OMMAIRE - Ville de Belfort · Centrale laitière) et de la ‘caserne’ (actuel parc technologique), forme un long îlot établi entre la rupture topographique de la 5ème D.B. et

Commune de Belfort – Modification du PLU – Notice de présentation - Avril 2017 1

SOMMAIRE

I- OBJET DE LA MODIFICATION ..........................................................................................................................2

A- Localisation du site au sein du quartier Miotte-Forges .......................................................... 2

B- Organisations urbaine et viaire du site ............................................................................................ 3 II- CONTENU DE LA MODIFICATION ET JUSTIFICATIONS DES CHOIX...........................................4

A- Modifications du plan de zonage ......................................................................................................... 4

B- Adaptations du règlement écrit de la zone UB du PLU ............................................................ 5

C- Orientation d’aménagement du site de l’ancienne Laiterie ............................................... 12 III- INCIDENCES DU PROJET .................................................................................................................................. 14

A- Sur le PLU ......................................................................................................................................................... 14

B- Sur l'environnement ................................................................................................................................... 11 IV- DÉROULEMENT DE LA PROCÉDURE DE MODIFICATION .............................................................. 19


I- OBJET DE LA MODIFICATION

Le présent dossier de modification concerne la reconversion du site de la zone industrielle de la Laiterie. Ce site, actuellement classé en zone UY au Plan Local d’Urbanisme (PLU) de la ville de Belfort, est « destiné à recevoir des établissements d’activités diverses et toutes les installations qui y sont liées.» Afin de permettre la reconversion de ce site, dont les 2/3 des bâtiments ne sont plus aujourd’hui exploités, il est proposé de modifier sa destination en zone à vocation d’habitat, permettant la mixité des fonctions urbaines. La reconversion de ce site de 2,8 hectares constitue un enjeu important, tant quantitativement, par le nombre d’édifices qu’il est susceptible de pouvoir accueillir et la surface de plancher potentiellement constructible, que qualitativement, du fait de sa position face à l’étang des Forges et du voisinage d’autres emprises en mutation. C’est pourquoi, la modification du zonage du PLU s’accompagne :

- d’un changement de règles de constructibilité (reculs par rapport aux emprises publiques, hauteur, etc),

- de la création d’une nouvelle orientation d’aménagement, garantissant à la collectivité et aux habitants une bonne insertion paysagère du projet dans l’environnement bâti et naturel.

- de l’inscription d’un emplacement réservé, afin de reconfigurer la rue Bussière.

A- Localisation du site au sein du quartier Miotte-Forges Les terrains de la Laiterie prennent leur assise au contact de l’étang des Forges, au pied de la colline fortifiée de la Miotte, qui domine le lieu, et offre depuis son sommet une vue remarquable sur l’ensemble du site. À quelque distance, le massif boisé du Salbert, le Mont Rudolphe et le massif de l’Arsot, repères essentiels de l’agglomération belfortaine, participent à l’inscription dans le grand paysage. À l’instar de la Miotte, ils permettent de se situer dans un territoire qui déborde largement les abords immédiats de l’étang.


Si l’on développe l’éventail topographique qui se déploie des fortifications de La Miotte à la Savoureuse, on rencontre successivement : Les coteaux de la Miotte Ils prennent naissance à la hauteur de la place Anne Frank, au moment où la rue de la 5ème D.B. se détache des fortifications du camp retranché pour poursuivre son chemin à mi-pente. Ils se caractérisent par une subdivision en trois bandes : boisée, jardinée et habitée de villas. L’îlot de l’ancienne centrale laitière L’ancienne centrale laitière, historiquement celle de l’industrie (la filature devenue Centrale laitière) et de la ‘caserne’ (actuel parc technologique), forme un long îlot établi entre la rupture topographique de la 5ème D.B. et la coupure du canal des Forges. L’îlot est divisé en trois parties de dimensions semblables – parc technologique au sud, pavillons et immeubles au centre, centrale laitière au nord – et reste sans traversée automobile, formant une barrière relativement étanche entre le coteau paysager de la rue de la 5ème D.B. et le cœur urbain du quartier des Forges. Le secteur résidentiel historique Le troisième ensemble installé entre le canal et l’avenue Jean Moulin domine légèrement la vallée alluvionnaire de la Savoureuse. C’est le secteur urbain historique, dominé par le clocher de Sainte Odile et l’école Jean Moulin. Il s’est constitué au fil du temps par l’addition de constructions de types variés : traces rurales, reconversion d’anciens bâtiments industriels, maisons de ville, petits immeubles, opérations d’habitat social. À ces caractéristiques urbaines s’ajoute la proximité de l’étang des Forges, espace de loisir bénéficiant de vues sur le grand paysage, pour créer les qualités et l’ambiance particulière de ce secteur. L’ancienne enclave de la caserne des pompiers, en attente d’urbanisation, reste cependant une coupure dans le paysage urbain d’ensemble autant que dans la cohérence du quartier. L’avenue Jean Moulin Axe de circulation, elle supporte les flux principaux, mais morphologiquement elle hésite entre coupure et suture des quartiers de ses deux rives. Côté coupure elle est plus route que rue, desservie par l’étroitesse de ses trottoirs et leur manque d’aménité. Côté suture elle porte aujourd’hui les quelques commerces quotidiens du secteur, et a potentiellement tous les atouts pour être la colonne vertébrale du quartier des Forges. Le Parc-à-Ballons et la Savoureuse Enfin, le Parc-à-Ballons, longtemps enclos militaire, se développe à l’ouest de l’avenue Jean Moulin jusqu’à la Savoureuse. La nouveauté de cette ZAC, la coupure topographique flanquant l’avenue Jean Moulin et l’importance du chantier donnent encore l’image d’un secteur à part. La jonction avec l’existant reste un enjeu à l’échelle du secteur mais aussi de la ville.

B- Organisations urbaine et viaire du site Le site, objet de la présente procédure, occupe une importante emprise foncière entre les rues de Marseille et de la 5ième DB ; il fait face à l’étang des Forges, au contact de zones résidentielles. Le terrain est délimité :

- À l’Ouest, par la rue de Marseille, à partir de laquelle s’effectue l’accès au site, via une petite parcelle triangulaire (AS116) assurant une dizaine de places de stationnement, qui élargit visuellement l’espace de la rue. De part et d’autre de l’accès à la cour de l’usine, l’interface avec la rue se résume à un mur aveugle.


- Au Nord, par la rue Auguste Bussière, qui longe l’étang des Forges. L’usine présente une limite nord totalement fermée et opaque en limite du domaine public, alternant murs de clôture et murs pignons. Il est à noter que les terrains de la Laiterie sont environ 3 m en contrebas de la rue qui forme digue, le mur de l’usine faisant office de soutènement.

- À l’Est, par la rue de la 5ème DB (maisons pavillonnaires R+1) Il s’agit de l’arrière de l’usine, appuyé contre (et partiellement intégré dans) le talus de la rue de la 5e DB. Cet arrière est visible par les riverains de la rue car situé en contrebas, mais aussi du fait de murs d’enceinte plus bas, et de clôtures simplement grillagées. Une bande de terrain en pente et en herbe assure toutefois une relative distance avec les habitations.

- Au Sud, s’adossent directement les terrains des habitations voisines, avec un accès au bâtiment sud de l’usine et quelques places de stationnement ; une clôture végétalisée accompagne la limite parcellaire.

II- CONTENU DE LA MODIFICATION ET JUSTIFICATIONS DES CHOIX

Le présent projet de modification du PLU de la Ville de Belfort définit les conditions permettant d’assurer la reconversion du site de l’ancienne Laiterie dans le quartier des Forges ; il s’appuie sur une étude d’insertion et de recommandations urbaines et paysagères réalisée, en février 2016 et mise à jour en mai, par l’Agence d’Urbanisme du Territoire de Belfort (étude annexée au présent dossier). Le projet comporte :

� Deux modifications du plan de zonage ; � Des adaptations d’articles du règlement de la zone UB et du CPA ; � Une nouvelle orientation d’aménagement (OA).

A- Modifications du plan de zonage

1- Changement de zones Il est proposé d’intégrer le nouveau projet en zone UB du PLU, laquelle a pour vocation essentielle « d’accueillir de l’habitat collectif et des équipements commerciaux, artisanaux et tertiaires. Y sont également autorisés les équipements de superstructures à usage collectif, et dans un souci de mixité urbaine, l’habitat individuel s’il s’intègre au bâti environnant ». Néanmoins, au vu des caractéristiques environnementales et paysagères du site de la Laiterie, il y a lieu de créer un sous-secteur UBb, afin de prescrire notamment des règles de recul et de hauteur adaptées aux spécificités du lieu. Pour une plus grande cohérence, le talus appartenant à la commune et accessoire à la rue de la 5ème DB est intégré à la zone UF contiguë.


2- Inscription d’un nouvel emplacement réservé Un nouvel emplacement réservé est inscrit au PLU, au bénéfice de la commune, afin d’envisager un élargissement de la rue Bussière. Il portera le numéro 31 dans le tableau des emplacements réservés. D’une emprise d’environ 1830 m² (10 m de largeur à partir de la limite de parcelle AS 164 dans l’axe le plus étroit - partie Nord-nord-est - et d’une longueur de 183 m), ce nouvel emplacement réservé permettra de reconfigurer la voie et de créer une largeur de passage plus confortable pour la promenade sur berge. Il s’agit ici d’offrir un espace plus aéré, plus ouvert entre l’étang des Forges et le futur quartier. Zonage actuel Zonage modifié

Source : Cadastre – droits de l’État réservés

B- Adaptations du règlement écrit de la zone UB du PLU

1- La création d’un sous-secteur UBb Elle se justifie par la mise en place de règles spécifiques, qui garantiront l’insertion d’un futur projet dans l’environnement bâti et naturel.

� Caractère de la zone UB, il est intégré le paragraphe suivant :

Le secteur UBb concerne le site de l’ancienne Laiterie, situé entre les rues de Marseille et de la 5ème DB. Ses conditions d’aménagement sont précisées par un schéma de principe (orientation d’aménagement), auquel renvoie le présent règlement.

La création d’un sous-secteur est nécessaire car la zone UB concerne des quartiers très disparates : Résidences, Glacis, la Méchelle…, or le site de l’ancienne Laiterie comporte des enjeux particuliers, notamment vis-à-vis de l’environnement, qu’il convient de réglementer spécifiquement et d’envisager sous la forme d’objectifs et de principes d’urbanisation, d’où la réalisation d’une orientation d’aménagement.



Par ailleurs, le paragraphe « caractère de la zone » est complété par une phrase précisant que le secteur UBb est concerné par les servitudes de protection des canaux instituées par arrêté préfectoral n°845 en date du 13 avril 1971 et modifié le 18 septembre 2014.

� Article 1 : Types d’occupation ou d’utilisation des sols interdits, il est ajouté : En secteur UBb,

1.8. L’implantation d'installations classées pour la protection de l'environnement soumises à autorisation et les stations de lavage de véhicules.

1.9. Les constructions sont interdites le long de la rue de Marseille, dans l’angle nord-ouest, comme indiqué dans l’orientation d’aménagement. 1.10 Les garages en bande (plus de 2 garages) sont interdits dans tout le secteur.

Le secteur UBb est destiné à accueillir un quartier d’habitat paisible. L’implantation d’activités de ce type sur le site ne serait pas cohérente. Par ailleurs, le règlement renvoie à l’orientation d’aménagement pour interdire les constructions le long de la rue de Marseille dans l’angle nord-ouest de la zone UBb. Cet espace non constructible a pour objet de dégager le champ visuel, dans le cadre du traitement du carrefour comme ‘porte’ sur le site de l’étang depuis la rue de Marseille. Les garages en bande (plus de deux garages), accolés ou isolés, sont interdits sur l’ensemble du site. Cet article va de pair avec les dispositions de l’article 2.2 et sa justification.

� Article 2 : Types d’occupation ou d’utilisation des sols soumis à des conditions particulières, il est ajouté la disposition suivante : 2.2. En secteur UBb, les garages sont intégrés dans le volume bâti ou accolés à celui-ci.

Pour des raisons esthétiques, les garages et autres annexes seront intégrés au volume principal ou bien accolés de façon harmonieuse : mieux vaut créer des volumes simples, constitués de matériaux en harmonie avec ceux qui sont utilisés sur la construction de base, et qui conservent une échelle ne mettant pas en péril l’équilibre de l’ensemble du projet. La disposition de l’article 2.2 se justifie également par la topographie des lieux et la nécessité de ménager des percées visuelles à travers le site.

� Article 6 : implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques, il est ajouté le paragraphe suivant :

6.2. En secteur UBb,

6.2.1. L’implantation des constructions devra se faire en dehors des zones non aedificandi définies au plan des contraintes tel qu’il figure à la fin du présent règlement de zone.


6.2.2. Sous réserve du respect de l’article 6.2.1, les bâtiments, à l'exception des annexes isolées (annexes, remises, garages individuels, …) seront édifiés à une distance minimum de 5 mètres de l'alignement des voies publiques ou privées créées à l’intérieur de la zone. 6.2.3. Les annexes isolées (annexes, remises, les garages individuels, ….) devront s'implanter en 2ème ligne par rapport à la façade sur rue, avec 2 mètres minimum de recul par rapport à celle-ci. 6.2.4. Les garages respecteront les dispositions du cahier des normes de stationnement.

L’article 6 renvoie au plan des contraintes réglementaires, lesquelles s’appliquent au sous-secteur UBb. Ce schéma s’attache à respecter les normes et principes suivants : La bordure nord (rue Bussière) est indéniablement le côté du secteur UBb ayant le plus grand enjeu, car visible de tous et de loin. C’est pourquoi, un recul des constructions de 7 mètres minimum est imposé par rapport à cette voirie, à compter de l’emprise de l’emplacement réservé. L’objectif est d’éviter, dans le cadre de la réalisation du nouveau quartier, de recréer un « mur » au ras de la route. La règle mise en place permettra au contraire d’ouvrir le site sur la perspective de l’étang des Forges et d’améliorer la sécurité des automobilistes et des piétons. Par rapport à la rue de Marseille (bordure ouest), le recul est moindre, il est de 5 mètres, mais permettra d’accompagner l’approche de l’étang par des vues plus ouvertes et plus amples qu’elles ne le sont actuellement. Quant à la rue de la 5ème DB (bordure est), laquelle surplombe le site, il est important de ménager le panorama offert depuis cette voie. La pente du talus a un rôle à jouer dans l’implantation des futures constructions et dans la définition des règles de hauteur et de recul. Le recul minimal de 7 mètres, permettra d’assurer le traitement paysager de la frange. Les articles 6.2.2. et 6.2.3. permettent, pour leur part, de gérer les implantations à l’intérieur de la zone le long des futures voies internes. Un recul de 5 m de part et d’autre de ces voies assurera des percées visuelles sur le cœur de l’îlot.

� Article 7 : Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives

7.2. En secteur UBb,

7.2.1. Les constructions s’implanteront en dehors des zones non aedificandi définies au plan des contraintes tel qu’il figure à la fin du présent règlement de zone.

7.2.2. Sous réserve du respect de l’article 7.2.1, les bâtiments devront observer la règle D=H/2 minimum 3 mètres par rapport aux limites séparatives (D étant la distance entre la construction et la limite parcellaire. H étant la hauteur de la construction).

Un recul de 10 mètres par rapport à la bordure sud est nécessaire pour garantir le traitement paysager du site et conserver une certaine distance avec les habitations existantes. Ce secteur fait le lien avec les autres éléments du quartier (maison de quartier et secteur en attente d’urbanisation, interface avec le tissu pavillonnaire) ; il constitue en quelque sorte la ‘porte’ du projet et pourrait donner lieu à la réalisation d’un


cheminement, connectant ainsi le site de l’ancienne caserne des pompiers et le futur quartier. Les reculs par rapport aux deux autres limites séparatives sont moins conséquents mais permettent de garantir le respect de la bande paysagère (retrait de 7 m des limites séparatives, côté rue de la 5ème DB) et d’assurer un espace de transition plus structuré entre la zone naturelle et le bâti (5 m par rapport à la limite nord-est du site). Côté Rue de Marseille, les constructions s’implantent en respectant un recul de 5 m minimal par rapport aux limites séparatives. Ces règles de recul s’entendent dans l’hypothèse où l’ensemble du site est aménagé d’un seul tenant. S’il doit faire l’objet de divisions foncières, les constructions s’implantent conformément à la règle H/2 minimum 3 m.

� Article 8 : Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété

8.2. En secteur UBb 8.2.1 La distance entre deux bâtiments non contigus doit être au moins égale à la hauteur du bâtiment le plus élevé : D > H (H étant la plus grande hauteur). 8.2.2. Si l’un des deux bâtiments est sans étage et à usage de garage ou annexe, la règle du prospect devient D=h (h étant la hauteur de ce garage ou remise). 8.2.3. Dans tous les cas, un recul minimum de 5 m devra être observé. Cette règle permet d’assurer la sécurité sur le site en laissant un espace suffisant pour le passage des véhicules de lutte contre l’incendie. Elle permet également de ménager des percées visuelles, de garantir une certaine intimité pour les constructions voisines, de favoriser l’ensoleillement et d’assurer un agencement harmonieux des constructions.

� Article 9 : Emprise au sol des constructions Le coefficient d’emprise au sol est limité à 50 % de l’unité foncière. L’introduction d’un coefficient d’emprise au sol a pour finalité de définir la consommation du terrain par la construction. Dans l’esprit des normes d’aménagement prescrites dans le sous-secteur UBb, l’instauration d’un coefficient limité à 50 % de l’unité foncière, devrait permettre une meilleure aération du tissu urbain en évitant la concentration des bâtiments.

� Article 10 : hauteur des constructions

10.1. Hauteur relative

[…] 10.1.2 En secteur UBb


Aucune construction ne doit comporter une hauteur supérieur R+2+combles ou attiques soit :

- un rez-de-chaussée, - 2 étages droits, - un ou plusieurs niveaux de combles ou d’attiques.

Le retrait de l’attique par rapport à la façade principale devra être au minimum de 1,20 mètre. La hauteur sous plafond de l’attique ne devra pas excéder celle d’un étage courant. Toutefois, le long de la Rue Bussière, sur une profondeur de 10 mètres (voir plan des contraintes à la fin du présent règlement de zone), les bâtiments respecteront une hauteur maximale de R+1+un ou plusieurs niveaux de combles ou d’attiques.

10.2. Hauteur absolue

[…] 10.2.2. En secteur UBb

La hauteur totale (faîtage ou acrotère) des constructions est limitée au niveau de la cote NGF 375,78. Dans l’angle nord-est du secteur UBb, correspondant au cône de vue délimité dans l’orientation d’aménagement et reporté au plan des contraintes à la fin du présent règlement de zone, la hauteur des constructions est limitée au niveau de la cote NGF 370,00. Dans tous les cas, les deux hauteurs totales fixées ci-dessous incluent les ouvrages indispensables et de faible emprise tels que les installations de ventilation, locaux techniques d’ascenseurs, garde-corps, acrotères, etc… Seules les souches de cheminée seront, hors cône de vue, autorisées à dépasser la hauteur absolue. Dans ce cas, elles devront être bien proportionnées, simples et le plus discrètes possible.

La détermination de ces règles de hauteur repose sur une analyse de l’ensemble du quartier, au centre duquel se trouve le site de l’ancienne Laiterie. La variété des types bâtis disposés dans une configuration d’îlots ouverts produit un épannelage assez régulier du quartier actuel à R+1+combles pour les bâtiments anciens, R+2+combles pour les édifices récents. L’essentiel du quartier se tient ainsi sous un vélum qui accompagne d’abord la pente de la Miotte, se creuse légèrement dans le fond du vallon avec les bâtiments de la Centrale laitière, puis remonte à 10-11 m de hauteur. Cette toile virtuelle est simplement percée par quelques grands arbres, les corps de bâtiments de l’école Jean Moulin et de l’église Sainte-Odile montant tous deux à une vingtaine de mètres, et le clocher de l’église culminant à 30 m. Le règlement en vigueur du PLU de Belfort ne fixait pas de hauteur absolue pour les constructions en zone UY. La limitation de la hauteur maximale au niveau de la cote NGF 375,78 garantit le respect de l’épannelage moyen du quartier. Les futures constructions, en proposant si possible des configurations (implantations et hauteurs) variées, devraient s’inscrire harmonieusement dans leur environnement et laisser les vues paysagères sans grand changement. La limitation de hauteur le long de la Rue Bussière a pour objectif d’éviter ‘un effet muraille.’


Le long de la 5ème DB, le règlement renvoie au plan des contraintes opposable aux autorisations d’urbanisme et à l’orientation d’aménagement relative au secteur concernant la prise en compte d’un cône de vue, dans lequel il est primordial que les constructions ne dépassent pas l’altitude de la rue, afin de préserver la vue sur le site d’intérêt communautaire de l’étang des Forges. La cote NGF 370,00 correspond au point le plus bas de la rue de la 5ème DB situé dans le cône de vue, tel qu’il figure en page 26 de l’étude des recommandations urbaines et paysagères jointe au dossier de modification (coupe 1).

� Article 13 : espaces libres et plantations 13.1. En secteur UB, (y compris UBb)

[…] 13.2. En secteur UBb, outre les dispositions 13.1 à 13.3

13.2.1. Toute forme de talus conservé ou modifié, le long de la rue de la 5ème DB, doit faire l’objet d’un traitement paysager soigné (espaces verts, plantations,…) Dans le cône de vue mentionné dans l’orientation d’aménagement et au plan des contraintes à la fin du présent règlement de zone, les aménagements et plantations devront respecter la cote NGF 370,00. 13.2.2. En frange sud, l’espace resté libre entre la limite du secteur UBb et les bâtiments, doit faire l’objet du même traitement paysager que celui imposé à l’article 13.2.1. Cet aménagement pourra inclure une voirie.

Un aménagement paysager assurera la transition entre la rue et le nouvel espace bâti, lequel devra pouvoir se glisser dans les vues panoramiques sans les heurter. Ce traitement paysager devra prendre en compte la végétation, les clôtures, le stationnement… Ces aménagements des abords vont de pair avec l’insertion architecturale des futures constructions.

� Plan les contraintes réglementaires Dans un esprit de simplification des règles édictées, il est inséré en fin de règlement du sous-secteur UBb, un plan énumérant :

- les normes de recul et de hauteur s’appliquant aux constructions, - les distances permettant de délimiter le cône de vue, - les dimensions de la zone non aedificandi.


2- Le cahier des prescriptions architecturales (CPA) est légèrement complété concernant la forme des toits :

� Ainsi, l’article 7.1 relatif aux toitures à pente indique que « les toitures seront de préférence à deux pans (à l’exception de la zone UBb, correspondant à l’ancienne laiterie, où les 2 pans sont imposés). »


Par ailleurs, la pente minimale de 15° sera fixée dans ce sous-secteur, au lieu des 35° majoritairement imposés dans le reste de la ville, afin de limiter l’impact visuel des toitures et de permettre une certaine variété de celles-ci. […] « Cependant, une pente minimale de 15° sera autorisée sur les sites de l’ancien laiterie (zone UBb), du Cône Sud du Fort Hatry et dans le secteur Baudin compris entre : […]

� Dans le paragraphe relatif aux toitures terrasse, il est donc précisé que « les

toitures terrasses sont autorisées dans les zones UB (à l’exception du secteur UBb), UH, UE, UY, UM et UU (à l'exception de UU de la Vieille Ville). » […] « Dans les autres zones, elles pourront cependant être autorisées dans les cas suivants :

− de manière très limitée pour certains détails d'un projet quand l'architecture le nécessite (articulation de volumes),

− pour les stations services quelle que soit la zone, − si elles sont accessibles (terrasses munies d'un garde-corps et sur

lesquelles s'ouvrent directement des locaux d'habitation, de commerces ou de bureaux par l'intermédiaire d'au moins une porte-fenêtre),

− Si elles sont végétalisées, sauf dans les zones UAv et UBb. »

Pour une meilleure intégration des bâtiments dans le site, le sous-secteur UBb accueillera donc des toitures à deux pans dont la pente sera comprise entre 15° et 45° Les toitures terrasses y sont donc interdites.

C- Orientation d’aménagement du site de l’ancienne Laiterie La mutation des terrains de l’ancienne Laiterie participe pleinement au renouvellement urbain de ce quartier de la Ville, à la densité modérée. En effet, de nombreux espaces sont potentiellement urbanisables aux abords du site de l’ancienne Laiterie ; il s’agit :

- des terrains de l’ancienne caserne de pompiers, qui représentent une emprise de 2 hectares ;

- des parcelles non bâties situées au nord du cabinet dentaire rue de Marseille, ainsi qu’un potentiel à valoriser dans le parc technologique ;

- de l’urbanisation en cours de la ZAC du Parc-à-Ballons, qui dessine un nouveau morceau de ville et apporte une densité résidentielle en bordure du parc urbain longeant la Savoureuse.

Une bonne cohésion de ces espaces doit permettre de favoriser l’attractivité du quartier, qui bénéficie d’un cadre de vie agréable grâce à la présence de l’étang des Forges et d’un certain nombre d’équipements (maison de quartier des Forges, base nautique de l’étang des Forges, école maternelle Pauline Kergomard, école élémentaire Jean Moulin ou encore l’église Sainte-Odile, dont le clocher joue un rôle de repère urbain). Dans le cadre de la présente procédure, l’orientation d’aménagement a donc pour but d’assurer l’insertion du futur projet dans l’environnement bâti et naturel qui l’entoure. L’ensemble des enjeux d’aménagement est représenté graphiquement dans le document qui suit : Certaines de ces orientations ont été traduites réglementairement de manière à garantir leur réalisation et à rendre possible la cohérence de l’ensemble.


III- INCIDENCES DU PROJET

A- Sur le PLU

1- Au niveau du rapport de présentation

La zone UY diminue de 3 hectares au profit du sous-secteur UBb nouvellement créé (de 2,8 hectares) et de la zone UF (incorporation du talus de la rue de la 5ème DB appartenant à la commune). Le nouveau tableau de superficie des zones est donc le suivant :

Zones Superficies du PLU avant modification

Superficies du PLU après modification

ZONES URBAINES UA 47,1 47,1 UB 121,4 124,2

Dont UBb / 2,8 UC 87,9 87,9 UD 108,6 108,6 UE 59,9 59,9 UF 131,1 131,3 UJ 45,7 45,7 UG 0,5 0,5 UH 3,1 3,1 UM 36,9 36,9 UU 73,4 73,4 UY 80,7 77,7

U-GER 5,0 5,0 U-BOU 6,3 6,3 U-ESP 8,5 8,5

Total zones urbaines 816,1 816,1 ZONES A URBANISER

AU (dont AU1, AUd, AUf, AUm)

31,1 31,1

Total zones à urbaniser 31,1 31,1 ZONES NATURELLES N (dont N1, Nc, Nl, Nl1, Nl2,

Nm) 745,4 745,4

Total zones naturelles 745,4 745,4 Zones couvertes par une ZAC

UZ (zones urbaines) 111,8 111,8 NZ (zones naturelles) 22,4 22,4

Total ZAC 134,2 134,2 TOTAL ZONES DU PLU 1726,8 (*) 1726,8 (*) EBC 552,5 552,5 L.123-1-7 en kml 22,9 22,9 L.123-1-7 en m² 8077,7 8077,7 Valeurs calculées par informatique et arrondies à l’hectare supérieur (*) Somme des valeurs réelles (non arrondies).


2- Au niveau du règlement

� Le règlement de la zone UB est modifié ; des dispositions relatives au sous-secteur UBb sont ajoutées dans le caractère de la zone et aux articles 1, 2, 6, 7, 8, 10 et 13 (pages 20 à 23 du règlement actuel).

� Le cahier des prescriptions architecturales, correspondant à l’article 11 du

règlement est modifié pages7 et 8.

� Le tableau des emplacements réservés (ER) de la page 221 des annexes du règlement est modifié, avec l’inscription d’un emplacement réservé n°31 le long de la rue Bussière pour reconfigurer la voie (cf II-A-2 ci-avant) et créer une largeur de passage plus confortable pour la promenade sur berge.

Référence au plan

de zonage Intitulé Bénéficiaire Superficie en ares

ou emprises

31 Reconfiguration de

la rue Bussière Commune

10 m d’emprise sur 183 m linéaire

� Les plans de zonage sont modifiés également avec l’ajout d’une trame pour

l’emplacement réservé n°31. La zone UY du site de l’ancienne Laiterie évolue en secteur UBb pour 2.8 hectares et la zone UF pour 0.2 hectare.

3- Au niveau des orientations d’aménagement En plus du quartier du Mont, le PLU comporte une deuxième orientation d’aménagement (OA) concernant le secteur UBb de l’ancienne Laiterie. Elle figure à la pièce n°3 du présent dossier de modification du PLU.

B- Sur l’environnement

1- L’environnement bâti du site de l’ancienne Laiterie

Les différents tissus urbains ont été analysés dans le cadre de l’étude des recommandations urbaines et paysagères jointe en annexe. Ils ont servi de base dans le choix du zonage (UB) et dans la détermination des règles de hauteur du secteur UBb. In fine, la zone UY, où la hauteur des bâtiments n’était pas réglementée, devient UBb, avec une hauteur limitée des constructions à R + 2+ combles. L’intégration des futures constructions est assurée par la prise en compte du dénivelé du terrain (et notamment du différentiel d’environ 4 m entre, au Nord, le point le plus haut de la rue Bussière, et au Sud, le point le plus bas de la future zone). De même, le long de la 5ème DB, la hauteur maximale des constructions ne peut pas excéder l’altitude de la voie.

2- L’environnement naturel L’adaptation du PLU consiste en un changement de zonage à l’intérieur de la zone urbanisée : le site de l’ancienne Laiterie, initialement réservée aux activités économiques, est classé en zone à vocation résidentielle.


Toutefois, l’importance du site (environ 3 hectares), sa proximité de l’étang des Forges, site naturel remarquable déclaré d’intérêt communautaire, justifient que soit analysé l’impact environnemental d’une telle évolution. L’étang des Forges et son environnement immédiat, caractérisés par leur valeur écologique (espace naturel sensible, zone humide, ZNIEFF, halte d’oiseaux migrateurs) représentent en effet un véritable poumon vert et bleu de l’agglomération belfortaine. D’une manière générale, la ville de Belfort abrite une certaine biodiversité, tant sur les plans floristique que faunistique, notamment reconnue à travers un panel d’outils de protection.

� Les ZNIEFF (zones naturelle d’intérêt écologique faunistique et floristique)

Une ZNIEFF constitue un secteur particulièrement intéressant sur le plan écologique, participant au maintien de grands équilibres naturels ou composant le milieu de vie d’espèces animales et végétales rares, caractéristiques du patrimoine naturel régional.

La ZNIEFF de l’étang des Forges a été inventoriée pour ses intérêts écologiques : flore aquatique, prairie à reine des prés, prairie humide oligotrophe, aulnaie-frênaie riveraine, bois marécageux à aulne et saule, oiseaux, et insectes. Cependant, les intérêts écologiques sont plutôt localisés vers l’Est de l’étang, sur la commune d’Offemont (mosaïque d’habitats naturels humides, prairies de fauche humides et acides accueillant plusieurs oiseaux et insectes patrimoniaux, mares au Nord de la zone, qui accueillent un odonate dont la conservation s’avère prioritaire dans la région).

� Périmètres de protection réglementaire (Site classé (loi du 2 mai 1930) La protection de sites naturels par la loi du 2 mai 1930 implique leur conservation en l’état et la préservation de toutes atteintes graves. Tous les travaux susceptibles de modifier l’état ou l’aspect des lieux d’un site sont soumis à autorisation du ministre


chargé des sites ou du préfet de département, après consultation de la DREAL, de l’Unité Départementale de l’Architecture et du Patrimoine (UDAP) et de la Commission Départementale de la Nature, des Paysages et des Sites (CDNPS). Le secteur de l’étang des Forges n’est pas concerné par cette protection.

� Périmètres espace naturel sensible (ENS)

L’article L.113-8 du code de l’urbanisme précise qu’afin de préserver la qualité des sites, des paysages, des milieux naturels et des champs naturels d'expansion des crues et d'assurer la sauvegarde des habitats naturels selon les principes posés à l'article L. 101-2, chaque département est compétent pour élaborer et mettre en œuvre une politique de protection, de gestion et d'ouverture au public des Espaces Naturels Sensibles (ENS), boisés ou non. La politique du département en matière d’ENS doit être compatible avec les orientations du Schéma de Cohérence Territoriale (SCoT). Le Territoire de Belfort compte actuellement environ 300 hectares d’ENS, répartis sur dix sites. La protection et l'aménagement de ces espaces sont assurés par le Conseil départemental. L'un des objectifs de la politique départementale des ENS vise à concilier la conservation du patrimoine naturel et l'accueil du public. Les ENS les plus proches du site de l’ancienne Laiterie sont les suivants correspondent aux « pelouses calcaires autour de BELFORT » (pelouse de la Miotte et pelouse de la justice à BELFORT, représentées sur la carte page suivante).

� Trame Verte et Bleue (TVB) Le Grenelle de l’Environnement considère que la préservation de la biodiversité constitue une priorité d’action publique. Il a renforcé et complété de ce fait la stratégie nationale en faveur de la biodiversité avec un nombre important de nouvelles mesures. Dans ce contexte, une des mesures phares correspond à la mise en œuvre de la Trame Verte et Bleue (TVB) qui participe à la préservation et à la restauration du bon état écologique des continuités écologiques. Cette trame nationale est déclinée à l’échelle régionale via un Schéma Régional de Cohérence Ecologique (SRCE). Elaboré par l’Etat et la région Franche-Comté, ce dernier constitue in fine un outil cohérent d’aménagement du territoire ; il a été adopté le 2 décembre 2015. Dans le cadre de l’étude de la trame verte et bleue du Schéma de Cohérence Territoriale (SCoT) approuvé le 27 février 2014, l’étang des Forges et les collines de la Miotte ont été identifiés comme des réservoirs de biodiversité aux portes de la ville. La gestion de l’étang, secteur le plus proche du site permet de concilier la préservation des espèces et les usages de loisirs. En témoigne, les actions mises en œuvre ces dernières années, qui assurent le maintien d’une mosaïque d’habitats en bordure d’étang, notamment humides, favorables à l’accueil d’un cortège faunistique et floristique patrimonial et diversifié. L’urbanisation du site de l’ancienne Laiterie ne remet pas en cause le maintien et la fonctionnalité de ces continuités écologiques et des enjeux qui y sont associés.

� Périmètre Natura 2000 La commune de BELFORT n’est concernée par aucun périmètre Natura 2000, que ce soit au titre de la Directive « Habitats, faune, flore » (92/43/CEE) ou de la Directive « Oiseaux » (79/409/CEE).


Les sites les plus proches sont situés à une distance comprise entre 4 et 15 km des limites communales : Directive Oiseaux

- ZPS « ETANGS ET VALLEES DU TERRITOIRE DE BELFORT » (FR4312019), à 5 km ; - ZPS « RESERVE NATURELLE DES BALLONS COMTOIS EN FRANCHE-COMTE »

(FR4312004), à 10 km ; - ZPS « HAUTES-VOSGES, HAUT-RHIN » (FR4211807), à 13 km.

Directive Habitats

- ZSC « FORETS ET RUISSEAUX DU PIEMONT VOSGIEN » (FR4301348), à 4 km ; - ZSC « ETANGS ET VALLEES DU TERRITOIRE DE BELFORT » (FR4301350), à 5 km ; - ZSC « SUNDGAU, REGION DES ETANGS » (FR4201811), à 9 km ; - ZSC « FORETS, LANDES ET MARAIS DE LA RESERVE DES BALLONS D'ALSACE ET

SERVANCE » (FR4301347), à 10 km ; - ZSC « VOSGES DU SUD » (FR4202002), à 13 km.

Par conséquent, le projet de modification du PLU n’est pas susceptible d’avoir d’incidence significative sur l’état de conservation d’un tel site : aucune espèce et aucun habitat n’est impacté de façon directe, indirecte, temporaire ou permanente par les changements apportés par la modification du PLU. Les changements ne présentent pas d’enjeux environnementaux particuliers et sont sans incidences sur les continuités écologiques.


L’étude d’intégration urbaine et paysagère menée dans le cadre de la procédure d’urbanisme a permis de limiter au maximum l’impact du projet sur l’environnement et notamment sur les principaux espaces naturels représentés par le site de l’étang des Forges ou les collines de la Miotte. L’objectif recherché est de préserver les vues sur ces lieux et d’insérer au mieux le nouveau projet dans l’environnement au regard des habitations individuelles ou collectives existantes aux alentours.

3- Les servitudes d’utilité publique (SUP) Ces servitudes sont des limitations administratives au droit de propriété, instituées par l’autorité publique dans un but d’utilité publique. Elles affectent l’utilisation des sols et se présentent à la fois sous une forme écrite et graphique. Leur présence dans l’annexe du PLU conditionne leur opposabilité ; elles existent de plein droit sur les bâtiments et les terrains. Elles entraînent des mesures conservatoires et de protection, des interdictions ou des règles particulières d’utilisation ou d’occupation du sol. Elles ont un caractère d’ordre public. Le secteur UBb envisagé est concerné par la servitude A4, relative au passage des engins mécaniques d’entretien lié au ruisseau de l’Etang des Forges. Cette servitude, d’une largeuir de 20 mètres, a été instituée par l’arrêté préfectoral n°845 du 13 avril 1971. Son tracé a été modifié le 18 septembre 2014. La contrainte principale de cette servitude consiste dans l’obligation pour les propriétaires riverains du cours d'eau de laisser passer sur leurs terrains, pendant la durée des travaux de curage, d'élargissement, de régulation ou de redressement dudit cours d'eau, les fonctionnaires et agents chargés de la surveillance ainsi que les entrepreneurs et ouvriers. Les propriétaires doivent également réserver le libre passage pour les engins de curage et de faucardement. IV- DÉROULEMENT DE LA PROCÉDURE DE MODIFICATION

La présente modification est engagée conformément aux articles L.153-36, L.153-37, L.153-40, L.153-43 et L.153-44 du code de l’urbanisme, issus de l’ordonnance n° 2015-1174 du 23 septembre 2015 relative à la partie législative du livre Ier du code de l'urbanisme. À ce titre, elle ne change pas les orientations définies par le projet d'aménagement et de développement durables et n’entraîne pas la réduction d’un espace boisé classé, d’une zone agricole, ou d’une zone naturelle et forestière. Enfin, la modification du PLU n’a pas non plus pour effet de réduire une protection édictée en raison des risques de nuisance, de la qualité des sites, des paysages ou des milieux naturels, ou d'une évolution de nature à induire de graves risques de nuisance. Le présent dossier de modification a été notifié, avant l’ouverture de l’enquête publique, aux personnes publiques associées mentionnées aux articles L. 132-7 et L. 132-9 du code de l’urbanisme, à savoir à Monsieur le préfet du Territoire de Belfort, aux présidents du conseil régional et du conseil départemental, au président du Syndicat mixte du Schéma de Cohérence Territoriale (SCoT) du Territoire de Belfort, au président du Syndicat Mixte des Transports en Commun du Territoire de Belfort, aux présidents de la Chambre de Commerce et d’Industrie, de la Chambre de Métiers, de la Chambre d’Agriculture et de la Communauté de l’Agglomération Belfortaine (CAB). Aucun n’a mis de remarques.


À l'issue de l'enquête publique, le projet, modifié pour tenir compte des observations du public et du rapport du commissaire, a été approuvé par délibération du conseil municipal. Conformément à l’article L.153-23 du code de l’urbanisme, le PLU est exécutoire dès lors qu'il a été publié et transmis en Préfecture dans les conditions définies aux articles L. 2131-1 et L. 2131-2 du code général des collectivités territoriales.

Documents

OMMAIRE - Ville de Belfort · Centrale laitière) et de la ‘caserne’ (actuel parc technologique), forme un long îlot établi entre la rupture topographique de la 5ème D.B. et