Le marché des bureauxen France

Bilan 2007

www.dtz.fr

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3

Sommaire

05 Synthèse08 Alsace12 Aquitaine16 Bourgogne - Franche-Comté22 Bretagne26 Champagne-Ardenne30 Languedoc-Roussillon34 Lorraine38 Midi-Pyrénées42 Provence-Alpes-Côte d’Azur58 Pays de la Loire62 Rhône-Alpes

4

Définitions de A à Z

Qualité des locaux

Immeuble neuf : immeuble récemment construit de moins de 5 ans et n’ayant jamais été occupé. Ces bâtiments sont assujettis à la TVA en cas de vente.

Immeuble restructuré : Immeuble ayant fait l’objet d’une restructuration lourde avec passage en TVA, avec ou sans conservation de la façade principale.

Immeuble rénové : Immeuble ayant été occupé et ayant fait l’objet d’une rénovation légère, sans obtention d’un permis de construire.

Immeuble récent : Immeuble de moins de 10 ans ayant déjà été occupé, non rénové ou restructuré.

Immeuble ancien : Immeuble de plus de 10 ans non rénové ou restructuré.

Immeuble «en blanc» : immeuble destiné à la location (en général), dont la construction est lancée sans qu’il ait été loué à l’avance à un ou plusieurs utilisateurs.

Immeuble «en gris» : Immeuble pour lequel l’ensemble des démarches préalables au lancement de l’opération ont été réalisées (acquisition du foncier, études préparatoires, obtention du permis de construire, des autorisations d’exploiter), mais dont la construction n’est lancée que lorsqu’un utilisateur s’est positionné sur tout ou partie du programme.

Clé en main : immeuble dont la construction est lancée après engagement définitif d’un utilisateur. Ces opérations ne sont comptabilisées dans la demande placée uniquement lorsque les conditions suspensives sont levées (obtentions autorisations et financement…)

Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte propre.

Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T (par exemple au 31 décembre 2005). Exclut les recherches de successeur ou les congés de bail jusqu’à la sortie effective du locataire.

Production neuve : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées.

Loyer moyen : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions.

Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne du premier quartile des valeurs les plus élevées après élimination des valeurs aberrantes (occurrences inférieures à deux).

Taux de rendement prime : Exprimé en %, ratio entre les loyers hors charges et le prix d’acquisition HT de l’actif. Rentabilité la plus basse observée au cours d’une période donnée, après élimination des valeurs aberrantes (occurrences inférieures à deux).

Taux de vacance : Exprimé en %, ratio mesurant le rapport entre l’offre immédiatement disponible et le parc total de bureaux existant.

Demande placée : +6% en un an

L’année 2007 s’achève sur un bilan plutôt positif en termes de demande placée sur les 16 agglomérations analysées dans notre étude : plus d’un million de m² aura été placé, soit une progression de 6% par rapport à 2006. Si quelques marchés affichent un niveau de transaction en retrait, ce phénomène s’explique le plus souvent :- par une performance 2006 dopée par des compte-propre, à l’image de Toulouse - par un renouvellement moins fluide de la production neuve qui a toujours la préférence des utilisateurs.

Le palmarès des agglomérations régionales reste inchangé et le marché lyonnais affirme sa position de leader avec une demande placée en 2007 de l’ordre de 287 000 m². Cette performance exceptionnelle s’explique par la conjonction de deux phénomènes : l’intégration de la précommercialisation auprès de la SCNF de 16 000 m² dans la Tour Oxygène et le nombre élevé de transactions de plus de 1 000 m².

Viennent ensuite les agglomérations de Toulouse et Bordeaux, avec respectivement 137 500 et 106 500 m², où les bons résultats du marché sont liés à un écoulement dynamique de l’offre neuve. Toulouse et Bordeaux sont désormais amplement engagées dans la constitution d’un parc tertiaire «haut de gamme» susceptible d’attirer des utilisateurs et investisseurs internationaux, alors que ces deux agglomérations réfléchissent à la constitution d’un véritable quartier d’affaires autour des deux futures gares TGV.

C’est encore le bon écoulement de l’offre neuve (40% des transactions) qui aura permis au marché des bureaux phocéen d’afficher des résultats en hausse de 15% en un an, avec plus de 90 000 m² commercialisés en 2007. Cette configuration de marché se retrouve aussi à Rennes, à Nantes, mais aussi à Strasbourg.

Le degré de maturité des marchés tertiaires est différent selon les agglomérations régionales considérées mais toutes affichent une ferme volonté de se positionner comme des alternatives pertinentes dans les problématiques immobilières des grands groupes nationaux ou internationaux : recherche d’une taille critique de pôle tertiaire avec des immeubles labellisés Développement Durable ou Haute Qualité Environnementale, développement de nouvelles lignes de transports en commun ou d’équipements structurants, etc. …

Se dessine dès lors un classement des villes selon leur aptitude à attirer et à rendre captifs des grands utilisateurs dont le comportement tend à s’uniformiser. Ce processus est étroitement lié à la maîtrise du renouvellement de l’offre neuve dans des immeubles de qualité comparable à ceux développés en Ile-de-France avec des gabarits de plus en plus importants.

L’année 2007 a aussi été marquée par la mise en service d’une ligne ferroviaire à grande vitesse qui produit un effet polarisateur et accélérateur pour le développement tertiaire. Des exemples plus ou moins récents en France témoignent du succès des quartiers d’affaires réalisés autour des gares TGV. Les exemples les plus avérés sont ceux de Lyon et de la Part Dieu, de Lille et du quartier d’affaires Euralille. Ils sont de bonne augure pour les opérations en cours dans les villes récemment desservies par le TGV (Dijon, et plus récemment Reims, Nancy, Strasbourg etc. ….).

En marge de ces grands mouvements ayant favorisé tantôt des produits développés en périphérie tantôt en centre ville, le marché des bureaux en régions reste marqué par un dynamisme des petites et moyennes surfaces, segment sur lequel les utilisateurs sont de plus en plus exigeants quant à la qualité des surfaces proposées avec une tendance toujours forte à privilégier des solutions à l’acquisition.

Synthèse

5 Source : DTZ

Lille

Amiens

Rouen

Orléans

Nantes

Rennes

Caen

Poitiers

Bordeaux

ToulouseMontpellier

Marseille

LyonClermont-Ferrand

BesançonDijon

Strasbourg

Limoges

Paris

BELGIQUE

LUX.

SUISSE

ITALIE

ESPAGNE

ROYAUME-UNIE

20 000 m²

15 000 m² 58 500 m²

34 000 m²

59 500 m²

77 300 m²

76 000 m²

80 000 m²

89 900 m²

85 000 m²

111 800 m²

106 500 m²

170 300 m²

137 500 m²

30 000 m²

30 400 m² 11 500 m²

14 900 m²

200 000 m²

287 000 m²

14 000 m²

18 000 m²

30 000 m²

30 000 m²

44 500 m²

52 000 m² 78 000 m²

92 000 m²

18 000 m²

20 000 m² 34 500 m²

28 000 m²

2006

2007

Aix-REB Marseille

NiceSophia

AntipolisToulon

Nîmes

Toulouse

Bordeaux

Nantes

Rennes

Reims

NancyStrasbourg

Dijon Besançon

Lyon

Offre immédiate et future

Alors qu’en 2006, la progression des commercialisations avait entraîné une forte baisse des disponibilités immédiates de bureaux (-15%), l’offre immédiate a connu en 2007 une évolution contraire et enregistre une hausse de 11% en un an pour représenter 875 000 m² fin 2007. Cette augmentation du stock est à relativiser car les disponibilités sont encore inférieures aux commercialisations de l’année (1 106 000 m²), soit un coefficient d’écoulement de l’offre de l’ordre de 0,8 sur l’ensemble de 16 agglomérations étudiées.

Le graphique ci-dessous représente la demande placée en 2007 et l’offre immédiate en fin d’année.

L’analyse de chacun des marchés a mis en évidence comme tendance de fond une tension sur les surfaces neuves, dont le volume apparaît insuffisant pour répondre aux besoins grandissants des entreprises. L’ajustement des rythmes de production des immeubles neufs est un exercice difficile en soi et sur les marchés régionaux, l’étroitesse de l’offre combinée à un nombre croissant de grandes transactions a créé, selon les marchés, des situations temporaires de pénurie de surfaces neuves. Ainsi, à Marseille et Lyon, le faible nombre ou l’absence de livraisons d’immeubles neufs en 2008 sur les quartiers d’affaires traditionnels constitue une opportunité inédite pour des secteurs plus émergents d’affirmer leur vocation tertiaire.

Des valeurs prime en hausse

Sur l’ensemble des 16 agglomérations tertiaires étudiées, les loyers prime de bureaux sont soit stables soit orientés à la hausse. De façon globale, la progression des valeurs prime est de l’ordre de 5% mais, sur certaines villes, elle est nettement supérieure à 10%.

Les facteurs de cette progression tiennent soit au développement d’une offre neuve sur des marchés où elle était jusqu’à présent plutôt rare, soit d’un genre nouveau d’immeubles tertiaires (taille des opérations, localisation en centre ville, concepts verticaux, etc …).

De nature moins cyclique que le marché francilien, le marché des bureaux en régions pourrait cependant encore enregistrer une progression de ses loyers tant sur les surfaces de seconde main de bonne qualité que sur des surfaces neuves ou très bien restructurées, ces marchés demeurant marqués par un manque de disponibilités de qualité.

Synthèse

6Source : DTZ

en m

illier

s de

m²

50 100 150 200 250 300 350

Sous-offre

Sur-offre Equilibre

Lyon

Toulouse

Marseille

Bordeaux

Strasbourg

NantesRennes

Aix

Nancy

SophiaNîmesDijon

Reims

BesançonNice

0

50

100

150

200

250

300

350

Lille

Amiens

Rouen

Orléans

Nantes

Rennes

Caen

Poitiers

Bordeaux

ToulouseMontpellier

Marseille

LyonClermont-Ferrand

BesançonDijon

Strasbourg

Limoges

Paris

BELGIQUE

LUX.

SUISSE

ITALIE

ESPAGNE

ROYAUME-UNIE

165 €

170 €

160 €

160 €

190 €

200 €

150 €

170 €

165 €

170 €

150 €

160 €

140 €

150 €

150 €

145 €

145 €

160 €

210 €

250 €

135 €

135 € 145 €

145 €

200 €

210 € 2006

2007

176 €

175 €

185 €

195 €

200 €

200 €

Aix-REBMarseille

Nice

SophiaAntipolis

ToulonNîmes

Toulouse

Bordeaux

Nantes

Rennes

Reims

Nancy

Strasbourg

Dijon Besançon

Lyon

Investissement en régions : contexte général

Avec 5,5 milliards d’euros investis en 2007, le marché de l’investissement en régions enregistre à nouveau une excellente performance. Ce marché attire des investisseurs qui, confrontés en Ile-de-France à un manque d’offre et une concurrence très vive, reportent de plus en plus leurs intentions d’investir sur les actifs en régions. Cet engouement pour les marchés régionaux est également encouragé par des taux de rendement certes baissiers mais encore attractifs.

Un nombre croissant de fonds d’inves-tissement développent désormais une stratégie de pénétration du marché français directement à partir des marchés régionaux.Le marché de l’investissement en régions pourrait s’accélérer avec l’entrée en fonction des OPCI* qui, à l’image de leurs aînées les SCPI**, devraient être actifs sur les agglomérations de province.

Investissement en bureaux : près de 2 milliards

Les acquisitions d’actifs tertiaires en régions, qui avaient enregistré un recul au cours de l’année 2006, semblent de nouveau intéresser les investisseurs. Avec près d’1,8 milliard d’euros, ils représentent un tiers des engagements.

Les ventes de bureaux en régions ont largement été animées par des cessions de portefeuilles qu’ils soient composés d’actifs de seconde main (« Celsius » acquis par INVISTA auprès d’AERIUM) ou d’immeubles neufs construits ou en projet (portefeuille GROUPE LAZARD, l’un à GENERALI LEND LEASE pour 80 millions d’euros et l’autre à ROCKSPRING pour 50 millions d’euros).

En 2007, les acquisitions auront aussi porté sur des actifs de première main ou en projet dont le nombre augmente de façon régulière pour accompagner l’appétit grandissant des investisseurs (fonds d’investissement ou OPCI) : «Anthémis», «Tour Oxygène» ou encore «Docksite» à Lyon, «Galaxia» à Toulouse, la seconde tranche de «Bordeaux Plaza» acquise par COMMERZBANK.

Ainsi, plus d’un milliard d’euros aura été engagé sur des immeubles de bureaux de première main, dont près de 500 millions sur des opérations en VEFA, soit deux fois plus qu’en 2006.

Taux prime : la fin de la compression ?

La compression des taux de rendement prime déjà mise en évidence en 2005 et 2006 s’est poursuivie en 2007 mais sur un rythme plus lent. A partir de mi-2007, les premières conséquences des difficultés de financement des acquisitions ont stoppé ce mouvement, qui pourrait s’inverser sur le premier semestre 2008.

Si le marché des bureaux en régions présente toujours de bons fondamentaux, une attention toute particulière est désormais portée à un «pricing» raisonnable des actifs. Une correction à la baisse des valeurs vénales est attendue pour des actifs non prime.

Sur les 15 agglomérations étudiées, les taux de rendement pour des actifs tertiaires prime s’échelonnaient fin 2007 entre :- 5,6% à Lyon,- 6% à Marseille,- 6,5% à Toulouse, Bordeaux, Nancy et Strasbourg,- de 7,2 à 7,5% à Nice, Sophia-Antipolis, Toulon, Nantes, Rennes, Reims, Dijon.

Synthèse

7 Source : DTZ

6 5,5

**

en m

illiar

ds d

’eur

os

Hors portefeuilles Portefeuilles

2003 2004 2005 2006 20070

1

2

3

4

5

6

7

** dont externalisationsACCOR (436 millions d’€)INTERCONTINENTAL (634 millions d’€)

en m

illiar

ds d

’eur

os

0

1998

2002

2003

2004

2005

2007

30

2006

27

5

10

15

20

25

30

35

1999

2000

2001

en %

5

6

7

8

9

10

Rennes

Nantes

Bord

eaux

Toulouse

Nimes

Ma rs

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Toulon

SophiaNic

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n

Besan

çon

S t rasbourg

Nancy

Re im

s

2006 2007

Evolution des engagementsen immobilier d’entreprise en France

Evolution des investissementsen régions

Evolution des taux de rendement prime bureaux

Investissement bureaux en Régions*

2006 2007

Total 1 100 1 800

Dont 1ère main 534 1 071

Dont VEFA 315 760

Dont Blanc 270 462

*en millions d’euros

Christian HENAULTJeanne HAUSHALTERAntoine VICART 1, rue de l’Arbalète51100 ReimsTél : +33 (0)3 26 47 49 01E-mail : dtz.reims@dtz.com

Faute d’offre neuve disponible en 2007 sur l’agglomération de Reims, le marché des bureaux a enregistré une baisse des transactions ( 15 000 m² en 2007).

Le stock s’est résorbé en 2007 (6 500 m²) et peu d’offres neuves étaient disponibles. La demande pour des produits de première main est toujours importante et les utilisateurs se reportent désormais sur les programmes livrables début 2008.

La production neuve se concentre à proximité des gares, au centre de Reims et à Bezannes. La taille unitaire des projets est de plus en plus importante et devrait atteindre 15 000 m² en 2009-2010.

Grâce à une offre plus abondante, les investissements se multiplient sur les programmes en cours de développement.

Données Macro Economiques

Population

Reims

Reims Métropole

Population active

Reims

Reims Métropole

Entreprises de plus de 100 salariés

Reims

Taux de taxe professionnelle

Reims

Département

Région

Taux de taxe foncier bâti

Reims

Département

Région

184 800

212 500

Source INSEE (2004-2005)

85 200

100 000

Source INSEE (1999)

89

Source CCI (2007)

20,85%

4,59%

2,40%

Source mairie (2007)

30,71%

7,40%

3,42%

Source mairie (2007)

Champagne-Ardenne - Reims

26Source : DTZ

Les chiffres clés du marché de bureaux à Reims vous permettent d’avoir une photographie des offres tertiaires dans la métropole champenoise. L’agglomération rémoise bénéficie d’une situation au cœur du marché européen, desservie par le TVG Est, à 40 minutes de Paris, à 1h30 de Lille, à 1h50 de Strasbourg, ce qui en fait une destination stratégique. L’équipe locale de DTZ apporte un conseil avisé à votre problématique de recherche de locaux par sa connaissance du marché et sa dynamique professionnelle.

Chiffres clés du marché des bureaux

Indicateurs 2006 2007 Evolution

Demande placée 20 000 m² 15 000 m²

Offre immédiate 7 800 m² 6 500 m²

Taux de rendement prime 8 % 7,5 %

Reims

Cette variation de la demande placée, directement liée aux livraisons de surfaces neuves, atteste de l’intérêt des utilisateurs pour des locaux plus fonctionnels et équipés des dernières avancées technologiques.

Le centre-ville, doté de la nouvelle gare TGV, concentre toujours l’essentiel des demandes tant en première qu’en seconde main. Ainsi, KUONI et TAXIS G7 se sont-ils positionnés sur 600 m² chacun dans l’immeuble «Reims 2000».

Ces transactions supérieures à 500 m² ne sont pas représentatives du marché rémois, plutôt animé par les prise à bail de petites et moyennes surfaces, de seconde main essentiellement.

Après avoir atteint 20 000 m² en 2006, le volume placé revient à un niveau plus conforme à la moyenne des transactions : environ 15 000 m² commercialisés en 2007.

Cette baisse s’explique en partie par une carence d’offre neuve sur la métropole. En effet, le seul immeuble livré en 2007, «Buropole» (5 000 m²), a été entièrement pré-commercialisé auprès de NATEXIS.

Champagne-Ardenne - Reims

27 Source : DTZ

Transactions significatives - Année 2007

Preneur Adresse Surface Valeur Etat

NATEXIS Buropole - Clairmaris 5 000 m² 100 € Neuf

TRAM Ex Henkel - Part Sec 2 000 m² 65 € 2nde main

KUONI Reims 2000 - Centre 600 m² 100 € 2nde main

TAXIS G7 Reims 2000 - Centre 600 m² 100 € 2nde main

en m

illier

s de

m²

Neuf ou restructuré Seconde main

2003 2004 2005 2006 20070

10

15

20

25

30

5

8 000

7 000

Evolution de la demande placée

en €

/m²/

an/H

T/H

C

2001 2002 2003 2004 2005 2006 200750

100

150

Neuf Récent Ancien 200

165

125

110

Evolution du loyer moyen selon l’état des locaux

Demande placée

Loyer prime 2006 2007 Evol.

Reims 165 € 170 € k

Valeurs locatives

Les valeurs locatives moyennes sont plutôt stables, comprises entre 110 €/m²/an pour des locaux anciens en périphérie et 165 €/m²/an pour des neuf en centre-ville.Faute de disponibilités sur des surfaces neuves, le loyer prime augmente et atteint 170 voire 175 €/m²/an à Clairmarais (derrière la gare TGV).

2006 2007 Evolution

20 000 m² 15 000 m²

Champagne-Ardenne - Reims

28Source : DTZ

en m

illier

s de

m²

Neuf ou restructuré Seconde main

2001 2003 2004 2005 2006 20070

5

10

15

2002

2 000

4 500

Evolution de l’offre immédiate

Offre

Production neuve

2006 2007 Evolution

7 800 m² 6 500 m²

L’opération développée par PALM à Farman (1 600 m²) s’est très bien commercialisée et seulement 750 m² restaient disponibles fin 2007. De même «Essilards Park» (6 000 m²) développé par HELVIA PROMOTION livrable en 2008, est déjà précommercialisé au 2/3.

L’offre à un an est réduite puisque sur 6 000 m² livrables au cours du 2ème trimestre 2008, seuls 4 000 m² sont encore disponibles. L’opération «Euréka» développée par le groupe LAZARD à Farman est en cours de commercialisation et un des trois immeubles en construction a déjà trouvé preneur.

Le quartier de Clairmarais, situé derrière la gare, devient une localisation privilégiée des utilisateurs et aussi des promoteurs. Il se métamorphose depuis quelques années, 30 000 m² de bureaux sont déjà sortis de terre, et à terme 70 à 80 000 m² supplémentaires devraient être créés. La gare pourrait alors disposer d’un second parvis, faisant face à ce nouveau quartier, le premier étant orienté vers le centre-ville.

La périphérie Sud, qui bénéficiera également de la desserte d’une nouvelle gare (dite d’interconnexion province-province), devrait voir la réalisation de grands chantiers pour 2009-2010 : PALM PROMOTION et LAZARD développeront chacun 15 000 m².

La production d’immeubles neufs à Reims augmente et les projets annoncés prennent de l’ampleur. Alors qu’en 2006-2007, les opérations ne dépassaient pas 3 000 m², elles atteindront plus de 6 000 m² en 2008-2009 et devraient se situer au-delà des 10 000 m² en 2009-2010.

Les promoteurs et investisseurs misent sur le report des utilisateurs parisiens, grâce à la mise en service du TGV reliant Reims à Paris (Gare de l’Est) en 45 minutes.

Offre à 1 an

Offre immédiate

2006 2007 Evolution

13 800 m² 10 500 m²

Projets significatifs

Opération PromoteurLivraison

au plus tôtSurface

Eureka - Farman - REIMS LAZARD 2008 6 000 m²

Essillards Park - Farman - REIMS HELVIA PROMOTION fin 2008 6 000 m²

Gare TGV Centre - REIMS PALM PROMOTION 2009 6 000 m²

Parc TGV - BEZANNES PALM PROMOTION 2009/2010 15 000 m²

Parc TGV - BEZANNES LAZARD 2009/2010 15 000 m²

Parc Reims Champagne - REIMS A3C 2009/2010 12 000 m²

L’offre immédiatement disponible à Reims se résorbe et 6 500 m² sont vacants fin 2007, soit un taux de vacance de près de 5,4%.

Le stock de seconde main se répartit dans quelques surfaces éparses autour de la gare, et la libération de 2 500 m² de l’UNION sur l’immeuble sis 1-5 rue Talleyrand (d’une surface totale de 5 000 m²).

Parc de Reims Champigny

Les engagements sur le département de la Marne atteignent près de 98 millions d’euros en 2007, à comparer à moins de 17 millions d’euros en 2006.

L’engagement du CREDIT AGRICOLE DU NORD sur un immeuble développant 18 000 m² de bureaux neufs dans le quartier de Clairmarais a représenté plus de 40 millions d’euros.

Les foncières LFPI et INEA ont acquis des actifs tertiaires (environ 5 000 m² chacune), pour respectivement 8 et 12,5 millions d’euros.

Taux de rendement prime

L’essor du marché de l’investissement et les nombreux projets de bureaux à Reims et son agglomération pourraient, à l’avenir, attirer d’avantage d’investisseurs étrangers, pour l’instant uniquement présents sur le créneau de la grande logistique (GOODMAN EUROPEAN LOGITICS FUND sur 58 000 m² à Vatry).

Champagne-Ardenne - Reims

29 Source : DTZ

en %

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

8

10

12

6

4

7, 5

Evolution du taux de rendement prime

Investissement

Depuis 2004, Reims Champagne Développement sensibilise les investisseurs nationaux et internationaux aux atouts de la métropole rémoise. Des promoteurs immobiliers privés ont programmé d’investir plus de 400 millions d’euros destinés à la construction de 320 000 m² de bureaux, locaux d’activités et entrepôts dans l’agglomération de Reims.

Des délocalisations de proximité sont attendus grâce à la nouvelle accessibilité de l’agglomération via le TGV et aux valeurs pratiquées, encore très inférieures à celles de la région parisienne.

Le taux de rendement prime est en diminution depuis 2004 et s’établit à 7,5% en 2007.

Bureaux EntrepôtsCommerces

68%

24%

8%

Répartition des engagements par type d’actif en 2007

DTZ : conseil international en immobilier d’entrepriseCommercialisation - Corporate - Aménagements tertiaires Asset management - Expertise - Consulting - EtudesAvec plus de 11 000 collaborateurs opérant dans 140 villes et 45 pays, et 20 bureaux en France, DTZ propose une offre globale de services et crée des solutions immobilières sur mesure pour ses clients.

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