PLAN DIRECTEUR D’URBANISME DE DOUALA A … services/doc_planification_urbaine/PDU/P… · Douala, centre d’affaires 46 5. Les potentialités de la région du Littoral ... 1. Rappel

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REPUBLIQUE DU CAMEROUNREPUBLIC OF CAMEROON

COMMUNAUTÉ URBAINE DE DOUALADouala Urban Council

AFD / C2D - CUD

PLAN DIRECTEUR D’URBANISME DE DOUALA A

L’HORIZON 2025

2 - CUD-Groupe Huit- AS Consultants

AcronymesAES-SONEL SociétéNationaled’ElectricitéduCameroun(filialeAESCorp.)AFD Agence Française de DéveloppementANEMCAM Association Nationale des Etablissements de Micro FinanceAPI Agence de Promotion des InvestissementsARAN Agence de Restructuration et d’Aménagement de NylonBCD Banque Camerounaise de DéveloppementBEAC Banque des Etats de l’Afrique CentraleC2D Contrat Désendettement DéveloppementCAC Centimes Additionnels CommunauxCAMWATER Cameroun Water Utilities CorporationCAVIE Enquête sur le Cadre de VieCCCE Caisse Centrale de Coopération EconomiqueCDS City Development StrategyCFC Crédit Foncier du CamerounCGI Code Général des ImpôtsCOBAC Commission Bancaire de l’Afrique CentraleCRF Constitution de Réserves FoncièresCTD Collectivité Territoriale DécentraliséeCUD Communauté Urbaine de DoualaCUY Communauté Urbaine de YaoundéDGI Direction Générale des ImpôtsDSCE Document de Stratégie pour la Croissance et l’EmploiDSRP Document de Stratégie de Réduction de la PauvretéECAM Enquête camerounaise auprès des MénagesEESI Enquête sur l’Emploi et le Secteur InformelEMF Etablissement de Micro FinanceFEICOM Fonds Spécial d’Equipement et d’Intervention IntercommunalIADM Initiative d’Allègement de la Dette MultilatéraleIDH Indicateur de Développement HumainINS Institut National des la StatistiquesIS Impôts sur les SociétésMAETUR Mission d’Aménagement et d’Equipement des Terrains Urbains et RurauxMINDAF Ministère des Domaines et des Affaires FoncièresMINDUH Ministère du Développement Urbain et de l’HabitatMINFI Ministère des FinancesMIPROMALO Mission de Promotion des Matériaux LocauxMOD Maîtred’OuvrageDélégué(oumaîtrised’ouvragedéléguée)MOS Mode d’Occupation du SolOHADA Organisation pour l’Harmonisation en Afrique du Droit des AffairesONAC Ordre des Architectes du CamerounPAD Port Autonome de DoualaPAS Plan d’Ajustement StructurelPDL Plan Directeur LocalPDU Plan Directeur d’UrbanismePDUE Projet de Développement des secteurs Urbain et de l’approvisionnement en EauPID Projet d’Infrastructure de DoualaPME Petites et Moyennes EntreprisesPOS Plan d’Occupation des SolsPPP Partenariat Public PrivéPPTE Pays Pauvre Très EndettéRA Recensement AdministratifRGPH Recensement Général de la Population et de l’HabitatSAD Société d’Aménagement de DoualaSCI Société Civile ImmobilièreSDAU Schéma Directeur d’Aménagement et d’UrbanismeSEM Société d’Economie MixteSIAEF Société Immobilière de l’Afrique Equatoriale FrançaiseSIC Société Immobilière du CamerounTFPB Taxe Foncière sur les Propriétés BâtiesTFPNB Taxe Foncière sur les Propriétés Non-BâtiesTOFE Tableau des Opérations Financières de l’EtatTVA Taxe sur la Valeur AjoutéeVEFA Vente en l’Etat Futur d’AchèvementVIT ValeurImmobilièreTotale(etFVIT:FaibleVIT)

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Table des matières

1 . DIAGNOSTIC URBAIN ET ECONOMIQUE 17I.LesitedeDouala 19

1.L’urbanisationdusite 192.Lescontraintesdusitenaturel 23

II.Population 291. Croissancedémographiqueetrépartitionspatiale 292. Lesménages 313. Lesrevenusetlesconditionsdevie 334. Habitatetéquipementsdeslogements 365. Perspectivesdémographiques2025 37

III.Lesactivitéséconomiques 401. Problématiquegénérale 402. Douala,ported’entréeduCameroun 413. Lesactivitésindustrielles 434. Douala,centred’affaires 465. LespotentialitésdelarégionduLittoral,moteurdudéveloppementdeDouala 486. LamontéeenpuissancedusecteurinformelàDouala

IV.Modesd’occupationdessols 571. L’occupationdusol 572. Organisationspatiale 573. Localisationdesgrandséquipementsetdeszonesindustrielles 624. Patrimoinehistorique 63

V.Infrastructuresetéquipements 691. Infrastructures 692. Leséquipements 80

VI.Environnement 881. Cadrejuridiqueenmatièred’environnementauCameroun 882. Milieunaturel 883. Milieuphysique:l’assainissement 89

2. CONTEXTE INSTITUTIONNEL 97I.Lesacteursinstitutionnelsduprocessusd’urbanisation 99

1. LaCUDetlesCommunesd’arrondissement 992. L’Etat 1023. Lessociétésetétablissementspublicsàcaractèreopérationnel 1044. Lesacteursprivésdelagestionfoncière 108

II.Lesinstrumentsdelaplanificationurbaine 1121. Lesdocumentsd’urbanismerèglementaire 1122. Lesoutilsd’urbanismeopérationnel 1153 Lesdocumentsrelatifsàl’utilisationdusoletàlaconstruction 117

III.L’impactdelagestionfoncièresurlaplanificationurbaine 120

3. ETAT D’EXECUTION DU SDAU DE 1983 ET AUTRES PROJETS 125I.BilanduSDAU1983 127

1. Occupationdusol 1272. Voirie 1273. Electricité 1284. Eaupotable 129

II.Projetsencoursouenvisagés 1311. LeprojetSawaBeach 1312. Lesprojetsdegrandevoirie 132


3. LeportdeDouala 1354. Leréseauferré 1385. LeCentralBusinessDistrict 1396. Autresprojets 139Conclusionpourlesprojetsstructurants 140

4. CADRAGES STRATEGIQUES 141I.CamerounVision2035 143

1. Macroéconomie 1432. Economierurale 1433. Démographie 1434. Aménagementduterritoire 143

II.DocumentdeStratégiespourlaCroissanceetl’Emploi(DSCE) 1441. Transports 1442. Infrastructuresdedéveloppementurbainetdel’habitat 1443. Gestiondomaniale 1444. Industrieetservices 1445. Santé-Education 1456. Financementdel’économieFiscalité 1457. Stratégiedel’emploi 1458. Décentralisation 145

III.Stratégiededéveloppementdusous-secteururbain 1461. Diagnosticdusecteur 1462. Choixstratégiques 147

IV.StratégieretenueparleCDSdeDouala2009 1491. Améliorerlesconditionsdeviedelapopulation 1492. Améliorationdelagouvernanceurbaine 1493. Améliorerlacompétitivitééconomiquedel’airemétropolitaine 150

V.OrientationspourlePDU 1521 Favoriserledéveloppementéconomique 1522. Réduirelapauvreté 1523. Améliorerl’imagedelaville 152

5. PLAN DIRECTEUR D’URBANISMEI.Scénariosd’aménagementdel’agglomérationàl’horizon2025 157

1. Besoinsenterrainsetlocalisationdesextensions 1572. Troisscénariosd’aménagement 157

II.Deuxdéfismajeurs:CBDetzonelogistique 1601. Aménagerun«CentralBusinessDistrict»(CBD) 1602. Créerunezonelogistiqueaucontactduport,del’aéroportetduCentreville 170

III.LesélémentsclésduPlanDirecteur 1771. Grandemailledevoirie:Structurerextensionsetvilleactuelle 1772. Conforterlesfonctionscentralesd’unecapitaleéconomique 1793. Créerourenforcerseptcentressecondaires 1804. Proposerdeszonesd’habitatmieuxstructuréesetéquipées 1845. Augmenterl’offreenzonesindustriellesetzonesd’activitésauxportesdelaville 1846. Aménagerdesespacesvertsderécréation 1857. Proposerdesespacesdeloisiretdetourismepourdoualaisetvisiteurs 186

6. PROGRAMMATION INFRASTRUCTURES ET EQUIPEMENTS 1891.Lecadredeprogrammation 1912. Lesobjectifsdelaprogrammation 192

I.Grandséquipements 1931. Equipementsdesanté 194

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2. Equipementsd’enseignement 1953. Equipementsdesport 1954. Espacesverts 1955. Equipementsmarchands 1966. Garesroutières 1977. Autresgrandséquipementsstructurants 1988. Récapitulatifdesgrandséquipements 199

II.Equipementsdeproximité 2011. Equipementsadministratifsdeproximité 2012. Educationdebase 2013. Enseignementsecondaireetformationprofessionnelle 2024. Equipementsdesanté 2025. Equipementsmarchands 2026. Espacesvertsetjardinsdeproximité 2027. Equipementssportifs 2028. Autreséquipements 2029. Conclusionpourleséquipementsdeproximité 203

III.Voirie–circulation–transport 2041. Rappeldesélémentsclédudiagnostic 2042. Orientationsgénérales 2043. Programmeenvisagépourl’horizon2015 2054. Programmeenvisagépourl’horizon2025 210

IV.Autresinfrastructures 2141. Orduresménagères 2142. Drainage 2143.Eliminationdeseauxusées 2164. Alimentationeneau 2185. Alimentationenélectricité 219

V.Habitatetéquipementdeterrains 2201. Opérationsdanslazoneéconomiquecentrale 2202. Opérationsdansleszonesd’habitatdensifiées 2203. Opérationsdansleszonesd’extension 221

7. MESURES OPERATIONNELLES I.LesimplicationsduPDU/POSsurlagouvernanceterritorialedeDouala 227

1.Action1:étendrelepérimètred’interventiondelaCUD 2272.Action2:allerverslaconstitutiond’uneplateformeinstitutionnellededéveloppementdelarégionmétropo-litainedeDouala 228

II.RelancerlepartenariatinstitutionnelavecunenouvellegénérationdeContratdeville 2301.Recommandation1:PrépareruntroisièmecontratdevillearticuléaveclePDU 2302.Recommandation2:Envisagerlamiseenplaced’unContratMétropolitain 230

III.Miseenœuvredela“grandemaille”etgestionfoncière 2321.Lesétapesdemiseenœuvre 2322.Miseenœuvreopérationnelle 233

IV.L’aménagementd’unCentred’Affaires“CentralBusinessDistrict” 2351.Enjeuxdeprotectiondusite 2392.Montageopérationnel 239

V.LaPlate-formemodaledelazonesud“ZoneLogistiqueIndustrielle” 2391.Montageopérationnel 2352.Textesjuridiquesenvigueur 236


TableauxTab.1: Bassinsversants 25Tab.2: Températuresetprécipitations 27Tab.3: Douala.Atoutsetcontraintesdusite 27Tab.4: PopulationdeDoualaetdelaprovincedulittoral 29Tab.5: RépartitiondelapopulationdeDoualapararrondissementen1987et2005 30Tab.6: Densiténettepararrondissement 31Tab.7: TailledesparcellesàDoualaen2002 31Tab.8: Equilibrehomme-femme 31Tab.9 Tauxdescolarisationen2007 33Tab.10: Populationetménage(Doualaetmilieuurbain) 33Tab.11: Statutd’occupationdeslogementsetniveauxdevie 33Tab.12: Statutd’occupationcomparé:2000et2007 33Tab.13: Tauxd’activitédes15à64ans,parsexeetselonlesmilieuxderésidence 34Tab.14: Populationactiveoccupéeparsecteurd’activitéetparsexeen2002 34Tab.15: Distributiondesménagesurbainsetrevenumoyenselonletypedeménage 34Tab.16: Dépensesannuellesmoyennestotalesdeconsommationfinaledesménagesparquintile 35Tab.17: Dépensesannuellesmoyennedeconsommationfinaleparéquivalentadulteetquintile 35Tab.18: Structuredesdépensesdesménages2007 35Tab.19: Logementsayantaccèsàl’eauélectricité,parrégion 36Tab.21: Logementsparrégionselonleconfort,lemilieuderésidence,leniveaudevie 36Tab.22: Accessibilitédeslogements 37Tab.23: EvolutiondelapopulationdeDoualaetprojectionsàl’horizon2025 37Tab.24: Evolutiondunombredeménagesnouveauxparan 38Tab.25: Besoinsenterrainsàurbaniserd’ici2025(pouruneconsommationmoyennede75m²parhabitant) 39Tab.26: Besoinsenterrainsàurbaniserparpériode,selonlaconsommationmoyenneenm²urbainparhabitant 39Tab.27: TraficduportdeDouala 41Tab.28: Compositiondusecteurdesservices(2006) 46Tab.29: VentilationdesentreprisesdecommercepararrondissementàDoualaen2006 47Tab.30: VentilationpararrondissementdesentreprisesdeservicesàDoualaen2006 47Tab.31: VentilationspatialedesprofessionnelsdelasantéàDouala,en2006 47Tab.32: EtablissementsscolairesetuniversitairespararrondissementàDoualaen2006 48Tab.33: TypologiedesmarchésdeDouala 51Tab.33: Douala:moded’occupationdusol 57Tab.34: Extensiondupérimètreurbainetcroissanceannuelmoyenne 57Tab.35: Immeublesidentifiésdansl’inventaireCUD/CotecnoMGA 67Tab.35: Caractéristiquesetlinéairesdesvoies 70Tab.37: Motifsdedéplacement 74Tab.38: Choixdumodedetransport 74Tab.39: Répartitiondutraficmoyenjournalierensemaine 76Tab.40: Véhiculeetpassagersen2015et2025 76Tab.41: Capacitédesinfrastructuresexistantes 77Tab.42: Structuressanitairesparcommune 80Tab.43: Nombredelitsd’hospitalisationdansleshôpitauxdeDistrict 80Tab.44: Niveaudesdessertessanitairespardistrictdesanté 82Tab.45: Nombred’écolesenmaternelle,primaireetsecondaire,selonlestatut 83Tab.46: Nombred’écolesprimairesparcommuneselonlesstatuts 84Tab.47: Nombred’écolesprimairesetniveaudedesserteparcommune 84Tab.48: Nombred’établissementsd’enseignementsecondaireparcommuneselonlesstatuts 86Tab.49: Casdecholéradanslesquartiers(2004-2010) 89Tab.50: Précipitationsannuelles 92Tab.51: Précipitationjournalière 92Tab.52: Tonnagederéférenceetmatérieldecollectepararrondissement 92Tab.54: CréditsbudgétairesallouésauMINDUH 103Tab.55: CréditsbudgétairesallouésauMINDAF 103Tab.56: Promoteursprivésagréésfin2009etopérantàDouala 111Tab.53: PortdeDouala:projectionsdetraficetdebesoinsenquais.Situationderéférencesansprojet 137Tab.55: Zonesd’extensionurbaineenvisageables(enha) 157Tab.55: Besoinsfoncierspourlesgrandséquipements 199Tab.56: Besoinsenréservesfoncièrespouréquipementsdeproximité 203Tab.57: Coûtdesaménagementsdescarrefoursprioritaires 208Tab.58: Programmedevoiriestructurant2015 209Tab.59: Programmedevoiriestructurante2025 212Tab.60: Projetd’urgencededrainage 215

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FiguresFig.1: Doualaen1925 16Fig.2: Doualaetenvirons 18Fig.3: Lecadredelacolonisationallemande 20Fig.4: Implantationsdelapopulationavantl’indépendance-évolutiondelapopulation19161956 20Fig.5: Doualaen1945(planSA)-plansd’Orient1959 21Fig.6: Evolutionsspatialesdel’urbanisationdeDoualaàpartirde1915 22Fig.7: Douala:«latacheurbaine»années2000 22Fig.8: Douala:lessixcommunesd’arrondissement 23Fig.10: PrécipitationsàDouala 27Fig.11: Diversaspectsdusite(Manoka,CriqueDocteur,Bonanjo,ancienpontsurlaDibamba) 28Fig.13: Scènesdemarchés(marchécentral-lmarchéNylon) 53Fig.14: Activitéséconomiques 54Fig.15: LesmarchésdeDouala 55Fig.16: L’occupationdusol 58Fig.17: Etapesd’urbanisationetzonesd’habitatspontané 62Fig.18: Inventairepilotedanslecadredel’étudedefaisabilité(CUD/Cotechno) 64Fig.19: Localisationdesbâtimentsdel’inventairepilote(CUD/Cotechno) 65Fig.20: Plandusecteururbaindesauvegardeproposédansl’étudedefaisabilité 66Fig.21: Typesd’occupationdusol 68Fig.22: Principauxpointsdeblocagesurleréseauprimaireetpôleséconomiques 70Fig.23: Hiérarchisationspréconiséesduréseauviaire 75Fig.24: Infrastructures 78Fig.25: Réseaud’eauexistantsetprojeté 79Fig.26: Localisationdeséquipementsdesanté 81Fig.27: Localisationdesétablissementsscolaires 85Fig.28: Equipements 87Fig.29: Bassinsversants,réseauxd’assainissement,stationd’épuration 90Fig.30: Aptitudedessolsàl’assainissementindividuel 91Fig.31: Douala-Hysacam.Secteursdecollectedesorduresménagèrespararrondissement 93Fig.32: NouvelledéchargedeNgombé 95Fig.32: Déchetssolidesetproblèmesdedrainage... 95Fig.33: Environnement...Pollution 96Fig.35: PDLsurpérimètrecommunal1987(assimilésàune«extension»duplanDorian) 101Fig.36: LacitéSICdeBonamoussadi 107Fig.37: Institutions 110Fig.38: Extraitsdesplansderecollement 120Fig.39: SituationsfoncièreslorsdelapréparationduSDAU1983 121Fig.40: Foncierengagé 123Fig.41: Typesd’habitat...Typed’urbanisme... 124Fig.42: LeSDAUde1983 128Fig.43: ExécutionsduSDAUentermesdevoiriestructurante 129Fig.44: ProjetdeSawaBeach 130Fig.45: PontssurleWouri 132Fig.46: ProlongementsduboulevarddelaRépublique 133Fig.47: OuvragesdecalibrageduWouri(maintienduchenalà-8,5msansdragagesexcessifs 135Fig.48: AménagementsportuairesmaritimesetréseauxroutieretferroviaireduCameroun 136Fig.49: ProjetdedéveloppementduportdeDouala(hypothèsehautedetrafic) 138Fig.50: PortdeKribi:étatdusiteen2011etprojet 139Fig.51: Aménagementetdesserted’uneplate-formemultimodaleaucontactduportetdel’aéroport 140Fig.59: ScènesdevieurbaineàDouala 154Fig.60: Localisationsdespossibilitésd’extensionurbaine 156Fig.61: Extensionsversl’Est 158Fig.62: Extensionversl’Ouest 158Fig.63: Extensionsdansleslimitescommunales 159Fig.64: Zonesstratégiquesd’intervention 159Fig.65: OccupationdusolsurleplateauJoss(2011) 162Fig.66: Bonanjo 163Fig.67: Bonanjo 164Fig.68: Bonanjo 166Fig.69: LocaliserunCBDsurleplateauJoss 168Fig.70: Zonesproposéespourle«CentralBusinessDistrict»(CBD) 169Fig.71: Dessertesetstockagedanslazonedel’arrièreport 171Fig.72: Zonesdu«Boisdessinges» 172


Fig.73: Lesdifférentstypesdezonesentreleportetle«Boisdessinges» 174Fig.74: Plandezonage 175Fig.75: Ouverturesdevoixdanslesquartiersdeux.Principesdujudo 177Fig.76: Lotissementencours 178Fig.77: Grandemailledevoirieproposée 178Fig.78: Structurationdeslotissementsprojetés:lagrandemailleprendencompteletracédeleursvoies 178Fig.79: DiverseshypothèsesdelocalisationduPalaisdesCongrès 179Fig.80: Ndokoti 180Fig.81: Bonssama 181Fig.82: Ngwélé 182Fig.83: Logbaba 182Fig.84: Yassa 183Fig.85: PlansDirecteurd’Urbanisme 187Fig.86: Grandséquipementsetzonesd’activités 194Fig.87: MarchésdeDouala 196Fig.88: Projetdedéveloppementdel’aéroport 199Fig.89: Grandséquipements(Google) 200Fig.90: Equipementsmarchands–NewBell 203Fig.91: Réseauxdebuspréconisé 206Fig.92: Profilsentraversdesvoiespourlesitepropredesbus 206Fig.93: Voiesréservéesausitepropredesbus-2015 207Fig.94: Carrefoursaménagés-voiesàélargir 208Fig.95: Voiriesde2015 210Fig.96: Voiesensitepropredesbus-2025 211Fig.97: Voirie-circulation 213Fig.98: Bassinsversants-desserteparréseaud’égouts 215Fig.99: Réseaud’eauexistantetprojeté 218Fig.100: DoualaVI-Manoka,villagessous-équipés 219Fig.101: Grandetrameetlotissementsencours 223Fig.102 ExemplesdeCBD:Abidjan,Ouagadgou,Kigali,Paris 238

EncadrésEncadré1: Lesprincipauxsecteurséconomiquesreprésentés 44Encadré2: Ledéveloppementdel’armaturedesmarchésdeDouala:quatreétapes 51Encadré3: Statutsetcompositiondela«VilledeDouala» 100Encadré4: LadéconcentrationduMINDAFetdelaprocédured’accèsàlapropriété 104Encadré5: Evolutionsdel’activitédelaSAD 105Encadré6: LescontraintesàleverentermesdeprocédureetdeproductiondelaSAD 106Encadré7: ActivitépasséedelaMAETURàDouala 107Encadré8: Lesgroupementsd’initiativefoncièreurbaine 108Encadré9: Montagedesopérationsdepromotionprivée 110Encadré10: Procédurespourleplandirecteurd’urbanisme 113Encadré11: Rappeldesrèglesgénéralesdeproductiondesplansdelotissement 115Encadré12: Ordonnances1974-Trouverunmodederégulationfoncièreadéquate 120Encadré13: Lesrégimesfoncierstelsquedéfinisparlesordonnancesde1974 122Encadré14: JustificationslibresduprojetduCBD 160Encadré15: Justificationsdelazonelogistique 170Encadré16 TMSAetlaZonespécialeTanger-Méditerrannée(Maroc) 229Encadré17 LesPôlesMétropolitains(France) 229

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LeRapportfinaldu«PlanDirecteurd’UrbanismedeDoualaàl’horizon2025»aétépréparéparle

groupementGroupeHuit /ASConsultants1 en syner-gie avec l’équipe de la DEPUDD de la Communauté UrbainedeDouala.Les diagnostics, orientations et recommandations ontnécessité plusieurs missions sur le terrain (organisées entre novembre 2010 et février 2012) et la revue denombreuses études : les Documents Stratégiques du Gouvernement2, la Stratégie de développement de laVilledeDoualaetdesonairemétropolitaine,leSché-ma directeur d’assainissement, le Plan directeur desdéplacements,l’Etudesurlavalorisationdupatrimoineculturel, leSchémadirecteurportuaire, leSchémadi-recteur ferroviaire3,leSchémad’aménagementetd’ur-banisme(1983)…L’élaborationduPDUaégalementbénéficiédesremarquesformuléesparlesAutoritésetles représentants de la population ayant participé aux principales«réunionsderestitution»tenuesaufuretàmesure de l’avancement de l’étude4.

LeRapport comprend sept chapitres : (1)Diagnosticurbainetéconomique, (2)Contexte institutionnel, (3)Etatd’exécutionduSDAUde1983et autresprojets,(4)Cadrages stratégiques, (5)PlanDirecteurd’Urba-nisme(PDU),(6)Programmationdesinfrastructuresetdeséquipements,(7)Mécanismesopérationnels.Ceré-sumémetl’accentsurquelquesaspectsessentiels,telsquelesperspectivesdémographiquesàl’horizon2025etlesbesoinsendécoulant.1 DEPUDD - J. Yango (Directeur); G. Baluga; R. Ebongom; D. Esso; B. Kaoussou; Lami; R. Makoube ; J.M. Mbakam ; J. Mbocksi; S. Mboun-tcha; A. Meteke; C. Molle Nelle; C. Moudiki; R.I. Mouelle Koule; P. Mougoue; A. Moussobo Essaka; E. Ngwaka Bang Etienne; P. Njanga; G. Njocke; B. Nkoulou; N. Ongolo; E. Tagny; R. Tchangang; A. Wondje Groupe Huit - AS Consultants : F. Verdet ; A. Soh ; J. Barbier ; M. Ber-ton ; E. Chendjouo, T.M. Fansi ; L. Godin ; B. Mbankeu Bounou ; P. De Olivira ; M. Popesco ; A. Rochegude ; A. Sinet ; M. Tounsi.2 Documents préparés par les services du Gouvernement : « Came-roun Vision 2035 », « Document de stratégie pour la croissance et l’em-ploi », « Stratégie de développement du sous-secteur urbain ».3 Les études ont été préparées en particulier par : Urbaplan, Transi-tec, Sogreah, Louis Berger, Cotecno-Mga, Egis- Bceom4 En particulier, les réunions du 26.11.10, du 27.04.11, du 21.07.11, du 18.11, du 16.02.12

LA VILLE DANS SON SITE

Leszonesurbanisables,existantesoupartiellementengagées, sont estimées aujourd’hui à environ

25700ha.Ellesétaientévaluées,parleSDAUde1983,àenviron20000ha;lescritèresalorsutiliséspourdéfi-nir les espaces urbanisables étaient très restrictifs et de nombreuseszones«nonurbanisables»ontétéoccu-péesdepuis,par l’habitatoulesactivités.L’urbanisa-tion se développe dans les limites suivantes :

• EnrivegaucheduWouri : (i)unezoned’environ12400haoùs’estimplantéeetdéveloppéelavilleinitiale sur des terrains assez favorables à l’urba-nisation;elleseprolongeaunordparunezonede25 km2 (Bonamoussadi) ; (ii) une zone d’environ7200haàl’estetaunorddeszonesprécédentesoùse développent des lotissements encore faiblement occupés, sur des terrainsmoins propices à l’urba-nisation ; (iii)unezoneencore inoccupée,d’envi-ron26km2,aux contraintes topographiques impor-tantes,situéeaunorddelaNsapéetjusqu’àlalimiteadministrative avec le département du Nkamla etla Dibamba : terrains en cours d’occupation, auxcontraintestopographiquesimportantes;

• En rivedroiteduWouri,unezoned’environ25,5km2(Bonaberi)situéeentreleBomonoetleMungodéjàoccupésparlavilleactuelleet9,3km²encoursd’urbanisation.

LA POPULATION ET L’OCCUPATION DU SOL

Avec1,9milliond’habitants(sourceRGPH),Doua-la reste en2005 lapremièreville dupays,mais

avecune faible avance surYaoundé.Sa croissance aétémoinsrapidequeprévudansleSDAUde1983quitablait sur une populationde 2,7millions d’habitantsen2005.Douala concentre toutefois10%de lapopulationdu

Sommaire


Camerounetenviron20%delapopulationurbainedupays.ElleconstitueégalementlaplusgrandevilledelazoneCEMACetla21émeenAfrique.

La surface actuellement urbanisée est majoritairement occupéeparl’habitat(64%),dont24%pardel’habitat«nontramé»(implantésouventanarchiquement).De-puis1960,16300haontétéurbanisés,soitenmoyenne326halparan.

L’estimation des futurs besoins en terrains a été basée sur une trois hypothèses de croissance démographique :

• Hypothèse d’une croissance tendancielle : elle se fonde sur les évolutions de population observées entrelesrecensements(1976,1987,2005).Labaisseprogressive du taux de croissance intercensitaire est prolongée sur les années futures et se traduit par undoublementdelapopulationàl’horizon2025:4 millions d’habitantsenviron.

• Hypothèsehaute : elle consisteàprolongerdefaçonquasi uniforme le taux de croissance constaté entre 1987 et 2005 et conduit à une population de prèsde 5 millions d’habitants en 2025. Elle devraitcorrespondre à une forte relance de l’activitééconomiquedeDouala.

• Hypothèsebasse : elle suppose que la croissance de la population de Douala ralentit dans des proportions plusimportantesquedanslesannéespassées.Ellepourraitcorrespondreàlabaissed’activitéduportet plus globalement de l’économie formelle, dûeà un déplacement partiel des activités vers Kribiet Limbé, et à une montée en puissance d’autresvilles pour la fonction d’approvisionnement de l’arrière-pays.Lapopulation2025estalorsestiméeà3,4 millions habitantsen2025.

Ces hypothèses de croissance démographique ont été complétées par deux séries d’hypothèses :

• Deux tiersdesnouveauxhabitants s’installentdansdesespacesinoccupésetletiersrestantdensifielesespacesurbanisésouencoursd’urbanisation.

• Une consommationmoyenne d’espace urbain parhabitant5 :enrapportantles18000haurbanisésàla population 2010 (2,4 millions), on estime quela consommation moyenne d’espace urbain est de 75m2parhabitant.L’étudeduSDAUde1983ob-servaitquecetteconsommationd’espaceétait«res-

5 Cette superficie concerne toutes les occupations urbaines : habitat, activités, infrastructures, équipements, espaces verts....

téedepuis10ansàpeuprèsstableentre80et85m2 parhabitants».Lacroissancedémographiques’estdonc traduite par une augmentation de la densité moyenne d’occupation, liée par la raréfaction desterrainsurbanisables.

En appliquant ces différentes hypothèses, les besoinsennouveauxterrainspour lapériode2020/2025,sontd’environ6000haenhypothèsebasse,9000haenhy-pothèsetendancielleet13000haenhypothèsehaute.En 2025, les surfaces urbanisées seraient en moyenne respectivement de : 24 000, 27 000 et 31 000 ha. Pour lecasdeshypothèsesbasseettendancielle,lacapacitédu site dans ses limites administratives serait suffi-sante;enrevanche,pourl’hypothèsehaute,ilmanque-raitenviron5000haet il serait sansdoutenécessairedefranchirleslimitesadministrativesdeDouala,pouraccueillirlesnouveauxurbains.

Au total, l’occupation de l’espace urbain de Doualaprésente les caractéristiques suivantes :

• Extensiontrèsrapidedupérimètreurbainavecten-danceàseralentircesdernièresannées,

• Partimportantedel’occupationanarchique,quipro-voque souvent une occupation des ouvrages de drai-nageetleurinaccessibilitéauxenginsd’entretien;

• Insuffisancedeséquipementsurbainsdebasedanslesquartiersrécents;

• Enclavementdesparcellesetpromiscuitédans lesquartierspopulaires,faiblessedesvoiriestertiairesnepermettantpasdedesservirtouteslesparcelles;

• Sousoccupationdesextensionsrécentes;

• Saturationdeszonesindustriellesetimplantationdeplus en plus anarchiques d’activités sur des terrains souventinappropriés.

L’ÉCONOMIE URBAINE

L’économie urbaine reste profondément liée à safonction de « porte d’entrée du Cameroun ». Le

transport joue donc un rôle central dans le fonctionne-mentetledéveloppementdesactivitésdelaville.Lescapacités du port restent toutefois limitées et devraient bientôtarriveràsaturation,aveclesperspectivesdedé-veloppementminier.Laconstruction,encours,ducom-plexeportuaireeneauprofondedeKribivasansdoutesituerDoualadansuncontexteéconomiquenouveau.Certes, le secteur formelcompte26%desemploisà

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Douala,contre10%auniveaunational,maislapériodedecriseacorresponduàlamontéeenpuissancedusec-teurinformel,quioccupeaujourd’hui3travailleurssur4,dontunegrandepartiedans lecommercededétail(marchés).

La ville continue d’assumer son rôle de capitale éco-nomique du Cameroun au travers des activités indus-trielles ou de transformation des intrants mais égale-ment des produits agricoles d’exportation produits dansl’arrièrepays(75%desindustriesdupaysysontinstallées ainsi que 60% des PME, 35% des unitésdeproduction,65%desgrandesentreprises,55%desmoyennesentreprises,62%duchiffred’affairesnatio-nalet45%desemploisoffertsparlesentreprises).Endépit de la position montante de Yaoundé et des régions de l’Ouest et duNord-Ouest, la plupart des banques,des sociétés d’assurances et des maisons de commerce ontmaintenuleursiègesocialàDouala.

Toutefois, en raison de sa position historiquementdominantedans l’économieduCameroun, lavilledeDouala a subi très directement les effets négatifs de lafinde l’èredecroissancedumilieudesannées80,conjuguéeàcelledel’ajustementstructureldeladécen-nie90,de la restructurationdesentreprisespubliqueset des licenciements massifs. Les contraintes de sondéveloppement portuaire, les dysfonctionnements desinfrastructures et des services de transport au niveau national,ouencorelesarbitragesconcernantl’installa-tiondelabourserégionaleàlafoisàDoualaetàLibre-ville,montrentquelavilleest,aujourd’hui,àunpointcharnière de son développement économique et doit développer de nouveaux services si elle veut tenir son rangdanslacompétitiviténationaleetsous-régionale.

LES INFRASTRUCTURES, ÉQUIPEMENTS ET SERVICES

Lavillecomporteenviron1800kmdevoies,dontseulement26%revêtus.LaSocaturassureàpeine

0,5%desdéplacementsenville ; les taxis,etmotos-taxis, 40 %. En matière de déplacements, d’accès àl’eauetàl’électricité,desévolutionspositivesontétéenregistréescesdernièresannées,maisdesdéficitscru-ciaux(écartsentredemandeetbesoin)subsistent.

Les équipements publics sont insuffisants, et sont re-layés par le secteur privé sur les secteurs de base que sont l’éducationet lasanté.Leséquipementsdesantésont aujourd’hui localisés essentiellement en centre ville etsontmajoritairementprivés.Letauxdescolarisationestélevéenprimairecommeensecondaire(84%),mais

làaussi,leprivéestmajoritaire.Doualaabrite25%deseffectifsétudiantsdupays(Universités).

L’environnement de Douala est fragile et soumisàdi-versessourcesdepollution.Lavilledisposed’unSché-ma Directeur d’assainissement depuis ces dernières années.LacollectedesorduresménagèresestassuréeparHysacam,maisl’extensiondeszonesdecollecteseheurteàl’absencedevoiescarrossablesdanslesquar-tiers défavorisés généralement mal desservis. Cettesituationcontribueàladégradationde«l’imagedelaville».

LES ACTEURS INSTITUTIONNELS DU PROCESSUS D’URBANISATION

La CUD et les Communes d’arrondissement sont dé-sormaisenchargedelaplanificationurbaine(art.

17.Loi2004/18surladécentralisation)avecunerépar-titiondescompétencesquinécessiteencoredesclarifi-cations.Pourlemoment,laCUDetlesCommunesnedisposentpasdedomainefoncier,nipublicniprivé.LeMINDUHestchargéd’appuyerlamiseenœuvreduPDU/POS;etleMINDAFestchargédeconstituerdesréservesfoncières.LetriptyqueMAETUR/SIC/CFCaeuunrôleimportantàDouala,jusquedanslesannées80. La SAD travaille avec les autorités coutumièressur deux opérations importantes àDouala.Toutefois,l’urbanisation est très majoritairement opérée par des lotisseurs«quasirèglementaires».

L’impact des instruments PDU/POS est freiné par lasituation foncière constatée sur la ville et la très forte spéculationdansleszonespériphériques(DoualaIIIetV).Lestatutdes terrains,majoritairementcoutumiersou privés, rend difficile l’intervention de l’Adminis-trationsurlarégulationdel’utilisationdusol.Leplanderecollementdesparcelles,fourniparleCadastreennovembre2010est,decepointdevue,éloquent.

LA PROGRAMMATION DES INFRASTRUCTURES ET DES ÉQUIPEMENTS DANS LE PDU

Les six « axes d’intervention prioritaire »identifiésdansleCDSontconstituélatramederéflexiondu

PDU :

• Lesextensionsurbaines:logerlesfuturshabitantsdeDouala;

• Les accès des quartiers défavorisés aux services


urbains:équiperlesquartiersdéfavorisés;

• Leszonespériphériques:restructurercevaste«gâ-chisfoncier»;

• Lecœurdelaville:engagerdesprojetssignificatifspour remodeler l’image de Douala et susciter l’inté-rêtdesinvestisseurs;

• Lesgrandesinfrastructures:soutenirleseffortsen-gagésaveclePDUetleSDA;

• Lagouvernance:larenforcerauniveaudelaCUDetdel’ensembleportuaire.

LePDUanotammentconsistéàdéclinerspatialementles stratégies de développement à mettre en œuvre.Quatre zones ontainsiétédéfinies:

• La zone logistique et industrielle située dans la continuitédudomaineportuaire,bordantledomaineaéroportuaire avec une ouverture sur la Crique du DocteuretlaDibamba;

• La zone économique centrale, constituée par lapointeouestdelarivegauche(environ16km²),glo-balementinscriteàl’intérieurdelaPetiterocadedecontournementducentre,bordéepar leBoulevardLeclerc, laRN3entre leportet l’échangeur, l’an-cienne piste d’aviation, le prolongement futur del’Autoroutedel’Aviation,l’AvenueRogerMilla,leBoulevarddelaRéunificationjusqu’aupontsurleWouri,maisexclutledomaineportuaire;

• Les zones d’habitat densifiées qui couvrent environ 125km²dont58km²d’habitatrégulier,37km²pou-vant être considérés comme de l’habitat spontané et 30km²encoursdedensification;

• Les zones d’extension,quireprésententenviron107km²dont90,7km²surlapartiecentraleetenviron16,3km²côtéBonabéri.

Lastratégiededéveloppementdelavilleconsisteraàagirconcomitammentsurchacuned’entreelles,suivantdesclésderépartitionàfixerparlesautorités,aveccommeprincipaldéterminantunéquilibreàtrouverentreledé-veloppementéconomiqueetl’équitésociale,toutenpré-servantlecadredevie.Al’intérieurdechacunedeceszones,lesactionsàmettreenœuvres’appuierontdoncsurcesorientations,làaussiavecdesniveauxvariablesdel’uneàl’autre,enfonctiondeleurvocation«écono-mique»ou«résidentielle»,sansoublierlespréoccupa-tionsliéesàl’imageetàl’environnementdelaville.Le PDU a également mis l’accent sur la nécessité de

matérialiser une « grande maille » de voiries pri-mairesetsecondairesàlafoispourlavilleexistanteetlesextensions.Cettegrandemaillemesureenmoyenne100ha (1km2), et sa configuration se conforme auxcontraintesdurelief,àcellesdel’urbanisationexistanteou en cours (nouveaux lotissements). Elle a d’abordpour but d’assurer une desserte adéquate entre les dif-férentsquartiersdelaville;cequifaciliteral’accèsdescitoyensauxéquipementsetservicesdelaville,enlesplaçant,àterme,àmoinsde500md’unevoiecarros-sable,surlaquelleilstrouverontunmoyendetransport.Par ailleurs, ce dispositif devrait permettre d’assurerunecertainecohérencedansle«patchwork»desnou-veauxlotissements(EstetNorddelaville),implantésaugrédesopportunitésfoncières,sanssoucid’assurerles liaisons indispensables qui favoriseraient leur des-serteetvaloriseraientlesparcelles.Enfin,cedispositifpermet de décongestionner diverses voies principales existantes.

QUELQUES MÉCANISMES OPÉRATIONNELS Cinq implications institutionnelles et opérationnelles du Plan Directeur d’Urbanisme ont fait l’objet de déve-loppementsspécifiques:

• Les implications du PDU sur la gouvernance terri-toriale : de l’élargissement du territoire d’interven-tiondelaCUDàlaRégionMétropolitainedeDoua-la.L’urbanisationadépasséleslimitesdelaDibam-ba.Cetétalementurbainrisquedes’accentueravecl’aménagementdel’autorouteDouala-Yaoundé.Iladonc été recommandé d’envisager l’extension de la Commune de Douala III ou la création d’une Com-mune de Douala VII.

Les grands projets de développement notamment portuairesetindustrielsàKribietàLimbéincitentàrepenserlagouvernanceàl’échelledelaRégion Métropolitaine de Douala.Dans cet esprit, il estsuggéré de mettre en place une Agence spéciale de développementà l’échellede lacetteRégiondontlesmissions seraient à la fois demettre en cohé-rence la programmation des grands chantiers et de lesmettreenœuvre,enrelationétroiteaveclescol-lectivitésterritorialesimpliquées.

• L’intérêt de relancer le partenariat institutionnel : aller vers une nouvelle génération de contrat de ville.Ilaétérecommandédepréparerun troisième contrat de ville Etat-CUD prenant en compte les orientations du PDU et notamment les aspects de gestionfoncière.Parailleurs,ilestsuggéréd’envi-sager un Contrat Métropolitain associant la Ville de Douala aux Communautés Urbaines de Kribi,

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Limbé et Edéa.Cetterecommandationestàarticu-leraveclaréflexionsurlagouvernancemétropoli-taine.

• La matérialisation de la grande trame et ses impli-cations en termes de gestion foncière: la structura-tion du territoire urbanisé de Douala sous la forme d’une“Grandetrame”permettantd’améliorerl’ac-cessibilité des quartiers et le fonctionnement des activités en ville nécessite l’aménagement de voies structurantes.Ceprogrammeest au centre des in-vestissementsprogrammésdans le cadreduPDU.Samiseenœuvredevraitêtrepilotéparune«Cel-lule Aménagement » au sein de la CUD.

• L’aménagement du Central Business District. Leprojet de CBD passe par plusieurs étapes (délimita-tiondupérimètreetd’unepremièretranche,libéra-

tionduterrain,étudedemarché,analysefonction-nelle, plan de secteur, bilan financier, etc.) et des’appuyer sur un opérateur existant (MAETUR,SAD)ouàcréer.

• L’aménagement de la Zone Logistique et Indus-trielle.Lasécurisationdecetteréservestratégiqueconstituelapremièrepriorité,àlafoispourlesbe-soins d’extension du port et pour les activités indus-triellesconnexes.Lemontageopérationneldecetteopération devrait s’appuyer sur une société ad hoc (SEM ou privée) chargéeà la foisd’aménager lazoneetde l’exploiter.Elle recouvreraitdes loyerssurlesentreprisesoccupantlazone.
