Page 1/9 Pinel dans l'ancien, à consommer avec modération · zone B2. Ces plafonds bénéficient cependant d'un coefficient permettant de moduler le loyer en fonction de la superficie

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Pays : FrancePériodicité : Mensuel

Page de l'article : p.34-42Journaliste : Colette Sabarly

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PATRIMOINE 4843593400507Tous droits réservés à l'éditeur

Pinel dans l'ancien,à consommeravec modérationQuand on évoque le dispositif Pinel, on pense forcément à l'investissementlocatif dans un logement neuf. On sait moins qu'il s'applique aussià l'achat dans l'ancien. Sous certaines conditions, bien sûr. Plus sélectifque son homologue neuf, il présente des atouts indéniables.

COLETTE SABARLY

En fonction depuis le 1er septembre 2014, ledispositif Pinel succède au Duflot et s'appli-quera jusqu'au 31 decembre 2016 Mis en

place pour favoriser la production de logements,il concerne donc en priorité les biens acquisneufs ou en l'état futur d'achèvement (Vefa),maîs aussi les logements anciens, des lors qu'ilssont en trop mauvais etat pour etre loues, ainsique les locaux non affectes a l'habitation « Surce segment de marche, nous avons affaire a desinvestisseurs aguerris qui, contrairement au secteurdu neuf ou l'on rencontre plutôt des primo investisseurs, cherchent a realiser un placementpatrimonial », explique Bertrand de Raymond,le patron de CapCime, une societe spécialiséedans ce type d'opération Ces investisseurs ont,en effet, bien compris, les avantages du Pineldans l'ancien A commencer par le choix del'emplacement Contrairementaux programmes neufs, souvent construits en périphérie,l'immobilier ancien a rehabihter offre davantage d'optionsOn le trouve partout et notam-ment en centre-ville, ou lademande locative est, a priori,forte, et la valeur patrimonialeassuree Un autre atout, lemontant de l'investissement« // est possible de trouver desbiens de 30 a 40 % moins chers

gué dans le neuf, même rénoves, ce qui autoriseune rentabilité nette (hors avantage fiscal), quiatteint environ 4,5% au lieu de 3% dans le neuf»,lance Nicolas Julien, associe gerant d'Investicite, un autre specialiste de ce type de montage Unavis que ne partage pas forcement PhilippeOury, responsable produits chez Avenir Finan-ce « L'ancien est souvent handicape para 'impor-tantes contraintes techniques en cœur de ville, cequi a pour conséquence d'augmenter les prix desortie et de rendre parfois la rehabilitation pluschere que le neuf », remarque t-il Raison pourlaquelle ce marche reste plutôt confidentiel « Levivier d'immeubles a réhabiliter susceptibles derepondre aux criteres requis pour le Pinel anciendemeure restreint, souligne de son cote GilbertRodriguez, president dinter Gestion // fautsavoir que ce dispositif existait déjà sous les régi

mes Robien, Scellier et mêmeDuflot Nous avons mené quelques operations de ce type »

Le secteurde l'ancienà réhabiliterattire surtoutles investisseursaguerris.

JUSQU'À 63000 € D'IMPÔTSEN MOINS SUR DOUZE ANSEn optant pour le Pinel ancien,l'investisseur bénéficie de lamême reduction d'impôt quedans le neuf Rappelons que cenouveau dispositif, qui a eteassoupli par rapport au Duflot,autorise, entre le 1er septembre

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Investir dans un

Bigot/Andi

exige une très bonneconnaissance dusecteur. La moindreanomalie peut mener àune inégibilité au Pinel

2014 et le 31 décembre 2016, uneréduction d'impôt qui se déclineen trois versions selon la duréed'engagement que l'investisseurchoisit. S'il opte pour une duréede six ans, il bénéficiera d'une réduction d'impôtde 12 %. S'il préfère louer pendant neuf ans, ilobtiendra 18 % (comme dans l'ancien dispositif)et s'il préfère douze ans, la diminution sera alorsde 21 %. « Comme dans le neuf, l'investisseur atout intérêt à opter pour une première période desix ans, qu 'il pourra prolonger de trois ans pouratteindre neuf ans, voire de trois années supplé-mentaires pour aller jusqu'à douze ans »,conseille Daniel Znaty, directeur immobilier àl'Union financière de France (UFF). En revan-che, il faut savoir que s'il optait directement pourneuf ou douze ans, il ne pourrait plus changerd'avis et revenir à six ans, par exemple. Il fautégalement rappeler que la réduction d'impôtPinel (comme le Duflot et le Scellier auparavant)s'établit sur la base d'un double plafond : un prix

au mètre carré qui ne peut excéder5500 € et un prix global de l'opéra-tion (acquisition et frais) qui, poursa part, est limitée à 300000 €.Autrement dit, il est possible d'éco-

nomiser en impôt jusqu'à 36000 € sur six ans,54 000 € sur neuf ans ou 63 000 € sur douze ans.

L'AVANTAGE FISCAL, CALCULÉSUR LE PRIX DE REVIENT DU BIENDans le cas d'un logement ancien réhabilité,l'avantage fiscal est calculé sur le prix de revientdu bien, c'est-à-dire l'achat et les frais y affé-rents, ainsi que les travaux et les honoraires del'architecte. «En règle générale, certains travauxcomplémentaires à ceux exigés dans le cadre de laloi Pinel sont à prévoir, explique Franck Azzala,directeur associé à l'Institut du patrimoine, maisils n'entrent pas en compte dans l'assiette de laréduction d'impôt Pinel. Ils sont alors déductiblesdes revenus fonciers. » « Et l'investisseur, renché-rit Erwan Bellego, directeur du développement

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du groupe CIK, peut à la fois jouer sur le dispositifPinel et sur le mécanisme des travaux déductiblessoit sur des revenus fonciers existants, soit sur sonrevenu global dans la limite de 10700 € par an.Dans ce cas, si le bien a été acquis par exemple250000 € sur lesquels 20000 € de travaux sontimputables sur les revenus fonciers ou sur le reve-nu global, la réduction d'impôt Pinel s'établirasur la base de 230000 €. »

L'OBLIGATION D'INVESTIRDANS LES ZONES ÉLIGIBLESComme dans le neuf, l'investisseur doit, encontrepartie du cadeau fiscal qui lui est fait, res-pecter certaines obligations. Tout d'abord, inves-tir dans les zones éligibles. Les pouvoirs publicsont, en effet, limité le dispositif aux secteurs où lemarché locatif est tendu ou très tendu. Ces der-niers sont classes en quatre zones : zone A bis(Paris, communes chères de la petite couronne),zone A (région parisienne, côte d'Azur, Genevoisfrançais, certaines grandes villes comme Lille,Lyon, Marseille...), zone BI (villes de plus de250000 habitants) et zone B2 (villes de 50000 à250000 habitants mais seulement si la communea obtenu un agrément pour bénéficier du Pinel).Pour chaque zone, un plafond de loyer a été fixéqui doit évidemment être respecté. Ainsi, il s'éta-blit à 16,82 €/m2 en zone A bis, à 12,49 €/m2 enzone A, à 10,06 €/m2 en zone BI et à 8,74 €/m2 enzone B2. Ces plafonds bénéficient cependant d'uncoefficient permettant de moduler le loyer enfonction de la superficie du logement. Par exem-ple, en zone BI, le loyer applicable à un studio de30 m2 peut, grâce à ce coefficient, aller jusqu'à12 €/m2 en zone BI, tandis que celui d'un 2-piècesde 45 m2, ira jusqu'à 11,2 €/m2. Certes, ces pla-fonds sont assez faibles au regard des prix prati-ques en région parisienne, com-me dans les grandes métropolesrégionales. Mais, dans l'ancien,les prix au mètre carré étantmoins élevés, l'investisseurpeut espérer de meilleurs ren-dements qu'avec un bien neuf.Parmi les obligations de l'inves-tisseur, à noter encore celle decibler des locataires dont lesrevenus n'excèdent pas certainsplafonds. Ces derniers sontcependant peu contraignants

Précisons toutefois que la loi Pinel autorise,contrairement à celle de son prédécesseur, lalocation à un ascendant ou à un descendant(parent, enfant étudiant...). À condition qu'il soitdétaché du foyer fiscal de l'investisseur et qu'ilrespecte les plafonds de revenus imposés. Enfin,une autre obligation, celle de louer le logementaussitôt. L'investisseur ne peut pas s'en réserverl'usage, même temporairement.Le dispositif Pinel dans l'ancien visant à remet-tre sur le marché des logements performants, ilne faut pas espérer faire des travaux de « rafis-tolage ». En effet, le législateur l'a soumis au res-pect de conditions très strictes en matière de tra-vaux. Pour l'investisseur, deux options sontpossibles : soit l'achat d'un logement qui nesatisfait pas aux caractéristiques de décence etqui fait, en plus, l'objet de travaux de réhabilita-tion, ceux-ci devant aussi permettre au logementd'acquérir des performances techniques voisi-nes de celles d'un logement neuf; soit l'achatd'un local non affecté à l'habitation en vue de satransformation en logement. Attention : « Quelque soit le cas défigure, le bien doit avoir été acquisà compter du 1er septembre 2014, rappelle Bertrandde Raymond. La transformation ou la rénovationd'un bien que l'investisseur possédait antérieure-ment n'ouvre pas droit à la réduction d'impôt. »Autre élément à garder à l'esprit : c'est l'investis-seur qui doit être à l'initiative de l'opération.

RÉHABILITER UN LOGEMENT NON DÉCENTCôté travaux, c'est un vrai parcours du combat-tant. La réduction d'impôt ne peut s'appliquerque lorsque le logement satisfaisait pas à l'acqui-sition aux caractéristiques de décence prévues àl'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 (n° 89-462).C'est logique puisqu'il est voué à être loué et que

la première obligation du pro-priétaire-bailleur est de remet-tre au locataire un logementdécent. « Les travaux de réhabili-tation ou de rénovation à entre-prendre doivent concerner aumoins quatre critères de la décen-ce, notamment en termes de sur-face et de hauteur minimale,d'équipements sanitaires, dechauffage, de sécurité électriqueet autres... », explique Bertrandde Raymond. C'est le décret du

Le logementétant destiné àêtre performant,les travauxsont soumisà des conditionstrès strictes.

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Les critères d'un logement décentLa réduction d'impôt Pinel ne peut s'appliquer que lorsque le logement acquisne satisfait pas aux caractéristiques de décence telles qu'elles sont définies par le décretdu 30 janvier 2002 pris en application de la loi SRU du 13 décembre 2000.

Un logement décent doit satis-faire aux conditions qui ont

trait à la sécurité physique et à lasanté des locataires.

•* ll assure le clos et le couvert. Legros œuvre du logement et de sesaccès est en bon état d'entretien etde solidité et protège les locauxcontre les eaux de ruissellement etles remontées d'eau.Les menuiseries extérieures et lacouverture, avec ses raccords etaccessoires, assurent la protectioncontre les infiltrations d'eau dansl'habitation.Pour les logements situés dans lesdépartements d'outre-mer, il peutêtre tenu compte, pour l'apprécia-tion des conditions relatives à laprotection contre les infiltrationsd'eau, des conditions climatiquesspécifiques à ces départements.

-» Les dispositifs de retenue despersonnes, dans le logement et sesaccès, tels que garde-corps desfenêtres, escaliers, loggias et bal-cons, sont dans un état conforme àleur usage.

-> La nature et l'état de conserva-tion et d'entretien des matériauxde construction, des canalisationset des revêtements du logement neprésentent pas de risques manifes-tes pour la santé et la sécurité phy-sique des locataires.

•* Les réseaux et branchementsd'électricité et de gaz et les équipe-ments de chauffage et de produc-tion d'eau chaude sont conformesaux normes de sécurité définiespar les lois et règlements. Ils sonten bon état d'usage et de fonction-nement.

•* Les dispositifs d'ouverture et deventilation des logements permet-tent un renouvellement de l'airadapté aux besoins d'une occupa-tion normale du logement et aufonctionnement des équipements.

-» Les pièces principales (article R.iii-i du Code de la construction etde l'habitation) bénéficient d'unéclairement naturel suffisant etd'un ouvrant donnant à l'air libreou sur un volume vitré donnant àl'air libre. En outre, le logementcomporte les éléments d'équipe-ment et de confort suivants :

- une installation permettant unchauffage normal, munie des dis-positifs d'alimentation en énergieet d'évacuation des produits decombustion et adaptée aux carac-téristiques du logement ;

- une installation d'alimentationen eau potable assurant à l'inté-rieur du logement la distributionavec une pression et un débit suffi-sants pour ('utilisation normale deses locataires ;

- des installations d'évacuation deseaux ménagères et des eaux-van-nes empêchant le refoulement desodeurs et des effluents et muniesde siphon ;

- une cuisine ou un coin cuisineaménage de manière à recevoir unappareil de cuisson et comprenantun évier raccordé à une installa-tion d'alimentation en eau chaudeet froide et une installation d'éva-cuation des eaux usées ;

- une installation sanitaire inté-rieur au logement comprenant unW.-C. séparé de la cuisine et de lapièce où sont pris les repas et unéquipement pour la toilette corpo-relle, comprenant une baignoire ouune douche, aménage de manièreà garantir l'intimité personnelle,alimenté en eau chaude et froide etmuni d'une évacuation des eauxusées. L'installation sanitaire d'unlogement d'une seule pièce peut-être limitée à un W.-C. extérieur aulogement, à condition que ce W.-C.soit situé dans le même bâtiment etfacilement accessible ;

- Un réseau électrique permettantl'éclairage suffisant de toutes lespièces et des accès ainsi que lefonctionnement des appareilsménagers courants indispensablesà la vie quotidienne.

-» Le logement dispose au moinsd'une pièces principale ayant soitune surface habitable au moinségale à 9 m2 et une hauteur sousplafond au moins égale à2,20 mètres, soit un volume habita-ble d'au moins 20 m3 (voir l'article.R 111-2 du code de la constructionet de l'habitation).

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Les critères de performance techniqueLa réduction d'impôt Pinel en réhabilitation exige que le logement ne satisfasse pasnon plus à un bon niveau de performance technique dont les critères sont énoncésdans l'arrêté du lg décembre 2003.

Respect des conditions minima-les de surface et de volume

habitables fixées par l'article R-lll-2du Code de la construction et del'habitation :

•* Absence de risque d'accessibilitéau plomb dans le logement et lesparties communes de l'immeuble.

-» Absence de flocages, calorifu-geages et faux plafonds contenantde l'amiante et absence d'autresmatériaux dégradés contenant del'amiante.

•* Sécurité de l'installation électri-que et respect notamment des exi-gences suivantes : présence d'unappareil général de commande etde protection de l'installation, enprincipe le disjoncteur de branche-ment ; protection par dispositif dif-férentiel (disjoncteur ou interrup-teur différentiel) à l'origine del'installation, de sensibilité appro-priée aux conditions de mise à laterre, ce dispositif pouvant êtreintégré au disjoncteur de branche-ment ; liaison équipotentielle danschaque local contenant une bai-gnoire ou une douche (salled'eau) ; dispositif de protection parfusible à cartouche au disjoncteurdivisionnaire sur chaque circuit,adapté au secteur des conducteurs ;élimination de tout risque decontacts directs avec des élémentssous tension, tels que conducteursdénudés, bornes accessibles, appa-reillages détériorés ; conducteursprotégés par des conduits, moulu-res ou plinthes ; en cas de rénova-tion de l'installation électrique, lestravaux doivent être conformes auxdispositions de sécurité de la norme

NF C 15-100 avec un dimensionne-ment suffisant en fonction des équi-pements prévisibles.

-> Sécurité de l'installation de gaz,notamment les exigences suivan-tes : étanchéité des tuyauteriesfixes des raccordements ; présenced'une ventilation adaptée au systè-me d'évacuation des fumées decombustion ; présence d'un robi-net pour chaque appareil, accessi-ble et manœuvrable ; qualité de lacombustion.

-> Évacuation des eaux usées et deseaux vannes avec dispositif évitantles remontées d'odeurs (siphons etcolonnes ventilées).

-» Existence d'au moins une piècespéciale pour la toilette, avec dou-che ou baignoire et lavabo alimen-tés en eau chaude et froide.

•* Existence d'un cabinet d'aisan-ce séparé des pièces principales.

-» Présence de protection solairesur les baies exposées (volets, sto-res opaques ou contrevents).

•* Isolation des combles lorsque lelogement est situé dessous.

•* Ensemble constitué des fenêtreset portes-fenêtres, existant ou amé-lioré, de caractéristique thermique(Uw) inférieure ou égale à 2,9 W/m2K et compatible avec la ventila-tion du logement. Si le respect decette exigence impose le remplace-ment de ces éléments, la valeur Uwdoit alors être inférieure à 2,4 W/m2K. Toutefois, il peut être dérogé

à cette obligation de remplacementsi l'avis conforme de l'architecte desBâtiments de France, requis pourl'autorisation des travaux, permetune amélioration des élémentsexistants pour atteindre une valeurinférieure ou égale à 2,9 W/m2K.

-> Dans le cas d'un chauffage indi-viduel, quel que soit le statut del'immeuble, ou d'un chauffage col-lectif dans un immeuble apparte-nant à un propriétaire unique, pré-sence d'un chauffage à eau chaudecentralisé avec une chaudière aminima référence RT 2000 ou airavec des dispositifs de régulation,calorifugeage et équilibrage ; ou, sila solution est adaptée aux caracté-ristiques thermiques du bâtiment,d'un chauffage électrique avec sys-tème de régulation et de program-mation muni d'émetteurs fixes (NFclasse C ou équivalent), de plan-chers directs, de plafonds rayon-^nants, ou de systèmes à accumula-Jlion, ou d'un chauffage par un \système thermodynamique. &

fl

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30 janvier 2002 (n° 2002-120),pris en application de la loi SRUdu 13 décembre 2000, qui fixe lesconditions de décence d'unlogement. Il indique notam-ment que ce dernier doit auminimum avoir une pièce prin-cipale d'au moins 9 m2 et2,20 mètres de hauteur sous-pla-fond, ou, à défaut, un volumehabitable d'au moins 20 m3. Ildoit disposer de fenêtres, d'une alimentation eneau potable ou d'une évacuation correcte deseaux usées, d'une cuisine (ou un coin cuisine)susceptible de recevoir un appareil de cuisson etdisposant d'un évier avec eau chaude et eau froi-de, au moins une salle d'eau et un W.-C.Outre ces exigences, le décret contient un voletsécurité et santé étoffé. Ainsi est-il nécessaireque le logement et ses accès soient en bon étatd'entretien et de solidité et protègent contre leseaux de ruissellement et les remontées d'eau.Gare aussi aux infiltrations ! L'étanchéité desmenuiseries extérieures et de la toiture doit êtreassurée. Et il est obligatoire que garde-corps desfenêtres, escaliers, loggias et balcons soient enbon état, de même que l'installation électrique,de gaz, de chauffage et de production d'eau chau-de... (voir zoom p.37). À noter qu'une fois les tra-vaux réalisés, le logement devra impérativementsatisfaire à tous les critères du décret.

OBJECTIF, AU MINIMUM LE LABELHAUTE PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUEMais, ce n'est pas fini. Outre la décence, il fautque le logement ne satisfasse pas non plus à unbon niveau de performance technique. « II doitavoir un déficit d'au moins six critères sur lesdouze critères de performances techniques édictésdans un arrêté », indique Nicolas Julien. Enl'occurrence, il s'agit de celui du 19 décembre2003 (voir zoom p. 38). Ces critères techniquesconcernent notamment la performance énergé-tique du logement. « Une fois les travaux achevés,le logement devra, a minima, bénéficier d'un labelHPE rénovation 2009 (Haute Performance Éner-gétique), ce qui signifie qu'il ne pourra pasconsommer plus de 150kWh/m2/an d'énergie pri-maire, ou mieux d'un label BBC rénovation 2009(Bâtiment basse consommation), plus exigeantpuisque la consommation d'énergie primaire est,

Outre la décence,le logementdoit satisfaireun bon niveaude performancetechnique, voireénergétique.

dans ce cas, limitée à 80 kWh/m2/an », indique Séverine Bou-vier, chef de produit au dépar-tement offre particuliers duCrédit foncier. Une dérogationexiste toutefois. « En effet, si lelabel HPE ou BBC est facile àobtenir lorsqu 'on intervient surun immeuble dans son entier, enrevanche, c'est beaucoup pluscomplexe pour un logement iso-

lé en copropriété », souligne Nicolas Julien. Enpareil cas, deux des quatre exigences qualifiantla performance énergétique globale (arrêté du5.3.12) suffisent donc. Elles portent sur l'isola-tion de la toiture ou des murs donnant sur l'exté-rieur, les fenêtres, le système de chauffage, lesystème de production d'eau chaude sanitaire.S'il souhaite que son logement soit éligible auPinel, l'investisseur doit prouver que le loge-ment n'est pas décent et qu'il ne possède pas unbon niveau de performance technique.Avant d'entreprendre quoi que ce soit, il a donc àfaire réaliser, par un professionnel indépendantet habilité (architecte, contrôleur technique,ingénieur-conseil, géomètre...), un état descriptifdu logement, dont le contenu est réglementé(arrêté du 19.12.03). Ce professionnel doit égale-ment produire une attestation indiquant lesrubriques pour lesquelles le logement ne corres-pond pas aux caractéristiques de décence et deperformance technique. Après la réalisation destravaux, un autre état descriptif du logement seraproduit par un professionnel habilité, qui certifie-ra que les travaux de réhabilitation ont permis dedonner au logement toutes les caractéristiquesd'un logement décent, que l'ensemble des perfor-mances techniques est respecté et qu'au moinssix d'entre elles ont été obtenues à la suite des tra-vaux. À noter que dans une copropriété, cetteattestation doit également indiquer que l'étatapparent des parties communes qui desservent lelogement est considéré comme décent (absence deplomb ou d'amiante, notamment), que celles-ciaient fait ou non l'objet de travaux.

TRANSFORMER UN LOCAL EN LOGEMENTAutre cas de figure concernant cette fois leslocaux affectés à un autre usage que celui d'habi-tation à la date d'acquisition. Il peut s'agir delocaux commerciaux, professionnels, à usage de

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bureau d'entrepôt , maîs aussi d'une grange,d'un hangar Attention le local ne doit etre niloue ni utilise par l'investisseur, même a un usageautre que celui d'habitation, entre la date de sonacquisition et celle du début des travaux de transformation Toutefois, cette condition est consideree comme satisfaite lorsque le vendeur ou lelocataire occupe temporairement le local et quecette indication est portée dans l'acte de vente Anoter que, comme pour un logement non décent,l'achat doit avoir ete réalise a partir du 1er septembre 2014 Pour ce qui concerne les travaux, lebulletin officiel des impots précise que ceux ci« s'entendent des travaux de reconstruction,d'agrandissement, de reparation et d'améliorationayant pour effet de rendre habitables des locauxqui ne l'étaient pas auparavant II en est ainsi lorsque les locaux ne comportent pas les equipementsrendus nécessaires par les conditions modernes devie » A défaut de travaux de reconstruction oud'agrandissement, u faut au moins que « l'acquisition du local consiste en la creation d equipements tels que cuisine et salle d'eau ou de bamsdans un local qui en était dépourvu auparavant »indique Bertrand de Raymond Le champ duPmel est, toutefois, étendu a l'acquisition de logements issus de la transformation avant acquisition d'un local affecte a un usage autre que I habitation qui n'entre pas dans le champ de la TVAQuel que soit le cas de figure, l'investisseur doit

L'AVIS DE.

Dans l'ancien, la performanceénergétique dépend du typed'immeuble que l'on réhabilite.Sur un immeuble bâti avant 1948,on a des structures respirantesqui laissent passer l'humidité,mais dont le réseau de gainede ventilation est absent. Y incluredes doubles vitrages revient à rendrele logement non décent. À l'inverse,sur des immeubles d'avant 1974,les gaines de ventilation existentet les façades, sans grand intérêt,permettent d'envisager une isolationpar l'extérieur. Il n'y a donc pasde réponse unique ».M Klaus Rawyler, thermicien, membre du

bureau d'études thermiques et fluides Hestiva

realiser les travaux au plus tard le 31 decembre dela deuxieme annee qui suit celle de l'acquisitiondu local Par exemple, pour un atelier acheté en2015, les travaux devront avoir ete réalises auplus tard le 31 decembre 2017 Les obligations decelui qui opte pour la transformation d'un localen logement apparaissent moins lourdes S'agissant de reconstruction/agrandissement, c'estlogique Les normes de construction sont alorscelles en vigueur actuellement Malgre tout, cetype de travaux nécessite une autorisation de lacommune, liee au changement de destination dulocal, ainsi qu'un permis de construire pour lestravaux projetés Si les travaux se bornent a Tmstallation d'équipements pour creer l'habitation, ilfaut cependant etre vigilant et s'assurer que latransformation permettra au logement d'êtredécent « Pour ne pas avoir de souci avec le fisc,l'investisseur atout intérêt a respecter les regles dedécence et de performance technique », indiqueNicolas JulienUn autre element est a regarder de pres s'il s'agitd'un immeuble collectif le reglement de copropriete Autorise t il le changement de destination^ Les travaux empiètent ils sur les partiescommunes 9 Dans l'un ou dans l'autre cas, uneautorisation en assemblee generale s'avèreindispensable Rappelons que dans un immeubleen copropriete, sont privatives les parties reservees a l'usage exclusif du proprietaire II s'agitessentiellement du logement et de ses annexes(cave, parking ) Les parties communes sont, al'inverse celles affectées a l'usage et a l'utilité detous les copropriétaires gros œuvre, ascenseur,chaufferie, canalisations

OÙ INVESTIR ETPOUR QUELLE RENTABILITÉ ?Une chose est sure investir dans un logement aréhabiliter n'a rien d'un long fleuve tranquilleCertes, il est possible de piloter soi même sonoperation d'achat et de travaux Maîs, a moinsde bien connaître le secteur du batiment, la com-plexité de l'opération doit conduire a une extreme prudence Car le fisc veille et ne laissera rienpasser La moindre anomalie peut débouchersur une meligibilite au Pmel Mieux vaut deleguer cette tache a un maitre d'œuvre (bureaud'études, architecte, par exemple), qui se chargéra de toute la partie technique « II ne faut surtout pas s'y aventurer seul, prévient Christine

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L'AVIS DE.

C'est un segment de marché surlequel nous avons de grandesambitions. Près de 30 % desimmeubles de bureaux ne trouventpas de preneurs en raison de leurobsolescence et les replacer surle terrain du logement nous paraîtune bonne stratégie en centre-ville,d'autant qu'en matière d'habitat,il peut exister des tensionssur le marché locatif. »Erwan Bellego, directeur du développementdu groupe OR

Chiozza Vauterin, responsable de l'offre immo-bilière à la banque privée 1818. C'est un véritablecasse-tête. » Une autre solution, passer par unprofessionnel, spécialisé dans ce genre de mon-tage. « Ce marché s'organise autour de quèlquesopérateurs comme CIK Investissement ou InterGestion », indique Daniel Znaty. Ces opérateurssont par ailleurs très présents sur des nichescomme le déficit foncier, le Malraux, les Monu-ments historiques ou les SCPI fiscales. Ilsconnaissent donc tous les contours de la réhabi-litation de logements anciens. Mais, l'ancien abeau être présent partout, les immeubles sus-ceptibles de répondre aux critères du dispositifPinel sont peu nombreux. Et les opérateurs pru-dents. « Nous n'intervenons qu'en centre-ville,dans des zones recherchées, où la demande locati-ve est for te comme en région parisienne ou dans degrandes agglomérations comme Lyon, Lille, Bor-deaux, Rouen... Mais, pour l'instant, nous ne pro-posons pas encore d'opération en Pinel ancien, caril faut trouver les immeubles qui s'y adaptent etdont le coût restera, au final,inférieur à celui du neuf. » Legroupe CIR, en revanche, pré-pare des opérations, dont une àChartres. L'intérêt de passerpar une telle structure est mul-tiple : c'est elle qui se met àl'affût des immeubles, les achè-te, en pilote les travaux, manageles intervenants (architectes,bureaux de contrôle, d'études,diagnostiqueurs, entreprises dubâtiment,...). L'entreprise Ave-

II serait aviséde faire appelà un maîtred'oeuvre ouun opérateurspécialisé dans cetype de montage.

nir Finance n'en est pas non plus à son coupd'essai, puisqu'elle avait, par le passé, réalisédes opérations de réhabilitation en Robien.« Dans la majorité des cas, on achète des immeu-bles que l'on réhabilite aux normes imposées etl'on revend ensuite lot par lot à des investisseurs »,explique Philippe Oury. Avec une dizained'années d'ancienneté sur le marché, Cap-Cimepropose le même service, mais se positionne sur-tout à Lyon car, à Paris, les rentabilités sont tropfaibles. « On vend deux fois moins cher dans lequartier de la Presquile à Lyon que dans le VIIIe

arrondissement de Paris, alors que les loyers nesont pas deux fois moins chers. La rentabilité estdonc meilleure, explique Bertrand de Raymond. ÀLyon, il faut acheter à 4000 €/m2 au maximumdans l'ancien et avec 800 à 1000 €/m2 de travaux derénovation, on atteint un prix de sortie à 5000/5500€/mz sur des emplacements de premier plan. »Dans le VIe arrondissement de Lyon, cet opéra-teur propose par exemple des 2-pièces de 38 m2

pour 215000 € (travaux compris), qui se louerontjusqu'à 566 €/m2 au plafond Pinel (zone A) et pro-cureront une rentabilité de 3,1 % bruts. Un bémol: « Lorsque l'immobilier neuf vaut entre 3500 et4 DOO €/m2, on a des difficultés à faire comprendreà l'investisseur qu'il devra débourser 5 000€/m2 etplus pour de l'ancien rénové, même bien placé,note Philippe Oury. Du coup, la commercialisa-tion de ce type d'opération est plus difficile quedans le neuf. » Ce dont on ne peut que se féliciter,car c'est une garantie de sélectivité pour l'inves-tisseur. C'est d'ailleurs parce que ce type deréhabilitation est plus complexe à réaliser et àvendre que les promoteurs ne sont quasimentpas présents sur ce segment. Pour Bertrand deRaymond, « l'investisseur achète un appartement,pas seulement une carotte fiscale ».

Une dernière piste pour trouverun logement éligible : faireappel à des intermédiaires com-me Investicité. Cet opérateurest présent seulement à Mar-seille. Il suffit de lui signer unmandat de recherche pour qu'ilse mette en quête de l'apparte-ment qui pourra répondre auxcritères du Pinel. Et commel'opération est complexe, c'estlui qui se charge des travaux.« Mon client achète en direct

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SIMULATION

Match Pinel neuf/Pinel ancien : l'ancien gagnant !-» Couple dont La TM I est a 30 %-> Investissement 140000 € tout compris (dont travaux 40000 €) a Marseille (2e) finances avec 10000 € d'apportet un emprunt de 130000 € sur vingt ans a 2,2 % (HA) Loyers et valeur du bien non revalorises-> Engagement de location neuf ans-» Pinel neuf achat d'un 2 pieces de 37 m2 loue 550 €/mois-> Pinel ancien achat d'un 3 pieces de 55 m2 loue 700 €/mois

I Pinel neuf |

i "apport

Charges111

Chargesfinancieres |2)

Rembourse-ment capital

Total desdepenses

Gain net

•*•10 DOO €

20 432 €

25 933 €

130 DOO €

186 364 €

IJ W™Valeur a terme

Revenus locatifs

EconomieFiscale

Total desressources

35 752 €

140 DOO €

65 727 €

16 390 €

222 117 €

1 2

Apport

Charges1"

ChargesFinancieres121

Rembourse-ment capital

Total desdepenses

Gain net

Pinel Ancien

^m10 DOO €

24 522 €

25 933 €

130 DOO €

190455 €

imc—Valeur a terme

Revenus locatifs

Economiefiscale

Total desressources

45 771 €

—mi40ooo€

88 200 €

8026€

236 226 €

(i) Taxe fonciere, frais de gestion et assurance charges non récupérables sur le locataire (2) Intérêts d emprunt assurance decesinvalidité et frais de dossier

maîs on s'occupe de tout le pilotage des travaux,indique Nicolas Julien On peut effectivement aussi acheter des appartements en cours de réhabilitation, maîs on retombe dans les travers des dispositifs de défiscalisation avec des operateurs quiprennent des marges de 20 a 30% » Pour 100 DOO €,on peut dénicher un 2 pieces de 30 a 35 m2 bienplace dans les quartiers centraux de MarseilleInvesticite se focalise essentiellement sur Euromediterranee, ou les biens anciens se négocient2500 €/m2, contre 4000 € dans le neuf « On atteintune rentabilité de 45% net (charges payées), sanstenir compte de l'avantage fiscal qui permetd'ajouter un ou deux points selon les cas », estimet on chez Investicite, dans le centre de MarseilleOn a des locataires modestes maîs plutôt bonspayeurs et peu enclins au turnover » Un autreavantage, dans la mesure ou l'investisseur achete isolement, s'il décide de revendre, il ne seretrouvera pas, comme dans le neuf, en presencede dizaines autres investisseurs qui cèdent leurbien au même moment

UN ACHAT JURIDIQUEMENT PROTÉGEQuand l'investisseur fait appel a un operateurqui lm livre le logement cles en mam, il bénéficieen outre d'une legislation protectrice « La ventes'effectue via un contrat dont le mécanisme est

proche de la vente en l'état futur d'achèvement(Vefa) la vente immobiliere en renovation(VIE) », précise Daniel Znaty Cet acte notariédoit, en effet, etre signe pour toute vente d'unbien d'habitation prévoyant des travaux dans undélai détermine (des lors qu'il ne s'agit pasd'agrandissement ou de restructuration complete d'un immeuble assimilable a une reconstruction) et nécessitant le versement d'une sommed'argent avant leur réalisation « Par cet acte levendeur transfère immédiatement a l'acquéreur lapropriete du sol et celle des constructions au fur eta mesure de leur réalisation », indique MurielleCarnet, notaire associée au sem de ChevreuxComme pour une vente en Vefa, un calendrierdes paiements est prévu Si le prix du bien existant est paye a la signature de l'acte, les travauxsont regles ensuite, au fur et a mesure de leuravancement Ainsi, lorsqu'au moins la moitié destravaux est achevée, l'investisseur paiera SO % deleur montant Une fois les travaux achevés, 95 %de leur prix total doit etre verse Le reste (5 %) esta payer a la livraison A noter que le vendeur doitproduire des garanties, notamment une garantied achèvement des travaux (fourme par une banque, une compagnie d'assurance ), maîs aussiune garantie biennale, décennale et une assurance dommages ouvrage, le cas échéant •

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Page 1/9 Pinel dans l'ancien, à consommer avec modération · zone B2. Ces plafonds bénéficient cependant d'un coefficient permettant de moduler le loyer en fonction de la superficie