LES RÉCENTS DÉVELOPPEMENTS

EN DROIT LOCATIF

Par Me Robert Soucy, Avocat

1. Les modifications apportées à la loi

1.1 Projet de Règlement modifiant le Règlement sur les formulaires de bail obligatoires et sur les mentions de l’avis au nouveau locataire

● Modifie le formulaire de bail obligatoire

Modifications principales:● Ajout de l'adresse courriel des parties; ● Clause de solidarité;● Précision de l'acceptation claire du locataire pour des chèques post-datés, avec

initiales;● Mention qu'aucune des parties ne peut mettre fin au bail unilatéralement (plutôt que

la mention C du bail actuel qui ne traite que du propriétaire qui ne peut mettre fin au bail.).

« 4. Le présent règlement entre en vigueur le quatre vingt-dixième jour qui suit la date de sa publication à la Gazette officielle du Québec.» - pas encore en vigueur

Des avancées sont encore à faire (droit de premier refus, interdiction de fumer, forme du bail format lettre et électronique, etc.)

1. Les modifications apportées à la loi

1.2 Projet de loi no 28, Loi instituant le nouveau Code de procédure civile

1.2.1 Modifie les délais pour une éviction

Modifications principales:● Avis d'éviction de 2 jours francs passera à 5 jours;● Aucune éviction possible entre le 24 décembre et le 2 janvier (plutôt que

du 20 décembre au 10 janvier tel que prévu dans le projet de départ);

● Avis de 30 jours dans le cas d'une résidence familiale et possibilité de prolongation jusqu'à 3 mois a été abandonné.

1. Les modifications apportées à la loi

1.2 Projet de loi no 28, Loi instituant le nouveau Code de procédure civile (suite)

1.2.2 Modifie la compétence de la Régie du logement

● La compétence de la Cour du Québec passe de moins de 70 000$ à moins de 85 000$;

● Loi sur la Régie du logement: 28. La Régie connaît en première instance, à l'exclusion de tout tribunal, de toute demande relative au bail d'un logement lorsque la somme demandée ou la valeur de la chose réclamée ou de l'intérêt du demandeur dans l'objet de la demande ne dépasse pas le montant de la compétence de la Cour du Québec.

Sanctionné le 21 février 2014, mais pas encore de décret pour son entrée en vigueur. (Prévue pour automne 2015)

1. Les modifications apportées à la loi

1.3 Projet de loi no 14, Loi modifiant le Code de procédure civile et d'autres dispositions

1.3.1 Modifie la valeur des petites créances

● Porte de 7000$ à 15 000$ la valeur des créances admissibles en matière de recouvrement des petites créances;

● Loi sur la Régie du logement: 73. Malgré la Charte des droits et libertés de la personne (chapitre C-12), un avocat ne peut agir si la demande a pour seul objet le recouvrement d'une créance qui n'excède pas la compétence de la Cour du Québec en matière de recouvrement des petites créances, exigible d'un débiteur résidant au Québec par une personne en son nom et pour son compte personnel ou par un tuteur ou un curateur en sa qualité officielle.

La présente loi entrera en vigueur le 1er janvier 2015 ou à une date antérieure fixée par le gouvernement.

1. Les modifications apportées à la loi

1.4 Projet de loi no 194 déposé à l'Assemblée nationale

1.4.1 Loi favorisant l'inclusion de logements sociaux ou abordables pour les nouveaux projets de construction (Par Carole Poirier)

Donnerait le pouvoir aux municipalités de faire des règlements dans le but d'assujettir la délivrance de permis de construction d'unités domiciliaires à certaines conditions:

● Conclusion d'une entente entre le demandeur de permis et la municipalité pour l'inclusion dans le projet ou ailleurs sur le territoire de la municipalité d'un nombre déterminé de logements sociaux ou abordables;

ou● Versement d'une somme d'argent (taxe);

ou

● Céder un immeuble en faveur de la municipalité.

L'APQ s'oppose fermement à ce projet de loi

2. Les modifications apportées à la Régie du logement

2.1 Annonce par le ministre Pierre Moreau de nouvelles mesures

● Ces mesures sont prises dans le but de diminuer les délais d'attente pour une audience.

Modifications principales:● Nomination de 4 nouveaux greffiers spéciaux ● Pouvoirs étendus (recouvrement de loyer et résiliation de bail non contesté)● Priorité aux causes visant la reprise de logement ou éviction pour les

personnes âgées

3. Cas récents de jurisprudence

3.1 Minimisation des dommages suite à un déguerpissement

Lorsqu’un bail est résilié aux torts du ou des locataires, le locateur a droit à des dommages-intérêts contractuels en raison de cette résiliation. Ces dommages sont qualifiés généralement d’indemnités de relocation.

1479 C.c.Q. : «La personne qui est tenue de réparer un préjudice ne répond pas de l'aggravation de ce préjudice que la victime pouvait éviter.»

Il s'agit d'une règle basée sur la bonne foi.

3.1.1 Une annonce publicitaire qui paraît de façon permanente, sans faire mention personnalisée du logement libéré en question de façon précise, n'est pas suffisante si elle ne donne pas de résultat rapidement.

3. Cas récents de jurisprudence3.1 Minimisation des dommages suite à un déguerpissement (suite)

3.1.2. Picard c. Cormier, 2012 QCCQ 2185 :

« Aux yeux du Tribunal, il aurait fallu qu'il particularise sa publicité et, entre autre, qu'il prouve que l'appartement 608 a été visité, c'est-à-dire, qu'il n'était pas un appartement à louer parmi d'autres. »

Au lieu de 11 mois, le tribunal réduit la demande à 3 mois de loyer. 3.1.3. Malka c. Pépin, 2014 QCRDL 29411 :

« … le fait que le locateur ait en permanence une annonce publicitaire permanente dans un journal et sur internet, tel qu’allégué, serait un effort, considéré comme le point de départ des efforts d’un locateur pour relouer un logement, mais il ne saurait, à lui seul, correspondre aux mesures raisonnables requises pour minimiser ses dommages pendant sept mois ».

Au lieu de 7 mois, le tribunal réduit la demande à 2 mois de loyer.

3. Cas récents

de jurisprudence

3.2 Retards fréquents

1971 C.c.Q. : « Le locateur peut obtenir la résiliation du bail si le locataire est en retard de plus de trois semaines pour le paiement du loyer ou, encore, s'il en subit un préjudice sérieux, lorsque le locataire en retarde fréquemment le paiement. »

2 preuves à faire

Retards fréquentsPréjudice sérieux

La perception tardive d'un loyer crée en soi un préjudice. Pour justifier la résiliation

d'un bail, il faut donc que ce préjudice soit plus grand que les simples inconvénients

occasionnés par tout retard (Giancola c. Dorsinville, 2012 QCRDL 41384).

3. Cas récents

de jurisprudence 3.2 Retards fréquents (suite)

Le préjudice sérieux peut être financier, mais les décisions récentes ont confirmé qu'il est également étendu à des problèmes administratifs et de gestion ainsi qu'au préjudice de droit répété.

Les demandes antérieures devant la Régie du logement pour réclamer le loyer dû est également pris en considération.

3.2.1 Montréal (Office municipal d'habitation de) c. Nantel2006 QCCQ 4923 (en appel d'une décision de la Régie du logement) :

« Nous ne croyons pas que le fardeau de preuve que doit surmonter un locateur dans un cas de retards fréquents aille jusqu'à démontrer qu'un créancier hypothécaire ait entamé des procédures contre lui.

Gérer le dossier du défendeur a alourdi la gestion de l'Office et les quatre vacations à la Régie du logement ne sont qu'une partie du préjudice sérieux qu'elle subit. »

Résiliation du bail obtenue

3. Cas récents

de jurisprudence 3.2 Retards fréquents (suite)

3.2.2 Giancola c. Dorsinville, 2012 QCRDL 41384 :

« La locatrice a mentionné les nombreuses démarches qu'elle a dû faire auprès de la locataire pour percevoir son loyer : tentative de quérir le loyer à chaque échéance en vain. Lorsqu’elle paie en retard le loyer, la locatrice doit retourner une fois de plus à la banque pour déposer le loyer en retard....Elle invoque une demande antérieure auprès de ce tribunal pour réclamer le loyer dû....La locatrice invoque les problèmes de gestion occasionnés par les retards. Elle a dû contacter la locataire à plusieurs reprises »

Résiliation du bail obtenue

3. Cas récents

de jurisprudence 3.2 Retards fréquents (suite)

3.2.3. Préjudice de droit, dérogation systématique à une clause du bail et à une disposition de la loi :

McQuillian Family Trust c. Tyler, 2014 QCRDL 28081 :

« Dans l'affaire Leboeuf (Leboeuf c. Louafi, 2007 QCCQ 11159) portant sur les retards fréquents, la Cour du Québec concluait que 20 retards dans le paiement des loyers constituent un trouble de fait et également un trouble de droit en contrevenant aux termes du bail et à ceux de l'article 1903 du Code civil du Québec. L'on concluait alors que ces troubles de fait et de droit justifient la résiliation du bail. »

« les retards répétés du locataire causent assurément au locateur un préjudice sérieux tant en raison des nombreuses démarches administratives et judiciaires auxquelles il est astreint pour obtenir le paiement du loyer qu’en raison du préjudice de droit répété du fait que le locataire ne respecte pas son obligation au bail à ce chapitre, obligation à laquelle il a librement souscrit, soulignons-le. »

Résiliation du bail obtenue

3. Cas récents

de jurisprudence 3.2 Retards fréquents

Qu'est-ce qu'un retard en contravention d'une ordonnance de payer jour de chaque mois?

3.2.4. Revah c. Fragoulis, 2014 QCCQ 5037

En appel d'une décision de la Régie du logement, la Cour du Québec s'est demandée si le locataire avait respecté son ordonnance de paiement le premier jour de chaque mois, en payant le 2e jour du mois, alors que le premier jour du mois était un dimanche.

Ce jugement récent applique au paiement du loyer, les règles de computation des délais de la Loi sur la Régie du logement, du Code de procédure civile et de la Loi d'interprétation :

« le délai fixé pour le paiement du loyer le 1er de chaque mois pour l’application de l’article 1903 C.c.Q. et l’exécution d’une ordonnance émise en vertu de l’article 1973 C.c.Q., sont sujet à l’application de l’article 87 de Loi sur la Régie du logement ».

3. Cas récents

de jurisprudence 3.2 Retards fréquents

Loi sur la Régie du logement : « 87. Dans la computation d'un délai prévu par la présente loi ou par les articles 1892 à 2000 du Code civil: 1° le jour qui marque le point de départ n'est pas compté mais celui de l'échéance l'est; 2° les jours fériés sont comptés mais, lorsque le dernier jour est férié, le délai est prorogé au premier jour non férié suivant;3° le samedi est assimilé à un jour férié de même que le 2 janvier et le 26 décembre. »

Loi d'interprétation : « 61. Dans toute loi, à moins qu'il n'existe des dispositions particulières à ce contraire: 23° les mots «jour de fête» et «jour férié» désignent:a) les dimanches; b) le 1er janvier;c) le Vendredi saint; d) le lundi de Pâques;e) le 24 juin, jour de la fête nationale;f) le 1er juillet, anniversaire de la Confédération, ou le 2 juillet si le 1er tombe un dimanche;g) le premier lundi de septembre, fête du Travail;g.1) le deuxième lundi d'octobre;h) le 25 décembre;i) le jour fixé par proclamation du gouverneur général pour marquer l'anniversaire du Souverain;j) tout autre jour fixé par proclamation ou décret du gouvernement comme jour de fête publique ou d'action de grâces;

Résiliation du bail annulée, le paiement ayant été valablement fait le premier jour juridique suivant le dimanche (soit le 2e jour du mois).

3. Cas récents

de jurisprudence 3.3 Cautionnement du bail

3.3.1. Le renouvellement du bail ne fait pas en sorte que le cautionnement se renouvelle

Bertrand c. Haineault, 2014 QCRDL 931 :

«...(la caution) a consenti une sûreté pour garantir l'exécution des obligations de la locataire, mais pour le premier bail seulement car la sûreté consentie par un tiers ne s’étend pas au bail reconduit (article 1881 C.c.Q.).»

1881 C.c.Q : « La sûreté consentie par un tiers pour garantir l'exécution des obligations du locataire ne s'étend pas au bail reconduit.»

Perte de la garantie et condamnation à l'égard du locataire seulement

3. Cas récents

de jurisprudence 3.3 Cautionnement du bail

3.3.2 Solution: Signer une entente de cautionnement pour garantir les obligations découlant du bail pour une période plus longue incluant les renouvellements.

Cloutier c. Ryan, 2014 QCRDL 5818 :

Le bail indique que la caution se « porte caution pour le bail actuel et pour renouvellements futurs ».

Le tribunal confirme que les parties peuvent convenir de ce genre de clause.

« Le tribunal considère que l’intention des parties est que la caution a signé le bail pour le terme et tous ses renouvellements, mettant ainsi à l’écart l’application des dispositions de l’article 1881 du Code civil du Québec. »

Condamnation autant à l'égard du locataire que de la caution.

3. Cas récents

de jurisprudence

3.4. Clauses interdisant les chiens et zoothérapie

Les tribunaux ont établi qu'une clause interdisant la présence des animaux est adoptée dans l'intérêt commun et pour le bien-être de tous les occupants de l'immeuble. Il a été jugé qu'une telle clause n'est ni déraisonnable, ni abusive au sens de l'article 1901 du Code civil du Québec et n'enfreint aucune disposition de la Charte des droits et libertés de la personne.

Mais quelques décisions reconnaissent que l’état de santé du locateur peut constituer « exceptionnellement » une défense valable. Il faut une preuve médicale convaincante qui démontre que la présence de l’animal constitue un traitement préventif ou curatif dans le cadre d’une zoothérapie médicalement prescrite. (Office Municipal D'Habitation De Drummondville c. Boisvert, 2000 CanLII 7401 (QC CQ), Fiorilli c. Boisvert, 2014 QCRDL 26033, Gestion Turret Inc. c. Wlosciak, (2004) J.L. 331 (R.L.)).

Chaque cas est un cas d'espèce, chaque dossier est vérifié en regard de la preuve médicale déposée.

3. Cas récents

de jurisprudence

3.4. Clauses interdisant les chiens et zoothérapie

3.4.1. D.C. c. Berthierville (Office municipal d'habitation de), 2012 QCCQ 1524.Jugement en appel, qui reprend les critères suivants souvent repris par les jugements pour faire échec à une clause d'interdiction d'animaux :

1. La présence de l'animal ne cause aucun trouble de quelque

nature, et;

2. La présence de l'animal est nécessaire pour la santé ou la

sécurité du locataire.

3. Cas récents

de jurisprudence

3.4. Clauses interdisant les chiens et zoothérapie

3.4.1 D.C. c. Berthierville (Office municipal d'habitation de), 2012 QCCQ 1524 (suite)

« Sans le dire toujours clairement, la jurisprudence paraît faire une différence entre le simple compagnonnage d'un animal, qui ne justifie pas d'écarter la clause d'interdiction, et les besoins thérapeutiques d'un locataire (zoothérapie) qui, eux, justifient le décideur de le faire. »

« La ligne de démarcation entre les deux n'est pas toujours facile à tracer, notamment parce que la zoothérapie est une discipline en devenir, encore mal définie et non encadrée par le Code des professions. »

Le document du médecin indique : « Doit garder son chien, zoothérapie »

Jugé insuffisant à la Régie du logement, mais en appel, on décide qu'il serait inapproprié et déraisonnable de le forcer à se départir de son chiot vu les conséquences néfastes probables sur son bien-être physique et mental.

3. Cas récents

de jurisprudence

3.4. Clauses interdisant les chiens et zoothérapie

3.4.2. Fiorilli c. Boisvert, 2014 QCRDL 26033.

La locataire admet avoir acheté un chien quelques mois après avoir obtenu un billet médical. « Elle produit le rapport de son médecin daté du 5 novembre 2013 lequel fait état qu’il « est fort probable, que la présence d’un animal domestique, tout particulièrement son chien, a pour madame Boisvert, un impact positif sur son fonctionnement quotidien, se traduisant par une stabilité clinique sur le plan psychiatrique. » ».

« La preuve médicale administrée est manifestement insuffisante tant en raison de l’absence du témoignage du médecin de la locataire que par le contenu de son rapport lequel ne fait était que de probabilités. »

3. Cas récents

de jurisprudence 3.5. Avis par courriel

3.5.1. Lainez c. St-Pierre, 2013 QCRDL 4132.

Réponse à un avis de modification envoyée par courriel par le locataire. Le propriétaire mentionne ne jamais avoir reçu l'avis de refus dans les délais, et le locataire refuse de payer l'augmentation.

Le locataire allègue qu' il a fait parvenir au locateur un avis de refus dans les délais. Cet avis refus a été signifié à deux autres personnes, en copie conforme, qui ont confirmé la réception de l'avis du locataire.

La mandataire du locateur déclare qu'ils n'ont jamais reçu ce courriel. À cette période, elle allègue avoir eu des problèmes avec son système informatique.

Selon la preuve, il appert que le locataire n'a demandé aucun accusé-réception de son courriel. De plus, selon l'avis d'augmentation du locateur, il n'y a aucune mention à cet avis qu'il accepte de recevoir des documents technologiques à une adresse qu'il indique.

On ne peut considéré l'avis de refus comme ayant été reçu, le locataire doit donc payer l'augmentation du loyer.

3. Cas récents

de jurisprudence3.5. Avis par courriel

En vertu de la Loi concernant le cadre des technologies de l'information (L. R. Q., c. C-1.1), il est prévu aux articles 28 et 31 de cette loi :

« Article 28. Un document peut être transmis, envoyé, expédié par tout mode de transmission approprié à son support, à moins que la loi n'exige de l'emploi exclusif d'un mode spécifique de transmission. »

Lorsque la loi prévoit l'utilisation des services de la poste ou du courrier, cette exigence peut être satisfaite en faisant appel à la technologie appropriée au support du document devant être transmis. De même, lorsque la loi prévoit l'utilisation de la poste certifiée ou recommandée, cette exigence peut être satisfaite, dans le cas d'un document technologique, au moyen d'un accusé de réception sur le support approprié signé par le destinataire ou par un autre moyen convenu.

... »

« Article 31. Un document technologique est présumé transmis, envoyé ou expédié lorsque le geste qui marque le début de son parcours vers l'adresse active du destinataire est accompli par l'expéditeur ou sur un ordre et que ce parcours ne peut être contremandé ou, s'il peut l'être, n'a pas été contremandé par lui sur son ordre.

Le document technologique est présumé reçu ou remis lorsqu'il devient accessible à l'adresse que le destinataire indique à quelqu'un être l'emplacement où il accepte de recevoir de lui un document ou celle qu'il représente publiquement être un emplacement où il accepte de recevoir les documents qui lui sont destinés, dans la mesure où cette adresse est active au moment de l'envoi. Le document reçu est présumé intelligible à moins d'un avis contraire envoyé à l'expéditeur dès l'ouverture du document.

Lorsque le moment de l'envoi ou de la réception du document doit être établie, il peut l'être par un bordereau d'envoi ou un accusé de réception ou par la production de renseignements conservés avec le document lorsqu'ils garantissent les date, heure, minute, seconde de l'envoi ou de la réception et l'indication de sa provenance et sa destination ou par un autre moyen convenu qui présente de telles garanties. »

3. Cas récents

de jurisprudence3.6. Accès au logement

3.6.1. Le locataire qui refuse l'accès au logement peut se voir condamné à des dommages-intérêts.

1931 C.c.Q.: «Le locateur est tenu, à moins d’une urgence, de donner au locataire un préavis de 24 heures de son intention de vérifier l’état du logement, d’y effectuer des travaux ou de la faire visiter par un acquéreur éventuel. »

Les visites doivent se faire entre 9h et 21h.

Sheward c. Dufour, 2013 QCCS 1073.

Les propriétaires décident de mettre en vente. Les relations avec les locataires sont difficiles. La vente est mise entre les mains d'un courtier, les propriétaires habitant en Alberta.

«Les Défendeurs s’opposent à toute prise de photos et à toute visite libre. Ils imposent d’importantes restrictions sur les heures de visites : deux soirs de semaine entre 17 h 00 et 18 h 30. Ils n’acceptent aucune visite de jour, ni la fin de semaine. Pourtant, les Défendeurs travaillent à partir de leur domicile et sont à la maison presque en tout temps. »

3. Cas récents

de jurisprudence3.6. Accès au logement

Sheward c. Dufour, 2013 QCCS 1073 (suite).

- « Pendant les visites, M. Dufour suit les visiteurs pas-à-pas, ferme les lumières avant même que les visiteurs n’aient quitté la pièce. Il ne laisse aucun espace à Mme Deakin pour faire son travail avec les acheteurs potentiels. Mme Côté se montre agressive et impolie. »

- Une personne se montre intéressée à faire une offre mais veut faire d'autres visites pour clore la vente avant le 31 décembre pour faire un avis de reprise de possession.

- Les locataires exigent que le propriétaire soit présent lors des visites (malgré le fait qu'il habite en Alberta). Cette visite ne pourra jamais avoir lieu ainsi que la vente tel que souhaité.

-Le courtier trouve un autre acheteur potentiel, qui fait une offre à 15 000$ de moins que le précédant.

-Refus de visites et d'inspection par les locataires. Le Propriétaire se voit obligé d'engager un avocat.

3. Cas récents

de jurisprudence3.6. Accès au logement

Sheward c. Dufour, 2013 QCCS 1073 (suite).

- Envoi d'une mise en demeure, demande d'injonction interlocutoire et permamente pour avoir accès à la propriété. - Le proposant acheteur accepte finalement de lever la condition de l'inspection, vente effectuée et les propriétaires réclament plutôt 94 900$ à titre de dommages-intérêts.

- Le tribunal fait mention que l'exercice des droits des locataires doit se faire de bonne foi.

« Le comportement des Défendeurs est inexplicable et déraisonnable. »

Le Tribunal établit la perte à 25 000 $. Pour les dommages à titre de troubles et inconvénients causés par les locataires aux propriétaires, la Cour accorde la somme de 5 000 $.

3. Cas récents

de jurisprudence3.6. Accès au logement

Sheward c. Dufour, 2013 QCCS 1073 (suite).

Enfin la Cour accorde 15 000 $ à titre d’honoraires extrajudiciaires pour un abus de droit :

« Dans les circonstances obliger les demandeurs à venir en Cour supérieure, obtenir une injonction pour faire visiter leur propriété et contester cette requête était abusif. Le juge Lalonde a déjà souligné dans son jugement qu’exiger la présence du propriétaire qui réside en Alberta pour les visites était abusif. Les défendeurs n’avaient aucune contestation sérieuse à faire valoir. Les défendeurs ont exigé un interrogatoire de M. Sheward et Mme Deakin. Leur demande reconventionnelle est également abusive. »

La Cour supérieure a condamné les locataires solidairement à payer aux propriétaires la somme de 45 000 $ au total.

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