Plaine Commune Analyse de la consommation de l’espace de la … · 2019-01-04 · Analyse de la consommation de l’espace de la commune de Saint-Denis IDFP161560–page 6 1. Contexte

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Plaine Commune Analyse de la consommation de l’espace de la commune de Saint-Denis

Suivie par : Jacques PERRET - 04 37 85 19 60 - jacques.perret @anteagroup.com

Plaine Commune 21, avenue Jules-Rimet 93218 Saint-Denis Cedex Tél. : 01 55 93 55 55

Agence Rhône-Alpes Méditerranée 392 rue des Mercières 69 140 Rillieux-la-Pape Tél. : 04 37 85 19 60

1.1.1. A

Analyse de la consommation de l’espace de la commune de Saint-Denis

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Antea Group est certifié :


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Fiche synthétique d’offre

Client Plaine Commune (Département de Seine-Saint-Denis)

Projet Analyse de la consommation de l’espace de la commune de Saint-Denis

Contexte Plaine Commune envisage actuellement une évolution de son PLU et doit procéder, conformément à l’article L151-4 à l’«analyse de la consommation d'espaces naturels, agricoles et forestiers au cours des dix années précédant l'approbation du plan ou depuis la dernière révision du document d'urbanisme et la capacité de densification et de mutation de l'ensemble des espaces bâtis, en tenant compte des formes urbaines et architecturales.

Trois Missions principales

- Un diagnostic de l’occupation du sol en 2016. - Une analyse de la tâche urbaine et de son évolution, notamment

au travers de la destination des locaux, la composant. - La localisation des surfaces potentiellement constructibles et

densifiables, notamment au travers de la vacance croisée avec l’ancienneté des bâtiments.

Les atouts pour cette mission

Une équipe pluridisciplinaire regroupant spécialistes des traitements statistiques et cartographiques, sociologues, urbanistes OPQU, architectes DPLG, juristes Une implantation locale à Arcueil


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Sommaire

Pages

1. Contexte et enjeux de la mission .............................................................................................. 6

2. L’occupation du sol en 2016 (variable cgrnum) ......................................................................... 8

3. Les surfaces bâties ................................................................................................................. 11

3.1. Les parcelles bâties ............................................................................................................................................... 11

3.2. Les parcelles résidentielles ................................................................................................................................... 16

4. Mesure de l’évolution ............................................................................................................ 21

4.1. Tâche urbaine ....................................................................................................................................................... 21

4.2. Les bâtiments construits entre 2007 et 2016 ....................................................................................................... 26


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1. Contexte et enjeux de la mission

La Ville de Saint-Denis a approuvé son PLU le 10 décembre 2015.

L’évaluation environnementale et la mise en forme du rapport de présentation ont été réalisées par le cabinet IRAP et actualisés par ANTEAGROUP avec les mêmes intervenants.

Préalablement à toute procédure de modification du PLU de Saint-Denis, Plaine Commune doit réaliser, conformément à l’article L151-4 à l’«analyse de la consommation d'espaces naturels, agricoles et forestiers au cours des dix années précédant l'approbation du plan ou depuis la dernière révision du document d'urbanisme et la capacité de densification et de mutation de l'ensemble des espaces bâtis, en tenant compte des formes urbaines et architecturales ».

L’analyse de la consommation d’espaces n’ayant pas été réalisée lors de la procédure d’élaboration du PLU, elle doit effectivement porter sur les dix dernières années. Elle sera intégrée au rapport de présentation du PLU par le biais d’une modification.

L’objet de la présente proposition est d’effectuer cette analyse, et de la compléter par une analyse de l’évolution de la tâche urbaine.

Cette étude se base sur l’exploitation des fichiers « Majic » et « Edigeo ».

Les fichiers Majic sont les fichiers fonciers produits par la Direction Générale des Finances publiques (DGFIP). Ils contiennent les informations sur les propriétés bâties et non bâties. Ils contiennent des informations concernant l’ « existant » (en l’occurrence 2016). Concernant les locaux, ils renseignent notamment sur la date du bâti, la destination, le statut d’occupation, la surface…

Les fichiers Edigeo sont des couches géographiques (utilisables dans un Système d’Information Géographiques). On peut relier les fichiers Majic aux fichiers Edigeo par le biais du numéro des parcelles notamment, afin d’effectuer un traitement géolocalisé des données Majic.

Les fichiers Majic ne permettant de mesurer une évolution de l’espace bâti qu’au travers de la date de construction des bâtiments, les couches Edigeo sont également comparées avec des couches géographiques représentant le bâti plus anciennes (en l’occurrence les fichiers « Bâti Petite Couronne » APUR -version 2005-2007- ).

Elles seront également croisées, en ce qui concerne les bâtiments récents avec les photos aériennes de 2007 et 2016 (google earth).

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2. L’occupation du sol en 2016 (variable cgrnum)

La surface totale de la commune de Saint-Denis est de 1 237,48 hectares.

Les données Majic identifient sur la commune 7 types de surfaces différentes (variable cgrnum1 / table suf subdivision fiscale) :

01 Terres

08 Eaux

09 Jardins

10 Terrains à bâtir

11 Terrains d’agrément

12 Chemin de fer

13 Sol

La très grande majorité de la commune accueille des « sols » (espaces artificialisés) à 86%.

Le reste du territoire communal se réparti entre les terrains à bâtir (5%), les emprises du chemin de fer, les terres, les terrains d’agrément.

1 La modalité « eaux » (cgrnum=8) ne concerne que les eaux cadastrées et non pas l’ensemble des surfaces en eau dont une grande partie

n’est pas cadastrée (fleuves, rivières, etc.).

La modalité « terrains à bâtir » (cgrnum=10) concerne les terrains ayant fait l’objet d’un document notarié (avant-contrat, promesse ou compromis de vente). Il ne s’agit pas des zones à bâtir des documents d’urbanisme. Ces terrains feront l’objet d’une construction dans l’année ou les deux ans qui suivent.

La modalité « terrains d’agrément » (cgrnum=11) peut notamment concerner les terrains de golf ou des parcs de châteaux.

La modalité « sol » (cgrnum=13) désigne des espaces artificialisés bâtis (parcelle accueillant une maison par exemple) ou non bâtis (portion de voie par exemple, la majorité de la voirie étant non cadastrée). L’essentiel des parcelles recevant au moins un local comprennent un groupe de nature de culture de type « sol ». En revanche, un grand nombre de parcelles comprenant un groupe de nature de culture « sol » ne présentent aucun local.

(Source : developpement-durable.gouv.fr)


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Si on rapporte ces surfaces aux différentes découpes IRIS de la commune, on peut s’apercevoir que la quasi-totalité de ces IRIS affiche une part d’occupation de type « sol » à plus de 70%, exception faite de République gare Porte de Paris 02 (67% de sol, 23% de terrains à bâtir) et Courtille Saussaie Floréal 03 (51% de sol et 43% de terres).

Seuls deux iris affichent une part de terres notables : Courtille Saussaie Floréal 03 et Franc-Moisin Bel-Air 01.

Les terrains à bâtir sont présents sur essentiellement 3 Iris : République gare Porte de Paris 02, Plaine 02 et 04.



3. Les surfaces bâties

Au total, Majic dénombre 77 915 locaux sur Saint-Denis en 2016, cumulant une surface-plancher totale de 501 hectares (5 millions de m²).

La répartition de ces locaux n’est pas homogène sur la commune avec des densités de locaux et de surface-plancher très différenciées.

Il en va de même en ce qui concerne le statut d’occupation, l’état d’occupation ou l’ancienneté des bâtiments.

Ce chapitre présente la répartition au global des parcelles bâties, ainsi que la destination des locaux y siégeant.

Dans un second temps, l’accent est mis sur les bâtiments accueillant des logements, notamment au travers de la typologie du logement, de son statut d’occupation et de son ancienneté.

Une typologie des logements construits entre 2007 et 2016 est élaborée au travers du croisement de ces différentes données

3.1. Les parcelles bâties

3.1.1. Répartition

Au total, Majic dénombre 77 915 locaux sur Saint-Denis en 2016, cumulant une surface-plancher totale de 501 hectares (5 millions de m²).



La répartition des locaux sur la commune semble a priori assez uniforme, avec cependant quelques « tâches » plus denses.



En prenant en considération la densité de locaux par hectare ou la surface-plancher par hectare, le dessin de la commune se modifie fortement, avec des densités très fortes au droit des Iris République Gare et Centre-Ville et secondairement au niveau des Iris Plaine 01, 02, 04.

3.1.2. Destination des surfaces bâties selon la variable dteloc

Dans les données Majic, la variable dteloc se rapporte aux locaux, sachant qu'un bâtiment peut être

constitué d'un ou plusieurs locaux (une maison individuelle correspondra souvent à un local, alors

qu'un collectif aura autant (voire plus) de locaux que de logements).

La variable dteloc est un indicateur du type de local (1 Maison / 2 Appartement / 3 Dépendances / 4

Local commercial ou industriel).

Cette variable est rapportée à la parcelle. Les parcelles peuvent donc contenir des locaux de plusieurs

types (parcelles mixtes) ou d’un seul type.

Au total, Majic dénombre 77 915 locaux sur Saint-Denis en 2016, répartis comme suit :



En nombre, ce sont les appartements qui dominent suivis par les dépendances (caves, garage,

grenier, terrasse, parking…).

En surface plancher, ce sont les locaux d’activités qui représentent près de 50% de la surface-

plancher totale de la commune.

On peut voir une forte concentration de l'habitat au Nord de la commune, avec une forte part

d'habitat individuel au Nord-Est.

Le Sud et l'Ouest accueillent les activités.





3.2. Les parcelles résidentielles

3.2.1. Localisation des logements et surface moyenne

Sont pris en considération dans ce chapitre, seulement les variables dteloc=1 (maison) et dteloc=2 (appartement), soit au total 50 847 locaux, affichant une surface-plancher totale de 2 509 128 m², soit une surface moyenne de 49 m². Comme mentionné plus haut, la surface moyenne des maisons est de 129 m², contre 44 m² pour les appartements.

Au vu de la surface moyenne des locaux d’habitation, on se rend compte de la très grande prépondérance des appartements (47 658 appartements pour 3 189 maisons, soit près de 15 appartements pour 1 maison).

Une très forte concentration des logements dans la partie centre-Nord de la commune.

Les Iris accueillant le plus de logements sont Pleyel et Plaine, cependant il faut relativiser ce constat du fait qu’il s’agit d’Iris de très grande taille.

Suivent des Iris beaucoup plus réduits en superficie : Péri Langevin Stalingrad Politzer et République gare Porte de Paris.



La carte présentant le nombre de logements à l’hectare confirme bien la prépondérance de localisation des logements au centre, avec des densités très fortes.

Les Iris accueillant une densité de logements très forte sont Republique gare Porte de Paris 03, Delaunay Belleville 03, J.Curie Cosmonautes 02 et Centre-ville Basilique 01, qui affichent tous plus de 125 logements par hectare.

A l’opposé les Iris Plaine 04 et Mutuelle champ de courses 01 ont 15 logements à l’hectare



Une réelle dichotomie dans la répartition des logements par type. Cette répartition montre une assez grande homogénéité des quartiers quant au type de logements accueillis.

La surface moyenne des logements est forte dans le Nord-Est et moindre dans le Centre, quartiers accueillant la plus grande densité de logements.



3.2.2. Statut d'occupation

Les logements sont occupés à près de 60% par des locataires, dont 35% dans le parc social.

Les propriétaires représentent moins d’1/4 des occupants.

La vacance est élevée avec 17% du parc des logements, selon Majic

2.

Une localisation préférentielle des propriétaires dans le Nord-Est de la commune (type individuel), à l’inverse les parcelles accueillant la part la plus forte de logements sociaux sont localisées au droit des densités de logements les plus fortes.

2 Les concepts et modes de collectes diffèrent entre la DGFIP et l'Insee

La vacance dans le fichier Majic est mesurée au 1er janvier du millésime, date de prise en compte pour l'établissement de la taxe d'habitation (TH). Sont considérés comme vacants, les logements déclarés sans occupants à cette date. Dans le recensement, un logement vacant est un logement disponible pour la vente ou la location, ou un logement neuf achevé mais non encore occupé à la date du recensement (mars). Le nombre et la part de logements vacants sont généralement plus élevés dans Filocom. Ces écarts peuvent être expliqués en grande partie par les raisons suivantes : la subsistance dans le fichier de la DGFiP de locaux inoccupés dits à usage de logements mais complètement obsolètes, lesquels ne seraient pas comptabilisés par l'Insee, les délais de mise à jour du fichier de la TH en cas de changement d'occupant qui entraîneraient une surestimation de la vacance par la DGFiP, l'affectation d'un code "vacant" à certains logements non assujettis à la TH (déclaration par leurs propriétaires de certaines résidences secondaires comme logements vacants pour raisons fiscales).



3.2.3. Ancienneté des bâtiments

Le parc de logements accueille pour 1/3 des logements d’avant 1945. ¼ du parc date du 21ème siècle. Cette répartition est très différente selon le type de logement, ainsi l’individuel est plus ancien, 63% construit avant 1945, et 10% entre 2000 et aujourd’hui. Le collectifs affiche une répartition assez semblable à celle du parc au global, le collectif représentant 93% du parc.

Les logements construits avant 1945 sont très présents dans les secteurs avec forte densité de maisons individuelles, mais aussi dans le centre de la commune, esquissant l’ancienne emprise urbaine sur le territoire communal. Les parcelles accueillant les logements construits depuis 2000 sont très dispersées, preuve d’une forte urbanisation de la commune, qui densifie où elle trouve de la place.



4. Mesure de l’évolution

4.1. Tâche urbaine

4.1.1. La tâche urbaine en 2016

La mesure de la tâche urbaine est réalisée au travers d’un traitement SIG de la couche géographique EDOGEO représentant les bâtiments.

Une zone « buffer » de 50 mètres est dessinée autour de chaque bâtiment,

puis elle est rognée de 25 mètres.

La tâche urbaine de Saint-Denis affiche une aire de 950 hectares en 2016, soit près de 77% de la superficie de la commune.

La part prise par la tâche urbaine diffère selon les Iris. Ainsi le Sud de la commune semble moins impacté par la tâche urbaine que le Nord et le centre ; Les Iris les moins impactés par la tâche urbaine sont localisés cependant au centre et de la commune :

Courtille Saussaie Floreal 03 (tâche

urbaine : 31% de la superficie de l’Iris) / Présence du Parc départemental Georges Valbon

Centre-ville Basilique 02 (tâche

urbaine : 51% de la superficie de l’Iris) / Parc de la Légion d’Honneur

J.Curie Cosmonautes 01 (tâche

urbaine : 53% de la superficie de l’Iris) / Emprise du Fort de l’Est





4.1.2. Evolution de la tâche urbaine depuis 2007

La mesure de la tâche urbaine en 2007 a été réalisée à partir des données géo localisées « bâti petite couronne » fournies par l’APUR, lesquelles reprenaient le bâti 2005-2007.

La tâche urbaine a été dessinée selon la méthode plus haut évoquée.

Les deux dessins des tâches urbaines ont été superposés, afin de voir l’évolution du tissu urbain dans le temps.

Une tâche urbaine qui a globalement augmenté de 3,26 hectares, mais qui a évolué positivement ou négativement (destruction de bâtiments par ex).

Au total la tâche urbaine a évolué positivement de 13,2 hectares, mais a régressé de 9,9 hectares.



4.1.3. Les zones de changement (extension ou régression)

Quantification des secteurs d’extension de la tâche urbaine intersecqués avec les

parcelles et l’occupation du sol inscrite en 2016

Les superficies3 les plus fortes concernent les parcelles avec des surfaces artificialisées et en second lieu les terrains à bâtir.

Au total la tâche urbaine couvrait en 2007, 3.37 ha de secteurs qui sont devenus des terrains à bâtir (destruction de bâtiment par exemple et 5,68 hectares de surfaces artificialisées.

A l’inverse, elle s’est étendue sur 8,45 hectares de surfaces artificialisées (constructions de bâtiments par exemple).

Des zones d’extension / régression très dispersées sur le territoire, essentiellement liées à la destruction / construction de bâtiments, c’est-à-dire de l’évolution « naturelle » du parc bâti, dans un secteur déjà très urbanisé. Des extensions / régressions de la tâche urbaine n’impactant pas les zones naturelles ou agricoles de la commune.

3 Les superficies ne correspondent pas à celles énoncées plus haut concernant les secteurs de régression / extension de la tâche urbaine, car

ne prenant pas en considération les zones non couvertes par des parcelles (emprises publiques) que peut couvrir la tâche urbaine.



Exemples d’extension / régression de la tâche urbaine

(photos google earth)

2007-2012 2016

Extension tâche urbaine entre 2007 et 2016

Regression tâche urbaine entre 2007 et 2016



4.2. Les bâtiments construits entre 2007 et 2016

Au total 7 533 locaux ont été construits entre 2007 et 2016.

La très grande majorité concerne le logement collectif (7 076 locaux soit 94% des constructions neuves).

La surface moyenne des locaux est très variable selon la typologie :

Concernant les logements sociaux, ils représentent 2 447 locaux d’habitation, sur les 7 269 logements construits, soit 33,7% des habitations d’après 2006.



Exemples de locaux neufs identifiés

(photos google earth)

Local d’activités

18 512 m² surface-plancher

Parcelle : 2017930066000BX0173

55 logements collectifs


Parcelle : 20179300660000T0140


252 m² surface-plancher

Parcelle : 20179300660000O0008



2 logements individuels


Parcelle : 20179300660000J0124



Parcelle : 20179300660000R0058

3 logements individuels


Parcelle : 20179300660000J0022





Parcelle : 20179300660000J0290

Local d’activités


Parcelle : 20179300660000T0236



En Synthèse

Une commune de 1 237,5 hectares essentiellement marquée par une occupation du sol de type artificialisée à 86% (884 hectares), les 14% restants étant dévolus à des terres (Parc Georges Valbon au Nord-est de Saint-Denis notamment) ;

Au total 77 915 locaux sur la commune en 2016, avec une surface-plancher de 501 hectares.

Des locaux à destination du logement pour 65% d’entre eux et essentiellement des logements collectifs (61%).

Une très forte concentration des logements dans la partie centre-Nord de la commune.

Un statut d’occupation fortement marqué par les locataires et notamment du parc social (35%).

1/3 des logements datent d’avant 1945, 25% ont été construits depuis 2000.

Une tâche urbaine qui couvre en 2016 près de 77% du territoire communal.

Une évolution réduite de la tâche urbaine entre 2007 et 2016 : 3.3 hectares avec des extensions et régressions du tissu urbain, liés au jeu des destructions / rénovations / reconstructions et donc n’impactant pas les secteurs naturels ou agricoles.

Des locaux neufs essentiellement à destination du logement collectif (94% des locaux).

34% des logements neufs appartiennent au parc social.

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