LOCATION MEUBLEE ET RECUPERATION DE LA TVA

La récupération de la TVA Principe Les loueurs en meublé qui exercent une activité taxable dont le chiffre de recette annuelle est inférieur à 76 300 € sont exonérés de TVA (article 293 B du CGI) et sont, par principe, soumis au régime de la franchise de base. Il faut donc renoncer à ce régime auprès des services fiscaux pour assujettir l’activité à TVA et prétendre à la récupération de la TVA acquittée lors de l’acquisition. La récupération de la T.V.A. n’est pas liée au statut mais au support dans lequel s’inscrit l’investissement. Ainsi, lorsque l’opération est réalisée dans le cadre d’une résidence de tourisme, c’est la présentation de 3 des 4 services para-hôteliers (accueil ; fourniture de linge de maison ; petit déjeuner ; nettoyage quotidien) qui permet la récupération de la TVA payée au moment de l’acquisition. En contrepartie de cette récupération, l’investisseur est obligatoirement assujetti à la TVA sur les loyers acquis, le taux retenu étant de 5.5 %. L’investisseur doit donc faire des déclarations de TVA. Ces déclarations doivent être effectuées à partir du moment où la TVA est exigible. Cette TVA devient exigible dès lors que les loyers sont acquis et même s’ils n’ont pas encore été encaissés. L’acquisition définitive de la TVA récupérée Cette récupération n’est définitivement acquise qu’au bout de 20 ans. En effet, la TVA se récupère à raison de 1/20ème chaque année. Ainsi, toute sortie du champ de la TVA dans les 20 ans, pour les immeubles acquis ou apportés après le 1er janvier 1996, entraîne le remboursement d’une fraction de la TVA initialement récupérée (5 % par année restante). Depuis la loi de finances rectificative 2005, la cession d'un immeuble, inscrit à l'actif immobilisé d'une entreprise qui l'a affecté à la réalisation d'une activité de location relèverait du champ de la dispense de TVA lorsque :

� l'acquéreur reprend le ou les baux en cours, � le cédant et le cessionnaire sont redevables de la TVA

La dispense de TVA s'appliquerait dès lors qu'il s'agit de transmission entre deux redevables de TVA d'une universalité de biens totale ou partielle. Modalités déclaratives Après les premiers loyers, l’investisseur pourra adresser à l’administration fiscale une demande de remboursement de TVA (imprimé CA3 12 annexe 3310). S’agissant de la TVA collectée (sur les loyers encaissés) et des taxes assimilées, elles doivent être déclarées et acquittées selon une périodicité mensuelle. Seuls les redevables dont la taxe exigible annuellement est inférieure à 4 000 € (soit un loyer de 72 728 € dans le cadre de la location meublée) peuvent déposer des déclarations trimestrielles. Le recours à une structure sociétaire Lorsque l’opération est réalisée par une SARL de Famille, c’est la SARL qui aura la capacité de récupérer la TVA et donc de l’investir. Cela exclut donc la possibilité d’investir dans un contrat d’assurance vie (car personne morale et non personne physique). De plus, le gérant de la SARL ne pourra investir ces liquidités que sur des SICAV Monétaires (principe à retenir pour l’investissement de la trésorerie d’une société commerciale). Les taux de rendement espérés étant faibles et surtout inférieurs aux taux de crédit actuels, il n’est donc pas optimal de récupérer la TVA dans ces cas. L’intérêt du client serait de faire financer la TVA par le promoteur lorsque cela est possible. Seul Pierre & Vacances accepte systématiquement de financer la TVA pour l’investisseur.

La représentation fiscale Toute personne non résidente fiscale en France souhaitant récupérer la TVA sur l’achat d’un bien immobilier en France doit recourir aux services d’un représentant fiscal agréé par l’administration. Compte tenu de leur niveau de responsabilité, les représentants fiscaux n’acceptent pas à l’heure actuelle de traiter les dossiers LMP. Seuls les dossiers LMNP sont acceptés. Dès lors, différents cas de figure doivent être distingués :

Personne Physique Personne Morale (siège social en France)

LMP Pas de cabinet de représentation fiscale actuellement disponible.

Pas besoin de représentation fiscale

LMNP Cabinet de représentation fiscale disponible

Pas besoin de représentation fiscale

En conséquence, le non-résident devra opter pour le statut du Loueur en Meublé Non Professionnel à cause des problèmes de représentation fiscale sau f à passer par des programmes de Pierre & Vacances. Conséquences : Préconisations CRYSTAL

Personne Physique

résident fiscal

français non résident fiscal

français

Personne Morale (siège sociale en France)

Produits préconisés en LMP

Tous types de programmes, de

financements et de promoteurs.

Investissement déconseillé car

absence de cabinet de représentation fiscale sauf à opter pour des

produits Pierre & Vacances

Tous types de programmes, de financements et de promoteurs.

Pour les problèmes de placement de TVA, privilégier le

financement de la TVA par le promoteur (P & V).

Produits préconisés en

LMNP

Tous types de programmes, de

financement et de promoteurs

Tous types de programmes, de

financement et de promoteurs

Pas de personne morale dans le cadre d'opérations en LMNP