Marchés secondaires 1 – Dorsale 0 - jll.fr · 2% 3 Panorama logistique France - Bilan 2016 Contexte économique L’année 2017 s’ouvre dans un climat d’incertitudes En France,

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Marchés secondaires 1 – Dorsale 0

Panorama logistique France Bilan 2016

« Pantin logistique » – Pantin

© Olivier Ouadah

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Ce qu’il faut retenir

de 2016

Locatif

2016 s’achève sur une progression de l’activité du marché (entrepôts > 10 000 m²) de

plus de 20 %, et atteint un record avec plus de 3 millions de m² commercialisés sur

l’ensemble du territoire.

La dorsale voit sa demande placée diminuer fortement au profit des marchés dits

« secondaires » qui concentrent plus d’1,6 million de m² commercialisés en 2016.

Les acteurs de la grande distribution ont plus que jamais dynamisé le marché de la

logistique puisqu’ils représentent près de 40 % des mètres carrés commercialisés

dans l’Hexagone.

L’offre sur la dorsale reste sur une tendance baissière, avec près d’1,6 million de

mètres carrés vacants identifiés à horizon un an.

Globalement, les valeurs locatives prime restent stables avec une valeur maximale

autour de 52 €/m²/an enregistrée en Ile-de-France.

Investissement

Après une année 2015 record au cours de laquelle le marché de l’investissement

logistique français avait atteint 1,9 milliard d’euros, 2016 s’est achevée sur un volume

en retrait de 18 % avec près d’1,6 milliard d’euros.

Sur les 43 transactions comptabilisées en 2016 (3 de moins qu’en 2015), 13 portent

sur des cessions de portefeuilles (60 % en volume).

Cinq transactions de plus de 100 millions d’euros, pour l’essentiel des ventes de

portefeuilles, ont été enregistrées en 2016.

Le marché de la logistique en France continue d’attirer les investisseurs de tous

horizons, mais les fonds d’investissement globaux ont été les plus actifs.

L’afflux continu de liquidités sur le marché français, couplé à une rareté persistante

d’actifs de qualité, maintient toujours sous pression les taux de rendement qui se

situaient fin décembre autour de 5,50 % pour des actifs logistiques « prime ».

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Panorama logistique France - Bilan 2016

Contexte économique

L’année 2017 s’ouvre dans un climat d’incertitudes

En France, les prévisions de croissance pour 2016 ont été une nouvelle fois

revues à la baisse suite aux résultats du 3ème trimestre (+0,2 %), passant de 1,3 %

à 1,2 % pour l’INSEE, et de 1,4 % à 1,3 % pour la Banque de France. Principal moteur

de la croissance, la consommation des ménages a continué de stagner au cours

des trois derniers mois (0,0 %). Les investissements des entreprises, qui avaient

fortement participé à la croissance en début d’année, ont de nouveau ralenti au 3ème

trimestre après un premier recul au 2ème trimestre. Le commerce extérieur a

fortement pesé sur la croissance au 3ème trimestre 2016, avec des importations qui

se sont nettement redressées (+2,5 % après -1,7 %), notamment du fait des achats

d’hydrocarbures bruts, alors que les exportations n’ont que modérément accéléré

(+0,5 % après -0,1 %).

Pour 2017, les prévisions de croissance pour la France sont dorénavant de 1,3 % pour

la Banque de France et le FMI et de 1,5 % pour le gouvernement français.

Note d’optimisme toutefois côté chômage avec, en novembre, une baisse pour le

3ème mois consécutif, une première depuis 2008. Pôle Emploi comptait ainsi 133 000

demandeurs d'emploi de catégorie A en moins à fin novembre. Les mesures prises par

le gouvernement (CICE, pacte de responsabilité, prime à l'embauche dans les PME)

semblent avoir porté leurs fruits.

Le secteur du transport routier continue de subir les effets de la crise

économique et le niveau d’activité reste toujours éloigné de ses niveaux d’avant crise.

Depuis 2012, on constate que les tonnages / km restent négatifs. Cependant, selon

la dernière note du service de l'observation et des statistiques (SOeS) du MINISTERE

DE L’ENVIRONNEMENT, DE L’ENERGIE ET DE LA MER, en données CVS-CJO1,

l’activité de transport routier de marchandises des poids lourds immatriculés en France

a augmenté de 3,3 % au 3ème trimestre 2016, après une baisse de 2,4 % au 2ème

trimestre 2016. Quant au transport national, il a progressé de 3,9 %.

Sur un an, la production industrielle française affiche une baisse de 0,4 % et la

production manufacturière connaît un recul légèrement moins marqué, de 0,3 %.

Toutefois, la production industrielle s'est redressée de façon bien plus marquée

qu'attendu en novembre après deux mois de recul, rebondissant de 2,2 %, sous le

coup d'une augmentation de la production dans l'ensemble des branches, selon les

dernières données publiées par l’INSEE. Ce chiffre meilleur que prévu est de bon

augure pour la croissance du 4ème trimestre, d'autant qu'il s'ajoute à un regain de

vigueur de la consommation des ménages en biens, qui avait calé au 3ème trimestre.

Notons également que la seule production manufacturière a elle aussi affiché une forte

progression, de 2,3 %, après un recul confirmé à -0,6 % en octobre.

1 Corrigées des variations saisonnières et des jours ouvrables

-0,4%

-0,2%

0,0%

0,2%

0,4%

0,6%

0,8%

1,0%

1,2%

1T 2

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010

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3T 2

015

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3T 2

016

Source : INSEE

Evolution trimestrielle du PIB français

-15%

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1996

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2001

2002

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2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Source : SOeS, enquête TRM

Evolution des tonnes-km réalisées sur le territoire national sous pavillon français

-6%

-5%

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-1%

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1%

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3%

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juil.

-15

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.-16

juil.

-16

Source : INSEE

Evolution de la production industrielle et de l'industrie manufacturière

Production industrielle

Production de l'industrie manufacturière

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L’essentiel du marché en France

Après une excellente année 2015, 2016 s’achève sur une progression de l’activité

du marché de plus de 20 %, et atteint un record avec plus de 3 millions de m²

commercialisés sur l’ensemble du territoire. Le dynamisme du marché des entrepôts

logistiques (> 10 000 m²) se vérifie donc de nouveau en 2016, et la réorganisation de

la supply chain des acteurs de la grande distribution n’y est pas étrangère.

#1 Les régions championnes en 2016

La dorsale voit sa demande placée diminuer fortement en un an, passant de plus

d’1,9 million de m² en 2015 à un peu plus d’1,6 million en 2016. Ce chiffre est le résultat

d’une pénurie d’offre de qualité constatée sur l’ensemble des pôles, et porté par les

besoins actuels de plate-formes XXL.

Cette situation profite au reste du territoire qui, grâce à des disponibilités foncières

nombreuses, concentre 53 % de la demande placée totale, une part inédite depuis

2011. Ainsi, plus d’1,6 million de m² ont été commercialisés sur les marchés dits

« secondaires ». Notons que 13 transactions supérieures à 40 000 m² (totalisant plus

de 877 000 m²) y ont été recensées, portant quasi-exclusivement sur la réalisation

d’opérations clés-en-main pour des acteurs de la grande distribution. Cette tendance

démontre l’appétit de la grande distribution pour des bâtiments XXL régionaux,

dans le cadre de la réorganisation de leurs schémas logistiques nationaux.

#2 La grande distribution toujours moteur du marché

En 2016, les acteurs de la grande distribution ont plus que jamais dynamisé le

marché de la logistique puisqu’ils représentent près de 40 % des mètres carrés

commercialisés dans l’Hexagone.

En tête, nous retrouvons CARREFOUR avec ~ 345 000 m² (4 transactions), suivi par

INTERMARCHE ~ 222 000 m² (également 4 transactions) et enfin LECLERC

~ 217 000 m² (6 transactions).

#3 Clés-en-main : 6 m² sur 10 en 2016

La part des opérations construites pour le compte d’un industriel est importante

en 2016 puisqu’elles représentent 6 m² commercialisés sur 10 en Hexagone, une

part inédite depuis 2012.

Sans grande surprise, ces opérations, qui ont concerné pour l’essentiel des

opérations XXL, se situent pour la très grande majorité sur les marchés dits

« secondaires ». En effet, la dorsale souffre d’une pénurie de fonciers à même de

répondre aux exigences croissantes des industriels, en particulier en région lyonnaise.

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500

1 000

1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

2012 2013 2014 2015 2016

Sources : JLL/ImmoStat/CECIM

Demande placée en France*

En milliers de m²

*Entrepôts > 10 000 m²

47%

69%

53%

31%

0% 20% 40% 60% 80% 100%

2016

2015

Répartition de la demande placée en France*

Dorsale Hors dorsale

*Entrepôts > 10 000 m²Sources : JLL/ImmoStat/CECIM

Répartition des clés-en-main en France

Sources : JLL/ImmoStat

31%

69%

Dorsale

Hors dorsale

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Ile-de-France

Une forte part d’opérations clés-en-main pour 2016

Alors que le 1er semestre semblait s’inscrire dans la continuité de 2015, l’activité

locative sur le marché francilien s’est affichée en net repli sur la seconde partie

de l’année. 2016 s’achève donc sur une performance de près de 827 000 m²

commercialisés (-24 % en un an), un résultat certes en baisse mais qui reste

néanmoins supérieur à la moyenne de long terme qui se situe autour de 773 000 m².

Le marché logistique francilien conserve sa place de premier marché de

l’Hexagone, représentant près de la moitié des m² commercialisés sur l’axe Nord/Sud,

un niveau équivalent à la moyenne observée depuis 2007.

La part des clés-en-main a doublé d’une année sur l’autre, ceux-ci concentrant 32

% des m² commercialisés en Ile-de-France. C’est le deuxième meilleur niveau

jamais atteint pour ce type d’opération depuis 2008. Citons, pour la plus importante, la

réalisation d’un bâtiment de plus de 83 000 m² pour l'enseigne de bricolage et

jardinage WELDOM. Cette société, implantée au cœur de l’Oise depuis 1931, a posé

la première pierre de ce bâtiment le 7 octobre 2016, et va générer 250 emplois à terme.

Le projet, divisé en deux tranches, permettra la construction de deux nouveaux

entrepôts de ~ 42 000 m². Le chantier, d’une durée de huit à neuf mois, pourrait être

ainsi achevé pour le 1er trimestre 2017.

En 2016, plus d’1 m² sur 2 a été commercialisé sur des surfaces inférieures à

20 000 m², alors que le marché avait été plutôt équilibré en 2015. Avec ~ 471 000

m² placés, et 47 transactions au global, ces surfaces représentent donc 57 % des

mètres carrés commercialisés en Ile-de-France, et 82 % des transactions en nombre.

Outre la transaction de WELDOM à Breuil-le-Sec, deux autres transactions ont

été enregistrées sur le segment des transactions XXL (supérieures à 40 000 m²),

soit une de moins qu’en 2015 :

- SEGRO va développer pour le compte de METRO CASH & CARRY un

entrepôt de ~ 57 000 m² (dont 3 000 m² de bureaux), dans la zone industrielle de

Mitry-Compans sur l'ancienne friche laissée par MORY-DUCROS en 2013. Cette

nouvelle plate-forme de distribution du groupe – spécialisé dans la distribution de

produits pour les restaurateurs et commerçants indépendants – sera livrée d’ici la fin

de l’année 2017, emploiera 450 personnes, et sera intégralement dédiée aux activités

d'approvisionnement des entrepôts METRO en région parisienne.

- Enfin, la dernière transaction d’envergure de l’année 2016 est la prise à

bail par LEROY MERLIN de l’entrepôt d’AXA REIM à Combs-la-Ville. Ce bâtiment de

près de 42 000 m² libéré par KUEHNE + NAGEL était vacant depuis plus d’un an.

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200

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Demande placée en Ile-de-France*

En milliers de m²


Part des clés-en-main en Ile-de-France


32 %

27 t°

25 t°

13 t°

4 t°

27 t°

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7 t°

3 t°

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Entre 5 000 et 10 000 m²

Entre 10 000 et 20 000 m²

Entre 20 000 et 40 000 m²

>=40 000 m²

Demande placée en Ile-de-France*par tranche de surfaces

2016 2015

En milliers de m²

*Entrepôts > 5 000 m²Sources : JLL/ImmoStat

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Les plus grandes transactions de l’année 2016 ayant été réalisées par des chargeurs,

le marché francilien a été porté, pour la cinquième année consécutive, par cette

catégorie d’acteurs, qui comptent encore pour près des deux tiers des surfaces

commercialisées.

Le stock d’entrepôts vacants en Ile-de-France est orienté à la hausse depuis un

an avec 853 000 m² d’entrepôts proposés aux utilisateurs à horizon un an. A l’image

des trois autres pôles de la dorsale, si le volume d’offre reste relativement

conséquent, c’est bien la qualité qui pose souci. En effet, une seule offre neuve est

actuellement recensée sur l’ensemble de la région francilienne, et les offres existantes

de grande taille restent trop peu nombreuses. Plusieurs entrepôts > 30 000 m² sont

cependant en cours de restructuration afin de répondre aux standards de classe A.

Le sud détient toujours la majeure partie du stock vacant francilien avec 6 m²

disponibles sur 10. De plus, l’offre qui y est proposée est de bien meilleure qualité

qu’au Nord (86 % de classe A) et plus abondante. Cela s’explique notamment par une

vague de libérations d’entrepôts de classe A construits entre 2005 et 2010 – les

utilisateurs de ces entrepôts profitant aujourd’hui d’un contexte de marché à leur

avantage pour déménager –, mais aussi par des initiatives de restructuration

d’entrepôts majeurs à Boudoufle (46 000 m²) appartenant à CBRE GI, et Saint-Michel-

sur-Orge (42 000 m²), propriété d’EXETER. Les pôles de Sénart et d’Evry-

Bondoufle représentent à eux-seuls plus de 50 % des disponibilités de la région

parisienne.

Si le marché francilien souffre d’une pénurie d’offre neuve d’entrepôts, il dispose

d’un fort potentiel de développement. Pour l’heure, plus de 540 000 m² d’entrepôts

ont déjà obtenu leur permis de construire et attendent d’être lancés. Des initiatives de

lancement en « blanc » ont refait leur apparition avec, notamment, le lancement

par AG REAL ESTATE en septembre 2016 d’un entrepôt de 60 000 m² à cheval sur

les communes de Moissy-Cramayel et Réau ou encore la construction d’un

entrepôt à étages à Gennevilliers par VAILOG. Le promoteur a déjà démarré la

construction d’un quai de messagerie de 14 000 m², et les travaux de la partie la plus

importante commenceront en été 2017. Ce bâtiment est en fait le retour d’un mode

de stockage des années 1970 ; où l’on entreposait près des grands centres urbains,

comme à Pantin, avant de repousser les grands espaces de stockage en grande

couronne. Avec l’explosion du e-commerce, le besoin de pouvoir stocker des

produits à proximité des clients s’est fait ressentir. Ces deux opérations vont

permettre de renouveler partiellement l’offre de première main de la région, dont

les industriels sont friands.

Les valeurs locatives prime sur le marché francilien restent stables, et se

positionnent dans une fourchette comprise entre 47 et 52 €/m²/an pour les valeurs

faciales, et entre 42 et 44 €/m²/an pour les valeurs économiques.

Valeurs locatives prime en Ile-de-France (en €/m²/an)

Faciales Economiques

47-52 € 42-44 €

Source : JLL

64 % 36 %Sources : JLL/ImmoStat

853 400 m²à fin décembre 2016

Offre à un an en Ile-de-France

Source : JLL

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Région lyonnaise

Troisième meilleure performance de la décennie

Pour la troisième année consécutive, le marché des entrepôts en région lyonnaise

termine l’année sur une hausse de son activité locative, dépassant le seuil des

350 000 m² commercialisés en 2016. Le deuxième marché logistique de la dorsale

dépasse aussi sa moyenne long terme, autour de 300 000 m².

Trois transactions de plus de 40 000 m² ont soutenu le marché en 2016 (vs 1 en

2015), toutes réalisées par des acteurs de la grande distribution :

- ITM (groupe INTERMARCHE) fait construire pour son propre compte un

entrepôt XXL à Pusignan. Ce bâtiment de plus de 70 000 m² sera érigé sur la ZAC

Satolas Green.

- Déjà propriétaire dans la région d’un entrepôt de 18 000 m², LIDL cherchait

à y exploiter un entrepôt supplémentaire. L’industriel a donc choisi l’opération

de requalification de la zone de Chesnes menée par VAILOG. L’ancien site de

CONFLUENT – filiale des MAGASINS GENERAUX de Lyon et de CALBERSON – est

en cours de requalification, les deux premiers bâtiments existants (de 20 000 m²

chacun) étant démolis pour laisser place au futur entrepôt de LIDL (~ 46 000 m²). Le

site est actuellement en chantier, et LIDL pourra commencer l’exploitation de son

bâtiment d’ici la fin de l’année 2017.

- enfin, la SNC OIA, filiale du GROUPE AUCHAN, a pris en location près

de 43 000 m² auprès de GOODMAN à Satolas-et-Bonce.

Ces trois transactions représentent à elles seules 45 % de la demande placée sur

l’ensemble de l’année 2016. Cependant, les autres segments n’en sont pas restés

moins actifs, avec 13 transactions contre 16 en 2015.

Les chargeurs ont de nouveau consommé nettement plus de surfaces que les

prestataires et comptent pour 67 % des mètres carrés placés, notamment grâce aux

transactions de plus de 40 000 m².

Les disponibilités de la région sont à leur point bas fin 2016 avec à peine

267 000 m² proposés aux utilisateurs à horizon un an. Sur l’ensemble de

l’agglomération, presqu’aucune offre neuve n’est recensée, et peu de grandes surfaces

sont vacantes. Sur le secteur de la Plaine de l’Ain, le constat est plus inquiétant puisque

qu’il ne dispose dorénavant plus ni de disponibilités existantes, ni de projets à

développer. Ainsi, compte tenu de la pénurie de foncier, la requalification des friches

devrait permettre de redynamiser l’offre logistique en Nord-Isère, à l’image du

projet de VAILOG.

Après avoir été légèrement orientées à la hausse suite au manque d’offre, les valeurs

locatives se stabilisent entre 44 et 47 €/m²/an sur des actifs « prime ».

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2012 2013 2014 2015 2016


Demande placée en région lyonnaise*

En milliers de m²


67 % 33 %Sources : JLL/ImmoStat/CECIM


Offre à un an en région lyonnaise

Source : JLL

Valeurs locatives prime en région lyonnaise (en €/m²/an)


44-47 € 32-40 €

Source : JLL

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Nord Pas-de-Calais

Une performance inédite pour la région en 2016

Après une année 2015 déjà particulièrement dynamique, le marché de la logistique en

région Nord Pas-de-Calais réalise en 2016 une performance inédite avec plus de

350 000 m² commercialisés, talonnant de près le marché de la région lyonnaise.

Le Nord Pas-de-Calais est un marché historiquement porté par les opérations

clés-en-main. Cependant, en 2016, l’absorption du stock existant a été prégnante

puisque peu de transactions ont concerné des immeubles à construire. Deux

transactions de plus de 40 000 m² ont été finalisées en 2016 (vs 1 seule en 2015),

représentant 27 % de la demande placée de l’année :

- la construction par GOODMAN d’un entrepôt de 54 000 m² pour LOG’S

sur la zone d’activité Lauwin Park de Lauwin-Planque. Après l’arrivée de LECLERC

en 2015 sur cette zone, LOG’S prendra ses quartiers au printemps 2017 dans le

dernier bâtiment constructible du site, puisque 10 ans après son lancement,

l’aménagement de la zone d’activité de 66 ha est terminée.

- la deuxième transaction d’envergure concerne également un

prestataire logistique. En effet, JUNG LOGISTIQUE a pris à bail l’ancien bâtiment

d’ORCHESTRA (~ 42 000 m²) chez LOGICOR à Lauwin-Planque pour y installer la

logistique d’HEINEKEN, libérant ainsi son entrepôt de La Chapelle-d’Armentières.

Comme en 2015, le segment des surfaces comprises entre 20 000 et 40 000 m² a

bien performé. Si le même nombre d’opérations a été réalisé sur ce segment ces deux

dernières années (6 opérations), elles représentent en 2016 un volume plus important

avec près de 190 000 m², soit plus de la moitié des volumes placés en 2016.

La répartition du marché est l’exact opposé de ce qui est observé sur les autres

marchés de la dorsale, puisque ce sont les prestataires qui ont été les plus actifs

en Nord Pas-de-Calais avec plus de 7 m² commercialisés sur 10.

Avec à peine 65 000 m² disponibles d’ici à un an, l’offre atteint un niveau critique sur le

troisième pôle logistique de France. Le territoire a cependant toujours attiré les

opérations clés-en-main puisqu’en moyenne, 46 % de la demande placée s’est

portée sur ce type d’opérations depuis 2009. Les projets actuellement à l’étude sont

peu nombreux : moins de 92 000 m² disposent d’un permis de construire et sont

en attente d’un preneur, et se situent essentiellement dans le sud de la métropole

lilloise. Pour autant, de nombreux terrains de la région voient leur destination changer

pour être convertis en foncier logistique, afin de pouvoir répondre à la forte demande

d’opérations dédiées à des utilisateurs.

Comme sur l’ensemble de la dorsale, les valeurs locatives restent stables, et se

situent aux alentours de 43 € pour les meilleurs actifs.

Valeurs locatives prime en Nord Pas-de-Calais(en €/m²/an)


42-43 € 35-37 €

Source : JLL

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2012 2013 2014 2015 2016


Demande placée en Nord Pas-de-Calais*

En milliers de m²



Offre à un an en Nord Pas-de-Calais

Source : JLL


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Région marseillaise

Le marché a tourné au ralenti en 2016

L’activité locative du marché de la région marseillaise joue au yoyo depuis 2013. Ainsi,

2016 ne marquera pas les esprits avec à peine plus de 110 000 m² commercialisés

– une performance bien inférieure à la moyenne constatée entre 2007 et 2015 autour

de 207 000 m² –, soit la deuxième pire année enregistrée pour ce marché.

C’est le segment des transactions comprises entre 10 000 et 20 000 m² qui a été

le plus dynamique avec 4 transactions finalisées contre 1 seule en 2015.

Contrairement à 2015, aucune transaction de plus de 40 000 m² n’a été

comptabilisée en 2016. Les deux plus grandes transactions de l’année ont donc été

réalisées sur le segment des surfaces comprises entre 20 000 à 40 000 m² :

- la plus grande est la prise à bail par XPO LOGISTICS de 28 000 m²

d’entrepôt de classe B à Vitrolles chez EASYDIS (filiale du Groupe CASINO).

- la plate-forme sud-est de BIOCOOP, installée actuellement à Sorgues

(Vaucluse), sera transférée à Noves (Bouches-du-Rhône) dans un bâtiment de

21 000 m² situé sur le Marché d’Intérêt Général de Châteaurenard-Provence

(marché de fruits et légumes de Provence). Cette nouvelle implantation permettra de

faire face à la croissance exponentielle de la demande. BIOCOOP sera le premier

opérateur à s’installer sur le nouveau marché de Châteaurenard en 2018.

L’activité locative de 2016 est globalement équilibrée entre chargeurs et

prestataires, alors que ce sont plutôt les chargeurs qui dominent depuis 2009 (69 %

des surfaces consommées).

L’offre à un an est en forte hausse sur la région marseillaise suite à de nombreuses

libérations et atteint son plus haut depuis 2009. Ainsi, ~ 387 000 m² sont proposés

aux industriels à horizon un an, dont près de la moitié sur le secteur d’Ecopole.

Si les autres pôles présentent également des disponibilités, les projets sont, pour leur

part, répartis majoritairement sur les secteurs du Distriport et d’Ecopôle.

Les valeurs locatives prime faciales et économiques demeurent inchangées et se

positionnent respectivement dans des fourchettes comprises entre 42 et

48 €/m²/an et 35 et 42 €/m²/an.

Valeurs locatives prime en région marseillaise

(en €/m²/an)


42-48 € 35-42 €

Source : JLL

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300

2012 2013 2014 2015 2016


Demande placée en région marseillaise

En milliers de m²




Offre à un an en région marseillaise

Source : JLL

10


Pôles secondaires de la dorsale

Tendances opposées pour les pôles secondaires de la dorsale

Vallée du Rhône

En Vallée du Rhône, après avoir enregistré une année 2015 particulièrement

dynamique, le soufflé est retombé en 2016, avec une seule transaction enregistrée

sur l’ensemble de l’année pour une surface totale de 22 000 m².

Ainsi, FM LOGISTIC a inauguré sa 28ème plate-forme logistique en France début

2016 et va déjà l’étendre de ~ 22 000 m² supplémentaires, portant sa surface totale

à plus de 57 000 m². Située à proximité des autoroutes A7 et A9, elle doit notamment

accueillir les activités des clients CONTINENTAL FOOD FRANCE et HARIBO-

RICQLES-ZAN.

Concernant l’offre à un an, elle s’est regarnie sur le secteur par rapport à l’an

dernier avec plus de 101 000 m² disponibles, et la région dispose toujours de

fonciers qui pourraient accueillir de nouvelles opérations d’envergure.

Vallée de la Saône

Pour la Vallée de la Saône, la tendance est inverse. Après une année 2015 atone,

2016 s’avère plutôt dynamique avec deux transactions finalisées dont une portant sur

un entrepôt XXL : CARREFOUR se fait construire un bâtiment clé-en-main de près

de 75 000 m² à Savigny-sur-Clairis, qui est exploité par FM LOGISTIC pour le compte

du géant de la grande distribution depuis décembre 2016.

L’autre transaction de l’année a également été signée sur la commune de

Savigny-sur-Clairis, avec la prise à bail par les ETABLISSEMENTS PARMENTIER

de 11 000 m² dans un bâtiment de classe A appartenant à POINT PARK

PROPERTIES.

L’offre à un an est moins importante en Vallée de la Saône avec un peu plus de

88 000 m² disponibles, répartis dans trois plate-formes. Ces programmes ont été,

pour la plupart, lancés en blanc lors des années fastes du marché, et sont restés

vacants depuis.

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10

20

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2012 2013 2014 2015 2016


Demande placée en Vallée du Rhône*

En milliers de m²


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60

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2012 2013 2014 2015 2016


Demande placée en Vallée de la Saône*

En milliers de m²


11


Et les autres régions ?

Hors des marchés de la dorsale, l’activité locative a explosé en 2016 avec plus d’1,6

million de m² commercialisés en 2016, soit plus du double de la performance

enregistrée en 2015. Depuis 2012, le marché oscillait autour de 771 000 m² de

demande placée. 55 transactions ont été enregistrées en 2016 contre seulement 36

l’année précédente.

Près de 8 m² sur 10 concernent des opérations clés-en-main, une part inégalée

depuis 2013. En nombre, cela concerne 35 transactions sur ce marché, dont 12

opérations d’une surface supérieure à 40 000 m².

Les acteurs de la grande distribution dynamisent toujours très fortement les

marchés hors de la dorsale. Ils sont à l’origine de 54 % des mètres carrés

commercialisés en 2016, ce qui représente 846 000 m² au global en 15 transactions

(vs 377 000 m² en 10 transactions en 2015).

Les régions de l’Occitanie, du Centre Val-de-Loire, et de la Bretagne ont capté la

moitié des m² commercialisés sur les marchés secondaires français en 2016,

concentrant 8 des 13 transactions de plus 40 000 m² enregistrées à l’extérieur de la

dorsale ; deux d’entre elles dépassent même les 80 000 m² :

- CARREFOUR va se faire construire un entrepôt de 131 000 m² sur la ZAI

d’Artenay-Poupry, près d’Orléans à Poupry. CARREFOUR va exploiter cette plate-

forme pour le stockage de produits de grande consommation (hors produits

alimentaires).

- l’autre transaction de plus de 80 000 m² est le compte-propre pour

SOCAMIL (Groupe LECLERC) de 89 000 m² à Castelnaudary. La première pierre de

cette plate-forme a été posée le 13 janvier 2017, et le chantier devrait durer 36 mois.

La future base doit remplacer les sites de Tournefeuille et de Grisolles. Les

entrepôts se répartiront entre un bâtiment de ~ 38 000 m² pour les produits de grande

consommation – de près de 35 m de haut, équipé de transstockeurs automatisés –, un

entrepôt de préparation des produits de bazar de ~ 21 000 m² et un entrepôt froid positif

et négatif de ~ 21 000 m².

Les régions Grand Est et Pays-de-la-Loire ont également été actives avec chacune

près de 150 000 m² placés en 2016. Cette dernière a aussi capté une grande

transaction puisque CARREFOUR – en collaboration avec GOODMAN – va se faire

construire un entrepôt de 81 000 m² sur la ZAC du Monné à Allonnes, près du Mans

dans la Sarthe. Le groupe Carrefour souhaite adapter son réseau logistique en rendant

ses entrepôts multiformat (Hyper, Super, Proximité), permettant de livrer chaque

magasin par l’entrepôt dont il est le plus proche.

54%

20%

26%

Répartition des industriels hors des marchés de la dorsale

Grande distribution Autres chargeurs Prestataires


http://i1.wp.com/www.lemondemarketing.com/wp-content/uploads/2015/02/ELeclerc.png?fit=3338,1518

8

« Portefeuille Murrayfield » – Actif de Chalon-sur-Saône

© Hervé Thouroude

10

13

Consolidation du marché de

l’investissement au 2nd semestre

2016

Après une année 2015 record au cours de laquelle le marché de l’investissement

logistique français avait atteint 1,9 milliard d’euros, 2016 s’est achevée sur un

volume en retrait de 18 % avec près d’1,6 milliard d’euros. Les volumes investis en

immobilier logistique représentent ainsi 6 % des volumes engagés en immobilier

d’entreprise en France en 2016, une part très légèrement inférieure à la moyenne

observée entre 2004 et 2015 (7 %).

Néanmoins, l’univers des acquéreurs potentiels continue de s’élargir avec, en

premier lieu, des fonds anglo-saxons principalement actifs sur les acquisitions de

portefeuilles tels BLACKSTONE, TRISTAN CAPITAL PARTNERS, ou encore

ROCKSPRING, mais aussi des investisseurs institutionnels, français ou étrangers,

plutôt sur des actifs unitaires comme AVIVA, la CNP, et AG REAL ESTATE.

Sur les 43 transactions comptabilisées en 2016 (3 de moins qu’en 2015), 13 portent

sur des cessions de portefeuilles. En volume, les portefeuilles comptent pour près

de 60 % des volumes engagés sur l’ensemble de l’année 2016.

Cinq transactions de plus de 100 millions d’euros, pour l’essentiel des ventes de

portefeuilles, ont été enregistrées en 2016. La plus importante est celle du

portefeuille acquis par BLACKSTONE (321 000 m²) en toute fin d’année. Pour les

autres, citons notamment :

- l’acquisition par CNP ASSURANCES de « Pantin logistique », cédé par

un investisseur privé. Ce site de stockage et d’entreposage – construit en 1976 et

restructuré en 2012 par FONCIERE EUROPE LOGISTIQUE – compte 150 000 m²,

dont 13 700 m² de bureaux, répartis en 48 cellules. Rappelons que VEROTRADE avait

acquis cet ensemble en été 2015 auprès de FEL. Il s’agit du seul arbitrage de cette

envergure portant sur un actif unitaire.

- TRISTAN CAPITAL PARTNERS a acquis auprès de PROLOGIS le

portefeuille « Gemini », six entrepôts en France et une réserve foncière pour

environ 110 M€. Tous les entrepôts sont loués à des industriels tels MICHELIN, le

groupe AUCHAN ou encore CONFORAMA, et ne sont pas uniquement situés sur la

dorsale. Le terrain de 9,2 hectares est situé près de Poitiers et pourrait accueillir un

nouvel entrepôt de 20 000 m².

- enfin citons également le portefeuille « Ex Forlog » acheté par REDTREE

CAPITAL auprès de WP CAREY & CO pour 105 millions d’euros. Ce portefeuille

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250

500

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1 000

1 250

1 500

1 750

2 000

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2012 2013 2014 2015 2016


Volumes investis en France

1T 2T 3T 4T

En millions d'€En millions d'€

Part des portefeuilles

Source : JLL

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est composé de 17 actifs répartis sur l’ensemble de l’Hexagone et principalement loués

au groupe CARREFOUR.

A elles seules, les grandes transactions (supérieures à 100 millions d’euros)

représentent plus de la moitié des volumes engagés en France sur le marché de

la logistique.

Bien qu’en baisse, les investissements « core + » restent majoritaire avec 43 %

des volumes engagés en France (vs 66 % en 2015). La baisse de ces derniers s’est

faite au profit des investissements « core » qui comptent en 2016 pour 37 % des

montants engagés contre seulement 15 % en 2015. Cette hausse de la part des actifs

investissements « core » s’explique par un nombre important de cessions d’actifs

unitaires de qualités. En effet, 65 % des volumes investis sur des actifs unitaires sont

des investissements « core ». Tout comme en 2015, la part des investissements

« value add / opportuniste » est restée stable en 2016, principalement en raison

du manque d’opportunités.

Le marché de la logistique en France continue d’attirer les investisseurs de tous

horizons, et notamment des fonds d’investissement globaux tels que CBRE GLOBAL

INVESTORS ou REDTREE CAPITAL. Les investisseurs domestiques représentent

en 2016 24 % des montants investis, une proportion peu ou prou équivalente à celle

de 2015.

Les VEFA restent présentes avec, notamment, la cession par PRD auprès d’AG

REAL ESTATE – pour près de 40 millions d’euros – du bâtiment « LogOne » de

Réau. Ce bâtiment traversant de 60 000 m², actuellement en chantier, devrait être livré

début 2017. Cette plate-forme a pour ambition d’obtenir une certification

environnementale HQE (Haute Qualité Environnementale).

L’afflux continu de liquidités sur le marché français, couplé à une rareté persistante

d’actifs de qualité, maintient toujours sous pression les taux de rendement qui se

situaient fin décembre autour de 5,50 % pour des actifs logistiques « prime ».

37%

43%

20%

Profil des investissements logistiques en France

Core Core + Value add / Opportuniste

Source : JLL

Nationalités des acquéreurs

Source : JLL

-2%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Sources : JLL, AFT, euribor-rates.eu

Taux de rendement prime comparé à l’OAT à 10 ans et à l’Euribor

OAT 10 ans Euribor 3 mois Taux prime logistique

15

Quelles perspectives pour l’investissement en 2017 ?

Avec 1,6 milliard d’euros échangés, le marché de l’investissement logistique en France

a marqué le pas en 2016, non pas par manque d’appétit des investisseurs mais

bien à cause d’une raréfaction des produits disponibles.

Nous sommes beaucoup plus optimistes pour 2017 avec un début d’année très

actif. Porté par la bonne santé du marché locatif, l’intérêt des investisseurs

internationaux pour les actifs logistiques ne se dément pas, et les capitaux prêts à être

déployés en France continuent d’affluer d’Europe, d’Asie et d’Amérique du Nord.

Plusieurs raisons peuvent expliquer l’appétence des investisseurs pour l’immobilier

logistique. La présence de liquidités abondantes conduit à une recherche

soutenue de placements. Les arbitrages sont réalisés en fonction de la sécurité du

rendement et de la rentabilité comparée avec des placements alternatifs, comme

le marché obligataire. Les taux bas des OAT 10 ans conduisent ainsi les investisseurs

à s’en détourner, et à se reporter sur l’immobilier tertiaire, et notamment l’immobilier

logistique.

Dans ce contexte, les taux de rendement vont continuer à s’effriter en 2017, et se

rapprocher de la barre des 5 % pour les meilleurs produits.

Des acheteurs toujours aussi nombreux et des propriétaires plus enclins à arbitrer

une partie de leur patrimoine nous permettent d’envisager une année record pour

le marché français de l’investissement logistique en 2017.

A noter également que les grandes manœuvres se poursuivent au niveau

continental puisque, après la cession de POINT PARK PROPERTIES en fin d’année

dernière au fonds souverain singapourien GIC, BLACKSTONE a annoncé récemment

la mise en vente – ou l’introduction en bourse – de sa plate-forme européenne

LOGICOR pour une valorisation avoisinant les 13 milliards d’euros.

Plate-forme d’AEW EUROPE au Havre – Normandie

www.jll.fr

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Paris

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Jean-Marie Guillet

Directeur

Département logistique

Lyon

T : +33 (0)4 78 17 13 32

[email protected]

Vincent Delattre

Directeur

Investissement Régions

Lyon

T : +33 (0)4 78 17 13 12

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mailto:[email protected]

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Marchés secondaires 1 – Dorsale 0 - jll.fr · 2% 3 Panorama logistique France - Bilan 2016 Contexte économique L’année 2017 s’ouvre dans un climat d’incertitudes En France,