Nicolas POPOVITCH

Les secrets de La scI

de la Théorie à la Pratique

Guide & Conseils

Immobilier Company

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Les secrets de La scI

Guide & Conseils

Ce guide concerne la création et la gestion d’une S.C.I.

Immobilier Company

Vous trouverez sur le site :

www.immobilier-company.com

Copyright 2016 : Nicolas POPOVITCH - Tous droits réservés pour tous pays

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Remerciements

Je tiens à remercier ma mère pour de nombreuses raisons.

C’est elle qui m’a incité à me lancer dans l’immobilier.

Sans elle je n’aurais jamais acquis l’expérience qui me caractérise.

C’est aussi elle qui m’a considérablement aidé à l’aboutissement de cet ouvrage.

C’est elle qui a corrigé ce livre.

Son soutien est pour moi une aide précieuse.

Merci à mon professeur de droit qui m’a initié

il y a quelques années, aux prémices de ce livre,

et qui de surcroit à eu l’amabilité de le lire et d’en réaliser la préface.

Merci aux personnes qui me suivent depuis le début de cette aventure,

ceux qui croient en moi, tant sur le site que sur la Chaîne Youtube.

Sans cet élan que j’ai rencontré je ne serais pas dans ce projet aujourd’hui.

Merci à Lorenzo et à Stéphane, ils se reconnaîtront.

Lesquels m’ont apporté leur soutien et leurs conseils

dans la conception et l’aspect invisible de cette création.

Merci à vous tous.

Immobilier Company

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Préface

C’est le 08 mars 1804 qu’est apparue la notion de société civile. Ensuite en 1867,

la possibilité de rendre son capital variable.

La SCI (Société Civile Immobilière) est devenue aujourd’hui un outil immobilier

indispensable et mal connu des citoyens.

Comme toute société, la SCI est un contrat conclu entre plusieurs personnes

(au minimum deux) faisant naître des droits et des obligations pour chaque partie.

L’objet spécifique de la SCI est de détenir et de gérer des biens immobiliers, qu’il

s’agisse de maisons, appartements, bureaux ou locaux commerciaux.

Créée principalement dans le but de se substituer à l’indivision, la SCI procure

toutefois de nombreux avantages, notamment en terme de régime fiscal, mais

également dans le but de protéger ses proches et de constituer un patrimoine

familial.

Toutefois, la création et la gestion quotidienne des SCI nécessitent de connaître

certains éléments légaux indispensables à une bonne gestion.

C’est pourquoi l’objet de ce livre « Les secrets de La scI, Guide et Conseils »

est incontournable pour toute personne, physique ou morale, désireuse de se

lancer dans la gestion immobilière.

Au cours des différents chapitres, vous découvrirez toutes les étapes nécessaires

afin de pouvoir créer vous-même votre SCI. Même si le notaire ou l’avocat fiscaliste

semblent être les interlocuteurs privilégiés, vous vous rendrez compte au fil de votre

lecture que la création et la gestion d’une SCI est à portée de tous.

Geoffrey Lisart,

Professeur de droit

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Table des matières

Mot de l’auteur ……………………..………………….........

1 - S.C.I. Définition et Avantages …………………………….

• Les plus-values immobilières …………………………

• L’Indivision ………………………….…………………..

• Protéger ses proches ………………………….……...

• Réduire les droits de donation et de succession …....

• Parts en blanc et succession …………………………

• Améliorer la gestion du patrimoine immobilier …......

- Barème 2015/2016 de l’ISF …………………..

• Le démembrement fiscal ………………………….…..

• Optimiser l’outil professionnel ………………………..

2 - Les différents types S.C.I. ………………….........………..

• SCI Construction vente ………………………….........

• SCI d’Attribution ………………………….…………….

• SCI de Location ………………………….…………….

• SCI de Jouissance à temps partagé ………………….

3 - La Gérance d’une S.C.I. ……………………..…..…..….....

• Le Gérant ………………………….……………………

• Rôle de la gérance ………………………….………….

• Responsabilité de la gérance ………………………...

• Pouvoirs du gérant ………………………….…………

• Rémunération du gérant ………………………….…...

• Révocation de la gérance ………………………….…..

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4 - Les associés d’une S.C.I. .…………………………….......

• Pouvoirs et responsabilités …………………………...

• L’Assemblée générale ………………………….……..

- Modèle de Procès-verbal d’A.G. ……………...

5 - Régime fiscal de la SCI …..…………………………..…….

• Imposition de la SCI à l’I.R. …………………………..

- Paiement de l’Impôt …………………………..

- Les revenus à déclarer ……………………….

- Les charges déductibles ……………………..

- Le déficit foncier …………………...................

- La gestion du déficit foncier ………………….

- Incidence de la CSG ………………….………

• Imposition de la SCI à l’I.S. …………………………...

- Changements de fiscalité ……………………

- SCI à taux réduit ………………………….......

- Bilan SCI à l’IS et à l’IR …………………….....

6 - La TVA et la SCI …..…………………………..…….…..…...

• TVA sur option …………………………................…...

• TVA de plein droit …………………………..................

• Fonctionnement …………………………....................

7 - Sortir de la SCI et Cession de parts

• Cadre juridique ………………………..…..…..…..…...

• Cession à des tiers …………………………................

• Cession dans le cadre familial ………………………..

• Cession entre associés ……………………………..…

• Acte sous seing privé ou notarié ……………………..

• Droits liés à la cession de parts ……………….……...

• Contestation/Refus de cession de parts ……………..

• Conséquences d’une sortie de SCI ………………….

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• Droits et devoirs du nouvel acquéreur ……………….

• Parts en blanc et cession ………..………..…..…..….

8 - Créer sa S.C.I. …………………………..………..…..…..….

9 - Les Etapes à la Création ……………………..………….....

• Création des Statuts ………..………..…..…..…..........

• Documents à rassembler …………………………......

• Les démarches ………………………….……………...

- Banque ………………………….……………...- Impôts ………………………….……………….- Journal d’annonces légales ………………….- Formulaire M0 …………………………...........- Déclaration de non-condamnation …............- Autorisation de domiciliation …......................- Pièces d’identité …………………………........- Acte de nomination de la Gérance …............- Registre d’Assemblées ……………………....- Le Greffe …………………………...................- Modèle de Pouvoir …………………………....

10 - Bonus, Conseils en vrac …….…………..…..…..…..…....

• Conseils successorals ……..…..…..…..…..…..…..….

• Les Affres de l’Indivision ……..…..…..…..…..…..…...

- Tableau comparatif : SCI / INDIVISION …..........

• La SCI au quotidien …….…..…..…..…..…..…..…..….

• Conditions de création d’une SCI à l’IS ……...….......

- Tableau comparatif SCI : IR / IS ….....................

• Conseils de gestion ……...…..…..…..…....…..…..…..

• La SCI pour vivre de l’Immobilier ……..……....……...

Conclusion ……………………..…………………...............

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Le Mot de l’Auteur

Je m’appelle Nicolas. Mon expérience dans l’immobilier a débuté en 2004

lors d’un premier investissement.

Avant cela, j’ai travaillé comme courtier en prêts immobiliers dans une

agence de renom, dont le siège se situe à Sainte-Geneviève-des-Bois

(Essonne - 91). J’ai donc reçu la formation adéquate et goûté un temps

soit peu à la vie parisienne. Une expérience qui me laissera sur le coup

un goût amer, mais qui avec le temps s’avère être une véritable chance.

Finalement après avoir demandé à mon employeur de rester pour travailler

au siège de ladite société, ce dernier choisit de me renvoyer dans le sud

de la France.

Me revoilà donc à mon point de départ, peu motivé de me retrouver en

Province. Mais de ce fait, à la recherche d’un petit appartement dans le

centre ville d’une agglomération de 150 000 habitants. Et je tombe par

hasard sur la « perle rare », que j’achète sans réfléchir. Honnêtement, je

ne savais pas trop ce que j’allais faire de ce logement tout d’abord (?).

Y vivre, ou le louer… ? Ce qui est sûr, c’est que ce bien avait un emplacement

d’exception. J’ai donc décidé de le revendre, finalement plus cher que je

ne l’avais acheté.

Je ne peux non plus vous cacher qu’à cette époque, j’envisageais de me

lancer un jour dans l’immobilier. Mais pas si tôt, et pas forcément de cette

manière.

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Aujourd’hui je n’ai aucun regret, et surtout j’ai continué mes investissements

et ma formation immobilière depuis.

Au final, j’ai obtenu un BTS Professions Immobilières, me donnant la carte

de Gestion et Transaction Immobilières.

Lors de mes cours avec les professeurs, ceux-ci se sont rendus compte

de mes connaissances étendues en matière fiscale ainsi qu’en création

d’entreprises.

A ce jour, j’ai fini mon cursus, et obtenu mon diplôme. Pour autant, je

souhaite partager avec vous mes connaissances.

Le processus de création fait peur pour la plupart d’entre nous. Cependant,

je trouve intéressant de créer sa société soi-même car cela permet de

mieux s’impliquer dans cette démarche, et de surcroît de mieux en

connaître son fonctionnement.

Je souhaite attirer votre attention sur le fait que seul un avocat fiscaliste

ou spécialisé sera vraiment à même de vous apporter de vraies réponses

et de vous donner des précisions sur la structure correspondant

spécifiquement à votre profil.

Toute autre personne à même de vous renseigner, peut avoir certes une

connaissance étendue, mais n’étant pas spécialisée, son savoir reste limité,

de la même manière que vous. Alors oui, un professionnel dans le domaine

est la personne la mieux habilitée pour élaborer votre projet.

Cependant, sachez que vous pouvez faire toutes les formalités sans

commettre d’erreur, et ce en jouissant de la même société que celle montée

par votre comptable ou votre notaire.

Ce fascicule a pour vocation de vous guider dans les méandres de la

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Vous allez sûrement lire des informations qui vont remettre en cause votregestion de patrimoine. Sachez que nul n’est sensé ignorer la loi.Donc, si vous avez fait une erreur, et que vous en prenez information aprèscette lecture, libre à vous d’appliquer ou non les obligations auxquelles jefais référence.

création d’une SCI. J’y traite des différents types de SCI et leurs principales

fonctions, sans rentrer dans des termes juridiques complexes. La SCI à

l’IS y est juste abordée du fait de sa complexité, et l’intérêt est non de vous

faire un « cours» sur la fiscalité, mais plutôt de vous permettre d’acquérir

les bases pour créer votre propre SCI à l’IR dans un premier temps.

dès que vous aurez créé votre première scI avec l’aide de cefascicule, vous serez interpellé par la facilité de la méthode.de surcroît ça ne prend pas beaucoup de temps.cela vous en jugerez par vous-même.

ce guide a été réalisé dans le but de vous y aider.

Immobilier Company

1 - S.C.I. Définition et Avantages

S.C.I. : Société Civile Immobilière.

Comme son nom l’indique, il s’agit d’une société civile, composée d’au

moins deux associés, et qui a pour objet d’acquérir et de gérer un

patrimoine immobilier.

Les associés sont liés par un contrat et sont tenus en fonction des parts

sociales, tant des bénéfices que des dettes contractés par ladite société.

La SCI est tenue à certaines obligations comptables et fiscales.

Comme les autres sociétés, les sociétés civiles sont dotées de la

personnalité morale ce qui leur permet de détenir leur propre patrimoine

indépendant des associés.

Elles dépendent généralement du Tribunal de Commerce du siège social

de la société, où elles sont immatriculées.

La SCI est une société dédiée aux associés.

Ses intérêts sont très nombreux et dans des domaines variés :

• Les plus-values immobilières

• L’indivision

• Protéger ses proches

• Réduire les droits de donation et de succession

• Parts en blanc et succession

• Améliorer la gestion du patrimoine immobilier

• Le démembrement fiscal

• Optimiser l’outil professionnel

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