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RAPPORT ANNUEL 2015EDMOND DE ROTHSCHILD REAL ESTATE SICAV

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15.0

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www.edr-realestatesicav.ch

RAPPORT ANNUEL AUDITÉ

MESSAGE DU CONSEIL D’ADMINISTRATION

Chers investisseurs,

Nous avons le plaisir de vous soumettre le quatrième rapport annuel d’Edmond de Rothschild Real Estate SICAV (« la SICAV »).

L’exercice 2014-2015 a été marqué par deux événements importants mais distincts par leur origine et leur portée. Le premier fut la fusion des deux compartiments de la SICAV. Cette décision de regroupement était importante pour l’avenir de la SICAV après une année 2013 difficile pour la cotation des deux compartiments existants à l’époque. Le regroupement en un seul compartiment, Swiss, a permis à ce dernier d’atteindre une taille critique d’un point de vue de la gestion de portefeuille, avec notamment une réduction des coûts de la structure, mais aussi d’un point de vue de la liquidité et la visibilité au niveau de la bourse.

Le second événement marquant aura été la décision de la Banque Nationale Suisse en janvier 2015 d’appliquer les taux négatifs. Il est encore difficile d’appréhender l’impact à moyen terme de cette décision sur le secteur immobilier. Les premiers effets visibles sont une nette compression des rendements payés par les acheteurs sur le marché, ainsi que la récente baisse du taux hypothécaire de référence pour les baux. Le premier effet mentionné rend notamment la tâche des fonds immobiliers de trouver des investissements à des rendements suffisants plus ardue. Le réseau et la flexibilité des équipes jouent ici un rôle primordial permettant de continuer à acquérir des objets à des conditions en ligne avec les rendements souhaités pour la SICAV.

Les principaux axes de travail définis il y a deux ans ont également abouti au cours de l’exercice 2014-2015, puisque la SICAV a été totalement investie, la part résidentielle représente désormais près de 60% de l’allocation (post clôture de l’exercice) et la politique de construction et rénovations a vu ses principaux chantiers finalisés ces derniers mois.

Pour l’exercice 2015-2016, la priorité restera la consolidation des revenus afin de permettre une augmentation des distributions sur les deux prochains exercices ainsi que la poursuite des travaux de construction et rénovation.

Nous vous remercions de votre confiance et vous souhaitons bonne lecture de ce rapport.

Le Conseil d’administration


RAPPORT ANNUEL AUDITÉ 31 MARS 2015

CONSEIL D’ADMINISTRATION DE LA SICAV IMMOBILIÈRE :

ORGANISATION :

Manuel LeutholdPrésident à Confignon

Charles SpiererVice-Président à Bellevue

Alexandre ColMembre à Genève

Jean GolinelliMembre à Chêne Bougeries

François RayrouxMembre à Cologny

Sylvain RoditiMembre à Chêne Bougeries

Max ZollingerMembre à Zürich

Direction de Fonds (*) :CACEIS (Switzerland) SA Chemin de Précossy 7/9 CH – 1260 Nyon

Gestionnaire mandaté en investissement :Edmond de Rothschild (Suisse) S.A. Rue de Hesse 18, CH – 1204 Genève

Gestion locative, technique et administrative :

Experts chargés des estimations :Dr. Christoph Vock; CIFI SA à Zürich

M. Nabil Aziz ; Wuest & Partners SA à Genève

Banque dépositaire :Banque Cantonale Vaudoise Place Saint-François 14, CH – 1003 Lausanne

Société d’audit :KPMG SA Rue de Lyon 111, CH – 1203 Genève

(*) La direction de fonds agit, par délégation selon l’art. 51 al. 5 LPCC

COMPARTIMENT SWISS

B. Nicod à Lausanne

CGI Immobilier à Genève

Domicim à Lausanne 1

François Guedon Fiduciaire à Lausanne ( jusqu’au 30.09.14)

Fidimmobil à Neuchâtel

Gribi à Aarau

Le Comptoir Immobilier à Genève

Le Forum Immobilier SA à Genève

Intercity à Bâle 1 et Zürich

Privera AG à Berne 1

Schanzengraben Immobilien-Treuhand AG à Zürich

Serge et Daniel Bulliard SA à Fribourg

Weck, Aeby & Cie SA à Fribourg

Régie Zimmermann SA à Genève

Orox Asset Management SA à Genève


INDICES CALCULES SELON LA DIRECTIVE DE LA SFAMA DU 23 OCTOBRE 2013COMPARTIMENT SWISS 2 :

Taux de perte sur loyers 3,79 %

Coefficient d'endettement 28,57 %

Marge de bénéfice d'exploitation (marge EBIT) 66,33 %

Quote-part des charges d'exploitation du Fonds (TER(ref))(GAV) 0,83 %

Quote-part des charges d'exploitation du Fonds (TER(ref))(NAV) 1,16 %

Rendement des fonds propres "Return on Equity" (ROE) 3,69 %

Agio au 31.03.2015 15,84 %

Rendement de placement 3,82 %

Coefficient de distribution 99,30 %

Rendement de distribution 2,56 %

PERFORMANCE (DIVIDENDE REINVESTI)

2014 2015 ** DEPUIS CRÉATION DU COMPARTIMENT ***

COMPARTIMENT SWISS 16,54% 10,89% 31,38%

SXI REAL ESTATE FUNDS TR * 14,99% 8,16% 32,10%

**du 31 décembre 2014 au 31 mars 2015 ***du 16 mars 2011 au 31 mars 2015

* L’indice de comparaison SXI Real Estate Funds Index (SWIIT) englobe tous les fonds immobiliers de Suisse cotés à la SIX Swiss Exchange. Leur pondération dans l’indice est en fonction de leur capitalisation boursière. Pour le calcul de l’indice de performance SWIIT les paiements de dividendes sont pris en compte.

La performance historique ne représente pas un indicateur de performance courante ou future Les données de performance ne tiennent pas compte des commissions et frais perçus lors de l’émission et du rachat des actions.

31/3/2015 31/3/2014

Fortune totale de la SICAV immobilière CHF 915 017 366,41 832 359 212,15

Fortune nette de la SICAV immobilière CHF 643 120 724,63 619 443 454,39

Valeur d’expertise des immeubles terminés CHF 795 709 840,00 754 981 000,00

Valeur d’expertise des immeubles en construction (y.c. le terrain) CHF 54 196 462,73 42 890 093,11

COMPARTIMENT ACTIONS EN CIRCULATION FORTUNE NETTE

VALEUR NETTE D’INVENTAIRE PAR

ACTIONDISTRIBUTION RÉSULTAT NET

DISTRIBUTION GAIN EN CAPITAL TOTAL

CHF CHF CHF CHF CHF CHF

31/03/2013 Swiss 4 000 000 425 148 937,00 106,29 1,35 0,75 2,10

31/03/2014 Swiss 4 000 000 416 391 454,36 104,10 2,80 0,20 3,00

31/03/2015 Swiss 5 940 017 642 020 316,80 108,08 3,00 0,20 3,20

31/03/2013 Entrepreneur 11 000 1 100 282,53 100,03 0,00 0,00 0,00

31/03/2014 Entrepreneur 11 000 1 100 361,95 100,03 0,00 0,00 0,00

31/03/2015 Entrepreneur 11 000 1 100 407,83 100,04 0,00 0,00 0,00

EN BREF (CONSOLIDÉ)

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RAPPORT DE GESTION COMPARTIMENT SWISS

(Note préalable : le rapport du gestionnaire en investissement ne fait pas partie des éléments audités par l’organe de révision)

Il y a un an, dans le rapport de gestion 2013-2014 nous indi-quions que « les incertitudes augmentent (…) suite à l’initiative contre l’immigration, dont l’impact sur la demande d’appar-tements et de surfaces commerciales demeure difficile à éva-luer à ce stade ». En ce début d’année 2015, l’introduction des taux d’intérêts négatifs aurait pu ajouter à l’incertitude écono-mique du pays. Mais grâce à la conjoncture robuste de l’écono-mie suisse, les répercussions restent pour l’instant limitées et l’immobilier est redevenu une valeur refuge. Dans un contexte de pénurie de placements à rendement, l’immobilier physique et coté ont connu une explosion de la demande sur les premiers mois de l’année faisant augmenter significativement les prix tant au niveau des transactions d’immeubles qu’au niveau des cours de bourse.

Au niveau du compartiment Swiss d’Edmond de Rothschild SI-CAV, nous sommes heureux de pouvoir présenter cette année :

un dividende en progression à 3.2 CHF par action conformément aux objectifs

un accent mis sur les acquisitions résidentielles

la contribution de nos projets de développement au revenu locatif

Nous maintenons la politique du compartiment Swiss de privilé-gier les constructions, les rénovations, ainsi que les acquisitions au travers de son propre réseau. Cette approche se révèle impor-tante afin de maintenir un niveau de rendement suffisant, mais surtout de garantir sa progression sur les prochains exercices.

La forte progression du cours de bourse sur l’exercice (+19.8%) est en contraste avec la forte baisse sur l’exercice précédent, et illustre à la fois le succès du regroupement des 2 comparti-ments, la réalisation des objectifs de distribution mais aussi la forte demande des investisseurs pour de l’immobilier.

Au niveau de la gestion de portefeuille, le principal objectif de l’exercice sous revue aura été la finalisation de la majorité des projets en cours qui ont mobilisé près de 125 Mio CHF de ca-

RAPPORT ANNUEL AUDITÉ - COMPARTIMENT SWISS

849.9 Mio CHFFORTUNE IMMOBILIÈRE

108.08 CHFVNI

pital. Ces projets génèrent aujourd’hui du revenu et déploient leur potentiel maximum. Il s’agit notamment des projets à Mar-garethenstrasse (Bâle) et Cologny (Genève) ainsi que la mise en valeur sur le projet de Forum à Nyon.

6 ventes ont été réalisées au cours de l’exercice ; ces dernières ont touché des immeubles commerciaux où la stratégie de valo-risation était finalisée, mais aussi des immeubles résidentiels de petite taille sans réelle valeur ajoutée au portefeuille. 2 autres ventes à terme, prenant effet après la clôture de l’exercice, ont également été signées dont une importante pour la stratégie du compartiment Swiss, avec la vente de l’immeuble de bureaux au Boulevard des Philosophes à Genève. Ces diverses transactions nous ont permis de réduire l’allocation commerciale à 22%.

PARC IMMOBILIERLa valeur du portefeuille d’immeubles se monte désormais à 849.9 millions CHF (+ 52 millions CHF). L’augmentation est principalement liée à 4 nouvelles acquisitions d’immeubles ré-sidentiels pour CHF 39.9 millions, réparties entre les cantons de Genève, Vaud et St Gallen. Sur le canton de Genève, 2 en-trées supplémentaires de l’ensemble Mouille Galand ont été intégrées au portefeuille portant désormais à 6 sur 7 les en-trées dont la SICAV est propriétaire. La dernière entrée a été intégrée après la clôture de l’exercice, et la SICAV détient dé-sormais l’ensemble des 7 entrées, soit un total de 282 appar-tements. Depuis le mois de mars une rénovation est en cours afin de permettre aux immeubles de recevoir le label Minergie, dans la lignée de notre politique de rénovation énergétique de notre portefeuille Genevois , permettant d’optimiser la fiscalité des immeubles.

Dans le canton de St Gallen, la SICAV a acquis à Uznach un en-semble de 3 immeubles composés de 35 appartements et 665 m2 de bureaux. La stratégie sur ces immeubles passe par la transformation des surfaces de bureaux en appartements d’ici à fin 2016. Enfin, à Vevey, c’est un projet de construction de 63 appartements qui a débuté au cours de l’exercice. Situé à l’Av. de Gilamont 52-54 le long de la Veveyse, les appartements seront finalisés au 2ème trimestre 2016.

Sur le front des constructions et rénovations, les travaux à Mar-garethenstrasse 87 ont été finalisés en août 2014 ; les 35 nou-veaux appartements étaient loués à la livraison de ce projet de rénovation de plus de 10 Mio CHF et la quasi-totalité des 1’500 m2 des surfaces commerciales sont également occupées à ce jour. A Cologny, les 68 appartements des 2 immeubles au Ch. de la Tullette 3-3a ont été livrés selon le calendrier prévu entre dé-cembre 2014 et janvier 2015 pour un montant de 29.5 Mio CHF. Finalement, le projet de construction à Nyon à la route de Signy a bien avancé et à ce jour 35 des 39 appartements ont été pré-loués. Les surfaces commerciales d’environ 2’150 m2 sont éga-lement totalement louées et la livraison de l’immeuble aura lieu durant l’été 2015 pour une valeur totale de plus de 42 Mio CHF.

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1’270 APPARTEMENTS

232CHF /M2/ ANLOYER MOYEN COMMERCIAL

212 CHF /M2/ ANLOYER MOYEN D’HABITATION

La gestion du portefeuille a également été active au niveau des ventes, puisque 6 actifs ont été cédés au cours de l’exercice pour un total de 41.8 mio CHF. Les immeubles vendus étaient de taille réduite ou ne présentaient plus d’intérêt à moyen terme pour le portefeuille. Il s’agit notamment des immeubles commerciaux à Gland, rue de Tuillières 1 qui a été vendu avec plus de 2 mio CHF de plus-value par rapport à son prix de re-vient, de l’hôtel Ibis à Granges Paccot qui ne rentrait pas dans notre stratégie à long terme, ainsi que l’immeuble Bachstrasse 29 à Obfelden qui comportait une importante surface vacante. Les ventes d’immeubles résidentiels ont été concentrées sur 3 actifs de faible taille ou situés dans une zone de plus faible inté-rêt à moyen terme. Ces actifs, ainsi que l’hôtel Ibis, avaient été achetés dans des portefeuilles.

Le parc immobilier de Swiss se compose désormais de 1’270 ap-partements confirmant la stratégie d’augmentation de la part résidentielle qui représentait au 31 mars 2015 50% du porte-feuille. Ce chiffre a toutefois progressé depuis la clôture de l’exercice puisque le compartiment Swiss a acquis pour plus de 100 Mio CHF d’immeubles résidentiels à Meyrin (Genève), à Yverdon et Vallorbe (Vaud) portant à plus de 1’550 le nombre d’appartements. Ces acquisitions ont été couplées à la vente de l’immeuble commercial situé au Bd des Philosophes 20 pour plus de 59 Mio CHF. En prenant en compte ces transactions, la part résidentielle représentera 59 % du portefeuille

Le loyer moyen pour les immeubles d’habitation se situe à 212 CHF/m2/an, en légère hausse par rapport à l’exercice précé-dent (207 CHF/m2/an) en raison de l’intégration de surfaces neuves ou rénovées. En ce qui concerne les surfaces commer-ciales et mixtes, les loyers moyens se situent respectivement à 232 et 260 Chf/m2/an, également en légère hausse par rapport à l’exercice précédent. A périmètre constant, l’état locatif a pro-gressé de 0.5% seulement, résultat d’une certaine pression sur les loyers commerciaux et l’impact de la baisse du taux hypo-thécaire dans certains cantons.

Le taux d’escompte moyen pondéré baisse à 4.25% (contre 4.42%) en grande partie suite à l’augmentation de la part rési-dentielle en portefeuille.

La VNI progresse à 108.08 CHF/action (avant distribution du dividende de 3.2 CHF) contre 104.1 CHF au 31 mars 2014 (après distribution du dividende).

TAUX DE PERTE SUR LOYERSLe taux de perte sur loyers s’élève à 3.79% (-0.08%). Ce taux tient compte des surfaces vacantes non louées (hors immeubles en construction et en transformation) à hauteur de 3.64% et de 0.15% de loyers non encaissés. Presque la moitié de ce va-cant est concentré sur 3 immeubles et sur des surfaces com-merciales dans les immeubles Biopole IV à Epalinges (Rte de la Corniche 3&3A), Agora à Fribourg (Rue Louis d’Affry 2) et


232CHF /M2/ ANLOYER MOYEN COMMERCIAL

212 CHF /M2/ ANLOYER MOYEN D’HABITATION

3.79 % TAUX DE PERTE SUR LOYERS

17.95Mio CHFRÉSULTAT NET

0.83 %TER

3.20CHF / PARTDISTRIBUTION

Margarethenstrasse 87 à Bâle. Depuis la fin de l’exercice une partie de ces surfaces vacantes a été louée et le taux de perte sur loyers a encore légèrement baissé.

RÉSULTATPour la 2ème année consécutive le résultat de l’exercice est présenté avec les données du compartiment Swiss individuel-lement ainsi que les données consolidées pour prendre en compte la position existante dans le fonds OCI.

Le résultat net se monte à 17’945’010 CHF (Swiss individuel) en hausse de 20.5% par rapport à l’exercice précédent (après consolidation des résultats 2013-2014 des compartiments Swiss et Helvetia). La hausse provient d’une augmentation impor-tante des produits à 39’345’732 CHF (+22.9%). Celle-ci est due à la hausse des revenus locatifs, suite à la finalisation des pro-jets de construction et rénovations des Cèdres à Cologny et de Margarethenstrasse à Bâle, ainsi que de la mise en location des locaux de l’immeuble Biopole IV à Epalinges. Les acquisitions effectuées ont également contribué à cette hausse. Les reve-nus issus des loyers locatifs se situent ainsi à 32’795’486 Chf (+78.1%). Le dividende reçu sur l’investissement dans le fonds OCI est quant à lui resté stable à 5 millions CHF (5.1 Mio CHF en 2014). Le solde des autres produits de l’exercice se monte à 1’550’246 CHF, composés principalement des intérêts interca-laires.

Au niveau des charges, la part du revenu allouée aux entretiens et réparations est restée stable à 5.9% soit 2’341’821 CHF et ce malgré d’importantes rénovations sur certains immeubles. Un travail important a été engagé durant l’exercice sur la maîtrise des charges courantes des immeubles se reflétant déjà dans le ratio des charges d’administration d’immeubles qui représente cette année 9.9% des produits. Le total des charges se monte à 54.4% des revenus contre 53.5% en 2014, la composante la plus importante étant les impôts directement payés par la SICAV qui représente 17.3% des revenus.

Un des principaux objectifs du regroupement des comparti-ments Swiss et Helvetia était la réduction des frais de la struc-ture. Cela se reflète dans la baisse du TER à 0.83% contre 0.87% et 0.92% l’année précédente pour les 2 compartiments exis-tants à l’époque.

Le résultat réalisé de l’exercice se situe à 18’088’938 CHF aux-quels s’ajoutent 5’588’286 CHF de gain non réalisé pour obtenir le résultat de l’exercice.

En ligne avec ce que nous avions annoncé, un dividende de 3.2 CHF par action sera proposé composé pour 3 CHF de revenus courants et 0.2 CHF de gains en capitaux, dont une partie a été reportée de l’exercice précédent. L’ensemble du dividende est net d’impôt pour le porteur de parts, la SICAV payant déjà les impôts sur le revenu et le capital.

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Pour le prochain exercice, la totalité du dividende projeté de-vrait découler uniquement des revenus locatifs qui seront en-core en progression par rapport au 31 mars 2015.

STRATÉGIE D’ENDETTEMENTA la fin de l’exercice, le coefficient d’endettement de Swiss se situait à 28.57% (contre 26.1%). La structure de dettes a été re-travaillée durant l’année afin d’allonger la maturité moyenne des échéances, qui se situe désormais à 5.2 années, contre 4.5 à mars 2014. Malgré ce rallongement de la duration, le taux d’in-térêt moyen pondéré a été réduit à 1.6% (-0.10%). Cela a été ren-du possible entre autres par le remboursement de dettes affec-tées à des immeubles commerciaux et au coût plus élevé ainsi que l’échelonnement de nouveaux prêts sur des durations al-lant de 5 à 10 ans, profitant d’un environnement de taux très attractif. Le compartiment diversifie également son exposition aux contreparties créancières en travaillant avec 8 établisse-ments différents pour son financement, les deux principaux re-présentant 53% des dettes en cours.

REPARTITIONS * - COMPARTIMENT SWISS

PAR AFFECTATION

Résidentiel - 49.7 %

Mixte - 19.9 %

Commercial - 30.4 %

PAR RÉGION

Région Lémanique - 48.6 %

Mitteland - 24.3 %

Nord Ouest - 8 %

Zürich - 7.3 %

Orientale - 1.4 %

PAR CANTON

Genève - 34.9 %

Fribourg - 21.9 %

Vaud - 17 %

Zürich - 7.3 %

Bâle - 4.4 %

Neuchâtel - 4.1 %

Argovie - 3.6 %

Valais - 2.2 %

Berne - 1.9 %

Saint-Gall - 1.4 %

Soleure - 2 %

* En % de la valeur d’expertise


COMPTE DE FORTUNE

COMPARTIMENT SWISS (INDIVIDUEL) COMPARTIMENT SWISS CONSOLIDÉ AVEC OCI 3

31/3/2015 31/3/2014 31/3/2015 31/3/2014

COMPTE DE FORTUNE CHF CHF CHF CHF

AVOIRS EN BANQUE

Avoirs à vue 45 925 831,21 13 526 412,88 47 058 732,07 15 878 796,90

Créances à terme 4 12 092 000,00 0,00 0,00 0,00

IMMEUBLES

Immeubles d'habitation 345 747 000,00 148 865 000,00 345 747 000,00 148 865 000,00

Immeubles d'habitation en propriété par étage 57 315 840,00 27 238 000,00 57 315 840,00 27 238 000,00

Immeubles à usage commercial 258 942 000,00 190 514 000,00 359 064 000,00 333 013 000,00

Immeubles à usage commercial en propriété par étage 10 811 000,00 0,00 10 811 000,00 0,00

Immeubles à usage mixte 22 772 000,00 22 196 000,00 22 772 000,00 22 196 000,00

Terrains à bâtir, y.c. les bâtiments à démolir et les immeubles en construction 54 196 462,73 24 352 996,86 54 196 462,73 24 352 996,86

Total immeubles 749 784 302,73 413 165 996,86 849 906 302,73 555 664 996,86

Parts d'autres fonds immobiliers 75 772 022,33 92 120 878,86 0,00 0,00

Autres actifs 5 15 104 546,09 6 054 379,32 16 951 923,78 7 659 584,53

Fortune totale à la fin de la période comptable 898 678 702,36 524 867 667,92 913 916 958,58 579 203 378,29

ENGAGEMENTS

Dettes hypothécaires 230 560 000,00 96 178 982,05 242 790 745,00 145 044 987,66

Engagements à découvert 0,00 382,80 0,00 382,80

Autres engagements 24 275 754,56 10 605 344,71 26 386 617,42 14 767 180,47

Total des engagements 254 835 754,56 106 784 709,56 269 177 362,42 159 812 550,93

Fortune nette avant estimation des impôts dus en cas de liquidation 643 842 947,80 418 082 958,36 644 739 596,16 419 390 827,36

Estimation des impôts dus en cas de liquidation -1 822 631,00 -1 691 504,00 -2 719 279,36 -2 999 373,00

Fortune nette à la fin de la période comptable 642 020 316,80 416 391 454,36 642 020 316,80 416 391 454,36

VARIATION DE LA FORTUNE NETTE CHF CHF CHF CHF

Fortune nette au début de la période comptable 416 391 454,36 425 148 937,00 416 391 454,36 425 148 937,00

Distribution 0,00 -20 400 000,00 0,00 -20 400 000,00

Soldes des mouvements d’actions 201 951 638,08 0,00 201 951 638,08 0,00

Résultat total 23 677 224,36 11 642 517,36 23 677 224,36 11 642 517,36

Fortune nette à la fin de la période comptable 642 020 316,80 416 391 454,36 642 020 316,80 416 391 454,36

NOMBRE D’ACTIONS RACHETÉES ET ÉMISES

EVOLUTION DU NOMBRE D’ACTIONS

Situation en début d’exercice 4 000 000,00 4 000 000,00 4 000 000,00 4 000 000,00

Actions émises 1 940 017,00 0,00 1 940 017,00 0,00

Actions rachetées 0,00 0,00 0,00 0,00

Situation en fin de période comptable 5 940 017,00 4 000 000,00 5 940 017,00 4 000 000,00

Valeur nette d’inventaire d’une action à la fin de la période 108,08 104,10 108,08 104,10

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COMPTE DE RÉSULTAT

COMPARTIMENT SWISS (INDIVIDUEL)

COMPARTIMENT SWISS CONSOLIDÉ AVEC OCI 3

DU 01/4/2014 AU 31/3/2015

DU 01/4/2013 AU 31/3/2014

DU 01/4/2014 AU 31/3/2015

DU 01/4/2013 AU 31/3/2014

REVENUS CHF CHF CHF CHF

Revenus locatifs 32 795 486,60 15 967 942,33 38 251 783,65 24 601 525,83

Autres revenus locatifs 249 867,28 19 973,23 579 858,46 176 717,24

Intérêts bancaires 4 156,67 5 987,51 4 613,55 9 761,10

Intérêts intercalaires 1 272 974,27 436 148,16 1 272 974,27 436 148,16

Dividende reçu sur parts d’autres fonds immobiliers 5 000 000,00 5 100 000,00 0,00 0,00

Intérêts sur placements à terme 23 247,89 0,00 0,00 0,00

Revenus divers 0,00 0,00 53 155,25 19 965,10

Total des produits 39 345 732,71 21 530 051,23 40 162 385,18 25 244 117,43

CHARGESEntretien et réparations 2 341 821,54 1 050 653,08 2 595 202,88 1 387 815,95

Intérêts hypothécaires 3 259 099,44 1 104 810,36 3 674 518,09 2 237 252,70

Autres intérêts passifs 1 712,52 34,40 1 879,96 44,51

ADMINISTRATION DES IMMEUBLES :

a) Frais concernant les immeubles (eau, électricité, conciergerie, nettoyage, assurances, impôt foncier, etc,) 2 759 644,86 1 281 685,49 3 104 849,76 2 385 689,46

b) Frais d’administration (honoraires et frais de gérance) 1 166 226,02 590 837,51 1 324 282,47 849 417,99

Impôts directs 6 820 315,00 3 419 318,91 7 920 379,43 4 554 127,98

Frais d’estimation et d’audit 184 650,00 111 140,00 260 099,34 213 208,32

Avocats 94 633,65 38 085,73 110 384,43 41 755,57

Frais de publication, d’impression 11 783,30 9 131,82 12 199,21 10 038,86

Autres charges 335 774,37 363 681,62 360 317,36 397 821,65

RÉMUNÉRATIONS RÉGLEMENTAIRES VERSÉES :

au gestionnaire 3 472 242,01 1 810 296,96 4 207 950,96 2 680 514,65

à la direction 686 125,42 524 322,75 848 028,18 722 877,00

à la banque dépositaire 279 500,16 190 024,39 279 500,16 190 024,39

Attribution(s) aux provisions pour débiteurs douteux -12 805,80 6 697,65 -12 805,80 6 697,65

Total des charges 21 400 722,49 10 500 720,67 24 686 786,43 15 677 286,68

Résultat net 17 945 010,22 11 029 330,56 15 475 598,75 9 566 830,75

Gains/pertes sur investissements réalisés (-es) 143 928,13 2 355 351,37 3 003 570,64 -2 343 172,10

Résultat réalisé 18 088 938,35 13 384 681,93 18 479 169,39 7 223 658,65

Gains/Pertes de capital non réalisés (-es) (variation) 5 588 286,01 -1 742 164,57 5 198 054,97 4 418 858,71

Résultat de l’exercice 23 677 224,36 11 642 517,36 23 677 224,36 11 642 517,36

UTILISATION DU RÉSULTATRésultat net 17 945 010,22 11 029 330,56

Gains sur investissements réalisés 143 928,13 2 355 351,37

Report de l’exercice précédent 6 1 789 690,56 251 953,43

Dividende intermédiaire (produits des placements) 0,00 -11 200 000,00

Dividende intermédiaire (gains en capitaux réalisés) 0,00 -800 000,00

Résultat pouvant être versé aux investisseurs 19 878 628,91 1 636 635,36

Distribution gain en capital 1 188 003,40 0,00

Distribution revenus immobiliers 17 820 051,00 0,00

Report à nouveau 870 574,51 1 636 635,36


INVENTAIRE DES IMMEUBLES

COMPARTIMENT SWISS (CONSOLIDÉ)

PRIX DE REVIENT

VALEUR VÉNALE REVENUS 7

IMMEUBLES D’HABITATION EN CHF EN CHF EN CHF

Argovie BruggSommerhaldenstrasse 13 a-d 16 452 933,90 16 871 000,00 864 192,00

Sommerhaldenstrasse 15 a-c 13 835 439,85 13 999 000,00 701 912,75

ReinachAlte Strasse 2 / Griensammlerstrasse 5 53 312,70

Bâle BaselMargarethenstrasse 87 26 425 244,15 28 320 000,00 883 055,45

St Galler Ring 80-84 9 425 778,23 9 416 000,00 444 477,85

Berne DotzigenBahnhofstrasse 3-5-7a-7b 5 710 474,00 5 573 000,00 309 073,40

Fribourg FribourgRoute de la Pisciculture 4-4a 6 124 854,25 6 051 000,00 320 708,00

Rue Jacques Gachoud 2 3 503 997,63 3 395 000,00 186 540,00



MarlyRoute du Nord 4 4 940 615,30 4 874 000,00 253 883,00

Villars-sur-GlâneRoute du Belvédère 2-4 12 623 677,50 12 813 000,00 683 295,00

Moncor 21-23-25 9 036 954,55 9 050 000,00 454 138,00

Genève GenèveBoulevard du Pont-D'Arve 46 11 431 572,69 12 050 000,00 518 655,00

Rue du XXXI Décembre 18 981 871,50 19 270 000,00 874 305,00

MeyrinRue de la Prulay 37 10 951 483,71 11 110 000,00 584 597,00

Rue des Lattes 57-59 9 179 263,30 8 991 000,00 481 090,65

VernierRoute de Peney 14 4 252 259,85 4 361 000,00 243 200,00

Chemin de Mouille-Galand 2 10 990 897,21 12 270 000,00 539 312,50

Chemin de Mouille-Galand 2A 13 658 400,48 14 990 000,00 664 929,00

Chemin de Mouille-Galand 2B 13 024 667,16 13 930 000,00 623 954,00

Chemin de Mouille-Galand 2D 13 513 934,96 14 130 000,00 645 659,00

Chemin de Mouille-Galand 2E 13 919 709,68 15 080 000,00 391 024,55

Chemin de Mouille-Galand 2F 12 081 349,51 12 740 000,00 342 373,85

VersoixAvenue Adrien Lachenal 21-23 10 260 632,13 11 800 000,00 527 035,00

16

Les immeubles de Swiss (individuel) sont détenus en direct par le compartiment

Neuchâtel NeuchâtelRue de Jolimont 2-4-6-8-10 23 941 968,50 23 780 000,00 1 110 015,00

Saint-Gall UznachZürcherstrasse 86-St. Josefstrasse 1-11 12 022 558,70 12 038 000,00 333 346,00

Vaud EpalingesChemin des Geais 19 7 899 009,35 7 863 000,00 367 680,00

Zürich DietikonKreuzstrasse 14-16-18 / Überlandstrasse 121-123-125 21 997 113,60 22 213 000,00 1 119 750,95

334 575 622,49 345 747 000,00 15 460 222,25

IMMEUBLES D’HABITATION EN PROPRIÉTÉ PAR ÉTAGE

Fribourg FribourgImpasse du Castel 10 - - 71 586,50

Genève ChoulexRoute de la Capite 180 5 160 040,90 5 468 000,00 228 652,00

ColognyChemin de La Tulette 3 16 793 556,35 17 848 652,00 222 659,00

Chemin de La Tulette 3a 10 873 358,85 11 669 188,00 95 836,50

GenèveRue de Rothschild 60 10 720 501,27 11 090 000,00 533 105,00

Rue de Rothschild 64 10 960 681,96 11 240 000,00 565 165,00

54 508 139,33 57 315 840,00 1 717 004,00

IMMEUBLES À USAGE COMMERCIAL

Fribourg FribourgRue Louis d'Affry 2 59 030 855,56 71 960 000,00 3 925 914,80

Granges-PaccotRoute du Lac 21-21a - - 95 357,05

Genève GenèveBoulevard des Philosophes 20 et rue de l'Ecole de Chimie 2 59 710 025,95 59 400 000,00 2 548 500,00

MeyrinRue Veyrot 11 10 834 609,11 11 398 000,00 690 000,00

VernierBois-des-Frères 81 15 468 406,40 18 100 000,00 1 531 611,70

Neuchâtel NeuchâtelRue de la Maladière 23 11 443 214,95 10 600 000,00 692 792,00

Soleure OltenBaslerstrasse 37 - Ringstrasse 1 10 841 562,50 11 190 000,00 703 392,67

Valais ContheyRoute Cantonale 18 21 270 516,68 18 670 000,00 1 062 355,90

Vaud EpalingesRoute de la Corniche 3a-3b 1 34 386 668,04 38 350 000,00 1 286 967,40

Route de la Corniche 9 1 27 967 546,85 31 520 000,00 1 700 000,00

GlandRue des Tuillières 1 1 - - 348 725,95

LausanneAvenue des Boveresses 44 7 583 536,45 7 456 000,00 418 556,20

Le Mont-sur-LausanneChemin du Petit Flon 29-31 11 015 582,59 11 040 000,00 829 413,00

NyonRoute de Champ Colin 2 1 25 437 661,25 30 252 000,00 1 825 874,30


RÉCAPITULATIFPRIX DE

REVIENTVALEUR VÉNALE REVENUS

EN CHF EN CHF EN CHF

Immeubles d'habitation 334 575 622,49 345 747 000,00 15 460 222,25

Immeubles d'habitation en propriété par étage 54 508 139,33 57 315 840,00 1 717 004,00

Immeubles à usage commercial 336 878 729,67 359 064 000,00 19 485 035,95

Immeubles à usage mixte 22 064 535,16 22 772 000,00 963 073,15

Commerces en propriété par étage 11 154 878,67 10 811 000,00 626 448,30

Terrains à bâtir, y.c. les bâtiments à démolir et les immeubles en construction 52 839 934,65 54 196 462,73 -

812 021 839,97 849 906 302,73 38 251 783,65

La valeur incendie totale des immeubles s’élève à CHF 584’416’200.- Locataires représentant plus de 5 % (CHF 1’912’589.18 annuel) de l’ensemble des revenus locatifs du fonds (selon Directive SFAMA pour les fonds immobiliers, cm 66):

- Temenos Headquarters - Bld des Philosophes 20/rue de l’Ecole de la Chimie 2-4 à Genève (CHF 2’536’500 annuel) - Alcon Pharmaceuticals LTD - Rue Louis d’Affry à Fribourg (CHF 2’149’263 annuel)

Zürich FeldmeilenGeneral Wille Strasse 65 41 888 543,34 39 128 000,00 1 698 552,43

ObfeldenBachstrasse 29 1 - - 127 022,55

336 878 729,67 359 064 000,00 19 485 035,95

IMMEUBLES À USAGE MIXTEFribourg Bulle

Rue de l'Europe 20 16 646 491,71 17 151 000,00 652 245,00

Vaud PullyAvenue de Lavaux 36 5 418 043,45 5 621 000,00 310 828,15

22 064 535,16 22 772 000,00 963 073,15

COMMERCES EN PROPRIÉTÉ PAR ÉTAGEBerne Niederwangen

Freiburgstrasse 555-556 11 154 878,67 10 811 000,00 626 448,30

11 154 878,67 10 811 000,00 626 448,30

TERRAINS À BÂTIR, Y.C. LES BÂTIMENTS À DÉMOLIR ET LES IMMEUBLES EN CONSTRUCTIONVaud Nyon

Route de Signy 39 775 471,92 41 132 000,00 -

VeveyAvenue de Gilamont 21 13 064 462,73 13 064 462,73 -

52 839 934,65 54 196 462,73 -

Les immeubles de Swiss (individuel) sont détenus en direct par le compartiment

18

LISTE DES ACHATS ET DES VENTES DURANT LA PERIODE


ACHATS

IMMEUBLE D’HABITATION EN COURS D’AQUISITION (ACHATS À TERME) PRIX D’ACHAT EN CHF

Genève VernierChemin de Mouille-Galand 2C 12 071 960,00

12 071 960,00

IMMEUBLE D’HABITATION Genève Vernier

Chemin de Mouille-Galand 2E 12 833 050,00

Chemin de Mouille-Galand 2F 11 289 290,00

Saint-Gall UznachZürcherstrasse 86-St, Josefstrasse 1-11 11 710 000,00

35 832 340,00

TERRAINS À BATIR, Y,C LES BÂTIMENTS À DÉMOLIR ET LES IMMEUBLES EN CONSTRUCTIONVaud Vevey

Avenue de Gilamont 21 4 100 000,00

4 100 000,00

Total Achats 52 004 300,00

VENTESIMMEUBLES D’HABITATIONS (VENTES À TERME) PRIX DE VENTE EN CHF

Fribourg Villars-sur-GlâneMoncor 21-23-25 9 050 000,00

9 050 000,00

IMMEUBLES D’HABITATIONS Argovie Reinach

Alte Strasse 2/ Griensammlerstrasse 5 7 800 000,00

7 800 000,00

IMMEUBLES D’HABITATIONS EN PROPRIÉTÉ PAR ÉTAGEFribourg Fribourg

Impasse du Castel 10 3 600 000,00

Villars-sur-GlâneRoute du Bugnon 15 4 900 000,00

8 500 000,00

IMMEUBLES À USAGE COMMERCIAL (VENTES À TERME)

Genève GenèveBoulevard des Philosophes 20 et rue de l’Ecole de Chimie 2 59 400 000,00

59 400 000,00

IMMEUBLES À USAGE COMMERCIAL Fribourg Granges-Paccot

Route du Lac 21-21a 8 790 000,00

Vaud GlandRue des Tuillières 1 1 10 900 000,00

Zürich ObfeldenBachstrasse 29 1 5 850 000,00

25 540 000,00

Total Ventes 110 290 000,00

RAPPORT ANNUEL AUDITÉ - COMPARTIMENT SWISSRAPPORT ANNUEL AUDITÉ - COMPARTIMENT SWISS

DÉTAIL DES DETTES HYPOTHÉCAIRES


CAPITAL EN CHF TAUX D’INTÉRÊT ANNUEL DATE D’EMPRUNT ÉCHÉANCE

75 000,00 1,85% 12/08/2013 31/12/2015

6 120 000,00 1,10% 01/04/2011 03/06/2015

6 500 000,00 1,03% 18/11/2014 18/11/2021

7 150 000,00 1,28% 05/09/2014 04/09/2021

7 880 000,00 1,20% 24/06/2014 24/06/2016

8 970 000,00 1,79% 31/01/2014 30/01/2021

9 500 000,00 1,93% 02/07/2013 03/09/2020

10 000 000,00 1,47% 07/10/2014 07/10/2022

10 000 000,00 1,58% 07/10/2014 07/10/2023

10 000 000,00 1,69% 07/10/2014 07/10/2024

10 000 000,00 1,96% 01/07/2013 16/01/2022

11 000 000,00 1,93% 02/07/2013 03/09/2020

12 000 000,00 2,29% 28/06/2013 30/06/2023

13 230 000,00 1,43% 08/11/2013 07/11/2018

16 000 000,00 0,90% 09/09/2014 09/09/2019

21 000 000,00 2,01% 02/07/2013 03/09/2020

6 045 000,00 1,79% 31/01/2014 30/01/2021

5 750 000,00 1,28% 05/09/2014 04/09/2021

5 500 000,00 1,35% 07/10/2014 07/10/2021

5 000 000,00 0,95% 09/09/2014 09/09/2019

200 000,00 2,90% 12/08/2013 31/05/2021

300 000,00 2,35% 12/08/2013 31/12/2018

430 000,00 2,15% 12/08/2013 28/02/2027

570 000,00 2,15% 12/08/2013 28/02/2027

1 000 000,00 2,65% 12/08/2013 30/09/2025

1 203 000,00 1,48% 12/02/2013 31/01/2018

1 300 000,00 2,68% 01/06/2012 31/07/2022

22 000 000,00 1,40% 01/07/2013 31/12/2017

1 325 000,00 1,00% 30/09/2013 variable

1 500 000,00 2,85% 12/08/2013 30/06/2025

2 000 000,00 2,75% 30/09/2013 01/03/2022

2 000 000,00 1,15% 24/06/2014 24/06/2019

2 000 000,00 2,93% 30/09/2013 13/08/2025

2 140 000,00 2,17% 01/06/2012 31/07/2022

3 120 000,00 2,90% 01/08/2012 28/02/2019

4 640 000,00 1,53% 12/02/2013 03/04/2018

1 452 000,00 1,38% 12/02/2013 27/12/2016

1 660 000,00 1,32% 30/09/2014 30/09/2019

2 731 634,17 1 1,25% 20/05/2008 21/05/2015

9 499 110,83 1 1,25% 18/02/2008 21/05/2015

242 790 745,00 1,61% (taux moyen pondéré)

20

INFORMATION SUR LE TAUX EFFECTIF DES RÉMUNERATIONS

COMPARTIMENT SWISS (INDIVIDUEL)

TAUX MAXIMUM SELON RÈGLEMENT DE PLACEMENT TAUX APPLIQUÉ

RÉMUNÉRATION À LA DIRECTION § 19 RÈGLEMENT DE PLACEMENT

COMMISSION D'ADMINISTRATION, DE GESTION ET DE DISTRIBUTION 1,20% 0,61%

commission de gestion et de distribution 1,00% 0,50%

commission de direction 0,20% 0,11%

COMMISSION EN SUS DE LA COMMISSION DE GESTION

commission pour l'achat ou la vente d'immeubles 3,00% 2,00%

commission pour le travail occasionné lors de la construction, rénovation ou transformation 2,00% 1,10% à 1,60%

commission pour la gestion des immeubles 5,00% 1,10% à 3,75%

RÉMUNÉRATION À LA BANQUE DÉPOSITAIRE § 19 RÈGLEMENT DE PLACEMENT

pour l’administration, le règlement du trafic des paiements et la surveillance de la direction du fonds 0,05% 0,04% à 0,05%

DÉTAIL DES DETTES HYPOTHÉCAIRES REMBOURSÉES

CAPITAL EN CHF TAUX D’INTÉRÊT ANNUEL DATE D’EMPRUNT DATE DE REMBOURSEMENT

3 980 000,00 1,27% 26/02/2013 24/12/2014

1 407 783,10 1,27% 14/12/2009 16/12/2014

1 480 477,51 1,27% 04/04/2008 12/12/2014

2 956 482,05 1,27% 31/12/2013 12/12/2014

3 500 000,00 1,28% 31/12/2013 14/01/2015

3 390 000,00 2,60% 01/06/2012 01/04/2014

590 000,00 1 1,27% 16/12/2014 16/12/2014

16 092 000,00 1 1,27% 24/12/2014 24/12/2014

2 000 000,00 1 1,27% 23/01/2015 23/01/2015

4 550 600,00 1 1,10% 17/11/2014 17/11/2014

39 947 342,66 1,36% (taux moyen pondéré)



Ces informations ne font pas partie des éléments audités par l’organe de révision

Immeuble PhilosophesCanton GECommune GenèveAdresse Bd des Philosophes 20

Ecole de Chimie 2-4 Année construction 1900Affectation BureauxValeur d’expertise 59’400’000

Immeuble RothschildCanton GECommune GenèveAdresse Rue Rothschild 60 & 64Année construction 1960Affectation RésidentielValeur d’expertise 22’330’000

Immeuble Bois des FrèresCanton GECommune VernierAdresse Rte du Bois des Frères 81Année construction 1990Affectation Bureaux / IndustrielValeur d’expertise 18’100’000

Immeuble ColognyCanton GECommune ColognyAdresse Ch. de la Tullette 3-3aAnnée construction 2015Affectation RésidentielValeur d’expertise 29’517’840

Immeuble Mouille GalandCanton GECommune VernierAdresse Mouille Galand 2-2A-2B-2D-2E-2FAnnée construction 1967Affectation RésidentielValeur d’expertise 83’140’000

Immeuble XXXI DécembreCanton GECommune GenèveAdresse Rue du 31 Décembre 26Année construction 1968Affectation RésidentielValeur d’expertise 19’270’000

22


Immeuble CapiteCanton GECommune ChoulexAdresse Rte de la Capite 180Année construction 1964Affectation RésidentielValeur d’expertise 5’468’000

Immeuble Adrien LachenalCanton GECommune VersoixAdresse Av. Adrien Lachenal 21-23Année construction 1991Affectation RésidentielValeur d’expertise 11’800’000

Immeuble VeyrotCanton GECommune MeyrinAdresse Rue de Veyrot 11Année construction 1971Affectation Bureaux / IndustrielValeur d’expertise 11’398’000

Immeuble PrulayCanton GECommune MeyrinAdresse Rte de Prulay 37Année construction 1963Affectation RésidentielValeur d’expertise 11’110’000

Immeuble Pt d’ArveCanton GECommune GenèveAdresse Bd du Pont d’Arve 46Année construction 1932Affectation RésidentielValeur d’expertise 12’050’000

Immeuble LattesCanton GECommune MeyrinAdresse Rue des Lattes 57/59Année construction 1977Affectation RésidentielValeur d’expertise 8’991’000



Immeuble Gachoud 4Canton FRCommune FribourgAdresse Rue Jacques Gachoud 4Année construction 2011Affectation RésidentielValeur d’expertise 9’429’000

Immeuble BelvédèreCanton FRCommune Villars s/GlâneAdresse Rte de Belvédère 2-4Année construction 1974Affectation RésidentielValeur d’expertise 12’813’000

Immeuble AgoraCanton FRCommune FribourgAdresse Av. Louis d’Affry 2Année construction 2012Affectation Bureaux / Commerces / RésidentielValeur d’expertise 71’960’000

Immeuble BulleCanton FRCommune BulleAdresse Av. de l’Europe 20Année construction 2013Affectation Commerces / RésidentielValeur d’expertise 17’151’000

Immeuble PeneyCanton GECommune VernierAdresse Rte de Peney 14Année construction 1972Affectation RésidentielValeur d’expertise 4’361’000


24


Immeuble PiscicultureCanton FRCommune FribourgAdresse Rte de la Pisciculture 4Année construction 2011Affectation RésidentielValeur d’expertise 6’051’000

Immeuble MarlyCanton FRCommune MarlyAdresse Rte du Nord 4Année construction 1988Affectation RésidentielValeur d’expertise 4’874’000

Immeuble Biopole IVCanton VDCommune EpalingesAdresse Rte de la Corniche 3Année construction 2014Affectation Bureaux / LaboratoiresValeur d’expertise 38’350’000

Immeuble MoncorCanton FRCommune Villars s/GlâneAdresse Rte De Moncor 21-23-25Année construction 2013Affectation RésidentielValeur d’expertise 9’050’000

Immeuble Biopole IIICanton VDCommune EpalingesAdresse Rte de la Corniche 9A-BAnnée construction 2011Affectation Bureaux / LaboratoiresValeur d’expertise 31’520’000




Immeuble LavauxCanton VDCommune PullyAdresse Av. de Lavaux 36Année construction 1957Affectation RésidentielValeur d’expertise 5’621’000

Immeuble GeaisCanton VDCommune EpalingesAdresse Ch. des Geais 19Année construction 2010Affectation RésidentielValeur d’expertise 7’863’000

Immeuble FeldmeilenCanton ZHCommune FeldmeilenAdresse General Wille Strasse 65Année construction 2009Affectation Commerces / RésidentielValeur d’expertise 39’128’000

Immeuble Champ ColinCanton VDCommune NyonAdresse Rte de Champ Colin 2Année construction 1971Affectation Bureaux / IndustrielValeur d’expertise 30’252’000

Immeuble Petit-FlonCanton VDCommune Le Mont-sur-LausanneAdresse Ch. Du Petit-Flon 29-31Année construction 1981Affectation CommercialValeur d’expertise 11’040’000

Immeuble BoveressesCanton VDCommune LausanneAdresse Av. des Boveresses 44Année construction 1984Affectation CommercialValeur d’expertise 7’456’000

26

Immeuble MaladièreCanton NECommune NeuchâtelAdresse Rue de la Maladière 23Année construction 1988Affectation BureauxValeur d’expertise 10’600’000

Immeuble BruggCanton AGCommune BruggAdresse Sommerhaldenstrasse 13-15Année construction 1981Affectation RésidentielValeur d’expertise 30’870’000

Immeuble MargarethenstrasseCanton BSCommune BâleAdresse Margarethenstrasse 87Année construction 1971Affectation RésidentielValeur d’expertise 28’320’000

Immeuble DietikonCanton ZHCommune Dietikon

AdresseKreuzstrasse 14-18Überlandstrasse 121-125Gjuchstrasse 29-32

Année construction 1956Affectation RésidentielValeur d’expertise 22’213’000

Immeuble JolimontCanton NECommune NeuchâtelAdresse Rue de Jolimont 2-4-6-8-10Année construction 1968Affectation RésidentielValeur d’expertise 23’780’000

Immeuble St Galler RingCanton BSCommune BâleAdresse St Galler Ring 80-84Année construction 1948Affectation RésidentielValeur d’expertise 9’416’000



Immeuble Basler RingCanton SOCommune OltenAdresse Baslerstrasse 37, Ringstrasse 1Année construction 1954Affectation Bureaux / CommercesValeur d’expertise 11’190’000

Immeuble ContheyCanton VSCommune ContheyAdresse Rte Cantonale 18Année construction 2005Affectation CommercialValeur d’expertise 18’670’000

Immeuble DotzingenCanton BECommune DotzingenAdresse Bahnhofstrasse 3, 5, 7a, 7bAnnée construction 1970Affectation RésidentielValeur d’expertise 5’573’000

Immeuble NiederwangenCanton BECommune NiederwangenAdresse Freiburgstrasse 555,556Année construction 1996Affectation CommercialValeur d’expertise 10’811’000

Immeuble UznachCanton SGCommune UznachAdresse St.Josefstr. 1-11 Zürcherstr. 86Année construction 1985Affectation RésidentielValeur d’expertise 12’038’000



COMPARTIMENT ENTREPENEUR

30

COMPARTIMENT ENTREPRENEUR

31/3/2015 31/3/2014

ACTIFS CHF CHF

AVOIRS EN BANQUE

Avoirs à vue 1 100 364,00 1 100 334,15

Autres actifs 43,83 27,80

Total des actifs 1 100 407,83 1 100 361,95

PASSIFS

FONDS ÉTRANGERS

Autres engagements 0,00 0,00

FONDS PROPRES

Capital actions 1 100 000,00 1 100 000,00

Résultat reporté 361,95 282,53

Résultat de l'excercice 45,88 79,42

Total des passifs 1 100 407,83 1 100 361,95

NOMBRE D'ACTIONS RACHETÉES ET ÉMISES

EVOLUTION DU NOMBRE D'ACTIONS

Situation en début d'exercice 11 000,00 11 000,00

Actions émises 0,00 0,00

Actions rachetées 0,00 0,00

Situation en fin de période comptable 11 000,00 11 000,00

Valeur nette d'inventaire d'une action à la fin de la période 100,04 100,03

BILAN

RAPPORT ANNUEL AUDITÉ - COMPARTIMENT ENTREPRENEUR

COMPTE DE RÉSULTAT

COMPARTIMENT ENTREPRENEUR

DU 01/4/2014 AU 31/3/2015

DU 01/4/2013 AU 31/3/2014

REVENUS CHF CHF

Intérêts bancaires 45,88 79,42

Total des produits 45,88 79,42

CHARGES

Total des charges 0,00 0,00

Résultat net 45,88 79,42

Résultat réalisé 45,88 79,42

Résultat de l’exercice 45,88 79,42

UTILISATION DU RÉSULTAT

Résultat net / réalisé 45,88 79,42

Virement à gains/pertes de capital accumulés 45,88 79,42

Résultat pouvant être versé aux investisseurs - -

Distribution gain en capital 0,00 0,00

Distribution revenus immobiliers 0,00 0,00

Report à nouveau 0,00 0,00

Edmond de Rothschild (Suisse) S.A. 18, rue de Hesse CH - 1204 Genève Participation : 100%

ACTIONNAIRES ENTREPRENEURS DÉTENANT PLUS DE 5% DES ACTIONS (SELON ART.97 AL.5 OPC-FINMA)


TOTAL DE LA SICAV

34

COMPTE DE FORTUNE

TOTAL DE LA SICAV IMMOBILIÈRE

31/3/2015 31/3/2014

ACTIFS CHF CHF

AVOIRS EN BANQUE

Avoirs à vue 48 159 096,07 25 928 865,90

Créances à terme 0,00 0,00

IMMEUBLES

Immeubles d'habitation 345 747 000,00 305 785 000,00

Immeubles d'habitation en propriété par étage 57 315 840,00 35 536 000,00

Immeubles à usage commercial 359 064 000,00 380 481 000,00

Immeubles à usage commercial en propriété par étage 10 811 000,00 10 983 000,00

Immeubles à usage mixte 22 772 000,00 22 196 000,00

Terrains à bâtir, y.c. les bâtiments à démolir et les immeubles en construction 54 196 462,73 42 890 093,11

Total immeubles 849 906 302,73 797 871 093,11

Parts d'autres fonds immobiliers 0,00 0,00

Autres actifs 16 951 967,61 8 559 253,14

Fortune totale à la fin de la période comptable 915 017 366,41 832 359 212,15

ENGAGEMENTSDettes hypothécaires 242 790 745,00 190 012 987,66

Engagements à découvert 0,00 382,80

Autres engagements 26 386 617,42 19 966 521,30

Total des engagements 269 177 362,42 209 979 891,76

Fortune nette avant estimation des impôts dus en cas de liquidation 645 840 003,99 622 379 320,39

Estimation des impôts dus en cas de liquidation -2 719 279,36 -2 935 866,00

Fortune nette à la fin de la période comptable 643 120 724,63 619 443 454,39

VARIATION DE LA FORTUNE NETTE CHF CHF

Fortune nette au début de la période comptable 417 491 816,31 629 398 894,05

Distribution 0,00 -25 400 000,00

Solde des mouvements d'actions 201 951 638,08 0,00

Résultat total 23 677 270,24 15 444 560,34

Fortune nette à la fin de la période comptable 643 120 724,63 619 443 454,39

NOMBRE D'ACTIONS RACHETÉES ET ÉMISESEVOLUTION DU NOMBRE D'ACTIONS

Situation en début d'exercice 4 011 000,00 6 011 000,00

Actions émises 1 940 017,00 0,00

Actions rachetées 0,00 0,00

Situation en fin de période comptable 5 951 017,00 6 011 000,00

INFORMATIONS COMPLÉMENTAIRES (ART. 95 (ANNEXE 3) OPC-FINMA DU 27.08.2014)

Montant du compte d'amortissement des immeubles 0,00 0,00

Montant des provisions pour réparations futures 0,00 0,00

Nombre d'actions présentées au rachat pour la fin de l'exercice suivant 0,00 0,00

RAPPORT ANNUEL AUDITÉ - TOTAL DE LA SICAV

COMPTE DE RÉSULTAT

TOTAL DE LA SICAV IMMOBILIÈRE

DU 01/04/2014AU 31/03/2015

DU 01/04/2013AU 31/03/2014

REVENUS CHF CHF

Revenus locatifs 38 251 783,65 34 632 911,07

Autres revenus locatifs 579 858,46 373 563,59

Intérêts bancaires 4 659,43 12 726,78

Intérêts intercalaires 1 272 974,27 588 590,49

Dividende reçu sur parts d'autres fonds immobiliers 0,00 0,00

Revenus divers 53 155,25 19 965,10

Total des produits 40 162 431,06 35 627 757,03

CHARGESEntretien et réparations 2 595 202,88 2 330 523,50

Intérêts hypothécaires 3 674 518,09 2 636 935,60

Autres intérêts passifs 1 879,96 595,52

Administration des immeubles :

a) Frais concernant les immeubles (eau, électricité, conciergerie, nettoyage, assurances, impôt foncier, etc.) 3 104 849,76 3 260 131,67

b) Frais d'administration (honoraires et frais de gérance) 1 324 282,47 1 242 097,84

Impôts directs 7 920 379,43 6 638 071,49

Frais d’estimation et d’audit 260 099,34 315 603,32

Avocats 110 384,43 69 426,54

Frais de publication, d'impression 12 199,21 23 087,70

Autres charges 360 317,36 560 757,75

Rémunérations réglementaires versées :

au gestionnaire 4 207 950,96 3 734 461,27

à la direction 848 028,18 1 090 385,53

à la banque dépositaire 279 500,16 281 438,16

Attribution(s) aux provisions pour débiteurs douteux -12 805,80 12 140,53

Total des charges 24 686 786,43 22 195 656,42

Résultat net 15 475 644,63 13 432 100,61

Gains/pertes sur investissements réalisés (-es) 3 003 570,64 -2 832 632,99

Résultat réalisé 18 479 215,27 10 599 467,62

Gains/Pertes de capital non réalisés (-es) (variation) 5 198 054,97 4 845 092,72

Résultat de l’exercice 23 677 270,24 15 444 560,34


OBJECTIF DE LA SICAV IMMOBILIÈRE

Edmond de Rothschild Real Estate SICAV, dont le siège est à Genève, est un placement collectif de droit suisse conçu sous la forme d’une société d’investissement à capital va-riable (SICAV) de la catégorie “Fonds immobi-liers“ (la « SICAV immobilière ») selon les art. 36 ss et 58 ss de la Loi fédérale sur les place-ments collectifs de capitaux (« LPCC ») du 23 juin 2006. La SICAV immobilière a été créée le 9 décembre 2010; elle est inscrite sous le nu-méro CH-660-2683010-7 auprès du Registre du commerce du canton de Genève. La SICAV immobilière se subdivise en différents com-partiments, à savoir :

Edmond de Rothschild Real Estate SICAV – Compartiment Entrepreneur,

Edmond de Rothschild Real Estate SICAV – Swiss, (le “Compartiment Swiss”)

Le but exclusif de la SICAV immobilière est le placement collectif de capitaux conformément à ses statuts. La SICAV immobilière dispose d’un capital et d’un nombre d’actions non dé-terminé à l’avance.

Son capital est divisé en actions d’entrepre-neur (« Actions Entrepreneur ») et en actions d’investisseurs (« Actions »).

Seule la fortune sociale de la SICAV immobi-lière garantit les engagements de la SICAV im-mobilière.

Le compartiment des investisseurs répond en exclusivité de ses propres engagements. Dans les contrats avec des tiers, la limitation de la responsabilité d’un compartiment doit être communiquée.

Le Compartiment Entrepreneur répond de tous les engagements de la SICAV immobilière et, à titre subsidiaire, des engagements de tous les compartiments.

Dans tous les cas, la responsabilité de l’en-semble de la fortune de la SICAV immobilière

au sens des art. 55 et 100 CO demeure réser-vée. Selon l’art. 5 de ses statuts, la SICAV im-mobilière peut créer, supprimer ou regrouper des classes d’actions.

A l’heure actuelle, la SICAV immobilière compte pour son Compartiment deux classes d’actions ayant les dénominations suivantes : « A-CHF » (classe à distribution) et « B-CHF » (classe à thésaurisation, non commercialisée à ce jour).

Les classes d’actions ne représentent pas une fortune distincte. Il ne peut ainsi pas être exclu qu’une classe d’actions réponde des engage-ments d’une autre classe d’actions, même si les coûts ne sont imputés en principe qu’à la classe d’actions profitant d’une prestation définie.

Principes d’évaluation et de calcul de la valeur nette d’inventaireChaque compartiment présente une propre valeur nette d’inventaire par action, et dans la mesure où plusieurs classes d’actions sont émises, par classe d’actions.

La valeur nette d’inventaire de chaque com-partiment et la quote-part des différentes classes (quotas) est déterminée par la valeur vénale à la fin de l’exercice comptable et lors de chaque émission d’actions, dans l’unité de compte spécifiée pour chaque compartiment.

La SICAV immobilière fait estimer par des ex-perts indépendants la valeur vénale des im-meubles appartenant aux compartiments à la clôture de chaque exercice comptable ainsi que lors de l’émission d’actions. Dans ce but, la SICAV immobilière mandate au moins deux personnes physiques ou une personne morale en tant qu’experts chargés des estimations, avec l’approbation de l’autorité de surveil-lance. La visite des immeubles par les experts chargés des estimations doit être renouvelée au moins tous les trois ans.

38

Les placements cotés en bourse ou négociés sur un autre mar-ché réglementé ouvert au public doivent être évalués au prix payé selon les cours du marché principal. Les autres placements ou les placements pour lesquels aucun cours du jour n’est dispo-nible doivent être évalués au prix qui pourrait être obtenu s’ils étaient vendus avec soin au moment de l’évaluation. Pour la dé-termination de la valeur vénale, la SICAV immobilière utilise dans ce cas des modèles et principes d’évaluation appropriés et reconnus par la pratique.

Les placements collectifs ouverts sont évalués à leur prix de ra-chat ou à leur valeur nette d’inventaire. S’ils sont cotés réguliè-rement à une bourse ou négociés sur un autre marché réglemen-té ouvert au public, la SICAV immobilière peut les évaluer selon le paragraphe précédent.

Le prix des valeurs mobilières à court terme servant un intérêt fixe qui ne sont pas cotés en bourse ou négociés sur un marché réglementé ouvert au public est déterminé de la manière sui-vante : le prix d’évaluation de tels placements est adapté succes-sivement au prix de rachat, en partant du prix net d’acquisition, avec maintien constant du rendement de placement calcu-lé. En cas de changements notables des conditions du marché, la base d’évaluation des différents placements est adaptée aux nouveaux rendements du marché. En cas de prix actuel man-quant du marché, on se réfère normalement à l’évaluation d’ins-truments du marché monétaire présentant des caractéristiques identiques (qualité et siège de l’émetteur, monnaie d’émission, durée).

Les avoirs postaux ou bancaires sont évalués avec leur mon-tant de créance plus les intérêts courus. En cas de changements notables des conditions du marché ou de la solvabilité, la base d’évaluation des avoirs en banque à terme est adaptée aux nou-velles circonstances.

La valeur nette d’inventaire d’une classe d’actions résulte de la quote-part de la classe d’actions à la valeur vénale du comparti-ment concerné, dont sont soustraits les éventuels engagements du compartiment attribués à la classe d’actions respective, ain-si que les impôts prévisibles perçus en cas de liquidation éven-tuelle du compartiment, attribués à la classe d’actions respec-tive (impôt immobilier et le cas échéant droits de mutation), divisée par le nombre d’actions en circulation de la classe consi-dérée. Elle est arrondie à CHF 0.01.

Les quotes-parts à la valeur vénale du compartiment (fortune du compartiment après déduction des engagements) reve-nant aux différentes classes d’actions sont définies la première fois lors de la première émission de plusieurs classes d’actions (lorsque celle-ci intervient en même temps) ou lors de la pre-mière émission d’une autre classe sur la base des résultats en-

trant pour chaque classe d’actions dans le compartiment. La quote-part fait l’objet d’un nouveau calcul lors de chaque évé-nement suivant :

a) lors de l’émission et du rachat d’actions ;

b) à la date de référence pour les distributions, si (i) de telles distributions ne reviennent qu’à différentes classes d’actions (classes de distribution) ou si (ii) les distributions aux différentes classes d’actions sont différentes en pourcent de leur valeur nette d’inventaire ou si (iii) des commissions ou des frais différents calculés en pourcent des distributions, sont appliqués aux distributions des différentes classes d’actions ;

c) lors du calcul de la valeur d’inventaire, dans le cadre de l’attri-bution d’engagements (y compris les frais et commissions échus ou courus) aux différentes classes d’actions, pour autant que les engagements des différentes classes d’actions en pourcent de leur valeur nette d’inventaire soient différents, à savoir lorsque (i) des taux de commission différents sont appliqués pour les différentes classes ou si (ii) des charges de frais spécifiques aux classes d’actions sont imputées ;

d) lors du calcul de la valeur d’inventaire, dans le cadre de l’attribution de produits ou de gains en capital aux différentes classes d’actions, pour autant que les produits ou gains en capital résultent de transactions intervenant seulement en faveur d’une classe ou de plusieurs classes d’actions, mais toutefois pas proportionnellement à leur quote-part à la fortune nette du compartiment.

Les frais relatifs à la constitution des cédules hypothécaires sont comptabilisés dans le compte de résultat, sous le poste « Frais concernant les immeubles ».

Les gains et pertes non réalisé(e)s sur les immeubles ache-tés à terme sans condition suspensive (Mouille-Galand 2C au 31.03.2015), sont pris en compte dans la VNI de fin de période, et sont comptabilisés dans les postes « Autres actifs / Autres pas-sifs », (voir la note 5 en p.41 pour davantage de détails).

Les immeubles pour lesquels la SICAV a signé un acte de vente à terme sont valorisés au compte de fortune au prix de vente fixé par l’acte notarié et non à leur valeur DCF.

Les projets de constructions sont évalués au coût de construc-tion payé. La part des gains non réalisés au prorata du degré d’avancement est additionnée au coût pour déterminer la valeur portée au bilan.


CONSOLIDATION DE LA COMPTABILITÉ DU COMPARTIMENT SWISS :Le présent rapport annuel présente un bilan et un compte de résultat consolidant les élé-ments comptables du compartiment Swiss avec ceux du fonds Orox Capital Investment (« OCI »), fonds de placement détenu à 100% par le compartiment Swiss. Les transactions et soldes entre OCI et le Compartiment Swiss sont éliminés à des fins de consolidation.

La présentation consolidée est justifiée par la détention à 100% de OCI et la communauté de gestion existant entre le compartiment Swiss et OCI. Elle permet également une vision plus claire du portefeuille et de ses résultats.

MODÈLE D’ÉVALUATION DCFLes experts chargés des estimations utilisent un modèle d’évaluation DCF qui répond aux standards internationaux et prend en compte les lignes directrices du TEGoVA (The Eu-ropean Group of Valuers’ Associations) et du RICS (The Royal Institution of Chartered Sur-veyors), aussi bien que le IVSC (International Valuation Standards Council), le SVS (Swiss Valuation Standards), le SEK/SVIT, le SIV (Schweizerischer Immobilienschätzer Ver-band) et la CEI (Chambre suisse d’experts en estimations immobilières).

« La valeur de marché ou fair value est le montant estimé auquel un immeuble devrait s’échanger à la date de l’expertise entre un acheteur consentant et un vendeur consen-tant dans une transaction normale après une mise sur le marché courante où les parties ont agi chacune sciemment, prudemment et sans contrainte ».

Dans la valeur de marché, ne sont compris au-cun coût de financement de transactions, pro-visions, impôts et frais de changement de pro-priétaire, ni impôts sur gain immobilier. Par contre les impôts immobiliers sont pris en compte dans l’évaluation.

La méthode de Discounted Cashflow fournit une valeur de rendement basée sur des en-trées et des dépenses futures. Elle comprend

des prévisions des futurs flux de trésorerie po-tentiels (cashflow) en relation avec la location et l’utilisation du bien immobilier.

Les revenus bruts annuels (loyers nets) sont définis en partant des revenus actuels et d’éventuels potentiels de marché. D’éventuels manques de revenus dus au risque de vacance sont également pris en compte. En outre, les coûts d’exploitation non répercutables ainsi que les coûts d’entretien et de rénovation sont portés en déduction.

La valeur résiduelle résulte de la capitalisation du cashflow net de la 11ème année et la prise en compte d’entretiens extra-ordinaires futurs non répercutables. La situation, l’utilisation et l’état d’entretien du bâtiment à ce moment précis sont pris en compte dans la capitalisa-tion. Les coûts de rénovations cycliques après un horizon de 10 ans sont calculés en % de la valeur de l’immeuble, corrigée du renchéris-sement (CapEx).

COMPARTIMENT SWISS (CONSOLIDÉ AVEC OROX):Les taux d’escompte varient entre 3.70% (minimum) et 4.96% (maximum) avec une moyenne pondérée à 4.25%.

INDICATION SUR LA RÉALISATION D’UNE ÉVALUATION DU RISQUELe Conseil d’administration est en charge d’ef-fectuer une analyse des risques qui traite des principaux risques encourus par la SICAV im-mobilière et de la pertinence des mesures vi-sant à en réduire l’impact. Cette analyse des risques est formalisée une fois par an en juin, ou à tout autre moment si cela s’avère nécessaire.

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INFORMATIONS SUR LES AFFAIRES D’UNE IMPORTANCE ÉCONOMIQUE OU JURIDIQUE PARTICULIÈRE

REGROUPEMENT DES COMPARTIMENTS EDMOND DE ROTHSCHILD REAL ESTATE SICAV – SWISS ET EDMOND DE ROTHSCHILD REAL ESTATE SICAV – HELVETIAL’Assemblée générale extraordinaire des actionnaires d’Edmond de Rothschild Real Estate SI-CAV, qui s’est déroulée le 27 février 2014, a approuvé le regroupement des compartiments Ed-mond de Rothschild Real Estate SICAV – Swiss et Edmond de Rothschild Real Estate SICAV – Helvetia au 30 juin 2014 sur la base des valeurs du 31 mars 2014 ainsi que les modifications y af-férentes apportées au règlement de placement de la SICAV.

L’Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers FINMA a également approuvé le re-groupement et les modifications au règlement de placement de la SICAV susmentionnés en date du 2 mai 2014 et a pris note de l’achèvement du regroupement dans sa décision rendue le 19 août 2014. La date d’entrée en vigueur des modifications apportées au règlement de placement avait été fixée au 30 juin 2014.

TRANSFERT DES IMMEUBLES DÉTENUS AU TRAVERS DU FONDS OROX CAPITAL INVESTMENT («OCI») VERS LA DÉTENTION EN DIRECT PAR EDMOND DE ROTHSCHILD REAL ESTATE SICAV – SWISS.Avec effet rétroactif au 1er avril 2014, Edmond de Rothschild Real Estate SICAV a repris, par acte de transfert signé avec OCI en date du 29 juillet 2014, l’immeuble sis Bois des frères 81 à Vernier.

Avec effet rétroactif au 1er juillet 2014, Edmond de Rothschild Real Estate SICAV a repris, par acte de transfert signé avec OCI en date du 26 septembre 2014, l’immeuble sis Baslerstrasse 37 à Olten.

Les immeubles ont été repris sans réalisation fiscale par réduction du nombre de parts détenues dans le fonds OCI

EVÉNEMENTS SUBSÉQUENTSLe compartiment Swiss a procédé le 1er avril 2015 à la vente de l’immeuble de bureaux sis au Bou-levard des Philosophes 20/Rue de l’École de Chimie 2 à Genève, pour un prix de CHF 59’400’000.

L’immeuble sis à Villars sur Glâne, Route de Moncor 21-23-25 a également été cédé au 1er avril 2015 pour un prix de CHF 9’050’000.

La valeur au bilan de ces 2 immeubles reflète le prix de vente agréé et non la valeur DCF.

Après la clôture de l’exercice, le compartiment Swiss est devenu propriétaire en date du 11 mai 2015, des immeubles résidentiels suivants acquis à terme:

Ch. de Mouille Galand 2C, à Vernier, Genève pour CHF 12’071’960 (voir la note 5 en p.41 pour davantage de détails).

Ch. Antoine-Verchère 1-3-9 et Ch. Léon Guerchet 1 à 19 à Meyrin, Genève pour CHF 54’650’000.Compte tenu des conditions suspensives existantes, les gains et pertes non réalisé(e)s sur cette acquisition ne sont pas considérés dans les états financiers.


NOTES AUX ÉTATS FINANCIERS

1 Au travers du fonds Orox Capital Investment (OCI).

2 Les indices SFAMA pour le compartiment Swiss ont été calculés sur une base consolidée.

3 Cf p.39. Consolidation de la comptabilité.

4 Le compartiment Swiss a octroyé un prêt au fonds Orox Capital Investment (OCI) pour un montant de CHF 12’092’000.

5 Les autres actifs intègrent la différence entre le prix d’achat et la valeur DCF de l’immeuble sis au chemin de Mouille-Galand 2C, Vernier (GE), acquis à terme.

Le prix d’achat de cet immeuble, que la SICAV s’est engagée à acheter, s’élève à CHF 12’071’760 contre une évaluation à CHF 15’580’000.

6 Dont report de l’exercice précédent du compartiment Helvetia pour CHF 153’055.20.

7 Loyers encaissés et à recevoir

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RAPPORT DE L’ORGANE DE RÉVISION

KPMG SAAudit Financial Services Suisse romande111 Rue de LyonCH-1203 Genève

Case postale 347CH-1211 Genève 13

Téléphone +41 58 249 25 15 Téléfax +41 58 249 25 13Internet www.kpmg.ch

RAPPORT ANNUEL AUDITÉ - RAPPORT DE L’ORGANE DE RÉVISION

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Informations auprès de :

Edmond de Rothschild Real Estate SICAV Edmond de Rothschild (Suisse) S.A. Rue de Hesse 18CH-1204 Genève

Asset Management [email protected]+41 58 201 75 88www.edr-realestatesicav.ch

La Direction de Fonds CACEIS (Switzerland) S.A. Chemin de Précossy 7/9CH-1260 Nyon

Documents

RAPPORT ANNUEL 2015 - edr-realestatesicav.ch©duction des coûts de la structure, mais aussi d’un point de vue de la liquidité et la ... luer à ce stade ». En ce début d’année