LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE 2013 à...3 VUE D’ENSEMBLE 1 – Les bureaux en France et en Régions 2 – L’investissement en France et en Régions LE MARCHÉ DE

LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER

D’ENTREPRISE 2013 à

L'année 2013 a été marquée par le ralentissement économique et une croissance française quasi-nulle (+0,2%), qui n'ont pas

favorisé les marchés immobiliers.

Avec 1.844.000 m² commercialisés en 2013, le marché des bureaux franciliens a affiché une baisse de -25%, tandis que celui des

régions (16 villes) a mieux résisté, avec 1.216.000 m² placés, soit une baisse limitée de -5%.

Avec un niveau de 17,9 Milliards euros d'engagements sur 2013 (dont 5 Milliards en régions), similaire aux années précédentes, le

marché de l'investissement réalise une performance solide.

De son côté, le marché des entrepôts et de la logistique a connu en 2013 une année de redémarrage avec 2,5 millions de m²

transactés, soit une croissance de 12% par rapport à 2012. Le marché a été particulièrement soutenu par les opérations en compte

propre réalisées par des chargeurs, ainsi que par l'e-commerce qui constitue, à lui-seul, un véritable relais de croissance.

En 2014, la consommation des ménages devrait favoriser la reprise de la croissance économique qui se redressera à un rythme lent

(+0,7%). En bureaux, l'année 2014 s'annonce prometteuse en Ile de France; en régions, les volumes placés devraient rester au

dessus de la barre d'1.200.000 m². Les montants investis en immobilier d'entreprise devraient progresser, pour se situer entre 19 et

20 Milliards d'euros.

Alors que certaines métropoles ont connu une bonne résistance de leur marché de bureaux grâce aux grandes transactions (EX:

Lyon, Dijon, Bordeaux, Lille, Orléans,....), Strasbourg, à défaut de grandes transactions, a au contraire affiché un recul de -23% par

rapport à 2012. Heureusement, les perspectives 2014 s'annoncent meilleures, en raison de la mise sur le marché d'immeubles en

l'état futur d'achèvement et de quelques immeubles de superficies importantes. De quoi devenir !

2 Etude de marché Strasbourg - Ces données peuvent être reproduites avec la mention "source BNP Paribas Real Estate" - 7 Février 2014

Edito

Yves NOBLET - MRICS

Directeur Régional Associé

+ 33 3 88 22 19 44

+ 33 6 13 60 25 51

[email protected]

3

VUE D’ENSEMBLE

1 – Les bureaux en France et en Régions

2 – L’investissement en France et en Régions

LE MARCHÉ DE L’AGGLOMÉRATION STRASBOURGEOISE

3 – Le marché des bureaux

4 – Le marché des bâtiments d’activité et entrepôts Bas-Rhin et CUS

5 – Annexes

Etude de marché Strasbourg - Ces données peuvent être reproduites avec la mention "source BNP Paribas Real Estate" - 7 Février 2014

Sommaire

Les bureaux en France et en Régions

1 4 Etude de marché Strasbourg - Ces données peuvent être reproduites avec la mention "source BNP Paribas Real Estate" - 7 Février 2014

1 154 1 093 1 055 1 030

1 092

1 228

1 493 1 511

1 299

1 105

1 381 1 367 1 284

1 229

0

200

400

600

800

1 000

1 200

1 400

1 600

00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13

Transactions* moy 10 ans

5

Les bureaux en Régions (16 villes) - Evolution des transactions


milliers m²

* Transactions sur 12 mois (comptes propres inclus)

249

171

110 108 87 83 75

65 51

42 42 34 30 29 28 25 24 14 13

0

50

100

150

200

250

300

Transactions 2013 Moyenne 10 ans

6

milliers m²


Les bureaux en Régions – Classement des villes

Alstom : 29 000 m²

SNCF : 22 000 m²

Sanofi : 18 500 m²

Sanofi Pasteur MSD : 6 000 m²

LMH : 10 000 m²

VINCI : 7 000 m²

CCI : 6 500 m²

IPSA : 8 200 m²

Berger Levrault : 6 200 m²

Habitat Toulouse : 5 500 m²

DREAL :

8 000 m²

Cité Municipale :

21 000 m²

EGIS :

6 000 m²

CARSAT :

14 000 m²

Axéréal :

5 500 m²


Le cycle des bureaux en Régions

2 435

1 229

1 300

2 450

0

500

1 000

1 500

2 000

2 500

3 000

88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14

Offre à un an Transactions*milliers m²

* Transactions sur 12 mois (comptes propres inclus)


Loyers “TOP” 2013

220

315

270

185

195

Lille

Nice/Sophia

Aix/Marseille

Lyon

Strasbourg

203

155

180

209 160

165

170

177

Grenoble

Dijon Nantes

Rennes

Bordeaux

Montpellier Toulouse

185 Metz

Nancy

145

Orléans

Rouen

156

Source : BNP Paribas Real Estate.

200

Annecy

145

Mulhouse

145

Clermont- Ferrand

€ /m²/an HT.HC Hors parking

2 L’investissement en France et en Régions


0,9 1,9 2,2 2,3 4,0 1,7

1,8 3,3

4,4

3,9

2,3

3,7

4,6 3,7

5,1

3,7

6,3

7,8 7,4 4,9

10,4 11,1

11,9

17,2

25,8

30,9

15,2

8,5

13,7

17,9 17,8 17,9

0

5

10

15

20

25

30

35

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

T4

T3

T2

T1

milliards €

10

Investissement en immobilier d'entreprise en France

Source : BNP Paribas Real Estate

L’investissement en immobilier d’entreprise en France reste particulièrement dynamique en 2013.

Ainsi malgré le ralentissement des volumes investis en France au 4ème trimestre, la bonne performance enregistré au cours des

neuf premiers mois de l’année 2013 permet au marché d’atteindre 17,9 milliards d’euros d’engagements sur l’ensemble de l’année,

soit un niveau similaire aux deux années précédentes.

Variation 2013 / 2012

12 mois / 12 mois : 0%

T4 / T4 : - 34%


Régions :

5 milliards € IDF :

12,9 milliards €

T4

T3

T2

T10,3

0,8 0,7 0,5 1,2 0,9

0,3 0,7 0,7

1,0 0,6

1,2 1,3

0,9

1,0

0,9

1,1

2,0

2,1

1,8

2,3 2,2 2,0

3,4

5,5

8,2

4,9

2,7

3,3

4,6

4,2

5,0

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013


Variation 2013 / 2012

12 mois / 12 mois : + 19%

T4 / T4 : - 12%

Investissement en immobilier d'entreprise en Régions

11


Les montants investis en immobilier d’entreprise ont représenté 5 milliards d’euros en régions, soit 28% des montants investis en

France et une progression de près de 20% par rapport à 2012 (4,2 milliards d’euros investis en Régions).

La vente de plusieurs portefeuilles conséquents explique cette tendance.


milliards €

28% de l’investissement France

Engagements par type d’acteur et d’actif en Régions

12


Le marché de l’investissement en régions en 2013 s’est caractérisé par la performance du secteur du commerce (avec 39% des

montants investis notamment par l’acquisition de portefeuilles) alors que le secteur des bureaux a reculé pour ne représenter plus

que 26 % des volumes engagés.

En bureaux 50% des montants investis concernent des opérations majeures réalisées à Lyon et à Lille. Sur les autres marchés de

régions, on a constaté l’absence de mise en vente d’actifs « prime ». L’offre tertiaire proposée aux investisseurs a presque été

essentiellement constituée d’immeubles livrés dans les années 80-90.


17%

2%

17%

16% 13%

18%

12%

5%

FondsFonds souverainsAssurance / MutuelleSIICAutres foncièresSCPIOPCI

Typologie des acquéreurs

26%

39%

8%

3%

24%

BureauxCommerceEntrepôtActivitéAutres services

Répartition par type d’actif


Le volume global d'investissement en immobilier d’entreprise à Strasbourg en 2013, près de 53 Millions d’euros , a doublé par rapport à

2012 (27 Millions d’euros investis en 2012), en raison d’une opération majeure qui a pesé pour près de 50% en volume.

A Strasbourg les investisseurs institutionnels se sont positionnés sur les opérations de bureaux neufs ou très récentes, de taille > 5

millions d’Euros, les investisseurs régionaux et les investisseurs privés ont été actifs sur les opérations de bureaux de 1 à 3 millions

d’Euros (comme par exemple sur les sites tertiaires reconnus de l’Espace Européen de l’Entreprise ou de l’Aéroparc d’Entzheim).

une opération vendue en VEFA, pré-commercialisée à 60%

Promoteur : ICADE / Acquéreur : CAMACTE

Immeuble LE CAP – Axe des Deux Rives

Typologie des acquéreurs - Est


L’investissement en immobilier d’entreprise à Strasbourg

6,15 6,20 %*

5,5

6,10 %* 5,9 < 6 %

5,6 5,70%

5,0

5,5

6,0

6,5

7,0

7,5

8,0

8,5

9,0

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013T4

Toulouse

Aix / Marseille

Lille

Lyon

en %

6,5

6,8 6,90%*

7,0

6,50 %*

5,9

6,40 %*

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013T4

Nice / Sophia Antipolis

Strasbourg

Nantes

Bordeaux


Les taux « Prime » en Régions

Les taux prime en Régions sont restés stables.

Cette tendance est observée dans la plupart des métropoles régionales à l’exception de Lyon où le taux a baissé en raison de la qualité de

l’offre « prime » mise sur le marché en 2013 et de la forte demande des investisseurs pour les secteurs en développement, citons pour

exemple Le Carré de Soie ou Lyon Part Dieu.

En ce qui concerne Strasbourg, le taux « prime » reste stable à 6,90 % pour des immeubles de bureaux neufs loués situés au centre ville.

Les bureaux « prime » à Strasbourg sont les programmes développés sur l’axe des Deux Rives en attendant le quartier d’Affaires

International du Wacken.


Avec 17,9 milliards d’euros investis en immobilier d’entreprise en France, dont 5 milliards en régions, l’année 2013 s’achève sur une

stabilité par rapport à 2012 (17,8 milliards) malgré le contexte économique atone.

En dépit du ralentissement anticipé, le marché français de l’investissement a confirmé son dynamisme. La performance est à signaler

notamment dans les régions (environ +20%) et principalement dans le secteur des services et des commerces.

Pour 2014, compte tenu de la reprise attendue du marché locatif, les volumes investis en immobilier d’entreprise en France devraient

progresser pour se situer entre 19 et 20 milliards d’euros sur l’ensemble de l’année 2014.


Perspective investissement en immobilier d’entreprise en France

3 Le marché des bureaux


Architecte : Schwab Architectes

Parc des

Forges

AXE DES 2 RIVES

Organisation géographique du marché

17

Strasbourg Centre

Porte de France, Danube

Route du Rhin

Esplanade

Orangerie

Robertsau

Strasbourg – Autres quartiers

Cronenbourg

Elsau

Meinau

Koenigshoffen

Les Parcs Tertiaires

Espace Européen de l’Entreprise – Schiltigheim

Valparc – Oberhausbergen

Parc Tertiaire de la Meinau – Strasbourg Meinau

Parc des Tanneries – Lingolsheim/Ostwald

Parc d’Innovation d’Illkirch – Illkirch Graffenstaden

Aéroparc d’Entzheim - Entzheim

Quartier Halles

Gare

Wacken

Place de l’Etoile

Neudorf

Port du Rhin

Poteries

Tramway et BHNS


Ligne A

Ligne B

Ligne C

Ligne D

Ligne E

BHNS

Strasbourg Autres Quartiers

Adresse Strasbourg Hors 67000 et Parcs Tertiaires

Autres CUS

Toutes les Communes de la CUS Hors Strasbourg

et Parcs Tertiaires

Les principales tendances du marché des bureaux


Bureaux 2012 2013 Evolution

Offre à un an 123.000 m² 139.000 m² + 13 %

Transactions 54.000 m² 42.000 m² - 22 %

Loyers * 2012 2013 Evolution

Centre -ville

Neuf 165 180

Seconde main 130 130

Périphérie

Neuf 135 135

Seconde main 115 115

* Valeurs moyennes de transactions en € HT.HC/m²/an

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

85 96

38

43

Milliers de m²

Seconde main Neuf

Neuf

43.000 m² (31%)

123

139

Seconde main

96.100 m² (69%)

L’offre disponible à un an


Evolution du stock de l’offre : + 13 %

Moyenne décennale

143.700 m²

Après 2 années de baisse, l’offre disponible à un an augmente

de 13%. Elle représente un volume de 139.212 m² et se

rapproche de la moyenne décennale établie à 143 700 m².

La proportion Neuf – Seconde Main est quant à elle stable

depuis 5 ans. Elle se répartit approximativement à hauteur de

31% pour le Neuf et de 69% pour le Seconde main.



2004 21 888 m²

2005

2006

2012

13 211 m²

26 900 m²

37 614 m²

Offre neuve *

100 494 m²

96 893 m²

84 776 m²

85 044 m²

Offre 2nde main

122 382 m²

110 104 m²

111 676 m²

122 658 m²

Total

2007 59 799 m² 98 398 m² 158 197 m²

2008 58 039 m² 109 457 m² 167 496 m²

2009 54 824 m² 121 508 m² 176 332 m²

2010 58 643 m² 117 978 m² 176 621 m²

2013 43 055 m² 96 157 m² 139 212 m²

2011 45 018 m² 107 333 m² 152 351 m²

Moyenne décennale

* Disponibilité immédiate ou dans les 12 mois

+ 2,8 % - 5,5 % - 3,1 %

Evolution de l’offre entre 2004 et 2013

+ 13 % + 13,5 %

143 703 m²

+ 14,5 %

41 899 m² 101 804 m²

2013 par rapport à la

moyenne décennale

L’augmentation de l’offre disponible à un an

s’équilibre entre le Neuf et le Seconde main.

En ce qui concerne le Neuf, cela s’explique

par le faible écoulement de l’offre neuve sur

le marché ainsi que par la livraison, courant

2014, de nouveaux immeubles de bureaux.

Citons par exemple Le Beverly sur l’Espace

Européen de l’Entreprise, L’Espace Vauban

sur Strasbourg Centre, Le Verdiane sur le

Parc Tertiaire de la Meinau et Le Bio Park 3

sur le Parc d’Innovation, respectivement

pour 7.000, 4.000, 3.600 et 2.000 m²

environ.

Parallèlement, le stock de Seconde Main

s’est complété d’offres neuves non

occupées depuis plus de 5 ans, aujourd’hui

comptabilisées de ce fait dans le stock de

Seconde Main.

Il s’agit entre autres des immeubles Crystal

Park sur l’Espace Européen de l’Entreprise,

Le Lafayette à Strasbourg et Le Saint

Exupéry sur l’Aéroparc d’Entzheim

respectivement pour 3.600, 2.200 et 2.000

m² environ.



Quelques offres neuves représentatives

Le Beverly – 7.054 m² Le Verdiane – 3.688 m²

Espace Vauban – 4.407 m² Bio Park 3 – 2.080 m²

Architecte : Carine Jund – Cabinet Urbanetic

Architecte : Schwab Architectes Architecte : LCR

Architecte : AEA Architectes

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

38 39

85 101

Milliers de m²

Centre ville Périphérie

Centre-ville

38.500 m² (28%)



Répartition centre-ville et périphérie

Périphérie

100.700 m² (72%)

123

139

Alors qu’au centre-ville l’offre disponible à un an se stabilise,

elle augmente de façon significative en périphérie avec une

hausse de 19%.

En effet, en attendant le développement de grands projets

urbains structurants, la périphérie concentre ainsi près de ¾ de

l’offre disponible à un an (72%), le secteur centre-ville étant

quasiment constitué à ce jour que d’offres diffuses.

Moyenne décennale

143.700 m²



Poids des secteurs géographiques

en terme de volume d’offres

Plus en détails, le secteur Autre CUS

regroupant l’ensemble des communes de la

CUS hors Strasbourg et parcs tertiaires,

égale en volume le secteur Strasbourg

Centre avec 37.500 m² environ chacun.

Les parcs tertiaires représentent quant à eux

36% de l’offre globale à un an avec un net

avantage pour l’Espace Européen de

l’Entreprise à Schiltigheim qui représente à

lui seul 46% de l’offre disponible en Parcs

Tertiaires avec 23.000 m² environ.

38 521 28%

9 120 7%

37 335 27%

23 078 17%

7 166 5%

2 727 2%

7 291 5%

13 225 9%

749 0%

Strasbourg - Centre Aeroparc d'Entzheim

Autre CUS Espace Européen de l'Entreprise

Parc de la Meinau Parc des Tanneries

Parc d'Innovation d'Illkirch Strasbourg - Autres Quartiers Périphérie

Valparc

(1)

(2)

(1) (2)

(3) (4)

(5) (6)

(3)

(4)

(7) (8)

(9)

(5)

(8) (7)

La typologie des biens diffère nettement selon les

secteurs.

Ainsi le secteur Autre CUS, majoritaire avec le

secteur Strasbourg Centre en volume d’offre

disponible à un an, est constitué quasiment

exclusivement d’offres de seconde main (96%),

d’ailleurs en forte augmentation (+45%) entre 2012

et 2013.

Cette offre est essentiellement concentrée sur

quelques bâtiments de seconde main ne répondant

plus aux attentes du marché, supposant une

nouvelle destination.

L’offre Strasbourg Centre tend quant à elle à

s’équilibrer par rapport à 2012 avec une répartition

de 43% pour le neuf et 57% pour le seconde main.

L’Espace Européen de l’Entreprise connaît le même

effet et voit également son volume s’équilibrer entre

le neuf et le seconde main tout en augmentant

significativement par rapport à 2012.

En effet, la livraison du Beverly contribue d’une part

à l’augmentation de la part du neuf tandis que la

comptabilisation du Crystal Park en seconde main

contribue dans le même temps à l’augmentation du

stock de cette catégorie de biens, d’autre part.



Typologie de l’offre

par secteurs géographiques

2012

2012

2012 2012

2012

1

1,6

2012

2012

2012

2012

2013

2013

2013

2013

2013

2013

2013

2013

2013

1 1

0,2 0,2

Autre CUS

Strasbourg

Autres Quartiers

Parc d’Innovation

Aeroparc

Parc des Tanneries

Parc de la Meinau

Strasbourg Centre

Valparc

Espace Européen

de l’Entreprise

Neuf

Seconde main

En milliers de m²

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

Strbg Centre EspaceEuropéen

Strbg AutresQuartiers

Parcd'Innovation

Parc de laMeinau

Aeroparcd'Entzheim

Parc desTanneries

Autre CUS

Milliers de m²

PC déposé PC obtenu

Chantier en cours Existant (livré)

Secteurs M² Référencés Dont par exemple

Strasbourg Centre 114.100 Wacken – Etoile

Espace Européen 7.900 Terrain à construire

Strasbourg Autres Quartiers 16.900 Le B4 - Rotonde

Parc des Tanneries 1.700 Le D3

L’offre neuve et future


Répartition par secteurs géographiques

de l’offre neuve existante et future


de l’offre future à l’état de projet

Le W

Black Swan

Wave Park

Le B8

Le Samares

Le Verdiane B-Bio Lab

Le Beverly

Les Dock’s

Le CAP

Catamaran

Le Belem

Oxygen

Le Lawn

L’Esca

Axiom

Le Phoenix

Da Vinci

Rue Livio

Bio Park 3 Le 14 Le D2

L’offre neuve et future


Les principaux projets Adresse Strasbourg

Quartier d’Affaires International

Wacken Europe

Architecte : Anne Démians

Black Swan

Icade

Architecte : Nicolas Michelin Rotonde

Demathieu & Bard

La demande exprimée auprès de BNP Paribas Real Estate


Evolution de la demande en volume Répartition location / vente en nombre

2009 2010 2011 2012 2013

Centre ville Périphérie

Centre-ville

32%

Périphérie

68%

79%

13%

8%

Location Vente Indifférent

Dans un marché essentiellement locatif et de périphérie, la demande exprimée s’ajuste au marché, selon l’adage

« l’offre crée la demande ».

62%

19%

10%

6%

3% 21%

17%

19%

22%

21%

<250

250 - 500

500 - 1000

1000 - 2000

> 2000



Répartition par segments de surfaces

En volume En nombre

81% de la demande en nombre s’est exprimée pour des surfaces <500 m², ce qui fait de Strasbourg un marché de

petites surfaces avec une demande moyenne de 357 m².

Toutefois, l’année 2013 révèle chez BNP Paribas Real Estate des projets d‘envergure, notamment dans le cadre de

regroupement et de restructuration, qui animeront le marché en 2014.

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

32 26

22

15

Milliers de m²

Seconde main Neuf

Les transactions


Evolution des transactions

Neuf

15.100 m² - 36%

dont 3.400 m² de

comptes propres

Seconde main

26.400 m² - 64%

Moyenne décennale

67.800 m²

54

41

Avec un niveau de transactions de moins de 42.000 m² y

compris les opérations en compte propre, le marché

strasbourgeois affiche son plus bas niveau de transaction de la

décennie.

Le marché est ainsi en retrait de 23% par rapport à 2012 et de

39% par rapport à la moyenne décennale.

Les transactions


2004 51 440 m²

2005

2006

2012

49 127 m²

30 970 m²

21 996 m²

Neuf *

39 927 m²

45 360 m²

39 357 m²

31 945 m²

2nde main

91 367 m²

94 487 m²

70 327 m²

53 941 m²

Total

2007 30 135 m² 31 303 m² 61 438 m²

2008 50 268 m² 36 178 m² 86 446 m²

2009 25 056 m² 24 634 m² 49 690 m²

2010 23 832 m² 41 356 m² 65 188 m²

2013 15 130 m² 26 411 m² 41 541 m²

2011 34 850 m² 29 048 m² 63 898 m²

Moyenne décennale

- 54,5 % - 23,6 % - 38,8 %

Evolution des transactions entre 2004 et 2013

67 832 m² 33 280 m² 34 552 m²

2013 par rapport à la

moyenne décennale

Le niveau de transactions dans les

immeubles de seconde main s’est

relativement maintenu (-17%), le

repli affiché étant principalement lié

au mauvais écoulement de l’offre

neuve (-31%).

Ceci s’explique par la demande de

pré-commercialisation d’un certain

nombre d’opérations qui empêche

la liquidité des produits neufs sur le

marché. Toutefois, l’attirance des

utilisateurs pour les produits neufs

se confirme, d’autant que les

mesures d’accompagnement sont

très incitatives.

- 17 % - 23 % - 31 % Année Surface m²

2009 3 900

2010 4 400

2011 4 600

2012 11 831

2013 3 400

* dont comptes propres

Les transactions



19 662 47%

2 172 5%

7 222 18%

4 121 10%

1 130 3%

938 2%

6 296 15%

Strasbourg - Centre Aeroparc d'Entzheim

Autre CUS Espace Européen de l'Entreprise

Parc de la Meinau Parc d'Innovation d'Illkirch

Strasbourg - Autres Quartiers Périphérie

(1)

(2) (3)

(4)

(5)

(7)

(1) (2) (3) (4)

(5) (6) (7)

Le secteur Strasbourg Centre atteint quasiment les

50% du volume des transactions.

En effet, les utilisateurs sont demandeurs de

services liés à leur cadre de travail (restauration,

transports en commun ..) et reviennent ainsi vers le

centre-ville.

Il s’y est réalisé les plus importantes transactions du

marché à savoir VNF quai de Paris (2.200 m²

environ) et Cirmad sur l’Etoile du Rhin (1.250 m²

environ).

Plus globalement, l’adresse « Strasbourg » avec les

secteurs Strasbourg Centre et Strasbourg Autres

Quartiers, représente 62% du marché en 2013, ce

qui augure bien le développement futur du Quartier

d’Affaires International, Wacken Europe.

Le repli des transactions est globalement

général à l’ensemble du marché à

l’exception du secteur Centre qui tire son

épingle du jeu.

C’est le secteur Espace Européen de

l’Entreprise qui subit le plus fort repli. Son

faible niveau de transactions par rapport

aux années précédentes est à mettre en

corrélation avec l’absence de livraisons de

bâtiments neufs d’envergure en 2013,

hormis l’immeuble Oxygen, construit par et

pour ADIM EST.

Le secteur Strasbourg Autres Quartiers est

quant à lui également en repli malgré le

bon écoulement des offres du Parc des

Forges, en adéquation avec les attentes

du marché. Ce parc représente 29% des

m² placés sur le secteur Strasbourg autres

Quartiers.

Les transactions


Typologie des transactions

par secteurs géographiques

Autre CUS

Strasbourg

Autres Quartiers

Parc d’Innovation

Aeroparc

Parc des Tanneries

Parc de la Meinau

Strasbourg Centre

Espace Européen de

l’Entreprise

Neuf

Seconde main

En milliers de m²

* y compris comptes propres

2012 2012

2012

2012 2012

2012

2012

2012

2012

2013

2013

2013

2013

2013

2013

2013

2013

1

X

1

*

* En 2012 : 8.900 m²

En 2013 : 3.400 m²


En 2012 : 1.600 m²


*

*


En 2012 : 1.000 m²

Les loyers


180

130

60

80

100

120

140

160

180

200

Centre-ville

135

115

60

80

100

120

140

160

180

200

Périphérie € HT.HC/m²/an € HT.HC/m²/an

Evolution des loyers moyens Neuf Seconde main

Stabilité des valeurs locatives en périphérie.

De la même façon, les valeurs restent stables sur les immeubles de seconde main en centre-ville.

Seules les valeurs locatives du neuf en centre-ville augmentent pour atteindre un niveau moyen de 180 € HT.HC/m²/an avec

une valeur TOP à 195 € HT.HC/m²/an et ce, même si ces loyers se complètent de mesures d’accompagnement.

47% 28%

Ce qu’il faut retenir des principaux secteurs tertiaires


SECTEUR STRASBOURG CENTRE

Transactions m² Offre à un an m²

Poids du secteur sur le marché

Indicateurs*

Surface placée sur le secteur : 16.262 m²

Surface moyenne placée : 290 m²

Nombre de transactions : 56

Soit 37% du marché en nombre

Stock d’offres à un an : 38.521 m²*

Neuf : 43% / Seconde main : 57%

* Hors comptes propres

La proximité de la gare TGV, des

autoroutes et de l’hyper-centre sont

des atouts majeurs.

Tour ESCA Rue de la Fonderie

9%



SECTEUR STRASBOURG AUTRES QUARTIERS




Indicateurs*





Stock d’offres à un an : 13.225 m²


L’adresse «Strasbourg» reste attractive.

Des immeubles neufs y proposent des

prestations «Green» à des loyers

maîtrisés.

Citons Le Samarès, immeuble de

bureaux de 3.000 m² environ, en façade

de l’autoroute A35. Il offre des surfaces

à partir de 380 m² environ, à la location

mais aussi à la vente, en lots de

copropriété.

15%

Architecte : J-F Denner

Le Samarès Parc des Forges

27%



SECTEUR AUTRE CUS




Indicateurs*







En connexion avec le quartier

européen, le «14» offre des

prestations haut de gamme.

La périphérie propose une offre de

seconde main diversifiée en réponse

aux besoins des utilisateurs.

10% 17%

Le «14» - Schiltigheim Route de Paris - Wolfisheim

17%



SECTEUR ESPACE EUROPÉEN DE L’ENTREPRISE




Indicateurs*







L’Espace Européen de l’Entreprise

reste une valeur sûre du marché

d’autant que le BHNS (Bus à Haut

Niveau de Service) le dessert

désormais (10 min de la gare

TGV).

Architecte : J-F Denner

10%

Wave Park SXB1

Le marché des bâtiments d’activité et

entrepôts

4 38 Etude de marché Strasbourg - Ces données peuvent être reproduites avec la mention "source BNP Paribas Real Estate" - 7 Février 2014

LES ZONES INDUSTRIELLES

1. Strasbourg Port du Rhin

La plus importante zone avec 800 ha de terrains dédiés aux activités

industrielles, logistiques, notamment Eurofrêt, et portuaires.

2. Nord Réparties entre Schiltigheim et Brumath, ces zones profitent de la

desserte des autoroutes A 4 et A 350. Elles accueillent des activités

diversifiées, de services aux entreprises, de commerce de gros, de

logistique, et depuis peu un pôle automobile.

3. Ouest Reliées au Centre Ville par le tramway et aux A4 et A35, les zones

situées à l’ouest connaissent une forte évolution depuis quelques années.

Le Parc des Forges complète l’offre d’activités/services du secteur (ex :

Parc GVIO, Parc des Poteries, Parc Porte Ouest)

4. Strasbourg Meinau La plus ancienne des Z.I. de Strasbourg, située au sud du centre ville,

regroupe principalement des activités de services aux entreprises. En

outre, elle évolue vers le secteur tertiaire (ex. : bureaux du Conseil

Général).

5. Sud D’Illkirch à Obernai, ces multiples zones constituent le maillage de ZI le

plus dense.


Organisation géographique du marché

Activités/ Entrepôts 2013 Évolution

Offre* 462 250 m²

Demande 170 651 m²

Transactions 335 762 m²

*Offre disponible à un an sur le Bas-Rhin

Loyers* Activités / Entrepôts

2013

Évolution2de main / Neuf

Locaux d’activité 60 / 75

Entrepôts « classe A » 37 / 44

*Valeurs moyennes de transactions en € HT.HC./m²/an


Les principales tendances du marché des locaux d’activité

L’offre des locaux d’activité disponible à un an

dans le Bas-Rhin est en baisse par rapport à

2012. Celle des entrepôts reste stable.

Le volume des demandes est en baisse par

rapport à 2012. En nombre, les demandes sont

stables.

En 2013, le volume global des transactions a

augmenté de 17% et leur nombre est au même

niveau (188 en 2012 vs 185 en 2013). La part des

opérations en compte propre représente un peu

plus de 40% du volume des opérations.

On constate une grande stabilité des loyers, à

l’exception d’une légère augmentation du loyer de

l’offre neuve des locaux d’activité.

L’offre en seconde main en repli sur le Bas-Rhin

0

100 000

200 000

300 000

400 000

500 000

600 000

700 000

2008 2009 2010 2011 2012 2013

71 000 46 100 64 400 45 120 26 841 5 568

131 000 168 000 152 000

114 748 134 574 156 858

53 000 56 700 55 100

31 271 41 128 38 000

235 000 259 600

310 000

291 117

344 432

261 819

Entrepôts > 5000 m² neufs Entrepôts > 5000 m² seconde main

Locaux d'activité neufs Locaux d'activité seconde main

467

530 581

490 462

547


L’offre disponible à un an dans le Bas-Rhin

La part de l’offre des entrepôts supérieurs à 5000

m² reste stable. Le stock d’offre disponible à un an

est essentiellement composée de seconde main. Il

n’existe pas de nouveaux projets en cours pour

rénover le parc logistique.

En locaux d’activité, l’offre de seconde main

baisse de 15 % sur le Bas-Rhin. Malgré

l’obsolescence de l’offre de seconde main,

quelques transactions significatives permettent

d’expliquer cette décrue.

Répartition des offres en 2013 :

162 offres au global sur le département du Bas-

Rhin (462.250 m²), dont 95 dans la Communauté

Urbaine (255.675 m²) et 67 hors Communauté

Urbaine (266.573 m²).

42

Wisches

Locaux d’activité – 7.830 m²

Site 23 hectares

Bischwiller


Wiwersheim

Locaux commerciaux : 4.500 m²

Tertiaire : 13.390 m²

Brumath


Site 15,5 hectares

L’offre disponible à un an dans le Bas-Rhin

Quelques offres représentatives


0

50 000

100 000

150 000

200 000

250 000

300 000

350 000

400 000

450 000

2008 2009 2010 2011 2012 2013

51 000 46 100 34 800 25 000 21 791 5 568

111 000 147 700

146 100

107 310 112 669 134 953

16 000

26 300 20 000

13 873 11 451 19 664

136 000

158 000

142 810

132 550 113 432 95 490



314

378

344

279 259

L’offre globale reste stable dans la CUS*

255


L’offre disponible à un an dans la C.U.S.

L’offre à un an dans la Communauté Urbaine de

Strasbourg ne suit pas la tendance observée au

niveau du Bas-Rhin et reste stable.

L’offre neuve sur la CUS est toujours située sur le

Parc des Forges avec des lancements en blanc de

programmes mixtes livrés en 2013.

L’offre d’entrepôts reste stable.

Les perspectives à un an semblent toujours

limitées en raison de l’absence de nouveaux

programmes initiés en 2013.

Focus Classe « A » :

Les offres sont principalement situées au Port du

Rhin.

L’absorption partielle par le marché de l’offre de

classe « A » (20.000 m²) porte désormais son

niveau à 45.000 m².

* CUS : Communauté Urbaine de Strasbourg

267243

142

289

271 170

256

206

180 183

137 144

0

50

100

150

200

250

300

2008 2009 2010 2011 2012 2013

demandes en milliers de m²nb de demandes

45%

42%

7% 6%

0-499 500-1999

1999-5000 > 5000

Demande – en surface et en nombre

Demande : Le volume annuel chute, le nombre reste stable

Répartition par tranches de surfaces (en nombre) des

144 demandes enregistrées en 2013



Le volume annuel des besoins chute de près de 40 %.

Le nombre de demandes en 2013 reste au même niveau que 2012, stabilisé à 144.

Ceci traduit la baisse des besoins en matière d’entrepôts.

Augmentation significative de la demande comprise entre 500 et 2000 m² par rapport à 2012.

La demande moyenne en matière de locaux d’activité augmente légèrement et passe de 1000 m² à 1185 m².

0

50 000

100 000

150 000

200 000

250 000

300 000

350 000

400 000

2008 2009 2010 2011 2012 2013

114 252

30 172 61 803

18 110 47 706

36 686

12 760

28 745

42 850

25 292

83 427

116 991 124 809

70 778 101 469

110 981

74 998

43 648 98 815

86 081

124 763

151 798

Su

rfaces e

n m

²



309

190

236 247

287

Transaction : encore à la hausse pour cette année 2013 !!

335


Les transactions

A l’échelle du département du Bas-Rhin, le

volume global des transactions observées en

2013 est de 335 000 m² pour 185 opérations, soit

un volume en hausse de 17 % pour un nombre

équivalent à celui de 2012.

Dans ces observations, la part du nombre des

opérations en compte propre reste toujours aussi

importante : 46 projets pour un total de

126 000 m².

En logistique, on peut constater une certaine

fragilité du marché qui s’explique notamment par :

- un nombre limité de transactions

- le caractère dérogatoire des baux signés

(exemple Punch Power Glade - 24 mois).

La répartition des transactions sur l’année est bien

équilibrée entre le 1er et 2ème semestre.

46

Marlenheim Locaux d’activité - 25.000 m²

Site 19 hectares

Cession du site de STEELCASE

Mundolsheim Entrepôt – 9.540 m²

Réhabilitation en centre sportif.

Location :

- Le Five (football en salle)

- My Tennis Expérience (ateliers de tennis)

Bouxwiller Locaux d’activité – 20.500 m²

Site hectares

Cession du site OXYMETAL


Les transactions

Quelques transactions représentatives

.

75

60

30

40

50

60

70

80

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Neuf Seconde main€ HT.HC/m²/an

Locaux d’activité : Loyers moyens de transactions


Les loyers

A l’instar de 2012, pour ce qui concerne les locaux d’activité, si la valeur moyenne en seconde main est

de 60 € HT/m²/an, la fourchette varie très largement de 30 à 80 € HT/m²/an, en fonction de la situation, de

la qualité des bâtiments et de la proportion de bureaux.

On constate une augmentation de loyer dans le neuf (75 € HT HC /m² /an). Ceci s’explique par la rareté

de l’offre neuve existante et à venir.

Loyers à Strasbourg et dans le Bas-Rhin en € HT.HC /m²/an

Les loyers

48

En ce qui concerne les entrepôts de classe A, les loyers sont au même niveau que 2012.

Les transactions observées sont comprises entre 37 et 44 € HT/m²/an.

35-45

38

42

Mulhouse

Metz

Nancy

Classe A (€ HT HC / m² / an)

Strasbourg

Entrepôts de « classe A » :

Loyers moyens de transactions Loyer facial

44

37

30

40

50

60

70

80

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Neuf Seconde main€ HT.HC/m²/an

Loyers à Strasbourg et dans le Bas-Rhin en € HT.HC /m²/an


©BNP Paribas Real Estate Research Marketing 2014

Bordeaux

Bayonne Montpellier

Toulouse Nice

Valence Grenoble

Marseille

Annecy Lyon

Dijon

Cllerrmontt- FFeerrraranndd

Nantes Tours

Angers

Le Mans

Orléans

Troyes

Le Havre Rouen

Reims

Paris

Mulhouse

Strasbourg Nancy

Metz

Dunkerque

Lille

La Rochelle

Rennes

OFFRE AU 1ER JANVIER 2014

Bordeaux

Bayonne Montpellier

Toulouse Nice

Valence Grenoble

Annecy

Lyon

Dijon

Clermont- Ferrand

La Rochelle

Nantes

Tours Angers

Rennes

Le Mans

Orléans

Troyes

Reims

Metz

Paris

Rouen Le Havre

Mulhouse

Strasbourg

Nancy

Dunkerque

Lille

Marseille

©BNP Paribas Real Estate Research Marketing 2014

TRANSACTIONS 2013


Focus logistique

AT A GLANCE - ENTREPÔTS > 5 000 M2 EN FRANCE - JANVIER 2014

Focus logistique

Loyer facial :

49 € /m² /an HT HC

Loyer facial :

35 € /m² /an HT HC

Loyer facial :

47 € /m² /an HT HC

STRASBOURG – Port du Rhin

Bâtiment logistique neuf, embranché fer.

Entrepôt : 4 706 m² - Bureaux : 113 m² (1 cellule disponible)

Autorisations d’exploiter : 1510 – 1530 – 2662 – 2663


Entrepôt : 24 360 m² - Bureaux : 637 m² (4 cellules disponibles)

Autorisation d’exploiter : 1510


Entrepôt : 10 166 m² - Bureaux : 519 m² (2 cellules disponibles)

Autorisations d’exploiter : 1510 - 1530/2 – 2925 – 1532 - 2662/2 –

2663/1b - 2663/2b


Quelques offres de classe A représentatives à Strasbourg

5 Annexes


Etude de marché Strasbourg - Ces données peuvent être reproduites avec la mention "source BNP Paribas Real Estate" - 7 Février 2014 52

Cadrage économique

Définitions - Bureaux Clé-en-main locatif

Construction d'un immeuble pour un utilisateur qui en sera locataire.

Ultérieurement le promoteur de l'immeuble soit le vendra à un investisseur,

soit le gardera en patrimoine. Compte propre

Opération de construction commandée par un utilisateur qui en sera

propriétaire.

Demande

Recherche de locaux exprimée auprès de BNP Paribas Real Estate. L'analyse

porte sur le seul flux de demandes nouvelles exprimées. "En blanc"

Construction lancée sans location ou vente préalable à utilisateur. "En gris"

Construction qui ne sera lancé qu'après location ou vente préalable de tout ou

partie à un utilisateur. Neuf

Immeuble (ou partie d'immeuble) construit depuis moins de 5 ans et n'ayant

jamais été occupé. Immeuble fiscalement assujetti à la TVA en cas de vente. Offre à un an

Ensemble des locaux et immeubles disponibles à moins d'un an, incluant

l'offre immédiatement disponible, l'offre neuve non pré commercialisée et

l'offre de seconde main libérée de manière certaine (baux résiliés notamment). Offre immédiate

Ensemble des locaux et immeubles vacants, immédiatement disponibles pour

la commercialisation et l'occupation. Offre neuve future

Ensemble des constructions et restructurations (avec permis de construire) qui

viendront compléter le parc existant. Elles sont analysées en fonction de l'état

d'avancement des projets : Chantiers en cours : immeubles dont les travaux de construction ont effectivement démarré. Ne sont pas pris en compte les travaux préalables de démolition.

Permis de construire obtenu : autorisation de construire obtenue, généralement comptabilisée après la purge du recours des tiers.

Permis de construire déposé : autorisation de construire demandée, en cours d'instruction.

Projets : sont comptabilisés les projets pour lesquels la charge foncière (ou le terrain) a été attribuée à un promoteur.

Pré-commercialisation Engagement d'un utilisateur plus de 6 mois avant la disponibilité effective de l'immeuble (livraison).

Rénové Immeuble ou locaux ayant fait l'objet de travaux de rénovation sans entrer dans le champ du permis de construire.

Restructuré Immeuble ayant fait l'objet de transformations affectant sa structure, soumises à permis de construire. Immeuble fiscalement assujetti à la TVA en cas de vente.

Transaction Location ou vente d'un bien immobilier, concrétisée par la signature d'un bail ou d'un acte de vente, y compris les clés-en-main. En cas de conditions suspensives, la transaction est prise en compte après la levée de celles-ci.

Valeur locative Loyer annuel par mètre carré et par an, exprimé hors taxes et hors charges. Ne comporte pas les locaux annexes tels que parkings, archives, restaurant inter-entreprises (RIE), … La valeur retenue est la valeur faciale inscrite au bail, non corrigée de l'effet d'avantages éventuellement consentis par le propriétaire. En cas de loyer progressif, la valeur retenue est la moyenne des valeurs des 3 premières années ou de la durée ferme du bail.

Valeur locative moyenne Moyenne pondérée par la surface prise à la location. BNP Paribas Real Estate distingue les immeubles neufs ou restructurés des immeubles de seconde main.


Définitions – Activité / Entrepôts

Bâtiments d’activité

Destinés aux activités de production ou de petite distribution et permettant de

regrouper toutes les fonctions de l’entreprise sous un même toit. Regroupe en

outre tous les bâtiments qui ne sont ni des entrepôts ni des locaux PME/PMI

ni des locaux mixtes.

Locaux PME/PMI

Bureaux dans une proportion <= 30%.

Composés d’un local d’activité d’une hauteur minimum de 4 mètres, avec un

accès moyen porteur

On distingue :

- Les locaux inscrits dans un ensemble divisible (programme PME/PMI)

- Des bâtiments isolés répondant aux critères décrits ci-dessus et

n’appartenant pas à un programme PME/PMI et dont la surface est inférieure

ou égale à 1.500 m². Locaux mixtes

Proportion globale de bureaux >= 40%.

Rez-de-chaussée destiné à des activités légères (SAV, petit stockage…) et

utilisable pour des bureaux. Hauteur sous plafond généralement comprise

entre 3,5 à 5 m. Les bureaux peuvent être en étage.

On distingue :

- Les locaux inscrits dans un ensemble divisible (type parc tertiaire de

périphérie..)

- Des bâtiments isolés répondant aux critères décrits ci-dessus et

n’appartenant pas à un parc et dont la surface est inférieure ou égale à 1.500

m². Entrepôts

Destinés aux activités de stockage et distribution.

Entrepôts de classe A : hauteur supérieure à 9,30 mètres, aire de manœuvre

d’une profondeur supérieure à 35 mètres, bâtiments isolés, chauffés,

sprinklés et dont la résistance au sol est d’au moins 5 tonnes/m².

Entrepôts de classe B : hauteur supérieure à 7,5 mètres, aire de manœuvre

d’une profondeur supérieure à 27 mètres et dont la résistance au sol est

supérieure à 3 tonnes/m².

Entrepôts de classe C : cette catégorie inclut tous les locaux de stockage à

quai ou de plain pied de 1.500 m² et plus et ne relevant ni de la classe A, ni

de la classe B.

Messagerie : locaux de distribution (groupage-dégroupage) de hauteur et

épaisseur moyennes, avec des portes à quai sur toute la longueur du

bâtiment (en vis-à-vis ou non) Autorisation d’exploiter

L’autorisation d’exploiter est délivrée en fonction du Code de

l’Environnement (livre V) relatif aux Installations Classées pour la Protection

de l’Environnement (ICPE).

Sont soumises à autorisation les installations qui présentent des risques ou

des nuisances potentielles plus importantes.

« L’autorisation ne peut être accordée que si les dangers ou inconvénients

peuvent être prévenus par des mesures que spécifie l’arrêté préfectoral ».

Le classement des installations établit des seuils qui tiennent compte de

leurs dimensions, des produits utilisés ou stockés, et de l’emploi de

certaines substances.

Les principales rubriques de la nomenclature des installations classées par

la protection de l’environnement sont : Rubrique N° 1510 - Relative aux entrepôts couverts

Stockage de produits combustibles en quantité > 500 t.

Concerne les entrepôts dont le volume est >= 50.000 m3 Rubrique N° 1530 - Relative aux dépôts de papier, carton

Stockage des dépôts de bois, papier, carton ou matériaux combustibles

analogues. Volume de stockage >= 20.000 m3 Rubrique N° 2662 - Relative au stockage de matières plastiques,

caoutchouc. Stockage de polymères. Volume de stockage >= 1.000 m3 Rubrique N° 2663 - Relative au stockage de pneumatiques.

Stockage de pneumatiques et produits dont 50% au moins de la masse

totale unitaire est composée de polymères.

Volume de stockage pour les produits à l’état alvéolaire >= 2.000 m3.

Volume de stockage pour les autres produits et pneumatiques >= 10.000 m3



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