ZOOM SUR L’HABITATION

François Dupuis, vice-président et économiste en chef • Hélène Bégin, économiste principale

Desjardins, Études économiques : 418-835-2450 ou 1 866-835-8444, poste 5562450 • desjardins.economie@desjardins.com • desjardins.com/economie

NOTE AUX LECTEURS : Pour respecter l’usage recommandé par l’Office québécois de la langue française, nous employons dans les textes et les tableaux les symboles k, M et G pour désigner respectivement les milliers, les millions et les milliards. MISE EN GARDE : Ce document s’appuie sur des informations publiques, obtenues de sources jugées fiables. Le Mouvement des caisses Desjardins ne garantit d’aucune manière que ces informations sont exactes ou complètes. Ce document est communiqué à titre informatif uniquement et ne constitue pas une offre ou une sollicitation d’achat ou de vente. En aucun cas, il ne peut être considéré comme un engagement du Mouvement des caisses Desjardins et celui-ci n’est pas responsable des conséquences d’une quelconque décision prise à partir des renseignements contenus dans le présent document. Les prix et les taux présentés sont indicatifs seulement parce qu’ils peuvent varier en tout temps, en fonction des conditions de marchés. Les rendements passés ne garantissent pas les performances futures, et les Études économiques du Mouvement des caisses Desjardins n’assument aucune prestation de conseil en matière d’investissement. Les opinions et les prévisions figurant dans le document sont, sauf indication contraire, celles des auteurs et ne représentent pas la position officielle du Mouvement des caisses Desjardins. Copyright © 2017, Mouvement des caisses Desjardins. Tous droits réservés.

L’amélioration n’est pas démesurée au QuébecLes statistiques des chambres immobilières du mois de mai ont fait les manchettes avec raison. Les ventes de maisons unifamiliales au Québec ont bondi de 10 % par rapport à la même période l’an passé et celles de copropriétés de 24 %. Les ventes totales ont augmenté de 15 % dans le Grand Montréal, de 25 % à Gatineau et de 11 % à Québec le mois dernier. Par contre, les résultats cumulatifs depuis le début de 2017 ne sont pas aussi impressionnants que ceux du mois de mai (graphique 1). Quelques régions métropolitaines affichent même un recul des ventes.

Pour l’ensemble de la province, les achats de propriétés existantes maintiennent toutefois une tendance haussière (graphique 2). Le

nombre de résidences à vendre a beaucoup diminué depuis un an et certains marchés sont devenus à l’avantage des vendeurs. C’est le cas des maisons unifamiliales qui sont désormais en légère pénurie dans la grande région de Montréal (graphique 3 à la page 2). Les acheteurs doivent agir plus rapidement et être prêts à payer le prix demandé et parfois plus pour obtenir la résidence convoitée. Même si le marché de la copropriété est moins excédentaire qu’auparavant, une situation de surplus prévaut encore dans les six principales agglomérations du Québec. Le marché se porte mieux qu’avant sur l’île de Montréal et à Laval, mais il reste difficile ailleurs au Québec.

Avec des ventes à la hausse et un bassin de résidences disponibles plus limité, l’augmentation des prix s’est accélérée à près de 5 % récemment, et ce, autant dans la maison unifamiliale

Le marché résidentiel en deuxième vitesseau Québec et en ajustement en Ontario

ÉTUDES ÉCONOMIQUES | 19 JUIN 2017

GRAPHIQUE 1 Ventes de propriétés existantes : le cumulatif de 2017 n’est pas positif dans toutes les RMR

RMR : région métropolitaine de recensement Sources : Fédération des chambres immobilières du Québec par le système Centris® et Desjardins, Études économiques

Variation annuelle en %

-30

-20

-10

0

10

20

30

Montréal Québec Gatineau Sherbrooke Saguenay Trois-RivièresMai Janvier à mai

GRAPHIQUE 2 Moins de nouvelles propriétés à vendre sur le marché existant, mais les ventes demeurent fortes

Sources : Association canadienne de l’immeuble et Desjardins, Études économiques

En milliers

65

70

75

80

85

140

145

150

155

160

165

2012 2013 2014 2015 2016 2017

Nouvelles inscriptions (gauche) Ventes (droite)

En milliers

Moyennes mobiles trois mois

Le secteur résidentiel continue d’étonner par sa vigueur au Québec. Les ventes de maisons existantes sont à la hausse et la progression des prix s’accélère. Le choix plus restreint sur  le marché de  la revente entraîne une forte activité de  la construction neuve afin de combler la demande. En Ontario, l’ascension démesurée des prix a incité le gouvernement provincial à appliquer une taxe de 15 % lorsqu’un acheteur étranger fait l’acquisition d’une propriété dans la grande région de Toronto, à l’image de ce qui prévaut depuis l’été 2016 à Vancouver. Le marché de l’habitation au Québec est toutefois loin d’être en surchauffe et de telles mesures restrictives sont loin d’être nécessaires pour calmer le jeu.

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ÉTUDES ÉCONOMIQUES

219 JUIN 2017 | ZOOM SUR L’HABITATION

que la copropriété (graphique 4). La courte période de dépréciation observée, il y a un an pour les condos, s’est dissipée rapidement grâce à la reprise de la demande, principalement dans la grande région de Montréal. Les prix des copropriétés continuent toutefois à baisser dans les agglomérations de Québec, Saguenay et Trois-Rivières.

Selon un rapport de la Fédération des chambres immobilières du Québec, la situation est différente dans le cas des résidences destinées à la villégiature. Les ventes de copropriétés près d’un point d’eau, d’activités sportives ou dans un secteur recherché pour la détente sont en baisse et le délai de vente moyen atteint 311 jours. Inversement, la demande reste forte pour les chalets de type unifamilial, mais il faut compter en moyenne 199 jours pour conclure la vente. Le marché des résidences secondaires a parfois une dynamique bien à part, comme c’est le cas actuellement pour les copropriétés de villégiature dont les ventes tournent au ralenti.

Situation globalement équilibrée au Québec Le ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions auprès des courtiers immobiliers permet de préciser les conditions de marché. Un ratio entre 40 % et 60 % reflète un marché globalement équilibré, comme c’est le cas actuellement

au Québec (graphique 5). En Ontario, la situation de pénurie qui persistait depuis 2015 semble se dissiper à la suite des mesures annoncées pour ralentir le marché du Grand Toronto qui est revenu à l’équilibre en mai. Le nombre de ventes a d’ailleurs chuté de 25 % dans le Grand Toronto par rapport au mois d’avril. L’ajustement du marché immobilier torontois semble donc amorcé. Reste à voir quel sera l’impact, au cours des prochains mois, de la taxe de 15 % qui s’applique depuis le 20 avril sur les achats effectués par des investisseurs étrangers.

La situation au Québec est loin d’être comparable avec la forte accélération des prix en Ontario qui a débuté il y a plusieurs années (graphique 6). Même si une partie des acheteurs étrangers se déplaçaient vers Montréal, en raison de l’imposition d’une taxe à Vancouver l’an dernier, et plus récemment à Toronto1, le marché de la métropole ne risque pas de s’enflammer dans l’immédiat. Il reste encore beaucoup de chemin à parcourir avant d’être confronté à une situation de surchauffe à Montréal qui entraînerait une flambée des prix.

GRAPHIQUE 3 Légère pénurie de maisons unifamiliales dans la RMR de Montréal

RMR : région métropolitaine de recensement Sources : Fédération des chambres immobilières du Québec par le système Centris® et Desjardins, Études économiques

Ratio vendeurs/acheteur au premier trimestre de 2017

En nombre

0

5

10

15

Montréal Québec Gatineau Sherbrooke Saguenay Trois-RivièresUnifamilial Copropriété

Pénurie

Surplus

Équilibre

GRAPHIQUE 4 La remontée des prix résidentiels est généralisée

Sources : Fédération des chambres immobilières du Québec par le système Centris® et Desjardins, Études économiques

Prix moyens

Variation annuelle en %

-4

0

4

8

12

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Unifamilial Copropriété Total

En %

20

30

40

50

60

70

80

90

100

1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016

Ontario Québec

Sources : Société canadienne d’hypothèques et de logement, Association canadienne de l’immeuble et Desjardins, Études économiques

Rapport ventes/nouvelles inscriptions

GRAPHIQUE 5 Le marché de la revente est équilibré au Québec

Équilibre

Surplus

Pénurie

Moyennes mobiles quatre mois

Variation annuelle en %

-4

0

4

8

12

16

20

24

2012 2013 2014 2015 2016 2017

Ontario Québec

Moyennes mobiles quatre mois

Sources : Association canadienne de l’immeuble et Desjardins, Études économiques

GRAPHIQUE 6 La hausse des prix résidentiels au Québec reste bien inférieure à celle de l’Ontario

Prix moyens

1 Marché immobilier de Toronto : enfin des mesures restrictives, Desjardins, Études économiques, Nouvelles économiques, 20 avril 2017, 1 p.

319 JUIN 2017 | ZOOM SUR L’HABITATION

ÉTUDES ÉCONOMIQUES

En Ontario, le marché du travail s’est amélioré de façon moins convaincante (graphique 10), tout comme la confiance des consommateurs. Le contexte s’avère néanmoins positif pour les ménages comme en témoigne la vigueur du marché de l’habitation. Reste à voir si les mesures restrictives visant à ralentir l’effervescence immobilière dans la grande région de Toronto seront suffisantes pour tempérer le secteur résidentiel. 

La construction neuve s’ajusteDe toute façon, la construction neuve s’est rapidement ajustée à la hausse dans la RMR de Montréal. Au cours des cinq premiers mois de l’année, les mises en chantier ont augmenté de 39 % par rapport à la même période l’an dernier. Tous les segments de marché participent à cette augmentation. Celui des copropriétés est particulièrement actif : la construction de 3 301 unités a débuté entre janvier et mai 2017, comparativement à 1 856 au cours de la même période de 2016. Ailleurs au Québec, soit à l’extérieur de la grande région de Montréal, la construction de copropriétés a été beaucoup plus limitée avec environ 400 unités qui ont levé de terre depuis le début de l’année.

La construction neuve a, dans l’ensemble, connu un excellent début d’année au Québec. Le niveau annualisé des mises en chantier tourne autour de 44 000 unités, soit une hausse d’environ 15 % par rapport à 2016. En Ontario, la construction neuve s’est intensifiée par rapport à l’année dernière, mais les statistiques plus récentes témoignent d’un certain ralentissement (graphique 7). Les mises en chantier devraient atteindre 76 000 en 2017, un niveau semblable à celui de 2016.

Contexte économique favorableLes points positifs continuent de s’accumuler pour les ménages au Québec. L’indice de confiance a bondi à un niveau inespéré, atteignant même un sommet depuis la récession de 2008-2009 (graphique 8). Le marché du travail connaît aussi une amélioration notable avec un taux de chômage qui a chuté à 6,0 % en mai (graphique 9), soit un nouveau creux depuis plus d’une trentaine d’années. Les allègements du gouvernement fédéral en vigueur depuis 2016, tels que la bonification de la prestation universelle pour la garde d’enfants et les baisses d’impôt, continuent d’être favorables pour les ménages. Au provincial, l’élimination complète de la contribution santé, dont le remboursement rétroactif de 2016 sera versé sous peu, dégagera une somme de 473 M$ pour les Québécois cette année.

GRAPHIQUE 7 Un ralentissement des mises en chantier semble amorcé

En milliers

25

35

45

55

65

75

85

95

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Québec Ontario

Moyennes mobiles trois mois

Sources : Société canadienne d’hypothèques et de logement et Desjardins, Études économiques

GRAPHIQUE 8 La confiance des Québécois au plus haut niveau depuis une dizaine d’années

Sources : Conference Board du Canada et Desjardins, Études économiques

2014 = 100

5060708090

100110120130140150

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Québec Ontario

GRAPHIQUE 9 Forte amélioration du marché du travail depuis un an au Québec

Sources : Statistique Canada et Desjardins, Études économiques

En %

3 850

3 900

3 950

4 000

4 050

4 100

4 150

4 200

5,5

6,0

6,5

7,0

7,5

8,0

8,5

9,0

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Taux de chômage (gauche) Nombre d’emplois (droite)

En milliers

GRAPHIQUE 10 Les gains d’emplois sont moins impressionnants en Ontario

Sources : Statistique Canada et Desjardins, Études économiques

En %

6 4006 5006 6006 7006 8006 9007 0007 1007 200

5,56,06,57,07,58,08,59,09,5

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Taux de chômage (gauche) Nombre d’emplois (droite)

En milliers

ÉTUDES ÉCONOMIQUES

419 JUIN 2017 | ZOOM SUR L’HABITATION

Remontée des taux d’intérêt en vueÉtant donné que l’économie canadienne a repris de la vigueur et que plusieurs signaux sont encourageants, la hausse des taux d’intérêt directeurs s’amorcera bientôt. D’abord envisagé en 2018, le resserrement monétaire pourrait débuter en octobre 2017 et une première hausse des taux directeurs ne peut être exclue dès juillet. Les taux obligataires nord-américains, qui influencent davantage les taux hypothécaires au pays, amorceront sous peu leur remontée. Le taux affiché pour le terme de cinq ans, présentement à 4,74 %, pourrait atteindre 5,80 % à la fin de 2018 et une augmentation similaire devrait toucher les termes d’un an et de trois ans2.

Impacts du relèvement des taux d’intérêt :

f La hausse des taux d’intérêt aura d’abord un effet immédiat sur les détenteurs de prêts à taux variable et de marges de crédit personnelles.

f Pour les emprunts hypothécaires à taux fixe, les effets s’échelonneront au fil des échéances puisque des taux d’intérêt plus élevés seront exigés au gré des renouvellements selon le terme choisi au départ.

f Le plein effet de la hausse des taux d’intérêt mettra du temps à se faire sentir pour les prêts déjà accordés.

f Pour les nouveaux prêts, ils seront directement affectés. Il s’agira d’une difficulté de plus pour les premiers acheteurs qui disposent, en général, d’une faible mise de fonds.

Même si le contexte économique reste favorable pour les ménages du Québec et de l’Ontario, la remontée graduelle du coût d’emprunt devrait refroidir un peu le secteur résidentiel. Un relèvement des taux d’intérêt limitera la demande d’habitations, sans toutefois la faire diminuer de façon importante. Un ralentissement est à prévoir surtout pour les premiers acheteurs. Pour les autres, l’impact se fera sentir lors du renouvellement du prêt hypothécaire.

Hélène Bégin, économiste principale

2 Les taux directeurs canadiens risquent d’augmenter prochainement, Desjardins, Études économiques, Prévisions des taux de détail, 15 juin 2017, 5 p.

519 JUIN 2017 | ZOOM SUR L’HABITATION

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2014 2015 2016 2017p 2018p

Marché du logement neufConstruction neuve (G$) 6,3 5,8 5,9 6,5 6,2Variation annuelle (%) -3,9 -7,8 1,5 10,2 -4,6Mises en chantier 38 810 37 926 38 935 44 000 42 000Variation annuelle (%) 2,8 -2,3 2,7 13,0 -4,5Maisons 15 707 13 593 15 435 17 500 16 800Variation annuelle (%) -8,1 -13,5 13,6 13,4 -4,0

Individuelles 11 227 9 698 10 737 --- ---Variation annuelle (%) -14,6 -13,6 10,7 --- ---Jumelées 3 083 2 650 2 761 --- ---Variation annuelle (%) 8,7 -14,0 4,2 --- ---En rangée 1 397 1 245 1 937 --- ---Variation annuelle (%) 24,6 -10,9 55,6 --- ---

Appartements 23 103 24 333 23 500 26 500 25 200Variation annuelle (%) 11,8 5,3 -3,4 12,8 -4,9

Copropriétés 1 12 893 9 571 7 849 9 300 8 500Variation annuelle (%) 13,1 -25,8 -18,0 18,5 -8,6Locatifs 1 8 939 13 588 14 105 15 500 14 500Variation annuelle (%) 7,3 52,0 3,8 9,9 -6,5

Locatifs conventionnels 2 6 204 9 218 10 552 12 000 10 500Variation annuelle (%) -6,5 48,6 14,5 13,7 -12,5Résidences pour personnes âgées 2 2 438 4 089 3 443 3 500 4 000Variation annuelle (%) 72,8 67,7 -15,8 1,7 14,3

Marché de la reventeNombre de transactions 70 620 74 122 78 172 82 000 80 000Variation annuelle (%) -0,8 5,0 5,5 4,9 -2,4Prix moyen pondéré (k$) 271 275 283 297 303Variation annuelle (%) 1,3 1,5 2,9 4,8 2,0Chiffre d'affaires (G$) 18,8 20,2 22,1 24,4 24,2Variation annuelle (%) 0,4 7,5 9,8 10,0 -0,5

Autres indicateursTaux d'inoccupation des logements locatifs3 (%) 3,7 4,3 4,4 4,6 4,5Prix moyen des loyers3 ($) 691 712 727 741 756Variation annuelle (%) 1,8 3,0 2,1 1,9 2,0

Dépenses de rénovation4 (G$) 11,9 12,4 12,6 13,0 13,1Variation annuelle (%) 4,9 4,2 1,9 2,8 0,8

TABLEAUPrévisions 2017-2018 du marché de l'habitation au Québec

p : prévisions; 1 Centres urbains de 10 000 habitants et plus seulement, la somme est légèrement inférieure au total provincial des appartements présenté plus haut;2 Déjà inclus dans les logements locatifs; 3 Trois logements et plus, enquête semestrielle de l'automne; 4 Les dépenses d'entretien et de réparation sont exclues.Sources : Société canadienne d'hypothèques et de logement, Association canadienne de l'immeuble, Fédération des chambres immobilières du Québec par le système Centris®, Statistique Canada et Desjardins, Études économiques