 %

soldes amortis. intérêts annuités500'000.- 10'000.- 28'750.- 38'750.-490'000.- 10'575.- 28'175.- 38'750.-479'425.- 11'183.- 27'567.- 38'750.-468'242.- 11'826.- 23'412.- 35'238.-456'416.- 12'417.- 22'821.- 35'238.-

Annuités constantes

Amortissements progressifs

0.-

5'000.-

10'000.-

15'000.-

20'000.-

25'000.-

30'000.-

35'000.-

40'000.-

1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25

intérêts

amortis.

+Les intérêts

sont unecharge pourl’immeuble

 - Les

amortissementssont une

diminution de la dette

Point de vue comptable...

Amortis. Sàn

2440 Dette hypothécaire- +

Intérêts

7510 Charges de l’imm.+ -

SànAnnuité

1000 Caisse+ -

Exemple :Hypothèque CHF 800’000.-Annuité de CHF 45’000.-Intérêt hypothécaire 3,75%

débiter créditer

7510 Charges immeubles Intérêts hypothécaires 30'000.002440 Dettes hypothécaires Amortissement financier 15'000.00

1020 Banque Annuité hypothécaire 45'000.00

LibelléSommes à

débiter créditer

Compte à

débiter créditerLibellé

Sommes à

débiter créditer

Compte à

+ - - +

2440 7510

sàn 50'000.00 sàn 800'000.00

spb 50'000.00 spb 800'000.0050'000.00 50'000.00 800'000.00 800'000.00

1020 Banque 2440 Dettes hypoth. 7510 Ch. s/ immeubles + - - +

2440 7510

sàn 50'000.00 sàn 800'000.00anu 45'000.00 am. 15'000.00 int 30'000.00

spb 5'000.00 spb 785'000.0050'000.00 50'000.00 800'000.00 800'000.00

1020 Banque 2440 Dettes hypoth. 7510 Ch. s/ immeubles + - - +

2440 7510

sàn 50'000.00 sàn 800'000.00anu 45'000.00 am. 15'000.00 int 30'000.00

v/Bi 5'000.00 v/Bi 785'000.00 v/Ex 30'000.0050'000.00 50'000.00 800'000.00 800'000.00 30'000.00 30'000.00

1020 Banque 2440 Dettes hypoth. 7510 Ch. s/ immeubles

C x T

N x 100Annuité = 1 1 - T N x Y

+1 N x 100

C = Montant de l’emprunt

T = Taux en %

N = Nombre de versements par année

Y = Durée de l’emprunt en années

Formule pour trouver le montant d’une annuité

Point de vue mathématiques financières...

© Y. Péguiron - nov. 2001