PLH Valenciennes Métropole4 Contexte réglementaire et juridique du PLH Obligation de Valenciennes Métropole à mettre en œuve un Pog amme Local de l’Habitat (PLH) Art. L.302-1

1 1

Diagnostic Version finale – Juin 2016

Élaboration du Programme Local de l’Habitat 2016-2021

2

Sommaire

1. CONTEXTE RÉGLEMENTAIRE ET MÉTHODE………………………………………………………………………………………………………………………………….….3

2. LE PEUPLEMENT DU TERRITOIRE……………………………………………………………………………………………………………………………………………….12

3. LES BESOINS ET RÉPONSES EN LOGEMENT DES MÉNAGES…………………………………………………………………………………………………………….…26

4. LA DYNAMIQUE DE PRODUCTION DE LOGEMENTS…………………………………………………………………………………………………………………………31

5. L’OFFRE RÉSIDENTIELLE SUR LE TERRITOIRE……………………………………………………………………………………………………………………………….…35

6. LE LOGEMENT ET L’HÉBERGEMENT DES PUBLICS SPÉCIFIQUES……………………………………………………………………………………………………….…69

SYNTHÈSE ET ENJEUX………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………75

2 Programme Local de l’Habitat 2016-2021 de Valenciennes Métropole - Diagnostic

3 3

1. CONTEXTE RÉGLEMENTAIRE ET MÉTHODE

Programme Local de l’Habitat 2016-2021 de Valenciennes Métropole - Diagnostic

Contexte réglementaire et juridique du PLH

Le PLH au cœur des orientations territoriales

Méthode et phasage d’élaboration du PLH

Le territoire d’étude

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Contexte réglementaire et juridique du PLH

Obligation de Valenciennes Métropole à mettre en œuvre un Programme Local de l’Habitat (PLH)

Art. L.302-1 al.9 du CCH : « Un programme local de l’habitat est élaboré dans les Communautés de communes compétentes en matière d’habitat de plus de 30 000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 10 000 habitants, dans les Communautés d’agglomération et dans les Communautés urbaines »

Qu’est ce qu’un PLH ?

Art. L.302-1 al.3 du CCH : « Le Programme Local de l’Habitat définit, pour une durée de six ans, les objectifs et les principes d’une politique visant à répondre aux besoins en logements et en hébergement, à favoriser le renouvellement urbain et la mixité sociale et à améliorer l’accessibilité du cadre bâti aux personnes handicapées en assurant, entre les communes et les quartiers d’une même commune une répartition équilibrée et diversifiée de l’offre en logements »

Ceci implique une solidarité intercommunale forte dans l’application de la politique de l’habitat

Procédure d’élaboration d’un PLH

Délibération d’engagement du PLH par Valenciennes Métropole

Transmission du Porter à Connaissance (PAC) de l’État à Valenciennes Métropole – sous 3 mois maximum

Élaboration du PLH

Arrêt du projet de PLH par délibération de Valenciennes Métropoles

Avis soumis aux communes de Valenciennes Métropole – sous 2 mois maximum

Avis soumis à l’État qui peut demander des modifications (sous 1 mois), sinon l’État saisit le Comité Régional de l’Habitat et de

l’Hébergement (CRHH) pour avis – sous 2 mois maximum

Adoption du PLH par délibération puis transmission à l’État, le PLH devient exécutoire sous 2 mois si aucune demande de

modifications n’a été faite


5

Le PLH doit être compatible avec le SCoT du Valenciennois

Le Schéma de Cohérence Territorial est né de la loi SRU du 13 décembre 2000. Il planifie à long terme (15 à 20 ans)

l’aménagement du territoire pour un bassin de vie. Le SCoT du Valenciennois, couvrant Valenciennes Métropole et la

Communauté d’Agglomération de la Porte du Hainaut (CAPH - 81 communes), a été approuvé le 17 février 2014.

Conçu dans une optique de développement durable, il servira de cadre de référence pour toutes les politiques menées en

matière d’urbanisme et d’habitat, mais aussi d’environnement, d’économie, de déplacements, et plus généralement

d’organisation de l’espace.

Les PLU doivent être compatibles avec le PLH, nécessitant un travail concerté entre les communes et

Valenciennes Métropole

Le PLH doit également s’articuler avec les autres documents de planification s’appliquant sur le territoire tels que le Plan

Départemental de l’Habitat, le Plan Départemental d’Action pour le Logement des Personnes Défavorisées (2013-2018), le

Schéma Départemental en faveur des Personnes Âgées et handicapées (2012-2015) ou encore le Schéma Départemental

d’Accueil des Gens du Voyage (2012-2018).

Enfin, le PLH doit également tenir compte des stratégies et perspectives de développement des différents acteurs.


Schéma de Cohérence

Territoriale (SCOT)

Programme Local

de l’Habitat (PLH)

Plan Local de

l’Urbanisme (PLU)

Compatibilité Compatibilité

Volumes de production de

logements, orientations

Volumes de production de logements,

typologies de financements,

orientations se traduisant dans le PLU

par des servitudes Programme Local de l’Habitat 2016-2021 de Valenciennes Métropole - Diagnostic

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Schéma Départemental en

faveur des Personnes Âgées

et handicapées – 2012-2015

Programme Départemental de

l’Habitat (PDH) – 2015-2020

Plan Départemental d’Accueil,

d’Hébergement et d’Insertion –

2011-2015 Le Plan de Déplacements

Urbains de Valenciennes

Métropole

Plan Départemental d’Action

pour le Logement des Personnes

Défavorisées – 2013-2018

SCoT du Valenciennois – 2014/2030

PLH Valenciennes

Métropole

2016-2021

Le Schéma Départemental

d’Accueil des Gens du Voyage –

2012-2018

PLU

Le Plan Climat

Energie Territorial

de Valenciennes

Métropole

Le Plan Régional Santé

Environnement (PRSE)

Nord – Pas-de-Calais

Les Plans de Prévention

des Risques Naturels et

Technologiques (PPRN

et PPRT)

PLU Intercommunal (pouvant tenir lieu de PLH et de

PDU)

Prise en compte

Compatibilité

La charte

du Parc

Naturel

Régional

Schéma régional

d’aménagement et

de développement

durable du territoire



7

Rappel de la méthodologie proposée pour le PLH

Phase 3. Elaboration des orientations stratégiques et du

programme d’actions

• Estimation des besoins en logements

• Enoncé des principes et objectifs

• Actions concrètes et opérationnelles

Phase 1. Evaluation du PLH 2009-

2014 et des actions mises en œuvre

• Analyse statistique et documentaire

• Rencontre des élus et des acteurs

Lancement de la mission

2 réunions de

concertation avec

les élus

3 ateliers

thématiques

Réalisation du bilan et du diagnostic - validation des enjeux - restitution

Réalisation d’un document cadre de principes et d’objectifs et d’un

programme d’actions - restitution

Phase 2. Elaboration du diagnostic

• Analyse statistique et documentaire

• Rencontre des élus et des acteurs


8

Une méthode en 3 phases

Préambule : Lancement de la mission

Phase 1 : Evaluation du PLH 2009-2014 et des actions mises en œuvre

Phase 2 : Elaboration du diagnostic de l’habitat : analyse du fonctionnement du marché local du logement et des conditions d’habitat

Phase 3 : Elaboration des orientations stratégiques et du programme d’actions : énoncé des grands principes et des orientations du PLH à la vue du diagnostic et définition du programme d’actions qui précisera notamment :

Les objectifs quantifiés et localisés de l’offre nouvelle de logements

Les actions envisagées pour l’amélioration et la réhabilitation du parc de logements existants

Les interventions foncières permettant la réalisation des actions du programme

Les modalités de suivi et d’évaluation du PLH

Rappel de la méthodologie proposée pour le PLH


9 Restitution au Comité de pilotage partenarial pour validation

Présentation en Comité technique pour validation

Actualisation du diagnostic du PLH

Analyse documentaire

Collecte, traitement et analyse des données

Questionnaires et rencontres avec les

élus

Entretiens avec les acteurs locaux de

l’habitat

Sur l’ensemble des segments du marché : locatif, accession, social, privé, intégrant le foncier

Enjeux du territoire Perspectives des

acteurs et des élus Contraintes

Méthode d’élaboration du diagnostic


10

Le diagnostic identifie les besoins et les enjeux du territoire communautaire mais aussi les objectifs qui lui sont imposés (SCoT, notamment) et les contraintes ou limites qui doivent être prises en compte. Il doit mettre en avant des ambitions en matière d'habitat, à traduire ensuite en orientations et en programme d’actions.

Le diagnostic porte à l’échelle communale, en différenciant les secteurs PLH (Valenciennes, Agglomération Centrale, Pôle d’Agglomération de Condé, secteur Est et secteur Rural). L’analyse tient compte des territoires voisins, principalement sous l’angle de la complémentarité ou de la concurrence des offres résidentielles sur ces territoires.

Dans un premier temps, le recueil des données statistiques disponibles, leur traitement puis leur analyse, couplés à une étude documentaire des travaux déjà réalisés sur le territoire ou à des échelles plus larges, a permis de dégager des grandes tendances et caractéristiques du territoire ainsi que les tendances d’évolutions récentes. Notamment, les résultats de l’Observatoire de l’Habitat de Valenciennes Métropole ont permis de profiter d’une connaissance déjà précise du territoire, de son contexte et de son marché.

Pour confirmer, infirmer, nuancer et préciser ce premier diagnostic, il convenait alors de prendre en compte la connaissance des acteurs de terrain (techniciens de Valenciennes Métropole et des communes, des partenaires institutionnels, bailleurs, promoteurs, aménageurs, etc.) ainsi que des élus. Cette information, recueillie dans le cadre d’entretiens ou de groupes de travail, a permis, outre une connaissance qualitative du territoire, d’intégrer des éléments prospectifs en tenant compte des objectifs et stratégies des acteurs et élus du territoire. D’une manière générale et tout au long de la mission, une attention particulière a été portée sur la concertation et l’association des élus à la production de cette politique communautaire.

L’objectif de cette méthodologie est d’aboutir à un diagnostic qui, tout en tenant compte de la réalité objective du territoire, a pris acte des stratégies, des analyses et de la connaissance détenues par les professionnels et les élus. Construit en concertation, ce diagnostic a l’avantage d’être partagé entre tous ceux qui interviendront, par la suite, dans l’identification et la mise en œuvre de la politique communautaire de l’habitat.

L’ensemble de ces éléments, analysés et synthétisés, a été présenté et débattu lors d’un Comité Technique avec la maîtrise d’ouvrage, avant d’être présenté le 12 mars 2015 devant le Comité de pilotage du PLH.

Méthode d’élaboration du diagnostic


11

Territoire d’étude : une approche selon les polarités du SCoT


Evolution de la sectorisation

du territoire entre les PLH 1 et

2 et le PLH 3

A la différence du découpage territorial pour l’élaboration du 1er PLH, la nouvelle sectorisation, qui s’appuie sur celle du SCoT, distingue 5 grands secteurs : alors que le secteur Est ne diffère pas, Valenciennes est considérée à part de l’Agglomération Centrale, en lien avec sa fonction particulière au sein de Valenciennes Métropole. Le Secteur Rural reprend le secteur Sud du précédent PLH en intégrant trois communes du Nord du territoire ainsi que Rouvignies et Prouvy (précédemment dans le secteur Centre). Enfin, le pôle d’agglomération du Pays de Condé (auparavant Secteur Nord) se restreint autour de 4 communes.

12 12

2. LE PEUPLEMENT DU TERRITOIRE


Une agglomération de plus de 190 000 habitants connaissant un léger regain démographique sur

la dernière période

Une attractivité extra-communale en termes résidentiels et d’emplois

Un peuplement encore familial et des ménages aux revenus modestes

Une accession peu abordable actuellement et une faible pression de la demande en logement

social

Un territoire marqué par les contrastes de son peuplement

13

191 712 Valenciennes

Métropole

Un équilibre entre les fonctions économique et résidentielle

Valenciennes Métropole compte 192 000 habitants en 2011* représentant 7% des habitants du département du Nord. La population se répartit entre 80 250 ménages.

La population est fortement concentrée dans le centre de l’agglomération. En effet, 6 habitants sur 10 résident à Valenciennes ou dans l’Agglomération centrale.

A l’échelle de l’agglomération, on constate un équilibre entre les fonctions économique et résidentielle, c’est-à-dire que l’on compte presqu’autant d’emplois que d’actifs sur le territoire. Au sein du territoire, le ratio est ainsi de 97 emplois pour 100 actifs résidant au sein de l’intercommunalité. C’est davantage que dans le Nord où il est de 82 et qu’à l’échelle de l’arrondissement de Valenciennes où il est de 84. Cependant, au sein de l’EPCI, les emplois sont logiquement concentrés à Valenciennes où le ratio atteint 172. Au contraire, la part d’emploi rapportée au nombre d’actifs résidant sur le territoire est nettement plus faible dans le Pôle d’agglomération du Pays de Condé et dans le Secteur rural avec des ratios respectivement de 43 et de 60.

13

Valenciennes 23%

Agglomération centrale 37%

Secteur Est 12%

Pôle d'agglomération du Pays de Condé 17%

Secteur rural 11%


* Source Insee

14

Des emplois essentiellement occupés au sein même de Valenciennes Métropole

Deux tiers des flux quotidiens du domicile vers le lieu de travail sont internes à Valenciennes Métropole en 2011 et un quart des actifs travaillent dans leur commune de résidence (Insee, 2011).

A l’échelle des sous-secteurs, et en lien avec l’indice de concentration d’emploi élevé, l’agglomération centrale (38%) et Valenciennes (23%) polarisent l’essentiel des flux domicile-travail des résidents de Valenciennes Métropole.

Les pôles d’emploi secondaires pour les actifs de l’intercommunalité sont la CAPH et la Métropole Européenne de Lille tandis que 8% des flux s’exercent hors du département.

L’analyse des flux domicile-travail des actifs de Valenciennes Métropole traduit des relations très fortes, d’une part avec le territoire de la CAPH où deux fois plus d’actifs de la CAPH viennent travailler sur Valenciennes Métropole que l’inverse ; et d’autre part avec la Métropole Européenne de Lille où l’on observe, assez logiquement, un déséquilibre : davantage d’actifs de Valenciennes Métropole partent travailler sur la métropole lilloise.

Un des enjeux du PLH portera sur la limitation des déplacements domicile-travail entre les différents territoires, notamment via la création d’une offre de logements suffisante et adaptée à la demande sur le territoire de Valenciennes Métropole.

14

68% (46 000) dont 26%

sur la commune de

résidence


15

Une stabilité démographique sur la période 1999-2011

15

La population de Valenciennes Métropole reste stable entre 1999 et 2011 : l’agglomération connaît un très léger déclin démographique de 1999 à 2006 (-0,06% par an), compensé par une très légère hausse de 2006 à 2011, de +0,07% par an. Par comparaison, le département enregistre une croissance démographique sur toute la période (1999-2011), de 0,11% par an.

La stabilité démographique de Valenciennes Métropole est assurée par le solde naturel sur le territoire (+0,5% par an de 2006 à 2011) puisqu’on enregistre un solde migratoire négatif de 0,4% par an sur la période 2006-2011. En d’autres termes, les départs ont été compensés par autant de naissances sur la période. La proportion est similaire sur le département.


0,00%

0,02%

0,08%

-0,06%-0,05%

0,06%0,07%

0,11% 0,11%

Valenciennes Métropole Unité urbaine de Valenciennes Département du Nord

Taux d'évolution annuel moyen de la population

1999-2011 1999-2006 2006-2011 Source : INSEE

16

0,4%

-0,2%

0,0%

-0,2%

0,2%

0,0%

0,4%

-0,4%-0,3%

0,0%

0,2%

-0,1%

0,5%

0,0%

0,5%

-0,6%

0,2%0,1%

Valenciennes Agglomérationcentrale

Secteur Est

Pôled'agglomération

du Pays deCondé

Secteur rural ValenciennesMétropole

Taux d'évolution annuel moyen de la populationValenciennes Métropole

1999-2011 1999-2006 2006-2011 Source : INSEE

Une croissance portée principalement par la ville-centre

A l’échelle des sous-secteurs, différentes tendances se dessinent :

Valenciennes enregistre une croissance forte pour le territoire (+0,5% / an), grâce essentiellement à un solde naturel positif, jouant son rôle moteur du développement au sein de l’agglomération ;

Le Secteur Rural connaît une croissance raisonnée depuis 1999 (bien que moins importante en valeur absolue) avec une croissance démographique de 0,2 % / an ;

Le Secteur Est a endigué son important déclin démographique de la période 1999-2006 avec une forte hausse depuis 2006 (+0,5 % /an)

Le Secteur de l’Agglomération Centrale, après avoir connu une période de déprise entre 1999 et 2006, réussit tout juste à stabiliser sa population, uniquement du fait de son solde naturel, alors qu’il est confronté à un manque d’attractivité ;

Le secteur du Pays de Condé fait face à une importante déprise démographique entre 2006 et 2011, qui s’explique par un fort déficit d’attractivité (- 1 % / an de solde migratoire)

Dans ce contexte, un enjeu important se dessine pour Valenciennes Métropole, celui de redonner de l’attractivité au Pays de Condé ainsi qu’à l’Agglomération centrale.


0,6% 0,5% 0,6%

0,4%0,2%

0,5%

-0,1%

-0,5%

-0,1%

-1,0%

0,0%

-0,4%


Secteur Est


du Pays de Condé

Secteur rural Valenciennes Métropole

Taux de variation annuel 2006-2011

Taux variation naturel annuel Taux variation migratoire annuelSource : INSEE

17

Comme la plupart des territoires, l’évolution en termes de ménages est importante sur Valenciennes Métropole, davantage qu’en termes de population : alors que la population n’augmente que de 0,07% par an entre 2006 et 2011, le nombre de ménages croît de 0,9% par an sur la même période (+ 3 400 ménages au total). Le phénomène est plus marqué qu’à l’échelle du département du Nord où l’évolution est de 0,7% par an.

Cette tendance s’observe sur l’ensemble des secteurs de Valenciennes Métropole même si elle est plus marquée dans la ville-centre tandis que le nombre de ménages a plutôt tendance à stagner dans le Pays de Condé.

A noter que de 2006 à 2011, les trois quarts des ménages supplémentaires se sont installés dans le secteur central.

Deux enjeux sont à relever : il s’agit d’une part de maintenir la population et de stabiliser la croissance et d’autre part d’assurer un volume suffisant de production pour accueillir les ménages et renouveler le parc de logements.

3 400 ménages supplémentaires entre 2006 et 2011


Evolution annuelle des ménages 1999-2011 1999-2006 2006-2011 2006-2011

Valenciennes 1,3% 1,2% 1,5% 1 524

Agglomération centrale 0,6% 0,4% 0,7% 1 040

Secteur Est 0,7% 0,7% 0,7% 337

Pays de Condé 0,5% 0,7% 0,3% 164

Secteur rural 1,0% 1,1% 0,8% 331

Valenciennes Métropole 0,8% 0,8% 0,9% 3 396

18

Un important desserrement des ménages entre 1999 et 2011

En 2011, les ménages de Valenciennes Métropole comptent en moyenne 2,3 personnes, contre 2,6 personnes en 1999. La taille des ménages est ainsi proche de la moyenne départementale (2,4).

C’est dans la ville-centre de Valenciennes que les ménages sont les plus petits (1,9 personnes contre 2,3), en lien avec les caractéristiques de l’offre de logements proposant davantage de petites typologies en locatif. Dans tous les autres secteurs, les ménages sont plus grands qu’en moyenne dans le Nord.

Sur la période 1999-2011, le desserrement des ménages de l’agglomération est similaire à celui du département (-0,25 sur Valenciennes Métropole et -0,23 dans le Nord).

Sur l’ensemble de la période (1999-2011), le desserrement des ménages est similaire dans tous les secteurs. On constate par contre que de 2006 à 2011, le desserrement est nettement moins marqué dans le Secteur Est où il avait été plus marqué entre 1999 et 2006.


2,2

2,72,8 2,8 2,8

2,6

2,0

2,5 2,6 2,6 2,62,4

1,9

2,42,6 2,5 2,5

2,3


Secteur Est Pôled'agglomération

du Pays de Condé


Taille des ménages

1999 2006 2011 Source : INSEE

-0,2

-0,2 -0,2 -0,2

-0,3-0,2

-0,1-0,1

-0,2

-0,1

-0,2

-0,2

-0,1 -0,1

-0,1

-0,1

-0,1-0,1

ValenciennesAgglomération

centrale Secteur Est


du Pays de Condé Secteur ruralValenciennes

Métropole

Desserement des ménages

1999-2011 1999-2006 2006-2011Source : INSEE

19

Un territoire de moins en moins familial

La baisse de la taille des ménages s’explique par l’évolution de la composition familiale des ménages de Valenciennes Métropole : une augmentation des personnes seules (34% de personnes seules en 2011 contre 32% en 2006) et une diminution des ménages avec enfants (39% contre 42% en 2006).

Valenciennes Métropole demeure cependant un territoire familial par rapport au département. Ceci est dû à la situation particulière de Valenciennes où presque la moitié des ménages sont constitués de personnes seules (48%).

Même si le secteur Est et le secteur Rural se distinguent par une surreprésentation des couples, avec ou sans enfants (par rapport à Valenciennes Métropole et au département), ils sont également de moins en moins « familiaux » avec une nette augmentation des personnes seules.

Un des enjeux du PLH consistera donc à garantir la capacité d’accès des familles à l’ensemble du territoire.

48%31% 27% 28% 23%

10%

11%11% 12%

8%

21%

25%25% 25%

31%

18%31% 35% 32% 36%

3% 3% 2% 2% 2%


Secteur Est Pôled'agglomération du

Pays de Condé

Secteur rural

Composition familiale des ménages en 2011

Autres sans famille Couple avec enfant(s) Couple sans enfant

Famille monoparentale Personne seule Source : INSEE


20

Un territoire confronté au vieillissement de sa population

Comme observé à l’échelle nationale, Valenciennes Métropole est concernée par un vieillissement de sa population.

La part des ménages dont la personne de référence est âgée de 75 ans ou plus est en nette augmentation, avec une croissance annuelle de 1,1%/an (pour une croissance démographique de 0,1%/an sur la même période, soit 760 personnes de plus), vieillissement moins important que sur le département (+2% / an sur la même période). A l’exception de Valenciennes, la croissance de la population des séniors concerne tous les secteurs de Valenciennes Métropole, notamment l’Agglomération Centrale et le Secteur Est (+1,8% /an pour les deux secteurs).

L’indice de jeunesse de Valenciennes Métropole (128) reste important bien que légèrement inférieur au département (135 dans le Nord). Il recule nettement plus dans le Secteur rural (-25) et l’Agglomération centrale (-21). Au contraire, l’indice de jeunesse recule moins dans le Secteur Est (-11) où il est le plus élevé en 2011. Corrélé à un très faible desserrement sur la dernière période, de grands ménages et une augmentation des moins de 15 ans, ce secteur est probablement attractif pour les familles.


131

153147

141 145 144

118

133 136128

120128

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180


Secteur Est


du Pays de Condé


Indice de jeunessePopulation de - de 20 ans / population de 60 ans et +)*100

2006 2011 Source : INSEE

-0,1% -0,1%

1,6%

-0,8%

0,2%0,1%

-0,1%

1,8% 1,8%

0,5%

1,4%

1,1%

-1,0%

-0,5%

0,0%

0,5%

1,0%

1,5%

2,0%


Secteur Est


du Pays deCondé


Evolution annuelle 2006-2011 de la population de - de 15 ans et de 75 ans et +

Moins de 15 ans

75 ans et + Source : INSEE

21

Des ménages à faibles ressources sur le territoire

Avec moins de 1 300€ de revenus mensuels par unité de consommation (UC) en 2011, les ménages valenciennois disposent de revenus très inférieurs à ceux du Nord (1 450€). Seuls 15% des ménages ont des revenus supérieurs à 1 500€ mensuels par UC.

Les ménages aux revenus les plus élevés sont concentrés sur le secteur rural tandis que les revenus les plus précaires sont constatés dans les communes du Pays de Condé et celles du Secteur Est.

Si les revenus sont relativement homogènes dans le Secteur Est et le Pays de Condé, ils varient en revanche du simple au double dans l’Agglomération centrale (994€ à Anzin et 1 841€ à Aubry-du-Hainaut) et dans le Secteur rural (1 162€ à Thivencelle et 2 230€ à Sebourg).


16 421 €15 211 € 14 440 € 13 815 €

20 303 €

15 534 €


Secteur Est Pôled'agglomération

du Pays deCondé


Médiane des revenus fiscaux localisés des ménages par UC en 2011

Source : INSEE-DGFiP Revenus fiscaux localisés des ménages

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Une fragilisation du rapport à l’emploi qui confirme la distribution spatiale des revenus

Selon les dernières évolutions publiées par l’INSEE, entre 2007 et 2012, le taux d’emploi est en baisse sur le territoire (-1,6%), confirmant cette fragilisation du rapport à l’emploi.

Déjà plus élevé en 2006, le taux de chômage est par ailleurs en plus forte hausse que sur le département :

Il passe de 17% à 19% sur Valenciennes Métropole,

Il passe de 15% à 16% dans le Nord.

Concernant la répartition par catégories socioprofessionnelles, Valenciennes Métropole se caractérise par une surreprésentation des ouvriers et une sous-représentation des cadres et professions intellectuelles supérieures par rapport au Nord :

31% d’ouvriers contre 27% dans le Nord,

11% de cadres et professions intellectuelles supérieures contre 14% dans le Nord.

Les situations les plus précaires face à l’emploi sont principalement concentrées dans le Pays de Condé et, dans une moindre mesure, dans le Secteur Est. En effet, on y retrouve une proportion plus faible d’actifs (respectivement 63% et 65% contre 66% en moyenne sur Valenciennes Métropole) et la part des actifs occupés y est également moindre (49% et 52% contre 53% en moyenne sur Valenciennes Métropole). En outre, le chômage est plus important dans ces zones, tout comme la proportion d’ouvriers. A l’inverse, le Secteur rural présente une situation très favorable au regard de la situation intercommunale. Il en va de même mais de manière moins prononcée pour l’Agglomération centrale : la proportion d’actifs y est très importante (respectivement 71% et 66%) tout comme celle des actifs occupés (respectivement 63% et 53%). De plus, le secteur rural est nettement moins touché par le chômage qui n’y augmente pas entre 2006 et 2011. Il concentre par ailleurs davantage de cadres et professions intellectuelles supérieures comme de professions intermédiaires.


23

Prés de 60 % des migrations résidentielles sont des ménages extérieurs à Valenciennes Métropole

23

6 834 mouvements

internes

CAPH : 2 121

CAPH : 2 276

Reste du département : 1 611

Reste du département : 2 282

Source : Insee migrations résidentielles 2003-2008, traitements Adéquation, fond de carte MapInfo

Migrations résidentielles des ménages (emménagements sur la période 2003-2008)

Sur Valenciennes Métropole, les flux internes au territoire représentent 41% des emménagés entre 2003 et 2008 : ainsi 6 834 ménages ont déménagés au sein de l’agglomération.

Le territoire attire également des ménages qui n’habitent pas sur Valenciennes Métropole, avec près de 60% des flux qui sont externes au territoire, soit 9 841 mouvements. La CAPH et la métropole lilloise représentent 1/3 de ces flux. On retrouve par la suite le reste du département (14%) et le reste de la France (25%). Sur la période concernée, aucun ménage n’a quitté l’agglomération pour l’étranger, et notamment vers la Belgique. La balance des flux entre « arrivants sur Valenciennes Métropole » et « quittant Valenciennes Métropole » indique que le territoire attire des ménages venant du reste du département du Nord, Valenciennes Métropole étant identifié comme un pôle d’accueil de la population du département, en lien avec les commerces et équipements présents.

A l’inverse, la balance des flux est déficitaire pour :

La Métropole Européenne de Lille, en lien avec l’attraction économique et l’offre étudiante ;

La France qui peut s’expliquer, en partie, par des motifs professionnels.

Les ménages arrivant sur le territoire sont légèrement plus nombreux que les ménages sortant du territoire (343 ménages de plus).

L’enjeu ici est de maintenir l’attractivité extra-communautaire de l’agglomération pour attirer des ménages extérieurs au territoire, et maintenir la population existante qui part sur la Métropole Européenne de Lille.


24 24

0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

7000

8000

9000

15 à 19ans

20 à 24ans

25 à 39ans

40 à 54ans

55 à 64ans

65 à 79ans

80 ansou plus

Propriétaire

Locatif social

Locatif meublé

Locatif libre

Gratuit

2%

42%

12%18%

27% Gratuit

Loc Libre

Loc meublé

Loc social

Propriétaire

0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

7000

8000

9000

15 à 19ans

20 à 24ans

25 à 39ans

40 à 54ans

55 à 64ans

65 à 79ans

80 ansou plus

Autre

Maison

Appartement

53%46%

2%1

2

3

Source : Insee migrations résidentielles 2003-2008, traitements Adéquation

Emménagés récents par tranche d’âge et type de logement

Emménagés récents par tranche d’âge et statut d’occupation

Une majorité de 25 à 39 ans au sein des emménagés récents

L’analyse évoquée ici est produite à partir des données INSEE sur les migrations résidentielles sur la période 2003-2008, dernière période disponible du fait d’un changement dans le questionnaire de recensement. L’analyse du profil des emménagés récents montre le schéma classique du début de parcours résidentiel.

Parmi les emménagés récents (mouvements internes compris), la majorité des flux sont opérés par des ménages de 25 à 39 ans, puis dans une moindre mesure de moins de 25 ans.

Les ménages d’âge intermédiaire s’installent, de manière assez classique, autant en appartement qu’en maison, contrairement aux tranches d’âges plus âgées. Les jeunes ménages (- 25 ans), quant à eux, se tournent davantage vers la location (40% en libre et 20% en social), en lien avec des capacités financières moins importantes.

Les tranches d’âges plus élevés (40 ans et +) s’orientent davantage vers la maison, correspondant à des secondo-accédants.

Plus globalement, on retrouve environ 40% de locataires libres pour chaque tranche d’âges avec une part plus importante pour les - de 24 ans, le locatif constituant une « porte d’entrée » pour les débuts de parcours résidentiel sur Valenciennes Métropole.

Le locatif social joue un rôle d’accueil « pluri-publique » puisque chaque tranche d’âges est représentée à 20% des emménagements.

La part de propriétaire est autour de 40% pour les ménages âgés de 40 à 64 ans, et de 30% pour les ménages entre 25 et 39 ans ou entre 65 et 79 ans.

Enjeu : Développer l’accession à la propriété en collectif pour fluidifier les parcours résidentiels


25 25

La composition familiale des ménages du parc social de Valenciennes Métropole est globalement similaire à celle des ménages du département avec et hors Communautés d’Agglomération. Les locataires de Valenciennes Métropole sont cependant un peu plus souvent des personnes seules. Les locataires du parc social ont des ressources plus faibles par rapport aux territoires de comparaison et les occupants de Valenciennes Métropole bénéficient plus souvent d'aide au logement. Avec un peu plus d'inactifs, les situations d'emploi sont moins favorables sur Valenciennes Métropole par rapport au département avec et hors Communautés d’Agglomération.

Le profil des locataires en ZUS est un peu plus familial que celui des locataires hors ZUS, et avec un indice de jeunesse de 2,28, il est également plus jeune. Les ménages en ZUS ont des ressources moins élevées que ceux hors ZUS et bénéficient davantage de l'APL. Avec nettement plus d'inactifs, leurs conditions face à l'emploi sont moins favorables.

Par rapport aux occupants en place, les emménagés récents du parc social valenciennois se caractérisent par : Nettement plus de familles, monoparentales notamment ; Des jeunes de moins de 30 ans davantage représentés ; Un profil nettement plus précaire en termes de ressources et face à l’emploi.

Les locataires du parc social de Valenciennes Métropole aux ressources plus faibles que ceux du département


43%

19%

10%

12%

11%

43%

65%

8%

56%

73%

51%

34%

20%

14%

10%

12%

50%

72%

6%

62%

66%

57%

Isolés

Familles monop.

Famillesnombreuses

Moins de 30 ans

Plus de 75 ans

Rev. <40%

Rev. <60%

Rev.>100%

Aide au lgt

Actifs ayant unemploi

Inactifs

Comparaison entre zones du profil des occupants

Hors ZUS

ZUS

Source : OPS 2014

40%

19%

11%

11%

11%

45%

67%

7%

58%

71%

53%

36%

23%

10%

33%

3%

53%

74%

4%

61%

72%

45%

Isolés

Familles monop.

Famillesnombreuses

Moins de 30 ans

Plus de 75 ans

Rev. <40%

Rev. <60%

Rev.>100%

Aide au lgt


Inactifs

Profil comparé des occupants du parc social et des emménagés récents

Ensemble desoccupants

Emménagésrécents

Source : OPS 2014

40%

19%

11%

11%

11%

45%

67%

7%

58%

71%

53%

38%

20%

11%

11%

11%

42%

64%

8%

54%

72%

43%

38%

20%

11%

11%

11%

42%

64%

8%

55%

72%

44%

37%

19%

12%

11%

11%

42%

65%

8%

55%

72%

46%

Isolés

Familles monop.

Famillesnombreuses

Moins de 30 ans

Plus de 75 ans

Rev. <40%

Rev. <60%

Rev.>100%

Aide au lgt


Inactifs

Comparaison entre territoires du profil des occupants


Départ. Hors CA

Départem.

Région

26 26

3. LES BESOINS ET RÉPONSES EN LOGEMENT DES MÉNAGES


Les différents marchés immobiliers et dispositifs d’aide

Une accession en neuf peu abordable actuellement

Dans l’ancien, des appartements prisés par les personnes âgées

Une faible pression de la demande en logement social

27 27

Répartition des ménages de Valenciennes Métropole par tranches de revenus

Sou

rce

: do

nn

ées

Inse

e R

FDM

20

11

Revenu médian*

CU d'Arras 2 280 €

CU de Lille Métropole 2 260 €

CA Cambra i 2 100 €

CA du Doua is is 2 090 €

CA de l'Artois 2 030 €

CA de Va lenciennes Métropole 2 000 €

CA de la P orte du Ha inaut 1 930 €

CA de Lens - Liévin 1 890 €

* revenu médian net mensuel des ménages 2011

Des prix unitaires des logements neufs à définir au regard des capacités budgétaires des ménages

Valenciennes Métropole Revenu net

maximum *

Location Accession avec 10% d'apport **

Loyer plafond Budget

plancher Budget plafond

Ménages de la classe

modeste

1er décile 500 € 130 € -

2e décile 1 000 € 260 € 37 000 € 73 000 €

3e décile 1 400 € 340 € 73 000 € 103 000 €


moyenne

4e décile 1 700 € 420 € 103 000 € 125 000 €

Médiane 2 000 € 500 € 125 000 € 147 000 €

6e décile 2 400 € 600 € 147 000 € 176 000 €

7e décile 2 900 € 730 € 176 000 € 213 000 €


aisée

8e décile 3 600 € 900 € 213 000 € 264 000 €

9e décile 4 700 € 1 170 € 264 000 € 345 000 €

10e décile > 4700 € > 1170€ > 345000 €

* Revenu fiscal net mensuel : revenu déclaré par le contribuable sur la «déclaration des revenus» , avant tout abattement.

** Les budgets d'acquisition sont calculés avec un taux d'intérêt de 3,56% assurance comprise (mars 2015), sur 25 ans,

avec un taux d'endettement de 33% et un apport de 10%

Capacités financières des ménages locaux : note méthodologique :

Pour la grande majorité des communes de plus de 2.000 habitants, la

statistique INSEE DGI actualise régulièrement le revenu mensuel net par

déciles de population des ménages. La population des ménages est ainsi

répartie en tranches de 10% (les déciles). Le revenu médian (soit le 5ème

décile) est le revenu qui scinde l’échantillon en 2 parts égales, de telle façon

que 50% des ménages ont un revenu net plus élevé à ce seuil et 50% un

revenu net plus faible.

Pour chaque catégorie de revenus, on peut calculer le budget maximum

d’acquisition des ménages sur la base de 33% de taux d’endettement,

permettant d’assurer le remboursement des mensualités d’un prêt

amortissable à taux fixe, assurances comprises, sur une durée de 25 ans, avec

10% d’apport.

L’apport de 10% correspond aux minimums actuellement exigés par les

établissements bancaires. En effet, si les taux d’intérêt connaissent

actuellement des niveaux historiquement bas, les acquéreurs doivent

apporter a minima 10% du montant de l’acquisition pour pouvoir prétendre

à un emprunt immobilier.

Les ménages les plus fragiles, soit les trois premiers déciles, se dirigent généralement vers le locatif social, l’ancien à bas loyer et marginalement vers l’accession sociale. Ils ne représentent donc que 5% de la demande en promotion immobilière.

Les ménages de la classe moyenne représentent 40% des ménages et pèsent 85% de la demande en promotion immobilière, dont 50% rien que par le bas de la classe moyenne (4/5ème décile) qui est la cible de l’accession sociale ou du locatif intermédiaire.

Les ménages aisés, à partir du 8ème décile, représentent seulement 10% de la demande en promotion immobilière. Ils se tournent majoritairement vers l’ancien à prix élevé.

L’enjeu pour le prochain PLH est de proposer une offre accessible à tous les ménages aux regards de leurs capacités budgétaires.


28

Une offre neuve à adapter à l’ensemble de la demande en termes de nature des produits (forme urbaine, typologie, surface)

28

Répartition des ménages de Valenciennes Métropole par taille

Source : données Insee RFDM 2011

Répartition des ménages de Valenciennes Métropole par tranches d’âges

La classe modeste dispose de revenus inférieurs à 1.400 € mensuels (net). Ils sont majoritairement constitués de personnes seules (58%) provenant de toutes tranches d’âge.

La classe moyenne, disposant de revenus entre 1.400 et 2.900 € mensuels (net), est quant à elle essentiellement constituée par des « petits ménages » de 1 à 2 personnes (67% des ménages), où les 30-39 ans et les 60-74 ans sont légèrement plus représentés.

La classe aisée, disposant de revenus supérieurs à 2.900 € mensuels (net), a une proportion importante de ménages familiaux (près de 80% des ménages), avancés dans leur parcours résidentiel avec une surreprésentation des ménages entre 40 et 59 ans.

L’enjeu est de réussir à développer une offre adaptée à l’ensemble de la demande en termes de nature de produits (forme urbaine, typologie, surface) pour fluidifier au maximum le parcours résidentiel des ménages de l’agglomération.

VALENCIENNES METROPOLE Taille des ménages

1 pers 2 pers 3 pers 4 pers 5 pers et +


modeste

1er décile

58% 18% 9% 7% 8% 2e décile

3e décile


moyenne

4e décile

31% 36% 13% 10% 9% Médiane

6e décile

7e décile

Ménages de la classe aisée

8e décile

10% 30% 24% 23% 12% 9e décile

10e décile

VALENCIENNES METROPOLE Tranches d'âges

< 30 ans 30-39ans 40-49ans 50-59ans 60-74ans > 75ans


modeste

1er décile

18% 18% 17% 15% 16% 16% 2e décile

3e décile


moyenne

4e décile

12% 19% 17% 16% 21% 14% Médiane

6e décile

7e décile

Ménages de la classe aisée

8e décile

7% 22% 24% 23% 18% 6% 9e décile

10e décile


29

Une pression de la demande relativement faible

29

On dénombrait au 1er janvier 2015, 6 380 ménages de Valenciennes Métropole en attente d’un logement social, soit 2,4 demandes pour 1 logement attribué (2 676 attributions ont été effectuées au sein de Valenciennes Métropole durant l’année 2014). A titre de comparaison, la pression s’élève à 3 demandes pour une attribution à l’échelle nationale hors Ile-de-France. La pression est plus forte dans le Secteur Est tandis qu’elle est plus limitée à Valenciennes et dans le Pays de Condé. La pression de la demande est plus importante sur les petites typologies, très demandées : elles représentent 40% des demandes exprimées pour 25% de l’offre. C’est en particulier le cas dans les Secteurs Est et rural. A noter que la pression de la demande est la plus forte sur les logements PLS (surtout sur le Secteur Est et le Pôle de Condé), en lien avec une offre de ce type pratiquement absente (2% de l’offre, principalement localisée à Valenciennes).

La demande s’exprime principalement sur Valenciennes et l’agglomération centrale, en lien avec la surreprésentation du parc social sur ces deux pôles. Parmi les demandeurs, les personnes seules (40%) et les familles monoparentales sont surreprésentées (24%) puisqu’elles représentent près de deux tiers des demandeurs alors que les ménages de la Valenciennes Métropole sont composés à 45% de personnes seules avec ou sans enfants. 39% sont en demande de mutation ; proportion encore plus importante dans l’Agglomération centrale (44%). Ainsi, 3 800 ménages sont des « nouveaux » demandeurs sur Valenciennes Métropole.

Les jeunes demandeurs sont également surreprésentés puisque la moitié des demandes proviennent d’un ménage dont le chef a moins de 40 ans alors que moins d’un tiers des ménages de Valenciennes Métropole est âgé de moins de 40 ans. A l’inverse, les demandeurs âgés sont sous-représentés ; 14% des demandeurs ont plus de 60 ans contre 20% de l’ensemble des ménages de Valenciennes Métropole. C’est au sein des secteurs Rural et Est que l’on compte les parts les plus importantes de demandeurs d’au moins 60 ans (respectivement 19% et 17% contre 14% sur Valenciennes Métropole).

En termes de ressources, les demandeurs de l’agglomération sont très précaires puisqu’au niveau de la Métropole, 78% des demandeurs ont des ressources inférieures au PLAI. Les demandeurs du Secteur rural sont un peu moins précaires que ceux des autres secteurs. A noter que seul 1% des demandeurs ont des ressources égales ou supérieures au PLS, soit à peine 61 demandes à l’échelle de Valenciennes Métropole.


2,0

2,6

3,5

2,1

2,72,4


Secteur Est Pôle d'agglo.du Pays de

Condé


Pression de la demande en 2014Valenciennes Métropole

Source : Infocentre

1,9

3,7

5,7

3,4

6,2

2,9

2,0 2,2

3,7

2,1

2,9

2,32,3 2,3 2,1

1,5 1,4

2,01,7 1,9 1,9

1,7

1,0

1,8


Secteur Est Pôle d'agglo.du Pays de

Condé


Pression de la demande par typologie en 2014

T1/T2 T3 T4 T5 et +Source : Infocentre

30

Les jeunes et les hébergés accèdent davantage à un logement locatif social

Au global, les personnes seules sont légèrement favorisées dans les attributions. A l’échelle des sous-secteurs, c’est toutefois uniquement le cas à Valenciennes (56% des attributaires pour 46% des demandeurs), en lien avec une offre de petites typologies plus développée dans la commune. Dans les autres secteurs par contre, on constate une sous-représentation des personnes seules parmi les attributaires au regard des demandeurs, en particulier dans le Secteur rural (29% pour 35% des demandeurs). En revanche, les couples avec enfants sont favorisés dans les attributions du Secteur rural (28% pour 22% des demandeurs).

Aussi, on constate que les jeunes ménages accèdent plus facilement à un logement social. Ce phénomène est très marqué dans tous les secteurs hormis dans le Secteur Est (11% des attributaires pour 14% des demandeurs). Au contraire, les demandeurs de 60 ans et plus se voient moins souvent attribuer un logement, en particulier dans le Secteur Est (9% pour 17% de demandeurs) mais également dans le Pays de Condé (10% pour 15% de demandeurs). A l’inverse, les plus de 50 ans, correspondant aux mutations, sont plus difficiles à satisfaire.

Les attributions sont également assez favorables aux ménages en situation « instable » en ce qui concerne leur situation actuelle de logement, notamment auprès de ménages hébergés ou en cohabitation parentale au moment de la demande : la rotation plus importante sur les petites typologies, les "exigences" moindre des hébergés font qu'il accèdent facilement au parc social, et que ce parc joue un rôle important pour les décohabitants.

A l’inverse, les personnes en demande de mutation sont plus difficiles à satisfaire.

La pression a tendance à diminuer dans la mesure ou le délai d'attente se réduit : 16% des demandes étaient considérées comme anormalement longues (24 mois et plus) au 1er janvier 2015 contre 19% en mars 2014.

Une analyse de la DDTM indique qu’en mars 2014, la durée moyenne d’attribution était de 15 mois sur Valenciennes Métropole (inférieure à la moyenne départementale de 16 mois), ce qui la classe en deuxième position, derrière la Métropole Européenne de Lille, en termes de temps d’attente.


40%

24%

12%

12%

14%

6%

39%

20%

31%

42%

22%

9%

20%

10%

4%

30%

19%

42%

Personnes seules

Famillesmonoparentales

Familles nombreuses

Moins de 25 ans

60 ans et plus

Propriétaireoccupant

Locataire HLM

Locataire parc privé

Hébergé chez untiers

Profil comparé des demandeurs et des attributaires en 2014


Demandeurs

Attributaires

Source : Infocentre

31 31

4. LA DYNAMIQUE DE PRODUCTION DE LOGEMENTS


Un effondrement de la production neuve ces dernières années

Des objectifs de production globalement atteints

Une production portée par la ville centre et sa première couronne

32

Bilan PLH : des objectifs globalement atteints en matière de logements autorisés mais un décalage en logements commencés

32

860 logs/an

600 logs/an

Globalement, les objectifs ont été atteints en matière de logements autorisés mais on observe un léger décalage lorsque seuls les logements commencés (mis en chantier) sont pris en compte.

Les tendances actuelles des dernières années montrent tout de même une diminution de la production de logement. L’activité en promotion immobilière a chuté depuis le pic de production de 2010 pour atteindre en moyenne 120 logements/an entre 2009 et 2014. Le marché de la maison individuelle est important mais subit également une baisse en 2014 au même titre que la promotion immobilière avec 155 logements/an.

Plus finement, à l’échelle des différents secteurs*, on note des déséquilibres dans l’atteinte des objectifs du PLH en logements commencés. Au sein des secteurs Centre et Nord, les objectifs de production de logements sociaux sont atteints mais la production en libre ne permet pas d’atteindre les objectifs. Pour le secteur Sud, la production dépasse les objectifs fixés dans le PLH avec néanmoins une production exclusivement en libre qui ne permet pas de répondre aux objectifs de logements sociaux. Enfin, au sein du secteur Est, la production ne permet pas de répondre aux objectifs pour l’ensemble des segments.

Comparaison entre les objectifs de production de logements du précédent PLH et la production en logements commencés entre 2009 et 2014 (hors PNRU)

* Estimation Eohs/Adéquation sur la base des données Sitadel Source : Sitadel, date de prise en compte, logts ordinaires commencés annuellement, neuf et construction sur existant

* L’analyse se base ici sur la sectorisation du territoire issue du 1er PLH (cf. p 11)


33

Entre 1998 et 2004, à l’exception de l’année 2000 qui a connu un fort ralentissement de la production, la production tournait autour de 600 logements/an en moyenne.

La variable d’ajustement était le collectif et l’individuel groupé, qui ont connu de fortes fluctuations suivant les années, alors que l’individuel pur (lotissements et terrains diffus) se maintenait à un niveau stable supérieur à 160 logements/an.

Entre 2005 et 2010, la production est passée au-delà des 1000 logements/an en moyenne, alimentée en grande partie par le dispositif Scellier en libre et en social par les démolitions/reconstructions dans le cadre de l’ANRU 1.

Alors que l’individuel pur se maintient à des niveaux comparables à la période précédente, le collectif voit sa production multipliée par plus de 2 avec 607 logements/an en moyenne contre 264 entre 1998 et 2004.

De 2010 à aujourd’hui, la production s’est effondrée de 75% passant de 910 à 342 logements en 4 ans, toutes formes urbaines confondues, soit moins de 800 logs/an en moyenne.

Alors que la production se tenait raisonnablement au-delà des 800 logements jusqu’en 2013, le nombre de logements mis en chantier a fortement chuté en 2014, que cela soit pour le collectif, l’individuel groupé ou l’individuel pur qui passent sous la barre des 150 logements/an pour la première fois depuis 1998. L’enjeu est de redévelopper la production neuve à un rythme plus important pour permettre la croissance démographique.

- 75 %

580 logs/an 1 072 logs/an 753 logs/an

Une production neuve qui s’effondre ces dernières années pour atteindre à peine 400 logements mis en chantier en 2014

33

1 060 logs/an avec PNRU (objectif PLH 2009/2014)

Historique de la production de logements par forme urbaine

Source : Sitadel, date de prise en compte, logts ordinaires commencés, Neuf et Construction sur existant

Ventilation de la production par forme urbaine

Moyenne 1998-2004 Moyenne 2005-2010

Moyenne 2011-2014


34 34

Ventilation de la production par forme urbaine

Centre - Moyenne 2009-2014

Nord - Moyenne 2009-2014

Sud - Moyenne 2009-2014

Est - Moyenne 2009-2014

Une production portée à 64% par le secteur centre, avec une part plus ou moins similaire des autres secteurs dans la production

Ventilation de la production par secteur PLH

Moyenne 2009-2014

Le secteur Centre représente 64% de la production moyenne entre 2009 et 2014 (54% de la population), avec une ville-centre qui porte pratiquement la moitié de la production sur ce secteur (46% pour 23% de la population). La production se concentre sur la ville-centre et la première couronne (Marly, Saint-Saulve, Beuvrages et Aubry-du-Hainaut) pour 59% en collectif. L’individuel groupé est déjà bien représenté (à hauteur de 31%) que ce soit dans la ville-centre ou la première couronne. L’individuel pur est bien entendu peu développé (10%), avec une part importante de la production qui s’est faite sur Saint-Saulve (45%)

Les trois secteurs Nord, Sud, et Est représentent respectivement 14%, 13% et 9% de la production moyenne, avec Onnaing, Bruay-sur-L'escaut, Fresnes-sur-Escaut, Condé-sur-l’Escaut, Vieux-Condé et Saultain qui regroupent la grande part de la production.

La production du secteur Nord est portée en grande partie par la polarité secondaire qui s’articule autour de Condé. On retrouve encore une majorité de collectif (54%), mais l’individuel pur est déjà bien plus prégnant au détriment de l’individuel groupé peu « compétitif » sur ce secteur.

Sur le secteur Sud, la production se concentre sur Saultain à hauteur de 37 logements/an en moyenne. Ce secteur regroupe le plus de communes. Ainsi, même si la production moyenne est inférieure à 10 logs/an par commune, le reste des communes représente en cumulé 79 logements/an et permet à ce secteur d’être au même niveau de production que le secteur Nord.

Le secteur Est représente la plus faible part dans la production moyenne totale. La production se concentre sur Onnaing avec presque 50 logements/an en moyenne, soit 60% de la production du secteur.


35 35

5. L’OFFRE RÉSIDENTIELLE SUR LE TERRITOIRE


Un habitat individuel prédominant sur la majorité des communes

Un important maillage du logement public sur le territoire

Des parcs public et privé nécessitant d’importantes réhabilitations

Une offre en promotion immobilière à redévelopper sur les gammes de prix intermédiaires

36

Un habitat individuel prédominant sur la majorité des communes

Avec 72% de maisons, l’habitat individuel est surreprésenté sur Valenciennes Métropole. Ce taux est en effet inférieur dans le Nord (69%) et en France métropolitaine (56%). Valenciennes se démarque des autres communes avec seulement 43% de maisons.

Par contre, au global sur Valenciennes Métropole, seule la moitié (51%) des ménages sont propriétaires de leur logement alors que la proportion atteint 55% dans le Nord et 58% à l’échelon national. Cette situation est cependant à nuancer puisque plus de la moitié des communes, en particulier celles situées dans le secteur rural, comptent au moins deux tiers de propriétaires.

Comme dans le Nord, les typologies moyennes sont sous-représentées par rapport à la France (15% de T3 contre 21% en France) au profit des grands logements (45% de T5+ contre 36% en France).

D’importantes différences dans le mode d’habiter se dessinent entre les secteurs du SCoT :

Dans le secteur rural, il s’agit principalement de propriétaires occupant de grandes maisons ;

A Valenciennes, on retrouve davantage de locataires du parc privé habitant de petits logements ;

Dans les autres secteurs, la part de locataires du parc social est plus importante et les logements sont plutôt grands.

Dans ce contexte, un des enjeux pour Valenciennes Métropole sera de poursuivre le développement de la production en individuel groupé mais également, comme le prescrit le SCoT, de minimiser la production nouvelle en extension urbaine.


37

Un territoire bien doté en logements locatifs sociaux

Valenciennes Métropole regroupe 22 350 logements locatifs sociaux (RPLS, 2013), soit 28% de son parc de logements*.

En lien avec l’armature urbaine, l’agglomération est caractérisée par un important maillage du logement public sur son territoire. En effet, presque toutes les communes proposent des logements HLM. Seul le secteur rural dispose d’une offre moins étoffée, représentant tout de même près d’un logement sur dix au niveau du secteur.

37

13 bailleurs gèrent le parc locatif social de Valenciennes Métropole dont 7 offrent moins de 205 logements à la location.

Bailleur historique, la SA du Hainaut dispose de la plus grande offre, suivie de Val Hainaut Habitat.


* Y compris parc minier

41%

23%

14%

11%

7%4%

Répartition des logements sociaux par bailleursValenciennes Métropole

SA HLM du Hainaut

OPH Val'Hainaut Habitat

Maisons & Cités SOGINORPA

OPH du Nord

SA HLM Immobilière Artois

Autres bailleurs

Source : RPLS

28%

32%

27%

33%

9%

28%


Secteur Est Pôle d'agglo. du Pays de

Condé


Part des logements locatifs sociaux en 2013 parmi les résidences principales en 2011

Source : RPLS 2013, INSEE 2011

38

Point sur les obligations et le rattrapage SRU

38

Le territoire de Valenciennes Métropole compte actuellement 16 communes soumises à l’inventaire SRU dont trois sont déficitaires au 1er janvier 2014 et donc soumises au rattrapage :

Hergnies : 234 logements locatifs sociaux manquants

Maing : 140 logements locatifs sociaux manquants

Petite-Forêt : 27 logements locatifs sociaux manquants

Il est à noter que deux communes ont récemment rattrapé leur retard et satisfont aujourd’hui largement à leurs obligations :

Fresnes-sur-Escaut (25%)

Crespin (23%)

A noter que le décret d’application de la loi n° 2013-61 du 18 janvier 2013 relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social a pour objectif de déterminer les conditions d’application des dispositions introduites par ladite loi. Ce décret précise que le parc de Valenciennes Métropole ne justifie pas un effort de production de logements locatifs sociaux supplémentaire. Ainsi, le taux légal de logements locatifs sociaux est maintenu à 20% pour les communes de plus de 3 500 habitants.


39

Un nombre important de ventes HLM

La question des ventes HLM se pose avec acuité dans certaines communes de Valenciennes Métropole. En effet, bien que la vente de logements HLM constitue une des formes de l’accession sociale, dans un contexte d’inventaire SRU un nombre de ventes HLM trop important peut mettre certaines communes en défaut par rapport à leurs obligations.

Depuis 2004, en moyenne 74 logements HLM sont vendus annuellement par les organismes bailleurs au sein de Valenciennes Métropole, principalement dans l’agglomération centrale. Sur la période 2004-2013, 114 ventes ont été enregistrées à Marly, 107 à Valenciennes, 93 à Aulnoy-lez-Valenciennes, 79 à Saint-Saulve ou encore 63 à Petite-Forêt.

Dans ce contexte, un double enjeu se dessine pour Valenciennes Métropole. Il s’agira d’éviter de vendre sur les communes soumises à l’inventaire SRU, (comme cela s’est passé sur Petite-Forêt) et de s’assurer de la qualité du parc vendu. Par ailleurs, il importe, pour Valenciennes Métropole, de disposer d’une vision d’ensemble de cette stratégie afin d’être mieux coordonné dans l’action (par exemple, faire en sorte que la vente corresponde à une action de la commune, de l’agglomération).


80

121

107

47

65

39

9586

7

91

0

20

40

60

80

100

120

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Nombre de logements HLM vendus

Valenciennes Agglomération centrale

Secteur Est Pôle d'agglo. du Pays de Condé

Secteur rural Valenciennes Métropole Source : DDTM 59

40

Un parc équilibré en termes de typologies mais plutôt cher

40

Si le logement individuel est très largement prédominant sur Valenciennes Métropole, l'offre en collectif est la plus importante sur Valenciennes et l’Agglomération Centrale avec respectivement 73% et 56%.

Sur l’ensemble des secteurs, l’offre est équilibrée en termes de typologies avec une proportion plus importante de T1-T2 qu’au niveau régional (42% de T1-T2 contre 22% sur le Nord-Pas-de-Calais), alors que la tension est la plus forte sur ces petites typologies (semblant indiquer une faible rotation). A l’inverse, les grandes typologies sont nettement moins représentées. L’offre en typologies intermédiaires est surreprésentée par rapport au parc privé qui se caractérise pour rappel par de très grands logements.

Le loyer moyen est plutôt élevé, de 5,7€/m² à l’échelle de l’EPCI (contre 5,4 €/m2 de surface habitable en Région et 5,3 à l’échelle nationale hors Ile-de-France*). Il est supérieur à Valenciennes, en lien avec un parc plus récent et de plus petites typologies. Néanmoins, pas moins d’un cinquième des logements publics ont un loyer inférieur à 4,87€/m² de surface habitable, soit le plafond pour un logement au financement de type PLAI.


* Source RPLS 2014

10% 12% 13% 11% 16% 12%

22%28%

38% 42% 33%30%

34%

36%31% 30%

27% 33%

21%

19%17% 17% 24% 19%

14%5% 1% 1% 1% 6%



Condé


Taille des logements sociaux en 2013

1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces et + Source : RPLS

41

Une offre locative privée conventionnée en diffus en complément du parc social

41

Au total, 516 logements privés ont été conventionnés avec l’Anah entre 2008 et 2014. Ces conventionnements ont permis la création en diffus d’une offre sociale complémentaire au parc HLM. Sur l’ensemble des logements conventionnés, 318 ont été conventionnés en loyers sociaux (63%) et très sociaux (37%) et complètent ainsi effectivement l’offre HLM. Les autres logements ont été conventionnés en loyers intermédiaires. Au total, 78% des logements ont bénéficié de travaux de rénovation.

Plusieurs avantages du conventionnement privé doivent être mis en avant :

Le conventionnement privé permet un rééquilibrage territorial du logement social sur Valenciennes Métropole. On constate davantage de conventionnements dans les secteurs où le logement social « classique » est moins développé ;

Le conventionnement privé permet en outre de créer du logement dans des secteurs où les bailleurs sont peu habitués voire enclins à travailler, en raison notamment de l’échelle plus restreinte des opérations qui y seraient développées;

Enfin, le conventionnement du logement privé permet de créer une offre de logements à loyer modéré en diffus et de participer à la mixité sociale.

Un des enjeux pour le territoire sera donc de pérenniser la création d’une offre locative privée sociale et très sociale en diffus en complément de l’offre publique classique.

61 58

13

54

12

5337

44

55

11

28

23

35

25

7


Secteur Est Pôled'agglomération du

Pays de Condé

Secteur rural

Conventionnement ANAH avec travaux et sans travaux de 2008 à 2014

Loyer conventionné très social Loyer conventionné Loyer intermédiaire

Source : ANAH


42

Le parc social de Valenciennes Métropole est composé de 3 157 logements miniers de la SOGINORPA tandis que SIA Habitat propose par ailleurs un peu moins de 400 logements miniers à la location, soit environ 11% du parc minier de l’agglomération*.

Depuis le 1er janvier 2013, ces logements miniers ont été intégrés au parc social et, au 1er janvier 2014, la SOGINORPA a adopté le statut de SA HLM.

Les logements miniers de la SOGINORPA sont essentiellement situés dans le Pays de Condé (39%) et dans quelques communes de l’Agglomération centrale (28%) et du Secteur Est (27%).

Il est à noter que le parc minier est essentiellement concentré dans des communes par ailleurs déjà fortement dotées en logement locatif social « classique ».

Une importante variété de cités minières se retrouvent au sein de Valenciennes Métropole : corons, cités jardins, cités pavillonnaires, etc.

Malgré d’importants besoins en matière de réhabilitation, seuls 3% des logements miniers sont vacants fin 2013. Ce faible taux est probablement lié aux nombres importants d’ayants-droits et aux prix attractifs.

Les spécificités du parc minier au sein du parc public, inscrit au patrimoine mondial de l’UNESCO


* Ces logements sont comptabilisés dans la cartographie issue de la base RPLS, en page 27

43

Une proportion encore importante d’ayants-droit occupe les logements miniers de la SOGINORPA, même si un important recul est enregistré : leur part est passée de 52 % en 1999 à 30% en 2013, soit un recul de 5% par an. La proportion d’ayants-droit varie en outre fortement d’une cité minière à l’autre, de 15% à Vicq à 52% à Condé-sur-l'Escaut.

On constate une surreprésentation de ménages d’âge intermédiaire dans les logements miniers : les deux tiers sont âgés de 35 à 64 ans alors que seuls 45% des ménages de Valenciennes Métropole sont âgés de 40 à 65 ans.

Une étude de la Mission Bassin Minier (2006) s’intéressant à l’occupation des logements miniers a mis en avant que les emménagés récents des logements miniers sont plus âgés que ceux du parc social des bailleurs HLM dont le ménage est plus souvent formé d’un couple sans enfant et moins souvent d’une personne seule. De plus, les nouveaux entrants du parc minier sont plus précaires d’un point de vue socio-économique.

43

Des ayants-droits encore très présents


30%

67%

3%

Occupation des logements miniers au 31/12/2013

Ayant-droit

Locataire

Vacant

Source : Valenciennes

Métropole, 2015

3%

14%

67%

16%

Age des locataires des logements miniers au 31/12/2013

< 26 ans

26 à 34 ans

35 à 64 ans

65 ans et plus

Source : Valenciennes Métropole, 2015

44

Les quatre enjeux majeurs du parc minier

44

D’après les acteurs de terrain rencontrés, le parc minier de Valenciennes Métropole est aujourd’hui confronté à quatre enjeux majeurs :

1. Les besoins en réhabilitation thermique

L’ensemble des logements miniers de Valenciennes Métropole ont déjà fait l’objet d’au moins une première réhabilitation. Cependant, réalisées à partir des années ‘70, les résultats des travaux présentent des niveaux de performance très variables et sont parfois très loin des normes attendues actuelles. La majorité des logements doivent donc à nouveau faire l’objet d’opérations de réhabilitation, souvent de grande ampleur.

Cependant, des opérations d’ensemble sont difficiles à réaliser dans les cités, d’une part car les travaux doivent souvent s’effectuer en site occupé et d’autre part parce que les bailleurs ne sont plus propriétaires que d’une partie du patrimoine, une partie des logements ayant été vendus à leurs occupants. A noter également qu’il n’y a, actuellement, plus d’enjeu de démolition au niveau du logement minier dans le périmètre de Valenciennes Métropole, exception faite pour la cité du Corbeau pour laquelle le sujet est aujourd’hui à l’étude.

Les réhabilitations peuvent également être compliquées par le classement des cités au patrimoine mondial de l’UNESCO. Ce label qui n’offre pas de soutien financier spécifique constitue ainsi à la fois une opportunité (préserver un patrimoine remarquable du point de vue architectural et/ou urbanistique) et une contrainte (nombreuses normes à respecter induisant des coûts supplémentaires). Remarquons que le classement UNESCO n’empêche pas une évolution de la cité minière : en dehors de la démolition, de nombreuses marges de manœuvres sont ouvertes, ce patrimoine devant être considéré comme un patrimoine culturel évolutif.

2. Les enjeux en termes de peuplement

Actuellement, le parc minier souffre d’une forte stigmatisation, son occupation étant connotée comme très sociale. Les acteurs de terrain constatent effectivement une forte précarisation du peuplement au sein de ce parc considéré plutôt comme un parc de relégation par rapport au parc HLM « classique ». L’enjeu pour Valenciennes Métropole et la SOGINORPA en particulier sera donc de travailler sur le peuplement du parc minier en vue de le déspécialiser, tant du point de vue de sa forme que de son occupation.


45

Les quatre enjeux majeurs du parc minier

45

3. Le besoin de diversification

Classiquement, les logements miniers sont composés de deux pièces en rez-de-chaussée, de deux pièces à l’étage et d’un jardin. L’enjeu dans les cités minières est donc celui de la recomposition des logements afin de diversifier l’offre en typologies et par conséquent l’occupation des logements.

Par ailleurs, malgré l’ANRU et partiellement en raison de la crise, peu de diversification en termes de statut d’occupation a pu être réalisée dans les villes minières. Ainsi, la reconstitution de l’offre des logements démolis a souvent été réalisée sur site et sous la forme du logement locatif social. Alors que quelques logements en accession sociale sont venus diversifier le parc, le locatif libre n’a lui pratiquement pas été développé dans le tissu minier. Le zonage en B2, peu favorable au regard du zonage B1 dont profite la ville de Valenciennes, explique en partie ce manque de diversification.

4. L’enjeu en matière de sensibilisation

Le dernier enjeu à pointer est celui de la sensibilisation des élus et des acteurs en ce qui concerne la spécificité des cités minières et leur valeur. Il s’agit notamment de travailler sur la question des stratégies de vente qui demandent à être davantage encadrées par les élus en vue de limiter les complications en matière de réhabilitations d’ensemble dues à la dispersion du patrimoine entre les mains d’une multitude de propriétaires occupants aux ressources très modestes.

Vu ces quatre enjeux majeurs, l’objectif pour Valenciennes Métropole lors de ce nouveau PLH sera de travailler à la fois sur la requalification du parc et sur son peuplement. Ce travail a d’ores et déjà débuté : un travail de restructuration urbaine de dix cités minières et ouvrières a été lancé par l’agglomération. L’étude pré-opérationnelle débutée en décembre 2013 a abouti à la sélection de dix sites pour lesquels les opérations débuteront courant 2015.


46

Un parc social ancien nécessitant d’importantes réhabilitations

Le parc locatif public de Valenciennes Métropole nécessite d’importantes réhabilitations. En effet, ce parc est ancien, datant pour moitié d’avant les premières règlementations thermiques de 1974. Les principaux bailleurs sociaux rencontrés attestent de ce besoin.

Développés plus tardivement, le parc locatif social du Secteur rural et, dans une moindre mesure, celui de Valenciennes, sont plus récents.

Au 1er janvier 2013, 65% du parc n’avait pas encore fait l’objet d’un diagnostic de performance énergétique (DPE). A cette date, 28% des logements étaient diagnostiqués en E,F,G. L’effort de classement a cependant été rattrapé depuis. En effet, 86% des logements financés entre 2009 et 2014 sont en RT 2005, dont 41% bénéficiant du label THPE (Très Haute Performance Energétique), 6% du label HPE (Haute Performance Energétique) et 40% en BBC (Bâtiment Basse Consommation).

Par ailleurs, entre 2009 et 2014, plus de 2 700 logements locatifs sociaux ont fait l’objet de réhabilitations (1 850 logements collectifs et 860 logements individuels) dont 400 ont bénéficié du Programme de Réhabilitation Thermique de Valenciennes Métropole. Le bailleur social SA du Hainaut a été le plus actif sur ces questions de réhabilitations (55% des opérations concernent ce bailleur).

La loi Grenelle II de l’Environnement oblige les bailleurs sociaux à réhabiliter leur parc énergivore à l’horizon d’ici 2020. Egalement dans l’obligation de développer leur offre nouvelle, les besoins en termes de réhabilitation sont supérieurs aux capacités financières que pourront dégager les bailleurs.

Un double enjeu se dessine ainsi pour Valenciennes Métropole : celui de maintenir l’attractivité du parc existant et celui de lutter contre la précarité énergétique.


8%0%

11%

0% 0%

27%

0% 0%8%

54%

70%

28%33%

27%7%

30%

72%67%

39%

3%

9%

24%

25%

57%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

2009 2010 2011 2012 2013 2014

Répartition des logements locatifs sociaux neufs par niveau de performance énergétique entre 2009 et 2014

RT 2005 QUALITEL RT 2005 HPE RT 2005 THPE RT 2005 BBC RT 2005 RT 2012 HPE RT 2012

Source : Valenciennes

47

Depuis plus d’une dizaine d’années, la question de la réhabilitation du parc privé a également été fortement investie par Valenciennes Métropole. Son parc de logements privés présente en effet d’importants dysfonctionnements : plus d’un logement sur dix fait partie du Parc Privé Potentiellement Indigne (PPPI). Ce recensement repose sur l’hypothèse qu’un logement présente davantage de risques de ne pas avoir été profondément amélioré ou réhabilité depuis 1970 et d’avoir un classement cadastral initial toujours valable s’il est occupé par un ménage à revenus modestes.

Bien qu’enregistrant un important recul (il passe de 12% en 2003 à 10% en 2011), le PPPI héberge toujours près de 17 300 personnes dans l’agglomération. Le phénomène touche davantage les locataires : un cinquième des logements locatifs privés sont potentiellement indignes et concernent 4 500 ménages alors que ce taux ne touche que 5% des ménages propriétaires occupants, soit 2 000 familles environ. Un des enjeux importants auxquels est ainsi confronté l’agglomération est celui de la lutte contre les marchands de sommeil. A noter que le PPPI est majoritairement ancien (84% construit avant 1949) et de type individuel (81% de maisons).

Un parc privé potentiellement indigne très important


48

Des copropriétés fragilisées concentrées à Valenciennes

L’Agglomération n’est pas concernée par la problématique des copropriétés dégradées (Filocom, 2009), bien qu’une vigilance soit à maintenir en la matière.

En revanche, 191 copropriétés fragiles ont été recensées dans le périmètre de l’agglomération dont 80% sont localisées à Valenciennes et 17% au sein de l’Agglomération centrale.

Ces copropriétés sont de taille restreinte puisque les trois quarts d’entre elles comptent moins de 12 logements et à peine 4 copropriétés fragiles recensées comptent plus de 100 logements.

A partir de plusieurs critères de difficulté, un indice est créé afin de classer les copropriétés, le classement s’échelonnant de A (le plus faible potentiel de fragilité) à D (le potentiel de fragilité le plus fort). Les 191 copropriétés identifiées au sein de Valenciennes Métropole sont ainsi classées de B à D, dont une majorité en B, indiquant que la problématique est relativement maîtrisée. Moins d’un tiers est classé en D.

Une seconde classification est réalisée afin d’évaluer le potentiel de changement de ces copropriétés. Sur le territoire, seul un tiers des copropriétés sont faiblement susceptibles de changer, indiquant que des actions ciblées en la matière permettraient de rapidement aboutir à des résultats probants.

Ainsi, il s’agira, pour Valenciennes Métropole, d’expérimenter des modalités d'intervention et de traitement sur une copropriété-test pré-identifiée comme fragile.


53%

17%

30%

Appréciation sur les critères de difficultésValenciennes Métropole

Famille B

Famille C

Famille D

Source : Filocom 2009, MEDDE d’après DGFiP, Fichiers d'aide au repérage des copropriétés fragiles, Anah-DGALN

33%

39%

28%

Appréciation sur le potentiel de changementValenciennes Métropole

Faiblementsusceptible dechanger

Famillesusceptible dechanger

Fortementsusceptible dechanger

Source : Filocom 2009, MEDDE d’après DGFiP, Fichiers d'aide au repérage des copropriétés fragiles, Anah-DGALN

49 49

Au 1er janvier 2011 selon l’Insee, environ 6 500 logements sont vacants sur le territoire de Valenciennes Métropole, soit 7,5% des logements existants. Ce taux est légèrement supérieur à celui du Nord (6,2%).

La problématique est davantage marquée à Valenciennes avec un taux de plus de 9% de logements vacants représentant environ 2 200 logements. Si l’Agglomération centrale compte 1 900 logements vacants, elle est en revanche moins touchée par le phénomène, son taux de logements vacants n’atteignant que 6%.

En termes d’évolution, on constate une hausse de la vacance de 5,2% par an entre 2006 et 2011. Elle évolue ainsi nettement plus rapidement que les résidences principales et secondaires dont la hausse est inférieure à 1% par an.

Cette fois, c’est le sous-secteur de Valenciennes qui est le moins touché avec une croissance de seulement 3,5% par an de ses logements vacants. En revanche, l’ensemble des autres sous-secteurs connaît une évolution supérieure à 5% par an, dont 7,6% dans le Secteur rural et 6,5% dans le Pays de Condé.

Une vigilance sera donc à apporter en ce qui concerne la montée de la vacance. A noter par ailleurs que Valenciennes Métropole devra pérenniser ses actions afin de reconquérir une partie de ce parc potentiellement mobilisable pour répondre aux besoins en logements tout en préservant sa ressource foncière.

Un besoin de reconquête des logements vacants sur certaines communes de l’agglomération


50

Une vacance faible combinée à une forte mobilité dans le parc social

Alors que la problématique de la vacance se pose pour le parc privé, cette problématique ne se pose pas pour le secteur HLM. En effet, seuls 2% des logements y sont vacants.

Probablement en lien avec une pression de la demande un peu plus élevée, la vacance est quasi-nulle dans le Secteur rural et plus mesurée dans le Secteur Est. Elle reste cependant très faible sur l’ensemble des sous-secteurs ce qui pose la question des marges de manœuvre pour travailler sur la politique de peuplement.

50

Quant au taux de mobilité, il est comparable au sein du parc social (11%) et dans l’ensemble du parc de logements de Valenciennes Métropole (12%).

Ce taux est plus important à Valenciennes en raison de la configuration du parc public de la commune, davantage constitué de logements collectifs dans lesquels la rotation est classiquement plus élevée. En revanche, la mobilité dans le parc HLM du Secteur rural est plus faible, en lien cette fois avec un parc majoritairement de type individuel et de plus grande taille.


2,2%

1,0%

1,7%

1,2%

0,7%

1,4%

1,9%

2,3%

1,5%

2,6%

0,4%

2,1%



Condé


Vacance des logements sociaux

2011 2013 Source : RPLS

14%

9%8% 8%

7%

10%

13,8%

9,7% 9,1% 9,3%

6,1%

10,5%



Condé


Taux de mobilitéEmménagés jusqu'à n-2/ensemble (hors 1ère mise en location)

2011 2013 Source : RPLS

51

Une politique d'amélioration du parc ancien largement développée sur Valenciennes Métropole (parc social et parc privé)

Pour améliorer le parc (public et privé), de nombreuses actions sont développées depuis une dizaine d’années.

Les besoins de réhabilitation du parc public sont importants au sein de l’agglomération valenciennoise. La participation au Programme National pour la Rénovation Urbaine (PNRU) a en conséquence été importante avec 6 conventions signées pour un travail sur 15 quartiers situés dans 11 communes de Valenciennes Métropole. Le coût prévisionnel des travaux s’étalant sur une décennie est au total de 474 millions d’euros, dont 129 millions d’euros financés par l’Agence Nationale de Rénovation Urbaine (ANRU).

Portées par l’agglomération et par la ville de Valenciennes les travaux avaient déjà abouti début 2015 à la démolition de près de 1 400 logements locatifs sociaux et presqu’autant de reconstructions. L’objectif de diversification des quartiers n’a cependant pu être atteint, en raison de la crise mais également d’un portage politique peut-être insuffisant : seuls 59 logements locatifs libres ont été construits, moins de 250 accessions sociales réalisées et moins de 10 lots libres ont été proposés. Les résultats en termes de réhabilitations sont en revanche remarquables avec près de 1 400 logements réhabilités et plus de 1 700 résidentialisés.

Les besoins de requalification des quartiers et du parc public étant encore très importants, un Nouveau Programme National de Requalification Urbaine (NPNRU) a été lancé par le gouvernement en janvier 2015. Valenciennes Métropole bénéficiera à nouveau d’importants crédits pour travailler sur son parc de logements publics et sur la création d’équipements divers. En effet, parmi les 200 quartiers présentant des dysfonctionnements urbains majeurs retenus, quatre sont situés dans le périmètre de l’agglomération. Il s’agit de :

1 – Quartier Chasse Royale – Valenciennes

2 - Bleuse Borne – Valenciennes, Anzin et Bruay-sur-l’Escaut

3 - Secteur Centre-ville/St Pierre – Condé-sur-l’Escaut

4- La briquette – Marly 51 Programme Local de l’Habitat 2016-2021 de Valenciennes Métropole - Diagnostic

DEMOLITIONS

Démolitions

LLS

Locatifs

sociaux

Locatifs

libres

Accession

sociale

Logement

adapté* Lots libres

Logements

réhabilités

Logements

résidentialisés

Conventions Valenciennes

Métropole 934 933 59 219 105 70 990 1 406

Conventions Valenciennes 454 422 - 27 - 20 367 303

TOTAL 1 388 1 355 59 246 105 90 1 357 1 709

* Démolition d'un foyer de travailleurs migrants de 214 lits à Anzin et reconstruction de 5 résidences sociales dont 3 sur Valenciennes Métropole

RENOVATIONSCONSTRUCTIONS

Situation début 2015

52

Une forte mobilisation communautaire sur la réhabilitation du parc privé

Comme pour le parc public, l’agglomération de Valenciennes Métropole s’est depuis de nombreuses années fortement mobilisée sur la question de la réhabilitation de son parc privé. Depuis 2005, l’agglomération a mené quatre Opérations Programmées d'Amélioration de l'Habitat (OPAH) communautaires sur son territoire dont deux sont en cours. Ces actions concertées ont permis de financer l’amélioration de plus de 1 200 logements et la rénovation de 300 façades.

La première OPAH-RU s’est déroulée de 2005 à 2010. Multi-sites, elle s’est étendue sur 9 communes et concernait le corridor minier ainsi que le quartier de Blanc Misseron. Les résultats ont été importants avec le financement de 594 logements dont 21% étaient vacants et 36% appartenaient à des propriétaires bailleurs. Parmi ces derniers, plus de la moitié ont conventionné leurs logements avec l’Anah. 16% des logements ont par ailleurs été sortis de l’insalubrité et 141 façades rénovées. Le coût des travaux a été très important avec une moyenne de 32 100€ par logement.

Sur la même période (2005-2010), un deuxième OPAH-RU était lancée dans les quartiers centraux historiques de Valenciennes. Les résultats sont également importants avec un travail réalisé sur 482 logements dont 45% étaient vacants. Parmi les logements occupés, 7 sur 10 appartenaient à des propriétaires bailleurs. Près d’un quart des logements (23%) financés ont été sortis de l’insalubrité et 123 façades ont pu être rénovées.

Toujours en cours (2011-2016), l’OPAH-RU Val d’Escaut, annexe au PNRQAD, a déjà permis de financer 145 logements occupés fin 2014 et la mise sous procédure de 200 logements. 39 façades ont d’ores et déjà pu être rénovées. Valenciennes Métropole participe aussi au Programme National de Requalification des Quartiers Anciens Dégradés (PNRQAD). Conçu comme un programme d’aide à la lutte contre le logements indigne et la refonte d’espaces urbains dégradés , il a permis de contribuer à l’éradication de l’habitat indigne et à la réhabilitation de près de 200 logements dans le cadre de l’OPAH-RU Val d’Escaut. Toujours en cours, l’objectif est également de requalifier 16 îlots anciens dégradés dans 5 quartiers situés sur 5 communes de la Communauté d’Agglomération (149 démolitions et 348 constructions en diversification). Le coût prévisionnel des travaux est de 62 millions d’euros dont 7 millions seront financés par l’ANRU et 7 autres millions par l’ANAH.

Enfin, l’OPAH « Cité ouvrière Kuhlmann » a été lancée début 2015 avec pour objectif la réhabilitation de 96 logements à Odomez dont la moitié appartiennent au PACT du Hainaut et constituent le seul parc à vocation sociale sur la commune dépourvue de logements HLM « classiques ».

Au regard de l’ampleur de son PPPI et de l’ancienneté de son habitat, l’enjeu sera pour Valenciennes Métropole de pérenniser ces actions massives en direction de l’habitat privé sur son territoire.


53

Une offre récente qui renforce le phénomène de concentration du parc

53

Dans une perspective de développement de l’offre locative sociale, un double enjeu se présente sur le territoire : Poursuivre le développement du parc tout en maintenant le parc existant attractif Rééquilibrer l’offre sociale sur l’ensemble de l’agglomération valenciennoise


Au global, entre 2009 et 2014, 1920 logements locatifs sociaux ont été financés par Valenciennes Métropole (320 logements locatifs sociaux par an).

Sur la période, après un pic de production en 2009, on constate une diminution progressive de la production jusqu’en 2011, puis un volume important en 2012 (387 logements locatifs sociaux financés). Depuis 2012, la production tend à diminuer.

Valenciennes et l’Agglomération Centrale captent l’essentielle de la production avec 71% des logements sociaux financés (dont 31% sur Valenciennes), suivies du pôle d’agglomération de Condé (13%) du secteur Est (10%) et des communes rurales (7%). A noter que 12 communes n’ont produit aucun logement social sur la période.

Sur les 1 920 logements locatifs sociaux financés, on note une proportion de 62% de PLUS, 17% de PLAi et 21% de PLS.

427

377

278

387

319

133

237256

193

293

254

71

3621

52 4027

9

143

63

18 28 2540

1137

15 26 13

130

50

100

150

200

250

300

350

400

450

2009 2010 2011 2012 2013 2014

Evolution du nombre de logements LLS programmés

Valenciennes Métropole Secteur Centre Secteur Est Secteur Nord Secteur SudSource : Valenciennes Métropole

54

Maisons anciennes57%

Appartements anciens12%

Appartements neufs4%

Maisons neuves2%

Terrains à Bâtir/ à Lotir7%

Autres18%

Plus de la majorité des transactions immobilières sur le territoire concernent le marché de l’ancien en maison

Part de chaque marché immobilier dans les transactions immobilières entre 2012 et 2013

Parmi les transactions immobilières opérées à l’échelle de Valenciennes Métropole, le marché est dominé par le marché de la revente à près de 70%. Il s’agit surtout de transactions de maisons opérées sur le marché de la revente à hauteur de 57% de l’ensemble des ventes, qui s’expliquent par la structuration du parc existant dominée par la maison individuelle.

Ainsi, seulement 13% des transactions s’opèrent en neuf dont la majorité en maison individuelle, soit sur le marché du lot à bâtir à hauteur de 7%, soit en individuel groupé (en promotion immobilière) avec néanmoins que 2% des transactions. L’individuel groupé est en effet très vite peu compétitif par rapport au lot à bâtir abordable sur le secteur. Le collectif neuf (en promotion immobilière) avec seulement 4 % des transactions est un des marchés les moins actifs avec l’individuel groupé.

L’enjeu est d’assurer une complémentarité entre les différents marchés immobiliers. En effet, les prix pratiqués localement sur le neuf dépendent de l’état de la demande en ancien, et donc des prix pratiqués sur ce segment. Un écart trop important entre neuf et ancien (sur une même forme urbaine) ne permettra pas aux futurs programmes neufs de bien se commercialiser, à l’exception des programmes « haut de gamme ».


Moyenne annuelle 2012-2013

Source : Données DVF

55

Un marché de la promotion immobilière polarisé par la ville de Valenciennes au-delà du périmètre de l’intercommunalité

Le marché de la promotion immobilière est aujourd’hui polarisé par la ville de Valenciennes au-delà des périmètres de Valenciennes Métropole (CAPH, CA du Douaisis, etc.). En effet, Valenciennes Métropole regroupe un volume important d’emplois puisque l’on compte presque autant d’emplois que d’actifs, notamment concentré sur la ville de Valenciennes. Une situation qui permet d’être attractif auprès d’une population locale d’actifs ou de nouveaux arrivants.

Un constat qui s’observe sur les volumes de vente annuels moyens entre 2011 et 2013 sur Valenciennes Métropole, estimés à +/- 115 ventes, deux fois supérieurs à ceux observés sur la CAPH mais similaire à la CA du Douaisis (avec 120 ventes annuelles) dont une part plus importante de collectif (84%).

A l’échelle de Valenciennes Métropole, 115 ventes ont été opérées annuellement en promotion immobilière de 2011 à 2013, dont 40% en collectif (principalement sur Valenciennes et quelques communes limitrophes) et 60% en individuel groupé (plus étendu sur la CA, grâce notamment à l’action publique).

A l’échelle de la CAPH, polarisée par Saint-Amand-les-Eaux, le volume est de 50 ventes annuelles, dont 40% en collectif. Une activité limitée aux principaux pôles urbains et aux communes polarisées par Valenciennes.

Au-delà de Valenciennes Métropole, au sud du territoire, la construction pour soi y est dominante.

Tout cela nous invite à penser que les objectifs de production de logements neufs du prochain PLH devront donc tenir compte des dynamique plus large de l’aire de marché.

Edouard Denis, L’orée du Bois, Marly

Dubois Promotion, Le Carré des Arts, Valenciennes

Eiffage Immobilier, Le Club, Valenciennes

Groupe SOFIM, Chanteclerc, Valenciennes

European Homes, Le bois du Prince, Petite-Forêt

Créer Promotion, Les Mozaïk, Anzin

Pierre & Territoires

Les Jardins de FLandrine, Fresnes-sur-Escaut


56

Analyse des notoriétés résidentielles par l’approche des revenus des ménages et de la part de catégories

socio-professionnelles supérieures

Source : DGI 2011 (données retravaillées par Adéquation, établissement d’une hiérarchie

à partir d’un croisement entre le revenu médian et la part de CSP+) - carte Mapinfo

Suivant la commune et le site en question, le marché propose des valeurs immobilières très disparates.

A l’échelle des communes, le sud du territoire regroupe des ménages plus aisés que le nord du territoire (Pays de Condé, secteur Est, etc.), à l’image de l'opération de Dubois Promotion à Monchaux-sur-Ecaillon qui est la seule à être en mesure de proposer un prix moyen entre 2400 et 2700 €/m² en individuel.

Une commune peut également être composée de quartiers de notoriétés très différentes. C’est ainsi qu’on retrouve à Valenciennes des quartiers de très bonnes notoriétés, là où d’ailleurs la majorité des opérations en collectif se positionnent.

En dehors de Valenciennes, les seules opérations en collectif se situent sur les communes de Saint-Saulve et de Marly qui sont de bonnes notoriétés.

Deux critères sont ainsi importants à prendre en compte dans l’évaluation de la valeur résidentielle d’un site : la localisation et l’environnement immédiat.

Quartiers de Valenciennes

Des notoriétés résidentielles très disparates suivant les communes et les quartiers qui déterminent en partie la valeur résidentielle des biens


57

90% de la demande en promotion immobilière émane seulement de 50% des ménages de l’agglomération

57

location accession

Locatif social /

Ancien à bas loyer

Marginalement

accession sociale

Locatif social /

Ancien et neuf à

loyer intermédiaire

Accession sociale /

Ancien et neuf à

prix intermédiaire

Ancien et neuf

à loyer de marché

Ancien et neuf

à prix de marché

Minoritairement,

ancien à loyer élevé

Majoritairement,

ancien à prix élevé

• 1er décile de revenus

• 2ème décile de revenus


5% de la demande en promotion

immobilière




immobilière





immobilière




immobilière

1 décile = 10% des ménages


58

Typologie Surface habitable

90 m² 190 000 € 200 000 € 210 000 € 170 000 € 190 000 € 200 000 € 170 000 € 180 000 € 190 000 €

110 m² 220 000 € 230 000 € 250 000 € 210 000 € 220 000 € 240 000 € 200 000 € 210 000 € 220 000 €

350 m² 500 m² 700 m² 350 m² 500 m² 700 m² 350 m² 500 m² 700 m²

60 000 € 70 000 € 85 000 € 45 000 € 60 000 € 75 000 € 40 000 € 50 000 € 60 000 €

170 € 140 € 120 € 130 € 120 € 110 € 110 € 100 € 90 €

+ + + + + - + + - - - +

Rang 1 : Valenciennes, Aubry-du-Hainaut, Saint-Saulve, Marly, Aulnoy-lez-Valenciennes, Rouvignies, Prouvy, Verchain-Maugré, Montchaux-sur-Ecaillon, Quérénaing, Famars,

Artres, Préseau, Saultain, Curgies, Estreux, Sebourg, Rombies-et-Marchipont.

Rang 2 : Petite-Forêt, Anzin, Beuvrages, Bruay-sur-l'Escaut.

Rang 3 : Hergnies, Vieux-Condé, Odomez, Condé-sur-l'Escaut, Saint-Aybert, Thivencelle, Fresnes-sur-Escaut, Crespin, Vicq, Quarouble, Onnaing, Quiévrechain.

Surface de la parcelle

Prix moyen de la parcelle

Prix moyen de la parcelle/m²

Volume de l'offre

Lot à bâtirRang 1 - communes de 1ère couronne

et rurales de bonne notoriété*

Rang 2 - communes de 1ère couronne

de notoriété moyenne*

PUM PUM

4P

Rang 3 - secteur Est et Pays de Condé*

PUM (Prix unitaire moyen)

Le marché du lot à bâtir représente environ 160 ventes annuelles de terrains/lots à bâtir à l’échelle de Valenciennes Métropole. Parmi l’offre, on retrouve 70% des terrains qui sont en diffus, et seuls 30% qui sont en secteur aménagé.

La plupart des terrains est localisée au sein de l’Agglomération Centrale (41%) et du Secteur Rural (34%). Par ailleurs, 15% est réalisée dans le Secteur Est et 7% dans le Pays de Condé.

Un marché qui se structure à partir de 170 K€ (terrain + maison) dans les secteurs les moins tendus (Rang 2& 3) et dès 190 K€ sur les secteurs de rang 1, c’est-à-dire les communes de première couronne et rurales de bonne notoriété. Au sein des marchés les moins tendus (Secteur Est et Pays de Condé), l’offre est limitée, notamment pour les petites parcelles, mais elle permet d’aboutir à un budget global, avec une maison de 90 m² habitables, de 170 K€. Au sein des marchés les plus prisés, l’offre se structure à partir de 190 K€ (parcelles compacte et maison 4 pièces de 90 m²).

Ainsi, avec un budget équivalent (d’environ 190K€) et une maison de 90 m², plus on s’éloigne et/ou on se positionne sur des communes de notoriété moyenne, plus on gagne en surface de terrain (de 350 m² en rang 1 à 700 m² en rang 3).

Ces prix unitaires doivent s’entendre comme des valeurs plafonds à ne pas dépasser sur une offre en 3, 4 ou 5 pièces en promotion immobilière, à l’exception des programmes très bien localisés et bénéficiant d’un environnement très qualitatif (comme le centre-ville de Valenciennes) où d’ailleurs l’offre en lot à bâtir est souvent rare et plus chère.

So

urc

e : c

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n

Un marché du lot à bâtir important et qui se structure à partir de 170 à 190 K€ dans les secteurs les plus tendus


59

Evolution du prix moyen des ventes en collectif en € /m² Valenciennes Métropole

Activité de la promotion immobilière Valenciennes Métropole

1T15

MEV 88

Ventes : 44

Offre : 264

Une alimentation du marché en promotion immobilière en dents de scie, et des ventes qui se sont progressivement contractées depuis 2010

Si le marché a connu une année exceptionnelle en 2010 avec 240 ventes « boostées » par le dispositif Scellier, l’activité s’est progressivement contractée pour atteindre à peine 100 ventes en 2014.

Alors qu’en 2011 le volume de mises en vente est faible, le marché est fortement alimenté en 2012. Corrélé au faible volume de vente, cela a entrainé une augmentation importante de l’offre commerciale en 2012. La faible alimentation du marché en 2013 a permis néanmoins de baisser le nombre de logements disponibles à la vente, et ce, même si le volume de vente est très faible.

En 2014, le marché a de nouveau été fortement alimenté pour atteindre près de 270 mises en ventes. En revanche, le volume de ventes n’a que très légèrement augmenté ne permettant pas d’absorber l’offre commerciale qui atteint un volume record de 249 logements disponibles. Cette situation s’explique par une alimentation du marché, concentrée principalement au 3ème trimestre, ce qui laisse peu de temps pour que les ventes réagissent en 2014.

Ainsi, l’année 2015 sera décisive pour diminuer le volume de logements disponible à la vente. Le premier trimestre a enregistré un bon volume de vente avec 44 ventes (contre 15 au 1T2014) mais le marché a été encore alimenté avec 88 mises en ventes.

Après une augmentation des prix en collectif jusqu’en 2011 en grande partie expliquée par le dispositif Scellier, le prix moyen au m² s’est stabilisé autour de 3.000 €/m² parallèlement à la baisse des volumes de ventes du fait d’un resserrement du marché sur les secteurs les plus recherchés de l’agglomération, et donc les valeurs les plus élevées.

Sources : données ECLN retravaillées par Adéquation

Prix/m² moyen des ventes


60

Aujourd’hui, la majorité de l’activité en promotion immobilière est réalisée en individuel groupé. Elle s’inscrit en complémentarité avec l’offre en lot à bâtir qui se structure à partir de 170 K€ à 190 K€ suivant les secteurs.

Sur ce segment, l’offre en libre permet de desservir la demande à partir du 5ème décile. En revanche, les prix unitaires ne permettent pas de toucher les ménages entre le 3ème et le 5ème décile, à l’exception des programmes en PSLA ou en secteur RU. Certains opérateurs proposent des 3 pièces, 3 pièces bis en individuel groupé proposant ainsi des prix unitaires plus compétitifs.

Les programmes sur Valenciennes et sa première couronne connaissent les meilleurs taux d’écoulement de l’agglomération même s’ils restent relativement faibles au regard des volumes importants à écouler.

Sur les secteurs périphériques, là où l’offre est en majorité concentrée en PNRU, les programmes ont du mal à s’écouler malgré des prix attractifs, ce qui s’explique en grande partie par la faible notoriété de ces quartiers et la faible tension de ces marchés.

MEV = date de mise en vente SI = stock initial

LIVR = date de livraison V/M = ventes par mois du programme Te = Taux d'écoulement

Programmes individuels groupés

N° PROMOTEUR NOM PROGRAMME ADRESSE COMMUNE MEV LIVR SI Offre V/M Te FINANCEMENT SECTEUR RUPRIX TVA

REDUITE

PRIX TVA

PLEINE

1 GROUPE SOFIM Le Vert Clos Avenue Correzzola Petite-Forêt juin-12 sept.-15 21 1 0,6 3,0% Libre - 2 150 €/m²

2 EUROPEAN HOMES Le Bois du Prince Rue d'Anzin / Rue Lamartine Petite-Forêt avr.-13 avr.-15 24 9 0,7 2,9% Libre - 2 100 €/m²

3 LAFORÊT CAPINGHEM Rés. le Chêne de Bonne Espérance Rue de Bonne Espérance Petite-Forêt juil.-13 avr.-16 35 12 1,3 3,6% Libre - 2000 €/m²

4 PIERRES & TERRITOIRES Les Toits du Courtil Rue Victor Hornez Saint-Saulve juil.-14 août-16 16 13 0,5 3,1% Libre - 2 285 €/m²

5 CRÉER PROMOTION Les Mozaïk Rue du Ruissart Anzin nov.-14 déc.-15 6 6 ns ns TVA réduite Secteur RU 1 660 €/m² 1890 €/m²

6 GROUPE SOFIM Chanteclerc Bd des Bruyères / Rue de la Vilette Valenciennes sept.-14 mai-16 8 1 1,7 21,5% TVA réduite Secteur RU 1800 €/m² 2 000 €/m²

7 DUBOIS PROMOTION Le Domaine du Saule Pierrot Rue de Valenciennes Monchaux-sur-Ecaillon mars-12 sept.-15 45 16 0,8 1,9% Libre - 2 500 €/m²

8 SRCJ Le Domaine de Curia Rue Gilbert Parisse Curgies avr.-13 janv.-16 10 1 0,4 4,2% PSLA 1 920 €/m² -

9 PIERRES & TERRITOIRES Le Hameau d'Emblise Rue Emile Bereaux Crespin janv.-12 déc.-14 12 2 0,3 2,4% TVA réduite Secteur RU 1 800 €/m² 2 000 €/m²

10 PIERRES & TERRITOIRES Les Jardins de Flandrine Rue M. Oussekine / rue C. Monet Fresnes-sur-Escaut oct.-12 mars-15 11 6 0,2 1,8% TVA réduite Secteur RU 1 700 €/m² 1 900 €/m²

11 SRCJ Les Jardins de Paul Elie Rue Jean Jaurès Onnaing janv.-13 oct.-15 15 11 0,2 1,1% PSLA 2 000 €/m² -

12 CRÉER PROMOTION Résidence les Nymphéas Hameau de Macou Condé sur Escaut sept.-14 août-15 5 3 1,0 20,3% TVA réduite Secteur RU 1 650 €/m² 2 000 €/m²

Valenciennes et Agglomération Centrale

Secteur Rural

Pays de Condé et Secteur Est

Source : collectes Adéquation 4T 2014

L’individuel groupé représente la majorité de l’offre en promotion immobilière sur le territoire


61




N° PROMOTEUR NOM PROGRAMME ADRESSE COMMUNE MEV LIVR SI Offre V/M Te FINANCEMENTPRIX TVA

REDUITE

PRIX TVA

PLEINE



3 LAFORÊT CAPINGHEM Rés. le Chêne de Bonne Espérance Rue de Bonne Espérance Petite-Forêt juil.-13 avr.-16 35 12 1,3 3,6% Libre - 1 880 €/m²


5 CRÉER PROMOTION Les Mozaïk Rue du Ruissart Anzin nov.-14 déc.-15 6 6 ns ns PSLA 1 660 €/m² -

6 GROUPE SOFIM Chanteclerc Bd des Bruyères / Rue de la Vilette Valenciennes sept.-14 mai-16 8 1 1,7 21,5% TVA réduite 1800 €/m² 2 000 €/m²



9 PIERRES & TERRITOIRES Le Hameau d'Emblise Rue Emile Bereaux Crespin janv.-12 déc.-14 12 2 0,3 2,4% TVA réduite 1 800 €/m² 2 000 €/m²

10 PIERRES & TERRITOIRES Les Jardins de Flandrine Rue M. Oussekine / rue C. Monet Fresnes-sur-Escaut oct.-12 mars-15 11 6 0,2 1,8% TVA réduite 1 700 €/m² 1 900 €/m²


12 CRÉER PROMOTION Résidence les Nymphéas Hameau de Macou Condé sur Escaut sept.-14 août-15 5 3 1,0 20,3% TVA réduite 1 650 €/m² 2 000 €/m²

Programmes collectifs


REDUITE*

PRIX TVA

PLEINE*

A DUBOIS PROMOTION Le Carré des Arts 21 boulevard Watteau Valenciennes juil.-14 juin-16 51 28 3,8 7,4% Libre - 3 050 €/m²

B EIFFAGE IMMOBILIER Le Club Rue Derrière la Tour Valenciennes sept.-14 juin-16 42 26 3,9 9,4% Libre - 3 300 €/m²

C EDOUARD DENIS Jean de la Fontaine 226, rue Jean Jaurès Saint-Saulve févr.-13 févr.-15 26 1 1,1 4,1% Libre - 2 800 €/m²

D EDOUARD DENIS L'orée du Bois Route d'Aulnoy Marly août-14 oct.-16 29 21 1,6 5,4% Libre - 3080 €/m²


Valenciennes


Secteur Rural

Agglomération Centrale





REDUITE

PRIX TVA

PLEINE



3 LAFORÊT CAPINGHEM Rés. le Chêne de Bonne Espérance Rue de Bonne Espérance Petite-Forêt juil.-13 avr.-16 35 12 1,3 3,6% Libre - 1 880 €/m²


5 CRÉER PROMOTION Les Mozaïk Rue du Ruissart Anzin nov.-14 déc.-15 6 6 ns ns PSLA 1 660 €/m² -

6 GROUPE SOFIM Chanteclerc Bd des Bruyères / Rue de la Vilette Valenciennes sept.-14 mai-16 8 1 1,7 21,5% TVA réduite 1800 €/m² 2 000 €/m²



9 PIERRES & TERRITOIRES Le Hameau d'Emblise Rue Emile Bereaux Crespin janv.-12 déc.-14 12 2 0,3 2,4% TVA réduite 1 800 €/m² 2 000 €/m²

10 PIERRES & TERRITOIRES Les Jardins de Flandrine Rue M. Oussekine / rue C. Monet Fresnes-sur-Escaut oct.-12 mars-15 11 6 0,2 1,8% TVA réduite 1 700 €/m² 1 900 €/m²


12 CRÉER PROMOTION Résidence les Nymphéas Hameau de Macou Condé sur Escaut sept.-14 août-15 5 3 1,0 20,3% TVA réduite 1 650 €/m² 2 000 €/m²

Programmes collectifs


REDUITE*

PRIX TVA

PLEINE*

A DUBOIS PROMOTION Le Carré des Arts 21 boulevard Watteau Valenciennes juil.-14 juin-16 51 28 3,8 7,4% Libre - 3 050 €/m²

B EIFFAGE IMMOBILIER Le Club Rue Derrière la Tour Valenciennes sept.-14 juin-16 42 26 3,9 9,4% Libre - 3 300 €/m²

C EDOUARD DENIS Jean de la Fontaine 226, rue Jean Jaurès Saint-Saulve févr.-13 févr.-15 26 1 1,1 4,1% Libre - 2 800 €/m²

D EDOUARD DENIS L'orée du Bois Route d'Aulnoy Marly août-14 oct.-16 29 21 1,6 5,4% Libre - 3080 €/m²


Valenciennes


Secteur Rural

Agglomération Centrale

Un phénomène de resserrement du marché de la promotion en collectif sur les secteurs recherchés et donc sur les valeurs élevés

En collectif, l’offre est aujourd’hui limitée et essentiellement positionnée sur les valeurs hautes du marché.

Trois programmes sont positionnés au-delà de 3.000 €/m² hors parking sur des localisations recherchées à l’échelle de l’agglomération (centre-ville de Valenciennes, à proximité de la place d’Armes pour le programme d’Eiffage) et parfois sur des résidences de standing (comme Dubois Promotion).

Un programme est positionné sur des valeurs intermédiaires, à 2 800€/m² hors parking, situé à Saint-Saulve, s’écoule sur des rythmes de vente corrects grâce à une bonne notoriété de la commune et plus globalement des communes du Sud-Est de l’agglomération.

Certains programmes ont récemment été retirés de la commercialisation à Valenciennes et Marly : « Harmonia » de Tagerim, « White Square » de Projectim et « Friche Facon » de Oceanis. Cette situation s’explique en grande partie par le volume important de logements disponibles à la vente (249 logements en 2014) alors que les capacités d’absorption du marché sont aujourd’hui limitées.

En lien avec les prix aujourd’hui pratiqués, l’offre actuelle ne dessert toutefois pas efficacement le cœur de la demande, à savoir les ménages du 4ème au 7ème décile, et rentre en concurrence avec l’offre en lot à bâtir. En effet, les programmes développés touchent principalement les ménages de la classe aisée.

Source : collectes Adéquation 4T 2014


62

Individuel

Collectif

7

12

10

9

4

8

11

5

6

1 2 3

A B

Prix/m² habitable

> 3000€

2700-3000€

2400-2700€

2100-2400€

1800-2100€

TVA

réduite

< 1800€

TVA

pleine

Forme urbaine

C

D

NB : prix mentionnés hors parking pour le collectif

Source : Adéquation, fond de carte Google Maps

Localisation des programmes en cours de commercialisation


63

Valenciennes19%

Agglo centrale

39%

Pays de Condé16%

Secteur Est13%

Communes rurales

13%

Valenciennes75%

Agglo centrale

21%

Pays de Condé

2%

Secteur Est1%

Communes rurales

1%

Evolution des volumes de transactions et des prix/m² des ventes de maisons anciennes à l’échelle de Valenciennes Métropole

Evolution des volumes de transactions et des prix/m² des ventes d’appartements anciens à l’échelle de Valenciennes Métropole

Répartition géographique des volumes de vente (moyenne 2008-2013)

Maisons Appartements

Source : traitements Adéquation sur la base des données DVF

246 224293 298 303 306

1 881 €

1 839 €1 805 €

1 881 €

1 812 € 1 800 €

1 500 €

1 550 €

1 600 €

1 650 €

1 700 €

1 750 €

1 800 €

1 850 €

1 900 €

1 950 €

2 000 €

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

500

2008 2009 2010 2011 2012 2013

Volume de transaction d'appartements Prix de vente des appartements

1442

1206

14161476 1425

1344

1 461 €

1 401 €

1 425 €

1 463 €

1 405 €

1 380 €

1 200 €

1 300 €

1 400 €

1 500 €

500

600

700

800

900

1000

1100

1200

1300

1400

1500

2008 2009 2010 2011 2012 2013

Volume de transaction de maisons Prix de vente des maisons

Une offre en accession sur le marché de l’ancien stable en termes de volume et de prix sur ces dernières années

Alors que les volumes de ventes baissent fortement en neuf, les volumes restent stable dans l’ancien depuis 2010 (entre 1300 et 1500 ventes annuelles en maison, et environ 300 ventes en collectif).

Ces dernières années, une baisse des prix de vente a été opérée, en collectif comme en individuel. Malgré cela, le volume de ventes est resté stable sur la période 2011-2013 en raison notamment du durcissement des conditions d’emprunt bancaire.

Les volumes de transactions suivent la localisation du parc existant avec le collectif localisé au cœur de l’agglomération contrairement à la maison.


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Prix/m² observés sur le marché de la revente en collectif

Sources : données DVF et expertise Adéquation

Valeurs moyennes des ventes sur la période 2012-2013

Prix/m² observés sur le marché de la revente en individuel

Des prix très compétitifs sur le marché de l’ancien


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Le marché de la revente en collectif est beaucoup moins développé que l’individuel, en lien avec la structuration du parc existant, avec environ 300 ventes annuelles depuis 2010. Le prix moyen observé à l’échelle de Valenciennes Métropole est d’environ 1 800 €/m² en collectif, soit un prix abordable.

On constate néanmoins des différences entre les communes, voir entre les quartiers pour les plus grandes communes, avec un parc privé collectif principalement développé en cœur d’agglomération.

Le cœur d’offre est valorisé entre 1 800 et 2 100€/m² sur la ville de Valenciennes et les communes limitrophes au sud-est (Marly, Saint-Saulve, etc, ). Sur ce secteur, le marché peut s’élever exceptionnellement à 2 400€/m² dans le centre-ville de Valenciennes.

Par la suite, on retrouve quelques communes entre 1500 et 1800 €/m² au nord de Valenciennes et sur quelques communes du secteur rural. Enfin les prix les plus faibles de l’agglomération en collectif se situent autour du pôle d’agglomération du pays de Condé mais sur des volumes relativement faibles.

Le marché de la revente en individuel couvrent quant à lui l’ensemble du territoire avec un cœur d’offre positionnée entre 1000 et 1600 €/m², soit une relative homogénéité.

Deux gammes de prix coexistent néanmoins, avec une gamme à 1300-1600 €/m² au Sud de l’agglomération, et une deuxième gamme de prix entre 1000 et 1300 €/m² au nord de l’agglomération. Les valeurs hautes du marché peuvent toutefois dépasser les 2 000€/m² dans les secteurs les plus prisés.

Les prix autour de 1 400 €/m² en maison et 1 800 €/m² en collectif, sont très abordables ; les biens sont accessibles à partir du 3 ou 4ème décile. Cela nous amène à être vigilant sur les écarts convenables à proposer en terme de prix entre le neuf et l’ancien (sur une même forme urbaine) pour être sûr que les programmes neufs s’écoulent facilement. Les prix dans l’ancien étant relativement faibles, les prix en neuf doivent mécaniquement être très compétitifs.

Des prix très compétitifs sur le marché de l’ancien


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Source : expertise Adéquation

Une offre en locatif libre essentiellement localisée à Valenciennes allant de 7€/m² à 11,5€/m² hors charges

L’offre locative libre (privée) est essentiellement localisée à Valenciennes et peu développée en 1ère couronne sur les communes de l’agglomération centrale, notamment pour les T3 et T4.

Le parc locatif libre est très peu développée au sein des autres territoires de l’agglomération, en lien avec une demande moins importante.

Le cœur d’offre est positionné entre 9 et 11,5€/m² hors charges à Valenciennes, et se structurant à partir de 7,5€ au sein des marchés les moins tendus de l’agglomération.

A Valenciennes, les valeurs locatives sont hétérogènes. Si l’offre en T3 de bonne qualité se structure à partir de 520€ HC au sein des quartiers les moins recherchés (rive gauche de l’Escaut), elle peut se valoriser jusqu’à 680€ HC dans le centre-ville.

Valenciennes étant au sein du zonage Pinel B1, les loyers de marché observés en centre-ville sont légèrement inférieurs au plafond légal (10€/m² de surface utile).

Parmi les communes situées en zone B2, les loyers observés à Marly, Saint-Saulve, Aulnoy-lez-Valenciennes, Saultain et Famars, sont conformes au plafond (8,69€/m² de surface utile), mais ils sont inférieurs à Anzin, Onnaing et Condé-sur-l’Escaut.

Loyer €/m² Hors Charges observés sur le marché


67

Valenciennes Métropole Revenu net

maximum *

Location Accession (10% d'apport )**

Loyer

plafond Budget

plancher

Budget

plafond

Ménages de la

classe modeste

1er décile 500 € 130 € -

2e décile 1 000 € 260 € 37 000 € 73 000 €

3e décile 1 400 € 340 € 73 000 € 103 000 €

Ménages de la

classe moyenne

4e décile 1 700 € 420 € 103 000 € 125 000 €

Médiane 2 000 € 500 € 125 000 € 147 000 €

6e décile 2 400 € 600 € 147 000 € 176 000 €

7e décile 2 900 € 730 € 176 000 € 213 000 €

Ménages de la

classe aisée

8e décile 3 600 € 900 € 213 000 € 264 000 €

9e décile 4 700 € 1 170 € 264 000 € 345 000 €

10e décile > 4700 € > 1170€ > 345000 €

Les ménages de la classe modeste (30% des ménages), soit les ménages les plus défavorisés, sont desservis par l’offre locative sociale de l’agglomération. Plus marginalement, l’ancien à bas loyer et l’accession sociale permettent également de desservir ces ménages.

Les ménages de la classe aisée (30% des ménages), soit à partir du 8ème décile, se tournent majoritairement dans l’ancien en accession à prix élevé, et minoritairement dans l’ancien à loyer élevé. On les retrouve également marginalement sur les programmes neufs dans les secteurs les plus recherchés de l’agglomération (centre-ville de Valenciennes entre autres).

Par conséquent, les ménages de la classe moyenne (40% des ménages), soit du 4ème au 7ème décile, constituent le cœur de la demande en promotion immobilière (environ 85% de la demande). Le reste est constitué à 10% par la classe aisée et à 5% par la classe modeste. Le bas de la classe moyenne, entre le 4ème et le 5ème décile, a néanmoins plus de difficulté que le haut de la classe moyenne à accéder à un logement neuf en libre. L’accession abordable en locatif intermédiaire et en accession aidée (TVA réduite) peut permettre de desservir ces ménages. En complément, les ménages du 6ème au 7ème décile peuvent être desservis en accession par un redéploiement des gammes de prix intermédiaires en accession neuve (< 3 000 €/m² hors parking).

Répartition des ménages locaux par tranches de revenus - Hors impacts des aides au logement

Sou

rce

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nn

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Inse

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FDM

20

11

Locatif social PLUS-PLAI

Locatif libre – collectif (T3 = 9 à 10 €/m² hab HC)

Accession libre – collectif en neuf ( T3 > 200 K€)

Accession libre – collectif en ancien (T3 > 100 K€)

Accession libre – individuel en neuf ( 4P > 140 K€)

Accession libre – individuel en ancien (4P > 120K€)

Accession libre – individuel en lot à bâtir ( 4P > 200 K€)

Cœur d’offre immobilière présente sur le

territoire d’étude (sur la base d’un T3 ou 4P)

Synthèse offre / demande : une offre à développer auprès des ménages du 4ème au 7ème décile aujourd’hui peu desservis par l’offre neuve

Offre immobilière à renforcer ou

envisageable complémentaire à l’offre

déjà présente sur le territoire d’étude :

Locatif intermédiaire +/- 8 €/m² hab HC (Principalement sur Valenciennes, Saint-Saulve, Marly, Aulnoy-lez-Valenciennes, Famars, et Aubry-du-Hainaut)

Accession aidée (TVA réduite) et libre (> 3.000 €/m²) - Renforcer l’offre entre 100 K€ et 210 K€ en condensant et diversifiant l’offre

* Revenu fiscal net mensuel : revenu déclaré par le contribuable sur la «déclaration des revenus» , avant tout abattement.

** Les budgets d'acquisition sont calculés avec un taux d'intérêt de 3,56% assurance comprise (mars 2015), sur 25 ans,

avec un taux d'endettement de 33% et un apport de 10%


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En collectif, le marché est aujourd’hui développé uniquement sur les gammes de prix supérieures sur des secteurs recherchés de l’agglomération. En individuel groupé, l’offre est développée sur les gammes les plus faibles du marché, mais sur des secteurs de faible notoriété qui compliquent la commercialisation des programmes

Ces dernières années, l’offre en collectif est développée majoritairement sur les gammes de prix entre 2 700 et 3 300€/m² hors parking. Par conséquent, la demande est insuffisamment desservie et les volumes de vente sont limités. En individuel groupé, l’offre est développée sur la gamme 1 800 et 2 400€/m².

Le développement des gammes de prix « intermédiaires » en promotion immobilière (collectif et individuel groupé), permettrait de mieux desservir la demande et d’augmenter le volume de production de logements. En collectif, la gamme de prix entre 2 400 et 3 000€/m² peut être davantage développée. En-dessous de 2.400 €/m², l’individuel groupé et l’intermédiaire peuvent se développer sur les secteurs où le marché le permet.

Une stratégie peut être mise en œuvre au sein de secteurs aménagés, avec les leviers opérationnels et dispositifs existants (accession sociale, PSLA, accord de prix maitrisé, leviers opérationnels comme le stationnement aérien, etc.).

Ventilation des ventes par gammes de prix en collectif et individuel groupé (toutes Tva) à l’échelle de Valenciennes Métropole

* En€/m² habitable hors parking pour le collectif

Source : estimation Adéquation

L’augmentation de la production en promotion passe par un développement des gammes de prix entre 2.100 et 3.000€/m² HP


69 69

6. LE LOGEMENT ET L’HÉBERGEMENT DES PUBLICS SPÉCIFIQUES


Un vieillissement de la population à accompagner

Une offre variée et suffisamment développée pour les jeunes

Une offre spécifique pour les ménages en difficulté bien développée

Des actions à poursuivre pour répondre aux exigences du Schéma des Gens du Voyage (2012-

2018)

70

Une offre spécifique pour personnes à mobilité réduite répondant aux besoins mais un accompagnement à poursuivre

70

Avec une croissance de 1,1% par an des 75 ans et plus sur la période 2006-2011, l’agglomération valenciennoise est un peu moins touchée par le phénomène de vieillissement que le Nord où ce taux est de 2% par an.

Les communes de l’Agglomération centrale, du Secteur Est et du Secteur rural connaissent un vieillissement plus important que les autres secteurs.

A l’échelle de l’agglomération, l’habitat locatif social de type « béguinage » est bien développé pour les personnes âgées et de nombreux projets sont en cours, en particulier dans les zones plus rurales où la demande est forte.

Dans le parc privé, les élus et les acteurs de l’habitat pointent actuellement un phénomène de mal-logement non négligeable chez les personnes âgées / handicapées. Le coût de l’adaptation au vieillissement ainsi que les changements d’habitudes qu’ils engendrent semblent un frein important. En conséquence, seules 15 demandes (sur plus de 1 000) enregistrées auprès du CLIC Valenciennois portaient, en premier lieu, sur une demande d’adaptation du logement.

Enfin, en termes d’hébergement, on recense environ 1 400 places en EHPAD réparties sur 12 communes et près de 300 places en foyer-logement, soit une offre suffisante pour répondre aux besoins locaux.

Dans ce cadre, l’enjeu pour l’agglomération sera de poursuivre le développement de l’habitat adapté pour les personnes à mobilité réduite.


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Une offre suffisamment développée pour les jeunes

Avec 41 000 (Insee, 2011) jeunes âgés de 15 à 29 ans et en tant que public spécifique, la question du logement des jeunes doit être envisagée sur le territoire.

Actuellement, le logement étudiant paraît suffisant dans un contexte de faible décohabitation. En effet, les étudiants proviendraient majoritairement du territoire même et resteraient habiter au domicile familial, en lien avec des ressources ne permettant pas une autonomie au niveau du logement.

Cependant, avec un peu moins de 2 logements CROUS pour 10 étudiants, l’offre est considérée comme insuffisamment développée au regard du nombre d’étudiants boursiers. Les étudiants trouvent toutefois assez facilement à se loger dans le parc locatif privé dont l’offre en typologies et prix correspond aux besoins des étudiants. En revanche, ces logements s’avèrent de qualité très variable. Quant à l’offre privée en logement étudiant, il semblerait que le territoire connaisse une certaine saturation en la matière avec une vacance non négligeable identifiée au sein de plusieurs résidences.

Plusieurs Foyers Jeunes Travailleurs (FJT) répondent aux besoins en hébergement des jeunes disposant déjà de revenus. L’offre est répartie sur le territoire avec 50 places à Marly, 10 à Valenciennes, 24 à Condé-sur-Escaut et 31 à Quiévrechain. Les jeunes sont majoritairement issus de l’arrondissement et le taux de remplissage moyen se situerait entre 70% et 90%.

Le parc social est également une réponse aux jeunes en début de parcours résidentiel. En la matière, Valenciennes Métropole propose un quart de T1/T2 parmi son offre de logements publics, réparti sur l’ensemble des secteurs. On constate par ailleurs une surreprésentation des jeunes parmi les attributaires avec 25% des attributions à des demandeurs de moins de 25 ans pour 12% des demandes.

Malgré ces éléments positifs en matière de logement et d’hébergement pour les jeunes, les élus et les acteurs de l’agglomération pointent, comme sur l’ensemble du territoire national, un phénomène général de décohabitation difficile pour les jeunes sans ressources dans un contexte de parcours de moins en moins linéaires. Valenciennes Métropole devra donc rester attentive aux besoins de ce public spécifique.


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Un territoire suffisamment pourvu en hébergement spécifique…

Valenciennes Métropole est une agglomération suffisamment dotée en hébergement d’urgence, d’insertion et adapté. En effet, d’après les acteurs et les élus rencontrés, des parcours fluides sont possibles pour les personnes dont la situation nécessite de passer par ces structures. Il n’existe par contre actuellement presque pas de logements (inter-) communaux d’urgence pour répondre aux situations de détresse (incendie, violences conjugales, etc.).

Bien que l’offre soit suffisante, les acteurs pointent une précarisation grandissante des personnes et des ménages, en raison de plusieurs facteurs : le cumul des ruptures familiales, les faibles niveaux d’études, les difficultés sociales, le chômage sur plusieurs générations, l’absence de ressources, etc.

A noter que le Service Intégré d’Accueil et d’Orientation (SIAO) du Hainaut a enregistré près de 12 000 appels en 2012 auxquels environ 2 500 réponses négatives ont du être rendues pour cause de manque de places disponibles.

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Le Plan Départemental d’Action pour le Logement des Personnes Défavorisées (PDALPD) du Nord (2013-2018), qui définit entre autres les mesures destinées à permettre aux personnes ou familles éprouvant des difficultés à accéder à un logement décent et indépendant ou de s’y maintenir, a fixé plusieurs enjeux prioritaires d’intervention pour l’arrondissement de Valenciennes dont fait partie Valenciennes Métropole. Il s’agit de :

La Mise en œuvre locale du PDALPD à travers un renforcement du partenariat avec Valenciennes Métropole et la CAPH,

L’accès prioritaire au logement social avec une définition nouvelle du public prioritaire dans une logique plus préventive, une meilleure articulation entre la production de PLAI et l’accès au logement des publics du Plan,

La consolidation des démarches engagées dans le cadre des MOUS « offre nouvelle » pour un développement de l’habitat d’insertion,

La poursuite et le renforcement des actions en matière de prévention des expulsions dans le cadre d’une charte,

La lutte contre la précarité énergétique au moyen de l’articulation des différents outils en termes d’amélioration de la performance énergétique des logements et d’accompagnement aux usages,

La lutte contre l’habitat indigne via la consolidation des actions existantes, en particulier en matière de repérage et d’accompagnement juridico-social,

La maximisation des articulations avec les dispositifs de lutte contre les logements indignes (MOUS insalubrité et OPAH RU).


11518%

13822%

34355%

213%

132%

Nombre de places d'hébergements, d'accueil et insertion au 1er janvier 2015


CHRS

HU

Logement adapté

Logement Temporaire

Stabilisation

Source : DDCS 59

73

… et des dispositifs PDALPD et DALO fonctionnels sur Valenciennes Métropole…

73

Le PDALPD du Nord définit un public prioritaire au relogement. Ce public-cible a été redéfini en 2013 avec l’élaboration du nouveau PDALPD et répond à un double objectif : poursuivre l’effort engagé depuis plusieurs années dans une optique de renforcement des cohérences de l’action publique (sorties d’hébergement, lutte contre l’habitat indigne, etc.) et prendre en compte des situations particulièrement difficiles, peu repérées jusqu’aujourd’hui et agir dans une logique plus préventive. Actuellement, le public-cible est composé :

des personnes dépourvues de logement ou en habitat précaire,

des personnes hébergées chez un tiers, dans le cadre d’un dispositif institutionnel et celles logées dans une structure de logement adapté,

des personnes menacées d’expulsion locative dans le parc privé, dont le coût du logement est manifestement inadapté à leurs ressources ou en situation de sur-occupation extrême,

des personnes logées dans un logement déclaré insalubre par arrêté préfectoral ou un local impropre à l’habitation,

des personnes victimes de violences familiales,

des personnes sortant de prison.

De 2009 à 2013, 88 dossiers ont été déposés annuellement sur Valenciennes Métropole au titre du PDALPD et 67 relogements ont pu être réalisés en moyenne chaque année dans le parc social, soit 2,5% des attributions du parc public en 2013.

Par ailleurs, dans le cadre du Droit Au Logement Opposable (DALO), certaines personnes (menacées d’expulsion, sans domicile, etc.) ayant effectué une demande de logement et n’ayant pas reçu de proposition adaptée peuvent saisir une commission de médiation puis exercer, dans certains cas, un recours devant le tribunal administratif.

Sur la période 2008-2013, en moyenne 111 recours DALO ont été déposés annuellement sur Valenciennes Métropole dont 42 dossiers ont été considérés comme recevables pour leurs caractère prioritaires et urgents chaque année. Au total de 2008 à 2013, 164 ménages auront ainsi effectivement été relogés dans ce cadre, soit environ 1% des attributions du parc social en 2013.

Dans ce contexte, l’enjeu pour Valenciennes Métropole sera de poursuivre, avec les autres acteurs de l’habitat, les importants efforts réalisés en matière de relogement mais aussi de travailler sur une véritable politique de peuplement à l’échelle de l’agglomération.


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… mais des actions devant être intensifiées pour les Gens du Voyage

Le Schéma Départemental pour l’Accueil des Gens du Voyage (SDAGV) fixe les obligations des collectivités territoriales en la matière. Les communes de plus de 5 000 habitants ont ainsi l’obligation de disposer d’une aire d’accueil ou de grand passage pour les Gens du Voyage (Art. 1 de la loi du 5 juillet 2000).

Actuellement, l’agglomération valenciennoise dispose de deux aires d’accueil pour les Gens du Voyage dont 13 emplacements à Fresnes-sur-Escaut et 20 à Marly. Début 2014, les deux aires sont pratiquement complètes et affichent d’importants taux de rotation. De plus, Valenciennes Métropole propose 7 unités d’habitat adapté en PLAI à Anzin et 5 de plus à Valenciennes depuis début 2015.

Le SDAGV du Nord pour la période 2012-2018 prescrit à Valenciennes Métropole les réalisations suivantes :

La création de 200 places en aires de grand passage à l’échelle de l’arrondissement de Valenciennes,

La création de 56 places en aire d’accueil.

Ce même Schéma recommande à Valenciennes Métropole l’action suivante :

La création de 20 logements de type habitat adapté (dont 13 ont d’ores et déjà été réalisés).

L’enjeu pour Valenciennes Métropole sur la période ce nouveau PLH sera de se conformer aux attentes du SDAGV.


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7. IDENTIFICATION DES ENJEUX DU NOUVEAU PLH 2016-2021


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Quels enjeux pour le territoire de Valenciennes Métropole ?

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Pérenniser les actions de réhabilitation des parcs privé et public de logements et poursuivre le renouvellement urbain et le travail de requalification des cités minières

Il est nécessaire de poursuivre l’amélioration du parc existant sur les thématiques de la performance énergétique, de la lutte contre l’insalubrité, de l’adaptation au vieillissement et de l’accessibilité aux personnes handicapées (via l’évolution des dispositifs actuellement en place sur Valenciennes Métropole) afin de :

Maintenir l’attractivité du parc existant, éviter le développement de la vacance et l’étalement urbain,

Lutter contre l’habitat indigne et insalubre et les marchands de sommeil,

Lutter contre la précarité énergétique.

Il est nécessaire également de prendre en compte l’importance du gisement que constituent les logements vacants (vacance structurelle) en termes d’économie foncière.

Il existe également un enjeu fort sur la réhabilitation du parc social (parc social classique et cités minières) qu’il sera primordial d’amplifier dans le cadre de l’actualisation du Programme Local de l’Habitat.

De même, il convient de valoriser le renforcement du dispositif (type observatoire) de veille sur les copropriétés fragilisées du territoire.

Améliorer la mixité et limiter les contrastes de peuplement

Diversifier l’offre en logement et mieux équilibrer le peuplement

En tant qu’EPCI doté d’un Programme Local de l’Habitat, Valenciennes Métropole est soumise par la loi ALUR à l’obligation d’élaborer un Plan Partenarial de Gestion de la Demande de logement social et d’Information des Demandeurs (PPGDID). Par ailleurs, la loi LAMY rend obligatoire l’élaboration d’une stratégie de peuplement à l’échelle intercommunale, dans le cadre des contrats de ville.

Ces évolutions législatives affirment l’EPCI comme pilote de la politique d’attribution. Valenciennes Métropole pourra s’en saisir pour préciser les conditions de simplification et de droit à l’information des demandeurs de logements sociaux sur son territoire, ainsi que les conditions d’attribution et les questions de rééquilibrage du peuplement et de mixité sociale.

Dans l’objectif de limiter la spécialisation sociale du territoire et bien que le besoin en logement social reste présent dans l’agglomération centrale, le parc social devra se développer davantage en périphérie et notamment sur les communes en déficit vis-à-vis de la loi SRU. Sur Valenciennes et l’agglomération centrale, il s’agira dans un objectif de mixité sociale, de promouvoir l’accession à la propriété afin de permettre les parcours résidentiels de tous les profils de ménages. Le développement d'une telle offre est également un facteur essentiel d'attractivité pour des ménages locataires qui tendent à quitter le territoire.

Plus globalement il sera nécessaire de diversifier les offres locatives et en accession : développement de l’accession sociale, diversité des niveaux de prix et de loyers, des typologies, etc.

Programme Local de l’Habitat 2016-2021 de Valenciennes Métropole - Diagnostic 76

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Maintenir un rythme de construction dynamique en privilégiant la production de logements dans les pôles définis par le SCoT

Afin de répondre à la fois au desserrement des ménages, à la décohabitation mais aussi à l’arrivée possible de nouveaux ménages sur le territoire communautaire, il s’agira d’être en mesure de produire des logements en nombre suffisant sur l’ensemble du territoire Valenciennois.

Le SCoT a par ailleurs pour objectif de renforcer l’armature urbaine, structurée autour d’une centralité, Valenciennes et l’Agglomération Centrale, le pôle d’agglomération de Condé et des communes périphériques avec le secteur Est et le secteur Rural. L’enjeu sera donc de conforter le rôle des communes de l’Agglomération Centrale et du Pôle d’Agglomération de Condé pour assurer la croissance démographique tout en maîtrisant le développement dans les autres communes, notamment rurales et tout en s’assurant d’une meilleure maîtrise qualitative de la production pour répondre aux besoins identifiés.

Travailler sur une complémentarité des projets de logements à court et moyen terme

Afin d’éviter une trop forte concurrence entre les projets et donc un « rétrécissement » du marché du neuf et de favoriser les conditions d’une offre plus importante à l’échelle de l’agglomération, un des enjeux du futur PLH portera sur la nécessaire complémentarité des projets de logements.

Développer une maitrise foncière publique

Dans un souci de développement durable et pour s’inscrire dans les prescriptions du SCoT du Valenciennois, l’enjeu d’une meilleure maîtrise de l’urbanisation et d’une gestion plus durable de l’urbanisation du territoire doit nécessairement être relevé par une politique communautaire de l’habitat.

Cet enjeu est cependant multiple. Tout d’abord, il doit s’entendre en termes de consommation foncière liée à l’habitat. S’il s’observe déjà une légère tendance à la diminution de la taille des parcelles vendues, du fait notamment de l’augmentation du prix du terrain, il n’en est pas moins nécessaire d’encourager dans certaines communes une poursuite de cette diminution dans l’objectif de limiter l’empreinte de l’habitat sur les territoires agricoles et naturels.

Cet enjeu doit également s’entendre en termes d’organisation spatiale du développement. Il s’agit tout d’abord de préserver un paysage qui constitue une véritable ressource économique mais aussi de permettre aux communes de mettre en œuvre une stratégie d’urbanisation. Cet enjeu recouvre celui de la maîtrise et de la réglementation foncière publique qui doit permettre aux collectivités locales, communes ou EPCI, d’avoir une influence sur le développement de l’habitat au niveau qualitatif : formes urbaines, typologies, type de logements, gammes de prix, etc.

Afin d’orienter le développement de l’habitat, il sera d’autre part indispensable de favoriser la maîtrise du foncier dans les secteurs stratégiques, par le biais d’un programme d’action foncière communautaire actualisé et hiérarchisé avec l’EPF Nord Pas de Calais notamment.


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78

Prendre en compte les besoins spécifiques

La réponse aux besoins des publics spécifiques constitue également un aspect important du PLH. En premier lieu, il est nécessaire de répondre aux besoins des personnes âgées / handicapées, de plus en plus nombreuses sur le territoire, en prenant en compte leur souhait de maintien à domicile et en prenant soin de développer une offre intermédiaire de qualité, entre l’autonomie et l’hébergement médicalisé.

Il existe également un public jeune pour qui l’accès au logement peut s’avérer difficile. Il convient donc de mettre en place une offre adaptée à ce public, afin également d’éviter qu’il ne soit contraint de s’installer, pour des raisons financières, dans des logements privés de mauvaise qualité. Pour cette population aux profils très variés, la politique communautaire engagée en faveur du logement des jeunes devra être poursuivie. Les mesures développées devront être réévaluées et restructurées le cas échéant pour s’adapter au mieux aux divers besoins recensés. Notamment, les réponses apportées aux jeunes ménages monoparentaux devront être au cœur des réflexions.

Une attention sera également portée aux ménages précaires et à la répartition de leur accueil sur l’ensemble du territoire communautaire.

Enfin, l’accueil des Gens du Voyage constitue également un enjeu sur Valenciennes Métropole, le PLH devant s’assurer de la bonne réalisation des objectifs affichés dans le SDAGV en comblant le déficit en aires d’accueil.


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Principaux sigles utilisés

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ANAH : Agence Nationale de l’Habitat

ANRU : Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine

CHRS : Centre d’Hébergement et de Réinsertion Sociale

DREAL : Direction Régionale de l’Environnement, de l’Aménagement et du Logement

EHPAD : Établissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes

EPCI : Établissement Public de Coopération Intercommunale

FILOCOM : Fichier des Logements à l’échelle Communale

HLM : Habitation à Loyer Modéré

INSEE : Institut National de la Statistique et des Études Économiques

OPAH : Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat

PB : Propriétaires Bailleurs

PLAI : Prêt Locatif Aidé d’Intégration

PLH : Programme Local de l’Habitat

PLU : Plan Local d’Urbanisme

PLS : Prêt Locatif Social

PLUS : Prêt Locatif à Usage Social

PO : Propriétaires Occupants

POS : Plan d’Occupation des Sols

PRU : Projet de Rénovation Urbaine

PSL : Plan Stratégique Local

RNU : Règlement National d’Urbanisme

RP : Résidence Principale

RPLS : Répertoire du Parc Locatif Social

SITADEL : Système d’Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les logements et les Locaux

Programme Local de l’Habitat 2016-2021 de Valenciennes Métropole - Diagnostic 79

Documents

PLH Valenciennes Métropole4 Contexte réglementaire et juridique du PLH Obligation de Valenciennes Métropole à mettre en œuve un Pog amme Local de l’Habitat (PLH) Art. L.302-1