MÉMOIRE SUR LE PROJET DE SCHÉMA...périmètre d’urbanisation prévu dans le projet de Schéma d’aménagement et de développement révisé (SADR) afin d’y inclure une portion

MÉMOIRE SUR LE PROJET DE SCHÉMA

D’AMÉNAGEMENT ET DE DÉVELOPPEMENT DE

L’AGGLOMÉRATION DE QUÉBEC

PRÉSENTÉ À L’AGGLOMÉRATION DE QUÉBEC

Chianti inc.

Mémoire déposé le

16 août 2017

MÉMOIRE #024

SOMMAIRE

Le présent mémoire, déposé à l’Agglomération de Québec dans le cadre de la consultation visant la révision du

Schéma d’aménagement et de développement (SAD), démontre la pertinence pour la Ville de Québec d’élargir le

périmètre d’urbanisation prévu dans le projet de Schéma d’aménagement et de développement révisé (SADR)

afin d’y inclure une portion plus importante des lots 1 542 216 et 1 542 217. Cet élargissement permettrait un

développement résidentiel plus durable que celui permis actuellement par les droits acquis dont peut se prévaloir

la propriétaire qui l’exempte des dispositions du RCI sur la protection des bassins versants des prises d’eau de la

Ville de Québec (Règlement visant à imposer des restrictions supplémentaires aux interventions humaines dans

les bassins versants des prises d'eau de la Ville de Québec installées dans la rivière Saint-Charles et la rivière

Montmorency)

Cette modification au périmètre d’urbanisation du projet de SADR permettrait un développement résidentiel qui

serait conforme aux prescriptions du RCI. La dernière section du présent mémoire présente le tracé souhaité pour

un développement résidentiel optimal de ces terrains et de ce tracé découle la modification souhaitée pour le

tracé du périmètre d’urbanisation du SAD révisé de la Ville de Québec.

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TABLE DES MATIÈRES | I

TABLE DES MATIÈRES

INTRODUCTION .................................................................................................................................................. 1

1. LOCALISATION DES TERRAINS ................................................................................................................... 2

2. CONTEXTE DE PLANIFICATION ................................................................................................................... 5

3. RCI : DROITS ACQUIS ..................................................................................................................................13

4. UN PROJET CONFORME AUX NORMES DU RCI ET AUX ORIENTATIONS DE PLANIFICATIONS .........16

5. TRACÉ PROPOSÉ ........................................................................................................................................25

CONCLUSION .....................................................................................................................................................27

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LISTE DES FIGURES | II

LISTE DES FIGURES

FIGURE 1. LOCALISATION À L’ÉCHELLE MÉTROPOLITAINE .................................................................... 2 FIGURE 2. LOTISSEMENT VISÉ : DÉTAIL DES LOTS ET PÉRIMÈTRE D’URBANISATION ....................... 3 FIGURE 3. PORTION SUD DE L’ENSEMBLE DE TERRAINS VISÉ .............................................................. 3 FIGURE 4. NUMÉROS DE LOTS ................................................................................................................... 4 FIGURE 5. LE PÉRIMÈTRE D’URBANISATION MÉTROPOLITAIN .............................................................. 6 FIGURE 6. EXTRAIT DU SAD DE LA COMMUNAUTÉ URBAINE DE QUÉBEC ........................................... 7 FIGURE 7. EXTRAIT DU SECOND PROJET DE SADR ................................................................................ 8 FIGURE 8. EXTRAIT DU PLAN DES GRANDES AFFECTATIONS DU SOL ................................................. 9 FIGURE 9. LIMITE DU PÉRIMÈTRE D’URBANISATION DU SECOND PROJET DE SADR ....................... 10 FIGURE 10. PDAD : PLAN DES GRANDES AFFECTATIONS ...................................................................... 11 FIGURE 11. EXTRAIT DU PLAN DE ZONAGE .............................................................................................. 12 FIGURE 12. SECTEURS DE VULNÉRABILITÉ .............................................................................................. 14 FIGURE 13. EXTRAIT DE LA PLATEFORME INTERNET DE CENTRIS POUR LE SECTEUR AU SUD

DES TERRAINS VISÉS .............................................................................................................. 17 FIGURE 14. UN MODÈLE DE DÉVELOPPEMENT SANS COUVERTURE BOISÉE ..................................... 18 FIGURE 15. PLAN DE LOTISSEMENT FICTIF : LES SURFACES EN VERT SONT CELLES DES

TERRAINS PRIVÉS OÙ LES ARBRES SONT CONSERVÉS.................................................... 20 FIGURE 16. APPROCHE TRADITIONNELLE DE DÉVELOPPEMENT ......................................................... 21 FIGURE 17. LOTISSEMENT ACTUELLEMENT PERMIS .............................................................................. 21 FIGURE 18. SECTEUR RÉSIDENTIEL AU SUD COMPRENANT DES LOTS DE SUPERFICIE

ÉQUIVALENT AUX TERRAINS VISÉS ...................................................................................... 22 FIGURE 19. PROPRIÉTÉS SUR LA RUE DE LAUSANNE ............................................................................ 23

INTRODUCTION | 1

INTRODUCTION

Chianti inc. est propriétaire d’un ensemble de terrains situés dans l’Arrondissement de Charlesbourg, sur le

territoire de la Ville et de l’Agglomération de Québec. L’aménagement du territoire de l‘Agglomération de

Québec est régi par le SAD en cours de révision et dont le second projet fait l’objet de la présente consultation.

Les terrains, dont est propriétaire Chianti inc. et qui font l’objet de ce mémoire, sont localisés au nord de

l’Arrondissement de Charlesbourg. Placés dans le prolongement de la rue de Champéry, ces terrains font

également parties des territoires où s’applique le Règlement de contrôle intérimaire (RCI) visant la protection

des bassins versants des prises d’eau de la Ville de Québec (Règlement visant à imposer des restrictions

supplémentaires aux interventions humaines dans les bassins versants des prises d'eau de la Ville de Québec

installées dans la rivière Saint-Charles et la rivière Montmorency).

Dans le second projet de SADR, les dispositions du RCI ont été intégrées au document complémentaire.

Les dispositions sur la protection des bassins versants des prises d’eau prescrivent notamment des superficies

minimales de terrain de 1 000 m2 pour la construction résidentielle. Les terrains de Chianti inc peuvent déroger

à ces prescriptions de superficie minimale de lot, car ils ont fait l’objet d’une opération cadastrale préalablement

à l’adoption de la version du RCI qui prescrit ces superficies minimales. Ainsi, il serait possible de construire des

unités résidentielles sur des terrains de faible superficie, comme ce fut le cas pour les terrains situés au sud,

occupés par des maisons mobiles.

Chianti inc. ne souhaite pas ce type de développement sur ces terrains et souhaite au contraire développer des

unités résidentielles sur des terrains de plus grande superficie, ce qui permettrait de se conformer aux

dispositions du RCI et du second projet de SADR sur la protection des bassins versants, quand bien même le

propriétaire n’y est pas contraint.

Ce développement, sur de plus grands lots, n’est pas autorisé actuellement, car le périmètre d’urbanisation du

projet de SADR traverse les terrains de Chianti inc. d’est en ouest et empêche de développer des terrains de

grande superficie sur toute leur profondeur.

L’objet de ce mémoire est d’exposer l’ensemble des éléments qui justifieraient la modification du périmètre

d’urbanisation pour permettre un développement résidentiel, qui, au lieu de se prévaloir de droits acquis en

vertu du RCI, vise à respecter les dispositions centrales du RCI sur la protection des bassins versants des

prises d’eau. Ces raisons sont d’ordres technique, fiscal et écologique. Celles-ci s’inscrivent en continuité avec

l’ensemble des intentions et des orientations qui ont guidé l’élaboration du second projet de SADR

INTRODUCTION | 2

1. LOCALISATION DES TERRAINS

LOCALISATION DES TERRAINS VISÉS

Les terrains visés sont situés au nord de l’Arrondissement de Charlesbourg, aux limites de la zone urbanisée

aux abords du Lac Josée et du Lac Jaune.

Figure 1. Localisation à l’échelle métropolitaine

Les lots visés sont de taille très différente. Une partie des lots a fait l’objet d’une opération cadastrale en vue de

son lotissement, suivant le modèle du quartier au sud, soit des terrains de très petite taille destinés à l’accueil de

maisons mobiles. Une rue est prévue parmi ces terrains, elle prolonge la rue de Champéry.

Cette opération cadastrale a été tracée sur la base du périmètre d’urbanisation actuel, ce qui a fortement réduit

la profondeur et oblige à continuer le type de développement prévu au sud, sur des lots de très petite taille

d’environ 450 m2.

Des terrains de superficie beaucoup plus importante se situent au nord du périmètre d’urbanisation. Ils n’ont pas

fait l’objet d’opération cadastrale.

INTRODUCTION | 3

Figure 2. Lotissement visé : détail des lots et périmètre d’urbanisation

Source : Second projet de SADR de l’Agglomération de Québec

Les terrains sont situés dans une zone boisée. Le développement résidentiel au sud n’a pas permis de

sauvegarder cette couverture boisée et la densité d’implantation est très importante.

Figure 3. Portion sud de l’ensemble de terrains visé

Lots visés Périmètre d’urbanisation (Second projet de SADR)

INTRODUCTION | 4

Le secteur visé est composé de 14 lots. Deux de ces lots sont situés en dehors du périmètre d’urbanisation du

projet de SADR, soit les lots 1 541 216 et 1 542 217. Onze autres lots sont des terrains de plus faible superficie

d’environ 450 m2. Le lot 1 337 653 est prévu pour une voie de circulation dans le prolongement de la rue de

Champéry.

Figure 4. Numéros de lots

Source : Carte interactive de la Ville de Québec

Lots visés Périmètre d’urbanisation (Second projet de SADR)

CONTEXTE DE PLANIFICATION | 5

2. CONTEXTE DE PLANIFICATION

Les lots visés, dans le présent mémoire, sont concernés par les documents de planification suivants, énumérés

selon leur ordre de préséance et leur territoire d’application :

■ Orientations gouvernementales en matière d’aménagement pour le territoire de la Communauté

métropolitaine de Québec

■ Plan métropolitain d’aménagement et de développement

■ Règlement de contrôle intérimaire pour la protection des prises d’eau potable

■ Schéma d’aménagement et de développement (SAD)

■ Second projet de SADR (avril 2016)

■ Plan directeur d’aménagement et de développement (PDAD)

■ Règlements d’urbanisme de l’Arrondissement Charlesbourg

ORIENTATIONS GOUVERNEMENTALES

Un ensemble d’orientations gouvernementales a été émis pour le territoire où se situent les lots visés. Dans la

perspective de l’adoption par la CMQ du PMAD, des addendas ont été formulés. Trois de ces addendas

méritent une attention particulière, car ils précisent les intentions du gouvernement pour l’urbanisation du

territoire et comment ces intentions peuvent être concrétisées par un agrandissement du périmètre

d’urbanisation pour les lots visés1.

Ces addendas sont les suivants :

2.1 Consolider le développement urbain à l’intérieur de tout périmètre métropolitain et diriger en priorité l’extension de l’urbanisation dans les secteurs déjà pourvus d’équipements, d’infrastructures et de services de base, en préservant les boisés et les milieux fragiles.

2.2 Assurer la pérennité, l’optimisation et la rentabilisation des équipements, infrastructures et services publics, et tenir compte de leur capacité à satisfaire les besoins de développement urbain (p.9).

2.3 Assurer d’une offre de logements variés, abordables, faciles d’accès et de qualité répondant aux capacités financières et aux besoins diversifiés de la population.

L’ensemble des prescriptions en matière de planification locale découle de ces orientations. Le développement

proposé pour les terrains répond spécifiquement aux orientations mentionnées plus haut, en proposant un

modèle conservant une proportion importante de terrain boisé, en optimisant le réseau d’infrastructures et en

répondant aux besoins de la population.

PLAN MÉTROPOLITAIN D’AMÉNAGEMENT ET DE DÉVELOPPEMENT DE LA COMMUNAUTÉ

MÉTROPOLITAINE DE QUÉBEC

Entré en vigueur le 15 juin 2012, le Plan métropolitain d’aménagement et de développement (PMAD) vise à

doter la région métropolitaine de Québec d’une vision d’ensemble à l’égard de l’aménagement et du

développement de son territoire. Véritable projet politique à long terme, le PMAD a pour objectif d’assurer la

croissance, la compétitivité et l’attractivité du territoire de la CMQ.

1 Ministère des Affaires municipales, ANNEXE B Addenda modifiant les orientations gouvernementales en matière

d’aménagement pour le territoire de la Communauté métropolitaine de Québec en vue de l’élaboration d’un plan métropolitain d’aménagement et de développement, mai 2011.

http://www.mamrot.gouv.qc.ca/pub/amenagement_territoire/orientations_gouvernementales/addenda_CMQ.pdf




Conçu selon les principes du développement durable, il vise notamment à rentabiliser les équipements et les

infrastructures existants, à minimiser les impacts sur les milieux naturels et sur les terres agricoles, à optimiser

les investissements publics et privés et à faire de la mobilité durable un élément fondamental de la structuration

du territoire.

L’objectif principal du PMAD est de gérer l’urbanisation sur le territoire de la CMQ. Le premier geste posé dans

cette perspective est celui de fixer le périmètre d’urbanisation métropolitain qui permet de soumettre tout espace

qui en est exclu à des conditions plus strictes de développement. Dans la version actuelle du PMAD, les terrains

visés se situent de part et d’autre du périmètre d’urbanisation métropolitain.

Figure 5. Le périmètre d’urbanisation métropolitain

Source : CMQ, BC2

Les terrains visés se situent de part et d’autre de du périmètre d’urbanisation du PMAD de la CMQ.

Le PMAD prévaut sur les documents de planification à l’échelle plus locale que sont le SAD ou le SADR, le Plan

directeur d’aménagement et de développement (PDAD) et les règlements d’urbanisme municipaux. Cependant,

la procédure de mise en concordance des documents d’échelle plus locale est actuellement en cours, tel

qu’actuellement pour le SADR.

Site visé


SAD DE L’AGGLOMÉRATION DE QUÉBEC

Le SAD de la Communauté urbaine de Québec a été adopté en 1985 avant de subir un certain nombre de

modifications jusqu’à aujourd’hui. Il a, notamment, été modifié à la suite de l’adoption plus récente du PDAD en

2005, qui s’applique sur le territoire correspondant à celui de la Ville de Québec suite aux réorganisations

municipales du début des années 2000.

Le SAD définit les grandes affectations du territoire. Ainsi, un extrait du plan des affectations du territoire pour le

terrain visé indique sa localisation en aire forestière au nord et en aire urbaine au sud.

Figure 6. Extrait du SAD de la Communauté urbaine de Québec

Source : Ville de Québec, BC2

Une faible proportion du terrain visé se situe dans l’aire urbaine alors que la très grande majorité du site est en

aire forestière.

Site visé


SECOND PROJET DE SADR RÉVISÉ DE L’AGGLOMÉRATION DE QUÉBEC

Tout d’abord, il est à noter qu’une modification au SAD, qui inclut un agrandissement du périmètre

d’urbanisation au-delà de celui prescrit au PMAD, nécessite une modification correspondante de celui-ci.

Une portion importante du site visé est exclue du périmètre d’urbanisation au sein du second projet de SADR.

Figure 7. Extrait du second projet de SADR


Site visé


Figure 8. Extrait du plan des grandes affectations du sol

Source : Second projet SADR de l’Agglomération de Québec

Dans la grande affectation Forêt, les seuls usages prévus sont en lien avec la récréation, l’agriculture et la

foresterie. Dans la grande affectation Urbain Québec Lac Saint-Charles, le principal usage autorisé est

l’habitation, en plus d’autres usages tels que la vente, l’hébergement et la récréation.

Les lots visés se trouvent en partie au sein du périmètre d’urbanisation du second projet de SADR.


Figure 9. Limite du périmètre d’urbanisation du second projet de SADR


Périmètre d’urbanisation (Second projet de SADR)

révisé)

Partie des lots visés compris au sein du périmètre

d’urbanisation


PLAN DIRECTEUR D’AMÉNAGEMENT ET DE DÉVELOPPEMENT

Adopté en 2005, le Plan directeur d’aménagement et de développement (PDAD), l’équivalent d’un plan

d’urbanisme à l’échelle de planification d’une ville, précise les affectations. Ainsi, pour le territoire visé,

l’affectation choisie est « territoire agroforestier ».

Figure 10. PDAD : plan des grandes affectations


L’affectation urbaine vise la consolidation des milieux habités existants ou projetés. La fonction d’habitation y est

dominante. Dans l’affectation agroforestière, c’est la préservation et l’exploitation de la forêt qui sont favorisées.

Site visé


ZONAGE EN VIGUEUR DE LA VILLE DE QUÉBEC

Les lots visés se situent dans deux zones différentes au Règlement d’urbanisme de l’Arrondissement de

Charlesbourg.

Figure 11. Extrait du plan de zonage


Zone 41016Hd

Dans cette zone, le nombre de logements à l’hectare minimal est de 15 et l’usage autorisé est H4 : maison

unimodulaire et maison mobile.

Usage autorisé

Marge avant

Marge latérale

Largeur combinée des cours latérales

Marge arrière

Hauteur maximale

Nombre d’étages maximal

41016Hd 4 m 2 m 6 m 2 m 5 m 1

Zone 41011Fb

Dans cette zone, l’usage habitation n’est pas autorisé.

RCI : DROITS ACQUIS | 13

3. RCI : DROITS ACQUIS

L’étude du contexte de planification indique les contraintes et les possibilités de développement sur le site. Le

RCI implique, en plus des outils de planification permanents, des restrictions au développement résidentiel.

En 2010, la Communauté métropolitaine de Québec (CMQ) a adopté un RCI visant à imposer des restrictions

aux interventions humaines dans les bassins versants des prises d'eau de la Ville de Québec installées dans la

rivière Saint-Charles et la rivière Montmorency.

En 2016, un nouveau RCI a été adopté pour imposer des restrictions supplémentaires. Le RCI joue un rôle

préventif. Il s’agit d’un outil temporaire et évolutif pouvant en tout temps être modifié pour tenir compte, par

exemple, de nouvelles connaissances scientifiques ou de nouveaux consensus politiques. Il permet à la CMQ

de disposer du temps nécessaire pour modifier, de la manière la plus adéquate possible, son Plan métropolitain

d'aménagement et de développement (PMAD). L’entrée en vigueur du RCI ne fait pas disparaître les

règlements d’urbanisme locaux existants. Les deux séries de normes s’appliquent simultanément. Dans de tels

cas, les règles les plus sévères s’appliquent.

Dans le second projet de SADR, les dispositions du RCI ont été inscrites au document complémentaire. Ainsi,

l’ensemble de ses dispositions s’appliqueront de façon pérenne.

DISPOSITIONS GÉNÉRALES

À l’intérieur du périmètre d’urbanisation, lorsqu’une construction principale projetée doit être érigée sur un

terrain desservi par un réseau d’égout sanitaire et un réseau d’aqueduc, ce terrain doit avoir une superficie

minimale de 1 000 m2

(Section 2.3).

DIVISION DU TERRITOIRE EN SECTEURS DE VULNÉRABILITÉ

Le territoire d’application du RCI est divisé en cinq secteurs de vulnérabilité pour les sources d’eau souterraine

et d’eau de surface identifiée.

Le secteur 1 correspond à un « secteur de faible vulnérabilité ». Le secteur 2 correspond à un « secteur de

vulnérabilité moyenne ». Les terrains visés sont majoritairement situés en secteur de vulnérabilité 1 avec une

plus faible portion en secteur de vulnérabilité. Or, pour un terrain situé à l’intérieur de deux secteurs, les

dispositions applicables au secteur le moins vulnérable des deux s’appliquent, « pourvu que l’ensemble des

constructions principales et accessoires et, le cas échéant, le système autonome de traitement des eaux usées,

puissent entièrement être construits dans ce secteur » (art. 2.1.2).


Dispositions propres au secteur 1 de faible vulnérabilité (RCI 2016-74, Ch. 7)

Construction principale

Les conditions suivantes doivent être respectées pour délivrer une autorisation pour une construction

principale :

1. Le terrain sur lequel doit être érigée chaque construction principale projetée doit être adjacent à une

rue publique ou à une rue privée identifiée à l’Annexe 5 jointe au RCI (la rue Champéry n’y figure pas).

2. Ce terrain doit être desservi par des réseaux d’égout sanitaire et d’aqueduc ou, le cas échéant, par un

règlement décrétant leur installation en vigueur ou une autorisation obtenue pour leur installation en

vertu de la Loi sur la qualité de l’environnement.

3. Le terrain ne doit pas se situer dans un secteur de 15 % et plus de pente.

Figure 12. Secteurs de vulnérabilité

Source : RCI Règlement 2016-74 - Annexe 3 – Secteurs de vulnérabilité

La construction d’une rue et le prolongement d’une rue sont autorisés à l’intérieur du périmètre d’urbanisation.

À l’extérieur du périmètre d’urbanisation, le prolongement d’une rue existante à la date de l’adoption du

règlement est autorisé.

Conservation de la surface herbacée, arbustive et arborescente

Sur tout terrain visé par une demande d’autorisation, une surface herbacée, arbustive et arborescente minimale

équivalente à 50 % de la superficie du terrain doit être conservée en tout temps sur le terrain par le maintien des

espèces existantes ou par la plantation d’espèces herbacées, arbustives et arborescentes pour atteindre ce

pourcentage.

Les surfaces à conserver, par le maintien ou par la plantation, doivent être localisées dans toutes les cours,

dont un minimum de 15 % en cour avant et 25 % en cour arrière.

Lotissement

visé


Droits acquis

Le RCI reconnait des droits acquis pour les lots de moins de 1 000 m2 pour lesquels une opération cadastrale a

été réalisée avant le 20 octobre 2016.

Une représentante de la CMQ nous a confirmé l’existence de droits acquis pour un prolongement de la rue de

Champéry et pour les lots tels que cadastrés.

Le site à l’étude bénéficie de droits acquis et le client pourrait le développer en maintenant le cadastre en

vigueur.

UN PROJET CONFORME AUX NORMES DU RCI ET AUX ORIENTATIONS DE PLANIFICATION | 16

4. UN PROJET CONFORME AUX NORMES DU RCI ET AUX ORIENTATIONS DE PLANIFICATION

Chianti inc. ne souhaite pas développer ses terrains selon le tracé de lotissement prévu et disposant de droits

acquis. Chianti inc. souhaite, au contraire, pouvoir aménager des terrains de plus grande envergure, d’une

superficie minimum de 1 000m2. Ce type de développement se conformerait aux dispositions du RCI, désormais

intégrées au document complémentaire du second projet de SADR, notamment pour ce qui est de la superficie,

mais également pour ce qui est de la proportion de conservation de la couverture végétale et du boisé.

Le cadre de planification et de réglementation en vigueur ne permettrait pas l’atteinte de ces objectifs,

consistant à aménager sur de grands terrains des maisons unifamiliales en conservant un minimum de 50 % du

boisé. Le principal obstacle est le tracé du périmètre d’urbanisation qui limite la profondeur des lots et qui, pour

tenir compte de la superficie de 1 000 m2 minimale visée, contraint à une largeur de lot (frontage sur rue)

beaucoup trop important pour assurer la rentabilité du projet.

Pour respecter la superficie minimale des lots, tout en se conformant au tracé du périmètre d’urbanisation en

vigueur, il faudrait proposer des lots avec un important frontage sur rue, ce qui diminuerait considérablement le

nombre de lots. Cette diminution du nombre de lots rendrait trop coûteux les coûts de réalisation de la rue à

prolonger.

Le contexte actuel de planification, particulièrement le tracé du périmètre d’urbanisation, empêche a priori tout

autre développement que celui du type de parcs de maisons mobiles.

Il serait nécessaire de repousser au nord le tracé du périmètre d’urbanisation pour permettre des lots d’une

profondeur minimale de 50 mètres et ainsi réunir les conditions essentielles à un développement résidentiel

correspondant aux exigences du RCI, aux recommandations de la Ville de Québec et aux besoins du marché

résidentiel et des ménages de l’agglomération de Québec.

Ce type de développement souhaité par Chianti inc. présente des bénéfices clairs pour la communauté. Ceux-ci

sont d’ordre fiscal, économique et écologique.

BIEN-FONDÉ ÉCONOMIQUE : UN MODE DE DÉVELOPPEMENT VIABLE, UN PRODUIT

IMMOBILIER RECHERCHÉ

Parmi les orientations gouvernementales, notons celle visant à planifier une offre de logement diversifiée qui

réponde aux besoins de la population. Une rapide observation du marché immobilier résidentiel de la revente

indique que le produit immobilier de type maison mobile ne répond plus à ces besoins.

Ainsi, quatre maisons mobiles étaient en vente au 26 avril 2017. Cette désaffection du marché pour ce type de

maisons s’explique pour différentes raisons. Notamment, la promiscuité qui implique des terrains de petite taille,

combinée à un éloignement des zones d’activité diminue fortement l’attractivité de ce type de développement.

Leur prix de vente oscillait entre 179 000 et 180 000 $


Figure 13. Extrait de la plateforme internet de Centris pour le secteur au sud des terrains visés

Source : Centris, le 19 avril 2017

Le développement proposé par Chianti implique de plus grands terrains avec une forte proportion de

sauvegarde sur ces terrains de la couverture arbustive, ce qui garantit un bon niveau d’attractivité aux

résidences qui y seront implantées. En effet, celles-ci disposeront d’une intimité appréciable et recherchée par

les acheteurs s’éloignant des zones plus urbanisées.

Dans le cadre de la planification actuelle, ce type de développement ne serait toutefois pas possible. Le seul

développement possible est un modèle dépassé, tant du point de vue environnemental que du point de vue de

l’attractivité sur le marché.

BIEN-FONDÉ ÉCOLOGIQUE : CONSERVATION DES BOISÉS ET UTILISATION OPTIMALE

DES RÉSEAUX

Les conditions actuelles de développement contraintes par la délimitation des lots, définie elle-même sur le

tracé du périmètre d’urbanisation, ne permettraient pas un développement selon un seul modèle. Ce modèle est

celui des maisons mobiles et il se retrouve déjà au sud du site en question, notamment de part et d’autre de la

rue de Sion.

Ce modèle de développement ne conserve quasiment aucune couverture boisée, comme cela est facilement

visible ci-dessous. Une forte proportion d’implantation sur des terrains petits et le développement sur un seul

étage empêchent la sauvegarde des arbres.


Figure 14. Un modèle de développement sans couverture boisée

Permettre le développement sur de plus grands lots contribue à conserver une part plus importante de couverts

végétal et forestier et représente un développement plus écologique que le développement de type « maison

mobile », dont la densité d’implantation et le mode d’occupation sur un seul étage ne permettent pas une

conservation du boisé.

DES BONNES PRATIQUES DÉCOULANT DU RCI ET MISES DE L’AVANT PAR LA VILLE DE

QUÉBEC

La Ville de Québec a émis un guide à l’intention des promoteurs, afin de promouvoir les meilleures pratiques

d’aménagement dans les bassins versants des prises d’eau. Ce guide vise à accompagner les promoteurs dans

la conception de développement résidentiel qui respecte l’ensemble des prescriptions contenues au sein du RCI

2010-41, soit une des premières moutures du RCI visant la protection des bassins versants des prises d’eau.


Ce guide présente un projet de développement « fictif, mais réaliste ». Ce projet de développement fictif se situe

dans un secteur, réel, au sein duquel les contraintes en matière de planification sont similaires, voir plus

sévères que celles présentées dans le cas des terrains de Chianti inc., car aucun des documents de

planification et d’urbanisme mentionné plus haut (PMAD, SAD, PDAD, réglementation d’urbanisme) n’y autorise

le développement à des fins d’habitation. La zone est également majoritairement boisée.

Le plan de lotissement ci-dessous indique en vert clair les portions des terrains privés sur lesquels le couvert

forestier est sauvegardé. Ce pourcentage, dans le cas illustré dans le guide, est de 15 % de la superficie des

terrains privées voués au développement résidentiel.

Le modèle de développement souhaité par Chianti permettrait d’aller au-delà de ce que la Ville de Québec

présente dans son guide comme un exemple fictif de bonnes pratiques d’aménagement. En effet, la dernière

mouture du RCI ne permet pas le développement sur des terrains inférieurs à 1 000 m2 de superficie et oblige à

une sauvegarde du couvert forestier sur 50 % des terrains, dans le secteur visé.


Figure 15. Plan de lotissement fictif : les surfaces en vert sont celles des terrains privés où les arbres sont conservés


Afin de permettre un développement plus durable, suivant les principes du design de conservation, il est

important de permettre une plus grande profondeur de lot, afin de garder une superficie suffisante pour le

développement sans avoir de largeur de lot trop importante.

Le guide, à l’intention des promoteurs publiés par la Ville de Québec, établit un comparatif entre différentes

approches de développement selon leur performance en matière de conservation des boisés et de leurs

impacts pour la protection de l’environnement en général et pour la protection des sources d’eau potable en

particulier.

Voici comment est illustrée, dans le guide, l’approche traditionnelle de développement, comparativement au

lotissement permis.

Figure 16. Approche traditionnelle de développement

Figure 17. Lotissement actuellement permis

Le lotissement permis reprend les caractéristiques de l’approche traditionnelle, en concentrant une densité de

terrains à lotir avec une sauvegarde minimale des espaces boisés.

À priori, le lotissement, tel que prévu, permettrait, avec des lots de petite taille, de minimiser l’empreinte

écologique du développement résidentiel. Ce serait oublier que les lots sont de si petites tailles qu’ils

nécessitent une disparition quasi complète du couvert forestier, comme cela est visible dans le secteur au sud.


Figure 18. Secteur résidentiel au sud comprenant des lots de superficie équivalent aux terrains visés

Le guide, à l’intention des promoteurs de la Ville de Québec, décrit ensuite l’approche de design de

conservation et à faible impact, dont les objectifs peuvent être atteints en privilégiant « des lots de plus grande

dimension pour favoriser la conservation d’espaces naturels sur ces lots. » (Développement dans les

bassins versants des prises d’eau à Québec-Approches et concepts, p.32)

2https://www.ville.quebec.qc.ca/gens_affaires/developpement_residentiel/docs/guide/guide_promoteur_approches_concepts

.pdf

https://www.ville.quebec.qc.ca/gens_affaires/developpement_residentiel/docs/guide/guide_promoteur_approches_concepts.pdf

https://www.ville.quebec.qc.ca/gens_affaires/developpement_residentiel/docs/guide/guide_promoteur_approches_concepts.pdf


UTILISATION OPTIMALE DES RÉSEAUX

Dans une perspective d’utilisation optimale des réseaux, la Ville de Québec pourrait exiger que les réseaux

d’aqueduc et d’égout sur la rue Champéry fassent l’objet d’un prolongement qui permettrait un bouclage entre

les rues de Champéry et Léo-T. Julien.

BIEN-FONDÉ FISCAL

La valeur des maisons mobiles est inférieure en moyenne à la valeur de maisons unifamiliales. Ainsi, repousser

à la marge vers le nord le périmètre d’urbanisation permettrait un développement qui génèrerait des retombées

fiscales beaucoup plus importantes, sans pour autant générer une empreinte écologique plus forte.

Les propriétés situées au nord de la rue de Sion sont ainsi évaluées à environ 180 000 $. Un peu plus au sud,

sur l’avenue de Lausanne, des propriétés d’environ 1 400 m2 étaient évaluées autour de 270 000 $.

Sur la propriété 161 notamment, il est facile de constater qu’il est possible de construire des résidences de plus

grande valeur tout en conservant une partie importante du boisé.

Figure 19. Propriétés sur la rue de Lausanne

Cette comparaison de deux propriétés dans des zones équivalentes prouve que la constitution de plus grand

terrain permet un développement à la fois plus respectueux du milieu forestier et aux retombées fiscales

supérieures que permettraient le lotissement actuel.


De plus, contrairement aux terrains illustrés ci-dessus, le lotissement souhaité par Chianti garantirait une plus

grande proportion de surfaces boisées, soit 50 %, répartie au minimum à 15 % en cour avant et 25 % en cour

arrière.

Le bien-fondé du projet de Chianti en termes de retombées fiscales apparait encore plus grand en considérant

qu’un développement de type maison mobile pourrait signifier une construction ralentie, inaboutie ou

abandonnée du projet, en l’absence d’une demande immobilière suffisamment forte pour ce type de produit

immobilier.

TRACÉ PROPOSÉ | 25

5. TRACÉ PROPOSÉ

Le cadre de planification et de réglementation en vigueur ne permet pas un développement résidentiel optimal

tant au niveau environnemental, qu’économique. Le principal obstacle est le tracé du périmètre d’urbanisation

qui limite la profondeur des lots et qui, pour tenir compte de la superficie minimale de 1 000 m2 exigée, contraint

à une largeur (frontage sur rue) de lots beaucoup trop importante pour assurer la rentabilité du projet.

En d’autres mots, pour respecter la superficie minimale des lots tout en se conformant au tracé du périmètre

d’urbanisation en vigueur, il faudrait proposer des lots avec un important frontage sur rue, ce qui diminuerait le

nombre de lots en fin de compte. En mettant dans cette équation les coûts de réalisation de la rue à prolonger,

la rentabilité du projet ne pourrait pas être au rendez-vous.

La solution envisagée est de repousser le tracé du périmètre d’urbanisation suffisamment pour permettre d’avoir

des lots d’une profondeur de 50 mètres, ce qui permettrait d’optimiser le nombre de terrains à développer pour

ce prolongement de rue tout en se conformant aux dispositions du RCI.

5.1 PREMIÈRE DEMANDE

Modifier la carte DC-1 du document complémentaire du SADR pour ajuster le périmètre

d’urbanisation dans le secteur visé afin que celui-ci suive la limite du lotissement proposé par

Chianti Inc. afin d’optimiser le développement du site tout en respectant les dispositions du

RCI sur la protection des bassins versants des prises d’eau potable.

Figure 20. Nouveau tracé proposé du périmètre d’urbanisation du second projet de SADR

Source : BC2

TRACÉ PROPOSÉ | 26

L’ajout de cette portion du secteur de planification permettrait de compléter la trame des rues du secteur et

d’optimiser les infrastructures en place tout en permettant à Chianti inc. de se prévaloir de ses droits acquis et

de respecter les dispositions du RCI sur la protection des bassins versants des prises d’eau potable de la Ville

de Québec; ces dispositions étant reconduites dans le document complémentaire du SADR.

5.2 DEUXIÈME DEMANDE

Conséquemment à la première demande précédente, modifier la carte DC-37 du document

complémentaire du SADR pour prévoir une grande affectation du territoire « Urbain-Québec

– Lac St-Charles » pour la partie du site visé qui serait incluse au périmètre d’urbanisation.

5.3 TROISIÈME DEMANDE

Conséquemment aux deux premières demandes, porter auprès de la Communauté

métropolitaine de Québec une demande équivalente de changement du périmètre

d’urbanisation métropolitain pour le PMAD.

Le concept prévu ici respecte d’ores-et-déjà les prescriptions du RCI, qui s’appliqueraient aux portions du site

compris au sein du bassin versant de la rivière Saint-Charles. À ce stade de planification du projet, la première

prescription conditionnant la conformité du projet au RCI est celle de la superficie minimale de lot. Ainsi, le

concept prévoit que les lots situés dans le secteur régi par le RCI sont uniquement des lots d’une superficie

minimale de 1 000 m2.

CONCLUSION | 27

CONCLUSION

Les terrains visés sont situés à la limite du périmètre d’urbanisation et dispose de droits acquis. Ces droits

acquis permettraient la construction de lots de petite taille, du type de ceux accueillant des maisons mobiles

telles que présentes actuellement dans le secteur.

Ce type de développement n’est pas souhaité par la Ville, ni par Chianti inc. propriétaire des terrains. Le

propriétaire souhaite, grâce à une modification du périmètre urbain, un développement résidentiel qui soit

conforme aux dispositions aux RCI sur la protection des bassins versants des prises d’eau potable, telles

qu’intégrées au document complémentaire du second SADR. Ce développement incarnerait les meilleures

pratiques d’aménagement dans les milieux sensibles écologiquement et les milieux forestiers.

Chianti souhaite rompre avec le modèle de développement résidentiel visible aux alentours du site et instaurer

un développement résidentiel synonyme de conservation des espaces boisés et des espaces naturels. Ce

modèle de développement nécessite des terrains de grande ampleur.

Seule une modification du périmètre d’urbanisation inscrite au SADR permettra un développement optimal du

site et d’atteindre des objectifs de conservation aussi ambitieux que se fixe le SADR.

L’aménagement de plus grands terrains, que ceux lotis actuellement, est la solution optimale pour permettre

l’occupation la plus écologique et la plus pérenne de cet espace forestier.

Documents

MÉMOIRE SUR LE PROJET DE SCHÉMA...périmètre d’urbanisation prévu dans le projet de Schéma d’aménagement et de développement révisé (SADR) afin d’y inclure une portion