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Document non contractuel Novembre 2013
Nue-propriété à DinardDémembrement temporaire de propriété
« Quai Ampère »
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Document non contractuel Novembre 2013
Synthèse
1. Le démembrement de propriété
Le Code Civil subdivise la propriété d’un bien en deux droits réels et distincts : la nue-propriété et l’usufruit. L’usufruit peut être viager quand il s’éteint lors du décès de son titulaire, ou temporaire lorsqu’il est constitué contractuellement pour une durée fixe. Dans l’un et l’autre cas, la reconstitution de la pleine propriété au bénéfice du seul nu-propriétaire s’effectue automatiquement, sans formalité ni complément de prix au jour même de l’extinction de l’usufruit et n’entraîne aucune fiscalité.
Par ailleurs, usufruit et nue-propriété sont cessibles, transmissibles et hypothécables séparément. Lors d’un achat en Nue-propriété, l’acquéreur défalque du prix du bien en pleine propriété la valeur de l’usufruit calculée en fonction des revenus issus du bien et profite donc d’une économie immédiate sur le prix de l’acquisition.
Plage de l’Ecluse - Dinard
Document non contractuel Novembre 2013
2. Le Projet
Le présent projet consiste en l’acquisition de la Nue-propriété d’un ou plusieurs lots dans un
immeuble collectif d’habitation neuf, dénommé « Quai Ampère », dans la commune de Dinard
(Ille-et-Vilaine).
Le programme en Nue-propriété concerne 11 logements et 11 places de parking.
La résidence « Quai Ampère » offrira une architecture soignée et modèrne tout en concervant
l’esprit dinardais, dans un environnement protégé.
HABITATION FAMILIALE, coopérative reconnue en Ille-et-Vilaine, l’OPH EMERAUDE
HABITATION et la société FIDEXI en sa qualité de monteur d’opérations, ont associé leur
savoir-faire pour donner à ce projet toutes les qualités nécessaires à sa réalisation :
¬ un emplacement de choix pour la construction d’un immeuble d’habitation avec des
logements allant du T2 au T3 en Nue-propriété,
¬ un usufruit temporaire de 15 ans acquis par la société EMERAUDE HABITATION
démarrant à la date de livraison effective de l’immeuble. Cet usufruit est financé par un prêt
locatif social (PLS),
¬ la Nue-propriété proposée pour 60 % de la valeur en pleine propriété du bien.
Dans le cadre de ce montage, les rapports entre le nu-propriétaire et l’usufruitier sont régis par
l’acte de vente définissant les obligations de l’usufruitier (travaux, entretien, rénovation, remise en
état, extinction de l’usufruit…).
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Exemple chiffré
Hypothèses
Acquisition Nue-propriété 145 000 €
Taux marginal IR 41 %
Revalorisation du bien 1,5 %
Période de financement sur 15 ans
Intérêts d’emprunt - 84 303 €
Économie IR + 32 865 €
Économie prélèvements sociaux + 13 067 €
Total décaissement investisseur - 38 371 €
Calcul de rentabilité
Total décaissement investisseur - 38 371 €
Remboursement capital in fine - 145 000 €
Valeur pleine propriété à terme + 311 272 €
Impôts sur les plus values - 6 564 €
Gain net de l’investisseur + 121 336 €
Soit un TRI de + 14,19 %
Effort d’épargne mensuel moyen 213 €
Pour l’acquisition d’un bien immobilier dont la valeur à terme est de 311 272 €
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La Nue-propriété
1. DéfinitionLa Nue-propriété est un droit réel principal, issu du démembrement de la pleine propriété. Il donne à son titulaire le droit de disposer d’un bien mais ne lui en confère ni l’usage ni la jouissance, lesquels sont les prérogatives de l’usufruitier.
2. Objectif et intérêtL’objectif pour l’investisseur privé, acquéreur de la Nue-propriété, est de réaliser une acquisition immobilière dans des conditions tarifaires et de sécurisation optimales en éliminant tous risques ou contraintes locatives.
L’investissement est totalement orienté vers la capitalisation.
Concernant le présent projet, les intérêts de l’acquisition en Nue-propriété sont multiples :
Sur le plan financier :
¬ L’investisseur privé acquiert la Nue-propriété du bien pour 60 % de sa valeur en pleine propriété sur le marché libre. II en découle une économie directe sur les frais notariés et surtout un endettement moindre pour l’acquisition d’un bien dont la valeur en pleine-propriété est mécaniquement plus élevée. ¬ L’opération peut être financée à 100 % par un crédit (amortissable, in fine) ou en fonds propres. ¬ À l’issue des 15 ans, l’investisseur recouvrera la pleine propriété automatiquement sans frais, ni fiscalité.
En termes de gestion :
¬ Le démembrement de propriété permet à l’investisseur de se dégager totalement des contraintes et des risques inhérents à la gestion locative. Ces derniers sont supportés par l’usufruitier (frais de gestion, vacances locatives, impayés, taxes, coûts d’entretien et travaux…).
Les travaux lourds définis à l’article 606 sont, contrairement aux dispositions du Code Civil, contractuellement à la charge de l’usufruitier.
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¬ enfin, sur le plan fiscal, l’acquéreur en Nue-propriété bénéficie d’une fiscalité avantageuse :
déduction de la totalité des intérêts sur les revenus fonciers existants ou à venir pendant 10 ans,
ISF et taxe foncière à la charge de l’usufruitier,
aucun impôt supplémentaire,
prise en compte de la valeur en pleine propriété à la date d’acquisition de la Nue-propriété pour le calcul de la plus-value.
En résumé, le démembrement de propriété permet à l’acquéreur d’effectuer un investissement immobilier totalement sécurisé par la transformation d’une rentabilité locative aléatoire souvent grevée de frais et taxes, en capitalisation sûre et pour partie nette d’impôt.
« Quai Ampère » - Dinard
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L’usufruit est le droit de jouir d’un bien dont un autre a la propriété et d’en percevoir les revenus. Il peut être établi par convention au profit d’une personne morale, pour une durée allant de 15 à 20 ans, en vue de la location de logements.
L’usufruitier est le plus souvent un bailleur social ou institutionnel spécialiste de la gestion locative présentant tous les gages de pérennité et de solvabilité nécessaires à la sécurité et à l’entretien du logement du nu-propriétaire.
Pendant la durée du droit de jouissance, le bailleur prend en charge :
¬ la recherche et la gestion des locataires,
¬ l’entretien, les réparations ainsi que l’ensemble des travaux visés à l’article 606 du Code Civil,
¬ le paiement de toutes les charges afférentes au bien (taxe foncière, assurances…).
À l’extinction de l’usufruit, le bailleur a l’obligation contractuelle de remettre le bien en état et libre de tout droit au travers des rapports entre le nu-propriétaire et l’usufruitier tels que définis dans l’acte de vente.
D’un point de vue pratique, conformément aux articles L253-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH), 1 an avant la fin de l’usufruit, l’usufruitier est tenu de rappeler au nu-propriétaire et au locataire les dispositions qui devront être prises, à savoir :
¬ 6 mois avant la fin de l’usufruit, le nu-propriétaire peut proposer au locataire un nouveau bail libre ou lui donner congé pour vendre ou occuper lui-même le logement,
¬ 3 mois avant la fin de l’usufruit, le locataire qui aura refusé l’offre du nu-propriétaire se verra proposer la location d’un nouveau logement. En cas de nouveau refus, il sera déchu de tout titre d’occupation et devra libérer le logement à l’expiration de l’usufruit.
Le démembrement apporte aux bailleurs une solution aux problèmes de coût très élevé du foncier et des travaux, qui rendent difficile la réalisation de nouveaux programmes en centre ville.
Par ailleurs, il a pour conséquence de diminuer le coût de revient du bien pour le bailleur grâce à l’injection de capitaux privés dans l’opération. En retour, les investisseurs privés demandent que soit respecté un cahier des charges dont les prestations sont élevées.
En résumé, le démembrement de propriété apporte une solution financièrement viable pour le développement de programmes de logements de grande qualité.
L’Usufruit
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Exemple d’un T3 - « Quai Ampère »
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Le bien et son environnement
1. Le bien immobilierIl s’agit d’un bien immobilier neuf vendu en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) définie à l’article 1601-3 du Code Civil.
Les caractéristiques de la VEFA
Une VEFA porte sur un bien en cours de construction. Le paiement du prix d’acquisition par l’investisseur sera échelonné au fur et à mesure de l’avancement des travaux selon échéancier déterminé par le promoteur dans le respect des dispositions de l’article R261-14 du Code de la construction et de l’Habitation. La livraison est prévue au premier trimestre 2016.
Performances énergétiques
L’isolation thermique de l’ensemble immobilier « Le Carré Prieuré » sera conforme aux exigences Bâtiment Basse Consommation (BBC) : isolation optimisée, excellente étanchéité à l’air, réduction des consommations d’énergie en chauffage et en production d’eau chaude sanitaire.
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La résidence «Quai Ampère», composée de 51 logements du T2 au T4, sera répartie sur 4 bâtiments et bénéficiera d’une situation idéale au coeur de Dinard.
Les 11 appartements (11 stationnements) vendus en Nue-propriété se déclinent selon la typologie suivante :
¬ 5 appartements type T2
¬ 6 appartements type T3
«Quai Ampère» offrira une belle qualité de construction et une variété architecturaleparticulièrement poussée. Le soin apporté à la conception de chaque logement garantira espace,lumière et une ouverture sur l’extérieur grâce aux balcons, terrasses ou loggias. Tous les logementsdisposeront de garages, parkings, caves ou doubles stationnements en sous-sol et les cinq locauxà vélos seront à disposition de tous les résidents.
Située au coeur de l’ancien quartier de la gare, la résidence «Quai Ampère» s’intègrera aunouveau paysage urbain d’un quartier en plein renouveau. Trait d’union entre le centre de Dinardet le coeur du quartier Saint-Alexandre, la rue Ampère offrira les avantages d’un emplacement
central : les résidents pourront se rendre dans lecentre-ville, ses commerces et son marché en 10 mnà pied et ils apprécieront la proximité des écolesmaternelles et primaires et des collèges.Les nouvelles réalisations s’articuleront par ailleursautour de trois espaces : la place culturelle et samédiathèque, la place du commerce et sa galeriemarchande ainsi qu’un parc jardin.
Enfin, la plage de l’Ecluse à 10 min à pied ou encorela Voie Verte au revêtement sablé, propice auxpromenades à pied et balades en vélo, permettrontaux habitants de profiter du cadre naturel environnant.
2. « Quai Ampère »
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La résidence «Quai Ampère» bénéficie d’une excellente qualité de conception et chaque appartement disposera des équipements dédiés au confort et aux économies d’énergie.
Pour le confort, les logements seront équipés de :
¬ Menuiseries en aluminium laqué bicolore
¬ Volets roulants électriques en PVC
¬ Carreaux de faïence dans les salles de bains et cuisines
La sécurité des lieux sera assurée par :
¬ Un système d’ouverture de portes par lecteurs de badges pour les portes de halls et accès sous-sol depuis l’extérieur
¬ Un combiné visiophone dans les logements
¬ Des portes palières avec fermeture par serrure 3 points
D’un point de vue énergétique, les appartements seront dotés de :
¬ Chauffages individuels avec chaudières gaz à condensation
¬ Régulation individuelle par thermostat d’ambiance
¬ Une robinetterie thermostatique dans les salles de bains
Enfin, pour encore plus de services, les résidents bénéficieront de :
¬ 1local à vélos en sous-sol
¬ Un engazonnement et la plantation d’arbres et arbustes dans les espaces verts
¬ La réception par antenne des chaînes TNT
¬ Une fermeture du garage sous-sol par porte levante automatique par émetteur radio
3. Caractéristiques techniques générales
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4. Dinard
Dès le milieu de XIXe siècle, Dinard, jusqu’alors paisible village de pêcheurs, s’est affirmé comme Station Balnéaire avec l’arrivée des familles anglaises et des premiers adeptes des bains de mer.
La ville conserve aujourd’hui un patrimoine balnéaire protégé exceptionnel : ses magnifiques plages, ses promenades le long du littoral, ses somptueuses villas et ses jardins à la végétation méditerranéenne, participent au charme si particulier des stations caractéristiques de la Belle Epoque.
Depuis 2002, Dinard bénéficie du label Ville d’Art et d’Histoire et s’inscrit ainsi dans un réseau regroupant 153 villes et pays dont la mission consiste à valoriser et animer le patrimoine et l’architecture. Aujourd’hui, plus de 400 villas sont protégées.
La municipalité dinardaise a ainsi su renforcer l’attractivité et le développement de la ville. De ce fait, la population estivale ne compte plus seulement les riches familles d’autrefois.
En 2012, la population recensée totalisait 11 299 habitants, ce à quoi il faut soustraire les résidences secondaires - 575 personnes - pour constater que la population permanente sur la commune de Dinard est de 10 724 habitants.
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Plan de situation
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Liaisons
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«Quai Ampère»
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Exemples T2 et T3
