Logic-immo Bruxelles Brabant 486 du 12 septembre 2015

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PEUT-ON METTRE FIN À UN BAIL APRES L’ACHAT D’UN IMMEUBLE UTILISE COMME LOGEMENT ?

Vous hésitez à acheter une maison ou un appartement car celui-ci est occupé par un locataire. Avant toute chose, demandez une copie du contrat de bail au vendeur pour procéder à certaines vérifications. Lorsque le bail porte sur la résidence principale du locataire1, la loi autorise de conclure un bail soit d’une durée de trois ans ou moins, soit de neuf années. Une durée supérieure à trois ans et inférieure à neuf ans n’est donc pas permise. Une durée supérieure à neuf ans, de même qu’un bail pour la vie du locataire, sont autorisés.

Si le bail n’est pas enregistré au jour de l’acte authentique de vente et que le locataire occupe les lieux depuis moins de six mois, le bail n’est pas opposable à l’acheteur qui peut demander à l’occupant de quitter les lieux.

Si en revanche le bail est enregistré ou s’il n’est pas enregistré mais que le locataire occupe les lieux depuis plus de six mois, les règles suivantes s’appliquent :

Le bail conclu a une durée de

trois années ou moins.

Dans ce cas, le nouveau propriétaire devra respecter le bail jusqu’à son terme. Il deviendra le bailleur du locataire à compter du jour de l’acte authentique et devra remplir les obligations qui en découlent (procéder aux réparations par exemple).

Le nouveau propriétaire devra ne pas perdre de vue de donner un congé au locataire, par pli recommandé, au moins trois mois avant la fin du bail. S’il ne le fait pas, le locataire pourra alors rester dans les lieux et se prévaloir d’un bail de neuf ans.

Le bail conclu a une durée de

neuf années.

La loi permet de mettre fin à tout moment au contrat de bail pour occuper personnellement le bien ou le faire occuper par certains membres de sa famille visés par la loi2. Dès la passation de l’acte authentique de l’immeuble, le nouveau propriétaire pourra mettre fin au contrat de bail en donnant un congé de six mois3, adressé par pli recommandé. Celui-ci devra mentionner l’identité de la personne qui occupera le bien et, le cas échéant, son lien de parenté avec le bailleur. Aucune indemnité n’est due au locataire.

Par ailleurs, même s’il ne compte par occuper l’immeuble, le nouveau propriétaire qui a l’intention de procéder à des travaux de transformation ou de rénovation du bien donné en location peut mettre fin au contrat de bail, sans indemnité, en donnant un congé de six mois avant la fin du premier triennat ou du deuxième triennat3. Les travaux devront porter sur le logement occupé par le locataire (on ne vise pas les parties communes, la façade, …) et représenter au moins trois ans de loyer. Il devra communiquer au locataire soit le devis des travaux, soit le permis de bâtir qui aurait été obtenu. Précisons encore, lorsque l’immeuble comporte plusieurs logements qui vont être rénovés, que des règles plus souples sont prévues pour mettre fin à tous les baux de l’immeuble.

Enfin, le nouveau propriétaire peut également mettre fin au bail sans motif, à la fin du premier ou du deuxième triennat, en donnant un congé de six mois3 et en payant une indemnité au locataire. Celle-ci s’élève à neuf mois de loyer si le bail prend fin à l’expiration du premier

triennat et de six mois s’il prend fin à l’expiration du deuxième triennat.

Une dernière solution consiste à négocier avec le vendeur et indiquer dans le compromis la vente sous condition suspensive que le bien soit libre d’occupation à la date de l’acte authentique. Le propriétaire vendeur devra alors convenir avec le locataire de mettre fin d’un commun accord au bail.

En conclusion, prenez le temps d’examiner cette question avant de signer un compromis pour éviter de mauvaises surprises.

1 D’autres règles s’appliquent lorsqu’il s’agit d’une résidence secondaire que nous n’examinons pas ici.

2 Voy. article 3 & 2 de a loi du 20 février 1991 sur les baux relatifs à la résidence principale du preneur.

3 Le congé est de trois mois à adresser dans les trois mois de la passation de l’acte authentique si le bail n’est pas enregistré et que le locataire occupe les lieux depuis plus de six mois.

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ROLAND HARDY

avocat associé Alterys Law & MediationMédiateur civil et commercial agréé

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LA MINUTE JURIDIQUE 05

Responsable de l’éditionIris LangbordTél. : 0476 51 02 [email protected] Account ManagerUgur ElbasanTél. : 0499 96 94 [email protected] ManagerMilantia DambrotTél. : 0484 11 71 [email protected]

Reproduction même partielle interdite. L’éditeur n’est pas responsable des éventuelles erreurs d’impressions ou de photos. Les prix et descriptifs sont de la responsabilité des annonceurs.

Tél. : 02 340 70 70Fax : 02 340 70 [email protected] rue des Francs - 1040 Etterbeek

Editeur responsable

François le Hodey

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A la recherche du meilleur crédit hypothécaire P.12 ZOOM

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PUBLI RÉDACTIONNEL 07

Le vrai prêt total, intégrant tous les frais de notaire, est bel et bien toujours possible. Les banques traditionnelles ne le pratiquent presque plus jamais, mais certains organismes avec lesquels nous collaborons le font, car ils sont disposés à prendre davantage de risques pour permettre aux personnes qui ne bénéficient pas d’épargne, de pouvoir malgré tout acheter le bien qu’elles souhaitent. Bien entendu, certaines règles, comme un rapport charges/revenus raisonnable, doivent être respectées, mais même pour les personnes ne bénéficiant que de revenus modestes, des solutions pour obtenir le prêt total sont trouvables. Et de surcroît, à des taux très avantageux ! Parmi ces

solutions, il y a par exemple la formule « light », qui s’adresse aux personnes qui souhaitent que leur remboursement mensuel ne soit pas trop élevé au début de la période de remboursement, car c’est bel et bien lors des premières années que la marge financière de nombreux ménages est limitée. Durant les premières années, l’emprunteur paiera une mensualité réduite. Ensuite la mensualité augmentera légèrement pour arriver à la charge définitive. Les emprunteurs payeront toujours une mensualité qui évolue en même temps que leurs revenus. Cette formule permet à chacun de garder le même pouvoir d’achat, de ne jamais souffrir d’une mensualité trop lourde, et correspond

davantage à l’évolution de la situation financière de la majorité de la population, car on considère que les carrières évoluent au fur et à mesure, tout comme les salaires. D’autres formules plus « classiques » existent également, qui permettent à la plupart des candidats acquéreurs de trouver la solution la plus adaptée et la plus avantageuse. En résumé donc, même sans épargne, acheter un logement est possible et vu les prix excessifs des loyers, continuer à les payer à fonds perdus n’a pas de sens et ne peut qu’encourager les acheteurs potentiels à passer à l’acte !

LAURENT ANDRIES

Andrass

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Pour nombre de candidats acquéreurs, l’accès

au crédit n’est pas une sinécure et soulève

nombre de questions. Existe-t-il des alternatives

aux banques traditionnelles ? Que penser de la

formule de crédit dite « accordéon » ? Et doit-on

se fier uniquement au taux d’emprunt pour faire

le choix de son crédit ou de sa banque ? Pour y

répondre, Logic Immo a interrogé un profession-

nel du courtage en crédit.

A LA RECHERCHE DU MEILLEUR crédit hypothécaire

Logic Immo : Existe-t-il encore actuellement des organismes disposés à prêter à des personnes dont le profil financier nécessite des prêts à 100% ou plus ?

486-paroledexpert.indd 1-2

08 PAROLE D'EXPERT

Le choix du taux et de la formule doit être vu au cas par cas. Les conseils du courtier sont, là aussi, indispensables. Dans l’ensemble, le taux d’intérêt variable est plus intéressant qu’un taux fixe lorsque l’augmentation maximale – appelée « cap » – est sérieusement limitée, ou quand, sur toute la durée du prêt, l’hypothèse de révision de taux la plus pessimiste est à peine plus élevée que le taux fixe. Par exemple, si l’augmentation maximale n’est que de 1 ou 2%, le risque de voir sa mensualité augmenter fortement est limité. De plus, si ce risque n’est pris qu’après 10 ans de remboursement, la différence appliquée sur la mensualité, même en cas de « cap » plus important, sera minime. Pour rappel, le nombre de révisions de taux

possibles (et l’augmentation maximale) est défini lors de la signature. Parfois une fois par an, parfois tous les 3, 5 ou 10 ans seulement. Dans d’autres cas également, lorsque les taux du marché ne sont pas fort avantageux, il peut être préférable de souscrire un taux révisable pour obtenir, dès que le marché rediminue, un taux plus bas. Dans d’autres cas encore par contre, la différence entre le taux fixe et le taux révisable est si faible qu’il sera plus logique d’opter pour la sécurité d’un taux fixe. Le courtier professionnel est en mesure d’effectuer toutes les simulations nécessaires pour imaginer le mieux et le pire, et conseillera son client au mieux.La formule « accordéon » peut parfois allier les avantages d’une mensualité fixe et d’un taux

révisable. Il s’agit là d’une formule qui garantit à l’emprunteur que si le taux augmente après 1, 3, 5 ou 10 années, ce n’est pas la mensualité qui augmente mais bien la durée du crédit (limitée toutefois). A l’inverse, la durée de remboursement va diminuer si le taux baisse lors de la révision. Le client ne doit donc jamais craindre de voir son budget décoller en cas d’augmentation sévère des taux, et peut établir ses dépenses sur le long terme. Cependant, il n’y a pas de miracle : si le taux augmente fort et vite, la durée du crédit peut devenir finalement longue… C’est pourquoi, une fois de plus, il faut bien tout comparer et, pour ce faire, les conseils d’un courtier professionnel sont la meilleure arme du candidat emprunteur.

La réponse est non. Il faut comparer ce qui est comparable et ne pas se fier uniquement au taux proposé, parce que ce que les banques vous donnent d’un côté, elles peuvent le reprendre de l’autre… C’est pourquoi, pour son client, le courtier va pouvoir effectuer toutes les comparaisons nécessaires pour que le produit GLOBAL soit avantageux. Par exemple, une banque va parfois proposer un taux très légèrement inférieur à un organisme concurrent pour attirer un client à lui, mais l’obliger à souscrire ensuite une assurance-vie avec des primes plus élevées qu’ailleurs ! Au bout du compte, ce client va donc payer mensuellement une somme plus importante. Car ce qui compte, c’est bien ce que l’on va payer chaque mois ! Il faut regarder un contrat de très près et calculer la somme globale de remboursement. C’est là le rôle du courtier expérimenté. Il faut bien être conscient qu’une banque ne propose finalement que ses propres produits. Elle ne vend que les siens, d’où l’importance du rôle du courtier qui va comparer les offres de plusieurs banques. Je conseille à tous les candidats emprunteurs de contracter un crédit sur mesure, c’est-à-dire adapté à leur situation, en tenant compte des divers aspects familiaux, fiscaux ou autres, et surtout adaptable au cas où un évènement futur viendrait à modifier leur vie. Je pense ici à un changement de bien, à des travaux imprévus, un décès, etc. En conclusion, consulter son courtier, c’est simplement se

garantir la meilleure comparaison de tout le marché et de tous les produits pour obtenir la formule globale aux meilleures conditions.

Logic Immo : Dans quel cas le taux variable peut-il s’avérer plus intéressant que le taux fixe ? Et que faut-il penser de la formule de crédit à mensualités constantes, dite « accordéon » ?

Logic Immo : Est-ce que le taux d’un emprunt est le seul paramètre pour faire le choix de son crédit ou de sa banque ?

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Pourquoi proposez-vous à vos clients deux formules de service ? Tout le monde sait que ce que l’on appelle la « commission de courtage » peut constituer un frein pour les propriétaires ven-deurs. Or, si ces derniers ont parfaitement le droit de s’occuper entièrement de la mise en vente de leur bien, il est tout aussi clair que les moyens dont ils disposent pour le vendre dans les meilleures conditions, à la fois au niveau du prix et du délai, sont limités et peuvent donc desservir leurs intérêts. Ce que nous leur offrons désormais, c’est la possibilité de choisir entre deux formules de services, qui garantissent en réalité chacune une même implication de notre part à servir leurs intérêts. La différence entre les deux formules ne se situe donc pas au niveau des prestations commerciales, mais bien au niveau des tâches à accomplir et de services complémentaires pour atteindre l’objectif recherché. D’où la différence de pourcen-tage de « commission ».

Commission de courtage ou rémunération de prestations d’agence ?

Pour trancher la question, Eventimmo propose à ses clients vendeurs de faire leur choix entre le service Full à 3% et le service Light à 2%.

Explications avec son fondateur Grégoire Verbeek.

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Quelles sont les différences de prestations entre les deux formules ?Prenons par exemple la question des obligations du vendeur et de tous les documents administratifs qui s’y rattachent. Dans la formule Full, nous nous nous chargeons bien évidemment de tout, des renseignements urbanistiques à la gestion des certificats PEB, électrique et pollution du sol. Dans la formule Light, c’est le propriétaire vendeur qui restera chargé de gérer et fournir toutes ces informations incontournables. La différence se situe aussi au niveau du dossier de présen-tation du bien sur notre site web, que nous développons sans cesse. Dans la formule Full, nous assurons un service de repor-tage photographique professionnel HDR incluant un processus d’aménagement des lieux, afin que les candidats acquéreurs puissent avoir la meilleure perception possible du bien. Une perception qui se voit renforcée par la présentation de plans développés par nos soins, en 2D et en 3D. Quelque soit la formule choisie, nous travaillons toujours à ce que nos clients vendeurs trouvent chez nous la meilleure qualité de service et la meilleure promotion de leur bien. Notre expertise d’évaluation est toujours détaillée et argumentée, la sécurité juridique est assurée, nous trouvons des solutions aux problématiques urbanistiques et nous sommes dans une disponibilité de tous les instants pour nos clients. Ce n’est pas par hasard que nous sommes devenus l’agence leader à Schaerbeek !

Votre usage intensif des réseaux sociaux constitue-t-il aussi un plus pour vos clients ? Absolument. Et pour nous aussi. Les réseaux sociaux sont des canaux marketing qui nous permettent à la fois de communiquer, d’échanger et de renforcer notre positionne-ment et notre image. En tant qu’outils de communication, ils soutiennent et accélèrent la mise en vente des biens qui nous sont confiés et génèrent un nombre important de nouvelles affaires. Nous avons d’ailleurs engagé une responsable communication pour leur gestion sur des supports tels que Facebook, Pinterest, Twitter ou encore LinkedIn.

Travaillez-vous en exclusivité ?Absolument. Nous estimons que, pour obtenir le meilleur résultat, notre travail ne peut en aucune manière être parasité. L’exclusivité sert réellement l’intérêt du vendeur. Chacun semble d’ailleurs en témoigner auprès de son entourage. Le bouche-à-oreille fait en effet son œuvre depuis bientôt 14 ans et reste à ce jour notre meilleure publicité.

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remporte largement la palme sur le segment des villas.

WEZEMBEEK-OPPEM& KRAAINEM : La crème de Bruxelles-Est

A l’Est de Bruxelles, les communes de Wezembeek-Oppem et de Kraainem font partie des communes à facilités de la périphérie bruxelloise, au même titre que Drogenbos, Linkebeek, Rhode-Saint-Genèse et Wemmel.

Très sensible à la proximité directe de la Capitale et de son marché de l’emploi, le marché immobilier de la province du Brabant flamand, et donc ses prix, sont dans une large mesure déterminés par cette dernière. Dans la périphérie Est de Bruxelles surtout, un bâti de qualité, un environnement résidentiel et des connexions rapides avec le centre de Bruxelles ont fait s’envoler les prix des logements. C’est donc a fortiori le cas des communes de Wezembeek-Oppem et de Kraainem, qui constituent les deux communes les plus chères de cette province, respectivement sur les segments de la maison et de la villa, tout en restant un peu moins onéreuses que les communes limitrophes de Bruxelles.

Welcome to foreigners Ces deux communes accueillent une très forte proportion de population étrangère, surtout anglaise et allemande, qui s’y installe à la fois pour toutes les facilités offertes – l’Internationale Deutsche Schule à Wezembeek-Oppem et la British School dans la commune voisine de Tervuren par exemple –, la proximité directe avec Bruxelles ou encore l’environnement très vert. Et le problème de la langue ne s’y pose pas car, depuis longtemps, on y parle indifféremment en français, anglais ou néérlandais.

Si une part de ces familles d’expatriés loue le bien qu’elles ocupent, une autre n’hésite pas à faire l’acquisition de maisons qui, pour le même budget qu’à Bruxelles intra-muros, s’avèrent davantage cossues.

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12 ZOOM

Wezembeek-OppemMaison : 450 000 euros

Villa : 647 500 euros

Appartement : 329 000 euros

KraainemMaison : 410 000 euros

Villa : 890 000 euros

Appartement : 340 000 euros

Des communes très recherchéesSur le segment des maisons, Wezembeek-Oppem a fait un formidable bond en avant durant l’année écoulée. Après une hausse de pas moins de 13%, la commune a décroché la timbale de la commune la plus coûteuse de la province, avec un prix de référence fixé à 450 000 euros (400 000 euros en 2013). En prenant du recul sur les cinq dernières années, on constate que la progression des maisons sur cette commune se chiffre à plus de 33 %. Et au classement de l’évolution des prix sur 10 ans, Wezembeek-Oppem vient une nouvelle fois en tête avec une progression de 147%... Sa voisine Kraainem, qui détenait la première position en 2013 avec un prix de référence de 415 000 euros, recule ainsi à la seconde place du podium, tout en subissant un léger tassement des prix amenant le prix de référence d’une maison à 410 000 euros.

Du côté du neuf, davantage à Wezembeek-Oppem qu’à Kraainem où le bâti est plus dense et les réserves foncières moins importantes, les appartements sis dans de petits immeubles rencontrent un vif succès.

Décote vs localisationComme partout ailleurs, le phénomène de décote des constructions datant des années 1960 et 1970 a fait son apparition. Les exigences des candidats acquéreurs du point de vue de l’état général d’un bien, et a fortiori de ses performances énergétiques se sont récemment renforcées. L’aspect énergivore d’un bien et la nécessité d’importants travaux de rénovation influent donc sur les prix de mise en vente de ce type de biens, nombreux à Kraainem. Une réalité de plus en plus prise en compte par les propriétaires qui savent désormais que les candidats acquéreurs adaptent leur offre en fonction des travaux à réaliser. Un état de fait dont l’exception réside bien entendu dans la localisation, facteur clé de ces deux micro-marchés.

Pression démographiqueSi la faible distance par rapport à Bruxelles détermine pour beaucoup les marchés de Wezembeek-Oppem et Kraainem, la pression démographique de la Capitale y contribue aussi pour une bonne part. Relativement étriqué, le marché du logement bruxellois influe aussi sur les prix de ces deux communes par l’augmentation de la demande. La province du Brabant flamand s’est d’ailleurs penchée sur les flux migratoires depuis et vers Bruxelles. Il ressort de cette étude que, entre 2008 et 2012, les déménagements entre le Brabant flamand et la Capitale se sont soldés par un accroissement net de population de près de 35 000 personnes. Autrement dit, quelque 72 000 personnes ont quitté Bruxelles pour le Brabant flamand alors que quelque 37 000 personnes ont fait le chemin inverse. La plupart de ces « émigrants » se sont installés dans la grande périphérie, dont Wezembeek-Oppem et Kraainem font assurément partie. Cette clientèle belge est essentiellement composée de couples et de familles qui font l’acquisition de maisons avec jardin, dont les valeurs sont comprises entre 400 000 et 600 000 euros. A budget égal, ces acquéreurs bénéficient d’un cadre de vie plus agréable qu’à Bruxelles, mais les avantages ne s’arrêtent pas là. Si la province du Brabant wallon fait, elle aussi, partie des mouvements migratoires des bruxellois, le Brabant flamand dispose d’un avantage non négligeable par rapport à cette dernière. La fiscalité – les droits de succession, par exemple – y est en effet plus intéressante.

REPÈRES

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ZOOM 13

Dossier

INVESTIR DANSL’IMMOBILIER

Acquérir un bien immobilier à titre d’investissement,

un bon plan ! Mais comment faire le bon choix ?

Où acheter ? Vers quelles formules se tourner ?

Ce dossier spécial répondra à toutes vos questions

et vous fournira de nombreux conseils pour investir

sans se tromper.

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Recherche du 1er locataire

Préparation et conclusion

du contrat de bail

Remise des clés et gestion

administrative du bail

Suivi des paiements des loyers

Relations avec le locataire par un

professionnel

Service Property Assist : travaux

d’entretien et de réparation

Garantie totale contre les impayés

Protection juridique étendue sans

franchise en cas de litige

Gestion fin de bail

Compensation pour départ anticipé

Indemnités en cas de dégâts

locatifs

BIEN PLUS POUR VOUS02 880 59 34

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Investissez dans les quartiers en développementAfin d’investir intelligemment, il est nécessaire de cibler un quartier et de définir un budget. Ces deux éléments peuvent sembler futiles, mais ils sont la base d’un bon investissement. Si votre budget ne vous permet pas d’investir dans des quartiers prisés, renseignez-vous sur les quartiers ou les régions qui offrent de grands espoirs au niveau du développement et qui restent pour l’heure actuelle un « bon rapport quartier/prix ». Ces biens sont évidemment moins chers à l’achat et peuvent engendrer une belle plus-value à la revente.

Privilégiez les biens neufsSi vous voulez investir dans un bien immobilier et le mettre en location afin de toucher une rente, privilégiez l’achat d’un bien neuf. L’avantage d’un bien neuf par rapport à un bien de seconde main réside notamment dans sa qualité énergétique, ce qui engendre des charges limitées et déterminées à l’avance. Dans les bâtiments plus anciens, le prix d’achat est plus bas mais on obtient des loyers moins élevés, avec, à long terme, des charges d’entretien et des réparations plus élevées. Le rendement n’est donc pas forcément meilleur.

Quel rendement ?Pour calculer la rentabilité d’un bien immobilier, l’investisseur doit prendre en compte le rapport entre

le loyer potentiel et le coût effectif de son acquisition, à savoir le prix d’achat, les droits d’enregistrement, les frais de notaire, le prix des travaux à exécuter à moyen terme, le précompte immobilier et les coûts de gestion. En tenant compte de ce calcul précis, un rapport supérieur à 4,5 % net constituera un excellent placement.

Evitez la taxe sur la plus-valueEn cas de revente d’un bien dans un délai de moins de cinq ans, il ne faut pas oublier qu’une personne physique doit payer une taxe sur la plus-value, de l’ordre d’environ 16,7 % sur la différence entre le prix de revente et le prix d’achat, augmentée de 25 % la première année, et de 5 % pour chaque année écoulée. L’investisseur consciencieux veillera donc à laisser passer ce délai puisque cette taxe disparaît après cinq ans, tandis que l’investisseur offensif paiera l’impôt pour l’achat d’une autre opportunité ou d’un plus gros immeuble.

En ces temps d’incertitude économique, la brique reste une valeur refuge

en Belgique. Normal donc que nombre d’entre nous songent à investir dans

l’immobilier. Mais comment investir sans se tromper ? Même s’il n’existe

pas de solution miracle pour un investissement réussi, nous pouvons vous

donner quelques conseils pour faire le bon choix !

INVESTIR DANS L’IMMOBILIER : une valeur sûre

BONS RÉFLEXES POUR INVESTIR

Evaluez le rendement du bien à court mais aussi à long terme.

Si vous investissez dans un bien dans le but de l’occuper à terme, n’oubliez pas de prendre en compte la demande du marché.

La qualité de l’environnement (quartier/région) est aussi importante que le bien qui s’y trouve.

Visez des locataires de qualité, solvables qui s’engagent dans la durée.

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Tout d’abord, un bien neuf se distingue par ses performances énergétiques. En effet, des matériaux isolants et une conception judicieusement pensée limitent les besoins en consommation énergétique. Par ailleurs, l’immobilier neuf s’accompagne de plusieurs assurances contractées par le promoteur qui offrent, grâce à la ‘garantie décennale’, dix ans de tranquillité à l’investisseur, dans l’hypothèse où le bien nécessiterait des travaux. A noter également que les frais d’entretien du bien seront réduits. En effet, certaines dépenses ne seront pas à prévoir avant un certain nombre d’années : réfection des façades, des toitures ou des châssis, rénovation du système de chauffage, remplacement des ascenseurs dans un immeuble à appartements…A l’inverse, l’immobilier ancien nécessite le plus souvent des travaux de rénovation pour remettre le logement au goût du jour et aussi pour améliorer ses performances énergétiques. De plus, il est également possible que l’acheteur découvre, quelques temps après l’achat, un vice caché qui pourrait nécessiter d’importants travaux.

Investir à créditContrairement au placement financier, l’immobilier permet d’acheter à crédit. Le prêt immobilier permet d’emprunter la somme investie dans le bien immobilier, le loyer couvrant tout ou partie des mensualités de remboursement.

Patrimoine durableL’immobilier est un placement sûr : sa valeur tend à augmenter à long terme. Un logement neuf est d’autant plus susceptible de prendre de la valeur qu’il ne nécessite pas de travaux de rénovation pour offrir des performances énergétiques répondant aux nouvelles exigences urbanistiques. Cela facilite notamment la revente et permet d’envisager une plus-value intéressante. Sur le plan patrimonial, l’immobilier se transmet à ses héritiers et descendants.

Revenus locatifsDès la fin du remboursement de l’emprunt hypothécaire contracté pour acquérir le bien, les loyers que percevra l’investisseur offriront un complément de revenus stables et récurrents. Ainsi, l’investissement locatif s’avère être une solution stratégique pour préparer l’avenir de ses enfants, financer leurs études supérieures, faciliter leur entrée dans la vie ou encore arrondir les fins de mois au moment de la retraite.

Dans un contexte d’incertitude économique, acheter un logement neuf pour le louer,

c’est faire un investissement immobilier rentable, stable et sûr et ce, à tout âge de la

vie. Tour d’horizon des principaux avantages.

ACHETER UN BIEN NEUF à titre d’investissement

QU’EST-CE QUE LA GESTION LOCATIVE ?

Vous possédez des biens immobiliers mis en location ? Afin de vous éviter l’administration quotidienne de votre patrimoine, vous pouvez en confier la gestion locative à un mandataire professionnel. Les biens immobiliers confiés sont souvent des appartements, des maisons, des parkings ou encore des locaux à usage commercial ou professionnel.Le mandataire à qui vous confiez vos biens, aura pour principale mission de prendre en charge leur gestion selon les conditions énoncées dans un contrat. Citons, entre autres :

La recherche de locataires (mise en place des publicités nécessaires pour la location du bien, accord sur le montant du loyer, calcul des provisions pour charges, indexation, état des lieux, rédaction du contrat de bail…).

La perception des loyers avant rétribution au propriétaire.

La gestion des assurances. L’information auprès du locataire et du propriétaire. La gestion des impayés ou des tâches ponctuelles

comme le suivi de travaux.

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Les propriétaires de maisons passives paient une facture énergétique 85% moins élevée en moyenne. Quel est le premier pas vers une construction durable ? L’achat du terrain à bâtir idéal ! Voici les éléments phares dont il faut tenir compte dans votre recherche.

1. Sol non polluéLe terrain se trouve-t-il en zone marécageuse, le sol est-il pollué, contient-il de nombreuses pierres ? Si vous soumettez une offre, soyez sur vos gardes, car un sol pollué fera rapidement exploser le prix de votre projet de construction. Le vendeur est de toute façon obligé de vous informer en détail sur l’état du sol, mais vous serez toujours bien inspiré de faire réaliser une étude du sol.

2. En pente ?Un terrain à bâtir est rarement plat, mais ne doit pas l’être absolument ! Bien au contraire, un terrain à bâtir en pente peut générer des nombreux avantages, à condition d’y adapter votre projet de construction. Vous pouvez ainsi construire l’étage du dessous un peu plus haut que celui des maisons des voisins afin de bénéficier d’un ensoleillement maximal. Autre avantage, et non des moindres, d’une parcelle en pente : elle est moins chère qu’une parcelle plane.

3. Orientation du terrainLe jardin au sud est l’orientation optimale de tout terrain à bâtir. Vérifiez l’absence d’arbres et de maisons voisines générant des zones d’ombre. De cette manière, votre maison bénéficiera du meilleur ensoleillement et les éventuels panneaux solaires fourniront jusqu’à 60% de votre énergie de chauffage en hiver.

4. Toute l’importance de l’emplacementQui dit construction durable dit généralement aussi mode de vie durable. S’il est vrai qu’habiter en rase campagne a indéniablement du charme, cette solution pêche toutefois par une consommation d’énergie élevée. Lors de l’achat de votre terrain à bâtir, tenez donc compte de l’emplacement des magasins, des écoles, des transports publics...

Vous envisagez une construction durable et avez une préférence pour

une maison passive ? Vous avez mille fois raison ! S’il est vrai qu’une

maison passive coûte plus cher à l’achat, il n’en reste pas moins que cet

investissement se compense largement à long terme.

CONSTRUCTION DURABLE : astuces pour trouver

le meilleur terrain à bâtir

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une réalisation de

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Pour être définie comme durable, une construction doit présenter un équilibre entre les dimensions écologique, sociale et économique. Pour ce faire, le bâtiment concerné doit être économe en énergie ou être construit sur base de matériaux recyclés ; posséder un climat intérieur sain et confortable pour ses occupants. Aussi appelées « maisons sans chauffage », les maisons passives sont extrêmement performantes et sont réputées pour afficher :

Une consommation énergétique pour le chauffage très basse (15kWh/m²/an, soit 90% en moins qu’un logement traditionnel !)

Une très bonne isolation thermique et acoustique Une utilisation de la chaleur passive du soleil Une suppression des ponts thermiques, les endroits où la

chaleur s’échappe rapidement Une excellente ventilation de l’air (VMC double flux) Une architecture bioclimatique pour tirer le meilleur profit

du site et de son environnement Une gestion de l’espace intelligente

Vous l’aurez compris : s’il y a bien un élément fondamental et très avantageux à retenir en ce qui concerne l’habitat passif, c’est l’autonomie énergétique. Plus vous serez autosuffisant à ce niveau-là et plus votre facture mensuelle sera en chute libre, tout comme vos émissions de CO2 ! Pour ce faire,

il faut d’abord favoriser les ouvertures vers le Sud pour laisser au maximum entrer le soleil dans la maison. Orienter plein Sud tous vos appareils électroménagers produisant de la chaleur (ordinateurs, éclairage, machines à laver…) vous permettra en outre de gagner de la chaleur. Isoler les fenêtres avec du triple vitrage s’avère aussi un passage obligé. Pour vos structures de fenêtres, vous pouvez choisir du bois, de l’aluminium ou encore du PVC, très à la mode ces dernières années pour sa facilité d’application et d’entretien. Isoler les portes est également un excellent moyen de limiter – voire de supprimer – les déperditions de chaleur (les ponts thermiques évoqués ci-dessus). En ce qui concerne l’isolation, on table généralement entre 25 et 35 cm d’isolant sur les murs, 20 cm pour les sols et 40 à 45 pour les toits, selon le matériau sélectionné. Que vous ayez jeté votre dévolu sur le chanvre, le lin, la laine de mouton, le coton ou encore une toiture végétalisée (plantes vertes, chaume…), toutes ces solutions sont naturelles et restent donc dans la logique d’une maison durable. Quels que soient vos choix, il faut par ailleurs essayer de prendre un maximum en compte l’énergie cachée, dite « énergie grise », sur l’ensemble du cycle de vie du matériau. Dans la plupart des cas, les matériaux naturels ont une énergie cachée beaucoup plus réduite que ceux qui sont produits de manière industrielle.

La construction durable a le vent en poupe ! Ces dernières années, on entend

parler que de ce nouveau type de logement. Et pour cause : sur le long terme,

la maison passive peut représenter un bon investissement et permettre

de réaliser des économies importantes. Et si, finalement, l’avenir du bâtir

était dans le respect de l’environnement ? Isolation, chauffage efficace et

matériaux naturels, Logic Immo vous dit tout sur ce type d’habitation.

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Un système de chauffage performant et une ventilation adaptéeDeuxième élément fondamental dans la conception d’une maison éco-friendly : l’installation d’un système de chauffage avec un bon rendement. Dans cette optique-là, vous avez l’embarras du choix ! Plusieurs possibilités s’offrent à vous : chauffer par le sol, par l’intermédiaire de panneaux solaires, d’une chaudière à condensation, d’une pompe à chaleur... Les cheminées ou autres poêles sont aussi une excellente alternative. Ce système de chauffage au bois permet à chacun de trouver le type de chauffage qui lui convient ; qu’il soit central, de masse, à accumulation ou à base de pellets (des granulés en bois). Le poêle en question est même personnalisable à votre goût, pour qu’il s’intègre parfaitement à votre intérieur ! Même si une maison passive est peu énergivore grâce au fait que la chaleur est piégée à l’intérieur du bâtiment, avoir un système de chauffage efficace vous permettra de bénéficier d’une température constante, confortable, et votre facture d’énergie diminue sensiblement. Si vous vous absentez pendant une ou deux semaines en plein hiver, mieux vaut laisser la ventilation et l’appoint de chauffage fonctionner au minimum. Cela vous évitera de devoir réchauffer d’un seul coup l’ensemble de votre habitation ! Un autre atout de la maison durable, c’est que l’été, les murs restent frais sans avoir nécessairement recours à un système de climatisation. Dans ce domaine, le puits provençal /canadien est une excellente technique : il préchauffe l’arrivée d’air de renouvellement en hiver et vous permet

de le rafraîchir une fois l’été venu. Selon la saison, l’air est donc chauffé ou rafraîchi. La VMC - Ventilation Mécanique Contrôlée - double flux est aussi un choix tout à fait judicieux car elle permet de récupérer la chaleur du flux d’air sortant pour la transférer au flux d’air entrant (d’où la notion de double flux) à travers un échangeur de chaleur constitué de plaques métalliques.

Un concept globalDans la même lignée que ces grandes règles de la maison durable, d’autres aménagements du quotidien peuvent trouver leur place dans votre foyer, tels que des toilettes sèches, un système de récupération d’eau de pluie pour arroser les plantes vertes ou le potager, ainsi qu’un compost pour fabriquer de l’engrais.Construire une maison « saine » et durable, c’est donc désormais possible, à condition d’y mettre le prix dès de la départ (10-15 % de plus qu’une maison classique) et de choisir des matériaux naturels qui ne dégagent pas de substances nocives pour les habitants du foyer, comme pour le milieu environnant. Opter pour des matériaux renouvelables - voire recyclables - autant que possible, c’est aussi participer à un mieux vivre général, réalisable à la campagne, comme à la ville. Des choix pour lesquels les générations futures tout comme notre planète vous remercieront !

INVESTIR DANSUNE CONSTRUCTION DURABLE :

miser sur l’avenir

Partie 2

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Contrairement au legs, il s’agit ici de faire une donation de votre bien immobilier à vos enfants de votre vivant. Cela ne se fait pas si simplement : vous devez payer des droits de donation. Il convient donc de comparer les droits de donation que vous devez payer avec les droits de succession. Si ceux-ci sont moins élevés, mieux vaut peut-être ne pas tout de suite céder votre bien immobilier et attendre jusqu’à ce que les enfants puissent en hériter. Tenez également compte du fait que les droits de donation peuvent s’accompagner de frais supplémentaires, comme les frais d’acte du notaire.

Comment les droits de donation sont-ils déterminés ?Les droits de donation que vous payez sont progressifs : cela signifie que plus la valeur de votre bien est élevée, plus le taux d’imposition sera élevé. A côté de cela, les tarifs dépendent également du lien de parenté : plus celui-ci est étroit, moins élevé sera le tarif à payer.

Tarifs des droits de donation immobilière en Wallonie et à BruxellesEn Région wallonne, les taux des droits d’enregistrement des actes de donation sont alignés aux taux des droits de succession, tout comme à Bruxelles. Le tableau ci-dessus reprend les tarifs de donation en ligne directe, entre époux ou cohabitants en Wallonie et à Bruxelles.

Vous avez fait un investissement immobilier et vous souhaitez en céder

une partie à vos enfants ? Vous possédez une propriété et aimeriez en faire

donation afin d’éviter les droits de succession à vos héritiers ? Quelle est la

formule la plus intéressante ? Les droits de succession sont-ils plus élevés

que les droits de donation ? Analyse.

FAIRE UNE DONATIONIMMOBILIÈRE :

intéressant ?

PRENEZ CONSEIL AUPRÈS D’UN NOTAIRE

Si un notaire est souvent sollicité pour la passation d’un acte tel qu’un contrat de mariage, une constitution de société ou encore une transaction immobilière, sa tâche ne se résume pas à uniquement accomplir toutes les formalités administratives qui accompagnent la signature d’un tel acte. En effet, le notaire informe également le citoyen et lui propose des solutions sur mesure qui répondent à ses besoins. Il détaille les conséquences des décisions et attire l’attention du citoyen sur ses droits et obligations. Avec les différentes parties, il s’efforcera de trouver la solution qui conviendra le mieux à la situation dans le respect de la loi.

En tant qu’officier public indépendant, le notaire se charge d’aboutir à des accords équilibrés et proactifs entre les parties. Il endosse personnellement la responsabilité liée aux aspects de l’accord. Un acte notarié est une sécurité pour les clients car les conventions y figurent noir sur blanc et ont force juridique permettant d’éviter les conflits. C’est précisément la raison pour laquelle, chaque année, 2.500.000 Belges vont chez leur notaire. N’hésitez donc pas à le consulter si vous envisagez l’acquisition d’un bien immobilier ! Source : Fédération Royale du Notariat belge.

Wallonie Bruxelles

Tranche de la donation

en ligne directe, époux ou

cohabitants

Tarif Tranche de la donation entre

toutes autres personnes

Tarif

0 à 12.500 € 3 % 0,01 à 50.000 € 3%

De 12.500 à 25.000 € 4% De 50.000 € à 100.000 € 8%

De 25.000 à 50.000 € 5% De 100.000 € à 175.000 € 9%

De 50.000 à 100.000 € 7% De 175.000 € à 250.000€ 18%

De 100.000 à 150.000 € 10% De 250.000 € à 500.000€ 24%

De 150.000 à 200.000 € 14% Au-delà de 500.000 € 30%

De 200.000 à 250.000 € 18%

De 250.000 à 500.000 € 24%

Au-delà de 500.000 € 30 %

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LEOPOLD VILLAGE

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Au regard d’une nouvelle société en mouvement permanent, moins stable que par le passé, il convient de prendre conscience qu’il est, pour ainsi dire, impossible de trouver un « gentil » propriétaire qui vous offrira le contrat de location idéal pour toute votre vie ! En effet, divorces, licenciements, démographie changeante, opportunisme… amènent de plus en plus de propriétaires à conclure des locations de courtes durées !

Dans ces conditions, nous ne pouvons qu’encourager, dans la mesure du possible, les jeunes ménages à acquérir rapidement leur logement.

Si vous souhaitez investir dans l’immobilier résidentiel bruxellois, sans pour autant occuper le bien personnellement, nous vous suggérons un bien neuf à haute valeur ajoutée ayant un rendement modeste (+/- 2,5% net) plutôt que de spéculer sur des biens de moins bonne qualité aux loyers disproportionnés. En effet, dans ce dernier cas de figure, le « bon » rendement sera très limité dans le temps !

Surtout, évitez de vous laisser influencer par des annonces garantissant de hauts rendements. Il s’agit souvent de remises de prix déguisées.

Comment trouver un bon locataire ?Malgré toutes les analyses mises à la disposition du grand public, il nous semble aujourd’hui indispensable de nuancer les chiffres annoncés dans la mesure où nous sommes convaincus que, dans un futur proche, nous devrons accepter que c’est principalement le bon locataire qui fait le bon rendement ! En effet, seul un bon locataire pourra vous garantir un paiement régulier du loyer ainsi qu’un bon maintien de la qualité de votre logement.

Afin de vous aider à trouver le bon locataire, nous avons défini pour vous toute une série de préférences :

Préférence pour un immeuble neuf offrant une performance énergétique supérieure. Le « bon » locataire déteste les communs mal entretenus et les factures énergétiques élevées.

Préférence pour avoir des voisins ayant la même sensibilité du bien-vivre en communauté. Généralement, le « miracle d’un immeuble neuf » offre aux occupants la garantie d’une certaine uniformité au niveau social ainsi qu’une harmonie heureuse entre les différences culturelles.

Préférence pour un public discipliné et poli au sein de la copropriété. Fort heureusement,

les nouvelles copropriétés peuvent définir un Règlement d’ordre intérieur détaillé sur le respect de la « gestion en bon père de famille » du bien et des parties communes.

Préférence pour un syndic réactif. Il suffit d’interroger le propriétaire sur l’ancienneté moyenne du gestionnaire de l’immeuble à habitations multiples. Ainsi, il vaut mieux travailler avec un syndic qui a dix immeubles en portefeuille qu’il gère depuis quatre ou cinq ans plutôt qu’un syndic qui gère 100 immeubles depuis seulement un ou deux ans. Etre syndic est une véritable vocation !

Dans un second temps, il est indispensable de savoir comment trouver un bon locataire. Nous n’avons qu’un seul conseil à vous donner : travaillez avec un vrai professionnel de la location. Malheureusement, les bonnes agences de location sont rares à Bruxelles et souvent très dispersées sur le plan géographique. Il faudra donc vous renseigner auprès de professionnels de l’immobilier.

Gilbert L. Aelbrecht IMMOBILIER NEUF

L’acquisition d’un bien immobilier pour occupation personnelle reste, à notre

sens, le meilleur investissement. Traditionnellement, il est reconnu que cet

achat vous force à une saine épargne. Avec le temps, il vous offrira le meilleur

confort sur le plan familial, gage d’une vie heureuse. Si vous êtes propriétaire

d’un bien que vous souhaitez mettre en location, voici une série de judicieux

conseils pour trouver un « bon » locataire.

UN BON LOCATAIRE fait un bon rendement

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Une nouvelle construction n’aura jamais le charme rustique des vielles pierres, des feux ouverts et des poutres d’antan. Mais elle n’en présente pas moins un côté magique au fur et à mesure que l’on voit les murs s’ériger. Elle ne comportera pas non plus les nombreux inconvénients qui les rendent souvent difficiles à vivre. C’est la raison pour laquelle de nombreuses familles se décident à faire construire après avoir dressé la liste des avantages d’une maison neuve... ou après avoir été échaudés par la somme de travaux à réaliser dans un bâtiment à rénover. D’autant que les banques et organismes de crédits proposent désormais des solutions qui ne vous obligent pas à payer votre emprunt (pour la maison pas encore construite) et votre loyer en même temps.

Une demeure 100% à votre goûtQuand vous démarrez d’une page blanche, d’un terrain nu en l’occurrence, tout est imaginable. La liberté de plan est totale : une fois déterminé ce que vous pouvez construire sur le lotissement (surfaces et emplacements) et quoi (nombre d’étages, sous-sol), vous établissez le plan intérieur que vous voulez. Et si vous faites appel à un architecte, peut-être même à un architecte d’intérieur, vous êtes sûr d’avoir une maison totalement originale qui ne ressemblera à nulle autre.Comme pour une lettre à Saint-Nicolas, vous pouvez demander la maison de vos rêves, à condition que le

budget familial suive bien entendu. Avec un séjour sans cloisons par exemple, une salle de jeux/multimédia pour les enfants, une bibliothèque/bureau pour les parents, un dressing en plus du nombre de chambres dont vous aurez besoin, en planifiant un agrandissement éventuel de la famille ou une chambre d’amis. Nul besoin de faire de concessions sur la taille de la cuisine ou de la salle de bains, qui occupent une surface rikiki dans les bâtiments anciens et dont les propriétaires s’arrachent les cheveux quand ils souhaitent les agrandir...

Isolation thermique et acoustiqueSi une maison neuve peut sembler plus chère à l’achat ou à la construction, elle se révèle invariablement moins coûteuse à moyen et long termes. Car les normes en vigueur aujourd’hui mesurent la performance énergétique et exigent des résultats, ce qui rend les bâtiments moins chers à chauffer. Les matériaux traditionnels sont remplacés au fil des ans par des alliages, couches et sous-couches plus isolantes, à la fois au niveau calorifique et au niveau phonique, qui vous mettent à l’abri des dépenses énergétiques qui peuvent se révéler affolantes lorsque le prix des énergies augmente. Concrètement, votre facture d’énergie peut être deux à quatre fois moins élevée que dans une maison plus ancienne. Que dire des maisons passives et des alternatives écologiques !L’isolation acoustique n’est pas négligeable non plus,

Faire construire sa maison ou acheter un logement neuf, c’est s’épargner

un maximum de soucis pour de nombreuses années. Isolation, longévité : la

liste des avantages est longue !

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spécialement si vous achetez un appartement dans un immeuble tout neuf. Il n’est désormais plus question d’entendre les voisins du dessus marcher, même si madame a laissé ses talons aux pieds. Rien que pour cette raison, il est utile de faire appel à un professionnel qui connaît les dernières avancées en la matière. Les matériaux utilisés dans les constructions neuves offrent non seulement un confort total au niveau technique, mais aussi esthétique et pratique.

Pas de mauvaises surprisesSi vous faites bâtir, vous avez un aperçu clair du coût de la construction, poste par poste, du gros-œuvre aux finitions. Les mauvaises surprises qui engendrent des surcoûts à rallonge lors de la rénovation d’une maison existante sont dès lors impossibles, du moins si vous faites appel à un entrepreneur compétent. Avec une maison neuve aux murs droits et aux aménagements nickels, pas de tuile à prévoir. Impossible de recevoir un devis supplémentaire parce qu’il faut éradiquer une mérule cachée avant de commencer d’autres travaux. Impossible de voir le peintre constater des dégâts tels sur les murs qu’il faut faire appel à un plafonneur. Impossible de devoir changer ses options parce que la plancher dissimulé par le vinyle est en plus mauvais état que prévu. Et c’est tant mieux, à la fois pour le moral et pour le portefeuille !

ConfortableLa maison que vous allez faire bâtir se transformera en véritable cocon, surtout lorsqu’il s’agira de rangement et de confort pendant l’hiver. Avec le neuf, pas de mètres carrés perdus, pas de recoins inutiles, pas de

dégagements gratuits. Grâce à une réflexion menée ensemble avec votre architecte et votre architecte d’intérieur, votre habitation ne présentera que des espaces faciles à vivre et confortables avec des prestations bien supérieures aux maisons anciennes.D’autant que vous aurez pu prévoir des aménagements utiles lorsque le poids de l’âge commencera à s’installer. Sans oublier une chaleur plus uniforme, plus économique et plus facile à gérer. Et le fait que, puisque tout est neuf, les pannes dues à l’usure ne surviennent pas les premières années. Votre sentiment de sécurité peut aussi facilement augmenter grâce à des équipements comme portail électronique, digicode, vidéophone, portes équipées de serrures à plusieurs points d’ancrage, système anti-dégondage, voire blindage, moins faciles à installer dans une vieille construction.Dans le cas où vous envisagez de faire construire votre résidence secondaire, sachez que tous les avantages énumérés ci-dessus se font encore plus ressentir. Il s’agit même d’un placement plaisir, qui garde une valeur intéressante en cas de revente et constitue un investissement malin pour votre avenir. Qui a envie de gérer les réparations, fuites et pannes pendant ses quelques semaines de vacances ? Sans oublier que si vous mettez votre résidence secondaire en location, les constructions récentes trouvent bien plus facilement des occupants qui, comme vous, préfèrent se reposer dans un environnement confortable et fonctionnel. Et si vous décidez d’y résider à temps plein une fois l’heure de la retraite venue, vous aurez un cadre de vie agréable et dessiné sur mesure selon vos goûts et envies. Que demander de plus ?

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DOSSIER INVESTISSEMENT 33

Même si les chiffres sont importants, il faut tout de même avoir une vue plus globale sur ce que le projet va vraiment rapporter. En effet, il n’est pas rare de trouver des rentabilités élevées dans certains quartiers populaires mais le chômage locatif, le non-paiement des loyers et la plus-value quasi nulle, par exemple, finiront par rendre l’investissement beaucoup moins intéressant que l’achat d’un bien plus petit mais mieux placé dans un quartier fort prisé où la demande de locataires de qualité sera forte.

Actuellement, Bruxelles reste la ville idéale pour investir. D’ailleurs, de nombreux étrangers viennent de toute l’Europe pour placer leur argent dans notre bonne vieille brique belge. Bruxelles est, en effet, une ville qui plaît aussi bien pour son attrait fiscal que pour la qualité de ses locataires (fonctionnaires UE, lobbyistes, cadres…). A cela, on peut ajouter qu’il y a une forte et constante demande de location car les frais de notaire élevés (16%) découragent les expatriés installés à Bruxelles pour une courte mission d’investir. Acheter pour quelques petites années ne sera effectivement pas suffisant pour rentabiliser son investissement.

Dès lors, pour réussir son investissement, il faut se poser les bonnes questions :

Vais-je récupérer la valeur d’achat du bien complétée des frais (16%) en cas de revente à moyen terme ? Pourrais-je dégager une plus-value ?

Quel taux d’occupation puis-je espérer de mon bien mis en location ?

Les charges du bâtiment ainsi que son entretien vont-ils me coûter chers (surtout en cas de chômage locatif) et finalement empiéter sur mes revenus locatifs ?

Quel prix un locataire sera-t-il prêt à payer pour ce bien ?

Quelle rentabilité minimale puis-je espérer une fois déduction faite des tous les frais ?

Ais-je bien pris tous les frais en compte ? Dois-je louer meublé ou pas ? Si oui, pour quel

standing opter ? Quel type de locataire viser ? La gestion sera-t-elle lourde ? Dois-je la confier

à un professionnel ? Pour quel coût et quels services ?

Vers quel type de bien dois-je me tourner ?

S’attacher les services d’un chasseur immobilier vous permettra de vous offrir la réponse à toutes ces questions et bien d’autres encore. Il est bien entendu impossible de tout prévoir mais le but sera ici d’éviter toute mauvaise surprise, coûteuse à court, moyen ou long terme et surtout savoir exactement où passe votre argent.

La première tâche d’un chasseur immobilier sera de vous recevoir pour vous écouter, et comprendre votre projet afin de vous conseiller au mieux sur la meilleure manière de procéder.

Il n’est pas rare de croiser des investisseurs dépités après la découverte de problèmes urbanistiques, de mauvaises surprises lors de travaux, ou encore de loyers beaucoup plus bas qu’annoncé initialement.

Le chasseur immobilier sera là, d’une part, pour sécuriser l’investissement en bon père de famille. D’autre part, il optimisera votre investissement en vous proposant des opportunités intéressantes. A cet égard, il n’est pas rare qu’il trouve de très bonnes affaires « hors marché » grâce à son réseau établi depuis de nombreuses années.

Quand on investit, on essaye toujours de trouver le meilleur rapport qualité / prix.

Et c’est bien normal. Au moment de placer un capital accumulé pendant toute

une vie, l’investisseur, pas toujours expert, aura tendance à ne regarder que les

chiffres. Et c’est là que le bât blesse.

INVESTIR : Pourquoi faire appel

à un chasseur immobilier ?

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Les résidences secondaires ont toujours le vent en poupe. Logique : à cause de la crise économique, les prix des maisons et appartements ont connu une forte chute dans plusieurs pays européens, et de nombreux Belges ont saisi leur chance. Pourtant, l’achat d’une résidence secondaire à l’étranger n’est pas si évident. La langue constitue souvent une barrière importante, mais la distance joue aussi un rôle : une seconde résidence située à une longue distance est plus difficile à entretenir. De plus, il faut prendre en compte toute la paperasse administrative. Mais tout cela ne freine en rien l’envie des Belges de réaliser un tel investissement. Découvrons les pays les plus populaires.

La France en têteLorsqu’il est question d’immobilier, la France occupe la première place chez les Belges, qui possèdent environ 55.000 résidences secondaires dans ce pays. Cet engouement est sans doute dû à la proximité et à la langue. Avec un peu de chance, vous pouvez faire une bonne affaire : tout comme en Belgique, les taux sont extrêmement bas, d’où une baisse notable des prix dans certaines régions côtières, par exemple.

Popularité de l’EspagneL’Espagne rencontre toujours énormément de succès dans l’achat d’une résidence secondaire : environ 7% des Belges propriétaires d’une seconde résidence la possèdent dans ce pays. La crise explique ce phénomène : elle a provoqué une chute des prix de

l’immobilier allant jusqu’à 40%. Toutefois, si vous projetez d’investir dans une seconde résidence en Espagne, mieux vaut vous dépêcher, car les prix de l’immobilier repartent à la hausse. Ainsi, ils augmentent en moyenne de 1,5% par an, voire jusqu’à 10% à la côte. Si vous avez déjà investi dans un tel bien, c’est une bonne chose, étant donné que votre appartement ou votre maison a déjà pris de la valeur par rapport aux années précédentes.

L’immobilier dans d’autres pays européensLa France et l’Espagne ont beau être des destinations populaires pour acheter une résidence secondaire, si vous souhaitez vraiment faire une bonne affaire, vous pouvez étendre vos recherches. Ainsi, dans des pays comme le Portugal ou la Croatie, les prix de l’immobilier sont encore plus bas. En outre, ils sont très bien desservis en avion !

Comptes d’épargne à faibles rendements, prêts hypothécaires bas… De

plus en plus de Belges partent à la recherche d’une résidence secondaire

à l’étranger. On ne peut pas leur donner tort : l’immobilier y est souvent

plus abordable et plus attrayant. Un investissement rentable malgré certains

inconvénients que beaucoup considèrent comme minimes par rapport aux

avantages. Où l’immobilier est-il actuellement le moins cher et où effectuer

les meilleures affaires ? Tour d’horizon.

INVESTIR dans une résidence secondaire à l’étranger

MONTANT D’INVESTISSEMENTMalgré les prix abordables d’une seconde résidence, notamment dans des pays comme l’Espagne ou le Portugal, le Belge investit un montant important dans ce type de bien, de l’ordre de 100.000 à 250.000 euros selon les estimations. Cette fourchette de prix attire un public varié, allant des pensionnés à l’épargne importante aux quadragénaires qui ont déjà remboursé leur habitation en Belgique et qui souhaitent investir dans l’immobilier plutôt que de placer leur argent en banque.

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Malgré le caractère déplaisant de la vente en viager où une partie a un intérêt financier à ce qu’une autre décède, une vente moyennant le paiement d’une rente viagère est semblable à une vente ordinaire. Seules les modalités de paiement diffèrent. Principes : un vendeur, appelé crédirentier, vend à un acheteur ou débirentier, la propriété de son bien contre le paiement d’un prix converti, en totalité ou non, en une rente. Au lieu de payer le prix en une seule fois, l’acquéreur le paiera en plusieurs tranches, jusqu’au jour du décès du vendeur. Le droit de propriété est donc divisé entre deux personnes : le nu-propriétaire qui est propriétaire du bien sans en profiter, et l’usufruitier qui en profite sans en être propriétaire.Le viager comprend un premier apport : le bouquet. À celui-ci s’ajoute la rente mensuelle dont l’estimation varie en fonction de la valeur du bien, de l’âge et du nombre de vendeurs, de l’inflation… Attention : il faut veiller à un équilibre correct : en cas de sous-évaluation de la rente, l’administration de l’enregistrement aura tendance à y voir une donation déguisée.Lors de la vente en viager de son bien, le crédirentier a le choix entre deux formules. D’une part, le viager occupé permet de vendre la nue-propriété, tout en conservant l’usufruit sur le bien. L’occupation du crédirentier se fait à vie : le débirentier doit donc attendre que le vendeur décède avant d’emménager le bien. D’autre part, avec la formule de viager dite libre, le crédirentier n’occupe plus son bien et cède donc également son usufruit. Il perçoit alors un bouquet et une rente plus importants que dans le cas d’un viager occupé.

ConditionsLa rente sera due jusqu’au jour du décès du vendeur mais les parties peuvent également prévoir un terme fixe : par exemple, la rente sera éteinte le jour du décès du vendeur, avec un maximum de vingt ans, à partir du jour

de l’acte de vente.La rente pourra être indexée ou non. Elle pourra être constituée sur la tête d’une ou de plusieurs personnes avec, éventuellement, un report total ou partiel sur la tête de l’une d’elles en cas de prédécès de l’autre.

GarantiesLes vendeurs ne doivent pas craindre une insolvabilité de l’acquéreur, parce que, tant la loi que le notaire chargé de l’acte veilleront à ce que toutes les garanties soient prises. En cas de non-paiement persistant, le vendeur pourra notamment demander l’annulation de la vente et conserver les rentes payées. Il dispose aussi d’une inscription hypothécaire sur l’immeuble, prise d’office.

Pour compléter leur retraite, de nombreux seniors optent pour la vente en

viager de leur bien immobilier. Une formule qui peut être intéressante tant

pour le vendeur que pour l’acquéreur. Analyse.

VIAGER : un placement qui profite à tous

AVANTAGES

La vente en viager intéresse un nombre sans cesse croissant de seniors. Les raisons en sont multiples :

Vendre un bien en viager assure au vendeur de toucher une rente à vie lui permettant d’améliorer son niveau de vie, de profiter pleinement de la retraite ou de faire face à des dépenses qu’il ne peut pas assumer avec une simple retraite.

Le viager occupé offre la possibilité de rester chez soi, de conserver son cadre de vie et ses habitudes.

Grâce au bouquet versé par l’acquéreur au moment de la vente et aux rentes mensuelles, il devient plus facile de léguer - via le principe des donations - son patrimoine progressivement.

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1. Déterminez votre budgetAvant de partir à la recherche d’un bien immobilier, vous devez avant tout établir votre budget. Déterminez la somme que vous pouvez rembourser mensuellement et celle que vous devez emprunter. Tenez également compte des frais supplémentaires comme les droits d’enregistrement et les frais de notaire.

2. Cherchez une maison ou un appartementVous avez déterminé votre budget ? La quête peut alors commencer ! Prenez le temps de chercher un bien à votre aise et faites preuve de patience, car il faut parfois plusieurs mois pour trouver la maison idéale. Un élément important à prendre en compte est la situation du bien. Une maison peu charmante mais bien située peut toujours être rénovée et devenir la maison de vos rêves. Mais que faire d’une belle maison mal située ? Vous êtes définitivement coincé ! Vous pouvez lancer vos recherches de différentes manières : faites un tour en voiture dans le quartier, parcourez les annonces locales, visitez des sites internet d’immobilier… N’oubliez pas de demander à vos amis ou à votre famille s’ils connaissent quelqu’un qui vend sa maison ou son appartement.

3. Souscrivez un emprunt hypothécaireDès la maison de vos rêves trouvée, vient le temps d’obtenir un prêt. Demandez un rendez-vous dans plusieurs banques et comparez leurs propositions. Soyez particulièrement attentif aux assurances qui

accompagnent les emprunts et pour lesquelles vous devez souvent payer des primes élevées. Vous pouvez, par exemple, choisir librement votre assurance solde restant dû, bien que de nombreuses banques l’utilisent comme condition pour vous octroyer un prêt hypothécaire.

4. A quelles primes avez-vous droit ?Si vous avez l’intention de rénover, analysez les différentes primes que vous pourriez obtenir auprès de votre commune ou de la région compétente.

5. Vous cherchez un terrain ? Pourquoi pas un terrain en dormance ?L’achat d’une maison déjà construite peut être onéreux, surtout si vous devez encore la rénover. Les terrains sont, par contre, plus rares et donc plus difficiles à trouver. Avez-vous déjà songé à l’achat d’un terrain en dormance ? Il s’agit d’un terrain qui n’est pas officiellement à vendre. En faisant une offre concrète au propriétaire, il y a de fortes chances que celui-ci l’accepte. Examinez donc si, dans la région convoitée, des parcelles de terrain semblent inutilisées et cherchez ensuite le propriétaire via le cadastre.

L’achat d’une maison ou d’un appartement s’accompagne de beaucoup de

stress. Il s’agit d’une étape importante et vous voulez être certain de faire

le bon choix. A côté de cela, vous devez également être attentif à d’autres

éléments : souscrire un emprunt hypothécaire, organiser le déménagement,

acheter des meubles et régler toutes sortes de détails administratifs. Pas de

panique ! Avec les cinq astuces suivantes, vous pouvez acheter la maison ou

l’appartement de vos rêves en toute quiétude !

CINQ ASTUCES pour acheter un bien immobilier

en toute quiétude

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Investir dans l’immobilier de tourisme, recevoir des loyers et, en prime, profiter soi-même de quelques semaines de vacances à la montagne ou les pieds dans l’eau… Un cocktail sympathique que proposent les promoteurs qui commercialisent des résidences de tourisme.

Logements de vacances “prêts à louer”Ces ensembles de logements - appartements, studios ou parfois petites maisons - sont construits pour être loués à la semaine aux vacanciers. Entièrement meublés, ils sont également dotés d’un certain nombre de services tels que l’accueil, le ménage et la maintenance technique… et gérés par un exploitant professionnel, souvent une grande entreprise, qui pilote des dizaines de résidences similaires dans toute l’Europe. Depuis quelques années, ce type d’hébergement est de plus en plus apprécié par les vacanciers. En effet, cette formule offre la possibilité de combiner les commodités d’une véritable maison et les services d’un hôtel de haut standing. Ces résidences de vacances sont généralement dotées d’un espace de bien-être et de remise en forme, équipées d’un jacuzzi, d’une piscine voire d’un hammam ou d’un sauna ainsi que d’aires de jeux pour les enfants.L’atout de la formule tient à la rentabilité qu’elle annonce. L’investisseur loue le logement à l’exploitant, qui signe avec lui un bail commercial, verse un loyer, s’occupe de sous-louer le logement aux touristes et en paie les charges. L’investisseur connaît ainsi à l’avance le loyer net qu’il peut espérer percevoir. La rentabilité garantie est le plus souvent comprise entre 4 % et 5,50 % net par an.

Pour vos vacancesSi vous le souhaitez, l’exploitant de la résidence peut vous réserver des semaines d’occupation qui seront considérées comme un loyer payé “en nature”.

Si vous avez acheté une résidence au sein d’un grand groupe opérant un peu partout en Europe, il vous sera souvent loisible de découvrir d’autres horizons et d’échanger vos semaines de vacances dans votre bien contre un séjour dans les autres résidences gérées par le même groupe.

Acquérir un appartement ou une maison dans une résidence de vacances,

bénéficier d’un rendement garanti et de séjours sur place : un placement qui

peut permettre de joindre l’utile à l’agréable.

DEVENIR PROPRIÉTAIRE dans une résidence de tourisme

PRÉCAUTIONS À PRENDRE

Veillez à la qualité de la résidence et de son environnement. C’est important pour que les logements se louent bien et pour que la revente soit facile.

Choisissez une résidence exploitée par un groupe qui a de l’expérience. C’est un gage de solidité et de professionnalisme. Car, si l’exploitant fait faillite, vous ne percevrez plus les loyers. Certains propriétaires se sont ainsi trouvés dans des situations difficiles après la faillite du gestionnaire de leur résidence.

Prévoyez les travaux que vous devrez financer sur le long terme pour remettre votre bien en état.

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Il n’existe pas de formulaire type d’offre d’achat. Celle-ci peut être rédigée sur une feuille blanche, par e-mail ou même par SMS. En effet, récemment, le Tribunal de Gand a reconnu que même un court SMS pouvait être considéré comme une offre valide pour l’achat d’une maison ou d’un appartement.L’offre d’achat doit contenir les informations suivantes :

Nom du vendeur Nom du/des acheteurs Adresse du bien Prix offert Durée de validité de l’offre Réserves, remarques éventuelles et conditions

suspensives Signature et date

Une offre d’achat est un engagementFaire une offre pour un bien immobilier n’a rien d’un acte anodin, c’est un véritable engagement, que vous soyez acheteur ou vendeur. Si le vendeur accepte l’offre, la vente est conclue, car il existe un accord sur le prix et sur le bien. A moins que les deux parties soient d’accord d’annuler l’offre, on ne peut pas faire marche arrière, même si aucun acompte n’a été payé.

Pour l’acheteurVous avez l’intention de faire une offre sur une maison ou sur un appartement? Dans ce cas, faites attention aux détails suivants :

Si vous avez fait une offre, vous pouvez encore changer d’avis tant que le vendeur n’a pas donné son accord. Par contre, dès que le vendeur a accepté l’offre, il n’y a plus de possibilité de changer.

Avant de faire une offre, renseignez-vous bien sur vos capacités d’emprunt et sur les frais supplémentaires.

Limitez votre offre dans le temps, en ajoutant par exemple la mention “offre valable jusqu’au xx/xx/xx”. Sinon, votre offre reste valable même si le vendeur ne l’accepte que des semaines ou des mois après l’avoir reçue.

Si vous payez un acompte, faites-le sur un compte bloqué chez votre notaire ou votre agent immobilier.

Pour le vendeurEn tant que vendeur, si vous recevez plusieurs offres, vous êtes libre de choisir celle qui vous convient le mieux, même si ce n’est pas la plus élevée. Si vous avez plusieurs amateurs, vous pouvez les mettre en concurrence pour faire monter les prix. Mais vous devez veiller à ce que cela ne se transforme pas en une vente aux enchères. Ces ventes ne peuvent être organisées que par des notaires.Si un acheteur vous fait une offre au prix demandé, cela ne signifie pas que la vente soit conclue automatiquement. Un prix n’est pas une offre, mais une invitation à négocier.

Vous avez visité une maison ou un appartement qui vous plaît et qui

correspond à votre budget. Seulement, vous n’êtes pas le seul que cette

affaire intéresse. Pour éviter de laisser filer le bien, vous décidez de faire une

offre. Comment rédiger une offre d’achat ? A quoi cette offre vous engage-

t-elle ?

COMMENT FAIRE une offre d’achat ?

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IMPOSITIONSUR LES REVENUS LOCATIFS :

que faut-il savoir ?

Impôts sur les revenus locatifs pour les biens affectés à un usage privéSi vous louez un logement à une personne qui y établit sa résidence principale, vous n’êtes pas imposé sur la base du loyer, mais bien sur la base du revenu cadastral indexé du bien loué, majoré de 40%. Vous devez également tenir compte du coefficient d’indexation. Ainsi, si vous mettez en location un bien dont le revenu cadastral s’élève à 1.000 euros, l’imposition sur les revenus locatifs sera de 2.380 euros, soit 1.000 x 1,70 + 40%.

Impôts sur les revenus locatifs pour les biens affectés à un usage professionnelSi vous louez un bien à une personne qui en fait un usage professionnel ou à une société, les revenus locatifs imposables sont calculés sur la base du loyer net perçu, en tenant compte d’un montant minimum correspondant au revenu cadastral indexé, majoré de 40%. Le loyer net est calculé en retirant des frais forfaitaires de 40% de la location brute.

Logements affectés à un usage mixteSi le locataire affecte le bien à des fins à la fois privées et professionnelles, vous devez établir une distinction claire entre la location à usage privé et celle à usage professionnel en appliquant les règles énoncées ci-dessus. Mieux vaut spécifier de manière explicite dans le contrat de bail la séparation entre l’usage privé et professionnel, afin d’éviter tout malentendu et de faire preuve de transparence à l’égard du fisc.

Kots étudiants et biens meublésLes kots étudiants suivent le même règlement que les biens locatifs affectés à un usage privé. Si vous mettez en location un appartement ou une maison meublée, mieux vaut spécifier dans le contrat de bail locatif le contenu du logement, les meubles étant considérés comme des biens mobiliers.

Source : Trends.be

Vous souhaitez mettre une maison ou un appartement en location ? Cela peut vous rapporter une belle

somme, à condition de tenir compte de l’imposition sur les revenus locatifs. Le montant imposable est

déterminé par l’usage auquel le bien est affecté. Découvrez dans cet article tout ce qu’il faut savoir sur

l’imposition des revenus locatifs.

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A deux pas du centre ville, situé dans une maison arrière, atelier de 160 m² pouvant être aménagé comme suit: au rez-de-chaussée: un beau séjour avec coin cuisine donnant sur un

agréable jardin, une réserve et un WC. Au 1er étage: un hall de nuit, une salle de bains, un WC ainsi que 2 chambres. Au 2ème étage: un hall, une salle de bains avec WC et 2 chambres. Nombreuses possi-bilités dans ce très bel espace à aménager. Electricité conforme. Réf. 4222 169.000 €.

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belles chambres de 8 et 13m², un hall d'entrée avec placards, une salle de bains, WC séparé. Double vitrage neuf. PEB en cours. Pos-sibilité d'acquérir un garage pour 35.000 €. Réf. 4512 250.000 €.

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A proximité du Parc de Forest, dans un agréable quartier, bel appartement de 100 m² composé d'un lumineux séjour, une salle à manger, une cuisine, un hall, 2 belles chambres, une salle de bains, WC, 2 caves ainsi qu'une terrasse. Double vitrage.PEB en cours. Réf. 4605 210.000 €.

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Près de la chaussée de Waterloo, spacieux apparte-ment composé d'un séjour lumieux, une cuisine, 3 grandes chambres, une salle de bain, une salle de douche et deux grandes terrasses. Cave. Possibilité de garage pour 30 000€. PEB: E. Réf. 4628 300.000 €.

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Dans un agréable quartier, à proxi-mité de toutes commodités, très belle maison composée comme suit: au rez-de-chaussée: un lumi-neux séjour, une salle à manger, une chambre, une cour ainsi qu'un jardin. Au 1er et 2 ème étages, un duplex comprenant: un séjour, un hall, une salle de douches, 2 chambres (dont une en mezza-nine), grenier. Double vitrage. PEB en cours. RENDEMENT LOCATIF 1.395 €.

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A proximité de toutes commodités, maison commerciale composée comme suit au rez-de-chaussée une surface commerciale de 55 m². Aux étages, 3 appartements composés comme suit: un lumi-neux séjour, une chambre de 16 m², une salle de douches. Cave. Revenus locatifs actuels 1.730 €. Rez-de-chaussée libre mais pourrait être loué pour 1000 €/mois. Bon investissement. PEB en cours.

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A proximité des transports en com-mun, maison d'habitation divisée comme suit: au rez-de-chaussée un garage ou entrepôt de 130 m². Au 1er étage se trouvent: une séjour de 20 m², une cuisine américaine, un hall, une salle de bains et une chambre. Entre le premier et le deuxième étages: un studio composé d'une pièce à vivre, une cuisine américaine, une salle de bains, un hall et un débarras. Au 2ème étage: un séjour de 26 m², une cuisine, une salle de

bains, 2 chambres ainsi qu'une spacieuse terrasse de 17 m². Revenu locatif de 1750 sans l'entrepot (possibiité de louer à 900€). A VOIR! PEB: C- / 29 kg CO² (m²/an). Réf. 4036 295.000 €.

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A deux pas de la gare du Midi, spa-cieux appartement d'une super -cie de +ou- 100m², il est composé d'un séjour de 31m², une cuisine super-équipée, 2 chambres à coucher (14 et 18m²), une salle de bains, hall de jour et de nuit avec beaucoup d'espaces de ran-gements. Double vitrage, porte blindée, ascenseur. Cave. Récem-ment rénové. PEB en cours.

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posés comme suit : hall d’entrée de 5m², cuisine aménagée, séjour lumineux de 20 m², salle de bains, deux chambres de respective-ment 8,8m² et 20m². Au dernier étage, un studio de 45m² composé d’un séjour de 17,2m² avec espace cuisine ouvert, salle de bains et une chambre de 13,7m². PEB en cours. Revenu locatif total actuel : 2850 euros. A SAISIR ! Réf. 4456 448 000 €.

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Dans un agréable quartier, très bel appartement compo-sé d'un agréable séjour don-nant sur une salle à manger de 20 m² avec cuisine ouverte super équipée, à l'arrière une charmante chambre de 13 m² avec accès sur la terrasse, un hall, une buanderie, une salle de bains, WC. Double vitrage, cave. PEB en cours. Réf. 4596 165.000 €.

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Comment vous est venue l’idée de cette nouvelle application ?

Romain : Un samedi matin, ma femme sort de la voiture pour faire une petite course. En face

J’appelle le numéro sur le panneau immobilier mais demeure sans réponse. Je décide alors d’aller sur le site de l’agence avec mon smartphone. 5 minutes plus tard ma femme arrive et je n’ai toujours pas d’information sur

actuelle, il était incroyable de ne pas pouvoir obtenir des informations instantanément sur un bien.Le lendemain je partais en vacances avec mon

premières lignes du Business plan d’Ozaam ont

Quels sont les services proposés par Ozaam ?

Julien : C’est avant tout une application

devant un panneau immobilier d’accéder instantanément aux informations et photos de

le code se trouvant sur le panneau bleu Ozaam

R : Nous venons également d’ajouter un tout nouveau mode swiping*, démocratisé par l’application Tinder. Il vous permet de

vous pourrez regarder par la suite plus en détail.

Comment cela fonctionne pour les agences?

J : C’est très simple ! L’agence demande au propriétaire l’autorisation de placer un panneau comprenant le code Ozaam. L’agent l’insère

nous avons implémenté deux passerelles entre Ozaam et les logiciels immobiliers Whise et Omnicasa, Ozaam a accès aux données complètes du bien: photos, descriptif,

Pour faciliter la tache aux agences, nous avons même signé un accord avec la société Textographic, spécialiste du placement de panneaux immobiliers.

Quels sont les avantages pour l’agence ?

J : Ils sont multiples ! R : L’agence paie un forfait mensuel pour tous

son catalogue.L’utilisateur visite en priorité ce catalogue en tapant sur le bouton « biens similaires ». Il

J : Nous fournissons les coordonnées du visiteur

et programmer une visite.R : depuis le lancement : un grand nombre

panneau sur leur façade les acceptent. Ils ne veulent pas être absents d’Ozaam. Les agents essuient moins de refus et peuvent placer plus de panneaux !

N’avez-vous pas peur que vos utilisateurs contestent que vous transmettiez leurs coordonnées à l’agence ?

J : Il est clairement stipulé dans nos conditions

leur donner ces informations.R : À partir du moment où vous utilisez les

vous contacter. Aucun utilisateur ne s’en est

Quelle est la situation actuelle d’Ozaam ?

J : En deux mois de prospection, nous avons signé avec plus de 60 agences dont

groupes Latour&Petit, Macnash et Abita. Nous

grâce au partenariat avec les agences TREVI PARTNERS.R : Nous sommes en train de boucler une

d’ouvrir 5 nouveaux logiciels et d’engager deux commerciaux, l’un pour la Flandre et l’autre pour la Wallonie.De plus, deux partenariats clés sont en train de se formaliser mais tout cela reste encore

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SYNDIC PROFESSIONNEL : une profession en pénurie ?

Le syndic est désigné par l’assemblée générale des copropriétaires. Les propriétaires d’un appartement individuel sont, en effet, copropriétaires des parties communes comme la cage d’escalier, l’ascenseur, le jardin ou les caves. Dans un immeuble avec des dizaines d’appartements, il est naturellement difficile de laisser la gestion commune à un syndic non professionnel. Cela peut parfois être le cas dans un complexe d’habitations de plus petite dimension où une poignée d’habitants peuvent désigner un des copropriétaires comme syndic.

Pourquoi nommer un syndic professionnel ?La désignation d’un syndic professionnel qui a suivi une formation de courtier en immobilier présente des avantages déterminants. Dans un premier temps, il est indépendant et est donc la personne par excellence pour porter un regard neutre et objectif sur les différends ou les désaccords entre propriétaires d’appartements. Ensuite, fort de sa formation, il agit en parfaite connaissance de cause, ce qui est absolument nécessaire pour assurer une gestion correcte d’un immeuble à appartements. Le syndic doit avoir une formation en comptabilité et en droit, mais doit aussi être à même de réfléchir, planifier et (ré)agir comme un véritable chef d’entreprise. Il lui

arrivera parfois d’être investi du rôle de psychologue ou de médiateur…

Quel est le coût d’un syndic ?Le syndic assume une responsabilité professionnelle et s’acquitte de toute une série de tâches allant de la gestion technique et administrative à la gestion des sinistres et au suivi de la législation. Et tout travail méritant salaire… L’importance de ses gages

dépend des dispositions du contrat conclu avec les copropriétaires. Ces derniers peuvent, le cas échéant, répercuter les coûts d’un syndic professionnel sur les locataires. Il n’y a pas de tarifs ou de barèmes fixes ou recommandés.

Compte tenu du boom du marché des appartements dans notre pays, il n’est

pas étonnant que la demande en syndic explose et atteigne un niveau historique.

En effet, les complexes avec plus de vingt appartements poussent comme des

champignons. Ces immeubles à appartements doivent, selon la loi, être gérés

par un syndic professionnel. Pourtant, peu de professionnels de l’immobilier

ont la vocation ou la volonté de devenir syndic. Quelle est la cause réelle de cet

apparent désintérêt ?

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hypothécaire représente généralement un trou bien plus grand dans votre budget que le paiement d’un loyer. Louer ou acheter un appartement ? Le nombre de propriétaires en Belgique tend à diminuer, et cette tendance est davantage marquée en Wallonie. L’accès à la propriété est en baisse, tandis que le nombre de locataires d’appartements augmente. Voici trois facteurs qui expliquent cette tendance : 1. Les jeunes obtiennent moins facilement un crédit hypothécaire. Ils sont donc obligés de louer.2. Le faible rendement des comptes d’épargne incite les gens à investir dans des biens qu’ils mettent en location.

3. La situation géographique d’un bien en location intéresse davantage que le nombre de mètres carrés. Un appartement au centre-ville est idéal pour les personnes actives avec une vie sociale animée.

Conclusion : louer un appartement est intéressant si vos revenus sont plutôt instables, si vous n’avez pas encore de projets sur le long terme et que vous voulez conserver votre liberté.

Le proverbe selon lequel le Belge a une brique dans le ventre provoque quelques

indigestions. Bien que les investissements immobiliers restent populaires, les

prix élevés font parfois mal au ventre. Ceux des locations ont également aug-

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une belle surprise et un honneur. C’est aus-si du bonheur de savoir que je suis client d’une entreprise ardennaise bien de chez nous, qui existe depuis autant d’années et qui emploie de la main-d’œuvre locale.

«Parce que quand on a vu la maison à l’état brut, le vaste terrain et l’endroit superbe, calme et sécurisant pour nos deux enfants, nous avons eu le coup de foudre.»

«Son côté peu énergivore tout d’abord. Nous allons nous chauffer avec 1.000 litres de mazout par an et tout est à portée de main, dans un espace bien pensé, cela va nous changer la vie! Et puis, cette maison bien éclairée par des portes fenêtres don-nant sur un vaste jardin et les campagnes est construite dans des matériaux de quali-té bien mis en œuvre. Cela, c’est mon rayon et je peux vous assurer que j’y suis attentif. C’est de la qualité.»

«De la surprise dans un premier temps, puisque j’ignorais, bien sûr, en devenant le propriétaire d’un appartement dans un

des superbes immeubles situés rue Charles Lamquet, le long de la Meuse à Jambes, qu’il en serait ainsi. Je suis fier d’avoir fait le bon choix en investissant dans un appartement neuf qui prendra de la valeur.»

«Je constate qu’il y a de plus en plus de personnes seules, de jeunes couples ou des gens plus âgés qui cherchent à louer en ville. Un appartement d’une chambre, c’est spacieux et agréable. L’investissement est aussi moins important. Je suis allé choisir les matériaux à Our dans une salle d’expo-sition extraordinaire. Quand vous sortez de

cette salle d’exposition, vous possédez tout de A à Z et à un prix qui reste dans votre budget. On est pris en charge par des gens qui s’y connaissent qui vont vous accompa-gner jusqu’à la fin du chantier. C’est assez rare et atypique.»

«Outre le degré de finition et la situation, ce sont aussi les performances énergétiques et acoustiques de l’immeuble. D’ailleurs au-jourd’hui, les locataires regardent quelle est la performance du bien à louer avant de se renseigner.»

“ Un appartement Thomas & Piron, c’est un excellent placement ! „

«Une belle surprise! Et puis quel bon-heur quand on voit comment a été aména-gée cette charmante demeure des années 1950»,

«Mon frère a fait bâtir par T&P et il ne taris-sait pas d’éloges. Nous nous sommes ren-seignés sur T&P Rénovation et nous avons eu l’assurance que ce groupe est solide et sérieux. »

«Un parmi d’autres: nous ne voulions pas de grandes baies, mais des portes-fenêtres d’un type bien particulier, avec une haute fi-nition, des croisillons, etc... pour donner à la façade arrière un air d’autrefois. Le volume global qui est passé de 180 à 280 m2 via la construction de deux annexes que nous voulions bien intégrées tout en conservant la structure initiale.»

«Nous sommes des clients pointilleux et cela n’a pas empêché une excellente entente avec le conducteur et l’architecte. Nous avi-ons un budget précis qui n’a pas été dépas-sé ; nous souhaitions réaliser nous-mêmes certains travaux, et cela a été possible tout en bénéficiant en prime de conseils judi-cieux de l’entreprise ; nous arrivions avec des défis et T&P les a tous relevés avec un résultat dont nous sommes fiers.»

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Documents

Logic-immo Bruxelles Brabant 486 du 12 septembre 2015