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21 Février 2018
Organismes de Placement Collectif Immobilier (OPCI)
CHAMBRE FRANCAISE DE COMMERCE ET D’INDUSTRIE DU MAROC
2
Partie I :
Les OPCI dans le monde; une riche histoire
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Les REIT; ancêtres des OPCI
Le REIT est une entité gérée par un gestionnaire d’actifs (asset manager) et qui possède ou finance des
projets immobiliers à revenus locatifs.
Ce type de véhicule offre :
� Des flux de revenu réguliers,
� Une meilleure diversification de portefeuille,
� Une appréciation du capital à long terme.
4
Apparition des REIT aux Etats Unis à partir des années 1960.
� Intérêt initial : constituer une source de financement pour la construction
considérée trop risquée par les banques.
� Objectif : stimuler l’investissement dans les biens immobiliers d’envergure,
historiquement réservé aux grandes entreprises dotées
d’importantes ressources financières
� Les REITs font, par la suite, l’objet de plusieurs réformes.
Les Etats Unies; premier pays initiateur des REIT
Promulgation de la
loi sur dispositions
fiscales se
rapportant aux
fonds de placement
immobiliers
Disparition de
plusieurs REIT à
cause de la crise
immobilière
Première réforme
qui permet aux
REIT de gérer eux
même leurs actifs
Admission des REIT
dans l’épargne
retraite
1960 1970 1986 1993
5
� Les Etats Unies, premier pays à adopter le régime des REITs en 1960
� L’Australie et La Nouvelle Zélande, premiers pays à adopter le
régime des REITs en 1970 après les USA
� Les pays bas, premier pays en Europe à adopter le régime des REITs en 1969;
� En 2003, la France adopte le régime des SIIC (sociétés
d’investissement en immobilier cotées);
� En 2007, la France met en place le régime des OPCI, organisme privé non coté, qui sont une adaptation des REIT
� En 2007, le Royaume Uni, l’Allemagne et l’Italie instaurent le même
régime;
� En 2009 : l’Espagne met en place ce régime;
� 2013 : inspirée par le succès des REIT en Angleterre, l’Afrique du Sud se joint à la marche
Aujourd’hui, le véhicule du type REIT, dont les OPCI, est adopté par 38 pays à travers le monde
6
Le Maroc, nouvel entrant dans l’industrie des OPCI
L’AMMC a communiqué aux opérateurs pressentis, afin recueillir leurs remarques :
� Le projet de la circulaire relatif à l’agrément
des sociétés de gestion
� Le projet de la circulaire relatif à l’agrément des OPCI
Aout 2016
Cadre légalLoi 70-14
Juin 2017
Cadre Fiscal Loi de finances 2017
T1 2018
S1 2018
Décrets d’application/Circulaires AMMC et
Plan comptable des OPCI
Agrément des intervenants
Agrément des premiers OPCI au
Maroc en 2018
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Partie II :
Les OPCI en France
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Les OPCI en France, une croissance exponentielle et une réorientation du marché de l’immobilier d’investissement
Actif brut des OPCI
(en Mds d’Euros)
Détention de l’immobilier
d’investissement
Entre 2008 et 2016, l’actif brut des OPCI est passé de 6à 78 Mds d’Euros, soit une croissance de près de 38 %annuelle
En terme d’immobilier d’investissement, la croissance dela quotepart des OPCI est la plus importante entre 2013et 2013
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Partie III :
Les OPCI : principe, fonctionnement et opportunités
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Les OPCI et est les OPCVM sont des des produits d’appel public à
l’épargne :
o Malgré la différence des sous-jacents, le fonctionnement et la
protection réglementaire sont similaires
Principe de fonctionnement d’un OPCI
Les OPCI, l’équivalent des OPCVM, orienté vers l’investissement dans l’immobilier locatif;…
Bureaux
Commerces
EntrepôtsLogistiques
Biens immobiliers
Liquidité
L’OPCI offre un cadre pourl’investissement dans l’immobilier locatifsans ses contraintes :
Deux modalités possibles pour investir dans un OPCI :
o Investissement en numéraire
o Apport en nature
o Liquidité amélioréeo Transparence de la gestiono Sécurité juridiqueo Choix du niveau d’exposition (ticket ajustable)o Meilleure gestion des risques
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� De par la loi, les OPCI sont soumis à des règles de gestion spécifiques :
o Composition de l’actif
o Limites d’endettement
o Obligation de distribuer au moins 85% du résultat
o Les actifs immobiliers sont évalués semestriellement par des évaluateurs agréés � publication de la Valeur Liquidative
� L’OPCI a le statut d’une Société Anonyme à Capital Variable :
� L’OPCI est soumis à la loi sur la SA, sauf certaines dispositions particulières prévues par la loi sur les OPCI
� Les OPCI disposent d’un plan comptable spécifique
� Les OPCI sont créés à l’initiative de la Société de Gestion et sur la base d’un Règlement de Gestion soumis à l’agrément de l’AMMC
Principaux intervenants dans le fonctionnement d’un OPCI
… c’est également un véhicule d’investissement souple et sécurisé…
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Type d’investisseurs
Poche de liquiditéDétention de terrains
non bâtisNiveau
d’endettementEmprunt de trésorerie
Publication des rapports financiers
OPCI Grand public Grand public> 10 % de l'actif de
l'OPCI< 20 % des actifs
immobiliers< 40 % des actifs
immobiliers< 10 % des actifs non
immobiliersObligation de publication annuelle dans un journal
OPCI RFAInvestisseurs
qualifiésPas de limite Pas de limite
< 80 % des actifs immobiliers
< 20 % des actifs non immobiliers
Dispensé de l’obligation de publication
La loi sur les OPCI a distingué deux catégories d’OPCI:
o Les OPCI grand public : ouverts à toutes catégories d’investisseurs
o Les OPCI à Règles de Fonctionnement Allégées (OPCI – RFA) : réservés aux Investisseurs Qualifiés
… présentant un cadre juridique plus souple pour les investisseurs qualifiés; …
OPCI GP vs OPCI-RFA
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� Les plus-value réalisées lors des apports d’actifsimmobiliers sont exonérées d’IS
� Optimisation du résultat net de l’OPCI
� Maximisation du retour sur investissement pour lesactionnaires
Synthèse du cadre fiscal des OPCI
L’OPCI : meilleur moyen pour la détention d’actifs immobiliers professionnels
Pendant la période 2018-2020, l’apport en nature est le meilleur moyen pour investir dans les OPCI
… et bénéficiant de fortes incitations fiscales
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Des incitations fiscales … mais pas seulement
�L’OPCI offre un champimportant pour l’adaptationjuridique selon les besoinsdes investisseurs
�La société de gestion soumiseà un niveau d’exigenceréglementaire élevé enmatière de conformité et àdifférents niveaux de contrôle
�Les OPCI ne peuvent êtrerequalifiés en tant que« Société à PrépondéranceImmobilière »
�Modalités d’investissement etde désinvestissementsimplifiées : mécanisme desrachats / souscriptions nonsoumis aux droitsd’enregistrement
�Liquidité améliorée en cas devolonté de désinvestissement(total ou partiel)
�Revalorisation régulière duportefeuille et possibilité depilotage du résultat
�Les OPCI offrent des solutionsoptimisées pour larestructuration du patrimoineimmobilier des groupes :
o Séparer l’immobilier desactivités opérationnelles
oMeilleure mesure desperformancesopérationnelles
o Possibilité de garantir unflux de dividendesrégulier remontantdirectement àl’investisseur
Facilité d’investissementSolutions adaptées aux besoins des groupes
Sécurité juridique1 2 3
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Offrant plusieurs opportunités d’optimisation
Les OPCI : possibilités offertes
Financer \ Refinancer le réseau des actifs loués, sièges et centres d’affaires
Optimiser le résultat net en logeant les actifs locatifs dans un OPCI
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Transférer des actifs locatifs à un OPCI
Des possibilités qui peuvent s’adapter aux besoins de différents actreurs
� Réaliser une importante plus-value fiscalementexonéré suite à la revalorisation du portefeuille
� Améliorer durablement le résultat net social etconsolidé
� Permettre la revalorisation des parts d’OPCI �
pilotage du résultat
Cession une partie des parts détenues dans l’OPCI à des tiers investisseurs
� Les OPCI : moyen efficace pour financer ledéveloppement et/ou revaloriser etmonétiser le patrimoine existant
� Le produit de cession des parts servirait audéveloppent d’autres actifs immobilierslocatifs
Améliorer la rentabilité globale des actifs locatifs détenus3
Cession indirecte d’actifs locatifs peu rentables
� Meilleure valorisation des actifs peurentables (valorisation sur la base du loyer)
� le produit de cession des parts servirait audéveloppent de nouvelles actifs qui seraientplus rentables. La rentabilité globale duportefeuille immobilier locatif s’en trouveraitamélioré
Conclusions
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� Une pure structuration juridique :
� Présentant une souplesse juridique
� Sans impact fiscal négatif
� Elle permet l’amélioration ponctuelle du résultat
� La plus-value constatée est exonérée d’impôts
� Elle permet l’amélioration permanente du résultat
� Les loyers ne sont plus imposables
� Les actifs immobiliers ne sont plus amortis
� Elle offre la possibilité de «driver» le résultat Net
� Les opérations A/R sur les parts permettent de constater la plus-value réalisée suite à la revalorisation des actifs détenus
� Elle permet le financement du développement de l’actif immobilier locatif
� Par l’entée d’autres investisseurs dans un véhicule (OPCI) sécurisé juridiquement, et encore plus si les locataires sont une bonnes signatures
� Elle permet l’amélioration de la rentabilité globale des actifs immobiliers détenus
� Dans le cas d’un réseau d’actifs, ceux qui sont historiquement peu rentables seraient «diluées» par les nouveaux actifs à développer
L’apport de biens immobiliers locatifs à un OPCI
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Partie IV :
Les OPCI et la CFCIM
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28 hectares104 lots locatifs
32 hectares 121 lots industriels locatifs dont
� 25.000 m²de bâtiments industriels prêts à l’emploi
� 3.000 m² de bâtiments de services.
20 hectares 85 lots industriels locatifs
61 hectares, Une capacité d’accueil potentielle de 192 entreprises.
Les Parcs industriels de la CFCIM; plus de 500 lots en mode locatif
Parcs logés dans un OPCI (par apport en nature)
� Pas de frottement fiscal au moment de l’apport
� Les OPCI ne paient pas d’IS sur les résultats issus des loyers
� Modalités d’investissement et de désinvestissement simplifiées : mécanisme des rachats /souscriptions non soumis aux droits d’enregistrement
� Financement du développement de l’actif immobilier locatif par l’entée d’autres investisseurs dans unvéhicule sécurisé juridiquement
� Liquidité améliorée en cas de volonté de désinvestissement (total ou partiel)
� Revalorisation régulière du portefeuille et possibilité de pilotage du résultat
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Partie V :
Ajarinvest, offre de services
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Ajarinvest
� Filiale du Groupe CDG, créée en aout 2016, et détenue par :
o La CDG : 60%
o CIH Bank : 40%
� Spécialisée dans la structuration et la gestion de fonds investissant directement ou indirectement dans des actifs immobiliers locatifs tertiaires
� Créée suite à l’autorisation du MEF, dans la perspective de devenir une Société De Gestion des OPCI
� Accompagner et promouvoir le lancement du projet des OPCI au Maroc et contribuer à sa maturation
� Eriger les OPCI en un produit d’investissement fiable pour les institutionnels et les épargnants et un moyen efficace pour financer le développement de l’immobilier professionnel au Maroc
� Contribuer à la généralisation des bonnes pratiques de gestion de l’immobilier professionnel au Maroc
� Devenir le leader de la gestion des OPCI au Maroc
� Etre un interlocuteur fiable et crédible auprès des régulateurs et des pouvoirs publics
� Etre un acteur innovant en matière de gestion immobilière, capable de proposer en permanence des solutions adaptées aux besoins des investisseurs, des professionnels et de l’économie nationale
Notre mission
Notre vision
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Ajarinvest
� Membre actif de la commission mise en place par le Ministère de l’Economie et des Finances, pour l’élaboration de la loi sur les OPCI
� Interlocuteur du Ministère de l’Economie et des Finances dans l’élaboration du cadre fiscal des OPCI
� Membre désigné par le Ministère de l’Economie et des Finances pour l’élaboration du plan comptable des OPCI
� Le Directeur Général a une connaissance approfondie du marché de l’immobilier locatif :
o Il a contribué à créer et à structurer un fonds hôtelier locatif
o Il a initié et a opéré plus investissements et montages locatifs au sein de Foncière Chellah où il occupait le poste de Directeur Général Délégué
Contributions au projet de lancement des OPCI au Maroc
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Ajarinvest
Ajarinvest propose aux investisseurs potentiels et à ses partenaires, une offre de services permettant de :
� Evaluer l’opportunité de la mise en place d’un OPCI, � Le cas échéant, initier les travaux préparatoires à la mise en place d’un OPCI « customisé »
Cette offre de service s’inscrit dans le cadre d’une démarche constituée de 3 étapes :
i. Une analyse préliminaire de « Business Case » adaptée au profil de l’investisseur et permettant de confirmer l’opportunité économique de la mise en place d’un OPCI
� Objectif : avoir l’accord de principe pour la mise en place d’un OPCI
ii. Une mission de conseil réalisée dans un cadre conventionnel pour :
� Réaliser des projections financières détaillées et basées sur des données comptables et financières réelles � BP fiabilisé
� Identifier les actifs potentiels� Analyser et identifier les structurations juridiques optimales pour l’investisseur� Réaliser, au besoin, les travaux préparatoires nécessaires à la mise en place d’un OPCI (DD techniques et juridiques,
valorisations, etc.)
���� Objectifs : accord GO/NOGO final et détermination de la structuration juridique et financière adaptée à l’investisseur
iii. La mise en place et la structuration puis la gestion de l’OPCI selon les termes convenus :
� Préparation du dossier d’agrément à adresser à l’AMMC – obtention de l’agrément� Acquisition des actifs par l’OPCI� Gestion de l’OPCI conformément à la réglementation et au règlement de gestion
Prérequis : publication des textes réglementaires restant et obtention par Ajarinvest de l’agrément de Société de Gestion
Offre de services
Merci
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