Les marchés du Logement : un nouveau cyc L e - … · Dans ce contexte incertain, ... l’avenir de l’investissement immobilier. Quel meilleur outil pour ce faire que l’exploitation

Les marchésdu Logement :un nouveaucycLe ?

Colloque du 7 déCembre 2011

Sommaire 1. ProPoS introductifS Frédéric Roussel Nathalie Gilly

1.1 ACtuAlité et mode d’emploi des bAses notAriAles Olivier Pavy — Frédérique Thollon-Baras

1.2 du bon usAge des stAtistiques ou Comment éviter quelques pièges Claude Taffin

2. Évolution deS marchÉS immobilierS dePuiS quinze anS

2.1 les mArChés immobiliers de douze métropoles frAnçAises en quelques évolutions Clés (1998-2010) Claire Juillard

2.2 l’indiCe et le territoire : à lA reCherChe d’un indiCe spAtiAl Anne Laferrère

2.3 le Coût des nouvelles normes Jean-Pierre Bardy

2.4 ACCession à lA propriété et AugmentAtion des prix et des loyers depuis vingt Ans : impACt sur les ménAges Catherine Rougerie

2.5 le finAnCement des primo-ACCédAnts François de Ricolfis

2.6 les rendements de l’immobilier en ile-de-frAnCe (1997-2007) Stéphane Gregoir

2.7 les « fondAmentAux » des mArChés, une tentAtive d’expliCAtion de lA hAusse des prix Claude Taffin

3. concluSion Jean-François Humbert

1.ProPoS introductifS

6

Les marchés du Logement : un nouveau cycLe ?

Créée conjointement par le Conseil supérieur du notariat, la Chambre des notaires

de Paris et la Caisse des dépôts et consignations, l’association Dinamic (Développement

de l’Information Notariale et de l’Analyse du Marché Immobilier et de la Conjoncture) a

pour ambition de développer l’information sur les marchés immobiliers. Ses principales

missions : participer au développement des bases immobilières, faciliter la création et

l’amélioration d’indicateurs statistiques et d’indices relatifs au marché de l’immobilier,

favoriser la création d’outils et de programmes à destination des notaires, des pouvoirs

publics, des collectivités régionales, des entreprises et des particuliers et, enfin, contri-

buer directement à la recherche immobilière par la réalisation d’études, le soutien à des

travaux de recherche ou encore l’organisation de colloques.

Depuis une quinzaine d’années, et depuis plus de 20 ans à Paris, les notaires alimentent

un fichier des actes de vente constituant ainsi une base de données immobilière riche de

plus de 14 millions de références. L’exploitation de cette base permet en particulier de

calculer les indices Notaires-Insee reconnus comme les seuls en France à respecter les

critères de fiabilité de l’Insee et donne lieu également à d’importants travaux de recherche

universitaires.

Le premier colloque de l’association Dinamic qui s’est tenu le 9 décembre 2010 était consa-

cré aux indices des prix immobiliers, à leurs différentes formes en France et à l’étranger

ainsi qu’à la présentation des premiers indicateurs avancés issus de l’exploitation des

avant-contrats. Ces indicateurs avaient mis en évidence la forte hausse des prix à Paris en

2010, hausse qui s’est maintenue en 2011 et étendue aux biens de qualité dans nombre de

grandes villes de province, et témoignait de la défiance des investisseurs et des ménages à

l’égard de notre économie, confirmant ainsi le statut de valeur refuge de l’investissement

dans la pierre. Cette hausse pouvait se lire comme l’un des signes avant-coureurs de la

crise de la dette qui a éclaté au cours de l’été 2011 et entraîné une série de mesures qui ont

pu être qualifiées de « défavorables » à l’immobilier.

Dans ce contexte incertain, il est apparu particulièrement opportun de s’interroger sur

l’avenir de l’investissement immobilier. Quel meilleur outil pour ce faire que l’exploitation

des bases notariales, non seulement pour calculer des indices de prix mais aussi afin d’en

tirer le maximum d’enseignements sur le fonctionnement des marchés immobiliers et de

ses acteurs ?

Cette analyse est complétée par l’intervention de plusieurs spécialistes grâce auxquels

nous espérons dessiner un diagnostic complet de la situation de l’immobilier à la veille

d’une année 2012 chargée d’incertitudes.

La Caisse des dépôts et consignations est un partenaire important du notariat

depuis de nombreuses années et joue un rôle particulièrement important sur le marché

de l’immobilier pour lequel il représente de forts enjeux financiers : elle est tout d’abord

investisseur en direct d’immobilier pour ses fonds propres, elle est investisseur et gestion-

naire au travers de ses filiales, en particulier la Société nationale immobilière qui détient

des logements sociaux et des logements intermédiaires dont elle assure la gestion. À ce

titre, la Caisse des dépôts détient la majorité des capitaux d’une grosse foncière, ICADE,

investie principalement en immobilier de bureaux. Elle est aussi très largement finan-

Frédéric rousseL notaire, secrétaire et membre du bureau du csn

nathaLie giLLydirectrice des services bancaires de la caisse des dépôts et consignations

7

ProPosintroductiFs

ceur puisqu’au travers de la Direction des fonds d’épargne, elle finance le logement social

en France pour des sommes considérables. Par ailleurs, l’immobilier est un secteur qui

concerne fortement la Caisse des dépôts dans ses activités bancaires : elle reçoit en effet

les fonds des notaires qui représentent des masses extrêmement importantes et dont les

niveaux sont dépendants de la tenue des marchés immobiliers. Enfin, la Caisse des dépôts

est partenaire des collectivités locales qui sont très demandeuses d’informations sur les

marchés immobiliers dans toutes leurs composantes, habitat résidentiel, bureaux, ter-

rains, à l’échelon local ou national, l’immobilier pouvant constituer un facteur d’attraction

ou non pour les différents territoires.

La Caisse des dépôts est déjà, depuis de nombreuses années, au travers du programme

ELAN, partenaire des bases notariales qui constituent une source extrêmement précieuse

et fiable sur ces marchés immobiliers. Avec la loi récente de mars 2011 donnant un carac-

tère de mission de service public à l’alimentation des bases immobilières, il paraissait

naturel que la Caisse des dépôts apporte son soutien à l’association Dinamic dont l’objet

est précisément d’accompagner le développement ces bases. Cet accompagnement se fait

dans toutes les dimensions de ces bases : le temps et l’espace.

Premièrement, la dimension temps : il était important d’accélérer la production d’infor-

mations issues des bases immobilières par la mise en place d’indicateurs avancés issus de

l’enregistrement des avant-contrats. Les indices Notaires-Insee restent toujours extrême-

ment fiables mais le délai de traitement sur les ventes définitives produit un décalage d’en

moyenne six mois par rapport aux attentes du marché.

Autre aspect de cette dimension temps, le développement durable et la limitation des gaz

à effet de serre, priorité stratégique de la Caisse des dépôts. L’habitat constitue en effet

un très gros émetteur de gaz à effet de serre. La Caisse des dépôts souhaite anticiper les

possibles transformations du marché immobilier sous l’effet de ces nouveaux facteurs,

qu’il s’agisse de l’effet sur les prix de l’habitat lié à sa capacité à être fortement ou peu

émetteur de CO2, ou de changements climatiques pouvant potentiellement modifier le

paysage immobilier.

Deuxièmement, la dimension espace : l’immobilier n’est pas un marché uniforme mais

varie considérablement selon que l’on considère les grandes métropoles, les villes

moyennes ou plus petites. Les collectivités locales, implantées territorialement, ont besoin

de connaître les évolutions du foncier spécifiquement sur leur territoire.

Soulignons enfin qu’à une période où l’on s’interroge sur un possible retournement de

cycle, les questions soulevées aujourd’hui vont être fortement posées dans les mois à

venir dans le débat politique. Les bases notariales pourront sans nul doute apporter des

éléments d’éclairage objectifs particulièrement utiles en matière de politique publique.

9

oLivier Pavydirecteur des affaires économiques au conseil supérieur du notariatco-directeur de l’association dinamic

Frédérique thoLLon-Barasdirectrice des activités immobilières de Paris notaires services

le notaire est un acteur important du secteur immobilier et dispose à ce titre de nombreuses informations dont l’exploitation constitue désormais un enjeu important pour la profession autant qu’une obligation légale. nous avons souhaité, dans le cadre de cette intervention, apporter un éclairage sur cette nouvelle mission de service public, faire part des derniers développements de nos outils de consultation des statistiques immobilières notariales et, enfin, présenter quelques données chiffrées tirées des avant-contrats.

1.1ACtuAlité et mode d’emploi des bAses notAriAles

10


1.1.1

une nouvelle miSSion de Service Public

1.1.2

la conSultation deS StatiStiqueS immobilièreS notarialeS

En vertu de l’article 15 de la loi 2011-331 de modernisation des professions judi-

ciaires ou juridiques et de certaines professions règlementées du 28 mars 2011, l’ali-

mentation des bases de données immobilières constitue une obligation légale pour les

notaires. L’article stipule en effet que « les notaires contribuent à la diffusion des infor-

mations relatives aux mutations d’immeubles à titre onéreux. Ils transmettent au Conseil

supérieur du notariat les données nécessaires à l’exercice de cette mission de service

public dans des conditions précisées par décret en Conseil d’État. » Les deux principaux

enjeux de cette nouvelle mission de service public sont, d’une part, de construire des bases

immobilières notariales exhaustives et, d’autre part, de mettre à disposition des différents

intervenants du marché l’ensemble des informations immobilières et contribuer ainsi à

la transparence des marchés.

Le notariat a ainsi anticipé la sortie du décret d’application dont la publication

devrait intervenir d’ici fin 2011 en diffusant le plus largement possible les prix de l’im-

mobilier à travers une nouvelle application consultable sur smartphone. L’application

est téléchargeable et donne l’ensemble des prix sur tout le territoire français, de la

région au quartier : région, département, la communauté de communes, la commune

et enfin le quartier pour les grandes villes du territoire national. Elle comprend un sys-

tème de géolocalisation ainsi qu’une fonction zoom et restitue les prix au m2 des appar-

tements et maisons dans l’ancien, et leurs évolutions sur 3 mois, 1 an ou 5 ans. Une

fonctionnalité complémentaire est introduite permettant de calculer les différents frais

d’achat d’un bien en fonction de son prix et de sa localisation (émoluments du notaire,

taxes fiscales, etc.)

11

ActuAlité et mode d’emploi des bAses notAriAles

1.1.3

leS indicateurS avancÉS Sur leS avant-contratS

a) L’avant-contrat, un outil fiable pour la création d’un indicateur avancé

Afin de répondre au problème du retard et de la fraîcheur de l’information, il a été

décidé dès 2010 de développer des indicateurs avancés sur la base des avant-contrats. Un

an après la production des premiers indices avancés, nous souhaiterions donner quelques

résultats sur l’ensemble de l’Ile-de-France et sur la province et dessiner un certain nombre

de perspectives pour l’avenir.

Rappelons que l’avant-contrat constitue une base de travail intéressante car il fixe par

écrit les conditions futures de la vente. Point de passage obligé pour l’acquéreur, il est

porteur de données fiables et contractuelles (notamment les prix pratiqués et non les prix

d’offre). Il présente donc un intérêt pour l’étude statistique et permet de constituer la base

d’information la plus récente, la plus actualisée possible.

Autre avantage, le notaire dispose toujours de l’avant-contrat pour fabriquer l’acte de

vente même s’il en est pas personnellement le rédacteur. L’avant-contrat et le contrat se

ressemblent très naturellement, ils fixent la chose et le prix, de sorte qu’il est possible de

décliner aux avant-contrats les méthodes de calcul utilisées pour les prix.

Le Conseil supérieur du notariat a retenu de créer deux nouvelles bases de données s’ap-

puyant sur les avant-contrats, alimentées de façon dématérialisée pour compacter les

délais de restitution de l’information. Ces bases sont ainsi directement alimentées par

les notaires qui télétransmettent leurs informations : une base d’indicateurs avancés en

province (BAC) et une base d’indicateurs avancés en Ile-de-France (TAC).

b) indicateur avancé en province (Bac)

En province, 1900 offices sont pour l’instant concernés, soit 48% des études nota-

riales. 20% du volume des ventes a ainsi été transmis, ce qui représente à ce jour 29 500

avant-contrats.

À titre d’exemple, les cartes ci-dessous représentent l’évolution trimestrielle des prix

médians pour les appartements et les maisons dans l’ancien, sur la base des informations

des avant-contrats à fin novembre 2011 (figures 1 et 2).

12


figure 2maisons anciennes(prix médian par département)

tendances observées sur les avant-contrats à fin novembre 2011

Supérieure à 5% entre 0% et 5% inférieure à 0%

seine maritime160 000 €

vosges110 000 €

pas-de-Calais137 700 €

tendances observées sur les avant-contrats à fin novembre 2011Une tendance haussière est observée pour Rennes, Bordeaux ou Orléans, alors que Nantes,

Nancy, Strasbourg ou Caen présentent une tendance à la baisse. Il apparaît également net-

tement que les tendances observées sur les avant-contrats préfigurent les ventes de fin

février 2012 et la tendance plus générale du marché.

figure 1appartements anciens(prix au m2 médian par commune)

tendances observées sur les avant-contrats à fin novembre 2011

Supérieure à 5% entre 0% et 5% inférieure à 0%

Caen 2 240 €

rennes 2 430 €

nantes 2 520 €

bordeaux 2 950 €

orléans 2 170 €

strasbourg 2 550 €

montpellier 2 700 €

nancy 1 950 €

nord155 000 €

13


figure 3Projection de prix à Paris

Projection à 3 mois des évolutions des prix, constatées sur les avant-contrats à Paris

En utilisant la même méthodologie pour produire les indicateurs avancés et les indices

Notaires-INSEE, on obtient des données qu’il est possible de mettre en relation. La

courbe d’évolution des indices Notaires-Insee peut ainsi être prolongée par celle des

indicateurs avancés.

c) indicateur avancé en ile-de-France (tac)

En Ile-de-France, 157 offices transmettent pour l’instant leurs données, soit 27%

des études notariales. 3000 avant-contrats ont ainsi été transmis au trimestre dernier, soit

7,5% du volume des ventes réalisées. Dans Paris intra-muros, 11% des avant-contrats ont

été transmis et sont représentatifs de la méthodologie des indices Notaires-Insee.

L’application de l’indicateur avancé dans Paris intra-muros a permis de valider la méthode

exploratoire utilisée depuis juin 2010 et montre que les tendances obtenues ainsi sont

fiables (figure 3). Au vu de ces bons résultats, le projet est d’étendre cette méthode aux

autres départements d’Ile-de-France et d’améliorer l’alimentation des bases de données

par une mise à niveau de l’ensemble des logiciels de rédaction d’actes.

Enfin, l’obligation faite aux notaires dans le cadre de leur mission de service public

de renseigner cette base de données sera également décisive pour atteindre cet objectif.

sept- oct- nov- déc- janv- févr- mars- avr- mai- juin- juil- août- sept- oct- nov- déc- janv- févr-

Juin 10 août 10 oct 10 déc 10 fév 11 avr 11 juin 11 août 11 oct 11 nov 11

10 10 10 10 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 12 12

9 000 €

8 750 €

8 500 €

8 250 €

8 000 €

7 750 €

7 500 €

7 250 €

7 000 €

date prévisionelle des ventes

date des avant-contrats

valorisation des indices sur les ventesProjections sur les mois suivants à partir des avant-contratscalculs réalisés suivant la méthodologie des indices notaires - insee

15

1.2 du bon usAge des stAtistiques cLaude taFFin directeur scientifique de l’association dinamic

l’outil statistique est précieux pour connaître et quantifier un phénomène observé. il convient néanmoins de se montrer prudent quant au maniement des chiffres et d’interpréter avec précision les renseignements qu’ils nous fournissent, raison pour laquelle il nous est apparu opportun de rappeler quelques principes élémentaires et écueils possibles à la lecture de documents statistiques.

16


La médiane est la valeur du milieu d’un ensemble de données ordonnées selon un

critère défini, alors que la moyenne est la moyenne, le plus souvent arithmétique, d’un

ensemble de nombres.

Considérons les deux séries de prix dissymétriques suivantes :

Période 1 Période 2

10 000 € 10 000 €

20 000 € 20 000 €

30 000 € 30 000 €

40 000 € 40 000 €

100 000 € 200 000 €

médiane : 30 000 € médiane : 30 000 €

moyenne : 50 000 € moyenne : 60 000 €

Médiane et moyenne ont des valeurs très différentes et évoluent différemment entre les

deux dates considérées alors que, dans chaque série de données, les prix de 4 biens sur 5

n’ont pas évolué : la médiane, valeur du milieu du marché, est restée la même et indique

une stabilité des prix, tandis que la moyenne a augmenté, indiquant une hausse des prix

de 20%. La médiane représente donc l’évolution des transactions du milieu du marché,

tandis que la moyenne est sensible aux valeurs extrêmes. Cela est valable pour toutes les

grandeurs qui présentent une répartition dissymétrique. Dans le cas du marché immo-

bilier, sujet aux valeurs extrêmes (présence sur le marché de biens exceptionnels), il est

donc préférable d’utiliser les valeurs médianes.

1.2.1

mÉdianeS et moyenneS

17

du Bon usage des statistiques

1.2.2

indiceS et valeurS SouS-jacenteS

1.2.3

Prix au m2 moyen et Prix moyen au m2

Les indices permettent de comparer les évolutions dans le temps de différentes

séries de données. Les valeurs sous-jacentes aux indices, souvent reprises comme « véri-

tés », sont obtenues en appliquant la variation de l’indice à une valeur calculée à la période

de base (moyenne ou médiane). Ainsi, lorsque l’on affirme que « le prix moyen du m2 à

Paris a franchi les 8 000 € », il faut conserver à l’esprit que ce prix n’est ni une médiane ni

une moyenne mais un autre moyen d’illustrer un niveau atteint par l’immobilier parisien.

Il dépend non seulement de l’évolution des prix mais également du référentiel choisi.

Dans le cas des indices Notaires-Insee, le référentiel correspond au prix moyen lors de la

période de base de la série initiale, c’est-à-dire le prix moyen au 4e trimestre 2000.

Autre différence qui échappe souvent : comment agréger des prix au m2 et, de façon

générale, des ratios ? À titre d’exemple, prenons les deux séries suivantes :

aPPartement 1 aPPartement 2

Prix 50 000 € 900 000 €

surFace 10 m2 90 m2

Prix / m2 5 000 € / m2 10 000 € / m2

Nous disposons de deux méthodes pour calculer le prix moyen au m2 de ces deux appar-

tements :

Soit on effectue la moyenne des prix par m², qui donne un résultat de 7 500 €/m2 : cette

méthode donne le même poids à chaque appartement (pondération à l’unité de logement) ;

Soit on divise la somme des prix par la somme des surfaces, le résultat obtenu est alors

de 9 500 €/m2. Cette méthode donne un résultat pondéré par la surface du bien. L’usage à

l’Insee est d’utiliser le second mode de calcul qui présente l’avantage pratique de pouvoir

s’agréger, contrairement au premier.

18


Le marché de l’immobilier étant sujet aux variations saisonnières, l’Insee présente

des séries « brutes » et des séries « CVS », c’est-à-dire corrigées des variations saisonnières.

Ce choix est particulièrement opportun en matière immobilière où les variations infra

annuelles sont importantes. Les données CVS permettent de comparer les évolutions tri-

mestrielles sans que l’interprétation ne soit perturbée par la saisonnalité de l’activité.

Par exemple, l’évolution de l’indice Insee-Notaire du prix des maisons en Ile-de-France

montre une nette hausse au 3e trimestre presque chaque année (cf. graphique ci-après).

De ce fait, la baisse du prix « brut » qui s’ensuit au 4e trimestre peut correspondre, en réa-

lité, à une hausse du prix CVS.

Un rappel élémentaire : un même taux de variation appliqué à des montants diffé-

rents produit des résultats différents. Ainsi un bien d’une valeur de 100 000 € qui connait

une augmentation de 50% vaut désormais 150 000 €. S’il subit ensuite une baisse de 50%,

il ne vaut plus que 75 000 €, soit 25% de moins que sa valeur initiale.

Un autre exemple : le loyer initial d’un bail est fixé à 1 000 €. Une hausse annuelle de 10%

est prévue. Au-delà de la première année, la hausse s’appliquera-t-elle sur le loyer initial

ou le loyer déjà majoré ? Autrement dit, le loyer de la troisième année sera-t-il de 1 200 €

(1 000 € + deux fois 10% de 1 000 €) ou bien de 1 210 € (1 000 € +10% de 1 000 € +10% de

1 100 €) ?

1.2.5

hauSSe et baiSSe de Prix

1.2.4

leS variationS SaiSonnièreS

8,0%

6,0%

4,0%

2,0%

0,0%

-2,0%

-4,0%

-6,0%

-8,0%

1997

03

1997

09

1998

03

1998

09

1999

03

1999

09

2000

03

2000

09

2001

03

2001

09

2002

03

2002

09

2003

03

2003

09

200

4 03

200

4 09

2005

03

2005

09

2006

03

2006

09

2007

03

2007

09

2008

03

2008

09

2009

03

2009

09

2010

03

2010

09

2011

03

2011

09

taux

Brutcvs

19


Les indices Notaires-Insee ont changé de base fin 2011, la base 100 se situant

désormais au premier trimestre 2010. Une base plus récente permet de comparer plus

facilement les évolutions récentes mais rend les comparaisons de longue date plus déli-

cates à interpréter.

Le second graphique décrit l’évolution des mêmes indices que le premier mais en base

100 au premier trimestre 1998. Selon le point de départ choisi, l’allure de la courbe est

différente.

1.2.6

PÉriode de rÉfÉrence

150

125

100

75

50

25

0

1992

1993

199

4

199

5

199

6

1997

199

8

199

9

200

0

200

1

200

2

200

3

200

4

200

5

200

6

2007

200

8

200

9

2010

2011

400

350

300

250

200

150

100

50

199

2

199

3

199

4

199

5

199

6

1997

199

8

199

9

200

0

200

1

200

2

200

3

200

4

200

5

200

6

2007

200

8

200

9

2010

2011

Paris val-de-marne seine-st-denis hauts-de-seine

Paris val-de-marne seine-st-denis hauts-de-seine

20


Les deux graphiques ci-dessous présentent les mêmes résultats. Pourtant, le

second, qui occulte les 150 000 transactions formant le socle du marché, donne une image

plus spectaculaire de la baisse du volume des ventes et tend à montrer un « effondre-

ment » du marché début 2009.

1.2.7

Échelle deS rePrÉSentationS

250 000

200 000

150 000

100 000

50 000

0

t497

à t

398

t49

8 à

t39

9

t49

9 à

t30

0

t40

0 à

t30

1

t40

1 à

t30

2

t40

2 à

t30

3

t40

3 à

t30

4

t40

4 à

t30

5

t40

5 à

t30

6

t40

6 à

t30

7

t40

7 à

t30

8

t40

8 à

t30

9

t40

9 à

t31

0

t410

à t

311

Île-de-France

t497

à t

398

t49

8 à

t39

9

t49

9 à

t30

0

t40

0 à

t30

1

t40

1 à

t30

2

t40

2 à

t30

3

t40

3 à

t30

4

t40

4 à

t30

5

t40

5 à

t30

6

t40

6 à

t30

7

t407

à t

308

t40

8 à

t30

9

t40

9 à

t31

0

t410

à t

311

240 000

230 000

220 000

210 000

200 000

190 000

180 000

170 000

160 000

150 000

Île-de-France

21


« Lies, damned lies, and statistics », la statistique serait-elle « la forme élaborée du mensonge » ?

« Les prix ont augmenté de 5% au 30 juin ». Une telle affirmation peut prêter

à diverses interprétations puisqu’elle condense les diverses difficultés décrites précédem-

ment : s’agit-il de prix médians ou de moyennes, d’indices bruts ou de données corrigées

des variations saisonnières ? À quelle période fait-on référence : le mois, le trimestre, l’an-

née ? Et, à supposer qu’il s’agisse du trimestre, s’agit-il d’une évolution sur un trimestre ou

sur un an ?

Ainsi une lecture ou une analyse trop rapide produit une information lacunaire et erronée.

L’information prend un sens bien différent si elle complétée comme dans l’exemple sui-

vant : « Au 4e trimestre 2008, les prix baissent de 2,3% par rapport au trimestre précédent,

mais l’évolution annuelle reste en hausse de 2,1% en raison des hausses des 3 premiers

trimestres. Et la situation était exactement inverse à l’automne 2009 avec une hausse

trimestrielle de 2,0% et une baisse annuelle de 6,9%. »

Rappelons enfin une autre source fréquente d’erreur : travailler avec des données

de sources différentes.

On évitera d’en conclure, comme l’auteur de la maxime rappelée ci-dessus1, que les statis-

tiques mentent. Seulement, comme tout produit technique, il faut en lire le mode d’emploi

avant usage !

1 rapportée par mark twain et souvent faussement attribuée à disraeli.

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311

2.Évolution deS marchÉS immobilierS dePuiS quinze anS

25

2.1les mArChés immobiliers de douze métropoles frAnçAises en quelques évolutions Clés (1998-2010)cLaire JuiLLard co-directrice de la chaire ville et immobilier de l’université Paris-dauphine

bien que faisant l’objet d’une vaste littérature, le processus de métropolisation est rarement étudié du point de vue de l’immobilier. Pourtant, la métropolisation agit bien sur la dynamique des marchés immobiliers, notamment résidentiels. d’abord, elle représente un facteur de tension en favorisant la concentration des populations, des emplois et des richesses dans un nombre limité de grandes villes. ensuite, elle constitue un facteur de structuration en renforçant, d’un côté l’attractivité résidentielle des villes-centres, de l’autre la dilatation de leur zone d’influence.

26


le double mouvement centripète et centrifuge impulsé par la métropolisation a ceci de particulier qu’il met en relation les marchés immobiliers de territoires toujours plus étendus et hétérogènes. il repose sur la mobilité résidentielle de ménages qui, loin de se distribuer indifféremment dans l’espace, font des choix de localisation qui dépendent au moins de leur appartenance socio-pro-fessionnelle et de leur position dans le cycle de vie. la contrainte de prix est également déterminante. faut-il le rappeler ? elle s’est puissamment renforcée en douze années de trop forte hausse et continue aujourd’hui d’exclure une part croissante de ménages de l’accession à la propriété.

l’ensemble de ces constats invite à dépasser au moins deux types d’analyses : celles qui se focalisent sur les dynamiques des marchés immobiliers les plus centraux indépendamment des logiques territoriales dans lesquels ils s’ins-crivent ; celles qui s’en tiennent à la conjoncture, sans se soucier de l’impact des choix immobiliers sur la différenciation de ses effets dans l’espace.

dans l’étude présentée ici1, il s’est donc agi d’élargir la focale à celle de l’aire urbaine qui, au sens de l’insee, regroupe villes-centres, banlieues et couronnes périurbaines. il s’est aussi agi de relier les dynamiques immobilières aux dynamiques de peuplement de nos métropoles, en l’occurrence la structure des prix à la structure sociale des territoires. l’analyse a porté sur douze des plus grandes métropoles françaises. l’enjeu de la comparaison était de mieux comprendre la manière dont les marchés s’organisent à l’échelle métropolitaine. ceux-ci présentent-ils des dynamiques et des structures communes ou suivent-ils des modèles différents ? la réponse ici autour d’une série d’analyses extraites de l’étude pré-citée.

1 cette étude a été réalisée par l’université Paris-dauphine en partenariat avec le conseil supérieur du notariat et la chambre interdépartementale des notaires de Paris-ile-de-France : cusin F., Juillard c. (2012), Les marchés immobiliers des métropoles françaises. 12 années 1998-2010. 12 villes passées au crible, Paris, Publi.not / editions du notariat, 260 p.

27

Les marchés immoBiLiers de douze métroPoLes Françaises en queLques évoLutions cLés

Paris, Lyon, Marseille-Aix, Lille, Toulouse, Bordeaux, Nice, Nantes, Strasbourg,

Rennes, Montpellier et Orléans : ces douze métropoles2 rassemblent 22,4 millions d’habi-

tants, soit 47% de la population urbaine française. Ce poids global révèle leur rôle dans

l’équilibre sociodémographique et économique du pays. Cependant, chacune y contribue

très inégalement, ce qui, en les différenciant structurellement, différencie le contexte

dans lequel leurs marchés immobiliers évoluent.

D’abord, le poids démographique de ces douze métropoles varie fortement : hors Paris qui,

avec ses 12 millions d’habitants, est sept fois plus peuplée que Lyon, la 2e plus grande aire

urbaine française, le rapport reste de 1 à 5 entre Orléans, la plus petite des aires étudiées

avec 370 000 habitants, et Lyon qui en compte 1 760 000 (figure 1).

Ensuite, si toutes les aires urbaines ont vu leur population croître entre les deux derniers

recensements de la population, elles se différencient, d’une part selon l’ampleur de leur

croissance démographique, d’autre part selon leur dynamique migratoire.

Côté croissance démographique, Toulouse et Lille s’opposent : la première avec une crois-

sance record de +16% d’habitants entre 1999 et 2007, la seconde avec une croissance d’à

2 comme précisé en introduction, ces métropoles sont considérées à l’échelle de l’aire urbaine.

2.1.1

deS marchÉS danS deS contexteS Socio-dÉmograPhiqueS fort diffÉrentS

0 200 kmsource: Insee, Recensement de la population de 2007carte conçue par Paris-Dauphine avec le logiciel Philcarto

Paris

Marseille

Lille

Toulouse

Bordeaux

Lyon

Nice

Nantes

Strasbourg

Rennes

Montpellier

Orléans

(échelle non respectée)

11,8 M.h

1,7 M.h

1,6 M.h

1,1 M.h

1,1 M.h

1 M.h

0,9 M.h

0,7 M.h

0,6 M.h

0,5 M.h

0,5 M.h

0,3 M.h

figure 1les douze aires urbaines d’étude selon leur nombre d’habitants en 2007

28


peine 2% pendant la même période. Entre ces extrêmes, Montpellier (+12%) et Rennes

(+11%) rejoignent la catégorie des métropoles à forte croissance, tandis qu’Orléans (+4%)

et Strasbourg (+5%) appartiennent à la catégorie des métropoles à croissance relative-

ment faible. Quant à Paris, elle voit sa population croître de façon relativement modérée

(+6%), à la manière de l’ensemble de la France métropolitaine et de métropoles de pre-

mier rang telles que Lyon (+7%) et Marseille-Aix (+7%).

Cependant, si l’on distingue les deux leviers de la croissance démographique, la différence

entre les métropoles tient plus à la dynamique migratoire qu’à la dynamique naturelle.

Dans un contexte de métropolisation qui renforce encore la concentration de la popula-

tion dans une poignée de métropoles, cette différence apparaît particulièrement significa-

tive lorsque l’on considère que les migrations sont potentiellement des mobilités au sein

du parc de logement et pour partie, des transactions immobilières.

Côté dynamique migratoire, Toulouse et Lille s’opposent de nouveau : la première avec

un excédent migratoire record de 11% d’habitants (+100 000 habitants entre 1999 et

2007), la seconde avec un déficit de 4% (-50 000 habitants). Derrière Toulouse, on retrouve

Montpellier mais pas Rennes, dont la forte croissance démographique apparaît finale-

ment davantage stimulée par la dynamique naturelle que par la dynamique migratoire.

En revanche, Nice rejoint Toulouse et Montpellier dans la catégorie des métropoles qui

enregistrent un fort excédent migratoire. Suivent, mais plus bas dans la hiérarchie, Lyon

et Strasbourg qui se situent tout juste à l’équilibre en comptant à peine plus d’entrées que

de sorties de leurs territoires (figure 2).

0 200 km

Paris(échelle non respectée)

source: Insee, Recensement de la population de 2007carte conçue par Paris-Dauphine avec le logiciel Philcarto

Marseille

Lille

Toulouse

Bordeaux

Lyon

Nice

Nantes

Strasbourg

Rennes

Montpellier

Orléans

Excédent migratoire

Dé�cit migratoire

Solde migratoire relatif (en %)

Solde migratoire absolu (en nb)

100 000

50 000

20 000

figure 2Soldes migratoires des aires urbaines sur la période 1999-2007

29


Ces constats rappellent combien l’attractivité résidentielle consacre les agglomérations

du Sud-Est et du Sud-Ouest de la France. Le jeu des mobilités résidentielles se fait égale-

ment à l’avantage d’une partie des aires urbaines de l’Ouest mais au détriment des agglo-

mérations situées au nord de la Loire, déficitaires pour la plupart3. Paris s’inscrit bien dans

ce tableau, avec un déficit migratoire qui représente 1,5% de sa population (165 000 per-

sonnes). Elle n’en joue pas moins un rôle unique en France : celui de plaque-tournante

des mobilités. Elle entretient également des échanges excédentaires avec l’étranger, ce

qui, avec son excédent naturel particulièrement élevé (+7% de la population entre 1999

et 2007, soit +825 000 personnes), la range du côté de très grandes métropoles telles que

Londres et New York4.

Enfin, à l’exception d’Orléans, toutes les métropoles étudiées ont en commun une forte

concentration de fonctions supérieures, c’est-à-dire d’activités à fort potentiel de déve-

loppement économique et à contenu décisionnel élevé5. Mais là encore, les disparités ne

manquent pas. Elles s’avèrent même plus accentuées qu’au plan socio-économique. Elles

renforcent le caractère atypique de Paris qui creuse franchement l’écart avec Lyon et Tou-

louse, les deux qui la suivent pourtant dans la hiérarchie des métropoles qui concentrent

le plus de fonctions supérieures. Lyon et Toulouse n’en restent pas moins attractives

pour les catégories supérieures6, contrairement à Marseille-Aix et à Lille qui, d’une part

accusent un rayonnement économique plutôt en retrait relativement à leur poids démo-

graphique, d’autre part enregistrent le plus faible niveau de revenu par ménage, Orléans

comprise (figure 3).

3 alexandre h., cusin F., Juillard c. (2010), « L’attractivité résidentielle des agglomérations françaises. enjeux, mesure et facteurs explicatifs », L’Observateur de l’immobilier du Crédit Foncier, n°76, juillet, p.3-66.4 Louchart P. (2005), « Les dynamiques démographiques, reflet de l’attractivité francilienne », iau, Note Rapide, n°393, septembre.5 van Puymbroeck c., reynard r. (2010), « répartition géographique des emplois. Les grandes villes concentrent les fonctions intellectuelles, de gestion et de décision », Insee première, n°1278, février ; Brunel c. (2011), « un maillage du territoire français. 12 aires métropolitaines, 29 grandes aires urbaines », Insee première, n°1333, janvier.6 collet a., cusin F., Juillard c. (2011), « La mobilité des cadres dans les dynamiques de peuplement des aires urbaines françaises », L’Observateur de l’immobilier du Crédit Foncier, n°79, juillet ; collet a., Juillard c. (2011), « au cœur de la mobilité des cadres : toulouse, Lyon, grenoble, annemasse », L’Observateur de l’immobilier du Crédit Foncier, n°80, octobre.

30


Les marchés immobiliers des métropoles françaises ne sont pas égaux face à la

conjoncture : alors que la flambée des prix qui a marqué les années 1998-2007 a pu lais-

ser croire que tous les marchés immobiliers étaient désormais à l’unisson, les hausses

enregistrées pendant la période ont été nettement plus marquées dans certaines métro-

poles que dans d’autres. De même, si le retournement de conjoncture de 2008 a d’abord

laissé l’impression d’un mouvement univoque, les marchés n’y ont pas réagi de la même

manière.

Entre 1998 et 2007, soit entre le bas et le haut du dernier cycle haussier, non seulement

les évolutions enregistrées dans le collectif sont de plus grande ampleur que dans l’indi-

viduel, mais les écarts sont plus importants entre les métropoles.

Dans le collectif en l’occurrence, les taux de croissance des prix varient du simple au

double, soit de +100% à Strasbourg à +200% à Marseille-Aix. Entre ces extrêmes, Toulouse,

Bordeaux, Nice et Lyon (+180%) devancent Nantes et Montpellier (+170% environ) de 10

points dans la catégorie des métropoles qui enregistrent les plus fortes augmentations ;

Orléans et Rennes ferment la marche, avec des taux de croissance inférieurs de 50 à 80

points (figure 4).

2.1.2

deS marchÉS inÉgaux face à la conjoncture

source: Insee, Recensement de la population de 2007carte conçue par Paris-Dauphine avec le logiciel Philcarto

Poids relatif élevé (12% CFM 1

Poids relatif moyen (9,5% < CFM >1

Faible poids relatif (CFM 9,5%)

Poids relatif des CFM

Nombre de CFM

90 000

30 000

15 000

0 200 km

1. Radiographie des douze aires urbaines à l’étude

Carte 1.2 :

Paris

Lyon

Marseille

Lille

Toulouse

Bordeaux

Nice

Nantes

StrasbourgRennes

Montpellier

Orléans

(échelle non respectée)

Cadres des fonctions métropolitaines (CFM) dans les aires urbaines en 2006

4

2

figure 3cadres de fonctions métropolitaines dans les aires urbaines en 2006

31


Après 2007, les évolutions sont cette fois plus significatives dans l’individuel. Au point le

plus critique du retournement de conjoncture, entre 2007 et 2009, elles suivent partout

une tendance à la baisse mais s’avèrent plus ou moins prononcées ici ou là. Elles dis-

tinguent deux catégories de métropoles : d’une part les métropoles qui, comme Rennes

(-13%), Paris (-12%), Strasbourg (-12%), Lyon (-11%), Nantes (-11%), Orléans (-11%), Tou-

louse (-10%) et Nice (-10%), enregistrent une baisse de prix de 10% et plus ; d’autre part,

les aires qui, comme Montpellier (-5%), Marseille-Aix (-7%), Lille (-7%) et Bordeaux (-9%),

enregistrent moins de 10% de baisse (figure 5).

250

200

150

100

50

0

Par

is

Lyon

aix

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éans

200

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0

Par

is

Lyon

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Lille

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str

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tpel

lier

orl

éans

figure 4Évolution du prix médian des appartements entre 1998 et 2007 dans les aires urbaines (en %)

Source : données bien et Perval - traitements Paris-dauphine

figure 5Évolution du prix médian des maisons entre 1998 et 2007 dans les aires urbaines


32


Ces deux catégories regroupent chacune des métropoles qui ont suivi des évolutions

d’ampleur différente pendant le dernier cycle haussier. Dans la première en particulier,

Nice (+170% entre 1998 et 2007) et Toulouse (+160%) côtoient Strasbourg (+100%) et

Orléans (+110%). La sensibilité au retournement conjoncturel paraît donc déconnectée

des rythmes de croissance des prix suivis pendant la flambée. Elle l’est aussi des niveaux

de prix atteints en 2007.

une décennie de flambée des prix qui redistribue les rôles

Les écarts de croissance enregistrés ont modifié la hiérarchie des métropoles fran-

çaises selon leur niveau de prix. Cette modification s’est essentiellement opérée entre

1998 et 2007, plutôt qu’après le retournement de 2008. Elle est plus sensible dans le col-

lectif (figures 6 et 7)7.

Du côté des métropoles qui ont gagné des rangs dans le collectif, Lyon, Marseille-Aix et

Toulouse frappent par l’évolution suivie. En effet, celles-ci sont passées d’un niveau de

prix qui les plaçait en bas de la hiérarchie en 1998, à égalité avec Orléans, à un niveau

de prix qui les positionne en haut de la hiérarchie en 2007, après Paris et Nice. Montpel-

lier les rejoint dans la catégorie des métropoles de province les plus chères. En revanche,

7 Paris, nice et nantes sont les seules métropoles à n’avoir pas changé de rang et n’apparaissent donc pas dans les figures 6 et 7.

2.1.3

quand leS ÉvolutionS de Prix redÉfiniSSent la hiÉrarchie deS mÉtroPoleS

figure 7Évolution de la hiérarchie des aires urbaines selon le prix des appartements entre 1998 et 2010, aires qui perdent des rangs


123456789

101112

montpellierLyonmarseille-aixtoulouseBordeaux

1998 2007 2010

123456789

101112

strasbourgrennesLilleorléans

1998 2007 2010

figure 6 Évolution de la hiérarchie des aires urbaines selon le prix des appartements entre 1998 et 2010, aires qui gagnent des rangs

33


Bordeaux reste en deçà. Ses prix partant du plus bas niveau enregistré en 1998, leur taux

de croissance record n’a pas suffi au rattrapage.

À l’inverse, Strasbourg, Rennes et Orléans sont descendues significativement dans la hié-

rarchie des prix. En particulier, Strasbourg est passée du statut de métropole la plus chère

de province en 1998 après Nice, au statut de métropole la moins chère en 2007 avant

Orléans. Quant à Orléans justement, alors qu’elle se signale en 1998 par un niveau de prix

à la hauteur des plus grandes métropoles régionales, elle descend en 2007 au plus bas de

la hiérarchie.

La province rattrape-t-elle vraiment Paris ?

Dans le collectif, l’aire urbaine de Paris frappe par le maintien de sa très nette

avance sur la province en termes de niveau de prix et cela, malgré un taux de croissance

parmi les plus bas entre 1998 et 2007 (+135%). Les évolutions de très grande ampleur

qui ont touché la plupart des métropoles de province n’y ont rien fait : Paris reste très lar-

gement au sommet de la hiérarchie au point haut du dernier cycle haussier. Le niveau de

ses prix continue même d’apparaître totalement déconnecté des autres marchés d’agglo-

mération. Contrairement à l’idée répandue, la flambée des prix n’a donc pas autorisé la

province à « rattraper » Paris. Il aurait fallu pour cela que les prix quadruplent dans les

aires qui, comme Strasbourg et Rennes, affichaient les prix les plus élevés en 1998 ! Et

même dans les cas où l’écart de prix s’est réduit, le rapport reste de plus de 1 à 1,5 en 2007,

comme entre Lyon (2 500 €/m2)8, Marseille-Aix (2 590 €/m2), Toulouse (2 460 €/m2), Mont-

pellier (2 500 €/m2) et Paris (4 090 €/m2).

Par contraste avec Paris, les onze métropoles de province affichent en 2007 des prix qui

apparaissent comparables dans le collectif (2 200 à 2 600 €/m2). Seules Nice et Orléans se

distinguent véritablement : Nice (3 610 €/m2), en approchant les prix parisiens ; Orléans,

à l’opposé, en tombant sous la barre des 2 000 euros. Cependant, non seulement les évolu-

tions enregistrées en Province ont bien redéfini l’ordre des métropoles dans la hiérarchie

des prix, mais elles ont accru les écarts de prix entre les métropoles qui en occupent à

présent les positions extrêmes.

Dans l’individuel, l’aire urbaine de Paris (288 200 € par unité) ne se situe plus qu’à la

3e place de la hiérarchie en 2007. Entre le bas et le haut du dernier cycle immobilier, elle

a même été dépassée par Marseille-Aix (300 000 €) et presque rattrapée par Montpellier

(275 800 €). Au-dessus, Nice arrive largement en tête, avec des prix en très forte progres-

sion (+170%) et déconnectés des autres marchés métropolitains (+150 000 euros au mini-

mum). Entre 1998 et 2007, elle a même creusé l’écart avec toutes les métropoles, Paris

comprise.

8 L’ensemble des prix indiqués dans cette section sont des prix médians.

34


Les métropoles étudiées se différencient sensiblement du point de vue de la struc-

ture de leur marché, c’est-à-dire de la variation des prix immobiliers dans leur territoire.

Trois modèles en ressortent : les modèles « centre-périphérique », « inversé » et « intermé-

diaire » (figures 8 et 9).

viLLe-centre BanLieue PériurBain

Paris réf. -42 -51

Lyon réf. -17 -27

marseille-aix réf. 8 54

Lille réf. -18 -39

toulouse réf. -8 -31

Bordeaux réf. -18 -21

nice réf. 14 -31

nantes réf. -18 -13

strasbourg réf. -7 -6

rennes réf. 0,4 -6

montpellier réf. 4 38

orléans réf. -9 -23


Paris réf. -70 -75

Lyon réf. -26 -38

marseille-aix réf. -2 8

Lille réf. 6 27

toulouse réf. -4 -18

Bordeaux réf. -11 -27

nice réf. 9 -40

nantes réf. -12 -26

strasbourg réf. 9 -8

rennes réf. -2 -26

montpellier réf. 15 5

orléans réf. -1 -12

2.1.4

Structure deS marchÉS : leS Prix diminuent-ilS Partout avec l’Éloignement au centre ?

figure 8Écarts de prix constatés en banlieue et en périurbain par rapport au centre en 2007 (en %), appartements


figure 9Écarts de prix constatés en banlieue et en périurbain par rapport au centre en 2007 (en %), maisons


35


Dans le modèle « centre-périphérie », les prix baissent avec l’éloignement au centre. C’est

le cas, dans le collectif comme dans l’individuel, à Paris, Lyon, Toulouse, Bordeaux, Nantes

et Orléans.

L’aire urbaine de Paris constitue une version extrême de ce modèle, du fait du puissant

effet de frontière qui sépare la ville intra-muros de sa banlieue. Sous cet effet d’ailleurs

accentué au terme de la période de flambée, la banlieue affiche globalement une décote

de 40% dans le collectif et de 70% dans l’individuel relativement aux prix enregistrés dans

le centre. La grande taille de la banlieue parisienne explique en partie cet écart, même si

celui-ci apparaît déjà très significatif entre Paris intra-muros et ses communes limitrophes.

La différence qui déconnecte les prix de l’aire urbaine de Paris des prix affichés en pro-

vince se fait essentiellement au centre de la métropole et pas forcément à sa périphérie,

dont les prix peuvent même apparaître inférieurs à ceux de certaines aires, comme Mar-

seille-Aix, Nice et Montpellier. Il faut dire que ces aires n’ont pas la même structure de prix :

tandis que Marseille-Aix et Montpellier ont une structure « inversée » (modèle 2), Nice a

une structure de type « intermédiaire » (modèle 3).

Selon le modèle « inversé », les prix augmentent avec l’éloignement au centre et atteignent

donc leur maximum dans le périurbain. La structure des prix qui en ressort rappelle celle

de nombreuses villes américaines dont les centres sont moins valorisés que certaines

communes résidentielles périphériques. Son existence souligne que l’étalement urbain

ne peut pas s’interpréter partout comme un mécanisme de refoulement des populations

les plus modestes vers la périphérie.

C’est à Marseille-Aix que cette structure est la plus marquée. En particulier, les apparte-

ments en 2007 affichent +8% en banlieue par rapport au centre, et surtout +54% dans le

périurbain.

Selon la structure de type « intermédiaire », la zone la plus valorisée est la banlieue. Nice

est le cas le plus archétypique de ce modèle. En 2007 en particulier, la banlieue y est 14%

plus chère que la ville-centre. La couronne périurbaine de Nice, où peu de transactions

sont enregistrées, accuse une décote de -31% pour les appartements et de -40% pour les

maisons par rapport aux prix de la ville-centre. Il faut dire que Nice constitue plus une

conurbation qu’une ville-centre entourée de communes de banlieue. En outre, parmi les

villes faisant partie de cette conurbation, certaines, comme Cannes, ont une attractivité

qui leur est propre, ce qui les valorise au plan immobilier.

36


Les structures de prix identifiées parmi les 12 métropoles étudiées reflètent des

structures sociales différentes. D’abord, le modèle « centre-périphérie » rappelle combien

de nombreuses villes-centres sont aujourd’hui spécialisées dans l’accueil des catégories

supérieures. Paris en constitue l’exemple le plus emblématique, et cela même si sa ban-

lieue attire une part croissante de cadres sous l’effet de la flambée des prix.

Ensuite, le modèle « inversé » rappelle, d’une part, l’existence même de suburbs résiden-

tiels, d’autre part, le caractère parfois tardif du processus de valorisation qui contraire-

ment au modèle nord-américain concerne finalement la plupart de nos centres anciens.

L’illustration la plus nette de ce double phénomène est donnée par Marseille-Aix dont le

périurbain constitue sans ambiguïté l’espace privilégié des catégories supérieures, tandis

que sa ville-centre, encore récemment très populaire, se caractérise par une relative mixité

sociale et que sa banlieue concentre plus particulièrement des catégories inférieures.

Les marchés immobiliers suivent donc une dynamique qui n’est pas étrangère aux

logiques de peuplement des territoires. Cependant, ils impulsent à leur tour des dyna-

miques qui accentuent les phénomènes de polarisation sociale qui découlent de l’évo-

lution du peuplement de nos métropoles. L’accroissement de la sélectivité des marchés

immobiliers apparaît en cause. Il résulte, en général, de la flambée des prix, et en particu-

lier d’un double mouvement d’étirement vers le haut et de réduction de la dispersion des

prix. Depuis 1998 en l’occurrence, ce sont les prix des segments les moins valorisés qui ont

le plus augmenté, laissant les ménages les plus modestes le plus durement confrontés à

l’alourdissement de la contrainte de prix (figures 10 et 11).


d1 d9 d1 d9 d1 d9

Paris 221 136 160 109 165 106

Lyon 243 158 221 153 210 145

marseille-aix

310 179 223 167 257 182

Lille 175 137 168 125 nc nc

toulouse 249 149 253 145 nc nc

Bordeaux 243 160 206 160 nc nc

nice 231 161 215 157 195 201

nantes 198 138 174 166 nc nc

strasbourg 105 107 112 102 99 116

rennes 126 114 129 104 235 92

montpellier 217 151 306 169 186 150

orléans 123 96 165 105 nc nc

2.1.5

derrière la Structure deS Prix, la Sociologie deS territoireS

figure 10Évolution des 1er et 9e déciles de prix des appartements entre 1998 et 2007


37



d1 d9 d1 d9 d1 d9

Paris 335 192 150 120 152 113

Lyon 216 119 176 120 219 138

marseille-aix

238 116 244 125 334 200

Lille 303 175 234 136 231 123

toulouse 207 160 172 121 338 146

Bordeaux 222 138 180 128 293 144

nice 179 231 183 194 219 172

nantes 176 134 166 134 286 117

strasbourg 98 79 138 96 171 89

rennes 143 104 149 104 221 111

montpellier 188 133 168 130 266 155

orléans 106 95 130 91 181 112

figure 11Évolution des 1er et 9e déciles de prix des maisons entre 1998 et 2007


39

2.2l’indiCe et le territoire : à lA reCherChe d’un indiCe spAtiAlanne LaFerrèrechercheur associé au centre de recherche en économie statistique

le travail présenté ici prend pour point de départ deux questions intuitivement simples. la première est toute naturelle. est-il possible de construire un indice spatial à partir des mêmes données et de la même méthode que celles des indices temporels notaires-insee ? la seconde question lui est liée. Si l’on s’intéressait aux valeurs comparées des localisations, serait-il possible de séparer, à partir de l’observation du prix global d’un bien, ce qui relève du prix de la structure bâtie et du prix du terrain ? acquérir un logement, c’est acquérir aussi bien une surface habitable, des prestations, qu’une localisation. or les indices notaires-insee mesurent pour l’instant l’évolution temporelle des prix d’un panier de logements de caractéristiques données, répartis sur l’ensemble du territoire. l’une des caractéristiques importantes d’un logement est sa localisation.

40


définir des indices spatiaux reviendrait à comparer la valeur d’un logement-type ou d’un panier de logements-type, d’un endroit du territoire à l’autre. de tels indices présentent une grande utilité en particulier par exemple pour l’étude des parités de pouvoir d’achat, des choix de mobilité résidentielle, ou de l’équilibre entre salaires, prix, coûts de transport, aménités, ou encore taxation.

distinguer le prix du bâti de celui de la localisation peut présenter un intérêt comptable – la terre ne se déprécie pas, le bâti est un bien durable qui se déprécie – que ce soit en comptabilité privée ou en comptabilité nationale, ou pour étudier par exemple les effets d’une nouvelle infrastructure de transport sur les prix locaux.

Le calcul des indices Notaires-Insee est basé sur l’estimation de modèles dits hédo-

niques. Ils font l’hypothèse que le prix global d’un logement se décompose de façon addi-

tive selon ses différentes caractéristiques. Ces modèles sont estimés au niveau de zones

supposées homogènes. Les sous-produits naturels de ces modèles sont les valeurs esti-

mées d’une maison de référence dans chaque zone. Nous cherchons donc à savoir s’il est

possible de calculer des indices spatiaux en aménageant à la marge ce qui est fait pour les

indices temporels.

Le modèle simplifié estimé ici est celui du prix des maisons. La maison de référence a deux

niveaux, est d’époque de construction inconnue, et comprend une salle de bain. L’année

considérée est 2007 et le modèle est estimé séparément pour l’Ile-de-France et la pro-

vince. Les zones géographiques retenues à titre d’exemple sont la région, le département

et des zones un peu inférieures au département en Ile-de-France. Ces zones pourront être

plus fines à l’avenir pour des résultats plus pertinents. Nous supposons que le prix d’une

maison se décompose de la façon suivante :

Prix = aZ HZ + bZTZ + ΣciZXiZ + eZ , Où H est la superficie du logement (en m2), T est la superficie du terrain (en m2), Xi un vec-

teur de caractéristiques i de la maison, dont sa date de construction. Toutes ces variables

sont croisées avec Z, une variable indicatrice de la zone (région, département...). Les para-

mètres inconnus aZ, bZ, ciz sont estimés à partir des données recueillies dans les bases

notariales.

L’indice spatial en ile-de-France

Les prix estimés de la maison de référence sont présentés en figures 1 et 2. En

petite couronne, la hiérarchie traditionnelle des prix entre départements est à peu près

conservée. Les prix les plus élevés étaient observés dans les Hauts-de-Seine, puis dans le

Val-de-Marne et enfin en Seine-Saint-Denis. Mais notons que Montreuil est plus cher que

Ivry ou Vitry-sur-Seine.

2.2.i

un indiceSPatial

41

L’indice et Le territoire : à La recherche d’un indice sPatiaL

En grande couronne, la hiérarchie des zones va de Versailles et Saint-Germain-en-Laye

(Yvelines) à Meaux ou Melun en Seine-et-Marne.

Si l’on considère l’ensemble de la région Ile-de-France, on observe que petite et grande

couronnes s’interpénètrent en termes de prix, la distance au centre n’étant pas le seul

critère de coût d’une maison.

(92) rueil-malmaison Boulogne Billancourt

(92) asnières-sur-seine

(92) issy-les-moulineaux

(92) colombes nanterre

(92) montrouge

(94) nogent Fontenay-sous-Bois

(94) saint-maur-des-Fossés

(94) villejuif vincennes charenton-le-Pont

(93) montreuil

(94) créteil maisons-alfort

(94) champigny-sur-marne

(93) rosny-sous-Bois villemomble

(93) noisy-le-grand

(94) ivry vitry-sur-seine

(93) aulnay-sous-Bois

(93) Pantin

(93) aubervilliers epinay-sur-seine

0 100 200 300 400 500 600 700 800 900

en milliers d’euros

(78) versailles

(78) saint-germain-en-Laye

(78) environs de versailles

(95) argentueil

(91) massy

(91) evry

(95) sarcelles

(78) elancourt rambouillet

(95) Franconville

(77) chelles Pontault-combault

(91) corbeil essonne

(77) Fontainebleau

(77) meaux melun

0 100 200 300 400 500 600 700 800 900


figure 1

figure 2

42


L’indice spatial par région (hors ile-de-France)

La figure 3 présente les prix estimés moyens de la même maison de référence, pour

les différentes régions de France. Une hiérarchie nette se dessine avec la région PACA en tête,

suivie de Rhône-Alpes et à l’autre extrémité la région Champagne-Ardenne et le Limousin.

0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 500

Provence-alpes-côte-d’azur

rhône-alpes

Languedoc

alsace

aquitaine

midi-Pyrénées

Pays de la Loire

Bretagne

haute-normandie

Picardie

centre

nord-Pas-de-calais

Poitou-charentes

Bourgogne

Lorraine

Basse-normandie

Franche-comté

auvergne

champagne-ardenne

Limousin


figure 3

43


carte des indices spatiaux par département

Le même exercice répété au niveau du département confirme que le Sud-Est de la

France, la région de Toulouse, les côtes et les régions frontalières (Bas-Rhin et Haut-Rhin),

présentent les indices spatiaux les plus élevés suivis des Alpes, de l’Ile-de-France, d’une

partie de la Bretagne et de la côte atlantique. Le centre de la France en revanche présente

de faibles indices spatiaux. Si on donne l’indice 1 à la Creuse, département au prix le plus

faible, l’indice est à 2,01 dans le Loiret, 2,08 dans l’Ain, 3,02 dans le Rhône, et on atteint 4,10

dans le Var, et 4,93 dans les Alpes-Maritimes, soit un écart de 1 à 5 entre les moyennes des

départements extrêmes de province. Mais on atteint l’indice 7,31 dans les Hauts-de-Seine,

soit un écart de plus de 1 à 7 pour la « même » maison (figure 4).

Le même exercice a été réalisé par unités urbaines sur les années 2000 et 2007. Les uni-

tés urbaines sont ici ordonnées selon leur prix estimé en 2007. En appliquant l’indice

Notaires-Insee de la zone au prix estimé de l’année 2000, on pourrait s’attendre à retrou-

ver le prix estimé 2007. Or le graphique fait apparaître d’importantes différences, ce qui

met en évidence la nécessité d’une réflexion plus poussée pour réconcilier indices spa-

tiaux et indices temporels (figure 5).

figure 4

carte des indices spaciaux

par département

PRIX ESTIMÉ MAISON 2007

92

672

93325

94413

750672

92

29 22

5635 53

50 14

61

27

76

72

4944

8579 86

37

36

41

45

28

7895

7791

60

80

6259

0208

51

10

89

55 57

54 67

6888

70 9

52

21

39

25

71

5818

1716

2387

037401

3873

431519

2433

4746

1248

07 26 05

040684

13 83

30

34

11

8140

64

32

65

31

82

09

66 2 b

2 a

0

0

453

376309

242215

217195

243238

237

247

183

241

133

244147

146149

193

152130

155

158

172232

198167

141

222130

141

204123 143

92

166 173277

191 328

138137

122

107121 108

135112166

166 186142213 174

174

168

207106120147

147184144124200

190

145158120

176 298380

257

304203

112

219163

181105178

114131

147

170

174

171

154

186139

694263

44


mesure de l’indice spatial par unité urbaine (2000 et 2007)

L’indice spatial estimé ici mesure le prix d’une localisation qui incorpore, outre la

valeur du terrain, l’effet de différentes variables de qualité des maisons qui sont omises

des modèles parce que non observées par les notaires, et qui peuvent être liées à la loca-

lisation. Ce prix incorpore aussi les variations locales du coût de construction, si par

exemple à caractéristiques données une maison de montagne est plus chère qu’une mai-

son de plaine. À partir de ce constat, nous nous sommes posé une seconde question : est-il

possible de séparer le coût du terrain du coût de la structure à partir de l’observation du

seul prix total et de son évolution dans le temps ?

Ce coût du terrain qui capitalise les aménités locales, le climat, la proximité des réseaux,

de l’emploi, des écoles, l’environnement, n’est véritablement observé qu’au moment de

l’achat d’un terrain nu pour construire une maison neuve ou pour lotir.

Le prix total d’une maison donnée se décompose alors comme suit à la date 0 :

Prix0 = a0H+b0T,où H est toujours la superficie de la maison, T la superficie du terrain (en m2), a

0 le prix/

m2 du bâti à la date 0, et b0 le prix/m2 du terrain à la date 0. En général pourront être

observés à cette date H, T, Prix0

et b0. Il est donc possible de calculer a

0 au moment même

de l’opération, ainsi que la part du terrain dans le coût total. Ensuite à une date ultérieure

la décomposition à partir de l’observation du prix de revente du bien est plus délicate. On

peut envisager plusieurs méthodes. Si on connaît a, le prix/m² d’un terrain nu en tous

points comparable, on peut en tirer b (méthode du « terrain nu »). Si on connaît b, un coût

de construction/m², on peut en tirer a (méthode du « coût de construction »).

2.2.2

SÉParer le Prix du terrain?

figure 5Évolution comparative des indices spatiaux par unité urbaine en 2000 et en 2007

1,08

1,06

1,04

1,02

1,00

0,98

0,96

0,94

0,92

0,90

mau

beug

e

rou

en

val

enci

enne

s

cal

ais

nan

tes

Bét

hune

toul

on

dun

kerq

ue

sai

nt-n

azai

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dou

ai-L

ens

mar

seill

e-a

ix

mon

tpel

lier

Lille

tour

s

rei

ms

Bor

deau

x

cle

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d-Fe

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d

dijo

n

Bre

st

orl

éans

nan

cy

ren

nes

toul

ouse

Lyon

gre

nobl

e

sai

ns-m

arti

n-de

-cra

u

nic

e

2007 2000 2000 actualisé

45


Autre possibilité, émettre une hypothèse sur la façon dont la valeur de la structure évo-

luera dans le temps. En admettant que le prix du terrain ne se dévalue pas, sauf cas excep-

tionnel, la construction se dévaluera, elle, selon un taux a donné de dépréciation linéaire

en fonction du temps. On a :

Prixt = a0 (1-αtH)+bt Tqui permet d’estimer b

t . L’observation de ventes successives du même bien permettrait

aussi d’extraire bt.

Enfin, dernière méthode, qui est celle que nous testons ici, reprendre l’équation hédo-

nique utilisée pour établir les indices temporels et interpréter az, b

z et c

z comme les prix

marginaux au m2 du bâti et du terrain.

Prix = az H * Z + b

zT* Z + Σc

izX

i * Z + e

z (modèle 1),

avec les mêmes notations.

Modèle 1 que nous comparons aussi au modèle 2 plus simple suivant :

Prix = az H * Z + b

zT* Z + e

z (modèle 2)

qui ne fait pas intervenir les caractéristiques des maisons autres que la superficie. Nous

testons aussi l’hypothèse de dépréciation ou appréciation différentielle des terrains et des

structures. S’il est vrai que le bâti se déprécie et non le terrain, une estimation de ce modèle

séparément pour chaque génération de maison selon leur date de construction, devrait

montrer une part du terrain en augmentation par rapport à celle du bâti au fil du temps.

en ile-de-France

Pour la région Ile-de-France (figure 6), le prix du m2 de structure en 2007 attein-

drait 2 174 euros le m2 en Seine-et)Marne et 4 513 euros le m2 dans les Hauts-de-Seine. Les

prix du terrain seul semblent cependant faibles : 6 euros du m2 en Seine-et-Marne, un peu

plus de 100 dans les Hauts-de-Seine et 74 en Val-de-Marne. On observe bien une augmen-

tation du prix du terrain d’un département à l’autre, mais l’ordre de grandeur du prix au

m² semble peu vraisemblable.

Il est possible qu’une estimation conduite à un niveau géographique plus fin permette

d’obtenir de meilleurs résultats.

figure 6estimation des prix/m2 de la structure et du terrain (Île-de-france)

100

90

80

70

60

50

40

30

20

10

0

7000

6000

5000

4000

3000

2000

1000

0seine et marne

yvelines essonne val d’oise val-de-marne

seine st denis

hauts de seine

2174

3280

2503 2551

3360

2317

4513

6

1823

38

74

€/m

2 ou

%

Prix/m2 structure Prix/m2 terrain Part du terrain Prix/100

46


en province

La même estimation des prix de la structure et du terrain par région (hors Ile-

de-France) conduit à un prix du m2 de structure qui va de 1 000 euros du m² en Limou-

sin, 1 500 en Haute-Normandie, un peu moins de 2 000 en Alsace, à 3 000 euros du m² en

région PACA (figure 7). En revanche le prix estimé du m2 de terrain est parfois nul voir

négatif ce qui pose à nouveau la question de la validité de ce modèle.

Les résultats (non reportés ici) obtenus selon le modèle 2 (sans contrôler les caractéris-

tiques des maisons) sont très voisins.

en fonction de l’ancienneté du logement

Une tentative d’estimation de la part du terrain dans le coût du logement selon

la date de construction (figure 8) ne fournit pas les résultats escomptés. On s’attendrait

à observer une croissance de la part du terrain des maisons les plus anciennes aux plus

récentes. Mise à part la région Rhône-Alpes pour laquelle la part du coût du terrain aug-

mente avec l’ancienneté du bien, ce qui est compatible avec un vieillissement de la struc-

ture (passant en l’occurrence de 1 à 4%), les résultats sont là encore peu concluants.

figure 7 estimation des prix/m2 de la structure et du terrain (province)

aqu

itai

ne

Poi

tou-

cha

rent

es

Pay

s de

la L

oire

Bre

tagn

e

Bas

se-n

orm

andi

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aine

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as-d

e-c

alai

s

Fra

nche

-com

té

rhô

ne-a

lpes

Lang

uedo

c

Pa

ca

3500

3000

2500

2000

1500

1000

500

0

30

25

20

15

10

5

0

€/m

2 st

ruct

ure

€/m

2 ou

%

Prix/m2 structure Prix/m2 terrain Part du terrain

47


De nos deux intuitions de départ, le calcul d’indices spatiaux et l’estimation de la

part du terrain dans la valeur d’une maison, seule la première semble prometteuse. Sous

réserve de parvenir à réconcilier indices spatiaux et indices temporels et de travailler

sans doute dans les mêmes zones de prix homogènes des indices temporels (soit 200 à

300 zones, auxquelles il faudrait peut-être ajouter les quartiers pris en compte dans les

modèles), il semble possible à relativement court terme de systématiser les comparaisons

de niveau de prix déjà effectuées par le notariat. En revanche, il est plus délicat d’extraire

le prix du terrain du prix global d’un logement. Le travail pourrait sans doute avantageu-

sement être complété par les informations dont dispose le notariat sur les transactions de

terrains à bâtir.

2.2.3

concluSion

figure 8 Part du terrain selon la date de construction

logements les plus récents (après 1992)

logements moins récents (1981-1992)

logements avant 1948

7

6

5

4

3

2

1

0

cha

mpa

gne-

ard

enne

Pic

ardi

e

hau

te-n

orm

andi

e

cen

tre

Bas

se-n

orm

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Bou

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Fra

nche

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la L

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Bre

tagn

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Poi

tou-

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rent

es

aqu

itai

ne

mid

i-P

yrén

ées

Lim

ousi

n

rhô

ne-a

lpes

auv

ergn

e

Lang

uedo

c

Pa

ca

49

34 à 49% des personnes interrogées au cours des trente dernières années (source credoc) ont déclaré que leurs dépenses de logement constituent une « lourde charge », une « très lourde charge » voire une « charge à laquelle ils ne peuvent faire face ». en effet, sur cette même période, le prix réel des logements anciens a été multiplié par deux (en euros constants), tandis que les loyers réels progressaient de 30% (source caS). dans ce contexte, il nous a semblé légitime de nous interroger sur les raisons de ce constat. nous nous pencherons sur les éléments constitutifs du prix de revient d’un logement neuf, de son coût de construction et enfin nous évaluerons l’impact des nouvelles normes sur ces différents coûts.

2.3le Coût des nouvelles normesJean-Pierre Bardysous-directeur de la qualité et du développement durable dans la construction, dgaL/dhuP

50


Le prix d’un logement est la somme du prix du bâti et de celui du foncier. Dans le

prix du bâti, il convient de distinguer le coût de construction des différents honoraires

(frais d’ingénierie, promoteurs, notaires, assurances, marges).

En 2010, les éléments constitutifs du prix de revient d’un logement étaient : coûts de

construction (52%), foncier (17%), honoraires (ingénierie, promoteurs, notaires, assu-

rances, etc., 22%) et les marges (9%) (source : Fédération française du bâtiment).

Sur la période 1990 à 2007 (cf. graphique ci-après), le prix des logements neufs a aug-

menté bien plus rapidement que le coût de la construction : alors que la hausse annuelle

est de l’ordre de 5,9% pour le prix des maisons, de 5,5% pour le prix des appartements,

celle du coût de construction est seulement de l’ordre de 3,4%.

2.3.1

ÉlÉmentS conStitutifS du Prix de revient d’un logement

240

220

200

180

160

140

120

100

80

Base 100 en 1990

source : insee

199

0

199

1

1992

1993

199

4

199

5

199

6

1997

199

8

199

9

200

0

200

1

200

2

200

3

200

4

200

5

200

6

2007

Prix des maisonsPrix des appartements (au m2)coût de la construction

51

Le coût des nouveLLes normes

évolution des coûts des éléments constitutifs du coût de construction sur les dix dernières années (source indice Bt01)

Les coûts de construction peuvent se répartir de la façon suivante : coût des maté-

riaux, salaires et charges, matériel, transports, énergie, frais divers (les marges sont ici

intégrées dans les différentes rubriques).

Postes répartition évolution sur les 10 dernières années

matériaux 43 % + 71 %

Salaires et charges 32 % + 39,7 %

matériel 4 % + 22,2 %

transports 3 % + 28,2 %

Énergie 3 % + 60 %

frais divers 15 % + 9,7 %

bt 01 100 % + 43,3 %

S’il est difficile d’identifier un seul élément principalement responsable de l’augmenta-

tion du coût de construction, notons que les coûts de l’énergie forment une part margi-

nale mais ont fortement évolué lors des 10 dernières années (60%).

Il est déterminant de bien distinguer les normes non réglementaires des réglementa-

tions techniques issues de la puissance publique. Souvent un amalgame est réalisé entre

ces deux types textes. Les normes non réglementaires (par exemple, les documents tech-

niques unifiés de mise en œuvre des produits de construction) résultent d’un consensus

entre professionnels et acquièrent un caractère quasi-obligatoire du fait des responsabili-

tés engagées par une entreprise ne respectant pas ces normes.

a) normes réglementaires

Parmi les réglementations techniques pouvant avoir un impact sur le coût de la construc-

tion, citons les réglementations thermiques, la réglementation sismique qui ne s’applique

que dans une partie du territoire française, ou encore la réglementation relative à l’ac-

cessibilité des personnes handicapées. Il a été évalué, que le surcoût cumulé des régle-

mentations introduites entre 1990 et 2005 (sismique, acoustique, thermique, électricité)

s’élevait à 2,7% du prix des maisons (hors terrain) et 3,8% du prix des immeubles collectifs

(hors terrain) (source CSTB, 2005).

Cette question du coût étant de plus en plus sensible, une évaluation systématique de

l’impact de chaque nouvelle réglementation technique a été mise en place.

2.3.2

Évaluation de l’imPact deS nouvelleS normeS

52


b) un exemple de la rt 2012

Outre le surcoût lié au matériau lui-même, le surcoût lié à l’application de la RT

2012 a été estimé sur la base des descriptifs de bâtiments réels, en cours de construction

ou déjà construits et de milliers de simulations réalisées par des bureaux d’études experts

de l’application de la réglementation thermique. Ce surcoût est estimé entre 5 à 7,5% à

l’horizon 2013.

Les premières réalisations de bâtiments BBC permettent d’observer une diminution pro-

gressive de ces surcoûts. En effet, certains maîtres d’ouvrages de bâtiments tertiaires ou

résidentiels affirment déjà que leurs opérations n’ont pas engendré de surcoûts. L’offre

croissante de produits de construction de plus en plus performants, la généralisation de

l’optimisation des dispositions constructives mises en œuvre et, de manière générale les

effets d’apprentissage devraient confirmer cette tendance.

Enfin, l’application de la réglementation thermique augmente certes le coût à la construc-

tion, mais une évaluation à long terme fait apparaître que l’investissement est rapide-

ment rentabilisé : le gain sur 20 ans est estimé à 5 000€ en habitat collectif et 15 000€ en

individuel, sur la base d’une augmentation de 3 à 4% par an du coût de l’énergie.

c) normes non réglementaires

L’impact de ces normes sur le coût de construction est encore largement méconnu

aujourd’hui, aucune évaluation systématique n’étant faite.

La forte contribution du coût de foncier dans le prix de revient d’un logement ainsi

que l’augmentation de nombreux paramètres constitutifs du coût de la construction non

liés aux nouvelles réglementations, font des nouvelles normes un facteur secondaire de

l’augmentation des coûts. Dans les prochaines années, la mise en place d’une évaluation

systématique de l’impact des nouvelles réglementations permettra d’affiner les résultats

obtenus.

2.3.3

concluSion

55

2.4ACCession à lA propriété et AugmentAtion des prix et des loyers depuis vingt Ans : impACt sur les ménAges

catherine rougerie,chef de la division logement, insee

56


Cette étude s’appuie sur les enquêtes Logement de 1984, 1996 et 2006, menées par

l’Insee. Les mentions entre crochets renvoient aux travaux cités (cf. références en fin de

chapitre).

Les enquêtes Logement renseignent notamment sur les accédants récents, c’est-à-dire

les ménages qui ont accédé à la propriété dans les quatre années précédant chaque

enquête. Le nombre de logements achetés en moyenne est indiqué dans le tableau ci-

après (figure 1).

Si l’on observe la part de ces achats dans le parc immobilier total, on mesure l’effet des

politiques en faveur de l’accession à la propriété (prêts d’accession à la propriété et exten-

sion des aides au logement) de la fin des années 70 et leur impact important sur le nombre

d’achats des années 1980-1984 (qui représentent 2,1% du parc total). Le flux se restreint

ensuite dans les années 90 (1,7% entre 1989 et 1996) pour reprendre dans les années

2000 avec 2,3% du parc total qui s’échangent par an, de 2002 à 2006 (figure 1).

Bien qu’intervenant dans un contexte de forte hausse des prix de l’immobilier (cf. plus

bas), la reprise après 2000 a été rendue possible par davantage d’acquisitions dans les

zones rurales (29% sur 2002-2006 contre 25,5% au début des années 1990), une plus

grande sélectivité des emprunteurs (moins de ménages modestes, davantage de couples

bi-actifs ou bien insérés), une baisse des taux d’intérêt pour les emprunts et un allonge-

ment des durées de prêts (+3 ans pour les ménages de moins de 40 ans et +2 ans pour les

ménages plus âgés) [Briant, 2010-1].

1980-1984 1989-1992 1993-1996 2002-2006

nombre d’achats en moyenne annuelle (en milliers) 423 391 416 612

Part dans le parc total (résidences principales) 2,1 % 1,7 % 1,8 % 2,3 %

dont achat dans l’ancien sans crédit 9,7 % 11,5 % 10,6 % 10,5 %

achat dans le neuf sans crédit 4,5 % 3,3 % 2,9 % 5,1 %

achat dans l’ancien à crédit 32,6 % 51,4 % 57,2 % 57,5 %

achat dans le neuf à crédit 53,2 % 33,8 % 29,6 % 26,8 %

Entre 1980 et 1984, 423 000 logements sont achetés par an soit environ 2% du parc

des résidences principales ; 9,7% des achats se sont faits dans l’ancien sans crédit (en

moyenne chaque année). Les achats des ménages se décomposent comme suit : les achats

sans crédit qui représentent 10 à 11% dans l’ancien et 4 à 5% dans le neuf , les achats à

crédit dans l’ancien, dont la part évolue de 33% au début des années 80 à près de 60%

dans la première moitié des années 2000 et les achats à crédit dans le neuf qui suivent un

mouvement inverse.

2.4.1

leS conditionS de l’acceSSion à la ProPriÉtÉ dePuiS 1984

figure 1 acquisition de la résidence principale

Source enquêtes logement/champ : france métropolitaine.

57

accession à La ProPriété et augmentation des Prix et des Loyers dePuis vingt ans: imPact sur Les ménages

1984 1996 2006 2011

Propriétaires 51,9 % 55,1 % 57,2 % 58,3 %

non accédants 27,5 % 32,8 % 37,6 % 39,9 %

accédants 24,4 % 22,3 % 19,6 % 18,4 %

Locataires d’un local loué vide (y compris sous-locataires) 40,6 % 39,9 % 39,2 % 38,8 %

autres (meublés, logés gratuit, fermiers, métayers) 7,6 % 5,0 % 3,6 % 2,8 %

ensemble des résidences principales (en milliers) 20364 23286 26047 27436

Le taux des propriétaires a augmenté régulièrement : de 52 % en 1984 à 57% en 2006 et

58% pour l’estimation de 2011. Dans cet ensemble, on note une progression des non-accé-

dants de 27,5 % en 1984 à près de 40 % en 2011 et symétriquement une baisse de la pro-

portion des accédants (de 24,4 % en 1984 à 18,4 % en 2011). Les locataires représentaient

quant à eux un peu plus de 40,6 % en 1984 et ne sont proportionnellement pas moins

nombreux en 2011 (38,8 %). L’ajustement s’est fait sur les statuts d’occupation particu-

liers, qui tendent à se restreindre : les meublés, occupants logés gratuitement, fermiers,

métayers…(figure 2)

Rappelons les taux de propriétaires dans les autres pays d’Europe. Ils sont plus élevés en

Espagne, Grèce, Portugal, Italie : plus de 70% (chiffres de 2007) et en revanche plus faibles

en Allemagne (46%).

Il faut également signaler que si la proportion des locataires n’a pas beaucoup diminué,

leur composition a changé : le revenu moyen des locataires représentait 80% de celui des

propriétaires en 1984, et seulement 63% en 2006. La catégorie des locataires est donc

constituée de ménages qui ont des revenus de plus en plus faibles en proportion du reste

de la population. Dans le premier quartile de niveau de vie (les 25% de ménages les plus

modestes), ils étaient plutôt âgés, alors que leur âge a rejoint la moyenne depuis 1996.

L’accession a la propriété est devenue plus difficile pour les ménages modestes et les

ménages jeunes.

Dans les années 1980, les prix ont augmenté au même rythme que les revenus

(calculs Jacques Friggit, cf. site du CGEDD) et les loyers ont connu un ralentissement rela-

tivement régulier de leur augmentation jusque dans les années 2000 (8% en rythme

annuel en début de période, 2% à la fin des années 1990).

Depuis les années 1990, nous disposons des indices Notaires-Insee sur les logements

anciens. Entre 1996 et 2010, la hausse du prix des logements anciens décroche fortement

du revenu disponible (figure 3). Les loyers augmentent moins rapidement que le revenu

disponible et que l’indice des prix [Rougerie, Friggit, 2010 et Gallot, Leprévost, Rougerie,

2011]. À noter qu’il s’agit d’évolutions moyennes d’une part, et qui, d’autre part, ne tiennent

pas compte des améliorations de la qualité et du confort qui ont été apportées au parc des

figure 2 répartition des résidences principales par statut d’occupation

Source compte Satellite du logement /Parc au 1er janvier ; estimation pour 2011/champ : france métropolitaine

2.4.2

leS dÉPenSeS de logement occuPent une Part croiSSante du revenu deS mÉnageS

58


logements puisque les indices de prix et de loyers sont mesurés à qualité constante. Ces

évolutions moyennes recouvrent des impacts très différents selon les ménages.

Le taux d’effort en logement, qui rapporte les dépenses en logement au revenu du ménage,

permet en partie d’évaluer ces effets de différenciation (figures 4 et 5).

Les dépenses incluent les loyers pour les locataires, les remboursements d’emprunt pour

les accédants, les charges collectives et les consommations d’énergie et d’eau. La variation

du taux d’effort net médian est considérée en regard des quartiles de niveau de vie (numé-

rotés de 1 à 4 sur les graphiques), pour quatre catégories de ménages : les propriétaires

non-accédants, les accédants, les locataires du secteur libre et ceux du secteur social. Le

niveau de vie du ménage, c’est-à-dire son revenu divisé par le nombre de ses unités de

consommation, permet de tenir compte des économies d’échelle réalisées à mesure que

le nombre de personnes augmente.

figure 3Évolution des prix, loyers et revenus entre 1996 et 2010

Source indices notaires-insee, enquête loyers et charges, iPc, comptes nationaux

figure 4 taux d’effort net médians par statut d’occupation et quartile de niveau de vie

Source enquêtes logement champ : france métropolitaine

Prix à la consommation Prix des logements anciensLoyers (ensemble) revenu disponible par unité de consommation

220

200

180

160

140

120

100

801996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010

454035302520151050

propriétairesnon accédants

accédants locataires libre locataires social

59


Le taux d’effort médian dans l’ensemble de la population a augmenté de 4,6 points en une

vingtaine d’années, ce qui constitue une évolution modérée si l’on considère que le parc

de logements s’est considérablement amélioré en qualité dans le même temps : on peut

rappeler qu’en 1984, les résidences principales qui n’avaient pas le confort de base, c’est-

à-dire l’eau courante, les WC intérieurs et une installation sanitaire, représentaient 15% de

l’ensemble. En 2006, il étaient 1,3%. Il y a donc eu une amélioration nette des conditions

de confort pour les ménages disposant d’un logement, qui s’est forcément traduite dans

les prix. Cependant, l’impact de ces hausses a eu des effets fortement différenciés selon

les catégories de ménages.

Les ménages du premier quartile de niveau de vie forment les 25% des ménages les plus

modestes. Ce sont eux qui ont connu la plus forte augmentation du taux d’effort (plus de

20 points supplémentaires), principalement entre 1984 et 1996, années de réalisation des

enquêtes Logement.

Du point de vue des statuts d’occupation, ce sont les locataires du secteur libre qui ont

connu la plus forte augmentation en une vingtaine d’années (plus de 10 points supplé-

mentaires).

L’augmentation du poids des dépenses des ménages les plus modestes a été analysée par

l’Insee sur la période 1996-2006 [Briant, 2010-2]. Pour les accédants, elle s’explique par la

forte montée des prix de l’immobilier des années 2000 et par une diminution de la part

des ménages bénéficiaires d’aides au logement (de 59 à 37 %). Pour les locataires sociaux,

l’alourdissement est lié à une progression faible de leur revenu moyen, en partie parce

que la proportion de locataires modestes a augmenté dans le parc social. Enfin, pour les

locataires du secteur privé, c’est la forte augmentation du loyer moyen qui explique l’aug-

mentation (42% contre 28% pour les ménages plus aisés).

Quant aux facteurs qui expliquent la hausse des loyers de ces ménages modestes, ils

incluent un effet-prix semblable à celui des autres ménages, auquel il faut ajouter une

amélioration du confort moyen : une augmentation de la surface des logements et une

amélioration d’éléments de qualité comme le confort sanitaire de base, la diffusion du

chauffage central, un équipement électrique de meilleure qualité, etc.

Ces évolutions demanderaient à être analysées également entre 1984 et 1996, ce qui n’a

pas été fait pour le moment.

figure 5 Évolution des taux d’effort

entre 1984 et 2006

Source enquêtes logementchamp : france métropolitaine

propriétairesnon accédants

accédants locataires libre locataires social

25

20

15

10

5

0

-5

60


La figure 6 décrit la transformation de la distribution des accédants récents entre

le début et le milieu des années 2000. Sur cette période de forte hausse des prix, les évolu-

tions sont très rapides : en proportion, les ménages du premier quartile de niveau de vie

représentaient à la fin des années 90 un peu moins de 9% des accédants récents et sont

passés à 6% au milieu des années 2000. Ce sont les ménages des deux quartiles de niveau

de vie supérieurs qui progressent, soit 50% des ménages qui constituent les trois quarts

des accédants récents du milieu des années 2000.

Et en effet, ceci est une conséquence directe de la hausse des prix et de leurs évolutions

comparativement aux revenus : l’achat de la résidence principale représente en moyenne

pour un ménage 4,2 années de revenus, contre 3,1 au milieu des années 90 (enquête Loge-

ment 1996, portant sur les achats réalisés entre 1993 et 1996) ; l’apport personnel est

passé de 38,9% à 33,9% et le montant de l’emprunt représente de 1,9 à 2,8 années de

revenu [Briant, 2010-1].

distriBution des accédants récents

1997-2001 2002-2006

niveau de vie 1er quartile 8,7 % 6,3 %

2e quartile 20,1 % 19,5 %

3e quartile 31,8 % 33,5 %

4e quartile 39,4 % 40,7 %

ensemble 100 % 100 %

Les ménages du 1er quartile de niveau de vie forment 25% de l’ensemble des ménages

mais 6,3 % des accédants récents entre 2002 et 2006.

Quant aux primo-accédants, c’est-à-dire ceux qui achètent pour la première fois leur rési-

dence principale (figure 7), leur part dans l’ensemble des ménages qui achètent leur rési-

dence principale baisse en quelques années de 66 % à 60%. Elle baisse quelle que soit la

tranche de niveau de vie et dans toutes les zones d’achat, mais plus particulièrement à

Paris. En 2006, en comparaison avec 2002, les accédants récents ont acheté dans les com-

munes rurales et beaucoup moins à Paris.

Au total, on constate un recul de l’accession pour les ménages de la moitié inférieure des

niveaux de vie et un accès à la propriété plus tardif en 2006 qu’en 1984 : le taux de pro-

priétaires baisse chez les ménages de moins de 65 ans, alors qu’il augmente dans toutes

les tranches d’âge pour les deux quartiles de niveau de vie supérieurs.

2.4.3

une reStriction de l’acceSSion Pour leS mÉnageS leS PluS modeSteS

figure 6 distribution des accédants selon le niveau de vieSource : enquêtes logement.

61


Part des Primo-accédants

1997-2001 2002-2006

niveau de vie 1er quartile 76,8 % 68,0 %

2e quartile 75,5 % 61,1 %

3e quartile 70,1 % 66,6 %

4e quartile 56,3 % 52,7 %

Localisation unité urbaine de Paris 71,5 % 58,4 %

unités urbaines de 100 000 hab. et plus

65,9 % 57,9 %

unités urbaines de moins de 100 000 hab.

63,9 % 58,5 %

communes rurales 65,8 % 64,2 %

ensemble 66,3 % 60,0 %

Si le taux de propriétaires augmente au fil des années, ceci s’explique en grande

partie par le vieillissement général de la population. En revanche, la part des propriétaires

diminue chez les moins de 40 ans ainsi que chez les ménages les plus modestes, entre

1984 et 2006.

On constate également une concentration des locataires dans le premier quartile de

niveau de vie. Les taux d’effort s’alourdissent sous l’effet combiné de l’amélioration du

parc immobilier (dans les années 1980-1990) et de la montée des prix dans les années

2000.

Enfin, la primo-accession connaît un net ralentissement dans les années 2000.

figure 7Part des primo-accédants en proportion des accédants

Source enquêtes logementchamp : france métropolitaine

2.4.5

concluSion

- P. gallot, é. Leprévost, c. rougerie, « Prix des logements anciens et loyers entre 2000 et 2010 », Insee Première, mai 2011.- P. Briant (1), « l’accession à la propriété dans les années 2000 », Insee Première, mai 2010.- J. Friggit, c. rougerie, « Prix des logements anciens : dans les années 2000, ils ont augmenté beaucoup plus vite que les loyers et les revenus », Insee Première, mai 2010.- P. Briant (2), « les inégalités face au coût du logement se sont creusées entre 1996 et 2006 », France, portrait social, Édition 2010.

référenCes bibliogrAphiques

63

2.5le finAnCement des primo-ACCédAntsFrançois de ricoLFis directeur général de la société de gestion du Fonds de garantie de l’accession sociale à la propriété (sgFgas)

en raison de son rôle auprès de l’État consistant à gérer les prêts à l’accession sociale (PaS) et les différents dispositifs de prêt à taux zéro, la SgfgaS dispose depuis 1996 d’informations très complètes sur une partie du marché immobilier, en particulier les informations relatives aux primo-accédants, dans le neuf et sous condition de ressources principalement. dans cette période marquée par des prix globalement à la hausse et une politique publique active d’aide à la pierre, il nous a semblé intéressant de montrer comment cette partie du marché avait évolué depuis la création de la SgfgaS et l’existence du prêt à taux zéro, et d’étudier l’évolution des plans de financement. les données présentées ici font partie d’un travail mené avec l’anil, étude publiée en juin et actualisée pour les besoins de cette intervention. les plans de financement permettent de voir l’évolution de trois données : la durée des prêts, leur taux d’intérêt et le montant de l’apport personnel (celui-ci étant obtenu indirectement par déduction de la part de la dette dans le plan de financement). l’analyse qui suit présente leur évolution sous diverses perspectives et s’appuie sur l’observation de plus de 200 000 opérations par an (et plus de 300 000 pour l’année 2011).

64


S’il semble difficile de voir une corrélation simple entre les taux d’intérêt et la durée

des prêts sur la période considérée (figure 1), on observe néanmoins une très forte progres-

sion de la durée des prêts principaux (+ 50 mois soit + 22%) accompagnée d’une faiblesse rela-

tive des taux d’intérêt (compris entre 3,5 et 5%). La durée maximale du prêt principal semble

cependant avoir atteint un plafond compris entre 270 et 280 mois depuis l’année 2009.

Les prix et les taux d’intérêt augmentent sur la période 2005-2008, les durées accom-

pagnent cette augmentation, avant de plafonner en 2008, période de crise pendant

laquelle prix et durées baissent légèrement alors que les taux d’intérêt restent constants.

À partir de 2009 le marché reprend, les taux d’intérêt baissent à nouveau pour atteindre

leur niveau historiquement bas tandis que les durées n’évoluent pas. Ainsi, certaines cor-

rélations commencent à apparaître lorsque l’on considère durée des prêts, taux d’intérêt

et prix du marché dans leur ensemble.

290 (mois)

280 (mois)

270 (mois)

260 (mois)

250 (mois)

240 (mois)

230 (mois)

220 (mois)

210 (mois)

200 (mois)

200

51

200

52

200

53

200

54

200

61

200

62

200

63

200

64

2007

1

200

72

200

73

2007

4

200

81

200

82

200

83

200

84

200

91

200

92

200

93

200

94

2010

1

2010

2

2010

3

2010

4

2011

1

2011

2

durée du prêt principal (seuls Ptz + éligibles au nPtz)durée du prêt principal (seuls Ptz + non éligibles au nPtz)taux nominal du prêt principal (seuls Ptz + éligibles au nPtz)taux nominal du prêt principal (seuls Ptz + non éligibles au nPtz)

239 (mois)

238 (mois)

6,5

6

5,5

5

4,5

4

3,5

trimestre d’émission

figure 2Évolution comparée de la durée totale et du taux nominal du prêt principal et des prix des logements (indice insee des prix des logements anciens)

Seuls sont pris en compte les prêts principaux à taux fixe, neuf et ancien confondus

140

135

130

125

120

115

110

105

100

200

51

200

52

200

53

200

54

200

61

200

62

200

63

200

64

2007

1

2007

2

2007

3

2007

4

200

81

200

82

200

83

200

84

200

91

200

92

200

93

200

94

2010

1

2010

2

2010

3

2010

4

2011

1

2011

2

6,5

6

5,5

5

4,5

4

3,5

durée du prêt principal (seuls Ptz + éligibles au nPtz) base 100 au 1er trimestre 2005 : 229 moisdurée du prêt principal (seuls Ptz + non éligibles au nPtz) (même base)indice insee des prix des logements ancienstaux nominal du prêt principal (seuls Ptz + éligibles au nPtz)taux nominal du prêt principal (seuls Ptz + non éligibles au nPtz)


2.5.1

Prix du marchÉ immobilier, durÉeS et taux d’intÉrêt deS PrêtS

figure 1Évolution de la durée totale et du taux nominal du prêt principal

Seuls sont pris en compte les prêts principaux à taux fixe, neuf et ancien confondus

65

Le Financement des Primo-accédants

Trois observations principales ressortent de cette évolution qui concerne ici des

durées de prêt plus longues : une forte progression des durées de prêt qui augmentent

de plus de 50%, une importante baisse des taux d’intérêt sur la période passant d’environ

7 à 8%, à 3% et enfin des évolutions partagées sans discrimination selon les tranches de

revenu.

figure 3Ptz : Évolution des durées (échelle de gauche) et des taux (échelle de droite, rond creux) des prêts principaux libres ou éligibles au marché hypothécaire à taux fixe selon 5 tranches (Déclarations reçues au 30/09/2011)

7,5

7

6,5

6

5,5

5

4,5

4

3,5

199

61

1997

1

199

81

199

91

200

01

200

11

200

21

200

31

200

41

200

51

200

61

2007

1

200

81

200

91

2010

1

2011

1

290 (mois)

270 (mois)

250 (mois)

230 (mois)

210 (mois)

190 (mois)

170 (mois)

durée tranche 1 durée tranche 2 durée tranche 3 durée tranche 4 durée tranche 5taux nominal tranche 2

taux nominal tranche 1





2.5.2

durÉeS, taux d’intÉrêt deS PrêtS et trancheS de revenu

66


2.5.3

durÉeS, taux d’intÉrêt deS PrêtS et quartileS de revenu

durée moyenne des prêts principaux accompagnant les Ptz par quartile de revenu

L’analyse a été ici affinée par unité de consommation, c’est-à-dire en introduisant

la composition du ménage. La tranche la plus aisée (quatrième quartile), au sein de cette

population moyennement aisée, dispose d’un apport personnel plus important : les opé-

rations immobilières sont financées par un prêt à un taux d’intérêt identique mais une

durée de crédit un peu moindre.

199

61

1997

1

199

81

199

91

200

01

200

11

200

21

200

31

200

41

200

51

200

61

2007

1

200

81

200

91

2010

1

2011

1

290 (mois)

270 (mois)

250 (mois)

230 (mois)

210 (mois)

190 (mois)

170 (mois)

trimestre d’émission1er quartile 3ème quartile2ème quartile 4ème quartile

figure 4

67

2.5.4

croiSSance du taux d’endettement


a) dans le neuf

Rappelons que l’apport personnel est ici estimé de façon indirecte et que le prix

considéré est un prix hors impôt, frais de notaire, taxes et autres.

L’étude de l’évolution de l’apport personnel, troisième variable du plan de financement,

met en évidence un doublement de la part du PTZ en 2009 et une forte augmentation

du pourcentage des prêts pour lesquelles la part de la dette représente au moins 100%

de l’opération, passant d’environ 13% en 2005 à 35% en 2011. Ceci indique une moindre

exigence des prêteurs sur l’apport personnel : après avoir joué sur les facteurs des durées

et taux d’intérêt du crédit, les banques utilisent la dernière source d’assouplissement du

financement, le taux d’endettement. Cette tendance assez forte est corrélée à la crise :

ainsi, après 2009, la part des dettes augmente de nouveau, les banques relâchent leurs

exigences sur l’apport personnel, la part des emprunts avec fort taux d’endettement aug-

mente tout en restant dans la contrainte de ratio de mensualité/revenu de 33%.

199

61

1997

1

199

81

199

91

200

01

200

11

200

21

200

31

200

41

200

51

200

61

2007

1

200

81

200

91

2010

1

2011

1

quotité prêt à 0 %quotité autres prêts3ème quartile1er quartilemédianeendettement totalPourcentage de prêts dont le taux d’endettement est > 100 % en prenant les Ptz + éligibles au nPtz (échelle de droite)Pourcentage de prêts dont le taux d’endettement est > 100 % (Ptz + non éligibles au nPtz, échelle de droite)

0,42

0,37

0,32

0,27

0,22

0,17

0,12

110 %

100 %

90 %

80 %

70 %

60 %

200

51

200

53

200

61

200

63

2007

1

2007

3

200

81

200

83

200

91

200

93

2010

1

2010

3

2011

1

trimestres

figure 5moyenne du taux d’endettement ( à plus de 2 ans ) dans le neuf

68


b) dans l’ancien

La même observation peut être faite dans l’ancien, avec une tendance identique à

la hausse de la dette dans le financement des opérations.

La part des opérations pour lesquelles la part de la dette représente au moins 100% de

l’opération est en forte augmentation, passant de 17 à 42%.

a) dans le neuf

Nous avons déjà eu l’occasion de souligner l’effet accommodant des taux, des

durées et de l’apport personnel. L’amélioration des conditions de financement, en parti-

culier l’allongement de la durée du crédit, a permis aux emprunteurs de faire face à une

augmentation des prix très forte dans le neuf (supérieure à 60%).

0,5

0,45

0,4

0,35

0,3

0,25

0,2

0,15

110 %

100 %

90 %

80 %

70 %

60 %

200

51

200

53

200

61

200

63

2007

1

2007

3

200

81

200

83

200

91

200

93

2010

1

2010

3

2011

1

trimestres

quotité prêt à 0 %quotité autres prêts3ème quartile1er quartilemédianeendettement totalPourcentage de prêts dont le taux d’endettement est > 100 % en prenant les Ptz + éligibles au nPtz (échelle de droite)Pourcentage de prêts dont le taux d’endettement est > 100 % (Ptz + non éligibles au nPtz, échelle de droite)

figure 6moyenne du taux d’endettement ( à plus de 2 ans ) dans l’ancien

2.5.5

SynthèSe de l’Évolution deS PlanS de financement

69


b) dans l’ancien

Le même constat peut être établi dans l’ancien, sur une période plus courte cette fois, les

bases de données ne commençant qu’en 2005.

180

160

140

120

100

80

60

40

20

0

199

61

199

63

1997

1

1997

3

199

81

199

83

199

91

199

93

200

01

200

03

200

11

200

13

200

21

200

23

200

31

200

33

200

41

200

43

200

51

200

53

200

61

200

63

2007

1

2007

3

200

81

200

83

200

91

200

93

2010

1

2010

3

2011

1

montant Ptz initial (1er trimestre 1996)autre prêts initiaux (1er trimestre 1996)variation des autres prêts rendues possible par celle des taux d’intérêtapport personnelmontant d’opération (base 100 : 1er trimestre 1996)

variation montant Ptzvariation des autres prêts rendue possible par celle de la duréevariation résiduelle montant des autres prêtsaide de taux en provenance du Ptz


figure 7Ptz éligibles au nPtz : décomposition de l’évolution du montant d’opération Prêts principaux libres ou éligibles au marché hypothécaire à taux fixe dans le neuf

figure 8Ptz éligibles au nPtz (Ptz + réduits à cette seule sous-population) : décomposition de l’évolution du montant d’opération Prêts principaux libres ou éligibles au marché hypothécaire à taux fixe dans l’ancien

140

120

100

80

60

40

20

0

200

51

200

52

200

53

200

54

200

61

200

62

200

63

200

64

200

71

2007

2

2007

3

2007

4

200

81

200

82

200

83

200

84

200

91

200

92

200

93

200

94

2010

1

2010

2

2010

3

2010

4

2011

1

2011

2


variation montant Ptzvariation des autres prêts rendue possible par celle de la duréevariation résiduelle montant des autres prêtsaide de taux en provenance du Ptz

montant Ptz initial (1er trimestre 1996)autre prêts initiaux (1er trimestre 1996)variation des autres prêts rendues possible par celle des taux d’intérêtapport personnelmontant d’opération (base 100 : 1er trimestre 1996)

70


Sur les quatre paramètres entrant en jeu dans le financement, les durées, les taux,

le taux d’endettement et le service de la dette annuelle, trois d’entre eux atteignent leurs

limites presque naturelles : les durées, les taux d’intérêt et le taux d’endettement absolu.

Les taux d’intérêt pouvant en effet difficilement être inférieurs à 3% et la durée de crédit

semblant elle aussi avoir atteint son maximum, les banques ne souhaitant pas l’étendre

au-delà de 25 ans. Quant au plafonnement à 33 % du service de la dette, il a contribué à

faire du marché de l’acquisition en France un des plus sûrs et des plus sains.

Enfin, même s’il me semble encore hasardeux d’esquisser un pronostic plus précis, la

perspective de 2012 risque de marquer une rupture, du fait d’un début de resserrement

de la part des banques (durée), en partie motivé par des politiques publiques plus contrai-

gnantes, telles que Bâle III, et d’autre part d’une politique d’aide à la pierre devenue moins

importante.

2.5.6

concluSion

73

2.6les rendements de l’immobilier en ile-de-frAnCe (1997-2007)stéPhane gregoir edhec Business school

à partir des données de transactions immobilières issues de la base bien et des observations d’un panel de logements en location suivi par l’olaP dans la région parisienne, nous avons construit en collaboration avec l’olaP une mesure de rendement localisée qui prend en compte la nature du bien, c’est-à-dire ses caractéristiques physiques et sa localisation, ainsi que ses périodes de vacance et d’occupation. nous avons alors calculé l’évolution au cours du temps de cette mesure afin qu’elle puisse servir à la fois à l’investisseur qui veut savoir comment constituer son portefeuille en différents biens et à toute personne se posant la question de savoir s’il est opportun d’acheter ou de continuer de louer.

74


le rendement de l’immobilier se décompose en deux parties : d’une part le flux de revenu généré par l’actif (le loyer net), d’autre part la plus ou moins-value latente qui évolue suivant l’évolution des prix des biens similaires ayant la même localisation mais ne sera réalisée qu’au moment de la vente. le ren-dement locatif est mesuré par le ratio loyer / prix, le rendement en capital par la variation de valeur du bien relative à la valeur d’acquisition.

Pour produire une mesure représentative, il faut prendre en compte les im-pacts sur ces flux et valeurs de transaction des frais de gestion et d’entretien, et de la fiscalité au moment de la transaction, ainsi que la taxation des revenus locatifs et des gains en capitaux.

nous avons choisi de limiter notre analyse aux rendements locatifs nets des charges et aux rendements en capital nets des droits de mutation, mais ni la taxation des revenus locatifs ni celle des gains en capitaux ne sont prises en compte car celles-ci dépendent de la situation financière de la personne qui possède l’actif. l’estimation du coût lié à la charge d’entretien est réalisée à partir des données fournies par les enquêtes logement de l’insee.

75

2.6.1

mÉthodologie

Les rendements de L’immoBiLier en iLe-de-France

Un actif immobilier est un objet particulier : à la différence d’une action, il est

unique, a une localisation propre et sa valeur dépend des services (transport, école...) qui

se trouvent à proximité. Le prix, le loyer et le taux d’occupation d’un logement dépendent

donc d’un ensemble de caractéristiques propres au bien : sa localisation, ses caractéris-

tiques physiques.

La démarche utilisée pour capter ces influences est la démarche usuelle utilisée pour

construire des indices de prix des logements, à savoir la méthode hédonique appliquée

sur les prix et les loyers et complétée d’une modélisation de la durée des périodes d’occu-

pation et de vacance. À l’issue de l’estimation de ces modèles, on se ramène à un bien de

référence. On contrôle ainsi les impacts des différentes caractéristiques du bien sur le

prix et le loyer. Muni de ces modèles, il est possible de procéder à la simulation des flux de

loyers lors d’un bail usuel de trois ans et des prix de vente à l’issue du bail.

Les données utilisées pour l’estimation de ces modèles et le calcul des rendements indivi-

duels sont celles des bases de BIEN et OLAP de 1997 à 2006, soit au total plus de 1,5 million

de transactions et 40 000 logements loués enquêtés. Nous obtenons ainsi une évolution

moyenne des rendements locatifs et en capital pour l’ensemble des biens, et pour chaque

type de bien selon sa localisation.

Il est possible d’utiliser ces informations pour produire une mesure à un moment donné

de la variabilité des rendements, ce qui peut être lu comme une mesure des incertitudes

associées au risque de vacance et à l’évaluation intrinsèque du bien. Nous ne tenons néan-

moins pas compte du risque qui pèse sur la date de réalisation de la transaction qui selon

l’orientation du marché peut être positionnée à proximité ou non de la date de mise sur

le marché du bien.

En pratique, la mesure produite est obtenue en prenant en compte les différentes carac-

téristiques et leur influence sur le taux d’occupation. Un bail de trois ans caractéristique

du marché français est retenu. Les mesures du rendement locatif et en capital sont donc

évaluées entre 1996 et 2004 sur des durées d’au moins trois ans jusqu’à l’extinction du

bail, qui a pu débuter après une période de vacance. Les rendements sont ensuite annuali-

sés. Chaque bien est unique, et sa valeur de transaction et son loyer courant sont rarement

observés simultanément. La mesure de rendement est obtenue en imputant un loyer à

un bien ayant connu une transaction. Cette imputation est effectuée en respectant les

propriétés des modèles qui ont été estimés sur le panel de logements loués. Pour chaque

bien, on procède à un grand nombre de simulations de valeurs de loyers possibles et de

chroniques d’occupation. Le rendement moyen pour un bien est obtenu en prenant la

moyenne des rendements de toutes les simulations à une date donnée. Du point de vue du

détail géographique, nous avons caractérisé la localisation des biens au travers de trois

niveaux de description : dans Paris, nous utilisons l’arrondissement, le quartier et la zone

cadastrale ; pour la petite couronne, la commune et la zone cadastrale.

76


En général, le rendement locatif se mesure au moyen du ratio : moyenne des

loyers / moyenne des prix, ce qui peut substantiellement différer de la moyenne des ratios

loyer / prix. On peut naturellement se poser la question de la validité de cette mesure.

Notre approche permet d’illustrer les écarts de niveaux que l’on peut obtenir entre ces

deux types de mesures.

Il nous est possible d’illustrer l’impact de certaines caractéristiques physiques du bien :

période de construction, nombre de pièces…

Au total, quels enseignements pouvons nous tirer de cet exercice ?

Nous observons une grande hétérogénéité spatiale du niveau de rentabilité d’un place-

ment immobilier ainsi que de son évolution au cours du temps. Les rendements locatifs

dans le nord-est de Paris et de la petite couronne sont grands au début de la période et

tendent ensuite à se réduire suite à l’augmentation des prix.

L’influence de la nature du bien est importante. Ainsi le studio présente un meilleur ren-

dement locatif et un meilleur rendement en capital que le grand appartement, à Paris

comme en petite couronne. Le risque de vacance n’est pas négligeable (correspond à

environ 1 point de rendement en moyenne, mais varie selon la nature du bien). Enfin,

les rendements locatifs semblent précurseurs des rendements en capital. Les zones de

rendements locatifs élevés sont attrayantes en termes d’investissement, ce qui pousse à la

hausse les prix d’acquisition. Quelques années plus tard, ces hausses de prix réduisent le

rendement locatif, les loyers étant régulés et ne pouvant suivre les mouvements des prix

de transaction.

77


1997

zone naturerendement locatif

rendement capital

rendement totaL

Paris Studio 5,95 3,00 9,37

3 chambres + 4,47 6,32 11,01

haussmann 5,38 4,84 10,51

récent 4,90 5,01 10,23

moyenne 5,14 4,94 10,34

Petite couronne

Studio 6,02 -3,60 3,72

3 chambres + 5,11 0,41 5,60

haussmann 5,92 0,22 6,52

récent 5,28 -1,84 4,47

moyenne 5,36 -1,72 4,69

2004

zone naturerendement locatif

rendement capital

rendement totaL

Paris Studio 3,15 8,85 12,86

3 chambres + 2,18 7,77 11,05

haussmann 2,58 8,19 11,77

récent 2,45 8,15 11,61

moyenne 2,49 8,17 11,68

Petite couronne

Studio 4,26 12,26 16,88

3 chambres + 3,59 9,76 13,96

haussmann 3,67 11,48 15,78

récent 3,72 10,40 14,74

moyenne 3,71 10,72 14,99

Évolution des rendements locatif et en capital en 1997 et 2001 en fonction de la localisation et du type de bien, 1997 comparé à 2004

78


2.6.2

rendementS locatifS et en caPital, à PariS, 1997

34 5 6 7

68 69 70 71 72 74

73

7675

7877

79

80

129

101113

141516

31

3230 34

33 36

35

37

3839

40

41

42

43

4448

4746 45

6566

67

2

8

20

1

17

1819

2124

22

2527

2628

19

4952

505154

55

53

56

58

57

60

5961

62

63 64

23

3 - 3,5 %2,5 - 3 %< 2,5 %

3,5 - 4 %4 - 4,5%4,5 - 5 %5 - 5,5%5,5 - 6 %> 6 %

Rendements locatifs - Paris 1997

34 5 6 7

68 69 70 71 72 74

73

7675

7877

79

80

129

101113

141516

31

3230 34

33 36

35

37

3839

40

41

42

43

4448

4746 45

6566

67

2

8

20

1

17

1819

2124

22

2527

2628

19

4952

505154

55

53

56

58

57

60

5961

62

63 64

23

3 - 3,5 %2,5 - 3 %< 2,5 %

3,5 - 4 %4 - 4,5%4,5 - 5 %5 - 5,5%5,5 - 6 %> 6 %


34 5 6 7

68 69 70 71 72 74

73

7675

7877

79

80

129

101113

141516

31

3230 34

33 36

35

37

3839

40

41

42

43

4448

4746 45

6566

67

2

8

20

1

17

1819

2124

22

2527

2628

19

4952

505154

55

53

56

58

57

60

5961

62

63 64

23

3 - 3,5 %2,5 - 3 %< 2,5 %

3,5 - 4 %4 - 4,5%4,5 - 5 %5 - 5,5%5,5 - 6 %> 6 %


figure 1rendements locatifs, Paris, 1997

figure 2rendements en capital, Paris, 1997

200 - 2,5 %- 2,5 - 0 %< - 2,5 %

2,5 - 5 %5 - 6%6 - 7 %7 - 9 %9 - 11 %> 11 %

13

4 5 6 7

68 69 70 71 72 74

73

7675

7877

79

80

129

101113

141516

17

1819

2124

2223

2527

2628

1931

3230 34

33 36

35

37

3839

40

41

42

43

4448

4746 45

4952

505154

55

53

56

58

57

60

5961

62

63 64

6566

67

28

Rendements en capital - Paris 1997

200 - 2,5 %- 2,5 - 0 %< - 2,5 %

2,5 - 5 %5 - 6%6 - 7 %7 - 9 %9 - 11 %> 11 %

13

4 5 6 7

68 69 70 71 72 74

73

7675

7877

79

80

129

101113

141516

17

1819

2124

2223

2527

2628

1931

3230 34

33 36

35

37

3839

40

41

42

43

4448

4746 45

4952

505154

55

53

56

58

57

60

5961

62

63 64

6566

67

28


200 - 2,5 %- 2,5 - 0 %< - 2,5 %

2,5 - 5 %5 - 6%6 - 7 %7 - 9 %9 - 11 %> 11 %

13

4 5 6 7

68 69 70 71 72 74

73

7675

7877

79

80

129

101113

141516

17

1819

2124

2223

2527

2628

1931

3230 34

33 36

35

37

3839

40

41

42

43

4448

4746 45

4952

505154

55

53

56

58

57

60

5961

62

63 64

6566

67

28


79

2.6.3

rendementS locatifS et en caPital, à PariS, 2004


34 5 6 7

68 69

7675

7877

79

80

129

111314

1516

31

3230 34

33 36

35

37

3839

40

41

42

43

4448

4746 45

6566

67

2

8

20

1

17

1819

2124

22

2527

2628

19

4952

505154

55

53

56

58

57

60

5961

62

63 64

23

71 72 74

73

70

10 3 - 3,5 %2,5 - 3 %< 2,5 %

3,5 - 4 %4 - 4,5%4,5 - 5 %5 - 5,5%5,5 - 6 %> 6 %


34 5 6 7

68 69

7675

7877

79

80

129

111314

1516

31

3230 34

33 36

35

37

3839

40

41

42

43

4448

4746 45

6566

67

2

8

20

1

17

1819

2124

22

2527

2628

19

4952

505154

55

53

56

58

57

60

5961

62

63 64

23

71 72 74

73

70

10 3 - 3,5 %2,5 - 3 %< 2,5 %

3,5 - 4 %4 - 4,5%4,5 - 5 %5 - 5,5%5,5 - 6 %> 6 %


34 5 6 7

68 69

7675

7877

79

80

129

111314

1516

31

3230 34

33 36

35

37

3839

40

41

42

43

4448

4746 45

6566

67

2

8

20

1

17

1819

2124

22

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62

63 64

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71 72 74

73

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10 3 - 3,5 %2,5 - 3 %< 2,5 %

3,5 - 4 %4 - 4,5%4,5 - 5 %5 - 5,5%5,5 - 6 %> 6 %


20

13

4 5 6 7

68 69 70 71 72 74

73

7675

7877

79

80

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101113

141516

17

1819

2124

2223

2527

2628

1931

3230 34

33 36

35

37

3839

40

41

42

43

4448

4746 45

4952

505154

55

53

56

58

57

60

5961

62

63 64

6566

67

2

8

0 - 2,5 %- 2,5 - 0 %< - 2,5 %

2,5 - 5 %5 - 6%6 - 7 %7 - 9 %9 - 11 %> 11 %


20

13

4 5 6 7

68 69 70 71 72 74

73

7675

7877

79

80

129

101113

141516

17

1819

2124

2223

2527

2628

1931

3230 34

33 36

35

37

3839

40

41

42

43

4448

4746 45

4952

505154

55

53

56

58

57

60

5961

62

63 64

6566

67

2

8

0 - 2,5 %- 2,5 - 0 %< - 2,5 %

2,5 - 5 %5 - 6%6 - 7 %7 - 9 %9 - 11 %> 11 %


20

13

4 5 6 7

68 69 70 71 72 74

73

7675

7877

79

80

129

101113

141516

17

1819

2124

2223

2527

2628

1931

3230 34

33 36

35

37

3839

40

41

42

43

4448

4746 45

4952

505154

55

53

56

58

57

60

5961

62

63 64

6566

67

2

8

0 - 2,5 %- 2,5 - 0 %< - 2,5 %

2,5 - 5 %5 - 6%6 - 7 %7 - 9 %9 - 11 %> 11 %


figure 3rendements locatifs, Paris, 2004

figure 4rendements en capital, Paris, 2004

80


2.6.4

rendementS locatifS et en caPital en Petite couronne, 1997

figure 5rendements locatifs, petite couronne, 1997

figure 6rendements en capital, petite couronne, 1997

< 2,5 %

2,5 - 3 %

3 - 3,5 %

3,5 - 4 %

4 -4,5 %

4,5 - 5 %

5 - 5,5 %

5,5 - 6 %

>6 %

Saint -Ouen

Neuilly - sur - Seine

Boulogne - BillancourtSaint -Mandé

Montreuil

Vitry -sur -Seine

Nanterre

Gennevilliers

Stains

Bobigny

Sevran

Trenblay - en -France

Gagny

Créteil

PérignyVilleneuve -Saint - Georges

Villeneuve - le - RoiVilleneuve

Antony

Meudon

Rendements locatifs - Petite couronne 1997

< - 2,5 %

- 2,5 - 0 %

0 - 2,5 %

2,5 - 5 %

5 - 6 %

6 - 7 %

7 - 9 %

9 - 11 %

>11 %

Saint -Ouen



Montreuil

Vitry -sur -Seine

Nanterre

Gennevilliers

Stains

Bobigny

Sevran


Gagny

Créteil



Antony

Meudon

Rendements en capital - Petite couronne 1997

81


2.6.5

rendementS locatifS et en caPital en Petite couronne, 2004

figure 7rendements locatifs, petite couronne, 2004

figure 8rendements en capital, petite couronne, 2004

< - 2,5 %

- 2,5 - 0 %

0 - 2,5 %

2,5 - 5 %

5 - 6 %

6 - 7 %

7 - 9 %

9 - 11 %

>11 %

Saint -Ouen



Montreuil

Vitry -sur -Seine

Nanterre

Gennevilliers

Stains

Bobigny

Sevran


Gagny

Créteil



Antony

Meudon

Rendements en capital - Petite couronne 2004

Saint -Ouen



Montreuil

Vitry -sur -Seine

Nanterre

Gennevilliers

Stains

Bobigny

Sevran


Gagny

Créteil



Antony

Meudon

< 2,5 %

2,5 - 3 %

3 - 3,5 %

3,5 - 4 %

4 -4,5 %

4,5 - 5 %

5 - 5,5 %

5,5 - 6 %

>6 %

Rendements locatifs - Petite couronne 2004

82


2.6.6

Évolution deS rendementS locatifS

évolution du rendement locatif sur Paris entre 1997 et 2004

évolution des rendements immobiliers et des autres actifs entre 1996 et 2007

Paris hauts-de-seine seine-saint-denis

val - de - marne obligations actions

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004

50

40

30

20

10

0

- 10

- 20

- 30

comparatif rendements mobiliers et financiers (%)

rendements locatifs sur Paris

mesure agrégée (ratio de moyennes) sans risque de vacancesmesure individuelle (moyenne de ratios) sans risque de vacancemesure individuelle (avec risque de vacance)

ren

dem

ents

(%

) 7

6

5

4

3

2

1

01997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004

83

2.6.7

concluSion


évolution des rendements locatifs nets et bruts en 1997 et 2004

1997 2004

zone naturerendement locatif brut

rendement locatif net

rendement locatif brut

rendement locatif net

Paris Studio 5,95 5,62 3,15 2,98

3 chambres + 4,47 4,29 2,18 2,08

haussmann 5,38 5,12 2,58 2,46

récent 4,90 4,68 2,45 2,32

moyenne 5,14 4,90 2,49 2,37

Petite couronne

Studio 6,02 5,53 4,26 4,02

3 chambres + 5,11 4,82 3,59 3,42

haussmann 5,92 5,64 3,67 3,50

récent 5,28 4,86 3,72 3,51

moyenne 5,36 4,98 3,71 3,52

Un dernier enseignement de cet exercice porte sur l’écart entre la moyenne des ren-

dements locatifs pour un ensemble de biens que nous souhaitons pouvoir utiliser et la

mesure usuelle correspondant au ratio d’une moyenne de loyer au mètre carré sur un prix

moyen de transaction au mètre carré. La différence est notable, la seconde mesure suresti-

mant le rendement brut réel. La différence est amplifiée si l’on prend en compte le risque

de vacance. Cet écart augmente encore si l’on prend en compte les charges du proprié-

taire : s’ajoute un écart de 0,5 point. Au total, les mesures usuelles de rendement suréva-

luent sensiblement le rendement immobilier moyen de près de 2 points pour une mesure

nette. S’y ajoute dans les faits l’influence de la fiscalité selon la situation du propriétaire.

Paris hauts-de-seine seine-saint-denis

val - de - marne obligations actions

mesure agrégée (ratio de moyennes) sans risque de vacancesmesure individuelle (moyenne de ratios) sans risque de vacancemesure individuelle (avec risque de vacance)

85

nous n’avons nullement l’ambition d’apporter ici une réponse unique aux interrogations sur les causes de la hausse des prix de l’immobilier en france mais seulement celle de fournir quelques éléments à mettre en perspective. S’il est fréquent d’expliquer la hausse des prix par la pénurie de logements, cette hypothèse mérite cependant d’être examinée plus attentivement. en outre, il y a de la distance entre les besoins et le marché et quatre dimensions interviennent : le temps, l’argent, l’espace et enfin le facteur humain. Sur quelles bases repose l’affirmation selon laquelle il manquerait un million de logements en france ? fait-on référence à une norme ? Si pénurie il y a, celle-ci ne peut en tout cas pas s’entendre par comparaison avec les autres pays développés, le nombre de logements par habitant en france étant parmi les plus élevés en europe.

2.7 les « fondAmentAux » des mArChés, une tentAtive d’expliCAtion de lA hAusse des prixcLaude taFFindirecteur scientifique de l’association dinamic

86


l’estimation des besoins en logements neufs varie certes assez largement mais, pour ces dernières années, le nombre de logements construits en france correspond à peu près aux estimations : 410 000 logements ont été construits chaque année entre 2005 et 2010, alors que les besoins étaient estimés entre 350 000 et 470 000. la plupart des autres explications sont avancées mais elles ne sont pas plus fondées. il n’y a pas eu d’augmentation de la part des résidences secondaires dans le parc immobilier – celle-ci est stable à hauteur de 9,2% depuis 10 ans – ni de surcroît d’acquisitions par des étrangers : d’une part la majorité des étrangers qui achètent sont des résidents et d’autre part, les achats par des étrangers non résidents représentent moins de 1% des acquisitions nettes. depuis 2010, on assiste même à une inversion des flux dans l’ancien, c’est-à-dire plus de reventes que d’achats. faut-il alors y voir l’effet du vieillissement d’une population composée de ménages plus petits et moins mobiles ? le vieillissement provoque à coup sûr des retours au centre mais la baisse de mobilité ne s’observe pas.

Premier élément donc, l’évolution à long terme des facteurs démographiques aux-

quels les besoins en logement sont intimement liés. Dans un pays qui, comme la France,

a une croissance démographique forte, c’est un facteur qui sous-tend une hausse des prix

sur moyenne et longue période.

Second élément, la notion de cycle immobilier : la question se pose en effet de savoir si

l’on se trouve à la veille d’un nouveau cycle immobilier. Une étude de l’OCDE retraçant

l’évolution du prix des logements entre 1970 et 2005, auprès de 18 pays de l’OCDE, montre

bien le caractère cyclique de cette évolution, avec des prix en augmentation sur de lon-

gues périodes en alternance avec des phases baissières : Ainsi, 50 phases de hausse et

47 phases de baisse (hors inflation) dont deux en France ont été identifiées. La durée

moyenne d’une hausse est de 6 ans (9 pour la France) et le taux d’augmentation moyen

des prix de 40% (32% pour la France). Quant aux baisses, leur durée moyenne constatée

est de 5 ans et demi (4 ans et demi pour la France) et leur ampleur de 26% (18% pour la

France). Le cycle en cours dont le début remonte à 2005 était jugé d’amplitude et de durée

supérieures aux cycles observés précédemment. Nous sommes de ce fait fortement incités

à penser que les prix vont baisser en France.

Le rôle du crédit a été développé précédemment par François de Ricolfis. Rappe-

lons simplement que le phénomène de baisse des taux a été beaucoup plus important

dans les années 1990 que dans les années 2000, années marquées surtout par l’allonge-

ment de la durée des prêts et par une plus grande souplesse de l’accès au crédit.

Concernant la fiscalité et les aides, on note une grande sensibilité des investisseurs per-

sonnes physiques à la fiscalité (imposition des revenus et des plus-values), et une sensibi-

lité moindre des accédants. Ainsi, le poids réel des aides fiscales à l’investissement semble

être exagéré par les premiers, alors que, pour les seconds, la déductibilité des intérêts

d’emprunt apparaît comme un avantage supplémentaire et non comme un moteur prin-

cipal de l’achat.

2.7.1

le temPS : notion de long terme et de cycle

2.7.2

l’argent : rôle du crÉdit, de la fiScalitÉ et deS aideS

87

Les « Fondamentaux » des marchés, une tentative d’exPLication de La hausse des Prix

Les aides à la pierre (le prêt à taux 0% notamment) semblent avoir un impact limité

d’un point de vue macro-économique, si l’on compare la masse des aides à la masse des

transactions immobilières. Cela n’exclut pas un possible effet inflationniste localisé. La

question a été posée à propos du PTZ, avant son recentrage sur le neuf et sa mise sous

condition de ressources.

ensemble appartements maisons

France 156 171 146

ile-de-France 169 191 131

Province 151 153 153

Source : indices Notaires-Insee (CVS, 1er trimestre 2011/1997)

L’écart des prix entre Paris et la province s’est creusé principalement au cours de

l’année 2010. On assiste par ailleurs depuis 2000 à une inversion du prix relatif des mai-

sons par rapport aux appartements et à un retour à la tendance observée dans les années

1950 à 65 avec des appartements se valorisant davantage que les maisons, contrairement

à la tendance des 35 dernières années, période pendant laquelle les maisons en première

couronne gagnaient en centralité au fur et à mesure de l’urbanisation et se valorisaient.

La tendance actuelle pourrait s’expliquer par un changement de comportement chez les

jeunes, des retours en centre-ville chez les personnes âgées (plus nombreuses dans les

transactions ces derniers mois) et par l’influence accrue des investisseurs qui achètent

principalement des appartements de petite taille dans les centres urbains.

La notion de « bulle » se définit par un écart important et persistant entre le prix

d’un actif et sa valeur « fondamentale », c’est-à-dire une valeur compatible avec les fonda-

mentaux via une relation économétrique.

Selon le FMI, les prix seraient globalement surévalués de 25% en France. C’est un premier

indicateur. Le Conseil d’Analyse Stratégique a estimé que les facteurs liés au crédit, baisse

des taux d’intérêt et allongement de la durée des prêts, expliquaient 50 à 60% de la hausse

des prix moyenne sur le territoire. On est donc loin du compte, en particulier à Paris.

Il faut enfin tenir compte de tous les facteurs qui ne peuvent se réduire à une équation,

en particulier le facteur humain. L’investissement immobilier peut en effet être motivé

par certaines peurs comme la peur des placements boursiers, des incertitudes liées aux

retraites ou encore de la faillite des banques. La prise en considération des évolutions observées sur les marchés à l’étranger ainsi que

les événements politiques du printemps prochain nous incitent à penser que nous nous

trouvons à la veille d’un certain nombre de changements. Cependant, c’est surtout l’ana-

lyse localisée, fondée sur l’exploitation des bases de données notariales, qui nous permet-

tra de progresser dans l’explication de ces évolutions du marché immobilier.

2.7.3

Évolution deS Prix deS logementS ancienS entre 1997 et 2011

2.7.4

concluSion : Peut-on Parler d’une bulle immobilière ?

3.concluSion

90


Notre souhait, par cette manifestation, est de contribuer à mieux connaître les

marchés de l’immobilier, en particulier le logement. Chacun sait combien ils sont com-

plexes, car les analyses ne sont pas identiques entre le neuf et l’ancien, le collectif et le

diffus, les métropoles et les campagnes. Il convient d’aller au-delà des seules données chif-

frées, qu’il s’agisse du nombre des mutations ou des prix. Ces données sont naturellement

importantes, primordiales même. Elles ne reflètent pas seules la réalité des marchés.

Au cours de la première table ronde, Madame Thollon-Baras et Monsieur Pavy qui ani-

ment les bases du notariat ont donné quelques clés de lecture de leur activité. Les difficul-

tés ne sont pas négligeables, dans la mesure où nous avons l’ambition de maintenir à un

haut niveau de qualité les données que nous enregistrons.

En même temps, nous sommes attentifs à répondre aux demandes des pouvoirs publics,

des media, et des Français en général afin de fournir en temps réel, et de manière exhaus-

tive, des informations précises et fiables. Ces informations garantissent une nécessaire

transparence des marchés, mais elles guident également les politiques publiques d’aide

au logement. Le débat actuel sur le prêt à taux zéro, ses modifications récentes, et celles

encore attendues pour les prochains mois, en sont un exemple.

Monsieur Taffin nous a rejoints qui nous permet de marquer de son autorité et plus encore

de son expérience notre activité en ce domaine.

La question que beaucoup ont à l’esprit aujourd’hui est de savoir si nous traversons une

crise de l’immobilier, ou si cette crise est proche. Les prix d’acquisition ont doublé sur pra-

tiquement tout le territoire au cours des quinze dernières années. Or cette hausse ne peut

s’expliquer que marginalement par l’augmentation du coût de la construction.

Existe-t-il donc une bulle sur le marché immobilier français ?

Oui, nous répond le FMI lorsqu’il évoque une surévaluation de l’immobilier en France de

25 %, ou encore l’OCDE dans un rapport remarqué produit en avril 2011. Non, nous affirme

en réponse à la même date le Centre d’analyse stratégique, lequel souligne cependant

que l’effort global des ménages accédants à la propriété s’est fortement accru, dès lors

que les prix ont plus augmenté que les revenus. Pour autant, l’endettement des ménages

demeure en France contenu, sinon limité, en comparaison de celui d’autres pays.

Il nous a donc semblé important d’analyser les évolutions des prix et d’en rechercher

certains des facteurs principaux. La portée de ces évolutions sur le comportement des

ménages mérite ensuite quelque attention, à l’aune des données statistiques recueillies

par les bases.

Jean-François humBertnotaire, président de l’association dinamic

91

concLusion

Pour comprendre ces évolutions, trois raisons plus spécifiques ont été avancées et étu-

diées au cours de ce colloque.

3.1.1. en premier lieu, il apparaît important de noter que les évolutions globales masquent des situations très diverses.

Des disparités notables peuvent être relevées sur le territoire. Madame Juillard par une

approche comparative menée sur douze agglomérations nous a démontré qu’il existe des

dynamiques territoriales différentes. Le niveau d’activité immobilière est en étroite rela-

tion avec les catégories socio-professionnelles de ses acteurs principaux. La « sociologie

des territoires » devient une donnée importante à analyser comme facteur explicatif des

marchés du logement.

Les évolutions démographiques exercent une influence notable sur les évolutions du mar-

ché. Elles expliquent très largement que bien que le nombre de logements ait augmenté

au cours des 25 dernières années davantage que la population — hausse de 30 % pour les

premiers, et de 13 % seulement pour la seconde — une pénurie est généralement constatée

au sein de certaines zones. Cette pénurie tient notamment à la diminution de la taille des

ménages — 2,9 en 1975 contre 2,3 aujourd’hui — et au vieillissement de la population. Mais

elle est essentiellement le fruit de la concentration de la population sur certains territoires.

L’étude de ces données et de leur influence sur les marchés doit se poursuivre d’évidence,

car elle est une des raisons des évolutions que nous constatons.

3.1.2. ce processus de métropolisation a conduit, chacun s’accorde à le reconnaître, à accroître la pression foncière, avec pour conséquence le renchérissement du foncier.

Madame Laferrère nous a montré combien connaître le prix relatif du foncier est néces-

saire et l’utilité qu’il y a à distinguer la part du terrain dans le prix de l’immobilier. La

création d’un indice spatial y contribuerait assurément. Mesurer plus finement le poids

du foncier dans le prix d’un logement aurait l’utilité de pouvoir combattre la rareté du fon-

cier, l’objectif étant d’assurer une plus grande fluidité des marchés, tout particulièrement

en zone tendue.

Mais pour cela, des politiques incitatives seraient utiles afin que que le flux soit favorisé

sur le stock, pour que la cession soit privilégiée, plutôt que la détention.

3.1

comPrendre leS ÉvolutionSdu marchÉ immobilier

92


3.1.3. enfin l’augmentation de la qualité moyenne des logements peut expliquer leur renchérissement.

Leur taille y participe, qui s’est accrue de 80 % en 35 ans (22 à 40 m²) mais encore leur

confort. Les éléments d’équipement influent sur la formation du prix. Néanmoins, Mon-

sieur Bardy a relativisé l’impact des réglementations nouvelles. Ces nouvelles normes ont

certes un coût. Mais il est mesuré, puis se trouve très rapidement absorbé par les effets

d’apprentissage. Mais surtout, ces données de confort deviennent rapidement non plus

une contrainte réglementaire mais participent à l’état de l’art, à ce que tout acquéreur

tient pour normalement exigible. Ces données deviennent des « normes non réglemen-

taires » qui font consensus entre les professionnels et les usagers.

Face à ces évolutions, comment les ménages s’adaptent-ils ?

3.2.1. Les enquêtes nationales du logement, de même que les indices notaires, permettent de comparer les évolutions des prix et des loyers.

Les premiers ont crû bien davantage que les seconds. Or dans le même temps, la dépense

réelle de logement des locataires s’est non seulement sensiblement accrue, mais leur taux

d’effort rapporté au revenu a augmenté plus que celui des accédants. Madame Rougerie

a ainsi pu à juste titre relever que nous assistons à une certaine forme de paupérisation

de la population locataire. En témoigne la comparaison des revenus respectifs, ceux des

locataires par rapport à ceux des propriétaires ayant baissé de 80 à 63 %. Est-ce à dire que

les locataires les plus aisés ont acquis leur logement ? Sans doute.

Cette étude méritera d’être poursuivie, afin de mieux distinguer encore la situation des

locataires selon qu’ils habitent le parc privé ou le parc social, dont on sait que le volume

de ces deux parcs est à peu près équivalent en France. De même leur situation est très dif-

férente, leur taux d’effort et l’évolution de celui-ci sont divergents selon les régions. Une

première approche nous montre déjà que le taux d’effort des locataires libres s’est accru

plus rapidement que celui des locataires sociaux.

3.2.2. La difficulté pour les locataires d’accéder à la propriété démontre l’enjeu du financement des primo-accédants afin de ne pas exclure ceux d’entre eux qui en ont le plus besoin.

Monsieur de Ricolfis a pu souligner que les trois paramètres qui ont permis de s’adapter

à l’inflation des prix sont le niveau d’endettement global, c’est-à-dire l’apport personnel,

le taux d’intérêt des prêts et la durée de leur remboursement, de sorte que le taux d’effort

demeure constant à 33 % du revenu disponible. Or il paraît bien que nous soyons proches

d’un blocage, aucun de ces trois critères ne pouvant plus trouver de marge d’évolution

notable. La réorientation discutée sur l’affectation du prêt à taux zéro sera suivie de près

pour en observer l’incidence sur les marchés.

3.2

leS accÉdantS à la ProPriÉtÉ

93


monsieur gregoir, enfin, a eu la lourde tâche de nous rappeler que même si la financiarisation de l’immobilier peut avoir une cote défraîchie en ces temps de crise, la notion de rendement immobilier n’en constitue pas moins une donnée essentielle.

Les marchés de l’immobilier sont animés par les accédants, mais aussi par les investis-

seurs. Très longtemps ces derniers ont compensé un moindre taux de rendement locatif

par des plus-values en capital compensatrices. Il est peu vraisemblable que de telles plus-

values soient observées dans le futur, ce qui pourrait militer pour une désaffection envers

l’immobilier. Or l’investissement locatif privé est indispensable pour répondre au besoin

de logement.

Mais les investisseurs sont-ils rationnels ? Et surtout, au-delà du rendement, n’éprouve-t-

on pas le besoin aujourd’hui de garantir, et seulement cela, la pérennité du capital investi ?

Toutes ces études plaident pour que les politiques structurelles visent à augmenter l’élas-

ticité de l’offre : simplification des autorisations de construire, réduction des coûts fiscaux

liés aux transactions, et mise en place d’aides personnelles sous conditions de res-

sources pour aider ceux des ménages qui en ont le plus besoin.

La connaissance des marchés est multiple. J’espère que cette conférence y aura contribué.

Monsieur Taffin dans sa synthèse nous a précisé combien les facteurs sont nombreux :

le temps nécessaire pour produire, l’argent indispensable pour mener à terme de sem-

blables investissements, l’espace qui paraît notamment en certaines zones frappé de

rationnement.

Mais il est une donnée qui n’a sans doute pas été suffisamment soulignée : celle du rôle

des politiques publiques.

Car s’agit-il de faciliter la mise à disposition de terrains pour construire, la maîtrise du

coût du foncier est alors indispensable par des politiques fiscales incitatives, plutôt que

pénalisantes pour les mutations.

S’agit-il de permettre aux primo-accédants d’acquérir leur logement ? Leur réserver les

aides publiques, plutôt que les distribuer trop généreusement serait très certainement

plus efficace à coût budgétaire égal, et moins générateur d’effets d’aubaine.

À l’heure où certains parlent de bulle, de crise, voire d’effondrement, la place de la poli-

tique est centrale. C’est elle qui peut soutenir le marché en répondant aux exigences des

demandes, et en combattant l’inélasticité de l’offre.

3.3

leS inveStiSSeurS du marchÉ de l’immobilier

Documents

Les marchés du Logement : un nouveau cyc L e - … · Dans ce contexte incertain, ... l’avenir de l’investissement immobilier. Quel meilleur outil pour ce faire que l’exploitation