Plan Stratégique de Patrimoine - Courbevoie Habitatcourbevoie-habitat.fr/wp-content/uploads/2019/10/...Plan Stratégique de Patrimoine Rapport 13 novembre 2018 Siège social 2 rue

Plan Stratégique de Patrimoine

Rapport 13 novembre 2018

Siège social

2 rue Lord Byron – 75008 Paris – Tél. 01 40 75 78 40

www.habitat-territoires.com

mailto:[email protected]



Les objectifs et la méthode de travail 3

Les grands objectifs du PSP

La démarche proposée

Le calendrier et l’organisation de la démarche

Le diagnostic stratégique de patrimoine 8

Les données de cadrage

L’attractivité du patrimoine et de son environnement

Le classement du patrimoine en état de service rendu

La synthèse des enjeux 20

Les enjeux d’attractivité

Les enjeux énergétiques

Les enjeux d’accessibilité

L’amiante

Les besoins techniques

Annexes du diagnostic 36

Orientations et plan d’action 41

Faisabilité financière 47

2

I - Les objectifs et la méthode

de travail

1. Les grands objectifs du PSP

2. La démarche proposée

3. Le calendrier de la démarche

3

Le plan stratégique de patrimoine (PSP) est le document de référence de la

politique patrimoniale de l’organisme HLM.

Il comprend traditionnellement trois grands volets.

Le diagnostic patrimonial,

La définition des orientations patrimoniales de l’organisme à 10 ans, globalement et

pour chaque résidence,

Un volet spécifique qui définit la politique de développement de l’organisme.

Le PSP est un document obligatoire que chaque organisme HLM doit être en

mesure de présenter aux autorités de tutelle.

Le PSP est introduit dans le CCH par la loi MOLLE du 25 mars 2009 (CCH art. L411-

9)

Art. L. 411-9. - Les organismes d’habitations à loyer modéré élaborent un plan stratégique de patrimoine qui définit leur

stratégie pour adapter leur offre de logements à la demande dans les différents secteurs géographiques où ils disposent d’un

patrimoine, en tenant compte des orientations fixées par les programmes locaux de l’habitat. Le plan comprend une analyse du

parc de logements existants selon sa qualité, son attractivité et son positionnement sur les marchés locaux de l’habitat. Il

définit l’évolution à moyen et long termes des différentes composantes de ce parc, ainsi que les choix d’investissement et de

gestion qui en résultent. Il présente les perspectives de développement du patrimoine de l’organisme.

4

1. Les objectifs et la méthode de travail

1.1 Les grands objectifs du Plan Stratégique de Patrimoine

5

Allouer au mieux sur les 10

prochaines années

l'ensemble des ressources

financières :

Le parc existant, et donc entre :

Sa maintenance Quel type ?

Son adaptation, amélioration

Quel type ?

Sa sortieDémolition ?

Vente en bloc ? A l'unité

Le développement

Quels produits, sur quels

territoires, à quel rythme

Arbitrages à faire selon une appréciation des risques techniques, commerciaux

(marché et attractivité et donc attentes des clients) et financiers à terme

Dans un environnement institutionnel, territorial et budgétaire



Le P

SP

: u

ne

dém

arc

he

uti

le e

t n

éce

ssa

ire

Prendre la mesure du risque patrimonial de l’organisme

• Risque commercial : lié aux tendances des marchés locaux, au positionnement de l’organisme et

à l’attractivité relative de son patrimoine

• Risque social : un éclairage sur l’occupation sociale et le fonctionnement résidentiel

• Risque technique : selon l’état technique et les besoins de travaux identifiés, les enjeux de

l’amiante et les problématiques énergétiques

• Risque financier : l’organisme peut-il faire face aux besoins d’intervention sur son patrimoine et

développer ce dernier à 10 ans ?

Arbitrer en toute connaissance de cause

• Optimiser l’allocation des ressources de l’organisme au cours des 10 prochaines années

Définir une feuille de route claire et partagée pour les équipes

• Une vision partagée de l’état et de la qualité du patrimoine

• Une vocation et un plan d’actions clairement définies pour chaque résidence

• Une visibilité sur les enjeux, les objectifs et la programmation de la politique patrimoniale de

l’organisme

• Un outil de suivi et de pilotage pour les dirigeants et les responsables de gestion

Disposer d’une base d’échange et de négociation avec les partenaires

• « Un bailleur qui sait où il va »

• Un support de communication et de discussion avec les partenaires : Etat, ANRU, collectivités

locales, associations de locataires, etc.

6



1 – TRAVAUX PREPARATOIRES :

CADRAGE ET COLLECTE DES DONNEES

2 – ANALYSE MULTI CRITERES ET CLASSEMENT DES RESIDENCES EN FAMILLE D’ENJEUX HOMOGENES

Attractivité Diagnostic social

3 – ARBITRAGES PATRIMONIAUX ET STRATEGIE DE DEVELOPPEMENT

Une orientation à 10 ans et un scénario par période de 5 ans

Un plan de développement

4 – AJUSTEMENT ET FORMALISATION DU PSP

Faisabilité financière

Besoins techniques

Amiante / enjeux NRJ

7

COPIL Séances de travail

Séances de travail thématiquesCOPIL : séminaire enjeux

Séances d’arbitrages

COPIL

Diagnostic stratégique

Orientations stratégiques et plans d’action

PHASES ETAPESCONDUITE /

PILOTAGE

1.2 La démarche proposée


II- Le diagnostic stratégique de patrimoine

1. Les données de cadrage

2. L’attractivité du patrimoine et de son environnement

3. Le classement du patrimoine en état de service

rendu

8

2. Le diagnostic stratégique de patrimoine

2.1 Les données de cadrage

9

Le périmètre d’analyse du PSP concerne 40 résidences et 4 161 logements

Un parc constitué uniquement de collectifs et Hors QPV

Un parc ancien :

La majeure partie des logement datant d’avant les années 1975 (87% du parc)

Seul 4% des logements construits après les années 1990

Epoque de construction Nb résid. Nb logts % logts

< 1948 5 503 12%

1948-1956 2 46 1%

1956-1975 25 3 083 74%

1975-1990 4 325 8%

1990-2010 2 185 4%

>2010 2 19 0%

TOTAL 40 4 161 100%



10

Une politique de réhabilitation ambitieuse qui a vu près de

76% du parc (soit 3 150 logements) depuis les années 2000

(dont 1 362 logements dans les années 2000 et 1788

logements dans les années 2010)

La totalité des logements construits avant les années

1948 ont été réhabilités

82% des logements construits entre 1956 et 1975 ont

été réhabilités (2 536 sur 3 083 logements)

Toutefois, la part de réhabilitation des logements

construits entre 1948 et 1956 est moins forte : 59%

(27 sur 46 logements)

Une attention particulière devra être portée sur le patrimoine

ancien ou vieillissant et non réhabilité dans les 10 ans du

PSP

Patrimoine des années 1948-1956 et des années 1975-1990

non réhabilités (respectivement 19 et 102 logements non

réhabilités)

Epoque de réhabilitation

Epoque de

constructionAvant 1980

1980-

1989

1990-

1999

2000-

2009

2010-

2017

Avant 1948 0 0 0 95 84

1948-1956 0 0 0 0 27

1956-1975 0 0 0 1170 1366

1975-1990 0 0 0 97 126

1990-2010 0 0 0 0 185

Après 2010 0 0 0 0 0

Total général 0 0 0 1362 1788



11

Age du titulaire du bail

Ancienneté

Structure familiale

En % des logements renseignés

*Moyenne nationale des 60 ans et plus dans le parc HLM: 29% **Moyenne nationale des personnes isolées dans le parc HLM: 38% ***Moyenne nationale des couples avec enfants dans le parc HLM: 25% Sources: Les HLM en chiffres – 2016 - USH

En attente de l’OPS 2018



12

Revenus des ménages et situation professionnelle

*En moyenne dans le parc HLM (France entière), 40% des ménages ont des ressources inférieures à 40% des plafonds de ressources PLUS (Source: Les HLM en chiffres 2016, USH)

En attente de l’OPS 2018


2.2 L’attractivité du patrimoine et de son environnement

13

Rappels méthodologiques

La cotation attractivité est établie selon une grille de critères regroupés en 3 grandes rubriques

• La qualité urbaine

• La qualité de la conception du produit

• La qualité de l’état du produit

Elle est établie uniquement pour les logements familiaux locatifs

Afin d’analyser plus finement l’attractivité du patrimoine, le fonctionnement résidentiel est intégré au

PSP.

Les différents critères retenus ont été cotés de 1 à 4

• La note 0 est donnée lorsque les éléments à coter sont sans objet (absence d’ascenseur ou de partiescommunes, etc.). Ledit critère n’est alors pas pris en compte dans la note moyenne.

• La pondération des critères et des axes (urbain et patrimoine) est ici neutralisée : tous les critères ont un poidsidentique les uns par rapport aux autres.

• La note moyenne ainsi obtenue permet de classer le patrimoine sur les différents volets d’analyse selon lebarème suivant :

- Note >= 1 & < 1,5 => Très peu attractif

- Note >= 1,5 & < 2,5 => Peu attractif

- Note >= 2,5 & < 3,5 => Attractif

- Note >= 3,5 & <= 4 => Très attractif

Qualité du

produit



14

Une attractivité très satisfaisante

Un environnement urbain très attractif pour

84% des résidences

La conception de ces résidences est

également jugée attractive ou très

attractive pour 86% d’entre elles.

En revanche, les résultats des axes état et

fonctionnement des résidences sont plus

nuancés. On note sur ce point :

33% des résidences dans un état relatif

(peu attractif)

Et 45% d’entre elles dont le

fonctionnement est jugé peu attractif ou

très peu attractif

Attractivité / Niveau de service rendu Total patrimoine

Urbain 3,64

Conception 2,99

Etat 2,69

Fonctionnement 2,38

Note globale Attractivité / Niveau de service rendu 2,92

Attractivité / Niveau de service rendu Segmentations par rubriques - en % des logements hors NR



15

Une qualité urbaine pour l’ensemble des résidences

jugée très attractive pour 84% de celles-ci et

attractive pour 16%

Les critères les mieux cotés

L’accessibilité du quartier (100% des notes

sont comprises entre 3 et 4)

Le critère le moins bien coté

La qualité de l’environnement du quartier

(Néanmoins ne concerne que 15% des

résidences)


QUALITE URBAINE Nb résid. Nb logts % logts

Très peu attractif 0 0 0%

Peu attractif 0 0 0%

Attractif 7 658 16%

Très attractif 33 3503 84%

TOTAL 40 4161 100%

Détail de la cotation 1 2 3 4

Qualité de l'accessibilité du quartier 0% 0% 7% 93%

L'offre de services publics de proximité 0% 0% 23% 77%

L'offre commerciale de proximité 0% 3% 20% 77%

La qualité de l'environnement du quartier 0% 15% 58% 27%



16

Une conception du parc très satisfaisante : 86% du

parc a une bonne ou très bonne conception.

Toutefois, une résidence de 242 logements

présente des enjeux de conception du patrimoine

(groupe 75 – 8/15 rue Gaultier, 28/36 blv Mission

Marchand)


Les abords et espaces extérieurs (88%)

Les logements (85%)

La conception du bâti (68%)

Le critère le moins bon

Les parties communes (33%)

La conception du bâti (32%)


CONCEPTION DU

PRODUITNb résid. Nb logts % logts

Mauvaise conception 1 242 6%

Conception moyenne 6 332 8%

Bonne conception 22 2568 62%

Très bonne conception 11 1019 24%

TOTAL 40 4161 100%


Les abords et espaces extérieurs 0% 12% 55% 33%

La conception du bâti 7% 25% 63% 5%

Les parties communes 6% 27% 48% 19%

Les équipements techniques

collectifs 0% 28% 41% 31%

Les logements 8% 7% 36% 49%

CONCEPTION DU PRODUIT

(en % des logts )

6%8%

62%

24%

Mauvaiseconception

Conceptionmoyenne

Bonneconception

Très bonneconception



17

Un état du patrimoine jugé satisfaisant pour 67% du

parc.


Les abords et les espaces extérieurs (87%)

Les parties communes (74%)

Le critères le moins attractif

Les logements (65%)

Les équipements techniques collectifs (64%)


ETAT DU PRODUIT Nb résid. Nb logts % logts

Etat faible 0 0 0%

Etat moyen 13 1384 33%

Bon état 24 2753 66%

Très bon état 3 24 1%

TOTAL 40 4161 100%


Les abords et espaces extérieurs 0% 13% 60% 27%

Le bâti 6% 29% 29% 36%

Les parties communes 5% 21% 73% 1%

Les équipements techniques

collectifs 0% 64% 34% 2%

Les logements 8% 57% 31% 4%

ETAT DU PRODUIT

(en % des logts )

33%

66%

1% Etat faible

Etat moyen

Bon état

Très bonétat



18

Un fonctionnement résidentiel très satisfaisant

55% des résidences ne rencontrent pas de problème

majeur en termes de vie sociale et de relations de

voisinage

40% du parc a un fonctionnement résidentiel moyen

1 groupe immobilier de 188 logements semble poser

de vraies difficultés en termes de fonctionnement

résidentiel (groupes 00031 – 45 rue Louis Blanc, 18

rue Général Audrain)

Le critère le moins favorable est le « respect des

règles d’usage et des espaces entre voisins de la

résidence » (67%)


FONCTIONNEMENT

RESIDENTIELNb résid. Nb logts % logts

Peu satisfaisant 1 188 5%

Moyen 7 1652 40%

Satisfaisant 26 2180 52%

Très satisfaisant 4 128 3%

NR 2 13 0%

TOTAL 40 4161 100%


Ambiance et vie sociale de la

résidence 5% 40% 54% 2%

Respect des règles d'usage et des

espaces entre voisins de la résidence 10% 57% 30% 2%

FONCTIONNEMENT RESIDENTIEL

(en % des logts )

4%40%

53%

3% Peusatisfaisant

Moyen

Satisfaisant

Trèssatisfaisant


2.3 Le classement du patrimoine en état de service rendu

19

Ce classement est fondé sur les cotations d’attractivité du PSP réalisées sur les volets urbains,

patrimoniaux

Une répartition concentrée sur le segment B

8% dans le segment le plus attractif A

53% du parc classé en B

32% du parc classé en C et 8% en D

A noter, aucune résidences sur les segments les

moins attractifs (E et F)

ETAT DU SERVICE RENDU Nb résid. Nb logts % logts

A 6 330 8%

B 16 2199 53%

C 16 1313 32%

D 2 319 8%

E 0 0 0%

F 0 0 0%

TOTAL 40 4161 100%

Etat du service rendu Bornes

A [3,5 - 4]

B [3 - 3,5[

C [2,5 - 3[

D [2 - 2,5[

E [1,5 - 2[

F [1 - 1,5]

III- La synthèse des enjeux

1. Les enjeux d’attractivité

2. Les enjeux énergétiques

3. Les enjeux d’accessibilité

4. L’amiante

5. Les enjeux techniques

20

3. Synthèse des enjeux

3.1 Les enjeux d’attractivité : les enjeux produit

21

Pas d’enjeu produit : 62% du parc

Des produits bien conçus et en bon état qui

ne présentent pas d’enjeu majeur

Enjeu d’entretien : 24% du parc

De bons produits défraîchis : des enjeux de

remise en état

Risque de déqualification : 5% du parc

Des produits en bon état mais de

conception médiocre : des enjeux

d’amélioration patrimoniale

Risque d’obsolescence : 3% du parc

Des résidences de conception et d’état

moyens voire mauvais

Dilemme : 6% du parc

1 résidence : groupe 75 (8/14 rue Gaultier,

28/36 Blv Mission Marchand


ENJEUX PRODUIT Nb résid. Nb logts % logts

Dilemme 1 242 6%

Risque de déqualification 3 200 5%

Risque d'obsolescence 3 132 3%

Enjeu d'entretien 9 1010 24%

Pas d'enjeu produit 24 2577 62%

TOTAL 40 4161 100%

Mauvaise

conception

Conception

moyenne

Bonne

conception

Très bonne

conception

Très bon état

Bon état

Etat moyen

Etat faible

Risque de déqualification Pas d'enjeu produit

DilemmeRisque

d'obsolescenceEnjeu d'entretien


22

SEGMENTATION QUALITE URBAINE x CONCEPTION DU PRODUIT x ETAT DU PRODUIT

QUALITE URBAINE

CO

NC

EP

TIO

N D

U P

RO

DU

IT

1010

374

2553

200

24

1

2

3

4

1 2 3 4

Etat faible

Etat moyen

Bon état

Très bon état

Produits fragilesmal situés0 logements0 % du parc

Bons produits mal situés0 logements0% du parc

Bons produits bien situés3 587 logements86% du parc

Produits fragiles bien situés574 logements14 % du parc


3.2 Les enjeux énergétiques

23

Chauffage : un patrimoine essentiellement partagé entre l’utilisation du chauffage urbain

collectif (52%) et le gaz collectif (43%)

ECS : une répartition plus équilibrée entre les différents types d’énergie utilisés

Près de 40% du parc est sur du chauffage urbain collectif

Un quart utilise le gaz collectif

20% en gaz individuel

17% en électrique individuel


3.2 Les enjeux énergétiques

24

D’après le classement fourni par l’organisme,

La parc se partage entre patrimoine A B C

(50%) et Classe D (50%)

69% du parc classés en E du point de vue du

bilan carbone



CONSOMMATION ENERGETIQUE Nb résid. Nb logts % logts

Classe A B C 17 2060 50%

Classe D 22 2096 50%

Classe E 0 0 0%

Classe F G 0 0 0%

TOTAL 39 4156 100%

BILAN CARBONE Nb résid. Nb logts % logts

Classe A B C 1 288 7%

Classe D 7 955 23%

Classe E 28 2850 69%

Classe F G 1 44 1%

TOTAL 37 4137 100%

Chiffres HLM sur les

consommations énergétique*France entière Ile-de-France

Classe A B C 37% 30%

Classe D 40% 43%

Classe E F G 23% 23%

* Sources: Les HLM en Chiffres 2018, USH


3.3 L’accessibilité des logements

25

Une grille de cotation détaillée

ACTUEL / POTENTIEL ACT POT

ABORDS

> 3 marches et/ou rampe > 5% 1

1 à 3 marches 2

Pas de marche ou rampe < 5% 3

Traitement tous handicaps 4

ACCES HALL


1 à 3 marches 2



HALL et PARTIES COMMUNES RDC

Porte < 80 cm 2

Porte >= 80 cm 3


Bonne maniabilité O/N

Visiophone O/N

SAS franchissable O/N


1 à 3 marches 2



Porte de hall

Cheminements

extérieurs

Accès extérieur

Cheminement

intérieur hall

ACTUEL / POTENTIEL ACT POT

LOCAUX OM

Situation

R=RDC

S=Sous-sol

E=Extérieur

R/S/E


1 à 3 marches 2



ASCENSEUR

Asc. Présence ascenseur O/N

Largeur < 80 cm 2

Largeur >=80 cm 3


Largeur < 1 m et/ou Profondeur <

1,25 m2

Largeur >=1 m et Profondeur >=

1,25 m3


ACCES LOGEMENTS


1 à 3 marches 2



Largeur < 80 cm 2

Largeur >=80 cm 3


Cabine

Accès aux locaux

OM depuis le hall

Porte

Cheminement

(ascenseur =>

logements en

étage)

Portes palières

(=cas général)

Une moitié du patrimoine bénéficie d’une accessibilité fauteuil ou tous handicaps des rez-

de-chaussée, qui s’accompagne :

D’une largeur de porte de hall adaptée et d’une bonne maniabilité de celle-ci pour les ¾ du parc coté

D’un cheminement intérieur satisfaisant pour les fauteuils ou tous les handicaps


3.3 L’accessibilité des logements : les rez-de-chaussée

26

Les cotations ont été opérées par

entrée lors des visites techniques

par H&TC.

Seuls les copropriétés n’ont pas

été cotés (19 logements)

Seule l’accessibilité actuelle a

été cotée.

1% 4%

44%51%

Abords et cheminements extérieurs

1 2 3 4

32%

14%3%

51%

Accès hall/ extérieur

1 2 3 4

0% 4% 8%

88%

Porte du hall

1 2 3 4

0%

4%

96%

Bonne maniabilité de la porte du hall

NR Non Oui

16%

9%

5%

70%

Cheminement intérieur hall

1 2 3 4


3.3 L’accessibilité des logements : les étages

27

Une accessibilité des logements en étages moins favorables

8% du parc sans ascenseur. Mais de nombreux ascenseurs installés en demi-pallier (50%).

Moins d’1/4 des logements non accessibles ou seulement accessibles « canne »

Une attention à porter aux portes palières : seulement 40% des logts avec des portes aux dimensions

suffisantes pour un fauteuil.

92%

8%

Présence d'un ascenseur

Oui Non

26%

6%68%

Porte ascenseur

2 3 4

24%

2%

74%

Cabine ascenseur

2 3 4

1%

77%

22%

Accès logements

0 1 3

1%

41%

18%

40%

Portes palières

0 2 3 4


3.3 L’accessibilité des logements : les annexes et éléments de confort

28

Pas de Visiophone

Des locaux poubelles, localisés à près de 36% à l’extérieur, 43% en sous-sol et 21% au RDC.

34%

7%27%

32%

Accès locaux OM

1 2 3 4

36%

21%

43%

Situation des locaux OM

E R S


3.3 L’accessibilité des logements : synthèse

29

Méthodologie

Calcul d’une note de synthèse de l’accessibilité actuelle des logements en Rez-de-chaussée : minimum

des cotations sur les critères :

• Accessibilité des halls

• Porte du hall

• Cheminement intérieur du hall

Calcul d’une note de synthèse de l’accessibilité actuelle des logements en étages : minimum des notes

• Note de synthèse de l’accessibilité actuelle des rez-de-chaussée

• Minimum des cotations sur les critères : Porte et cabine d’ascenseurs

• Cotation du critère Accès au logement

A partir de ces deux notes de synthèse, le patrimoine coté est classé par niveau d’accessibilité

Note Définition Segmentation ACCESSIBILITE

1 Tous les logements sont de niveau 1

2 Au moins une partie des logements est de niveau 2

3 Tous les logements sont de niveau 2 Accessibilité médiocre

4 Au moins 20% des logements sont de niveau 3 ou 4 Accessibilité satisfaisante

5 Tous les logements sont de niveau 3 ou 4 Accessibilité très satisfaisante

Accessibilité très médiocre

Calcul du nombre de logements concernés

Calcul du nombre de logements concernés



30

Plus de 50% des

logements en étages ne

sont pas accessibles.

Avec un faible nombre de

logements en RDC, une

majorité de logements est

cotée en non accessible

ou uniquement accessible

« canne » (55%).

Logts en RDC

9%

Logts en

étages91%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Actuel ACA Potentiel ACP

Niveau d'accessibilité logements RDC

4 - Accessible TOUSHANDICAPS

3 - Accessible FAUTEUIL

2 - Accessible CANNE

1 - NON accessible

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Actuel ACA Potentiel ACP

Niveau d'accessibilité actuel et potentiel

4 - Accessible TOUSHANDICAPS

3 - Accessible FAUTEUIL

2 - Accessible CANNE

1 - NON accessible



31

Au total, 40% du parc avec une accessibilité très satisfaisante ou satisfaisante

LEGENDE

Tous logements niveau 1

Au moins une partie des logements niveau 2

Accessibilité médiocre Tous logements niveau 2

Accessibilité satisfaisante Au moins 20% des logements niveau 3 ou 4

Accessibilité très satisfaisante Tous logements niveau 3 ou 4

Accessibilité très médiocre

50%

10%

10%

30%

ACCESSIBILITE PMR À L'ÉCHELLE DE LA RÉSIDENCE (EN % DES LOGTS)

Très médiocre

Médiocre

Satisfaisante

Très satisfaisante


3.4 L’Amiante

32

Etant donné l’époque de construction des résidences, une très forte présence d’amiante sur

le parc de l’OPH de Courbevoie.

L’OPH de Courbevoie a réalisé des DTA principalement en 2006 et a effectué les DA-PP afin

d’évaluer les risques amiante dans les logements.

Les copropriétés n’ont pas fait l’objet d’un DTA car le permis de construire est postérieur à

1999.

En moyenne, 3 équipements cités repérés amiantés (à 37%) :

Présence d’amiante dans les parties communes en majorité

dans les équipements en fibro (conduits, panneaux, plaques)

Présence d’amiante dans les parties privatives de manière variable

(colle, faïence, carrelage, conduit, VO)

Présence

d'amiante

Nb de

résidenceNb de logts % de logts

Présence d'amiante dans

les parties communes

Présence d'amiante dans

les parties privatives

Oui 34 3927 94% 3858 93% 417 10%

Non 6 234 6% 298 7% 3739 90%

Total général 40 4156 100% 4156 100% 4156 100%


3.5 Les besoins techniques

33

Méthodologie

Estimation des besoins de travaux de chaque résidence fournie par l’organisme

• Par an sur les 10 ans du PSP

• En distinguant les montants qui relèvent du Gros Entretien (GE) et du Renouvellement

Composant (RC)

• Par grands corps d’état (clos – couvert, équipements techniques collectifs…)

• Par nature détaillée de travaux (façade, chauffage…)

Au stade du diagnostic, il s’agit d’une estimation des besoins totaux de travaux par

résidence avant arbitrages patrimoniaux. Certains besoins estimés dans le cadre de ce

prévisionnel d’entretien pourront être traités dans le cadre de projet de réhabilitation plus

transversaux, d’autres seront réalisés en GE et/ou en RC conformément au plan d’entretien,

comme d’autres pourront être décalés dans le temps après l’horizon des 10 ans du PSP…


3.5 Les besoins techniques

34

Des besoins de travaux conséquents

Une estimation des besoins de travaux à 10 ans s’élevant à 47M€,

soit 1143€/an/logt

Dont 49% des besoins à 3 ans

Dont 63% en RC et 37% en GE

Les besoins de travaux sont essentiellement concentrés sur la

première période

Un relissage des besoins pourrait être nécessaire sur la

période 2 (2023-2027)

4 grands postes : l’intérieur des logements (33%), Clos (26%), les

équipements techniques extérieures (17%), les parties communes

(15%)

50% des logements ont des besoins de travaux lourds, voir très

lourds

IV- ANNEXES

35

36

4. Annexe - Synthèse des enjeux

4.1 Les enjeux d’attractivité

CODE

GROUPENOM DU GROUPE NOM VILLE NB LOGTS Note conception

Conception-SEG

détail

00758 à 14 rue Gaultier, 28 à 36 blv

Mission MarchandCourbevoie 242 1,40 Mauvaise conception

CODE

GROUPENOM DU GROUPE NOM VILLE NB LOGTS Note Fonctionnement

Fonctionnement-

SEG détail

003148 rue LOuis Blanc. 18 rue

Général AudranCourbevoie 188 1,0 Peu satisfaisant

CODE

GROUPENOM DU GROUPE NOM VILLE NB LOGTS Enjeux produit

0007 21 rue de Colombes Courbevoie 25 Risque d'obsolescence

0014 Impasse Winburn Courbevoie 30 Risque d'obsolescence

0077 81 rue Pierre Brossolette Courbevoie 77 Risque d'obsolescence


Mission MarchandCourbevoie 242 Dilemme

37


4.2 Les enjeux d’accessibilité

CODE

GROUPENOM DU GROUPE NOM VILLE NB LOGTS

Accessibilité PMR-SEG

détail

0001 27 à 35 rue de Rouen Courbevoie 95 Très médiocre

0002 2 à 20 rue Jules Massenet Courbevoie 84 Très médiocre

0003 10 rue Albert Simonin Courbevoie 21 Très médiocre

0004 43 avenue Gambetta Courbevoie 27 Très médiocre

0005 10 rue Raspail Courbevoie 19 Très médiocre

0006 2 à 10 rue Lyautey Courbevoie 55 Très médiocre

0007 21 rue de Colombes Courbevoie 25 Très médiocre

0011 24 à 28 boulevard Aristide Briand Courbevoie 45 Très médiocre

0015 59, 61 boulevard de la Paix Courbevoie 69 Très médiocre

0016 119 rue de Normandie Courbevoie 21 Très médiocre

0020Ilôts 5 et 6 - Carnot/Aboukir/Ségoffin 20 rue

Aboukir (Les Mouettes)Courbevoie 288 Très médiocre

0022 ABG. Marceau/Gaultier/Schweitzer/Normandie Courbevoie 523 Très médiocre

0027 1 à 3 rue Fallet Courbevoie 84 Très médiocre

0028 Le Verseau. 32 à 38 rue de l'Alma Courbevoie 149 Très médiocre

003410 à 22 square des Saisons. Résidence de

l'AncreCourbevoie 190 Très médiocre

0071 101 à 109 rue Jean-Baptiste Charcot Courbevoie 44 Très médiocre

00758 à 14 rue Gaultier, 28 à 36 blv Mission

MarchandCourbevoie 242 Très médiocre

0077 81 rue Pierre Brossolette Courbevoie 77 Très médiocre

38


4.3 L’amiante

CODE

GROUPENOM DU GROUPE NOM VILLE NB LOGTS Enjeux amiante

0001 27 à 35 rue de Rouen Courbevoie 95 PC : conduits en fibro

0002 2 à 20 rue Jules Massenet Courbevoie 84 PC : conduits en fibro

0003 10 rue Albert Simonin Courbevoie 21PC : conduits, ventilations et

panneaux en fibro

0004 43 avenue Gambetta Courbevoie 27PC : conduits en fibro et toiture

(Maj DTA)

0005 10 rue Raspail Courbevoie 19 PC : conduits en fibro

0006 2 à 10 rue Lyautey Courbevoie 55PC : conduits en fibro, PP :

conduits en fibro, plaques en fibro,

colle au sol et faïence

0009 110/114/134 RUE DE NORMANDIE Courbevoie 116PC : conduits, ventilations et

panneaux en fibro

0011 24 à 28 boulevard Aristide Briand Courbevoie 45PC : conduits en fibro, PP :

conduits vide-ordures, colle

faïence et sol

0013 4 à 6 Briand. 36 Jules Lefevre prolongée Courbevoie 56 PC : conduits en fibro

0014 Impasse Winburn Courbevoie 30 PC : conduits en fibro

0015 59, 61 boulevard de la Paix Courbevoie 69 PP : colle au sol

0016 119 rue de Normandie Courbevoie 21PC : conduits, ventilations et

panneaux en fibro

0017 8 à 12 rue Deschanel Courbevoie 30 PC : conduits en fibro

0018 14 à 20 rue du Président Kruger Courbevoie 222PC : conduits, ventilations et

panneaux en fibro

0019 50 rue Raspail Courbevoie 38PC : conduits, ventilations,

colonnes vide-ordures et

panneaux en fibro

0020 Ilôts 5 et 6 - Carnot/Aboukir/Ségoffin 20 rue

Aboukir (Les Mouettes)Courbevoie 288

PC : conduits et panneaux en

fibro (pour l'îlot 5 et 6)

39


4.3 L’amiante

CODE

GROUPENOM DU GROUPE NOM VILLE NB LOGTS Enjeux amiante

0022 ABG. Marceau/Gaultier/Schweitzer/Normandie Courbevoie 523PC : conduits et panneaux en

fibro

0025 61 à 63 rue Victor Hugo Courbevoie 97PC : conduits et panneaux en

fibro

0026 28 à 34 boulevard de la Paix Courbevoie 135 PC : conduits en fibro, colle au sol

0027 1 à 3 rue Fallet Courbevoie 84 PC : conduits en fibro

0028 Le Verseau. 32 à 38 rue de l'Alma Courbevoie 149 PC : conduits en fibro (DAT)

0029 Les Corolles. Résidence Lorraine Courbevoie 112PC : conduits, ventilations et

panneaux en fibro

0030 34 rue Guynemer. 53 à 57 rue Ségoffin Courbevoie 220PC : conduits et panneaux en

fibro, joints (Maj DTA)

0031 48 rue LOuis Blanc. 18 rue Général Audran Courbevoie 188PC : conduits et panneaux en

fibro

0034 10 à 22 square des Saisons. Résidence de

l'AncreCourbevoie 190

PC : plaques en fibro et colle au

sol

0035 Le Capricorne. 10 à 16 rue de l'Alma Courbevoie 121PC : plaques, conduits en fibro et

colle au sol

0036 7 à 12 square Henri Regnault. Résidence Leclerc Courbevoie 204PC : conduits en fibro, PP :

peintures et enduits (DAT)

0037 138 à 144 rue Jean-Pierre Timbaud 83, rue Pierre

BrossoletteCourbevoie 60

PC : plaques, conduits en fibro et

enduit plâtre (pour Timbaud)

0038 80 à 84 rue Armand Silvestre Courbevoie 42 PC : plaques en fibro

0039 La Balance. 40 et 48 rue de l'Alma Courbevoie 126PC : plaques en fibro, enduit

plâtre et colle au sol

0041 57 à 59 rue Victor Hugo Courbevoie 97PC : conduits et panneaux en

fibro

0071 101 à 109 rue Jean-Baptiste Charcot Courbevoie 44PC : conduits en fibro, poteau gris

dans parking, PP : carrelage

mural, conduits en fibro

0075 8 à 14 rue Gaultier, 28 à 36 blv Mission Marchand Courbevoie 242 PC : conduits en fibro

0077 81 rue Pierre Brossolette Courbevoie 77 PC : conduits en fibro

40


4.4 Les travaux lourds

CODE

GROUPENOM DU GROUPE NOM VILLE NB LOGTS BT 10 ans en €/logt

BESOINS

TECHNIQUES

7 21 rue de Colombes Courbevoie 25 59 412 15000€+

11 24 à 28 boulevard Aristide Briand Courbevoie 45 34 609 15000€+

71 101 à 109 rue Jean-Baptiste Charcot Courbevoie 44 31 682 15000€+

26 28 à 34 boulevard de la Paix Courbevoie 135 26 015 15000€+

134 à 6 Briand. 36 Jules Lefevre

prolongéeCourbevoie 56 20 010 15000€+

367 à 12 square Henri Regnault.

Résidence LeclercCourbevoie 204 18 735 15000€+


Mission MarchandCourbevoie 242 18 251 15000€+

38 80 à 84 rue Armand Silvestre Courbevoie 42 16 510 15000€+

77 81 rue Pierre Brossolette Courbevoie 77 16 332 15000€+

37138 à 144 rue Jean-Pierre Timbaud

83, rue Pierre BrossoletteCourbevoie 60 16 212 15000€+

15 59, 61 boulevard de la Paix Courbevoie 69 15 224 15000€+

25 61 à 63 rue Victor Hugo Courbevoie 97 15 203 15000€+

V - LES ORIENTATIONS ET PLANS D’ACTION DU

PSP

41

1. Les principes d’arbitrages

2. Consolidation des orientations et

scénarii

3. Consolidation financière

4. Annexes

5. Les orientations et plans d’actions

5.1 Les principes d’arbitrages

42

Les grands principes proposés

Gestion

• Objectif : maintenir l’attractivité sans investissement lourd sur le bâti

• Scénarios types :

Maintenance courante 300€/logement/an

PPE Selon estimatifs PPE

Réhabilitation

• Objectif : remettre à niveau le bâti ou l’améliorer, en réponse à des enjeux essentiellement

techniques ou fonctionnels


Résidentialisation 5.000€/logement

dont 100% en investissement

Réhabilitation 25.000€/logement


Réhabilitation thermique 50.000€/logement


Réhabilitation thermique amiantée 60.000€/logement


dont 20% surcout amiante

Ratios de coût par défaut

Tous montants

exprimés en €

constants 2018 TTC


5.1 Les principes d’arbitrages

43

Les grands principes proposés

Renouvellement

• Objectif : renouveler un produit obsolète en termes technique, de qualité d’usage, d’image, …


Démolition amiantée 12.000€/logement

Démolition – reconstruction coût du projet global

comptabilisé dans l’offre neuve

Projet complexe au cas par cas

Vente

• Objectif : offrir un parcours résidentiel, se désengager de territoires, dégager des fonds


Vente HLM avec ou sans travaux Objectif + value 70K€

Ratios de coût par défaut

Tous montants

exprimés en €

constants 2018 TTC


5.2 La consolidation des orientations et des scénarii

44

En cohérence avec les enjeux d’attractivité et de

requalification patrimoniale soulevés lors du

diagnostic :

88% en gestion patrimoniale

6% du parc inscrits en réhabilitation (240 logements)

7 – 21 rue de Colombes

11 – 24/28 boulevard Aristide Brian

4/6 Briand. 36 Jules Lefevre

14 – Impasse Winburn

1/3 rue Fallet

1 résidence en attente 242 logements (groupe75 –

8/15 rue Gaultier, 28/36 bld Mission Marchand)

ORIENTATIONS Nb résid. Nb logts % logtsGestion 34 3679 88%

Réhabilitation 5 240 6%

Démolition 0 0 0%

Vente 0 0 0%

Attente 1 242 6%

TOTAL 40 4 161 100%


5.2 La consolidation des orientations et des scénarii

45

Le plan d’entretien sera appliqué pour la majorité des logements en période 1 (3 270 logements) et

en période 2 (3 173 logements)


5.3 La consolidation des besoins financiers

46

Un besoin total sur 10 ans de 69M€ compte tenu des arbitrages groupe par groupe

53% du besoin sur la période 2018-2022 et 47% entre 2023-2027

47 M€ en investissement

• Soit 69% du besoin total à 10 ans

• Dont 22 M€ en investissement sur les projets de réhabilitation

Consolidation financière PERIODE 1 PERIODE 2Total

Scénarios techniques Coût total en € dont INV soit INV / an dont GE soit GE / an Coût total en € dont INV soit INV / an dont GE soit GE / an

Maintenance courante - GE 739 500 0 0 739 500 147 900 993 000 0 0 993 000 198 600 1 732 500

Entretien courant complémentaire PPE sur 10

ans20 377 262 10 303 625 2 060 725 10 073 637 2 014 727 14 865 549 9 445 716 1 889 143 5 419 833 1 083 967 35 242 811

PPE : RC (non affecté i.e. réfection complète

asc.)3 000 000 3 000 000 600 000 3 000 000 3 000 000 600 000 6 000 000

Total GE RC 24 116 762 13 303 625 2 660 725 10 813 137 2 162 627 18 858 549 12 445 716 2 489 143 6 412 833 1 282 567 42 975 311

Résidentialisation 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Réhabilitation et résidentialisation 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Réhabilitation Thermique et résidentialisation 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Réhabilitation Thermique amiantée et

residentialisation3 325 000 2 826 250 565 250 498 750 99 750 0 0 0 0 0 3 325 000

Rehabilitation thermique 3 870 000 3 444 300 688 860 425 700 85 140 2 940 000 2 616 600 523 320 323 400 64 680 6 810 000

Projet complexe 5 287 700 4 230 160 846 032 1 057 540 211 508 10 708 500 8 566 800 1 713 360 2 141 700 428 340 15 996 200

Total réhabilitation - démolition 12 482 700 10 500 710 2 100 142 1 981 990 396 398 13 648 500 11 183 400 2 236 680 2 465 100 493 020 26 131 200

Vente à l'occupant avec travaux 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Vente à l'occupant sans travaux 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Total Vente 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Programme d'attente 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Total PSP 36 599 462 23 804 335 4 760 867 12 795 127 2 559 025 32 507 049 23 629 116 4 725 823 8 877 933 1 775 587 69 106 511

V I – LA FAISABILITE FINANCIERE

1. Les hypothèses : 3 scénarios

2. Les résultats / Structure financière 2017 et

projection 2027

3. Les résultats / Prévisionnel Visial simulation 1

hors développement et vente

4. Les scénarios alternatifs / Scénario 2 :

développement

5. Les scénarios alternatifs / Scénario 3 :

développement + vente

47

Scénario 1 : PSP

La programmation du PSP a été reprise mais les montants ont été réajustés avec les prévisionnels

connus et non avec les ratios moyens proposés dans le PSP

Le programme 15 :

sur décision « politique » les travaux ont été retardés mais ils sont déjà financés par emprunts à

hauteur de 95% du montant prévisionnel. (ces nouveaux emprunts sont déjà compris dans le

stock de départ)

Le projet complexe : une programmation lissée sur les 2 périodes : 20 logements à 4 ans, 22 à 5 ans

puis 40 logements par an de la 6ème à la 10ème année

Scénario 2 : développement

la livraison de 15 logements par an de 6 à 10 ans (5 PLAI, 5 PLUS et 5 PLS)

Scénario 3 : développement + vente

Pour maintenir le niveau du potentiel financier à terminaison

La vente HLM de 4 logements pour dégager une plus-value nette de cession de 150k€/logt sur la

2ème période du PSP

6.1 Hypothèses : 3 scénarios

6. La faisabilité financière

48

L’exercice de référence

l’année 2017. (cf. Harmonia – DIS financier 2017)

Progiciel de prévisionnel financier : Visial Pilotage 3

Les hypothèses financières de la projection à 10 ans

Taux d'inflation : 1,00%

Taux d'évolution d'ICC : 1,60%

Les loyers (RLS) : -4,5% en 2018,et -8% les années suivantes jusqu’en 2027, pour le patrimoine conventionné

La vacance : 1,55% pour 2017 et plus

impayés : 1,56% pour 2017 et plus

Maintenance (EC) : + 1,0 %, soit l’inflation

Maintenance (GE) : + 1,6 %, soit l’ICC

Frais de personnel : + 1,5 %, soit +0,5% par rapport à l’inflation

Frais de gestion : + 1,0 %, soit l’inflation

TFPB 2017-2026, en masse avec une évolution moyenne annuelle de l’ordre de 1,5%, soit +0,5% par rapport à l’inflation

Les annuités prévisionnelles :

données fixes extraites de Salvia financement sur le patrimoine de référence au 31/12/2016,

Indexées sur le taux du livret A pour les actions patrimoniales et le développement

6.1 Hypothèses structurantes de la simulation n°1 – hors développement et hors vente


49

2017 2018 2019 2020 - 2027

Variation de l'indice de référence des loyers 1,25% 1,25% 1,25%

Taux livret A 0,75% 0,75% 0,75% 1,50%

Taux de rémunération de la trésorerie 0,75% 0,75% 1,50%

Structure d’exploitation simplifiée (exprimé en % des loyers quittancés = base 100)

La teneur des hypothèses, avec des charges maitrisées et des recettes qui baissent en euros constants en raison de la RLS, fragilise l’autofinancement.

6.2 Les résultats / Structure financière 2017 et projection 2027


50

3625 €/logt / an 3883 €/logt / an

-1,4 % vacants -1,4 % vacants

= 3569 €/logt / an = 3868 €/logt / an

(*) La masse salariale intègre l'ensemble des activités (*) La masse salariale intègre l'ensemble des activités

Prélèv. + CGLLS = 6,9 % Prélèv. + CGLLS = 7,2 %

Produits financiers = 2,2 % Produits financiers = 0,4 %

Autres produits / Marges / Accession = 1 % Autres produits / Marges / Accession = 0,9 %

Conduite d'opération et prestations

facturées= 0 %Autofinancement

courant = 4,7% des loyers

Autofinancement

courant = 1,3% des loyers

Coût de fonctionnement 27,9%

1145 €/logement (*)

Coût de fonctionnement 29,9%

1283 €/logement (*)

Impayés = 1,6%

Vacance / Charges = 1,8 %

Impayés = 1,6%

Vacance / Charges = 1,8 %Conduite d'opération et prestations

facturées= 0 %

Structure d'exploitation simplifiée 2017 Structure d'exploitation projetée à 2027

Annuités d'emprunt

29,7%

des loyers Loyers quitancés

100%

Annuités d'emprunt

29,8%

des loyers Loyers quitancés

100%

Loyer moyen

d'un logement

302 € / mois

Loyer moyen

d'un logement

327 € / mois

TFPB 10,5%

430 €/logement

TFPB 11,4%

488 €/logement

Maintenance 22,8%

935 €/logement

Maintenance 21,1%

903 €/logement

Évolution des principaux postes de charges

Un endettement faible en 2017 (moins de 30% des loyers) qui reste sensiblement au même niveau sur toute la durée du prévisionnel. Les nouveaux remboursements d’emprunts sont compensés par le désendettement naturel et représentent 38% des annuités en 2027.

Une progression des frais de structure de 2% (des loyers) et du poids de la TFPB de 0,9 point (des loyers)

Une stabilité des autres postes de charges (maintenance)



51

L’autofinancement net : Se dégrade en début de période (impact de la RLS), puis s’améliore en 2020 (impact du désendettement

naturel et absence de nouveaux emprunts sur la période) et reste stable jusqu’en 2023 Puis qui ne cesse de se dégrader, pour passer en deçà du seuil de fragilité de 5% des loyers en fin de

projection.

Le potentiel financier : se dégrade régulièrement avec une accélération de la dégradation en seconde période, il passe de 6,077 M€ (2017) à environ 0,8M€ (2027).

Courbevoie habitat n’a pas la capacité financière pour absorber la restructuration de 40 logements par an de la 6ème à la 10ème année mais uniquement 20 logements par an en seconde période

Courbevoie habitat pourrait explorer la piste de financement de type « acquisition/réhabilitation » ou autres pour rechercher des financements PLAI et PLUS.

• Deux avantages : des prêts de durée plus longue et à taux réduit pour le PLAI + suppression de la surface corrigée au profit de la surface utile avec des tarifs loyers permettant des hausses de loyers si besoins ou à minima de maintenir le niveau des recettes de l’opération avec un nombre de logements réduits.



52

6.3 Les résultats / Prévisionnel Visial - simulation n°1 – hors développement et hors vente


53

Base initial 10/2018 n° 1- 2018 à 2027 -

Courbevoie_Habitat_sur_DIS_2017 le 09/11/2018

Evolution du patrimoine 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027

Livraisons 0 0 6 34 0 0 0 0 0 0

- Ventes et Démolitions 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Patrimoine logts et equiv logts au 31/12 4 156 4 156 4 156 4 162 4 196 4 196 4 196 4 196 4 196 4 196 4 196

En milliers d'€uros courants 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027

Loyers patrimoine de référence 15 102 15 187 15 304 15 422 15 542 15 663 15 786 15 910 16 036 16 164 16 293

Effets des cessions et démolitions 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Impact des travaux immobilisés 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Loyers opérations nouvelles avec lots annexes 0 0 17 181 195 195 195 195 195 195

Loyres théoriques logements 15 102 15 187 15 304 15 439 15 723 15 858 15 981 16 105 16 231 16 359 16 488

Perte de loyers / logements vacants -234 -235 -237 -239 -244 -246 -248 -250 -252 -254 -256

Loyers quittancés logements 14 868 14 952 15 067 15 200 15 479 15 612 15 733 15 855 15 979 16 105 16 232

Redevances foyers (hors interventions foyers) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Impact des interventions foyers 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Autres loyers (hors lots annex. op. nouv.) 2 238 1 968 1 758 1 758 1 758 1 758 1 758 1 758 1 758 1 758 1 758

Total loyers 17 106 16 920 16 825 16 958 17 237 17 370 17 491 17 613 17 737 17 863 17 990

Production immobilisée 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Autres produits et marges sur autres activités 162 162 162 162 162 162 162 162 162 162 162

Produits financiers 373 70 70 70 70 70 70 70 70 70 70

Total des produits courants 17 641 17 152 17 057 17 190 17 469 17 602 17 723 17 845 17 969 18 095 18 222

Synthèse des résultats prévisionnels



54

Base initial 10/2018 n° 1- 2018 à 2027 -



Livraisons 0 0 6 34 0 0 0 0 0 0




Total annuités emprunts locatifs -5 086 -5 285 -5 257 -4 747 -4 834 -4 793 -4 817 -4 875 -5 175 -5 306 -5 368

Taxe foncière -1 791 -1 791 -1 818 -1 845 -1 873 -1 901 -1 929 -1 958 -1 988 -2 018 -2 048

Maintenance totale (y compris régie) -3 897 -3 344 -3 389 -3 436 -3 482 -3 531 -3 584 -3 633 -3 683 -3 739 -3 791

Solde après annuités, TFPB et maintenance 6 867 6 732 6 593 7 162 7 280 7 377 7 393 7 379 7 123 7 032 7 015

Frais de personnel (y compris régie) -3 398 -3 398 -3 449 -3 501 -3 553 -3 607 -3 661 -3 716 -3 771 -3 828 -3 885

- Correction régie d'entretien 235 235 237 240 242 245 247 249 252 254 257

Frais de gestion -1 370 -1 370 -1 384 -1 398 -1 412 -1 426 -1 440 -1 454 -1 469 -1 484 -1 498

Cotisation CGLLS -1 185 -1 185 -1 197 -1 209 -1 221 -1 233 -1 245 -1 258 -1 270 -1 283 -1 296

Autres charges et intérêts des autres emprunts 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Coût des impayés -267 -264 -262 -265 -269 -271 -273 -275 -277 -279 -281

Charges non récupérées / logements vacants -72 -72 -73 -74 -75 -76 -76 -77 -78 -78 -79

AUTOFINANCEMENT COURANT HLM 810 678 465 955 992 1 009 945 848 510 334 233

en % des loyers 4,7% 4,0% 2,8% 5,6% 5,8% 5,8% 5,4% 4,8% 2,9% 1,9% 1,3%

Taux moyen de pertes de loyers dues à la vacance -1,5% -1,5% -1,5% -1,5% -1,6% -1,6% -1,6% -1,6% -1,6% -1,6% -1,6%

Eléments exceptionnels d'autofinancement -230 -150 -154 -158 -162 -166 -170 -175 -179 -183 -187

AUTOFINANCEMENT NET HLM GLOBAL 580 528 311 797 830 843 775 673 331 151 46

en % des produits des activités et financiers 3,30% 3,10% 1,80% 4,70% 4,80% 4,80% 4,40% 3,80% 1,80% 0,80% 0,30%




55

Base initial 10/2018 n° 1- 2018 à 2027 -



Livraisons 0 0 6 34 0 0 0 0 0 0




POTENTIEL FINANCIER début d'exercice à la livraison 6 077 6 374 6 174 5 627 4 064 4 200 4 238 3 591 3 002 2 218 Total

Autofinancement net HLM 527 311 799 830 843 773 674 331 151 46 5 285

Affectation à la PGE 0 -13 -13 -14 -14 -14 -14 -15 -15 -15

Produits nets de cessions sur patrimoine de réf. 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Fonds propres investis sur travaux -230 -498 -893 -514 -693 -721 -1 307 -905 -920 -934 -7 615

Fonds propres investis sur démolitions 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Fonds propres investis sur opérations nouvelles 0 0 -440 -1 865 0 0 0 0 0 0 -2 305

Fonds propres investis sur interventions foyers 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Remboursements en capital emp. non locatifs 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Autres variations du potentiel financier 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Variation des ACNE 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

POTENTIEL FINANCIER fin d'exercice à la livraison 6 077 6 374 6 174 5 627 4 064 4 200 4 238 3 591 3 002 2 218 1 315 46 880

Provision pour gros entretien 827 827 840 854 867 881 895 910 924 939 954 9 718

Dépots de Garantie 1 632 1 632 1 632 1 634 1 647 1 647 1 647 1 647 1 647 1 647 1 647 18 059

FONDS DE ROULEMENT LONG TERME (livraison) 8 536 8 833 8 646 8 115 6 578 6 728 6 780 6 148 5 573 4 804 3 916 74 657

rappel des taux d'évolution en % 2017 2018 2019 2020 à 2027 Autres Hypthèses

Taux d'Inflation 1,00 1,00 1,00 Plafonnement des loyers Oui

Taux d'évolution de l'ICC 1,60 1,60 1,60 Consommation des fonds propres Livraison

IRL 1,25 1,25 1,25 Annuité courue non-échue Non

Taux livret A 0,75 0,75 0,75 1,50


Autofinancement et potentiel financier

La livraison de 15 logements par an de 6 à 10ans (5 PLAI, 5 PLUS et 5 PLS) conduit :à une forte dégradation du potentiel financier qui devient négatif la 8ème année.

en raison d’une mise de fonds propres d’environ 47 k€/logement construit, soit 700 k€/an valeur 2018 hors ICC

l’impact sur l’autofinancement est faible

6.4 Les scénarios alternatifs / Scénario 2 : développement


56

Autofinancement et potentiel financier

Objectifs :

Développer l’offre de logements sociaux sur la commune de Courbevoie

Maintenir le niveau du potentiel financier à terminaison en fin de plan aux alentours de 800 k€ (scénario de base n°1)

Grace au financement d’une partie du développement de l’offre par la vente HLM

La vente HLM de 4 logements avec une plus-value nette de cession de 150k€/logt sur la 2ème période du PSP est une piste qui permet de financer le développement

6.4 Les scénarios alternatifs / Scénario 3 : développement + vente


57

V II - LES ANNEXES

1. Liste des groupes par orientation

58

59


1. Orientation « Gestion »

CODE

GROUPENOM DU GROUPE

NB

LOGTSSCENARIO Période 1 SCENARIO Période 2

Coût total sur

la période 1 en

€

Coût total sur la

période 2 en €

0001 27 à 35 rue de Rouen 95 S02-Plan d'entretien S02-Plan d'entretien 344 750 353 200

0002 2 à 20 rue Jules Massenet 84 S02-Plan d'entretien S02-Plan d'entretien 569 580 331 900

0003 10 rue Albert Simonin 21 S02-Plan d'entretien S02-Plan d'entretien 149 006 129 514

0004 43 avenue Gambetta 27 S02-Plan d'entretien S02-Plan d'entretien 112 385 117 035

0005 10 rue Raspail 19 S02-Plan d'entretien S02-Plan d'entretien 193 425 74 475

0006 2 à 10 rue Lyautey 55 S02-Plan d'entretien S02-Plan d'entretien 152 325 113 200

0009110/114/134 RUE DE

NORMANDIE116 S02-Plan d'entretien S02-Plan d'entretien 117 000 164 800

0015 59, 61 boulevard de la Paix 69 S02-Plan d'entretien S02-Plan d'entretien 285 450 765 000

0016 119 rue de Normandie 21 S02-Plan d'entretien S02-Plan d'entretien 13 500 24 600

0017 8 à 12 rue Deschanel 30 S02-Plan d'entretien S02-Plan d'entretien 100 933 287 067

001814 à 20 rue du Président

Kruger222 S02-Plan d'entretien S02-Plan d'entretien 1 871 500 672 500

0019 50 rue Raspail 38 S02-Plan d'entretien S02-Plan d'entretien 129 856 321 094

0020

Ilôts 5 et 6 -

Carnot/Aboukir/Ségoffin 20 rue

Aboukir (Les Mouettes)

288 S02-Plan d'entretien S02-Plan d'entretien 3 072 100 1 043 300

0022

ABG.

Marceau/Gaultier/Schweitzer/N

ormandie

523 S02-Plan d'entretien S02-Plan d'entretien 1 787 100 2 330 050

0025 61 à 63 rue Victor Hugo 97 S02-Plan d'entretien S01-Maintenance courante 1 002 001 145 500

0026 28 à 34 boulevard de la Paix 135 S02-Plan d'entretien S02-Plan d'entretien 986 814 2 525 186

0028Le Verseau. 32 à 38 rue de

l'Alma149 S02-Plan d'entretien S02-Plan d'entretien 664 572 584 278

0029Les Corolles. Résidence

Lorraine112 S02-Plan d'entretien S02-Plan d'entretien 1 164 900 148 000

60


1. Orientation « Gestion »

CODE

GROUPENOM DU GROUPE

NB


Coût total sur

la période 1 en

€

Coût total sur la

période 2 en €

003034 rue Guynemer. 53 à 57 rue

Ségoffin220 S01-Maintenance courante S01-Maintenance courante 330 000 330 000

003148 rue LOuis Blanc. 18 rue

Général Audran188 S02-Plan d'entretien S02-Plan d'entretien 1 118 840 771 200

003410 à 22 square des Saisons.

Résidence de l'Ancre190 S02-Plan d'entretien S02-Plan d'entretien 199 630 490 400

0035Le Capricorne. 10 à 16 rue de

l'Alma121 S01-Maintenance courante S01-Maintenance courante 181 500 181 500

00367 à 12 square Henri Regnault.

Résidence Leclerc204 S02-Plan d'entretien S02-Plan d'entretien 2 541 375 1 280 500

0037

138 à 144 rue Jean-Pierre

Timbaud 83, rue Pierre

Brossolette

60 S02-Plan d'entretien S02-Plan d'entretien 897 700 75 000

0038 80 à 84 rue Armand Silvestre 42 S02-Plan d'entretien S02-Plan d'entretien 504 000 189 400

0039La Balance. 40 et 48 rue de

l'Alma126 S02-Plan d'entretien S02-Plan d'entretien 1 151 820 456 700

0041 57 à 59 rue Victor Hugo 97 S02-Plan d'entretien S02-Plan d'entretien 420 500 87 900

0045

La Fregate. Rues

Dieppe/Faubourg de

l'Arche/Rodin

147 S02-Plan d'entretien S02-Plan d'entretien 0 741 750

0047 18 rue de Dieppe 38 S02-Plan d'entretien S02-Plan d'entretien 40 000 316 100

0048 30 boulevard Aristide Briand 8 S01-Maintenance courante S01-Maintenance courante 12 000 12 000

0049 75 bis rue de Colombes 11 S01-Maintenance courante S01-Maintenance courante 16 500 16 500

51 113, avenue de la République 5 S01-Maintenance courante S01-Maintenance courante 7 500 7 500

0071101 à 109 rue Jean-Baptiste

Charcot44 S01-Maintenance courante S01-Maintenance courante 66 000 66 000

0077 81 rue Pierre Brossolette 77 S02-Plan d'entretien S02-Plan d'entretien 786 200 471 400

61


1. Orientation « Réhabilitation »

CODE

GROUPENOM DU GROUPE

NB


Coût total sur

la période 1 en

€

Coût total sur la

période 2 en €

0007 21 rue de Colombes 25S06-Réhabilitation Thermique

amiantée et residentialisationS01-Maintenance courante 1 525 000 37 500

001124 à 28 boulevard Aristide

Briand45

S06-Réhabilitation Thermique

amiantée et residentialisationS01-Maintenance courante 1 800 000 67 500

00134 à 6 Briand. 36 Jules Lefevre

prolongée56 S07-Rehabilitation thermique S01-Maintenance courante 2 520 000 84 000

0014 Impasse Winburn 30 S07-Rehabilitation thermique S01-Maintenance courante 1 350 000 45 000

0027 1 à 3 rue Fallet 84 S01-Maintenance courante S07-Rehabilitation thermique 126 000 2 940 000

CODE

GROUPENOM DU GROUPE

NB


Coût total sur

la période 1 en

€

Coût total sur la

période 2 en €

00758 à 14 rue Gaultier, 28 à 36

blv Mission Marchand242 S11-Projet complexe S11-Projet complexe 5 287 700 10 708 500

Documents

Plan Stratégique de Patrimoine - Courbevoie Habitatcourbevoie-habitat.fr/wp-content/uploads/2019/10/...Plan Stratégique de Patrimoine Rapport 13 novembre 2018 Siège social 2 rue