Le mot du Président - adil35.org · est avant tout lié à l’instabilité financière et à ses conséquences en matière de hausse des taux d’intérêts, de durcissement des

1 Rapport d’activité 2008 – ADIL d’Ille-et-Vilaine

Le mot du Président

« L’année 2008, marquée par la crise financière et économique mondiale, a porté un coup d’arrêt à la croissance immobilière de ces dernières années. En Ille-et-Vilaine, le volume des mises en chantier (8313) et des autorisations délivrées (9043) est devenu inférieur au niveau de 2004. Le marché des transactions s’est replié sur un volume de ventes comparable à celui des années 2001-2002 dans le neuf et en deçà du niveau des années 2000 dans l’ancien. Les ventes de terrains à bâtir se sont effondrées : leur nombre a été divisé par deux entre 2007 et 2008.

En soi, les fondamentaux du marché immobilier ne sont pas remis en cause. Le repli de l’activité est avant tout lié à l’instabilité financière et à ses conséquences en matière de hausse des taux d’intérêts, de durcissement des conditions de crédit et d’émergence d’un climat peu favorable aux investissements. La baisse des taux d’intérêts intervenue au 1er trimestre 2009, conjuguée aux mesures en faveur de l’accession à la propriété (extension prêt à taux zéro, extension Pass-Foncier®) et de l’investissement locatif (dispositif Scellier) favorisent d’ailleurs le retour des acquéreurs. Pour une bonne part, le futur dépendra de l’évolution de la situation économique et du marché de l’emploi. » (Extrait de la lettre de l’Observatoire n°5 de l’ADIL 35).

Le réseau des ADIL est un acteur à part entière du marché du logement, c’est aussi un élément essentiel de la sécurité de la filière immobilière. Les experts des pays les plus touchés par la crise s’accordent aujourd’hui sur la nécessité d’offrir au particulier une information personnalisée, objective et distincte de celle qui doit être fournie par les professionnels avec lesquels il conduira son opération. L’intervention de l’ADIL est préventive, mais elle est aussi curative. Il entre dans sa mission d’aider ceux des accédants qui éprouvent des difficultés à mener leur projet à son terme ou même qui doivent se résigner à y renoncer. Mais leur domaine va bien au-delà de l’équilibre des seules opérations d’accession. Qu’il s’agisse de l’accès ou du maintien dans le logement locatif, d’aide au logement des personnes les plus fragiles ou de lutte contre l’habitat indécent ou insalubre, les dispositifs, les lois et les procédures ne manquent pas, mais leur mise en œuvre dépend de la connaissance qu’en ont les différents acteurs et leur capacité à unir leurs efforts.

L’ADIL met également sa compétence au service de la relance et des mesures qui associent souvent l’Etat et les collectivités locales. C’est le cas notamment en matière d’accession à la propriété, mais aussi pour tout ce qui concerne le développement durable. Les incitations à déclencher les travaux destinés à améliorer la performance énergétique des logements et de leurs équipements sont devenues plus nombreuses et plus variées, tant au plan national que local. Sensibiliser le particulier pour l’inciter à engager des travaux de maîtrise de l’énergie et lui apporter une information sur la combinaison optimale des aides dont il peut bénéficier pour conduire son projet, fait aussi partie du quotidien de notre ADIL.


Toutes les actions de l’ADIL sont conduites en liaison permanente avec ses membres : Etat, collectivités territoriales fortement impliquées en Ille-et-Vilaine dans les politiques du logement, Caisse d’allocations familiales, pour lesquels le logement est une priorité, partenaires sociaux réunis au sein de collecteurs 1%, bailleurs sociaux, professionnels du logement et associations d’usagers.

Qu’ils soient tous ici remerciés pour leur soutien, leur constance et la confiance qu’ils ont mis dans l’ADIL, structure originale par la gratuité et la qualité de ses services. Je forme le souhait qu’ils donnent encore longtemps à cette agence la possibilité d’être toujours plus sollicitée et efficace.

Le Président

Jean TAILLANDIER


Sommaire

A l’ADIL, des spécialistes vous conseillent en toute indépendance… ............................................................ 6

L’ADIL, c’est tout le domaine du logement… ................................................................................................ 6

Ce que l’ADIL 35 ne fait pas : ....................................................................................................................... 6

La boîte à outils de l’ADIL… .......................................................................................................................... 7

L’ADIL : Un outil au service du public…......................................................................................................... 8

L’ADIL : Un outil au service des acteurs de l’habitat…. ............................................................................... 10

Les partenaires de l’ADIL 35 en 2008…....................................................................................................... 11

Le conseil d’administration de l’ADIL 35 en 2008 ....................................................................................... 12

L’ADIL : Un service proche des usagers ...................................................................................................... 14

1 380 informations mensuelles en moyenne… ........................................................................................... 16

Des modes de consultations diversifiés… ................................................................................................... 16

Les durées de consultations varient fortement en fonction des thématiques abordées… .......................... 17

Les sites de l’ADIL 35: un autre canal d’information très consulté… ........................................................... 18

L’accès au droit : l’édition de dépliants et de brochures grand public pédagogiques et préventives… ........ 19

Une revue désormais bimestrielle et des études spécifiques ..................................................................... 19

L’ADIL : un accompagnement juridique de proximité ................................................................................. 20

Détail des consultations délivrées en permanences ................................................................................... 21

L’ADIL : au service de tous les territoires… ................................................................................................. 22

L’ADIL au service de tous les publics… et des partenaires .......................................................................... 23

L’ADIL : une bonne adresse que l’on conseille à ses amis… ........................................................................ 24

Enoncer la règle de droit pour déjudiciariser les conflits : l’action de l’ADIL est essentiellement préventive .................................................................................................................................................................. 24

L’ADIL ou le principe d’une information gratuite… ..................................................................................... 25

L’ADIL : que le logement, mais tout le domaine du logement… .................................................................. 25

Eclairer la complexité des rapports locatifs ................................................................................................ 26

L’ADIL : une étape classique du parcours de l’accédant… ........................................................................... 29


2008 : une année de repli pour l’investissement locatif privé… .................................................................. 33

La réhabilitation du patrimoine ................................................................................................................. 35

L’ADIL pour rappeler les règles de copropriété…........................................................................................ 36

Urbanisme & voisinage : on trouve aussi les infos à l’ADIL ! ....................................................................... 36

Repérage & traitement des signalements de logements non décents… ..................................................... 38

Les clés de l’accession… ............................................................................................................................. 41

Le suivi des emprunteurs défaillants dans le cadre du Fonds d’aides aux accédants en difficulté (FAAD)… 42

La poursuite des observatoires préexistants – Loyers, foncier, accession sociale, nouveaux dispositifs… ... 45

Une présence sur les Salons et Forum du Département............................................................................. 47

La représentation du réseau… ................................................................................................................... 47

Conseil à l’accession : propositions pour l’élaboration d’une doctrine commune au réseau ...................... 49


L’ADIL : un outil au service du public et des acteurs de l’habitat

L’ADIL d’Ille et Vilaine, membre du réseau ANIL/ADIL, est un organisme agréé par l’ANIL et conventionné par le Ministère du Logement

L’Agence Départementale pour l’Information sur le Logement, a ouvert ses portes en Ille-et Vilaine-en 1987. Juridiquement, son statut est celui d’une association de droit privé régie par la loi de 1901. Autonome, possédant ses propres organes de décision (Bureau, Conseil d’Administration), elle est également membre du réseau national des ADIL.

Sans être une fédération, les ADIL ont une démarche commune qui les identifie au réseau. Elles obéissent nécessairement à des règles d’agrément en termes de neutralité, de qualité de conseil et d’indépendance.

La loi SRU du 13 novembre 2000 leur a donné une base législative en institutionnalisant le caractère d’intérêt général de leur activité et les modalités de leur fonctionnement partenarial (article L.366-1 du code de la construction et de l’habitat). Cette reconnaissance officielle pérennise les ADIL et garantit leur neutralité. A cet effet, le principe de la création des ADIL par initiative conjointe de l’Etat et du département est confirmé. La nouvelle règle de l’agrément de toute ADIL par le Ministère en charge du logement après avis de l’ANIL est retenue. Un décret du 6 novembre 2007 fixe ces conditions d’agrément et de contrôle des ADIL en même temps que la liste des clauses-types à intégrer dans leurs statuts.

La diversité des membres de l’ADIL garantit son indépendance. Le conseil délivré doit être neutre, gratuit, compétent et couvrir tous les thèmes du logement.

Une initiative départementale, et un réseau national … en progression régulière

Le réseau assure chaque année plus de un million de consultations et dessert les ¾ de la population. L’évolution de la politique du logement dans le cadre notamment des délégations des aides à la pierre, accentue les demandes départementales de créations de nouvelles ADIL…


A l’ADIL, des spécialistes vous conseillent en toute indépendance… L'efficacité de l'ADIL repose sur la compétence et l'expérience de ses agents, tous diplômés de haut niveau, et sur une implantation proche des besoins de la population. Les nouveaux juristes sont au minimum titulaires d'une maîtrise en droit et bénéficient de l'appui permanent de l'ANIL pour parfaire leur formation et actualiser leurs connaissances.

A Rennes, et dans ses permanences décentralisées, l’ADIL 35 offre une information gratuite, neutre et complète sur tous les problèmes d’ordre juridique, financier ou fiscal ayant trait au logement.

Cette information, avant tout préventive, permet à l'usager de mieux connaître ses droits et ses obligations, les solutions adaptées à son cas particulier et l'état du marché du logement. Il est ainsi en mesure de faire un choix éclairé en s’appropriant réellement le projet.

L’ADIL 35 est un spécialiste du logement. Ses compétences peuvent la conduire à assurer des actions de formation au bénéfice de ses partenaires, à coordonner et diffuser de façon claire et organisée des informations éparpillées et souvent complexes, à faire connaître très vite les nouveaux textes et procédures. Elle peut en outre être associée, à titre d'expert consultatif, à toute réflexion entrant dans son domaine d'activité.

L’ADIL, c’est tout le domaine du logement… • Protection des occupants

• Relations bailleurs / locataires

• Réglementation des professions immobilières

• Contrats de construction et de vente

• Relations de voisinage, urbanisme et réglementation de l’occupation des sols

• Règles de fonctionnement de la copropriété

• Diagnostics financiers pour l’accession à la propriété

• Fiscalité immobilière et simulations en vue d’un investissement locatif

• Réductions et crédits d’impôts

• Subventions et aides en faveur de l’habitat

• Information sur l’offre de logement (niveaux de prix et de loyers, offres de terrains, adresses de locations…)

Ce que l’ADIL 35 ne fait pas : Elle ne remplit aucune fonction commerciale ou de négociation.

Elle ne remplit pas la mission de défense du consommateur. Si elle renseigne les particuliers sur des points précis du droit du logement ou de l'urbanisme, elle reste en dehors de tout acte contentieux ; son rôle s'arrête, en ce domaine, à orienter le public vers les organismes spécialisés, tels que les associations de défense des locataires ou les syndicats de propriétaires, dont les coordonnées sont mises à la disposition du public.


La boîte à outils de l’ADIL… Pour délivrer un conseil de qualité, l’équipe de l’ADIL dispose de moyens documentaires importants et de logiciels professionnels. Les partenaires et particuliers bénéficient également des sources d’information et des analyses de l’ADIL et du réseau.

Un centre de ressources documentaires Une documentation juridique actualisée et complète, composée notamment des 24 dossiers de base ANIL, mis à jour en fonction de l’actualité, de revues de presses hebdomadaires, d’un accès généralisé à la base LEXIS NEXIS (Editions JurisClasseur) et aux Dictionnaires Permanents en rapport avec l’activité immobilière (Editions Législatives). Les codes et manuels spécialisés complètent la base documentaire, avec le service des Questions-Réponses et de mise en commun des expertises du réseau, géré par l’Anil.

Les logiciels de simulation professionnels Adilopti, pour la simulation financière des projets d’accession à la propriété, permet notamment, l’intégration des crédits en cours, le lissage des droits à prêts, l’optimisation des différents crédits, la simulation des prêts à taux révisables et des mensualités modulables, la détermination du taux moyen global, le calcul des frais annexes, des assurances….

Simuloc, pour la simulation des investissements locatifs et Adilconv pour le calcul de l’incidence financière, pour le bailleur, du conventionnement sans travaux.

Adilog, pour le calcul des aides personnelles (évaluation des APL/AL en location et en accession).


L’ADIL : Un outil au service du public….

Pour l'accès au droit, une justice de proximité, la résolution amiable des conflits Le besoin de justice ne peut trouver de satisfaction qu'avec la connaissance de leurs droits par les citoyens. L'ADIL consacre le droit pour tous d'accéder à l'information juridique, facteur de

progrès social. En énonçant la règle de droit, l'ADIL prévient les litiges, restaure l'égalité avec les professionnels, et favorise les modes de règlement amiable des conflits. Ce faisant elle participe, à son niveau, à désencombrer les tribunaux et/ou

encourage la conciliation et la médiation.

Pour la lutte contre l'exclusion et la prévention des expulsions Parce que l'ignorance de ses droits conduit à l'exclusion et à l'absence de projet personnel, familial, professionnel… l'ADIL informe les familles sur les aides légales et sociales dont elles peuvent bénéficier. Parce que la loi protège les plus faibles, perdus dans une société complexe, l'ADIL leur permet de tirer parti de règles de droit qu'ils n'ont pas les moyens de connaître.

Pour que les personnes en difficulté se réapproprient une autonomie sociale et personnelle, l'ADIL les informe sur les moyens de faire valoir leurs droits et les

oriente vers les organismes et personnes en charge de les mettre en œuvre. L'ADIL permet la conjugaison du travail social et du travail juridique. Nombre d’expérimentations ont été conduites par les ADIL visant à mettre en place une action renforcée et/ou un accompagnement juridique plus fort en direction des ménages en impayé de loyer.

Pour limiter le surendettement et sécuriser les projets d'accession Une information préventive, compétente et neutre, apparaît comme l'élément le plus efficace pour lutter contre les projets d'accession mal maîtrisés aux conséquences familiales parfois dramatiques. L'ADIL réunit, en un seul lieu, tout ce que le candidat à l'accession a besoin de connaître pour sécuriser son opération : conseil sur le financement adapté à la situation personnelle de l'usager, conseil sur les contrats à passer avec les professionnels, information sur la fiscalité immobilière et les assurances, information sur les responsabilités en matière de construction…

Mieux informé, le ménage est mieux armé pour réussir son projet, protéger l'équilibre de son budget. Les engagements hasardeux diminuent et le taux de sinistralité baisse là où une ADIL est implantée.


Pour dynamiser l'investissement locatif et l'offre de logements sociaux Un arsenal d'outils juridiques, fiscaux, sociaux… et de financements spécifiques ont été instaurés par les pouvoirs publics pour orienter les investissements vers la pierre et favoriser l'émergence d'un secteur locatif intermédiaire. Mais, ces outils ne valent que par la connaissance qu'en ont leurs destinataires. L'ADIL accompagne les réformes, prend le relais de l'Etat dans la diffusion des mesures nouvelles, informe concrètement sur les incitations fiscales et rend lisible et compréhensible par tous des informations complexes et souvent éparpillées.

Pour la réhabilitation du patrimoine et l'amélioration des conditions d'habitat Sans distribuer elle-même les aides de l'Etat ou des collectivités locales ni instruire les dossiers à la place des organismes compétents, l'ADIL contribue activement à leur diffusion auprès des publics concernés et informe rapidement sur les opportunités nouvelles par un conseil de qualité identique et gratuit pour tous.

Véritable outil d'aide à la décision, en direction des particuliers, l'ADIL facilite les

opérations d'amélioration de l'habitat, soutien de l'activité du bâtiment.

Pour assurer la transparence du marché Depuis plusieurs années, l'ADIL dispose d'un fichier des lots de terrains à bâtir mis en vente dans le département concernant toute opération de plus de trois lots ayant donné lieu à autorisation de lotir. La base de données mise en ligne est consultable sur le site Internet de l'ADIL, ainsi que sur des dépliants regroupant par communautés de communes l'offre et les projets de lotissements. Une étape nouvelle de développement de cet outil a consisté à permettre l'alimentation directe, via Internet, de ces fichiers par les lotisseurs eux même. Ceci permettra d'améliorer le rythme des mises à jour tout en allégeant la charge de gestion pour l'ADIL.

L'observatoire des loyers, de son côté met à disposition des futurs locataires ou investisseurs des données détaillées concernant les loyers en Ille et Vilaine permettant à chaque personne intéressée de connaître le futur niveau de charges à acquitter ou de calculer un taux de rendement prévisionnel de l'investissement.


L’ADIL : Un outil au service des acteurs de l’habitat….

Un observatoire des pratiques, de la demande et du comportement des ménages, de l'efficacité des politiques du logement Il s’agit tout à la fois de produire des indicateurs ou analyses susceptibles de mettre en évidence d’éventuels dysfonctionnements des marchés immobiliers et de ses différents maillons ou d’anticiper sur la conjoncture mais également d’apporter une expertise juridique et financière spécialisée dans les domaines ayant trait au logement.

Diverses initiatives de l’ADIL ont ainsi contribué à mettre en place ou à faire fonctionner des dispositifs d’analyse du secteur du logement en Ille & Vilaine, qu’ils soient réguliers (le foncier, l’accession aidée, la demande potentielle d’accession, l’analyse de l’évolution des loyers…) ou plus conjoncturels (effets du PTZ sur la périurbanisation, les conditions d’accès au parc locatif…).

L'efficacité économique du conseil : valeur ajoutée pour la filière logement L'information dispensée par l'ADIL à une fonction d'efficacité économique, elle apporte une plus-value à l'ensemble de la filière logement. Parce que la confusion sur le rôle de chacun se révèle source de difficultés pour tous, l'ADIL, lieu central d'information et plaque d'aiguillage agit comme un guichet unique contre le cloisonnement et l'éparpillement de l'information, et renvoie ceux qui la consultent auprès des spécialistes concernés.

Par la formation des futurs accédants, l'ADIL encourage les plus solvables à entreprendre des opérations de longue haleine et à consentir des “sacrifices”. Parce que les décisions en matière immobilière sont parmi celles qui inquiètent le plus, l'ADIL rassure les ménages confrontés à un avenir incertain et permet de surmonter les difficultés rencontrées par les investisseurs.

Le conseil objectif, indépendant et neutre de l'ADIL contribue à la croissance du parc de logements, soutient de l'activité du bâtiment et bénéficie aux organismes de financement.

L'ADIL permet à ses membres de suivre l'actualité du logement La multiplicité des programmes, la diversité des sources d'information, le développement de la publicité, le foisonnement législatif, la complexité de l'appareil juridique et réglementaire… font que le besoin d'information existe. L'ADIL permet alors à ses membres de suivre l'actualité du logement et diffuse à l'ensemble de ses partenaires une information écrite

régulière, notamment sous la forme de la revue bimestrielle Habitat Actualité ou d'études plus ponctuelles sur des thèmes d'actualité.

En outre, les membres de l'ADIL bénéficient du savoir-faire des conseillers juristes de l'ADIL et de leur neutralité afin de programmer toute action de formation, journée d'information, groupe de travail ou d'expertise juridique pour parfaire ou valoriser leur propre pratique professionnelle.


Collège 1A Offreurs publics

18%

Collège 1B Offreurs

privés5%

Collège 3Pvoirs

publics & OIG37%

Collège 4Collectivité

locales40%

Le financement de l'ADIL 35 en 2008Répartition en fonction des collèges de partenaires

Les partenaires de l’ADIL 35 en 2008… L’ADIL 35 compte 54 partenaires financeurs, tous membres de son assemblée générale, et répartis en quatre collèges.

Les pouvoirs publics et les collectivités locales assurent 77% des subventions de l’ADIL.


Collège 1A : Offreurs publics de biens et services concourant au logement

Crédit Foncier de France

Société Anonyme de Crédit Immobilier de Bretagne

Association Départementale H.L.M.

C.I.L. Habitat Ouest

Collège 1B : Offreurs Privés de biens et services concourant au logement

Chambre Syndicale des Propriétaires

d’Ille-et-Vilaine

Comité Professionnel du Logement

Crédit Mutuel de Bretagne

Caisse Régionale de Crédit

Agricole

Collège 2 : Organisations de consommateurs et d'usagers

Association Force Ouvrière Consommateur

Centre Régional des Oeuvres Universitaires

U.D.A.F.

U.F.C.S.

A.P.A.S.E.

Association Logement Entr'Aide Populaire

C.N.L

C.L.C.V

Collège 3 : Pouvoirs publics et organismes d'intérêt général

Monsieur le Préfet de région

Monsieur le Directeur Départemental de l'Equipement

Monsieur le Directeur Départemental des Affaires Sanitaires et Sociales

Monsieur le Trésorier Général

Caisse d’allocations familiales

Mutualité Sociale Agricole

PACT ARIM d’Ille-et-Vilaine

Collège 4 : Collectivités localesConseil Général d’Ille et Vilaine

Monsieur Le Président de la Commission “Equilibre Territorial” du Conseil Général

Saint Malo Agglomération

Association des Maires

Rennes-Métropole

Vitré Communauté

Pays de Fougères

Conseil d'administration

ADIL 35

Le conseil d’administration de l’ADIL 35 en 2008 Le Conseil d’administration de l’ADIL est composé de 32 membres au maximum.

Les administrateurs sont élus pour un quart parmi et par chacun des quatre collèges.

Extrait des statuts : article 11 : - pour le collège N° 1 des offreurs de biens et services concourant au logement : le groupe des offreurs publics

élit en son sein quatre membres du conseil d’administration et le groupe des offreurs privés élit également en son sein quatre membres du conseil d’administration. Pour le collège des offreurs publics, est membre de droit du conseil d’administration, avec au moins un siège au bureau du conseil, un CIL/CCI local ayant son siège dans le département

- le collège N° 2 des représentants des usagers élit en son sein huit membres du conseil d’administration. - pour le collège N° 3 des pouvoirs publics et des organisations à but non lucratif d’intérêt général : sont

membres de droit du conseil d’administration les quatre représentants de l’Etat et le président de la Caisse d’Allocations Familiales. Les autres membres du collège N° 3 élisent les trois membres restants.

- pour le collège N° 4 des élus - collectivités locales et groupements de communes : sont membres de droit : le président du Conseil Général, le président de la commission compétente du Conseil Général ou leurs représentants. Les autres membres du collège N° 4 élisent les six membres restants

Les membres élus du Conseil d’Administration sont renouvelables à raison de ¼ pour chaque collège tous les ans »


PRESIDENT

JeanTAILLANDIER

C. Général

Vice

PRESIDENTE

Melle PEDRONCIL Habitat

OuestVice

PRESIDENT

M. SABAUUDAF

Vice

PRESIDENTM. POTIN

Rennes Métropole

SECRETAIRE

Adjoint

Mme HELIGONCLCVTRESORIER

Crédit Agricole

SECRETAIRE

M. BRASDDE

Vice

PRESIDENT

M. RAULTADOHLM

Vice

PRESIDENT

M. PICARDCAF

Le bureau de l’ADIL en 2008 A l'issue de son 1er Conseil d'Administration qui suit l’Assemblée Générale et en application de l'article 11 des statuts de l’ADIL, le Conseil a procédé au renouvellement de son bureau. Rappelons que, depuis les élections cantonales 2004, Monsieur Jean-Louis Tourenne. Président du Conseil Général a désigné un nouveau représentant pour siéger au Bureau : Monsieur Jean Taillandier, Conseiller Général du Canton de St Aubin du Cormier, lequel a succédé à Monsieur Joseph Tripon à la présidence de l’ADI

Le bureau ainsi composé a vocation à siéger jusqu'à la première séance du Conseil d'Administration qui suivra l'Assemblée Générale 2009, étant admis que les membres sortants du bureau sont rééligibles.

Une équipe de spécialistes en droit du logement… L’ADIL organise son activité autour d’une équipe stable : Neuf juristes, deux chargées d’étude et une assistante administrative remplissent les missions dévolues à l’Agence chaque année.

DirecteurSophie POUYMAYOU

Conseiller JuristeMireille ROLLAND

Conseiller JuristeMyriam LEOTOING

Conseiller JuristeChantal MANCHON

Conseiller JuristeKarine JULIEN

Conseiller JuristeLucie QUEMENER

Juriste référent Logement décent

Stéphane MARTIN

Conseiller JuristeNicole LELIEVRE

Conseillère Juriste Angélique FERET

Chargée d’étudesIsabelle AMESTOY

Chargée d’étudesDelphine NEVEU

SecrétaireVéronique PERCHE


L’ADIL : Un service proche des usagers Les particuliers peuvent toujours mobiliser les services de l'ADIL de diverses façons, à leur convenance.

• Un service S.V.P. Téléphone accessible tous les jours de 9 h à 13 h 30 sans interruption

• Un accueil pour les visites spontanées, sans RDV, tous les jours de 9 h à 13 h 30.

• Un service conseil personnalisé au siège de RENNES, sur RDV, tous les jours de 14 h à 18 h.

• Un service de réponses aux questions posées par EMAIL, dans les meilleurs délais.

• Un service de réponses aux courriers adressés à nos services

Des permanences régulières assurées dans les principales villes du Département. • SAINT MALO, au point accueil CAF, tous les mercredis de 10 h à 12 h et 13 h 30 à 16 h 45

• FOUGERES, 50 Rue Nationale (C.C.I.), tous les jeudis matins de 10 h à 12 h 30

• REDON, 8 rue Nominoë (salle municipale – derrière l’église St sauveur) les 1er et 3ème lundi du mois de 10 h à 12 h 30

• VITRE, Maison du Logement, 40 rue Poterie, les 2ème et 4ème mardis du mois de 10 h à 13 h et de 14 h à 17 h

• TINTENIAC, Mairie, le 2ème jeudi du mois de 13 h 30 à 15 h

• COMBOURG, Centre Social Square Bohuon, le 2ème jeudi du mois de 15 h 30 à 17 h

• MONTFORT SUR MEU, CC de Montfort, place du tribunal, le 3ème mardi du mois de 14 h à 17 h

• PLELAN LE GRAND, Mairie, le 4ème vendredi de chaque mois de 14 h à 16 h 30

• DOL DE BRETAGNE, CDAS – 1 rue des Tendières, le 1er vendredi du mois de 14 h à 17 h

• BAIN DE BRETAGNE, CC de Bain, rue Sabin, les 2ème et 4ème lundi du mois de 9 h 30 à 12 h

• LA GUERCHE DE BRETAGNE, Maison de Pays – 56 bis avenue Général Leclerc, le 3ème mardi du mois de 10 h à 13 h

Un site Internet www.adil35.org accessible librement et sans frais, propose de nombreuses rubriques d’information, de conseil et de calcul :

Un Point Info Logement : au siège de Rennes, 22 rue Poullain Duparc, où les particuliers peuvent retirer toutes les brochures et fiches pratiques élaborées par le réseau ANIL/ADIL, l'ADIL 35 et ses partenaires : • le parcours de l'accédant, en 14 dépliants : de “faites vos comptes” à “les garanties en cas de

désordre”;

• les rapports locatifs, en 9 dépliants, de “louer un logement ” à “la fin du bail ” ;

• la procédure de traitement de l'impayé locatif, en 3 dépliants, de “Prévenir et faire face aux impayés de loyers” à “Vous venez de recevoir un commandement de libérer les locaux” ;

• “Vous et le Notaire” ; “Vous et l'agent immobilier” ; “Vous construisez votre maison” ; “Vous et le Géomètre” ; “Vous et le syndic de copropriété” …

Des actions locales et participations institutionnelles • Une participation aux salons et forums du département

• Une présence de l'ADIL dans la presse et les médias locaux

• Une participation institutionnelle et d’expertise

• Actions de formation et d'information, interventions

• Des outils institutionnels de communication

http://www.adil35.org/�


L’ADIL au service du public…

La vocation de l'ADIL est d'offrir à tous les publics une information neutre et désintéressée sur l'ensemble des thématiques « logement » dans ses aspects juridiques, fiscaux et financiers. En arrêtant les compteurs au 31 décembre 2008, ce sont près de 400.000 consultants venus chercher à l'ADIL des réponses à leurs interrogations depuis son ouverture au public en 1987. La place de l’information dans le fonctionnement du marché du logement est ainsi largement reconnue et validée.

Sur ce “long terme”, les résultats se font évidemment sentir, et même si les bénéfices ne sont pas toujours évidents à mesurer, la plus-value qu'apporte une ADIL dans son département se mesure en termes :

• d'accompagnement de la politique d'encouragement à l'accession,

• de sécurisation des projets et de lutte contre le surendettement,

• de résolution amiable des conflits et d'accès au droit,

• de dynamisation de l'investissement locatif et de l'offre de logements,

• d'amélioration des conditions d'habitat et de diminution de l'insalubrité….

Les missions prioritaires de l’ADIL ciblent clairement le renforcement des politiques locales devant contribuer à faciliter l’accès ou le maintien de chacun dans un logement décent. L’ADIL doit également être en mesure de proposer à ses partenaires institutionnels un appui technique, une expertise juridique au bénéfice des groupes opérationnels, et participer aux réflexions portant sur la meilleure application possible des solutions de droit.

En 2008, l’ADIL d’Ille-et-Vilaine a délivré 16 540 consultations gratuites. L’activité progresse de 6% par rapport à 2007. La qualité du conseil reste toutefois une exigence prioritaire. Les différents modes de consultations permettent à tous un accès simple et direct aux informations et de larges créneaux horaires sont toujours dédiés aux entretiens – avec ou sans rendez-vous.

8 6507 552

9 51110 280

11 97113 879

15 066

17 24219 179

20 14620 523

23 011

25 84726 691

25 92625 854

24 94723 068

19 805

15 598 15 56116 540

3,43,5 3,5 3,5

4,24,1 4,3

4,55,3 5,3

5,86,1

5,8 5,6 5,55,9

6,25,9

5 55,6 5,8

0

2

4

6

8

10

0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

30 000

1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

Source: Fichier Adil 35 - Consultations juridiques et financières

Fréquentation de l'ADIL 35 selonles effectifs dédiés à la fonction de conseil

Evolution depuis 1987

Nb de consultations annuelles Effectifs dédiés au conseil (en ETP)


1 380 informations mensuelles en moyenne… Le rythme saisonnier de 2008 marque une fréquentation soutenue en janvier et février, et une chute brutale des demandes d’information en novembre. La crise financière de l’automne 2008 a, un temps, stoppé les projets et l’attentisme des ménages s’est traduit à l’ADIL par une baisse des sollicitations.

Des modes de consultations diversifiés… Le téléphone reste le moyen privilégié de consultation de l'ADIL. Avec 66 % du total, il domine largement le public visiteur qui représente toutefois 28 % environ des effectifs.

Les réponses par courrier progressent significativement (400 en 2008 contre 57 en 2007). L’action de repérage et de traitement des signalements de logements non décents est entrée en 2008 dans sa phase pleinement opérationnelle. Cette activité explique 90% des courriers enregistrés ; chaque dossier nécessitant en moyenne l’envoi d’une demi-douzaine de lettres.

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Evolution de l'activité mensuelle ADIL 35 [2005-2008]

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2005 2006 2007 2008

Cour

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Vis

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ones

Evolution des modes de consultation de l'ADIL 35 [2005-2008]

Téléphone

Visites

Internet

Courrier


Durée moyenne de la consultation (min) AnnéesThèmes abordés 2007 2008Access ion à la propriété 20 20Copropriété 16 16Fisca l i té & Invest. Locati f 14 14Urbanisme & Vois inage 15 12Amél ioration de l 'Habitat 10 12Diagnostics réglementa i res 11Rapports locati fs 10 11Divers 6 9Durée moyenne 13 13

66%

28%

3% 2%

Modes de consultationsADIL - 2008

Téléphone

Visites

Internet

Courrier

La montée en puissance annoncée des demandes par E-mail se réalise en 2008 (515 réponses E-mail contre 175 en 2007). Ce nouveau mode d’accès aux informations de l’ADIL pallie les éventuels encombrements du standard téléphonique et la bonne fréquentation actuelle de notre site laisse présager un développement à court terme de ce mode de consultation.

Même si le téléphone reste le moyen le plus approprié pour obtenir rapidement satisfaction, cela ne doit pas se faire aux dépens du conseil personnalisé, en vis à vis, irremplaçable dès lors que le problème posé est complexe et/ou que l'on s'adresse à un public défavorisé. Une stratégie du tout téléphone ne permettra jamais d'épuiser totalement une demande exponentielle en privilégiant les demandes les plus simples au détriment du conseil à forte valeur ajoutée, transformant l’ADIL en un véritable Call center !

Il appartient donc à l'ADIL de maintenir une plage de visites conséquente nécessaire à l'accompagnement juridique des clientèles les plus sociales et à la résolution des problématiques les plus lourdes. On observe en effet que le public venant sans rendez-vous est en moyenne de condition plus modeste et qu’il importe donc de maintenir des plages horaires à cet effet.

Les durées de consultations varient fortement en fonction des thématiques abordées… Le thème abordé n’est pas neutre : En moyenne, les informations relatives à l’accession à la propriété (20 minutes) nécessitent deux fois plus de temps que celles liées aux rapports locatifs (10 minutes).

Mais, le juriste de l’ADIL consacre 50 minutes à réaliser l’étude personnalisée financière et juridique d’un projet immobilier, et plus de une heure en moyenne lorsqu’il s’agit d’une accession aidée avec PASS-FONCIER®…

Les visites sans rendez-vous durent environ un quart d’heure alors que les entretiens téléphoniques sont clos au bout de 8 minutes. Un courrier requiert une demi-heure de temps de travail en moyenne.

Ainsi, si les conseils sur les rapports locatifs prédominent dans les ADIL, le rôle de nos agences en matière de conseil à l’accession et de prévention du surendettement immobilier reste également de première importance eu égard au temps consacré à cette information.


Les sites de l’ADIL 35: un autre canal d’information très consulté…

Le site « tous public » www.adil35.org a fait l’objet d’une refonte complète en 2008. Sa mise en ligne en début 2009 a permis de diffuser largement l’actualité juridique particulièrement riche en matière de logement… Les modalités du Pass-Foncier® et de la réduction de TVA, le doublement du prêt à 0%, le dispositif Scellier, les analyses sur la crise des

subprimes… ont fait l’objet d’articles en accès libre. L’actualisation du site est journalière, au gré des réformes, textes d’application et autres intégrations d’informations locales importantes en matière de logement..

Au bout de six mois de diffusion, le site de l’ADIL 35 enregistre 15 000 pages lues mensuellement, et la visite de 100 internautes (visite unique) en moyenne par jour ouvrés.

En parallèle, un module spécialement conçu pour les partenaires de l’ADIL et de l’Observatoire Départemental de l’Habitat, initié en 2008, sera présenté lors de la deuxième conférence de l’habitat de 2009.

Le site « extranet » de l’Observatoire centralise l’ensemble des analyses de données et les études réalisées pour le département ou de façon autonome ainsi que les ressources juridiques et documentaires de l’ADIL.

Une newsletter est périodiquement envoyée aux partenaires de l’ADIL. Elle met l’accent sur les points d’actualité ou les dernières études parues dans le réseau ou éditées par l’ADIL.



L’accès au droit : l’édition de dépliants et de brochures grand public pédagogiques et préventives… Chaque année, l’ADIL distribue plus de 20.000 brochures et guides grand public. L’ANIL assure l’édition ou la réédition de ces plaquettes en fonction des évolutions législatives. Plusieurs séries de dépliants sont enrichies chaque année au fil des nouvelles règlementations :

• La série « scénario logement » pour l’accession à la propriété

• La série « rapport locatifs »

• La série « copropriété »

• La série « diagnostics techniques »

• La série « impayés de loyer »

• La série « Vous et les professionnels »

Parmi les nouveautés 2008, on notera la parution des dépliants sur les autorisations de construire et sur les crédits d’impôts.

En appui des conseils personnalisés qu’elles accordent directement aux consultants, locataires, propriétaires ou

futurs copropriétaires toutes les ADILS diffusent des brochures pédagogiques et préventives adaptées à chaque étape des situations rencontrées. Les documents de synthèse, coédités avec des partenaires, tels la série des “VOUS & … Le Notaire, le Constructeur, Le Géomètre, L’Agent Immobilier, le syndic…sont particulièrement appréciés du grand public.

Une revue désormais bimestrielle et des études spécifiques La revue de l’ANIL – Habitat Actualité - fait le point tous les deux mois sur les nouveautés législatives, règlementaires et jurisprudentielles. Elle est envoyée à l’ensemble des partenaires de l’ADIL 35 et mise en ligne sur le site. Des études portant sur des problématiques spécifiques complètent les analyses bimestrielles. En 2008, sont notamment parues, outre les Habitat Actualité :

• Obstacle à la mobilité des propriétaires • La sécurité juridique des politiques d’aide à l’accession des collectivités locales • Planification urbaine et mixité sociale : les servitudes de logements locatifs… • Conseil aux accédants: Nouveau contexte, doctrine renouvelée • Aides à l'accession : l'heure des collectivités locales ? • Financement des dépenses du grand âge et prêt viager hypothécaire • Les aides des communautés urbaines et communautés d'agglomération • L'impact de l'investissement en logements neufs sur les marchés locatifs • Le contrat de construction de maison individuelle • Investissement locatif : la réduction d’impôt plus favorable que l’amortissement • Restriction de l'offre de crédit ou repli de la demande ? • Rétablir, régulariser et réguler l’offre de crédit au logement • Régulation du marché et crise systémique • Allongement des prêts et marges de manoeuvre des accédants…

http://www.anil.org/fr/publications-et-etudes/etudes-et-eclairages/2008/obstacle-a-la-mobilite-des-proprietaires/index.html�

http://www.anil.org/fr/publications-et-etudes/etudes-et-eclairages/2008/la-securite-juridique-des-politiques-daide-a-laccession-des-collectivites-locales/index.html�

http://www.anil.org/fr/publications-et-etudes/etudes-et-eclairages/2008/investissement-locatif-la-reduction-dimpot-plus-favorable-que-lamortissement/index.html�

http://www.anil.org/fr/publications-et-etudes/etudes-et-eclairages/2008/restriction-de-l-offre-de-credit-ou-repli-de-la-demande/index.html�

http://www.anil.org/fr/publications-et-etudes/etudes-et-eclairages/2008/retablir-regulariser-et-reguler-loffre-de-credit-au-logement/index.html�

http://www.anil.org/fr/publications-et-etudes/etudes-et-eclairages/2008/regulation-du-marche-et-crise-systemique/index.html�

http://www.anil.org/fr/publications-et-etudes/etudes-et-eclairages/2008/allongement-des-prets-et-marges-de-manoeuvre-des-accedants/index.html�


Nombre de conseils en Années

Permanences 2005 2006 2007 2008

Rapports locati fs 477 444 489 664

Access ion à la propriété 425 349 360 359

Fisca l i té & Invest. Locati f 34 32 42 31

Amél ioration de l 'Habitat 49 18 33 35

Urbanisme & Vois inage 30 39 25 16

Copropriété 19 31 20 19

Divers 1 12 33

Diagnostics réglementa i res 17

Total général 1 035 913 981 1 174

L’ADIL : un accompagnement juridique de proximité La notion d'accès au droit est intimement liée à celle de proximité géographique, c'est pourquoi l'ADIL assure une desserte du territoire de l'Ille et Vilaine par des permanences régulières dans les principales villes du département.

En 2008, 1 174 conseils ont été donnés en dehors du centre de Rennes (981 en 2007). Cette progression est essentiellement liée à la nouvelle action de traitement des logements non décents : un juriste de l’ADIL a effectué 128 visites pour vérifier sur place la réalité des signalements reçus.

Saint Malo et Vitré (444 et 129 visites) connaissent le plus d’affluence devant Fougères (119 visiteurs sur la permanence). Les scores des autres permanences sembleront certes plus confidentiels face au pouvoir d’attraction du centre permanent de Rennes. La “maison du logement”, rue Poulain Duparc affichant une satisfaisante relative stabilité de son public visiteur, reste largement majoritaire compte tenu d’une fréquentation aux alentours de 3 592 consultants.

Ajoutons que l'ADIL se veut un centre “ressource” qui dessert le territoire autant qu'un pôle de service qui attire, cependant cela procède d'une volonté forte dans la mesure où, sur nombre de permanences décentralisées, la pression de la demande et donc la productivité sont inférieures à celles enregistrées au siège de Rennes.

La fréquence des permanences est variable : hebdomadaire à Saint Malo et à Fougères, bimensuelle à Vitré, Redon et Bain de Bretagne, elle reste mensuelle dans les autres villes.

Le conseil en accession est en proportion plus fréquent dans les permanences qu’à Rennes. Les consultants bénéficient alors des mêmes simulations financières informatiques qu’au siège.


Détail des consultations délivrées en permanences En 2008, l’ADIL 35 a organisé des permanences supplémentaires à Vitré, afin d’accompagner au mieux les campagnes locales d’informations sur les aides et dispositifs disponibles sur le territoire de la communauté de communes de Vitré.

Une campagne de communication a été orchestrée par le réseau. Des totems et affiches ont été réalisés, et proposés par les conseillères juristes aux centres d’accueil des permanences.

Des articles dans les bulletins municipaux ont régulièrement rappelés les missions de l’ADIL 35 et les dates de permanences locales… La page du site consacrée aux permanences de l’ADIL arrive en 3ème position des connexions… 1 791 lectures en 8 mois…


L’ADIL : au service de tous les territoires… La compétence départementale de l’ADIL, se traduit par la diversité des communes d’origine des consultants. Tous les territoires d’Ille et Vilaine bénéficient de ce service d’information et de conseil, en proportion de leur démographie.

Le taux de fréquentation de l’ADIL 35 entre 2005 et 2008, ramené à la population communale (source INSEE – DGF 2009), est plus fort dans les zones plus sombres de la carte. La présence d’une permanence « booste » sans doute les consultations, notamment dans les communes moins urbaines. Mais pour l’essentiel, ce sont les pôles urbains et les villes-centre des EPCI qui connaissent et utilisent mieux les services de l’ADIL.

Ainsi la communauté d’agglomération de Rennes Métropole est largement surreprésentée parmi les consultants ADIL ; elle concentre 63% des conseils donnés… Les explications généralement avancées mettent en avant le profil socio-économique des

demandeurs. Il est ainsi démontré que la démarche d'information et de renseignements est fonction croissante du diplôme et de la catégorie socioprofessionnelle.

Cette mesure de l'audience de l'ADIL sur la population dite rurale révèle, en 2008, (comme les années précédentes), une couverture légèrement déficitaire

Enfin, La solidarité nationale, souhaitée par un réseau qui ne couvre pas encore tous les départements et financée par l’Etat soucieux d’offrir aux usagers un égal accès au droit à l’information ; se traduit à l’ADIL 35 par 3% de conseils délivrés au profit d’habitants d’autres départements, soit 493 informations en 2008.

72%

18%

9%2%

Commune d'origine du consultant ADIL 35 - Consultations 2008

Pôle urbain

Couronne périurbaine

Espace à dominante rurale

Commune multipolarisée


01 0002 0003 0004 0005 0006 0007 0008 0009 000

Locataire secteur privé

Propriétaire bailleur

Propriétaire occupant

Locataire HLM

Autres Occupant à titre gratuit

8 452

5 034

2 158495 307 94

Statut des consultants de l'ADIL 35[2006-2008]

2006 2007 2008

Nombre de conseils AnnéeNature du demandeur 2007 2008Particul ier 14 973 15 642Profess ionnel de l 'immobi l ier 289 308Travai l leur socia l 163 364Association 45 68Col lectivi té loca le 48 57Autre adminis tration 21 68Autres 22 33Total général 15 561 16 540

L’ADIL au service de tous les publics… et des partenaires Tous les publics bénéficient d’un accès direct et gratuit aux conseils de l’ADIL 35. L’objet social défini dans les statuts – « l’association a pour objet d’informer le public sur toute question touchant au logement et à l’habitat » est largement respecté puisque 95% des consultants sont des particuliers.

Mais les partenaires consultent également les juristes de l’ADIL et leurs demandes sont plutôt en augmentation, notamment celles émanant des travailleurs sociaux qui doublent en 2008 par rapport à 2007. Les priorités sociales de l’ADIL s’expriment aussi de cette façon ; par l’apport d’une expertise juridique aux partenaires et associations qui en ont besoin sur le terrain.

Au fil des années, le statut des consultants affiche une bonne stabilité, il s'agit toujours majoritairement de locataires du secteur privé (51 %), supplantant les propriétaires bailleurs (30 %), et largement devant les locataires du parc HLM (3 %). De leur côté, les propriétaires occupants constituent une minorité forte, à 13 % des effectifs.

Le public des propriétaires bailleurs continue sa progression en pourcentage et en effectif ; les dernières réformes et lois de finances ont été assez prolifiques quant aux modifications des dispositifs fiscaux, du conventionnement ANAH et des modifications apportées aux diverses règlementations des rapports locatifs…

Professionnellement, 74% des consultants relèvent du secteur privé, 16% appartiennent au secteur public ou assimilé et 10% ne travaillent pas ou plus. Le soutien partenarial des fonds du 1% logement au fonctionnement de l’ADIL est largement redistribué sous forme de conseils gratuits aux salariés de ses entreprises cotisantes et assujetties, qu’il s’agisse de questions sur la location (aides LOCA-PASS®, dispositif PASS-GRL®…), ou sur l’accession à la propriété (Prêts du 1%, PASS-FONCIER®, aides locales votées par les collectivités locales…).


94%4%

1%

6%

Etat de la procédure lors du passage à l'ADIL 35Consultations 2008

Pas de contentieux

Procédure amiable

Dispositifs locaux (FSL, SDAPL...)

Mode de saisine des tribunaux

Conduite de la procédure

Voies d'exécution

Autres

L’ADIL : une bonne adresse que l’on conseille à ses amis… L’enquête annuelle de satisfaction menée à la demande du Ministère du Logement, montre que le public qui se rend dans une ADIL est très satisfait du service dans 98% des cas ! Ceux qui n’ont pu nous joindre n’ont cependant pas donné leur avis…Toutefois, les consultants reçus par les juristes sont quasi unanimes à reconnaître leur compétence et la qualité de conseil donné à la fois technique et pertinent par rapport à leur situation personnelle. Tous recommanderaient l’ADIL à leurs amis…

Plus de la moitié du public a déjà utilisé les services de l’ADIL et un bon tiers est orienté vers l’Agence, grâce au « bouche à oreille ». Ces chiffres traduisent la confiance des ménages envers notre organisme, qui supplée avantageusement la faiblesse du budget de communication des ADIL. Le site Internet devient également un bon vecteur de publicité.

Enoncer la règle de droit pour déjudiciariser les conflits : l’action de l’ADIL est essentiellement préventive L’ADIL trouve sa pleine efficacité en amont des procédures, en donnant un conseil préventif et en permettant la résolution amiable des conflits mineurs.

Elle contribue au désengorgement des juridictions de proximité (juges et tribunaux d’instance), sans jamais entrer en concurrence avec les professionnels du droit (huissiers, avocats, avoués…). Elle renvoie largement vers les dispositifs de conciliation (conciliateurs en mairie, Commission Départementale de Conciliation, conciliateur fiscal…). Lorsque l’accord amiable n’est plus possible, ou qu’une partie a déjà reçu un commandement ou une assignation, elle explique les règles procédurales et vérifie les conditions d’obtention de l’aide juridictionnelle.

La réforme de la carte judiciaire (décrets du 15 février 2008) prévoit la suppression de 178 tribunaux d’instance à compter du 1er janvier 2010. En Ille-et-Vilaine, les tribunaux d’instance de Fougères, Vitré et de Montfort-sur-Meu sont appelés à disparaître ; l’action de l’ADIL n’en est que plus précieuse…

Les renvois vers les dispositifs locaux progressent en 2008 (136 conseils contre 48). Ils concernent essentiellement deux dispositifs gérés par l’ADIL 35 : Le traitement des signalements de logements non décents (convention ADIL/CAF) et l’instruction des dossiers FAAD en cas de difficulté de remboursement de crédits immobiliers, examinés plus loin.


L’ADIL : une information juridique et financière sur le logement…

L’ADIL facilite l’accès au droit pour tous les ménages, sans distinction, ni restriction. Elle contribue à résorber de nombreux contentieux locatifs, fait connaître les dispositifs d’accès ou de maintien à un logement décent, sécurise les projets d’accession à la propriété, divulgue les nouvelles modalités d’acquisition de son logement, explique les différents mécanismes de recours aux garanties contenues dans les contrats, ou diffuse les nouvelles obligations en matière de sécurité et de qualité de l’habitat. Elle renseigne sur la fiscalité immobilière, rappelle l’existence des aides au logement et des subventions à l’amélioration de l’habitat. Elle informe sur les règles d’urbanisme, les servitudes, ou la copropriété…

L’ADIL ou le principe d’une information gratuite… Tous les services de l’ADIL, conseils personnalisés et pratiques, sur tous les thèmes juridiques, fiscaux et financiers du logement, sont entièrement gratuits pour les particuliers et les partenaires de l’Agence. La pluralité des membres financeurs de l’ADIL, garantit cette condition essentielle du fonctionnement de l’ADIL et permet l’application concrète, sur le terrain, du principe général de l’accès au droit, dans le respect de la neutralité et de l’indépendance des informations délivrées.

L’ADIL : que le logement, mais tout le domaine du logement… L’ADIL n’informe que sur les questions liées au logement, mais tous les aspects du droit immobilier relèvent de sa compétence.

Les thématiques sont variées et diverses, mais en pondérant le volume des conseils donnés par le temps juridique consacré à l’information, on constate que les deux grands domaines de l’activité de l’ADIL, concernent les rapports locatifs et l’accession à la propriété.

L’ADIL répond donc principalement aux

problématiques essentielles des ménages quant à leur logement.


Eclairer la complexité des rapports locatifs

Toute la thématique du logement est abordée à l'ADIL, avec un très important volume de consultations (11 777 en 2008) portant sur les rapports locatifs. Loin de constituer un domaine mineur du droit, l'environnement réglementaire de la location est un véritable maquis juridique,

enjeux de politiques publiques conciliant droit de propriété et droit logement, enjeux économiques et besoins sociaux, lesquels suscitent nombre d'interrogations.

La grande majorité des questions posées par les locataires et les bailleurs, concernent les locations à usage d’habitation, ou mixte (professionnel et habitation), régies par la loi d’ordre public du 6 juillet 1989, dites locations de droit commun, soit 89% des informations.

La pratique qui consiste pour certains candidats locataires (jeunes en début de vie active, étudiants) à rechercher des solutions nouvelles leur permettant d’accéder à un logement à un loyer abordable tend à se développer, et la progression des questions liées à la colocation dans les statistiques des adil conforte ce constat. Le réseau a publié en août 2009, une étude spécifique sur le sujet : « Mobiliser le parc existant en direction des jeunes : colocation et régime de location adaptés » - téléchargeable sur le site de l’adil 35. Elle établit un inventaire des textes et des solutions dégagées par la jurisprudence tout en appelant de ses vœux une intervention législative…

Maîtriser la dépense locative… Un tiers des demandes vise les dépenses occasionnées par la location et les aides financières disponibles. Les révisions et augmentations de loyer, la constitution ou la restitution du dépôt de garantie, le paiement des charges sont autant de postes importants à maîtriser pour le budget des ménages.

La loi sur le pouvoir d’achat du 8 février 2008 a, en outre, modifié des dispositions importantes des rapports locatifs. Elle a défini un nouvel indice de révision des loyers plus modéré: A compter du 10 février, l’IRL1

L’ADIL renseigne sur les droits à obtenir des aides personnelles au logement et simule leurs montants dans les projets de location ou d’accession. En 2008, l’ADIL individualise les

correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. La même loi a limité le montant du dépôt de garantie à un mois de loyer hors charge, et autorisé le versement en tiers payant de l’allocation logement au bailleur qui en fait la demande, sans l’autorisation préalable du locataire. Ces nouveautés législatives ont contribué à la progression des demandes d’information à l’ADIL sur ces thématiques.

1 Indice de révision des loyers

Nombre de conseils AnnéesRégimes juridiques 2005 2006 2007 2008Droit commun 10 696 8 580 8 891 10 471Meublé / Sa isonnier 869 707 627 651HLM 266 207 281 276Conventionné privé 111 74 96 94Autres 90 83 89 107Profess ionnel 73 54 30 20Colocation 42 130Loi de 48 & baux de sortie loi 48 25 19 22 25Rés idence communauta i re 8 1 8 3Total général 12 138 9 725 10 086 11 777

http://www.adil35.org/inclure.php?cible=http://www.adil35.org/images/a/pdf/colocationJeunes_aout2009.pdf�

http://www.adil35.org/inclure.php?cible=http://www.adil35.org/images/a/pdf/colocationJeunes_aout2009.pdf�


informations concernant l’avance LOCA-PASS® et le PASS-GRL®2

L’avance LOCA-PASS® est un prêt sans intérêt, correspondant au montant du dépôt de garantie prévu dans le bail, pouvant être accordé par un organisme gestionnaire du 1% logement. Cette aide financière, réservée jusqu’alors à certaines catégories de personnes, a été étendue par convention signée entre l’Etat et l’UESL

; deux dispositifs qui favorisent l’accès à un logement locatif.

3

Le PASS-GRL® est un dispositif d’assurance souscrit volontairement par le bailleur, qui apporte une couverture en cas d’impayés de loyer pendant toute la durée du bail, la prise en charge des détériorations du locataire et des frais de justice en cas de contentieux, l’analyse sociale du locataire en impayé ainsi que la proposition d’un plan de remboursement adapté à sa situation. Cette assurance est notamment possible lorsque les locataires ne présentent pas les critères usuels de garantie demandés par les propriétaires…

le 21 décembre 2007, à tout locataire signant un bail à compter de la publication de la loi sur le pouvoir d’achat (9 février 2008) et entrant dans un logement appartenant à un bailleur privé ou social.

2 Garantie des risques locatifs 3 UESL : Union d’économie sociale pour le logement (fédération des organismes 1%)


Faciliter l’accès et le maintien dans un logement décent… Un tiers des consultations locatives délivrées par l’ADIL concerne des problématiques liées à l’état du logement ou au paiement du loyer.

L’action partenariale de repérage et de traitement des signalements de logements non décents, démarrée en octobre 2007 par l’ADIL et la CAF, s’est pleinement exprimée en 2008. La résolution de situations d’habitat souvent très dégradé4

On notera également, l’augmentation des soucis d’impayés de loyer et d’expulsion dans les statistiques de l’ADIL. La prévention des expulsions pour les locataires de bonne foi, initiée par la loi du 29 juillet 1998, fait partie des mesures mises en place depuis longtemps, et dès avant la loi, dans le Département d’Ille-et-Vilaine – deux chartes de prévention concernant respectivement les locataires du parc privé et du parc social ont été signées dans le cadre du PDALPD

a engendré un volume d’informations, visites et courriers considérable (11% des consultations locatives). Les demandes relatives aux autres obligations du bailleur – d’effectuer les réparations autres que locatives, ou encore d’assurer au locataire la jouissance paisible des lieux loués – ne faiblissent pas pour autant : les nouvelles compétences de l’ADIL en matière de logement décent s’ajoutent aux précédentes sans les remplacer.

5 et un système efficace de relogement réduit les expulsions avec le concours de la force publique à la portion congrue. La mise en place d’une commission spécialisée de coordination des actions de prévention des expulsions est désormais obligatoire6

La loi du 5 mars 2007, instituant le droit au logement opposable pour les personnes qui ne peuvent accéder par leurs propres moyens à un logement décent et indépendant, a crée deux recours :

; l’Ille-et-Vilaine fait partie des six départements dans lesquels cette commission est aujourd’hui expérimentée.

1. Un recours amiable devant une commission départementale de médiation 2. Et un recours contentieux devant le tribunal administratif, en cas de décision favorable de la commission non suivie de l’attribution d’un logement ou d’un hébergement.

Les recours sont peu nombreux en Ille-et-Vilaine ; les relogements prioritaires fonctionnent depuis longtemps dans le département et la quantité de l’offre limite les problématiques plus symptomatiques des marchés franciliens…

Régler les « petits litiges » locatifs… Enfin, le dernier tiers des informations a trait aux autres dispositions contractuelles contenues dans le bail ainsi qu’aux règles de congés. Spécialiste du droit de la location, l’ADIL désengorge les tribunaux d’instance et de proximité, en apportant une solution juridique sécurisée, gratuitement accessible pour le locataire comme pour son bailleur. Elle fait largement connaître, à un moindre coût pour la collectivité, la réglementation applicable dans un domaine marqué par l’ordre public de protection ; et la rend compréhensible pour un public peu averti.

4CF bilan action de lutte contre le logement non décent (page 38 de ce rapport) 5 PDALPD : Plan Départemental d’Action pour le Logement des Personnes Démunies 6 Loi MLLE : art 59 / loi du 31.5.1990


L’ADIL : une étape classique du parcours de l’accédant… En 2008, 3 020 ménages sont passés par l’ADIL pour préparer leur accession à la propriété ou régler une difficulté liée à la réalisation de leur projet ou à l’application de leur contrat.

L’ADIL est un acteur à part entière du marché du logement. La crise financière, qui a éclaté à l’automne 2008, a montré que les dispositifs de solidarité et de sécurité collective existants en France, ont agi comme autant d’amortisseurs et ont limité les difficultés par rapport à d’autres pays étrangers dont les accédants ont parfois subi des contrecoups désastreux. L’autre enseignement tiré de la crise par les experts a été de prôner l’information personnalisée, objective et distincte de celle qui doit être fournie par les professionnels. Notre réseau répond point par point à cette définition et reste à ce titre un élément essentiel de la sécurité de la filière immobilière.

Les informations en accession ont baissé de 12% entre 2007 et 2008, suivant les tendances du marché du neuf et de l’ancien et le ralentissement brutal de l’activité en fin d’année.

La lettre de l’Observatoire n°5 de juin 2009 rappelle les reculs des mises en chantiers et des autorisations de construire en 2008 en Ille-et-Vilaine (-16.6% pour les autorisations d’opérations en individuel pur, -36% pour le collectif). Les transactions chutent également de 22% en 2008, et l’accession aidée par un prêt à 0%, si elle porte désormais le marché, connaît aussi un repli de -16% conforme aux tendances régionales (-15%) et nationales (-13.5%). La courbe 2008 montre l’impact de la crise financière automnale sur l’accession aidée…

Vérifier la sécurité juridique de l’opération projetée… 1 414 ménages (soit un quart de moins qu’en 2007) ont trouvé auprès des juristes les renseignements sur le contenu et la mise en jeu des différents contrats associés aux opérations

de construction ou d’acquisition immobilière. La part des contrats de construction de maisons individuelles – soumis à la loi d’ordre public du 19 décembre 1990 – décroît depuis 2006 au profit des contrats d’entreprise et des ventes en l’état futur d’achèvement…

Nombre de conseils AnnéesAccession / nature du contrat 2005 2006 2007 2008CCMI 649 526 470 318Promesse et compromis 612 435 388 273Contrat d'entreprise 357 297 285 223Contrat de maîtri se d'oeuvre 382 310 223 168VEFA 236 209 244 194Contrat de vente 192 159 149 99Autres contrats 99 75 56 64Mandat de vente 88 62 57 54Droit de la fami l le 19 23 13 21Total général 2 634 2 096 1 885 1 414

1 104

1 514

1 022

840

600

800

1 000

1 200

1 400

1 600

1 800

T1 T2 T3 T4

PTZ distribués en Ille et VilaineEffectifs 2005-2009 par trimestre

2005

2006

2007

2008

2009

http://adil35.e-catalogues.info/�



Expliquer le bail à construction associé au PASS-FONCIER®… Dans le cadre des études personnalisées de projets d’accession, les juristes ont décortiqué les mécanismes du bail à construction avec promesse de cession du foncier, signé par les particuliers bénéficiaires de ce dispositif avec la structure porteuse du 1% logement. Cette nouvelle modalité d’accession, complexe pour des primo accédants peu familiers de tels montages juridiques, engendrait également des frais annexes plus importants à connaître même s’ils ne remettaient pas en cause l’économie très positive du financement global. L’ADIL était aussi utile à ses partenaires publics et privés, en apportant un premier niveau d’information qui n’était plus à dispenser dans le cadre d’une action plus commerciale…

Assurer la sécurité financière des opérations d’accession… 1 155 informations ponctuelles sur les financements et 451 études personnalisées de projets d’accession à la propriété assurent la sécurisation de nombreuses opérations menées par des ménages aux ressources modestes encouragés par les aides et dispositifs instaurés par les pouvoir publics, et préviennent le surendettement à l’occasion du passage du statut de locataire à celui de propriétaire.

Un plan de relance du conseil à l’accession à la propriété a démarré en 2007 dans le réseau… Il s’est traduit par la définition d’une nouvelle doctrine des ADIL en matière de conseils financiers7

On notera toutefois la progression des questions liées à des difficultés de remboursement souvent constatées en début d’amortissement. Certes, le bilan des dossiers FAAD

(mars 2008). L’implication des collectivités locales d’Ille-et-Vilaine dans le soutien de l’accession aidée a sans nul doute contribué au maintien d’une activité conséquente sur le terrain de l’information financière dispensée par l’ADIL.

8

L’accompagnement des accédants est également passé par la mise en ligne

ne fait pas ressortir d’augmentation notable des signalements d’impayés d’échéances de prêts immobiliers. Mais la vigilance est de mise dans un contexte d’accroissement du

chômage et dans un marché immobilier moins porteur et plus incertain en cas de nécessité de revente du bien acquis. Les garanties de rachat et de relogement attachées à des accessions avec PASS-FONCIER®, ou proposées par les organismes HLM pourraient bien trouver des

applications assez rapides…

du catalogue des aides locales à l’accession sur le site de l’ADIL. Avec plus de 5 000 connexions enregistrées en huit mois d’existence,

c’est la page aujourd’hui la plus visitée de www.adil35.org . 7 CF : « Conseil à l’accession… » - document en annexe. 8 Fond d’aide aux accédants en difficulté – CF bilan de l’action en page 42 du rapport

Nombre de conseils AnnéesAccession / Financements 2005 2006 2007 2008Premières informations généra les 510 290 316 328PTZ, PAS 605 265 338 264Difficul tés de remboursement 70 94 129 239Techniques bancaires 60 81Réaménagement / renégociation 65 29 27 77Aides loca les 80 68Autres 24 36 40 43Assurance des prêts 44 25 62 30APL / AL 39 14 19 15Garanties 20 10 18 10Total général 1 377 763 1 089 1 155

http://www.adil35.org/modules.php?name=News&file=article&sid=374�



455 502

743 796

12561326 1368

1904

14751401

1341

1505 15081374

1116

924 951

782711

503 463 451

Evolution annuelle du nombre de plans de financement

réalisés à l'ADIL35

Enfin, pour mémoire, la loi du 3 janvier 2008 sur le développement de la concurrence au service des consommateurs intègre deux mesures relatives au crédit immobilier : La première organise l’information de l’emprunteur qui souscrit un prêt à taux variable sur les effets de la variation de taux, la seconde renforce la liberté pour l’emprunteur de choisir, dans certains cas, son assurance. D’autre part, une circulaire du 19 décembre 2007 précise les conditions d’utilisation des ressources disponibles dans les fonds départementaux d’aide aux accédants PAP en difficulté. Les partenaires du FAAD en Ille-et-Vilaine ont organisé en 2008 la fusion des fonds PAP et départementaux afin de maintenir un dispositif d’aide unique destiné à poursuivre l’octroi de prêts et/ou de secours pour les accédants en difficultés et anticiper d’éventuels retournements de conjoncture. Dès le 1er janvier 2009, les nouvelles modalités étaient opérationnelles.

22 855 plans et diagnostics de financements réalisés depuis 1987… Les conseillers juristes de l’ADIL reçoivent, sur simple demande, les ménages candidats à l’accession, à Rennes et dans les différentes permanences du département, et leur proposent

une étude complète et personnalisée de leur projet.

En diminution régulière depuis la hausse des prix de l’immobilier et l’explosion des diverses sources d’information accessibles (simulateurs virtuels par exemple) ; l’activité de conseil préalable à l’accession reste toutefois une mission prioritaire pour notre structure. Le « face à

face » avec un conseiller neutre et spécialisé est le meilleur moyen d’assurer au ménage une information réellement personnalisée et de vérifier sa bonne compréhension des mécanismes simulés et/ou expliqués.

Les consultations sont données sous la forme soit de diagnostics financiers (57%), soit de plans de financement (43%).

Le diagnostic financier permet aux particuliers de mesurer leur capacité

d’endettement, d’apprécier la faisabilité de leur projet et d’avoir accès à une

information juridique et pratique sur tous les aspects de l’opération projetée,

étayée par la documentation du réseau gratuitement distribuée.

Le plan de financement s’articule autour du projet lui-même, de l’évaluation

de l’ensemble des coûts principaux et annexes qui s’y rattachent et des

possibilités de financement qui en découlent. Le consultant aura également

accès à une information juridique complémentaire sur la nature du contrat utilisé ; l’examen de la

convention étant souvent réalisé lors d’une seconde entrevue, du moins pour les actes sous seings

privés (contrats de construction de maisons individuelles, contrats de maîtrise d’œuvre ou contrats

d’entreprise).


Mars 2009 33

Le PASS-FONCIER®

Formule BACMars 2009 12

PASS-FONCIER® : portage du foncier (1)

CIL/CCI1% logt

En secteur diffus : individuel CCMI ou maîtrise d’oeuvre

AccédantStructure porteuse 1% logt

Instruit le dossier de demande de

financement PASS-

FONCIER®

Prêt PASS-FONCIER® pour l’achat du terrain

Bail à constructionAvec promesse de cession du foncier

Durée maxi[18 – 25 ans]

Construit la maisonPeut racheter le terrain à

tout moment à un prix convenu (indexation)

Achète le terrain et porte :30 000 € (zone C)40 000 € (zone B)

La progression des plans de financement (+13% par rapport à 2007) témoigne du renforcement de la personnalisation des études financières proposées à l’ADIL. L’impact des nouveaux dispositifs d’accession aidée est ici encore mesurable : la simple définition d’une enveloppe budgétaire n’est souvent pas suffisamment indicative ; le juriste doit anticiper, avec le ménage accédant, tous les détails de l’opération afin d’en déterminer la faisabilité. Les entretiens sont plus longs ; une heure pour l’explication juridique et financière d’une accession en PASS-FONCIER® s’avère en général très juste…

2008 : la montée en puissance du prêt à 0% majoré et du PASS-FONCIER® en Ille-et-Vilaine

En 2008, on recense :

Un prêt à 0% majoré dans 37% des plans de financement réalisés à l’ADIL (167 opérations). Dans les statistiques de la SGFGAS9

, l’Ille-et-Vilaine est pour cette même année le premier département en nombre de prêts à 0% majorés – soit 554 prêts et 28% de la production nationale (1 942 prêts majorés au total en 2008).

Un PASS-FONCIER®, dans 13% des simulations ADIL (57 opérations). En 2008, 95 dossiers PASS-FONCIER® ont été instruits par le Conseil Général d'Ille-et-Vilaine. On en dénombre 214 au 1er semestre 2009 - 36 dossiers supplémentaires étant déjà déposés fin juin pour la commission de juillet.

9 SGFGAS / Société de Gestion du Fonds de Garantie de l’Accession Sociale à la propriété/ Statistiques PTZ


2008 : une année de repli pour l’investissement locatif privé… Les demandes relatives à la fiscalité immobilière chutent de 25% entre 2007 et 2008, touchant essentiellement les thèmes liés aux investissements immobiliers – avantages fiscaux et revenus fonciers. La progression des études personnalisées de projets de bailleurs privés ne compense pas cette baisse qui reflète le marché 2008. Dans sa lettre de l’observatoire de juin 2009, l’ADIL notait en effet : « le repli de la clientèle d’investisseurs constatée dès 2007 s’est aggravé avec la crise financière et les incertitudes pesant sur l’évolution du marché immobilier… Dans ce contexte, la production de logements collectifs enregistre un recul de 16% en 2008 et l’essor de la programmation noté ces dernières années est littéralement stoppé : le nombre d’autorisation délivrées en collectif chute de 36% en deux ans (2007 & 2008).

Il faudra attendre mars 2009 pour que les professionnels notent un frémissement du marché sous l’effet de la loi Scellier ; la hausse des ventes de petites surfaces soulignant le retour des investisseurs vers la pierre, après un an et demi d’absence».

En effet, la loi de finances rectificatives 2008 mettra en place ce dispositif d’incitation à l’investissement locatif dans les zones A et B à partir du 1er janvier 2009 jusqu’ au 31 décembre 2012 pour des projets d’acquisition de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement ; de construction d’un logement ; d’acquisition et de transformation en logement de locaux jusqu’alors affectés à un autre usage que l’habitation ; d’acquisition et de réhabilitation d’un logement indécent. Le bailleur s’engage à louer le bien 9 ans en respectant des plafonds de loyer (15,05 euros/m² en zone B1 ; 12,31 euros/m² en zone B2). Il bénéficie en contrepartie d’une réduction d’impôt étalée sur 9 ans, qui s’élève à 25 % pour les logements acquis ou construits en 2009 et 2010 et 20 % pour les investissements réalisés en 2011 et 2012.



D’autres mesures fiscales ont été adoptées en 2008, dont les principales ont eu trait :

A l’application de la TVA réduite (5,5%%) pour d’une part les opérations neuves réalisées par des primo accédants de résidence principale dans le cadre d’un PASS-FONCIER®. La loi de finances rectificative 2007 ayant posé le principe, il faudra attendre un décret du 5 mars 2008 pour la précision de la notion « d’opération engagée » et surtout l’instruction fiscale du 17 septembre 2008 qui détaillera le mécanisme de livraison à soi-même retenu pour la réduction de TVA. En pratique les dossiers déposés en nombre dès le mois de mai 2008 par les particuliers auprès des commissions chargées d’instruire les octrois d’aides locales et des collecteurs du 1% financeurs du PASS-FONCIER®, resteront en attente jusqu’à la parution de l’instruction…

Une instruction fiscale du 6 décembre 2007 donnait d’autre part, le mode d’emploi des ventes et livraisons à soi même d’immeubles neufs destinés à des personnes physiques, réalisées dans les quartiers en rénovation urbaine (zones ANRU) et bénéficiant également d’un taux réduit de TVA à 5,5%.

Au crédit d’impôt pour les dépenses d’équipement de l’habitation principale. Un arrêté du 13 novembre 2007 avait déjà rehaussé les caractéristiques techniques et les critères de performances minimales requis pour bénéficier de l’avantage fiscal. Un rescrit fiscal ouvrait, dès octobre 2007, ce même crédit d’impôt aux aménagements de combles ou de greniers, sous certaines conditions. Le décret du 21 août 2008 complétait la liste des équipements en visant la récupération et le traitement des eaux pluviales.

Au crédit d’impôt relatif aux intérêts d’emprunts versés au titre de l’acquisition ou de la construction de l’habitation principale ; l’instruction du 10 avril 2008 et le décret du 16 avril 2008 précisant les modalités d’obtention de cet avantage par les contribuables concernés.

Pour apprivoiser et rendre accessibles le régime du réel, le micro-foncier, les dispositifs Robien recentré ou Borloo neuf, les conseillers juristes de l’ADIL disposent d’un logiciel de simulation d’investissement locatif développé dans une visée pédagogique afin de permettre à un futur investisseur d’équilibrer au mieux son opération.


Nombre de conseils AnnéesAides à l'amélioration 2005 2006 2007 2008Financement 256 164 131 130Autres 1 3 31 42Contrats 26 11Total général 257 167 188 183

La réhabilitation du patrimoine L’ADIL fait connaître les outils qui facilitent l’amélioration de l’habitat… Sans distribuer elle-même les aides de l’Etat ou des collectivités locales, ni instruire les dossiers à la place des organismes de groupage ou des opérateurs

techniques, l’ADIL informe les particuliers sur les conditions de recevabilité des subventions et prêts divers et autres incitations fiscales tant nationales que départementales (aides des collectivités locales, OPAH, prêts du 1% logement, subventions de l’ANAH pour les propriétaires occupants (PO) et bailleurs (PB), Compte Epargne Logement, aides du Conseil Général, prêts divers….).

7 conseils sur 10 concernent les conditions financières des aides à l’amélioration et leur disponibilité :

Pour les propriétaires bailleurs, en soutien des politiques locales visant à augmenter, dans le parc

privé, le secteur locatif intermédiaire, social ou très social (avec une information fiscale

complémentaire relative aux déductions attachées aux conventionnements avec et sans travaux de

locations à loyer maîtrisé).

Et pour les propriétaires occupants, vérifier les plafonds de ressources et diffuser les priorités

d’attribution des aides définies par les délégataires dans le cadre de leur politique de répartition de

l’enveloppe déléguée.

L’aspect juridique des problématiques n’est jamais oublié à l’ADIL, les obligations des bailleurs pour les travaux de mises aux normes de décence ou de gros entretien, les contrats d’entreprise, les incidences fiscales etc… sont autant de points qui peuvent être aussi abordés dans les consultations relatives à l’amélioration.

L’ANAH – Agence Nationale de l’Habitat – a pris en 2008 des décisions relatives à la lutte contre l’insalubrité (instruction du 31 décembre 2007) et contre la précarité énergétique (Conseil d’administration du 3 juillet 2008), avec notamment l’instauration de l’Eco-prime pour les publics les plus modestes.

On mentionnera également le rapport de S.Baïtto-Beysson et B. Béguib d’avril 2008 sur la « facilitation de l’accès au logement pour tous en sécurisant les bailleurs et les locataires » expertisant le système de la GRL – Garantie des Risques Locatifs – dont l’objet est de permettre l’accès au logement locatif de ceux qui en sont exclus, faute de pourvoir présenter la caution d’un tiers.

Enfin, sur le terrain des diagnostics obligatoires et de la qualité de l’habitat – L’ADIL 35 ayant enregistré 190 consultations en 2008 sur ce sujet – le constat de risque d’exposition au plomb, obligatoire si le logement a été construit avant le 1er janvier 1949, doit être annexé aux baux lors de leur signature ou de leur renouvellement à compter du 12 aout 2008. Un décret du 24 avril 2008, prévoyant quant à lui l’entrée en vigueur de l’obligation de fournir un état relatif à l’installation intérieure d’électricité, lorsque celle-ci a plus de 15 ans, en cas de vente d’un logement à compter du 1er janvier 2009…


Nombre de conseils AnnéesCopropriété 2005 2006 2007 2008Travaux 124 105 140 126Dés ignation rôle et rémun. du syndic 64 39 70 68Autres 58 48 51 64Décompte des charges 68 49 51 47Réglement de copropriété 36 19 32 32Organisation de l 'AG 44 21 54 29La copropriété et les tiers 11 6 7 19Impayés de charges 7 3 8 18Assurance 19 14 17 17Consei l syndica l 8 8 11 9Règles de majori té 9 13 10 7Total général 448 325 451 436

Nombre de conseils AnnéesUrbanisme 2005 2006 2007 2008Permis de construi re / déclar. Travaux 106 66 76 56Autres 38 39 19 25Droit de construi re 63 35 43 24Lotissement, ZAC 38 40 30 19Servi tudes publ iques 17 5 6 4Droit de préemption / expropriation 14 9 10 4Total général 276 194 184 132

Nombre de conseils AnnéesVoisinage 2005 2006 2007 2008Troubles de vois inage 100 88 75 65Servi tudes privées 46 41 33 27Mitoyenneté 28 27 47 27Autres 27 22 16 8Total général 201 178 171 127

L’ADIL pour rappeler les règles de copropriété… Après une année 2006 en retrait, les consultations de l’ADIL se stabilisent à nouveau autour de 450 informations annuelles sur le thème de la copropriété. 29% d’entre elles concernent les décisions de travaux en assemblée générales ainsi que leur exécution.

Un conseil préventif est également apporté lors des entretiens personnalisés de plans/diagnostics financiers pour un achat de logement en copropriété.

Urbanisme & voisinage : on trouve aussi les infos à l’ADIL !


63%

12%

11%

7%3%3%1%

37%

Mission générale / Actions spécifiquesRépartition dans le budget de l'ADIL 35

Exercice 2008 Observatoire départemental

Observatoire des loyers

Logement indécent

Ecole de l’Accession

FAAD

Observatoire du foncier

Mission générale Actions

spécifiques

Les actions spécifiques menées par l’ADIL 35

L’ADIL 35, conformément à son objet statutaire, mène une série d’actions spécifiques, soit sur le terrain juridique, en renforcement d’actions partenariales visant le traitement de situations sociales départementales, soit sur celui de l’observation des marchés immobiliers, en appui des politiques locales de logement.

Des missions complémentaires à la mission principale d’information générale… Ces actions représentent environ un tiers de l’activité de l’ADIL en 2008, et ont nécessité, en plus du personnel des juristes généralistes et administratifs qui peuvent intervenir dans ces domaines, l’embauche à temps plein de deux chargées d’étude et d’un juriste référent pour le traitement des signalements de logements indécents par les locataires.

Des missions spécifiques menées dans le cadre de conventions partenariales rattachées à la mission principale… En fonctions des problématiques départementales l’ADIL met à la disposition de ses partenaires, ses compétences et outils dans les domaines suivants :

Des actions juridiques renforcées…. De la convention CAF/ADIL relative au traitement des signalements de logements indécents

Du suivi des dossiers FAAD (Fonds d’Aides aux Accédants en Difficultés)

Des informations collectives (logements décents, « école de l’accession »….)

L’observation des marchés locaux… L’Observatoire Départemental de l’Habitat

L’observatoire des loyers

L’observatoire du foncier

L’observation ponctuelle des pratiques (information sur les nouveaux dispositifs, accession aidée…)


Repérage & traitement des signalements de logements non décents… En septembre 2007, une convention [2007-2008] est signée entre le Président de la Caisse d’Allocations Familiales et le Président de l’ADIL 35. Elle comprend trois volets : l’information générale, l’information sur l’accession et le traitement de l’indécence locative. Cette dernière action est entrée dans sa phase opérationnelle le 13 octobre 2007, avec l’embauche de Stéphane MARTIN, juriste titulaire d’un D.E.A de droit privé et référent pour le signalement des logements indécents par les allocataires CAF.

L’objectif de la mission : Repérer et traiter les signalements d’indécence… Le cadre juridique de cette action est strictement défini : L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au bailleur de « remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. » Un décret du 31 janvier 2002 définit les caractéristiques correspondantes aux critères de décence.

L’accompagnement des locataires, allocataires de la CAF, se fait dans le seul cadre de l’action de droit privé de mise en demeure de la mise aux normes du logement signalé indécent, et le juriste de l’ADIL veille à ce que la procédure amiable, que le locataire initie avec son aide, respecte les règles du contradictoire : Le propriétaire bailleur, et le cas échéant son gestionnaire, si le bien est mis en gérance, sont associés dès le départ au règlement du litige.

En pratique, il s’agit de: Repérer les logements non décents ; vérifier les signalements transmis y compris en

procédant à des visites du logement éventuellement suivies de constats de non décence

ou de décence ;

Accompagner juridiquement et socialement les locataires occupants afin qu’ils mettent

en œuvre l’action de droit privé de mise aux normes du logement loué non décent ;

Informer tous les acteurs départementaux concernés par l’habitat, les acteurs sociaux et

le public de l’existence de cette convention ;

Assurer une formation spécifique « logements non décents »

Mettre en place un observatoire du logement non décent.

Une mission articulée avec les autres dispositifs de lutte contre les logements indignes… D’une part, l’ADIL 35 et la CAF sont membre du groupe « Habitat Indigne » piloté par les services de la DDE et visant à la coordination des actions départementales entreprises pour lutter contre le logement indigne, insalubre, dangereux ou indécent…

D’autre part, cette mission est complémentaire de celle confiée au PACT-ARIM 35, par la Conseil Général dans le cadre de la MOUS « Habitat malsain ». Les passerelles entre ces deux organismes fonctionnent, et ces liens évitent soit les doubles traitements, soit les dossiers mal orientés….


0

50

100

150

2007 2008 au 31/08/2009

1575

4912

73

45

Signalements de logements non décents entre octobre 2007 et août 2009

Maison

Appartement

Un premier bilan très positif… Le bilan au 31 août 2009 est très positif et les résultats quantitatifs et qualitatifs enregistrés au cours des deux premières années plaident pour la poursuite et le développement de l’action menée sur ce terrain.

Entre octobre 2007 et août 2009, l’ADIL a reçu 269 signalements de logements non décents, moitié maisons, moitié appartements, comptant entre 1 et 5 pièces.

Les réunions de présentation du dispositif organisées dans les différents secteurs d’Ille et Vilaine ont permis d’enregistrer des signalements dans quasiment tous les territoires du département.

Le traitement des signalements a suivi les étapes suivantes:

1) Les référents CAF & ADIL ont visité 172 logements signalés (soit 64% des signalements) - Stéphane Martin (ADIL 35) a assuré 63% des visites.

2) 164 mises en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ont été adressées aux propriétaires des logements signalés non décents.

3) 86 diagnostics ont été réalisés par des opérateurs indépendants et certifiés au 31 août 2009 (soit 32% des signalements) ;

4) Dans 142 dossiers, les propriétaires privés ont été reçu en entretien à l’ADIL pour une information complète sur l’état du logement, les procédures en cours ou envisageables, les travaux préconisés et les aides financières et fiscales disponibles.

5) Le versement de l’Allocation Logement en tiers payant au bailleur a été supprimé 9 fois – 3 fois en 2008 et 6 fois en 2009. Cette sanction est peu appliquée, conformément aux objectifs de la convention qui visent en priorité le repérage et la mise aux normes des logements signalés indécents en évitant de pénaliser les locataires bénéficiaires des allocations logement par une fragilisation de leur budget et un risque accru d’impayé de loyer en cas de suppression du tiers payant. Chaque suppression fait donc l’objet d’un examen approfondi et n’est retenue que si elle apporte une solution à la problématique de l’indécence.


62%

38%

71 Logements classés décents

au 31 août 2009

Travaux réalisés

Indécence non avérée

34%

29%

16%

7%5%

4%

91 logements classés non décentsau 31 août 2009

Congé du locataireAbandon du locataireAutres procéduresTravaux insuffisantsRelogement prioritaireAvis CDCCongé bailleurAutres

Dossiers classés suite à un:

Des premiers résultats encourageants… Les travaux réalisés par le propriétaire bailleur et l’acceptation des états de non décence comme moyens de preuve suffisants par les parties au litige et les gestionnaires, par la Commission Départementale de Conciliation et par les tribunaux d’instance de Rennes et de Fougères pour les premières actions engagées, montrent que la mise en œuvre du droit n’est pas vaine ; l’accompagnement juridique et social du locataire renforçant considérablement l’efficacité de la loi… A défaut de résultats concrets, l’action a au moins le mérite de repérer le logement signalé, d’en informer la CAF, après différentes relances infructueuses du bailleur, et d’abonder la base des logements indignes de l’Observatoire éponyme.

Ainsi, sur les 269 cas signalés, 162 dossiers ont été traités et classés (soit 60% des signalements). Au 31 août 2009, 107 dossiers sont en cours de traitement. Si l’ADIL et la CAF sont très réactives et prennent rapidement en charge les situations signalées; le traitement et le suivi des contentieux peut prendre plusieurs mois comme le montre le graphique suivant.

71 dossiers classés sont des logements décents (soit 44% des dossiers classés) :

62% des logements classés décents l’ont été à la suite de la réalisation de travaux de mises aux normes par le propriétaire (soit 44 dossiers représentant 16% des signalements) et 38% se sont avérés être décents après visite ou diagnostic (soit 27 dossiers représentant 10% des signalements).

56% des logements restent non décents à la suite de leur classement du fait de la non poursuite de la procédure (amiable ou contentieuse) par le locataire qui donne congé dans 34% des cas ou abandonne purement et simplement sa plainte dans 29% des situations.

0

50

100

2007 2008 2009 Non classé

2008 2009 Non classé

2009 Non classé

2007 2008 31/08/2009

1 17 4 5

57 5635 27

67

Traitement & Classement des dossiers

Année du classementAnnée du signalement


Un logiciel adapté et spécifique à l’action de lutte contre le logement non décent… Compte tenu de l’afflux rapide de dossiers, l’ADIL a conçu un logiciel de gestion des signalements de logements indécents, fonctionnant sur un module « extranet » permettant aux partenaires de l’action un accès immédiat aux données.

Les renseignements enregistrés dans cette

base serviront à la fois au suivi de la mission et du public concerné, ainsi qu’à l’alimentation de la base commune, mise en place dans le cadre plus large de l’observatoire départemental du logement indigne.

Les clés de l’accession… L’information et l’accompagnement dans un projet à l’accession à la propriété jouent un rôle déterminant dans la prévention du surendettement, à ce titre la CAF et l’ADIL ont construit le projet « des clés de l’accession » et l’ont contractualisé dans la convention d’aide pluriannuelle, signée le 5 juillet 2007, au titre des années 2007 et 2008.

Les moyens mis en œuvre pour concrétiser ce projet se sont traduits par la mise en place de réunions d’information organisées à la demande des ménages et des collectivités locales.

Tout ménage, résidant ou souhaitant résider en Ille et Vilaine et ayant un projet de primo-accession peut profiter de ses sessions.

L’élaboration du projet a démarré durant le 4ème trimestre 2007. Treize réunions de travail, réparties sur 12 mois, ont permis de définir le plan, le contenu de l’information et les annexes ; de réaliser le support de présentation Power-Point, de réfléchir à la stratégie de communication, de définir les outils d’évaluation et de répartir les tâches de travail entre les intervenants Caf et ADIL.

Les interventions auprès des ménages sont assurées par Isabelle CRONIER (CAF) et Chantal MANCHON (Conseillère à l’ADIL). Leur durée est d’environ deux heures trente et leur animation mixte des temps de présentation, d’illustration et d’échange avec les participants.


56

38

62 60

0

20

40

60

80

2006 2007 2008 2009 (estimation)

Nombre de signalements de situations entrant dans la convention FAAD - Evolution 2005 - 2009

Dans une première partie, les intervenantes s’attachent à préciser les contours du projet (conseils pratiques sur les frais annexes, présentation des nouveaux dispositifs d’accession aidée, interrogations quant au statut matrimonial et aux incidences fiscales et successorales, modalités d’appréciation des capacités financières, des taux d’effort et de la mensualité…) pour approfondir, dans un second temps le financement de l’accession projetée (prêts réglementés, prêts à 0%, taux fixes, révisables, prêts hybrides, assurances, modalités de remboursement – lissage, amortissement, modulation – crédits d’impôts, présentation comparative projet classique / projet aidé – bénéficiant des nouvelles aides des collectivités, majoration de prêt à 0%, Pass-Foncier®, location-accession…)

Dix séances d’information collectives ont eu lieu au cours du 1er semestre 2009, cinq à Rennes et cinq en dehors (Betton, Cesson-Sévigné, Montgermont, Hirel et Montfort). 140 personnes représentant 110 ménages y ont participé.

Les évaluations remises par les participants en fin de réunion témoignent d’une satisfaction générale. A l’unanimité, ils pensent que l’information transmise leur permettra de mieux appréhender leur projet d’accession. Les points les plus appréciés sont liés aux aspects techniques du financement d’une accession.

Le suivi des emprunteurs défaillants dans le cadre du Fonds d’aides aux accédants en difficulté (FAAD)… Le dispositif (FAAD) vise à maintenir dans leur logement les ménages d’accédants qui éprouvent des difficultés financières passagères et dont la situation n’est pas définitivement compromise. Des aides financières (secours non remboursables et/ou prêts sans intérêts) facilitent le remboursement des arriérés d’échéances de prêts immobiliers.

Les dossiers sont instruits par l’ADIL sur la base de signalements qui lui sont faits par la Caisse d’Allocations Familiales, les prêteurs, la Commission Départementale des Aides Publiques au Logement, le ménage lui-même…

Une soixantaine d'accédants en difficultés chaque année... En moyenne, une soixantaine de ménages ont recours au dispositif FAAD chaque année et 20% d’entre eux bénéficient d’un prêt et /ou d’un secours du fond.

Malgré une année 2008 marquée par les effets de la crise financière, le nombre des accédants en difficulté n’a pas augmenté de façon exponentielle. L’activité du FAAD est restée normale.


Les signalements proviennent de tous les territoires et les onze permanences décentralisées tenues par l’ADIL permettent d’informer les ménages en difficultés au plus proche de leur domicile.

76% des accédants en difficulté signalés vivent en couple. Il s’agit essentiellement de ménages de 4 personnes. 15% sont toutefois divorcés ou séparés avec un ou deux enfants à charge.

La classe professionnelle modale reste sans surprise constituée des ouvriers et des employés,

mais on relèvera surtout 27% de personnes sans activité professionnelle.

Des ménages défaillants au budget serré... Plus durement touchés par le chômage ou la perte d'emploi, les accédants en difficulté qui ont saisi le FAAD peinent souvent à équilibrer un budget familial avec des ressources modestes:

51% des ménages rencontrés dans le cadre de l'action "FAAD" présentent un taux d'effort immobilier + consommation net de plus de 40%.

Des solutions concrètes aux impayés d'échéances immobilières... En 2008, les dettes sont pour moitié inférieures à 1 609 euros - soit l'équivalent d'environ deux mensualités en retard – et souvent contractées durant les premières années de remboursement des prêts : 44% des ménages en difficultés qui ont actionné le FAAD ont réalisé leur accession dans les 4 dernières années.

Plus de la moitié des dossiers signalés en impayé ont trouvé une solution positive après un passage à l’ADIL et un accompagnement juridique, financier et social. Sur 62 signalements, l’action partenariale du FAAD a permis de prévenir 8 incidents de paiement et a contribué au règlement de 24 dettes. 20 situations repérées en 2008 sont toujours suivies par un juriste de l'ADIL 35, au 30 septembre 2009.

Ménages signalésBudget moyen - Accédant en difficultés 2008 2009Ménages rencontrés 52 34Tota l moyen des ressources 1 735 € 1 947 €Tota l moyen ressources CAF (a ides logt + prestation fam.) 411 € 358 €Dépenses courantes moyennes 1 097 € 1 207 €Mensual i té immobi l ière moyenne 679 € 740 €Mensual i té conso. moyenne 329 € 386 €Solde moyen 74 € -8 €


L’observatoire départemental de l’habitat

L’ADIL s’est vu confier la gestion technique de l’Observatoire Départemental de l’Habitat après que le Conseil Général a signé la délégation de compétence des aides à la pierre en matière d’habitat à compter de 1er janvier 2006.

L’observatoire de l’habitat est défini par le Conseil Général comme « un outil d’aide à la décision permettant plus globalement d’affiner la politique et les dispositifs mis en œuvre par les acteurs locaux dans ce domaine. Il doit être un outil de mesure, de suivi, d’anticipation et d’évaluation de la politique départementale à l’échelle de territoires de proximité, tels les Pays et les EPCI. »

En conséquence, les moyens de l’ADIL 35 sur la fonction “études” se sont renforcés et sa mission s’est élargie à l’observation de l’ensemble des marchés du logement et des phénomènes connexes, afin de pouvoir présenter chaque année aux services du Département, différentes contributions dont :

• La réalisation et la présentation de deux lettres de l’observatoire au moment de la tenue des conférences départementales de l’Habitat ; une au mois de juin et l’autre au mois de novembre ;

• La capitalisation des bases de données statistiques et leur traitement ;

• La fourniture en données et travaux de valorisation de ces données sur les sites internet de l’ADIL 35 et du Département ;

• La mise en place d’un réseau de correspondants avec les référents habitat des EPCI et/ou des Pays d’Ille-et-Vilaine.

Deux Conférences de l’Habitat, lieux de restitution des travaux de l’observatoire de l’habitat impulsées par un comité de pilotage associant notamment les élus du Conseil Général suivant les politiques du logement, se sont déroulées en juin et novembre 2008. L’ADIL a exposé les principaux indicateurs et mis en lumière les problématiques qu’ils révélaient, tant en ce qui concerne l’offre de logement (en juin), que les besoins généraux et spécifiques de la demande (en novembre).


La poursuite des observatoires préexistants – Loyers, foncier, accession sociale, nouveaux dispositifs… Ces études et analyses depuis longtemps ancrées dans l’activité de l’ADIL 35 n’ont pas cessé avec l’animation de l’Observatoire Départemental. « Boostées » par l’ODH qu’elles enrichissent en retour, elles apportent une plus value d’autant plus originale, qu’elles mêlent traitements statistiques, analyses, entretiens qualitatifs, en croisant et comparant des niveaux géographiques différents (du national à la commune), avec une explication juridique appropriée des mécanismes décrits.

L’observatoire des loyers… L’ADIL d’Ille & Vilaine est d’abord un des « fournisseurs officiels » de références locatives (700 par an situées dans les communes de Rennes Métropole) à l’OLAP. Ce travail s’étale sur trois mois – de janvier à mars – et nécessite l’embauche de deux enquêteurs à temps partiel.

L’ADIL étend ensuite son panel d’observation et ses enquêtes sur les niveaux de loyers et les conditions de locations, aux autres territoires du département en retenant les loyers de marché et les loyers existants. Elle publie ensuite au moins trois notes conjoncturelles :

• Une synthèse sur les loyers du parc privé en Ille & Vilaine à l’attention des partenaires ;

• Un tableau récapitulatif des différents niveaux de loyers, mis à disposition du public ;

• Et, un suivi de l’évolution des loyers intermédiaires et des modalités d’adaptation des loyers conventionnés en fonction des zones géographiques définies et retenues par chaque délégataire pour la répartition des aides financières à l’amélioration de l’habitat.

L’observatoire du foncier… L’observation de l’offre et de la commercialisation des terrains à bâtir

en lotissement passe par la capitalisation et l’actualisation annuelle des données, la présentation de l’offre de ces mêmes terrains via Internet et

une note de conjoncture sur le marché foncier, qui à partir de 2007 intègre également les terrains en ZAC


Mars 2009 32

105 878

107 097

104 577

108 752

111 996

121 398

125 883

130 552

137 109145 614

155 474

160 167

0

20 000

40 000

60 000

80 000

100 000

120 000

140 000

160 000

180 000

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Primo accédants en maison neuveIlle & Vilaine [1996-2007]

Constrution + terrainEvolution du coût moyen

Coût moyen de l'opération

En 2007, la moitié des constructions de maisons (terrain compris) financées avec un PTZ sont comprises entre 140 000 et 174 000 €

Evolution en euros courants…

Mars 2009 30

Constructions de maisons financées avec un PTZ en 2007

Couronne périurbaine

Espace à dominante rurale

Pôle urbain

Commune multipolarisée

Nbre de constructions de maisons

88

44

22

1 905 maisons neuves (y compris le terrain)

financées en 2007 avec un PTZ.

Mars 2009 12

PASS-FONCIER® : portage du foncier (1)

CIL/CCI1% logt

En secteur diffus : individuel CCMI ou maîtrise d’oeuvre

AccédantStructure porteuse 1% logt

Instruit le dossier de demande de

financement PASS-

FONCIER®

Prêt PASS-FONCIER® pour l’achat du terrain

Bail à constructionAvec promesse de cession du foncier

Durée maxi[18 – 25 ans]

Construit la maisonPeut racheter le terrain à

tout moment à un prix convenu (indexation)

Achète le terrain et porte :30 000 € (zone C)40 000 € (zone B)

L’accession sociale…à l’échelle infra départementale Le porté à connaissance des évolutions de l’accession aidée en Ille-et-Vilaine - notamment grâce à l’exploitation statistique des fichiers relatifs aux prêts à 0% - et leur déclinaisons à l’échelle des pays, voire des EPCI, a été un atout supplémentaire dans la réflexion que les collectivités ont mené quant à l’opportunité de mettre en place des aides locales à l’accession dans leur territoire et au choix des critères d’attribution.

Présentation des actualités juridiques & règlementaires… pour les partenaires… En 2008, suite à la demande de conseils communautaires ou municipaux, l’ADIL a démarré les informations collectives sur le dispositif du PASS-FONCIER®.

L’explication et l’analyse de ce nouveau mode de financement et d’acquisition, la mise en relief des enjeux et des conséquences de l’instauration d’aides locales - leviers indispensables à l’accès au portage foncier pour les ménages – a permis à de nombreux élus d’avoir une vision plus claire et objective, du système souvent réclamé de façon pressante par les professionnels (lotisseurs privés, constructeurs…) et les particuliers…

D’autres actions d’informations collectives ont été organisées en 2008 : Dix réunions pour les travailleurs sociaux ont exposé l’action de lutte contre les logements non décents en Ille-et-Vilaine, tandis que sept sessions de formation ont permis à des techniciens de rafraîchir leur connaissance sur les notions d’habitat indigne. L’ADIL a également proposé aux bénévoles de UFC «Que Choisir » une information sur les rapports locatifs, et une autre sur le contrat de construction de maisons individuelles. La Ville de Rennes (Service Urbanisme) avait également sollicité l’ADIL pour une présentation de la VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement)…


Une présence sur les Salons et Forum du Département Traditionnellement l’ADIL 35 est présente sur les forums et salons organisés dans le département, spécialement à la demande de ses partenaires souvent organisateurs ou coorganisateurs. Il s’agit, à cette occasion, de faire connaître le rôle de l’ADIL et sa mission

principale d’information des particuliers généralement porteurs de projets pour ceux qui fréquentent ces manifestations.

Le stand de l’ADIL est visité par ceux qui cherchent à obtenir des réponses à leurs interrogations. A cet effet, un ou des conseillers juristes sont présents pour les informer, les conseiller et les guider dans leurs projets…

La représentation du réseau… Parce que le fonctionnement et l’activité de l’ADIL 35 sont représentatifs des bonnes pratiques du réseau et que son action s’inscrit dans un département hautement représentatif en terme d’implication dans les politiques de l’habitat ; elle accueille régulièrement, à la demande de l’ANIL, des acteurs nationaux du logement, ou organise des manifestations comme le colloque sur « la qualité de la construction de maisons individuelles » en partenariat avec l’Agence Qualité Construction.

Madame Marie-Hélène DUPIN, sous directrice du droit de l’habitat (DGANL – Ministère en charge du logement) a passé une journée à l’ADIL 35 pour observer la mise en œuvre de l’information auprès du public. Elle a notamment assisté à des entretiens et pris connaissance des actions localement menées par l’Agence.

Monsieur Frédéric TIBERGHIEN, conseiller d’Etat en charge de la rédaction du rapport 2009 « Droit au logement, droit du logement » est également venu à Rennes auditionner les principaux partenaires de l’ADIL 35.

« Comment loger dignement tous les habitants et ainsi honorer le droit opposable au logement ? C’est à cette question majeure que le Conseil d’État consacre les considérations générales de son rapport annuel : une étude exhaustive sur le logement en France. Au-delà d’un état des lieux extrêmement précis sur les causes du difficile accès au logement, le rapport cherche à comprendre pourquoi la France ne construit pas assez de logements ou ne les construit pas assez bien, malgré l’amélioration tangible des dernières décennies. Et sans tomber dans le catalogue de mesures disparates, il propose une analyse fine des contradictions inhérentes aux politiques du logement, il met en évidence les nécessaires cohérences et il invite à formuler des choix clairs. »

En 2008, l’ADIL aura déployé son stand, ses juristes et sa

documentation sur 4 manifestations

départementales :

Salon HABITER DEMAIN (Saint Jacques) Salon IMMOBILIER de BRETAGNE (Saint Jacques) Salon VIVRE et HABITER (Saint Malo) Salon de l’HABITAT (Vitré)

http://www.conseil-etat.fr/cde/fr/rapports-et-etudes/rapport-annuel-considerations-generales-droit-au-logement-droit-du.html�



Annexes

Conseil à l’accession : propositions pour l’élaboration d’une doctrine commune au réseau

La doctrine du réseau en matière de conseil à l’accession date des années 1980. Elle avait été, à l’époque, transmise aux conseillers sous forme de recommandations, mais elle n’a depuis lors pas été révisée. Or les conditions de l’accession à la propriété ont considérablement évolué depuis lors : les techniques financières se sont perfectionnées, l’offre de prêts s’est diversifiée et leur durée s’est allongée avec la baisse des taux ; dans le même temps, le taux de défaillance parmi les emprunteurs a beaucoup diminué. Le principe du conseil complet avec simulation financière n’est pas remis en cause : le but reste soit d’évaluer le montant maximum de l’opération compatible avec les ressources du ménages (diagnostic), soit de déterminer le plan de financement optimal et l’effort financier qui en découle. Mais il apparaît nécessaire de réexaminer dans le détail les modalités du conseil, car la façon de traiter certains aspects influe de façon notable sur le résultat des simulations.

Un groupe de travail composé de directeurs et de conseillers a listé un certain nombre de points dont le traitement, dans le cadre du conseil aux accédants, nécessite d’être précisé. Cette note, sans doute incomplète et, sur certains points, discutable, est le résultat de ces travaux.

Il ne s’agit, à ce stade, que de propositions qui doivent être discutées avec les conseillers. Il ne saurait être question, en effet, d’imposer à ces derniers des méthodes de travail qui ne recueilleraient pas un assentiment sinon unanime, du moins le plus large possible.

La détermination du revenu du ménage Il s’agit d’un point essentiel, car de ce revenu dépend la dépense supportable par le ménage.

Le principe est de prendre en compte les revenus que l’on peut considérer comme stables, c’est-à-dire dont rien ne permet de penser qu’ils risquent de s’interrompre ou de diminuer fortement dans un proche avenir. On élimine donc, sauf exception dûment motivée, les salaires des personnes en contrats à durée déterminée et des intérimaires, on cherche à déterminer la régularité de certains revenus comme primes et indemnités diverses, on s’interroge sur le montant des revenus à prendre en compte dans le cas des travailleurs indépendants.

Logiquement, les allocations familiales et le complément de libre choix d’activité (ex allocation de congé parental) devraient donc être pris en compte, puisqu’ils ne dépendent que de la situation familiale. Or ce n’est pas, ou pas toujours le cas.

Dans les deux cas, il s’agit d’un complément de revenu non affecté, c’est-à-dire que le ménage en dispose librement comme de ses autres revenus. Ils font donc partie des revenus du ménage, au même titre qu’un salaire. On peut même arguer qu’ils ne sont pas soumis aux mêmes aléas puisqu’ils ne dépendent que du nombre et de l’âge des enfants.

Le complément de libre choix d’activité

Tout salarié, homme ou femme, qui a un an d’ancienneté dans l’entreprise peut demander un congé parental d’éducation à la naissance (ou l’adoption) d’un enfant. L’employeur ne peut pas le lui refuser. Ce congé, d’une durée d’un an au plus, peut être prolongé deux fois pour cesser au plus tard au 3e anniversaire de l’enfant ou de son accueil au foyer. On peut aussi, et c’est moins connu, passer à temps partiel pour une durée comprise entre 32 heures et 16 heures par semaine. Les personnes en congé parental peuvent bénéficier d’une allocation, le complément de libre choix d’activité, dans le cadre de la prestation d'accueil du jeune enfant (Paje), qui remplace l’allocation parentale d’éducation depuis le 1er janvier 2004.


Barème 2006 du complément de libre choix d’activité (montant mensuel)

Situation Perçoit l’allocation de base Ne perçoit pas l’allocation de base

Cessation complète d’activité 353,67 € 521,85 €

Activité à temps partiel ≤ 50 % 228,63 € 396,82 €

Activité à temps partiel 50 à 80 % 131,88 € 300,08 €

C’est un revenu de substitution : il compense la perte de salaire liée à la cessation provisoire d’activité. Il peut être considéré comme stable puisque le salarié en congé parental est assuré de retrouver un emploi à rémunération équivalente au terme de son congé, et il n’y a donc aucune raison de ne pas le prendre en compte.

Les allocations familiales

S’agissant des allocations familiales, le problème est plus compliqué car leur montant varie en fonction de l’âge des enfants.

Montant des allocations familiales en 2006 :

Nombre d’enfants à charge de moins de 20 ans

Montant mensuel des allocations

1 0 €

2 117,14 €

3 267,21 €

par enfant supplémentaire 150,08 €

Majoration 11 à 16 ans 32,95 €

Majoration plus de 16 ans 58,57 €

Seuls les enfants de moins de 20 ans sont pris en compte. Le montant des allocations diminue donc chaque fois qu’un des enfants atteint cet âge. Ainsi, une famille de trois enfants de 11, 14 et 19 ans perçoit 392 €. Lorsque l’aîné aura atteint 20 ans, elle ne touchera plus que 183 €10

C’est d’autant moins satisfaisant que le développement des prêts à mensualité modulable permet aux emprunteurs, dans certaines limites, de faire varier la mensualité en fonction de sa capacité de remboursement.

. Il serait donc dangereux de tabler sur une allocation stable alors que l’on sait qu’elle va diminuer de plus de 200 €. Or, dans la version actuelle d’Adilopti, en mode diagnostic, le calcul du montant maximum de l’opération est fait sur la base des revenus et de la mensualité initiaux, et la prudence commande donc d’ignorer les allocations familiales.

Il faudrait pour cela qu’ADILOPTI prenne en compte l’évolution des prestations sur la durée du remboursement. Il suffit pour cela de connaître l’âge des enfants, le calcul se faisant sans difficulté en supposant le barème constant.

Bien entendu, la règle d’évaluation du montant maximum finançable devrait être modifiée : il faudrait alors que la contrainte (taux d’effort maximum, mensualité maximum ou reste à vivre minimum) soit vérifiée non seulement à l’origine, mais tout au long de la durée de remboursement.

10 Sous certaines conditions elle peut en plus bénéficier pendant un an de l’allocation forfaitaire de 74,06 €


Exemple :

Ménage avec 3 enfants de 5, 7 et 12 ans à la date de l’accession.

revenus salariaux : 2 000 €

Objectif : reste à vivre au moins égal à 1 600 €

Année 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 suivantes

Revenus salariaux 2 000 2 000 2 000 2 000 2 000 2 000 2 000 2 000 2 000 2 000 2 000 2 000 2 000 2 000

Nb enfants à charge 3 3 3 3 3 3 3 3 2 2 2 2 2 1

Allocations familiales 300 300 300 300 359 359 392 392 183 209 209 235 235 0

Revenu total 2 300 2 300 2 300 2 300 2 359 2 359 2 392 2 392 2 183 2 209 2 209 2 235 2 235 2 000

Reste à vivre 1 600 1 600 1 600 1 600 1 600 1 600 1 600 1 600 1 600 1 600 1 600 1 600 1 600 1 600

Mensualité 700 700 700 700 759 759 792 792 583 609 609 635 635 400

La contrainte imposée à Adilopti est la séquence des mensualités obtenues par différence entre le revenu total et le reste à vivre. Le prêt sera donc à paliers de mensualités.

En pratique, il suffira que le prêt effectivement accordé soit modulable et que les modulations puissent prendre en compte les variations de mensualités prévues. Comme les modulations à la baisse entraînent un allongement de la durée de remboursement, il faudra également veiller à ce que la durée total ne soit pas excessive.

Dans l’exemple ci-dessus, la séquence des mensualités permet d’amortir en 26 ans un prêt de 100 000 € à 4,5 % (assurance incluse).

Une telle façon de procéder pourrait également permettre de tenir compte des modifications prévisibles de revenu (par exemple baisse lors du passage à le retraite).

Les revenus des emplois précaires

Par emplois précaires on entend contrats à durée déterminée et intérim.

Lorsque le revenu du consultant, ou de l’un des conjoints s’il s’agit d’un couple, provient d’un emploi que l’on peut considérer comme précaire, le rôle du conseiller est d’attirer son attention sur les risques qui en découlent et sur l’attitude probable du banquier.

Ce n’est pas au conseiller, mais au consultant lui-même de décider s’il convient de prendre en compte ou non ces revenus dans la simulation, en fonction de ses anticipations et de sa perception du risque de chômage. Ainsi, le premier emploi des personnes entrant dans la vie active est souvent un CDD, mais il arrive qu’il soit suivi d’un CDI. certains intérimaires enchaînent les contrats de sorte qu’ils disposent d’un revenu à peu près régulier.

Rien ne s’oppose donc à ce qu’un diagnostic financier soit établi en se fondant sur un revenu en totalité ou en partie précaire. Mais le conseiller doit veiller à ce que le consultant ait pris conscience des éléments suivants :

• il est peut-être (sans doute ?) préférable qu’il attende que sa situation professionnelle soit stabilisée avant d’entreprendre l’opération ;

• la difficulté qu’il risque d’avoir pour obtenir un prêt ;

• l’éventualité d’une revente relativement rapide, à laquelle le consultant pourrait être contraint s’il réalise l’opération et perd ensuite son emploi. Il convient donc de s’interroger sur les possibilités de revente du logement (existence d’une demande, évolution des prix). En plan de financement, le conseiller devra être plus insistant encore sur ces trois points.


Revenus complémentaires

• Loyers : pris en compte.

• Pensions alimentaires : prises en compte si versées régulièrement.

• Primes, 13ème mois, supplément familial pour les fonctionnaires : pris en compte s’il s’agit de rémunérations régulières et non soumises à condition. En particulier, le 13ème et éventuellement le 14ème mois sont à intégrer s’il s’agit de rémunérations normales et versées au salarié, il n’y a aucune raison dans ce cas de les mettre « en réserve » comme cela se fait parfois.

• En revanche, l’épargne salariale ne doit pas être prise en compte car en règle générale le bénéficiaire ne peut en disposer immédiatement.

• Indemnités diverses. A prendre en compte en principe si elles sont régulières, mais pas forcément dans leur intégralité. Par exemple, les indemnités de déplacement des routiers correspondent à la prise en charge de dépenses effectives et ne doivent être prise en copte que partiellement.

Comment prendre en compte les aides personnelles ? Les aides personnelles à l’accession sont une contribution au financement de la dépense de logement des bénéficiaires. C’est précisément pour favoriser l’accession à la propriété qu’elles ont été créées, et il est donc impératif d’en tenir compte dans les simulations.

Ce n’est pas, semble-t-il, la pratique majoritaire parmi les conseillers. L’argument invoqué pour ne pas les prendre en compte est le même que pour les allocations familiales : l’aide personnelle est fonction du nombre d’enfants à charge (enfants de moins de 21 ans et ne gagnant pas plus de 55 % du SMIC), elle diminue chaque fois qu’un enfant n’est plus considéré comme à la charge de ses parents.

La prise en compte de l’aide personnelle doit donc se faire selon le même principe que pour les allocations familiales, c’est-à-dire en tenant compte de l’âge des enfants. Le calcul de l’aide est fait pour chaque année de la durée de remboursement, en fonction du nombre d’enfants de moins de 21 ans et en appliquant le barème de l’année initiale (on ne tient pas compte des enfants futurs sauf si l’heureux événement est attendu dans moins de 9 mois).

La prise en compte de l’aide devrait être automatique, sans possibilité laissée au conseiller de choisir de l’intégrer ou non.

Les crédits à la consommation doivent-ils être intégrés dans la simulation, et si oui, de quelle manière ? Il faut bien sûr tenir compte des crédits à la consommation, mais de quelle manière ?

On peut se contenter d’en tenir compte lorsqu’on détermine la mensualité maximum (c’est-à-dire dans l’analyse du budget du ménage si on va jusque là) puis faire la simulation sur la base de la mensualité ainsi déterminée et sans que le remboursement du crédit à la consommation intervienne dans le calcul.

On peut également les prendre en compte directement dans la simulation elle-même, en pratiquant ou non un lissage du prêt immobilier principal dans ce cas, o, devrait déterminer le montant maximum de la mensualité sans tenir compte des crédits.

Les deux méthodes sont en principe équivalentes, sauf si on choisit l’option d’intégration avec lissage. Mais cela suppose que le crédit ne sera pas renouvelé un fois son remboursement achevé.

Je penche donc pour ne prendre en compte dans les simulations que les crédits que l’on peut considérer comme exceptionnels. Les situations où le ménage pousse devant lui en permanence un volant de crédits à peu près constant seraient ignorées, du moins dans le calcul.

Je propose donc de maintenir la possibilité de prendre en compte les crédits mais seulement en fixant un terme à leur remboursement et à condition de les intégrer dans le lissage du prêt principal. Il faudrait même rendre le lissage du prêt obligatoire dans ce cas, sinon un reliquat de crédit de courte durée pénalise l’accédant en réduisant la mensualité sur toute la durée de l’accession.

Comment déterminer le niveau de la mensualité maximale en diagnostic ? La fixation de la mensualité maximale est l’un des éléments, sinon l’élément fondamental de la simulation. En effet, pour la majorité des consultants – il faut excepter ceux qui disposent d’un apport personnel très conséquent et/ou d’un revenu élevé – le montant maximum finançable dépend directement de la mensualité maximale, la seule variable d’ajustement étant la durée du prêt principal.

Ce n’est pas au conseiller, mais au consultant de fixer la mensualité maximale. Le rôle du conseiller est de s’assurer que le niveau fixé ne risque pas de mettre en péril l’équilibre du budget du ménage. Adilopti fournit des repères qui


peuvent y aider : le taux d’effort et le reste à vivre. Toutefois, ces deux éléments ne sont que des indications, car il n’est pas possible de fixer un taux d’effort maximum ou un reste à vivre minimum qui seraient valables pour tous les ménages. Le risque est en effet moins lié au niveau absolu de la mensualité qu’à l’augmentation de la dépense de logement. L’idéal est donc de comparer la dépense de logement ou le reste à vivre avant et après l’opération, en tenant compte notamment :

• des coûts non pris en compte dans la simulation, comme les dépenses liées au fait d’être propriétaire (charges supplémentaires de copropriété ou de gros entretien, taxe foncière, etc.) ;

• des dépenses supplémentaires qui pourraient être induites par l’opération, comme par exemple l’augmentation des dépenses de transport (nécessité d’une 2ème voiture lorsqu’on accède en zone périurbaine). Si la comparaison fait apparaître une importante augmentation des dépenses (une augmentation modérée n’est pas forcément inquiétante car la plupart des ménages sont prêts à consentir un effort financier pour réaliser leur projet), le conseiller demande au consultant de réfléchir aux conséquences sur le budget du ménage (sur quels postes pourra-t-il économiser ?) et, le cas échéant, lui suggère de réduire la mensualité.

Il faut bien entendu accorder d’autant plus d’attention à la détermination de la mensualité que le revenu du ménage est plus faible. Dans un tel cas l’opération risque en effet d’être « tangente » et le consultant peut être tenté d’envisager une mensualité trop élevée.

Suggestions concernant Adilopti :

Pour faire cette comparaison, il faut pouvoir évaluer la dépense de logement actuelle du ménage : on peut envisager d’introduire dans Adilopti une feuille de calcul à cet effet.

Par ailleurs, pour éviter la tentation d’utiliser de façon « automatique » un objectif prérenseigné (par exemple taux d’effort maximum de 30%), il pourrait être exigé que le conseiller saisisse en début de simulation, après la détermination du revenu, le montant de la mensualité maximale, Adilopti indiquant le taux d’effort et le reste à vivre qui en résultent.

Faut-il évoquer l’éventualité de la revente, et si oui de quelle manière ?

Les candidats à l’accession envisagent rarement l’éventualité de la revente. Le logement acquis est, au moins implicitement, supposé être le lieu de résidence « définitif » du ménage.

La revente est pourtant fréquente (parmi l’ensemble des accédants il n’y a que 60 % de propriétaires accédants, ce qui signifie que 40 % des acquéreurs sont ou ont été propriétaires de leur résidence principale). Le ménage peut être conduit à revendre pour des raisons diverses : désir d’améliorer ses conditions de logement, mobilité professionnelle, séparation d’un couple, difficultés de remboursement, pour ne citer que les principales.

Dans une telle éventualité, quel prix tirera-t-il de la revente ? Le montant sera-t-il suffisant pour couvrir la dette résiduelle ? Dans l’affirmative, la somme qui restera au vendeur sera-t-elle suffisante pour lui permettre d’envisager une nouvelle accession ? Telles sont les questions qui se poseront alors. Il n’est bien sur pas possible d’y répondre de façon précise à la date de l’accession, mais il est utile d’aborder la question en fournissant au consultant des éléments de réflexion :

• la décote du neuf : un logement neuf perd une partie de sa valeur (peut-être 10 à 20 %) à la revente. En règle générale, cette décote est d’autant plus forte que la revente est rapide ;

• dans le cas de la revente d’un logement ancien, il faut tenir compte de ce que les frais (frais de notaire, commission d’agence) s’ajoutent au le prix de vente ; autrement dit, si, le logement est vendu le même prix qu’il a été acheté, le vendeur aura perdu le montant de ces frais ;

• l’évolution de la valeur du bien est très fortement liée à sa localisation. Toutes choses égales par ailleurs, un logement situé à la périphérie d’une agglomération aura plus de chances de s’apprécier qu’un logement éloigné et mal desservi par les transports ;

• l’évolution du capital restant dû est fonction des caractéristiques des prêts : plus leur durée est longue, et plus le taux est élevé, plus l’amortissement de la dette est lent. Le capital restant dû pourrait être ajouté dans l’échéancier produit par Adilopti.

Les évènements tels que mobilité professionnelle ou séparations sont assez fréquents aujourd’hui pour que l’on puisse les aborder sans problème. En revanche, la question de la revente pour cause de difficultés de remboursement est plus délicate : elle est pourtant essentielle dans le cas des opérations que l’on peut juger risquées (voir plus loin).


Comment traiter la question de l’assurance décès-invalidité ?

Deux questions : le taux de couverture et le choix de l’assurance (assurance de groupe ou non).

Le taux de couverture

Le prêteur exige une couverture à 100 % de la mensualité. Dans le cas d’un couple, l’assurance peut être répartie entre les deux conjoints en fonction de leur revenu respectif, par exemple :

• 100 % sur l’un et 0 % sur l’autre si seul l’un d’entre eux a un revenu ;

• 50 % sur chacun s’il y a deux revenus équivalents ;

• 2/3 sur l’un et 1/3 sur l’autre si l’un des conjoints a un revenu double de celui de l’autre.

C’est un minimum, et les emprunteurs peuvent choisir de s’assurer plus complètement : jusqu’à 100 % sur chaque tête, soit 200 % au total : l’assurance prendra alors en charge totalement le paiement de la mensualité en cas de décès ou d’invalidité de l’un des conjoints.

Quelle doit être l’attitude du conseiller face à ce choix ?

Il doit informer le consultant le plus complètement possible sans chercher à orienter sa décision, et indépendamment de sa propre opinion.

Parmi les éléments d’information à donner :

• le coût de l’assurance sur une tête (équivalent en moyenne à 0,5 à 0,6 points de taux). Adilopti permet des variantes et il est facile de faire apparaître le coût supplémentaire (en montant de mensualité et en TEG) d’une assurance à 200 % ;

• le choix n’est pas entre « tout ou rien », c’est à dire 100 % au total (le minimum) ou 100 % sur chaque tête. Des solutions intermédiaires sont possibles ( par exemple 60 % + 60 %). Il faut en outre tenir compte des assurances vie qui ont pu être souscrites par ailleurs et qui pourraient faire double emploi avec une ADI surdimensionnée.

Assurance de groupe ou assurance individuelle ?

Les banques proposent des assurances négociées dans le cadre de contrats de groupes. Mais il existe aussi la possibilité de s’assurer individuellement, à un tarif qui peut être moins élevé si l’emprunteur présente un risque faible.

Les assurances individuelles présentent deux inconvénients :

• les garanties des assurances de groupe sont négociées par les banques. Celles-ci ayant intérêt à ce que la prise en charge des risques soit efficace, on peut penser que les conditions de mise en œuvre de ces assurances ne posent pas trop de problème, ce qui n’est pas forcément le cas des assurances individuelles ;

• la tarification d’une assurance en fonction du risque individuel va à l’encontre de mutualisation des risques qui constitue le principe même de fonctionnement des assurances. Mon opinion est qu’il n’y a pas lieu d’encourager les emprunteurs à souscrire des assurances individuelles. Je suggère donc que les conseillers s’abstiennent d’aborder le sujet et se bornent à répondre aux questions posées par les consultants : ils indiquent alors la possibilité de l’assurance individuelle, en en expliquant les avantages tarifaires (qui ne sont pas forcément énormes car le tarif des assurances de groupe tient désormais compte de l’âge de l’emprunteur) et les inconvénients éventuels (nécessité d’étudier attentivement le contrat).

Les prêts de très longue durée

La baisse des taux d’intérêt a favorisé l’allongement des prêts : en effet, l’impact de l’allongement sur la baisse de la mensualité est d’autant plus fort que le taux est bas.

Les conseillers sont obligés – et ils l’ont bien compris - de tenir compte de cette évolution en intégrant des prêts longs dans les diagnostics et les plans de financement. S’ils ne le faisaient pas ils seraient en décalage avec la pratique bancaire et la crédibilité du conseil en souffrirait.

Toutefois, l’allongement des prêts a des conséquences qu’il convient de signaler aux consultants :

• l’amortissement du prêt est plus lent : au bout de 10 ans, pour un prêt à 5 %, la part du capital remboursé est de 38 %, 26 % ou 19 % selon que la durée du prêt est de 20, 25 ou 30 ans. Par conséquent, en cas de revente, plus la durée initiale du prêt est longue, plus le montant récupéré après remboursement du capital restant dû sera faible, d’autant que les prêts de très longue durée vont souvent de pair avec un apport personnel très faible, voire nul ;


• un effort financier important est difficile à soutenir sur une très longue durée. Ce qui est supportable sur une durée relativement courte peut devenir intenable à terme, le traitement des dossiers d’accédants en difficultés l’a montré (à confirmer). Le conseiller doit donc souligner que l’effort sera important et long, et inviter le consultant à s’interroger sur sa capacité à le soutenir.

Choix des prêts : quels sont les éléments les plus importants, au-delà du taux nominal ? Dans tous les cas : les frais annexes (frais de dossiers, garantie et surtout assurance, cf. ci-dessus) dont l’incidence sur le TEG est calculée par Adilopti.

Pédagogie : indiquer au consultant l’incidence sur la mensualité d’une variation de 0,1 point de taux (dans Adilopti, avec une variante ou avec le module prêt bancaire).

Pour les prêts à taux variable :

• l’amplitude maximale des variations, en relation avec l’écart de taux avec un prêt à taux fixe de même durée (mais il n’existe pas toujours d’offre à taux fixe pour les prêts très longs) ;

• la date de la première révision. L’incidence des variations de taux étant d’autant plus faible qu’elles sont plus tardives, le risque est d’autant moins grand que la première révision du taux est plus éloignée. Adilopti permet de faire toutes les simulations souhaitables (module prêt bancaire) ;

• le taux d’appel (taux abaissé pendant une période initiale de 3 mois, 6 mois, un an..). Dans ce cas il faut calculer l’incidence de la première révision en supposant que l’index aura la même valeur qu’à la date initiale (module prêt bancaire). Dans un diagnostic ou un plan de financement, il faut prendre le taux après première révision et non le taux « dopé ».

• en revanche, le choix de l’index de révision n’a qu’une importance secondaire. Il joue pour l’essentiel sur la volatilité, c’est à dire les variations à court terme (selon qu’il s’agit d’une moyenne calculée sur 1 mois, 3 mois, 1 an..).

Les emprunteurs ont-ils intérêt à s’adresser à un courtier pour obtenir leur financement ? Le conseiller incite le consultant à faire jouer la concurrence pour obtenir son prêt.

Question : est-il préférable de s’adresser à un courtier que de solliciter directement les établissements prêteurs ?

Si le courtier a une capacité de négociation supérieure à celle d’un emprunteur individuel (en tout cas qu’un accédant « social »), il perçoit de la banque une rémunération qui doit normalement se répercuter sur le taux d’intérêt ou sur les frais de dossier. L’emprunteur est-il gagnant ou perdant du fait de cette intermédiation ? Il est difficile de répondre de façon tranchée à cette question.

La démarche à conseiller au consultant est donc de consulter à la fois un courtier et des établissements prêteurs. Il pourra ainsi comparer les conditions qui lui sont proposées. S’il choisit, pour alléger ses démarches, de ne s’adresser qu’à un courtier, il le fera ainsi en toute connaissance de cause.

Comment traiter les cas « tangents » (opérations dont la faisabilité est douteuse) ? Proposer au ménage une consultation complémentaire au cours de laquelle on examinera son budget avant et après l’accession.

Le consultant devra, préalablement à cette seconde consultation, réunir les éléments permettant d’établir la structure de son budget actuel : dépenses par grands postes, en individualisant notamment les dépenses relatives au logement, épargne régulière.

L’examen du budget permettra d’évaluer l’augmentation des dépenses liée à l’accession à la propriété : dépense de logement proprement dite, mais aussi augmentation éventuelle de certains postes en raison du changement du lieu de résidence, comme les transports. Le plus souvent, on aboutira au constat que le ménage devra rogner sur certains postes de dépenses pour assumer le coût de l’accession. L’objet de l’examen est de lui en faire prendre conscience, de façon à le conduire à s’interroger sur sa capacité à soutenir l’effort sur une longue durée.

Là encore, le conseiller n’a pas a exprimer d’opinion tranchée : le but de l’opération est que le consultant dispose de tous les éléments lui permettant de prendre une décision adaptée à sa situation.

Pour que les conseillers soient à même de conduire efficacement ces consultations il pourrait être nécessaire de prévoir des formations spécifiques à l’analyse du budget d’un ménage.


La connaissance des aides locales : une nécessité La loi libertés et responsabilités locales d’août 2004 a ouvert la possibilité aux départements et aux EPCI de prendre la délégation des crédits nationaux d’aide au logement. Bien que ces crédits ne concernent pas l’accession, cette réforme a conduit un nombre croissant de collectivités à s’intéresser de manière globale à l’habitat, et nombre d’entre elles ont mis en place des politiques d’aide à l’accession ou envisagent de le faire.

En outre, le Ministère chargé du logement prépare une mesure de majoration du prêt à 0 % pour les opérations d’accession bénéficiant d’une aide locale : l’aide du département ou d’un communauté de commune déclencherait alors cette majoration. Cette mesure, dont le principe est décidé mais dont les modalités pratiques sont encore à l’étude, doit entrer en vigueur le 1er janvier 2007.

L’information sur les aides locales deviendra donc un élément indispensable du conseil aux accédants : les ADIL doivent s’y préparer en établissant et en tenant à jour, chacune pour son département, l’inventaire des aides existantes et de leurs conditions d’octroi.

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Le mot du Président - adil35.org · est avant tout lié à l’instabilité financière et à ses conséquences en matière de hausse des taux d’intérêts, de durcissement des