OPAH Renouvellement Urbain et copropriétés dégradées ...€¦ · car il s’agissait de travaux sur les parties communes Une dizaine de relogements temporaires sur la durée des

OPAH Renouvellement Urbain

et copropriétés dégradées

quartiers anciens de Sète 2011-2016

Note de bilan déc. 2015

● L’OPAH-RU et copropriétés dégradées a été lancée en août 2011, dans le cadre du PNRQAD signé en décembre 2010 et du PLH intercommunal.

2

OPAH et PNRQAD

Les objectifs :

● Lutter contre l’habitat indigne et très dégradé des propriétaires occupants et propriétaires bailleurs

● Traiter les copropriétés dégradées

● Assurer une production de logements à loyer maitrisé en recyclant la vacance structurelle

● Conforter les propriétaires occupants par des travaux d’amélioration de leur logement avec comme priorité, le maintien à domicile des personnes âgées

● Mettre en valeur le patrimoine architectural et les façades

3

Objectif quantitatif et enveloppes de l’avenant N°1 en 2011

Objectifs 2011-2016

Réalisés 2011-2015

Objectifs 2011-2016


Objectifs 2011-2016


Objectifs 2011-2016


Avenant 2011

Nombre de logements

Enveloppe ANAH avenant 2011

ANAH Enveloppe Fart FART Enveloppe

Thau Agglo Thau Agglo

PO/PB Total 3 394 580 € 2 215 329 € 98 945 € 108 400 €

. PO 95 71 516 614 € 69 200 € 139 000 € 106 232 € dont TSO 50 50

Dont adaptabilité 20 11

Dont péril ou TD 20 12

Dont lutte contre la précarité 55 15

. PB 220 80 1 698 715 € 780 000 € 382 592 € Loyer C. Très Social 20 1

Loyer C. Social 100 79

Loyer Intermédiaire 100 2

LHI - Lutte Habitat Indigne 60 32

LTD - Lgt Très Dégradé 60 40

LD - Lgt Dégradé 100 7

Transformation d’usage 2

Précarité 1

Prime précarité 21 39 200 €

Copropriétés 145 130 250 000 € 959 059 € 28 500 € 157 120 € 155 416 € Pathologies lourdes 80

Copropriétés dégradées 50

TOTAL PO/PB/COPRO 3 644 580 € 3 174 388 € 98 945 € 136 900 € 1 076 120 € 644 240 €

● Avenant 2011, janvier 2011, Réforme de l’ANAH (propriétaires occupants majorés, plafond majoré, catégories de travaux, aide de solidarité énergétique, loyer conventionné uniquement)

● 2013, 1er juin, Plan de rénovation énergétique de l’habitat (aide “programme habiter mieux“ Po modeste et PB) et adaptation du régime d’aides de l’Anah aux propriétaires et copropriétés

● 2013 à 2015, concession d’ORI et lancement DUP travaux

● 2014 mars, ouverture de la Maison de l’Habitat

● 2014, arrêt de la communication

● 2014, diminution des crédits Anah ( 8 dossiers sont reportés en 2015)

● 2015, Délégation des aides à la pierre àThau agglo, par l’Etat

● 2015, diminution des aides PO/PB et de la prime réduction de loyer (écart de loyer est inférieur de 5 €)

4

Avancement 2011- 2015 Les événements majeurs

1999 2000

2001

2002

2003

2004

2005 2006 2007 200

82009

2010

2011 2012 2013 201

42015

2016

2017

2018

2019

2020

1998 : 1ère OPAH 2005 : 2ème OPAH août 2011 : 3ème OPAH2002 : ORI Ile sud

2013 : ORI Jean Jaures2014 : ORI Saint Louis

2015 : ORI centre ville diffus2010 : PRQAD

5

0

1 000 000

2 000 000

3 000 000

4 000 000

Anah PO/PB Anah copropriété Thau Agglo

budget conventionEngagéPayé

Avancement 2011- 2015 Engagement des enveloppes

622 PO39 logements locatifs4 copropriétés dégradés

719 PO9 logements locatifs6 copropriétés dégradées

28 PO29 logements locatifs7 copropriétés dégradés

● 296 visites d’immeubles

● 598 visites de logements

● 280 préétudes

● 64 demandes de visites par les services sociaux

● 52 rapports insalubrité transmis au SCHS

● 20 réunions de la cellule Habitat Indigne

● 22 immeubles suivis en coordination DUP travaux PNRQAD

● 746 DIA – 635 DIA pour des logements ou locaux dans le périmètre de l’OPAH RU

8

Avancement 2011- 2015L’activité de l’équipe depuis août 2011

9

PropriétairesAnahCGThau agglo

Montant des travaux : 8 955 929 €Financés par : • les propriétaires : 4 761 971€• les subventions : 4 267 428 € dont • 3 282 788 € Anah + Fart

• 341 330 € Conseil Général• 624 341 € Thau Agglo• 18 967 € Fondation Abbé Pierre • et Carsat

270 logements concernés directement par ces travaux

Avancement 2011- 2015L’impact économique

● 51 logements vacants et 27 logements locatifs LHI avant travaux sont remis sur le marché du locatif (74) et 4 en accession

● 11 immeubles rénovés en totalité et 15 partiellement, ce qui représente 92 logements avant travaux, 82 logements locatifs conventionnés après travaux. 3 de ces immeubles proviennent du recyclage (26 logements)

● 59% des logements subventionnés (159) étaient très dégradés ou indignes

● 71 logements de propriétaires occupants ont été subventionnés

● 17 copropriétés avec financement de type « travaux lourds » ou « coproriétés dégradées » (130 logements )

Avancement 2011- 2015L’impact social des logements financés

Avancement 2011- 2015Bilan de la lutte contre l’habitat indigne

268 logements suivis

● 92 logements signalés par les partenaires (5 commissions de coordination et de suivi par an)

● 176 logements repérés par l’OPAH RU

● 163 logements insalubres

▪ dont 102 avec un arrêté préfectoral (14 arrêtés) • 64 logements rénovés (63%)• 24 logements dont rénovation en cours • 14 logements sans travaux, à ce jour

▪ dont 61 sans arrêté préfectoral • 34 logements rénovés (56%)• 11 logements dont rénovation en cours• 16 logements sans travaux, à ce jour

● 33 logements avec un arrêté de péril (4 arrêtés)

▪ dont 22 logements ayant obtenu une main levée de l’arrêté

▪ et 11 logements dont l’arrêté de péril n’est pas levé ( immeuble en recyclage)

La cellule dite « habitat indigne « est animée par l’OPAH RU. Les partenaires (PRQAD, le CCAS, le SPCHS, la DDTM 34, le PDS, l’ARS, l’ADIL, le service politique de la ville habitat Thau agglo, l’UTAG, la CAF, le SUS) se réunissent tous les deux mois environ afin de suivre les situations de mal logement et de décider des suites à donner.Processus du suivi des signalements :• L’OPAH-RU réceptionne la fiche de signalement (émise

par un partenaire) de la situation, visite le logement, rédige un compte-rendu et le transmet au SPCHS.

• Le SPCHS effectue également une visite et envoie un courrier adapté à la problématique au propriétaire, lui demandant de se mettre en rapport avec l’OPAH-RU.

• l’OPAH-RU présente le rapport de visite au propriétaire (constat des dysfonctionnements, simulation des financements éventuellement mobilisables et conditions d’octroi).

● 24 logements indécents, dont 6 faisant l’objet d’une procédure CAF

● Le relogement

▪ Le relogement a été géré par la mission PNRQAD sur 4 immeubles en recyclage (51 logements, 5 dans le parc public)

▪ Pour 7 immeubles, soit 68 logements, le relogement des occupants n’a pas été nécessaire, car il s’agissait de travaux sur les parties communes

▪ Une dizaine de relogements temporaires sur la durée des travaux, dans des logements appartenant à la ville ou à des propriétaires privés.


13

Diminution du mal logement▪ Baisse du nombre des signalements de logements insalubres/indécents

(34/23/21/14) ▪ Baisse des demandes de visites dans le cadre du dispositif DALO (8/3/0/0) 59% des logements subventionnés (159) étaient très dégradés ou indignes

✓ Poursuivre le partenariat (repérage et suivi), la coordination avec le dispositif logement indécent de la CAF

✓ Traiter les logements en RDC - quel usage pour les RDC ?

OPAH RU-Sete 11/2015


14

Avancement 2011- 2015 Les logements locatifs conventionnés

Moyenne des travaux : 1 378€/m2

Moyenne des subventions : 580 €/m2

• 92 logements avant travaux, 82 logements locatifs conventionnés après travaux dont 3 en loyer intermédiaire, 1 en loyer très social et 78 en loyer social

• 47 logements vacants avant travaux et 27 occupés en LHI qui sont devenus vacants


Montant de 2011 à 2015

Moyenne logement

Taux de participation

Travaux 5 638 868 € 68 767 € Subvention Anah 1 737 915 € 21 194 € 30,82%FART 39 200 € 478 € 1%Subvention Thau agglo 382 592 € 4 666 € 6,78%CG 254 089 € 3 099 € 4,51%Propriétaires 3 518 361 € 42 907 € 62%

LHI tx lourdsLTD tx lourdsSécurité SalubritéDégradation moyennetransformation d'usagePrécarité

Avancement 2011- 2015 Les logements locatifs conventionnés

Travaux LHI et travaux lourds

72 des logements ont été réhabilités avec un financement travaux lourds ou LHI

Loyer coventionné social à 95%Loyer moyen,7€/m2

Selon les analyses de l’ADIL, on observe une diminution des loyers libres des petits logements liés à l’offre nouvelle (loi Scelllier)

Logement T1 T2 T3 T4 MaLoyer libre source ADIL Prix médian au m² 2012 14 € 11.8€ 9 € 8 € 10.9€Prix médian au m² 2013 12,40 € 11,30 € 8,80 € 7,70 € Prix médian au m² 2014 12,30 € 11,20 € 9,70 € 9,00 € Loyer conventionné social ANAH 30 40 60 75

Loyer 2011 220 € 264 € 352 € 419 € Prix au m² 2011 7,33 € 6,60 € 5,87 € 5,59 € Loyer 2012 236 € 298 € 397 € 472 € Prix au m² 2012 7,87 € 7,45 € 6,62 € 6,29 € Loyer 2013 241 € 307 € 409 € 486 € Prix au m² 2013 8,03 € 7,68 € 6,82 € 6,48 € Loyer 2014 244 € 316 € 421 € 501 € Prix au m² 2014 8,13 € 7,90 € 7,02 € 6,68 € Loyer 2015 245 € 327 € 491 € 585 € Prix au m² 2015 8,17 € 8,18 € 8,18 € 7,80 €

La ville de Sète est retenue en zone tendue

Les logements locatifs conventionnés Typologie des logements produits et loyers

objectif conventionprévision aides à la pierreColonne1Déposés conventionnélgt Imm recycles

31

39

12

Les logements locatifs conventionnés Une diminution en 2014 et 2015

La production a diminué depuis 2014 avec le ralentissement du recyclage des immeubles, le manque d’attractivité du marché immobilier dans l’ancien, la baisse des loyers constatée et la suppression de la prime de réduction de loyer pour les bailleurs pour les logements de plus de 60 m2. Des besoins encore bien présents : Les immeubles en recyclage, les DUP de travaux, ...

✓ Relancer la communication✓ Elargir la recherche d’investisseurs ✓ Stabiliser les dispositifs (subventions et calcul des loyers)✓ Chercher des compensations financières à l’absence de prime pour maintenir attractive la production de logements à loyer conventionné ?

Les logements locatifs conventionnés

19

• 71 logements de propriétaires occupants ont été subventionnés par l’ANAH ou sont en cours d’instruction auprès de l’Anah, 79% des propriétaires ont des revenus très modestes.

Avancement 2011-2015 Les logements des propriétaires occupants

Moyenne des travaux par logement : 16 134€

6 propriétaires ont obtenu une subvention complémentaire de la Fondation Abbé Pierre et 4 propriétaires ont reçu une aide de leur caisse de retraite


Montant de 2011 à 2015 Moyenne

logementTaux de participation

Travaux 1 145 482 € 16 134 € Subvention Anah 516 614 € 7 276 € 45,10%FART 69 200 € 975 € 6%Subvention Thau agglo 106 232 € 1 496 € 9,27%

CG 87 242 € 1 229 € 7,62%Propriétaires 522 636 € 7 361 € 46%

● 50% des propriétaires doivent réaliser en priorité des travaux de parties communes et 22% des travaux dans une copropriété dégradée.

Jusqu’en 2014, les copropriétaires occupants aux revenus très modestes pouvaient être aidés dans le cadre de travaux des parties communes (bien souvent pour des travaux de toiture qui étaient financés avec une aide de type “autres travaux“).Depuis le 1er janvier 2015, les travaux de parties communes ne sont subventionnables, avec une aide de type “autres travaux“, que lorsqu’il s’agit d’une copropriété dégradée.

● 32% ont obtenu une prime FART, principalement les dossiers déposés après 2013

20

LHI tx lourdsSécurité salubritéAutonomieAutresLutte contre la précarité énergétique

Typologie des travauxLes logements des propriétaires occupants

Objectifsprévisons aides à la pierreDéposés

3022

19

Les logements des propriétaires occupants

Typologie des ménagesLes logements des propriétaires occupants

● 71 des demandeurs ont des revenus très modestes

● La taille des ménages est en moyenne de 1,84 personnes

● 18 familles avec enfants

● 40 demandeurs sont des personnes vivant seules de plus de 60 ans

Les suites : La nécessité de maintenir les propriétaires occupants au cœur des quartiers et de les aider à rénover leur logement (sortie d’insalubrité, adaptation, précarité énergétique) et leur copropriété.

23

Avancement 2011- 2015 Les copropriétés dégradées

• 17 copropriétés dégradées financées (130 logements) dont 7 immeubles en DUP travaux

Copro dégradéeEn insalubritéEn péril


• 40 copropriétés dégradées étudiées, ▪ dont 17 en DUP travaux ▪ dont 4 en péril et 11 en situation d’insalubrité

Profil des copropriétés petites copropriétés 7,6 logements en moyenne avec des budgets annuels de charges de 3 000 € à 5 000 €, soit environ 10€/m2, (la moyenne nationale est de 14€/m2).

Montant de 2011 à 2015

Moyenne immeuble

Moyenne logement

Taux de participatio

nTravaux 2 151 579 € 126 563 € 16 550 €

Subvention Anah 959 059 € 56 415 € 7 377 € 44,57%

Subvention Thau agglo 135 517 € 7 971 € 1 042 € 6,30%

Propriétaires 1 057 003 € 61 180 € 8 000 € 49%

24

Les copropriétés dégradées financées

nombre immeublesnombre logts

25

• 130 logements sont impactés par les travaux de parties communes. La proportion de propriétaires occupants est moindre par rapport à la moyenne sur le quartier (26% au lieu de 42%), tandis que la part de logements vacants est plus importante (28% sur ces copros au lieu de 15% à l’échelle du quartier).

Les copropriétés dégradéesTypologie des logements et de l’occupation

80% des logements vacants se situent dans 4 copropriétés en recyclage et seront rénovés à terme

16 propriétaires occupants modestes ou très modestes ont été financés pour les mêmes travaux (financement mixte à la copropriété)

26

Avancement 2011- 2015 Les copropriétés/ fonds de prévention

• 31 copropriétés non dégradées ont fait l’objet d’une demande de travaux partiels ( travaux de façade ou de toiture principalement)

11 ont été financées dans le cadre du fonds de prévention de Thau agglo pour des travaux de mises aux normes ( électricité, étanchéité, isolation, ...).Le fonds de prévention ne finance ni les travaux de toiture, ni les travaux de façade. Une position à faire évoluer : depuis 2015, les travaux de toiture ne sont plus subventionnés aux propriétaires occupants aux revenus modestes et très modestes. La catégorie “autres travaux“ ne s’applique que lorsqu’il s’agit de copropriétés dégradées.

Moyenne des travaux : 2 053 € par copropriété

Des besoins bien présents : 75% des immeubles du centre sont des copropriétés.

Les difficultés :• Des délais d’étude et de prise de décision très longs• Des syndics réticents à demander l’aide de l’OPAH et à répondre aux exigences du diagnostic et des préconisations qui peuvent être formulées• Des copropriétaires inquiets de l’ampleur du projet et du financement• Des problèmes juridiques liés aux mutations (besoin d’une vigilance DIA sur la vente de greniers et de RDC, sur la division …) ✓ Renforcer l’accompagnement et la connaissance du fonctionnement de la copropriété✓ Développer des ateliers d’information, formation des conseils syndicaux, des copropriétaires et des syndics, …

Les copropriétés dégradéesDes réponses pour les copropriétés dégradées

28

Réduction des consommations d’énergie dans les logements

Réduction des consommations d’énergie des logements rénovés• 46% pour les logements locatifs (de 311 kw/m2/an avant travaux à 167 kw/m2/an après travaux)• 39% pour les logements des propriétaires occupants(236 kw/m2/an avant travaux à 143 kw/m2/an après travaux)(Calcul théorique à partir du DPE)

Environ 647 494 kwh ep/an, épargnés ✓ Elaborer des solutions et des aides afin de réduire les consommations d’énergie pour que le parc ancien reste attractif face à la production de logements neufs

Le bilan des DIA

746 DIA ont été transmises à l’OPAH RU au cours de ces quatre années d’OPAH635 DIA concernent des ventes de logements ou locaux situés dans le périmètre de l’OPAH RU.

Répartion des DIA par

quartier sur 4 ans - périmètre OPAH RU

168

212

255

quartier Révolution quartier St Louisquartier Ile Sud

Lorsque la vente concerne un logement situé dans un immeuble repéré « dégradé », une visite est effectuée par l’équipe d’animation. En règle générale, un courrier est adressé par l’OPAH aux acquéreurs pour les informer de l’existence de l’opération et de la possibilité de bénéficier, sous certaines conditions, d'aides financières pour des travaux de rénovation. 67 % des futurs acquéreurs ont été contactés au cours des 4 ans (423 courriers, à l’exception des acquéreurs de locaux commerciaux ou professionnels).

33% des acquéreurs sont originaires de Sète

l'origine des acquéreurs

19 %

41 % 4 %

37 %hors département hors France Sète Hérault

442 DIA concernent des logements et des immeubles vendus en totalité (24).

243 concernent des logements sans local annexe, en majorité vacants au moment de l’achat.

Le bilan des DIA

prix de vente moyen au m2 sur 4 ans OPAH RU

Ile sud

Révolution

St Louis 1 526 €

1 475 €

1 528 €

prix de vente moyen des logements sur 4 ans OPAH RU

Ile sud

Révolution

St Louis 82 654 €

72 876 €

99 148 €

superficie moyenne des logements sur 4 ans

OPAH RU

Ile Sud

Révolution

St Louis

0 18 35 53 70

54

49

65

31

Ilot Pierre Semard Forte transformation de l ’ î lot par les rénovations : diminution du mal logement, forte activité des chantiers et de livraisons d’immeubles et de logements complètement rénovés. ✓Comment mesurer l’impact sur l’évolution du quartier ?✓Comment poursuivre la transformation ? Inciter les propriétaires et investisseurs ?(Actuellement 2 immeubles entiers à la vente ne trouvent pas d’investisseurs). ✓Aider à la diversification de l’offre et des habitants ?✓Investir l’espace public/les commerces ?

Impact de l’opération sur les quartiers


Documents

OPAH Renouvellement Urbain et copropriétés dégradées ...€¦ · car il s’agissait de travaux sur les parties communes Une dizaine de relogements temporaires sur la durée des