Projet urbain durable

Aménagement de la ZACC du terril du Piron à Saint-Nicolas

Anne GODARD – MCUAT – Année académique 2009 – 2010

Table des matières

1. Analyse de la situation existante

1.1. Situation de droit1.2. Situation de fait1.3. Tableau AFOM

2. Définitions des objectifs et schéma d'intentions

3. Plan masse3.1. Plan masse de l'ensemble du site3.2. Plan masse de la zone nord3.3. Programmation

4. Montage juridique4.1. Définition d'un périmètre SAR4.2. Définition de périmètres de revitalisation urbaine

5. Montage financier5.1. Bilan financier du promoteur5.2. Bilan financier de la commune de Saint-Nicolas

Bibliographie

Annexes: Tableaux complémentaires au montage financier

1 - Analyse de la situation existanteAnalyse de la situation de droit

Le terril du Piron est situé sur la commune de Saint-Nicolas, à proximité de la limite avec la commune de Liège. Le site sur lequel nous avons travaillé est délimité par un périmètre de Zone d'Aménagement Communal à caractère Concerté. En 2008, il a fait l'objet d'un Rapport Urbanistique et Environnemental réalisé par le bureau Pluris. Ce rapport avait été réalisé à la demande de la société propriétaire du terril et devait servir de document d'orientation pour la mise en oeuvre de cette ZACC. En 2009, ce RUE a été refusé par le Gouvernement Wallon

La ZACC du terril du Piron est située sur les communes de Saint-Nicolas et Liège. Nous nous intéresserons plus particulièrement à la partie concernant la commune de Saint-Nicolas. Le terrain appartient actuellement à la société SA des Charbonnages de Gosson-Kessales. La partie de la ZACC située sur le territoire de Saint-Nicolas a une superficie de 26,70 Ha (in RUE, Pluris, 30 avril 2008).

A l'étude du plan de secteur, nous observons que la ZACC se trouve en zone d'habitat. Elle est bordée à l'est par une zone d'équipements communautaires occupée actuellement par un internat. Au sud-ouest elle est limitée par une zone d'espaces verts. Les zones d'habitat sont fortement présentes sur le terrain de la commune. Le site est longé au sud par la ligne de chemin de fer (marchandises) reliant Liège et Kinkempois. La zone industrielle se trouve au sud du terril, le long de la Meuse.

Illustration extraite du RUE Pluris, 30 avril 2008, Plan de secteur

1 - Analyse de la situation existanteAnalyse de la situation de droit

Le relevé des lotissements situés dans le quartier nous indique un nombre élevé de petits lotissements. Cette situation correspond à un quartier déjà densément construit où les opérations de construction sont assez ponctuelles.

Illustration : A. Godard, à partir des informations de www.mrw.wallonie .beFond de plan : PLI

1 - Analyse de la situation existanteAnalyse de la situation de fait

La commune de Saint-Nicolas compte, au 1er décembre 2009, 22.860 habitants (www.ibz.rrn.fgov.be), c'est-à-dire une densité d'environ 3.313 habitants/km2 (in RUE, Pluris, Op. cit.). Une des principales sources du revenu communal est l'impôt sur les personnes physiques et le précompte immobilier. Dès lors l'attractivité de la commune est un réel enjeux pour amener de nouveaux habitants avec des revenus moyens et élevés. La ZACC constitue une des dernières réserves d'habitat de la commune. Le terril est actuellement le terrain des promeneurs venant du quartier avoisinant.

Illustration : Pluris, RUE du terril du Piron,op. cit.

1 - Analyse de la situation existanteAnalyse de la situation de fait / fonctions

L'habitat est la fonction principale du quartier dans lequel se trouve le site. La commune recense sur son territoire 12,6 % de logements publics (www.mrw.wallonie.be).

Des commerces de proximité (boulangerie, librairie, supérette) se trouvent sur la place située dans l'axe de la rue des Grands Champs, formée par la rue de Tilleur et la rue du Bel Horizon. Nous avons également relevé des commerces isolés à d'autres endroits à proximité du site: rue des Grands Champs, rue Bordelais, rue Ferdinand Borny. Cependant il s'agit d'une offre peu présente à proximité directe du site. L'horeca y est également faiblement présent. Un restaurant et un snack se trouvent sur la place au bout de la rue des Grands Champs.

Trois écoles primaires et maternelles sont situées à proximité du site. Une est située rue François van Belle, une autre rue Chiffe d'Or et enfin la troisième rue Tout Va Bien.

A l'est du site se trouve une installation d'équipement technique (traitement des eaux). La Société Royale Protectrice des Animaux occupe les bâtiments établis dans la partie est du site. Cette fonction cause des nuisances sonores. Cependant, l'aménagement de zones de transition végétales avec les zones bâties devrait pouvoir atténuer la portée du bruit.

La fonction industrielle se situe au sud du site, de l'autre côté de la rue Chiffe d'or et Sous-les-Vignes et est également fortement visible à partir du haut du talus où les vues s'ouvrent sur le paysage industriel de la vallée de la Meuse.

Illustration: A.Godard, Situation existante : fonctionsFond de plan : PLI

1 - Analyse de la situation existanteAnalyse de la situation de fait / fonctions

Les espaces publics aménagés sont peu présents dans le quartier. Nous avons relevé trois aménagements de type place ou élargissement de voirie dans les environs directs. Quant aux équipements publics extérieurs, on compte la plaine de sport du parc de Cointe et d'anciens terrains de football sur le site. Le site est actuellement utilisé par les promeneurs, particulièrement sur la plateau nord.

Illustration: A.Godard, Situation existante : espaces publics aménagésFond de plan : PLI

1 - Analyse de la situation existanteAnalyse de la situation de fait /accessibilité - infrastructures

Le site se trouve à proximité du boulevard G. Kleyer (au nord). L'autoroute A602 et E25 est également située à proximité du site. Elle est accessible notamment par le boulevard G. Kleyer. Le terrain est bordé au nord par les rue du Piron et des Grands Champs, à l'ouest par la rue Bordelais et l'avenue des Marronniers, au sud par la rue de l'Enfer, la rue Chiffe d'Or et la rue Sous-les-Vignes et à l'est par la rue Bois Saint-Gilles à la limite avec la commune de Liège.

Le site est accessible au nord par une entrée située dans l'axe de la rue des Grands Champs; une entrée rue du Piron en face de la rue des Houillères; une entrée à l'intersection de la rue Piron, de la rue de la Justice et de la rue Bordelais.

À l'ouest, un accès est possible par la rue Bordelais et à l'est par la rue Bois Saint-Gilles. Au sud, deux connexions au réseau peuvent se faire via les rue de l'Enfer et rue Galilée qui permettent de rejoindre les rues Sous-les-Vignes et Chiffes d'or.

Nous évoquons également ici l'éventualité de la présence du tram au sud du site. Cependant, le tracé de celui-ci est plus proche de la Meuse que du site. Il est plus évident de connecter le site au système de transport en commun situé au nord.

Illustration: A.Godard, Situation existante : réseau viaireFond de plan : PLI

1 - Analyse de la situation existanteAnalyse de la situation de fait /accessibilité - infrastructures

Les transports en commun passent à proximité du site. La ligne 20 est celle qui dessert le mieux le site à raison d'un bus toutes les 15 min. Les trois autres lignes ne desservent le site qu'à raison d'un bus le matin et un le soir. Elles n'offrent pas de service durant les week-end. Les arrêts les plus proches sont situés boulevard G.Kleyer.

Illustration: A.Godard, Situation existante : TEC, à partir des sources du site www.infotec.beFond de plan : PLI

1 - Analyse de la situation existanteAnalyse de la situation de fait / paysage

De par le relief du terrain, le terril offre, au sud, une vue sur la vallée de la Meuse et sur Seraing. Dans le cadre du projet Eurégio, la commune valorise actuellement un autre terril, celui du Gosson, par des promenades et des vues vers le paysage industriel.

Le versant du talus est occupé par une végétation de type buisson et arbre. La partie boisée se densifie dans la partie sud et des champs se développent sur la partie est. L'ensemble représente un biotope intéressant à conserver malgré le fait qu'il ne comporte pas d'éléments particuliers remarquables.

Actuellement le site est fréquenté par des promeneurs dans la partie nord, sur le plat du terril. Des sentiers sont tracés à travers le site. Cependant, la traversée nord-sud du site est peu aménagée et le relief accidenté du terrain n'en facilite pas l'accès au sud. Un sentier relie l'est (rue Bois Saint-Gilles) au sud mais il est actuellement peu valorisé.

Panorama au nord du site vers la vallée de la Meuse

1 - Analyse de la situation existanteAnalyse de la situation de fait / bâti

En analysant le quartier autour du site, nous pouvons relever différents types de bâti. Le quartier est structuré en îlots. Nous avons répertorié plusieurs typologies de bâti et de parcellaire à proximité du terril. Le bâti est principalement antérieur à 1970, ce qui laisse penser une faible prise en compte des enjeux environnementaux dans sa mise en oeuvre. Cela souligne l'enjeu d'un apport de nouveaux logements sur le territoire et l'attractivité que pourrait avoir un projet de logements intégrant les techniques de faible consommation d'énergie.

On relève peu de hauts bâtiments à proximité du site. Les bâtiments les plus élevés sont un ensemble de barres de logements rue Julien d'Andrimont, un immeuble à appartements rue de Grands Champs et un immeuble à appartements à l'angle de l'avenue des Platanes. Les autres éléments en hauteur du quartier sont les châteaux d'eau et les pylônes de la ligne électrique haute tension. La majorité des constructions à proximité du quartier ont une hauteur de R+1 et R+1+Toit.

Au sud de la zacc se situe des zones bâties actuellement discontinues. Nous avons pu constater sur terrain l'isolement de ces constructions dû aux fractures dans la trame bâtie.

Illustration: A.Godard, Situation existante : hauteurs du bâtiFond de plan : PLI

1 - Analyse de la situation existanteAnalyse de la situation de fait / bâti

Le bâti est caractérisé par une implantation dense du bâti, composée essentiellement d'un parcellaire mitoyen. Un nombre important d'implantations de type pavillonnaire est également présent, davantage dans la partie sud-est du quartier, vers le parc de Cointe. Le caractère dense du quartier et le manque de repères en donne une impression déstructurée. Il existe peu de zones de recul permettant de percevoir la structure du quartier.

Illustration: A.Godard, Situation existante : typologie du parcellaireFond de plan : PLI

1 - Analyse de la situation existanteAnalyse de la situation de fait

Le charbonnage a été en activité jusqu'en 1930. A cette époque différents puits ont été remblayés. Ces puits sont présents à plusieurs endroits sur le site. Il est recommandé selon le RUE réalisé par le bureau Pluris de prévoir un périmètre autour de ceux-ci sur lequel il est interdit de construire. Ces périmètres diffèrent en fonction de la profondeur des puits. La zone nord présente des périmètres de 25 m de diamètre tandis que la partie est du site présente des puits de 10 m de diamètre.

Illustration A. Godard, Contraintes présentes sur le site, basé sur les données du RUE, Pluris, Op. cit.Fond de plan utilisé : PLI

Des essais de sol ont été réalisés sur le site en 2006. Quinze essais par pénétration situés sur le plateau au nord du site près des terrains de football. Ces essais ont révélé une combustion encore active dans le sol. La résistance du sol s'avère assez faible selon le rapport du bureau d'ingénieurs BCT relatif à ces essais. Celui-ci recommande de ne pas dépasser une hauteur de bâtiment égale à rez + 2. Quant aux fondations il est recommandé de prévoir un radier et un vide ventilé. De plus, en vue de prévenir la stabilité du terrain, il est également préférable de prévoir une zone de recul de 30m par rapport à la crête du talus.

Nous notons également la présence d'une ligne à haute tension de 70kV traversant le site dans la partie ouest et sud. Selon les recommandations en vigueur préconisant 1m de zone non aedificandi par kV, il faudra prévoir une surface de 70m de large de non aedificandi centrée sur l'axe de la ligne haute tension.

Illustration : RUE, Pluris, Op. Cit., Localisation des essais de sol

1 - Analyse de la situation existanteTableau AFOM

Atouts Faiblesses

Fonctions ● 3 écoles à proximité● parc de Cointe proche● proximité du centre de Liège● quelques commerces rue des Grands Champs

● peu d'espaces publics aménagés à proximité● peu de commerces

Accessibilité / infrastructures

● desserte de 4 lignes de bus● bonne desserte par la ligne 20 qui relie le quartier au centre de Liège● accessibilité existante du site par le nord

● 3 d'entre elles (le 8, 56, 82) ne roulent pas le we et ne proposent que 3 bus/jour● peu de liaison avec les quartiers situés au sud du site (uniquement des liaisons piétones)● présence du chemin de fer coupe le site par rapport aux quartiers situés au sud● surface aedificandi réduite car ligne HT et anciens puits de mine

Paysage ● Proximité d'une zone verte au pied du site● vue dégagée sur la vallée au sommet du terril

● peu de repères dans le quartier, peu de recul

Bâti ● bâti homogène ● bâti datant principalement d'avant 1970● beaucoup de logements sociaux donc peu de revenus pour la commune● faible potentiel foncier

1 - Analyse de la situation existanteTableau AFOM

Opportunités Menaces

Fonctions ● opportunité de créer de nouveaux espaces publics● opportunité de renforcer les zones de commerces existantes du quartier● attirer de nouveaux habitants aux revenus plus élevés que la moyenne actuelle de la commune (souhait de la commune)

● risque de créer un ghetto avec peu de mixité fonctionnelle et isolé du quartier

Accessibilité / infrastructures

● lier les quartiers au sud entre eux et avec le site● renforcer le transport en commun existant par l'arrivée de nouveaux utilisateurs potentiels

● s'enfermer dans un cul-de-sac

Paysage ● valoriser les vues sur la vallée● valoriser les promenades sur le site et les paysages industriels

● construction sur une crête : impact paysager important

Bâti ● offrir une nouvelle offre en logements contemporains et soucieux des questions actuelles (durabilité)

● non intégration d'un nouvel ensemble bâti, différent et isolé

2 – Définitions des objectifs / Schéma d'intentions

1er objectif: Créer des connexions entre le site et le quartier et à l'intérieur du site, entre les différentes zones nord, sud, est et ouest par la mise en place de nouveaux espaces publics en relation avec les espaces publics du quartier.

Les espaces publics existants à proximité du site sont la place existante au bout de la rue des Grands Champs et la zone située au croisement des rues de la Justice et des Marronniers. Sur le site, des espaces publics pourraient être créés dans l'axe de la rue des Grands Champs. La rue est actuellement bordée d'arbres ce qui en accentue la perspective et en fait un axe principal à proximité du site. L'autre zone proposée est situé en contrebas du talus. Elle est située sur le plateau ouest du site, à proximité des habitations voisines du site. Implanter un espace public à cet endroit permet de favoriser les interactions avec le quartier existant et crée une polarité en contrebas de la zone nord, alimentant ainsi les liaisons entre les deux zones de développement. De plus, ces espaces seront des repères supplémentaires dans le quartier qui en est actuellement peu fourni.

Le site peut être connecté avec le réseau viaire environnant à différents endroits relevés dans l'analyse. Certaines connexions permettent une connexion pour les modes doux uniquement, particulièrement dans la partie sud du site. Afin de susciter l'intérêt des promeneurs, il est nécessaire de proposer aux différentes extrémités de ces connexions des fonctions attractives. La zone sud est actuellement la plus défavorisée puisque les connexions vers elle sont peu aménagées. En proposant un circuit de promenade reliant le RAVeL, cela pourrait augmenter l'attractivité de cette zone. Le réseau de promenade pourrait être envisagé dans l'esprit du projet Eurégio conduisant à valoriser le patrimoine paysager industriel, comme c'est le cas pour le terril du Gosson situé également sur la commune de Saint-Nicolas

Illustration A. Godard, schématisation de l'objectif 1Fond de plan utilisé : PLI

Illustration A. Godard, schématisation de l'objectif 1Fond de plan utilisé : PLI

2 – Définitions des objectifs / Schéma d'intentions

2ème objectif: Valoriser la structure existante du quartier et en éclaircir la lecture. Faire participer le projet à la structure du quartier et éviter le phénomène de cul-de-sac risqué dû à la configuration du site.

Cet objectif peut être réalisé en implantant du bâti à proximité du bâti existant en complétant la trame existante, les îlots. En prolongeant le parcellaire mitoyen existant et en créant de nouveaux îlots pour prolonger la trame du quartier, nous structurerons le bâti existant en contact avec le site. Au sud, la création de nouveaux logements dans les espaces résiduels entre les zones d'habitation existantes permet de relier celles-ci entre elles, animant dès lors cette zone actuellement peu fréquentée par les piétons.

3ème objectif: Préserver et valoriser les relations avec les espaces verts en aménageant des promenades dans les zones d'espaces verts naturels et en aménageant des zones d'espaces verts dans la zone d'habitation. Afin de conserver l'accessibilité des espaces naturels situés sur les pentes du talus au public nous proposerons une trame bâtie perméable aux traversées en mode doux. Cet objectif peut se traduire par une organisation spatiale du bâti telle qu'elle permet aux habitants des quartiers voisins de conserver leur accessibilité aux zones vertes sur le talus et sur une partie du plateau nord. La commune de Saint-Nicolas disposant de peu d'espaces verts publics, il nous paraît important de maintenir cette zone accessible au public. L'objectif est également d'éviter la privatisation de la zone verte naturelle du talus.

Illustration A. Godard, Schématisation des objectif 2 et 3Fond de plan utilisé : PLI

2 – Définitions des objectifs / Schéma d'intentions

Sur base du tableau AFOM, nous pouvons relever différentes intentions pour la mise en oeuvre des objectifs. Au travers du schéma d'intentions nous mettons l'accent sur l'importance de connecter le site au quartier et de permettre des liaisons entre le quartier et l'espace vert situé sur le talus. Implanter du bâti sur le plateau au nord du site permet de poursuivre la structure du quartier. Des liaisons automobiles desservent les nouvelles implantations bâties tandis que des liaisons mode doux permettent de traverser l'ensemble du site. A proximité du quartier existant peuvent également s'implanter des fonctions mixtes permettant aux habitants du quartier existant d'occuper le nouvel espace créé. Une place permettrait également de faire profiter aux habitants voisins d'espaces publics aménagés, actuellement peu présents dans le quartier, visant à intégrer le projet dans le quartier et éviter un effet cul-de-sac du projet. Le schéma d'intention traduit les objectifs et aborde les moyens mis en oeuvre pour les réaliser.

Connexion avec le réseau viaire automobile existantRéseau viaire existantLiaison automobile interne au site à créerEspace public existantEspace public à créer sur le siteLien entre espace public

Espace vert aménagéEspace vert naturel

Liaison mode doux à créer sur le siteRéseau mode doux à développer hors du site

Connexion avec le réseau mode doux

Habitat densité moyenneHabitat dense, typologie mixteHabitat type mitoyenMixité des fonctions: habitat et fonction publique

Illustration A. Godard, Schéma d'intentionsFond de plan utilisé : PLI

3 – Plan masseSchéma de principe

A partir des objectifs définis précédemment, nous pouvons établir un schéma d'organisation basé sur la superposition et la combinaison des différents éléments. Le bâti présente un caractère déstructuré à l'approche du site. Notre volonté est de tirer parti des nouvelles constructions afin de structurer le bâti en créant des îlots à partir du bâti existant. La trame viaire complète ce schéma. Il est composé à partir d'un tracé automobile principal et secondaire et d'un réseau mode doux au sein du projet. Ces éléments sont associés aux espaces publics à créer, à savoir une place centrale et des zones vertes naturelles et aménagées. L'emplacement de la place centrale correspond également aux zones de puits, non constructibles. Une zone verte de transition serait créée entre la zone bâtie sur la plateau et la zone verte naturelle.

Des liaisons modes doux traverseraient le site afin d'en connecter les différentes zones. A l'ouest une zone d'équipement collectif et à l'est une nouvelle zone d'habitat. Cette zone d'habitat est située le plus à l'écart possible des bâtiments de la SRPA afin de diminuer les nuisances sonores dues aux aboiements des chiens. Elle est reliée au réseau viaire par la rue Bois Saint-Gilles et est desservie à l'intérieure par une nouvelle voirie. Au niveau mode doux, elle se connecte au sud du site. Dans cette zone, les bâtiments s'implantent parallèlement aux courbes de niveaux.

Nous avons limité la zone d'aménagement nord à la crête du talus. Les liaisons piétonnes nord-sud se font perpendiculairement aux courbes de niveaux tandis que les liaisons entre l'est et l'ouest se rapprochent du tracé des courbes de niveaux.

Illustration A. Godard, Schéma de principe du plan masseFond de plan utilisé : PLI

3 – Plan masseVue de l'ensemble du site

Illustration A. Godard, Plan masseFond de plan utilisé : PLI

3 – Plan masseZoom sur la zone nord

Rez + 3Rez + 3Rez + 3

Rez + 3Rez + 3

Illustration A. Godard, Zoom sur la zone nord du site – plan masseFond de plan utilisé : PLI

3 – Plan massePlan d'affectation du bâti et plan des zones d'affectations

La fonction dominante du projet est l'habitat (en rouge). Un des volume situé en bordure de la place centrale abrite au rez-de-chaussée une crèche et des commerces de proximité tandis que les 3 niveaux au-dessus sont réservés à l'habitat. Le bâtiment en vis-à-vis abrite un parking couvert (en brun) qui se développe sur 3 niveaux. Il n'est pas exclu de trouver des espaces pour les professions libérales dans les volumes de logement de la zone nord.

Une salle d'équipement communautaire (en bleu) est prévue dans la zone ouest du site. De nouveaux logements complètent la structure du bâti existante.

A l'est sont implantés de nouveaux logements ainsi qu'au sud.

Le périmètre de la ZACC est divisé en différentes zones d'affectation du sol. Deux zones d'habitat sont présentes au nord et à l'est du périmètre tandis que la partie centrale est réservée à une zone d'espace vert. La zone périphérique à la zone d'habitat située au nord du site est une zone de parc établie pour réaliser une transition entre la zone d'habitat et la zone d'espace vert. La transformation d'une zone d'habitat potentiel, présente dans le périmètre d'une ZACC, en zone d'espace vert pourrait faire l'objet d'une compensation. Cependant, ce processus étant peu répandu, nous n'avons pu trouver les informations nécessaires pour développer ce point.

Illustration A. Godard, Plan d'affectation du solFond de plan utilisé : PLI

Illustration A. Godard, Plan d'affectation du bâtiFond de plan utilisé : PLI

3 – Plan masseProgramme

Réseau viaire:

Les connexions avec le réseau viaire existant se font par la rue du Piron, la rue des Grands Champs et la rue Bois Saint-Gilles au moyen d'un réseau principal à double sens, qui permet de desservir les nouveaux îlots et de se connecter de manière directe vers le boulevard G. Kleyer. La nouvelle rue rejoignant la rue Bois Saint-Gilles aura une pente moyenne de 11%. Cette organisation nécessite le changement de sens unique de la rue Georges Antoine. Un réseau secondaire permet de desservir les îlots. A ces réseaux principal et secondaire automobiles, s'ajoute un réseau mode doux. Celui-ci traverse les îlots situés le plus près de la crête du talus afin d'offrir aux habitants du quartier l'accessibilité à la zone verte naturelle au-delà du bâti.

Le réseau mode doux relie les espaces publics nord et ouest. Il relie aussi les zones bâties au sud et à l'est. L'objectif est de créer des promenades au sein du site afin de valoriser le patrimoine naturel du terril en reliant des zones bâties.

Fonctions:

Le programme de la zone nord compte essentiellement du logement. Une crèche est prévue dans cette zone du projet, en bordure de la nouvelle place publique. Une surface de 200 m2 lui est réservée. Le reste du plateau est destiné à du commerce de proximité tel que boulangerie, snack, librairie. Un immeuble de parking est réalisé dans le même îlot. Celui-ci a une hauteur de rez + 2. Le stationnement des riverains s'effectue dans cet immeuble (136 places) et en voirie (111 places). Ce qui donne un nombre total de 247 places de stationnement pour la zone nord. Etant donné que cette zone compte 409 logements projetés, nous obtenons 0,6 place de parking par logement. Nous sommes conscient que proposer une place de stationnement pour 2 logements peut risquer d'engendrer des problèmes de stationnement sauvage ou de surencombrement des stationnements du voisinage. Cependant, dans le cadre d'un projet urbain durable, ne pourrait-on imaginer proposer ce type de programme. Bien que l'accessibilité du site par transport en commun soit limitée à une ligne régulière, cette ligne est située à proximité du site et mène à la gare des Guillemins rapidement. De plus l'opportunité d'installer du commerce de proximité est présente dans le rez-de-chaussée d'un des volumes bordant la place public. Cet apport devrait réduire les petits déplacements des habitants du quartier.

Dans la zone sud-est nous proposons des logements organisés par ensembles de 8 logements avec une circulation desservant 4 logements à la fois. Les logements situés au rez-de-chaussée (duplex ou appartements) bénéficient d'un jardin privé tandis que les autres disposent d'une terrasse. Dans cette zone, le stationnement est organisé en un seul espace rassemblant 56 places de parking, soit une place par logement. Un espace public aménagé est également projeté au centre de la zone. Il pourrait y être prévu une plaine de jeux publique.

Typologie des logements:

Une partie du programme met un place une structure du parcellaire de type mitoyenne afin de prolonger le bâti existant voisin. Les habitations mitoyennes sont prévues en volume rez + 3 et bénéficient d'un jardin privé. Le stationnement de leur véhicule s'effectue sur les places de stationnement situées sur les voiries.

Plusieurs Îlots sont programmés autour de la place. Côté place, leur hauteur est rez + 3, ailleurs elle est égale à rez + 2. Les îlots jouxtant la place sont construits sur cave et leur rez-de-chaussée se trouve à mi-niveau afin d'offrir un recul par rapport à l'espace public pour les logements situés au rez-de-chaussée. Les autres logements sont construits sur vide ventilé.

3 – Plan masseProgramme

La plupart des logements situés au rez-de-chaussée disposent d'un jardin privé. Pour les îlots situés près du bâti existant l'espace intérieur sera un espace collectif mais non accessible au public. En ce qui concerne les deux îlots proches de la crête du talus, leur espace central est aménagé en espace public traversable permettant aux riverains d'accéder aux zones de talus.

En bordure d'espace vert et délimitant la place centrale sont prévues des barres de logements. Leur hauteur est de rez + 3, sur cave, le long de la place et de rez + 2 sur vide ventilé au-delà, vers la rue Bois Saint-Gilles.

Les îlots collectifs et les barres de logements s'organisent en appartements d'un niveau et en duplex, à une, deux ou trois chambres. Cette organisation vise à promouvoir la mixité des ménages du nouveau quartier. Certains de ces logements pourraient également être acquis par la société de logements publics de Saint-Nicolas afin d'être loués en tant que logements sociaux. Cependant, étant donné qu'il existe déjà sur le territoire de la commune un nombre important de logement sociaux, cette opération devrait peut-être être compensée par la vente de logements leur appartenant et situés ailleurs dans le quartier.

Sur la zone nord sont créés :

● 49 habitations mitoyennes (3 niveaux sur vide ventilé) avec jardin privé;● 84 logements en appartements (une ou deux chambres) ou duplex (deux ou trois chambres) sans jardin mais avec un balcon (5m2) ou une terrasse (10m2) organisés dans les trois barres de logements et dans le bâtiment complétant l'îlot où se situe le bâtiment de parking. Les volumes en bordure de place sont sur cave et comptent le rez-de-chaussée et 3 niveaux (5 nivaux au total, y compris cave). Cette option demandera des essais de sol plus nombreux afin de vérifier la portance du sol dans ces différentes zones;● 56 appartements ou duplex dont 20 possèdent un jardin privé en intérieur d'îlot (environ 37,5m2) et les autres disposent d'un balcon ou d'une terrasse (5 ou 10m2). Le volume de l'îlot bordant la place comporte une cave et 4 niveaux de logements (5 niveaux au total). Les autres volumes ont 3 niveaux sur vide ventilé.● 54 duplex ou appartements dont 19 avec jardin privé et les autres avec balcon ou terrasse. Les volumes ont 3 niveaux sur vide ventilé.● 70 duplex ou appartements dont 25 avec jardin privé et les autres avec balcon ou terrasse. Les volumes ont 3 niveaux sur vide ventilé.● 96 duplex ou appartements dont 34 avec jardin privé et les autres avec balcon ou terrasse. Le volume de l'îlot bordant la place comporte une cave et 4 niveaux de logements (5 niveaux au total). Les autres volumes ont 3 niveaux sur vide ventilé.

La zone sud-est comprend 56 logements sur cave et organisés en R+2; 28 d'entre eux disposent d'un jardin privé tandis que les 26 autres bénéficient d'une terrasse.

La zone ouest compte 12 habitations mitoyennes avec jardins privés. Un peu plus haut est prévue une salle communautaire à l'usage des habitants des quartiers voisins.

Au total, pour les trois zones, ce sont 477 nouveaux logements qui sont proposés. Sur la zone nord, dont la surface est de 101 804m2, la densité de logements est de 46,9 logements par hectare.

3 – Plan masseProgramme

Nous avons évoqué une hauteur du bâti autour de la place élevée à rez + 3. Cette option s'est formée au vu de la taille importante de la place publique. Cependant la mise en oeuvre d'une hauteur du bâti supérieure à rez + 2 ne respecte pas les recommandations émises par Mr Colson, ingénieur, faites suite aux essais de sol effectués en 2006. Cette recommandation avait été faite afin d'éviter des tassements d'ensemble. De plus les constructions devront être construites sur vide ventilé. Pour éviter des tassements différentiels, il faudrait se baser sur un système de fondation de type radier. Il serait donc nécessaire de réaliser des essais de sol supplémentaires afin de vérifier la possibilité d'une hauteur du bâti égale à rez + 3.

Espaces verts:

Une partie des habitations disposent de jardins privés (147 sur la zone nord, 28 sur la zone sud-est, 12 sur la zone ouest). Notre volonté a été de proposer des typologies variées de logements sur le site. 290 logements bénéficient de terrasse ou de balcon. Deux îlots s'organisent autour d'un espace collectif réservé aux habitants des logements. Lors de la définition des objectifs nous avons mis l'accent sur l'importance de proposer une organisation spatiale perméable aux circulations des habitants voisins en mode doux. Dès lors, nous avons souhaiter mettre en place des espace d'intérieurs d'îlots publics pour les deux îlots en bordure du talus, laissant l'accès à la zone verte naturelle. Une zone de transition sera aménagée entre les constructions et la zone naturelle située sur le versant. Cette zone de transition serait entretenue à des intervalles de temps espacés, laissant la végétation s'organiser de manière davantage naturelle que dans les intérieurs d'îlots. La gestion de cette zone de transition serait communale. Quant à la gestion des intérieurs d'îlots, elle entrerait dans les charges communes des habitants des logements.

La gestion des eaux du projet doit également être abordée. La création de nouveaux logements sur le terrains va engendrer de nouveaux rejets d'eaux usées. La gestion des eaux de pluies peut être envisagée via l'aménagement de citerne d'eau de pluie. Ces citernes constitueraient des réserves pour les particuliers. Afin d'évacuer l'eau de pluie des voiries et d'éviter des phénomènes d'écoulement important, la plupart des surfaces au sol seront perméables. Seule l'axe principal sera imperméable. Les autres surfaces minérales seront prévues en revêtements perméables tels que des pavés à joints ouverts pour les stationnements, de la dolomie pour les sentiers piétons. Au coeur des îlots des noues pourraient être aménagées afin de favoriser l'infiltration des eaux de pluie dans le sol. Sur un plan organisationnel, ces noues permettent également d'installer un recul entre les jardins privés et l'espace central collectif. La zone d'espace vert de transition, située entre le bâti et la zone naturelle, pourrait également servir de zone d'infiltration des eaux traitées.

Le terril étant un ancien site industriel, le sol peut présenter une certaine pollution. Des prélèvements supplémentaires devront être réalisés afin de vérifier si le programme doit comporter une dépollution du site. Selon les recommandation faites par le RUE de Pluris, il pourrait être envisagé de déposer sur le site une couche de remblais supplémentaire afin de bénéficier d'une épaisseur de sol sain suffisante (1m de hauteur) et d'éviter toute contamination par ingestion.

3 – Plan masseCoupes

Logements avec intérieur d'îlot collectif. Un des volumes donne sur la place central et comporte 4 niveaux au-dessus du sous-sol tandis que celui situé sur la voie de desserte compte 3 niveaux au-dessus du sous-sol.

Logements parcellaire mitoyen, unifamilial, avec jardin privé

Coupe transversale dans l'îlot comportant le bâtiment de parking, bâti R + 2. En pointillé le volume donnant sur la place centrale principale, en R+3. Au centre de l'îlot, un espace public aménagé minéral.

Coupe longitudinale dans la place centrale, bâti en R + 3 en bordure de place

4 – Montage juridiqueOutil réglementaire pour la mise en oeuvre d'une ZACC : le RUE

La mise en oeuve d'une ZACC est, selon le CWATUP, conditionnée par la réalisation d'un RUE. Le rapport urbanistique et environnemental est « un document d'orientation qui exprime, pour toute partie du territoire communal qu'il couvre, les lignes directrices de l'organisation physique du territoire ainsi que les options d'aménagement et de développement durable » (CWATUP, art. 18 ter). Il est « établi à l'initiative du conseil communal et est approuvé par le gouvernement». (CWATUP, art. 18 ter)

L'outil réglementaire planologique pour la mise en oeuvre de la ZACC sera donc un RUE. Ce rapport est soumis à enquête publique, à l'avis de la commission communale ou régionale, du CWEDD. Le rapport sera «  accompagné d'une déclaration environnementale résumant la manière dont les considérations environnementales ont été intégrées dans le rapport, les avis, réclamations et observations »... « ont été pris en considération (ainsi que les raisons des choix du rapport urbanistique et environnemental, compte tenu des autres solutions raisonnables envisagées) » (CWATUP, art. 33).

De plus, le collège communal devra déposer « périodiquement auprès du conseil communal un rapport sur le suivi des incidences notables sur l'environnement de la mise en oeuvre des zones ou parties de zones d'aménagement communal concerté » (CWATUP, art. 33)

Selon l'article 58 du CWATUP, «  toutes les acquisitions d'immeubles nécessaires à la réalisation ou à la mise en oeuvre des prescriptions des plans de secteur, des plans communaux d'aménagement, des zones d'aménagement communal concerté et des zones d'aménagement communal concerté à caractère industriel, peuvent être réalisées par la voie de l'expropriation pour cause d'utilité publique. » Cependant, les habitations à exproprier dans le cadre du projet sortent du périmètre de la ZACC. Mais selon l'article 181 du CWATUP, « le Gouvernement peut décréter d'utilité publique l'expropriation de biens immobiliers compris: dans le périmètre d'un site à réaménager (...); dans un périmètre de revitalisation urbaine; dans un périmètre de rénovation urbaine; ... ». « Peuvent agir comme pouvoir expropriant (...), les communes, (...) ». Dès lors nous établirons le périmètre du SAR en veillant à prendre en compte les zones d'habitat à exproprier. Le plan d'expropriation doit être soumis à enquête publique.

Afin de mettre en oeuvre les différentes zones, le promoteur devra introduire différents permis. Pour le périmètre SAR, et les équipements publics les permis sont soumis à l'avis du fonctionnaire délégué (article 127 du CWATUP).

4 – Montage juridiqueOutils opérationnels

Définition de périmètre SAR

La définition du périmètre du SAR prend en compte l'ensemble de la zone 1 située sur le plateau nord. Cette zone définit un ensemble cohérent d'intervention. Les expropriations visées permettent de lier le projet au quartier existant. Elle sont reprises dans le périmètre du SAR. Le périmètre doit être accepté par le Gouvernement Wallon. Selon l'article 167 du CWATUP, peut être défini comme SAR, « un bien immobilier ou un ensemble de biens immobiliers qui a été ou qui était destiné à accueillir une activité autre que le logement et dont le maintien dans son état actuel est contraire au bon aménagement des lieux ou constitue une déstructuration du tissu urbanisé ». La situation du plateau nord du terril correspond à cette description. Nous pouvons donc envisager la définition d'un périmètre SAR sur le terril. La définition et l'acceptation par le Gouvernement Wallon du périmètre permettra ultérieurement au promoteur de bénéficier de subsides régionaux. Le gouvernement décidera si le réaménagement du site ne doit pas faire l'objet d'un rapport sur les incidences environnementales.

Définition de périmètres de revitalisation urbaine

Selon l'article 172, « l'opération de revitalisation urbaine est une action visant, à l'intérieur d'un périmètre défini, l'amélioration et le développement intégré de l'habitat, en ce compris les fonctions de commerce et de service, par la mise en oeuvre de conventions associant la commune et le secteur privé ». Un partenariat public-privé peut donc dans ce cadre amener une subvention de la région afin de couvrir le coût « des aménagements du domaine public correspondant à l'équipement ou l'aménagement en voirie, égout, éclairage public, réseaux de distribution et abords; l'aménagement d'espaces verts; l'équipement urbain à usage collectif ». La région subventionnera ces interventions à raison d'un euro pour deux euros minimum investis par la personne physique ou morale de droit privé, « dont au moins un dans une ou plusieurs des actions suivantes »....; « la construction de logements ». C'est le conseil communal qui introduit le dossier de demande de subventions auprès de la Région.

Le scénario établi place la société SA des Charbonnages Gosson-Kessales comme promoteur immobilier. Un partenariat public-privé s'effectue entre lui et la commune dans le cadre de la revitalisation urbaine. Celle-ci permet à la commune de bénéficier de subsides selon le ratio décrit ci-dessus. Nous établissons dès lors, plusieurs périmètres de revitalisation: un situé autour de la place principale dans la zone nord, l'autre périmètre est établi dans la zone est et le troisième est situé dans la partie ouest reprenant l'installation de l'espace public autour du bâtiment communautaire.

4 – Montage juridiqueTracé des périmètres

Liseré rouge: périmètre de la ZACCLiseré vert foncé: périmètres de revitalisation urbaineLiseré mauve: périmètre SAR

Illustration A. Godard, Tracé des périmètresFond de plan utilisé : PLI

5 – Montage financier

Dans le scénario proposé, le promoteur est le propriétaire actuel de la majorité du site de la ZACC, à savoir la SA des Charbonnage Gosson-Kessales. Le deuxième intervenant est la commune de Saint-Nicolas. Ne connaissant pas le délimitation exacte du terrain appartenant au charbonnage Gosson-Kessales, nous comptabiliserons l'entièreté des terrains à acheter dans le bilan du promoteur. L'objectif étant d'établir le bilan financier de chaque intervenant.

La définition des périmètre SAR et de revitalisation urbaine nous permet de chiffrer l'intervention des subsides dans les bilans du promoteur et de la commune. La reconnaissance du périmètre SAR permet au promoteur de bénéficier de subsides provenant de la Région Wallonne, à raison d'un euro pour trois euros investi par ce même promoteur privé dans «  des actes et travaux concernant un ou plusieurs biens immobiliers repris dans le périmètre de site visés aux article 167 (SAR) (...), dont au minimum deux euros consistent en l'aménagement ou la réalisation de logements»(CWATUP, art. 184 3°). Dans notre scénario, sur la zone 1 située dans le périmètre du SAR, sa situation est effectivement rencontrée. L'investisseur privé bénéficiera donc des subsides. Nous les avons chiffrés à 1 250 000 euros, le plafond fixé par la Région.

Le cumul des périmètre SAR et de revitalisation urbaine et des subsides qui y sont liés est déterminé par l'article 467 du CWATUP. Selon le point 2 de cet article, « toute partie des investissements ayant été comptabilisée en application de l'article 172, §4, relatif à la revitalisation urbaine ne peut être subventionnée en application de l'article 184, 3° » relatif au ratio 1/3 des montants investis dans un partenariat public privé. Cependant vu les montants privés investis dépassant largement les montants concernés par les subsides du SAR, il peut être envisagé de délimiter un périmètre de revitalisation urbaine dans le cadre de la mise en oeuvre de la zone nord.

Selon l'article 172 du CWATUP, le périmètre de revitalisation urbaine permet à la commune de bénéficier de subventions de la Région couvrant le coût des aménagements du domaine public. Pour chaque euro pris en charge par la Région, l'investisseur privé doit investir deux euros minimum notamment dans la construction de logements.

Nous considérerons que tous les logements sont destinés à la vente. La location faisant l'objet d'un stade ultérieur entre particuliers, non pris en compte dans le cadre de ce travail. Seuls les établissements d'équipement communautaire, à savoir la crèche et la salle de quartier, seront conservés par le promoteur et loués à la commune.

Nous avions également envisagé l'intégration de logements sociaux dans le projet. Cependant, la commune de Saint-Nicolas comptant déjà plus de 10 % de logements publics sur son territoire (12,6 % actuellement), elle ne bénéficierait pas des subsides de la Région dans le cadre des programmes d'ancrage communal. Elle pourrait en bénéficier dans le cadre de la construction de logements moyens acquisitifs. De plus, dans un souci de cohérence architecturale du projet, il est préférable que l'ensemble de l'opération immobilière soit prise en main par le même investisseur. Parti qui correspond aussi à la volonté de proposer une mixité dans le projet en proposant comme logements sociaux des logements dispersés dans le projet global, sans distinction apparente avec les autres habitations. Dès lors il pourrait davantage être envisagé de vendre à moindre prix certains logements à la société de logement publics de Saint-Nicolas qui se chargerait d'en gérer la location. Opération qui serait compensée dans le bilan de la même SLSP par la vente d'autres logements sociaux en sa possession sur le territoire de Saint-Nicolas. Cependant, nous n'avons pu chiffrer précisément cette intervention, dès lors nous n'envisagerons pas ce scénario dans le montage financier des opérations.

5 – Montage financier

Afin de réaliser le montage financier, nous avons établi différentes zones. Elles sont reprises sur la carte ci-dessous. Les montants sont basés sur les prix unitaires qui nous ont été transmis en atelier à titre d'exemple. Les montants des expropriations sont des moyennes basées sur l'observation des prix relevés sur le site www.immoweb.be concernant la vente des biens sur le territoire de Saint-Nicolas. Nous supposerons des prix de 10.000 euros pour la vente d'un box de garage; 45.000 euros pour une habitation composée d'un seul niveau au rez-de-chaussée; 95.000 euros pour une habitation mitoyenne avec un petit jardin et organisée en R+1; 125.000 euros pour une habitation R+2, mitoyenne avec petit jardin; 165.000 euros pour une habitation pavillonnaire R+1 et 185.000 euros pour une habitation pavillonnaire.

La zone du talus sera aménagée par des sentiers voués aux modes doux (piétons, cyclistes). Ils sont comptés sur une largeur d'1m50. Un aménagement des abords directs pourrait être envisagé. Nous avons donc comptabilisé une surface équivalant à la longueur des sentiers multipliée par une largeur de 4m (c'est-à-dire 2 m de chaque côté des sentiers). Ces travaux pourraient être négociés par la commune avec le promoteur afin qu'ils soient réalisés en tant que charges d'urbanisme lors de la construction de la zone 1 et 2. Nous n'avons donc pas comptabilisé d'achat du terrain dans le bilan de cette zone.

L'étude des investissements et des coûts nous révèle un bilan négatif pour l'ensemble des opérations entamées par le promoteur. La commune grâce aux subsides peut réaliser un bilan positif pour la zone ouest (zone 3).

Afin de minimiser les charges d'intérêts, le promoteur pourrait envisager un phasage des opérations. En effet le retour de ses investissements étant plus rapide, les frais d'intérêts seraient moindres. De plus, l'opération réalisée en premier temps permettrait de valoriser les étapes ultérieures. Cependant la division des opérations dans le temps doit s'effectuer en laissant au projet sa cohérence. Une première phase verrait la zone nord se réaliser. Les zones sud-est et ouest pourraient être envisagées ultérieurement. L'aménagement des sentiers dans la zone naturelle devra être réalisé en parallèle avec ces deux opérations puisqu'elle les connecte entre elles et avec le sud du site. Par contre le sentier mode doux reliant le plateau nord à la partie ouest pourrait être envisagé en même temps que la réalisation du projet nord, permettant de le relier à la zone résidentielle située avenue des Marronniers.

5 – Montage financierTracé des zones

Tracé bleu foncé: zone 1, au nordTracé bleu clair : zone 2, à l'estTracé jaune : zone 3, à l'ouestTracé orange : zone 4, centrale

Illustration A. Godard, Tracé des zones servant au montage financierFond de plan utilisé : PLI

5 – Montage financier Pour réaliser le montage financier, nous nous sommes basés sur différentes zones d'intervention. La zone 1 est la zone située sur le plateau nord du site. Elle comprend un périmètre de revitalisation urbaine autour de la place centrale et elle est inscrite dans le périmètre SAR. La zone 2 est située sur la partie sud-est du site. Elle est reprise dans un périmètre de revitalisation urbaine. La zone 3 se trouve dans la partie ouest du site. Elle est également reprise dans un périmètre de revitalisation urbaine. La zone 4 est l'ensemble de la zone verte naturelle située sur le versant du talus.

Nous avons réalisé les tableaux des bilans du promoteur et de la commune qui sont les deux principaux intervenants.

Zone 1 : plateau nord du site

Pour cette zone, le bilan est négatif pour le promoteur. Pour la commune, il reste 2.785.827,47 euros à payer en plus des subsides reçus dans le cadre de la revitalisation urbaine.

5 – Montage financier

Zone 2 : sud-est

Pour cette zone également, le bilan est négatif pour le promoteur. Pour la commune, il reste 49.085,52 euros à payer en plus des subsides reçus dans le cadre de la revitalisation urbaine.

5 – Montage financier

Zone 3 : ouest

Le bilan est négatif pour le promoteur. Pour la commune par contre, l'entièreté des travaux de voirie et d'espace public de la zone peut être couvert par les subsides de revitalisation urbaine.

5 – Montage financier

Zone 4 : centrale

Pour cette zone, le promoteur ne trouve aucun revenus. Il pourrait être envisagé qu'ils fassent l'objet de charges d'urbanisme demandées par la commune dans le cadre de la mise en oeuvre du projet situé sur la zone nord.

Bibliographie

Ouvrages

Rapport Urbanistique et Environnemental. ZACC dit « Terril du Piron », Bureau d'étude SCRL Pluris, 30 avril 2008

Rapport du bureau d'ingénieurs BCT, Ph. COLSON, Recommandations techniques relatives à la construction de bâtiments sur le site, 27 février 2007

Plan d'assainissement Terril du Piron 4420 Saint-Nicolas, SITE, mars 2009

Cours du professeur J. Teller, Ulg, Projet urbain durable

Sites internet:

www.infotec.bewww. mrw.wallonie.bewww.bingmap.comwww.lema.ulg.ac.bewww.immoweb.bewww.ibz.rrn.fgov.be

Plans

PLICarte IGNVues aériennesPlan de secteur : 15_42_5 et 15_42_6, zone Liège

Intervenants

Le représentant du service d'urbanisme de la commune de Saint-Nicolas

Professeur de géotechnique à L'ULg