pièceV1BON.pdf - LE BLOG DE DORIS GLENISSONleblogdedorisglenisson.hautetfort.com/media/02/01/3758163958.pdf · Mon casier judiciaire est vierge de tout crime, délit ou même contravention

GLENISSON DORIS IMMOgestion immobilière, études et expertises immobilières (France et Belgique)29 rue TronchetF – 75008 ParisTél / Fax : 0033177112415

SOCIÉTÉ À RESPONSABILITÉ LIMITÉE À ASSOCIÉ UNIQUE528 433 303 R.C.S. PARIS Activité (code NAF) 6831ZTVA FR15528433303

Doris Glénisson, GéranteExpert immobilier

DESS de Droit, ParisMBA, Louvain (1e de la promotion)

Licenciée en sciences économiques appliquées, IAG, UCL

Candidat Ingénieur Civil, UCL

RAPPORT D'EXPERTISE ET DE CONTREXPERTISE

IMMEUBLE SIS 25 AVENUE DES SORBIERS A UCCLE

évaluation du biencritique des rapports déposés

GLENISSON DORIS IMMO – Expert Doris Glénisson – Expertise 25 avenue des sorbiers à Uccle – 2010 - page 1

Table des matières1 - Objectifs..........................................................................................................................................32 - Biographie de l'auteur du rapport....................................................................................................33 - Indépendance de l'auteur du rapport...............................................................................................34 - Méthodologie..................................................................................................................................45 - Rappel théorique.............................................................................................................................46 - La localisation de la maison............................................................................................................57 - Les points de comparaison utilisés – similitude des biens et type de vente....................................58 - Visite des lieux et autres méthodes d'investigation.........................................................................69 - Description des lieux.......................................................................................................................610 - Description du quartier................................................................................................................1011 - Frais réalisés sur l'immeuble.......................................................................................................1012 - Points de comparaison et évaluation...........................................................................................1213 - Valeur d'achat..............................................................................................................................1714 - Critique des rapports déjà réalisés...............................................................................................18


1 - Objectifs

Le présent rapport vise à évaluer le plus objectivement possible la valeur vénale en 1998 de l’immeuble sis 25 avenue des sorbiers à UCCLE (jardin et maison avec dépendance). Il critique les rapports déjà réalisés sur cet immeuble et plus particulièrement le rapport réalisé à la demande de M Carlos de Meester de Betzenbroeck, fils de Madame Patricia Scheyven, acheteuse de l'immeuble, par Messieurs Hervé Biebuyck et Benoît Forgeur. Le présent rapport est à déposer dans le cadre du litige qui oppose Madame Françoise Scheyven à ses soeurs au sujet des successions de ses parents, dont le présent immeuble fait partie.

2 - Biographie de l'auteur du rapport

J'ai les diplômes requis pour être agent ou expert immobilier en Belgique (licenciée en sciences économiques appliquées conformément à l'Arrêté Royal du 6 septembre 1993). J'ai également les diplômes requis pour être agent ou expert immobilier en France (DESS de droit).

Mes expériences en matière immobilière et économique en général me permettent de juger avec l’acuïté nécessaire de la valeur d’une maison (réalisation d'études et expertises, seule et en collaboration).

J'ai 20 ans d'expérience en gestion immobilière et plusieurs années d'expérience en études économiques en tant que chargé d'études puis directeur d'études en cabinet de conseil, et dans une filiale études du célèbre quotidien économique LES ECHOS (lui-même filiale du Financial Times) notamment (1996 à fin 2000). Certaines de mes publications sont disponibles à la Bibliothèque Nationale de France.

J'ai constitué ma société d'études et expertises immobilières GLENISSON DORIS IMMO sous la forme d'une EURL et j'expertise des immeubles en Belgique et en France, essentiellement dans le marché immobilier privé moyen à haut de gamme. Ma société est inscrite au registre des commerces et sociétés au greffe du Tribunal de Commerce.

Je suis en plus juriste (DESS de droit, membre du CEJEC à l'Université de Paris X, doctorante en droit) et candidat ingénieur civil, ce qui me permet d'aborder les aspects techniques et juridiques avec plus de compétences.

J'ai déjà visité entièrement l’immeuble sis 25 avenue des sorbiers à UCCLE, et j'y ai même vécu quelques semaines. Je connais donc particulièrement bien les défauts et les qualités de l’immeuble et du quartier.

3 - Indépendance de l'auteur du rapport

Je suis la fille de Françoise Scheyven qui a diligenté cette étude. Mon casier judiciaire est vierge de tout crime, délit ou même contravention (voir annexe). Ma très grande probité est attestée par de nombreuses personnes. Il existe une communauté d'intérêts entre ma mère et moi, que j'indique


honnêtement. J'ai néanmoins veillé à faire ce rapport avec intégrité et neutralité dans l'intérêt de toute ma famille, y compris mes cousins et tantes. J'ai donc évité toute surévaluation de l'immeuble.

4 - Méthodologie

L’étude se veut la plus complète possible. Elle débute par un rappel théorique (brèves définitions, méthodes d’évaluation), se poursuit par une évaluation à partir des données disponibles et critique finalement les rapports déjà faits.

5 - Rappel théorique

Brève définition de la valeur vénale : La valeur vénale est le prix auquel un bien peut être vendu selon les prix de marché de ce bien. La valeur vénale est estimée en considérant que les droits d'enregistrement et honoraires de notaire sont à charge de l'acquéreur.

Les critères pris en compte lors d'une estimation immobilière concernent essentiellement les caractéristiques intrinsèques du bâtiment ainsi que l'étude de son environnement immédiat.

Une évaluation de la valeur d'une maison nécessitera donc d'étudier, successivement :• La localisation de la maison. • Les caractéristiques et surface du bien immobilier et ses annexes et

dépendances : surface habitable, nombre de pièces, nombre de chambres, nombre de salles de bains / salles d'eau, cuisine équipée ou non, présence d'une cheminée ou d'un insert, type de chauffage, équipement de la maison...

• La surface du terrain,• L'évaluation de l'environnement proche et la situation de la maison :

lotissement, centre de village, avec des commodités... • La qualité du bien immobilier : qualité architecturale, matériaux,

décoration, état des murs, sols, plafonds, électricité, plomberie... • L'état d'entretien de la maison. • Le confort de vie : nuisances diverses (sonores...)• Le coût des charges de chauffage, taxes diverses...

Cette liste peut se retrouver sur Internet et ressort également de divers écrits théoriques sur les méthodologies d'expertise immobilière. Ces méthodes sont tellement systématisées qu'elles sont même informatisées, par des logiciels type Esqualibur ou le logiciel belge Evalimmo.

Dans le cas de maisons d'habitations, les paramètres les plus importants sont la localisation de la maison d'habitation et sa surface. La surface habitable de la maison a un impact tout particulier sur sa rentabilité. En vue d'une bonne rentabilité, les loyers sont en général évalués en tenant compte, notamment de la surface habitable et des charges.


6 - La localisation de la maison

La maison est sise à Uccle, non loin de l'avenue du Prince d'Orange, dans le Quartier du Prince d'Orange. Ce quartier est le plus cher d'Uccle et tout immeuble équivalent sis dans un autre quartier d'Uccle devrait donc être moins cher.

7 - Les points de comparaison utilisés – similitude des biens et type de vente

Une évaluation immobilière peut se faire suivant trois approches :

1. La comparaison des prix pratiqués sur le marché pour des biens semblables.

2. L'actualisation des gains futurs générables avec le bien. 3. Le calcul du coût de remplacement déprécié du bien. Cette approche

convient en particulier aux immeubles à usage unique ou hors-marché (écoles, musées, usines…).

Il existe quatre grandes techniques d'expertises. Ces méthodes sont la méthode dite par comparaison (valeur vénale), la méthode dite par actualisation des revenus, la méthode dite par estimation du coût de remplacement déprécié et la méthode dite par indexation. Elles sont recensées par différents sites Internet, dont l'encyclopédie Wikipedia et différents ouvrages professionnels.

Une des techniques est constituée par la méthode dite " par points de comparaison" . Cette méthode consiste à comparer l'immeuble avec d'autres immeubles de même type ayant fait notamment l'objet de transactions récentes. Par analogie, on en déduit la " valeur vénale " ou " valeur de marché " .

Il est donc insisté, dans le cadre de l'usage de la méthode par points de comparaison, que les points de comparaison choisis, soient semblables, de même type. Dans l'esprit de l'expression populaire : on ne peut comparer des pommes et des poires...

Idéalement, dans le cadre d'un immeuble bâti, un point de comparaison, pour être valable, pour permettre la comparaison, doit donc porter sur un immeuble bâti qui a la même localisation, la même capacité (surface de l'immeuble, nombre de chambres ...), une qualité comparable (immeuble de standing ou bien immeuble construit et aménagé de façon peu coûteuse) à l'immeuble évalué.

Les paramètres les plus importants, les plus objectifs et les plus faciles à déterminer sont la localisation géographique et la surface ou le nombre de chambres, ces éléments étant d'ailleurs fournis par la Chambre des Notaires et le Cadastre.

Ne seront donc utilisés que des points de comparaison qui rassemblent ces critères.

Il est à noter que les ventes de gré à gré font plus facilement l'objet de dessous de table que les ventes publiques, lesquelles doivent être privilégiées dans le cadre d'évaluations. Une maison moins chère ayant les mêmes caractéristiques qu'une maison plus chère est très susceptible d'avoir fait l'objet d'un dessous de table. En effet, les frais de mutation sont tels qu'une transaction


immobilière partiellement déclarée représente un gain très important et c'est particulièrement vrai en 1998.

8 - Visite des lieux et autres méthodes d'investigation

J'ai visité les lieux de fond en comble dans les années 80. J'ai encore visité plusieurs fois les lieux de façon approfondie dans les années 90, notamment lors des dîners de Noël où j'étais conviée. L'état de l'immeuble était irréprochable et il était particulièrement bien entretenu, notamment à l'initiative de mon grand-père, qui était très à cheval sur l'apparence et le standing. Des témoins peuvent confirmer cet état irréprochable en 1996, 1997 et 1998.

Mes autres méthodes d'investigation sont les suivantes :- recherche d'informations sur le quartier, l'architecte, le marché immobilier en général- recherche d'indices d'actualisation et de l'acte d'achat en 1951- relevé exhaustif des ventes aux alentours de 1998 à Uccle sur le site Internet de la Chambre des Notaires- analyse de plans parcellaires fournis par le cadastre et matrices cadastrales, de l'immeuble évalué et des points de comparaison- visite des lieux, des points de comparaison et du quartier avec prise de photos et questionnement des propriétaires des différents points de comparaison- analyse de photos anciennes et récentes de l'immeuble évalué- analyse du plan entier de l'annexe- analyse des photos satellites des différents points de comparaison- questionnements d'autres experts

9 - Description des lieux

Sur un terrain de 25 ares suivant le cadastre, dans le quartier " Prince d’Orange", également appelé " Croissant d’Or ", regroupant de somptueuses résidences et grandes propriétés, un des quartiers les plus onéreux de la capitale, - une villa haut de gamme quatre façades répartie sur 5 niveaux (sous-sol, rez-de-chaussée, premier étage, second étage et combles) - avec sa dépendance, une autre maison 4 façades répartie sur 2 niveaux (rez-de-chaussée et combles aménagés).

Les deux bâtiments communiquent. La villa principale développe des façades de respectivement 13,70 m sur 14,18 mètres suivant le cadastre. Elle a une surface construite d'environ 800 m2 (dont 600 m2 habitables) et la dépendance fait 82 m2 d'après plan.

Données cadastrales : section H/5 parcelle 55/02P25.

Vu ses dimensions l'immeuble est qualifiable de château, ce que fait d'ailleurs l'encyclopédie Wikipedia, concernant les immeubles du quartier Prince d'Orange. L'encyclopédie indique sur sa fiche "Uccle ", à la section "Quartiers célèbres" : "nom puisé à l'origine de l'Avenue du Prince d'Orange qui se trouve à l'extrême sud de la commune et, par extension, nom donné aux rues voisines de celle-ci. Ce quartier est considéré comme le plus riche de la commune car il est composé en partie de villas à quatre façades aux dimensions imposantes (châteaux). Il est


uniquement résidentiel et jouit de beaucoup de tranquillité car la circulation n'y est guère dense. Les prix de ce quartier sont considérés comme les plus élevés de la commune. C'est d'ailleurs un des seuls endroits à Bruxelles qui a vu fleurir des agences de sécurité privées pour la surveillance des maisons. Ce quartier jouxte celui du Fort Jaco. "

voir capture d'écran sur la page suivante :

Wikipedia dit aussi : « Le Quartier du Prince d'Orange (en néerlandais : Prins van Oranjewijk) est un quartier résidentiel extrêmement huppé et très réputé de Bruxelles. Le nom du quartier est issu de l'avenue du Prince d'Orange qui se trouve à l'extrême sud de la commune d'Uccle (Bruxelles-sud) et a donné son nom aux rues et avenues qui l'entoure. Le quartier du Prince d'Orange est considéré comme l'un des plus riches de Belgique et de la capitale européenne, car il est composé en partie de grandes résidences et demeures quatre façades aux dimensions importantes et recense une population très aisée. A proximité du Bois de la Cambre, ce quartier est l'un des plus verts de Bruxelles. »

La propriété n’est pas située à front de rue et présente un vaste jardin avant, très bien entretenu. Elle était déjà très bien entretenue dans les années 90. L’ensemble est clôturé et entouré de haies à hauteur d’homme et d’arbres. La propriété est sécurisée avec vidéo parlophone, double porte automatiques et code d’accès. Le bien est relié à une société de sécurité. L'immeuble a été construit avant la seconde guerre mondiale par l'architecte Jasinski, élève de Victor Horta. Jasinski est très renommé pour ses constructions dans le quartier Prince d'Orange.

II s'agit d'une villa 4 façades avec des murs en briques rouges et peintes, châssis en bois et volets en bois. Elle est pourvue d'une toiture à versants avec fenêtres en chien assis. La charpente est en bois avec une couverture en tuiles rouges.

La chaudière a été plusieurs fois remplacée depuis sa construction et bien avant le décès de son propriétaire Guy Scheyven. L'installation électrique était en très bon état dans les années 90. Les toitures, corniches et façades, châssis et volets étaient en très bon état dès les années 90.

Description détaillée des lieux :


Au rez-de-chaussée :

• Hall d'entrée en marbre blanc de premier choix avec vestiaire, wc et évier de très belle qualité.

• Salon avec parquet massif de très belle qualité posé en chevrons, aux murs entièrement recouverts de boiseries moulurées de style, avec feu ouvert assorti, grande porte-fenêtre donnant sur une terrasse ronde, appuis de fenêtre en marbre.

• Bureau avec fenêtre et téléphone• Salon télévision avec parquet massif de très belle qualité

posé en chevrons et grande porte-fenêtre donnant sur une grande terrasse couverte, appuis de fenêtre en marbre.

• Salon rotonde avec parquet massif de très belle qualité posé en chevrons et avec balustrade avec fer forgé, appuis de fenêtre en marbre.

• Salle à manger avec parquet massif de très belle qualité posé en chevrons, murs garnis de moulures de style, nombreuses fenêtres donnant sur le jardin, nombreux appuis de fenêtre en marbre.

• Office avec fenêtre et avec carrelage ancien• Grande cuisine entièrement équipée (frigos et surgélateur,

cuisinière, lave-vaisselle, évier double baquet avec mélangeur eau chaude et froide, nombreuses armoires, monte-plats), avec carrelage ancien et fenêtres

• Wc extérieur, contre la cuisine• Grande terrasse couverte à l'arrière• Terrasse ronde à l'avant

Entresol :

• Une salle de bain avec un bain et un évier• Une serre-veranda

Au 1er étage :

• 5 chambres avec parquet massif de très belle qualité posé en chevrons et avec évier ou canalisations permettant de réinstaller un évier, et avec fenêtres,

• deux salles de bains avec WC (une très grande salle de bains a été aménagée en deux plus petites)

• un grand hall avec parquet massif de très belle qualité posé en chevrons et miroir. Ce hall servait généralement de salon lors de réceptions

• Une très grande chambre dite salle de couture du côté de l’escalier de service, avec évier.


Au 2ème étage :

• 2 chambres avec plancher massif, deux salles de bain avec WC et un salon (trois chambres à l'achat)

A l'entresol du 2ème et 3ème étage :

• un grenier

Au 3ème étage :

• un grand grenier aménageable au-dessus des trois chambres

Un escalier recouvert de velours rouge, avec ascenseur, relie les salons au hall du premier étage.

Un très bel escalier de bois massif relie l'office aux différents étages

Les caves :

• Les caves, très vastes ont été aménagées pour recevoir une buanderie avec plusieurs lave-linges, et permettre d'accueillir des soirées dansantes de plusieurs centaines de personnes.

La maison annexe :

• La maison annexe de 82 m2 se compose, sur deux étages, d’un hall, d’un living, d’une cuisine, de deux chambres et d’une salle de bains. Les deux maisons sont reliées par une porte d'accès et une cour.

Le jardin comporte un chenil clôturé, des pelouses, des arbres de bonne taille, des parterres et des serres au fond, toujours parfaitement entretenus.

J'ai toujours connu les lieux en excellent état, sans signes de vétusté, même dans les années 90. Les lieux ne connaissent aucune pollution de quelque sorte que ce soit (sonore, olfactive etc...). Ils ne connaissent pas de caractéristiques particulières propres à réduire leur valeur, comme la proximité d'une autoroute ou d'un aéroport.

La chaudière n'était pas d'origine et avait été plusieurs fois changée avant 1996. Les lieux n'avaient aucun signe de vétusté, étant entretenus avec soin.

Cette maison a abrité jusque dans les années 80, pas moins de 14 personnes !1 Le chevalier Guy Scheyven (chambre au premier à côté de

l'escalier de bois massif)2 son épouse Ghislaine Boucher (chambre au premier côté rue)3 Pedro Garcia, domestique et jardinier (chambre au second

étage)4 Eulalia Garcia, cuisinière et femme de ménage (chambre au

second étage)5 Joséphine Garcia, leur fille(chambre au second étage)


6 Danièle Scheyven (chambre en angle au premier, côté jardin et nord)

7 son mari Patrick Nothomb quand il n'était pas en poste ou qu'il prenait du congé (dans la même chambre que son épouse)

8 son fils André Nothomb (chambre au premier, côté jardin)9 sa fille Juliette Nothomb (chambre au nord)10 sa fille Fabienne dite Amélie Nothomb (dans la même

chambre que sa soeur)11 Patricia Scheyven (chambre dans la maison annexe)12 son mari François-Xavier de Meester de Betzenbroeck (même

chambre)13 son fils Carlos de Meester de Betzenbroeck (deuxième

chambre de la maison annexe)14 sa fille Sophie de Meester de Betzenbroeck (dans la même

chambre que son frère jusqu'à ce que les Nothomb déménagent peu avant les années 80, Boulevard Général Jacques)

Lorsque j'ai logé dix jours à l'âge de huit ans chez mes grands-parents Scheyven au 25 avenue des sorbiers (en 1972), j'ai logé avec ma cousine Juliette Nothomb dans la chambre au Nord, tandis que ma cousine Fabienne Nothomb logeait avec sa mère (mon oncle Nothomb était en poste à l'étranger à ce moment).

Lorsque j'ai logé en 1982 chez mes grands-parents au 25 avenue des sorbiers, trois semaines pour suivre des cours à l'ULB, les Nothomb ne vivaient plus au 25 avenue des sorbiers (mais deux chambres restaient à leur disposition) et j'étais logée dans la chambre au Nord.

Le revenu cadastral de l'immeuble est plutôt bas au regard de la valeur de l'immeuble, s'élevant à 4.335 euros (même s'il est plus élevé que le revenu cadastral de l'immeuble sis 54 avenue de la Floride à Uccle, dont le RC s'élève à 3.631 euros et qui fut vendu 32.000.000 Bef en 1997).

Les frais d'entretien et coûts de charges sont normaux au regard de la rentabilité potentielle et de la valeur de l'immeuble.

10 - Description du quartier

Les environs sont exceptionnellement calmes et boisées (pas de proximité directe d'école ou autre source de nuisance sonore).

L'avenue des sorbiers débouche sur la Chaussée de Waterloo, qui comporte des commerces de toutes sortes.

Des tennis et écoles sont sis à moins d'un km.

11 - Frais réalisés sur l'immeuble

On peut le constater au vu d'une photo prise avant le décès de Guy Scheyven que l'immeuble a connu très peu de modifications.


On constate sur cette photo, suffisamment nette, que le jardin, à l'époque était très bien entretenu (haies taillées avec art, pelouses tondues, chemins désherbés), que le toit et les cheminées étaient en excellent état (pas de tuiles manquantes, de cheminée délabrée), que les murs et les volets avaient été repeints récemment (pas de peintures écaillées, ni de taches). On voit qu'il s'agit d'une photo ancienne par le style de la photo (sur papier fort, jauni par le temps, l'original sera produit si nécessaire), par la présence de l'ancien portail, par la présence d'arbres qui ont été abattus depuis ou qui ont poussé depuis et bien d'autres indices encore.

Le rapport Winssinger allègue une prétendue vétusté de l'installation électrique et la nécessité de remplacer la chaudière en 1998. Or, les travaux de restauration n'ont pas été effectué en 1998 ce qui permet de rejeter la nécessité de réaliser ces travaux à ce moment. Ces travaux ont été réalisés en 2001 et 2003. La totalité de ces travaux reste en-dessous de 27.000 euros. Ces travaux ne peuvent justifier une dévaluation de l’immeuble de 15 à 30 millions de francs (donc 375.000 à 700.000 euros) !

On ne peut dévaluer la valeur de la maison en 1998 de plus de la totalité des frais encourus depuis 1998 !


12 - Points de comparaison et évaluation

Les points de comparaison ont été tous choisis à Uccle, aux alentours de 1998. Ils se rapprochent par leurs dimensions du 25 avenue des sorbiers. En classant ces immeubles après estimation de leur surface totale construite et après actualisation des prix de vente à 1998, on constate que les prix augmentent de façon assez proportionnelle à la surface construite (et non de la surface contenant l'immeuble, càd des dimensions de la parcelle).

Les surfaces ont été évaluées à partir des plans parcellaires cadastraux et à partir d'une visite des lieux pour obtenir une estimation plus proche de la surface totale. Ces calculs peuvent être vérifiés dans les documents annexes, comportant les plans, les photos des façades (permettant de retrouver le nombre d'étages) et les données provenant de la Chambre des Notaires.

Ces calculs ont néanmoins l'inconvénient de prendre du temps à être contrôlés, et d'être de simples approximations en l'absence de plans détaillés de chaque immeuble.

Tableau 1 – classement des immeubles suivant une évaluation de la taille de la surface totale construite

Adresse Uccle Année de

venteSurface terrain

Surface plan

parcellaire

Nb étages

1

Surface totale

construite

Prix Indice2 Prix actualisé en 1998

Avenue de l'Observatoire 41

21/04/1999 59 a 34 ca 281 4 800 63 500 000 Bef -

1 574 124 euros

157/167 59 Mio Bef

Avenue des Sorbiers 25

25 a 281 4 800

Avenue Montana 9 21/04/1999 1 a 86 ca 281 3 700 40 000 000 Bef - 991 574 euros

157/167 37 Mio Bef

Rue Edith Cavell 83

27/03/1996 26 a 60 ca 281 3 700 32 000 000 Bef - 793 259 euros

157/141 35 Mio Bef

Avenue de la Floride 54

22/05/1997 10 a 24 ca 271 3 700 32 000 000 Bef - 793 259 euros

157/150 33 Mio Bef

Avenue de la Sapinière 10

25/10/1999 24 a 10 ca 234 3 700 44 000 000 Bef –

1 090 732 euros

157/167 41 Mio Bef


17/04/1997 19 a 8 ca 234 3 700 31 500 000 Bef - 780 865 euros

157/150 33 Mio Bef

Avenue des Eglantiers 14D

20/08/1998 30 a 43 ca 262 3 700 34 500 000 Bef - 855 233 euros

34,5 Mio Bef

De façon plus précise et plus simple, ne s'agissant pas d'évaluations de surface, plus difficiles à contrôler et à établir, nous avons classé les immeubles suivant le nombre de chambres au jour de la vente lorsque ce nombre est fourni par la chambre des notaires, et nous obtenons une très bonne proportionnalité entre le prix de vente et le nombre de chambres. L'immeuble sis 25 avenue des sorbiers ayant le nombre de chambres le plus élevé, devrait se situer dans les plus chers parmi ceux vendus en 1998.1 Rez y compris2 Indice des maisons d'habitation fourni page 97 de la revue Informations du Logement, n? 3, 2003


Il est à noter que ce relevé est exhaustif sur les immeubles vendus à Uccle lors de cette période, immeubles dont le nombre de chambres a été communiqué et avoisine celui de l'immeuble 25 avenue des sorbiers. La preuve du nombre de chambres de ces immeubles, fournie par la chambre des notaires, et contresignée par le notaire Dooms, figure en annexe. Il arrive exceptionnellement qu'un immeuble d'habitation avec un petit nombre de chambres atteigne des prix très élevés, mais ce sont des cas isolés, dus à certaines caractéristiques particulières de l'immeuble (architecture par exemple) et ces immeubles ont généralement alors une importante surface habitable en dépit d'un nombre moins élevé de chambres. En revanche, nous n'avons pas identifié d'immeuble à Uccle, ayant une dizaine de chambres, voire huit chambres, et vendu lors de cette période et dans ce quartier à un prix inférieur à un équivalent de 35 millions de francs en 1998.

Tableau 2 – classement des immeubles suivant le nombre de chambres au moment de la vente, fourni par la chambre des notaires

Adresse Uccle Année de vente

Surface terrain Nb chambres Vente Prix de vente Indice utilisé3

Prix réactualisé en 1998

25 avenue des sorbiers

25 a 10


21/04/1999 59 a 34 ca 8 Publique 63 500 000 Bef - 1 574 124 euros

157/167 59 Mio Bef

Avenue Montana 9 21/04/1999 1 a 86 ca 8 Gré à gré 40 000 000 Bef - 991 574 euros

157/167 37 Mio Bef

Rue Edith Cavell 83

27/03/1996 26 a 60 ca 8 Gré à gré 32 000 000 Bef - 793 259 euros

157/141 35 Mio Bef

Avenue des églantiers 14


157/131 35 Mio Bef



157/150 33 Mio Bef

Il ressort de ces classements que la maison sise 25 avenue des sorbiers à Uccle est une des maisons les plus importantes en surface et la plus importante en nombre de chambres (et donc parmi les plus chères), sachant en plus qu'il s'agit évidemment de grandes chambres, lorsqu'on la comparare aux immeubles vendus aux alentours de 1998 à Uccle.

Il apparaît que cette maison ne pouvait en aucun cas être vendue en 1998 à moins de 35 millions de francs, en référence à l'immeuble sis rue Edith Cavell, moins bien situé (forcément puisque le quartier Prince d'Orange où se trouve l'immeuble 25 avenue des sorbiers est le plus cher d'Uccle), plus petit et avec moins de chambres (huit) mais de qualité architecturale assez comparable (construction en carré) et sis sur un terrrain de dimensions très comparables.

Messieurs Forgeur et Biebuyck, dans leur rapport dit Winssinger, allèguent que l'immeuble sis 25 avenue des sorbiers contient huit chambres en dépit de la réalité. Or, l'immeuble de huit chambres sis 83 rue Edith Cavell se trouve être le moins cher de ceux vendus en 1998 à Uccle, parmi les immeubles de huit chambres répertoriés par la Chambre des Notaires. Cet immeuble valait 35 millions en 1998. Logiquement, Messieurs Forgeur et Biebuyck ne pourront donc alléguer une valeur vénale pour l'immeuble sis 25 avenue des sorbiers, inférieure à 35 millions de francs en 1998, compte tenu des caractéristiques qu'ils prêtent à cet immeuble. Rappelons que, sauf une, toutes les ventes que nous présentons sont des ventes de gré à gré. Les ventes de gré à gré sont

3 Indice des maisons d'habitation fourni page 97 de la revue Informations du Logement, no 3, 2003


susceptibles d'avoir connu une transaction partiellement au noir, ce qui ne doit probablement pas être le cas du point de comparaison sis avenue de l'Observatoire, lequel avait fait l'objet d'une vente publique et se trouve donc refléter au mieux les prix du marché.

Le prix de vente qui me paraît le plus conforme pour l'immeuble sis 25 avenue des sorbiers en 1998 se situe entre 50 et 65 millions de francs. En effet, cet immeuble sis 25 avenue des sorbiers est assez comparable au petit château sis 41 avenue de l'Observatoire, vendu plus de 63 millions en 1999, lequel n'a que 8 chambres (contre dix pour l'immeuble sis 25 avenue des sorbiers) et est nettement moins bien situé que l'immeuble sis 25 avenue des sorbiers, mais possède une plus grande surface de terrain et une surface construite équivalente. Rappelons que Wikipedia dit à propos de ce quartier : « Le Dieweg : Quartier axé sur le Dieweg, rue s'étendant de l'Observatoire à la gare de Calevoet. Le quartier en soi est plutôt centré sur le haut du Parc du Wolvendael, le Cimetière du Dieweg et les commerces qui le bordent. C'est un quartier aisé, bien qu'on y retrouve une certaine mixité sociale. » Donc un quartier moins chic et côté que le quartier Prince d'Orange où se trouve l'immeuble 25 avenue des sorbiers !

Le petit château sis 41 avenue de l'Observatoire présente l'avantage par rapport aux autres propriétés d'avoir été vendu en vente publique et non en vente de gré à gré et de fournir une référence particulièrement fiable.

N'oublions pas que l'immeuble sis 25 avenue des sorbiers se trouve être comparativement à tous les immeubles vendus aux alentours de 1998 dans ce quartier, celui qui a le plus de chambres. Il se trouve en plus être un immeuble de caractère, réalisé par un architecte renommé, et se trouve avoir hébergé les grands-parents de l'écrivain Amélie Nothomb et cet écrivain elle-même durant son enfance. Cela pouvant susciter un engouement insoupçonné.

Rappelons que le rapport des adversaires signé en 2007 par Messieurs Forgeur et Biebuyck, constatait que l'immeuble et son annexe comportaient 8 chambres. Ce constat quoiqu'erronné certaines chambres ayant été omises, démontre déjà que le prix devait se situer au-dessus de 35 millions de francs.

On voit que l'immeuble sis 25 avenue des sorbiers peut assez raisonnablement être comparé à l'immeuble sis 9 avenue Montana et celui sis 83 rue Edith Cavell, même s'ils sont un peu plus petits que le très grand immeuble sis 25 avenue des sorbiers, s'ils sont un peu moins bien situés et ont un peu moins de caractère.


Les photos de tous les points de comparaison ici évoqués ainsi que le détail des données provenant de la chambre des notaires sont en annexe, de même que les plans parcellaires fournis par le cadastre.


La comparaison des plans fournis par le cadastre est également très éloquente.


9 rue Montana 83 rue Edith Cavell

A la vue des plans, recopiés à la même échelle, nous voyons bien que, de ces trois immeubles, celui qui a la plus grande surface construite est incontestablement le 25 avenue des sorbiers, que cet immeuble, qui est en excellent état et pourvu de finitions luxueuses, devrait donc avoir une valeur plus élevée que les deux immeubles auxquels il est comparé.

A titre indicatif, nous présentons un classement par dimensions du terrain, lequel démontre, qu'à la différence de la surface construite ou du nombre de chambres, ce paramètre n'a qu'une influence mineure sur le prix de l'immeuble.


Tableau 3 – classement des immeubles suivant la surface du terrain (jardin) sur lequel elle est bâtie


Surface terrain

Nombre chambres

surface plan parcellaire

nb étages 4 surface totale construite

prix


21/04/1999 59 a 34 ca 8 281 4 800 1 574 124 euros

avenue des églantiers 14D 20/08/1998 30 a 43 ca NC 262 3 700 855 233 euros

Rue Edith Cavell 83 27/03/1996 26 a 60 ca 8 281 3 700 793 259 euros

Avenue de la Sapinière 7 1999 25a 94ca NC 234 2 469 495.787 euros

Avenue des Sorbiers 7A 1996 25a 52ca 6 156 2 312 446.208 euros

Avenue d'Hougoumont 20 1998 25a l0 ca NC 196 2 390 470.998 euros

Avenue de la Sapinière 10 25/10/1999 24 a 10 ca NC 234 3 700 1 090 732 euros

Avenue des Myrtilles 62 1999 22a 49ca 5 234 2 468 470.998 euros

Avenue de la Sapinière 20 17/04/1997 19 a 8 ca NC 234 3 700 780 865 euros

Avenue du Prince d'Orange 107

1998 17a NC 212 2 424 384.235 euros


1999 16a 36ca NC 131 3 393 421.419 euros

Avenue Bliïcher188 1998 13a49ca NC 120 3 360 421.419 euros

Avenue de la Floride 54 22/05/1997 10 a 24 ca 7 271 3 700 793 259 euros

Avenue Bliicher 239 1999 6a 98ca NC 225 2,5 450 396.630 euros

Avenue Montana 9 21/04/1999 1 a 86 ca 8 281 3 700 991 574 euros

Nous constatons que la surface du terrain n'a que peu de rapport avec le prix à la différence de la surface construite de l'immeuble et du nombre de chambres. Dans ce classement ont été intégrés les points de comparaisons comparables à l'immeuble sis 25 avenue des sorbiers et les immeubles présentés à titre de prétendus points de comparaison dans le rapport Winssinger.

13 - Valeur d'achat

Cet immeuble a été acheté en 1951 pour la somme de 1.400.000 francs par Guy Scheyven, négocié à partir d'un prix de 1.600.000 euros.

Cet immeuble avait subi de nombreuses améliorations grâce à son nouveau propriétaire Guy Scheyven, notamment : faire placer du marbre blanc dans le hall d'entrée, faire placer un très beau parquet au rez-de-chaussée et au premier étage, faire placer des tablettes en marbre aux fenêtres, faire recouvrir de boiseries le grand salon, faire des finitions luxueuses à toutes les pièces, aménager le second étage, convertir deux garages en maison d'habitation

4 Rez y compris


14 - Critique des rapports déjà réalisés

A – rapport réalisé par Madame Eliane Brichard

Ce rapport a le mérite de se fonder sur une relativement bonne évaluation de la surface. Le rapport est plutôt sévère et la limite inférieure de la fourchette de prix très basse, car réalisé sans visite et cette absence de visite (refusée par les adversaires) a été compensée par davantage de sévérité. Elle s'est fondée sur le descriptif des lieux et le nombre de chambres fourni par les adversaires, trop bas, faute de pouvoir visiter elle-même les lieux.

B – rapport réalisé par l'Immo Le Lion

Ce rapport se fonde sur une surface habitable de 350 m2, probablement fournie par les adversaires qui leur ont refusé toute visite. L'analyse du plan cadastral (ci-dessous et en annexe, plan à échelle 1:1250, à multiplier en tenant compte du nombre d'étages, soit 5 en comptant les caves et le dernier grenier) démontre immédiatement que cette évaluation de surface est nettement trop basse. Mais en dépit de cela, ce rapport démontre déjà que le prix de 18 millions de francs est trop bas, au moins par la qualité architecturale.


C – rapport signé par Messieurs Forgeur et Biebuyck, réalisé sous la houlette de Carlos de Meester de Betzenbroeck

Ce rapport ne peut être qualifié autrement que de faux grossier.

C-1. Les signataires ne sont pas indépendants et ne le signalent pas.

J'ai pris la précaution d'indiquer les liens qui me lient au commanditaire de cette étude. En revanche, Messieurs Forgeur et Biebuyck, signataires du rapport commandité par M Carlos de Meester de Betzenbroeck, n'ont pas indiqué les liens étroits qui les lient à leur client.

En effet, le Baron Benoît Forgeur et Monsieur Hervé Biebuyck, écuyer, appartiennent tous deux à la noblesse et se trouvent être des cousins de Monsieur Carlos de Meester de Betzenbroeck. Plus précisément, Carlos de Meester de Betzenbroeck est le cousin au cinquième degré de Benoît Forgeur, donc relativement proche.

Monsieur Hervé Biebuyck se trouve quant à lui être un cousin éloigné, au treizième degré comme on le voit sur la page suivante.


Ce second cousinage, certes moins significatif, démontre néanmoins davantage d'accointances et de complicités possibles qu'avec un parfait inconnu, s'agissant de personnes de la noblesse, du même milieu avec de nombreux liens de cousinages. Monsieur Hervé Biebuyck totalise 151 liens de parenté avec Monsieur Carlos de Meester de Betzenbroeck.

Outre ces cousinages, il s'agit, en ce qui concerne Benoît Forgeur et Carlos de Meester de Betzenbroeck de personnes de la même génération, qui fréquentaient les mêmes personnes et qui se sont liées par des liens dépassant ceux devant exister entre un expert indépendant et son client.

De plus, des liens très forts existent entre Benoît Forgeur et Carlos de Meester de Betzenbroeck, notamment sous forme financière, vu qu'il y a même eu un projet de fusion de leurs entreprises respectives, dont le siège devait se trouver précisément ... 25 avenue des sorbiers. Il est vrai que tenir son siège dans un immeuble aussi vaste et prestigieux est un atout incontestable.

Le Baron Benoît Forgeur, cosignataire, est associé de Carlos de Meester de Betzenbroeck !! En effet, Carlos de Meester de Betzenbroeck et Benoït Forgeur ont été tous deux gérants en 2000 de la société Space Event, comme le démontre les comptes de cette société.


Extrait des comptes annuels 2000 de la société Space Events démontrant que Messieurs Carlos de Meester de Betzenbreock et Benoît Forgeur ont été cogérants, donc unis par des liens financiers très

forts.

Il n'y a donc pas indépendance entre Messieurs Forgeur et de Meester de Betzenbroeck. Le fait qu'ils aient tenté de masquer leurs liens démontre déjà une intention frauduleuse. Il est probable qu'ils aient gardé des liens financiers forts, et que les auteurs du rapport seront fastueusement récompensés en cas de succès. Ils pensaient aussi que leur arnaque serait indécelable. Effectivement, contrôler les dimensions de chaque immeuble a été un travail très long et fastidieux, qu'ils pensaient à peu près inimaginable.

En effet, si l'expert n'est pas indépendant, soit il se récuse, soit, s'il estime, indépendamment des liens pouvoir juger avec neutralité, il indique les liens qui les unit au client afin de permettre au juge d'accueillir avec la circonspection nécessaire ses écrits.

Idéalement, une expertise doit être réalisée par un expert indépendant. Un expert judiciaire désigné par le juge, expert qui ne serait pas indépendant, serait un grave dysfonctionnement.

C-2. Les signataires ont multiplié les précautions afin de se dédouaner au cas où les manquements de leur rapport étaient découverts.

Le rapport étant en réalité totalement truqué, Messieurs Forgeur et Biebuyck ont multiplié les réserves dans celui-ci.


Pour exemple :• le rapport n'est pas réalisé sous la foi du serment• il y a deux cosignataires afin de complexifier les

recherches de responsabilité• le rapport comporte en sa page 3 des conditions générales

dont nous reproduisons ci-après les termes exacts, et qui conduisent à le rejeter :

" (1) L’évaluation est effectuée sur base des informations transmises et considérées comme exactes.(2) Notre mission ne comprenait pas de mesurage physique des biens. Notre expertise est réalisée suivant mesurage graphique sur croquis réalisé lors de la visite des lieux. Aucune garantie quant à la surface des biens sous examen ne peut dès lors être donné "

On constate que les signataires prétendent ne pas connaître la surface des lieux, ne pas les avoir mesurés et se contenter des informations transmises. On devine directement une issue de sortie construite au cas où le trucage est évincé (le truquage étant de sous-évaluer l'immeuble à une valeur à peine admissible pour un immeuble d'une surface de 450 m2).

C-3. Le rapport contient de multiples données erronées, à commencer par le nombre de chambres et de salles de bain

Le rapport multiplie les données erronées et les omissions visant à baisser la valeur de l'immeuble1. Nombre mensonger de chambres en omettant une chambre

du second étage de l'immeuble principal et une chambre de la maison annexe, en appellant une très grande chambre de l'immeuble principal " salle de couture"

2. Omission volontaire d'un grand grenier aménageable au troisième étage et du troisième étage en général.

3. Nombre mensonger de salons, alors que l'immeuble principal comporte trois salons et un très grand hall au premier qui servait occasionnellement de salon lors de réceptions.

4. Omission d'un WC extérieur et des WC des salles de bain5. Omission de la serre-veranda6. Omission du chenil7. Affirmation mensongère qu'en 1998, la chaudière était

d'origine, l'installation électrique vétuste, et la cuisine également vétuste

8. Nombre mensonger de salles de bain en omettant une salle de bain au premier et en appellant une salle de bains : local avec bain

9. Affirmation mensongère que les finitions devaient être refaites

10. Omission des points d'eau dans les chambres et le hall et de l'évier du " local avec bain "

11. Omission de toutes les finitions luxueuses : parquet massif avec chevrons, tablettes de marbre aux appuis de fenêtres, feu ouvert, boiseries luxueuses, moulures, marbre blanc dans l'entrée, cuisine suréquipée

12. Omission de la présence d'ascenseur et monte-plats


13. Affirmation mensongère que le premier étage est pourvu de plancher alors qu'il est pourvu de parquet massif posé en chevron

14. Absence de toute surface ou même périmètre de l'annexe

Ces multiples mensonges et approximations, à eux seuls, rendent déjà ce rapport sans aucune valeur, sans aucune crédibilité.

C-4. Le rapport revendique à cor et à cri une viste, alors qu'il ne se fonde pas sur une visite des lieux en 1998 pour évaluer la valeur à cette période

Le rapport daté de 2007 ne se fonde pas sur une visite des lieux en 1998 et les nombreux manquements et erreurs démontrent une visite très imparfaite des lieux, si visite il y eut (ce qui n'est démontré par aucune photo de l'intérieur du bâtiment). Le rapport ne peut donc aucunement traiter de l'état de vétusté en 1998, celle-ci n'ayant pas été observée par l'expert.

L’expert n’a pu contrôler en 2007 la prétendue vétusté des installations (chaudière et électricité) en 1998, alors que comme le démontrent les factures, les installations ont été remises à neuf avant la visite du 2 février 2007.

En effet, la chaudière a été changée en 2003, par Chauffage SPRL construct contre un montant de 23.973,00 euros. Les experts ne pouvaient donc contrôler la vétusté de cette chaudière lors d’une visite en 2007.

De même, des frais sur les installations électriques ont été faits en 2001 et 2003, donc à nouveau, les experts n’ont pu contrôler la vétusté de ces installations en 2007.

Francs2001 Connexion

électricité23893 FB placement d’une sonnette supplémentaire, des sonneries sans fil et

programmateur électronique et autres frais somptuaires, sans l’accord du propriétaire, cela reste à ses frais

Connexion électricité

30951 FB Travaux électricité

euros2003 Connexion

électricité44,95 E Travaux d’électricité et fourniture d’une table de cuisson


890,30 E travaux de rénovation


1236,26 E Frais d’installation interrupteurs etc

La totalité de ces travaux reste en-dessous de 27.000 euros. Ces travaux ne peuvent justifier une dévaluation de l’immeuble de 15 à 30 millions de francs (donc 375.000 à 700.000 euros) !

On ne peut dévaluer la maison de plus de la totalité des frais encourus depuis 1998 !

Pour ma part, j'ai pu visiter et m'attarder sur les lieux longuement, durant les années 80 et 90, peu avant 1998. Aucun expert ne pourra réaliser une visite aussi approfondie que moi y ayant vécu et connu les lieux en 1998. Et j'ai pu constater le très bon état de l'immeuble.


Rappellons par ailleurs qu'une visite n'est qu'une technique d'investigation, pas un paramètre obligatoire pour évaluer un immeuble, comme l'est en revanche l'évaluation de sa surface (au moins approximative).

C-5. Un paramètre essentiel à l'évaluation, la surface de l'immeuble, n'y figure pas

La surface d'un immeuble est un paramètre fondamental pour son évaluation. En omettant ce paramètre fondamental (qu'aucun autre rapport d'expertise n'omet) et en dissimulant en plus les plans qui sont en leur possession, les auteurs du rapport Winssinger et leurs commanditaires tendent à réaliser un faux grossier.

C-6. La méthode d'évaluation est totalement déviante et les points de comparaison inadaptés, dont un point de comparaison FAUX.

Le rapport Winssinger a préparé son objectif et ménagé ses arrières en omettant la surface de l'immeuble, en omettant toute dimension de l'annexe et en précisant n'avoir pris aucune mesure. Son objectif réel étant : évaluer l'immeuble à un prix dérisoire au regard de ses caractéristiques en le comparant à des immeubles trop petits en surface et en nombre de chambres pour servir de point de comparaison valable.

Les auteurs du rapport ont évalué l'immeuble en truquant une méthode par points de comparaison (pourtant efficace pour évaluer à la valeur du marché). Ils ont confectionné une liste de ventes réalisées dans le quartier vers 1998 et aux-alentours de 18 millions de francs, de façon à ce que la moyenne de ces ventes reste en-dessous de 18 millions de francs. Probablement, que, faute d'avoir une moyenne assez basse, ils y ont intégré en plus un terrain à bâtir pour « améliorer » le calcul.

Or, il suffit de compulser le premier tableau page 12 pour se rendre compte que sur cette période, il y eu des ventes bien plus élevées que 18 millions de francs.

Les auteurs du rapport n'expliquent pas pourquoi ils ont écarté tous les immeubles ayant une valeur plus élevée vendus à la même époque. La méthode de sélection de ces immeubles n'est pas indiquée et ils n'ont même pas visité ces immeubles, à la différence de moi-même.

De plus, la visite de l'immeuble 25 avenue des sorbiers prétendûment faite en 2007 n'a eu aucun impact sur le calcul effectué par les adversaires, ceux-ci s'étant simplement fondés sur une liste de points de comparaisons non visités pour l'évaluer, et non sur une formule faisant intervenir dans ses paramètres, les informations recueillies lors de la visite.

La méthode de calcul est d'ailleurs tout à fait vicieuse. En effet, prétendre par une moyenne de valeurs à la vente, retrouver un maximum qui soit néanmoins inférieur à certains des prix de vente affichés, est un non-sens mathématique (ce qui est pourtant probablement la méthode utilisée et de toute façon toute autre méthode n'est qu'une falsification fondée sur un échantillonnage truqué car inadapté). De plus l'analyse des prétendus points de comparaison révèle qu'il s'agit effectivement d'immeubles en général assez comparables entre eux, tant en ce qui concerne la surface que le nombre de chambres, mais pas du tout comparables à l'immeuble sis 25 avenue des sorbiers.

Avec le trucage imaginé par les adversaires, on peut conférer n'importe quelle valeur à un immeuble.

On pourrait démontrer avec ce trucage grossier et ridicule qui ne peut échapper à une personne


avertie, que tout immeuble ucclois et même que le château du Fond' Roy, sis dans le même quartier valait moins de 18 millions de francs en 1998, alors qu'il valait à l'époque déjà une centaine de millions de francs au moins.

Il y eut à Uccle des immeubles qui ont excédé les cent millions comme le château Fond' Roy qui avait été vendu en 1997 à 2,75 millions de dollars, soit près de 110 millions de francs, prix néanmoins jugé ridiculement bas à l'époque (Agence France Presse, 12 juillet 1997, "La justice belge saisit le produit de la vente d’un manoir de Mobutu") et de très petits immeubles vendus même bien en-dessous de 18 millions de francs (garages, petits terrains à bâtir, petites dépendances...). Il importe donc de sélectionner des points de comparaison comparables. On ne peut comparer le château Fond' Roy, ni le très grand immeuble sis 25 avenue des sorbiers à une petite maison.

La meilleure façon de se rendre compte de la supercherie est de comparer les surfaces et le nombre de chambres de ces immeubles pris comme points de comparaison par le rapport Winssinger avec la surface et le nombre de chambres de l'immeuble sis 25 avenue des sorbiers.

Il est à noter qu'AUCUN des immeubles bâtis présentés en points de comparaison dans le rapport Winssinger n'a autant de chambres que l'immeuble sis 25 avenue des sorbiers, ni n'a de surface comparable, ces immeubles pris comme points de comparaison étant généralement à deux étages (et non quatre avec en plus de grandes caves aménagées comme l'immeuble sis 25 avenue des sorbiers). Tableau 4 – classement des 8 immeubles bâtis présentés à titre de points de comparaison dans

le rapport Winssinger suivant une évaluation de la taille de la surface totale construite

Adresse Uccle

Année de

vente

Surface terrain

surface plan parcellaire

nb étages

5

surface totale

construite

prix indice6 Prix actualisé à 1998

Avenue des sorbiers 25

25 a 281 4 800

Avenue de la Sapinière

7

1999 25a 94ca 234 2 469 495.787 euros 157/167 466.099 euros

Avenue Bliicher 239

1999 6a 98ca 225 2,5 450 396.630 euros 157/167 372.879 euros

Avenue du Prince

d'Orange 107

1998 17a 212 2 424 384.235 euros 384.235 euros

Avenue du Prince

d'Orange 115

1999 16a 36ca 131 3 393 421.419 euros 157/167 396.184 euros

Avenue d'Hougoum

ont 20

1998 25a l0 ca 196 2 390 470.998 euros 470.998 euros

Avenue 1998 13a49ca 120 3 360 421.419 euros 421.419 euros

5 Rez y compris6 Indice des maisons d'habitation fourni page 97 de la revue Informations du Logement, n? 3, 2003


Bliïcher188

Avenue des Sorbiers 7A

1996 25a 52ca 156 2 312 446.208 euros 157/141 496.841 euros

Avenue des Myrtilles 62

1999 22a 49ca 234 2 468 470.998 euros 157/167 442.794 euros

On constate directement que les surfaces des points de comparaison choisis pour le rapport Winssinger se recoupent, que les prix se recoupent, mais que ces surface n'ont rien à voir avec l'immeuble sis 25 avenue des sorbiers, qui a une surface deux à trois fois plus élevée.

Nous émettons les mêmes restrictions pour nos calculs de surface que ceux que nous avons fait pour le classement de points de comparaison plus valables.

Il demeure que le classement par nombre de chambres est plus facile et moins susceptible d'erreur.

Si l'on se contente de classifier suivant le nombre de chambres à l'époque de la vente, donnée fournie par la chambre des notaires, on obtient :

Tableau 5 – classement des immeubles présentés à titre de points de comparaison dans le rapport Winssinger suivant le nombre de chambres fourni par la chambre des notaires

Adresse Uccle

Année de

vente

Surface terrain

Nombre chambres

prix indice7 Prix actualisé à 1998

Avenue des sorbiers 25

25 a 10


1996 25a 52ca 6 446.208 euros 157/141 496.841 euros


1999 22a 49ca 5 470.998 euros 157/167 442.794 euros

On constate directement que le nombre de chambres des points de comparaison utilisés, lorsqu'il est fourni par la chambre des notaires, est bien inférieur au nombre de chambres de l'immeuble sis 25 avenue des sorbiers. Ces immeubles ne sont donc aucunement comparables et on peut s'en convaincre en comparant quelques immeubles sur photo sur la page suivante.

On voit directement sur les photos de la page suivante que l'immeuble sis 25 avenue des sorbiers est nettement plus grand que l'immeuble sis 188 avenue Blücher (les vues sur plan sont encore plus éloquentes), nettement plus grand aussi que l'immeuble sis 115 avenue du Prince d'Orange et que l'immeuble sis 239 avenue Blücher (qui est en fait un demi bâtiment).

L'immeuble sis 25 avenue des sorbiers est aussi plus grand que les immeubles sis 20 avenue d'Hougoumont, avenue de la sapinière 7 et avenue des sorbiers 7A (qui ont tous moins d'étages).

L'immeuble sis avenue des Myrtilles a été abattu apèrs 1998, et rebâti en plus grand, mais s'il a été abattu, c'est que son état ne devait plus être excellent et de toute façon il ne comportait que 5 chambres suivant la chambre des notaires.

7 Indice des maisons d'habitation fourni page 97 de la revue Informations du Logement, n? 3, 2003


Seul l'immeuble sis 107 avenue du Prince d'Orange n'a pu être photographié de façon bien éloquante mais on devine qu'il ne s'agit pas d'un très grand bâtiment, ni très haut.

7 avenue de la Sapinière 20 avenue d'Hougoumont

7A avenue des sorbiers 107 avenue du Prince d'Orange

Les photos de tous les prétendus points de comparaison ainsi que le détail des données provenant de la chambre des notaires sont en annexe.La comparaison des plans fournis par le cadastre est également très éloquente (voir page suivante).


comparaison des plans fournis par le cadastre :


188 avenue Blücher 239 avenue Blücher 115 avenue du Prince d'Orange

avenue du Prince d'Orange 20 avenue d'Hougoumont 7A avenue des sorbiers

Ci-dessus, les plans de 6 des 8 immeubles bâtis pris comme points de comparaison par l'adversaire, démontrent sans conteste qu'il s'agit d'immeubles nettement plus petits que l'immeuble sis 25 avenue des sorbiers, vu qu'ils n'ont pas plus d'étages (voire qu'ils en ont moins, comme notamment les immeubles sis avenue d'Hougoumont ou 7A av des sorbiers), ce qu'on peut contrôler sur la page précédente. Et tous les immeubles bâtis pris comme points de comparaison, dont on peut retrouver les plans, photos et données de la chambre des notaires en annexe sont de dimensions nettement


inférieures à l'immeuble sis 25 avenue des sorbiers. Il est à noter que les schémas présentées ici ont pu connaître certaines déformations mineures et qu'il importe de mesurer les surfaces sur les plans en annexe, parfaitement à l'échelle.

Certains immeubles ont été rebâtis en plus grand, après 1998, comme le 62 avenue des Myrtilles, ce qui implique que la surface actuelle ne correspond plus à celle de 1998, mais comme dit précédemment, le nombre de chambres en 1998 (5) implique une plus petite surface et le fait qu'elle ait été abattue laisse penser que son état était précaire et donc que l'immeuble avait une moins grande valeur que l'immeuble 25 avenue des sorbiers.

Donc, les 8 ventes d'immeubles bâtis présentées à titre de points de comparaison concerne des immeubles nettement plus petits, dont la qualité architecturale, à la vue des photos, est moindre (aucun n'a été bâti par un architecte aussi renommé que Jasinski). Il n'est pas à exclure que ces immeubles étaient en outre en moins bon état, l'un d'eux ayant été abattu (avenue des Myrtilles).

Pire, un des prétendus 9 points de comparaison indiqués est un faux, s'agissant de la vente d'un simple terrain à bâtir et non d'une maison unifamiliale comme prétendu mensongèrement dans le rapport Winssinger de Messieurs Forgeur et Biebuyck. Donc, il s'agit de ventes de 8 immeubles bâtis nettement plus petits, et dont l'état était probablement douteux, au moins pour celui qui a été abattu et rebâti et un neuvième point qui se trouve être la vente d'un simple terrain à bâtir présenté frauduleusement comme une maison unifamiliale !

En effet , concernant ce point de comparaison falsifié, ce rapport indique ;.

Et lorsque nous recherchons ce point de comparaison dans la base de données de la chambre des notaires, nous découvrons qu'il s'agit en réalité d'un simple terrain à bâtir, d'une valeur forcément bien inférieure à celle d'un immeuble bâti sur le même terrain.

Voici un aggandi de l'extrait de la base de données de la chambre des notaires :


Voici la capture entière :

Le rapport Winssinger de Messieurs Forgeur et Biebuyck ne peut donc qu'être rejeté.

Sur la page suivante, je mets en perspective les différents points de comparaison utilisés, tant par Messieurs Forgeur et Biebuyck que par moi-même, en les classifiant par surface construite et par nombre de chambre.


Tableau 6 – classement d'immeubles suivant une évaluation de la taille de la surface totale construite

Adresse Uccle Année de

venteSurface terrain

Surface plan

parcellaire

Nb étages

8

Surface totale

construite

Prix indice9 Prix actualisé en 1998

Points de comparaison comparables à l'immeuble sis 25 avenue des sorbiers


21/04/1999 59 a 34 ca 281 4 800 63 500 000 Bef -

1 574 124 euros

157/167 59 Mio Bef

Avenue des Sorbiers 25

25 a 281 4 800

Avenue Montana 9 21/04/1999 1 a 86 ca 281 3 700 40 000 000 Bef - 991 574 euros

157/167 37 Mio Bef

Rue Edith Cavell 83

27/03/1996 26 a 60 ca 281 3 700 32 000 000 Bef - 793 259 euros

157/141 35 Mio Bef


22/05/1997 10 a 24 ca 271 3 700 32 000 000 Bef - 793 259 euros

157/150 33 Mio Bef


25/10/1999 24 a 10 ca 234 3 700 44 000 000 Bef –

1 090 732 euros

157/167 41 Mio Bef


17/04/1997 19 a 8 ca 234 3 700 31 500 000 Bef - 780 865 euros

157/150 33 Mio Bef

Avenue des Eglantiers 14D

20/08/1998 30 a 43 ca 262 3 700 34 500 000 Bef - 855 233 euros

34,5 Mio Bef

Points de comparaison du rapport Winssinger


1999 25a 94ca 234 2 469 495.787 euros 157/167 19 Mio Bef

Avenue Bliicher 239

1999 6a 98ca 225 2,5 450 396.630 euros 157/167 15 Mio Bef


1998 17a 212 2 424 384.235 euros 15,5 Mio Bef


1999 16a 36ca 131 3 393 421.419 euros 157/167 16 Mio Bef

Avenue d'Hougoumont 20

1998 25a l0 ca 196 2 390 470.998 euros 19 Mio Bef

Avenue Bliïcher188

1998 13a49ca 120 3 360 421.419 euros 17 Mio Bef


1996 25a 52ca 156 2 312 446.208 euros 157/141 20 Mio Bef


1999 22a 49ca 234 2 468 470.998 euros 157/167 18 Mio Bef

8 Rez y compris9 Indice des maisons d'habitation fourni page 97 de la revue Informations du Logement, n? 3, 2003


Tableau 7 – classement des immeubles suivant le nombre de chambres au moment de la vente, fourni par la chambre des notaires


Surface terrain Nb chambres Vente Prix de vente Indice utilisé10

Prix réactualisé en 1998

Points de comparaison comparables à l'immeuble sis 25 avenue des sorbiers


25 a 10


21/04/1999 59 a 34 ca 8 Publique 63 500 000 Bef - 1 574 124 euros

157/167 59 Mio Bef

Avenue Montana 9 21/04/1999 1 a 86 ca 8 Gré à gré 40 000 000 Bef - 991 574 euros

157/167 37 Mio Bef

Rue Edith Cavell 83


157/141 35 Mio Bef

Avenue des églantiers 14


157/131 35 Mio Bef



157/150 33 Mio Bef

Points de comparaison du rapport Winssinger


1996 25a 52ca 6 Gré à gré 446.208 euros 157/141 20 Mio Bef


1999 22a 49ca 5 Gré à gré 470.998 euros 157/167 18 Mio Bef

Il est incontestable qu'en regroupant les immeubles (tous sis à Uccle) par surfaces similaires ou nombre de chambres similaires, on constate dans les différents groupes des prix de vente se situant dans la même tranche

L'EXAMEN DES SURFACES ET DU NOMBRE DE CHAMBRES EST UN PARAMETRE ESSENTIEL ET QUASI INDISCUTABLE CAR S'IL EST POSSIBLE DE TRUQUER DES INDICES, TRUQUER DES EXPERTISES, CORROMPRE OU ABUSER DES ADMINISTRATIONS, ON NE PEUT TRUQUER UNE SURFACE.

J'atteste sous la foi du serment que le rapport Winssinger réalisé en février 2007 à la demande de M Carlos de Meester de Betzenbroeck ne peut être retenu pour évaluer l'immeuble sis 25 avenue des sorbiers en 1998, ayant été truqué en se fondant sur une sélection de points de comparaison inadaptée, s'agissant essentiellement d'immeubles nettement plus petits, ayant moins de chambres et généralement de qualité architecturale inférieure.

J'atteste sous la foi du serment qu'un prix de vente inférieur à 32 millions de francs pour cet immeuble en 1998 aurait été totalement non conforme à la valeur vénale réelle de cet immeuble et susceptible d'annuler la vente pour lésion.

Pour cet immeuble, en 2010, la valeur vénale est supérieur à 2.900.000 euros.

Fait à Paris, le 15 novembre 2010

10 Indice des maisons d'habitation fourni page 97 de la revue Informations du Logement, n? 3, 2003



ANNEXES

l points de comparaison fournis par le notaire Dooms l plans parcellaires, données de la chambre des notaires et

photos des points de comparaison choisis pour évaluer l'immeuble sis 25 avenue des sorbiers

l plans parcellaires, données de la chambre des notaires et photos des prétendus points de comparaison présentés dans le rapport Winssinger


Points de comparaison en vue de l'évaluation de la valeur vénale de l'immeuble sis 25 avenue des sorbiers à Uccle :

– données procurées par la Chambre des Notaires – photographie de la façade extérieure–

AVENUE DE LA SAPINIÈRE 20 - UCCLE

1180 Uccle/Ukkel - , Avenue de la Sapinière N° 20 Lieu dit: Type d'immeuble: Maison unifamiliale (Maison d'habitation)Contenance : 0 ha 19 a 8 caSuperficie habitable: 0 m²Nombre de chambres: 0Jardin: Oui

Prix: 31 500 000 Bef - 780 865 €R.C.N.I. : 483 800 Bef - 11 993 €Date de l'acte: 17/04/1997Transaction: Vente de gré à gréNombre d'étages: 0Référence: 00141133000

AVENUE DE LA SAPINIÈRE 10 - UCCLE

1180 Uccle/Ukkel - , Avenue de la Sapinière N° 10Lieu dit: Type d'immeuble: Maison unifamiliale (Maison d'habitation)Contenance : 0 ha 24 a 10 caSuperficie habitable: 0 m²Nombre de chambres: 0Jardin: Oui

Prix: 44 000 000 Bef – 1 090 732 €R.C.N.I. : 0 Bef - 0 €Date de l'acte: 25/10/1999Transaction: Vente de gré à gréNombre d'étages: 0Référence: 00171180000

AVENUE DES EGLANTIERS 14/D - UCCLE

1180 Uccle/Ukkel - , Avenue des Eglantiers N° 14 /D Lieu dit: Type d'immeuble: Maison unifamiliale (Maison d'habitation)Contenance : 0 ha 30 a 43 caSuperficie habitable: 0 m²Nombre de chambres: 0Jardin: Oui


AVENUE DE LA FLORIDE 54 - UCCLE

1180 Uccle/Ukkel - , Avenue de la Floride N° 54 Lieu dit: Type d'immeuble: Maison unifamiliale (Maison d'habitation)Contenance : 0 ha 10 a 24 caSuperficie habitable: 0 m²Nombre de chambres: 7Jardin: Oui

Prix: 32 000 000 Bef - 793 259 €R.C.N.I. : 146 500 Bef - 3 632 €Date de l'acte: 22/05/1997Transaction: Vente de gré à gréNombre d'étages: 0Référence: 00139971000Détail

http://www.nvn.be/code/fr/Fiche.php?OxyCode=00139971000

AVENUE MONTANA 9-11 - UCCLE

1180 Uccle/Ukkel - , Avenue Montana N° 9 -11 Lieu dit: Type d'immeuble: Maison unifamiliale (Maison d'habitation)Contenance : 0 ha 1 a 86 caSuperficie habitable: 0 m²Nombre de chambres: 8Jardin: Oui


AVENUE DE L'OBSERVATOIRE 41 - UCCLE

1180 Uccle/Ukkel - , Avenue de l'Observatoire N° 41 Lieu dit: Type d'immeuble: Autres (Château avec dépendances)Contenance : 0 ha 59 a 34 caSuperficie habitable: 0 m²Nombre de chambres: 8Jardin: Oui

Prix: 63 500 000 Bef - 1 574 124 €R.C.N.I. : 218 800 Bef - 5 424 €Date de l'acte: 21/04/1999Transaction: Vente publiqueNombre d'étages: 4Référence: 00162139000

RUE EDITH CAVELL 83 - UCCLE

1180 Uccle/Ukkel - , Rue Edith Cavell N° 83

Lieu dit: Type d'immeuble: Villa, bungalow ou fermette (Villa)Contenance : 0 ha 26 a 60 caSuperficie habitable: 0 m²Nombre de chambres: 8Jardin: Oui


AVENUE DES SORBIERS 25 – UCCLE

Points de comparaison en vue de l'évaluation de la valeur vénale de l'immeuble sis 25 avenue des sorbiers à Uccle :

– plans parcellaires

SPF FinancesAdministration Générale de la Documentation Patrimoniale - Cadastre .be

Extrait du plan parcellaire cadastral: UCCLE 2 DIV / UKKEL 2 AFDSection: C / 7Feuille: 21612C070002 Situation: 1/01/2009 Echelle: 1:1250

Square de la Republique Argentine

Republiek Argemtiniesquare

L'Administration Générale de la Documentation patrimoniale est l'auteur du plan parcellaire cadastral et le producteur de fa base de données dans laquelle ces données sont reprises, et jouit des droits de propriété intellectuellerepris dans la loi relative au droit d'auteur et aux droits voisins.

Numéro de référence du demandeur:Numéro dossier AGDP: 2009/036695

Coût: 11, 00 EUR

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Certifié confornL'agenftTélégui

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SPF FinancesAdministration Générale de la Documentation Patrimoniale - Cadastre

Extrait du pian parcellaire cadastral: UCCLE 4 DIV / UKKEL 4 AFDS-ection: H / 5Feuille: 21614H050002 Situation: 1

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L'Administration Générale de la Documentation patrimoniale est l'auteur du plan parcellaire cadastral et le producteur de la base de données dans laquelle ces données sont reprises, et jouit des droits de propriété intellectuelle repris dans la loi relativf

Numéro de référence du demandeur:! Numéro dossier AGDP: 2009/036695

-mJGoût: 16,50 EUR

0 8 -01- 2010


Extrait du plan parcellaire cadastral: UCCLE 4 DIV / UKKEL 4 AFDSection: H / 9Feuille: 21614H090002 Situation: 1/01/2009

.be

Echelle: 1:1250

L'Administration Générale de la Documentation patrimoniale est l'auteur du plan parcellaire cadastral et le producteur de la base de données dans laquelle ces données sont reprises, et jouit des droits de propriété intellectuellerepris dans la loi relative au droit d'auteur et aux droits voeins.


Coût: 11, 00 EUR

Certifié conformtL'agent

Christbne.DHAi

Bruxelles, le 13/11/2009

SELER


Extrait du plan parcellaire cadastral: UCCLE 8 DIV / UKKEL 8 AFDSection: B / 2Feuille: 21618B020002 Situation: 1/01/2009

.be

Echelle: 1:1250

L'Administration Générale de la Documentation patrimoniale est l'auteur du plan parcellaire cadastral et le producteur de la base de données dans laquelle ces données sont reprises, et jouit des droits de propriété intellectuellerepris dans la loi relative au droit d'auteur et aux droits voisins.

Numéro de référence du demandeur:Numéro dossier AGDP: 2009/036S86

Coût: 11, 00 EUR

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Certifié confL'agenldélé

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Bruxelles, le 13/1 1/2009 ^

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Extrait du plan parcellaire cadastral: UCCLE 2 DIV / UKKEL 2 AFDSection: C / 4Feuille: 21612C040002 Situation: 1/01/2009 Echelle: 1:1250

L'Administration Générale delà Documentation patrimoniale est l'auteur du plan parcellaire cadastrai et le producteur de la base de données dans laquelle ces données sont reprises, et jouit des droits de propriété intellectuellerepris dans la loi relative au droit d'auteur et aux droits voeins.


Coût: 11,00 EUR - 2010Certifié confor»L'agent délégué,

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SPF Finances"* • Administration Générale de la Documentation Patrimoniale - Cadastre .be

Extrait du plan parcellaire cadastral: UCCLE 4 DIV / UKKEL 4 AFDSection: H / 4Feuille: 21614H040002 Situation: 1/01/2009 Echelle: 1:1250



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L'Administration Générale de la Documentation patrimoniale est l'auteur du plan parcellaire cadastral et le producteur de la base de données dans laquelle ces données sont reprises et jouit des droits de propriété intellectuellerepris dans la loi relative au droit d'auteur et aux droits voeins.


Coût: 11, 00 EUR

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SPF Finances/f Administration Générale de la Documentation Patrimoniale - Cadastre .be


L'Administration Générale de la Documentation patrimoniale est l'auteur du plan parcellaire cadastral et le producteur de la base de données dans laquelle ces données sont reprises, et jouit des droits de propriété intellectuellerepris dans la loi relative au droit d'auteur et aux droits weins.


Coût: 11, 00 EUR08~01- zow

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Bruxelles, le 13/1 1/2009

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« Points de comparaison » présentés dans le rapport Winssinger réalisé à la demande de M de Meester de Betzenbroeck

– données détaillées en provenances de la chambre des notaires– photographies de façades

1/ AVENUE BLUCHER 239 – UCCLE

1180 Uccle/Ukkel - , Avenue Blücher N° 239 Lieu dit: Type d'immeuble: Maison unifamiliale (Maison d'habitation)Contenance : 0 ha 6 a 98 caSuperficie habitable: 0 m²Nombre de chambres: 0Jardin: ?


2/ AVENUE DU PRINCE D'ORANGE 115 - UCCLE

1180 Uccle/Ukkel - , Avenue du Prince d'Orange N° 115

Lieu dit: Type d'immeuble: Maison unifamiliale (Maison d'habitation)Contenance : 0 ha 16 a 36 caSuperficie habitable: 0 m²Nombre de chambres: 0Jardin: Oui

Prix: 17 000 000 Bef - 421 419 €R.C.N.I. : 3 Bef - 0 €Date de l'acte: 17/05/1999Transaction: Vente de gré à gréNombre d'étages: 0Référence: 00165298000

4/ AVENUE DU PRINCE D'ORANGE 107 - UCCLE

1180 Uccle/Ukkel - , Avenue du Prince d'Orange N° 107Lieu dit: Type d'immeuble: Maison unifamiliale (Maison d'habitation)Contenance : 0 ha 17 a 0 caSuperficie habitable: 0 m²Nombre de chambres: 0Jardin: ?

Prix: 15 500 000 Bef - 384 235€R.C.N.I. : 202 400 Bef - 5 017 €Date de l'acte: 06/11/1998Transaction: Vente de gré à gréNombre d'étages: 0Référence: 00159146000

4/ AVENUE D'HOUGOUMONT 20 – UCCLE

1180 Uccle/Ukkel - , Avenue d'Hougoumont N° 20Lieu dit: Type d'immeuble: Maison unifamiliale (Maison d'habitation)Contenance : 0 ha 25 a 10 caSuperficie habitable: 0 m²Nombre de chambres: 0Jardin: ?


5/ AVENUE BLUCHER 188 – UCCLE

1180 Uccle/Ukkel - , Avenue Blücher N° 188

Lieu dit: Type d'immeuble: Villa, bungalow ou fermette (Villa)Contenance : 0 ha 13 a 49 caSuperficie habitable: 0 m²Nombre de chambres: 0Jardin: Oui


6/ AVENUE DES SORBIERS 7A – UCCLE

1180 Uccle/Ukkel - , Avenue des Sorbiers N° 7 A



7/ AVENUE DE LA SAPINIERE 7 – UCCLE

1180 Uccle/Ukkel - , Avenue de la Sapinière N° 7



8/ AVENUE DES MYRTILLES 62 - UCCLE

1180 Uccle/Ukkel - , Avenue des Myrtilles N° 20Lieu dit: Type d'immeuble: Maison unifamiliale (Maison d'habitation)Contenance : 0 ha 22 a 49 caSuperficie habitable: 0 m²Nombre de chambres: 5Jardin: ?


« Points de comparaison » présentés dans le rapport Winssinger réalisé à la demande de M de Meester de Betzenbroeck

– plans parcellaires


Extrait du pian parcellaire cadastral: UCCLE 4 DIV / UKKEL 4 AFDSection: H / 5Feuille: 21614H050002 Situation:

L'Administration Générale de la Documentation patrimoniale est Fauteur du plan parcellaire cadastral et le producteur de la base de données dans laquelle ces données sont reprises, et jouit des droits de propriété intellectuelle repris dans la loi relati


jCoùt: 16,50 EUR0 8 -01- 2010



L'Administration Générale de la Documentation patrimoniale est l'auteur du plan parcellaire cadastral et le producteur de la base de données dans laquelle ces données sont reprises, et jouit des droits de propriété intellectuellerepris dans [a loi relative au droit d'auteur et aux droits voisins.

Numéro de référence du demandeur:Numéro dossier AGDP: 2009/03Q685

1?>(Coût: 11, 00 EUR 0 8 -01- 2010

Certifié conforme,L'agent délégué, j

Christiane.D^ÎASstLER

Bruxelles, le 13/1 1/2009

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Extrait du plan parcellaire cadastral: UCCLE 4 DIV / UKKEL 4 AFDSection: H/3Feuille: 21614H030002 Situation: 1/01/2009

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Echelle: 1:1250


Numéro de référence du demandeur:Numéro dossier AGDP: 2009/036^85

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Extrait du plan parcellaire cadastral: UCCLE 4 DIV / UKKEL 4 AFDSection: H / 3Feuille: 21614H030002 Situation: 1/01/2009

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Numéro de référence du demandeur:Numéro dossier AGDP: 2009/036^85

Coût: 11, 00 EUR0 8 -01" 2010

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Extrait du plan parcellaire cadastral: UCCLE 4 DIV / UKKEL 4 AFDSection: H 711Feuille: 21614H110002 Situation: 1/01/2009

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Echelle: 1:1250



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0 8 -01- 2010Certifié conforL'agentjlélégi

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