Plh ivry-orientations-et-programme-dactions-conseil-municipal-23 juin 2011

Elaboration du Programme Local de l’Habitat

Orientations et Programme d’actionsConseil Municipal du 23 Juin 2011

Sommaire

2

Préambule p. 4

1. Orientations p. 5

1.1 Rappel du contexte institutionnel p. 51.2 Orientations générales p. 61.3 Rappel du projet d’orientations p. 71.4 Orientations p. 101.5 Impact démographique p. 10

2. Programme d’actions p. 11

2.1 Politique foncière et volume global de la construction neuve p.12

2.2 Développement et renouvellement de l’offre locative sociale p.172.2.1 Construction de logements locatifs sociaux p. 172.2.2 Renouvellement du parc HLM p. 192.2.3 Réhabilitation des logements locatifs sociaux p.232.2.4 Equilibre de peuplement dans le parc social p. 282.2.5 Supplément de Loyer de Solidarité p.30

2.3 Accession sociale à la propriété p. 33

2.4 Locatif intermédiaire p.34

Sommaire

3

2.5 Mettre à niveau et développer l’offre de logements adaptés et d’hébergement p.352.5.1 Logement pour personnes âgées p.352.5.2 Logement des jeunes p.362.5.3 Hébergement spécifique p.372.5.4 Hébergement d’urgence p.382.5.5 habitat des personnes handicapées p.392.5.6 Accueil des gens du voyage p.40

2.6 Amélioration du parc privé ancien p.422.6.1 Lutte contre l’habitat indigne et la précarité énergétique : PIG et MOUS p. 422.6.2 Lutte contre l’habitat indigne: de nouveaux périmètres opérationnels p. 432.6.3 Interventions sur les copropriétés dégradées fragiles p. 442.6.4 Développement d’une offre en loyer modéré et traitement de l’habitat indigne p. 462.6.6 Interventions sur les hôtels meublés p. 47

2.7 Mise à niveau et développement des équipements publics p.49

2.8 Observation et animation p.51

Synthèse des financements p.52

Préambule

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Par délibération du 25 juin 2009, le Conseil Municipal d’Ivry-sur-Seine a décidé d’engager l’élaboration d’un Programme Local de l’Habitat.

Le PLH définit, pour une drée de six ans, les objectifs et les moyens à mettre en mettre par la Ville pour répondre aux besoins en logements et en hébergement. Il vise notamment à favoriser le renouvellement urbain et la mixité sociale, et àaméliorer l’accessibilité du cadre bâti aux personnes handicapées. Il doit en outre assurer entre les quartiers une répartition équilibrée de l’offre de logements. (Code de la Construction et de l’Habitation, art. L302-1)

L’élaboration du PLH s’est effectuée en trois phases :

• Un diagnostic sur le fonctionnement du marché local du logement et sur les conditions d’habitat a été réalisé durant le 1°semestre 2010. L’expertise des acteurs locaux a été sollicitée lors de quatre ateliers sur les thématiques suivantes :

- le parc locatif social, le 21 juin 2010- les logements spécifiques, le 22 juin - le foncier et l’accession à la propriété, le 28 juin- l’habitat indigne, le 29 juin.

En outre, quatre réunions de concertation ont été organisées avec les habitants dans les quartiers :

- Petit-Ivry et Mirabeau : le 14 septembre 2010 - Ivry-Port : le 15 septembre- Centre-ville et Parmentier : le 20 septembre- Monmousseau : le 21 septembre

L'élaboration du diagnostic a été suivie par un comité technique réunissant les services de la Ville et ses principaux partenaires,qui s'est réuni les 2 février, 17 juin et 19 octobre 2010.Le diagnostic a été validé par la Commission Urbanisme du 15 décembre 2010.

• Travaillées par les élus et les services sur la base de différents scénarios de travail, les grandes orientations de la politique locale de l’habitat ont ensuite été précisées, puis débattues avec les habitants et les partenaires de la Ville lors de trois réunions publiques tenues les 3, 10 et 15 mars 2011.

• Les orientations ont ensuite été traduites en un programme d’actions , affiné lors de réunions avec les services de l’Etat le 6 avril, avec les bailleurs sociaux le 29 avril, et avec le comitétechnique le 13 mai 2011. Ce projet a été présenté à la Commission municipale d’urbanisme le 24 mai, puis a fait l’objet d’une dernière réunion de travail avec les services de l’Etat le 7 juin 2011.

Après validation par le conseil municipal, le projet de PLH, composé du diagnostic, des orientations et du programme d’action, sera soumis au Comité Régional de l’Habitat en septembre 2011. Le PLH prendra alors effet à compter du 1er janvier 2012.

1. Orientations

Carte de l’O.I.N Orly-Rungis-Seine Amont; périmètres stratégiques1.1 Rappel du contexte institutionnel

Le développement urbain d’Ivry, et notamment le développement de l’habitat, sont cadrés par plusieurs projets sur l’Ile de France :

• Le schéma directeur de la Région Ile-de-France (SDRIF) qui prévoît, pour pallier au déficit marqué de logements, la construction annuelle de 60 à 70 000 logements dont 7 500 sur le Val-de-Marne.

• L’Opération d’Intérêt National Orly-Rungis-Seine Amont (O.I.N. ORSA). Créée par décrets du 10 mai 2007, l’O.I.N est une vaste opération d’urbanisme et de développement qui concerne les territoires de 12 communes du Val-de-Marne. Le secteur Ivry-Confluences fait partie de ses périmètres stratégiques. Un objectif de 3 000 logements, à raison de 500/an, est avancé pour Ivry .

• Le Plan Local d’Urbanisme d’Ivry est actuellement en révision. Le PLU devra être compatible avec le PLH. Le fait que ces deux documents soient élaborés simultanément par la Ville favorise évidemment cette compatibilité. L’ objectif de500 logements par an est préconisé par l’Etat dans le « porter à connaissance » du PLU ainsi que dans celui du PLH.

Par ailleurs, la Ville a été liée avec l’Etat par des conventions triennales sur la construction de logements. La dernière en date porte sur la période 2005-2008. Elle fixait des objectifs d’équilibre sur la construction neuve (logements familiaux) et la diversification de l’habitat.Bilan : 2005-2008 : 1145 logements2001-2010 : 3400 logementsPrévisions 2012-2017 : 2915 logements.

5

1. Orientations

6

1.2 Orientations générales

La Ville souhaite maîtriser son développement urbain et le développement de l’habitat, en donnant priorité aux besoins des Ivryens à ceux des salariés sur Ivry.

Les orientations générales de la Ville prévoient :

• Une montée en régime progressive de la construction neuve de logements , en fonction :

- des moyens financiers disponibles de la part de laVille et de ses partenaires;

- de la capacité d’accueil de la Ville (capacité deséquipements, « vivre ensemble », mixité sociale…

- des délais techniques de mobilisation du foncier et de mise en œuvre opérationnelle des zonesd’aménagement (Ivry-Confluences notamment), incluant les questions de relogement.

• Des actions renforcées sur le parc de logements exi stant. Il s’agit de conforter la cohésion sociale en évitant qu’un écart ne se creuse -en termes de qualité et d’attractivité du bâti et de peuplement- entre l’existant et le neuf. Ecart que l’on retrouverait également au niveau des performances thermiques des logements. Ces actions concerneront tant le parc HLM que le parc privé dégradé.

• La requalification durable du secteur Gagarine , par la réalisation du projet présenté à l’ANRU qui prévoit la démolition de 284 logements, avec reconstruction sur 2 autres sites, et la restructuration lourde des 381 logements restants

• Une mise à niveau des structures d’hébergement destinées à des publics spécifiques afin de faire face à l’évolution prévisible des besoins ;

• Des interventions visant à compléter l’offre d’équipements publics pour accompagner le développement urbain et la croissance démographique.

1-3 rappel du projet d’orientation du PLH

Les orientation du PLH correspondent à la volonté de la Ville d’Ivry de poursuivre l’effort de construction neuve, tout en concentrant dans un premier temps ses actions sur le parc existant (public, privé, structures d’hébergement) ainsi que sur les actions d’accompagnement (mise à niveau des équipements et infrastructures, amélioration des espaces publics).

Cela permet ainsi :

- une requalification durable du parc existant, évitant que l‘écart de qualité, d’attractivité et donc de peuplement ne se creuse entre l’existant et le neuf,

- de mieux préparer l’accueil de nouveaux habitants ainsi que la mise en œuvre opérationnelle du projet Ivry-Confluences.

Le projet de PLH a donc été élaboré sur la base d’un diagnostic qui a permis de dégager 4 enjeux d’importance pour le devenir de la commune.

* Territorialisation de la production de logements e t réalité communale

Il est donc important de rappeler que les orientations de la Ville ne sont pas en contradiction avec les objectifs de l’Etat, mais proposent une approche globale qui intègre plusieurs paramètres :

les dispositifs qui s’imposent à la Ville : les orientations du SDRIF, le porter à connaissance de l’Etat, le protocole signé avec l’EPA Orsa,

•le contexte local avec la ZAC Ivry Confluence qui prévoit la construction de 5600 logements d’ici 15 à 20 ans, la ZAC du Plateau avec la réalisation de 900 à 1000 logements et le projet de rénovation urbaine sur le secteur Gagarine (démolition de 250 logements, construction de 650),

•le contexte financier : les contraintes budgétaires qui pèsent et vont peser sur le niveau d’intervention de la ville, ainsi que le niveau d’engagement de l’Etat.

1. Orientations

1. Orientations

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Le PLH se situe donc ainsi à plusieurs niveaux :

1/ le rapport entre construction de logement social et les autres logements : la production de logements sociaux induit une forte participation financière de la ville au niveau de la construction mais également des équipements induits et en fonction du nombre de logements produits une des variables peut être sur le niveau de participation de la Ville.

2/ le choix entre construire un nombre conséquent de logements tout type confondus ou améliorer l’habitat existant (patrimoine social et privé) : Ces patrimoines possèdent des caractéristiques similaires : ancienneté du bâti, vieillissement de la population, logement sous ou sur occupé.

Les patrimoines public et privé ont bénéficié d’un traitement depuis plusieurs années au travers de différents dispositifs (réhabilitation Palulos, politique de Ville avec les ZUS, restructuration, OPAH, acquisition amélioration, conventionnement,..), la poursuite d’actions très ciblées est donc nécessaire notamment sur les normes d’adaptabilité (retraité et handicapé), aux normes énergétiques (dépenses de charges pour les locataires,..).

3/ les dispositifs d’hébergements : Ils représentent un nombre non négligeable de logements /places avec (sans doute) une réflexion à engager sur le type de financement (privé ou public) car les populations concernées par ce type de logement de fait ont peu de moyens ; d’où les incidences financières pour la ville.

4/ les cités de l’OPH : Les hypothèses prévoient 300 logements à réhabiliter par an, notamment sur l’OPH, ce qui implique une participation de la Ville conséquente.

En conclusion, la conjugaison à la fois de l’arrivée de population nouvelle (connaissance de la commune, catégorie sociale plus élevée, demande d’équipements,..) et le maintien d’un équilibre social avec la population existante est certainement l’enjeu le plus important à savoir poursuivre une politique de l’Habitat qui aurait comme cadre l’équilibre entre cohésion sociale et cohésion urbaine ; ce qui déterminerait un volume global de construction et d’équipements.

1. Orientations

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*Un projet de PLH compatible entre la politique terr itoriale prônée par l’Etat et la réalité communale

- sur la production de logementsIvry compterait en 2022, 65 950 habitants. Une progression raisonnable du nombre de logements construits, tout en balayant l’ensemble des champs d’activités, préservera la ville d’un certain nombre de déséquilibres à long terme, d’où la proposition d’un rythme de 350/400 logements par an jusqu’en 2014, pour reprendre à hauteur de 500 jusqu’en fin de PLH, soit 2915 nouveaux logements (ou 2545 avec la destruction de 360 logements liés aux opérations d’urbanisme).

- sur la diversité de l’offreAprès discussions avec les représentants de l’Etat, il est proposé une répartition équilibrée de logements sociaux tous types confondus et les logements autres pour tenir compte des réalités communales. A noter que 7% de l’ensemble de logements tous types confondus concerne la réalisation de logement locatif privé à montant modéré (13 à 15 euros/m2 contre 22 euros/m2 dans le loyer libre).

Cette production de logements sociaux se situe ainsi à la hauteur du pourcentage de logements sociaux existants au titre des résidences principales (36%). Maintenir un nombre suffisant de logements sociaux permettra non seulement de répondre à la demande en attente mais aussi aux opérations de relogements dans les zones de renouvellement urbain.Une convention partenariale avec l’Etat sur les attributions de logements sera également proposée afin de conjuguer les efforts de relogements.

- sur le niveau à réaliser de PLAiLe PLH réaffirme également la nécessité de réaliser davantage de PLAi, en fonction d'une réalité non seulement communale, mais aussi connue et reconnue sur le territoire de l'Ile de France où le niveau de revenus des demandeurs (et donc de leur situation sociale) implique d’en réaliser un nombre suffisant (20%).

- sur l’exonération du supplément de loyer de solidarité (SLS)

Le PLH prévoit une exonération du supplément de loyer de solidarité (SLS) qui concernera des secteurs de mixité sociale à conforter. Cette exonération serait appliquée sur une durée de 3 ans, permettant une étude des conséquences de l'application du SLS sur certains groupes fragiles.

- sur l’habitat insalubre

Sur le traitement de l’habitat insalubre et en fonction des nouvelles directives annoncées de l’Etat,, sur les dispositifs à venir, une étude pré opérationnelle initiée par la Ville d’Ivry sera finalisée en fin d’année 2011 ; ce qui permettra de préciser (par voie d’avenant) les actions énoncées dans le PLH, dans les quartiers et sur un certain nombres d’immeubles ciblés.

1. Orientations

• réhabilitation parc public :environ 300 logements HLM / an, avec priorités à l’amélioration des performances thermiques, à l’adaptation au vieillissement et à l’amélioration des espaces extérieurs

• parc privé dégradé : interventions fortes , par des méthodes incitatives et le cas échéant, lorsque celles-ci seraient demeurées sans effet, par des moyens coercitifs.

1.5 Impacts démographiques

Sur les 6 années 2012 - 2017, ce scénario implique une augmentation du nombre de logements d’environ 2 500 (2 900 construits - 370 démolis), et une augmentation de population d’environ 6 200 personnes (en tenant compte de la baisse de la taille moyenne des ménages dans le parc existant).

1.4 Orientations ( chiffre brut sans les démolitions)

Construction :

•environ 2 915 logements brut (2545 net démolitions) au total durant les 6 années du PLH, soit un rythme moyen d’environ 450 logements par an.

•1100 logements locatifs sociaux (hors résidences et hébergement), dont 720 financés en PLUS, 300 en PLA.I pour répondre à la demande très sociale et notamment aux besoins de relogement.

• 1522 logements en accession à la propriété (avec plafonds de ressources), dont 480 à prix maîtrisés et 1 052 à prix intermédiaires.

•270 logements locatifs privés intermédiaires

Soit 37% de logements sociaux pour 63% de logements en accession/ locatif privé intermédiaire (9% pour le locatif privé intermédiaire),

Ajoutée à cette programmation, la réalisation de 906 logements spécifiques/517 net des démolitions (étudiants, retraités, handicapés,..).

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1/1/2012 1/1/2018

Estimation Simulation

Moins de 3 ans 2 390 2 600 210

3 à 5 ans 2 120 2 500 380

6 à 10 ans 3 260 3 700 440

11 à 17 ans 4 390 4 900 510

18 à 24 ans 6 810 7 600 790

25 à 39 ans 13 660 15 300 1 640

40 à 54 ans 11 440 12 600 1 160

55 à 64 ans 5 870 6 400 530

65 à 79 ans 5 190 5 700 510

80 ans ou plus 2 070 2 100 30

Ensemble 57 200 63 400 6 200

Ages Ecart

2. Programme d’actions

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2.1. Politique foncière et volume global de la cons truction neuve

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Contexte et enjeuxLa ville dispose d’un potentiel foncier significatif pour faire face à des besoins en logements importants. Partant d’un rythme de construction neuve d’environ 300 logements par an durant la dernière décennie, la Ville accroît son effort pour atteindre 500 logt / an en moyenne sur la période 2012 - 2017. Les opérations prévues (cf. liste ci-après) totalisent 2 545 logements familiaux, auxquels s’ajoutent 517 logements spécifiques, en structures d’hébergement. Il s’agit de totaux nets de démolitions. La répartition de la production (nette des démolitions) entre le secteur social et le secteur privé est la suivante :

Cet objectif quantitatif se double d’objectifs qualitatifs ambitieux : qualité urbaine architecturale et sociale (cadrés par la Charte Qualité Habitat et par la Charte des écoquartiers…), qualité environnementale (Plan Climat-Energie).

ObjectifsMobiliser et maîtriser la ressource foncière en quantité suffisante pour atteindre les objectifs quantitatifs et qualitatifs du PLH.

Anticiper sur les besoins fonciers du PLH suivant.

ModalitésRéserves foncières, prises en charge par la Ville dans le passé (notamment sur Ivry port), mais avec impact sur le montage des opérations aujourd’hui ; désormais à la charge de l’EPFIF ou de la SEM selon les secteurs opérationnels, et le cas échéant de la Ville pour quelques opérations en diffus

Aménagement sous forme principalement de ZAC.NB Réflexion à engager dans le cadre de la révision du PLU sur l’opportunité d’introduire des secteurs de mixité urbaine.

Acteurs concernésVille, EPF, aménageurs, bailleurs sociaux, promoteurs.

Coût et financement : Coût du portage foncier à préciser.

Déficit foncier des opérations de construction aidée : cf. les fiches correspondantes.

Échéances : application immédiate.

Indicateurs de suiviNombre et nature des logements mis en service. Etat des réserves foncières en équivalent d’année de construction

Actions connexes : Soutien au locatif social (participation directe et aide indirecte au foncier dans les ZAC) et à l’accession abordable (aide indirecte au foncier éventuelle en ZAC ).

nb % nb %Logements familiaux 2 545 953 37,4% 1 592 62,6%Logements spˇcifiques 517 267 51,6% 250 48,4%Total logements familiaux + spˇcifiques 3 062 1 220 40% 1 842 60%

Totaldt social privˇ


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Année Opérations AccessionAcc.

socialTotal Acc.

Loc. privé intermédiai

reLoc. social

Total logements ordinaires

Spécifique privé

Spécifique social

Total logts. spécifiques

Zac du Plateau 1ère tranche (1) 65 55 110 41 15169/77, rue Mirabeau 40 402/2bis rue de Chateaudun 23 23 23Diffus 20 20 20

Total 108 55 153 81 234

Zac du Plateau 1ère tranche (2) 47 471, rue Louis Bertrand 38 38 3852bis, av. M. Thorez 29 29 9 7 4559, av. M. Thorez 28 28 28Angle Marat/Saint-Just 67 67177, rue Hartmann 80 80133/155, avenue de Verdun (1) 52 52 5289, av. M. Thorez 20 20 30 6039/43, rue Louis Bertrand 15 15 15

23, rue Denis Papin 18 18

3 bis, rue Louis Rousseau 50 50

9, rue Fouilloux 140 140

Diffus 20 20 20Total 182 182 57 201 450 50 140 190

Carnot/Lefèvre 1ère tranche 78 78 96 174 184 184

38/40, rue Gabriel Péri 48 32 80 80 25 25Ivry C. 1ère tranche Molinari 86 57 143 71 214Ivry C. 1ère tranche Molière 32 22 54 81 135Ivry C. 1ère tranche BHV 19 13 32 32 64Ivry C. 1ère tranche îlot de la Gare

31 31 31

Caserne des Pompiers 23 23Zac du Plateau 2ème tranche (1) 60 40 100 100 200

1, rue Barbès 100 100

Diffus 20 20 20Total 343 195 538 23 380 941 100 209 309

2012

2013

2014

Prévision de livraison de logements sur les 6 années 2012 à 2017


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Prévision de livraison de logements sur les 6 années 2012 à 2017. Suite

Année Opérations AccessionAcc.

socialTotal Acc.


reLoc. social


Spécifique privé

Spécifique social


Lamant Coutant 30 30 30 30 90Ivry C. 1ère tranche 30 40 70 30 100 200Ivry C. 1ère tranche Jean-Jaurès 100 100

Ivry C. 1ère tranche 65 65

Zac du Plateau 2ème tranche (2) 60 40 100 100 20019, rue René Villars 25 25 2562, rue Mirabeau 25 25 25Diffus 20 20 20

Total 160 110 270 60 230 560 0 165 165

Carnot/Lefèvre 2ème tranche 69 69 21 90135/155, avenue de Verdun (2) 142 142Ivry C. 1ère tranche 45 30 75 30 45 150Diffus 20 20 20

Total 134 30 164 30 66 260 142 142

11/19, rue Jules Ferry 45 30 75 35 40 150Ivry C. 1ère tranche 15 30 45 30 75 150Robin/Thorez 45 30 75 35 40 150Ivry C. 1ère tranche 100 100Diffus 20 20 20

Total 125 90 215 100 155 470 100 100

Zac du PlateauZac Ivry-Confluences

AccessionAcc.

socialTotal Acc.


reLoc. social


Spécifique privé

Spécifique social


TOTAL 2012-2017 1052 480 1522 270 1113 2915 250 656 906TOTAL NET DES DEMOLITIONS 1052 480 1522 70 953 2545 250 267 517

SYNTHESE SUR LES 6 ANNÉES

production familiale

brute

production totale brute

production familiale

nette des démolition

s

production totale nette

des démolitions

Privé 61% 53% 63% 60%Social 38% 46% 37% 40%Nombre de logements 2915 3821 2545 3062

2017

démolitions logements

2016

2015


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Prévision de livraison de logements sur les 6 années 2012 à 2017. Répartition par quartiers. Cf carte page suivante.

QUARTIERSAccessio

nAcc.

socialTotal Acc.


reLoc. social


%Spécifique

privéSpécifique

social

Total logts.

spécifiques

%

CENTRE VILLE 48 32 80 0 67 147 5% 50 25 75 8%

IVRY PORT 227 223 450 108 404 962 33% 100 165 265 29%

MIRABEAU 151 0 151 30 40 231 8% 100 0 100 11%

MONMOUSSEAU-VEROLLOT

147 30 177 30 147 354 12% 0 184 184 20%

PARMENTIER 0 0 0 23 80 103 4% 0 140 140 15%

PETIT IVRY 379 195 564 79 375 1 018 35% 0 142 142 16%

TOTAL DIFFUS 100 0 100 0 0 100 3% 0 0 0 0%

TOTAL IVRY 1 052 480 1 522 270 1 113 2 915 100% 250 656 906 100%


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2.2. Développement et renouvellement de l’offre loc ative sociale2.2.1 Construction de logements locatifs sociaux

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Contexte et enjeux.Une forte demande de logement social, dans le département et plus particulièrement à Ivry : plus de 6 000 demandes en instance, dont les 3/4 émanant de demandeurs entrant dans les plafonds PLAI.

La rotation est en baisse, et la forte pression de la demande très sociale entraîne une paupérisation de l’occupation du parc.

Le parc locatif privé pour sa part n’assure plus depuis de nombreuses années un rôle de régulation. La valorisation immobilière entraîne en effet une érosion progressive du parc locatif privé à loyers raisonnables et un accroissement important des taux d’effort des locataires.

Objectifs :Construction de 1113 logements locatifs sociaux bruts, soit 953 net (158 par an en moyenne sur la période 2012-2017) ; la Ville d’Ivry demandera à l’Etat le financement de 693 en PLUS (73%), 190 en PLA-i (20%), 70 en PLS (7%). Cet objectif est net des démolitions, et ne prend pas en compte l’opération ANRU Gagarine-Truillot (cf. action 2.2.2).

Afin de maintenir le taux existant de logements locatifs sociaux (38%), il est nécessaire de maintenir la répartition suivante :

Environ 200 de ces logements seront affectés au relogement de ménages habitant dans les zones d’aménagement (ZAC Plateau, Ivry Confluence, cité Carnot et diffus), et dans les opérations de résorption de l’habitat privé indigne. Compte-tenu de la faible solvabilité des ménages concernés, il est indispensable qu’une proportion importante de ces logements soit financée en PLA-I.

Les ventes de patrimoine HLM ne sont pas souhaitées, sauf pour de petits patrimoines diffus, d’un intérêt social et urbain limité, à condition qu’ils soient en bon état. Ces ventes auraient peu d’impact sur la mixité et sur l’offre, car ces patrimoines ne connaissent pas de rotation. Ventes possibles également en secteur de renouvellement urbain si enjeu pour le projet urbain.

Les déconventionnements de patrimoine sont également à éviter, conformément aux positions adoptées par les principaux bailleurs dans leur Convention d’Utilité Sociale.

En complément de la construction neuve, quelques acquisitions - améliorations sont souhaitables pour aider à la résorption de l’habitat indigne ou à la consolidation du parc social de fait (immeubles occupés).

Modalités :• Mise à disposition de foncier par la ville ou les aménageurs.

• Participation au surcoût foncier des opérations avec les autres partenaires publics (Etat, Conseil Général...).

NB Sous condition d’apport de fonds propres par l’organisme pour les subventions Conseil Général

• Subvention complémentaire de la Ville à envisager, en fonction d’un barème à points pour des opérations atteignant un certain niveau en matière de performance environnementale, de qualité acoustique, d’innovation architecturale et technique, de qualité urbaine (Densité, mixité), typologie, coût (quittance globale, loyer + charges)

• Participation supplémentaire afin d’augmenter les droits de réservation complémentaires aux 30% existants.

• Respect de la Charte Qualité Habitat

2.2. Développement et renouvellement de l’offre loc ative sociale

2.2.1 Construction de logements locatifs sociaux

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Acteurs concernés : Ville, Etat, autres collectivités, bailleurs, Caisse des Dépôts.

Coût et financement : - Participation moyenne de 5000 € / logt en PLUS-PLA I et de 200 logt /an, soit 1 000 000 € en moyenne /an.

- Participation “qualité“ complémentaire (montant à déterminer).

- Participation sur des réservations supplémentaires de logements (montant à déterminer pour obtenir 40%).

- Aide indirecte au foncier, notamment dans le cadre des ZAC.


Indicateurs de suivi : Nombre de logements sociaux réalisés par an par type et financement, suivi des conditions de financement, conditions d’occupation (Impact sur le parc existant).

Actions connexes : Développement de l’accession sociale, du locatif intermédiaire; lutte contre l’habitat indigne.


2.2.2 Renouvellement du parc HLM

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Contexte et enjeuxLes groupes Gagarine (396 logements construits en 1961) et Extension Truillot (269 logements construits en 1965) présentent une occupation sociale précarisée et déséquilibrée, qui justifie le classement du secteur en zone urbaine sensible. Bien que favorablement situés au cœur de la commune, la forme urbaine et architecturale de ces immeubles est obsolète, ce qui fait obstacle à la mixité sociale recherchée.

La démolition d’une partie de ces logements (284), avec reconstitution de l’offre sur d’autres sites, complétée par la restructuration lourde des logements conservés (381) permettrait une requalification durable de ce secteur. La Ville a déposé un projet en ce sens auprès de l‘ANRU en décembre 2010.

Objectifs : Une requalification durable de ce secteur stratégiq ue à l’échelle de la Ville et de l’OIN.

Quantitatifs: Gagarine (396 logts existants), Extension Truillot : (269 logts.)

il est prévu de démolir 284 logements en les reconstituant sur d’autres sites fonciers, et d’engager une réhabilitation lourde sur le reste (381 logements)

Qualitatifs:L’ambition est d’offrir une nouvelle image au quartier et ouvrir la cité sur la Ville, afin de constituer un nouveau « morceau de ville » avec notamment la création d’un éco-quartier

La notion de patrimoine est à examiner au regard de cette ambition, puisqu’elle comprend une démolition partielle de la citéafin de développer une mixité des fonctions et une mixité sociale, ainsi que la création de liaisons. Le développement de programme d’activités au nord du site viendrait conforter le pôle tertiaire existant situé rue Truillot.

Les enjeux concernent une meilleure intégration des bâtiments non impactés par le projet urbain et une amélioration sensible des espaces publics et leur développement : création de place, square, protection phonique des voies ferrées, maillage viaire, encadrement du stationnement visant à libérer l’espace en surface pour les circulations douces…

Enfin, les logements réhabilités devront améliorer les conditions de vie des locataires, et respecter les normes environnementales en matière de réhabilitation, en particulier une meilleure isolation phonique et thermique.

Modalités : projet ANRU de la Ville déposé en Décembre 2010 , en cours de modification pour tenir compte des remarques de l’État (Conseil Municipal en octobre 2011 en vue du dépôt de dossier modifié)



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Acteurs concernésOPH d’Ivry sur Seine, Ville, ANRU

Coût et financementMontage prévisionnel (décembre 2010) sur les postes principaux à finaliser en fonction de l’actualisation du dossier ANRU :- Démolition : 4,250 M/€- Réhabilitation : 22 M/€- Résidentialisation : 609 000 €- Aménagement : 19 M/€- Équipement : 20 M/€

Echéances

Indicateurs de suiviCf. procédure ANRU

Actions connexesOpération d’Intérêt National Orly-Rungis-Seine Amont, Mise en œuvre de la ZAC Ivry-Confluences, mise à niveau des équipements

Participation Ville : ANRU : 34 M€CDC : 260 000 €CRIF : 18M€CG : 9,4 M€

Ville : 23 M€Bailleurs : 73 M€Etat : 3,3 M€

Déficit ZAC : 10 M€



21

Cité GAGARINE. Etat existant396 logements livrés en 1961

Réhabilités en 1994

Cité EXTENSION TRUILLOT

Etat existant 269 logements livrés en 1965

Réhabilités en 1995



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2.2.3 Réhabilitation des logements locatifs sociaux

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Contexte et enjeuxLe parc HLM, et principalement celui de l’OPH, est ancien : 55% du parc a été construit avant 1969. Bien que régulièrement entretenu, il nécessite un effort important pour demeurer durablement attractif au regard de l’offre nouvelle. Il s’agit de conforter la cohésion sociale à l’échelle de la Ville, en évitant que les populations les moins solvables ne se trouvent, àterme, concentrées dans un parc dévalorisé, et d’autre part qu’elles supportent des charges de chauffage plus importantes que dans les segments plus récents du parc de logements.

Objectifs Qualitatifs 3 axes prioritaires ressortent du diagnostic : l’amélioration des performances thermiques, l’adaptation des logements au vieillissement et à la perte de mobilité des locataires, l’amélioration des espaces extérieursQuantitatifsRéhabilitation de 300 logements par an

Modalités1/ Diagnostic• amélioration des performances thermiques : 100 % des diagnostics de performance énergétique réalisés dans l’année 201250 % des groupes en classe C au minimum à l’horizon 2017

• adaptation au vieillissement 100 % des diagnostics accessibilité réalisés dans l’année 2012

2/ Programmation travaux : en fonction des Plans de patrimoine actualisés par les bailleurs

Acteurs concernésBailleurs (principalement OPH), Ville, Etat, Conseil Général, Conseil Régional



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Coût et financement Base prévisionnelle (aide à l’OPH) 40 000 € travaux par logement.

Coût par logement :Emprunt (après amortissements prêts principaux): 19 000 €

Exonération TFPB (sur travaux éco. énergie et adaptation): 9 000 €Subvention CG + CR: 6 000 €Subvention Ville: 6 000 € x 300 logements = Total subventions Ville: 1 800 000 € / an

Echéances

Indicateurs de suivi : nombre de résidences et de logements réhabilités par bailleurs, nature et montant des travaux, performances énergétiques avant et après travaux, quittance globale (loyer + charges), satisfaction des locataires

Actions connexes : marges de manœuvre et relations institutionnelles de l’OPH



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Bailleur Groupe Année Nature des travaux

Montant correspondant en

KeuroTour Casanova- Tour J

Hachette-M.Thorez 2012-2013 Réhabilitation performances énergétiques 16142E.Truillot-Gagarine 2014-2015 Réhabilitation lourdes. Perf énergétique 18050

Spinoza- Tour Raspail 2016-2017 Réhabilitation incluant perf énergétique 4 200J. Moulin 2017 Réhabilitation menuiseries extérieures 1 700

Monmousseau 2011 Reprise des nez de balcons 80 Monmousseau 2011 Aménagement de locaux VO extérieurs 200 Monmousseau 2010 Modernisation des ascenseurs 88

Stalingrad 2010 Remplacement des chaudières individuelles 60Stalingrad 2013 Remplacement des menuiseries extérieures 70

Coopération et famille6 rue Louis ROUSSEAU

Boite aux lettres-Portes Hall- Digicode-Réfection cages escaliers- Remplacement

ballon EC non communiqué

Athénée groupe GambettaAv, H. Barbusse - Av de Verdun - rue du 19 mars 1962 2008-2010

REHABILITATION : Remplacement ascenseurs-Remplacement menuiseries- Isolation et

ravalement de la façade 12

5 à 19 rue Gagnée 2011-2012

Changement des portes dans les parties communes-Campagne de travaux

dans les sanitaires des parties locatives-Travaux de chauffage

25

61/63 avenue Casanova2011-2012

Lancement de maîtrise d'œuvre pour réaménagement des espaces extérieurs(

rampe d'accès parking, local poubelle, accès non communiqué

75 avenue Maurice Thorez 2013 Menuiseries - Remplacement par PVC 30

76 avenue Maurice Thorez 2012 PC - Réfection peinture 2 lgts/ palier 3

128 bd de Stalingrad 2019 Ravalement - Immeuble récent > 100 logts 420

128 bd de Stalingrad 2020 Halls - Réfection normale 32

128 bd de Stalingrad 2011 Chauffage ECS - Autres travaux 40

128 bd de Stalingrad 2014 Voirie - Réfection à l'identique des revêtements171

GIE PROXILOGIS pour Logis-Transports

13-15 rue Louis Rousseau 2016

Remise en peinture des parties communes et remise en peinture des menuiseries

métalliques extérieuresnon communiqué

France Habitation

OPH

Efidis

RIVP


2.2.3 Réhabilitation des logements locatifs sociaux (suite)

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Bailleur Groupe Année Nature des travaux

Montant correspondant en

Keuro

10 rue Raspail 2008Logements : remplacement portes, convecteurs électriques, robinet gaz

75

10 rue Raspail 2008Parties communes : remplacement divers,

isolation des combles, eaux pluviales extérieur41

10 rue Raspail 2009 Parties communes : modernisation ascenseur 49

10 rue Raspail 2010Remplacement des menuiseries- Réfection

peinture parties communes non communiqué10 rue Raspail 2011 Ravalement non communiqué

18 rue Monmousseau RealisésRehab elec plomberie- remplacement fenetres-

Voirie - Fermeture du parkingnon communiqué

11 rue Michelet Realisés Ravalement Residentialisation non communiqué

7/7bis rue J.bonnefoix RealisésRavalement remplacement des fenetres

Residentialisation non communiqué42bis rue St Just

4-6-8 Allée QuinceyRealisés

Travaux d'entretiennon communiqué

58-60-62-64 bd Brandebourg

RealisésTravaux d'entretien

non communiqué149 rue Hartmann Realisés Réhabilitation 2004 non communiqué14 rue Descartes Realisés Réhabilitation 2006 non communiqué

2014 Début des ravalements 2014 non communiquérue Molière 2005 pas de travaux prévus non communiquérue Lénine 2001 pas de travaux prévus non communiqué

65 BD H.Marqués : Depuis 2006

Restructuration et réfection des halls pour aménagement de locaux OM et tri sélectif en

RdC - Réfection des paliers et rénovation installations électriques parties

communesRéfection étanchéité des toitures terrasses non communiqué

66 BD H.Marqués : 2012 Réhabilitation du parking souterrain non communiqué

Antin Résidences

SIEMP

Batigère

IDF Habitat



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2.3 Peuplement du parc social et politique de loyers

28

Contexte et enjeuxLe diagnostic a fait apparaître la fragilité économique et sociale d’une part importante des ménages logés en HLM, ainsi que de ceux qui sont inscrits comme demandeurs de logement. Les emménagés récents sont, dans l’ensemble, plus fragiles que les ménages en place. Ainsi, la part des ménages ayant des ressources inférieures à 60% des plafonds PLUS était-elle de 60% sur l’ensemble du parc social, et de 65% dans les ZUS. Chez les emménagés récents, elle est respectivement de 73 et 83%. Le parc social connaît donc une paupérisation marquée et soutenue de son occupation.

Les bailleurs devront donc conjuguer une politique d’accueil des ménages en difficultés, telle que définie dans le PDALPD et avec le maintien d’une nécessaire mixité sociale.On constate également une augmentation des situations de sous-occupation et de sur-occupation des logements.

Objectifs- Politique d’attribution pour maintenir une mixité sociale sur le parc social de l’ensemble du territoire de la ville - Favoriser les mutations internes afin de limiter les situations de sous-occupation et de sur-occupation- Faciliter la sortie du parc HLM pour les ménages qui le peuvent et le souhaitent en leur proposant des produits adaptés (accession sociale à la propriété, logements locatifs privés...)

ModalitésCréation d’une « fiche résidence » par ensemble immobilier, commune à l’ensemble des bailleurs (création d’un Atlas)Sensibilisation des réservataires à l’occupation sociale du patrimoine et aux objectifs en matière d’attribution (Charte)

Convention partenariale avec l’Etat (gestion du contingent préfectoral avec le DALO, MOUS relogement,..)

Acteurs concernésBailleurs, Ville, Etat,


2.2.4 Equilibre de peuplement dans le parc HLM


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2.2.4 Equilibre de peuplement dans le parc HLM

Coût et financement

Échéances : 2° semestre 2011: convention avec l’Etat

2012 - 2017 : mise en œuvre de la convention

Indicateurs de suivi : Résidence par résidence: part des ménages ayant des ressources inférieures à 40% du plafond, des familles monoparentales, des familles nombreuses, indicateurs de gestion: impayés, contentieux.

Actions connexesExonération temporaire du supplément de Loyer de Solidarité


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Contexte et enjeuxLe Supplément de Loyer de Solidarité concerne environ 300 ménages sur la commune, soit environ 3,5 % des locataires du parc locatif social. Dans le parc de l’OPH, ils sont 214. Leur âge moyen est de 58,4 ans. Ils sont locataires depuis 21 ans en moyenne. Leur loyer actuel moyen est de 417 €, et le SLS auquel ils seraient assujettis est en moyenne de 218 €. Ces ménages plus solvables ont bien souvent une forte implication dans la vie sociale (amicale des locataires, initiatives associatives, soutien individuel aux personnes en difficultés…). Ils structurent ainsi un tissu relationnel de proximité qui apparaît au bailleur et à la Ville déterminant pour stabiliser la vie des résidences les plus fragiles et prévenir la dégradation de certaines situations.

Les cités concernées sont presque en totalité situées dans une bande de 500 m autour des deux zones urbaines sensibles de Gagarine et Pierre et Marie Curie, donc dans des secteurs sur lesquels la mixité sociale est à conforter. Cf. carte ci-après.

Constatant la paupérisation croissante des ménages entrants, la fragilité croissante de l’occupation sociale et la montée rapide de phénomènes d’incivilité, l’OPH a souhaité stabiliser ces ménages plus solvables et bien insérés dans la vie locale. C’est pourquoi il n’a pas jusqu’à présent appliqué le SLS.

A la demande des services de l’Etat, la Ville et l’OPH ont recherché la possibilité d’exonérer les cités les plus fragiles de l’application du SLS. Ceci ne s’est pas avéré possible, pour deux raisons principales :

- La première tient à la structure de l’occupation sociale. Dans la plupart des cités de l’OPH cohabitent des personnes appartenant à des catégories sociales diversifiées. Les situations sont de plus évolutives. Aussi est-il difficile, à partir d’indicateurs statistiques, d’isoler les plus «fragiles» de ces cités en évitant l’arbitraire et les effets de seuil.

- La seconde tient à l’implantation urbaine du patrimoine locatif social sur la commune, largement présent en petites unités qui structurent le tissu urbain. Assujettir certaines cités au SLS et en exonérer d’autres, voisines des premières, serait difficilement gérable tant par le bailleur que par la Ville.

C’est pourquoi la Ville, qui développe dans le cadre du PLH différents produits permettant d’activer la mobilité résidentielle de ces ménages (accession sociale, locatif intermédiaire…) souhaite différer de 3 ans l’application du SLS . Ce délai serait mis à profit pour analyser l'ensemble des situations et faire des propositions individualisées aux locataires concernés.

Objectifs- Maintenir une mixité sociale dans le parc HLM

- Conforter la cohésion sociale

- Prévenir les difficultés sociales et freiner la montée des phénomènes d’incivilité

- Accompagner individuellement les ménages concernés, en leur proposant des solutions alternatives de mobilité résidentielle ascendante (accession sociale à la propriété, locatif intermédiaire…)


2.2.5 Politique de loyer : SLS


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Modalités Exonération temporaire du SLS sur le territoire (secteurs de mixité sociale à conforter - bande de 500 m autour des ZUS + groupes présentant une situation sociale particulièrement fragile)

Acteurs concernésVille, Etat, bailleurs


Échéances Exonération jusqu’au 31/12/2014

Indicateurs de suivi Nb de ménages concernés contactés, suites données aux propositions de mobilité, situation sociale des cités

Actions connexes cf. peuplement du parc HLM + Action dans le cadre du futur périmètre ANRU de Gagarine (en attente de validation par l’Etat).




32



2.3. Accession à la propriété

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Contexte et enjeux.Un marché immobilier régional en hausse rapide qui exclut un nombre croissant de ménages.

Des ruptures dans les parcours résidentiels, qui rigidifient le fonctionnement du marché.

Objectifs• Réalisation de 80 logements à prix maîtrisé /an (< 3 600 €/m2 , soit environ 10% en dessous du plafond du Prêt Social Location Accession), ciblés sur une clientèle sociale avec revenu inférieur au plafond PLUS (Condition d’éligibilité au PAS “sécurisé“).

• Réalisation de 150 à 170 logements / an en accession libre avec un segment intermédiaire (cible de clientèle : PLS,

soit � 4 000 €/m2).

Modalités• Maîtrise foncière et négociation avec les opérateurs sur le prix de sortie;

• Mobilisation du PSLA et à la marge de la TVA à 5, 5% (périmètre des 500 m du PRU Bédier à Paris)

Acteurs concernés : Ville, Etat, promoteurs, bailleurs sociaux

Coût et financement : Aide indirecte au foncier dans les ZAC pour l’accession à prix maîtrisé.


Indicateurs de suivi : Nombre de logement en accession en neuf, part de l’accession aidé, origine géographique et résidentielle des accédants (part de locataires HLM), évolution du surendettement accession et des saisies.

Action connexe : politique foncière

2.4. Locatif interm édiaire

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Contexte et enjeux : Dans un contexte de montée des loyers, il est important de consolider le secteur locatif intermédiaire qui existe dans le parc existant afin de conserver la continuité des parcours résidentiels et permettre aux jeunes à revenu moyen d’accéder à un premier logement avec un taux d’effort raisonnable.

Objectifs : réalisation d’environ 10/15 logements par an (objectif net des démolitions)

Modalités : Priorité à la réalisation de locatifs intermédiaires dans le cadre de programmes mixtes (Accession,locatif social)Mobilisation du foncier disponible.Péréquation des charges foncières pour permettre l’équilibre des opérations.Mobilisation de financements spéciaux de la Caisse des dépôts.Négociation avec les bailleurs pour faciliter la décohabitation de ménages de la commune, de ménages subissant des taux d’effort excessifs dans le parc privé, ou de sortants du parc HLM (Notamment ménages en surloyer).

Acteurs concernés : Etat, Caisse des Dépôts, opérateurs immobiliers.

Coût et financement : pas de participation à l’équilibre des opérations.

Échéances : Application immédiate

Indicateurs de suivi : nombre le logements financés, modalités de commercialisation, origine des premiers occupants, taux de rotation.

Action connexe : incitation aux conventionnements social et intermédiaire dans le parc ancien.

2.5. Mettre à niveau et développer l’offre de logeme nts adaptés et d’hébergement

2.5.1 Logement pour personnes âgées

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Contexte et enjeuxMalgré une tendance au départ des retraités, on observe un vieillissement de la population notamment parmi les locataires HLM et les propriétaires occupants. Cette évolution structurelle et l’allongement de l’espérance de vie se conjuguent pour accroître les besoins de résidences médicalisées pour les personnes âgées dépendantes. Les politiques publiques visent par ailleurs au maintien des personnes âgées dans le parc de logements ordinaires par adaptation de l’offre nouvelle et existante.

ObjectifsRemédier au déficit constaté et anticiper les besoins des structures d’accueil pour les personnes âgées.

ModalitésCréation de deux résidences pour personnes âgées dépendantes, l’une à l’initiative de l’Assistance Publique (140 places) en 2013, l’autre à l’initiative de la Ville (de 80 places environ) à partir de 2017 (étude et montage sur la durée du présent PLH)

Acteurs concernésAssistance Publique, Ville, Etat, Département.

Coût et financementAide éventuelle de la commune à la surcharge foncière via bilan d’opération d’aménagement (à l’étude 3000 € de participation par logement). Etat : financement PLAI. Département : aide forfaitaire modulée en fonction de la taille du logement – de 3400 à4000 €,

Échéances2 réalisations successives dans le temps du PLH

Indicateurs de suiviMise en service des équipements

Actions connexes- réalisation de logements dans les groupes neufs (localisation, intergénérationnel)- développement de l’aide à domicile- adaptation des logements existants (publics et privés)


2.5.2 Logement des jeunes

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Contexte et enjeuxForte croissance du nombre des jeunes sur la commune (+2550 jeunes entre 1999 et 2006), qui va se poursuivre avec le développement du pôle d’enseignement supérieur (+ 2500 étudiants)

ObjectifsRépondre à la demande locale de jeunes en attente d’une premier logementAccompagner le développement du pôle universitaire par la création d’une offre de logements pour les étudiants (offre actuellement estimée à 700 logements conventionnés).

ModalitésCréation de 3 résidences étudiantes, dont une sociale, d’environ 300 places au total, en 2014, 2015 et 2017.Création d’un nouveau Foyer de Jeunes Travailleurs de 142 places en 2014 (avenue de Verdun)

Acteurs concernésVille, Etat, Région, opérateurs immobiliers, CROUS, ALJT,..

Coût et financementParticipation moyenne de la ville de 1 500 € par place publique ; Etat : financement PLAI ; Département : aide forfaitaire modulable suivant la taille du logement (de 3400 à 4000 € par logement).

ÉchéancesMise en service à partir de 2014 (résidence privée), 2015 (résidence publique), 2017 (résidence privée).

Indicateurs de suiviMise en service des résidences

Actions connexes


2.5.3 Hébergement spécifique

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Contexte et enjeuxConstat de vétusté de 3 foyers, initialement destinés à l’accueil des travailleurs migrants et autres salariés, et qui ne répondent plus aux besoins contemporains (diversification des publics, inadaptation des locaux à la situation des migrants âgés).

ObjectifsRénovation/adaptation progressive de l’offre existante, dans un souci de mixité des capacités d’accueil

Modalité : Démolition du foyer SNCF (319 places), reconstruction de 184 places en 2014 (la Sablière), solde au-delà du PLHTransformation de la résidence Michelet (1974, 256 places)Démolition du foyer Delbrel (1965, 65 places), reconstruction en 2015 sur Ivry ConfluenceAvec objectif de maintien global du nombre de places sur le territoire de la commune

Acteurs concernésVille, Etat, Département, SNCF, bailleurs

Coût et financement1 500 000 € (3000 €/logement) pour la Ville (500 places environ)Etat : financements PLAI ; Département : aide forfaitaire de 3400 à 4000 € par logement selon la taille

ÉchéancesOpération Delbrel en 2015 ; opération foyer SNCF en 2014, avec solde au-delà du PLH ; opération Michelet dans la durée du PLH.

Indicateurs de suiviLivraison des nouvelles opérations

Actions connexes


2.5.4 Hébergement d’urgence

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Contexte et enjeux : Constat d’un phénomène de paupérisation d’une partie des ménages notamment dans le parc privé avec une difficulté d’accès au logement pour les jeunes actifs aux revenus modestes ; situation d’urgence suite à ruptures familiales.

ObjectifsConforter l’offre d’hébergement d’urgence, conformément à la loi (cf. porter à connaissance), par la mise en œuvre de 9 places supplémentaires.

Modalité : Intégrer dans le dispositif le Village de l’Espoir (50 places) qui a l’origine devait être provisoire et qui correspond aux critères d’accueil

Acteurs concernés : Etat, Ville

Coût et financement :Pas de financement nouveau au vu de l’intégration de l’équipement dans le dispositif existant

ÉchéancesApplication immédiate

Indicateurs de suiviComptabilisation des places

Actions connexes


2.5.5 Habitat des personnes handicapées

39

Contexte et enjeuxTirer profit des interventions sur l’habitat pour améliorer l’accès et le maintien des personnes handicapées dans un logement autonome ; créer un centre d’accueil et de vie de 25 logements pour personnes handicapées mentales

ObjectifsAdapter l’offre de logements ordinaires aux besoins des personnes handicapées ; créer une offre spécifique.

Modalités-Développer par la construction neuve l’offre de logements accessibles aux handicapés physiques (objectif de 500 logements/an)-Adapter l’offre de logements sociaux existants à l’occasion des réhabilitations (logements, accès)-Mobiliser les nouvelles aides de l’ANAH en diffus et dans le cadre des OPAH/PIG sur le parc privé (PO)-Créer un centre d’accueil et de vie pour des personnes handicapées mentales (25 logements) en 2014, rue Gabriel Péri

Acteurs concernésEtat, Département, ville, bailleurs

Coût et financementIntégré aux actions thématiquesDans le cas du centre pour personnes handicapées mentales : financement Etat (PLAI), Département : aide forfaitaire modulée suivant la taille du logement de 3400 à 4000 €

ÉchéancesSur la durée du PLH

Indicateurs de suiviNombre de logements adaptés, recensement du parc adapté et adaptable

Actions connexesSchéma d’accessibilité


2.5.6 Accueil des gens du voyage

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Contexte et enjeuLe plan départemental 2003 prescrivait la création d’une vingtaine de places pour les gens du voyage.Le précédent Schéma a été annulé (cour d’appel de Paris en 2007). L’Etat et le CG ont relancé le processus pour élaborer un nouveau schéma (étude en cours d’actualisation ) qui devrait être validé en fin 2011.

ObjectifsIdentifier un terrain d’accueil doit respecter les règles du PLU et le PPRI : ne doit pas se situer en zone inondable

Modalités

Acteurs concernésVille, Etat, département, Région

Coût et financementEtat, Région, Département, Valeur 2004 :Coût pour 10 places (Investissement et Fonctionnement)Investissement : 330 500 € (dont acquisition du terrain)Fonctionnement : 46 000 €

Échéances2012

Indicateurs de suiviIdentification du terrain

Actions connexes

Participation Ville :

Investissement : 90 000 €

Fonctionnement : couvert par les subventions et participations par les gens du voyage


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2.6. Améliorer le parc privé ancien

2.6.1 Lutte contre l’habitat indigne et la précarité énergétique : Un PIG Habitat indigne et une MOUS sur tout le territoire

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Contexte et enjeuxMalgré les OPAH successives, un habitat dégradé, voire indigne, persiste dans le parc privé ancien notamment collectif en mono et copropriété. A ce titre, de nombreux arrêtés de péril et d’insalubrité sont pris, sans toujours être suivis d’effets rapides faute de moyens suffisants pour mobiliser les propriétaires.

ObjectifsPour le quartier Mirabeau –Sémard, il s’agit d’y intégrer les adresses non traitées dans le cadre de l’OPAH et les nouvelles adresses repérés dans le cadre de l’étude pré-opérationnelle.Pour le quartier Ivry Port, il s’agit de traiter les franges de l’opération de ZAC Ivry Confluences.Pour les autres quartiers, il s’agit de mettre en place des outils partenariaux de traitement de l’habitat indigne et de la précarité énergétique, le secteur diffus n’était couvert par aucun dispositif auparavant.

ModalitéDévelopper les actions coercitives en complément d’actions incitatives favorisant des interventions durablement requalifiantes sur le patrimoine dégradé dans le cadre d’opérations d’intérêt général (type PIG) et d’une MOUS insalubrité, se mettre en capacité d’engager des procédures de substitution aux copropriétaires défaillants et ou travaux d’office si nécessaire.

Acteurs concernésVille, Etat (préfet, ARS, procureur …), ANAH, département, associations et bailleurs de logements sociaux

Coût et financementA définir dans le cadre de l’étude préopérationnelle. Prévoir :-Ingénierie PIG MOUS (équipe opérationnelle) : 200 000 €/an (sub. ANAH 50%)-Assistance à maîtrise d’ouvrage :substitution aux copropriétaires défaillants, travaux d’office (AMO juridique) : 50 000 €/an (50% ANAH)-Financements complémentaires de la ville aux subventions ANAH, Département, Région pour obtenir un bon effet de levier (300 000 €/an ville, soit 20% de subvention)

ÉchéancesEtude préopérationnelle en cours, démarrage à prévoir en 2012

Indicateurs de suiviPrise d’arrêtés de péril ou d’insalubrité, levée d’arrêtés, types et montant de travaux réalisés (bouquets de travaux)


2.6.2 Lutte contre l’habitat indigne : de nouveaux périmètres opérationnels

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Contexte et enjeuxAu-delà du traitement des besoins sur tout le territoire, il s’agit d’intégrer le traitement de l’habitat indigne des secteurs à enjeux (Mirabeau, Ivry Port, Vérollot) à des réflexions et démarches plus globales de projet urbain en cours (Ivry Confluence) ou à réfléchir (Mirabeau, Vérollot) dans un contexte de mutations (opérations de construction neuve importantes).

ObjectifsDéfinir des modalités d’intervention sur le parc ancien dégradé plus concentrées et mieux articulées aux autres types d’intervention urbaine dans les secteurs à enjeux pour une requalification durable des patrimoines et des quartiers (voir carte périmètres ci-jointe)

ModalitésIntégrer l’étude du patrimoine dégradé des secteurs concernés dans une approche à l’îlot et au quartier, en articulation avec les opérations en cours (ZAC, programmes neufs, équipements, aménagements d’espaces publics), afin de repérer les immeubles à enjeux prioritaires, de définir et de hiérarchiser les interventions dans le temps ; étudier la faisabilité d’Opération de Restauration Immobilière sur des immeubles à forts enjeux (état de dégradation, conditions d’habitabilité, localisation emblématique) ; repérage et traitement des biens vacants et sans maître ; mise en place d’outils fonciers et d’aménagementArticuler la démarche sur le secteur Vérollot, à l’étude engagée dans le cadre de la révision du PLU.

Acteurs concernésVille, PACT (au titre de l’étude préopérationnelle), ANAH, Département, Région

Coût et financementMission de suivi-animation spécifique (opérateur avec compétence aménagement) : 150 000 €/an (sub. ANAH 50 %)- Aides publiques aux travaux (cf. OPAH), y compris aides communales pour 30 immeubles (travaux : 3 M€ aides ville correspondant à la subvention de 20% des travaux), - Solutions de sortie opérationnelle en cas de décision d’appropriation publique (bailleur social, investisseur) : déficit suite acquisition de 10 immeubles : 2 M€ apportés par la ville.

Échéance2012.

Indicateurs de suiviDéfinition de stratégies d’intervention sectorisées, engagement des opérations, traitement des immeubles/logements ciblés (types de travaux, montant des travaux, rapport montant des subventions ville/total des subventions publiques/montant des travaux

Actions connexes Action foncière,acquisitions-amélioration,relogements, accompagnement social


2.6.3.1 Interventions sur les copropriétés dégradée s et fragiles:

Copropriétés dégradées anciennes

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Contexte et enjeuxIvry compte plusieurs ensembles immobiliers en copropriété construites avant les années 50, il s’agit pour partie de copropriété souffrant de pathologies lourdes et de dysfonctionnements importants (problèmes de gestion, absence de gestion)

ObjectifsPoursuivre et renforcer le dispositif d’OPAH copropriétés dégradées

Modalités- Liste des immeubles concernés :l’étude pré opérationnelle précisera si il faut ajouter de nouveaux immeubles- Développement de nouveaux outils de traitement (aide au financement des travaux, syndic social de gestion, mise en place d’administrateurs provisoires)

Acteurs concernésVille, ANAH, conseil régional, syndic, associations de syndic social, réseau bancaire

Coût et financementRéflexion dans le cadre de l’étude pré-opérationnelle - Mission de suivi-animation en cours (étude opérationnelle doit préciser si renforcement) : 50 000 €/an- Aides publiques aux travaux : 50 000 €/an

ÉchéancesEtude préopérationnelle en cours, renforcement possible dès 2012.

Indicateurs de suiviPrise d’arrêtés de péril ou d’insalubrité, levée d’arrêtés, types et montant de travaux réalisés (bouquets de travaux)


2.6.3.2 Interventions sur les copropriétés dégradée s et fragiles:

Copropriétés des années 60 et 70

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Contexte et enjeuxIvry compte plusieurs ensembles immobiliers en copropriété des années 60-70 importants, dont certains montrent des signes de fragilité

ObjectifsMettre en place un veille pour les copropriétés des années 60-70 de plus de 50 logements (voir carte et liste ci-jointe)Intégrer une réflexion sur la copropriété Raspail dans le cadre du projet ANRU (étude) et mobiliser les moyens opérationnels consécutifs (OPAH, Plan de sauvegarde …)

ModalitésConstruire un tableau de suivi des copropriétés sur la base d’indicateurs à renseigner via un observatoire (DIA, mutations, taux de bailleurs, état technique visible …)Conduire une étude spécifique de la copropriété Raspail

Acteurs concernésVille, syndicsANRU et partenaires de la convention

Coût et financementCoût de l’étude estimé à + ou – 40 000 € HT suivant contenu du cahier des charges (complexité juridique, volet thermique…), subventions possibles (ANRU, Région)(hypothèse subvention des travaux : 600 000 € ville, soit 20 % de 15 000 € par logement)

ÉchéancesÉtude en 2012 pour déterminer le niveau d’intervention

Indicateurs de suivi

Actions connexes


2.6.4 Développement d’une offre en loyer modéré et t raitement de l’habitat indigne:

Logements conventionnés ANAH et acquisitions

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Contexte et enjeuxIvry a mis en place un Programme Social Thématique en 2009 afin de développer l’offre de logements conventionnés ANAHLes immeubles faisant l’objet de désordres importants sont traités dans le cadre d’opérations d’acquisitions-améliorations

ObjectifsMaintenir la production d’une offre en conventionné ANAH social et très social malgré la réforme des aides de l’ANAHAugmenter la production de l’offre en acquisition-améliorations

ModalitésDévelopper les leviers ville en matière de production de logements conventionnés ANAH (relogement) et les leviers connexes (GRL), repositionnement des subventions de la ville aux propriétaires bailleursElargir le réseau de bailleurs dans le cadre de l’étude et du montage d’opérations d’acquisition améliorations

Acteurs concernésVille, ANAH, associations, bailleurs, propriétaires privés, agences immobilières

Coût et financementRéflexion dans le cadre de l’étude pré-opérationnelle - Mission de suivi-animation en cours (étude opérationnelle doit préciser si renforcement) : 50 000 €/an subventionnés à 50% par l’ANAH- Aides publiques aux travaux PST : 50 000 €/an de la ville ; pour 45 logements en AA, 15 000 €/logement soit 225 000 €.

Échéances2012


Actions connexesCréation d’une offre de 10 logements temporaires dans le cadre de la réhabilitation du foyer Colombier


2.6.5 Interventions sur les hôtels meublés

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Contexte et enjeux : Parc des hôtels meublés réduit à 32 établissements (suite démolition et fermeture) dont 13 ont besoin de travaux de réhabilitation. Parc social de fait qui permet des solutions transitoires et d’ hébergement d’urgence

ObjectifsMaintenir le volume d’offre des hôtels meublé, faire réaliser par les propriétaires/exploitants les travaux permettant d’assurer la sécurité et la dignité des lieux

ModalitésMobiliser les crédits et subventions disponibles dans le cadre de la MOUS hôtels meublés qui arrive à échéance fin 2011, mais qui pourront être réutilisés dans le cadre d’un nouveau dispositif à imaginer et concevoir à partir de 2012

Acteurs concernésVille, Etat, Département, propriétaires/exploitants des hôtels


ÉchéancesIntégration au dispositif MOUS avant fin 2011 si possible, sinon au dispositif à mettre en place à partir de 2012


Actions connexes

2.6 Améliorer le parc privé ancien

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2.7. Mettre à niveau et développer les équipements pub lics

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Contexte et enjeuxL’augmentation prévisible de la population nécessite une mise à niveau et la création de nouveaux équipements. Ceci concerne le particulier le secteur Ivry-Confluences. La Ville a engagé l’élaboration d’un Schéma Directeur des Équipements, en lien avec le Plan Local d’Urbanisme.

ObjectifsAdapter les équipements aux besoins des habitants, à l’horizon du PLH et au delà. (voir liste jointe)Les prévisions de réalisation concernent les domaines scolaires (2 écoles, 2 collèges, 3-4 crêches), culturels (Centre Dramatique National, équipement de quartier), santé (redéploiement du CMS), sportifs (gymnase, terrain d’évolution), équipements liés àl’Université…

ModalitésRéalisation d’un schéma directeur des équipements, en lien avec la révision du PLURéalisation des équipements à mesure des besoins

Acteurs concernésServices de la Ville: Direction de l’Aménagement Urbain, des Affaires scolaires,de la Petite enfance, des Affaires sociales dont le secteur des personnes âgées, de la Santé, de la Culture, des Sports… et partenaires.

Coût et financement En cours de finalisation

ÉchéancesSchéma directeur des équipements : fin 2011 qui déterminera la réalisation des équipements en fonction de besoins (écoles) et de l’avancement des opérations (cf ZAC)

Indicateurs de suiviCf. Schéma Directeur des équipements publics

Actions connexesSchéma Directeur des Équipements, Plan Local d’Urbanisme.

2.7. Mettre à niveau et développer les équipements pub lics

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Principaux équipements publics projetés (à préciser dans le cadre du schéma directeur des équipements et PLU)

Quartier1 - Zac Plateau : 40 places Petit Ivry 2 - Athénée Verdun : 40 places Petit Ivry 2 crèches : 2x40 places Ivry Port22, rue Ledru Rollin – 40 berceaux Centre Ville117/119, avenue de Verdun - Démolition reconstruction Makarenko + centre de loisirs, salle de pratique sportive

Petit Ivry

70, avenue Jean-jaurès 20 classes + centre de loisirs, équipement pratique sportive

Ivry Port

86 av Verdun : 17 classes (+ centre loisirs, salle pratique sportive)

Monmousseau-Vérollot

113/115, avenue de Verdun – collège 600 : 20 classes de 30 élèves

Petit Ivry

52/58, rue M. Gunsbourg - 600 : 20 classes de 30 élèves (démolition/reconstruction de Politzer)

Ivry Port

mission locale Centre VilleEquipement social Ivry PortPM Curie : centre social (intergénérationnel) Petit Ivry Annexe Maison de quartier Monmousseau-Vérollot

Santé Centre Municipal de Santé : augmentation de la capacité; Maisons médicales

Centre Ville

Antennes Petit Ivry 22, rue L Rollin : salles spécialisées Centre VilleGymnase (2000 places) ? Ivry PortMaisons médicales Centre VilleEPHAD – (140 lits) projet AP/. Foix ParmentierEPHAD : projet inter communal avec Vitry Parmentier25 logements rue Gabriel Péri Centre Villecf schéma accessibilité VillePossibilité de réaliser un équipement structurant « Parc des Confluences »

Ivry Port

Centre Dramatique National ParmentierAutre Reconversion de l’école JJ Rousseau Ivry Port

Crèches

Ecoles maternelles et élémentaires

Collèges

Personnes handicapées

Culture

Jeunes

Equipements en lien avec la démocratie

Equipement sport

Personnes âgées

2.8. Observation et animation

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Contexte et enjeuxLe PLH apporte un cadre aux politiques locales de l’habitat, qui doivent cependant pouvoir être adaptées au vu des évolutions du contexte économique, social et institutionnel, des besoins locaux et de l’avancement des actions programmées.

Objectifs• Construire un tableau de bord de suivi du PLH• Animer le réseau des acteurs pour en tirer le bilan• Délibération annuelle du Conseil municipal

ModalitésTableau de bord comprenant :- indicateurs de contexte (économie, démographie…)- indicateurs spécifiques pour chacune des actions prévues au PLH

Acteurs concernésVille , partenaires et opérateurs

Coût et financement En régie Ville ou confié à prestataire extérieur

ÉchéancesTableau de bord de suivi: 1° semestre 2012Bilan annuel et délibération du Conseil municipal sur mise en œuvre du PLH


Actions connexes

Les moyens et ressources nécessaires

• Ressources foncières :

Pour la construction neuve, la Ville dispose de ressources foncières importantes, en particulier dans les ZAC du Plateau et Ivry-Confluences.

Pour les opérations d’acquisition-amélioration, les propriétaires bailleurs disposent de quelques immeubles (environ 70 logements au total). D’autres opportunités, ainsi que les moyens financiers de monter les opérations, sont à rechercher.

• Moyens financiers :

La Ville consacre déjà une part importante de ses ressources financières à l’habitat (25% du budget) sur l’ensemble des actions ; le devenir du budget communal est une des problématiques pour mesurer si la part consacrée à l’habitat pourra être maintenue, voire développée ? En effet, l’impact sur les finances locales se situerait à environ 43 M/€ (hors opérations ANRU Gagarine) avec un volet conséquent sur le parc existant (public et privé) environ 70% du budget total

Le PLH devra également indiquer le niveau de participation de l’Etat, la Région, le Conseil Général et autres. Au des désengagements successifs sur le logement (prélèvements sur le 1% logement, devenir des dispositifs Politique de ville, ANRU, prélèvements sur les organismes sociaux,réforme de l’Anah.), l’implication de l’Etat dans le PLH devra donc être un levier indispensable.

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Récapitulatif des financements(Crédit d'investissement hors fonctionnement)

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1. Politique foncière et soutien à la construction neuve

Financement de la Ville en € 2012-2017

2.1 Construction neuve de logements locatifs sociaux 6 000 0002.2 Renouvellement du parc (ANRU Gagarine) 23 000 0002.3 Réhabilitation des logements locatifs sociaux 10 800 0002.4 Equilibre de peuplement dans le parc social 02.5 Supplément de Loyer de Solidarité 03. Accession sociale à la propriété 04. Locatif intermédiaire 05.1 Hébergement des personnes âgées 600 0005.2 Hébergement des jeunes 300 0005.3 Hébergements spécifiques 1 500 0005.4 Hébergement d’urgence 05.5 Habitat des personnes handicapées 05.7 Accueil des gens du voyage 90 0006.1 Lutte contre l’habitat indigne: PIG / MOUS 1 800 0006.2 Lutte contre l’habitat indigne: de nouveaux périmètres opérationnels

3 000 000

6.3 Interventions sur les copropriétés dégradées anciennes

300 000

6.4 Interventions sur les copropriétés des années 1960-70

à l'étude

6.5 Développement de logements conventionnés et acquisitions-amélioration

525 000

6.6 Interventions sur les hôtels meublés à l'étudeSous Total hors Gagarine 24 915 000Total 47 915 000

Documents

Plh ivry-orientations-et-programme-dactions-conseil-municipal-23 juin 2011